El őter j esztés
1/5
http://old.mako.hu/files/20030625_fo2.htm
Tárgy:Tájékoztató a nem lakáscélú önkormányzati ingatlanok hasznosításáról Melléklet: 4 db tételes nyilvántartás Ikt.sz.: /2003. Üi:Dévényi Zsuzsa Kovarek Tamásné Gréczi Sándor Makó Város Önkormányzati Képviselő-testülete Makó Tisztelt Képviselő-testület! Makó Város Önkormányzatának nem lakás céljára szolgáló ingatlan vagyonát a többször módosított 147/1992.(XI.06.) Korm. rendelet előírásai szerint vezetett ingatlanvagyon kataszter tartalmazza. Ezen ingatlanok a forgalomképes vagyon körébe tartoznak az alábbi táblázat szerinti 5 fő csoportba sorolva, melyek tételes nyilvántartását a mellékletek tartalmazzák. Csoportok Üzletek
Összes db 55 db Üres: 6 db 11%
Irodák
Garázs
Pincék Raktárak
Szerződés időtartama 29 db 52 % határozatlan idejű
72 db Üres: 18 db 25%
55 db 76% határozatlan idejű
54 db Üres: 4 db 7%
46 db 85% határozatlan idejű
5 db 13 db
üres 5 db üres
helye Csanád v. tér 18. 3db Deák F.6.8. 5db Hunyadi u. 6db József A.u. 2db Kálvin u. 7db Petőfi park 1db Csipke sor 15db Széchenyi tér 10db Egyéb 6db Köz. ház 27db Régi V.háza 4db Ügyvédi mk. 30db Návay L. 5db Egyéb 6db Köz.ház 2db Hunyadi u. 10db Rudnay u. 32db Tömörkény u. 6db Régi Vh. 4db Liget u.
Jelenlegi bérl.díj Ft/m2/hó 230-800
Szakértői bérl.díj Ft/m2/hó 800-1100
200-1000 700-880 390 üres 340-1100 500 325-1980 250-1966
800-1100 800-1100 800-1100 800-1100 800 1000-1300 900-1200
660-880 40 v. 815 308-650 680
800-1000
186 186-350 186-350 160-350
350 350 350 350 100 100
800-1000
El őter j esztés
2/5
http://old.mako.hu/files/20030625_fo2.htm
Fenti nem lakáscélú helyiségek hasznosításáról történő beszámoló kapcsán elsőként célszerű ismertetni a bérbeadás törvényi-, és helyi rendeleti szabályozásának alábbi főbb pontjait, melyeket Makó Város Önkormányzatának vagyonáról, a vagyontárgyak feletti tulajdonosi jogok gyakorlásáról szóló 11/2003. (III.26.) Makó ör. valamint a lakások és nem lakás célú helyiségek bérbeadásáról szóló 24/2001. ( IX.27.) Makó ör. számú rendelet tartalmaz. Helyiségbérlet létrejötte: Üres vagy megüresedő, nem lakás céljára szolgáló bérlemény bérbeadása - a lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadásáról szóló 24/2001.(IX.27.) Makó ör. 33. § (1) bekezdése alapján pályáztatás útján történik, legfeljebb 5 évre szóló határozott idejű vagy valamely feltétel bekövetkezéséig tartó bérleti szerződéssel. Több pályázó esetén licittárgyalás során dől el a bérleti szerződést kötő pályázó személye. A pályázati kiírás a szakértő által megállapított m2/hó bérleti díjat jelöli meg kiindulási összegként. Kétszeri sikertelen pályáztatás után megegyezéssel is bérbe adható az ingatlan szakértői áron. Amennyiben a határozott idejű bérleti szerződés lejárta után ugyanazon bérlő, illetve özvegye vagy egyenes ágbeli rokona vagy albérlője folytatni kívánja ugyanazon tevékenységgel a bérleti jogviszonyt, a szerződést a piaci viszonyok figyelembevételével kialakított bérleti díjjal kötheti meg úgy, hogy egyszeri pénzbeli térítésként, 12 havi bérleti díjnak megfelelő összeget egyben vagy havi egyenlő részletekben megfizet. A bérbe adott üzletek 48 %-a határozott idejű bérleti szerződéssel rendelkezik. Mivel az önkormányzat érdeke ahhoz fűződik, hogy a bérlemények tartósan kihasználtak legyenek és a bérbeadásból származó bevétel folyamatosan képződjön a határozott idejű szerződéskötés e szempontokat figyelembe véve nagyobb biztonságot jelent mivel a bérlő az ilyen szerződést egyoldalú magatartással (felmondással) nem szüntetheti meg, kivéve, ha a bérbeadó hibájából a bérlemény használhatatlan. A határozatlan időre kötött szerződést a bérlő bármikor írásban felmondhatja. A határozott idejű szerződések 77 %-a 2006-2007-ben jár le, tehát az esetleges meghosszabbítás és az ezzel együtt járó plusz bevétel ( 12 havi bérleti díjnak megfelelő egyszeri igénybevételi díj) ekkor várható. Albérletbe adás lehetősége: Az önkormányzat hozzájárulásával a megfelelő nagyságú bérleménnyel rendelkező bérlők albérleti szerződést köthetnek, de csak a bérlemény össz. alapterületének 50%-áig és maximum 3 éves időtartamra. Az albérlő által használt terület után a bérlő 100%-al emelt összegű bérleti díjat köteles fizetni. Jelenleg 5 db „ csipkesori” bérlemény bérlője fizet albérlő után emelt összegű bérleti díjat. Bérlőtársi jogviszony: Az albérlők szempontjából kiszámíthatóbb helyzetet teremthet a bérlőtársi jogviszony amely a képviselőtestület hozzájárulásával létesíthető akkor, ha erre a helyiség méreténél fogva alkalmas, ill. ha a leendő bérlőtársak a piaci bérleti díj hatszoros összegének megfelelő pénzbeli térítést egy összegben vagy havi egyenlő részletekben megfizetnek. Az albérlők által érintett „ csipkesoron a Maxi-üzletház” 6 bérlőtárssal működik. Valamennyi bérlőtárs piaci bérleti díjat ( 1.200,-Ft+ÁFA ) fizet az általa használt és szerződésben rögzített alapterület után. Bérleti díj: A bérleményekkel kapcsolatban sarkalatos kérdés a bérleti díjak megállapítása, ill. piaci szintre hozása. A lakások és helyiségek bérletére valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (lakástörvény) 38.§ (1) bekezdése értelmében a felek a helyiségbér mértékében szabadon állapodnak meg, annak mértékét nem kell önkormányzati rendeletben szabályozni. A már meglévő szerződések esetében a bérleti díj módosítására közös megegyezéssel van mód. A pénzügyi osztály vagyoncsoportja 2001-ben független ingatlanforgalmi szakértőt megbízva, felmérette az önkormányzati tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló ingatlanokat a piaci bérleti díjak megállapítása céljából, melyet a fenti táblázat tartalmaz. Az e körbe tartozó ingatlanok 65%-a határozatlan idejű bérleti szerződéssel rendelkezik melyek többsége a 90-es évek elején köttetett az akkori 200-300,-Ft-os bérleti díjjal. Ezen bérlemények bérleti díja évente a helyi rendelet értelmében a szerződésben rögzítettek alapján a KSH által hivatalosan közzétett inflációs ráta mértékével emelkedik. A meglévő szerződések bérleti díjának piaci szintre való emelésére bíróság igénybevétele nélkül csak közös megegyezéssel van mód mely tárgyalások az elmúlt évben nem jártak sikerrel. Az üzletek bérlői a fizetőképes kereslet
El őter j esztés
3/5
http://old.mako.hu/files/20030625_fo2.htm
csökkenésére és az ebből fakadó bevétel kiesésekre történő hivatkozással elutasították az emelésre irányuló kezdeményezéseket. Ebben az évben ismételten megkerestük a bérlőket a „ csipkesoron „ és az ügyvédi irodák tekintetében és javaslatot tettünk a bérleti díjak 3 ütemben történő piaci szintre történő emelésére. Koncepciónk szerint 3 év alatt érnénk el a „csipkesoron” az 1200,-Ft/m2/hó összegű bérleti díjat. A tárgyalások két nagy alapterületű üzlet esetében első lépésben 30 és 50%-os emelést eredményeztek. Az irodák tekintetében főleg a Széchényi tér 7. szám alatti bérlemények díjai maradnak el lényegesen a piaci ártól, ahol a bérlők vitatják az ingatlanforgalmi szakértői véleményt, mivel az szerintük nem vette figyelembe a díj megállapításánál a kereslet-kínálat alakulását. Mivel e tekintetben nem várható lényegi elmozdulás a díjak megállapítását a bíróságtól kérjük. A 2001. novembere óta megüresedő, megpályázott vagy pályázati eljáráson kívül bérbe adott helyiségek esetében mindenkor a szakértői bérleti díjat alkalmaztuk. Üres bérlemények: Bérleményeink 11%-a üres ( 4.sz. melléklet ). Ezen bérlemények többségét irodák alkotják melyek a Csanád vezér tér 13/a sz. alatti közösségi házban és a Széchenyi tér 7. sz. alatti „ügyvédi munkaközösség „ épületében találhatók. Mivel az év végén a közösségi ház és a rendőrségi épület cseréjére sor kerül, a meglévő irodabérlők elhelyezésére a Széchenyi tér 7. sz. alatti üres irodák felhasználásával van mód. A beszámoló készítésekor az alábbi 6 db üzlet üres: József A. 2. ( volt Csanád ABC ) A 146 m2 alapterületű üzletnek 2001. októbere óta nincs bérlője. Pályáztatása több ízben eredménytelen volt. Az ingatlanforgalmi szakértő bérleti díját 800 Ft/m2-ben állapította meg. Pályázati eljáráson kívül 2002.-ben volt rá jelentkező, aki a testület határozata ellenére nem kötött bérleti szerződést. Az üzlet erősen lelakott állapotú, alapterületének fele csak raktározásra alkalmas. Felújítás nélkül bérbeadása piaci alapú bérleti díjjal kétséges. Jelenleg van rá írásban beadott kérelem, melyben az ajánlattevő 1.700.000,-Ft értékben vállal felújítási munkálatokat s az üzletként hasznosítható alapterület után fizetne 630Ft/m2/hó bérleti díjat. A bérlemény teljes felújítása az alábbiak szerint kb. 8.220 e Ft-ba kerülne mely folyamatos bérbeadást feltételezve 5 év alatt térülne meg: A tetőt képező hódfarkú dupla cserépfedés fagymarta, épületbádogozása cserére szorul 4.000.000,-Ft szennyvízbekötés készítés 200.000,-Ft homlokzat-felújítás 1.800.000,-Ft nyílászárók javítása – cseréje 800.000,-Ft burkolatok 73m2 920.000,-Ft belső vakolat felújítása, festés-mázolás 500.000,-Ft Összesen: 8.220.000,-Ft Mivel a költségvetés a lakások és nem lakás céljára szolgáló bérlemények felújítására 2003-ban összesen 10.000 e Ft –ot irányzott elő, könnyen belátható, hogy egyetlen üzlet felújítá-sára ilyen nagyságrendben nincs mód. Bár a bérlő által eszközölt felújítási költségek a bérleti díj 50%-ában történő lelakása bevétel kiesést eredményez, az ajánlat mégis előnyös mivel az önkormányzat számára nem jelent közvetlen pénzkiadást. József A. u. 2. ( volt Fodrászat ) A 130 m2-es üzletet a Fodrász Szövetkezet határozatlan idejű bérleti szerződéssel 1964 óta bérli 410 Ft/m2/hó bérleti díjjal. Az üzlet 2001. óta üresen áll a bérlő a bérleti díjat azóta is fizeti. A szövetkezet a bérleti jogot jelenleg árulja melyet a helyi rendelet lehetővé tesz akként, hogy az átruházáshoz az önkormányzatnak hozzá kell járulnia és a leendő bérlőnek pedig vállalnia kell hogy a piaci viszonyok alapulvételével kialakított bérleti díj tizenkétszeresének megfelelő ( 1.755 e Ft ) egyösszegű térítést fizet a bérbeadónak. Az önkormányzatnak tehát előnyös lenne az üzlet ilyen irányú hasznosítása, mert így nem csak piaci alapú bérleti díjat fizető bérlőhöz jutna, hanem plusz bevételhez is, ami fedezné a szükséges felújítást. Amennyiben hosszú távú bérleti igény jelentkezik fenti bérleményre az önkormányzatnál de a leendő bérlő nem kíván üzletet kötni a Fodrász Szövetkezettel, megfontolás tárgya lehet a szerződés egyoldalú felmondása mivel rendeltetés ellenes használatra történő hivatkozással a Ltv. 24.§ (1) bek. b.
El őter j esztés
4/5
http://old.mako.hu/files/20030625_fo2.htm
pontja ezt lehetővé teszi. Szükséges felújítás: Burkolatok belső vakolat felújítása, festés-mázolás
1.400.000,-Ft 500.000,-Ft 1.900.000,-Ft
Deák F. u. 8. A bérleményre fennálló határozott idejű bérleti szerződés közös megegyezéssel 2002. szeptemberében felbontásra került. A képviselő-testület korábbi határozata alapján a bérlőnek az eredeti állapot helyreállításával kellett a bérleményt visszaadnia. Az üzlet bérlet útján történő hasznosítására kiírt pályázat két ízben eredménytelen volt ezért a képviselő-testület 78/2003.(III.5.) MÖKT határozatával úgy döntött, hogy az üzletet pályázati eljárás mellőzésével adja bérbe. Jelenleg folyamatban van a bérlemény 130 m2-es emeletének leválasztása ( fodrászat, szolárium ) és bérbe adása 2003. júl. 1-től 1.000,-Ft+ÁFA/m2/hó bérleti díjjal. A bérlő az átalakítás költségeit a bérleti díjba történő utólagos beszámítással vállalja. A földszinten lévő 54 m2-es üzlet leválasztása és kereskedelmi célra történő bérbeadása ugyancsak folyamatban van. Széchenyi tér 8. Az üzletet üzemeltető betéti társaság jelentős bérleti díj hátralékot halmozott fel, melynek kiegyenlítését többszöri felszólítás ellenére sem teljesítette. Bérleti szerződése a fennálló bérleti díj hátralékra történő hivatkozással, a tulajdonos részéről 2003. április 30-al egyoldalú felmondásra került. A bérlő a kiürítésre és átadásra meghatározott határidőig 2003. máj. 15-ig az üzletet nem adta át az önkormányzatnak, így annak kiürítésére bírósági keresetet nyújtottunk be. Széchenyi tér 7. (volt Hungária Biztosító) A 130 m2-es irodahelyiséget a Hungária Biztosító 2002-ben visszaadta. Azóta pályáztatása a vagyonrendelet alapján két ízben megtörtént, sikertelenül. Jelenleg két bérleti igény van rá beadva 1.000,-Ft+ÁFA/m2/hó áron, melyek közül licittárgyalást követően -a Tulajdonosi Bizottság ajánlása alapján- választja ki a leendő bérlőt a képviselő-testület. Széchenyi tér 25. Kaszinó A 309 m2 alapterületű bérlemény 2001. ősze óta kihasználatlan. Pályáztatása igényesen kialakított, kultúrált szórakozást biztosító, hely miliőjéhez illő vendéglátó hely kialakítására több ízben sikertelen volt. Mivel kereskedelmi célra többen jelezték bérleti szándékukat, a testület 2003. májusi ülésén úgy döntött, hogy a bérlemény lehetséges hasznosítási körét fenti céllal kiegészíti, az igényes kialakítás igényét továbbra is fenntartva. A már jelentkezett s a leendő pályázók versenyeztetése a bérleti díj tekintetében július hónapban lezajlik. Az üresen álló bérleményeink pályázati eljáráson kívüli bérbeadása során sorozatosan találkozunk az önkormányzat, a helyi önkormányzati tulajdont bérlő vállalkozók, valamint a lakosság fizetőképes kereslete között feszülő érdekellentétekkel, melyek érdeksérelem nélküli feloldására alig van lehetőségünk. Miközben törekszünk az üresen álló bérleményeink piaci bérleti díjjal történő hatékony bérbeadására, szembesülnünk kell azzal a ténnyel, hogy az általunk elvárt bérleti díjat többségében az alacsony árfekvésű, a helyi, fizetőképes kereslet által igényelt árukat értékesítő vállalkozó réteg képes vállalni. Ily módon eleget téve hasznosítási kötelezettségünknek, csorbát szenved a helyi vállalkozók védelme, nehezen érvényesíthető a meglévő bérlőkkel a közös megegyezésen alapuló bérleti díj emelés. Bevétel, karbantartás, felújítás: Bevétel Üzemelés, karbantartás
2002. tény 53.790 e Ft 28.302 e Ft
2003. terv 48.190 e Ft 20.000 e Ft
El őter j esztés
5/5
http://old.mako.hu/files/20030625_fo2.htm
Karbantartás Felújítás
2.302 e Ft 10.000 e Ft
Mivel a költségvetés bevételi előirányzatába bizonytalan tételeket nem lehet bevonni - az üresen álló bérlemények kieső bérleti díja miatt- a 2003. évi bevételi előirányzat összeállításakor 5.600 e Ft-al kevesebbet terveztünk. Az üzemelésre, karbantartásra, felújításra elkülönített összeg 30.000 e Ft. A felújításra tervezett 10.000 e Ft a város valamennyi ingatlanára elkülönített összeg, melyből a lakások, orvosi rendelők, irodák ( közösségi ház csere miatt ) ez évi sürgető munkálatait tudjuk csak elvégezni. Költségvetési előirányzatunk behatárolt volta miatt az üzletek felújítására egyedüli megoldás a bérlők által eszközölt és a bérleti díjban tulajdonosi hozzájárulással kompenzált beruházás, melyre a Ltv. lehetőséget ad. Az elmúlt két évben 5 bérlemény felújítására került sor fenti módon. A csipkesori üzletek tekintetében azzal is számolnunk kell, hogy -társasházak lévén- a tető felújításában tulajdoni hányadunk alapján részt kell vállalnunk, ami a nagy alapterületek miatt 30-40%-os költséghányadot jelent, ugyanakkor az üzletek működési feltételeit közvetlenül nem javítja. Hátralékkezelés: A számvitel analitikus nyilvántartása szerint a nem lakás célú bérlemények tekintetében 2003. május 31-én fennálló hátralék 19.758 e Ft. Bérlő Hátralékos Nagy hátralékos 100 e Ft alatti
193 113 12 71
Bérlő %-ban 58,5 % 6,0 % 37,0 %
Hátralékos %-ban 11 % 63 %
Hátralék 19.758 e Ft 14.663 e Ft 3.210 e Ft
Az egy havi hátralékkal rendelkezők az aktuális számlában felszólítást kapnak hátralékuk 8 napon belül történő rendezésére. Két felszólítást követően a végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. tv. és a vagyonrendelet ide vonatkozó rendelkezéseit betartva valamennyi hátralékossal szemben kezdeményezzük a bírósági végrehajtást. A bírósági végrehajtással párhuzamosan 3 bérlő bérleti szerződését a nagy összegű hátralék miatt egyoldalúan felmondtuk, egy esetben keresetet indítottunk a bérlemény kiürítésére. Tisztelt Képviselő-testület! Kérem fenti tájékoztató megvitatás utáni elfogadását. Makó, 2003. június 12. Dr. Buzás Péter polgármester
