TECHNICKÁ UNIVERZITA V LIBERCI. Hospodářská fakulta DIPLOMOVÁ PRÁCE Hana Karolína Tůmová

TECHNICKÁ UNIVERZITA V LIBERCI Hospodářská fakulta

DIPLOMOVÁ PRÁCE

2008

Hana Karolína Tůmová

TECHNICKÁ UNIVERZITA V LIBERCI Hospodářská fakulta

Studijní program: 6208 - Ekonomika a management Studijní obor: Podniková ekonomika

Analýza produktů hypotečních bank a stavebních spořitelen na finančním trhu v České republice The analysis of products of mortgage banks and building societies on the financial market in the Czech Republic DP – PE – KFÚ – 2008 53

HANA KAROLÍNA TŮMOVÁ

Vedoucí práce: prof. Ing. Anděla Landorová, CSc. (TUL, HF, katedra financí a účetnictví) Konzultant práce: Ing. Martina Prskavcová, Ph.D. (TUL, HF, katedra financí a účetnictví)

Počet stran: 96 Počet příloh: 5

Datum odevzdání: 9. května 2008

3

Prohlášení Byla jsem seznámena s tím, že na mou diplomovou práci se plně vztahuje zákon č. 121/2000 Sb., o právu autorském, zejména § 60 - školní dílo.

Beru na vědomí, že Technická univerzita v Liberci (TUL) nezasahuje do mých autorských práv užitím mé diplomové práce pro vnitřní potřebu TUL.

Užiji-li diplomovou práci nebo poskytnu-li licenci k jejímu využití, jsem si vědoma povinnosti informovat o této skutečnosti TUL; v tomto případě má TUL právo ode mne požadovat úhradu nákladů, které vynaložila na vytvoření díla, až do jejich skutečné výše.

Diplomovou práci jsem vypracovala samostatně s použitím uvedené literatury a na základě konzultací s vedoucím diplomové práce a konzultantem.

Datum: 9. května 2008

Podpis: ____________________________________

4

Poděkování Ráda bych touto cestou poděkovala všem, kteří mi s vypracováním mé diplomové práce pomohli. Zvláště děkuji vedoucí mé diplomové práce prof. Ing. Anděle Landorové, CSc., z katedry financí a účetnictví za její rady, návrhy, cenné připomínky a za přístup a vedení při zpracování mé diplomové práce. Také děkuji konzultantovi mé diplomové práce Ing. Martině Prskavcové, Ph.D., z katedry podnikové ekonomiky.

Dále bych chtěla poděkovat Ivaně Štěrbové a Janě Švorcové z Českomoravské stavební spořitelny, a. s., za jejich přívětivý přístup, poskytnuté informace a materiály. Také děkuji Ing. Heleně Duškové z oddělení marketingu společnosti Wüstenrot a. s. za hodnotné informace a tajemníkovi Asociace českých stavebních spořitelen Jiřímu Šedivému za poskytnutá data o společnostech.

5

Resumé Diplomová práce se zabývá problematikou financování vlastního bydlení formou hypotečních úvěrů a stavebního spoření, konkrétně je zaměřena na situaci na českém finančním trhu. V rozsahu pěti kapitol si klade za cíl představit, analyzovat a porovnat tyto produkty.

První kapitola diplomové práce je věnována charakteristice úvěrových bankovních produktů, zvláště pak hypotečnímu úvěru. Dále následuje popis jednotlivých fází v procesu poskytování a splácení hypotečního úvěru. Tato kapitola se také zabývá problematikou podpory hypotečních úvěrů na bydlení ze strany státu a současně zachycuje vývoj trhu hypotečních úvěrů v České republice. Druhá kapitola se zaměřuje na banky, které poskytují hypoteční úvěr v České republice. Pozornost je věnována především Hypoteční bance, a.s., a jejím produktům. Tato kapitola také obsahuje případovou studii v rámci níž jsou vysvětleny různé metody splácení hypotečního úvěru.

Následující kapitola se zabývá stavebním spořením se státní podporou. Nejprve zmiňuje jeho vznik a vývoj v České republice. Poté je podrobně analyzován průběh stavebního spoření v rámci jednotlivých fází. Čtvrtá kapitola diplomové práce pak poskytuje detailní pohled na stavební spořitelny, které v současnosti nabízejí stavební spoření na českém trhu. Pozornost je věnovaná nabízeným produktům a jejich konkrétním parametrům. Poté je provedena komparace těchto produktů a učiněno vyhodnocení. Současně je zde uvedeno srovnání jednotlivých společností, které se zabývají stavebním spořením, z hlediska jejich objemu vkladů a objemu úvěrů.

Poslední kapitola obsahuje vzájemné porovnání hypotečních úvěrů a stavebního spoření a možné kombinace těchto dvou produktů. V závěru diplomové práce jsou shrnuty získané poznatky ze vzájemné komparace a nastíněn předpokládaný vývoj trhu.

6

Resume This diploma thesis deals with the broad issue of housing finance by mortgage loans and building savings, concretely is focused on the situation on the Czech financial market. Its main target is to introduce, analyze and compare these products.

The first chapter of this work is concerned in the characteristic of the credit bank products, especially the mortgage loan. After that description of particular phases in the process of administration and repayment of mortgage loan follows. This chapter also deals with the problematic of state support of mortgage loans and describes the development on the Czech mortgage loans market. The second chapter is focused on the banks, which offer mortgage loans in the Czech Republic. Attention is paid especially to the Hypoteční banka, a. s., and to its products. This chapter also contains the case study in which various methods of repayment of mortgage loan are explained.

Following chapter deals with the building saving with state subsidy. At first it mentions its origin and development of building saving in the Czech Republic. Then followed an explanation of the process of building savings follows. The four chapter of the diploma thesis offers detailed look on the building societies at the building savings market in the Czech Republic. Attention is paid to offered products and to their parameters. Then comparison of these products and evaluation follows. At the same time building societies are being compared with each other based on their volume of deposits and loans.

Last chapter contains comparison of mortgage loans and building savings and possible combinations of these products. At the conclusion of the diploma thesis there are a summary of observation from comparison and a brief outlined of assumed market development.

7

Klíčová slova asociace

- association

bytové potřeby

- housing needs

cílová částka

- target sum

dokumenty

- documents

hodnotící číslo

- evaluative number

hypoteční banka

- mortgage bank

hypoteční úvěr

- mortgage loan

nemovitost

- real property

pojištění

- insurance

poplatek

- charge

překlenovací úvěr

- bridge loan

smlouva

- contract

splátka úvěru

- instalment on loan

splatnost

- maturity

státní podpora

- state subsidy

stavební spoření

- building saving

stavební spořitelna

- building society

umořovací plán

- schedule for repayment

úroková sazba

- interest rate

vklad

- deposit

výpis

- statement

zástavní právo

- law of lien

8

Obsah Prohlášení.................................................................................................. 4 Poděkování................................................................................................ 5 Resumé ...................................................................................................... 6 Klíčová slova............................................................................................. 8 Seznam použitých zkratek a symbolů..................................................... 11 Úvod........................................................................................................ 12 1 Produkt hypoteční úvěr ................................................................... 13 1.1 1.2 1.3 1.4

Charakteristika úvěrového bankovního produktu................................ 13 Charakteristika hypotečního úvěru ........................................................ 13 Historie hypotečních úvěrů v ČR v rámci legislativy ............................ 14 Proces hypotečního úvěru ........................................................................ 16 1.4.1 Přípravná fáze...........................................................................................17 1.4.2 Schvalovací fáze........................................................................................20 1.4.3 Realizační fáze ..........................................................................................23

1.5 Hypoteční zástavní listy............................................................................ 25 1.6 Podpora hypotečních úvěrů na bydlení ze strany státu ........................ 26 1.6.1 Odpočet zaplacených úroků z úvěru od základu daně ..............................26 1.6.2 Poskytování příspěvků k hypotečním úvěrům osobám mladším 36 let .....26 1.6.3 Nařízení vlády č. 33/2004 Sb. ...................................................................28

1.7 Vývoj trhu hypotečních úvěrů v České republice.................................. 29

2 Banky poskytující hypoteční úvěr v České republice.................. 32 2.1 Sdružení týkající se hypotečních bank.................................................... 32 2.1.1 Česká bankovní asociace .........................................................................32 2.1.2 Asociace hypotečních makléřů .................................................................33

2.2 Banky poskytující hypoteční úvěry ......................................................... 33 2.3 Hypoteční banka, a. s................................................................................ 36 2.4 Metody splácení hypotečních úvěrů ........................................................ 41 2.4.1 Konstantní splácení...................................................................................43 2.4.2 Degresivní splácení...................................................................................44 2.4.3 Progresivní splácení .................................................................................45 2.4.4 Vzájemná komparace jednotlivých metod splácení hypotečního úvěru....46

3 Produkt stavební spoření................................................................. 48 3.1 Historie stavebního spoření...................................................................... 49 3.1.1 3.1.2

Vznik stavebního spoření ..........................................................................49 Vývoj stavebního spoření v České republice.............................................49

3.2 Princip stavebního spoření....................................................................... 52 3.3 Průběh stavebního spoření....................................................................... 52 3.3.1 Fáze spoření..............................................................................................53 3.3.2 Úvěrová fáze .............................................................................................56

9

4 Instituce poskytující stavební spoření v České republice ............ 64 4.1 Sdružení stavebních spořitelen ................................................................ 65 4.1.1 Asociace českých stavebních spořitelen ...................................................65 4.1.2 Evropské sdružení stavebních spořitelen .................................................66 4.1.3 Česká bankovní asociace ..........................................................................66

4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

Komparace stavebních spořitelen ........................................................... 67 Českomoravská stavební spořitelna, a. s. ............................................... 68 HYPO stavební spořitelna, a. s. ............................................................... 70 Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. ............................................. 71 Stavební spořitelna České spořitelny, a. s............................................... 73 Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. ......................................................... 74 Wüstenrot - stavební spořitelna a. s. ....................................................... 76 Komparace jednotlivých produktů stavebního spoření ........................ 77

5 Komparace hypotečních úvěrů a stavebního spoření................... 80 5.1 Výhody a nevýhody hypotečního úvěru.................................................. 80 5.1.1 Výhody hypotečního úvěru........................................................................80 5.1.2 Nevýhody hypotečního úvěru ....................................................................81

5.2 Výhody a nevýhody stavebního spoření.................................................. 81 5.2.1 Výhody stavebního spoření .......................................................................81 5.2.2 Nevýhody stavebního spoření ...................................................................82

5.3 Vzájemná komparace produktů.............................................................. 83 5.3.1 Komparace dle výhod a nevýhod ..............................................................83 5.3.2 Komparace dle ukazatelů vývoje poskytnutých úvěrů ..............................85

5.4 Vzájemná kombinace produktů .............................................................. 88 5.4.1 5.4.2

Stavební spoření jako doplněk k hypotečnímu úvěru................................88 Stavební spoření jako splátka hypotečního úvěru.....................................89

Závěr....................................................................................................... 91 Seznam použité literatury ....................................................................... 93 Seznam grafů, tabulek a obrázků ............................................................ 95 Seznam příloh ......................................................................................... 96

10

Seznam použitých zkratek a symbolů a. s. AG atd. cíl. č. ČBA ČMSS ČNB ČR ČSOB DPH EHP EU GmbH HDP HYPO IČO ISBN ISIC ITIC jednot. Kč ks max. min. mil. mld. MP obr. odst. p. a. písm. PRIBOR resp. s. r. o. Sb. SSČS str. tab. tj. tis. tzn. tzv. viz vyd. & % Σ

- akciová společnost - akciová společnost (z něm. Aktiengesellschaft) - a tak dále - cílová - číslo - Česká bankovní asociace - Českomoravská stavební spořitelna, a. s. - Česká národní banka - Česká republika - Československá obchodní banka, a. s. - daň z přidané hodnoty - Evropský hospodářský prostor - Evropská unie - společnost s ručením omezeným (z něm. Gesellschaft mit beschränkter Haftung) - hrubý domácí produkt - Hypo stavební spořitelna, a. s. - identifikační číslo organizace - mezinárodní standardní číslo knihy (z angl. International Standard Book Number) - mezinárodní studentská identifikační karta (z angl. International Student Identity Card) - mezinárodní učitelská identifikační karta (z angl. International Teacher Identity Card) - jednotlivých - Koruna česká - kus - maximálně, maximální - minimálně, minimální - milion - miliarda - Modrá pyramida, a. s. - obrázek - odstavec - ročně (z lat. per annum) - písmeno - pražská mezibankovní úroková míra (z angl. Prague Interbank Offered Rate) - respektive - společnost s ručením omezeným - Sbírky - Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. - strana - tabulka - to je - tisíc - to znamená - tak zvaný - lze vidět (z lat. videre licet) - vydání - ampersand - procento - suma

11

Úvod Jako téma své diplomové práce jsem si zvolila analýzu hypotečních úvěrů a stavebního spoření a jejich vzájemnou komparaci. Důvodem tohoto výběru byl především teoretický zájem o uvedené produkty a následná možnost využít poznatky nabyté při zpracování diplomové práce v praxi. Záměrem této diplomové práce je především charakterizovat hypoteční úvěr a stavební spoření a představit aktuální nabídku produktů vybraných hypotečních bank a stavebních spořitelen.

Každý občan využívá služby z oblasti bydlení, na které musí vydávat podstatnou část svého respektive rodinného příjmu. Ovšem ne každý může financovat své bytové potřeby pouze z vlastních zdrojů, ve většině případů je zapotřebí úvěr. Z tohoto důvodu se na trhu objevují finanční instituce nabízející produkty pro financování bydlení. Těmito institucemi jsou hypoteční banky s nabídkou hypotečních úvěrů a stavební spořitelny poskytující úvěry ze stavebního spoření. Při zájmu o úvěr však občan řeší otázku, který z těchto produktů zvolí k financování bydlení. Proto je hlavním cílem této práce shrnout veškeré výhody hypotečních úvěrů a stavebního spoření a vzájemně tyto produkty porovnat.

12

1 Produkt hypoteční úvěr 1.1 Charakteristika úvěrového bankovního produktu Úvěrový bankovní produkt neboli úvěr je návratné, časově omezené poskytnutí peněžních prostředků od finanční instituce jejímu klientovi k volnému nebo smluvně vázanému použití za určitý poplatek zvaný úrok. Tento poplatek představuje pro finanční instituci odměnu neboli výnos.

V tomto procesu se osoba, která si vzala úvěr, stává dlužníkem a finanční instituce, která poskytla této osobě úvěr, se stává věřitelem. Poskytnutím úvěru vzniká finanční instituci pohledávka za klientem a klientovi závazek vůči této instituci.

Existuje několik typů členění úvěrových bankovních produktů. Jedním z nich je rozdělení na peněžní, závazkové a specializované úvěrové produkty. Mezi peněžní úvěry patří úvěr kontokorentní, eskontní, lombardní, spotřební a hypoteční. Mezi závazkové úvěry se řadí úvěr akceptační, avalový a bankovní záruky. Specializované úvěrové produkty jsou například faktoring, forfaiting a leasing.

Úvěry můžeme také členit podle doby splatnosti na: •

krátkodobé úvěry, které jsou splatné do 1 roku a používají se k úhradě provozních nákladů,

•

střednědobé úvěry, které mají splatnost od 1 roku do 4 let a

•

dlouhodobé úvěry, které mají splatnost nad 4 roky a používají se zásadně na investiční účely. Konkrétním příkladem dlouhodobého úvěru je hypoteční úvěr. [9]

1.2 Charakteristika hypotečního úvěru Hypoteční úvěr je dlouhodobý účelový úvěr, jehož splácení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, a to i rozestavěné. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořící Evropský hospodářský prostor.1 1

viz § 28 odst. 4 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů

13

Hypoteční úvěr se zpravidla používá na pořízení nemovitosti, kterou se následně ručí za splacení úvěru. Kromě koupě nemovitosti (bytu, domu, pozemku) do vlastnictví, je možné hypoteční úvěr použít také na financování výstavby nemovitosti, rekonstrukci, modernizaci a opravu nemovitosti, dále na koupi podílu na nemovitosti za účelem vypořádání spoluvlastnických a dědických podílů a také na splacení dříve poskytnutých úvěrů a půjček, které byly použity k investicím do nemovitosti.

Peníze získané z hypotečního úvěru je však možné použít i na jiný účel než je investice do nemovitostí, jedná se o tzv. neúčelový spotřebitelský úvěr neboli americkou hypotéku2. V tomto případě klient nemá žádná omezení, na co peníze z úvěru použije, úvěrem může financovat i movité věci, jako je třeba automobil.

1.3 Historie hypotečních úvěrů v ČR v rámci legislativy „První hypoteční banky vznikly v Anglii koncem 17. století, ve střední Evropě v 18. století. V Čechách vznikla skutečně fungující hypoteční banka ve druhé polovině 19. století. Šlo o Hypoteční banku Království českého v Praze, založenou v roce 1865 jako banka pro získání úvěru na domovní a pozemkový majetek.“3

V meziválečném období bylo hypoteční bankovnictví v Československu upraveno dle rakouského a německého vzoru zemských bank, které fungovaly jako veřejnoprávní ústavy a podléhaly dozoru zemských správních orgánů. Zemské banky emitovaly na schválené úvěry zástavní listy, které byly prodávány těm, kteří měli zájem o tento typ zúročeného uložení peněz. Výnosy z prodeje zástavních listů se obvykle používaly ke koupi nebo k výstavbě nemovitostí, k vypořádání dědických podílů nebo k investici do zemědělských pozemků. Hypoteční úvěr byl zajištěn nemovitostí, jejíž zástavba byla vyznačena v pozemkových knihách. V této době ručil dlužník nejen zastavenou nemovitostí, ale také celým svým majetkem. Nominální hodnota zástavních listů nesměla přesáhnout 60 % ceny zastavěné nemovitosti. Vývoj českého hypotečního bankovnictví však byl kvůli německé okupaci přerušen a poté zastaven na více jak 50 let. 2 3

Platí od 1. května 2004, kdy vstoupil v platnost zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. SŮVOVÁ, H a kol. Specializované bankovnictví. 1.vyd. Praha: Bankovní institut, 1997, str. 202. ISBN 80-902243-2-6.

14

Obnova hypotečního bankovnictví začala až v roce 1990, kdy byl vydán zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, který definoval pojmy hypoteční úvěr a hypoteční zástavní listy. V této době získala Československá obchodní banka, a. s., licenci na vydávání hypotečních zástavních listů, avšak chyběl zde kapitálový trh, který je nezbytně nutný pro hypoteční bankovnictví. Ke správnému fungování českého hypotečního bankovnictví došlo až v roce 1995, kdy byl vydán zákon č. 84/1995 Sb., zvaný nepřesně hypoteční, který novelizoval těchto pět zákonů: •

zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád,

•

zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech,

•

zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání,

•

zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník,

•

zákon č. 21/1992 Sb., o bankách. [7]

V roce 1995 bylo zároveň vydáno nařízení vlády č. 244/1995 Sb.4, které umožňovalo čerpat státní finanční podporu pro novostavby. V roce 1998 umožnila novelizace zákona o daních z příjmu5 daňové zvýhodnění pro fyzické osoby, které čerpají hypoteční úvěr pro své bydlení. Zvýhodnění spočívá v tom, že částku zaplacenou na úrocích sníženou o státní finanční příspěvek lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob, a to do výše 300 000 Kč ročně.

Avšak v 90. letech byly hypoteční úvěry málo využívány, a to především z důvodu vysoké úrokové sazby. Postupem času úrokové sazby poklesly a tím se hypoteční úvěry stávaly dostupnější pro širší vrstvy obyvatelstva. V roce 2002 vydala vláda nařízení č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let. O dva roky později bylo vydáno nařízení vlády č. 33/2004 Sb.6, které se opět zabývalo státní finanční podporou. Dnem vstupu České republiky do EU, tj. 1. května 2004, začal platit nový zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, který nově definoval hypoteční úvěr. 4

5 6

Nařízení vlády č. 244/1995 Sb., kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů Nařízení vlády č. 33/2004 Sb., kterým se zrušují některá nařízení vlády v oblasti podpory bydlení z veřejných prostředků a kterým se stanoví některé podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby

15

1.4 Proces hypotečního úvěru Proces poskytování a splácení hypotečního úvěru je složitá záležitost, neboť výsledek významně ovlivňuje hospodaření banky. Toho si je banka dobře vědoma, a proto má pro poskytování úvěru stanovená svá pravidla, často nazývaná jako úvěrové postupy.

Organizace úvěrových postupů při poskytovaní a splácení hypotečních úvěrů se skládá ze tří na sebe navazujících fází: •

přípravná fáze,

•

schvalovací fáze,

•

realizační fáze. [7]

Posloupnost těchto fází je patrná i z obrázku č.1. V dalších podkapitolách tyto fáze blíže charakterizuji a následně prozkoumám.

Obr. č. 1 - Proces poskytnutí hypotečního úvěru Žádost o poskytnutí úvěru

Přípravná fáze

Analýza bonity klienta

Schvalovací fáze

Zamítnutí žádosti o úvěr

Jednání o zajištění úvěru Jednání o způsobu úročení, způsobu a délce splácení a sestavení splátkového kalendáře Uzavření úvěrové smlouvy a poskytnutí úvěru

Realizační fáze

Čerpání a splácení hypotečního úvěru Kontrola plnění sjednaných úvěrových podmínek

Zdroj: [9]. Vlastní zpracování.

16

Zamítnutí žádosti o úvěr

1.4.1 Přípravná fáze V rámci této fáze podává klient žádost o poskytnutí hypotečního úvěru. O hypoteční úvěr může žádat fyzická osoba, právnická osoba, a také obce a města. Celý průběh přípravné fáze hypotečního úvěru lze rozdělit do několika kroků. První krok spočívá v tom, že si klient vybere banku, u které bude žádat o poskytnutí úvěru. Dalším krokem je návštěva vybrané banky, během níž je klient seznámen se základními informacemi o hypotečních úvěrech. Při této návštěvě se klient domluví s pracovníkem banky na typu úvěru a jeho výši. Minimální výše hypotečního úvěru se pohybuje kolem 200 tis. Kč a jeho maximální výše je závislá na hodnotě zastavené nemovitosti. Zákon o dluhopisech7 stanovuje, že banka může poskytnout úvěr max. do výše 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti v případě, že bude financován prostřednictvím hypotečních zástavních listů. Pokud chce banka poskytnout vyšší úvěr nad zákonem stanovený limit, musí najít náhradní krytí. Banky v současné době poskytují hypoteční úvěr až do výše 100 % zástavní hodnoty nemovitosti, je však možné na českém bankovním trhu najít i banku poskytující úvěr do výše 120 % zástavní hodnoty nemovitosti.

Pracovníka banky bude také zajímat příjem klienta, zajištění hypotečního úvěru a způsob splácení. Na základě těchto informací provede pracovník orientační propočet, díky němuž zjistí, zda je klient schopen ze svých příjmů úvěr splácet, a zda je cena nemovitosti dostatečná pro požadovaný úvěr. Poté klient obdrží seznam veškerých dokladů, které budou potřebné pro schválení úvěru a domluví se s pracovníkem na další schůzce, při které již podá písemnou žádost o poskytnutí úvěru.

Žádost o poskytnutí hypotečního úvěru Žádost o hypoteční úvěr představuje speciální bankovní formulář, do kterého pracovník banky vyplňuje požadované údaje o klientovi a jeho finanční situaci. Žádost musí obsahovat zejména: •

osobní údaje o žadateli/spolužadateli/ručiteli (jméno, příjmení, rodné číslo, adresu, telefon, zaměstnavatele, IČO, počet vyživovaných osob v domácnosti),

•

7

údaje o měsíčních příjmech a výdajích žadatele,

viz § 30 odst. 1 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů

17

•

údaje o investičním záměru, tzn. požadovaná výše úvěru, dále účel, splatnost a čerpání úvěru, údaje o pořizované a zastavované nemovitosti, pojištění nemovitosti a životní úvěrové pojištění,

•

prohlášení klienta o pravdivosti a úplnosti uvedených údajů stvrzené jeho podpisem.8

V současné době nabízejí banky hypoteční úvěry i bez nutnosti dokládání příjmů. To je výhodné především pro podnikatele s proměnlivou výší příjmu. K získání úvěru postačí bance prohlášení žadatele o příjmech a majetku. Klient ale musí počítat s tím, že u těchto produktů je úroková sazba vyšší. Doklady potřebné k vyřízení hypotečního úvěru Základní podmínkou pro poskytnutí hypotečního úvěru je předložení patřičných dokumentů. Banka požaduje od žadatele průkaz totožnosti a doložení výše jeho příjmů. U žadatele s příjmy z tzv. závislé činnosti se jedná o potvrzení příjmu od zaměstnavatele, eventuelně výplatní pásky, u žadatele s příjmy z podnikání vyžaduje banka živnostenský list, daňovou registraci, daňová přiznání nebo daňový výměr a často také výpisy z bankovního účtu.

Pokud má klient závazky či pohledávky, musí je doložit pomocí dokumentů, kterými jsou: •

nájemní smlouvy,

•

potvrzení o sociálních dávkách,

•

smlouvy o stavebním spoření či penzijním připojištění,

•

pojistné smlouvy a doklady o platbách pojistného (pojištění nemovitosti, domácnosti, vozidel, životní a úrazové),

•

smlouvy o úvěrech, půjčkách, leasingu,

•

doložení dalších individuálních pravidelných výdajů (rozhodnutí soudu o placení výživného, škody atd.),

•

8

ručitelská prohlášení a prohlášení o ostatních závazcích.

Externí materiály České spořitelny - Žádost o úvěr.

18

Mezi další požadované doklady vztahující se k zajištění úvěru patří: •

kvalifikovaný odhad hodnoty zastavované nemovitosti,

•

doklad o vlastnickém právu k nemovitosti,

•

snímek pozemkové mapy či geometrický plán,

•

fotografie nemovitosti,

•

pojistná smlouva k nemovitosti,

•

souhlas spoluvlastníků s vkladem zástavního práva na nemovitost,

•

výpis z katastru nemovitostí o zanesení zástavního práva a vinkulaci pojištění této nemovitosti ve prospěch banky, popřípadě

•

vinkulace životního či úvěrového pojištění ve prospěch banky.

Pokud je úvěr použit na investici do nemovitosti formou koupě, požaduje banka tyto doklady: •

kupní smlouvu nebo smlouvu o budoucí kupní smlouvě,

•

výpis z katastru nemovitostí (zda nemovitost existuje, kdo je jejím majitelem, a že na ní nevázne jiné zástavní právo či věcné břemeno),

•

doložení finančních prostředků pro krytí části ceny, která není financována úvěrem (obvykle to bývá 30 % z kupní ceny nemovitosti).

Pokud se jedná o investici formou výstavby, rekonstrukce, modernizace či opravy, požaduje banka: •

kupní smlouvu, popřípadě jiný nabyvatelský titul k rozestavěné nemovitosti,

•

výpis z katastru nemovitostí,

•

stavební povolení (s nabytím právní moci),

•

projektovou dokumentaci,

•

rozpočet stavby,

•

časový harmonogram stavby,

•

smlouvy s dodavateli.

19

Pokud hypoteční úvěr klient použije na refinancování neboli splacení jiného úvěru, banka požaduje předložit zvláštní dokumenty, jako je: •

kupní smlouva, popřípadě jiný nabyvatelský titul k nemovitosti,

•

výpis z katastru nemovitostí,

•

původní úvěrová smlouva a původní zástavní smlouva,

•

písemný souhlas původního věřitele (banky) s refinancováním,

•

závazek věřitele, že uvolní zástavní právo k nemovitosti po splacení původního úvěru. [1]

Poté co pracovník s klientem vyplní žádost a klient doloží všechny potřebné dokumenty, postoupí se žádost úvěrovému oddělení, které provede podrobnou analýzu bonity klienta, což je první krok v následující fázi, a to ve fázi schvalovací.

1.4.2 Schvalovací fáze V další fázi po podání žádosti o úvěr si banka nechává určitý čas na zpracování žádosti. Žádost o hypoteční úvěr obdrží bankovní specialisté, kteří prověří dokumenty předané hypoteční bance žadatelem o úvěr, a zda je po formální a právní stránce vše v pořádku. Tento proces se nazývá analýza bonity klienta.

Analýza bonity klienta V rámci analýzy bonity klienta se banka zaměřuje na analýzu jeho právních poměrů, důvěryhodnosti, hospodářské a finanční situace. Klient je bonitní, pokud jeho příjmy pokryjí splátky hypotečního úvěru, životní minimum, pravidelné výdaje (např. pojistné za nemovitost, splátky jiných úvěrů, leasing, pojištění, výživné) a ostatní nezbytné finanční výdaje. Pokud banka vyhodnotí klienta jako nebonitního, jeho žádost o hypoteční úvěr zamítne.

Jednání o zajištění úvěru V tomto bodě bych se ráda nejprve zmínila o formách zajištění hypotečních úvěrů, které následně podrobněji rozeberu. Formy zajištění je možné rozdělit na základní a doplňkové.

20

Mezi základní formy patří: •

zástavní právo k nemovitosti,

•

ručení,

•

zástavní právo k pohledávce,

•

směnka,

•

bankovní záruka.

Doplňkovou formou zajištění je: •

životní úvěrové pojištění.

Hypoteční úvěr musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti, a to i rozestavěné, což stanovuje zákon o dluhopisech9. Jak jsem již uvedla, zastavená nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu EU nebo jiného státu, tvořící EHP.10 Banka si zároveň prověřuje, zda se k zastavené nemovitosti nevztahují jiná majetková práva, než která žadatel o úvěr uvedl. Pro objektivní určení ceny zastavené nemovitosti mají banky své vlastní odhadce, čímž se brání proti nadhodnocení ceny nemovitosti. Po úspěšném prověření dojde k zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí ve prospěch banky.

Banka však může ještě vyžadovat dozajištění úvěru například formou ručení. Ručitel podepíše prohlášení, kterým se zavazuje, že v případě nesplacení úvěru dlužníkem, zaplatí bance dlužnou částku. Banka toto zajištění vyžaduje, pokud hrozí riziko, že by žadatel o úvěr mohl mít problémy se splácením. Stejně jako u žadatele musí banka prověřit příjmy a bonitu ručitele. Ručitelem nemůže být druhý z manželů, protože ten se automaticky stává spoludlužníkem. Splacením celého úvěru ručitelský závazek zaniká.

Banka také může akceptovat jako zajištění úvěru zástavní právo k pohledávce. Což znamená, že klient bance ručí za úvěr svou vlastní pohledávkou. Klient také může ve prospěch banky vinkulovat11 svůj termínovaný vklad nebo jiná aktiva.

9

viz § 28 odst. 3 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů viz § 28 odst. 4 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů 11 vinkulovat - omezit možnost nakládat s finančními prostředky 10

21

V některých případech banka požaduje zajištění hypotečního úvěru směnkou. Výstavce směnky, v tomto případě žadatel o úvěr, se zavazuje, že zaplatí dlužnou částku majiteli směnky neboli bance. Banka může také požadovat ručení všech spoludlužníků, kteří se svým podpisem zaručí, že bude-li třeba, tak úvěr splatí. Obvykle se používá bianko směnka, u které není vyplněna suma neboli dlužná částka, protože ta se během splácení mění. V případě, že dojde k realizaci zajištění, má banka právo dopsat na směnku velikost své pohledávky a směnku předložit k proplacení. Pokud je úvěr splacen, vrátí banka klientovi zpět směnku nevyplněnou. Výhodou této formy zajištění je snazší soudní vymahatelnost dlužné částky.

Bankovní záruka je jedna z nejkvalitnějších forem zajištění, která se používá ve výjimečných případech. Vzniká písemným prohlášením banky v záruční listině, že uspokojí věřitele do výše určité finanční částky, pokud dlužník nesplní svůj závazek. Banka se zaručí pouze za svého bonitního klienta, popřípadě zaměstnance a také si za tuto službu nechá zaplatit. [1]

Doplňkovou formou zajištění úvěru je životní úvěrové pojištění, které je sjednáno na riziko smrti žadatele, kdy dlužník je pojištěným a banka oprávněnou osobou. Pojistná částka může být stanovena pevně a odpovídá výši sjednaného úvěru, nebo je možné pojištění uzavřít na klesající pojistnou částku, která odpovídá postupně splácenému úvěru. Pojištění s klesající pojistnou částkou je pro klienta levnější, neboť tím jak klesá pojistná částka, klesá i výše pojistného. Pokud by nastala pojistná událost, pojišťovna vyplatí pojistné plnění bance. [2]

Jednání o způsobu úročení, způsobu a délce splácení a sestavení splátkového kalendáře Způsob úročení závisí především na metodice každé banky a druhu úrokové sazby. Banky zpravidla používají pevnou (fixní) sazbu nebo pohyblivou úrokovou sazbu. Jelikož hypoteční úvěry řadíme mezi dlouhodobé s možnou splatností až 40 let, bylo by pro banku i pro klienta příliš riskantní, zavázat se na pevně danou úrokovou sazbu na tak dlouhé období. Aby se zamezilo tomuto riziku, používají hypoteční banky úrokovou sazbu fixovanou na určité, pevně stanovené období v rozmezí 1 až 30 let. Za optimální se považuje fixace úrokové sazby na 5 let. Po uplynutí tohoto období, banka stanoví novou

22

úrokovou sazbu, která vychází z aktuální situace na trhu. Pokud se úroková sazba zvýší, dojde i ke zvýšení měsíčních splátek úvěru. Tímto způsobem úročení se hypoteční úvěry liší od stavebního spoření, kde je úroková sazba pevně daná po celou dobu splatnosti.

Délka splácení úvěru je závislá na typu a výši hypotečního úvěru. Hypoteční úvěr lze splácet 5 až 45 let, obvykle však bývá v rozmezí 10 až 20 let. Nejčastěji se splácí v měsíčních splátkách tzv. anuitním způsobem, kdy klient splácí po celou dobu stále stejnou částku. V průběhu trvání úvěru se však výše splátky hypotéky může také měnit. Splátka se může snižovat, potom se jedná o degresivní způsob splácení, a nebo se může naopak zvyšovat, pak jde o progresivní splácení. Jednotlivým metodám splácení se budu blíže věnovat v podkapitole č. 2.4 - Metody splácení hypotečního úvěru.

Za předčasnou splátku úvěru mimo stanovené termíny banka účtuje vysoký poplatek. Bez sankcí může klient provést mimořádnou splátku části nebo celého úvěru pouze v době, kdy dochází ke změně úrokové sazby, o čemž je klient předem informován. Proto, aby měl klient bližší představu o průběhu splácení úvěru, vypracuje banka tzv. splátkový kalendář. V něm je podrobně stanoveno, kdy a v jakých částkách bude docházet ke splácení úvěru a úroků z úvěru. [9]

1.4.3 Realizační fáze Uzavření úvěrové smlouvy a poskytnutí úvěru Poté co banka provede analýzu bonity klienta, prověří zajištění úvěru a sestaví splátkový kalendář, vypracuje návrh na poskytnutí úvěru, který předá úvěrovému oddělení. Toto oddělení musí zvážit rizikovost a výnosnost úvěru a na základě toho rozhodne o poskytnutí úvěru. Pokud je vše v pořádku, uzavře banka s žadatelem o úvěr úvěrovou smlouvu. Úvěrová smlouva musí obsahovat mnoho povinných náležitostí, mezi které patří např. výše úvěru, doba splatnosti, způsob čerpání a splácení úvěru, úrokové podmínky, účel úvěru, druh a výše zástavy, účastníci úvěrového vztahu, číslo účtu, měna, ve které je úvěr poskytnut a sankční podmínky. Nedílnou součástí úvěrové smlouvy jsou i obchodní podmínky, ve kterých jsou podrobně vymezena práva a povinnosti obou smluvních stran. Povinností banky je včas poskytnout přislíbený úvěr a povinností klienta je včas a v domluvené výši hypoteční úvěr splácet. [7, 9]

23

Pro získání úvěru banky většinou požadují, aby si klient u nich založil běžný účet. Pokud je úvěr schválen, vyzve banka klienta, aby podepsal úvěrovou smlouvu, zástavní smlouvu a smlouvu o vedení účtu. Při podpisu úvěrové smlouvy požaduje banka poplatek za vyřízení úvěrové žádosti, který se odvíjí od výše požadovaného hypotečního úvěru. Klient může začít úvěr čerpat po splnění podmínek uvedených v úvěrové smlouvě. Mezi jednu z nejdůležitějších podmínek patří potvrzení o vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitosti do katastru nemovitostí. Některé banky umožňují čerpat hypoteční úvěr již na základě návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí, což je pro klienta výhodné, neboť může začít čerpat úvěr podstatně dříve.

Čerpání a splácení úvěru Čerpání hypotečního úvěru může být jednorázové, většinou při koupi nemovitosti, při refinancování úvěru či neúčelovém úvěru, nebo čerpání může probíhat postupně, například při výstavbě, rekonstrukci nemovitosti nebo pokud by byla platba za nemovitost rozložena do více splátek. Čerpání úvěru probíhá v zásadě bezhotovostní formou. Při neúčelovém úvěru formou zaslání peněz na účet uvedený klientem, při účelovém úvěru většinou formou proplácení faktur nebo úhrady závazků plynoucích z kupní smlouvy.

Splácení úvěru probíhá dohodnutým způsobem, nejčastěji formou anuitních splátek a současně s měsíční splátkou se hradí paušální poplatek za správu a také pojištění hypotéky, pokud je to sjednáno. Během splácení dostává klient od banky pravidelné výpisy, na jejichž základě může sledovat průběh čerpání a splácení svého hypotečního úvěru. [1]

Kontrola plnění sjednaných úvěrových podmínek Banka pravidelně kontroluje dodržování sjednaných úvěrových podmínek a sleduje plnění splátkového kalendáře. Pokud klient začne mít problémy se splácením, musí banka použít opatření pro řešení případu nesplácení úvěru. V první fázi jsou klientovi zasílány upomínky či písemné výzvy k zaplacení dlužných částek. Současně začne pracovat vymáhací call centrum, jehož pracovník zavolá klientovi a zjišťuje příčinu problému, zároveň se s ním pokusí domluvit na nápravě.

24

Pokud však nedojde k nápravě, případ převezme útvar řízení věřitelských rizik. Pracovníci tohoto útvaru opět kontaktují dlužníka a navrhnou mu možná řešení spočívající v restrukturalizaci dluhu, prodloužení nebo odložení splátek. V případě, že se banka s dlužníkem nedohodne, přistoupí k vymáhání úvěru právní cestou. Na základě zástavního práva může banka trvat na prodeji nemovitosti, který proběhne na základě exekučního titulu po soudním rozhodnutí v nedobrovolné dražbě. Z výnosu je zaplacen zbylý hypoteční úvěr včetně všech poplatků a nákladů spojených s vymáháním dluhu a prodejem zástavy. [9]

1.5 Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní listy jsou zvláštním druhem bankovních dluhopisů vydávané hypotečními bankami s cílem získat finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů. Jsou upraveny zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech12 a zákonem č. 591/1992 Sb., o cenných papírech. Podle citovaných zákonů může hypoteční zástavní listy emitovat pouze banka, která vlastní bankovní licenci opravňující k jejich emisi, se sídlem v České republice.

Aby mohla banka poskytovat hypoteční úvěry, musí pro její zdroje emitovat hypoteční zástavní listy. Jmenovitá hodnota a hodnota poměrného výnosu z hypotečních zástavních listů jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů. Pro řádné krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů mohou být použity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70 % ceny zastavených nemovitostí. Vedle řádného krytí existuje také tzv. náhradní krytí, což mohou být jen vysoce likvidní a bonitní prostředky, jako například:

12 13

•

hotovost,

•

vklady u ČNB,

•

vklady u jiné centrální banky,

•

státní dluhopisy nebo cenné papíry vydané ČNB,

•

státní dluhopisy nebo cenné papíry vydané členskými státy EU/EHP a

•

dluhopisy vydané finančními institucemi založenými mezinárodní smlouvou.13

viz § 28 - § 33 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů viz § 31 odst. 1 zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů

25

Zájemce může hypoteční zástavní listy koupit a také kdykoliv prodat na Burze cenných papírů Praha, na RM-systému, na pobočce emitující banky nebo u obchodníka s cennými papíry, čímž je zajištěna jejich téměř okamžitá likvidita.

Majiteli hypotečního zástavního listu však nevzniká žádné právo na nemovitost, na kterou má emitent respektive banka zástavní právo, vzniká mu pouze právo na výnos z cenného papíru. Úrokový výnos je obvykle po celou dobu trvaní hypotečního zástavního listu fixní. Jeho výše závisí na vývoji hlavních úrokových sazeb a výkonu ekonomiky. [1]

Úrokový výnos z hypotečních zástavních listů byl osvobozen od daně z příjmů, ovšem to platilo do konce roku 2007. Dne 1. ledna 2008 nabyl účinnosti zákon o stabilizaci veřejných rozpočtů14, který zrušil osvobození úroků z hypotečních zástavních listů od daně z příjmů. Hypoteční zástavní listy mají minimálně pětiletou dobu splatnosti, existují však i listy se splatností deset či patnáct let. Běžně platí, že čím je delší doba splatnosti, tím větší výnos majitel získá. Z těchto důvodů se hypoteční zástavní listy řadí mezi nejbezpečnější cenné papíry, které jsou velice oblíbenou investicí.

1.6 Podpora hypotečních úvěrů na bydlení ze strany státu Hypoteční úvěry na bydlení jsou podporovány státem. Tato podpora bydlení je upravena v několika zákonech a nařízeních, přičemž ty nejdůležitější nyní blíže rozeberu.

1.6.1 Odpočet zaplacených úroků z úvěru od základu daně Zákon o daních z příjmů15 stanovuje, že při splácení hypotečního úvěru je možný odpočet zaplacených úroků od základu daně z příjmů, maximálně však do výše 300 000 Kč u všech poplatníků v téže domácnosti.

1.6.2 Poskytování příspěvků k hypotečním úvěrům osobám mladším 36 let Podporou hypotečních úvěrů na bydlení se zabývá nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečním úvěrům osobám mladším 36 let. Toto

14 15

Zákon č. 261/2007 Sb., o stabilizaci veřejných rozpočtů. viz § 15 odst. 3 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

26

nařízení upravuje poskytování příspěvků ze státního rozpočtu ke splátkám hypotečního úvěru poskytnutého na koupi bytu nebo rodinného domu s jedním bytem včetně pozemku.

Příspěvky se poskytnou při splnění následujících podmínek: •

v roce podání žádosti o příspěvek nedosáhne žadatel 36 let,

•

žadatel není vlastníkem nebo spoluvlastníkem žádného domu nebo bytu, s výjimkou toho, který byl zakoupen pomocí úvěru,

•

byt nebo rodinný dům s jedním bytem, k němuž jsou žádány příspěvky musí být starší 2 let a

•

byt nebo rodinný dům s jedním bytem se nachází na území České republiky.16

O poskytnutí příspěvku lze požádat u příslušné hypoteční banky nejdříve v den uzavření smlouvy o hypotečním úvěru a nejpozději v den započetí čerpání tohoto úvěru, a to formou písemné žádosti. Příspěvky se poskytují žadateli o úvěr na koupi bytu, jehož hodnota je max. 800 tis. Kč, nebo na koupi rodinného domu s jedním bytem nejvýše do částky 1,5 mil. Kč. Příspěvky je možné poskytovat po dobu splácení úvěru, maximálně však po dobu 10 let.17 Pro výpočet výše příspěvku je důležitá průměrná úroková sazba z objemu úvěrů hypotečních bank s nárokem na příspěvek z minulého roku, kterou každoročně zveřejňuje Ministerstvo pro místní rozvoj ve svých informačních prostředcích. Podle průměrné úrokové sazby se stanoví počet procentních bodů, o které se klientovi sníží úroková sazba při měsíční splátce úvěru, neboť stát poskytne klientovi příspěvek rovnající se rozdílu mezi výší splátky při běžné úrokové sazbě a výší splátky při úrokové sazbě snížené o procentní body. Intervaly průměrné úrokové sazby a tomu odpovídající výše procentních bodů jsou upraveny v příslušném nařízení vlády18. Politika státu směřující k podpoře hypotečních úvěrů na bydlení stanovila hranici průměrné úrokové sazby, do které stát poskytuje příspěvky k hypotečním úvěrům, na úroveň 5 %. 16

viz § 3 odst. 1 nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečním úvěrům osobám mladším 36 let 17 viz § 5 odst. 1, 3 nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečním úvěrům osobám mladším 36 let 18 viz § 6 odst. 2 nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečním úvěrům osobám mladším 36 let

27

Tzn. byla-li průměrná úroková míra 7 %, stát pokryje 2 % a výsledkem je, že klient bance zaplatil skutečně 5 %. Státní podpora byla od 1. 9. 2002 do 31. 1. 2003 ve výši 3% body, od 1. 2. 2003 do 31. 1. 2004 činila 2% body, od 1. 2. 2004 do 31. 1. 2005 byla 1% bod a od 1. 2. 2005 až dosud činí 0% bodů, neboť v období rozhodném pro výpočet se průměrná úroková míra pohybovala pod hranicí 5 %.19 V roce 2007 činila průměrná úroková sazba 4,89 %, v roce 2008 se však již pohybuje nad hranicí 5 %, neboť v lednu 2008 došlo k prudkému zvýšení úrokových sazeb a v březnu 2008 činila tato sazba 5,52 %20. Pokud se v roce 2008 udrží úroková sazba nad hranicí 5 %, bude v příštím roce stát opět poskytovat příspěvek k hypotečním úvěrům.

1.6.3 Nařízení vlády č. 33/2004 Sb. Dne 1. února 2004 nabylo účinnosti nařízení vlády č. 33/2004 Sb., kterým se zrušují některá nařízení vlády v oblasti podpory bydlení z veřejných prostředků, a kterým se stanoví některé podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby. Tímto nařízením vlády byla zrušena nařízení vlády: •

č. 244/1995 Sb., ve znění pozdějších předpisů, které stanovovalo podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby,

•

č. 148/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů, o poskytování bezúročné půjčky na bytovou výstavbu a

•

č. 149/1997 Sb., které stanovovalo podmínky poskytování další finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby.

Toto nařízení vlády zároveň stanovuje, že státní finanční podpora připadající na měsíční splátku hypotečního úvěru poskytnutého na základě smlouvy uzavřené do 1. února 2004, se poskytne ve výši, která se stanoví jako rozdíl mezi výší splátky při běžném úroku a výší splátky při úroku sníženém o procentní body. Počet procentních bodů závisí na průměrné sazbě úroku z objemu úvěrů, které byly poskytnuty fyzickým osobám, jsou upraveny podle nařízení vlády č. 244/1995 Sb., a došlo u nich v předchozím roce ke změně úrokové sazby sjednané hypoteční bankou. 19

Údaje Ministerstva pro místní rozvoj [on-line]. [cit. 29. 3. 2008]. Dostupné z: 20 Vážená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Zdroj: www.hypoindex.cz

28

1.7 Vývoj trhu hypotečních úvěrů v České republice V rámci této podkapitoly se pokusím provést analýzu minulého vývoje trhu hypotečních úvěrů v České republice, přičemž se zaměřím na vývoj počtu nových úvěrů a vývoj objemu hypotečních úvěrů a také popíši současnou situaci na tomto trhu. V této analýze budu pracovat výhradně s hypotečními úvěry poskytnutými na bydlení pro občany, podnikatelské subjekty a municipality21. Ostatní hypoteční úvěry poskytnuté na jiný účel než bydlení do analýzy zahrnuty nebudou.

Graf č. 1 - Vývoj počtu nových hypotečních úvěrů na bydlení v ČR (1996-2007) počet úvěrů (ks)

90 80 70 60 50 40 30 20 10

000 000 000 000 000 000 000 000 000 0

77 915 62 953 47 441 37 490 29 270 19 592 7 759 7 592 7 746 4 346 5 117 1996

1997 1998 1999

13 457

2000 2001 2002

2003 2004 2005

2006 2007

roky

Zdroj: TOP finance 2003. str. 16. TOP finance 2007. str. 18. Speciál měsíčníku Bankovnictví a týdeníku Ekonom. Vlastní zpracování. Dostupné z

Z grafu č.1 je patrné, že vývoj počtu nových úvěrů vykazuje zrychlující růst. Do konce roku 2000 se roční počet nově poskytnutých hypotečních úvěrů na bydlení pohyboval pod hranicí 10 000 ks, v roce 2001 došlo k překonání této hranice a od tohoto roku se počet poskytnutých úvěrů neustále zvyšoval. V roce 2002 klesla průměrná úroková sazba z hypotečních úvěrů se státní podporou pro občany pod 7 % a v tomto roce také začalo platit již zmíněné nařízení vlády, poskytující příspěvky k hypotečním úvěrům mladým lidem do 36 let. Současně na hypotečním trhu rostla konkurence a banky začaly poskytovat hypoteční úvěr na více než 70 % odhadní ceny nemovitosti. Domnívám se, že všechny tyto faktory vedly ke zvyšujícímu se zájmu o hypoteční úvěry v následujících letech. 21

municipalita - městská samospráva

29

Během roku 2003 došlo opět k poklesu úrokových sazeb a nejnižší úroková sazba s fixací na 1 rok se pohybovala okolo 3,5 %. Na konci tohoto roku mělo hypoteční licenci již deset bank a tudíž se nabídka na trhu neustále zvětšovala. V roce 2004 vstoupila Česká republika do EU a odborníci předpokládali prudký nárůst cen nemovitostí. K rapidnímu nárůstu cen, který by omezil zájem o koupi bytu či domu, a tím i o hypoteční úvěry, však nedošlo. A tak se v následujících letech růstová spirála hypotečních úvěrů neustále vyvíjela. V roce 2004 činil počet nových úvěrů na bydlení přes 37 tis. ks, následující rok poskytly banky ještě o deset tisíc úvěrů více, v roce 2006 činil tento ukazatel téměř 63 tis. úvěrů a v roce 2007 dosáhl rekordních 78 tis. úvěrů.

Tab. č. 1 - Vývoj objemu poskytnutých hypotečních úvěrů v ČR v mld. Kč (1996-2007) roky 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 4,35 5,12 7,76 7,59 6,74 16,16 22,65 38,28 50,71 73,36 119,15 147,6 ročně celkem 5,52 10,64 18,40 25,99 32,73 48,88 71,53 109,81 160,52 233,88 349,06 496,7 Zdroj: TOP finance 2003. str. 16. TOP finance 2007. str. 18. Speciál měsíčníku Bankovnictví a týdeníku Ekonom. Dostupné z: Vlastní zpracování.

Graf č. 2 - Vývoj celkového objemu hypotečních úvěrů na bydlení v ČR (1996-2007) objem úvěrů (mld. Kč)

600

496,70

500 400

349,06

300 200 100 0

71,53 32,73 48,88 25,99 5,52 10,64 18,40 1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

233,88 160,52 109,81

2003

2004

2005

2006

2007

roky

Zdroj: TOP finance 2003. str. 16. TOP finance 2007. str. 18. Speciál měsíčníku Bankovnictví a týdeníku Ekonom. Vlastní zpracování. Dostupné z

Další ukazatel udává vývoj objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Z tabulky je patrné, že do roku 2000 se objem úvěrů každoročně držel pod hodnotou 10 mld. Kč. Od roku 2000 byl však tento pozvolný vývoj nahrazen prudkým nárůstem objemu úvěrů. Meziroční přírůstky objemu úvěrů se pohybovaly okolo 40 %. Tento rapidní nárůst lze přisuzovat nízkým úrokovým sazbám, marketingovým kampaním a sílící konkurenci na trhu

30

hypotečních bank. Všechny tyto okolnosti pak vedly ke zlepšování podmínek pro klienta při čerpání hypotečních úvěrů.

V roce 2006 přírůstek objemu hypotečních úvěrů přesáhl hranici 100 mld. Kč. V roce 2007 se přírůstek objem úvěrů přiblížil ke 150 mld. Kč a celkový objem úvěrů na bydlení činil necelých 500 mld. Kč. Tento rekordní nárůst objasňuje především skutečnost, že od 1. ledna 2008 došlo ke zvýšení DPH na stavební práce z 5 % na 9 %. Řada klientů tak začala předčasně čerpat hypoteční úvěr, aby mohla zaplatit kupovanou nemovitost dříve, tedy ještě před 1. lednem 2008.

Kromě avizovaného zvýšení sazby DPH si růst úvěrů na bydlení vysvětluji těmito faktory: •

postupná deregulace nájemného,

•

předpokládaný růst úrokových sazeb,

•

nízká nezaměstnanost,

•

vyšší příjmy obyvatel,

•

zastaralá struktura bytového fondu,

•

rostoucí poptávka po bydlení vlivem vstupu tzv. „silných ročníků“ a

•

široká nabídka hypotečních úvěrů na českém trhu.

Lze ovšem předpokládat, že během roku 2008 dojde k mírnému ochlazení na trhu hypotečních úvěrů, a to z důvodu růstu úrokových sazeb a již zmíněné sazby DPH. Domnívám se, že i přes toto ochlazení se bude celkový objem úvěrů nadále zvyšovat, a to až do doby, kdy se podíl hypotečních úvěrů na HDP v České republice přiblíží evropským standardům.

31

2 Banky poskytující hypoteční úvěr v České republice V této kapitole se nejprve zmíním o asociacích, které se vztahují k hypotečním bankám. Poté provedu výčet jednotlivých bank poskytující hypoteční úvěry v České republice, následně se zaměřím na jednu vybranou banku, u které provedu důkladnou analýzu jejích produktů a nakonec vypracuji umořovací plány pro jednotlivé způsoby splácení hypotečních úvěrů.

2.1 Sdružení týkající se hypotečních bank 2.1.1 Česká bankovní asociace 22 Česká bankovní asociace (ČBA) byla založena v roce 1990 s původním názvem Bankovní asociace. Od roku 1992 působí jako dobrovolné sdružení právnických osob, které podnikají v peněžnictví a v blízkých oblastech.

Členství v této asociaci může být plné nebo přidružené. Plné členství je určeno bankám a pobočkám zahraničních bank s licencí od ČNB. Přidružené členství je vymezeno pro reprezentace zahraničních bank a pomocné organizace se vztahem k bankovnictví. V současné době sdružuje Česká bankovní asociace v rámci plného členství 35 členů a v rámci přidruženého 4 členy.

Hlavní funkcí České bankovní asociace je zejména: •

prosazovat společné zájmy členů České bankovní asociace ve vztahu k vládě, Parlamentu, České národní bance a dalším právním subjektům,

•

prezentovat zájmy bankovnictví vůči veřejnosti a zahraničí,

•

podílet se na standardizaci postupů v bankovnictví a podporovat harmonizaci bankovní legislativy s legislativou Evropské unie.

22

Česká bankovní asociace [on-line]. [cit. 29. 2. 2008]. Dostupné z:

32

2.1.2 Asociace hypotečních makléřů 23 Asociace hypotečních makléřů představuje sdružení makléřských firem působících na českém hypotečním trhu. Tato asociace byla založena v říjnu 2006 a u jejího zrodu stály čtyři největší makléřské firmy českého hypotečního trhu, a to Sophia Finance, s. r. o., Hyposervis, a. s., Simply, s. r. o., a Gepard Finance, a. s. Další rok se k těmto firmám přidala společnost Fineo group, a. s., takže v současné době má Asociace hypotečních makléřů pět členů.

Hlavním úkolem asociace je standardizace služeb hypotečních makléřů, posilování jejich prestiže, zvyšování odborné úrovně členů a mimořádný důraz je kladen na etiku při vykonávané profesi. Statistiky udávají, že více než polovinu všech hypoték nezískají banky přímo, ale prostřednictvím externích zprostředkovatelů. Nejvýznamnější obchodní kanál pro hypoteční banky představují právě hypoteční makléři.

2.2 Banky poskytující hypoteční úvěry V současné době poskytuje hypoteční úvěry na bankovním trhu v České republice sedmnáct bank. Tyto banky nabízejí různé hypoteční úvěry, které se liší svými parametry, jimiž jsou například účel poskytovaného úvěru, jeho výše, úroková sazba nebo doba splatnosti.

Tabulka č. 2 ukazuje přehled všech sedmnácti bank poskytujících hypoteční úvěr s jejich produktem. Tučně zvýrazněné banky byly v loňském roce nominovány do soutěže MasterCard Banka roku 2007 v kategorii Hypotéka roku jako nejvýznamnější poskytovatelé hypotečních úvěrů fyzickým osobám. Tato soutěž má deset kategorií a o vítězích v jednotlivých kategoriích rozhoduje odborná porota pod dohledem notářky. Vítězem v již zmíněné kategorii Hypotéka roku se stala Hypoteční banka se svojí Hypotékou on-line, na druhém místě skončila Komerční banka s Flexibilní hypotékou a třetí místo obsadila Česká spořitelna s produktem Hypotéka na bydlení.24

23 24

Asociace hypotečních makléřů [on-line]. [cit. 29. 2. 2008]. Dostupné z: Údaje z MasterCard Banka roku [on-line]. [cit. 30. 3. 2008]. Dostupné z:

33

Tab. č. 2 - Přehled jednotlivých bank poskytujících hypoteční úvěry

Název společnosti

Název hypotečního úvěru IQ Hypotéka Hypoteční úvěr Hypotéka na bydlení ČSOB Hypotéka Hypotéka Klasik Hypotéka Hypoteční úvěr do 100% Oranžová hypotéka Hypoteční úvěr mHypotéka StandardHypotéka Účelový hypoteční úvěr - HUF 100 Hypotéka Klasik Hypotéka Individual Standardní Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr Hypotéka Wüstenrot

Bawag Bank CZ, a. s. Citibank, a. s. Česká spořitelna, a. s. Československá obchodní banka, a. s. eBanka, a. s. GE Money Bank, a. s. Hypoteční banka, a. s. ING Bank N. V. Komerční banka, a. s. mBank, a. s. Oberbank AG pobočka Česká republika Poštovní spořitelna, a. s. Raiffeisenbank, a. s. UniCredit Bank Czech Republic, a. s. Volksbank CZ, a. s. Waldviertler Sparkasse von 1842 pobočka Wüstenrot hypoteční banka, a. s. Zdroj: Vlastní průzkum jednotlivých bank

Zákon o bankách25 a zákon o dluhopisech26 stanovil, že vydávat hypoteční zástavní listy může jen banka, která je k této činnosti oprávněna na základě licence od České národní banky. V květnu 2004 však vstoupila v platnost novela zákona o bankách27, která zrušila povinnost bank žádat ČNB o povolení k emitování hypotečních zástavních listů. Na konci roku 2007 působilo na českém hypotečním trhu devět bank, které dostaly od České národní banky oprávnění vydávat hypoteční zástavní listy, a to Česká spořitelna, eBanka, GE Money Bank, Hypoteční banka ve spolupráci s Československou obchodní bankou, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank Czech Republic a Wüstenrot hypoteční banka. Mezi dalších osm poskytovatelů hypotečních úvěrů patří Bawag Bank, Citibank, ING Bank, Poštovní spořitelna, Volksbank CZ, Oberbank AG pobočka Česká republika, Waldviertler Sparkasse von 1842 a mBank, která vstoupila na trh v listopadu 2007. Tato banka poskytuje služby především přes internet a ve své nabídce má produkt „mHypotéka“, který poskytuje za velmi výhodných podmínek. 25 26 27

Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 257/2004 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o podnikání na kapitálovém trhu, zákona o kolektivním investování a zákona o dluhopisech

34

Graf č. 3 - Tržní podíl bank dle objemu hypotečních úvěrů občanům (za rok 2006) Živnostenská banka 2,2% GE Money Bank 5,6%

eBanka 1,6%

HVB Bank 1,4%

Wüstenrot hypoteční banka 1,4% Česká spořitelna 35,4%

Raiffeisenbank 8,2%

Komerční banka 20,0%

Hypoteční banka 24,2%

Zdroj: TOP finance 2007. str. 18. Speciál měsíčníku Bankovnictví a týdeníku Ekonom. Vlastní zpracování. Dostupné z

Z grafu č.3 je patrné, že trh hypotečních úvěrů ovládají tři giganty pokrývající čtyři pětiny trhu a zbývajících šest bank si mezi sebou rozdělily jednu pětinu trhu. Největší podíl dle objemu nově poskytnutých úvěrů zaujímá Česká spořitelna, a to více než jednu třetinu. Na druhé pozici stojí Hypoteční banka včetně mateřské ČSOB, která v objemu poskytnutých úvěrů dosáhla 24,2 %. Na dalším místě stojí Komerční banka s přesnou jednou pětinou trhu, tedy 20 %. Tento samý podíl pokrývá i zbylých šest bank dohromady. Raiffeisenbank dosáhla 8,2 % objemu úvěru a GE Money Bank 5,6 %. Další banky se drží pod hranicí 3 % objemu poskytnutých úvěrů, mezi něž patří Živnostenská banka s 2,2 %, dále následuje eBanka s 1,6 % a v těsné blízkosti za ní se drží HVB Bank a Wüstenrot hypoteční banka, které poskytly shodně 1,4 % objemu úvěrů.

Ještě bych chtěla poznamenat, že obchodní jména Živnostenská banka a HVB Bank již neexistují, neboť došlo ke vzájemné integraci obou společnosti a 5. listopadu 2007 vznikla nová společnost s názvem UniCredit Bank Czech Republic, a. s. Další proces integrace probíhá v současné době mezi Raiffeisenbank a eBankou. Výsledkem tohoto spojování, které by mělo být završeno v létě 2008, bude společnost s jednotným názvem Raiffeisenbank.

35

Jak již bylo zmíněno, v České republice poskytuje hypoteční úvěry 17 bank. Analyzovat všechny tyto banky včetně jejich produktů by bylo příliš zdlouhavé a komplikované, což z důvodu omezeného rozsahu této práce není ani možné. Proto si jako reprezentanta zvolím jednu banku působící na českém hypotečním trhu, u které provedu představení a poté podrobnou analýzu jejích produktů.

Ke svému průzkumu jsem si vybrala Hypoteční banku, a. s., a to z důvodů, že se stala první bankou specializovanou pouze na hypoteční úvěry a také proto, že Hypoteční banka vyhrála v soutěži MasterCard Banka roku 2007 v kategorii Hypotéka roku 2007.

2.3 Hypoteční banka, a. s. Hypoteční banka zahájila činnost 10. ledna 1991. Původně působila jako univerzální obchodní banka regionálního charakteru ve východních Čechách, a to pod názvem Agrobanka v Hradci Králové, a. s., která o dva roky později změnila svůj název na Regiobanka, a. s. V červnu 1994 nastala změna majoritního akcionáře, kterým se stala Investiční a Poštovní banka, a. s., čímž se banka začlenila do jejich finanční skupiny. Na konci roku 1994 změnila banka své obchodní jméno na Českomoravská hypoteční banka, a. s., a postupně se začala profilovat z univerzální banky na specializovanou hypoteční banku. Banka také přesunula své sídlo z Hradce Králové do Prahy.

V září roku 1995 získala banka na základě rozhodnutí ČNB oprávnění vydávat hypoteční zástavní listy a stala se tak první bankou v České republice specializovanou pouze na hypoteční úvěry. V roce 2000 se majoritním vlastníkem této banky stala Československá obchodní banka, a. s., která získala 55,3 % akcií. Svůj podíl Československá obchodní banka postupně navyšovala až na současných 99,87 % akcií. Touto akvizicí se hypoteční banka začlenila do silné finanční skupiny ČSOB, která je nepřímo ovládaná belgickou společnosti KBC Group NV. Od 1. ledna 2005 začala banka používat nové logo a obchodní značku, a o rok později změnila i svůj název na Hypoteční banka, a. s.28

28

Hypoteční banka, a. s. - Výroční zpráva 2006

36

Hlavní úkoly Hypoteční banky spočívají především: •

v poskytování hypotečních úvěrů,

•

v emisi hypotečních zástavních listů,

•

v poskytování bankovních služeb hypotečního charakteru prostřednictvím sítě poboček, hypotečních kanceláří a bankovních partnerů,

•

ve vedení běžných účtů souvisejících s poskytováním a splácením hypotečních úvěrů a

•

v provádění transakcí na mezibankovním peněžním trhu.

Nyní přistoupím k analýze produktů, které realizuje resp. nabízí Hypoteční banka. Jak již bylo uvedeno, tato banka se specializuje na široké spektrum hypotečních produktů především v oblasti financování nemovitostí určených k bydlení, a právě tyto produkty podrobněji prozkoumám.

Hypoteční úvěr Tento produkt je dlouhodobý účelový úvěr určený fyzickým osobám, které mají příjem ze závislé činnosti nebo z podnikání. Úvěr může být použit na investici do nemovitosti na území České republiky.

Kombinované produkty Jedná se o dlouhodobé účelové úvěry kombinované se stavebním spořením, s kapitálovým životním pojištěním nebo s investičním životním pojištěním. Tyto úvěry jsou spláceny z finančního zdroje, který je vinkulován ve prospěch Hypoteční banky.

Hypotéka pro cizince Představuje dlouhodobý účelový úvěr určený fyzickým osobám cizincům, kteří podle devizového zákona nemohou nabývat nemovitost v ČR.

Americká hypotéka Americká hypotéka je neúčelový úvěr určený fyzickým osobám, které mají příjem ze závislé činnosti nebo z podnikání. Tento úvěr umožňuje financovat jakékoliv potřeby klienta.

37

Pokud se klient již rozhodne pro konkrétní produkt, musí si zvolit jeho parametry. Mezi ty základní patří: •

Hypotéka do 85 % je určena pro úvěry nad 70 % až do 85 % hodnoty pořizované nemovitosti.

•

Hypotéka do 100 % nabízí možnost získat peněžní prostředky až do výše 100 % hodnoty zastavované nemovitosti.

•

Hypotéka na družstevní bydlení může být použita na investici do nemovitosti v družstevním vlastnictví, na koupi družstevního podílu, nebo individuální rekonstrukci. Předmětem zajištění musí být jiná nemovitost než je objekt úvěru.

•

Hypotéka bez doložení příjmu nevyžaduje, aby žadatel dokládal standardním způsobem příjmy pro splácení hypotečního úvěru. Je to výhodné pro občany, kteří na základě bonity klienta úvěr nezískali, ale jejich finanční situace jim splácení úvěru umožňuje. Konkrétním příkladem je nově začínající podnikatel či žena po mateřské dovolené. Hypoteční úvěr je však poskytován maximálně do výše 50 % zástavní hodnoty nemovitosti.

•

Hypotéka bez poplatku umožňuje klientovi snížit počáteční náklady spojené se získáním hypotéky, neboť klient neplatí poplatky spojené s uzavřením a správou úvěru. Tyto poplatky jsou zohledněny do úrokové sazby.

•

Hypotéka zpětně umožňuje proplatit i již dříve investované vlastní prostředky, jež klient použil na financování objektu, na který nyní žádá úvěr. Maximálně však banka zpětně proplatí částku do 50 % výše hypotečního úvěru, a to na základě dokladů starých nejvýše dva roky.

•

Neúčelová část hypotečního úvěru umožňuje klientovi spolu s hypotečním úvěrem na investici do nemovitosti získat zároveň i určitou část finančních prostředků na cokoliv, a to za stejně nízkou úrokovou sazbu. 29

Z výše vyjmenovaných produktů se zaměřím na hypoteční úvěr ve výši 100 % z hodnoty zastavované nemovitosti. Tento produkt je určen fyzické osobě starší 18-ti let, která je občanem ČR nebo má trvalý pobyt na území ČR nebo je držitelem průkazu o povolení pobytu člena státu Evropského společenství.

29

Údaje Hypoteční banky [on-line]. [cit. 21. 4. 2008]. Dostupné z:

38

Hypoteční úvěr nabízený Hypoteční bankou je možné použít na: •

koupi nemovitosti do osobního vlastnictví,

•

výstavbu rodinného domu, bytu či jiné nemovitosti,

•

rekonstrukci, modernizaci a údržbu nemovitosti,

•

koupi družstevního podílu,

•

vypořádání dědictví či společného jmění manželů,

•

refinancování úvěru neboli splacení půjčky určené na investice do nemovitosti,

•

profinancování dříve zaplacených vlastních prostředků.

Nemovitostí se všeobecně rozumí: •

rodinný dům, byt či bytový dům,

•

bytové jednotky v družstevním vlastnictví,

•

nemovitosti sloužící k individuální rekreaci (chata, chalupa),

•

stavební pozemek určený ke stavbě rodinného domu, garáže nebo jiné nemovitosti sloužící k bydlení,

•

administrativní a polyfunkční budovy s převažující plochou k bydlení nebo administrativní plochou,

•

nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí (garáž, bazén, sauna, terénní úpravy pozemku),

•

nebytový prostor za předpokladu, že se realizací investičního záměru stane bytovou. 30

Zajištění hypotečního úvěru Hypoteční banka požaduje, aby byl úvěr zajištěn vždy formou zástavního práva k nemovitosti. Může se jednat i o kupovanou nemovitost, nebo nemovitost, která vznikne výstavbou. Tato nemovitost nesmí být k datu čerpání hypotečního úvěru zatížena zástavním právem třetí osoby a ani její převod nesmí být omezen s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou. Nemovitost, která je předmětem zástavního práva, musí být pojištěna a pojistné plnění musí být vinkulováno ve prospěch Hypoteční banky, a to nejpozději před čerpáním hypotečního úvěru. Pokud má 30

Údaje Hypoteční banky [on-line]. [cit. 21. 4. 2008]. Dostupné z:

39

klient uzavřené životní pojištění u jakékoliv pojišťovny, sníží mu Hypoteční banka úrokovou sazbu o 0,1 % a klientovi, který vlastní běžný účet ČSOB poskytne snížení úrokové sazby ještě o 0,15 %. Při sjednávání úvěru zajistí Hypoteční banka list vlastnictví a snímek z katastrální mapy pro klienta zdarma.

Odhad ceny nemovitosti Banka provádí odhad ceny nemovitosti prostřednictvím svých odhadců. Za tuto službu si účtuje poplatky, které se diferencují svojí výší podle druhu oceňované nemovitosti. Expresní ocenění31 bytu je zdarma, ocenění bytové jednotky s elektronickými podklady vyjde klienta na 1 600 Kč, při standardním ocenění (bytová jednotka, nebytový prostor, samostatný pozemek) zaplatí klient 3 000 Kč, ocenění rodinného domu nebo objektu pro individuální rekreaci včetně pozemků stojí 4 600 Kč a ocenění ostatních typů nemovitostí je od 5 000 Kč.

Výše hypotečního úvěru a jeho úroková sazba Minimální výše úvěru u tohoto produktu činí 300 tis. Kč, jeho maximální výše je v rozmezí od 85 % do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti a je limitována schopností klienta splácet, neboli výší jeho příjmů. U hypotéky do 100 % si klient může zvolit mezi fixní úrokovou sazbou a sazbou P plus. Minimální fixní úroková sazba se liší podle doby fixace. Pokud je fixace 1 rok, 3 roky nebo 5 let, činí minimální sazba 5,54 %, u fixace na 10 let a 15 let je tato sazba 6,09 %. Po dobu zvolené fixace je klientovi zaručena platnost smluvně sjednaných úrokových podmínek a po uplynutí této doby jsou s klientem sjednány nové úrokové podmínky platné na další období. Úroková sazba P plus je tvořena roční sazbou PRIBOR32 a odchylkou, kterou stanoví banka vždy pevně na 5 let. Sazbu P plus banka každý rok upravuje podle aktuální sazby PRIBOR.

Poplatky ze zpracování úvěru a vedení účtu Banka si také účtuje několik druhů poplatků. Jako první musí klient zaplatit bance poplatek za zpracování úvěru, který činí 0,8 % ze sjednané výše úvěru. Pokud si tedy klient vezme úvěr ve výši 1 mil. Kč, zaplatí bance 8 000 Kč, což je i minimální hranice tohoto poplatku, 31

Provádí se u dokončených bytů ve městech nad 10 tis. obyvatel a v obcích v okresech Praha-západ, Praha-východ a Brno-venkov. Služba se poskytuje pouze při hypotékách do 85 %, s max. výší 5 mil. Kč. 32 Prague Interbank Offered Rate, vyhlašována ČNB

40

maximální hranice je nastavena na částku 25 000 Kč. Tento poplatek zahrnuje komplexní posouzení a vyhodnocení úvěru včetně vystavení smluvní dokumentace a je účtován pouze v případě, že dojde ke schválení úvěru. Pokud si klient objedná hypotéku on-line, dostane od banky slevu 50 % na uzavření. Další poplatek je spojen s vedením a správou účtu, za což klient platí bance 150 Kč měsíčně.

Čerpání hypotečního úvěru Úvěr je možné čerpat jednorázově nebo postupně. Jednorázové čerpání musí klient provést do šesti měsíců od data schválení hypotečního úvěru. Postupné čerpání musí klient ukončit do dvou let od data schválení hypotečního úvěru. Klient může začít čerpat úvěr na základě vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí. První až třetí čerpání úvěru je zdarma, za každé další zaplatí klient 500 Kč. Po dobu čerpání hradí klient pouze úroky z aktuálně čerpané částky úvěru.

Splácení hypotečního úvěru Po úplném vyčerpání klient začne úvěr splácet, buď formou konstantních měsíčních splátek nebo formou degresivních či progresivních splátek. Dobu splatnosti si klient může zvolit v rozmezí 5 až 30 let. Banka během splácení zasílá klientovi pravidelný výpis poštou, který stojí 15 Kč, nebo e-mailem, který je zdarma. Za předčasné splacení úvěru si banka účtuje sankce. Zdarma je předčasné splacení úvěru možné pouze v období, kdy se mění úroková sazba. Klient však může kdykoliv splatit část úvěru, která přesahuje 70 % ceny nemovitosti, a to bez sankcí a poplatků. Při změně smluvních podmínek ze strany klienta musí klient bance zaplatit sankce. Pokud je změna smluvních podmínek provedena formou dodatku ke smlouvě, pohybuje se sankce v rozmezí 2 až 10 tis. Kč, pokud je to formou oznámení banky, zaplatí klient 200 Kč.

2.4 Metody splácení hypotečních úvěrů V této části své diplomové práce se budu zabývat možnými metodami splácení hypotečních úvěrů, které banky klientovi nabízejí. Nejprve tyto metody představím a blíže charakterizuji, poté provedu jejich aplikaci na modelovém příkladu a na závěr učiním vzájemnou komparaci a vyhodnocení.

41

Hypoteční úvěr lze splácet, stejně jako tomu je u čerpání: •

jednorázově,

•

postupně.

Jednorázové splacení znamená, že je celý úvěr splacen najednou včetně úroků. V tomto případě dochází k výpočtu budoucí hodnoty, tedy splatné částky, z hodnoty současné, tedy poskytnuté. Jednorázové splácení se obvykle používá při krátké době splatnosti úvěru. Druhou možností je postupné splácení úvěru většinou pravidelnými platbami.

Podle charakteru pravidelných plateb se rozlišují následující metody splácení: 1. konstantní (anuitní) splácení, kdy je výše splátky po celou dobu splácení stejná; 2. degresivní splácení, které znamená, že splátka v čase klesá; 3. progresivní splácení, kdy splátka v čase postupně roste. Každá splátka úvěru v sobě zahrnuje dvě složky, a to splátku jistiny neboli úmor33 a cenu úvěru neboli úrok. Úmor představuje částku, o kterou se sníží dluh, a úrok je platba bance za půjčení finančních prostředků. Poměr těchto dvou složek se v průběhu splácení mění v závislosti na zvolené metodě splácení. [7]

Případová studie V rámci této případové studie se pokusím popsat proces splácení hypotečního úvěru, tak jak se odehrává v praxi. Hlavním cílem je porovnat jednotlivé metody splácení a na základě této komparace najít nejvýhodnější metodu. Mnou zvolený konkrétní případ žádosti o hypoteční úvěr má následující zadání.

Klient žádá o hypoteční úvěr ve výši 1 mil. Kč, který bude zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Klient bude splácet úvěr po dobu 15-ti let a zvolil si úrokovou sazbu fixovanou na 15 let, která činí 6 % p. a. Banka vyhodnotila klienta jako bonitního, tudíž je schopen ze svých příjmů úvěr splácet a cena nemovitosti je dostatečná pro požadovaný úvěr. Mým úkolem je vytvořit umořovací plán34 pro jednotlivé typy metod splácení a následně je navzájem porovnat. 33 34

Termín úmor je odvozen od umořování neboli splácení dluhu. Podrobné umořovací plány pro jednotlivé metody splácení jsou uvedeny v příloze č. 3, 4, 5.

42

2.4.1 Konstantní splácení Jak již bylo řečeno, u konstantního typu splácení je výše splátky po celou dobu splácení úvěru stejná, proto se také tato splátka nazývá anuita. Anuita v sobě obsahuje jak úmor, tak i odpovídající úrok. V průběhu doby splácení hypotečního úvěru se anuita nemění, ale mění se v ní podíl úmoru a úroku, a to takovým způsobem, že výše úmoru se neustále zvyšuje a úrok naopak klesá, přičemž jejich součet se nemění. Na počátku splácení hypotečního úvěru převažuje ve splátce podíl úroků, ke konci splácení pak podíl úmoru.

Tato metoda splácení je nabízena především u hypotečních úvěrů nepodnikatelského charakteru. Výhodou anuitního splácení je, že klient platí po celou dobu stejnou splátku, která přestavuje trvalou a stabilní položku rodinného rozpočtu. Anuitní splátky se nemění pouze za předpokladu, že se po celou dobu splácení nemění úroková sazba. Proto také byla v příkladě nastavena fixace úrokové sazby na 15 let, což je i celková doba splácení hypotečního úvěru.

Graf č. 4 - Splácení hypotečního úvěru metodou konstantních splátek Kč

140 000

Úrok

120 000

Úmor

100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0

roky

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10 11 12 13 14 15

Zdroj: Vlastní zpracování na základě zadaných parametrů.

Z celkového pohledu na graf, je patrné, že v prvním roce zaplacené úroky převyšují splátku jistiny, postupně se však spolu se zůstatkem úvěru snižují. Již v pátém roce jsou zaplacené úroky nižší než roční splátka jistiny. Klient zaplatí celkovou splátku jistiny ve výši 1 mil. Kč, celkové úroky činí 544 441 Kč, což znamená, že při této metodě splácení zaplatí klient bance za úvěr více než polovinu z požadované výše úvěru.

43

2.4.2 Degresivní splácení U degresivní metody splácení splátka v čase klesá, takže nejvyšší hodnoty dosahuje na začátku splácení a nejnižší pak na konci. Pro splácení je typické, že se úmor po celou dobu splácení nemění, naproti tomu úrok neustále klesá, a to v důsledku poklesu jistiny o splátky úmoru.

Degresivní splácení hypotečního úvěru umožňuje soustředit finanční zatížení na počáteční dobu splácení a naopak na konci úvěrového vztahu splátky co nejvíce snížit. Tato metoda splácení je nabízena především ve spojení s hypotečními úvěry podnikatelského charakteru, kdy podnikatel může úroky z úvěru zahrnovat do svých nákladů a úmor, jako stabilní výdajovou položku, splácí ze zisku. Je ale také poskytována fyzickým osobám, jejichž současné příjmy jim umožňují provádět vyšší měsíční splátky.

Graf č. 5 - Splácení hypotečního úvěru metodou degresivních splátek Kč

140 000

Úrok

120 000

Úmor

100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0

roky

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10 11 12 13 14 15

Zdroj: Vlastní zpracování na základě zadaných parametrů.

Z grafu je zřejmé, že při této metodě splátka každoročně klesá. V prvním roce splácení zaplatí klient celkem 126 667 Kč, měsíční splátka je tedy 10 555 Kč a v posledním roce zaplatí 70 666 Kč, přičemž měsíční splátka činí jen 5 888 Kč. Po celou dobu splácení hypotečního úvěru je úmor stejný a činí necelých 67 000 Kč za rok, naopak úrok pravidelně klesá. Na počátku splácení činí úrok ve splátce 60 000 Kč a každým rokem se snižuje o 4 000 Kč, takže poslední rok splácení je úrok jen 4 000 Kč. Celkem tedy klient zaplatí na úrocích 480 000 Kč.

44

2.4.3 Progresivní splácení Při progresivním splácení hypotečního úvěru splátka v čase roste. Pro tuto metodu je typické, že během splácení úmor roste, zatímco úrok klesá. Úmor roste přímo úměrně, tudíž je přírůstek úmoru konstantní a je stále větší než úbytek úroku.

Progresivní splácení hypotečního úvěru umožňuje klientovi snížit finanční zatížení v počátečním období splácení úvěru nižší splátkou, která se pak postupně zvyšuje. Tato metoda může být výhodná v případě hypotečních úvěrů na podnikatelské projekty, kdy lze v průběhu jejich realizace přepokládat postupný nárůst zisku, ale také pro mladé lidi na počátku jejich profesní kariéry. Banka dává klientovi možnost nastavit si výši první splátky dle jeho finančních možností. Výši této splátky má však banka ohraničenou horní i dolní hranicí, které jsou v rozmezí okolo 2 000 Kč. Progresivní splácení hypotečního úvěru poskytuje Hypoteční banka fyzickým osobám, jejichž věk v roce sjednání úvěru nepřesáhne 36 let.

Graf č. 6 - Splácení hypotečního úvěru metodou progresivních splátek Kč

140 000

Úrok

120 000

Úmor

100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 roky

0 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10 11 12 13 14 15

Zdroj: Vlastní zpracování na základě zadaných parametrů.

Z grafu je vidět, že roční splátka úvěru roste, ale klesajícím tempem. Úmor se v této splátce pravidelně zvyšuje o 7 500 Kč za rok. Úrok naopak klesá a jeho úbytky se každým rokem snižují, tudíž i jeho podíl ve splátce se během splácení snižuje. Při této metodě splácení zaplatí klient na úrocích celkem 606 000 Kč.

45

2.4.4 Vzájemná komparace jednotlivých metod splácení hypotečního úvěru Pro porovnání jednotlivých metod splácení hypotečního úvěru jsem vytvořila umořovací plány, které vycházejí z parametrů stanovených v zadání případové studie. V tabulce č. 3 jsou vypočteny výše splátek v každém roce splácení úvěru, dále výše úroku a také výše úmoru, to vše pro konstantní, degresivní a progresivní metodu splácení úvěru.

Tab. č. 3 - Umořovací plány pro jednotlivé metody splácení Konstantní splácení Rok

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15.

Roční splátka

Úrok

Úmor

Degresivní splácení Roční splátka

Úrok

Úmor

Progresivní splácení Roční splátka

Úrok

Úmor

102 962,76 60 000,00 42 962,76 126 666,67

60 000

66 666,67

74 166,67

60 000

14 166,67

102 962,76 57 422,23 45 540,53 122 666,67

56 000

66 666,67

80 816,67

59 150

21 666,67

102 962,76 54 689,80 48 272,96 118 666,67

52 000

66 666,67

87 016,67

57 850

29 166,67

102 962,76 51 793,42 51 169,34 114 666,67

48 000

66 666,67

92 766,67

56 100

36 666,67

102 962,76 48 723,26 54 239,50 110 666,67

44 000

66 666,67

98 066,67

53 900

44 166,67

102 962,76 45 468,89 57 493,87 106 666,67

40 000

66 666,67

102 916,67

51 250

51 666,67

102 962,76 42 019,26 60 943,50 102 666,67

36 000

66 666,67

107 316,67

48 150

59 166,67

102 962,76 38 362,65 64 600,11

98 666,67

32 000

66 666,67

111 266,67

44 600

66 666,67

102 962,76 34 486,65 68 476,12

94 666,67

28 000

66 666,67

114 766,67

40 600

74 166,67

102 962,76 30 378,08 72 584,69

90 666,67

24 000

66 666,67

117 816,67

36 150

81 666,67

102 962,76 26 023,00 76 939,77

86 666,67

20 000

66 666,67

120 416,67

31 250

89 166,67

102 962,76 21 406,61 81 556,15

82 666,67

16 000

66 666,67

122 566,67

25 900

96 666,67

102 962,76 16 513,24 86 449,52

78 666,67

12 000

66 666,67

124 266,67

20 100 104 166,67

102 962,76 11 326,27 91 636,49

74 666,67

8 000

66 666,67

125 516,67

13 850 111 666,67

102 962,76

70 666,67

4 000

66 666,67

126 316,67

7 150 119 166,67

Σ 1 544 441 544 441 1 000 000 1 480 000 480 000 1 000 000 Zdroj: Vlastní zpracování na základě zadaných parametrů.

1 606 000

5 828,08 97 134,68

606 000

1 000 000

Z tabulky je vidět, že při konstantních splátkách zůstává roční splátka stále stejná ve výši necelých 102 963 Kč, tudíž měsíční splátka činí 8 580 Kč. Celkem klient za patnáct let zaplatí 1 544 441 Kč. Z této sumy je celková splátka jistiny ve výši 1 mil. Kč a celkové úroky činí 544 441 Kč. Za hypoteční úvěr v hodnotě 1 mil. Kč zaplatí tedy klient navíc přes půl milionu.

Při srovnání konstantního a degresivního splácení je patrné, že prvních šest let je splátka nižší u konstantních splátek než u degresivních, a od sedmého roku už naopak dosahují vyšší hodnoty konstantní splátky. Také je nepřehlédnutelné, že součet celkových splátek

46

činí u konstantního splácení 1 544 441 Kč a u degresivního splácení 1 480 000 Kč. Klient tedy při stejné době splatnosti zaplatí v prvním případě celkově na úrocích více než ve druhém případě, a to přesně o 64 441 Kč. Pro tento poznatek jsem nalezla jednoduché vysvětlení. Při výpočtu úroku tvoří základ velikost zůstatku úvěru, která se při konstantním splácení snižuje pomaleji než při degresivním splácení, proto musí být i celkový úrok vyšší u konstantních splátek.

Při porovnání konstantního a progresivního splácení je zřejmé, že prvních pět let je roční splátka nižší u progresivního splácení, v šestém roce se splátky téměř rovnají a po dobu zbývajících devíti let je vyšší roční splátka u progresivního splácení. U progresivního splácení dosahuje celkový součet ročních splátek 1 606 000 Kč, což je nejvyšší hodnota ze všech tří porovnávaných metod. Ve srovnání s konstantním splácením je tato hodnota vyšší o 61 559 Kč a při srovnání s degresivním splácením dokonce o 126 000 Kč.

Z tohoto průzkumu jsem učinila závěr, že z pohledu banky je nejlukrativnější, pokud klient splácí úvěr progresivními splátkami, neboť banka při této metodě splácení získá nejvíce na úrocích. Z hlediska klienta, který žádá o hypoteční úvěr, je nejvýhodnější splácení metodou degresivních splátek, protože v tomto případě klient zaplatí nejméně na úrocích. Klient však musí na začátku disponovat dostatečnými finančními prostředky pro pokrytí vyšších splátek. Na tuto metodu splácení platí motto: „čím dříve, tím lépe“, neboť čím dříve klient zaplatí vyšší částku, tím celkově zaplatí méně, což je pro něj výhodnější a tedy i lepší.

47

3 Produkt stavební spoření Stavební spoření je systém ukládání peněz, na jehož výnosech se přímo podílí stát. Vzniklo za účelem podpory řešení bytové situace občanů. Pravidla tohoto druhu spoření jsou stanovena zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., (dále jen „zákon o stavebním spoření“).

Podle uvedeného zákona představuje stavební spoření zejména: •

přijímání vkladů35 od účastníků stavebního spoření,

•

poskytování úvěrů2 těm účastníkům stavebního spoření, kteří již splnili stanovené podmínky a

•

poskytování příspěvku fyzickým osobám36 (dále jen „státní podpora“) účastníkům stavebního spoření.

Provozovatelem stavebního spoření je stavební spořitelna. Stavební spořitelna je banka37 vykonávající pouze činnosti, které má povolené udělenou bankovní licencí. Těmito činnostmi jsou stavební spoření a další činnosti podle zákona o stavebním spoření. Stavební spořitelna podléhá při své činnosti bankovnímu dohledu podle zvláštního zákona38, pokud tento zákon nestanoví jinak.

Účastníkem stavebního spoření může být fyzická osoba nebo právnická osoba. Státní podporu může získat: •

občan České republiky,39

•

občan Evropské unie, kterému bylo vydáno povolení k pobytu na území České republiky a který má přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky,40

35

viz § 1 odst. 2 zákona č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů viz § 5 odst. 3 písm. d) zákona ČNR č.576/1990 Sb., České národní rady o pravidlech hospodaření s rozpočtovými prostředky ČR a obcí v ČR (rozpočtová pravidla republiky), ve znění pozdějších předpisů. 37 Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů 38 Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách a zákon č. 6/1993 Sb., o České národní bance, ve znění pozd. předpisů 39 Zákon č. 40/1993 Sb., o nabývání a pozbývání státního občanství České republiky, ve znění pozd. předpisů 40 Zákon č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 36

48

•

fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky.41

Dle zákona nemají právnické osoby nárok na státní podporu.

3.1 Historie stavebního spoření Než přistoupím k popisu současného stavu stavebního spoření v České republice a k představení nejvýznamnějších stavebních spořitelen, ráda bych zmínila základní data a údaje vyplývající z historického kontextu.

3.1.1 Vznik stavebního spoření Stavební spoření vzniklo v Německu po první světové válce na principu lidového peněžnictví. Za tvůrce stavebního spoření je považován Georg Krapp, který založil první sdružení provozující stavební spoření v německé vesnici Wüstenrot nedaleko Stuttgartu. Tehdy však fungovalo zcela jinak, než jak funguje v dnešní době. Z členských příspěvků, které vybíralo sdružení, se od roku 1921 začaly stavět rodinné domky, jež byly členům sdružení přidělovány losem. O čtyři roky později začaly stavební spoření nabízet též banky, které si stanovily nové podmínky. Princip nového spoření spočíval v tom, že polovinu částky potřebné pro pořízení bydlení si naspořil účastník sám a druhou polovinu získal od banky formou úvěru. Tato podoba stavebního spoření se zachovala prakticky až do dneška. V průběhu 20. století se stavební spoření rozšířilo i do dalších středoevropských zemí a přineslo velký rozvoj bydlení. Stavební spoření začal podporovat stát, neboť představovalo účinný nástroj pro zlepšení možností financování bydlení. [5]

3.1.2 Vývoj stavebního spoření v České republice V této kapitole se pokusím postupně zmapovat situaci na trhu stavebního spoření v České republice, provést analýzu minulého vývoje a také odhadnout možný budoucí vývoj.

Počátky stavebního spoření v České republice jsou spjaty s rokem 1993, kdy byl přijat zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Po přijetí 41

Zákon č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel a rodných číslech a o změně některých zákonů (zákon o evidenci obyvatel), ve znění pozdějších předpisů.

49

tohoto zákona začaly v České republice postupně vznikat jednotlivé stavební spořitelny. Ještě do konce roku 1993 vznikly v České republice čtyři stavební spořitelny - AR stavební spořitelna (nyní Raiffeisen stavební spořitelna), Českomoravská stavební spořitelna, Wüstenrot a Všeobecná stavební spořitelna Komerční banky (nyní Modrá pyramida). V roce 1994 pak zahájily činnost ČS-stavební spořitelna (nyní Stavební spořitelna České spořitelny) a jako poslední Hypo stavební spořitelna. Akcionáři těchto spořitelen byly obvykle české banky s německými či rakouskými partnery, kteří přinesli do společnosti know-how. Díky státní podpoře, nezdanění úrokových výnosů a možnosti odečíst úroky z úvěru od základu daně, se stavební spoření stalo jedním z nejvýnosnějších způsobů ukládání peněz. Vývoj stavebního spoření podle počtu nově uzavřených smluv na trhu v České republice ukazuje následující graf č. 7.

Graf č. 7- Vývoj stavebního spoření podle počtu nově uzavřených smluv (1993-2007) počet smluv (ks)

2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0

roky 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen [on-line]. [cit. 20. 3. 2008]. Vlastní zpracování. Dostupné z

Z celkového pohledu na graf je patrné, že během prvních 10-ti let vykazoval vývoj počtu nově uzavřených smluv rostoucí trend. Jen v letech 1997 a 2002 došlo k mírnému poklesu počtu nově uzavřených smluv. Domnívám se, že tento pokles byl zapříčiněn povodněmi, ke kterým došlo právě v těchto letech. Povodně zasáhly velkou část naší země resp. obyvatelstva, které muselo vynaložit nemalé finanční prostředky na likvidaci způsobených škod a nemělo tedy ani pomyšlení na uzavírání smluv o stavebním spoření.

50

Hlavní věcí, kterou bych ráda zmínila v souvislosti s tímto grafem, je markantní rozdíl v počtu smluv mezi roky 2003 a 2004. Takto vysoký rozdíl se může zdát na první pohled velmi překvapivý, ale lze nalézt uspokojivé vysvětlení tohoto jevu spočívající v novele zákona o stavebním spoření, která snížila maximální výši státní podpory ze 4 500 Kč na 3 000 Kč. Tato novela začala platit od 1. ledna 2004 a řada občanů zareagovala na tuto změnu tím, že uspíšila své rozhodnutí a uzavřela smlouvu o stavebním spoření ještě do konce roku 2003, neboť na tyto smlouvy se vztahovaly staré a čili výhodnější podmínky. V roce 2004 pak došlo k masivnímu poklesu nově uzavřených smluv, a to o necelých 1,8 mil Kč. Od tohoto roku dochází také k poklesu celkového počtu smluv ve fázi spoření, neboť počet ukončených smluv převažuje nad počtem nově uzavřených.

V průběhu let 2004 až 2007 došlo k mírnému oživení trhu stavebního spoření. Dá se předpokládat, že pozvolný nárůst počtu nově uzavřených smluv nasvědčuje tomu, že se situace na trhu stavebního spoření postupně stabilizovala. V současné době evidují stavební spořitelny 5,8 milionu aktivních smluv. Je třeba se zmínit, že během patnácti let, co v České republice funguje stavební spoření, uzavřely spořitelny více než 11,5 mil. smluv o stavebním spoření, což je více než počet obyvatel v naší republice. Proto je také Česká republika celosvětově druhá, hned za Německem, v počtu uzavřených smluv. Detailní vývoj stavebního spoření dle počtu nově uzavřených smluv s konkrétními hodnotami znázorňuje následující graf č.8.

Graf č. 8 - Počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření v ČR (2000-2007) počet smluv (ks)

2 500 000

2 097 338

2 000 000 1 500 000

1 373 258 1 293 890

1 115 926

1 000 000 500 000

314 650

430 233 516 385

579 730

0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen [on-line]. [cit. 20. 3. 2008]. Vlastní zpracování. Dostupné z

51

3.2 Princip stavebního spoření Základní princip stavebního spoření spočívá v tvorbě fondu stavebního spoření. Tento fond tvoří pravidelné a mimořádné vklady všech klientů stavební spořitelny, připsané úroky, státní podpora a splátky úvěrů bez úroků. Z prostředků fondu stavebního spoření se klientům přidělují cílové částky, neboli tento fond slouží jako zdroj pro financování úvěrů. Přidělení cílové částky znamená, že stavební spořitelna vyčlení klientovi z fondu stavebního spoření prostředky ve výši cílové částky sjednané ve smlouvě o stavebním spoření, která odpovídá výši uspořené částky, připsaných státních podpor a poskytnutému úvěru ze stavebního spoření.

Obr. č. 2 - Základní princip stavebního spoření Účastník stavebního spoření

splátky úvěrů

Česká republika

Stavební spořitelna

vklady

úspory (vklady, úroky, st. podpora) úvěry ze stavebního spoření

úroky

státní podpora

Fond stavebního spoření

Zdroj: Externí materiály Wüstenrot - stavební spořitelny. Vlastní zpracování.

3.3 Průběh stavebního spoření Stavební spoření se skládá ze dvou fází. První je fáze spoření a druhá je fáze úvěrová, jak je vidět na následujícím obrázku. Během fáze spoření ukládá klient většinou pravidelné vklady na účet stavebního spoření a stát mu k nim poskytuje státní podporu. Vklady a státní podpora jsou úročeny a tyto úroky jsou osvobozeny od daně z příjmů. Fáze spoření musí vždy trvat nejméně 24 měsíců, neboť podle zákona42 délka čekací doby na poskytnutí peněžních prostředků z úvěru nesmí být kratší než 24 měsíců od počátku doby spoření. 42

viz § 5 odst. 4 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů

52

Po jejím skončení a po splnění podmínek stanovených zákonem může přejít spoření do fáze úvěrové. Ta spočívá v poskytnutí vhodného úvěru ze stavebního spoření na řešení bytových potřeb. Maximální výše úvěru, která může být klientovi poskytnuta, se rovná rozdílu mezi cílovou částkou a vlastními úsporami klienta včetně státní podpory a úroků z nich.

Obr. č. 3 - Časový průběh stavebního spoření

FÁZE SPOŘENÍ

uzavření smlouvy

přidělení cílové částky

cílová částka

čas

FÁZE ÚVĚROVÁ

peníze Zdroj: Externí materiály Wüstenrot - stavební spořitelny. Vlastní zpracování.

3.3.1 Fáze spoření Smlouva o stavebním spoření Účastníkem stavebního spoření se stane každý, kdo uzavře se stavební spořitelnou písemnou smlouvu o stavebním spoření. Smlouva o stavebním spoření musí obsahovat prohlášení účastníka resp. fyzické osoby, zda v rámci dané smlouvy žádá o přiznání státní podpory. Součástí smlouvy jsou také všeobecné obchodní podmínky stavebního spoření. Ve smlouvě se účastník dohodne se stavební spořitelnou na způsobu ukládání peněz, minimální výši pravidelných vkladů, úrokové sazbě z vkladů, úrokové sazbě z úvěrů a cílové částce.

Tzv. cílová částka představuje sumu peněz, kterou bude klient potřebovat pro splnění svého cíle. Skládá se ze dvou částí, a to z uspořených prostředků, které tvoří vklady, státní podpora a úroky z nich, a druhou část tvoří možný úvěr ze stavebního spoření. Z cílové

53

částky se vypočítává výše měsíčního vkladu i výše měsíční splátky, pokud by účastník přijal úvěr. Výše poplatku za uzavření smlouvy o stavebním spoření se stanoví procentem z cílové částky. [5]

Uspořená částka se rovná součtu vkladů, příspěvků státní podpory a úroků z vkladů a z připsaných částek státní podpory, sníženému o úhrady účtované stavební spořitelnou. Tyto úhrady zahrnují poplatek za uzavření smlouvy, poplatek za vedení účtu, za výpis z účtu a další mimořádné úhrady jako například poplatek za zvýšení cílové částky či za poskytnutí překlenovacího úvěru. Doba spoření začíná dnem uzavření smlouvy a končí: •

dnem uzavření smlouvy o úvěru ze stavebního spoření, nejdříve však uplynutím čekací doby 24 měsíců, nebo

•

vyplacením uspořené částky, státní podpory a úroků z nich, nejpozději však dnem ukončení smlouvy, nebo

•

zánikem právnické osoby jako účastníka.43

Státní podpora Pokud účastník splní podmínky, které stanoví zákon o stavebním spoření, přísluší mu státní podpora. Tato podpora je poskytována ze státního rozpočtu formou ročních záloh. Stát k vkladům ze stavebního spoření poskytuje každoročně státní podporu ve výši 15 % z roční naspořené částky, maximálně však z částky 20 000 Kč.44 Státní podpora může tedy činit maximálně 3 000 Kč za rok.

V průběhu celého spoření je státní podpora evidována na účtu tak, aby bylo možné kdykoliv zjistit její výši, a úročí se základní sazbou. Podmínkou pro výplatu státní podpory je, že účastník nesmí nakládat s vkladem na svém účtu po dobu šesti let. Před novelou zákona byla tato podmínka nastavena na pět let. Pokud účastník nesplní podmínky stanovené zákonem o stavebním spoření, dojde k vrácení státní podpory Ministerstvu financí, avšak úroky vzniklé ze státní podpory se účastníkovi ponechají. 43

viz § 5 odst. 10 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů 44 viz § 10 odst. 2 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů

54

Je třeba zdůraznit, že výše státní podpory u smluv uzavřených do 31. 12. 2003 činila 25 % z roční uspořené částky, maximálně však z částky 18 000 Kč. To znamená, že klient tak mohl získat na státní podpoře až 4 500 Kč. Od 1. 1. 2004 začala platit novela zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření, ve které došlo k několika změnám. Nejdůležitějším faktem byla změna výše státní podpory. U smluv o stavebním spoření uzavřených od 1. 1. 2004 činí výše státní podpory již zmíněných 15 % z roční uspořené částky, maximálně však z částky 20 000 Kč. Nyní tedy může klient získat státní podporu v maximální výši 3 000 Kč, což je o 1 500 Kč méně, než tomu bylo před novelou zákona.

Následující graf č. 9 ukazuje velikost přiznané státní podpory na stavební spoření během posledních osmi let. Z grafu je jasně patrné, že státní podpora každým rokem rostla průměrně o 2 mld. Kč až do roku 2005, kdy dosáhla historického maxima téměř 16,1 mld. Kč. Od tohoto okamžiku se každým rokem snižuje, a to díky zvyšování podílu smluv s režimem státní podpory 3 000 Kč. V roce 2006 přiznaná státní podpora klesla o 300 mil. Kč a v dalším roce již dokonce o 800 mil. Kč. Do budoucna lze očekávat, že se výše přiznané státní podpory bude snižovat, a to hlavně z důvodu poklesu počtu smluv uzavřených za starých podmínek (před rokem 2004), které umožňovaly připsání státní podpory až do výše 4 500 Kč.

Graf č. 9 - Vývoj výše přiznané státní podpory na stavební spoření (2000-2007) (mld. Kč) 20 18 16 14 12 10 7,719 8 6 4 2 0 2000

15,337

16,086

15,772

14,978

2004

2005

2006

2007

13,261 11,059 9,313

2001

2002

2003

roky

Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen [on-line].[cit. 22. 3. 2008]. Vlastní zpracování. Dostupné z:

55

Úroková sazba z vkladů Stavební spořitelny úročí vklady i přiznanou státní podporu fixní úrokovou sazbou, která je uvedená ve smlouvě o stavebním spoření. Rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladů a úrokovou sazbou z úvěru ze stavebního spoření může činit maximálně 3 procentní body.45 Je třeba říci, že během vývoje stavebního spoření v České republice došlo k poklesu úrokových sazeb z vkladů. Na počátku nabízely stavební spořitelny úrokovou sazbu z vkladů ve výši až 6 %, v roce 1998 se tato sazba pohybovala okolo 4 %, v roce 2003 došlo u většiny stavebních spořitelen ke změně tarifů a s tím byl spojen i pokles úrokových sazeb z vkladů až na 2,5 %. V současné době nabízí většina stavebních spořitelen úrokovou sazbu ve výši 2 %. Veškeré výnosy ze stavebního spoření, jako úroky z vkladů, úroky ze státní podpory a také státní podpora, jsou osvobozeny od daně z příjmů.46

3.3.2 Úvěrová fáze Řádný úvěr ze stavebního spoření Stavební spořitelna poskytuje klientovi úvěr ze stavebního spoření. Jeho maximální výše se rovná rozdílu cílové částky a zůstatku na účtu stavebního spoření. Nárok na úvěr vznikne, pokud klient splní podmínky stanovené příslušnou stavební spořitelnou. Tři základní podmínky pro nárok na úvěr jsou: 1. stavební spoření musí trvat minimálně 24 měsíců, 2. klient musí naspořit stanovenou výši cílové částky, 3. dosáhnout stanovené výše hodnotících parametrů, respektive hodnotícího čísla.

Je třeba však zdůraznit, že ani při splnění všech tří uvedených podmínek nemá klient zaručeno, že mu bude úvěr skutečně poskytnut. Klient totiž musí spořitelně doložit zajištění úvěru, a to například formou ručení, zástavy nemovitosti, vinkulace vkladu, a také prokázat, že má dostatečné příjmy pro bezproblémové splácení úvěru. Úvěr ze stavebního spoření splácí klient pravidelnými měsíčními splátkami. Jejich výše se většinou stanovuje jako určité procento z cílové částky a klient je o nich informován již při uzavírání smlouvy o stavebním spoření. Tyto splátky zahrnují splácení poskytnutého úvěru a placení úroků.

45

viz § 5 odst. 6 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů 46 viz § 4 odst. 1 písm. s zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

56

Úroková sazba je po celou dobu splácení úvěru pevná a je stanovená již v momentě uzavírání smlouvy o stavebním spoření. Stavební spořitelna také umožňuje u úvěru ze stavebního spoření zaplatit mimořádnou splátku či předčasně splatit celý úvěr.

Při standardním nastavení smlouvy o stavebním spoření, kdy klient spoří 0,5 % z cílové částky měsíčně, mu vznikne nárok na úvěr ze stavebního spoření obvykle nejdříve po 5-ti letech. Pokud by však klient spořil vyšší částky nebo by dokonce jednorázově složil na účet stavebního spoření požadovaný vklad většinou ve výši 40 % cílové částky, může získat nárok na úvěr ze stavebního spoření dříve, u některých spořitelen již po 2 letech.

Hodnotící číslo Hodnotící číslo vyjadřuje spoluúčast klienta na tvorbě fondu stavebního spoření v poměru k jeho požadavku na výši finančních prostředků, které mu mohou být z fondu půjčeny. Spoluúčast klienta zohledňuje výši vkladů, které do fondu stavebního spoření vložil. Požadavek na finanční prostředky vyjadřuje objem úvěru, který může klient čerpat. Výše objemu úvěru je závislá především na výši sjednané cílové částky. Každá stavební spořitelna má svůj vlastní název47 hodnotícího čísla a také vzorec pro výpočet, který je založen na podobném principu. Jeho konkrétní podobu najde klient ve Všeobecných obchodních podmínkách každé stavební spořitelny. Obecný vzorec pro výpočet hodnotícího čísla udává obrázek č. 4. Obr. č. 4 - Obecný vzorec pro výpočet hodnotícího čísla Zůstatek na účtu x Koeficient rychlosti tarifu Hodnotící číslo = _________________________________________________________________________________________ Cílová částka Vlastní zpracování.

Stavební spořitelna si určuje minimální výši hodnotícího čísla, které musí klient dosáhnout v případě zájmu o úvěr ze stavebního spoření. Hodnotící číslo stavební spořitelna pravidelně vyhodnocuje a podle něho pak sestavuje pořadí klientů pro přidělení úvěru ze stavebního spoření. Smlouvy s vyšším hodnotícím číslem mají při přidělování cílové částky, respektive úvěru, přednost. [5] 47

Českomoravská stavební spořitelna používá „hodnotící číslo“, Modrá pyramida má označení „parametr ohodnocení“, Raiffeisen stavební spořitelna používá „ukazatel zhodnocení“, Stavební spořitelna České spořitelny uvádí název „bodové hodnocení“ a Wüstenrot stavební spořitelna používá „ohodnocovací číslo“.

57

Překlenovací úvěr Stavební spořitelna může účastníkovi poskytnout úvěr i v případě, kdy ještě nemá nárok na jeho poskytnutí, tzn. že nesplnil zákonem stanovené podmínky nutné pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Jedná se o tzv. překlenovací úvěr neboli meziúvěr, který slouží k překlenutí doby, než klient získá nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření.

Pro poskytnutí překlenovacího úvěru požadují stavební spořitelny po klientovi naspoření určitého procenta cílové částky, toto procento se v současné době pohybuje od 0 % do 40 %. Překlenovací úvěr poskytují stavební spořitelny až do výše cílové částky a je možné jej čerpat jednorázově nebo postupně, to záleží na dohodě se stavební spořitelnou. Doba splatnosti překlenovacího úvěru závisí na výši úvěru a velikosti měsíčních splátek, může být až 25 let.

Úroková sazba se u překlenovacího úvěru řídí sazbou, která je aktuální v době sjednaného překlenovacího úvěru. Její výše se mění v závislosti na době splácení, výši akontace, způsobu zajištění a většinou se pohybuje mezi 3 % až 7 %. Za poskytnutí překlenovacího úvěru zaplatí klient 1 % z cílové částky a také platí roční poplatek za vedení úvěrového účtu. Dle zákona o dani z příjmů48 je možné zaplacené úroky z překlenovacího úvěru i z úvěru ze stavebního spoření odečíst od daňového základu, maximálně však do výše 300 000 Kč u všech poplatníků v téže domácnosti.

Obr. č. 5 - Časový průběh stavebního spoření s překlenovacím úvěrem přidělení cílové částky

SPOŘENÍ

čas

ŘÁDNÝ ÚVĚR uzavření smlouvy

PŘEKLENOVACÍ ÚVĚR

peníze

Vlastní zpracování.

48

viz § 15 odst. 3 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů

58

Obrázek č. 5 zobrazuje průběh stavební spoření s využitím překlenovacího úvěru. Z obrázku je patrné, že při poskytnutí překlenovacího úvěru klient stále spoří na svůj vkladový účet a současně splácí pouze úroky z překlenovacího úvěru, a to až do doby, kdy mu je automaticky poskytnut úvěr ze stavebního spoření. Jistinu překlenovacího úvěru klient zatím nesplácí, tudíž úroky jsou po celou dobu splácení stejné.

Překlenovací úvěr je splacen zůstatkem na vkladovém účtu a přidělením řádného úvěru ze stavebního spoření. K tomu dojde, pokud klient splní všechny podmínky nutné pro poskytnutí řádného úvěru. Po přidělení řádného úvěru klient splácí jak jistinu, tak úroky z úvěru, které se díky umořování úvěru postupem času snižují. Pokud stavební spořitelna usoudí, že klient není dostatečně bonitní, nemusí mu překlenovací úvěr přiznat, neboť na jeho poskytnutí není právní nárok.

Následující tabulka č. 4 a graf č. 10 ukazují vývoj počtu nových úvěrů (řádných a překlenovacích) v České republice v průběhu let 1996 až 2007.

Tab. č. 4 - Vývoj stavebního spoření dle počtu nových úvěrů (1996-2007)

Počet nových úvěrů v ks roky 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 celkem

řádný úvěr 6 114 10 324 23 084 33 968 39 395 28 873 28 482 30 314 32 885 29 674 29 247 25 859 318 219

překlenovací úvěr 12 606 54 945 84 638 80 029 72 990 82 929 102 295 125 975 130 949 129 061 126 016 136 963 1 139 396

celkem49 18 720 65 269 107 722 113 997 112 385 111 802 130 777 156 289 163 834 158 735 155 263 162 822 1 457 615

Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen [on-line]. [cit. 23. 3. 2008]. Vlastní zpracování. Dostupné z:

49

Do počtu úvěrů nezapočítávám úvěry ze stavebního spoření, kterými se splatily překlenovací úvěry, neboť se nepodílejí na financování bydlení a jejich započtení by výsledky zkreslovalo.

59

Graf č. 10 - Vývoj stavebního spoření dle počtu nových úvěrů (1996-2007) řádný úvěr překlenovací úvěr

počet úvěrů (ks) 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0

roky 1996 1997 1998

1999 2000 2001 2002 2003 2004

2005 2006 2007

Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen [on-line]. [cit. 23. 3. 2008]. Vlastní zpracování. Dostupné z:

Z hodnot uvedených v tabulce č. 4 a grafu č. 10 je patrné, že financování bydlení v České republice je realizováno z větší části formou překlenovacích úvěrů, které klienti využívají přibližně čtyřikrát častěji než řádné úvěry, neboť pro jejich poskytnutí není nutné splnit již zmíněné podmínky. Překlenovací úvěry jsou však po určité době splaceny poskytnutým řádným úvěrem ze stavebního spoření. Z vývoje počtu překlenovacích úvěrů je patrné, že se jedná o jakousi oscilační křivku, v jejímž průběhu se střídají období, kdy občané mají větší zájem o překlenovací úvěry, s obdobími, kdy jejich zájem naopak klesá. Během roku 2007 bylo poskytnuto téměř 163 tisíc úvěrů, z tohoto počtu tvoří necelých 26 tisíc řádné úvěry a téměř 137 tisíc překlenovací úvěry.

Tab. č. 5 - Vývoj celkového objemu poskytnutých úvěrů (2000-2007)

Celkový objem poskytnutých úvěrů v mld. Kč roky 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

řádný úvěr 14,207 18,522 21,916 25,099 28,735 31,751 35,073 38,912

překlenovací úvěr 16,804 18,501 24,392 38,498 55,449 76,312 100,377 140,389

celkem 31,011 37,023 46,308 63,597 84,184 108,063 135,450 179,301

Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen [on-line]. [cit. 23. 3. 2008]. Vlastní zpracování. Dostupné z:

60

Graf č. 11 - Vývoj celkového objemu poskytnutých úvěrů (2000-2007) objem úvěrů (mld. Kč) 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

překlenovací úvěr řádný úvěr 179,301 135,45 108,063 84,184 46,308

31,011

37,023

2000

2001

63,597

roky 2002

2003

2004

2005

2006

2007

Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen [on-line]. [cit. 23. 3. 2008]. Vlastní zpracování. Dostupné z:

Z graf č. 11 je na první pohled zřejmé, že celkový objem úvěrů vykazuje rostoucí tendenci. Ovšem přírůstky řádných a překlenovacích úvěrů se značně liší. Zatímco celkový objem řádných úvěrů se vyvíjí aritmetickou řadou, kde se roční přírůstky pohybují okolo 4 mld. Kč, celkový objem překlenovacích úvěrů roste geometrickou řadou. To jen potvrzuje fakt, že překlenovací úvěry jsou pro klienty dostupnější a také jsou poskytovány až do výše 100 % cílové částky, proto se jejich objem tak výrazně liší od řádných úvěrů, které spořitelny poskytují do výše rozdílu cílové částky a zůstatku na účtu stavebního spoření.

Další věcí, kterou bych zmínila v souvislosti s předcházejícími grafy, je fakt, že ačkoliv se v roce 2005 a také v roce 2006 počet poskytnutých úvěrů snížil, jejich celkový objem se zvýšil. Největší meziroční nárůst byl zaznamenán v roce 2007, kdy objem úvěrů narostl cca o 44 mld. Kč na celkových 179 mld. Kč. Z těchto celkových 179 mld. Kč činil objem řádných úvěrů necelých 39 mld. Kč a objem překlenovacích úvěrů 140 mld. Kč, což je o 101 mld. Kč více.

Do budoucna lze očekávat, že tento pozitivní trend růstu bude pokračovat, neboť úvěry ze stavebního spoření jsou oblíbenou a velmi využívanou formou financování bydlení.

61

Zajištění úvěru Stavební spořitelny používají různé formy zajištění úvěru podle jejich výše tzv. nezajištěné částky úvěru. Pokud je nezajištěná částka nízká, postačí k získání úvěru doložení příjmu klienta. Pokud se jedná již o vyšší částku, požaduje stavební spořitelna další zajištění. Při poskytnutí překlenovacího úvěru sjedná stavební spořitelna s klientem zajištění formou vkladů na jeho účtu stavebního spoření, a to až do doby, než je mu poskytnut úvěr ze stavebního spoření. Při poskytnutí úvěru ze stavebního spoření požaduje stavební spořitelna zajištění úvěrového závazku. Forma tohoto zajištění se většinou odvíjí od výše úvěru, může to být například zajištění úvěru třetí osobou, tedy ručitelem. Od určité výše požadují stavební spořitelny zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti. Některé spořitelny umožňují i další formu zajištění, například zástavní právo k pohledávce.50

Bytové potřeby Je třeba zdůraznit, že peněžní prostředky, které klient získá od stavební spořitelny ve formě úvěru ze stavebního spoření, popřípadě překlenovacího úvěru, musí být použity výhradně na financování bytových potřeb.

Bytovými potřebami se obecně rozumí: •

výstavba bytového domu, rodinného domu nebo bytu,

•

změna stavby na bytový dům, rodinný dům nebo byt,

•

koupě bytového domu, rodinného domu, bytu nebo stavebního pozemku,

•

splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě, jejímž je účastník členem,

•

změna, modernizace, údržba popř. rekonstrukce bydlení,

•

vypořádání společného jmění manželů, spoluvlastníků popř. dědiců v souvislosti s bydlením,

•

úhrada za převod členských práv a povinností v družstvu včetně práva nájmu k družstevnímu bytu,

•

připojení k veřejným sítím technického vybavení,

•

splacení úvěru, nebo půjčky použitých na financování výše uvedených bytových potřeb s výjimkou pokut nebo jiných sankcí.

50

K formám zajištění úvěru blíže v podkapitole 1.4.2 Schvalovací fáze - Jednání o zajištění úvěru.

62

Všechny bytové potřeby podrobně definuje zákon o stavebním spoření51. Bytová potřeba se musí nacházet na území České republiky. Povinností klienta je prokázat, jak poskytnuté finanční prostředky použil, a stavební spořitelna má právo si tuto skutečnost zkontrolovat. Pokud by stavební spořitelna zjistila, že klient nepoužil finanční prostředky pouze na bytové potřeby, má nárok požadovat po klientovi vrácení poskytnutých finančních prostředků.

Výpovědní lhůta Velkou výhodou smlouvy o stavebním spoření je, že se uzavírá na doba neurčitou a klient ji může kdykoliv vypovědět. Výpovědní lhůta u smlouvy ze stavebního spoření činí 3 kalendářní měsíce a začíná běžet od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Při vypovězení smlouvy před uplynutím šestileté lhůty si stavební spořitelny účtují poplatek ve výši 1% z cílové částky. Po splnění šestileté doby spoření si klient může peníze vybrat a použít na cokoliv bez prokazování účelu. Tímto způsobem využívá stavební spoření většina účastníků, protože zhodnocení prostředků je velmi výnosné a téměř bez rizika.

51

viz § 6 odst. 1 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů

63

4 Instituce poskytující stavební spoření v České republice V rámci této kapitoly se budu zabývat jednotlivými stavebními spořitelnami, které působí na českém trhu stavebního spoření, zmíním asociace, ve kterých jsou stavební spořitelny sdruženy, dále se budu podrobněji věnovat produktům, které nabízejí tyto stavební spořitelny a nakonec provedu jejich vzájemnou komparaci.

Stavební spoření v České republice bylo umožněno zákonem o stavebním spoření, který začal platit v dubnu 1993. Během jednoho roku vzniklo v České republice šest stavebních spořitelen52, jejich počet zůstal do současnosti zachován, pouze u některých došlo ke změně v názvu. Držitelem bankovní licence pro poskytování stavebního spoření v České republice je v současné době šest stavebních spořitelen, a to Českomoravská stavební spořitelna, a. s., HYPO stavební spořitelna, a. s., Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s., Stavební spořitelna České spořitelny, a. s., Raiffeisen stavební spořitelna, a. s., a Wüstenrot stavební spořitelna a. s. Následující tabulka přehledně ukazuje jednotlivé stavební spořitelny, jejich akcionáře a datum zahájení činnosti v České republice.

Tab. č. 6 - Přehled stavebních spořitelen působících v ČR

Název stavební spořitelny Českomoravská stavební spořitelna, a. s. HYPO stavební spořitelna, a. s. Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. Wüstenrot stavební spořitelna a. s.

Akcionáři • Československá obchodní banka, a. s. • Bausparkasse Schwäbisch Hall AG • Raiffeisen Bausparkassen Holding GmbH.

8. 9. 1993 1. 10. 1994

• Komerční banka, a. s. 16. 12. 1993 • • • • • • •

Česká spořitelna, a.s. Bausparkasse der österreichischen Sparkassen AG Raiffeisen Bausparkasse Holding GmbH Raiffeisenbank, a. s. Wüstenrot & Württembergische AG Wüstenrot Verwaltungs- und Dienstleistungen GmbH Kooperativa, pojišťovna, a. s.

Zdroj:Výroční zprávy jednotlivých stavebních spořitelen. Vlastní zpracování.

52

Činnost zahájena

viz podkapitola č. 3.1.2 - Vývoj stavebního spoření v České republice

64

1. 7. 1994 7. 9. 1993 11. 11. 1993

4.1 Sdružení stavebních spořitelen 4.1.1 Asociace českých stavebních spořitelen 53 Asociace českých stavebních spořitelen vznikla v červnu 2000 se záměrem chránit a podporovat společné zájmy stavebních spořitelen působících na českém finančním trhu.

Hlavním cílem Asociace českých stavebních spořitelen je: •

vytvářet optimální zázemí systému stavebního spoření,

•

upevňovat důvěru občanů ve stabilitu, funkčnost a spolehlivost sektoru stavebního spoření a

•

poskytovat klientům jasné a důležité informace z oblasti stavebního spoření.

Hlavní důraz klade na vytváření příznivých podmínek pro řešení bytových potřeb občanů. Asociace českých stavebních spořitelen spolupracuje s orgány státní správy a udržuje kontakty s partnerskými organizacemi v Evropě.

Během své poměrně krátké existence prošla významnými změnami, které se odrazily v její organizační struktuře. Dříve se členové Asociace českých stavebních spořitelen střídali v předsednictví podle stanoveného pořadí, ale během roku 2005 došlo k zavedení nového systému volených orgánů. V současné době tvoří statutární orgán prezidium, předseda a místopředsedové, kteří jsou voleni na dobu dvou let.

Již od svého založení sdružuje Asociace českých stavebních spořitelen všech šest stavebních spořitelen působících na českém trhu. Všechny tyto stavební spořitelny jsou také členy Evropského sdružení stavebních spořitelen a České bankovní asociace, která sdružuje finanční instituce působící na českém trhu.

53

Asociace českých stavebních spořitelen [on-line]. [cit. 28. 3. 2008]. Dostupné z:

65

4.1.2 Evropské sdružení stavebních spořitelen

54

Evropské sdružení stavebních spořitelen EFBS (z angl. European Federation of Building Societies) představuje asociaci převážně úvěrových institucí, které podporují financování bydlení. Po vstupu České republiky do Evropské unie začala spolupráce v rámci tohoto sdružení nabývat na významu.

Mezi hlavní úkoly Evropského sdružení stavebních spořitelen patří: •

propagovat myšlenku vlastnictví nemovitosti k bydlení,

•

zastupovat své členy v Evropské unii a hájit jejich zájmy,

•

informovat členy o vývoji evropské integrace a o činnosti orgánů Evropské unie a

•

podporovat výměnu informací a zkušeností mezi svými členy v oblasti financování bydlení a bytové politiky.

Je dobré zmínit, že na konci října 2007 se konal v Praze Evropský kongres Evropského sdružení stavebních spořitelen. Tento kongres se zabýval aktuálními problémy celosvětového bydlení a představil trendy a vize stavebního spoření pro další roky.

4.1.3 Česká bankovní asociace Česká bankovní asociace sdružuje finanční instituce působící na českém trhu. Všechny stavební spořitelny působící na českém trhu stavebního spoření jsou plnými členy České bankoví asociace. Tato asociace byla již rozebrána v podkapitole č. 2.1.1.

54

European Federation of Building Societies [on-line]. [cit. 29. 3. 2008]. Volný překlad následujícího textu. Dostupné z:

66

4.2 Komparace stavebních spořitelen Následující grafy zobrazují objem vkladů a objem úvěrů stavebních spořitelen za rok 2006. Graf č. 12 - Objem vkladů jednotlivých stavebních spořitelen (za rok 2006) objem vkladů (mld. Kč) 160 140 127,92 120 100 80 60 40 20 0

87,07 59,68 39,70

27,99

26,80

ČMSS SSČS MP RAIFFEISEN HYPO WÜSTENROT

Zdroj: TOP finance 2007. str. 21. Speciál měsíčníku Bankovnictví a týdeníku Ekonom. Dostupné z: . Vlastní zpracování.

Graf č. 13 - Objem úvěrů jednotlivých stavebních spořitelen (za rok 2006) objem úvěrů (mld. Kč) 70 60

61,90

50 40 30 20

24,36

23,99 11,76

10 0

11,74 2,06

ČMSS MP SSČS RAIFFEISEN WÜSTENROT HYPO

Zdroj: TOP finance 2007. str. 21. Speciál měsíčníku Bankovnictví a týdeníku Ekonom. Dostupné z: . Vlastní zpracování.

Z grafů č. 12 a č. 13 je patrné, že podle objemu vkladů i objemu úvěrů zaujímá první místo Českomoravská stavební spořitelna. Tuto vedoucí pozici si drží již od počátku fungování stavebního spoření v České republice. Druhé místo dle objemu vkladů obsadila Stavební spořitelna České spořitelny a za ní následuje Modrá pyramida. Dle objemu úvěrů si ovšem tyto stavební spořitelny pozici vyměnily. Čtvrté místo patří podle obou ukazatelů Raiffeisen stavební spořitelně. Téměř shodný objem úvěrů poskytla také Wüstenrot stavební spořitelna a na poslední pozici stojí HYPO stavební spořitelna s nejmenší objemem poskytnutých úvěrů. Dle objemu vkladů ovšem zaujímá HYPO stavební spořitelna předposlední místo a těsně za ní se drží Wüstenrot stavební spořitelna

67

4.3 Českomoravská stavební spořitelna, a. s. Českomoravská stavební spořitelna působí na českém trhu již od roku 1993. Jejími akcionáři jsou: •

Československá obchodní banka, a. s. (55 % akcií),

•

Bausparkasse Schwäbisch Hall AG (45 % akcií).55

Českomoravská stavební spořitelna se prezentuje sloganem: „Na těchto základech můžete stavět“, a jejím symbolem je liška, která je již klienty vnímána jako synonymum pro stavební spoření u Českomoravské stavební spořitelny. Následující tabulka ukazuje jednotlivé parametry stavebního spoření nabízené Českomoravskou stavební spořitelnou.

Tab. č. 7 - Přehled parametrů produktů stavebního spoření nabízených ČMSS

Českomoravská stavební spořitelna, a. s. Poplatek za uzavření smlouvy Poplatek za vedení: - vkladového účtu - úvěrového účtu - meziúvěrového účtu Poplatek za zvýšení cílové částky Poplatek za výpis z účtu Sankce za předčasnou výpověď smlouvy Název tarifu Úroková sazba z vkladů (p.a.) Min. měsíční vklad (% z cíl. částky) Řádný úvěr - varianta - úroková sazba z úvěru (p.a.) - poplatek za poskytnutí - min. naspořená částka (% cíl. částky) - maximální výše úvěru (% z cíl. částky) - měsíční splátka úvěru (% z cíl. částky) - hodnotící číselný faktor - hodnotící číslo Překlenovací úvěr - úroková sazba z úvěru (p.a.) - poplatek za poskytnutí - min. naspořená částka (% z cíl. částky) - maximální výše úvěru (% z cíl. částky)

1 % z cílové částky 290 Kč ročně 290 Kč ročně 290 Kč ročně 1 % z navýšení cílové částky zdarma 1 za rok 0,5 % z cílové částky Invest

Perspektiv

Atraktiv

2% 0,5 %

2% 0,3 %

1% 0,5 %

standard

rychlá

4,8 % zdarma 40 % 60 % 0,6 % 0,8 % 48 70

dlouhodobá

4,8 % zdarma 35 % 65 % 0,53 % 33 min. 64

standard

3,7 % zdarma 38 % 62 % 0,6 % 0,8 % 48 70

od 3,7 % od 4,5 % od 3,7 % podle typu meziúvěru (0 % - 1 % z meziúvěru) podle typu meziúvěru 100 %

Zdroj: Údaje Českomoravské stavební spořitelny platné ke dni 3. 3. 2008. Vlastní zpracování.

55

rychlá

Českomoravská stavební spořitelna, a. s. - Výroční zpráva 2006

68

Pokud se klient rozhodne uzavřít smlouvu o stavebním spoření u této spořitelny, zaplatí 1 % cílové částky a za vedení jak vkladového tak úvěrového účtu mu bude spořitelna účtovat 290 Kč ročně. Výpis z účtu je zdarma, ale pouze jedenkrát za rok. Tato spořitelna nabízí komplexní stavební spoření, které rozdělila do tří tarifů. Jednotlivé tarify se od sebe liší roční úrokovou sazbou z vkladů, roční úrokovou sazbou z úvěru ze stavebního spoření a minimální výší naspořené částky, která se stanovuje jako procento z cílové částky. Tarify je možné dále členit na varianty, které se liší velikostí minimální měsíční splátky úvěru a hodnotícího číselného faktoru. Tarif si klient volí podle toho, zda chce výhodně spořit, nebo plánuje využít úvěr ze stavebního spoření.

První tarif se nazývá Invest a je vhodný, pokud chce klient výhodně zhodnotit své úspory, neboť nabízí úrokovou sazbu ve výši 2 % p.a. U tohoto tarifu je užitečné využít široké nabídky překlenovacích úvěrů k rekonstrukci či modernizaci svého bydlení. Pokud chce klient využít úvěr ze stavebního spoření, musí mít naspořeno minimálně 40 % cílové částky a úroková sazba z tohoto úvěru je rovna 4,8 % p.a. Tarif Invest má standardní a rychlou variantu. Při zvolení standardní varianty je minimální splátka úvěru 0,6 % cílové částky a hodnotící číselný faktor 48. U rychlé varianty musí klient měsíčně splácet minimálně 0,8 % cílové částky a hodnotící číselný faktor je 70. Hodnotící číselný faktor je pevně určen podle sjednané tarifní varianty a je součástí výpočtu hodnotícího čísla.

Další je tarif Perspektiv s úrokovou sazbou z vkladů ve výši 2 % p. a. a úrokovou sazbou z úvěru ze stavebního spoření ve výši 4,8 %. Stejně jako tarif Invest je i tarif Perspektiv vhodný, pokud chce klient výhodně zhodnotit své úspory. Vyplatí se také, pokud klient plánuje v budoucnu využít řádný úvěr s minimálním měsíčním zatížením, neboť vyžaduje nejmenší měsíční splátku úvěru ve výši 0,53 % cílové částky a také nejnižší hodnotící číselný faktor ze všech tarifů, a to 33. Tento tarif má pouze dlouhodobou variantu a při jejím zvolení poskytne stavební spořitelna klientovi řádný úvěr již při naspoření 35 % cílové částky, a to až do výše 65 % cílové částky.

Poslední tarif nazvala stavební spořitelna Atraktiv. Tento tarif nabízí nejnižší úrokovou sazbu z vkladů, a to pouze 1 % p.a. Je však vhodný, pokud chce klient využít úvěr ze stavebního spoření s nejnižší úrokovou sazbou 3,7 % p.a. Klient však musí mít naspořeno

69

38 % cílové částky. Stejně jako tarif Invest i tarif Atraktiv je nabízen ve standardní a rychlé variantě a také podmínky těchto variant jsou stejné.

Českomoravská stavební spořitelna poskytuje klientům pět typů meziúvěrů, které nazvala Kredit standard, Kredit 90, Topkredit, Topkredit plus a Tophypo. Jednotlivé meziúvěry se liší dobou splatnosti, úrokovou sazbou z meziúvěru, úhradou za zpracování, minimální nutnou naspořenou částkou a způsobem zajištění.

4.4 HYPO stavební spořitelna, a. s. Na českém trhu stavebního spoření působí HYPO stavební spořitelna, a. s., od roku 1994. Je členem finanční skupiny UniCredit Group, která patří mezi přední bankovní instituce zejména v Německu, Rakousku a Itálii. Jejím akcionářem je Raiffeisen Bausparkassen Holding GmbH.56 Velkou změnou, ke které došlo v souvislosti s HYPO stavební spořitelnou, je sloučení s Raiffeisen stavební spořitelnou do jednoho celku s finálním jménem Raiffeisen stavební spořitelna. Tato akvizice byla realizována 7. března 2008 po téměř půlročním procesním řízení. Většinovým vlastníkem obou společností byla již v tu dobu společnost Raiffeisen Bausparkassen Holding GmbH. V současné době probíhá fúze a k předpokládanému právnímu sloučení by mělo dojít 30. června 2008. Touto akvizicí vznikne třetí největší stavební spořitelna na českém trhu stavebního spoření, která díky dlouholetým zkušenostem obou společností nabídne vysoce kvalitní služby, lepší dostupnost úvěrů, obchodních zástupců a rychlejší servis pro klienty. Nově vzniklá společnost bude mít pro všechny klienty jednotnou nabídku produktů, která bude vycházet ze současné nabídky Raiffeisen stavební spořitelny. Od 1. dubna 2008 začne HYPO stavební spořitelna nabízet novým klientům produkty z nabídky Raiffeisen stavební spořitelny, tudíž by bylo neúčelné rozebírat stávající produkty této stavební spořitelny, a proto ve své analýze HYPO stavební spořitelnu vynechám. HYPO stavební spořitelna zároveň zaručila klientům, že smlouvy uzavřené před tímto datem jsou platné v plném znění dle Všeobecných obchodních podmínek. 56

HYPO stavební spořitelna, a. s. - Výroční zpráva 2006

70

4.5 Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. Tato stavební spořitelna se původně jmenovala Všeobecná stavební spořitelna Komerční banky, a. s., a na trh vstoupila v prosinci 1993. V lednu 2005 změnila název na Modrá pyramida stavební spořitelna. Nejprve měla banka tři akcionáře: •

německou BHW Holding AG (50 % akcií),

•

Komerční banku, a. s. (40 % akcií),

•

Českou pojišťovnu a. s. (10 % akcií).

V říjnu 2006 uzavřela Komerční banka se zbývajícími akcionáři smlouvu o prodeji akcií společnosti Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s., a stala se tak jediným akcionářem. Modrá pyramida nyní plně patří Komerční bance, která je součástí francouzské finanční skupiny Société Générale.57

Logem této spořitelny je modrá pyramida, kterou používá již od svého vzniku. Modrá barva také převládá v marketingových kampaních a spořitelna dokonce nabízí různé druhy modrých produktů. Ve své nové strategii chce být Modrá pyramida nejen stavební spořitelnou, ale také bankou pro rodinu. Vyplývá to i z jejího motta: „Na rodině nám záleží“. V prestižní soutěži MasterCard Banka roku 2007 vyhrála Modrá pyramida první místo v kategorii „Stavební spořitelna roku 2007“. Toto nejvyšší ocenění získala již potřetí za sebou, tudíž je Stavební spořitelnou roků 2005, 2006 a 2007. Na druhém místě se umístila Českomoravská stavební spořitelna a na třetím Stavební spořitelna České spořitelny. Modrá pyramida nabízí několik druhů stavebního spoření určené pro různé zákazníky. Dětem do věku 15 let, které uzavírají první smlouvu o stavebním spoření, poskytuje Modrá pyramida stavební spoření s názvem Mopísek. Toto spoření nabízí zvýhodněné podmínky. Pokud si klient zvolí cílovou částku 50 000 Kč, je uzavření smlouvy zdarma. Při cílové částce od 51 000 Kč do 200 000 Kč zaplatí klient za uzavření smlouvy poplatek ve výši 0,5 % z cílové částky snížené o 50 000 Kč. Další stavební spoření se nazývá Mopy Junior a je určeno pro mladé klienty ve věku od 16 do 21 let, kteří uzavírají první smlouvu o stavebním spoření s Modrou pyramidou. Maximální cílová částka je 200 000 Kč a 57

Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. - Výroční zpráva 2006

71

poplatek za uzavření smlouvy činí 0,5 % z cílové částky. Pro každého občana staršího 18 let, který chce vyřešit své bydlení a také zhodnotit své finance, nabízí Modrá pyramida produkt Modré spoření. Tato spořitelna také nabízí VIP spoření pro své věrné klienty.

Tab. č. 8 - Přehled parametrů produktů stavebního spoření nabízených MP

Modrá pyramida, a. s. Poplatek za uzavření smlouvy Poplatek za vedení: - vkladového účtu - úvěrového účtu - meziúvěrového účtu Poplatek za zvýšení cílové částky

1 % z cílové částky (max. 10 000 Kč) 25 Kč měsíčně (300 Kč ročně) 25 Kč měsíčně (300 Kč ročně) 25 Kč měsíčně (300 Kč ročně) 1 % z navýšení cílové částky (max. 10 000 Kč) zdarma 1 za rok 0,5 % z cílové částky Kredit

Poplatek za výpis z účtu Sankce za předčasnou výpověď smlouvy Název tarifu Úroková sazba z vkladů (p.a.) Minimální měsíční vklad (% z cíl. částky) Řádný úvěr - varianta - úroková sazba z úvěru (p.a.) - měsíční splátka úvěru (% z cílové částky) - poplatek za poskytnutí - minimální naspořená částka (% cíl. částky) - maximální výše úvěru (% z cílové částky) - parametr ohodnocení Překlenovací úvěr - úroková sazba z úvěru (p.a.) - poplatek za poskytnutí - min. naspořená částka (% z cíl. částky) - maximální výše úvěru (% z cílové částky)

2% 0,5 % Pomalá Standard 3 % 4% 5 % 4 % 5 % 0,75 0,6 0,45 0,9 0,6 zdarma 40 % 60 % min. 55

Rychlá 5% 0,75

podle typu meziúvěru 1 % z výše úvěru (max. 10 000 Kč) 0% 100 %

Zdroj: Údaje Modré pyramidy platné ke dni 3. 3. 2008. Vlastní zpracování.

Z výše uvedené tabulky je patrné, že při uzavření smlouvy o stavebním spoření zaplatí klient 1 % z cílové částky. Za vedení účtu si spořitelna účtuje ročně 300 Kč. Výpis z účtu je zdarma, ale pouze jeden za rok. Modrá pyramida nabízí spořicí tarif s názvem Kredit s úrokovou sazbou z vkladů 2 % p.a. Pokud má klient zájem o meziúvěr, je mu poskytnut až do výše 100 % cílové částky a úroková sazba z úvěru se liší dle jednotlivých typů meziúvěrů.

72

Za poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření si Modrá pyramida neúčtuje žádný poplatek, klient však musí mít naspořeno 40 % cílové částky. Úvěr je nabízen ve třech variantách, které se liší úrokovou sazbou z úvěru a velikostí měsíční splátky z úvěru. V pomalé variantě si klient může zvolit úrokovou sazbu 3 %, 4 % a 5 %, a k těmto sazbám se vztahují i příslušně velikosti měsíčních splátek. Standardní varianta nabízí úrokovou sazbu z úvěru 4 % s měsíční splátkou 0,9 % cílové částky nebo sazbu 5 %, kde je měsíční splátka nižší, a to 0,6 % cílové částky. Rychlá varianta má jednotnou úrokovou sazbou 5 % a požadavek na měsíční splátku úvěru je 0,75 % cílové částky. Při volbě varianty záleží na klientovi, kterou hodnotu úrokové sazby a s ní spojenou výši splátek bude preferovat.

4.6 Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. Stavební spořitelna České spořitelny zahájila činnost v roce 1994 a postupem času vyrostla v renomovanou společnost, která zaujímá přední pozice na trhu. Jejími akcionáři jsou: •

Česká spořitelna, a.s. (95 % akcií),

•

Bausparkasse der österreichischen Sparkassen AG (5 % akcií).58

Stavební spořitelna České spořitelny patří do Finanční skupiny České spořitelny, což je jedno z kapitálově nejsilnějších seskupení na našem trhu. A v roce 2000 se Česká spořitelna a tudíž i Stavební spořitelna České spořitelny stala členem rakouské finanční skupiny Erste Bank. Parametry produktu stavebního spoření od Stavební spořitelny České spořitelny zachycuje následující tabulka č. 9.

Z této tabulky je patrné, že za uzavření smlouvy zaplatí klient 1 % cílové částky a vedení účtu, jak vkladového tak úvěrového, přijde klienta na 290 Kč ročně. Spořitelna zasílá jednou za rok výpis z účtu zdarma. Vklady jsou úročeny jednotnou úrokovou sazbu z vkladů ve výší 2 % p.a. Spořitelna nabízí řádný úvěr ve dvou variantách nazvaných standardní a rychlá, které se liší dobou splatnosti a velikostí měsíční splátky úvěru. Pokud má klient zájem o překlenovací úvěr, může si vybrat mezi variantami Hypotrend a Trend, které se ještě dále dělí podle úrokové sazby z úvěru a výše měsíční splátky úvěru. Za poskytnutí překlenovacího úvěru musí klient zaplatit 1 % ze sjednaného úvěru. 58

Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. - Výroční zpráva 2006

73

Tab. č. 9 - Přehled parametrů produktů stavebního spoření nabízených SSČS

Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. Poplatek za uzavření smlouvy Poplatek za vedení: - vkladového účtu - úvěrového účtu - meziúvěrového účtu Poplatek za zvýšení cílové částky Poplatek za výpis z účtu Sankce za předčasnou výpověď smlouvy Název tarifu Úroková sazba z vkladů (p.a.) Minimální měsíční vklad (% z cílové částky) Řádný úvěr - varianta - úroková sazba z úvěru (p.a.) - poplatek za poskytnutí - minimální naspořená částka (% cíl. částky) - maximální výše úvěru (% z cílové částky) - měsíční splátka úvěru (% z cílové částky) - doba splatnosti úvěru - bodové hodnocení Překlenovací úvěr - úroková sazba z úvěru (p.a.) - min. naspořená částka (% z cíl. částky) - měsíční splátka úvěru (% z cílové částky) - maximální výše úvěru (% z cílové částky) - poplatek za poskytnutí

1 % z cílové částky (max. 9500 Kč) 290 Kč ročně 290 Kč ročně 290 Kč ročně 1 % z navýšení cílové částky zdarma 1 za rok 0,5 % z cílové částky 2% 0,5 % Standard Rychlá 4,75 % 4,75 % zdarma zdarma 40 % 40 % 60 % 60 % 0,55 % 0,65 % 13 let 10 let min. 220 min. 220 HYPO TREND TREND 4,95 % 5,95 % 6,35 % 6,35 % 0% 0% 20 % 0 % - 20 % 0,60 % 0,67 % 0,70 % 0,85 % 100 % 1 % ze sjednaného úvěru (max. 9500 Kč)

Zdroj: Údaje Stavební spořitelny České spořitelny platné ke dni 5. 3. 2008. Vlastní zpracování.

4.7 Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. Raiffeisen stavební spořitelna působí na českém trhu už od roku 1993. Původně se jmenovala AR stavební spořitelna, a. s., jejími zakladateli byly Agrobanka Praha, a. s., a Raiffeisen Bausparkasse GmbH. V roce 1998 menšinový akcionář Raiffeisen Bausparkasse GmbH navýšil svůj podíl ve stavební spořitelně na 75 % akcií a zbývajících 25 % akcií převzala Raiffeisenbank, a. s. Poté změnila AR stavební spořitelna své obchodní jméno na Raiffeisen stavební spořitelna, a. s.59 Svým názvem se zařadila do finanční skupiny Raiffeisen v České republice a také do největší soukromé finanční skupiny působící na rakouském trhu.

59

Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. - Výroční zpráva 2006

74

Raiffeisen stavební spořitelna se profiluje jako specialista na bydlení. Maskotem této spořitelny je Specialista Standa představující typickou postavu obchodního zástupce, který je vůči klientovi otevřený a vždy mu dobře poradí. Symbolem Raiffeisen stavební spořitelny jsou dva černí koně ve tvaru X na žlutém poli a její slogan zní: „Specialisté na moderní bydlení“.

Tab. č. 10 - Přehled parametrů produktů stavebního spoření nabízených Raiffeisen

Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. Poplatek za uzavření smlouvy Poplatek za vedení: - vkladového účtu - úvěrového účtu - meziúvěrového účtu Poplatek za zvýšení cílové částky Poplatek za výpis z účtu Sankce za předčasnou výpověď smlouvy Název tarifu Úroková sazba z vkladů (p.a.) Minimální měsíční vklad (% z cílové částky) Řádný úvěr - úroková sazba z úvěru (p.a.) - poplatek za poskytnutí - minimální naspořená částka (% cíl. částky) - maximální výše úvěru (% z cílové částky) - měsíční splátka úvěru (% z cílové částky) - ukazatel zhodnocení Překlenovací úvěr - úroková sazba z úvěru (p.a.) - poplatek za poskytnutí - min. naspořená částka (% z cíl. částky) - maximální výše úvěru (% z cílové částky)

1 % z cílové částky 0,85 % pro klienty mladší 25 let 74 Kč čtvrtletně (296 Kč ročně) 77 Kč čtvrtletně (308 Kč ročně) 77 Kč čtvrtletně (308 Kč ročně) 1 % z navýšení cílové částky 23 Kč za 1 výpis za rok 0,5 %, 1 %, 2 % z cílové částky Spořící S041 Úvěrový S061 2% 1% 0,5 % 0,5 % 4,9 % zdarma 40 % 60 % 0,5 % min. 64

3,5 % zdarma 40 % 60 % 0,5 % min. 64

podle typu meziúvěru 1 % výše z poskytnutého úvěru (min. 1 000 Kč, max. 15000 Kč) 0% 0% 100 % 100 %

Zdroj: Údaje Raiffeisen stavební spořitelny platné ke dni 8. 3. 2008. Vlastní zpracování.

Za uzavření smlouvy u Raiffeisen stavební spořitelny zaplatí klient 1 % z cílové částky. Spořitelna si účtuje za vedení vkladového účtu 296 Kč ročně a za vedení úvěrového účtu 308 Kč ročně. Raiffeisen nabízí dva tarify s názvem Spořící S041 a Úvěrový S061. Tyto tarify se liší v úrokové sazbě z vkladů a také z úvěru. Spořící tarif S041 nabízí vyšší úrokovou sazbu z vkladů, a to 2 % a úroková sazba z úvěru je 4,9 %. Úvěrový tarif S061 je spojen s 1% úrokovou sazbou z vkladů a úroková sazba z úvěru je 3,5 %.

75

4.8 Wüstenrot - stavební spořitelna a. s. Wüstenrot - stavební spořitelna a. s. byla založena v roce 1993 v Praze. Největším akcionářem je od počátku německá finanční skupina Wüstenrot, která se v roce 1999 spojila s pojišťovací skupinou Württembergische AG, a tím vznikla německá společnost Wüstenrot & Württembergische AG, se sídlem ve Stuttgartu (52,46 % akcií). Dalším akcionářem je rakouský Wüstenrot Verwaltungsleistungen und Dienstleistungen GmbH, sídlící v Salzburgu (40,80 % akcií). Mezi české akcionáře patří pojišťovna Kooperativa, a. s. (6,16 % akcií), Svaz českých a moravských bytových družstev (0,40 %) a nejmenší podíl vlastní SBD Hradec Králové (0,18%).60 Je vhodné se zmínit, že Wüstenrot je součástí velké finanční skupiny, která v České republice provozuje nejen stavební spoření, ale také hypoteční úvěry, životní a neživotní pojištění. Tab. č. 11 - Přehled parametrů produktů stavebního spoření nabízených Wüstenrot

Wüstenrot - stavební spořitelna a.s. Poplatek za uzavření smlouvy Poplatek za vedení: - vkladového účtu - úvěrového účtu - meziúvěrového účtu Poplatek za zvýšení cílové částky Poplatek za výpis z účtu Sankce za předčasnou výpověď smlouvy Název tarifu Úroková sazba z vkladů (p.a.) Minimální měsíční vklad (% z cíl. částky) Řádný úvěr - úroková sazba z úvěru (p.a.) - poplatek za poskytnutí - min. naspořená částka (% cílové částky) - maximální výše úvěru (% z cílové částky) - měsíční splátka úvěru (% z cílové částky) - ohodnocovací číslo Překlenovací úvěr - úroková sazba z úvěru (p.a.) - poplatek za poskytnutí - min. naspořená částka (% z cíl. částky) - maximální výše úvěru (% z cílové částky)

1 % z cílové částky (max. 30 000 Kč) 250 Kč ročně 250 Kč ročně 250 Kč ročně 1 % z navýšení (max. 30 000 Kč) 30 Kč 0,5 % z cílové částky OK OF OS ON 1 % nebo 2,1 % 0,25 % 0,5 % 0,5 % 0,5 %

30 % 70 % 0,7 %

3,7 % nebo 4,8 % zdarma 40 % 50 % 60 % 50 % 0,7 % 0,6 % min. 600

podle typu meziúvěru (2,5 % - 6,6 %) 1 % z výše sjednaného úvěru (min. 900 Kč, max. 15 000 Kč) 10 % 0% 50 % 90 % 100 % 50 %

Zdroj: Údaje Wüstenrot - stavební spořitelny platné ke dni 9. 3. 2008. Vlastní zpracování. 60

Wüstenrot - stavební spořitelna a. s. - Výroční zpráva 2006

76

50 % 50 % 0,5 %

Stavební spořitelna Wüstenrot požaduje za uzavření smlouvy o stavebním spoření poplatek ve výší 1 % cílové částky. Pokud klient uzavře smlouvu přes internet nebo je držitelem mezinárodních karet ISIC, ALIVE nebo ITIC, nabízí spořitelna slevu 50 %. Při uzavření smlouvy na dítě do 18 let nevyžaduje dokonce žádný poplatek. Za vedení spořícího a také úvěrového účtu si spořitelna účtuje 250 Kč, což je nejnižší poplatek ze všech spořitelen. Další položkou je roční výpis z účtu, který posílá většina stavebních spořitelen zdarma, u Wüstenrot však přijde klienta na 30 Kč. Při uzavírání smlouvy si klient může vybrat ze dvou úrokových sazeb z vkladů. První činí 1 % a je s ní spojená úroková sazba z úvěru 3,7 % a druhá je ve výši 2,1 % a váže se k ní úroková sazba z úvěru 4,8 %.

Klient si při uzavírání smlouvy vybere také jeden ze čtyř tarifů, který odpovídá jeho konkrétním požadavkům. Stavební spořitelna je nazvala: •

optimální kreditní (OK),

•

optimální finanční (OF),

•

optimální standardní (OS),

•

optimální normální (ON).

Jednotlivé tarify se liší v minimální výši měsíčního vkladu a dále v položkách týkajících se řádného úvěru. Spořitelna nabízí několik druhů překlenovacích úvěrů, jejichž úroková sazba se pohybuje od 2,5 % do 6,6 %. Za poskytnutí překlenovacího úvěru požaduje stavební spořitelna poplatek 1 % z výše sjednaného úvěru. Pokud o úvěr zažádá klient, který má program Vychytané spoření určené pro mladé od 18 do 30 let, poskytne mu spořitelna slevu 50 %.

4.9 Komparace jednotlivých produktů stavebního spoření Po předchozí analýze jednotlivých produktů stavebního spoření nyní přistoupím k vzájemné komparaci produktů z několika hledisek. Hlavními pilíři mé analýzy budou: poplatek za roční vedení účtu a za výpis z účtu, dále úroková sazba z vkladů (p.a.), úroková sazba z úvěru (p.a.), měsíční splátka úvěru vyjádřená procentem cílové částky a minimální naspořená částka pro úvěr vyjádřená také procentem cílové částky. Následující tabulka názorně porovnává parametry produktů jednotlivých stavebních spořitelen dle zmíněných hledisek.

77

Tab. č. 12 - Komparace produktů stavebního spoření nabízených danými spořitelnami Úroková sazba z vkladů (p.a.)

Úroková sazba z úvěru (p.a.)

2%

4,8 %

2%

4,8 %

1%

3,7 %

300 Kč zdarma

2%

3% 4% 5% 4% 5% 5%

Stavební spořitelna 290 Kč zdarma České spořitelny Raiffeisen 296 Kč 23 Kč stavební spořitelna Wüstenrot 250 Kč 30 Kč stavební spořitelna

2%

4,75 %

2% 1% 1% 2,1 %

4,9 % 3,5 % 3,7 % 4,8 %

Název stavební spořitelny

Českomoravská stavební spořitelna

Modrá pyramida stavební spořitelna

Roční vedení účtu

Výpis z účtu

290 Kč zdarma

Měsíční splátka úvěru 0,60 % 0,80 % 0,53 % 0,60 % 0,80 % 0,75 % 0,60 % 0,45 % 0,90 % 0,60 % 0,75 % 0,55 % 0,65 % 0,50 % 0,50 % 0,70 % 0,6 %, 0,5 %

Min. naspořená částka pro úvěr 40 % 35 % 38 %

40 %

40 % 40 % 30 %, 40 % 50 %

Zdroj: Údaje z webových stránek jednot. stavebních spořitelen platné ke dni 10. 3. 2008. Vlastní zpracování.

První věcí, kterou bych zmínila v souvislosti s uvedenou tabulkou, je poplatek za uzavření smlouvy. Všechny stavební spořitelny jej mají nastaveny stejně ve výši 1 % z cílové částky. Poplatek za vedení vkladového účtu se však již liší. Za tuto službu si nejvíce účtuje Modrá pyramida, kde poplatek činí 300 Kč, poté následuje Raiffeisen stavební spořitelna s 296 Kč, Českomoravská stavební spořitelna a Stavební spořitelna České spořitelny požadují 290 Kč. Nejnižší poplatek za vedení účtu činí 250 Kč u stavební spořitelny Wüstenrot. Zaslání ročního výpisu z účtu mají zpoplatněny dvě stavební spořitelny, a to Raiffeisen a Wüstenrot, ostatní spořitelny zasílají výpis zdarma.

Zajímavé je i porovnání z hlediska úrokové sazby z vkladů. Její výše je u stavebních spořitelen buď 1 % nebo 2 %. Modrá pyramida a stavební spořitelna České spořitelny nabízejí pevnou úrokovou sazbu z vkladů 2 %, zbylé tři stavební spořitelny dávají možnost vybrat si úrokovou sazbu 2 % nebo 1 % podle tarifu. Za zmínku také stojí to, že vysoká úroková sazba z vkladů je spojena s vysokou úrokovou sazbou z úvěru, a obráceně nízké úročení vkladů odpovídá nízké úrokové sazbě z úvěru. Tento vztah vyplývá ze zákona

78

o stavebním spoření, který stanovuje, že rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladů a úrokovou sazbou z úvěru ze stavebního spoření může činit nejvýše 3 procentní body.61 Stavební spořitelny se proto snaží nastavit úrokové sazby tak, aby se jejich rozdíl co nejvíce přiblížil zmíněným 3 %. Pouze Modrá pyramida zůstala v tomto směru benevolentní, neboť má stanovenou pevnou úrokovou sazbu z vkladů 2 % a klient si k ní může zvolit výši úrokové sazby z úvěru od 3 % do 5 %, takže rozdíl úrokových sazeb z vkladů a úvěru pak může činit pouze 1 %, ale také nejvýše možné 3 %.

Spořitelny většinou nabízejí více druhů tarifů, kdy jeden lze chápat jako spořicí s vyšší úrokovou sazbou z vkladů a také z úvěru, a druhý tarif úvěrový, který nabízí nízkou úrokovou sazbu z vkladů, a s ní je zároveň spojena nízká úroková sazba z úvěru. Klient si zvolí takový tarif, který odpovídá jeho aktuálním požadavkům.

Pokud klient potřebuje peněžní prostředky na bydlení ihned, může využít překlenovací úvěr. Všechny spořitelny nabízejí překlenovací úvěr až do výše 100 % z cílové částky a za jeho poskytnutí si účtují 1 % z výše sjednaného úvěru. Úroková sazba z překlenovacího úvěru se u jednotlivých spořitelen liší podle typu tohoto úvěru. Výše úrokové sazby z úvěru ze stavebního spoření se pohybuje v rozmezí 3 % až 5 %. Spořitelny nabízejí již zmíněné tarify s různou úrokovou sazbou, pouze Stavební spořitelna České spořitelny má stanovenou jedinou úrokovou sazbu z úvěru 4,75 %, která patří k nejvyšším. K úrokové sazbě z úvěru se váže i výše měsíční splátky úvěru. Většinou se pohybuje od 0,5 % do 0,9 % z cílové částky.

Pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření je nutné, aby měl klient naspořenou určitou výši cílové částky. Spořitelny většinou požadují 40 % cílové částky. Pouze Českomoravská stavební spořitelna poskytne úvěr při naspoření 35 % a Wüstenrot dokonce již při 30 % cílové částky. Maximální výši poskytnutého úvěru stanovuje spořitelna opět v procentech z cílové částky a jeho hodnota je u většiny stavebních spořitelen 60 %. Je třeba ještě se zmínit, že všechny spořitelny poskytují úvěr ze stavebního spoření zdarma.

61

viz § 5 odst. 6 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů

79

5 Komparace hypotečních úvěrů a stavebního spoření V rámci této kapitoly se pokusím odpovědět na otázku, jaké výhody či nevýhody přináší financování bydlení pomocí hypotečních úvěrů a stavebního spoření, dále provedu jejich vzájemné porovnání a na závěr uvedu možné kombinace hypotečních úvěrů a stavebního spoření.

5.1 Výhody a nevýhody hypotečního úvěru V této části postupně zhodnotím hypoteční úvěr z hlediska jeho výhod a poté nevýhod.

5.1.1 Výhody hypotečního úvěru •

Získání je velmi rychlé v porovnání s řádným úvěrem ze stavebního spoření.

•

Možnost získání úvěru až na 120 % hodnoty zastavené nemovitosti.

•

Možnost čerpat úvěr již na základě návrhu na vklad zástavního práva.

•

Možnost získat větší objem cizích zdrojů než u úvěru ze stavebního spoření.

•

Není nutné předchozí spoření.

•

Možnost výběru doby fixace úrokových sazeb.

•

Zatím ještě nízké úrokové sazby.

•

Rozložení splátek na dlouhou dobu splatnosti.

•

Při čerpání hypotečního úvěru je možný odpočet zaplacených úroků od základu daně z příjmů.

•

Stát poskytuje finanční podporu formou příspěvků k hypotečním úvěrům.62

•

Dostupnost úvěru, neboť existuje velký počet institucí nabízejících hypoteční úvěr.

•

Kombinace hypotečního úvěru se stavebním spořením, kapitálovým životním pojištěním nebo investičním životním pojištěním.

62

Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečním úvěrům osobám mladším 36 let.

80

5.1.2 Nevýhody hypotečního úvěru •

Klient se zadlužuje na velmi dlouhou dobu.

•

Hypoteční úvěr je dražší.

•

Vysoké poplatky za vedení účtu.

•

Banka si účtuje sankci při předčasném splacení v průběhu doby, během které platí fixní podmínky.

•

Obvykle úvěr pokryje jen část ceny nemovitosti.

•

V případě, kdy nejsou fixní podmínky, může dojít ke zvýšení úrokové sazby a tím k nárůstu splátek.

5.2 Výhody a nevýhody stavebního spoření V této části postupně zhodnotím stavební spoření z hlediska jeho výhod a poté nevýhod. Při porovnání se zaměřím na podmínky smluv platné od 1. ledna 2004, tedy po novele zákona o stavebním spoření.

5.2.1 Výhody stavebního spoření •

Hlavní výhodou je možnost získat státní podporu, a to až do výše 3 000 Kč, při splnění podmínek stanovených zákonem.

•

Klient má zaručenou bezpečnost vkladů, neboť podle zákona o bankách63 musí být veškeré vklady pojištěny.

•

Po celou dobu spoření jsou vklady úročeny pevnou sazbou 2 % p. a. nebo 1 % p. a.

•

Úroky z vkladů a ze státní podpory jsou osvobozeny od daně z příjmů.64

•

Snadné získání úvěru z důvodu možnosti využití překlenovacího úvěru.

•

Klient má ze zákona nárok na řádný úvěr.65

•

Řádný úvěr je poskytován s pevnou úrokovou sazbou v rozmezí 3 - 5 % p. a.

•

Při čerpání úvěru ze stavebního spoření a překlenovacího úvěru je možný odpočet zaplacených úroků od základu daně z příjmů,66 maximálně do výše 300 tis. Kč u poplatníků v téže domácnosti.

63 64 65

viz § 41c zákona č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů viz § 4 odst. 1 písm. s zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů ve znění pozdějších předpisů viz § 5 odst. 2 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření

81

•

Úvěr není třeba zajistit zástavním právem k nemovitosti, stačí jeden ručitel.

•

Úvěry je možné předčasně umořovat a to bez sankcí.

•

Nízké poplatky za vedení účtu.

•

Neúčelovost úspor, což znamená, že při nečerpání úvěru je možné po 6-ti letech spoření použít naspořenou částku na cokoli.

•

Každý člen rodiny může spořit a získat státní podporu, neboť spoření není omezeno věkem.

•

Jeden účastník může mít uzavřeno více smluv o stavebním spoření.

5.2.2 Nevýhody stavebního spoření •

Dlouhý časový horizont spořicí fáze - pokud chce klient použít naspořené prostředky jinak než na bytové potřeby, musí splnit minimální dobu trvání stavebního spoření 6 let.

•

Snižovaní výnosnosti při ukládání částek nad určenou hranici, neboť je stanoveno omezení výše státní podpory částkou 3 000 Kč u ročních vkladů nad 20 000 Kč.

•

Zálohy státní podpory je možné získat až po 6-ti letech,67 pokud klient ukončí stavební spoření bez čerpání úvěru do 6-ti let od uzavření smlouvy, ztratí nárok na zálohy státní podpory.

•

Relativně vysoké úroky u překlenovacích úvěrů.

•

Řádný úvěr je poskytován nejdříve za 2 roky68 a je vázán na naspoření určité výše cílové částky a dosažení daného hodnotícího čísla.

66

viz § 15 odst. 3 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů viz § 12 odst. 2 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů 68 viz § 4 odst. 2 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů 67

82

5.3 Vzájemná komparace produktů 5.3.1 Komparace dle výhod a nevýhod Pokud se klient rozhoduje, zda financovat bydlení úvěrem ze stavebního spoření nebo hypotečním úvěrem je dobré, aby zvážil některé důležité rozdíly, kterými se tyto produkty od sebe liší. Proto nyní na základě již uvedených výhod a nevýhod jednotlivé produkty vzájemně porovnám.

Výhody hypotečního úvěru ve srovnání se stavebním spořením Hypoteční úvěr lze získat během několika dnů, na rozdíl od úvěru ze stavebního spoření, na který má klient ze zákona nárok až po dvou letech. Stavební spořitelny proto nabízejí překlenovací úvěry, které může klient získat ihned po uzavření smlouvy.

Hypoteční úvěr dává klientovi možnost získat větší objem peněžních prostředků než úvěr ze stavebního spoření. Výše hypotečního úvěru je limitována procentem zástavní hodnoty nemovitosti a v současné době některé hypoteční banky nabízejí úvěr až na 120 % hodnoty nemovitosti. Na rozdíl od hypotečních úvěrů je maximální výše úvěru ze stavebního spoření omezena cílovou částkou, která se obvykle pohybuje v řádech sta tisíců.

Hypoteční úvěr je možné použít na cokoli, narozdíl od úvěru ze stavebního spoření a překlenovacího úvěru, které musí klient použít výhradně na financování bytových potřeb. Banky však také poskytují hypoteční úvěry určené přímo na financování koupě či výstavby nemovitosti. Tyto úvěry jsou vzhledem k neúčelovým hypotečním úvěrům zvýhodněné především nižší úrokovou sazbou.

Splátky hypotečního úvěru je možné rozložit na delší časové období, což klienta méně zatěžuje z finančního hlediska. Pro porovnání se stavebním spořením uvedu příklad. Výše splátky úvěru ze stavebního spoření se vypočítává procentem z cílové částky a pohybuje se mezi 0,5 - 0,9 %, splátka úvěru ve výši 1 milion tak může činit až 9 000 Kč měsíčně. Pokud si klient vezme milionový úvěr u Hypoteční banky s dobou splatnosti 25 let a úrokovou sazbou 5,14 % bude měsíčně splácet 5 928 Kč, což je o 3 000 Kč méně. Na druhou stranu úvěr ze stavebního spoření klient splatí rychleji a tím ušetří na úrocích.

83

Výhody stavebního spoření ve srovnání s hypotečním úvěrem Výše úvěru ze stavebního spoření není zespoda limitována, a proto je možné takto získat i nízkou částku, na rozdíl od hypotečních úvěrů, které jsou poskytovány až od určité výše, která nejčastěji činí 300 tis. Kč.

Stavební spořitelny poskytují úvěr bez zástavního práva k nemovitosti až do výše 500 tis. Kč a v těchto případech spořitelně postačí zajištění formou ručení. U hypotečního úvěru banky vždy vyžadují zajištění formou zástavního práva k nemovitosti. To může být nevýhodou hlavně u nižších úvěrů, protože dát bance do zástavy nemovitost kvůli úvěru za 300 tis. korun je nepraktické a někdy i zbytečné.

Úvěry ze stavebního spoření mají po celou dobu splácení pevně danou úrokovou sazbu, takže klient platí stále stejnou měsíční splátku. Hypoteční úvěry však mají pevnou úrokovou sazbu jen na dobu, na kterou byla sjednána, a po této době se může změnit. Navíc úroková sazba z úvěru ze stavebního spoření je poměrně nízká v porovnání s hypotečními úvěry, jejichž sazby se v současně době zvyšují.

Úvěr ze stavebního spoření je pružnější, neboť jej lze kdykoliv předčasně splatit a to bez sankcí. U hypotečního úvěru lze provádět mimořádné splátky pouze po skončení doby fixace úrokové sazby. Pokud klient provede předčasné umoření hypotečního úvěru v průběhu fixační doby, musí zaplatit sankci.

U stavebního spoření jsou nižší poplatky za vedení účtu. V současné době požadují stavební spořitelny za vedení účtu poplatek v rozmezí 250 až 300 Kč ročně. Pokud by si však klient vzal překlenovací účet, platil by dva poplatky, a to jak za vedení vkladového účtu, tak za vedení účtu meziúvěrového. Poplatek by tudíž činil 600 Kč za rok. Tato částka je však stále nižší v porovnání s hypotečním úvěrem, kdy za vedení účtu klient platí 150 Kč měsíčně, což dělá 1 800 Kč za rok.

Za poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření neplatí klient žádný poplatek, na rozdíl od hypotečního úvěru, za jehož poskytnutí si banky účtují nejčastěji poplatek 0,8 % ze sjednané výše úvěru.

84

Oba produkty na bydlení podporuje stát. U stavebního spoření spočívá státní podpora především v ročním příspěvku ve výši 3 000 Kč, dále v osvobození úroků z vkladů od daně z příjmů a v možnosti odpočtu zaplacených úroků z úvěru od základu daně. Poslední zmíněná podpora se vztahuje také na hypoteční úvěry, které navíc stát podporuje formou příspěvků pro osoby mladší 36 let. Výše tohoto příspěvku je však v současné době nulová. Shrnutí výhod obou produktů Hypoteční úvěry mají tedy výhodu oproti úvěrům ze stavebního spoření v rychlém získání většího množství peněžních prostředků a v možnosti rozložení splátek na delší časové období. Naproti tomu mezi hlavní přednosti úvěrů ze stavebního spoření patří nízká úroková sazba, která je pevně daná po celou dobu splácení, možnost předčasného umořování, nižší poplatek za vedení účtu, nulový poplatek za poskytnutí řádného úvěru a u nižších částek také poskytnutí úvěru bez zástavního práva k nemovitosti. Vzhledem k výši státní podpory stavebního spoření, se domnívám, že úvěry ze stavebního spoření mohou být v některých případech finančně výhodnější než hypoteční úvěry.

Na základě výše provedené komparace jsem učinila závěr, že pokud klient potřebuje nízkou částku na rekonstrukci, modernizaci či údržbu bydlení je rozhodně lepší zvolit úvěr ze stavebního spoření. Stejně tak bych volila i pokud nemá k dispozici nemovitost na zajištění úvěru. V případě, že je klient rozhodnutý pro výstavbu či koupi nemovitosti v hodnotě několika milionů korun, je nepochybně výhodnější hypoteční úvěr.

5.3.2 Komparace dle ukazatelů vývoje poskytnutých úvěrů Nyní se pokusím porovnat hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření na základě dvou různých ukazatelů, a to podle počtu nově poskytnutých úvěrů a celkového objemu úvěrů. V této komparaci budu pracovat s údaji, které se vztahují k hypotečním úvěrům poskytnutým občanům, podnikatelským subjektům a municipalitám pouze na bydlení. A to z důvodu, aby bylo srovnání s úvěry ze stavebního spoření efektivní, neboť tyto úvěry je možné použít výhradně na bytové potřeby. Následující tabulka ukazuje vývoj hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření na trhu v České republice během let 1996 až 2007.

85

Tab. č. 13 - Porovnání hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření (1996-2007) roky 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 celkem

Počet nových úvěrů (ks) Celkový objem úvěrů (mld. Kč) hypotečních ze stavebního hypotečních ze stavebního na bydlení spoření na bydlení spoření 18 720 5,521 2,017 4 346 65 269 10,638 5,936 5 117 107 722 18,397 17,669 7 759 113 997 25,989 26,346 7 592 7 746 112 385 32,727 31,011 13 457 111 802 48,883 37,023 19 592 130 777 71,533 46,308 29 270 156 289 109,811 63,597 37 490 163 834 160,518 84,184 47 441 158 735 233,875 108,063 155 263 349,065 135,450 62 953 77 915 162 822 496,695 179,301 320 678 1 457 615 1 563,652 736,905

Zdroj: Vlastní zpracování na základě údajů z tabulek č. 1, 4, 5.

Dle počtu nově poskytnutých úvěrů jednoznačně převažují úvěry ze stavebního spoření. V roce 1999 lidé dokonce volili úvěry ze stavebního spoření patnáctkrát častěji než hypoteční úvěry, které zaujímaly pouze 6 % trhu. Domnívám se, že hlavním důvodem takto malého podílu byly především vysoké úrokové sazby z hypotečních úvěrů, které se pohybovaly kolem 10 %. Postupem času však docházelo ke snižování těchto sazeb, a tím se zájem o hypoteční úvěry neustále zvyšoval. V současné době si na financování bydlení volí úvěr ze stavebního spoření dvě třetiny klientů a zbylá jedna třetina dává přednost hypotečnímu úvěru. Je třeba zdůraznit, že za posledních pět let poskytly stavební spořitelny každoročně více než 155 tis. úvěrů, což jen potvrzuje širokou dostupnost těchto úvěrů a podtrhuje sociální charakter stavebního spoření.

Dle celkového objemu poskytnutých úvěrů se zpočátku trh, jak hypotečních úvěrů tak úvěrů ze stavebního spoření, vyvíjel podobně, a to v duchu pozvolného nárůstu. V roce 2002 však začal objem hypotečních úvěrů rapidně narůstat a v tomto tempu pokračoval až do současnosti. Podle mého názoru, byl tento nárůst zapříčiněn již zmíněným poklesem úrokových sazeb, růstem příjmů domácností a širokou nabídkou hypotečních úvěrů na tuzemském trhu. V roce 2007 činil celkový objem hypotečních úvěrů téměř 500 mld. Kč a objem úvěrů ze stavebního spoření 180 mld. Kč, což je zhruba třikrát méně.

86

Tab. č. 14 - Podíl úvěrů na bydlení v ČR za rok 2007 Počet (ks) Objem (mld. Kč) 77 915 (32 %) 147,6 (67 %) Hypoteční úvěry (HÚ) 162 822 (68 %) 72,5 (33 %) Stavební spoření (SS) 220,1 (100 %) 240 737 (100 %) Celkem Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen [on-line]. [cit. 20. 4. 2008]. Vlastní zpracování. Dostupné z

Graf č. 14 - Porovnání úvěrů dle počtu

Graf č. 15 - Porovnání úvěrů dle objemu

Objem úvěrů

Počet úvěrů

SS 68%

SS 33%

HÚ 32%

Zdroj: Vlastni zpracování dle údajů z tab. č.14

HÚ 67%

Zdroj: Vlastni zpracování dle údajů z tab. č.14

Z údajů uvedených v tab. č. 14 je zřejmé, že za rok 2007 poskytly hypotečních banky klientům téměř 78 tis. úvěrů v celkovém objemu 147,6 mld. Kč a stavební spořitelny poskytly 163 tis. úvěrů na bydlení v celkovém objemu 72,5 mld. Kč. Z těchto dat jasně vyplývá, že z celkového počtu úvěrů poskytnutých na bydlení zaujímají úvěry ze stavebního spoření 68 % a hypoteční úvěry zbylých 32 %. Což znamená, že pro půjčku na bydlení zvolily dvě třetiny klientů úvěr ze stavebního spoření a jedna třetina dala přednost hypotečnímu úvěru. Avšak z hlediska objemu úvěrů je situace na trhu opačná, neboť objem úvěrů poskytnutých prostřednictvím stavebních spořitelen činil 33 % a objem úvěrů půjčených od hypotečních bank dosáhl 67 %.

Převahu počtu úvěrů ze stavebního spoření nad hypotečními úvěry si vysvětluji především tím, že stavební spoření je dostupné široké vrstvě obyvatel, a to i v nižších příjmových skupinách, neboť není omezeno příjmy ani věkem a tudíž si spoření může založit každý občan splňující podmínky dané zákonem. Po založení smlouvy je možné prakticky ihned získat překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Stavební spořitelny navíc při nižším objemu úvěru nevyžadují ani zajištění úvěru nemovitostí, postačí pouze jeden ručitel. Z těchto důvodů lidé využívají úvěry ze stavebního spoření ve větší míře než hypotéky.

87

Převažující objem hypotečních úvěrů nad objemem úvěrů ze stavebního spoření prokáži aktuálními statistickými údaji. V roce 2007 činila průměrná výše hypotečního úvěru 1,8 mil. Kč 69 a průměrná výše úvěru ze stavebního spoření dosahovala 445 tis. Kč.70 Tyto údaje dokazují, že lidé skutečně čerpají úvěry ze stavebního spoření v mnohem nižších částkách než hypoteční úvěry, a takto získané peněžní prostředky využívají nejčastěji na rekonstrukce a modernizace na rozdíl od hypotečních úvěrů, které jsou využívány na pořízení nemovitost. Jak již bylo uvedeno, v současné době některé hypoteční banky nabízejí úvěr až na 120 % hodnoty zastavené nemovitosti, a proto lidé pro získání většího objemu cizích zdrojů volí raději hypoteční úvěr než úvěr ze stavebního spoření. Tyto údaje současně potvrzují závěr, ke kterému jsem dospěla v rámci komparace hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření z hlediska jejich výhod a nevýhod.

5.4 Vzájemná kombinace produktů Považovat hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření za konkurenční produkty by bylo chybné. Tyto produkty se totiž mohou vzájemně výhodně doplňovat, což potvrzuje i praxe. Úvěr ze stavebního spoření může být velmi dobrým komplementem k hypotečnímu úvěru. Proto se nyní zaměřím na kombinaci těchto dvou produktů určených k financování bydlení.

5.4.1 Stavební spoření jako doplněk k hypotečnímu úvěru Při vysvětlení této kombinace vyjdu z jednoduchého předpokladu. Klient potřebuje hypoteční úvěr například na koupi nemovitosti, kterou bude zároveň ručit. Nejčastější a pro klienta nejvýhodnější je úvěr na 70 % hodnoty zastavené nemovitosti, proto si klient zvolí tuto variantu. Dále předpokládám, že kupní cena je rovna ceně odhadní. Klient tedy potřebuje sehnat peněžní prostředky ve výši zbývajících 30 %. Pokud nemá vlastní hotovost musí hledat jiné zdroje a nejvýhodnějším řešením se v tomto případě jeví právě stavební spoření.

69 70

Údaj z Hypoindex [on-line]. Dostupné z: Údaj z Výroční zprávy 2007 - Asociace českých stavebních spořitelen.

88

Pokud má klient stavební spoření již uzavřené a splňuje nutné podmínky pro poskytnutí řádného úvěru, může o úvěr zažádat a peněžní prostředky použít na financování zbylých 30 % hodnoty nemovitosti. Řádné úvěry ze stavebního spoření se vyznačují nejnižší úrokovou sazbou, a proto je tato kombinace prakticky ideální.

Je ale možné, že klient nesplňuje podmínky pro poskytnutí řádného úvěru, může však využít překlenovací úvěr. V takovém případě je nutné počítat s vysokým finančním zatížením na počátku, neboť klient platí úroky z překlenovacího úvěru, spoří na účet stavebního spoření a měsíčně splácí hypoteční úvěr. Vysoké finanční zatížení lze částečně eliminovat zvolením progresivní metody splácení hypotečního úvěru. Při této kombinaci, kvůli překlenovacímu úvěru, klient sice na počátku platí více než v případě 100 % hypotečního úvěru, ale po překlenutí na řádný úvěr zaplatí naopak méně. Velkou výhodou je navíc státní podpora ze stavebního spoření. V konečném důsledku pak taková kombinace představuje značnou finanční úsporu.

5.4.2 Stavební spoření jako splátka hypotečního úvěru Možná je také situace, kdy klient nemá stavební spoření vůbec uzavřené. V takovém případě je nejlepší využít stavební spoření jako splátku hypotečního úvěru. Klient si zažádá o hypoteční úvěr a zároveň si založí stavební spoření. Hypoteční úvěr splácí klasickým způsobem a na účet stavebního spoření neustále spoří a navíc dostává státní podporu. Po uplynutí minimální doby trvání stavebního spoření, což je nyní 6 let, použije naspořené peníze na splacení části popřípadě celého hypotečního úvěru. Pokud má klient nastavenou vyšší cílovou částku, může ve výhodném spoření pokračovat a ukončit ho až v době, kdy bude zároveň končit doba fixace úrokové sazby z hypotečního úvěru, a tím splatí hypoteční úvěr bez sankcí.

Tento postup představuje vyšší finanční zatížení během spoření, ovšem po splacení části hypotečního úvěru naspořenou částkou ze stavebního spoření, dojde k výraznému snížení splátky hypotečního úvěru po další období splácení. Tím, že bylo finanční zatížení na počátku vyšší, sníží se po celý zbytek splácení úvěru.

89

Existuje však ještě další možný způsob této kombinace, jehož princip je následující. Klient opět splácí hypoteční úvěr měsíčními splátkami, které se skládají z úmoru jistiny a úroku. Je však možné provést, aby splácel bance pouze úrok, ale úmor nikoli. Klient si založí stavební spoření a částku připadající na úmor jistiny spoří na tento účet, který je vinkulován ve prospěch banky, takže bance nehrozí žádné riziko. Ve výši finančního zatížení nedojde k žádnému rozdílu a klient navíc získává roční státní podporu ze stavebního spoření a vytváří si tak finanční zdroje na jednorázové splacení hypotečního úvěru. Je třeba zdůraznit, že po dobu splácení úroků z hypotečního úvěru však výše úvěru neklesá. Po určité době spoření klient splní nutné podmínky pro přidělení řádného úvěru a pomocí něj částečně splatí hypoteční úvěr. Tento proces je nejlepší provést v době změny fixace úrokové sazby, aby klient neplatil sankce. Poté již klient obvyklým způsobem splácí hypoteční úvěr a také úvěr ze stavebního spoření.

Velkou výhodu spatřuji v tom, že díky výraznému snížení jistiny hypotečního úvěru se sníží i výše měsíční splátky, a potom co skončí splácení úvěru ze stavebního spoření, výrazně poklesne i finanční zatížení klienta. Některé hypoteční banky již tuto kombinaci nabízejí jako konkrétní produkt.

Výše zmíněné možnosti kombinace hypotečního úvěru se stavebním spořením umožňují klientovi efektivně řešit problémy spojené s financováním vlastního bydlení a rovněž umožňují využít výhodnou státní podporu ze stavebního spoření. Vzájemnou kombinací tak došlo k využití těch největších výhod obou produktů s konečným důsledkem výrazných finančních úspor.

90

Závěr Současná situace na trhu bydlení dokazuje, že jedna z nejvýhodnějších a nejjistějších forem investic je investice do nemovitostí. Z tohoto důvodu jsou hypoteční úvěry, úvěry ze stavebního spoření a další formy investic do nemovitostí těmi nejčastějšími způsoby zhodnocení finančních prostředků. V současné době jsou tyto produkty již dostupné pro široké vrstvy obyvatel a jejich nabídka je neustále rozšiřována a inovována.

Proto bylo záměrem této diplomové práce, především charakterizovat hypoteční úvěr a stavební spoření a představit aktuální nabídku těchto produktů na trhu v České republice. Za tímto účelem jsem nejprve provedla charakteristiku hypotečního úvěru, přiblížila celý proces jeho poskytování i splácení a také analyzovala trh hypotečních úvěrů v České republice. Dále jsem se zabývala bankami, které poskytují hypoteční úvěry na českém trhu a následně jsem analyzovala jednotlivé metody splácení hypotečního úvěru, kdy jako nejvýhodnější metoda pro klienta se ukázala forma splácení hypotečního úvěru metodou degresivních splátek. Z této analýzy mi vyplynulo, že hypoteční úvěry mají na českém trhu opodstatněné místo a bezesporu patří k nejoblíbenějším produktům určeným k financování bydlení.

V druhé části práce jsem se zaměřila na stavební spoření, které jsem nejprve obecně charakterizovala, a po stručném pohledu do jeho historie jsem se snažila popsat průběh stavebního spoření v rámci jednotlivých fází. Dále jsem se zaměřila na stavební spořitelny a jejich nabízené produkty. V této části práce jsem dospěla k názoru, že stavební spoření má na českém trhu své nezastupitelné místo, neboť přispívá k rozvoji a modernizaci bydlení. Z vývoje počtu nově uzavřených smluv o stavebním spoření jsem usoudila, že na českém trhu není jiný finanční produkt, který by byl tak masově rozšířen, a který by si vydobyl takovou oblibu.

Cílem této diplomové práce bylo zjistit, který produkt je pro financování bydlení nejvhodnější. Proto jsem v poslední části práce na základě získaných poznatků z předchozích kapitol shrnula veškeré výhody, ale také nevýhody hypotečních úvěrů a

91

stavebního spoření, a poté jsem tyto produkty vzájemně porovnala. Z provedené komparace jsem učinila závěr, že je obtížné jednoznačně určit nejlepší produkt pro financování bydlení, neboť záleží na mnoha faktorech, jako například na konkrétní finanční situaci klienta, na výši poskytnutého úvěru nebo jeho účelu a také na způsobu ručení. Všeobecně však platí, že pokud klient potřebuje nízkou částku na rekonstrukci či modernizaci bydlení, je lepší použít úvěr ze stavebního spoření, stejně tak, pokud nemá k dispozici nemovitost na zajištění úvěru. V případě koupě či stavby nemovitosti v hodnotě několika milionů, je nepochybně výhodnější hypoteční úvěr. Závěrem bych chtěla ještě zdůraznit, že vhodnou kombinací obou zmíněných produktů, může klient využít všech jejich hlavních výhod, což se projeví v jeho znatelné finanční úspoře.

92

Seznam použité literatury Knižní publikace [1] BARDOVÁ, D., OPLTOVÁ, R. a PAVELKA, F. Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997. ISBN 80-901486-5-4. [2] CIPRA, T. Pojistná matematika - teorie a praxe. 2. vyd. Praha: Ekopress, 2006. ISBN 80-86929-11-6. [3] DOUCHA, R. Stavební spoření. 2. vyd. Praha: Grada Publishing, 1999. ISBN 80-7169-894-6. [4] DOUCHA, R. Stavební spoření výhody a rizika. 1 vyd. Praha: Grada Publishing, 1995. ISBN 80-7169-182-8. [5] PRČÍK, T. Stavební spoření v kostce. 1 vyd. Šlapanice: ERA group, 2002. ISBN 80-86517-28-2. [6] RADOVÁ, J., DVOŘÁK, P. Finanční matematika pro každého. 4. vyd. Praha: Grada, 2003. ISBN 80-247-0473-0. [7] SŮVOVÁ, H. a kol. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut a.s., 1997. ISBN 80-902243-2-6. [8] SYROVÝ, P. Financování vlastního bydlení. 4. vyd. Praha: Grada, 2005. ISBN 80-247-1097-8. [9] ŠIMÍKOVÁ, I. Finance a bankovnictví. 1. vyd. Liberec: Technická univerzita v Liberci, 2004. ISBN 80-7083-898-1. [10] SMITH, R. C., WALTER, I. Global Banking. 2nd ed., Oxford, New York: Oxford University Press, 2003. ISBN 0195134362.

Tiskové publikace • Externí materiály České spořitelny - Žádost o úvěr • Externí materiály Wüstenrot stavební spořitelny • HAMM, H. Housing Finance in Transitional Economies - A Report on the OECD Meeting, 2000.

Výroční zprávy a účetní výkazy • Hypoteční banka, a. s. - Výroční zpráva 2006 • Českomoravská stavební spořitelna, a. s. - Výroční zpráva 2006 • HYPO stavební spořitelna, a. s. - Výroční zpráva 2006 • Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. - Výroční zpráva 2006 • Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. - Výroční zpráva 2006 • Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. - Výroční zpráva 2006 • Wüstenrot - stavební spořitelna a. s. - Výroční zpráva 2006

93

Zákony a nařízení • Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů • Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů • Zákon č. 6/1993 Sb., o České národní bance, ve znění pozdějších předpisů • Zákon č. 40/1993 Sb., o nabývání a pozbývání státního občanství České republiky, ve znění pozdějších předpisů • Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů • Zákon č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů • Zákon č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel a rodných číslech a o změně některých zákonů (zákon o evidenci obyvatel), ve znění pozdějších předpisů • Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů • Zákon č. 257/2004 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o podnikání na kapitálovém trhu, zákona o kolektivním investování a zákona o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů • Zákon č. 261/2007 Sb., o stabilizaci veřejných rozpočtů, ve znění pozdějších předpisů • Nařízení vlády č. 244/1995 Sb., kterým se stanoví podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby, ve znění pozdějších předpisů • Nařízení vlády č. 148/1997 Sb., o poskytování bezúročné půjčky na bytovou výstavbu, ve znění pozdějších podpisů • Nařízení vlády č. 149/1997 Sb., kterým se stanoví podmínky poskytování další finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby, ve znění pozdějších předpisů • Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečním úvěrům osobám mladším 36 let, ve znění pozdějších předpisů • Nařízení vlády č. 33/2004 Sb., kterým se zrušují některá nařízení vlády v oblasti podpory bydlení z veřejných prostředků a kterým se stanoví některé podmínky státní finanční podpory hypotečního úvěrování bytové výstavby, ve znění pozdějších předpisů

Internetové adresy • Asociace hypotečních makléřů [on-line]. Dostupné z: • Asociace českých stavebních spořitelen [on-line]. Dostupné z: • European Federation of Building Societies [on-line]. Dostupné z: • Česká bankovní asociace [on-line]. Dostupné z: • Česká národní banka [on-line]. Dostupné z: • Hypoindex [on-line]. Dostupné z: • Hypoteční banka [on-line]. Dostupné z: • Ministerstvo pro místní rozvoj [on-line]. Dostupné z: • TOP finance 2007. Speciál měsíčníku Bankovnictví a týdeníku Ekonom [on-line]. Dostupné z:

94

Seznam grafů, tabulek a obrázků Graf č. 1 - Vývoj počtu nových hypotečních úvěrů na bydlení v ČR (1996-2007).............29 Graf č. 2 - Vývoj celkového objemu hypotečních úvěrů na bydlení v ČR (1996-2007).....30 Graf č. 3 - Tržní podíl bank dle objemu hypotečních úvěrů občanům (za rok 2006)..........35 Graf č. 4 - Splácení hypotečního úvěru metodou konstantních splátek...............................43 Graf č. 5 - Splácení hypotečního úvěru metodou degresivních splátek...............................44 Graf č. 6 - Splácení hypotečního úvěru metodou progresivních splátek .............................45 Graf č. 7- Vývoj stavebního spoření podle počtu nově uzavřených smluv (1993-2007) ....50 Graf č. 8 - Počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření v ČR (2000-2007)............51 Graf č. 9 - Vývoj výše přiznané státní podpory na stavební spoření (2000-2007) ..............55 Graf č. 10 - Vývoj stavebního spoření dle počtu nových úvěrů (1996-2007) .....................60 Graf č. 11 - Vývoj celkového objemu poskytnutých úvěrů (2000-2007) ............................61 Graf č. 12 - Objem vkladů jednotlivých stavebních spořitelen (za rok 2006).....................67 Graf č. 13 - Objem úvěrů jednotlivých stavebních spořitelen (za rok 2006).......................67 Graf č. 14 - Porovnání úvěrů dle počtu................................................................................87 Graf č. 15 - Porovnání úvěrů dle objemu.............................................................................87

Tab. č. 1 - Vývoj objemu poskytnutých hypotečních úvěrů v ČR v mld. Kč (1996-2007).30 Tab. č. 2 - Přehled jednotlivých bank poskytujících hypoteční úvěry.................................34 Tab. č. 3 - Umořovací plány pro jednotlivé metody splácení..............................................46 Tab. č. 4 - Vývoj stavebního spoření dle počtu nových úvěrů (1996-2007) .......................59 Tab. č. 5 - Vývoj celkového objemu poskytnutých úvěrů (2000-2007) ..............................60 Tab. č. 6 - Přehled stavebních spořitelen působících v ČR .................................................64 Tab. č. 7 - Přehled parametrů produktů stavebního spoření nabízených ČMSS .................68 Tab. č. 8 - Přehled parametrů produktů stavebního spoření nabízených MP ......................72 Tab. č. 9 - Přehled parametrů produktů stavebního spoření nabízených SSČS...................74 Tab. č. 10 - Přehled parametrů produktů stavebního spoření nabízených Raiffeisen..........75 Tab. č. 11 - Přehled parametrů produktů stavebního spoření nabízených Wüstenrot .........76 Tab. č. 12 - Komparace produktů stavebního spoření nabízených danými spořitelnami ....78 Tab. č. 13 - Porovnání hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření (1996-2007) .....86 Tab. č. 14 - Podíl úvěrů na bydlení v ČR za rok 2007.........................................................87

Obr. č. 1 - Proces poskytnutí hypotečního úvěru.................................................................16 Obr. č. 2 - Základní princip stavebního spoření...................................................................52 Obr. č. 3 - Časový průběh stavebního spoření .....................................................................53 Obr. č. 4 - Obecný vzorec pro výpočet hodnotícího čísla....................................................57 Obr. č. 5 - Časový průběh stavebního spoření s překlenovacím úvěrem.............................58

95

Seznam příloh Příloha č. 1 - Přehled hypotečních bank a stavebních spořitelen včetně jejich kódů ............1 Příloha č. 2 - Přehled bank poskytující hypoteční úvěry a jejich konkrétní názvy................2 Příloha č. 3 - Umořovací plán pro splácení úvěru metodou konstantních splátek.................3 Příloha č. 4 - Umořovací plán pro splácení úvěru metodou degresivních splátek.................4 Příloha č. 5 - Umořovací plán pro splácení úvěru metodou progresivních splátek ...............5

96

Příloha č. 1 - Přehled hypotečních bank a stavebních spořitelen včetně jejich kódů BANIS a SWIFT

Název společnosti BAWAG Bank CZ, a. s. Citibank, a. s. Česká spořitelna, a. s. Československá obchodní banka, a. s. eBanka, a. s. GE Money Bank, a. s. Hypoteční banka, a. s. ING Bank N. V. Komerční banka, a. s. mBank, Oberbank AG pobočka Česká republika Poštovní spořitelna, a. s. Raiffeisenbank, a. s. UniCredit Bank Czech Republic, a. s. Volksbank CZ, a. s. Waldviertler Sparkasse von 1842 pobočka Wüstenrot hypoteční banka, a. s.

BANIS

SWIFT kód

4000 2600 0800 0300 2400 0600 2100 3500 0100 6210 8040 0300 5500 2700 6800 7940 7980

BAWA CZ PP CITI CZ PX GIBA CZ PX CEKO CZ PP EBNK CZ PP AGBA CZ PP ------INGB CZ PP KOMB CZ PP -------OBKL CZ 2X ------RZBC CZ PP BACX CZ PP VBOE CZ 2X SPWT CZ 21 -------

Zdroj: Česká národní banka [on-line]. [cit. 20. 4. 2008]. Dostupné z:

Název společnosti Českomoravská stavební spořitelna, a. s. HYPO stavební spořitelna, a. s. Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. Wüstenrot - stavební spořitelna a. s.

BANIS

SWIFT kód

7960 8070 7990 8060 7950 7970

-------------------------------

Zdroj: Česká národní banka [on-line]. [cit. 20. 4. 2008]. Dostupné z:

BANIS je identifikační kód banky. SWIFT kód je anglická zkratka pro „Society for Worldwide Interbank Financial

Telecommunication“, což v překladu znamená Společnost pro celosvětovou mezibankovní finanční komunikaci. Tento kód se používá hlavně v mezinárodním platebnímu styku a každá zúčastněná banka má svůj unikátní kód, kterým se identifikuje.

1

Příloha č. 2 - Přehled bank poskytující hypoteční úvěry a jejich konkrétní názvy BAWAG Bank CZ a. s. Citibank, a. s. Česká spořitelna, a. s.

Československá obchodní banka, a. s.

eBanka, a. s. + Raiffeisenbank, a. s.

GE Money Bank, a. s.

Hypoteční banka, a. s. ING Bank N. V. Komerční banka, a. s. mBank Oberbank AG pobočka ČR

Poštovní spořitelna, a. s.

UniCredit Bank Czech Republic, a. s. Volksbank CZ, a. s. Waldviertler Sparkasse von 1842

Wüstenrot hypoteční banka, a. s.

IQ Hypotéka Americká hypotéka Hypotéka hypoték Hypoteční úvěr Hypotéka bez doložení příjmů Americká hypotéka Hypotéka na bydlení ČS Hypotéka na počkání Americká hypotéka - spotřebitelská; hotovostní ČSOB Hypotéka ČSOB Hypotéka 2 v 1 ČSOB Hypotéka bez dokládání příjmů ČSOB Hypotéka na družstevní bydlení ČSOB Americká hypotéka Hypotéka Klasik, Hypotéka Klasik Plus Hypotéka Stabilita, Hypotéka Stabilita Invest Hypotéka Profit Americká hypotéka Univerzál Hypoteční úvěry bez dokládání přijmu Hypotéka 100% hypotéka HypoExpres Hypotéka naopak Hypoteční úvěr do 85 % nebo do 100 % Hypoteční úvěr na družstevní bydlení Hypoteční úvěr bez doložení příjmů Hypoteční úvěr pro cizince Americká hypotéka Oranžová hypotéka: Stabilita, Klasik, Investor, naruby Hypoteční úvěr Flexibilní hypotéka Překlenovací hypoteční úvěr mHypotéka StandardHypotéka FlexiHypotéka KombiHypotéka Účelový hypoteční úvěr: HUF 70, 85, 100 Účelový hypoteční úvěr – HUF bez dokládání příjmu Účelový hypoteční úvěr – HUF na družstevní bydlení Neúčelový hypoteční úvěr (americká hypotéka) Hypotéka Individual Hypotéka Start Hypotéka Plus Hypotéka Flexi Hypotéka Twin Standardní hypoteční úvěr Hypoteční úvěr Hypotéka Wüstenrot, Spoříme s hypotékou Bydlíme s hypotékou Jistíme s hypotékou 100% hypotéka Hypotéka pro vybavení domácnosti Hypotéka REFIN

Zdroj: Údaje jednotlivých bank platné ke dni 4. 4. 2008

2

Příloha č. 3 - Umořovací plán pro splácení úvěru metodou konstantních splátek

Rok Výše úvěru 1 1 000 000,00 2 957 037,24 3 911 496,71 4 863 223,74 5 812 054,41 6 757 814,91 7 700 321,04 8 639 377,53 9 574 777,42 10 506 301,30 11 433 716,62 12 356 776,85 13 275 220,70 14 188 771,18 15 97 134,68

Σ

Měsíční splátka

Roční splátka

Úrok

Úmor

8 580,23 102 962,76 60 000,00 42 962,76 8 580,23 102 962,76 57 422,23 45 540,53 8 580,23 102 962,76 54 689,80 48 272,96 8 580,23 102 962,76 51 793,42 51 169,34 8 580,23 102 962,76 48 723,26 54 239,50 8 580,23 102 962,76 45 468,89 57 493,87 8 580,23 102 962,76 42 019,26 60 943,50 8 580,23 102 962,76 38 362,65 64 600,11 8 580,23 102 962,76 34 486,65 68 476,12 8 580,23 102 962,76 30 378,08 72 584,69 8 580,23 102 962,76 26 023,00 76 939,77 8 580,23 102 962,76 21 406,61 81 556,15 8 580,23 102 962,76 16 513,24 86 449,52 8 580,23 102 962,76 11 326,27 91 636,49 8 580,23 102 962,76 5 828,08 97 134,68 128 703,45 1 544 441,46 544 441,46 1 000 000,00

Zdroj: Vlastní výpočet a vlastní zpracování

3

Zůstatek 957 037,24 911 496,71 863 223,74 812 054,41 757 814,91 700 321,04 639 377,53 574 777,42 506 301,30 433 716,62 356 776,85 275 220,70 188 771,18 97 134,68 0,00

Příloha č. 4 - Umořovací plán pro splácení úvěru metodou degresivních splátek

Rok Výše úvěru 1 1 000 000,00 2 933 333,33 3 866 666,67 4 800 000,00 5 733 333,33 6 666 666,67 7 600 000,00 8 533 333,33 9 466 666,67 10 400 000,00 11 333 333,33 12 266 666,67 13 200 000,00 14 133 333,33 15 66 666,67

Σ

Měsíční splátka

Roční splátka

Úrok

Úmor

10 555,56 126 666,67 60 000,00 66 666,67 10 222,22 122 666,67 56 000,00 66 666,67 9 888,89 118 666,67 52 000,00 66 666,67 9 555,56 114 666,67 48 000,00 66 666,67 9 222,22 110 666,67 44 000,00 66 666,67 8 888,89 106 666,67 40 000,00 66 666,67 8 555,56 102 666,67 36 000,00 66 666,67 8 222,22 98 666,67 32 000,00 66 666,67 7 888,89 94 666,67 28 000,00 66 666,67 7 555,56 90 666,67 24 000,00 66 666,67 7 222,22 86 666,67 20 000,00 66 666,67 6 888,89 82 666,67 16 000,00 66 666,67 6 555,56 78 666,67 12 000,00 66 666,67 6 222,22 74 666,67 8 000,00 66 666,67 5 888,89 70 666,67 4 000,00 66 666,67 123 333,33 1 480 000,00 480 000,00 1 000 000,00

Zdroj: Vlastní výpočet a vlastní zpracování

4

Zůstatek 933 333,33 866 666,67 800 000,00 733 333,33 666 666,67 600 000,00 533 333,33 466 666,67 400 000,00 333 333,33 266 666,67 200 000,00 133 333,33 66 666,67 0,00

Příloha č. 5 - Umořovací plán pro splácení úvěru metodou progresivních splátek

Rok Výše úvěru 1 1 000 000,00 2 985 833,33 3 964 166,67 4 935 000,00 5 898 333,33 6 854 166,67 7 802 500,00 8 743 333,33 9 676 666,67 10 602 500,00 11 520 833,33 12 431 666,67 13 335 000,00 14 230 833,33 15 119 166,67

Σ

Měsíční splátka

Roční splátka

6 180,56 74 166,67 6 734,72 80 816,67 7 251,39 87 016,67 7 730,56 92 766,67 8 172,22 98 066,67 8 576,39 102 916,67 8 943,06 107 316,67 9 272,22 111 266,67 9 563,89 114 766,67 9 818,06 117 816,67 10 034,72 120 416,67 10 213,89 122 566,67 10 355,56 124 266,67 10 459,72 125 516,67 10 526,39 126 316,67 133 833,33 1 606 000,00

Zdroj: Vlastní výpočet a vlastní zpracování

5

Úrok

Úmor

Zůstatek

60 000,00 59 150,00 57 850,00 56 100,00 53 900,00 51 250,00 48 150,00 44 600,00 40 600,00 36 150,00 31 250,00 25 900,00 20 100,00 13 850,00 7 150,00 606 000,00

14 166,67 21 666,67 29 166,67 36 666,67 44 166,67 51 666,67 59 166,67 66 666,67 74 166,67 81 666,67 89 166,67 96 666,67 104 166,67 111 666,67 119 166,67 1 000 000,00

985833,33 964166,67 935000,00 898333,33 854166,67 802500,00 743333,33 676666,67 602500,00 520833,33 431666,67 335000,00 230833,33 119166,67 0,00