Szabadházi hegy Szabályozási terve

Törökbálint, Szabadházi-hegy Szabályozási Tervének módosítása

TÖRÖKBÁLINT VÁROS SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERVÉNEK MÓDOSÍTÁSA

I. ÜTEM EGYEZTETÉSI TERVDOKUMENTÁCIÓ

VÁROS-TEAMPANNON KFT

EGYEZTETÉSI ANYAG - 2009 MÁJUS


TÖRÖKBÁLINT VÁROS SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERVÉNEK MÓDOSÍTÁSA I. ÜTEM

EGYEZTETÉSI TERVDOKUMENTÁCIÓ

Generál tervező:

VÁROS TEAMPANNON KFT. 1053 Budapest, Veres Pálné utca 7. Telefon: 06-1-429-7080 Fax: 06-1-429-7081 email: [email protected] Ügyvezető: Koszorú Lajos Vezető településrendező tervező: Koszorú Lajos: TT1 01-1346/06 Bárdosi Andrea: TT1 01-4073/06

Városrendezés :

Zöldfelület, környezetvédelem:

Koszorú Lajos Bárdosi Andrea Bárdosi György

Város-Teampannon Kft. Város-Teampannon Kft.

Lázár Tibor TK1 01-5041/12

Környezetterv Kft.

Közlekedés:

Heckenast Judit Heckenast & Heckenast Bt. KÖ-T, TRk-T 01-5295

Közmű konzulens:

Kovács Péter T 01-0088

Munkatársak:

Valkusz Mátyás

Környezetterv Kft.

Budapest, 2009. május




TARTALOMJEGYZÉK

I. VIZSGÁLAT 1. ELŐZMÉNYEK, TERVKÉSZÍTÉS CÉLJA 1.1. Tervezési előzmények 2.

HELYZETFELTÁRÁS

II. JÓVÁHAGYANDÓ MUNKARÉSZEK Helyi Építési Szabályzat (TÉSZ) módosítás Szabályozási terv módosítás 1:2000 III. ALÁTÁMASZTÓ MUNKARÉSZEK 1.

TELEPÜLÉSRENDEZÉSI ÉS KÖZLEKEDÉSI JAVASLAT

2.

A KÖRNYEZETALAKÍTÁS JAVASLATA

3.

TÁJRENDEZÉSI JAVASLAT

4.

KÖZMŰSÍTÉSI ÉS HÍRKÖZLÉSI JAVASLAT

5.

ÖRÖKSÉGVÉDELMI HATÁSTANULMÁNY

MELLÉKLETEK Képviselő-testületi határozat Államigazgatási szervek előzetes nyilatkozatainak összefoglalása Államigazgatási szervek előzetes nyilatkozatai



TÖRÖKBÁLINT, SZABADHÁZI-HEGY SZABÁLYOZÁSI TERV MÓDOSÍTÁSA - I. ÜTEM

4

I. VIZSGÁLATOK 1.

ELŐZMÉNYEK, TERVKÉSZÍTÉS CÉLJA

A törökbálinti „Szabadházi-hegy” elnevezésű terület szabályozási tervének módosítására a megbízást a VárosTeampannon Kft kapta Törökbálint Város Önkormányzatától. A hatályos Szabályozási terv felülvizsgálatát, módosítását a tulajdonosok, ill. a tulajdonosok többségét képviselő szabadházi Egyesület kezdeményezte. Főbb indokuk az, hogy a terv nem kellően veszi figyelembe a terület adottságait, beépítettségét, domborzati viszonyait, az egyoldalú – sokszor indokolatlan szabályozásokat a közterület lejegyzésekor a tulajdonosok jó része elutasítja, így a terv nagy része gyakorlatilag végrehajthatatlan. A hatályos tervi területet északról a Szabadházi utca és a Mecsek utca határolja, majd északtól délkeletig a „Pistály” elnevezésű zártkertes terület, dél irányból a volt lőszerraktár, keletről egy meglévő erdőterület és a Égett-völgyi út határolja. A módosításra kerülő terv tervezési határa az Állami Főépítész előzetes véleménye alapján módosult, ugyanakkor a tervi feladat két ütemre bontódik a 150/2009. (IV.23.) Képviselő-testületi határozat szerint: I. ütem: Szabadházi út – Mecsek utca – Pilisi utca – volt Honvédségi terület, erdő által határolt terület szabályozásának módosítása (a már szabályozott Mecsek ill. Pilisi utcától mért 50 m-es szélességű területsáv a II. ütembe kerül) II. ütem: a Szabadházi-hegyhez kapcsolódó - Csobánc utca, Pistályi utca, Vértes utca , Vértes köz , Fürt utca által közbezárt – 15 ha-os terület Településszerkezeti tervi módosítása és szabályozási terve. Jelen terv az I. ütem Szabályozási tervére vonatkozik, a II. ütemre külön Szabályozási terv készül és külön kerül egyeztetésre és jóváhagyásra. A szabályozási terv módosítása az Önkormányzat által biztosított 2008-as állapotú földhivatali digitális alaptérképre kerül feldolgozásra az Autocad Map szoftver segítségével. 1.1 Tervezési előzmények A hatályos Szabadházi Szabályozási terv előzményeként szolgál a 2001-ben megállapított Településszerkezeti terv (Tervező: PESTTERV Kft, Felelős tervező: Pekár Zoltán). A településszerkezeti terv a korábbi zártkerti területet Hétvégiházas üdülőterületként jelölte ki, azonban érinti a területet a szennyvíztisztító 500 m-es védőtávolsága és két régészeti lelőhely is. A Szabadházi hegyet (mely elnevezést az első lakók adták a területnek) mezőgazdasági területek (a pistályi zártkertek és a szennyvíztisztító melletti szántó terület); kis részben a Csobánc utca mellett gazdasági terület; erdőterület, gazdasági terület (Égettvölgy) és honvédségi terület (volt lőszerraktár)határolja.

Településszerkezeti terv részlet




5

A Településszerkezeti terv leírásának (284/2001. (IX.07.) sz. határozat) „IV. A területfelhasználási egységek felhasználásnak feltételei” (3) bekezdésének g) pontja szerint a terület kidolgozandó Szabályozási tervében a HÜ-2 azonosítót kell figyelembe venni. Az M-1 jelű mellékletben a HÜ-2 azonosító paramétereiről is „rendelkezik” a határozat:

Törökbálint Nagyközség Építési Szabályzatával (18/2001. (IX.18.) sz. rendelet - TÉSZ) együtt jóváhagyott Szabályozási terv a Szabadházi hegy területére gyakorlatilag ugyanazt tartalmazza, mint a Szerkezeti terv, hiszen a területre Szabályozási terv készítését (SZTK) írja elő. A Szabályozási terven a szomszédos területek övezetei: Ev, KG, IG (Égettvölgy), Má (szennyvíztisztító és a Szabadházi hegy közötti terület), KG-6 (Csobánc utca melletti területsáv), MK (Pistály) és HT (honvédségi terület). A terv tartalmazza a szennyvíztisztító védőtávolságát és a régészeti lelőhelyeket. A tervezési terület határán húzódik a tervezett belterület határa.

A TÉSZ a Településszerkezeti leírásban a területre meghatározott HÜ-2 azonosítóra vonatkozó előírásokat nem tartalmazza, így azt a külön készítendő Szabályozási tervnek kellett meghatároznia. Szabadházi hegy Szabályozási terve Törökbálint Önkormányzata 10/2003.(IV.10.) rendelete Törökbálint Nagyközség, Szabadházi hegy szabályozási tervéről és építési szabályzatáról, valamint Törökbálint nagyközség többszörösen módosított 18/2001. (IX. 18.) rendeletének módosításáról. A tervezési területre jelenleg hatályos szabályozási tervet a PESTTERV készítette 2003-ban (Felelős tervező: Pekár Zoltán).




6

A Szabályozási terv a tervezési területet – a Településszerkezeti tervnek megfelelően - a Mecsek utca Csobánc utca utáni szakaszán, az úttól 50,0 méterre jelölte ki, és ezt a kijelölést alkalmazta a Pilis utca jobb oldalán is. A teljes tervezési területet (az említett 50 m-es sávokban is) a terv a korábbi zártkertes besorolásból a üdülőházas üdülőterületbe sorolta, a hatályos Településszerkezeti tervnek megfelelően. Ennek feltétele azonban az előírások szerint a szabályozási tervlapon rögzített kialakítások földhivatali átvezetésének megtörténte, az előközművesítés, vízelvezetés megépítése és a szennyvíztisztító védőtávolság csökkentéséről szóló hatósági határozat hatályba lépése. A szabályozási terv általában minden utcában 10,5 méteres szabályozási szélességet határozott meg, ez alól kivétel a Szabadházi út és a Mecsek utca Csobánc utcáig tartó szakasza ahol 12,0 méterben, a Cserhát utcában 8,0 méterben határozta meg a közút számára biztosítandó szabályozási szélességet. A magánutak kialakíthatóságának szélességét 8,0 méterben szabályozta. A tervezési terület három helyen érintett régészeti lelőhelyi határvonallal, az Égettvölgyi és Szabadházi utca találkozása körül, majd a Mecsek utca egy rövid szakaszt kivéve majdnem teljes vonala mentén.

A hatályos Szabályozási terv A szomszédos területek szabályozási tervei A tervezési terület melletti csatlakozó területek közül a nyugatról kis részben határoló „Égett-völgy” szabályozási tervét 2006. májusában a Budapest Főváros Városépítési Tervező Kft. (Felelős tervező: Albrech Ute) készítette. A terv a 29/2006. (IX.29.) sz. rendelettel került jóváhagyásra. A Szabadházi hegy területével közvetlenül szomszédos terület IG-7 jelű Ipari gazdasági övezetbe került besorolásra, ahol 40 %-os beépítettséggel, max. 11 m építménymagassággal helyezhetők el az OTÉK szerinti épületek, „ha az azokban folytatott tevékenységekhez szükséges védőterületek a környező területek jogszerű területhasználatát nem korlátozzák.” A Szabadházi út ezen szakasza 18 m-es szabályozási szélességű Törökbálint Szabályozási tervén jelölteknek megfelelve, a tervezési területünket elérve a 10,5 m-es a hatályos szabályozási szélesség. Az Égettvölgyi iparterület természetesen nem a Szabadházi útról, hanem egy belső 20 m-es útról kerül feltárásra. Az Iparterület felől kötelező fásítást is jelöl a terv.




7

„Égettvölgy” hatályos szabályozási terve A tervezési területet délről határoló „volt Lőszerraktár” szabályozási tervét 2006-ban a Pestterv Kft. készítette. A tervet a 26/2006.(VIII. 28.) sz. rendelettel hagyta jóvá az Önkormányzat Képviselő-testülete. A terv a korábbi honvédelmi célú területen intézményi, kereskedelmi, szolgáltató, oktatási és rekreációs funkciókat jelöl ki. A Szabadházi heggyel szomszédos oldalon VT-5/a jelű Településközpont vegyes területet jelöl ki, ahol 30 %-os beépítettséggel, 6,5 m építménymagassággal helyezhetők el épületek. „Az építési telkeken szolgálati lakásokat tartalmazó lakóépület, igazgatási épület, kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, szálláshely szolgáltató épület, egyéb közösségi szórakoztató épület, a terület azon részén, amelyben a gazdasági célú használat az elsődleges, egyházi, oktatási, egészségügyi, szociális épület, sportépítmény és kivételesen nem zavaró hatású egyéb gazdasági építmény helyezhető el.” „Az övezet Égett-völggyel, Szabadházi heggyel és Pistállyal közvetlenül határos részein történő épület elhelyezéseknél azonban a közös övezethatártól legalább 20 m távolságot kell tartani.”




8

„Volt lőszerraktár” hatályos szabályozási terve A volt honvédségi terület és a Szabadházi hegy között közvetlen összeköttetés nincs, de a Zengő út déli kanyarjánál közműbekötést jelez a szabályozási terv. A tervezési területet északkeletről részben keletről teljesen körülölelő terület a Pistály, melyre a Portaterv Kft. készítette „A Pistály hegy átminősítésének lehetőségét vizsgáló városrendezési tanulmány terv”-et. A tanulmánytervvel kapcsolatosan a Képviselő-testület a következő határozatot hozta:

2.

HELYZETFELTÁRÁS

A Szabadházi hegy Törökbálint délkeleti részén található a szennyvíztisztító teleptől délre, a 81101 számú útról közelíthető meg. A terület domborzati viszonya változatos, észak felől 220,0 m-ről déli, délkeleti irányba 115,0 m-ig változó eséssel lejt. Egyes részeken kifejezetten meredek a hegyoldal. A Zengő és a Somlyó utca között a csapadékvíz levezetésére természetesen kialakult széles mély árok, „horhos” húzódik. A területhasználat a Szabályozási terv jóváhagyása óta eltelt időszakban nem változott. Ugyanúgy megmaradtak a zártkerti művelésnek megfelelő, kis alapterületű változatos felépítésű házak, kissé keveredve a hétvégiháznak vagy lakóháznak épült és sok esetben arra használt épületekkel, ezek természetesen a jobban járható és megközelíthető utcaszakaszokon találhatóak. Dicséretes és leleményes a több helyen tapasztalható kapu visszahúzás, melyet most már a Szabadházi egyesület kötelezően szabályozni is kíván. Néhány épület épült, ill. néhány épület felújítására, bővítésére került sor a Zengő utcában és több helyen végrehajtották a szabályozást is (pl. Zengő utca, Cserhát utca,) vagy „csak” áthelyezték a kerítést (pl. Zengő utca, Cserhát utca,)




9

A zártkerti terület hétvégiházas üdülőterületté válását azonban több tényező hátráltatja, hiszen a jóváhagyó 10/2003.(IV.10.) sz. rendelet 10.§ (2) bekezdése szerint: „A HÜ-2 azonosító jelű építési övezet építési övezeti besorolása: a. A belterületbe vonás földhivatali átvezetésének megtörténte, b. a szabályozási tervlapon rögzített közterületek kialakítások földhivatali átvezetésének megtörténte, c. az övezetre előírt előközművesítés, vízelvezetés megépítése, illetve d. a szennyvíztisztító védőtávolsága által érintett részeken a védőtávolság csökkentéséről szóló hatósági határozat hatálybalépése utáni napon lép életbe.” A szabályozási tervnek megfelelően a Szabadházi hegy egyesülete megrendelte a kisajátítási vázrajzok elkészítését a szabályozási tervhez felmérést készítő FORMAP Kft-tól. A vázrajzok elkészültek 2004-ban, melynek alapján az Önkormányzat kiküldte az egyes érintett tulajdonosoknak a kisajátításhoz szükséges nyilatkozatokat. A tulajdonosok többsége azonban igazságtalannak érzi az egyoldalú szabályozást, hogy a közteher viselése aránytalanná válik. Problémaként vetik fel a domborzati viszonyok terv általi figyelmen kívül hagyását. Ilyen a Mecsek utca Csobánc utca utáni szakasza ahol a kétoldali szabályozás a meredek lejtés miatt nem lehetséges. A kifogások között szerepel a saroktelkek aránytalanul nagy részének közterületté tétele is. Mindezek után az érintett tulajdonosok többsége a megállapodást nem írta alá ill. nem küldte vissza. A közterület lejegyzések néhány kivétellel összességében végrehajthatatlanok lettek, a vázrajzok hatályossága lejárt. Miután a Szabályozási terv módosítást ill. egyes részek felülvizsgálatát az Egyesület már 2005 óta kezdeményezi, a vázrajzok felújítását még nem kezdeményezték, azzal a módosításra kerülő Szabályozási tervre várnak. Az előközművesítés, vízelvezetés tekintetében a Szabadházi Egyesület megrendelte az Aqua Construkt Rt-től a terület útépítési és vízelvezetési tanulmánytervét, amely 2006-ban készült el. A szennyvíztisztító védőtávolsága – a technológia változatlansága és a deponált szennyvíziszap elszállításnak késedelme miatt – jelenleg is 500 m. Problémás a „kapcsolódó” területek majdani belterületbe vonási lehetőségei is. A Szabályozási terv ugyanis a tervezési területet – a Településszerkezeti tervnek megfelelően - a Mecsek utca Csobánc utca utáni szakaszán, az úttól 50,0 méterre jelölte ki, és ezt a kijelölést alkalmazta a Pilis utca jobb oldalán is. Ezen szakaszok, figyelmen kívül hagyják az adott terület telekhatár- vagy egyéb természetes viszonyait, mégis övezeti határt képeznek. A semmihez nem igazodó övezeti vonalakat a földhivatal nem tudja kezelni, de képtelenség ugyanakkor az övezeti határon telekhatárt is képezni, mert sokszor a meglévő telekhatártól nem sokkal távolabb helyezkedik el az 50 m-re meghúzott vonal, így vagy az építési teleknél jóval kisebb telkek keletkeznének, vagy kötelező telekösszevonások kellenének, de ilyet a szabályozási terv nem tartalmaz, nem is tartalmazhat. Ezért is döntött a Képviselő-testület úgy, hogy az ún. kapcsolódó területeket a II. ütembe teszi át. A tulajdonosoknak ill. tulajdonosokat képviselő Szabadházi Egyesületnek más problémái is vannak a Szabályozási terv végrehajthatóságával. A Tenkes utca és a Badacsony köz a kialakult utca szélességre kérik „visszaszabályozni”, a terület lejtésére és beépítettségére hivatkozva, valamint az e kettőt összekötő út kiszabályozása is problémás, így ezt a nyomvonalat csak be nem építhető telekrészként kívánják fenntartatni, mely esetén a távlati megvalósítás lehetősége megmarad. A módosítás célja a hatályos szabályozási terv, lakosság által kifogásolt egyes részeinek orvoslása, és érdekeinek kezelése. A Szabadházi Hegy Egyesület által összesített kifogások egy részét az Önkormányzatnak is megküldték egyes tulajdonosok.



Szabadházi hegy Szabályozási terve

Recommend Documents