SZENT RÓKUS SPA & WELLNESS & GOLF Projekt
Készítette: D Projekt vezető S Tervező N Értékesítési Igazgató S Gazdasági tanácsadó
F Tanácsadó
Tartalom I. Füzes sziget és Nagybaracska bemutatása, befektetési lehetőségként
4 oldal
II. A komplexumok leírása tervezett szolgáltatások
7 oldal
Spa Gyógy&Wellness Fürdő és Öko házak Villapark Gyógyszálló, Terápiás Centrum és Konferencia **** szálloda Spa Aparthotel Kemping Aquapark Sportcsarnok Golf pálya és klubház Kapcsolódó szolgáltatások
1 oldal
III. 10 évre szóló pénzügyi terv
2
I. Nagybaracska és projekthelyszín bemutatása, befektetési lehetőségként: Nagybaracska község Bács-Kiskun megye Bajai kistérségében.
Fekvése Nagybaracska a Duna-Tisza közének délnyugati csücskében fekszik, 2500 lakosú község Mohácstól 20 km-re keletre. Nyugati része közvetlenül a Ferenc-csatorna keleti partján található, amely elválasztja a Mohácsi-szigettől. Vízrajzi viszonyait meghatározó módon befolyásolja a Duna közelsége.
Projekt egyedülálló helyzetben van, mivel a Duna mentén holt ág és a legnagyobb öböllel rendelkezik, és igen jó minőségű termál vízforrás tulajdonosa is. Ezáltal a legfontosabb kérdéskör, ami a nyári turista szezon meghosszabbítására való törekvése minden településnek ebben a térségben a projekt számára megoldódott. A helyi Egyesületek és Önkormányzatok sokat foglalkoznak a szomszédos településekkel együtt, olyan látogató csalogató programok, projektek összehangolásával, ami az ott eltöltött vendégéjszakák számát növelheti. Cégünk az elmúlt évben megvásárolta, illetve opciós vételi jogot szerzett a település mellett lévő füzes sziget közel 70 ha–os területét. Így a projekt területén kívánjuk megvalósítani a Gyógy és Wellness Fürdőt és Szállodát, Aparthotelt, üdülőfalut, Golf klubbot 18 lyukú nemzetközi pályát, valamint a villasort és apartmanházakat. A fejlesztésből látszik, hogy a projekt egy kisebb falut valósítana meg a Füzes szigeten világ színvonalúan, amely nemzetközi hírű lenne a megvalósítandó golfpálya miatt is és majdnem egyedülálló Európában, mert ilyen termálvizes üdülőparadicsom nincs még egy tudomásunk szerint. 3
A fejleszteni kívánt terület a Füzes szigeten helyezkedne el kiváló minőségű termál vízforrással melynek sokrétű felhasználása (nőgyógyászati és reumatikus panaszok kezelésére alkalmas) és az alábbi egységek tennék egyedülállóvá turisztikai vonzerejét. Spa&Wellness Aparthotel, Konferencia Wellness Szálloda**** Gyógyászati centrum Villapark Apartmanpark Üdülőfalu Faházas kemping ’A’ kategóriás Sportcsarnok (sportcentrum) Teniszpályák Aquapark (Gyógy- és Wellness fürdő) 18 lyukú golf pálya klubházzal A termál vízforrás 1070 liter/perc hozamú, hőfoka 36ºC, és ásványanyag tartalma meghaladja a 2720 mg/litert., nátriumban gazdag. Az itteni víz alkálihidrogénkarbonátos kloridos hévíz. Összetételénél fogva mozgásszervi, reumás bántalmak kezelésére alkalmas. A gyógyulni vágyókat és az egészségmegőrzés céljából fürdőző vendégeket termálmedencék, míg a kisebbeket gyermekmedence várja. A településen a projektgazda tulajdonában lévő 2 termálkút található. Mindkettő fürdőzésre alkalmas magas vízhozamú. Az I. számú kút 400 m mélységű 36 C° hőmérsékletű 1070 l/s vízhozamú. A II. számú kút 495 m, 400 l/s vízhozamú. A beruházás itt bemutató vázlatszintű tervek elkészítésekor kikértük, nagy tapasztalattal rendelkező üzemeltetők, kivitelezők témakörökben; - a beruházás környezetre gyakorolt hatása
ajánlásait,
az
alábbi
-
az üzemeltetési költségek optimalizálása érdekében „energiatakarékos” építőanyagok felhasználása, és azok tartóssága
-
Európai Unió előírásainak megfelelő technológia
-
alternatív energiaforrások felhasználása (termálvíz, napenergia stb.)
-
fűtési rendszer alapja a termálvíz
Fontosnak tartjuk, hogy a megvalósuló beruházás a falu lakossága által kínált szolgáltatásokkal összhangban legyen, és fejlődési együttműködési lehetőséget jelentsen számukra nem pedig konkurenciát.
4
Nagybaracska az ide látogatóknak, az alábbi kategóriájú szálláshelyeket nyújtja: Magánszálláshely: 20 - falusi turizmusra szolgáló házak, mely 4-12 fő számára biztosít szállást egyenként Kereskedelmi szálláshely: 4 - kemping és strand területén, bungalók, mely 100 fő számára biztosít szállást Vállalati üdülők: 1 - vállalatok, iskolák tulajdonát képező javarészt faházas bungalókból álló üdülők, melyek összesen 40 fő számára nyújtanak szállás lehetőséget.
A Leader program keretében 2008-ban elnyert pályázatokból további magán szálláshelyek és egyéb a Nagybaracskán eltöltött vendégéjszakák számának növelését ösztönző szolgáltatások jönnek létre. -
Utazásszervező Iroda – célja hogy az idelátogatók a környező falvak városok programjairól értesüljenek
-
Múzeum
-
az egyik magán szálláshely kertjében homokröplabda pálya, kosárlabda pálya, fedett asztalitenisz pálya, kerékpár kölcsönző
-
Őshonos Állatpark: Pl.: szürke marha, racka juh, mangalica, ló, póniló– lovaglás, lovasszán, sétakocsikázás.
Az általunk létrehozni kívánt egységekkel célunk, hogy a már idelátogató vendégek a szolgáltatásokat vegyék igénybe, az új célcsoport pedig az új szálláshelyekkel együtt használja azokat. A termálvíz sokrétű hasznosításával egy egész éven át ívelő szórakozási és pihenési lehetőséget biztosítsunk a vendégeknek. Célcsoportunknak megfelelő szintű szálláshelyeket hoznánk létre, melynek legfőbb szempontja, a beruházás megtérülési idejének rövidítése.
Spa&Wellness Apartman ház, Apartman ház – timeshare – Az apartmanokat „timesharing” rendszerben – üdülőhasználati jog – értékesítenénk. Ennek megvalósítását olyan szakemberek vezetnék, akik több mint 15 éves tapasztalattal rendelkeznek ezen a területen és a tervezés szakaszától a projekt részesei. A komplexum értékesítését a jogerős érvényes építési engedély és a tervezett átadási időpont ismeretében a gazdasági minisztérium által kibocsátott engedélyek birtokában kezdik meg. Ez azért előnyös, mert az építés ideje alatt is bevételhez jutunk, ami a zökkenőmentes finanszírozást és a határidőre történő megvalósulást biztosítja. Az üdülési jog ára átlag ára 6000-7000 EUR/hét, a fenntartási díj 180-280 EUR/hét lenne. 30 éves üdülőhasználati (bérleti) jogot kapnának a jogosultak, ami a földhivatal által bejegyzésre is kerülhet, az adott apartman adott hetére vetített használati jogként, mely a határidő elteltével megszűnik. 5
Általában az ilyen jellegű értékesítéseket külső cég, vállalkozók, (alvállalkozók) végzik, akik megfelelő jutalék ellenében (egyéni megállapodás a befektető és az értékesítő között) vállalják az értékesítéshez kapcsolódó minden nemű költséget; - telemarketing, - ügyvéd, - szerződésekkel kapcsolatos ügyintézések, Gazdasági Minisztérium, - marketing költségek, valamint megfelelő létszámú és képzéssel rendelkező emberi erőforrásokat. A jogerős érvényes építési engedély kibocsátásától megkezdődhet az értékesítés, piaci gazdasági viszonyokat figyelembe véve, amelyet nehéz előre kalkulálni, 5-7 éven belül, vállalható hogy a bekerülési költség 100%ban megtérül, ehhez a komplexum 50%-os értékesítési aránya szükséges, természetesen ez már tartalmazza az értékesítő sikerdíját is. Mindemellett az üzemeltetési költségek fedezeteként a fenntartási díjak szolgálnak.
II. A komplexumok leírása, tervezett szolgáltatások Spa Gyógy & Wellness fürdő épület A fürdő vendégkörét a területen lévő vendégek és a régióból érkező fürdőzni vágyók alkotják. A pihenőgalériás kétszintes medencetér mindkét szintjén medencék, pihenőterek találhatóak, annak üvegfalán keresztül elérjük a fürdőkertet. Medencetérből nyílik a szauna-gőzfürdő világ, saját medencékkel, külső szaunákkal, pihenőterekkel vitalbárral, dísztó medrébe telepített úszómedencével. A fürdő területén minden szinten különböző hangulatú pihenőterek kerülnek kialakításra 7.000 m2 -en. A fürdőkert központi eleme a dísztó, természeti környezetet mutató parti sávval (növényzet, sziklapadok, stégek, homokföveny) amelynek közepén elhelyezkedő medence hídon keresztül közelíthető meg a szaunamedence vízesésen keresztül kapcsolódik ehhez. A fürdőkert pihenőkertként, sportfelületként kerül hasznosításra, ligetesen fásított, teraszos kialakítással. Egyidejű kapacitása nyáron 1.800 fő, télen 450 fő. A sportolási lehetőségeket a teniszpályák (később fedetté átalakítását figyelembe véve), sportpályák biztosítják. Tervezünk még: lengőteke, kerti sakk, asztalitenisz stb. szolgáltatásokat. Felszereltséget tekintve, szállodai „mértékkel” mérve ****-os színvonalat képviselő berendezéssel és hozzá kapcsolódó szolgáltatásokkal várná a klubtagokat és a szálló vendégeket.
Spa Gyógy&Wellness Fürdő 6
Villapark – 32 egységből álló 32 egységből álló „családi jellegű” épület: 70-120 m2 x 2 szint összesen: 10.800 m2 Sorházas, ikres telepítésű, értékesítésre kerülő apartmanok létesülnek, igény szerint 1, 2 illetve 3 szobás kialakítással, saját parkolóval saját illetve közös kerttel. A beruházás likviditását szintén ez a projekt rész tudja biztosítani, mert ezt is timeshare jellegű értékesítéshez hasonlóan már az engedélyek birtokában értékesíteni lehet. Felméréseink szerint, az ingatlan piac fellendülésének köszönhetően és főként a vidéki ingatlanok iránt megnövekedett kereslet miatt, az építkezések megkezdése előtt közel 30%-át értékesíthető. Szándékunkban áll a tulajdonosoknak felajánlani a lehetőséget, hogy a tulajdonukat képező villákat általunk koordinált bérleti konstrukcióban hasznosítsák.
Villapark Gyógyszálló, Terápiás Centrum és Konferencia **** szálloda Magyarország nyugati részén, bár nagyon sok látnivaló és programlehetőség kínálkozik a cégek számára mégis igen nehéz a megfelelő színvonalú gyógy és konferenciaszolgáltatásokkal rendelkező szálláshelyeket megtalálni. Jó közlekedés mellett a nyugati közelsége, a sokrétű programok, a termálvíz, a természetes víz és az ehhez kapcsolódó vízi sportolási akár (motoros) lehetőségek önmagában is biztosítaná az itt épülő szálloda kihasználtságát. Javasolt 4+ vagy 5 csillagos színvonal, amelyhez a gyógyvízre alapozott gyógyászati szolgáltatást, fürdőházat, szépségsebészetet, szakrendelőket, diagnosztikai és komplex gyógyászati és kapcsolódó szolgáltatásokat is tartalmaz 23.600 m2 -en. A szálloda a tervezett üdülőváros egyik súlyponti eleme. Hangulatában, építészeti megjelenésében a fürdő épületegyütteséhez igazodik. A földszinti terpeszkedő lepényépületben a szálloda szolgáltató egységei, az emeleti szinteken a szobaegységek találhatók. A szállodai szobákból és a lakosztályokból jó kilátás nyílik a golfpályára, fürdőre, illetve a tájra. A szállodakert parkként kerül kialakításra, amelyben néhány teniszpálya kap helyet. Az épület alápincézett, ahol vízgépészeti helyiségek és vendégparkolók kapnak helyet, illetve további szolgáltatások kerülnek elhelyezésre (pl. bowling) helyezhetők el. Az épület két rejtett, szobák felé védett gazdasági bejárattal rendelkezik. 7
Tervezett szobaszám: 256 szobaegység (ebből 10 mozgáskorlátozott, 20 lakosztály, 100 db 5 csillagos szobaegység, a többi standard 4 csillagos szoba, amelyből néhány connecting room kapcsolattal rendelkezik). A térszín alatti teremgarázsban 148 vendéggépkocsi helyezhető el, további parkolók térszínen tervezettek. Egyéb szolgáltatások: - osztott étterem, különterem, tetőkerti ételbár, reggeliző (a la carte, svédasztalos) - 500 adagos konyhaüzem - fürdőház gyógy-, élmény-, gyermek-, és pancsolómedencékkel, szauna, gőzfürdő blokkal - fittnessterem - reumatológiai, mozgásszervi és egyéb szakrendelés - egynapos sebészet 2 műtővel - nappali kórház - általános wellness gyógyászat - konferenciaterem, tárgyalók - vitálbár, játékterem, night klub - szépségfarm - bowling, játékterem, sörbár Terápiás centrum részletezése: egyidejű befogadóképessége 60 fő. a./ Plasztikai, szépségsebészeti műtétek elvégzésére is alkalmas egynapos sebészet 2 műtővel, kiszolgáló diagnosztikai háttérrel. Nappali kórház különleges kezelések biztosításával. b./ A gyógyvízre épülő gyógyászati szolgáltatások. Egyéni és csoportos gyógyászati kezelések céljára létesül. Vendégkörét a meglévő és újonnan létesülő kereskedelmi szálláshelyek vendégei, mintegy 800 magánüdülő lakói, a fürdővendégek, illetve a célzatosan az itt tervezett szolgáltatást igénybevevők alkotják. A szolgáltatások alapvetően a kiváló gyógyhatású gyógyvízre épülnek, de egyéb jellemző gyógyászati elemek is jelen lesznek. Ezek: - gyógy ülőmedence + súlyfürdő - egyéni gyógykádak - tangentorok, hidroxör kádak - iszap illetve fangó - masszázs, spec. masszázs - orvosi vizsgálat, szakkezelések, diagnosztika - gyógytorna - víz alatti gyógytorna - speciális kezelések A szakmai programot szakértől, orvostechnológusok bevonásával meghatározni, a beruházói, üzemeltetői szándék ismeretében.
8
tervezzük
Spa Gyógy&Wellness Hotel Spa Apart hotel Összesen 109 apartmant magában foglaló három különálló épület 13.450 m2 -en, mely a Spa & Wellness épülettel, egy út köt össze. A központi épületben megtalálható az étterem, kávézó, mini-bár rész, konferencia terem és egy kisebb „zsibongó”rész ahol biliárd, sakk, kártyaasztal és egyéb a kellemes időtöltést szolgáló házon belüli programok kapnak helyet. Terasz és a belső kert részben kerti grillezésre is alkalmas részek kerülnek kialakításra. Az apartman házakban kisebb jacuzzi és szauna is megtalálható. Épületenként mosóés vasaló helyiség. Térszín alatt teremgarázs 118 gépkocsi számára.
Apart hotel Kemping Az üdülőváros elkülönülő, egyben határoló eleme a 4 csillagos kemping. Elsősorban lakókocsis vendégkörre tervezett saját központi vizesblokkal. Ezen túl komfortos faházak is várják a vendégeket. Fogadóépületében a recepción túl vendéglátás, élelmiszer szakbolt található. Tervezett lakókocsi beálló:≈90 egység, faház 30 egység. 2.033 m2.
9
Kemping Aquapark Az Aquapark-ot ugyancsak a termálvíz felhasználásával működne. Három egységből állna; az első a fedett aquapark rész - 1.800 m2 . A második egység a kiszolgáló épület, mely 2.500 m2 területű. A külsőmedencék, napozó terek, pedig 2.400 m2 terülnének el.
Sportcsarnok A Sportcsarnok két részből állna, melyben helyet kapna egy nagy rendezvény csarnok, koncertekre télen pedig jégpályát működtetnék a területén. A másik részén, pedig ugyanazok a teremben végezhető sportolási lehetőségek kapnának helyet, melyet akár a helyi lakosok azok vendégei, a konferencia szálloda vendégei vehetnének igénybe. A Sportcsarnok 2 szinten összesen 6.000m2 –en várná az ide látogatókat.
10
Sportcsarnok Golf pálya (18yukú) klubházzal: A terület nagysága lehetővé teszi, hogy ilyen prémiumszolgáltatást is felajánljunk vendégeinknek. A cégek, mint célcsoport egyre inkább támogatják a munkatársak ilyen irányú képzettségét is. A családi komplexumokhoz is jól kapcsolódhat, hiszen az elfoglalt üzletemberek családtagjai is egy időben megtalálhatják a kikapcsolódási lehetőséget. A pálya nemzetközi versenyek rendezésére alkalmas lesz. A golfterület új redő és tófelületekkel gazdagodik, a belső szervizutakra változatos 1-2 szintes üdülőépületeket befogadó golffalvak kerülnek elhelyezésre. A golfpályák között elhelyezkedő egyéni telkes villák a golfterületet színesítik, ugyanakkor jól értékesíthető, kellemes, zöldbe ágyazott üdülőegységek helyezhetők el. Az egyéni telkes villák szabadon álló beépítésűek tágas kerttel. A villák tágas lakótereiből és teraszairól jó kilátás nyílik a golfterület parkjaira és létesítményeire, valamint a tájra. Tervezett üdülőegység: 10 egység. A golf fogadóépülete klubszerűen üzemel, emeletén lakosztályokkal. Kapcsolódó szolgáltatások A kapcsolódó szolgáltatások tartalmi meghatározásakor abból kell kiindulni, hogy a valamilyen formában a bajai térségben tartózkodó üdülő népesség közül jelentős azok száma, akik az aktív pihenést részesítik előnyben. Ebből következik, hogy színes, változatos programok szervezésével jelentős bevételre lehet szert tenni. Itt olyan programokra gondolunk, mint például városnézés szervezése, lovas program, népdalkörök fellépése, gemenci vadrezervátum megtekintése, stb. Vízi,- és horgászturizmus Vezetővel bérelhető csónakot biztosítunk a folyón horgászni vágyó vendégeinknek. Sétahajó utakat szervezünk a folyó látványában gyönyörködni kívánó turistáknak. A termálvíz másodlagos hasznosításaként négy évszakos horgászlehetőséget biztosítunk. A termálvíz harmadlagos hasznosításával biztosított horgászlehetőség – mivel nem gyakori – igen keresett. Mivel télen van igazán jelentősége, ezért jelentősen hozzájárulhatnak a szálláshelyek téli kihasználtságának javításához. 11
Halmazati hatás Fenti szolgáltatások halmazati hatása abból fakad, hogy a vendégeink változatos élményekkel feltöltve érkeznek haza, Elégedetten gondolnak az itt eltöltött időre, ezáltal növelik a rendszeresen visszatérő vendégeink számát. Ugyanakkor az elégedett vendég egyben a legjobb reklám.
III. 10 évre szóló pénzügyi terv Az alábbi táblázatokban foglaljuk össze a fenti komplexumok bekerülési költségét és azok működtetéséből, értékesítéséből a jelen gazdasági helyzet és az előrejelzések értelmében várható megtérülési idejét. A jelenleg hatályos jogszabályokon alapuló számításokat tartalmazza. A beruházás megkezdésétől számított 10-15 év elteltével teljes egészében megtérülhet 2020-2025re. Ennek biztosítéka, hogy az értékesítés a timeshare egységek és a villapark esetében a jogerős építési engedély kibocsátásától megkezdődik. A timeshare egységek működési költségének fedezete már az átadástól biztosított az addig érékesített üdülési hetek arányában. A Villapark teljes egészében értékesíthető az átadás időpontjáig, majd a bérleti konstrukció ugyancsak bevételt jelenthet. Füzes sziget ma is ismert és közkedvelt nyaralóhely, a látogatók száma főként a nyári időszakban igen magas. Ha ehhez további igényes szolgáltatások válnak elérhetővé, a már visszatérő vendégek nem csak a kiemelt időszakban fognak ide visszatérni. Sziget könnyen megközelíthető akár autóval, később akár légi úton, ezáltal biztosított a nemzetközi érdeklődés is az itt bemutatott komplexumok kihasználtságára. A szállodaipar számára fontos repülőtér megnyitása várható a 37 km-re levő Zomborban, amely tömegek számára teszi elérhetővé Nagybaracska és vonzáskörzetének gyors és kényelmes elérhetőségét.
A beruházás költségvetése és a források struktúrája A projekt megvalósítása tekintélyes anyagi forrás megmozgósítását teszi szükségessé. A projekt teljes egészében saját erőből és hitelből történik.
Összes pénzügyi igény: nettó ~ 50 milliárd HUF Cél egy olyan regionális jelentőséggel bíró hotel, - gyógy-, termál- és élményfürdő, szórakoztató központ, Golfpálya, amely komplex módon képes nyújtani a korszerű gyógy turisztikai és szabadidős szolgáltatások sorát, és ezeket olyan színvonalon biztosítja, hogy eleget tud tenni a külföldi és a hazai turisztikai igényeknek is. A komplexitás követelményének teljesítése mellett érvényesülnie kell a szolgáltatáscsoportok markáns elkülönülése elvének is. Az általánosan ismert szolgáltatásokon túlmenően rendelkezzen specialitásokkal is, olyan ajánlatokkal, melyek csak itt találhatóak.
12
