Surya Semesta Internusa (SSIA) BUY (Initial Coverage) Pacing growth in all segments. Friday, 7 December

Friday, 7 December 2012 www.samuel.co.id

Surya Semesta Internusa (SSIA) Price: Rp1,150

BUY

(Initial Coverage)

Target Price: Rp1,740

Pacing growth in all segments

INITIAL COVERAGE

Surya Semesta Internusa (SSIA), melalui bisnis industrial estate, konstruksi, dan perhotelan, memiliki eksposur langsung pada tingginya direct investment ke Indonesia dan booming di sektor infrastruktur. Dengan rencana akuisisi 1,000 ha landbank di Karawang tahun depan, segmen industrial estate akan terus mejadi katalis pertumbuhan SSIA dalam jangka panjang. Kami memulai coverage untuk SSIA dengan rekomendasi BUY dan target harga Rp1,740/saham (51% upside), mentranslasikan ‘13F PE 9x/PBV 3.2x dan 40% discount to NAV. Initiate with BUY. Industrial estate booming to continue. Segmen industrial estate akan terus menjadi pendorong pertumbuhan perseroan memanfaatkan besarnya permintaan lahan industri kedepannya. Dengan mulai beralihnya investasi asing dari China dan didukung membaiknya iklim investasi di Indonesia, kami melihat visi MP3EI untuk menjadikan daerah Bekasi, Karawang dan sekitarnya sebagai salah satu industrial cluster terbesar dapat teralisasi. Keeping an eye on 1,000 ha deal. Pada akhir 2012, perseroan hanya akan menyisakan 230ha sellable landbank yang diperkirakan akan habis dalam 2 tahun, mengasumsikan penjualan 100ha per tahun hingga 2014. Realisasi rencana perseroan untuk mengakuisisi 1,000 lahan di Karawang melalui land swap tahun depan menjadi sangat krusial untuk menjamin pertumbuhan kedepannya. Construction business, another growth engine. Unit usaha konstruksi perseroan merupakan kontraktor swasta kedua terbesar berdasarkan pendapatan di tahun 2011 . Segmen konstruksi tersebut diprediksikan akan terus tumbuh, memanfaatkan besarnya perhatian pemerintah pada investasi infrastruktur kedepannya dan tambahan kontrak dari proyek tol Cikampek-Palimanan sebesar Rp1.1 triliun. Leveraging for value accretive investment. Perseroan akan berada dalam posisi net debt pada tahun 2012 dan 2013, memfaktorkan penerbitan obligasi senilai Rp700 miliar dan beberapa realisasi investasi seperti akuisisi proyek tol, dan rencana akuisisi lahan di 2013. Namun demikian, pembiayaan bunga untuk obligasi tersebut sepenuhnya tertutupi oleh bunga pinjaman mezzanine yang diberikan pada Bhaskara Utama Sedaya, sehingga tetap menjaga rasio EBITDA coverage diatas 12x. Initiate with BUY, TP Rp1,740/share. Kami memulai coverage untuk SSIA dengan rekomendasi BUY dan target price Rp1,740/saham (51% upside) yang mentranslasikan 40% discount dari NAV yang mencapai Rp13.64 triliun. Downside risks : 1) Tertundanya proses land swap 1,000 ha lahan di Karawang, 2) semakin tingginya militansi buruh yang menigkatkan ketidakpastian pada pasar tenaga kerja, dan 3) penundaan pembangunan tol JORR 2. Initiate with BUY.

Forecast and Valuation (at closing price Rp1,150 per share) Y/E Dec (Rp Bn) 11A 12F 13F Sales 2,879 3,561 4,419 EBITDA 531 1,053 1,340 Net Profit 257 708 906 EPS (Rp/shr) 55 150 193 DPS (Rp) 5 12 16 Dividend Yield 0.4% 1.1% 1.4% BV per share (Rp/shr) 234 372 549 EV/EBITDA (x) 6.4 5.2 4.2 P/E Ratio (x) 21.0 7.6 6.0 P/BV Ratio (x) 4.9 3.1 2.1

JCI Index :

4,292 Share issued (mn)

4,705 Market Cap. (Rp bn)

5,411 12 Mth High/Low

Rp1,320/495 Avg Daily Vol (mn)

36.91 Free Float (%)

82.6% Nominal Value

Rp125 Book value/share‘13

Rp549

Analyst: Benedictus Agung Swandono (021) 2854-8376 [email protected]

14F 4,631 1,638 1,139 242 20 1.7% 771 3.0 4.8 1.5

This document is for information only and for the use of the recipient. It is not to be reproduced or copied or made available to others. Under no circumstances is it to be considered as an offer to sell or solicitation to buy any security. Any recommendation contained in this report may not be suitable for all investors. Moreover, although the information contained herein has been obtained from sources believed to be reliable, its accuracy, completeness and reliability cannot be guaranteed. All rights reserved by PT Samuel Sekuritas Indonesia.

Friday, 7 December 2012 Benedictus Agung Swandono (021)2854-8376 [email protected]

Company Profile PT Surya Semesta Internusa telah memulai usahanya pada tahun 1971 sebagai pengembang properti di kawasan Kuningan, kemudian mengawali bisnis perhotelan dengan membangun hotel Melia Bali dan hotel bintang 5 di Nusa Dua pada tahun 1983, dan pada 1991 mulai mengembangkan daerah industri di Karawang. Pada 1994, Benjamin Arman Soeriadjaya, yang menjadi pemilik mayoritas setelah mengambil alih perseroan dari Astra Internasional, kemudian mengonsolidasikan perusahaan konstruksinya, PT Nusa Raya Cipta, sebagai salah satu anak usaha perseroan. Perseroan membangun Gran Melia Hotel pada 1996 dan kemudian mengonsolidasikan bisnis hotel tersebut dengan menambah kepemilikan pada PT Suryalaya Anindita International pada tahun 2008. Figure 1: SSIA’s shareholder structure Holders

PT Union Sampoerna PT Arman Investments Utama PT Persada Capital Investama HSBC Private Bank (Suisse) SA Singapore Others

Stake

10.2% 8.2% 7.7% 5.8% 68.1%

Source: Company Setelah melakukan penawaran saham perdana pada 1997, dan melakukan rights issue pada tahun 2008, mayoritas saham perseroan (sekitar 55%) dimiliki Benjamin Arman Suriadjaya bersama dengan keluarga Suriadjaya lainnya, yang juga dikenal sebagai pendiri Astra International. Figure 2: Subsidiaries

Source: Company This document is for information only and for the use of the recipient. It is not to be reproduced or copied or made available to others. Under no circumstances is it to be considered as an offer to sell or solicitation to buy any security. Any recommendation contained in this report may not be suitable for all investors. Moreover, although the information contained herein has been obtained from sources believed to be reliable, its accuracy, completeness and reliability cannot be guaranteed. All rights reserved by PT Samuel Sekuritas Indonesia.

2

Friday, 7 December 2012 Benedictus Agung Swandono (021)2854-8376 [email protected] Di 2011, segmen bisnis konstruksi perseroan memberikan kontribusi pendapatan terbesar mencapai 53% atau Rp1.5 triliun meski secara laba bersih hanya mengkontribusi sektiar 14% seiring profil bisnis konstruksi yang memiliki net margin relatif rendah hanya sekitar 2-3%. Sedangkan dari sisi laba bersih, bisnis properti menjadi kontributor yang terbesar, mencapai 80% dari total laba bersih perseroan atau sekitar Rp235 miliar di 2011. Hal ini lebih disebabkan kenaikan net margin seiring kenaikan harga jual tanah di kawasan industri. Sementara itu bisnis perhotelan, meski hanya berkontribusi 16% dari total pendapatan dan 6% dari total laba bersih pada tahun 2011, merupakan sumber recurring revenue utama perseroan, yang diharapkan dapat meredam fluktuasi di bisnis konstruksi dan properti. Figure 3: Subsidiaries revenue contribution

Source: Company, SSI


3


Review of Business Segments Construction Perseroan menjalankan bisnis konstruksi melalui anak usaha PT Nusa Raya Cipta (NRC), yang merupakan perusahaan konstruksi swasta terbesar kedua di Indonesia berdasarkan pendapatan tahun 2011. NRC memiliki reputasi baik dalam pembangunan gedung bertingkat (high rise), komplek komersial, dan fasilitas pabrik, yang umumnya dimiliki pihak swasta. Figure 4: Second largest private construction based on revenue

New Contract Target 2012 (LHS) 2,500

Revenue 2011 (LHS) 16%

Gross Margin 2011 (RHS) 16% 14%

2,000

Rp Bn

2,000 1,500

1,800 9% 1,520

11% 1,569

1,500

12% 10%

1,099 1,000

8% 6% 4%

500

2% -

0% NRC

TOTL

DGIK

Source: Company, Bloomberg Dalam beberapa tahun terakhir, NRC telah mendiversifikasi usaha ke proyek-proyek infrastruktur (jembatan, jalan tol, dan dermaga), diantaranya proyek pelebaran jalan tol Tangerang-Merak pada tahun 2010, pembangunan Jetty di Sekayan (Kalimantan Timur) pada tahun 2011, jasa pertambangan (pemuatan, pengangkutan batubara, hauling

road dan jembatan), dan juga proyek-proyek pengembangan lahan industri (Cut & Fill) di daerah industri Suryacipta di Karawang. Diversifikasi tersebut berkontribusi signifikan pada pendapatan NRC, namun menurunakan

gross margin perseroan, mengingat margin proyek konstruksi infrastuktur relatif lebih rendah dibandingkan dengan proyek konstruksi high rise building.


4

Friday, 7 December 2012 Benedictus Agung Swandono (021)2854-8376 [email protected] Figure 5: High rise building projects

Source: Company's presentation Figure 6: Infrastructrue projects

Source: Company's presentation


5

Friday, 7 December 2012 Benedictus Agung Swandono (021)2854-8376 [email protected] Property Bisnis properti perseroan dijalankan oleh 3 anak usaha, yaitu PT Suryacipta Swadaya (SCS) yang bergerak di bidang pengembangan kawasan industri, PT TCP Internusa yang bergerak di bidang rental property dan pengembangan perumahan, dan PT Sitiagung Makmur (SAM), yang memiliki Banyan Tree Resort Ungasan. Besarnya kontribusi laba perseroan dari bisnis industrial estate tak lepas dari keberhasilan SCS mengembangkan Suryacipta City of Industry, sebuah lahan industri seluas 1,400ha yang terletak di Karawang, Jawa Barat. Kawasan tersebut diuntungkan dengan adanya akses langsung tol Jakarta Cikampek dan sumber air dari saluran irigasi Tarum Barat, yang tidak dimiliki oleh semua kawasan industri. Meski demikian, harga tanah di kawasan Suryacipta masih discount dibandingkan kawasan lainnya, dikarenakan lokasi yang lebih jauh dari pelabuhan, airport, dan kota Jakarta. Figure 7: Location of Suryacipta compared to peers

Source: Google Map, SSI Figure 8: Distance comparisons with peers

A B C D E F G H

Industrial Estate Suryacipta KIIC Bukit Indah (Indotaeisei) Delta Silicon Jababeka EJIP MM2100 Greenland (Kota Delta Mas)

Approximate Distance to (km) (I) CBD (J) Sea-Port 66 75 64 73 81 90 46 55 46 55 46 55 36 45 49 58

(K) Airport 92 90 107 72 72 72 62 75

Source: Google Map, SSI This document is for information only and for the use of the recipient. It is not to be reproduced or copied or made available to others. Under no circumstances is it to be considered as an offer to sell or solicitation to buy any security. Any recommendation contained in this report may not be suitable for all investors. Moreover, although the information contained herein has been obtained from sources believed to be reliable, its accuracy, completeness and reliability cannot be guaranteed. All rights reserved by PT Samuel Sekuritas Indonesia.

6

Friday, 7 December 2012 Benedictus Agung Swandono (021)2854-8376 [email protected] Figure 9: Complete infrastructure to support tenant's productivity

Direct toll access

Suryacipta gate

Source: Company's presentation Kawasan industri Suryacipta dilengkapi berbagai fasilitas, diantaranya akses langsung tol Jakarta-Cikampek dari kedua arah, sumber listrik dengan tarif premium dari PLN, industrial water treatment plant serta pipa distribusinya ke semua tenant, dan wastewater treatment plant. Kawasan Suryacipta juga dilewati pipa gas PGN, yang memungkinkan tenant untuk mengakses sumber energi gas yang relatif lebih murah dibandingkan dengan minyak ataupun listrik. Lengkapnya fasilitas, infrastruktur, dan aksesablitas kawasan industri Suryacipta berhasil menarik tenant besar seperti Astra Daihatsu, Bridgestone, Nestle, KIA, dan TVS Motor. Figure 10: Location of major tenants

Source: Google Map, SSI This document is for information only and for the use of the recipient. It is not to be reproduced or copied or made available to others. Under no circumstances is it to be considered as an offer to sell or solicitation to buy any security. Any recommendation contained in this report may not be suitable for all investors. Moreover, although the information contained herein has been obtained from sources believed to be reliable, its accuracy, completeness and reliability cannot be guaranteed. All rights reserved by PT Samuel Sekuritas Indonesia.

7

Friday, 7 December 2012 Benedictus Agung Swandono (021)2854-8376 [email protected] Pembangunan kawasan industri Suryacipta seluas 1,400 ha dibagi menjadi 3 fase, dengan porsi untuk lahan industri berkisar 70% dan sisanya untuk pembangunan infrastruktur, lahan hijau terbuka, fasilitas pendukung, serta commercial area. Setelah membukukan peningkatan penjualan yang signifikan pada tahun 2011 dan 2012, pada 9M12 perseroan masih memiliki landbank 362ha yang tercatat secara accounting, dan 243ha yang tercatat secara marketing. Bisnis pengembangan lahan industri Suryacipta sebelum tahun 2011 bergerak lambat, dimana penjualan lahan rata-rata per tahun hanya 17ha. Namun penjualan melonjak menjadi 208ha pada tahun 2011 akibat tingginya penanaman modal dan terbatasnya suplai lahan industri siap bangun di daerah industri lain. Figure 11: Historical land sales

1200

94.9

1000 335

Ha

800

347

80.0

353

389

598

600 400

713 32.0

701

39.6

34.1

100.0

695

42.7

39.5 659

200

686

60.0 40.0

451

362

2011

9M12

0

20.0 0.0

2007

2008

2009

Land Remaining

2010 Land Sold

ASP (US$/m2)

Source: Company, SSI Perseroan juga memiliki bisnis rental properties yang dijalankan oleh PT TCP Internusa, yang mengelola gedung perkantoran Graha Surya Internusa di Kuningan dan pusat perbelanjaan Glodok Plaza. Meski hanya berkontribusi masing-masing Rp30 miliar pada tahun lalu, kedua investment properties tersebut terus menghasilkan pendapatan yang stabil bagi perseroan. Figure 12: Assets of PT TCP Internusa

Asset

Graha Surya Internusa Glodok Plaza Tanjung Mas Raya Cibarusah Graha Surya Internusa II

Type

Office Building Retail Center Residential landbank Undeveloped Landbank Landbank

Location

Jakarta Jakarta Jakarta West Java Jakarta

Size

21,035 sqm rentable area 36,780 sqm rentable area (undeveloped landbank) 17,100 sqm 110,000 sqm 4,195 sqm

Source: Company


8

Friday, 7 December 2012 Benedictus Agung Swandono (021)2854-8376 [email protected] Hospitality Bisnis perhotelan perseroan dijalankan melalui dua anak usaha, yaitu PT Suryalaya Anindita International (SAI), yang mengelola hotel Gran Melia Jakarta (GJM) serta Melia Bali Villas & Spa Resort (MBH), dan PT Ungasan Semesta Resort (USR), yang mengelola Banyan Tree Ungasan Resort (BTUR) melalui kerjasama dengan Banyan Tree Hotels and Resorts Ltd. Figure 13: Hotels Revenue and occupancy rate

250

90%

82%

80% 200

61%

Revenue (Bn)

59%

70% 60%

150

50% 40%

100

50

2007 2008 2009 2010

30%

2011

20%

Avg Occupancy Rate-RHS

10% 0

0% GMJ

MBH

BTUR

Source: Company MBH merupakan kontributor utama pendapatan di bisnis hotel, ditopang tingginya occupancy rate dan peningkatan harga rata-rata kamar, menjadikan pendapatan perseroan tumbuh 8% CAGR sejak tahun 2007. Sementara itu GMJ mengalami penurunan pendapatan pada 2011, diakibatkan penurunan occupancy rate dari 60% pada 9M11 menjadi 32% pada 9M12 terkait renovasi yang diharapkan dapat selesai pada tahun 2012. BTUR, yang baru dibuka secara resmi pada Januari 2011, telah membukukan pendapatan Rp80 miliar pada 9M2012, atau tumbuh 16%YoY, didukung peningkatan harga rata-rata kamar hingga 8%YoY dan peningkatan occupancy rate menjadi 62% dari sebelumnya 60%.


9


Sector Outlook The push factor from China China telah menjadi tujuan utama foreign direct investment (FDI) sejak tahun 2000, dimana FDI telah tumbuh 15% CAGR sejak 2000-2011, menjadi US$170 miliar di tahun 2011, sekaligus menggeser AS sebagai penerima FDI tertinggi di dunia pada 1H12. Selama periode tersebut, China merupakan pilihan terbaik perusahaan asing, terutama di sektor manufaktur, dikarenakan adanya dukungan pemerintah, pemanfaatan trade agreements, biaya modal yang murah, dan terutama, upah rendah. Figure 14: Average houly wage (US$/hour)

Source: Accenture Kedepannya kami melihat investor asing akan mulai mengalihkan investasi dari China, akibat upah kerja yang telah meningkat 17%CAGR sejak tahun 2000, hingga mencapai US$2 per jam pada tahun 2010, meninggalkan Indonesia, Vietnam, dan India yang masih beradi dibawah US$0.5 per jam. China juga memiliki masalah terkait

labor market rigidity, dimana peraturan pemerintah mengakibatkan perusahaan sulit menyesuaikan tenaga kerja mereka dengan keadaan perusahaan.


10

Friday, 7 December 2012 Benedictus Agung Swandono (021)2854-8376 [email protected] Kami juga melihat apresiasi mata uang Renmimbi hingga 20% pada 5 tahun terakhir dapat semakin mengikis daya saing produk ekspor China. Dibandingkan negara-negara lainnya, Yen Jepang mengalami apresiasi terparah, dengan menguat 30% sejak 5 tahun yang lalu, dan berakibat pada capital flight. Membandingkan dengan jangka waktu yang sama, Rupiah kini telah terdepresiasi 7%, dengan volatilitas yang terjaga, kecuali pada tahun 2008 dan 2009 akibat krisis global finansial. Figure 15: Currency movement comparisons

130.0 120.0

IDR 106.9

110.0

CNY

100.0

THB

90.0

VND

80.0

79.8

70.0

INR JPY

60.0 12/29/2006

12/29/2007

12/29/2008

12/29/2009

12/29/2010

12/29/2011

Source: Bloomberg Dengan besarnya aliran FDI ke China yang melebihi US$170 bn pada 2011 (vs Indonesia US$10.4 bn), realokasi investasi asing dari China akan berdampak signifikan pada negara lain, termasuk Indonesia. Kami melihat adanya potensi peningkatan FDI kedepannya, meski hingga kini, investasi asing sudah mulai masuk ke Indonesia dan terus membukukan rekor tertinggi. Figure 16: China's FDI growth is slowing

Figure 17: Indonesia direct investment

300

50

250

40

200

(%)

Rp Tr

30 20

150 100

10

50

0

0

-10 -20 1/1/2010

Source: Bloomberg

1/1/2011

1/1/2012

DDI

FDI

FY12 Target

Source: Indonesia Investment Coordinating Board


11

Friday, 7 December 2012 Benedictus Agung Swandono (021)2854-8376 [email protected] The pull factor of appealing domestic economy Ekonomi domestik Indonesia menjadi daya tarik investasi asing tersendiri terutama karena besarnya perkonomian domestik dan struktur demografi penduduk, yang membantu perusahaan mencapai skala ekonomi produksi. Kini struktur demografi Indonesia berada dalam proses transisi, dimana pada tahun 2020-2030 dependecy ratio Indonesia akan berada pada titik terendah dengan sebagian besar penduduk berada di usia produktif. Banyaknya jumlah penduduk di usia produktif tidak hanya memberikan sumber daya manusia yang melimpah, tapi juga menjamin permintaan domestik yang tinggi, sehingga dapat dimanfaatkan sebagai momentum pertumbuhan ekonomi. Figure 18: Benefiting from demographic bonus

Source: Coordinating Ministry for Public Economic Affairs Republic of Indonesia Besarnya jumlah penduduk disertai peningkatan kelas menengah dari 25% di tahun 1999 menjadi 45% di tahun 2009 menjadikan potensi pasar yang sangat potensial. Salah satu industri yang sudah memanfaatkan potensi pasar tersebut adalah industri otomotif, dimana penjualan motor dan mobil terus membukukan level tertinggi. Figure 19: Monthly motor vehicle sales reported by Astra

120,000

800,000

100,000

700,000

80,000

600,000

60,000 500,000

40,000

400,000

20,000 -

4 wheel vehicle sales LHS 2 wheel vehicle sales RHS

300,000 2006

2007

2008

2009

2010

2011

Source: Bloomberg This document is for information only and for the use of the recipient. It is not to be reproduced or copied or made available to others. Under no circumstances is it to be considered as an offer to sell or solicitation to buy any security. Any recommendation contained in this report may not be suitable for all investors. Moreover, although the information contained herein has been obtained from sources believed to be reliable, its accuracy, completeness and reliability cannot be guaranteed. All rights reserved by PT Samuel Sekuritas Indonesia.

12


Push factor dan pull factor tersebut menjadi penyebab meningkatnya direct invesment di Indonesia dalam beberapa tahun terakhir, yang ditranslasikan pada peningkatan penjualan lahan industri di area Jakarta dan sekitarnya. Meski penjualan lahan terus meningkat, pada1H12 penjualan lahan industri hanya mencapai 390ha (30% dari total penjualan 2011). Hal tersebut lebih dikarenakan tidak cukupnya perserdiaan lahan industri siap jual untuk memenuhi permintaan di tahun 2012. Figure 20: Industrial land sales and direct investment

1,240 1,200 800 600 400

251.3

208.6

1,000

164.6 129.4

117.2

550 390

200

170

140

205

205

2006

2007

2008

2009

250 200

150.2

75.5 240

300

150 100 50

-

0 2005

Industrial land sales (ha) - LHS

2010

2011

1H12

Direct Investment (tn)-RHS

Source: Colliers Terbatasnya lahan industri tercermin pada take up rates yang sudah melebihi 90%, jauh lebih tinggi dibandingkan periode tahun 2000 hingga tahun 2009 yang hanya mencapai 50%-60%. Kelangkaan lahan industri tersebut ditranslasikan pada peningkatan harga pada 1H12 yang secara rata-rata mencapai 32.4%YoY. Lahan industri di Bekasi dan Karawang membukukan kenaikan harga sekitar 70%YoY di 1H12, menjadikan kedua lokasi tersebut paling premium dibandingkan lahan industri di lokasi lainnya. Figure 21: Industrial land price

Source: Colliers This document is for information only and for the use of the recipient. It is not to be reproduced or copied or made available to others. Under no circumstances is it to be considered as an offer to sell or solicitation to buy any security. Any recommendation contained in this report may not be suitable for all investors. Moreover, although the information contained herein has been obtained from sources believed to be reliable, its accuracy, completeness and reliability cannot be guaranteed. All rights reserved by PT Samuel Sekuritas Indonesia.

13

Friday, 7 December 2012 Benedictus Agung Swandono (021)2854-8376 [email protected] Expecting more infrastructure project to come Untuk mempercepat pertumbuhan ekonomi Indonesia, pemerintah telah membentuk program Masterplan Percepatan dan Perluasan Pembangunan Ekonomi Indonesia (MP3EI). Program tersebut mengatur perencanaan pembangunan Indonesia, yang dibagi menjadi 6 koridor ekonomi dengan total indikasi investasi 4,012 triliun hingga tahun 2025, dengan Rp1,786tn (44%) diantaranya merupakan investasi di bidang infrastruktur.

58

4

Tourism

ICT

16

108

Food Agriculture

Textiles

32

3

Rubber

9

92

Palm Oil

25

2

150

7

1

32

41

213 463

137 183 197

Bauxite

100

Food Beverages

352

Steel

2,226 4,012

Total…

Investment…

Fishery

Cocoa

Timber

Animal Husbandry

Alutista/Defens…

Sunda Strait…

Jabodetabek Area

Oil and Gas

Coal

Copper

Nickel

Shipping

1,786

Transportation…

4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0

Infrastructure

Rp Tn

Figure 22: Indication of investment in main economic activities

Source: Coordinating Ministry for Public Economic Affairs Republic of Indonesia Dari total rencana investasi tersebut, 10% akan dibiayai oleh pemerintah, dan sisanya oleh swasta, BUMN, serta melalui skema public private partnership. Untuk itu, pemerintah meningkatkan anggaran belanja infrastruktur yang pada tahun 2013 mencapai 194 triliun. Kenaikan tersebut meningkatkan porsi belanja infrastruktur ke 12%, tertinggi dibandingkan periode-periode sebelumnya. Figure 23: Indication of infrastructure investment

250,000

Rp Bn

200,000

10%

10%

11%

10% 9% 7%

150,000

14% 12% 10%

8%

8%

100,000 50,000

11%

12%

140,953

168,671

193,838

6% 4%

85,073 73,382 88,089 54,747 66,724 75,051

2%

-

0% 2005

2006

2007

Capital Expenditures

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Portion of Government Expenditure

Source: Bank Indonesia This document is for information only and for the use of the recipient. It is not to be reproduced or copied or made available to others. Under no circumstances is it to be considered as an offer to sell or solicitation to buy any security. Any recommendation contained in this report may not be suitable for all investors. Moreover, although the information contained herein has been obtained from sources believed to be reliable, its accuracy, completeness and reliability cannot be guaranteed. All rights reserved by PT Samuel Sekuritas Indonesia.

14


Investment Thesis Industrial estate to lead future growth Tingginya investasi asing mapun lokal akan terus menjadi katalis utama bisnis industrial estate SSIA. Melihat besarnya potensi di sektor tersebut, kami memperkirakan perseroan tidak akan menemui kesulitan untuk menjual 230ha landbank yang tersisa hingga 2014 dengan kenaikan ASP sekitar 30-20% per tahunnya. Figure 24: Suryacipta land pre-sales

Figure 25: ASP increase projection

328

350

900% 800% 700% 600% 500% 400% 300% 200% 100% 0% -100% -200%

300 250 200 150 100

100

100

100 36.4

50

5.4

0

180

80% 156

160 130

140 120

40%

80

57

60

40

40

20%

20

10%

-

0% ASP SSIA (US$)

Growth

Source:SSI

Construction

32%

31%

2%

8%

Industrial Estate 19%

16%

Figure 27: Operating profit breakdwon

Hotel & Rent 19%

Construction

19%

61%

2010

Industrial Estate

Hotel & Rent

16%

12%

14%

13%

66%

72%

72%

74%

18%

16%

14%

13%

39% 28%

34%

35%

37%

63% 29%

Source: SSI

30%

40

Growth - RHS

Figure 26: Revenue breakdown

2009

50%

100

2009 2010 2011 2012F 2013F 2014F

Source:SSI

66%

60%

100

2009 2010 2011 2012F 2013F 2014F Pre-Sales (ha)

70%

3% 53%

2011

50%

2012F

47%

2013F

44%

2014F

35% 2009

33% 2010

2011

2012F 2013F 2014F

Source:SSI


15

Friday, 7 December 2012 Benedictus Agung Swandono (021)2854-8376 [email protected] Land swapping, all or nothing SSIA berencana mengakuisisi tanah pemerintah seluas 1,000ha di sebelah timur kawasan industri Suryacipta melalui mekanisme land swap, dimana perseroan akan mengakusisi 2,000 ha tanah yang bersinggungan dengan tanah pemerintah sebagai pengganti tanah di Karawang. Keberhasilan land swap tersebut akan memperpanjang umur landbank perseroan hingga 9 tahun, mengasumsikan penjualan tanah per tahun 100ha dan rasio penggunaan tanah industrial 70%, sekaligus menjadikan Suryacipta sebagai pemilik landbank terbesar. Figure 28: Potential landbank inclusion

Source: Company, SSI Perseroan menargetkan dapat menyelesaikan akuisisi dan memperoleh ijin pengembangan pada Juni 2013. Keberhasilan akuisisi landbank ini akan menjadi katalis utama kinerja perseroan kedepannya, dan mendorong peningkatan NAV perseroan menjadi Rp13.6 triliun, naik Rp7.9 triliun dari sebelumnya Rp triliun, dikarenakan tingginya potensi harga jual lahan dibandingkan dengan biaya akuisinya. Figure 29: Scenario without land swap agreement Land size (ha) Land Value (bn) Construction, Hotels & Rentals (bn) Cash (bn) NAV (bn) Target Price

With land swap 1,461 10,677 3,755 815 13,640 1,739

Without land swap 761 1,691 3,755 1,415 5,704 1,091

Change 700 8,986 (600) 7,937 648

Assumption: New Karawang land value US$100 Land acquisition cost Rp30,000/m2 Discount to NAV "With land swap" scenario 40% Discount to NAV "Without land swap" scenario 10%

Source: SSI This document is for information only and for the use of the recipient. It is not to be reproduced or copied or made available to others. Under no circumstances is it to be considered as an offer to sell or solicitation to buy any security. Any recommendation contained in this report may not be suitable for all investors. Moreover, although the information contained herein has been obtained from sources believed to be reliable, its accuracy, completeness and reliability cannot be guaranteed. All rights reserved by PT Samuel Sekuritas Indonesia.

16

Friday, 7 December 2012 Benedictus Agung Swandono (021)2854-8376 [email protected] Disamping rencana akuisisi di Karawang, perseroan juga berencana mengakuisisi 2,000 ha landbank di kawasan Bekasi. Landbank tersebut merupakan greenfield project, dengan harga akuisisi tanah hanya sekitar Rp50,000/sqm dan potensi kenaikan harga tanah setelah pembangunan tol JORR 2 ruas Cilincing-Cibitung. Dengan selesainya pembangunan tol tersebut pada tahun 2015, kawasan tersebut menjadi kawasan industri terdekat dengan sea-port Tanjung Priok, dan diekspektasikan akan menikmati ASP tanah diatas rata-rata industri. Figure 30: Potential Bekasi site

Source: BPJT, Company, SSI


17

Friday, 7 December 2012 Benedictus Agung Swandono (021)2854-8376 [email protected] Promising story on infrastructure business Perseroan telah menyalurkan Rp770 miliar ke Bhaskara Utama Sedaya (BUS), terdiri dari investasi saham senilai Rp252 dan pinjaman Mezzanine senilai Rp516. Investasi saham yang dilakukan melalui anak usaha PT Karya Sedaya Utama tersebut menjadikan kepemlikan SSIA pada pada Lintas Marga Sedaya (LMS), sebuah perusahaan pemegang konsesi dan operator jalan tol Cikampek Palimanan, sebesar 20.53%. Figure 31: Significant contribution of Cikampek-Palimanan toll project on NRC

3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2007

2008

2009

Contracts Obtained

2010

2011

9M2012

Toll construction contract

Source: Company Langkah ini memberikan 3 keuntungan bagi SSIA: 1) Dengan kepemilikan tersebut, NRC memperoleh kontrak pembangunan jalan tol Cikampek-Palimanan seksi 5 senilai Rp1.1 triliun, 2)Pinjaman Mezzanine yang diberikan memberikan bunga yang tinggi (16% atau Rp83 miliar per tahun), dan 3) tambahan signifikan pada pendapatan asosiasi, mengasumsikan tarif tol sepanjang 116km tersebut sebesar Rp753/km (mengikuti arahan BPJT) atau total Rp87,348, menjadikannya tol termahal di Indonesia.


18

Friday, 7 December 2012 Benedictus Agung Swandono (021)2854-8376 [email protected] Maintaining healthy balance sheet Berdasarkan estimasi kami, SSIA akan berada dalam posisi net debt pada tahun 2012 dan 2013, memfaktorkan penerbitan obligasi Rp700 miliar, untuk mendukung investasi perseroan pada BUS senilai Rp770 miliar dan akuisisi lahan baru di 2013 senilai Rp650 miliar. Namun perseroan akan kembali berada dalam posisi net cash pada tahun 2014, dikarenakan mulai masuknya pendapatan dari lahan industri baru di Karawang, dan capex yang lebih kecil dibandingkan tahun 2012 dan 2013. Figure 32: To retain net cash position

25%

18

17

20

16

15%

15

12 10

5%

10 -5% 5

-15% -25%

0 2011

2012F Net Gearing (LHS)

2013F

2014F

2015F

Interest Coverage (RHS)

Source: SSI Perseroan menikmati suku bunga obligasi efektif sebesar 9.1%, relatif lebih kecil dibandingkan dengan obligasi korporasi umumnya, mentranslasikan interest expese sebesar Rp63 miliar per tahun. Biaya ini akan terkompensasi sepenuhnya oleh pendapatan bunga dari pinjaman Mezzanine sebesar Rp83 miliar per tahun, sehingga pembayaran bunga obligasi tersebut tidak banyak menggangu perseroan, dengan interest coverage ratio yang terjaga di level 12 kali. Figure 33: Debt rising to support productive investment in 2012

2500 2000 1500 1000 500 0 Cash position

Internal Cash

Bond Debt Dividend Issuance Repayment

Working Capital

Capex

Cash end

Source: SSI This document is for information only and for the use of the recipient. It is not to be reproduced or copied or made available to others. Under no circumstances is it to be considered as an offer to sell or solicitation to buy any security. Any recommendation contained in this report may not be suitable for all investors. Moreover, although the information contained herein has been obtained from sources believed to be reliable, its accuracy, completeness and reliability cannot be guaranteed. All rights reserved by PT Samuel Sekuritas Indonesia.

19


Key Risks Deferment of land swap agreement Dengan posisi landbank tersisa 230ha di akhir tahun 2012, keberhasilan perseroan mengakuisisi tanah di Karawang melalui mekanisme land swap menjadi katalis utama pertumbuhan perseroan kedepannya. Manajemen menargetkan akan dapat mengakuisisi tanah tersebut dan mendapatkan

hak guna bangunan di Juni 2013.

Berdasarkan perhitungan kami, kegagalan perseroan untuk melakukan akuisisi sebelum Desember 2014 akan menyebabkan penurunan profit sebesar 12% di tahun 2015, dan jika juga belum tercapai di Desember 2015, akan berdampak pada peurunan profit hingga 80% di tahun 2016.

Unending labor disputes Berbagai permasalahan tenaga kerja di Indonesia masih belum terselesaikan, diantaranya penetapan upah minum regional (UMR), sistem kerja kontrak, dan penerapan sistem jaminan sosial nasional. Pertentangan antara pengusaha dan buruh tersebut sering memicu aksi demonstrasi buruh dan lockout

oleh pengusaha, yang

menggangu produksi. Terkait hal tersebut, survey Global Competitiveness Report menilai efisiensi pasar tenaga kerja Indonesia sebagai salah satu faktor yang paling bermasalah, selain masalah birokrasi pemerintah, korupsi, dan infrastruktur.

Delay on JORR 2 toll road completion Rencana perseroan untuk pengembangan 2,000 ha lahan di Bekasi sangat bergantung pada penyelesaian pembangunan tol JORR 2 ruas Cilincing-Cibitung. Berdasarkan rencana BPJT, seluruh ruas tol JORR 2 akan selesai pada tahun 2015, namun banyak hal yang berpotensi menunda penyelesaian tol tersebut, diantaranya masalah akusisi lahan, mengingat proyek tersebut tidak mendapat manfaat dari undang-undang pembebasan lahan karena sudah memasuki tahap perencanaan sebelum undang-undang tersebut diterbitkan.


20


Valuation Kami memulai coverage untuk SSIA dengan rekomendasi BUY dan target price Rp1,740/saham (55% upside) yang mentranslasikan 40% discount dari estimasi net asset value (NAV) perseroan yang mencapai Rp13.6 triliun atau Rp2,900/saham. Kami mengasumksikan perseroan akan berhasil mengakuisisi 1,000 ha tanah di Karawang beserta izin pengembangannya pada tahun 2013, sesuai target yang ditetapkan manajemen. Berdasarkan skenario tersebut, kami menggunakan discount to NAV sebesar 40% untuk memfaktorkan risiko likuditas landbank perseroan di Karawang dan Bekasi. Figure 34: SOTP Assumption

Business segment

Valuation Method

Assumption

Industrial Estate

NAV

Contruction

EBITDA

7.1

Hospitality

DCF

WACC 10.3%, TG 4%

Rental properties

DCF

WACC 10.3%, TG 4%

Source: SSI Figure 35: NAV Calculation

Assets Landbanks Karawang Bekasi Tanjung Mas Raya Graya Surya Internusa Cibarusah Total Land After tax 5% Construction Hotels Rent and Others

Area (ha) 848 600 1.7 0.4 11

Utilization Ratio (%) 100% 100% 60% 100% 100%

Price/sqm (Rp '000) 1,235 30 2,403 500 60

Market Value Ownership ( Rp bn) (%) 10,473 180 25 2 7

100% 100% 65% 100% 100%

1,430 2,347 522

83% 87% 100%

Subtotal Total Shares (in mn)

Discount to NAV

NAV (Rp bn)

NAV/Share

10,473 180 16 2 7 10,677 10,144 1,191 2,042 522 13,899

2,226 38 3 0 1 2,269 2,156 253 434 111 2,954

1,054 20 815 13,640

224 4 173 2,899 1,739 1,150 51%

4,705

40%

Debt Advances from customer Cash Net Asset Value Target Price Market Price (IDR) Upside Potential

Source: SSI


21

Friday, 7 December 2012 Benedictus Agung Swandono (021)2854-8376 [email protected] Figure 36: SSIA's stock price and forward PE

3,000

16

2,500 12

Rp/share

2,000 1,500

8

1,000

4

500

6 3

0

Source: SSI

Figure 37: Forward PE Band

9.0 8.0 7.0 6.0

PER - Roll

5.0

Average

4.0

ST dev +1

3.0

ST dev -1

2.0

8/27/2012

5/27/2012

2/27/2012

11/27/2011

8/27/2011

5/27/2011

2/27/2011

11/27/2010

8/27/2010

ST dev -2 5/27/2010

0.0 2/27/2010

ST dev +2

11/27/2009

1.0

Source: SSI


22


Robust 9M12 result 

PT Surya Semesta Internusa di 9M12 membukukan pendapatan Rp2.66 triliun, atau naik 22.6% YoY, didorong pertumbuhan segmen konstruksi (30%YoY) dan juga properti (21%YoY).



Laba bersih perseroan pada 9M12 tumbuh 192% menjadi Rp551 miliar dari Rp188 miliar di 9M11. Peningkatan tersebut didukung perbaikan net margin perseroan hingga 1990 bps, lebih dikarenakan peningkatan ASP tanah kawasan industri sebesar 144%YoY.



Secara QoQ, penjualan perseroan tumbuh 0.9% dan laba bersih naik 19.8%, dengan peningkatan 890 bps pada

gross margin dan peningkatan 1120 bps pada net margin. Peningkatan margin terbesar terjadi di segmen perhotelan, dengan kenaikan gross margin 500 bps secara QoQ, ditopang kenaikan harga sewa kamar. 

Hingga 9M12, PT Surya Cipta Swadaya telah membukukan marketing sales 82ha dengan harga jual US$115/sqm. Perseroan menargetkan marketing sales sebesar 100 ha dan land delivery hingga 130ha untuk FY2012. Figure 38: SSIA's 9M12 Result (in Rp bn)

3Q11

2Q12

3Q12

YoY

QoQ

9M11

9M12

YoY

2012F

9M12/ 2012F*

Revenue

629

884

892

41.7%

0.9%

2,172

2,658

22.4%

3,561

74.7%

453

597

562

24.1%

-5.9%

1,594

1,692

6.2%

2,232

75.8%

177

287

330

86.6%

15.0%

578

967

67.3%

1,328

72.8%

83

98

110

32.1%

12.1%

245

285

16.3%

360

79.0%

Operating Profit

94

189

220

134.9%

16.4%

333

682

104.8%

968

70.5%

Other Income - Net

7

8

(5)

-170.5%

-159.0%

33

14

-58.5%

Interest income

4

3

4

4.6%

23.3%

9

10

5.3%

Financial expenses

(13)

(13)

(14)

13.1%

13.3%

(41)

(39)

-3.2%

Other (expenses)/income

16

17

5

-66.5%

-70.2%

64

43

-32.7%

87

181

225

159.2%

24.5%

300

668

122.6%

945

70.7%

23

26

35

47.8%

31.0%

86

96

10.9%

56

149

179

220.7%

19.8%

188

551

192.4%

708

77.8%

Gross margin

28.1%

32.5%

37.0%

8.9%

4.5%

26.6%

36.4%

9.8%

37.3%

Operating margin

14.9%

21.4%

24.7%

9.8%

3.3%

15.3%

25.7%

10.3%

27.2%

Net margin

8.9%

16.9%

20.1%

11.2%

3.2%

8.7%

20.7%

12.0%

19.9%

Cost of Revenue Gross Profit Total Operating Exp.

Pre-tax Income Tax Net Income Profitability



23

Friday, 7 December 2012 Benedictus Agung Swandono (021)2854-8376 [email protected] Figure 39: Growth in all segments

3,000 2,500

16%

2,000

19%

1,500

30%

30%

1,000

54% 500

51%

9M2011 Construction

9M2012 Industrial Estate

Hotel

Rent and Others

Source: Company, SSI Figure 40: Gross margin improvement continues

90% 80% 70%

67%

67%

60% 50%

51%

66%

71%

32%

29%

37%

11%

Hotel Overall

20% 10%

Construction Industrial Estate

40% 28%

78%

54%

40% 30%

71% 65%

75%

7%

9%

10%

11%

0% 3Q2011

4Q2011

1Q2012

2Q2012

3Q2012



24


Surya Semesta Internusa Property Company Background

Profit and Loss Statement Yr-end Dec (Rpbn) Revenue Cost of good sold Gross profit Operating expenses

11A 2,879 2,096 782

12F 3,561 2,232 1,328

13F 4,419 2,775 1,644

14F 4,631 2,681 1,951

329

360

398

413

453 531 (64)

968 1,053 (23)

1,246 1,340 (9)

1,538 1,638 2

385 (107) (21) 257

945 (263) (26) 708

1,237 (362) (32) 906

1,540 (434) (33) 1,139

11A

12F

13F

14F

585 280 807

999 265 964

815 329 1,309

1,491 345 1,461

1,672

2,229

2,454

3,297

Land for Development Fixed Assets Investment Properties Others Total Assets

173 483 509 97 2,935

260 825 481 357 4,152

873 974 453 357 5,110

1,003 1,067 425 359 6,151

Debt Other Liabilites Total Liabilities Total Equity

220 1,517 1,737 1,100

266 2,035 2,301 1,750

330 2,098 2,428 2,581

346 2,077 2,423 3,627

Operating profit EBITDA Other income (exp) Pretax profit Tax Minority Interest Net profit

Balance Sheet Yr-end Dec (Rpbn) Cash & ST Investment Account Receivable Others Total Current Assets

PT Surya Semesta Internusa and its subsidiaries develop and manage industrial and residential real estate, provide construction services, and operate hotels. Its industrial estate, which has been the major profit driver, located in Karawang, 55km from Jakarta City. Shareholding Structure Union Sampeorna PT Arman Investment Utama PT Persada Capital Investama HSBC Private Bank (Suisse) SA Singapore Public

: : : :

10.2% 8.2% 7.7% 5.8%

:

68.1%

Price Chart 310

SSIA

260

JCI

210 160 110


Nov-12

Oct-12

Sep-12

Aug-12

Jul-12

Jun-12

May-12

Apr-12

Mar-12

Feb-12

Jan-12

Dec-11

60

25

Surya Semesta Internusa (SSIA) BUY (Initial Coverage) Pacing growth in all segments. Friday, 7 December

Recommend Documents