Tájékoztatás az ingatlanalapok befektetési jegyeire vonatkozó vételi vagy visszaváltási igényekkel kapcsolatban A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) felkérte a magyarországi befektetési alapkezelőket, hogy tekintettel az ingatlanalapok forgalmazásának 2008. november 7-től tíz napra történt felfüggesztésére, az ingatlanalapok befektetési jegyeire vonatkozó vételi vagy visszaváltási igények esetén a szokásos tájékoztatáson felül az alábbi információkra kiemelten hívják fel az Ügyfelek figyelmét: Az ingatlanbefektetési alap sajátos tulajdonságokkal rendelkező, hosszú távú befektetés, ahol az alapban lévő eszközök értékesítése lényegesen több időt vehet igénybe, mint egy értékpapír alap esetén. Ezért a visszaváltási megbízások felvétele és kifizetése között hosszabb időtartam is eltelhet. Ez egyben az is jelenti, hogy az ingatlanalapok az értékpapíralapoktól eltérő kockázatot testesítenek meg több szempontból is. Jelen anyagban ezen kockázatok természetének, típusának mélyebb megismeréséhez kívánunk segítséget nyújtani. Az ingatlanalapok portfoliójának lehetséges összetétele Az ingatlanalapok portfoliója az ingatlanokon felül kizárólag látra szóló és lekötött bankbetétet, illetve OECD-tagállam által kibocsátott állampapírt – beleértve a repo ügyleteket is –, valamint a devizaárfolyamhoz kötött ingatlanügyletekből befolyó bevételek árfolyamkockázatának fedezése céljából kötött határidős ügyleteket tartalmazhat. I.
Főbb kockázatok
1.
Speciális likviditási szempontok
Mivel az ingatlanalapok portfoliójában jellemzően nagy értékű ingatlanok találhatók, így azok likviditása is sokkal alacsonyabb más befektetési formákénál, azaz nagymértékű tőkekivonásnál csak hosszú idő alatt és magasabb tranzakciós költségekkel lehet azokat értékesíteni, ezért ez az egyik legfontosabb kockázati tényező. A tőkekiáramlás hasonló súlyú problémát jelent. Az alapok likvid eszközeinek (pl.: bankbetét, állampapír stb.) értékét meghaladó befektetési jegy visszaváltás az ingatlanok kényszerértékesítéséhez vezethet, amely akár komoly veszteséget okozhat a befektetési jegyeket vissza nem váltó befektetőknek, egyrészt a feltételezhetően nyomott értékesítési ár, másrészt az ingatlanbefektetéseknél alacsonyabb hozamú likvid eszközök újbóli jelentős állománynövekedése miatt. Az OTP Ingatlan Alapban november 7-én az ingatlanok értéke 73%-ot tett ki. Az Alap eszközei között az ingatlanok aránya 2008 folyamán fokozatosan nőtt, amely elsősorban a likvid eszközök arányának csökkenésével, másrészt időközi ingatlan vásárlással magyarázható. A folyamat hatását a jobb oldali diagram mutatja be.
Az Alap eszközeiben az ingatlanok és a likvid eszközök megoszlása 100% 80% 60%
Ingatlanok Likvid
40% 20%
2008.11.02
2008.10.02
2008.09.02
2008.08.02
2008.07.02
2008.06.02
2008.05.02
2008.04.02
2008.03.02
2008.02.02
2008.01.02
0%
Az Alapban november 7-én 21,6 Mrd Ft értékben voltak likvid eszközök, túlnyomó részben államkötvények és diszkont kincstárjegyek, valamint kisebb mértékben bankbetétek. Az 1
Alapban lévő likvid eszközök állománya az év során folyamatosan csökkent. A csökkenés oka túlnyomó részben a befektetési jegyek visszaváltása volt, míg kisebb részben az Alap beruházásaira történt felhasználás is jelentkezett. Az Alap likviditási hitelt csak minimálisan vett igénybe, mivel likviditási helyzete azt nem kívánta meg. Az Alapkezelő a jelenlegi helyzetben egyrészt a portfolióban lévő állampapírok értékesítésével teremthet fedezetet a visszaváltások kifizetésére, másrészt lehetősége van a kezelési szabályzatban meghatározott keretek között hitel felvételére is, jelentősebb likviditási igény esetén. 2. Eszközkockázat és az alapban lévő ingatlanok, illetve az azok értékeléséből fakadó kockázat Tekintettel arra, hogy egy ingatlan adásvétele bonyolultabb és időigényesebb tranzakció, mint egy értékpapíré, az alapkezelők az ingatlanalapokba rövid idő alatt beáramló vagyont csak lassan tudják ingatlanokba fektetni. Egyes esetekben hónapok is eltelnek, míg megfelelő befektetési lehetőséget, ingatlant találnak, és a tranzakció lebonyolítása – fokozott körültekintéssel kell eljárni a jogi kockázatok optimalizálása miatt – is hosszadalmas folyamat. Így előfordulhat, hogy a befektető befektetése huzamosabb ideig nem ingatlanban, hanem egyéb eszközben (pl.: betétben, állampapírban, stb.) van. Ugyanez a folyamat az ingatlanalap eszközeinek csökkenésekor (pl.: visszaváltás miatt) visszafelé hasonlóan működik, azaz előbb a likvid eszközök, később az ingatlanok értékesítésére kerül sor. Viszont ez azt jelenti, hogy egyes esetekben akár hónapok is eltelhetnek, míg megfelelő vevőt találnak az alapban lévő ingatlanok értékesítésére. A korábbi évek pozitív trendje - a negatív gazdasági folyamatok miatt - 2008 második negyedévétől megfordult, ami az OTP Ingatlanbefektetési Alapot is érintette. Az Alap vagyona - elsősorban a befektetők visszaváltásai miatt - folyamatosan csökkent. Az egy befektetési jegyre jutó vagyon a legutóbbi időszakig folyamatosan nőtt, majd októberben – főként az állampapír piaci hozamok hirtelen megugrása által előidézett állampapír értékcsökkenés miatt - csökkenésnek indult. Az állampapír piaci hozamok megugrását alapvetően a nemzetközi likviditási válság elmélyülése, illetve ezzel összefüggésben a magyar államadóssággal kapcsolatos részben új keletű aggodalmak okozták. Az állampapír piaci hozamok növekedése és az MNB kamatemelése következtében, az Alap portfoliójában lévő állampapírok, a korábbi 7-8%-hoz képest 2008. november 7én átlagosan 12,5%-os hozamszinten voltak nyilvántartva. Ezt a drasztikus negatív átértékelődési hatást az ingatlanok hozama nem tudta ellensúlyozni, és az alap vagyona csökkenést szenvedett el (lásd. a jobb oldali grafikont- alap vagyona a jobb skálán).
Az Alap vagyona és az egy jegyre jutó vagyon alakulása Egy jegyre
Alap vagyona
1,70
160
120 100
1,60
80 1,55
60 40
1,50
20
6/2
2008.11.02
2008.10.02
2008.09.02
2008.08.02
2008.07.02
2008.06.02
2008.05.02
2008.04.02
2008.03.02
2008.02.02
0 2008.01.02
1,45
milliárd
140 1,65
Az OTP Ingatlan Alap ingatlanportfoliója tekintetében kiemelhető a magas szintű kockázatmegosztás és a jól kialakított funkcionális szerkezet. A 2008. november 7ei megoszlást a jobb oldali ábra szemlélteti (ingatlanérték alapján).
4,8% 10,9%
0,1%
iroda
2,4%
kereskedelem lakó
10,9%
logisztika 70,9%
telek lakás
A funkció alapú megoszlás mellett fontos szempont a geográfiai elhelyezkedés is, hiszen az, hogy hol található egy ingatlan, nagymértékben hozzájárul annak értékéhez. Az Alap portfoliójában szereplő ingatlanok - érték szerint - túlnyomó részben (87%) Budapesten helyezkednek el. A maradék megyeszékhelyeken, illetve nagyobb településeken található. Az ingatlanok szinte teljes egészében bérbeadással hasznosulnak (pl. OTP Bank, Magyar Nemzeti Vagyonkezelő, UPC, Spar, OBI, Rossmann, Sandoz) míg a fejlesztések között irodaház fejlesztés és kereskedelmi ingatlan fejlesztés található (kevesebb mint 2%), valamint kis mértékben közműves fejlesztési telkek (3%). 3.
Piaci kockázat
A befektetési alapok is ki vannak téve a piac és így az árfolyamok mindenkori változásából eredő kockázatoknak. A portfolió értékét alapvetően befolyásolják az ingatlanok értékében bekövetkezett változások. A kizárólag az ingatlannal kapcsolatos szempontok mellett, a devizakockázat is megjelenik, különös tekintettel arra, hogy a hazai ingatlanpiacon a bérleti díjakat jellemzően euróban számítják, míg a befektetők az Alap jegyeinek vételéről, visszavásárlásáról a forintban kimutatott hozamok alapján döntenek. Befolyásoló tényező lehet továbbá a portfolióba bevonható ingatlanok rendelkezésre állása (ill. elérhetőségük, árazásuk) az adott piacon. Az árfolyamkockázat az OTP Ingatlanbefektetési Alapot ugyanakkor kevésbé érinti, hiszen az Alap ingatlanjainak bevétele ¾-ed részben forint alapú, maradék részben deviza alapú, elsősorban euró. A forint utóbbi időszakban történt euróval szembeni értékvesztése, a deviza alapú jövedelmek növekedését okozta. A hazai ingatlanpiac azon szegmensében, amelyre az ingatlanalapok fókuszálnak (befektetési ingatlanok) az elmúlt évben az adásvételek számának jelentős visszaesése volt megfigyelhető a piacon tevékenykedő ingatlan ügynökségek beszámolói alapján. A hitellehetőségek ritkábbá válása és a hitelkamatok növekedése miatt, az újonnan bejelentett ingatlanfejlesztések száma jelentősen visszaesett, illetve korábban bejelentett fejlesztések esetében halasztás volt tapasztalható. A befektetési ingatlanok értékét tekintve a fentiek miatt egyértelmű trend nem vázolható fel. Az Alapkezelő tapasztalata szerint, a piac heterogén képet mutat, bizonyos adottságú ingatlanok iránt továbbra is - a korábbiaknak megfelelő - az érdeklődés, de a vételi ajánlatok esetenként alacsonyabb értékítéletet tükröznek. A bérleti piacon a világgazdasági gondok hatása még nem jelentős, sőt a III. negyedévre közzétett irodapiaci adatok jelentős bérlői aktivitásról tanúskodnak. Ugyanakkor nem zárható ki, hogy a globális gazdasági lassulás negatív hatásai később jelentkeznek a magyar irodai illetve logisztikai piacon is, ami az ingatlanok értékelésére is hatással lesz.
6/3
4.
Jövedelmezőségi kockázat
Az ingatlanalap jövedelmezőségét az alap hozamának alakulása jelenti. Ezt befolyásolhatja az eszközök allokációja, a választott pénzügyi eszközök, az alap által fizetendő költségek, díjak, és azok elszámolása. Nyilvánvaló ugyanakkor, hogy az alapokban lévő értékpapírok mellett, különösen a jelenlegi piaci körülmények függvényében az ingatlanok értéke is változhat, csökkenhet, ami az ingatlanalapok működésének is természetes velejárója. Az Alap befektetési jegyeinek 6 havi és 1 éves visszatekintő hozamát az alábbi grafikonok ábrázolják. Az alap hozamát az utóbbi egy hónapban igen kedvezőtlenül érintette az állampapírok értékcsökkenése. Ezt mutatja a jobb oldali ábra is.1
Az Alap 6 havi és 1 éves hozamai (%) 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
6 havi
2008.11.02
2008.10.02
2008.09.02
2008.08.02
2008.07.02
2008.06.02
2008.05.02
2008.04.02
2008.03.02
2008.02.02
2008.01.02
1 éves
Felhívjuk a Tisztelt Befektetők figyelmét, hogy döntéseik meghozatala előtt különös figyelemmel legyenek arra, hogy az ingatlanalap, mint befektetési forma alapvetően a közép és hosszú távú megtakarítások célját tudja szolgálni, így az ingatlanalapok potenciális hozamát semmiképp sem ajánlott összevetni más, néhány hónapos időszakra szóló, egyéb megtakarítások teljesítményével. Az OTP Csoport egyben tájékoztatja Tisztelt Befektetőket, hogy figyelembe véve az alap jelenlegi likvid eszközeinek mértékét és ingatlanportfoliójának összetételét, az OTP Csoport – üzletpolitikája és a vonatkozó szabályozók keretein belül – elkötelezett arra, hogy biztosítsa az alap likviditását. Az OTP Ingatlan Alapkezelő az OTP Bank forgalmazóként történő közreműködésével ezért a jogszabályok, a hatósági rendelkezések, és az alap szabályzatainak keretei között biztosítja minden olyan Befektető számára, aki esetleg vissza kívánja váltani OTP Ingatlan befektetési jegyeit, hogy a megbízás megadását követő legkésőbb 90 forgalmazási nap elteltével a befektetési jegye elszámoláskori ellenértékéhez hozzájuthasson.
1
Az itt megjelölt adatok, illetve információk a múltra vonatkoznak. A múltbeli adatokból és információkból nem lehetséges a jövőbeni hozamra, változásra, illetőleg teljesítményre vonatkozó megbízható következtetéseket levonni.
6/4
II.
Változás az OTP Ingatlanbefektetési Alap forgalmazásában
Tekintettel a megváltozott piaci környezetre, a fenti kockázatokra, a PSZÁF által is képviselt irányelvekre, ill. törvény (Tpt.) adta lehetőségeire, az OTP Ingatlan Alapkezelő az ügyfelek egyenlő elbánásának biztosítása és az alap befektetőinek védelme érdekében az alap befektetési jegyinek visszaváltását a korábbi T (a megbízás felvételének napja) napról T+90 forgalmazási napos elszámolásra módosította. A forgalmazási nap nem azonos a naptári nappal. Az alap Kezelési Szabályzatának – PSZÁF által jóváhagyott – tárgyi módosítása megismerhető az OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt. honlapján (http://www.otpingatlanalap.hu), az OTP Bank honlapján és a forgalmazási helyeken. A fentiek következtében az ügyfelek által beadott visszaváltási igények nem a korábban megszokott T napra érvényes árfolyamon és T napon kerülnek elszámolásra, hanem a visszaváltási megbízás megadását követő 90. forgalmazási napra érvényes árfolyamon, a 90. forgalmazási napon. Ennek megfelelően, a 10 napos PSZÁF általi forgalmazási moratórium lejárata után, az alapok forgalmazása, vétel esetén továbbra „T” napos, míg visszaváltás esetén már az új, „T+90 forgalmazási” napos elszámolás mellett indul újra. Amennyiben a gazdasági helyzet lehetővé teszi, úgy az Alapkezelő törekedni fog a „T+90 forgalmazási” napos elszámolási idő csökkentésére, melyről hirdetmény útján tájékoztatja a Tisztelt Befektetőket. Az Alapkezelő és az OTP Bank Nyrt. mint forgalmazó, - az ügyfelekkel kötött szerződés eltérő rendelkezése hiányában - biztosítja annak a lehetőségét, hogy az ügyfelek a már beadott visszaváltási kérelmüket a visszaváltásra nyitva álló idő alatt megváltoztathassák, ill. visszavonják, ha az árfolyamok változása miatt ezt indokoltnak érzik. A visszavonás ill módosítás pontos feltételeiről az OTP Ingatlanalap Kezelési Szabályzata ad pontos felvilágosítást. III.
2008.11.10-én OTP ingatlanalap befektetési jeggyel rendelkező ügyfeleink részére nyújtott lehetőségek
1.
Kedvezményes lombardhitel lehetőség:
Az OTP Bank azon ügyfelek részére, akik 2008. november 10-én OTP Ingatlanalap befektetési jeggyel rendelkeztek - azok módosult visszaváltási lehetősége miatt – kedvezményes lombardhitel igénybevételét teszi lehetővé, melynek egyes elemei az alábbiak: • • • • •
A lombard hitel fedezete: OTP Ingatlanalap befektetési jegy, mint óvadék. A hitel kizárólag forint alapon vehető igénybe. Futamidő végén egyösszegű (kamat és tőke együtt) törlesztésű konstrukcióban igényelhető. A minimálisan folyósítható hitelösszeg: 250 ezer forint. A futamidő: 1-12 hónap között.
A tájékoztatás nem teljes körű! A kedvezmény további feltételeiről (pl.: a hitel futamideje, aktuális kamat, egyéb költségek és THM, ill. az OTP Ingatlanalap befektetési jegyeinek befogadási értéke és az igényelhető hitel összege) a Privátbanki tanácsadók, és a fióki ügyintézők adnak részletes felvilágosítást! A kedvezményes 6/5
lehetőség 2008. november 24. és 2008. december 12. között befogadott hitelkérelmekre vonatkozik. A Bank az akció meghosszabbításának jogát fenntartja! 2.
Akciós Betétlekötési lehetőség:
A 2008. november 10-én OTP Ingatlanalap befektetési jeggyel rendelkező ügyfeleink számára új, akciós betétlekötési lehetőséget vezetünk be, többek között, az alábbi feltételekkel: • • • • • • •
Forint folyószámlákhoz kapcsolódó 6 hónapos lekötési lehetőség. Folyamatos lekötési megbízással indítható. Minimum leköthető összeg 150 ezer Ft. Nem feltétel, hogy az ügyfél új pénzt helyezzen el vagy meglévő megtakarítási állományát növelje. Az akciós lekötés kamata összeghatártól függetlenül évi 13% (EBKM: 13%). Az akciós lekötés bármelyik értékpapír forgalmazással foglalkozó OTP Bank fiókban és OTP direkt telefonos ügyintézői szolgáltatáson keresztül indítható. Lejárat után a betét a 6 hónapos nem akciós feltételek szerint kamatozik. Nem akciós EBKM:5,75-7,00%.
A tájékoztatás nem teljes körű! Az akció további feltételeiről a Privátbanki tanácsadók, és a fióki ügyintézők adnak részletes felvilágosítást. Az akció 2008. november 24. napjától 2008. december 12-ig megkötött betétszerződésekre vonatkozik. A Bank az akció meghosszabbításának jogát fenntartja!
Figyelemfelhívó Tájékoztatás A jelen tájékoztatás nem minősül befektetési- vagy pénzügyi elemzésnek, befektetési tanácsadásnak, befektetési ajánlásnak, hirdetésnek, reklámnak vagy ajánlattételnek. A jelen tájékoztatást az OTP Bank Nyrt. a 2008. november 19. napján rendelkezésre álló információk alapján állította össze. A jelen tájékoztatás mellett javasoljuk ügyfeleinknek, hogy az OTP Bank Nyrt. és az OTP Ingatlan Alapkezelő Zrt. által közzétett egyéb tájékoztató dokumentumokat (pl. Egységes Előzetes Tájékoztató) és az abban hivatkozott információ-forrásokat (így különösen az alap kezelési szabályzatát) is tanulmányozzák át mielőtt befektetésükről, illetve befektetésük likvidálásáról döntenek. A tájékoztató III. fejezetében foglalt szolgáltatásokkal kapcsolatban a feltüntetett információ nem teljes körű. Kérjük, hogy a további feltételek vonatkozásában keresse Privátbanki tanácsadóját, és a fióki ügyintézőket. A III. fejezetben foglalt betéti szerződés részletes leírását az üzletszabályzat tartalmazza. Az OTP Bank Nyrt. adatait és az egyéb feltételeket a vonatkozó üzletszabályzatok és szerződések tartalmazzák, amelyek elérhetők a fiókban vagy a http://www.otpbank.hu honlapon.
6/6
