Expertní názor na výši ceny obvyklé č. Nemovitost:
EN 001/1410/2016
Pozemek parc. č. St. 170 – zastavěná plocha a nádvoří (součástí je stavba: Horní Staré Buky, č. p. 168, bydlení), LV č. 432, k. ú. Horní Staré Buky, obec Staré Buky Typ nemovitosti: Účel ocenění: Metodika oceňování:
rodinný dům Expertní názor - stanovení tržní ceny nemovitosti Použita byla rovněž pravidla pro tržní oceňování, zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku
Jméno a příjmení vlastníka/obchodní firma Jméno kontaktní osoby pro místní šetření: Jméno objednatele odhadu:
Radek Procházka Dražbyprost, s. r. o.
RČ/IČ 730124/3631 tel: tel: 773 775 704
Rekapitulace: Stanovená cena stávající:
600 000,- Kč
Podmínky platnosti:
S vědomím objednatele nebyla zjišťována právní rizika plynoucí ze zápisů na aktuálním listu vlastnictví a nabývacích listin. Nejsou tedy stanoveny ani podmínky platnosti ceny.
Počet stran / výtisků: Datum provedení místního šetření / za účasti: Datum, k němuž se ocenění provádí: Datum vypracování ocenění: Vypracoval:
IČ: Koncesní listina č.j.: Vydal: Předmět podnikání: Certifikace: Příloha č.1: Příloha č.2: Příloha č.3: Příloha č.4: Příloha č.5:
10 / 2 19.1.2016 / Procházka Radek s rodinou 19.1.2016 22.1.2016 Ing. Jiří Hnyk Máchova 2151 508 01 Hořice Tel.: 777 590 702 729 07 916 ŽÚ/2-016/05-03/2651 MÚ Hořice – odbor obecní živnostenský úřad Oceňování majetku pro věci nemovité Bankovní institut VŠ, a.s. č.:1410/03 LV č. 432, k. ú. Horní Staré Buky, ze dne 30.11.2015 Kopie KM, nahlížení do KN Kopie KM s projekcí ortofoto - nahlížení do KN Fotodokumentace Situace
1. IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI
LV č. 432 č. parc St. 170
okres Trutnov Obec Staré Buky k.ú. Horní Staré Buky Součástí je stavba č.p. 168 ulice Horní Staré Buky Seznam podkladů k ocenění LV č. 432 ze dne 30.11.2015 , Náhled KM z 4.1.2016, Náhled ortofoto mapy z 4.1.2016, objednávka č. .j. 249/015 ze dne 4.1.2016
2. NÁLEZ
Stav : Zkolaudovaný Typ nemovitosti
Rozestavěný Projektovaný rodinný dům Údaje o lokalitě a umístění nemovitosti 550
přibližný počet obyvatel obce umístění nemovitosti: centrum širší centrum převažující zástavba :RD administrativní, služby další údaje o lokalitě: hromadná doprava v místě občanská vybavenost základní negativní vlivy ne ano ne: záplavové území: Rozsah záplav v místě:
centrum místní části bytové domy obchodní
V rekonstrukci
okraj obce obytná smíšená průmyslová
Nejbližší zastávka vzdálena min. 1 úplná vzdálenost správního centra v km hluk prach exhalace jiné/jaké ano: Rok posled. záplav dle DIBAVOD:
mimo obec rekreační výrobní skladová 2
Údaje o pozemcích pozemek rovinný mírně svažitý svažitý jižní severní východní západní elektro telefon kanalizaci vl. jímku cizí ČOV vodovod vl. studnu plynovod přes cizí pozemky ošetřený věcným břemenem přístup: přímo z veřejné komunikace právně nezajištěn Údaje o stavbách samostatně stojící řadová vnitřní řadová krajní hlavní stavba: obestavěný prostor hlavní stavby (m3) 578 plocha zastavěná hlavní stavbou (m2) 80 počet PP 0 počet NP vč. obyt. podkroví 2 podlahová plocha (m2) 133,3 ( z toho garáž 13,1 m2) disp. řešení bytu: 5+1 1. NP – zádveří, chodba, kotelna se skladem TP, WC, umývárna, 2x pokoj, hala se schodištěm a výstupem na jižní pozemek 2. NP – chodba se schodištěm, 3x pokoj, kuchyň, koupelna s WC ústřední etážové lokální Příprava TUV v kombinovaném bojleru vytápění plyn elektro tuhá paliva tepelné čerpadlo topné médium převažující povrch podlah PVC lepené koberce parkety plovoucí dlažba jiné/jaké koberce položené na dřevovláknitých deskách panelová dřevěná kamenná konstrukce a tech. stav konstrukce zděná jiná /jaká dřevěný sendvič s opláštěním osinkocementovými a dřevovláknitými deskami - typ OKAL stáří let 40 rekonstrukce ne ano v roce předmět rekonstrukce: Opotřebení: 50% výborná dobrá průměrná zanedbaná údržba garáž: počet: 1 počet stání: 1 samost. stojící: v přístavbě: v PP n. 1.NP další stavby: nejsou jsou kolik / jaké: podlahová plocha prostor určených k podnikání v m2 (pokud existují): 0 dům je trvale užíván další: rok nabytí nemovitosti 2003 kupní cena v Kč: nezjištěna celková výměra v m 2 orientace pozemku napojení na inženýr. sítě
80
Skutečnosti zjištěné na místním šetření: Staré Buky - menší obec vzdálená 2 km JV od Pilníkova od silnice I. třídy Jičín - Trutnov a cca 10 km od Trutnova a cca 5 km SZ od silnice Dvůr Králové - Trutnov. V lokalitě je rozptýlená zástavba rodinných domů vesnického typu ve zvlněné podhorské krajině, lokalita je spíše vhodná pro rekreaci, v okolí lesy. Občanská vybavenost je základní, obchod, hospoda 2x, OÚ, pošta, ale nikoliv v části Horní Staré Buky. MŠ a ZŠ v Pilníkově. Hodnocená nemovitost je vzdálená 300 m východně od křižovatky silnice vedoucí z Pilníkova do Výšinky a odbočky do Horních Starých Buků. V místě je pouze zastávka autobusu. Hodnocený objekt je umístěn v řadové zástavbě deseti RD typu OKAL. Okolní zástavbu tvoří RD řadové OKAL a RD vesnického typu, objekty individuální rekreace a 400 m jihovýchodně se nachází zemědělský areál. Hlavní vstup do domu a příjezd do garáže je ze severu z pozemku parc. č. 246/3 – ostatní plocha s živičným povrchem nebo druhým vchodem z předzahrádky z jihu z pozemku parc. č. 246/2 – trvalý travní porost, oba pozemky jsou ve vlastnictví České republiky (právo hospodaření má Státní pozemkový fond) bez zřízení věcného břemene. Pozemky mají charakter veřejně přístupné komunikace. Oba pozemky jsou napojeny na veřejnou komunikaci na parc. č. 978 a 1588/1 - ostatní komunikace ve vlastnictví obce Staré Buky. Rodinný dům č. p. 168 je třetím domem v řadě od západu. Objekt je nepodsklepený, dvoupodlažní se sedlovou střechou s mírným sklonem s omezenou možností provedení půdní vestavby. Půdorys je obdélníkový. Objekt je dřevostavbou typu OKAL s nosnou konstrukcí z dřevěných hranolů s vnitřní tepelnou izolací minerální vlnou a s vnějším opláštěním osinkocementovými deskami. Krov je dřevěný jalový pouze s krokvemi zavětrovanými latěmi, krytina z betonových tašek na latích na dřevovláknitých deskách. Podlahy s dřevotřískovými deskami a betonovým potěrem (krytina PVC, plovoucí lamino a koberce), v garáži podlaha betonová. Vnitřní povrchy z dřevovláknitých desek s tapetami nebo variopaintem (v sociálním zázemí aplikován i na keramické obklady). Stropy dřevěné, podhledy z desek dřevovláknitých, v části pokojů 2. NP jsou lepené polystyrénové pohledové kazety. Okna dřevěná zdvojená, kování TOKOZ, dveře typové v truhlářské zárubni, schodiště je celodřevěné. V koupelně rohová vana, umývadlo a WC, v 1. NP samostatné WC s předsíňkou s umývadlem. V kotelně kotel na TP, kombinovaný bojler a příčkou oddělený sklad paliva. V kuchyni původní kuchyňská linka se sporákem se sklokeramickou deskou a digestoří. V zádveří vestavěné skříně. Vytápění objektu je teplovodní ÚT s kotlem na TP a ocelovými rozvody do hliníkových radiátorů, příprava TUV v kombinovaném el. bojleru. Objekt je napojen na rozvod elektřiny, vodovodu a kanalizace, která je svedena do cizí ČOV. Výhody: - relativní dostupnost bývalého okresního města Trutnova s plnou vybaveností (10 km) - klidná lokalita k bydlení - rekreační charakter okolí bez průmyslového a dopravního zatížení Nevýhody: - lokalita s hůře dostupnou základní občanskou vybaveností – nutnost dojíždění do školy, školky i do obchodu - původní standard vybavení bez větších rekonstrukcí - podstandardní nadzemní konstrukce domu typu OKAL, která užívala zdravotně závadné materiály opláštění - nedostatečné tepelněizolační parametry - žádné vlastní okolní pozemky (jižní zahrádka i severní příjezd je na cizím pozemku) - právně neošetřené napojení a užívání společné ČOV (LV č. 423, k. ú. Horní Staré Buky) na parc. č. St. 166 (LV č. 505, k. ú. Horní Staré Buky). Pozemek i stavba jsou ve spoluvlastnictví vlastníků sousedních řadových domů. - přivedení rozvodů elektřiny, vodovodu i kanalizace po cizích pozemcích parc. č. 246/2 a 246/3 Hodnocení trhu: Nabídka starších RD v lokalitě a blízkém okolí je vzhledem k malé atraktivitě vyšší než poptávka, protože možnosti zaměstnání i základní vybavenost jsou více vzdáleny a dostupnost je podprůměrná hlavně v zimním období.
Porovnávací hodnota
Porovnatelný RD č. 1:
Pilníkov – Okružní – řadový krajní RD z roku 1920 (obestavěný prostor 527 m3, zastavěná plocha 95 m2, podlahová plocha 128 m2, pozemky 1083 m2, zděný s dílčí rekonstrukcí 2005 (nové sociální zázemí, kuchyně a zateplení fasády s pohledovými lamelami, eternitové šablony + pozink, EL, VO, KA, PL, okna dřevěná zdvojená. Přízemní RD s podkrovím. Starší, ale lepší zděná konstrukce, podobná velikost, vlastní větší pozemky, lepší lokalita v centru obce Pilníkov u základní občanské vybavenosti. Prodejní cena 2015: 1,2 mil. Kč, databáze odhadce
Porovnatelný RD č. 2:
Porovnatelný RD č. 3:
Porovnatelný RD č. 4:
Porovnatelný RD č. 5:
Porovnatelný RD č. 6:
Dvůr Králové – Sylvárov, Prodej rod.domku na okraji Dvora Králové n. L. o velikosti 4+1 po kompl. rekonstrukci z r. 2003. POZ 689. Nové veškeré rozvody,podlahy,střecha,okna, topení vč. kotle na TP atd. Pozemek má výměru 689 m2. Vedle domu je v bezplatném užívání zahrada, na které stojí altánek s posezením. Disp. zádveří, chodba, WC, koupelna s vanou, menší ložnice, kuchyň, obýv. pokoj s krb.kamny a v patře dvě podkrovní pěkné místnosti. Dům se nachází u lesa na okraji obce s překrásným výhledem do kraje na město a hory. Před domem jsou koleje, u domu kolna a voliéra Lepší poloha – blíže k OV, podobný standard po rekonstrukci, lepší konstrukce, vlastní část pozemků Nabídka RK: 890 000,- Kč, www.sreality.cz, 1/2016 Pilníkov Trutnovská - 1 NP a obyvatelné podkroví, nepodsklepený, 1.NP celkem 95 m2 - sestává ze dvou částí - nová část (obytná místnost, kuchyňský kout, koupelna, WC, vstupní hala a schodiště ocelové schodnicové s dřevěnými stupni. Stará část (obytná místnost, sklad, komora, suché WC a chodba). Podkroví (78 m2) sestává ze dvou částí - nová část (dvě obytné místnosti, chodba) a stará část (letní místnost, předsíň). Stavebně technický stav objektu je průměrný, údržba v nové části dobrá, stará část původní stav. Rozvod vody studené i teplé (v nové části). Ohřev TUV v kombinovaném plynovém kotli s ÚT v podkroví. Vytápění je ústřední teplovodní, s kombinovaným plynovým kotlem a radiátory, stará část bez vytápění. Částečná rek. v letech 2002 - 2004 –včetně části fasády, zbývající část bez rekonstrukce. Objekt má pultový v části sedlový krov, krytý falcovým plechem na bednění s úplnými klempířskými konstrukcemi včetně parapetů. PL, EL, KA a VO. Blíže k OV u rušné hlavní silnice, rovněž bez vlastních pozemků, lepší napojení na sítě, podobný standard pouze v nové části, zděná konstrukce, srovnatelná velikost i podlahová plocha Nabídka RK: 550.000,- Kč, www.sreality.cz, 1/2016 Vítězná - Huntířov - prodej zděného rodinného domku 2+1 na slunném místě. Celková výměra pozemků je 1171 m2. Disp: v přízemí bývalá dvougaráž s kotelnou a vstupem do přistavěné kolny. V patře 2 pokoje, balkon, prostor bývalé koupelny, kuchyně a vstup na půdu, kde lze vybudovat 2 podkrovní malé pokoje. Domek má kompletně novou střechu z r. 2007, krytinu z pozink. plechu. Vyžaduje však nutnou celkovou vnitřní rekonstrukci. Elektřina 230/400V, veřejný vodovod, odpady do žumpy, vytápění ústřední na TP. Zahrada ve svahu, neoplocená Cca 2x menší, horší nevyrovnaný částečně demolovaný standard, horší poloha s vlastním pozemkem, zděná konstrukce, předimenzovaná garáž. Nabídka RK: 550 000,- Kč, www.sreality.cz, 1/2016 Staré Buky – zděný RD v rekonstrukci. Dva byty (3+1 - standard, 4+1 – rozestavěný v podkroví), pozemky 3 535 m2, obestavěný 1 051 m3, ZP 197 m2, PP 177 m2. 2009 nová krytina, vestavba podkroví, podříznutí, okna Elektřina vlastní studna septik, 2x větší, velké vlastní pozemky, srovnatelný standard, lepší zděná konstrukce s rekonstrukcí. obyvatelný z části Prodejní cena 2015: 1,4 mil. Kč, databáze odhadce Židovice, OKAL, 5+1, pozemky 472 m2, podlahová plocha 124 m2, garáž v 1. NP. Vybavení domu dobré (zateplená fasáda, zdvojená okna,...). Shodná konstrukce, ale krajní v lepším stavu s vlastní pozemkem, po zateplení fasády. Prodejní cena 11/2014: 1 mil. Kč, databáze odhadce
Výsledek porovnávací hodnoty: 600 000,- Kč
Rizika spojená s nemovitostí: 1) Na nemovitosti váznou: - zástavní práva smluvní ve prospěch Hypoteční banky, a.s. - zástavní právo exekutorské ve prospěch České spořitelny, a.s. - zahájení exekuce ze dne 19.6.2015 - související exekuční příkaz k prodeji ze dne 19.6.2015 Uvedené zápisy nejsou ve stanovené ceně zohledněny. 2) K posouzení nebyla k dispozici Smlouva kupní ze dne 6.3.2003. Případná rizika z této smlouvy plynoucí nebyla hodnocena. 3) Kanalizace je svedena do cizí ČOV (LV č. 423, k. ú. Horní Staré Buky) na parc. č. St. 166 (LV č. 505, k. ú. Horní Staré Buky). Pozemek i stavba jsou ve spoluvlastnictví ostatních vlastníků sousedních řadových domů. Napojení kanalizace na ČOV a její užívání není smluvně ošetřeno (vlastní studnu nebo jímku nelze umístit – nemovitost nemá vlastní volný pozemek). 4) Přípojky elektřiny, vodovodu i kanalizace jsou umístěny na cizích pozemcích parc. č. 246/2 a 246/3 bez smluvního ošetření (vlastní studnu nebo jímku nelze umístit – nemovitost nemá vlastní volný pozemek) 5) Hlavní vstup do domu a příjezd do garáže je ze severu z pozemku parc. č. 246/3 – ostatní plocha s živičným povrchem nebo druhým vchodem z předzahrádky z jihu z pozemku parc. č. 246/2 – trvalý travní porost. Oba jsou ve vlastnictví České republiky (právo hospodaření má Státní pozemkový fond) bez zřízeného věcného břemene. Pozemek parc. č. 246/3 má charakter veřejně přístupné komunikace. 6) Vlastníkem domu užívaná jižní zahrada je na parc. č. 246/2 – trvalý travní porost ve vlastnictví České republiky (právo hospodaření má Státní pozemkový fond) bez smluvního ošetření. Dům tedy nemá vlastní volné pozemky.
3. STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ A ZÁVĚR Stanovení ceny obvyklé Cena obvyklá stávající: 600 000,Komentář k obvyklé ceně:
Kč
Řadový rodinný dům s bytem 5+1 s garáží, starší dřevěné podstandardní konstrukce OKAL bez provedených větších rekonstrukcí a bez vlastních volných pozemků v neatraktivní lokalitě s horší dostupností občanské vybavenosti. Napojení na sítě EL, VO i KA není právně ošetřeno.
Podmínky platnosti ceny:
S vědomím objednatele nebyla zjišťována právní rizika plynoucí z omezujících zápisů v části „C“ na aktuálním listu vlastnictví a případná rizika plynoucí z nabývacích listin.
V Hořicích dne 22.1.2016
.................................................................................. Vypracoval: Ing. Jiří Hnyk
Náhled katastrální mapy:
Širší situace lokality:
Projekce fotomapy do katastrální mapy:
