Stichting Huurdersbelang Stadswonen
Beleidsplan 2009
ACTIEF!
Inleiding In de voorgaande jaren heeft Huurdersbelang zich nog niet goed genoeg naar zowel naar de bewoners, als naar de wooncommissies laten zien. Te vaak is onduidelijk wat Huurdersbelang kan doen en wat zij doet. Hier willen we verbetering brengen. Iedere bewoner moet van Huurdersbelang gehoord hebben en weten waar zij voor staat. De wooncommissies moeten weten wat Huurdersbelang voor hen betekent en kan betekenen. Dit kan alleen bereikt worden door inhoudelijk sterker tegenover Stadswonen te staan en duidelijker met de bewoners en vooral de wooncommissies te communiceren. Te lang al wordt Huurdersbelang als onvoldoende bedreigend ervaren door de directie van Stadswonen. Met het gevolg dat afspraken niet worden nagekomen en Huurdersbelang, als ze geluk heeft, op het laatste moment in de besluitvorming wordt meegenomen. Vaak echter, zijn de besluiten genomen en wordt ons advies ingewonnen omdat het wettelijk verplicht is. We hopen in dit jaar een belangrijke stap voorwaarts te zetten in het bereiken van een volwaardige overlegpartner van Stadswonen. Dit beleidsplan draagt daartoe bij. Namens het bestuur 2008,
Ralf Stammen Voorzitter
Informatievoorziening Huurdersbelang heeft geïnvesteerd in een uniforme uitstraling van briefpapier en website. Het wordt nu tijd deze twee volwaardig in te zetten bij het informeren van vertegenwoordigers, wooncommissies en bewoners. Elk kwartaal krijgen vertegenwoordigers een brief of email met daarin een update over lopende zaken, het financieel kwartaalverslag en informatie over nieuwe zaken. De website wordt maandelijks bijgewerkt. Iedere nieuwe bewoner moet naast het pakket van Stadswonen, dat ze krijgen bij het tekenen van het contract, ook een brief van Huurdersbelang krijgen waarin HS zich voorstelt. Deze brief beschrijft ook lopende zaken en wordt om die reden ieder kwartaal aangepast. Met ingang van 2009 krijgen bewoners rond de tijd van de huur- en servicekostenverhoging een brief van Huurdersbelang. Hierin wordt het advies dat zij heeft gegeven met betrekking tot de huurverhoging weergegeven, welke mogelijkheden er zijn om bezwaar te maken en hoe de servicekosten moeten worden afgerekend. Daarnaast zullen ook lopende en toekomstige zaken worden besproken. Elk van deze taken worden ondergebracht bij één lid van het bestuur die daar ook de verantwoordelijkheid voor krijgt. Huurdersbelang voorziet Stadswonen vaak op haar verzoek van advies. Deze adviezen zullen verwerkt worden volgens een vastgelegde volgorde: per 1 januari 2009 dient Huurdersbelang tenminste zes weken voordat Stadswonen het advies wil hebben, het verzoek daartoe te ontvangen, voorzien van alle relevante gegevens en cijfers. Binnen twee weken krijgen de vertegenwoordigers dit verzoek ook, tezamen met een initieel standpunt van het bestuur. De vertegenwoordigers hebben dan twee weken om het bestuur van hun mening te voorzien. In de opvolgende week komt het bestuur bijeen en bepaalt zij haar standpunt en schrijft het advies. Indien gewenst worden vertegenwoordigers die hun mening hebben gegeven uitgenodigd voor het bestuursoverleg. Het definitief advies wordt dan gelijktijdig naar de vertegenwoordigers en de directie van Stadswonen gestuurd. Indien Huurdersbelang vanuit eigen beweging een advies aan Stadswonen wil geven, gaat dat op een vergelijkbare manier, met het verschil dat eerst de vertegenwoordigers een brief krijgen waarin het onderwerp aangekondigd wordt en hen gevraagd wordt flatspecifieke informatie toe te zenden. Deze informatie wordt dan door het bestuur verzameld en dan naar alle vertegenwoordigers verstuurd.
Bestuur en kennisbehoud Het huidig bestuur is te klein om alle gewenste zaken te behandelen. Het bestuur moet dan ook worden uitgebreid. Tijdens de aankomende ALV zal één extra bestuurslid worden voorgedragen. Naast deze voordracht zijn willen we in 2009 de laatste bestuurspost vervuld hebben. Het belangrijkste criterium is dat deze persoon relatief jong moet zijn, zodat kennis van de oudere bestuursleden nu al overgedragen kan worden aan de nieuwe generatie. In de eerste brief die naar bewoners wordt gestuurd zal dan ook de vacature voor bestuurslid staan. Deze bestuursleden worden bijgeschoold. Daar waar nodig, via de opleidingen die de woonbond aanbiedt. Ook de zittende bestuursleden zullen hun kennis op peil moeten houden: Er is een wijziging geweest in de Wet op het overleg huurders verhuurders (Wohv), welke huurdersorganisaties, zoals Huurdersbelang over meer onderwerpen geïnformeerd en geconsulteerd dienen te worden. Daarnaast dient er meer kennis opgebouwd te worden over dossiers als huurverhoging en servicekosten. Nieuwe bestuursleden moeten gemakkelijk, snel en adequaat geïnformeerd worden over lopende zaken en afgehandelde zaken. Hiertoe worden dossiers beschikbaar gemaakt met daarin alle relevante informatie tezamen met een tijdslijn. Naast de dossiers moeten ander niet tastbare zaken geleerd worden van mede-bestuursleden en de commissie van advies. De commissie van advies is primair een vraagbaak waar en wanneer dat nodig is. De commissie van advies krijgt gelijk met de vertegenwoordigers de stukken zodat zij bijblijven met wat er speelt. Er wordt van de leden echter een actievere rol verwacht. Het zelfstandig benaderen van de bestuursleden en het delen van hun ervaring tijdens bestuursvergaderingen indien gewenst zijn hier voorbeelden van. Veel kennis zit opgesloten in de wooncommissies. Deze kennis kan zowel via formele als via informele contacten gedeeld worden. In 2009 zullen beheerders en wooncommissies door Huurdersbelang benaderd worden om hun kennis te delen met Huurdersbelang. Het bestuur van Huurdersbelang is van plan elke beheerder en wooncommissie te bezoeken, om zo een beeld te krijgen hoe zaken in een pand zijn geregeld en op welke gebieden zaken niet lopen zoals gewenst. Deze informatie zal tweeledig worden aangewendt: Ten eerste zal de informatie aan alle beheerders ter beschikking worden gesteld, zodat zij van elkaars ervaringen kunnen leren, daarnaast kan Huurdersbelang, indien bepaalde problemen zich bij meerdere panden voordoen, hier actie op ondernemen. Naast de formele kennisdeling, is kennisdeling op een informele manier een goede aanvulling. Hiertoe moet dan wel de juiste omgeving geschapen worden in de vorm van borrels en/of een barbecue. In 2009 zullen er 3 borrels en een barbecue worden georganiseerd. Dit al dan niet in samenhang met een ALV of kennisoverdracht. De commissaris activiteiten zal namens het bestuur zal verantwoordelijk worden gemaakt voor het organiseren van borrels en de jaarlijkse barbecue.
Beleid Het in 2008 ingezette beleid, zal in 2009 verder vorm gegeven worden. Er zijn een aantal dossiers welke in 2009 doorlopen (rechtzaak kennisglas) of zullen terugkomen zoals de jaarlijkse huurverhoging, servicekosten(afrekening), onderhoud en wachtlijsten. Alle nieuwe bewoners die een kamer van Stadswonen afnemen, worden verplicht internet van haar af te nemen. Huurdersbelang heeft daar grote problemen mee en heeft dan ook een advocaat in de arm genomen. Herhaalde pogingen van Huurdersbelang om in overleg met Stadswonen tot een oplossing te komen hebben nergens toe geleid. Vandaar dat zij zich genoodzaakt heeft gevoeld een rechtszaak tegen Stadswonen aan te spannen. Het doel is om de dienst opzegbaar te maken, zodat de dienst onderhevig is aan de tucht van de markt. Denk hierbij onder andere aan de snelle opkomst van mobiel internet. In 2008 heeft Stadswonen van het voorstel tot aanpassing van de huurprijs 2008 laat verzonden en er ontbraken enkele wettelijk voorgeschreven elementen. Huurdersbelang heeft Stadswonen hierop aangesproken, waarop Stadswonen beterschap heeft beloofd. Ook dit jaar heeft Stadswonen een aantal servicekosten niet inzichtelijk kunnen maken. Het gaat dan met name om de posten “Inventaris” en “Service-abonnement”. We gaan uitzoeken waaraan deze posten moeten voldoen en wat de mogelijke consequenties zijn, indien dit inzicht in 2009 ook uitblijft. Het is op dit ogenblik niet duidelijk welke andere zaken in 2009 nog naar voren zullen komen. Het is dan ook onmogelijk om daarop te anticiperen. Echter door een duidelijke structuur aan te brengen in het verlenen van advies zullen de zaken die gaan komen goed en vlot behandeld worden. Huurdersbelang zal actief beheerders en wooncommissies gaan benaderen om zodoende te inventariseren waar zij ondersteuning van Huurdersbelang kunnen gebruiken, welke pandoverstijgende problemen of wensen er zijn en hoe zaken binnen een pand/wooncommissie geregeld zijn. Hierdoor kunnen we centraal zaken bij Stadswonen aankaarten en tevens als expertise centrum dienen voor alle (nieuwe) beheerders. Het is en blijft van belang dat vertegenwoordigers het bestuur op de hoogte houden van die zaken die in hun woongebouwen afspelen. Zodoende kan het bestuur zien of er pandoverstijgende zaken zijn die de aandacht van Huurdersbelang verdienen. Indien dat zo is, onderneemt het bestuur actie.
Begroting In onderstaande tabel staat de begroting over 2009 vermeld. De genoemde posten zullen puntsgewijs besproken worden.
Begroting Huurdersbelang 2009 Onkostenvergoeding bestuur Vergaderkosten Kosten BBQ Kosten Borrels Kosten Kantoorbenodigdheden en drukwerk Kosten Overig en onvoorzien Hosting website Onkostenvergoeding commissies Excursies, werkbezoeken en reiskosten Kosten Woonbond Representatiekosten Scholing Abonnementen en lidmaatschappen
€ € € €
7,250 1,000 1,000 1,250 € 750 € 750 € 1,000 € 1,000 € 500 € 3,000 € 1,000 € 1,250 € 250 TOTAAL € 20,000
Onkostenvergoeding Bestuur De onkostenvergoeding voor het bestuur van HS dekt de kosten voor o.a. telefonie en vormt een compensatie voor de tijd die een lid kwijt is aan bijv. vergaderingen en het schrijven en voorbereiden van stukken. Elk bestuurslid van HS krijgt in 2009 een vergoeding van € 100 per maand. Het huidige bestuur bestaat thans uit 4 leden. Vanwege de eerder genoemde werving van nieuwe bestuursleden verwachten we dit jaar uit te breiden met 2 man. Voor 2009 gaan we daarom uit van 6 bestuursleden die maandelijks uitbetaald krijgen. Dit komt neer op zo’n € 7250 per jaar. Vergaderkosten Deze post voorziet in het beschikbaar stellen van hapjes en drankjes tijdens en na vergaderingen. Tevens voorziet deze post in de mogelijkheid externe vergaderingen te beleggen. Het bestuur zal iedere 3 weken vergaderen. Gelet op de vakantieperiode waarin niet vergaderd wordt zijn dit zo´n 14 bestuursvergaderingen in 2009 waarvoor per vergadering € 35,- beschikbaar is. De commissie van advies zal 2 keer bijeenkomen. Per vergadering is € 130,- beschikbaar. Voor andere commissies zijn 5 vergaderingen geraamd. Per vergadering is € 10,00 beschikbaar. Dit jaar wordt één Stichtingsvergadering gehouden. Gelet op de aansluitende borrel is € 100,- geraamd voor deze vergadering. Het totaalbedrag van 1000 euro is dus als volgt opgebouwd: Bestuursvergaderingen: 14* 35 Commissie van advies: 2 * 130 Commissies: 5*10, Stichtingsvergaderingen: 1 * 100 Externe vergaderingen: Totaal: Kosten BBQ
€ € € € € €
500 250 50 100 100 1.000
Net als in 2006 en 2008 zal in de zomer van 2009 door HS weer een BBQ worden georganiseerd voor alle beheerders en woco-leden. Voor het budget nemen we de kosten die gemaakt zijn voor de vorige edities als uitgangspunt. Kosten Borrels In 2009 zal HS periodiek een borrel organiseren. Gezien de bezetting van het huidige bestuur is het uitgangspunt is om de organisatie hiervan zoveel mogelijk uit te besteden. We gaan uit van vijf borrels @ € 250,- per borrel. Dit komt neer op een totaal van € 1.250 voor 2009. Kosten Kantoorbenodigdheden en drukwerk Gezien de aangekondigde verbetering in de informatievoorziening naar vertegenwoordigers en bewoners zullen er zeker onkosten gemaakt gaan worden voor kantoorbenodigdheden (bijv. printertoners) en drukwerk. Onze inschatting is dat dit zo’n € 750 per jaar zal gaan kosten. Kosten Overig en onvoorzien Onder overige kosten worden de kosten voor de bankpas en internetbankieren gerekend. Daarnaast is het mogelijk dat HS wordt geconfronteerd met kosten die niet voorzien waren maar wel redelijkerwijs door HS betaald zullen moeten worden. Hosting website Samen met het afnemen van de nieuwe website is een hostingpakket afgenomen en dienen onderhoudskosten voor het CMS betaald te worden. Het totaalbedrag dat contractueel is overeengekomen komt neer op € 1.000 per jaar. Onkostenvergoeding commissies Tenminste één commissie zal dit jaar het licht zien, de commissie van advies. Voor deze commissie is € 300,- beschikbaar. Tevens is het mogelijk dat andere commissies opgericht worden, waarvoor een maximum van € 200,- beschikbaar is. Excursies, werkbezoeken en reiskosten Het bestuur probeert zoveel mogelijk contact te onderhouden met collega huurdersvertegenwoordigingen. Zo onderhoudt zij banden met de huurdersraden van Leiden, Utrecht, Amsterdam, Amstelveen, Hoofddorp en Delft. Daarnaast is het mogelijk de woongebouwen van Stadswonen te bezoeken teneinde te kunnen komen tot een goede afstemming bij de huursombenadering, gestructureerde beleidsplannen en deugdelijk onderbouwde adviezen. Indien voor de cursussen gereisd wordt kan ook dit uit dit potje betaald worden.
Kosten Woonbond De Woonbond is de vertegenwoordiging van huurders op landelijk niveau. Door lid te zijn staat zij sterker in haar onderhandelingspositie met het Rijk en verhuurdersorganisaties. De Woonbond staat voor betaalbare huren, goede woningen in leefbare, veilige wijken en sterke huurdersorganisaties. Toen het lidmaatschap met de Woonbond werd aangegaan was de verwachting dat de Woonbond professionele ondersteuning aan Huurdersbelang Stadswonen kon geven. In de praktijk blijkt dit echter niet zo te zijn: de Woonbond blijkt gericht te zijn op een andere huurdersgroep dan studenten en jonge starters. Het lidmaatschap zal dan ook worden opgezegd in 2008. Wel moeten de kosten over 2008 nog worden betaald. Deze bedragen circa € 3.000. Representatiekosten Uit deze post worden zaken als relatiegeschenken en afscheidcadeaus betaald. Overwogen wordt om deze geschenken een persoonlijke tint mee te geven, bijvoorbeeld een Huurdersbelang stropdas of tshirt. Tevens is het mogelijk dat een schoonmaakdienst voor het kantoor hieruit betaald wordt. We veronderstellen daarom dat hiervoor € 1.000 per jaar benodigd is. Scholing In het verleden is gebleken dat er onvoldoende belangstelling was in scholing voor vertegenwoordigers dan wel wooncommissieleden. Het bestuur wilt de optie wel openhouden indien er genoeg vraag naar is. Daarvoor is € 1.250,- maximaal geraamd. Abonnementen en Lidmaatschappen Een abonnement zal worden genomen op Journaal Huur & Verhuur @ € 135,- per jaar. Daarnaast is het niet uitgesloten dat extra abonnementen afgesloten worden. Vandaar dat extra ruimte is gecreëerd.
