04
SV n Nieuws Financiering woningmarkt staat voor grote uitdaging Brandbrief Startersleningen In november hebben SVn, Bouwend Nederland, Neprom, NVM en VEH een gezamelijke brandbrief gestuurd naar de Vaste Kamercommissie voor Binnenlandse Zaken en aan de woordvoerders Wonen in de Tweede Kamer. De organisaties dringen er op aan € 30 miljoen vrij te spelen voor een nieuwe ronde Startersleningen. De actie volgt op een door SVn belegde inloopsessie voor Kamerleden. VVD, PvdA, CDA en SP gaven acte de présence. De wenselijkheid van een nieuwe rijksdonatie Startersleningen wordt breed gedragen.
Uitgekiend roeien met de beschikbare riemen De woningmarkt is al langer een bron van groeiende zorg, aandacht en debat. Zijn de geldpotten goed gevuld, dan komen oplossingen meestal als vanzelf. Zijn de geldpotten zo goed als leeg (en dat zijn ze), dan geldt nog maar één opdracht: de schouders eronder en roeien met de financiële riemen die er zijn. Liefst zo uitgekiend mogelijk. Bovendien: het zal wel moeten. SVn pakt de handschoen op.
Inhoud Impressie Deelnemersb ijeenkomst 2010
pag 2/3/4/5
Mark Frequin, directeur-generaal WWI: “De woningmarkt is een flinke uitdaging” pag 6/7 Kees Jan de Vet, directie-raadslid VNG: “L andelijk fonds kan een oplossing bieden voor knelpunten” pag 8/9 William Moorlag, bestuurslid IPO: “S amenwerken aan oplossingen met r ealistische arrangementen” pag 10/11 Kort nieuws
pag 12
W
e schrijven 11 oktober 2010. Locatie: Passengers Terminal, Amsterdam. Of het zo moest zijn. Daags voor de SVn deelnemersbijeenkomst was er dan toch een regeerakkoord en bijgevolg ook een nieuw kabinet. Met € 18 miljard aan bezuinigen op de overheidsfinanciën in petto. Onnodig te zeggen dat de woonparagraaf uit het regeerak-
koord een even extra als bijzondere dimensie meegaf aan de beraadslagingen over het wel zeer toepasselijke thema: De Toekomst van de Woningmarkt. De toon was dan ook direct gezet. De markt moet meer zelf zijn werk gaan doen. Overheden zingen daarin, door bezuinigingen gedwongen, financieel een octaaf of wat lager. vervolg op pagina 2/3/4/5
1
04 - d e c e m b e r 2 0 1 0
De komst van ruim 300 gasten naar Amsterdam onderstreepte nog eens hoezeer actualiteit en toekomst van de geplaagde woningmarkt leven in ‘the hearts and minds’ van publieken en privaten in de woonwereld. Ze kwamen uit alle windstreken en landsdelen, ver weg en dichtbij. Een gezelschap van stedelingen, plattelanders en alles daar tussenin. Elk van hen naarstig op zoek naar een verlossend antwoord op die ene prangende, bijna allesoverheersende vraag: Hoe nu verder? SVn bood hen, als vanouds, een podium en herbevestigde daarmee haar status van bindende factor tussen partijen, mensen en belangen op de woningmarkt, de woonconsument niet uitgezonderd. In zijn welkomstwoord herinnerde bestuursvoorzitter Thom de Graaf van SVn aan een uitspraak van Johan Conijn, buitengewoon hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam. “We dansen op de vulkaan”, zei Conijn in 2006. “Vier jaar later, een financiële en economische crisis verder en met drastische overheidsbezuinigingen in aantocht, heeft zijn waarschuwing nog niets aan zeggingskracht verloren,” meent De Graaf. “Woningmarktopgaven zijn er nog steeds in overvloed. Maar op de rijksoverheid hoeven wij de komende jaren in financieel-stimulerende zin niet of nauwelijks te rekenen. Ook voor de lagere overheden en de woningcorporaties zal het een hele kluif worden om de lokale woon- en wijkprogramma’s in de benen te houden.” De Graaf pleit dan ook warm voor de combinatie intensieve samen-
2
werking/intelligente financiering: “Een alternatief is er feitelijk niet. Of het moet zijn dat de pensioenfondsen bereid zijn tot structureel investeren in de woningmarkt.” De Graaf denkt daarbij aan investeringen in landelijke woonfondsen voor Startersleningen en Duurzaamheidsleningen, funderingsherstel, studentenhuisvesting, wijk- en dorpscentra, verenigingen van eigenaren en wonen boven winkels. “Zeg niet dat het niet kan; zoek en vind de doorwaadbare plaatsen; verspil deze crisis alsjeblieft niet,” gaf de SVn-voorzitter zijn toehoorders mee. In zijn uiteenzetting van de uitdagingen voor de woningmarkt, beaamde directeur-generaal Mark Frequin van Wonen, Wijken en Integratie dat wij in nieuwe arrangementen moeten gaan denken: “Met pensioenfondsen zijn we al bezig. Uiteraard stellen zij wel rendementseisen. Het idee is overigens uitstekend.” Volgens Frequin is de regionale verscheidenheid op de woningmarkt groot: groeigebieden, ontspannen gebieden, krimpgebieden. Dat maakt het spannend. “Het is van belang te kijken naar een meer regionale benadering van de woningmarkt. Interessant is hoe niet alleen gemeenten en corporaties daarover in gesprek gaan, maar ook particuliere investeerders.” Frequin wijst op een keur aan woningmarktopgaven: tot 2020 zijn nog tegen het half miljoen nieuwe woningen nodig. Daarnaast spelen in kwalitatieve zin zaken als vergrijzing en zorgoplos singen en verduurzaming van bestaande woningen. Aandacht voor starters en lagere middeninkomens blijft nodig.
Frequin: “Doorstroming is een probleem van de gehele woningmarkt. Dit is in het regeerakkoord opgepakt. Er lopen woningbouwstimulansen en stimuleringsmaatregelen rond energiebesparing in woningen; de BTW op woningverbetering is verlaagd; de NHG kostengrens van € 350.000 is verlengd. Er is gekozen voor rust aan het koopwoningfront: de hypotheekrenteaftrek blijft gehandhaafd. Er komt een inflatievolgend huurbeleid voor inkomens tot € 43.000; inkomens daarboven kunnen met 5% huurverhoging te maken krijgen. Verhuurders dragen € 760 miljoen bij aan de huurtoeslag, een niet gering bedrag. Keuzevrijheid krijgt vorm in ruimte voor particulier opdrachtgeverschap en ‘right to buy’ van sociale huurwoningen.” Volgens Frequin ligt er met het regeerakkoord een flink pakket maatregelen, waar veel wetgeving en ook veel bezuinigingen aan vastzitten. Dit zal invloed hebben op de positie van gemeenten en corporaties en op die van kopers en huurders. “Ik zeg wel eens: ik ken geen uitdagingen, alleen problemen. Maar dit is een heel leuke uitdaging.” In zijn beschouwing over de toekomst van de woningmarkt constateert Coen Teulings, directeur van het Centraal Planbureau, dat de maatregelen in het regeerakkoord een doorbraak betekenen voor inkomenshuren. “Huren zijn in een aantal gebieden ver onder de prijs. Wel leiden de maatregelen soms tot wonderlijke effecten: identieke huurwoningen kunnen een paar honderd meter verderop veel duurder zijn. Die afroming van verhuurders ad € 760 miljoen vanaf 2015 zal een redelijk 04 - d e c e m b e r 2 0 1 0
zware dobber worden. Hoe dat precies moet gebeuren, is nog niet helemaal ingevuld. Hoe zich dat verdraagt met de vermogensboekhouding van de woningcorporaties, verdient nog een kritische beschouwing. Ook ik constateer rust aan het koopwoningfront. Dat had ook heel anders uit kunnen pakken, getuige de eerdere heftige discussies over de hypotheekrenteaftrek.” Teulings preludeerde in Amsterdam op een begin december verschijnende studie van het CPB over de grondmarkt in Nederland en de trends die zich
04 - d e c e m b e r 2 0 1 0
daarin de afgelopen 20 jaar hebben voltrokken. “Of die trends ongewijzigd doorzetten, valt natuurlijk nog te bezien. Dat zal ook sterk afhankelijk zijn van het beleid dat in Nederland wordt gevoerd. Ook hier geldt: resultaten uit het verleden bieden geen garanties voor de toekomst. Bijvoorbeeld in een populaire stad als Maastricht is de trend echt omgedraaid.” Huren of kopen? De CPB-directeur: “Waarom zou huren geen status symbool kunnen zijn, net als kopen nu is? Op een goede woningmarkt, een
woningmarkt met soepel functionerende instituties, zou de overheid feitelijk neutraal moeten staan ten opzichte van de keuze tussen huur en koop. Het is een keuze die mensen moeten kunnen maken op grond van hun eigen verwachtingen en niet op basis van het krijgen van huurtoeslag of hypotheekrenteaftrek of de last die zij ondervinden van de overdrachtsbelasting. Het is goed hier breder over na te denken. De fixatie op: kopen is voor de rijken, huren is voor de onderkant van de samenleving, is eigenlijk nergens op gebaseerd.
3
Laat de keuze tussen huur of koop zoveel mogelijk aan de mensen zelf over. Dat zou erg helpen. Het spreekt voor zich dat deze discussie van invloed is op de richting van de corporatiesector. Je zou eigenlijk willen dat huur niet per definitie sociale huur is, maar dat er een evenwichtig pakket is met evenwichtige financiële voorwaarden.” Enkele quotes uit de tafeldiscussie tussen Mark Frequin, Arjan Deutekom (directeur woningcorporatie Goede Stede, Almere) en Henri Lenferink bestuurslid SVn en burgemeester van Leiden). Discussieleider: Jan Tromp.
niveau houden. De Vogelaarheffing wordt afgeschaft. Er is dus wel geluisterd. Maar ik laat het aan de corporaties over om te beoordelen of dat wel of niet voldoende is.” Deutekom: “Plezierig dat eindelijk
het besef is doorgedrongen dat die Vogelaarheffing een gedrocht is. Misschien ernstiger is, dat met het verdwijnen van die heffing de aandacht voor de wijkaanpak ook een beetje op het tweede plan is komen staan. Zeker nu verhuurders € 760 miljoen moeten gaan bijdragen aan financiering van de huurtoeslag. Je vraagt je dan af of er überhaupt nog wel iets te investeren valt in al deze wijken.”
Frequin: “De tragiek van de corporaties
is dat men denkt dat ze heel erg rijk zijn. Dat is wel zo, maar die rijkdom zit in stenen. Tegelijkertijd zijn de corporaties belangrijk voor de investeringen; die willen ze de komende periode op
Lenferink: “Verdien je boven de € 33.000 dan kun je in Noord-Oost Groningen en Limburg nog best heel aardig op de koopwoningmarkt uit de voeten. Maar bij mij in Leiden lukt
dat niet meer: die groep raakt tussen wal en schip en mag nog blij zijn als ze met de hand de rand kunnen vastgrijpen. Daar hebben we het mee te doen. Erg lastig. De corporaties zouden eigenlijk de anticyclische motor moeten zijn, zeker nu het een beetje beroerd gaat in ons land. Die zouden de zaak op gang moeten brengen, in de benen houden. Ik houd wat dat betreft mijn hart vast, want het wordt ingewikkeld. Dan kunnen we wel hopen op de pensioenfondsen, wat een interessante gedachte is. Maar wij zijn er nog niet.” Frequin: “Het regeerakkoord vertrekt
met een niet geringe bezuiniging. Dat gebeurt niet uit de gedachte van goh wat lollig, laten we er eens even 1,5 miljard uit snijden. Nee, er is aan alle kanten naar geld gezocht. Ik bedoel maar: ik mag werken met een organisatie waar 30% van de mensen uit moet, hallo? Dus laten we er niet over blijven griepen, maar kijken wat we dan wel kunnen doen.” Deutekom: “Het economisch effect van
het weghalen – aan de voorkant – van investeringsruimte bij de corporaties is enorm, terwijl de fiscale effecten aan de achterkant misschien wel verwaarloosbaar zijn. Stel, ik maak de volgende afspraak met de fiscus: u krijgt van mij een miljoen winst belasting, maar die maak ik niet over, want ik ga er extra mee bouwen. Dat levert werk op, BTW, inkomstenbelasting, loonbelasting en het scheelt aan werkloosheidsuitkeringen. Mijn pleidooi is: we moeten het anders doen en toch hetzelfde bereiken.”
4
04 - d e c e m b e r 2 0 1 0
Lenferink: “Het inschuiven van pensioenfondsen zou voor bepaalde segmenten van de markt best aardig kunnen zijn. De meeste pensioenfondsen zijn het niet meer gewend om grootscheeps in eigen land te investeren. Dus dit vraagt weer een hervertrouwen in bepaalde markten. Dat hervertrouwen zullen we met heel veel praten en masseren moeten creëren. Het geloof geven dat er ook een beetje stabiliteit in de koers komt. Dat zeg ik tegen het kabinet. Tegen wie zou ik het anders moeten zeggen.” Frequin: “Dit regeerakkoord kun je
als volgt lezen: laten we niet de weg opgaan van subsidie, maar laten we de weg vasthouden die we al zijn ingegaan. SVn is daar een geweldig goed voorbeeld van. Dat je via leningen investeringen genereert die zich later weer terugverdienen. Daar ben ik een groot voorstander van. Dat kunnen we volgens mij met dit pakket doen.” Het Lagerhuisdebat onder leiding van Martijn de Greve vormde het belangrijkste interactieve onderdeel van de Deelnemersbijeenkomst. Wie ontpopt zich als beste debater? Dat oordeel was aan de jury bestaande uit Christine Oude Veldhuis (directeur Nirov) en Frank Kerckhaert (bestuurslid SVn en burgemeester van Hengelo) Drie prikkelende stellingen nodigden uit tot pittige discussie. Daar werd gretig gebruik van gemaakt. Bedoeling van het debat was om tegenstanders met kracht van argumenten en overtuigingskracht van standpunt te doen veranderen. 04 - d e c e m b e r 2 0 1 0
Elke stelling werd ingeleid (pro of contra) door een ‘voogd’. Dit waren respectievelijk Chris Bruijnes (Meer met Minder), Rudy de Jong (corporatie Wonen Limburg) en Lex de Boer (SEV). Stelling 1: “Door onvoldoende kennis en
vaardigheden op lokaal niveau komt energetische verbetering van woningen niet van de grond.” Stelling 2: “In tegenstelling tot de hypotheekrenteaftrek werkt de Starterslening niet prijsopdrijvend.” Stelling 3: “Bij gedwongen bezuinigingen moet de regeling voor particuliere woningverbetering als eerste verdwijnen.” Als topdebater van de Deelnemers bijeenkomst kwam uit de bus de heer Madiol, fractievoorzitter D66 van de gemeente Leusden. Volgens de jury was hij zeer actief in het debat en nam hij heel duidelijk stelling. Je kunt het vlug niet met hem eens zijn. Kortom, een debater in de betere betekenis van het woord. Runner-up was mevrouw De Mulder van de gemeente Uithoorn, omdat zij bij de tweede stelling een fraaie wending aan de discussie gaf met de opmerking dat hypotheekrenteaftrek en Starterslening twee volstrekt verschillende en daarom onvergelijkbare fenomenen zijn.
over wat de woningmarktproblemen van dit moment en straks zijn. Heel waardevol. Wij heten niet voor niets Stimuleringsfonds. Deze bijeenkomst was heel stimulerend, vooral dankzij de zo actieve deelnemers. Zelf twijfelde ik sterk bij de derde stelling. Ik werk bij woningcorporatie Com. wonen in Rotterdam en daar is de oude particuliere woningvoorraad echt een probleem. Misschien moet je niet investeren in woningen, maar in de mensen die er wonen. Hen stimuleren, daar gaat het vooral om.”
CONCLUSIES SVn DEELNEMERS- BIJEENKOMST 2010 > Bezuinigingen zijn onvermijdelijk > Minder geld voor woningmarkt beschikbaar > Ontwikkeling woningmarkt met kleine stapjes vooruit > Woon- en wijkenmarkt moet in de benen blijven > Samenwerking tussen woningmarkt partijen is cruciaal > Ontwikkelen van nieuwe investeringsarrangementen is cruciaal > Mogelijke nieuwe partners: pensioenfondsen, banken, verzekeraars, private investeerders en energiebedrijven
SVn-bestuurslid Margriet Drijver sloot de bijeenkomst af: “We nemen uit dit debat mee dat vooral het uitwisselen van informatie en inzichten, en het elkaar stimuleren om door te gaan. Met elkaar in gesprek blijven
> 1 ontzorgend loket per gemeente voor particuliere eigenaren die hun woning willen verduurzamen > Verbindende rol SVn in samenwerken/financieren
5
Directeur-generaal WWI Mark Frequin: “Het geld is op. We moeten het zoeken in andere vormen, andere modaliteiten.”
“We staan op de woningmarkt voor flinke uitdagingen. Deze raken alle belanghebbende partijen. Overheden, woningcorporaties en investeerders voorop. Daarom zullen we moeten inzetten op intensieve, eendrachtige samenwerking. Want aan de bouwkant én aan de woonkant stokt het momenteel behoorlijk. Ook SVn zie ik in dit bestek als een interessante partner: de samenwerking bij onder meer het VROM Startersfonds was erg waardevol. Daarom is het ook heel relevant om te bekijken welke rol SVn in de komende
Mark Frequin, directeur-generaal WWI
“De woningmarkt is een flinke uitdaging” O
nderwerp van gesprek met Mark Frequin, directeur-generaal Wonen, Wijken en Integratie, is het belang van samenwerking tussen partijen (en de soort partijen) bij de financiering van de woningmarkt. Het directoraat-generaal van WWI zag zich onlangs overgeheveld van het VROM naar Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Toch is dat ook een beetje thuiskomen: Volkshuisvesting behoorde al eerder onder Binnenlandse Zaken, in de naoorlogse wederopbouwperiode. Het ministerie van Binnenlandse Zaken is welbeschouwd de moeder aller departementen, aldus Frequin. Daar heeft niemand van terug.
6
Balans overheid-marktwerking Frequin ziet het vlottrekken van de doorstroming als een van de grootste uitdagingen op de woningmarkt. “De doorstroming verloopt op dit moment moeizaam. Zowel aan de koop- als aan de huurkant liggen vraagstukken die beweging in de woningmarkt bemoeilijken. Dat dan ook nog in een periode van crisis bij zowel de bouw als bij investeerders. Dat maakt het vinden van effectieve oplossingen lastiger dan normaal. Ook het verkrijgen van een hypotheek gaat minder gemakkelijk en in sommige delen van het land is het moeilijk om aan een betaalbare huurwoning te komen. Dit alles bij elkaar opgeteld maakt duidelijk dat er een
periode kan hebben.”
aantal dingen moet gebeuren. Vooral aan de huurkant, zo heeft het nieuwe kabinet besloten.” Stevenen wij af op een woningmarkt die geheel en al de eigen broek moet ophouden? Volgens Frequin is de woningmarkt geen markt waar alleen de marktwerking in het geding is. “Er zijn marktdelen waar de overheid een rol vervult, omdat tot in de Grondwet is vastgelegd dat iedereen recht heeft op een goede, betaalbare woning. Mensen die dat recht niet zelfstandig kunnen uitoefenen worden geholpen. Daar is bijvoorbeeld de huurtoeslag voor. Zo zijn er wel meer elementen op de woningmarkt waar de overheid maatregelen voor heeft getroffen, waardoor iedereen toegang krijgt tot een betaalbare woning van redelijke kwaliteit. In dat opzicht bestaat de Nederlandse woningmarkt al heel lang bij de gratie van de wisselwerking tussen marktwerking en overheidsoptreden. De vraag is: is die balans goed? 04 - d e c e m b e r 2 0 1 0
Het regeerakkoord wil de balans weer wat meer terugleggen bij de marktkant.” Samenhangende schakels “Rondom het functioneren van de woningmarkt zijn drie eisen belangrijk,” laat Frequin erop volgen. “Er moeten woningen beschikbaar zijn, ze moeten betaalbaar zijn en ze moeten van redelijke kwaliteit zijn. Bij al deze voorwaarden speelt momenteel het een en ander. Zo zijn we aan het vergrijzen, wat inhoudt dat we mogelijk meer aangepaste woningen of een bepaald type woningen nodig hebben om ouderen langer zelfstandig te laten wonen. Daarnaast zien we dat een steeds groter deel van de woonlasten opgaat aan energiekosten. Tegelijk moeten wij ons bij de beschikbaarheid afvragen of er in woonregio’s als Amsterdam en Utrecht voldoende aanbod van woningen is. Ook betaalbaarheid doet volop mee. Kijk je naar waar de vraagstukken zitten in die moeizame doorstroming, dan moet je vaststellen dat die zich voordoen in de hele keten: bij starters, bij lage middeninkomens, in de keuze tussen huur en koop. Kortom, in alle schakels van de woningmarkt. Die vraagstukken hangen ook nog allemaal samen.” Fraaie samenwerkingsketen Frequin heeft waardering voor de samenwerking van SVn met WWI bij voorheen het VROM Startersfonds. “Dat was een uitstekend voorbeeld van waar intensieve samenwerking tot kan leiden. Het rijk heeft destijds een behoorlijk bedrag voor dat fonds uitgetrokken en daarmee is een impuls gegeven aan starters op de koopwoningmarkt. Veel gemeenten en een aantal provincies hebben aan dat resultaat bijgedragen. Zonder meer een fraaie keten van samenwerking. Maar op enig moment hebben we moeten zeggen: dit was het, het geld is op. Bijgevolg is het nu aan gemeenten en provincies om de Starterslening al of niet te continueren. Anderzijds is in de afgelopen periode bijvoorbeeld de NHG kostengrens opgehoogd en gecontinueerd naar € 350.000 euro. Ook dat is bedoeld om in die woningmarkt ondersteunend te zijn, maar uiteindelijk moet die markt toch meer z’n werk doen. Oplossingen moeten zo dicht mogelijk bij een 04 - d e c e m b e r 2 0 1 0
normaal functioneren van de woningmarkt zitten. Ik denk dat wij de samenwerking op dit vlak, zeker met de gemeenten, zullen intensiveren. Hoe, is nog onderwerp van beraad. Maar het zou heel raar zijn om dat niet te doen. Natuurlijk kijken ook de provincies naar oplossingen voor woonvraagstukken, maar uiteindelijk zit het toch vooral op lokaal niveau. Daar ligt de vraag, daar liggen de op te lossen vraagstukken voor een beter functionerende woningmarkt. Welke afspraken maak je daarover met de woningcorporaties? Bepaald niet onbelangrijk, zou ik zeggen.” Andere vormen zoeken “Laten we vaststellen dat met de richting die de nieuwe regering nu kiest we vooral en in eerste instantie kijken naar wat die woningmarkt zelf gaat doen en wat een herstel of een verbetering van die markt zou betekenen,” vervolgt Frequin. “Het is niet de bedoeling dat we terechtkomen in allerlei overheidsmaatregelen en subsidiestromen. We zijn aan het bezuinigen. Kernvraag is: wat kunnen we doen om die woningmarkt zelf beter z’n werk te laten doen. Dat is nu onderwerp van beraad bij WWI/BZK zelf en in ons overleg met de andere partners. Het zal iedereen opvallen dat er € 18 miljard bezuinigd wordt. Niet alleen het rijk moet bezuinigen, ook de provincies en de gemeenten. De vraag is dan ook: waar gaan we de komende periode het geld dat we wel beschikbaar hebben op inzetten? Vooralsnog staat nergens geschreven dat er in het geheel geen mogelijkheden zouden zijn voor financiële woningmarktimpulsen vanuit WWI/BZK. Maar realiteit is dat bijna alle middelenstromen sterk worden versoberd, zo niet worden beëindigd. Als stimuleren van de woningmarkt niet met financiële middelen kan, hoe dan wel? We moeten vooral zoeken naar vormen waarin de markt zichzelf naar behoren kan laten functioneren. We kunnen het, als eerder aangegeven, niet zoeken in geldstromen of subsidies, maar wel in andere modaliteiten. Mogelijk in bijvoorbeeld garanties.” Energiebesparing in de gebouwde omgeving vormt onverkort onderdeel van de WWI-portefeuille. Het in de markt zetten van Duur
zaamheidsleningen voor particuliere huiseigenaren is in 2011 een beleidsspeerpunt van SVn. Mark Frequin: “Rondom het thema woningverduurzaming worden nog diverse subsidies verstrekt. Ondanks dat een aantal van de lopende subsidies wordt beëindigd, blijft WWI aandacht besteden aan dit thema, juist ook omdat een behoorlijk deel van de woonlasten aan de energiekant zit. Dit neemt niet weg dat wij ook voor dit thema moeten denken aan andere samenwerkingsvormen en arrangementen, waardoor we uiteindelijk de energiegerelateerde woonuitgaven laten dalen zonder subsidiestromen in te zetten. Daar zijn handzame ideeën over.” Externe investeerders Tenslotte rest de vraag of en in hoeverre externe financiers kunnen bijdragen aan een beter functionerende woningmarkt, zoals pensioenfondsen. “Ik ben hiervoor DG Energie en daarvoor DG Telecom geweest. In die periode spraken wij al met pensioenfondsen over investeringen in glasvezel.
“Kernvraag is: wat kunnen we doen om die woningmarkt zelf beter z’n werk te laten doen” Pensioenfondsen moeten naar hun aard en opdracht afdoende rendement halen. Die kijken dus niet naar investeringen met een blik van wat leuk en wat lief,” weet Frequin. “Natuurlijk zijn wij al langer in gesprek met potentiële investeringspartijen. Niet alleen met pensioenfondsen, ook met banken en verzekeraars. Zij hebben gemeen dat ze in alle gevallen moeten kijken naar het rendement op hun investeringen, en bovendien onderhevig zijn aan toezicht van DNB. Dit neemt niet weg dat bijvoorbeeld besparen op energiegebruik in de bestaande woningvoorraad een heel interessante optie is, waarbij je op termijn een rendement krijgt dat aantrekkelijk is voor zowel investeerders als huiseigenaar/bewoners. Rondom bouwen, wonen en energiebesparing zijn gesprekken gaande met ‘externe investeerders’. Ik kan daar aan toevoegen: we zitten met deze partijen niet aan het begin van het gesprek.”
7
Kees Jan de Vet, directieraadslid VNG
“De VNG staat voor kracht en kwaliteit van het lokale bestuur. Wij ondersteunen gemeenten bij hun verdere ontwikkeling tot eerste overheid, de overheid die het dichtst bij burgers en bedrijven staat. Het lokaal bestuur bepaalt de VNGagenda. Alle initiatieven die de lokale economie versterken en de leefbaarheid in wijken en buurten verbeteren zijn welkom. SVn is voor mij daarin een van de gesprekspartners.”
K
ees Jan de Vet is lid van de directieraad van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit driehoofdige gezelschap, met mr. Ralph Pans als voorzitter, is belast met de dagelijkse leiding van het VNG-bureau in Den Haag. De Vet heeft in portefeuille onder meer Ruimte en Wonen, de G27 gemeenten en de P10 plattelandsgemeenten. Eens te meer reden hem te bevragen over het thema samen-
8
Foto: VNG
“L andelijk fonds kan een oplossing bieden voor knelpunten” werking bij de financiering van de woningmarkt. Diversiteit aan contacten Voor een goed begrip begint hij met een beknopte schets van hoe de VNG invulling geeft aan haar rol als belangenbehartiger van gemeenten en die van gesprekspartner van andere overheden en maatschappelijke organisaties in de breedste zin van het woord. De Vet: “Wij vervullen deze rol met veel inzet en enthousiasme natuurlijk. De VNG komt op voor de belangen van (groepen) gemeenten en onderhoudt vanuit de verschillende beleidsdossiers een diversiteit aan contacten. Deze contacten benaderen wij zowel vanuit de beleidsinhoud en uitvoering als vanuit politieke overwegingen. Onze bestuurlijke commissie Ruimte en Wonen is daarin zeer actief. Daar waar taakinvulling en keuzevrijheid van gemeenten in het geding is, komen wij in actie. Over de woningmarktdossiers overleg ik bijvoorbeeld
met Aedes, de Woonbond, Vereniging Eigen Huis, het departement Wonen, Wijken en Integratie en de Nepromprojectontwikkelaars. Juist nu zoveel bezuinigingen op de gemeenten afkomen, is het van essentieel belang dat gemeenten hun taak voor de burger kunnen blijven doen. De grote opgave voor de komende jaren is te zorgen dat onze wijken, buurten en gemeenten goed leefbaar blijven en niet achteruitgaan. Grote dossiers zijn daarin: de woningcorporaties, betaalbaar wonen, herstructurering in de breedte (stedenbeleid, krimp, transformatie, voorzieningenniveau), huisvesting voor ouderen (WMO) en starters op de woningmarkt.” Beleid herijken Gevraagd naar de mogelijke consequenties voor de woningmarkt van de aankomende bezuinigingen bij de gemeenten, antwoordt De Vet: ”De woningmarkt staat onder druk. De kredietcrisis zorgt voor stagnatie van 04 - d e c e m b e r 2 0 1 0
Kees Jan de Vet, directieraadslid VNG: “Op de woningmarkt staan we voor het oplossen van een moeilijke puzzel.”
nieuwbouw en voorzichtigheid onder burgers om een woning te kopen. De doorstroming in de huursector was in gewilde gebieden al dramatisch en is daardoor nog verder afgenomen. Gemeenten zijn vanwege het schaalniveau van de woningmarkten van elkaar afhankelijk. Het lijkt er op dat diverse maatregelen niet helpen om de woningmarkt weer vlot te trekken. De combinatie van de heffing op woningcorporaties, de teruggang in bouwproductie, het gat tussen huur en koop en de Europadeal voor de sociale huisvesting maakt het noodzakelijk het beleid te herijken. Gemeenten blijven verantwoordelijk voor de huisvesting van de inwoners, maar hebben de afgelopen decennia minder mogelijkheden om hierin te sturen. Overigens blijft extra inzet voor herstructurering in zowel ontspannen als gespannen woningmarkten noodzakelijk.” Moeilijke puzzel Welke oplossingen ziet De Vet om deze ‘versobering’ van de financiering van de woningmarkt het hoofd te bieden? Hij zegt daar helaas geen pasklaar antwoord op te hebben. “Gemeenten kijken naar efficiency en prioritering. Er moeten keuzes gemaakt worden en die keuzes zullen per gemeente verschillen. We verwachten dat woningcorporaties ernstig beperkt zullen worden in hun financiële bijdrage aan de volkshuisvestelijke plannen van gemeenten. De eerste 600 tot 650 miljoen per jaar gaat naar het rijk. De VNG is in gesprek met het ministerie over hoe corporaties dat geld kunnen terugverdienen, vanuit het uitgangspunt dat corporaties hun BBSH taken moeten kunnen blijven vervullen. Daarbovenop hebben gemeenten te maken met de afname in mogelijkheden van het grondbedrijf en de bouwmarkt die, net als de woningmarkt, vastloopt. Al met al een moeilijke puzzel. Minder geld wil zeggen dat er minder kan, tenzij andere partijen bereid zijn mee te betalen. Ondanks dat zie je particulier opdrachtgever04 - d e c e m b e r 2 0 1 0
schap opbloeien. Wij zijn met Aedes in gesprek over hoe woningcorporaties zonder borging van het waarborgfonds sociale woningbouw toch kunnen investeren in de bouw van middeldure huur en goedkope koop.” Landelijk knelpuntenfonds Volgens De Vet kan een bundeling van krachten van verschillende partijen een oplossing bieden voor de financiering van de woningmarkt: “Daarbij kun je denken aan pensioenfondsen, banken, bedrijfsleven, investeerders etcetera. Dat kan vrijwillig, omdat investeren in vastgoed vrij waardevast is. Of - dat zou ook mogelijk zijn - door op een andere wijze naar de opbrengst van de investering te kijken. Zo’n methode zou onderbouwd kunnen worden door te kijken naar wie er voordeel heeft aan de noodzakelijke ingrepen/bouw/aanpak en de rekening daarvoor beter te verdelen. Een landelijk fonds, toe te kennen bijvoorbeeld via de R in het MIRT (Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport), zou een oplossing kunnen bieden voor knelpunten.” “Het zou daarbij ook de moeite waard kunnen zijn om ook nog eens te kijken naar de regelgeving en naar de opbouw van de kosten en opbrengsten van het bouwen,” vervolgt De Vet. “Ook meer eigenbouw kan een oplossing zijn. Hierdoor investeert de eigenaar zelf direct in de bouwsector. In vergelijking met andere Europese landen wordt in Nederland slechts beperkt zelf gebouwd. Particulier opdrachtgeverschap, eventueel collectief particulier opdrachtgeverschap, kan nieuwe mogelijkheden geven. Er zijn al her en der in het land initiatieven om dat meer vorm te geven, met Almere voorop. Dit vraagt wel een andere werkwijze van bouwers en gemeenten.” Niet zonder elkaar Of er in dit kader bij de woningcorporaties nog extra investeringskracht op te roepen valt, overweegt De Vet met
de nodige twijfel: “Natuurlijk hoop ik dat de woningcorporaties nog ergens mogelijkheden kunnen vinden om bij te dragen. Gemeenten en corporaties zijn elkaars natuurlijke partner. Ze kunnen hun volkshuisvestelijke taken niet zonder elkaar vervullen. Veel zal ook afhangen van hoe de wetgeving rond woningcorporaties gaat uitpakken. Mogelijk kan de meer commerciële dochteronderneming van corporaties helpen het gat in de woningmarkt te dichten. De lokale woonvisie geeft vorm aan de rol van gemeenten; daarin staat wat B&W willen voor de gemeente. In prestatieafspraken wordt vastgelegd met wie en hoe deze visie gerealiseerd wordt. Deze afspraken kunnen met diverse partijen gemaakt worden.” Onvermoede mogelijkheden? Welke rol kan SVn in haar kwaliteit als financier voor mensen, wonen en wijken volgens de VNG vervullen om de financieringsnood op de woningmarkt te helpen lenigen? Volgens De Vet lijkt deze vraag in eerste instantie door SVn zelf te worden beantwoord, er is een diversiteit aan vragen bij gemeenten. “De VNG is wellicht niet helemaal op de hoogte van alle actuele mogelijkheden die SVn te bieden heeft.
“Ik ben ervan overtuigd dat het financieringsinstrumentarium van SVn een nog grotere vlucht gaat nemen” Haar inzet in revolverende fondsen, constructies voor Startersleningen en dergelijke voegen zeker iets toe. Maar ik ben wel benieuwd hoe SVn in deze materie kan opereren en of zij zelf nog onvermoede mogelijkheden ziet voor de financiering van de woningmarkt. Het lijkt mij de moeite waard om in de komende periode eens te kijken wat de VNG en SVn voor elkaar kunnen betekenen.”
9
Gronings gedeputeerde en IPO-bestuurder William Moorlag: “De groeifactoren van weleer zijn voor een belangrijk deel uitgewerkt.”
William Moorlag, IPO-adviescommissie Ruimtelijke Ordening & Wonen
“Samenwerken aan oplossingen met realistische arrangementen” “Nog te veel overheden treden maar niet uit het spoor van het oneindige groeidenken. De bomen groeien intussen overduidelijk niet meer tot in de hemel. Veronderstellen dat ze dat over enige tijd wel weer zullen doen, is een illusie. Overheden moeten dus op tijd het been bijsluiten en intensief samenwerken aan oplossingen voor de woningmarkt met realistische arrangementen. Bij bundeling van inspanningen is SVn een natuurlijke samenwerkingspartner voor alle overheden.”
W
illiam Moorlag is sinds medio 2009 PvdA-gedeputeerde Ruimtelijke Ordening en Financiën van de provincie Groningen en vicevoorzitter van de adviescommissie Ruimtelijke Ordening & Wonen bij het Interprovinciaal Overleg (IPO). Op het terrein van bouwen en wonen vervullen de provincies een drieledige taak: regie, coördinatie en sturing van de woningbouwprogrammering voor alle
10
gemeenten. Anders dan de gemeenten hebben de provincies geen uitvoerende woningbouwtaken: ze bouwen zelf geen woningen en hebben vaak ook geen grondbedrijf voor woningbouw. Wat kan het middenbestuur doen om de impasse op de woningmarkt te doorbreken? Groei versus krimp Volgens Moorlag wint onder de huidige
woningmarktomstandigheden de rol van de provincie aan betekenis. “Wat mij betreft mogen de provincies rondom bouwen en wonen wel een wat nauwere betrokkenheid tonen,” meent hij. “Woningbouw laat zich vergelijken met bedrijventerreinen. Daar bestaat momenteel een fors planoverschot. De provincie handelt volgens de SERladdersystematiek: er komen alleen nieuwe bedrijventerreinen als de behoefte op regionale schaal is aangetoond. Ook op de woningmarkt hebben gemeenten vaak groeiambities, zeker niet altijd ten onrechte. Wel dreigt nu een fors overschot aan plancapaciteit. In de provincie Groningen kennen we bevolkingskrimp. In het spanningsveld tussen groei en krimp proberen wij lief en leed zo goed mogelijk te verdelen. Deze provincie heeft qua demografie een bijzondere structuur. De regio Groningen-Assen groeit; de stad Groningen telt nu ruim 190.000 inwoners. Het contrast met de Ommelanden is groot, soms bijna spiegelbeeldig. Moet je in de stad Groningen al gauw zeven jaar op een sociale huurwoning wachten, zo’n 20 kilometer verderop wachten leegstaande sociale huurwoningen op sloop, vrijstaande huizen nota bene.” Organisch versus schoksgewijs Regio Groningen-Assen is een samenwerkingsverband van twaalf gemeenten en twee provincies. Daar is men nu bezig met herprogrammering van de woningbouw om de regionale plancapaciteit te laten sporen met de afnemende woningbehoefte. In de krimpgebieden ontwikkelt men woon- en leefbaarheidsplannen. Daarbij wordt ook gekeken naar een herverdeling van voorzieningen. “Je kunt niet elke school of elk zwembad open houden. Dat moet je op een bovenlokale schaal bezien. Krimp is een autonoom gegeven. Je moet het niet ontkennen, niet te veel dramatiseren en ook niet proberen te stoppen, als het zich aandient als een organisch, geleidelijk proces. Gemeenschappen en overheden kunnen dan best de gevolgen opvangen,” weet Moorlag. “Maar gaat krimp schoksgewijs en snel, dan heb je een urgent probleem. Zie 04 - d e c e m b e r 2 0 1 0
Zeeuws-Vlaanderen, Zuid-Limburg en in de provincie Groningen de Eemsdelta en Oost-Groningen. Als 10 tot 15 procent van je bevolking verdwijnt, verpaupert en verschraalt de boel gauw, omdat het economisch draagvlak afkalft. Bijna elke denkbare voorziening komt daardoor onder grote druk; ook het winkelbestand dat zijn klantenkring fors ziet krimpen.” Kleine lettertjes Het IPO heeft nog niet formeel gereageerd op de woonparagraaf van het regeerakkoord. Moorlag: “Dat zijn we nog aan het doorvlooien, waarbij we nadrukkelijk ook letten op de kleine lettertjes. Belangrijk in dit verband is wat het rijk voorstaat met de overheveling van taken bij de ruimtelijke ordening, want dat is voor de provincies het belangrijkste instrument als het gaat om wonen. Wij zien graag een ordelijke decentralisatie; op probleemexport zitten we niet te wachten. Met de overdracht van taken moeten ook bevoegdheden en middelen overgaan. Bij het uitbreken van de crisis overheerste het beeld van: heel scherp het dal in en er ook weer heel scherp uit. Inmiddels heerst algemeen het besef dat als die vlieger al opgaat, dat heel langzaam zal zijn. Kijk je naar wat in de afgelopen twintig jaar de drijvers waren van de grote groei op de woningmarkt (de woningprijzen en het bouwvolume), dan moet je constateren dat de meeste van die factoren nu uitgewerkt zijn. Financieel-economisch en demografisch zijn we in een heel ander perspectief beland. Er is maar weinig op de woningmarkt dat niet onder enige vorm van druk staat. Kijk los van alle aangekondigde bezuinigingen ook even naar de afwaardering van de gemeentelijke grondbedrijven. Dat gaat in de miljarden lopen. De gevolgen laten zich raden.” Verdienmodel ingezakt “Veel provincies zijn bezig met gebiedsontwikkeling, waarbij je probeert woningbouw te mengen met bijvoorbeeld opgaven zoals natuurontwikkeling en recreatie. In allerhande variaties is de bouw en verkoop van woningen de kurk waarop dit verdienmodel drijft,” vervolgt Moorlag. “Intussen heerst in versterkte mate de opinie dat dit verdienmodel is ingezakt of snel dreigt in te zakken. In diverse landsde04 - d e c e m b e r 2 0 1 0
len worden al gebiedstrajecten afgeblazen, getemporiseerd of heroverwogen. Dit zet de provincies aan tot heroriëntatie. Hoe kunnen we gebiedsontwikkeling de komende jaren in de benen houden en moeten we het wel overal in de benen houden? Het wordt steeds lastiger, ook door het opdrogen van de middelen voor natuur en landschap. Betekent dat er voor functiestapeling nieuwe verdienmodellen moeten komen. Ik moet nog zien of dat gaat lukken. Een moratorium op gebiedsontwikkeling helpt ook niet. De renteteller loop gewoon door. Partijen hebben immers als flink voorgeïnvesteerd. De overheden hebben de verantwoordelijkheid daar op te gaan sturen.” Niet kansloos Onder financieel ongunstig gesternte de vastgelopen woningmarkt in beweging krijgen is volgens Moorlag allesbehalve eenvoudig maar ook weer niet geheel kansloos. Uit de eigen provincie kent hij een concreet arrangement dat daar aardig in slaagt. “In enkele gemeenten kennen wij een bovenplans vereveningssysteem. Voor elke nieuwbouwwoning wordt een aantal duizend euro afgedragen aan het vereveningsfonds, waaruit we de kostbare herstructurering en sloop betalen. Dit type arrangementen is een voorbeeld van hoe je bij een stagnerende woningmarkt – dat was in de krimpgebieden al gaande vóór de crisis toesloeg – als provincie je rol kunt oppakken. Delfzijl kent bovendien een arrangement waarin een garantstelling wordt verleend bij dubbele woonlasten.” Verpaupering = waardevernietiging De stap van kostenverevening naar kostendeling tussen overheidslagen lijkt niet overdreven groot. Kostendeling is de afgelopen jaren succesvol toegepast bij de Starterslening (VROM Startersfonds, vijf provincies, een paar honderd gemeenten) en op bescheiden schaal bij de Duurzaamheidslening. Ook nu een zinvolle insteek, waarbij IPO en/of de provincies het voortouw nemen? Moorlag kan er zich, naar eigen zeggen, iets bij voorstellen. Maar wel met de kanttekening dat het IPO wat betreft de financiële polsstok van zijn leden een divers gezelschap is. “De ene provincie heeft ruimere financiële mogelijkheden om aan de vraag naar kostendeling met
gemeenten tegemoet te komen dan de andere. Een generieke regeling Duurzaamheidsleningen voor het gehele land wordt lastig, vrees ik. Bij dat type arrangementen is van belang dat je schaal en massa weet te organiseren. Elke provincie heeft de opgave tot verduurzaming van de woningvoorraad en neemt die serieus. Stimuleren van woningverduurzaming verbindt zaken als energiebesparing, CO2-reductie en terugdringen van woonlasten. De opgave is bovendien heel groot. In de goedkope koopsector zien wij een groeiend aantal eigenaren dat nog slechts heel moeizaam hun woonlasten kan voldoen. Energiekosten eisen een steeds groter deel van de totale woonlasten op. Die woningen verouderen en zijn vervolgens slecht verkoopbaar. Daar heeft niet alleen de overheid een taak in, ook financiële instellingen moeten ermee aan de slag. Ik ben fel tegenstander van over creditering, maar onder creditering schiet ook niet op. De banken moeten
“Woningverbetering koppelen aan verduurzaming zet zoden aan de dijk” niet pas hun schaatsen uit het vet halen als de eerste, met zes paarden bespannen arreslee over het ijs glijdt. Banken kunnen bij een hypotheekaanvraag meewegen of het huis een gunstig energielabel heeft. Hoe gunstiger het energielabel des te ruimer de kredietverlening. Collectieve woningverbeteringsen verduurzamingsprojecten dragen onmiskenbaar bij aan de leefbaarheid en het waardebehoud van het vastgoed. Het verpauperen van wijken is in feite waardevernietiging. Woningverbetering koppelen aan verduurzaming zet zoden aan de dijk.” Elkaar opzoeken “Veel vraagstukken op de woningmarkt hebben een bovengemeentelijk karakter. Veel woningcorporaties hebben een schaal die boven die van individuele gemeenten uitstijgt. Gemeenten zijn en blijven het eerste aanspreekpunt voor woningcorporaties, en omgekeerd. Maar ik denk dat je daar ook als middenbestuur een rol van betekenis in kan spelen. Partijen moeten elkaar sowieso meer en intensiever opzoeken. De situatie op de woningmarkt is er meer dan rijp voor,” aldus William Moorlag.
11
Klimaatcongres 2010 Locatie ‘De Fabrique’ in Utrecht was medio november het decor van het Klimaatcongres 2010. Dit jaarlijkse ontmoetingsplatform trok ruim 600 specialisten op milieu- en aanverwant gebied uit de wereld van gemeenten, provincies, waterschappen, energie- en milieubedrijfsleven. SVn nam deze grote expertmeeting te baat door vanuit een informatiestand haar product Duurzaamheidslening onder de aandacht te brengen. Vooral vertegenwoordigers van gemeenten en provincies lieten zich uitgebreid informeren, wat de belofte inhoudt van een meer energiezuinige toekomst voor de particuliere woningvoorraad.
Duurzaamheidslening In de afgelopen periode hebben 2 gemeenten de Duurzaamheidslening ingevoerd: Beek en Hoorn. In totaal voeren nu 31 gemeenten en één provincie de Duurzaamheidslening.
Starterslening Eind mei 2010 was het VROM Startersfonds uit geput. Inmiddels hebben 184 gemeenten besloten de Starterslening op eigen kracht voort te zetten; 46 gemeenten hebben de regeling (tijdelijk) gestaakt; 18 gemeenten beraden zich nog of ze doorgaan of stoppen.
Nieuwe deelnemers SVn verwelkomde in de afgelopen periode één nieuwe deelnemer: de gemeente Loon op Zand. SVn telt nu 314 deelnemers: 307 gemeenten, 6 provincies en 1 ministerie.
Kerntakendiscussie Apeldoorn Bij de gemeente Apeldoorn woedde begin november de zogeheten kerntakendiscussie. Samen met belanghebbenden en experts zijn in een week tijd de uiteenlopende gemeentelijke beleidsterreinen en taken uitvoerig tegen het licht gehouden. Zo ook Bouwen & Wonen. Op 4 november was SVn een van de deelnemende partijen aan de beraadslagingen. Die stonden onvermijdelijk in het teken van de actuele verwikke-
Eerste Duurzaamheids lening Helmond Op donderdag 25 november jl. heeft wethouder Tielemans de eerste gemeentelijke Duurzaamheidslening uitgereikt. Tegelijkertijd werd de tweehonderdste Starterslening uitgereikt door wethouder Stienen in de wijk Suytkade.
lingen op de Apeldoornse woningmarkt. Unanieme conclusie was dat de gemeente een vooraanstaande en betekenisvolle rol op het terrein van bouwen en wonen moet blijven vervullen. In deze financieel-economisch ongemakkelijke tijd kan de lokale woningmarkt een stimulerende, materiële inbreng vanuit de eigen overheid – bijvoorbeeld via Startersleningen en Duurzaamheidsleningen – feitelijk niet missen.
Personalia
Per 26 oktober is Pieter van der Berg in dienst getreden bij SVn als medewerker beheer. Via een detacheringsbureau werkte hij al een jaar bij SVn. Daarvoor was Pieter werkzaam bij lokale Rabo banken. Hij studeert HEAO Financial Services Management, is 26 jaar, getrouwd en woont in Schoonhoven.
Haarlem prolongeert Starterslening De gemeente Haarlem hecht sterk aan behoud van voldoende betaalbare woningen voor haar inwoners. In dat kader wil de Bloemenstad ook in 2011 bijdragen aan de betaalbaarheid van koopwoningen. Zij maakt dit concreet met een budget voor 145 Startersleningen. Daarnaast werken Haarlem en SVn naarstig aan een financieringsregeling voor woonhuismonumenten. De wens tot behoud van het sterk monumentale karakter van de stad is daar niet vreemd aan.
SVn Postbus 15, 3870 DA Hoevelaken t
(033) 253 94 01
e
[email protected]
i
www.svn.nl
Colofon Uitgave Tekst
SVn december 2010
Peter Roosekrans Amersfoort
Fotografie Marsel Loermans Vormgeving Druk
Volta_ontwerpers, Utrecht
Pronk Promotions, Amersfoort
Alle rechten voorbehouden.
Wij wensen u fijne feestdagen
U mag citeren uit SVn Nieuws, mits u de bron vermeldt.
12
04 - d e c e m b e r 2 0 1 0
