TEENDŐ LISTA ELADÓKÉNT

TEENDŐ LISTA ELADÓKÉNT INGATLAN BEFEKTETÉS ÉRTÉKBECSLÉS TANÁCSADÁS

ELÉRHETŐSÉGEK www.atz.hu [email protected] +36 30 697 11 94

VALÓS ÉRTÉKET TEREMTÜNK

INGATLAN BEMUTATÁSA Mit tegyünk, hogy az ingatlan bemutatása szakszerű és egyben jó hangulatú is legyen?  az ingatlan legszebb, legtisztább állapotával várja az érdeklődőt (ez nem egyenlő a hibák eltakarásával, csupán bemutatjuk a vevőnek milyen az rendezett, legjobb állapotában).  a bemutatás során térjen ki mindenre, legyen a vevő teljes körűen tájékozott (ehhez használja a KIAJÁNLÓ BROSÚRÁT segítségül).  ha lehetséges szép, napos időben történjen a mutatás, törekedjünk arra a napszakra, ahol az ingatlan a legjobban benapozott.  egy bő fél órát legalább szánjunk a bemutatásra, legyen kényelmes a tempó, ne „rohanjunk” át az ingatlanon.  ha háziállat van az ingatlanban vagy a közelében, tájékoztassuk a vevőjelöltet a mutatás előtt.  ha szükséges biztosítsunk még egy időpontot, hogy újra megtekinthesse az érdeklődő, esetleg átgondolt kérdéseit feltehesse

1

ÁRTÁRGYALÁS Mit tekinthetünk „komoly” ajánlatnak?  Egy vevő ajánlatot kétféleképpen tehet: szóban és írásban. Amennyiben szóban teszi, az egy ártárgyalás kezdetét jelenti, de komolyságot és elhatározást akkor képvisel, ha írásban történik, valamint letéttel támogatott.  Letétnek nevezzük azt az összeget, amelyet egy eladás-vétel során a vevő egy harmadik félnél (pl. ügyvéd) letétbe helyez, így nyomatékosítja vételi szándékának komolyságát, hiszen ha a biztosítékkal támogatott ajánlat után eláll, a letétet elbukja és a tulajdonos úgynevezett bánatpénzként megkapja. Amennyiben az ajánlat elfogadásra kerül, a letét összege beleszámolódik a vételárba; ha nem, a letett összeg visszajár a vevőnek.

2

Hogyan tudjuk maximalizálni a vevő ajánlatát?  Először „engedjük” ajánlatot tenni a vevőt, hiszen ha már elnyerte tetszését az ingatlan, kialakul számára egy ár tartomány, amennyiért megvásárolná. Az első ajánlat valószínűleg ennek a tartománynak az alsó határán lesz. Ne ijedjünk meg, ha ez az ajánlat esetleg egyértelműen alacsony számunkra, hiszen a vevő kötelezettséget vállal már, így ajánlatánál lejjebb nem mehet ezután, ellenben feljebb még igen, ami számunkra kedvező. Elkezdődik az ártárgyalás.  Amennyiben keveselljük az árat, tegyünk ellenajánlatot. Ha engedünk az irányárból, a vevő is komfortosabban érzi magát, és nyereséges üzletként tekint a vételre. Egy jó ellenajánlatot a vevő biztosan elfogad, legfeljebb egy kis összehangolásra lesz még szükség.  Indokoljuk az ellenajánlat mértéket, értse a vevő, hogy megéri az árát az ingatlan és jó vételnek néz elébe. (Használja segítségül akár az általunk készített egyszerű értékmegállapítást.)

3

ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS Hogyan készüljünk fel az adásvételre?  Energetikai tanúsítványt készíttessünk (tudunk ajánlani megfelelő szakembert) vagy ha van és 10 évnél nem régebbi, az is megfelelő.  Tulajdoni lap áttekintése.  A szerződéskor mindegyik tulajdonosnak, illetve haszonélvezeti joggal rendelkező személynek meg kell jelennie és aláírni a megfelelő dokumentumokat, amennyiben ez nem lehetséges szerezzük be az ügyvéd által ellenjegyzett Meghatalmazásokat.  Még az Adásvétel napja előtt kérjük el az Adásvételi tervezetet, hogy azt át tudjuk olvasni, és akár jelezni tudjuk az Ügyvédnek ha észrevételünk van, vagy módosítani kell valamit.  Fokozottan figyeljünk a határidőkre, a személyes illetve ingatan adataira, és a fizetési ütemezésre!  Az Adásvételre minden érintett vigye magával Személyes okmányait.

4

Foglaló vagy Előleg?  Ha nem egy összegben történik az ingatlan kifizetése, Adásvételkor megfizetésre kerül az első részösszeg, amely általánosságban a vételár 10%-a.  Ha ezt a részösszeget, Foglalóként határozzuk meg és az ügylet a Vevő hibájából nem jön létre, úgy erre az összegre az Eladó jogosult. Ha viszont az Eladónak felróható okokból nem befejezhető az ügylet, úgy köteles a Vevőnek a Foglaló dupláját visszafizetni.  Amennyiben ezt a részösszeget Előlegként határozzuk meg, a Vevő elállása esetén visszajár neki az Előleg, míg ha az Eladó áll el csupán az Előleget kell visszafizetnie és nem duplázódik az összeg.

5

ADÓZÁS INGATLAN ELADÁSAKOR Mit és mennyit kell fizetni?  Személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség merül fel (SZJA), amennyiben jövedelme keletkezik az Eladónak az ingatlan eladásból, valamint 5 illetve 15 éven belül történik az értékesítés.  Adóalap: az eladási értékből le kell vonni az általunk fizetett vételárat, illetve o a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadások (pl. ingatlanközvetítői jutalék, hirdetési költségek, stb.); o értéknövelő beruházások.  Az szja mértéke az adó alapjának 15%-a.  Az 5 éves értékesítési határidő lakóház, lakás esetében érvényesül, minden más ingatlan tekintetében 15 éven belüli értékesítés esetében merülhet fel az szja fizetési kötelezettség.  A szerzés napjától kezdve évről évre csökken az adóalap befizetendő része, az alábbiak szerint (lakás esetén): o 0. év (szerzés éve) -> adóalap 100 %-a; o 1. év -> adóalap 100 %-a; o 2. év -> adóalap 90 %-a; o 3. év -> adóalap 60 %-a; o 4. év -> adóalap 30 %-a; o 5. év -> adóalap 0 %-a.

6

BIRTOKBA ADÁS Mikor van a birtokbaadás és mik a teendők Eladóként?  Birtokbaadás általában azon a napon történik, amikor az utolsó vételár részlet is megfizetésre kerül.  A birtokbaadáskor birtokbaadási jegyzőkönyvet kell felvenni, amelyben rögzíteni kell a közüzemi mérőórák állását és gyári számát. Ez azért is fontos, mert a birtokbaadás napjáig minden költség az eladót, azt követően pedig már a vevőt terhelik.  Ezt követően meg kell kezdeni az órák átírását. Ezt úgy szokták intézni, hogy az eladó és a vevő együttesen elmennek a közüzemi szolgáltatókhoz és a jegyzőkönyvben feltüntetett óraállásig az eladó kifizeti az aktuális fogyasztást, valamint ezzel egyidejűleg a vevő átíratja saját nevére az órákat.  Szükséges dokumentumok: o adásvételi szerződés; o birtokbaadási jegyzőkönyv; o tulajdoni lap; o nyomtatvány; o személyi azonosító okmányok.  Az eladó köteles a birtokbaadás napjáig kiköltözni, azaz teljesen kiüríteni a lakást és az összes kulcsot, proxyt odaadni az új tulajdonosnak.

7