TARTALOMJEGYZÉK. Értékbizonyítvány, nyilatkozat, és aláírólap. I.1. Megbízás, az értékelői feladat ismertetése 3 old

TARTALOMJEGYZÉK

Értékbizonyítvány, nyilatkozat, és aláírólap

2 old.

I.1.

Megbízás, az értékelői feladat ismertetése

3 old.

I.2.

Az értékbecslői vizsgálat módszere

4 old.

II.1.

Értékbecslői megállapítások

6 old.

III.

Értékbecslés

6 old.

III.1.a.

Általános ismertetés, az ingatlan nyilvántartás adatai

7 old.

III.1.c.

Részletes leírás

9 old.

III.2.a., b. Értékbefolyásoló tényezők

13 old.

IV.

Forgalmi érték megállapítás

13 old.

V.

Vékövetkeztetés

13 old.

Melléklet

14 old.

2

ÉRTÉKBIZONYÍTVÁNY, NYILATKOZAT ÉS ALÁÍRÓLAP

Az ingatlan címe

5749 Elek, Külterület, Lőkösházi út (faliszám nélkül)

Helyrajzi száma

087/16

Telekméret

117 467 m

Tulajdonos

ZÖLD-ELEK KFT. „f.a.” 5749 Elek, 47. sz.

Az ingatlan jellege

Kivett lakóház, és vízállás

2

FORGALMI ÉRTÉK ÖSSZ FORGALMI ÉRTÉK

2 000 000 .-Ft

Értékbecslői nyilatkozat: A vagyonértékelés érvényes az ingatlan jellemzőiben és az ingatlanforgalomban beálló jelentősebb változások bekövetkeztéig. Ezt a jelenleg ismert, és tervezhető ingatlanpiaci viszonyok között az értékbecslés keltét követő hat naptári hónapban szabjuk meg. Az ingatlannal kapcsolatban elháríthatatlan forgalmazási akadályról nincs információnk.

Elek, 2016. március 10.

…………………. Frankó Mihály ingatlanforgalmi értékbecslő okl. 2839/91. reg. sz. F. 1/1989.

ZÖLD-ELEK KFT. „f.a.”

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS

3

AZ 5719 ELEK, LŐKÖSHÁZI út, 087/16. HRSZ. TELEKINGATLAN FORGALMI-ÉRTÉK MEGÁLLAPÍTÁSA I.1.- AZ ÉRTÉKELŐI FELADAT ISMERTETÉSE -A Cg. 04 09 012681 cégjegyzékszámú ZÖLD-ELEK KFT. „f.a.” kijelölt felszámoló szervezete, a budapesti, PROFÉNA KFT. A felszámolóbiztos által képviselt társaság megbízása alapján cégünk az 5600 Békéscsaba, Kígyósi u. 3. sz. alatti KONSZENZOR KFT. értékbecslést készít a címben jelzett, és a felszámolás alatt álló társaság tulajdonát képező ingatlan napi forgalmi érték megállapítása céljából. -A megbízásnak megfelelően, az előzetes egyeztetéseket követően 2016. március 10-én, a párhuzamos környezetvédelmi feltárást végző 1096 Budapest, Sobieski J. 27./A. sz. alatti székhelyű „KRISTÁLY99” Környezetgazdálkodási, Szolgáltató KFT. szakértőjével közösen, részletes felméréssel, és bejárással egybekötött helyszíni szemlét tartottunk. A helyszíni szemlét megelőzően a megbízó képviselőjével folytatott egyeztetések során az értékbecsléssel szembeni elvárások az alábbiak szerint kerültek pontosításra. -Az érték megállapítás tárgyát képező ingatlan egy önállóan nyilvántartott üres telek. Az értékbecslésnek az ingatlan egyedi, napi forgalmi értékét kell meghatároznia. -A forgalmi érték kialakítására, az érték megállapítás alapját adó értékesítési szándéknak, az ismert, és általánosan használatos értékesítési technikáknak, az aktuális ingatlanpiaci helyzetnek, illetve a várható piaci változásoknak a figyelembe vételével kell megtörténnie. -A vagyonérték megállapításakor kiemelten kell figyelembe venni az ingatlan környezeti állapotát, melyre nézve kiemelten támaszkodni kell a környezetvédelmi szakvéleményben foglalt megállapításokra. A vagyonértékelés 15 számozott oldalt tartalmaz.



4

I.2.- AZ ÉRTÉKBECSLŐI VIZSGÁLAT MÓDSZERE: I.2.a. Az érték megállapításra az értékesítés időpontjában ismert, az értékesítést befolyásoló valamenynyi körülmény figyelembevételével, valós (időkényszer nélküli) értékesítési szándék, és szokásos-célszerű értékesítési technika alkalmazásának feltételezésével kerül sor. I.2.b.-Megítélésünk szerint az értékeléshez a három nemzetközileg elfogadott és alkalmazott értékelési módszer közül (piaci összehasonlító, költség-alapú és jövedelem-alapú) a vizsgált ingatlanok adottságai, és az értékesítés körülményei miatt, jelen esetben a piaci összehasonlító megközelítés módszerét kell alkalmaznunk, az alábbiak okán. •A költségalapú megközelítés: Az ingatlan infrastruktúra nélküli üres telek. Diagnosztika nélkül vizsgálható építmény jellegű alkotórészeként figyelembe vehető, létesítmények, és „élő” közműkapcsolata nincs. Mindezen okokból az érték költségalapon való megközelítése az eladhatóság megítélése szempontjából nem tekinthető iránymutatónak. Megjegyzés: Fentiekkel szemben, a környezetvédelmi szakvéleményben megállapított mentesítési költség negatív költségként az ingatlan forgalmazhatóságát teljes értékével befolyásolja, a vélelmezhető tehermentes értéket minimum ezen értékkel negatív irányban eltéríti. További (egzakt módon nem definiálható mértékű) értékcsökkenést prognosztizálhatunk a mentesítés utáni állapot iránti bizalmatlanság miatt. (Az új tulajdonos a mentesítés esetleges elégtelenségéből adódó következményeket viselni kénytelen.) •Az ingatlan környezetében hasonló adottságú ingatlanok bérleti úton történő hasznosításáról csak elvétve áll rendelkezésre, ellenőrizhető összehasonlító adat, a jövedelem, vagy hozamalapú értékelemzés, a kevés rendelkezésre álló adat ennek okán téves következtetésekhez vezethet. •A piaci összehasonlító megközelítés módszerének lényege az, hogy a közelmúltban eladott illetve értékesítésre felkínált vagyontárgyakat összehasonlítjuk a jelen értékbecslés tárgyát képező ingatlannal. Ezt követően az összehasonlítás körébe bevont ingatlanok és a vizsgált vagyontárgy közötti különbözőségek ismeretében kiigazítjuk az olyan eltéréseket, mint például az ingatlan fizikai és használati jellemzői, és módja, az értékesítés vagy ajánlat feltételei, továbbá az értéknek a piaccal összefüggő vagy az ingatlantól független összetevői. Az így elvégzett számítások eredményei többnyire kijelölik a vizsgált ingatlanok értékének lehetséges tartományát. A helyi összevetésre alkalmas adatok hánya miatt a régió közeli településeinek adatait használtuk fel. -Vizsgálatunk a földterületek eladási (és kínálati) adataira terjedt ki.



5

A forgalmi érték kialakításánál a következő tényezőket vettük figyelembe: -az ingatlan fekvése-elhelyezkedése, nagysága és hasznosíthatósága, -hasonló ingatlanok eladási és ajánlati árai, -a kiépített infrastruktúra, és bekötési lehetőségek, -fejlesztési, beépíthetőségi lehetőségei, -hasonló funkciójú ingatlanok piacának tendenciái, -jelenlegi hasznosítás formája. -A fentiekből következően az értékbecslésben tehát, a forgalmi érték kialakítása elsősorban összehasonlító-elemző módszerre épül, és az ingatlan-nyilvántartás adatain, helyszíni szemlén, tételes felméréseken, illetve szóbeli adatközléseken alapul. Ezek az adatközlések csak részben váltják ki a feltárásos diagnosztikával nyerhető adatokat. -Adatgyűjtést végeztünk az ingatlan környezeti, és pillanatnyi telki adottságait illetően. Az ingatlan korábbi esetleges használatáról dokumentált adatok nem állnak rendelkezésre. A hiányos adatközlés miatt a dokumentációkkal nem alátámasztható megállapításainkat, a szemrevételezés alapján statisztikai, illetve empirikus úton alakítottuk ki. -A megbízásban rögzítetteknek megfelelően az ingatlan értékének megállapításánál - fizikai jellemzőin, regionális, és településhez viszonyított fekvésén, stb. túlmenően- figyelembe vettük az alternatív, más célú hasznosíthatóság, az esetleges fejlesztések lehetőségeit, az általános továbbá a helyi építészeti előírásokat, és a vizsgálat időpontjában jellemző, illetve a közeljövőben várható piaci viszonyokat, trendeket, továbbá a vizsgált időszakban az összehasonlításra alkalmas ingatlanokat érintő adás-vételek, megállapodások és a meghiúsult értékesítések adatait is. -A földrészlet a rajta lévő közműjellegű létesítményekkel, elkerítésekkel egyedi infrastrukturális létesítményekkel, természetben egy funkcionális egységet képez, ezek értékét is a földterület értékében szerepeltetjük. -Mivel feltárásos diagnosztikára nem volt lehetőség, az ebből eredő bizonytalansági is tényező a mérlegelés-értékkialakítás részét képezi. A becslés az ingatlan egybeni (és további megosztás nélküli) értékesítésének lehetőségét elemzi, és csak adásvétellel (visszterhesen) megvalósuló ügyletek lehetőségét veszi figyelembe.



6

II. ÉRTÉKBECSLŐI MEGÁLLAPÍTÁSOK: -A vizsgált ingatlan környezetében hasonló adottságokkal bíró ingatlanok forgalmazási adatait ismerjük, ám az összehasonlítást hasonló jellemzőkkel bíró, de távolabbi ingatlanok értékesítésével kapcsolatban is elvégeztük, illetve tájékozódtunk az aktuális kínálati adatok felől is. -A hasonló ingatlanok adásvétele országosan is rendkívül ritka, leggyakrabban valamilyen szabadidős tevékenység (vadászat, horgászat és kalandturizmus) céljaira, és gyakran e tevékenységek fő színhelyéül szolgáló ingatlanok kiegészítő helyszínéül vásárolták. -A vizsgált ingatlan környezeti és telki adottságait az ingatlan egyedi ismertetőjében írjuk le. AZ ÉRTÉKBECSLÉS SORÁN FELTÁRÁSOS DIAGNOSZTIKÁT NEM VÉGEZTÜNK!

III. ÉRTÉKBECSLÉS III.1.a. AZ INGATLAN NYILVÁNTARTÁS ADATAI: Az ingatlan címe

: 5749 Elek, Külterület, Lőkösházi út (faliszám nélkül)

Helyrajzi száma

: 087/16

Telekméret

: 117 467 m2

Tulajdonos

: ZÖLD-ELEK Szolgáltató Korlátolt Felelősségű Társaság „f.a.” székhely: 5719 Elek, Déli sor 47. sz.

Az ingatlan jellege


: Kivett lakóház, és vízállás


7

III.1.b. ÁLTALÁNOS ISMERTETÉS:



8



9

Fekvése: -Elek, város a Dél-Alföldi régióban, Békés megyében, a Gyulai járásban, közel a román határhoz. -A régió és a megye keleti részén található, Békéscsabától 25, Gyulától 12 km-re, a román határ közelében fekszik, természetföldrajzilag az Alföld Körös–Maros köze középtájának Békési-hát nevű kistáján fekszik. Megközelítése: Közúton a Gyulát Lőkösházán keresztül Battonyával összekötő alsóbbrendű főúton, illetve Kétegyházán keresztül Medgyesegyháza és Békéscsaba felől egy mellékúton érhető el. A közúti tömegközlekedés autóbuszok valósítják meg, működő vasútállomás legközelebb a 6 km-re lévő Kétegyházán található. III.1.c. RÉSZLETES LEÍRÁS: -Az érték megállapítás tárgyát képező ingatlan a település egyik főútjának déli irányú folytatása, a Lőkösházi út mellett fekszik, a város déli részén, a település központjától mintegy 1 km-re fekszik, szilárd burkolatú műút közelében. -Tömegközlekedési járművek megállója, illetve alapellátást biztosító kereskedelmi egységek, és intézmények mintegy 400-500 m-re találhatók. -A közel szabályos trapéz alakú telek felszíne sík kisebb részén mélyebb fekvésű, közműkapcsolattal nem rendelkezik, vezetékes víz, gáz, és elektromos áram csatlakozási lehetőség ésszerű távolságban elérhető. -Az ingatlan szabályozatlan, elhanyagolt, gazdasági célra nem alkalmas, mély fekvésű terület, a település nyugati részének csapadék és záportázója. A település kül, és belterülethatárán fekszik, több belterületi utca is a telekhatáron végződik. A telek talaja mélyfekvésű vízállásos nádassal benőtt, változó mélységű gödrökkel tagolt terület, építkezésre nem alkalmas, a belterületi utak környékén a terület háztartási-lakossági hulladékkal erősen szennyezett a környezetvédelmi szakvélemény alábbi megállapításai szerint. „Megállapítások -Az ingatlan ÉK-i és Ny-i oldalán lehetett hulladék elhelyezés nyomait felfedezni, vélhetően szoros összefüggésben azzal, hogy ez a két oldal az, amely mellett állandó lakossági jelenlét van és az ingatlan könnyen megközelíthető (lsd. 2. kép).



10

-A terület ÉK-i oldalán a piros pöttyökkel jellemzett területen elsősorban kommunális jellegű hulladék elhelyezésének szórványos nyomait lehet felfedezni. Különösen sok műanyag palack és más csomagolóeszköz található itt. Ezen hulladékfajta megnevezése és azonosító száma: egyéb települési hulladék, 20 03 01. -A hulladék együttes mennyisége nem számottevő kb. 20-30 m3 lehet. -A terület NY-i oldalán található nagyobb mennyiségű építési hulladék. Ezen hulladékfajta megnevezése és azonosító száma: beton, tégla, cserép, kerámia hulladék, 17 01 07. A hulladék réteg vastagsága a helyszíni szemle megállapításai alapján átlagosan 3 m, szélessége átlagosan 8 m, míg a hossza kb. 140 m (2. kép). A mennyiség ennek alapján mindösszesen: 3.360 m3. -A mennyiség becslésénél gondot okoz, hogy a hulladék tetején található talaj miatt az évek alatt egybefüggő növényzet alakult ki rajta, amely miatt feltárások nélkül szinte lehetetlen megmondani, hol húzódik a hulladék és a termett talaj határa, mind vertikálisan, mind horizontálisan (lsd. 3. kép).



11

Az építési törmeléken kívül annak tövében itt is található kommunális jellegű hulladék (egyéb települési hulladék, 20 03 01, lsd. 4. kép). A mennyiség itt sem számottevő, kb. 5-10 m3 lehet.

A kommunális jellegű és inert hulladék közé elvétve, keveredik veszélyes hulladék is az alábbi két fajta valamelyike: - szennyezett csomagolási hulladék, 15 01 10* és - fénycső, 20 01 21*. Ezen hulladékfajták együttes tömege nem éri el a 10 kg-ot, elhelyezkedése rendkívül szórványos.



12

A HULLADÉK ELHELYEZÉSÉNEK KÖLTSÉGEI: Hulladék megnevezése

Egységár (Ft/t)

Mennyiség (t)

Összes nettó költség (Ft)

Egyéb települési hulladék, 20 03 01 Beton, tégla, cserép, kerámia hulladék, 17

12.572

20 (40 m )

251.440

1.300

5.040

6.552.000

(3.360 m3)

01 07 Szennyezett csomagolási hulladék, 15 01

3

105.000

0,005

525

Fénycső, 20 01 21*.

0

0,005

0

Kitermelés költségei összesen

-

-

2.016.000

Szállítás költségei összesen

-

-

2.205.000

Nettó mindösszesen (Ft)

-

-

11.024.965

ÁFA (Ft)

-

-

2.976.741

Bruttó (Ft)

-

-

14.001.706

*

10



13

III.2.a. ÉRTÉKESÍTÉS SORÁN VÁRHATÓAN, A KÖVETKEZŐ ÉRTÉKNÖVELŐ HATÁSÚ ELEMEK ÉRVÉNYESÜLHETNEK -Az ingatlan értékesítése kapcsán számottevő értéknövelő piaci hatás nem fedezhető fel. III.2.b. ÉRTÉKCSÖKKENTŐ HATÁSÚ ELEMEK -A markáns, a környezetből is adódó használati kötöttség, -a hasznosítási korlátokból is adódó alacsony előszereteti érték mutató, -a gazdasági tevékenységek bizonytalan tervezhetősége. IV. FORGALMI ÉRTÉK-MEGÁLLAPÍTÁSA Fentiek alapján a vizsgálat időpontjában aktuális ingatlanforgalmi értéket az alábbiak szerint tárjuk a Tisztelt Megbízó elé. -Az ingatlan tágabb környezetében ismert forgalmazási adatok kivett, célszerűen hasznosítható ingatlanok esetében súlyozott értéken c.c.a. 10-24.-Ft/m2 fajlagos árakon ismertek. Jelen értékbecslés tárgyát képező ingatlan tekintetében az értékkialakításnál figyelembe vett fajlagos érték 17.-Ft/m2. A ZÖLD-ELEK KFT „f.a.” 5719 ELEK, LŐKÖSHÁZI út, 087/16. HRSZ. ALATTI TELEKINGATLANÁNAK FELTÉTELEZETTEN TEHERMENTES ÁLLAPOTRA VONATKOZÓ FORGALMI-ÉRTÉKÉT 2 000 000.-Ft azaz KETTŐMILLIÓ Forint ÉRTÉKBEN HATÁROZZUK MEG. FAJLAGOS ÉRTÉK 17 Ft/m2

A BECSÉRTÉK AZ ÁLTALÁNOS FORGALMI ADÓT NEM TARTALMAZZA! V. VÉGKÖVETKEZTETÉS Fentiek alapján a vélelmezett forgalmi értéket a várható mentesítési költségekkel összevetve megállapítható, hogy az ingatlan jelen adottságaival, piaci alapon nem forgalomképes!

Elek, 2016. március 10.

...................................... Frankó Mihály ingatlanforgalmi értékbecslő okl. 2839/91. reg. sz. F. 1/1989. ZÖLD-ELEK KFT. „f.a.”


14



15



TARTALOMJEGYZÉK. Értékbizonyítvány, nyilatkozat, és aláírólap. I.1. Megbízás, az értékelői feladat ismertetése 3 old

Recommend Documents