Expertní názor na výši ceny obvyklé č. Nemovitost:
EN 002/1410/2016
- pozemek parc.č. St. 590/3 o výměře 88 m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: bez čp/če, jiná stavba, stavba stojí na pozemku parc.č. St. 590/3 - pozemek parc.č. St. 590/6 o výměře 849 m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: bez čp/če, stavba pro výrobu a skladování, stavba stojí na pozemku parc. č. St. 590/6 - pozemek parc.č. St. 590/9 o výměře 174 m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: bez čp/če, stavba pro výrobu a skladování, stavba stojí na pozemku parc.č. St. 590/9 - pozemek parc.č. St. 590/17 o výměře 160 m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: bez čp/če, jiná stavba, stavba stojí na pozemku parc.č. St. 590/17 - pozemek parc.č. St. 590/18 o výměře 7 m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: bez čp/če, jiná stavba, stavba stojí na pozemku parc.č. St. 590/18 - pozemek parc.č. St. 590/22 o výměře 113 m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: bez čp/če, jiná stavba, stavba stojí na pozemku parc.č. St. 590/22 - pozemek parc.č. 2863 o výměře 495 m2, ostatní plocha - pozemek parc.č. 2864 o výměře 234 m2, ostatní plocha - pozemek parc.č. 2865 o výměře 167 m2, ostatní plocha - pozemek parc.č. 2866 o výměře 81 m2, ostatní plocha - pozemek parc.č. 2867/1 o výměře 249 m2, ostatní plocha - pozemek parc.č. 2868 o výměře 87 m2, ostatní plocha - pozemek parc.č. 2869 o výměře 8 m2, ostatní plocha - pozemek parc.č. 2886 o výměře 233 m2, ostatní plocha vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín, na listu vlastnictví č. 1607 pro katastrální území Sobotka, obec Sobotka
Typ nemovitosti: Účel ocenění: Metodika oceňování:
Provozní areál Expertní názor - stanovení tržní ceny nemovitosti Použita byla rovněž pravidla pro tržní oceňování, zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku
Jméno a příjmení vlastníka/obchodní firma Jméno kontaktní osoby pro místní šetření: Jméno objednatele odhadu:
LIMISTAV s.r.o. Ing. Sachomský Dražbyprost, s. r. o.
Rekapitulace: Stanovená cena stávající:
RČ/IČ 266 91 540 tel: 603 828 941 tel: 773 775 704
700 000,- Kč
Podmínky platnosti:
S vědomím objednatele nebyla zjišťována právní rizika plynoucí ze zápisů na aktuálním listu vlastnictví a nabývacích listin. Nejsou tedy stanoveny ani podmínky platnosti ceny.
Počet stran / výtisků: Datum provedení místního šetření / za účasti: Datum, k němuž se ocenění provádí: Datum vypracování ocenění: Vypracoval:
IČ: Koncesní listina č.j.: Vydal: Předmět podnikání: Certifikace: Příloha č.1: Příloha č.2: Příloha č.3: Příloha č.4:
10 / 2 16.2.2016 / Ing. Sachomský 16.2.2016 21.2.2016 Ing. Jiří Hnyk Máchova 2151 508 01 Hořice Tel.: 777 590 702 729 07 916 ŽÚ/2-016/05-03/2651 MÚ Hořice – odbor obecní živnostenský úřad Oceňování majetku pro věci nemovité Bankovní institut VŠ, a.s. č.:1410/03
Seznam nemovitostí na LV č. 1607, k. ú. Sobotka, 12.2.2016 Kopie KM, nahlížení do KN ze dne 12.2.2016 Situace Kopie KM s projekcí ortofoto - nahlížení do KN
1. IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI
LV č. 1607 okres Jičín Obec pozemky st. 590/3; součástí pozemku je stavba parc. č.: st. 590/6; součástí pozemku je stavba st. 590/9; součástí pozemku je stavba st. 590/17; součástí pozemku je stavba st. 590/18; součástí pozemku je stavba st. 590/22; součástí pozemku je stavba
Sobotka k.ú. Sobotka 2863 ulice Špálova 2864 2865 2866 2867/1 2868 2869 2886 Seznam podkladů k ocenění Seznam nemovitostí na LV č. 1607 ze dne 12.2.2016, Náhled KM z 12.2.2016, Náhled ortofoto mapy z 12.2.2016, objednávka z 2.2.2016, databáze odhadce, informace internetových serverů, ústní informace kontkaktní osoby.
2. NÁLEZ
Rozestavěný Projektovaný V rekonstrukci Provozní objekt – stavby pro výrobu a skladování Údaje o lokalitě a umístění nemovitosti přibližný počet obyvatel obce k 1.1.2015 2 427 umístění nemovitosti: centrum širší centrum centrum místní části okraj obce mimo obec bytové domy obytná smíšená rekreační převažující zástavba :RD administrativní, služby obchodní průmyslová výrobní skladová další údaje o lokalitě: hromadná doprava v místě Nejbližší zastávka vzdálena min. 10 občanská vybavenost základní úplná vzdálenost správního centra v km 14 - Jičín negativní vlivy ne ano hluk prach exhalace jiné/jaké ne: ano: Rok posled. záplav dle DIBAVOD: záplavové území: Rozsah záplav v místě: Údaje o pozemcích celková výměra v m 2 2 945 pozemek rovinný mírně svažitý svažitý orientace pozemku jižní severní východní západní napojení na inženýr. sítě elektro telefon kanalizaci vl. jímku ČOV vodovod vl. studnu plynovod přes cizí pozemky ošetřený věcným břemenem přístup: přímo z veřejné komunikace právně nezajištěn Údaje o stavbách samostatně stojící řadová vnitřní řadová krajní hlavní stavba: obestavěný prostor hlavní stavby (m3) 6 439 plocha zastavěná hlavní stavbou v m2 849 počet PP 1 počet NP vč. obyt. podkroví 3 disp. řešení: 1. PP – sklepy. 1. NP sklady a dílny. 2. NP – sklad/dílna. 3. NP sklad/dílna. ústřední etážové lokální vytápění plyn elektro tuhá paliva tepelné čerpadlo externí zdroj topné médium převažující povrch podlah PVC lepené koberce dlažby jiné / jaké betonový povrch povrchy vně budov: betonové panely a dlažba, malá část zatravněna panelová dřevěná kamenná konstrukce a tech. stav konstrukce zděná jiná /jaká stáří let 66 rekonstrukce ne ano v roce předmět rekonstrukce: funkční rekonstrukce nebyly zjištěny odhad opotřebení: 70% výborná dobrá průměrná zanedbaná údržba garáž: počet: 0 počet stání: 0 samost. stojící: v přístavbě: v PP n. 1.NP další stavby: nejsou jsou kolik / jaké: kotelna na St. 590/17, dílna na St.590/22, dílna na St. 590/3, přístřešek na parc. č. 2886, komín na St. 590/18 podlahová plocha celkem prostor určených k podnikání v m2 (pokud existují): 1639,7 dům je trvale užíván další: rok nabytí nemovitosti kupní cena v Kč: nezjištěna Stav : Zkolaudovaný Typ nemovitosti
Skutečnosti zjištěné na místním šetření: Město Sobotka je umístěno 14 km západně od Jičína a východně 21 km od Mladé Boleslavi. V místě je dostatečná občanská vybavenost - školy, lékař, městský úřad, pošta, policie, banky, obchody. Další vybavenost je v Jičíně. Dopravní napojení je velmi dobré, je zde autobusové a vlakové spojení. Pracovní příležitost v místě je omezená, za prací je nutné dojíždět, především do Mladé Boleslavi, kde je dostatečná nabídka pracovních míst, převážně v automobilovém průmyslu. Areál je umístěný ve Špálově ulici, vedoucí z centra města na jihozápadní okraj města a dále do Dolního Bousova (silnice II. tř č. 281). Od města je lokalita oddělena rušnou silnicí I. tř. č. 16 (Mladá Boleslav – Jičín) procházející severně ve vzdálenosti 250 m. Okolní zástavba je převážně výrobními a skladovými areály, severozápadně stojí několik rodinných domů. Z hlediska výroby či skladování je to lokalita spíše průměrná. Parkování je možné na vlastním pozemku. Areál není vlastníkem dlouhodobě užíván ani udržován, technické vybavení a napojení na veřejné sítě je podstandardní. Výhody: - umístění mimo obytnou zástavbu města - dobrá vzdálenost k občanské vybavenosti (zastávka autobusu a vlaku cca 700 m severovýchodně, centrum města 1,4 km) - vyřešený přístup přímo z veřejné komunikace - dobré silniční spojení do 21 km vzdálené Mladé Boleslavi a do 14 km vzdáleného Jičína Nevýhody: - velmi nízký standard prostor dílen i skladů - budovy jsou dlouhodobě neudržované - větší část prostor je bez provedené adaptace či stavebních úprav nepronajmutelná či obtížně dále využitelná - nezajištěné napojení na inženýrské sítě (dle informace zástupce vlastníka jsou přípojky EL, VO, KA i ÚT přivedeny ze sousedního areálu konzervárny NOVA, a.s. Ke dni místního šetření nejsou rozvody elektřiny, vodovodu, kanalizace a ústředního vytápění funkční, část rozvodů je dožilá nebo těžce poškozená. - budoucí značná finanční náročnost na zajištění stabilního technického stavu. Zhoršený stav některých prvků dlouhodobé životnosti. (Větrem strhaná střešní krytina na cca 30 % střech hlavní budovy. Zatékáním poškozené dřevěné konstrukce krovů, podhledů střechy, stropů i fasády a vnitřních omítek hlavní budovy. Rozbité okenní i dveřní výplně. Zdeformované a rozbité ocelové i železobetonové konstrukce rámů oken. Zvětrávající železobetonové konstrukce průvlaků v 1. PP – dochází k obnažení a korozi ocelových vnitřních výztuží.) Areál sestává ze dvou částí. Jižní část je samostatně stojící, zcela podsklepenou hlavní přízemní stavbou se sedlovou střechou, ve střední části se třemi nadzemními podlažími na parc. č. St. 590/6 s východní přístavbou přízemní částečně podsklepené kotelny s pultovou střechou na parc. č. St. 590/17 a komínového tělesa na parc. č. St. 590/18. Severní část tvoří přízemní dílna s pultovou střechou na parc. č. St. 590/22, přízemní stavba dílny s elektrorozvodnou se sedlovou střechou na parc. č. St. 590/3 a přístřeškem se sedlovou střechou na parc. č. 2886, který zastřešuje dvůr mezi oběma stavbami. Areál má provedeny rozvody elektřiny, vodovodu, kanalizace a ústředního vytápění. Rozvody jsou ke dni místního šetření většinou nefunkční, část sítí, hlavně elektrorozvodů je odstraněna, v objektu není umístěn žádný zdroj vytápění. Všechny přípojky jsou přivedeny ze západní strany z cizích pozemků ze sousedního areálu společnosti NOVA, a.s. Při místním šetření nebyly lokalizovány přípojné body se zařízeními měřící spotřebu jednotlivých médií. A) Hlavní stavba (na St. 590/6, obestavěný prostor 6 439 m3, zastavěná plocha 849 m2, podlahová plocha 1 178 m2) je zděná, nosné a stropní konstrukce podzemní stavby tvoří systém železobetonových sloupů a průvlaků. Stropy nad 1. NP jsou dřevěné s rovným omítaným podhledem nebo s obložením z trapézových plechů. Střecha je krytá místy hliníkovými střešními deskami na prkenném podkladu, klempířské prvky pozink. Fasáda je stříkaná, vnitřní omítky hladké štukové, ve většině místností keramické obklady. Podlahy v 1. PP betonové, v přízemí keramické dlažby. Schodiště teraco, okna dřevěná zdvojená a jednoduchá v ocelovém rámu, na severozápadní straně jsou prostory prosvětlené luxferami. Dveře typové v ocelových zárubních, vstupní trakt ocelohliníkové prosklené konstrukce. Na severozápadní straně je provedena nákladová rampa s betonovým povrchem, která je zčásti zastřešena lehkou ocelovou konstrukcí s pultovou střechou. Konstrukce je opláštěna trapézovými hliníkovými plechy. Objekt má nefunkční rozvody teplovodního ústředního vytápění, rozvody elektřiny, vodovodu a kanalizace a ve střední části je instalován nákladní výtah o nosnosti 0,7 tuny. Dispozice: 1. PP – chodba se schodištěm, 4x sklad (73,3 m2, 65,1 m2, 54,7 m2, 245 m2), výtah. 1. NP – hlavní vstup se schodištěm, dílna (bývalá kuchyně), 3x sklad, WC, 5x sklad, kancelář, výtah. 2. NP - chodba se schodištěm, sklad, výtah. 3. NP - chodba se schodištěm, sklad, výtah. B) Přístavba kotelny (na St. 590/17, obestavěný prostor 760 m3, zastavěná plocha 90,4 m2, podlahová plocha 69,7
m2) je zděná se stříkanou fasádou, hladkými vnitřními omítkami, podlahy betonové, strop s podhledem z trapézového plechu. Okna bez výplní v železobetonových rámech. C) Stavba komínového tělesa (na St. 590/18). Kruhový komín zděný klasickou technologií s ocelovými obručemi a vnějším ocelovým schodištěm. D) Dílna (na St. 590/22, obestavěný prostor 350 m3, zastavěná plocha 113 m2, podlahová plocha 102,2 m2) je zděná z děrových cihel bez provedené fasády a bez vnitřních omítek. Podlaha betonová, strop panelový s živičnými svařovanými pásy a klempířskými pozink. prvky. Okna dřevěná zdvojená, vrata ocelové konstrukce s kari sítí. Rozvody elektřiny. E) Přístřešek (na poz č. 2886, OP 1 685 m3, ZP 246 m2, PP 221,4 m2) je ocelokolnou z trubkových profilů na betonových patkách s příhradovým svařovaným vazníkem a se střešní krytinou z trapézových hliníkových plechů s nekompletními pozink. klempířskými prvky. Podlaha je panelová, zavedeno je el. osvětlení. F) Dílna s rozvodnou (na St. 590/3, OP 299 m3, ZP 88 m2, PP 68 m2) je zděné konstrukce s hladkými vnějšími i vnitřními omítkami, podlahy betonové, střecha krytá hliníkovým trapézovým plechem. Prosvětlení je luxferami, vrata plechová. Dispozice: sklad, elektrorozvodna. Stanovení výnosové hodnoty nemovitosti: Při prováděném místním šetření nebyla v areálu zjištěna žádná činnost dalších osob. Odhadci nebyly předloženy žádné dokumenty (nájemní smlouvy), které by potvrdily existenci nájemních vztahů. Druh plochy Dílny a sklady v hlavní budově Podzemní sklady v hlavní budově Sklady u kotelny Dílny a sklady u ocelokolny Dílna - ocelokolna Ostatní
m2 709,5 438,1 69,7 160,0 221,4 41,0
y
Výnosová hodnota:
Kč/m2/rok Obsazenost 150 0,30 0 0,30 400 0,70 400 0,70 200 0,70 0 0,50 m2 Výnosy
Kč/rok 31 928 0 19 516 44 800 30 996 0 127 240 Kč
578 361 Kč
Hodnocení trhu: Nabídka pronájmů výrobních nebo skladových prostor ve starších objektech je vyšší než poptávka. U funkčních prostor výrobních hal s plochou kolem 2 tis. m2 se pronájem pohybuje kolem 400 – 500 Kč /m2/rok (např. průmyslový areál Dolní Bousov). Větší plochy novějších a dobře vybavených hal jsou nabízeny za cca 350 – 400 Kč/m2/rok. Porovnávací hodnota (POZ 2 945, OP 6 439, ZP, PP 1 639,7)
Porovnatelný RD č. 1:
Porovnatelný RD č. 2:
Porovnatelný RD č. 3:
Sobotka - Jeřábkova, dílna se sklady – cca 360 m2 podlahové plochy, ZP 349 m2, částečná drobná rekonstrukce v roce 2000. Prodej výrobního objektu se sklady a možností vestavby bytové jednotky. Je podán návrh na změnu územního plánu na smíšenou budovu. Dispozice: přízemí: prostorná výrobní hala, kancelář, uhelna s kotelnou, kuchyň, 2 koupelny, 3 WC, 2 sklady, 1. NP: pokoj a prostorná půda. Objekt se nachází v centru města. Vytápění různé – el. akumulace, ÚT na TP, kanalizace a vodovod. Lepší napojení na sítě, horší dopravní situace kolem objektu, lepší technický stav – provozuschopný s dobrým zázemím. Nabídka 1,58 mil. Kč, sreality.cz, 2/2016 Hrobičany: prodej skladovací haly – ZP 650 m2, PP 580 m2. Nabízíme k prodeji halu, která v minulosti sloužila jako drůbežárna a následně sklad. Vnitřní prostor ideálně rozdělen příčkou na dva prostory. Součástí je i zázemí se dvěma místnostmi, toaletou, sprchovým koutem a komorou. Hala je postavena z cihel a tvárnic, podlahy betonové, střecha je zateplená skelnou vatou, krytina eternit. Vytápění přímotopy, vlastní studna odpad řešen jímkou. Dobrý přístup po obecní panelové cestě. Lepší stav použitelný, v dobrém stavu, mírně horší lokalita, vhodnější velikost a dispozice Nabídka 599 000,- Kč, sreality.cz, 2/2016 Ralsko – Kuřívody: výrobně skladový objekt (36x12,5 m) s přilehlými pozemky POZ 14 206 m2, ZP 455 m2 , PP je cca 400 m2 (výška 4,8 m2, ve štítu 7 m). Budova je přízemní zděná ze škvárobetonových tvárnic, nepodsklepená s mírně sedlovou střechou s ocelovými příhradovými vazníky s plechovou pozink. krytinou. Okna jsou na jižní straně nová zdvojená dřevěná a na severní straně luxfery. Ve štítových stěnách jsou dřevěná vrata. Podlaha je stěrková. Zavedena voda k umyvadlu s jednoduchým průtokovým ohřívačem. Odpad je sveden do kanalizace. WC je mimo budovu na přilehlém pozemku. Elektroinstalace se silným rozvodem. Vytápění lokálními topidly. Střecha jeví známky poškození a je nutno počítat s její opravou. Po délce je prostor budovy členěn na tři části – délky 9m, 13m a 13m. Značně horší poloha s horším dopravním napojením, mimo střechy lepší technický stav, funkční vybavení EL, VO i KA, téměř 5x větší volné pozemky, 4x menší kvalitnější PP. Nabídka 650 000,- Kč, sreality.cz, 2/2016
Porovnatelný RD č. 4:
Radim: POZ 1 683 m2, PP 1.250 m2, ZP 700 m2. Areál je vhodný pro výrobu i skladování, cca 2,5 km od mezinárodní silnice E442/I35, s příjezdem pro kamiony. Původní objekt sestává z rekonstruované skladové haly s administrativní částí, navazující vícepodlažní budovy a přístavby. Objekt byl současným vlastníkem částečně přestavěn na sklad s kompletním administrativním a sociálním zázemím a zkolaudován jako sklad olejů a maziv s kvalitní hydroizolační podlahou v přízemí. V užívaném skladu a v administrativní části jsou osazena plastová okna s termoizolačním zasklením. Budova je napojena na přívod elektrické energie, vody (obecní řad) a kanalizace (jímka a obecní řad). Administrativní část je vytápěna ústředním topením s elektrickým kotlem nebo krbovými kamny na dřevo. V budově je instalováno elektronické zabezpečovací zařízení. Podobná poloha, o ¼ menší využitelnější podlahová plocha s kompletním zázemím a funkčním napojením na sítě. Nabídka 3 600 000,- Kč, sreality.cz, 2/2016
Rizika spojená s nemovitostí:
1) Rozvody všech sítí jsou nefunkční nebo jsou poškozené. 2) Přípojky elektřiny, kanalizace, vodovodu a ústředního vytápění jsou přivedeny ze sousedního areálu konzervárny NOVA, a.s. Jejích napojení a případné užívání je bez smluvního podkladu. 3) Nemovitosti jsou ve zhoršeném technickém stavu a zvláště poškození střešní krytiny urychluje pokračující devastaci konstrukcí. 4) Na hodnocených nemovitostech váznou omezení uvedené na listu vlastnictví v části „C“(Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti,,Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona, Rozhodnutí o úpadku dle § 136 odst. 1 insolvenčního zákona, Zahájení exekuce, Zástavní právo exekutorské podle § 69 a exekučního řádu, Zástavní právo smluvní, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu), která nejsou ve stanovené ceně zohledněna. 5) Je nesoulad mezi evidencí katastru nemovitostí a skutečností, kdy je k datu provedení místního šetření odstraněna severovýchodní část kotelny na parc. č. 590/17, k. ú. Sobotka. Ke dni prohlídky tedy část zakreslené stavby neexistuje. 6) Nebyl umožněn vstup do dílny na parc. č. St. 590/3. Nebyly nalezeny přípojné body inženýrských sítí.
3. STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ A ZÁVĚR Stanovení ceny obvyklé Cena obvyklá stávající: 700 000,Komentář k obvyklé ceně:
Kč
Dlouhodobě nevyužívaný a neudržovaný areál bývalé části konzervárny bez funkčního napojení na veřejné sítě, s podstatným poškozením střešních plášťů a dalších hlavních konstrukcí dlouhodobé životnosti (část prostor je bez adaptace nevyužitelná), v průměrné lokalitě u dobře vybaveného k podnikání méně atraktivního města.
Podmínky platnosti ceny:
S vědomím objednatele nebyla zjišťována právní rizika plynoucí z omezujících zápisů v části „C“ na aktuálním listu vlastnictví a případná rizika plynoucí z nabývacích listin. Nájemní vztahy nebyly doloženy.
V Hořicích dne 21.2.2016
.................................................................................. Vypracoval: Ing. Jiří Hnyk
List vlastnictví:
Náhled katastrální mapy:
Širší situace lokality:
Projekce fotomapy do katastrální mapy:
