Masa rykova Un iverz ita Př írodovědecká faku lta Studijní obor: Finanční a pojistná matematika
STAVEBNÍ SPOŘENÍ VERSUS HYPOTEČNÍ ÚVĚR Building Savings versus Mortgage Credit Bakalářská práce
Vedoucí bakalářské práce: Mgr. Petr ČERVINEK
Autor: Adam KRAJÍČEK
Brno, 2011
J mé no a p ř í j mení aut or a:
Adam Krajíček
Ná z e v bakal ář ské pr áce:
Stavební spoření versus hypoteční úvěr
Ná z e v pr áce v angličt i ně: Ka t e dr a aut or a práce: Ka t e dr a vedoucí ho pr áce: Ve doucí di pl omové pr áce: Rok obhaj oby:
Building Savings versus Mortgage Credit Aplikovaná matematika Fi nance Mgr. Petr Červinek 2011
Anotace Předmětem bakalářské práce „Stavební spoření versus hypoteční úvěr“ je posouzení výhod a nevýhod úvěru ze stavebního spoření oproti hypotečnímu úvěru při financování bydlení. První kapitola popisuje stavební spoření, jeho parametry v rámci České republiky a moţnosti úvěrů. Druhá kapitola je zaměřena na hypoteční úvěr a moţnosti jeho vyuţití. Třetí kapitola se zabývá posouzením výhod a nevýhod úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru na vybraných parametrech. Rovněţ je uveden i výpočet modelového příkladu rodiny, která zvaţuje jeden z porovnávaných úvěrů.
Annotation The goal of the bachelor thesis: “Building Savings versus Mortgage Credit” is to assess the advantages and disadvantages of a building savings loan in comparison to a mortgage credit for funding housing. The first chapter describes bulding savings as well as its parameters in the Czech Republic and the options of credits. The second chapter is focused on the mortgage credit and its possible usage. The third chapter concerns with the advantages and disadvantages of the building savings loan and the mortgage credit for funding housing according to chosen parameters. Moreover, the model example of a family considering one of those credits is included.
Klíčová slova Stavební spoření, hypoteční úvěr, překlenovací úvěr, financování bydlení
Keywords Savings building, Mortgage Credit, bridging loan, funding housing
Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci Stavební spoření versus hypoteční úvěr vypracoval samostatně pod vedením Mgr. Petra Červinka a uvedl v ní všechny pouţité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Přírodovědecké fakulty MU.
V Brně dne 19. května 2011 vlastnoruční podpis autora
Poděkování Na tomto místě bych rád poděkoval zejména Mgr. Petru Červinkovi za cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěl k vypracování této bakalářské práce. Rovněţ mu děkuji za trpělivost, kterou mi věnoval při konzultacích. Dále děkuji všem mým spoluţákům a kamarádům, kteří se mnou studovali a podporovali mě při překonávání překáţek během studia.
OBSAH ÚVOD ..................................................................................................................................................................... 8 1
STAVEBNÍ SPOŘENÍ .................................................................................................................................. 9 1.1 CHARAKTERISTIKA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ............................................................................................... 9 1.1.1 Fond stavebního spoření ................................................................................................................. 9 1.1.2 Účast na stavebním spoření........................................................................................................... 10 1.2 VÝHODY A NEVÝHODY STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ....................................................................................... 11 1.3 STÁTNÍ PODPORA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ................................................................................................ 11 1.3.1 Fáze spoření .................................................................................................................................. 11 1.3.2 Fáze úvěrová ................................................................................................................................. 12 1.4 PRŮBĚH STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ............................................................................................................... 12 1.4.1 Smlouva o stavebním spoření ........................................................................................................ 13 1.4.2 Spořící fáze .................................................................................................................................... 13 1.4.3 Přidělení cílové částky ................................................................................................................... 14 1.4.4 Úvěrová fáze .................................................................................................................................. 15 1.5 ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ .............................................................................................................. 15 1.5.1 Klasický (řádný) úvěr .................................................................................................................... 15 1.5.2 Překlenovací úvěr .......................................................................................................................... 16 1.5.3 Zajištění úvěru ............................................................................................................................... 17 1.6 STAV A VÝVOJ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ V ČR V ČÍSLECH .......................................................................... 17
2
HYPOTEČNÍ ÚVĚR .................................................................................................................................. 21 2.1 CHARAKTERISTIKA HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ............................................................................................. 21 2.1.1 Poskytovatel hypotečních úvěrů .................................................................................................... 21 2.1.2 Hypoteční zástavní listy ................................................................................................................. 21 2.2 STÁTNÍ PODPORA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ................................................................................................ 22 2.2.1 Příspěvek od státu.......................................................................................................................... 22 2.2.2 Daňová úleva ................................................................................................................................. 23 2.3 VÝHODY A NEVÝHODY HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ....................................................................................... 23 2.4 PRŮBĚH HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ............................................................................................................... 23 2.4.1 Přípravná fáze ............................................................................................................................... 23 2.4.2 Schvalovací fáze ............................................................................................................................ 24 2.4.3 Realizační fáze ............................................................................................................................... 24 2.5 DRUHY HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ ................................................................................................................ 25 2.5.1 Klasický hypoteční úvěr ................................................................................................................. 25 2.5.2 Předhypoteční úvěr ........................................................................................................................ 25 2.6 STAV A VÝVOJ HYPOTEČNÍHO TRHU V ČR.............................................................................................. 26
3
POSOUZENÍ VÝHOD A NEVÝHOD PRODUKTŮ PRO FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ ..................... 28 3.1 ÚROKOVÁ SAZBA ................................................................................................................................... 28 3.2 POPLATKY .............................................................................................................................................. 28 3.3 STÁTNÍ PODPORA ................................................................................................................................... 29 3.4 VÝŠE ÚVĚRU .......................................................................................................................................... 29 3.5 ZAJIŠTĚNÍ ÚVĚRU ................................................................................................................................... 30 3.6 TARIFNÍ VARIANTY STAVEBNÍCH SPOŘITELEN PŮSOBÍCÍCH NA TRHU ČESKÉ REPUBLIKY ....................... 31 3.6.1 ČMSS – Českomoravská stavební spořitelna, a.s. ......................................................................... 31 3.6.2 SSČS – Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. ......................................................................... 31 3.6.3 MPSS – Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. ....................................................................... 32 3.6.4 RSTS – Raiffeisen stavební spořitelna, a.s..................................................................................... 32 3.6.5 WSS – Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. .................................................................................... 32 3.7 MODELOVÝ PŘÍKLAD ............................................................................................................................. 33 3.7.1 Rodina se rozhodne pořídit si bydlení za šest let a poslední splátku uhradit za dvacet let ........... 34 3.7.2 Rodina chce splácet co nejkratší dobu .......................................................................................... 36
ZÁVĚR ................................................................................................................................................................. 39 SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ ................................................................................................................... 42
SEZNAM GRAFŮ ............................................................................................................................................... 44 SEZNAM TABULEK .......................................................................................................................................... 44 SEZNAM SCHÉMAT ......................................................................................................................................... 44 SEZNAM OBRÁZKŮ ......................................................................................................................................... 44 SEZNAM PŘÍLOH.............................................................................................................................................. 45
ÚVOD Minimálně jednou v ţivotě je postaven kaţdý člověk před otázku jak vyřešit své bydlení. Jedná se často o rozhodnutí, které ovlivní osobní finance na mnoho let. Zejména na počátku svého rozhodnutí si musí kaţdý poloţit otázku, zda koupit vlastní nemovitost či bydlet v pronájmu. V dnešní době se spíše lidé rozhodují pro koupi vlastního bydlení, zejména z důvodu nízkých úrokových sazeb. I přesto, ţe koupě nemovitosti je značně finančně náročná, jedná se rovněţ o nejvýhodnější a nejdostupnější způsob řešení bydlení. Především pro mladé lidi je moţnost koupě nemovitosti z vlastních zdrojů nepředstavitelné, a proto hledají jiné moţnosti způsobu financování vlastního bydlení. Nejčastěji se mladí lidé, a nejen oni, zajímají o produkty, které nějakou měrou podporuje stát. Mezi nejznámější a nejoblíbenější vyuţívané produkty, při řešení otázky vlastního bydlení, se do popředí zájmu řadí stavební spoření, kterému stát poskytuje státní podporu. Dalším produktem je hypoteční úvěr, který je podporován státem formou daňového odpočtu úroků z úvěru. Pro jaký z výše uvedených produktů se rozhodnout záleţí na mnoha faktorech, z nichţ jeden je právě mnoţství vlastních finančních prostředků. Stavební spoření zaznamenávalo velký růst jiţ od svého počátku a svého vrcholu dosáhlo v roce 2003. V tomto roce zaznamenalo stavební spoření velké změny, zejména v omezení výše státní podpory. Ovšem ke změnám, z důvodu i finanční krize a nově zvolené pravicové vlády, dochází ke změnám i v roce 2010. Bohuţel současný sled událostí napovídá, ţe ani tato změna není konečná. Hypoteční úvěr neměl při svém vzniku na růţích ustláno. Počátky byly ve znamení vysokých úrokových sazeb a nezájmu lidí takto financovat své bydlení. Aţ postupným sniţování úrokových sazeb se do hledáčku lidí dostává i hypoteční úvěr a svého vrcholu dosahuje v roce 2007. Poté nastává na celé zeměkouli finanční, někdy označována i jako hypoteční krize, která omezí poskytování hypotečních úvěrů. Cílem mé bakalářské práce je posoudit výhody a nevýhody úvěru ze stavebního spoření oproti hypotečnímu úvěru při financování bydlení. Po přečtení bakalářské práce bude čtenář seznámen s výhodami i nevýhodami stavebního spoření a hypotečního úvěru. Bude současně schopen na základě své aktuální ţivotní situace zváţit výhody a nevýhody jednotlivých produktů a bude mít dostatek informací pro zvolení nejlepší moţné varianty pro financování vlastního bydlení. Teoretická část bakalářské práce je zaměřena na popis stavebního spoření a jeho moţnosti vyuţití při financování bydlení. Stejný prostor je věnován i popisu hypotečního úvěru. Praktická část se zaměřuje na posouzení výhod a nevýhod úvěru ze stavebního spoření oproti hypotečnímu úvěru při financování bydlení. Praktická část je zakončena modelovým příkladem rodiny, která se rozhoduje při výběru úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru a stanovení nejlepší varianty pro rodinu. V práci jsou pouţity metody deskripce, analýzy, komparace a dedukce.
8
1 STAVEBNÍ SPOŘENÍ Kořeny stavebního spoření sahají aţ do roku 1775, do Birminghamu v Anglii. V této době vznikaly „stavební spořitelny“ fungující na uzavřeném principu, tj. po splnění svého cíle pro své střadatele zanikaly. Později v 19. století vznikaly stavební spořitelny i na jiných místech planety, jako například v Austrálii, na Novém Zélandu, stejně tak i v Jiţní Africe a USA [4]. Největší „boom“ zaznamenává stavební spoření v Německu v roce 1924. V tomto roce byla na druhý pokus zaloţena stavební spořitelna „Společenství přátel Wüstenrot“, která jako první přešla od uzavřeného k otevřenému systému [4]. I kdyţ nově vznikající stavební spořitelny jiţ nefungovaly na bázi uzavřeného principu, stále si nesly pozůstatek ve formě přidělování úvěru losem. To se ve 30. letech 20. století změnilo a došlo k zavedení systému přidělování úvěrů na základě bodového ohodnocení, jehoţ podoba zůstala dodnes [3]. První náznaky vzniku stavebních spořitelen v České republice se objevovaly aţ na počátku 90. let 20. století, kdy byl připravován zákon o stavebním spoření. Tento zákon vstoupil v platnost aţ po vzniku samostatné České republiky a to pod číslem 96/1993 Sb., zákona o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření [3]. Tím se stalo stavební spoření jedním z bankovních produktů, které v současnosti zaujímá na trhu finančních instrumentů své nezastupitelné místo [13]. K velkému úspěchu stavebního spoření v České republice přispěla velmi štědrá státní podpora, která motivovala zapojení občanů do tohoto systému. Dále k tomu přispěl i fakt, ţe stavební spořitelny byly zaloţeny s účastí zkušených zahraničních partnerů a byly proto vnímány jako spolehlivé a bezpečné finanční ústavy. I přes řadu problémů bank v 90. letech 20. století nebyla důvěryhodnost stavebních spořitelen zpochybněna [3].
1.1 Charakteristika stavebního spoření Stavební spoření je finanční produkt určený pro získání finančních prostředků potřebných při financování bydlení [4]. Stavební spoření lze charakterizovat taky jako systém ukládání peněţních prostředků s finanční podporou státu [1]. Důvodem existence stavebního spoření je zajištění přístupu k dlouhodobému financování pro své klienty. Jeho význam se zvyšuje hlavně v době nedostatku dlouhodobého kapitálu na finančním trhu nutného pro financování bydlení, stejně tak i v době vysokých úrokových sazeb [4].
1.1.1 Fond stavebního spoření Fond stavebního spoření představuje finanční prostředky pro poskytování úvěrů. Tento fond tvoří, z bilančního hlediska, vklady účastníků sníţené o objem poskytnutých a dosud nesplacených úvěrů. Neuvaţují se zde úvěry překlenovací, protoţe stavební spořitelna musí zabezpečit poskytnutí úvěrů řádných. Z pohledu peněţních toků do fondu přichází úloţky účastníků, zálohy státní podpory, splátky poskytnutých úvěrů a vkladové úroky. Z fondu jsou vypláceny uspořené částky účastníkům, kteří podají výpověď, úvěry ze stavebního spoření a úroky z úvěrů [3]. Na schématu č. 1 je znázorněn popisovaný peněţní tok vytváření fondu stavebního spoření.
9
Schéma č.1: Cashflow fondu stavebního spoření
Pramen:[4, str. 25] Stavební spoření v České republice lze popsat následovně: Stavební spořitelny jsou vytvářeny a organizovány na tzv. občanském principu. To znamená, ţe stavební spoření je zaloţeno na přímém vztahu účastníka a stavební spořitelny. Státní regulace činnosti stavebních spořitelen prostřednictvím právních norem a státního dohledu. Zaměřuje se hlavně na udělování povolení a kontrolu činnosti stavebních spořitelen, na regulaci investování stavebních spořitelen (vymezení nástrojů pro investování,…). Státní podpora prostřednictvím státního příspěvku, tj. státní dotace, která je převedena na účet stavebního spoření jednotlivého účastníka a jehoţ výše se odvíjí od velikosti vkladu za uplynulý rok, a dále prostřednictvím daňového zvýhodnění. Stavební spoření funguje na systému s definovanou částkou. Účastník si stanoví výši částky, kterou můţe za určitých podmínek získat, a od ní je stanoven minimální příspěvek, který bude spořit.
1.1.2 Účast na stavebním spoření Účastníkem stavebního spoření se můţe stát kaţdá fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a s rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. Můţe se jednat i o příslušníka jiného státu, pokud má trvalý pobyt na území České republiky a má přidělené rodné číslo. Účast ve stavebním spoření je povolena i osobám právnickým, ale bez moţnosti čerpání státní podpory [1]. V dalším výkladu bude účastník chápán jako osoba fyzická.
10
1.2 Výhody a nevýhody stavebního spoření Mezi výhody stavebního spoření lze zařadit [9]: státem poskytovaná podpora vklady jsou u stavebních spořitelen pojištěny jako u bank aţ do výše 100 %, maximálně 100 000 euro neměnné podmínky spoření či splácení úvěru po dobu trvání smlouvy (nemění se všeobecné podmínky) při nevyuţití úvěru, lze veškeré finance utratit za cokoliv (v případě splnění podmínky spoření minimálně šest let) úvěrem lze financovat nákup druţstevního bytu na řádný úvěr je právní nárok neměnná sazba z úvěru po celou dobu trvání smlouvy daňová úspora při vyuţití úvěru nízké poplatky za vyřízení a správy úvěru Mezi nevýhody stavebního spoření patří [2][9]: nárok na výplatu úspory vzniká aţ po šesti letech sankce za předčasný výběr peněţních prostředků (odejmutí státní podpory) minimální výše vkladu omezený přístup k úvěru (nárok na řádný úvěr nejdříve po dvou letech) výše úvěru omezena minimální doba spoření poplatky (zaloţení účtu, správa účtu, poplatek za poskytnutí úvěru)
1.3 Státní podpora stavebního spoření Ke způsobům, jak podporovat stavební spoření, vedou dvě cesty [3]: podpora ve fázi spoření podpora ve fázi úvěru
1.3.1 Fáze spoření Ve fázi spoření stát podporuje stavební spoření prostřednictvím státního příspěvku, který je poskytnut účastníkům stavebního spoření [3]. Na státní podporu mají nárok všechny fyzické osoby, které jsou občany České republiky nebo jim bylo vydáno rodné číslo a fyzické osoby, které jsou občany Evropské unie s povolením k pobytu na území České republiky a rodným číslem [6]. Počet smluv uzavřených jednou osobou není omezen, ovšem státní podpora je poskytovaná pouze jedna. Neznamená to, ţe účastník stavebního spoření můţe nárokovat poskytnutí státní podpory pouze u jedné smlouvy. Účastník můţe čerpat státní podporu na více smluv, ale celková výše vyplacené státní podpory ke všem smlouvám účastníka v příslušném kalendářním roce nesmí přesáhnout vymezený limit1. Státní podpora je poskytována zálohově, evidována na účtu klienta a úročena v dalších letech současně s vkladem. Nárok
1
Maximální státní podpora vyplacena za kalendářní rok činí 2000 Kč. Tato částka je platná od roku 2011. 11
na vyplacení státní podpory vzniká, pokud klient dodrţí vázací lhůtu2 a během tohoto období nenakládá s vkladem [6]. Parametry pro vyplacení státní podpory, včetně její výše se časem měnily. Porovnání aktuálního modelu stavebního spoření v České republice s modely původními ilustruje tabulka č.1. Tabulka č.1: Vývoj modelů stavebního spoření v České republice sazba státní podpory maximální výše státní podpory podporované maximum délka úsporného cyklu
do roku 2003 25 % 4 500 Kč 18 000 Kč 5 let
do roku 2010 15 % 3 000 Kč 20 000 Kč 6 let
aktuální model 10 % 2 000 Kč 20 000 Kč 6 let
Pramen: vlastní zpracování dle [3, str. 276] Z uvedené tabulky vyplývá, ţe výše státní podpory postupně klesá a tím i celkové zhodnocení úspor pro přátelské klienty3. Doplním zde, ţe aţ do roku 2010 byla moţnost čerpat státní podporu za těch podmínek, za kterých byla daná smlouva o stavebním spoření uzavřena. Od roku 2011 je výše státní podpory, poskytované na všechny smlouvy, sjednocena na úroveň maximální výše 2000 Kč za kalendářní rok. Ţe by tato změna byla nepřípustná, nevyvrátil ani Ústavní soud.
1.3.2 Fáze úvěrová Ve fázi úvěrové se rozumí státní podporou sniţování ceny poskytnutého úvěru. Podpora můţe být realizována například příspěvkem státu ke splátce úvěru či daňovými úlevami, jehoţ výsledkem je niţší efektivní úrok z poskytnutého úvěru [3]. Zákon o daních z příjmu (zákon č.586/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů) v §15 odst. 3 umoţňuje poplatníkovi daně z příjmu fyzických osob odečíst si od základu daně za zdaňovací období poplatníkem zaplacené úroky na stavební spoření aţ do výše 300 000 Kč. Aby bylo moţno tohoto daňového odpočtu vyuţít, musí být splněno několik podmínek [13]: je splácen řádný nebo překlenovací úvěr ze stavebního spoření vlastnictví a uţívání nemovitosti k trvalému bydlení, na jejíţ rekonstrukci či pořízení je čerpán úvěr v případě nabytí nemovitosti postačuje vlastnictví v prvním roce ke konci zdaňovacího období
1.4 Průběh stavebního spoření Cyklus stavebního spoření lze rozdělit do čtyř fází: a) uzavření smlouvy o stavebním spoření b) spořící fáze c) přidělení cílové částky d) úvěrová fáze 2
Minimální doba trvání smlouvy o stavebním spoření, v současné době se jedná o vázací době v délce 6 let. Klient, který nečerpá úvěr ze stavebního spoření 12 3
1.4.1 Smlouva o stavebním spoření Smlouva o stavebním spoření je důleţitým dokumentem mezi účastníkem a stavební spořitelnou. Obsahuje několik podstatných náleţitostí [6][3]: cílová částka – jedná se o celkový objem finančních prostředků, které lze od stavební spořitelny získat. Cílová částka je tvořena součtem vkladů, připsané státní podpory, zdaněných úroků z vkladů a státní podpory a úvěrem ze stavebního spoření. úroková sazba – fixně stanovena úroková sazba z vkladů a z úvěru ze stavebního spoření. Úrokové rozpětí můţe činit maximálně tři procentní body. výše poplatku – částka účtovaná za vedení účtu a sluţby související. podmínky pro přidělení úvěru – určují podmínky, při jejichţ splnění můţe klient zaţádat o úvěr ze stavebního spoření. způsob splácení úvěru – výše splátek úvěru je odvozena od cílové částky. Částky jsou uvedeny jako minimální a tedy záleţí pouze na účastníkovi, jestli se rozhodne úvěr splácet rychleji. výše jednorázového poplatku – jedná se o poplatek vybíraný stavební spořitelnou za uzavření smlouvy a je odvozen procentem z výše cílové částky
1.4.2 Spořící fáze Fáze spořící začíná uzavřením smlouvy o stavebním spoření, ve které se stanoví parametry po celou dobu trvání smlouvy neměnné a končí dnem uzavření smlouvy o úvěru ze stavebního spoření nebo vyplacení naspořených peněţních prostředků účastníkovi [6]. To ţe se můţe během spoření změnit výše poskytované státní podpory, neodporuje podepsaným všeobecným podmínkám spoření. Ve spořící fázi účastník ukládá částku na účet stavebního spoření. Pro ukládání částky si můţe vybrat z mnoha moţností. Při spoření musí být vţdy vloţeny alespoň měsíční částky v minimální výši. Tato částka je obvykle ve výši 0,4 % – 0,7 % cílové částky4. Proto, aby účastník získal maximální státní podporu za vloţené finanční prostředky, musí součet vkladů za rok činit minimálně 20 000 Kč. Této částky lze dosáhnout i například jednorázovým vkladem vyšší částky v okamţiku začátku spoření. Stavební spořitelna v tomto případě částku nad 20 000 Kč posuzuje jako vklad, na který lze nárokovat státní podporu v následujícím roce. Pokud nebude smlouva o stavebním spoření vypovězena. Jediným omezením je, ţe naspořená částka5 na účtu stavební spořitelny nepřevýší cílovou částku [3][4]. V průběhu spoření stavební spořitelna vklady úročí. Pokud účastník nárokuje státní podporu, tak mu ji stavební spořitelna připíše na jeho účet ve formě zálohy. Nárok na vyplacení státní podpory získává účastník aţ v případě, ţe dodrţí zákonem stanovené podmínky [4]. Fáze úsporná můţe skončit výpovědí smlouvy o stavebním spoření nebo přidělením cílové částky. Prvním způsobem ukončení fáze úsporné je podání výpovědi smlouvy o stavebním spoření. V tomto případě začne běţet tří měsíční výpovědní lhůta, ve které musí stavební spořitelna vyrovnat své závazky vůči účastníkovi. V případě, ţe dojde k zániku smlouvy před koncem 4
Výše je kalkulována způsobem, aby účastník za dobu 5 - 7 let dosáhl částky pro přidělení cílové částky. Naspořená částka je tvořena vklady účastníka, státní podporovou a připsanými úroky poníţena o poplatky a daň. 5
13
vázací doby, účastníkovi je vyplacena naspořená částka včetně úroků (i úroků ze státní podpory), ale ztrácí nárok na vyplacení státní podpory a navíc stavební spořitelny takovouto výpověď zpoplatňují. Státní podpora je vrácena stavební spořitelnou zpět ministerstvu financí. Jedná-li se o výpověď učiněnou po konci vázací doby je účastníkovi vyplacena naspořená částka včetně úroků a státní podpory. Tuto částku můţe účastník pouţít jakýmkoliv způsobem [4]. Druhý způsobem ukončení spořící fáze je přidělení cílové částky. V tomto případě je účastníkovi zachován nárok na státní podporu pouze v případě, ţe získá úvěr a tento úvěr je pouţit na financování bytových potřeb dle zákona [4].
1.4.3 Přidělení cílové částky Přidělení cílové částky představuje okamţik mezi končící spořící fází a začínající fází úvěrovou. Termín přidělení je specifický pro stavební spořitelny a jedná se o podmínky, které musí účastník splnit, aby mu byl poskytnut úvěr. Pro stavební spořitelnu tento termín znamená, ţe vyhradí zdroje potřebné pro poskytnutí úvěru. Můţe nastat situace, ţe účastníkovi je úvěr přidělen, ale není poskytnut, protoţe není schopen stavební spořitelně prokázat schopnost úvěr splácet. Tato situace nastává zřídka, jelikoţ výše splátky úvěru se pohybuje přibliţně ve výši měsíční úloţky účastníka. Z toho je zřejmé, ţe kdyţ účastník je schopen spořit danou poloţku několik let, proč by neměl být schopen splácet úvěr [3]. K samotnému přidělení cílové částky dochází při splnění zákonem daných podmínek [4]: dodrţení minimální doby spoření naspoření minimální částky potřebné pro přidělení dodrţení stanoveného hodnotícího čísla Podmínka dodrţení minimální doby spoření je dána zákonem a je platná pro všechny stavební spořitelny. Stanovuje nejkratší dobu ukládání finančních prostředků na účet stavebního spoření před tím, neţ obdrţí úvěr. Tato doba je aktuálně stanovena na dvacet čtyři měsíce [1]. Druhou podmínku stanovují stavební spořitelny individuálně. Jedná se o část z cílové částky, kterou musí klient naspořit, aby mohlo dojít k přidělení. Tato výše částky se obvykle pohybuje ve výši 40 % cílové částky, ale ve výjimečných případech můţe dojít ke sníţení aţ na 20 % cílové částky [1]. Třetí podmínku představuje kritérium vyjádřené prostřednictvím nějakého čísla. Toto číslo ohodnocuje délku a intenzitu spoření klienta. Ve způsobu výpočtu tohoto kritéria se jednotlivé spořitelny liší a způsob jeho výpočtu lze nalézt ve všeobecných obchodních podmínkách dané stavební spořitelny [6][4]. Hodnotící číslo slouţí stavební spořitelně k sestavení listiny účastníků čekajících na přidělení cílové částky, tedy úvěru. Tato listina je sestavována zejména z důvodu, aby stavební spořitelna objemem přidělených úvěrů nepřekročila výši fondu stavebního spoření. Kaţdá stavební spořitelna má stanoven způsob výpočtu individuálně [3]. Pro ilustraci je uveden způsob výpočtu hodnotícího čísla (v tomto případě parametru ohodnocení) u Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. 14
Obrázek č.2: Vzorec pro výpočet hodnotícího čísla u Modré pyramidy
Pramen: Modrapyramida.cz [online]. Dostupné z http://www.modrapyramida.cz/onas/povinne-udaje/obchodni-podminky/vseobecne-obchodni-podminky-stavebnihosporeni#kotva5 Stavební spořitelna sestaví ke kaţdému rozhodnému dni listinu čekatelů na řádný úvěr sestupně dle výše parametru ohodnocení a stanoví minimální parametr ohodnocení, potřebný pro přidělení cílové částky (úvěru). Faktory ovlivňující parametr ohodnocení u Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s. jsou zejména výše cílové částky, zvolený tarif a výše zůstatku na účtu jednotlivého účastníka. Pokud by chtěl účastník zvýšit hodnotu parametru ohodnocení a tím dosáhnout rychleji na úvěr, měl by vkládat vyšší částky, vybrat vhodný tarif,…
1.4.4 Úvěrová fáze Úvěrová fáze začíná okamţikem uzavření úvěrové smlouvy a zároveň přidělením cílové částky. V tomto okamţiku můţe účastník čerpat úvěr aţ do výše rozdílu mezi cílovou částkou a naspořenou částkou. Samotný úvěr je úročen fixní sazbou, která byla sjednána jiţ na počátku smluvního vztahu. Ve smlouvě o stavebním spoření se nachází i minimální výše měsíční splátky úvěru a tedy pro účastníka to znamená, ţe má s velkým předstihem dané podmínky, za kterých bude úvěr splácet. Délka doby splatnosti je odvozena od výše poskytnutého úvěru. Čím více se naspoří, tím rychleji je splacen úvěr. Úvěr ze stavebního spoření je přísně účelový a lze ho vyuţít pouze na bytové potřeby stanovené zákonem a účastník musí tuto skutečnost i prokázat [4].
1.5 Úvěr ze stavebního spoření Důvodem uzavírání stavebního spoření není pouze fakt, ţe poskytuje výhodnější zhodnocení vkladu účastníka. Zároveň umoţňuje poskytnutí finančních prostředků, potřebných pro financování bydlení. Tyto finanční prostředky jsou poskytnuty v podobě buď klasického (řádného) úvěru nebo ve formě úvěru překlenovacího.
1.5.1 Klasický (řádný) úvěr Jedná se o původní produkt stavebních spořitelen, který je pevně spjatý se stavebním spořením. Jelikoţ je stavební spoření podporováno státem, existují zde podmínky6 pro poskytnutí tohoto úvěru [15]. Pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření nestačí pouze splnění výše tří zmíněných podmínek. Stavební spořitelny vyţadují i prokázání účelovosti vynaloţení finančních prostředků na bytové potřeby a prokázání dostatečných příjmů na splacení úvěru. Ve většině případů u niţších částek nevyţadují stavební spořitelny dalšího ručitele. Úročení úvěrů se pohybuje v rozmezí 3 % - 5 % p. a.. Zmíněné úročení je po celou dobu fixní. Další výhodou 6
Jedná se o podmínky pro přidělení cílové částky popsané v kapitole 1.4.3. 15
je, ţe se většinou neplatí poplatky za vyřízení řádného úvěru a lze úvěr splatit i předčasně bez jakýchkoliv sankčních poplatků [16]. Samotné splácení úvěru probíhá formou měsíčních splátek. Jejich výše je známa jiţ při uzavření smlouvy o poskytnutí úvěru. Od výše této splátky se určuje délka doby splatnosti. Jednotlivé měsíční splátky v sobě zahrnují splátku jistiny úvěru a úroku z úvěru [8]. Následující obrázek č. 2 zobrazuje časový průběh stavebního spoření při poskytnutí řádného úvěru. Obrázek č.2: Poskytnutí řádného úvěru
Pramen: Wustenrot.cz [online] Dostupné z http://www.wuestenrot.cz/o-nas/stavebnisporitelna/zakladni-princip/
1.5.2 Překlenovací úvěr Překlenovací úvěr je poskytnut účastníkovi stavební spořitelnou v případě, kdy nesplňuje podmínky pro čerpání úvěru řádného a přitom potřebuje získat prostředky pro řešení své bytové situace co nejrychleji. Zatímco na řádný úvěr je právní nárok, na poskytnutí překlenovacího úvěru ţádný právní nárok neexistuje [1]. Překlenovací úvěr je speciálním úvěrem poskytnutým stavební spořitelnou, který je spjatý s konkrétním účtem stavebního spoření a jehoţ doba trvání končí okamţikem přidělení cílové částky. Doba trvání se tak pohybuje od několika měsíců aţ po konec spořící fáze [3]. Samotné splácení překlenovacího úvěru je odlišné od splácení úvěru řádného. Překlenovací úvěr je splacen okamţikem přidělení cílové částky a tím poskytnutí úvěru řádného. Po dobu trvání překlenovacího úvěru jsou účastníkem hrazeny pouze úroky a to z celé cílové částky, a pokud není naspořeno minimální procento cílové částky, musí být potřebná částka vloţena [3]. 16
Pro znázornění situace při poskytnutí úvěru překlenovacího je zde obrázek č. 3. Obrázek č.3: Poskytnutí překlenovacího úvěru
Pramen: http://finance.idnes.cz/vyplati-se-preklenovaci-uver-djb/spor.asp?c=A041118_223555_fi_osobni_vra [4, str. 19] Porovná-li se řádný úvěr s úvěrem překlenovacím, tak jsou zde patrné dva rozdíly. Řádným úvěrem končí fáze spořící a začíná fáze úvěrová. Zatímco překlenovací úvěr je poskytnut jiţ ve fázi spořící. Druhý rozdíl spočívá ve výši úvěru. Výše řádného úvěru je dána rozdílem cílové částky a naspořených peněţních prostředků. Překlenovací úvěr je vţdy ve výši cílové částky.
1.5.3 Zajištění úvěru Kaţdý úvěr musí být zajištěn pro případ nesplácení úvěru. Stejně je tomu i v případě úvěru ze stavebního spoření. Výše zajištění se odvíjí od bonity klienta, délky předešlého spoření a výši úvěru. Stavební spořitelny do určité výše úvěru nepoţadují zajištění ţádné. V případě vyšších částek můţe stavební spořitelna poţadovat zajištění aţ třemi ručiteli nebo zástavu nemovitosti. U niţších splátek stavební spořitelny nepoţadují zajištění je z důvodu znalosti platební historie účastníka [8][9].
1.6 Stav a vývoj stavebního spoření v ČR v číslech V České republice je stavební spoření upraveno zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Dle tohoto zákona, stavební spoření tvoří přijímaní vkladů od účastníků stavebního spoření, poskytování úvěrů účastníkům tohoto spoření a poskytování státní podpory fyzickým osobám, které jsou účastníky stavebního spoření. Poskytovat stavební spoření mohou pouze stavební spořitelny, které představují speciální banky mající přesně definovaný rozsah činnosti a mohou nabízet pouze produkt stavebního spoření a provozovat činnosti, které s tím souvisejí [12].
17
V době vzniku zákona o stavebním spoření působilo na území ČR celkem šest stavebních spořitelen. Jejich stav se redukoval v roce 2008 na současných pět stavebních spořitelen, kdy došlo ke sloučení Raiffeissen stavební spořitelny a HYPO stavební spořitelny [3]. Přehled působících stavebních spořitelen v ČR k datu 31. 12. 2010, včetně jejich vlastníků je zobrazen v tabulce č. 2. Tabulka č.2: Seznam akcionářů stavebních spořitelen působících v ČR k 31.12.2010 Stavební spořitelna (používaná zkratka názvu)
Akcionáři a jejich podíly
Českomoravská stavební spořitelna, a.s. (ČMSS) Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. (MPSS) Stavební spořitelna České spořitelny, a.s (SSČS) Wüstenrot - stavební spořitelna a.s. (Wüstenrot)
Raifeissen stavební spořitelna a.s. (RSTS)
Československá obchodní banka, a . s. (55 %) Bausparkasse Schwäbisch Hall AG (45 %) Komerční banka, a.s. (100 %) Česká spořitelna, a. s. (95 %) Bausparkasse der österreichischen Sparkassen AG (5 %) Wüstenrot & Württembergische AG (55,92 %) Wüstenrot Verwaltungs- und Dienstleistungen GmbH (43,5 %) Svaz českých a moravských bytových druţstev (0,40%) SBD Hradec Králové (0,18%) Raiffeisen Bausparkassen Holding GmbH (90 %) Raiffeisenbank a.s (10 %)
Zdroj: vlastní konstrukce, zpracováno dle výročních zpráv stavebních spořitelen Trh stavebního spoření v České republice se projevil jako vysoce stabilní. Tento stav podpořil nejenom samotný legislativní rámec, ale i prvotní nastavení klíčových parametrů. Díky tomuto dokázaly stavební spořitelny přesvědčit obyvatelstvo o výhodnosti stavebního spoření. Ale i tento trh prošel malými zemětřeseními. Jednalo se zejména o rok 2004, kdy došlo ke sníţení státní podpory u nově uzavíraných smluv a prodlouţení minimální doby spoření [4]. Vývoj v počtu nově uzavřených smluv o stavebním spoření znázorňuje graf č. 1. Graf č.1: Počet nově uzavřených smluv v období 1999-2010
počet nových smluv
2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 1999
2001
2003
2005 roky
Zdroj: vlastní konstrukce, data z www.acss.cz 18
2007
2009
Z grafu č.1 jednoznačně vyplývá, jaký vliv na obyvatelstvo měla změna státní podpory od roku 2004. Zatímco v roce 2003 bylo uzavřeno rekordních bezmála 2 100 000 nových smluv o stavebním spoření, v roce 2004 tomu bylo uţ pouze necelých 315 000 nových smluv. I kdyţ se nové smlouvy stále uzavírají, tak takového počtu nových smluv jako v roce 2003 jiţ trh stavebního spoření asi nikdy nedosáhne. Koncem 90. let 20. století ovšem dochází rovněţ k dlouhodobému poklesu úrokových sazeb na peněţním trhu. Samozřejmě na jedné straně dochází k zatraktivňování stavebního spoření, jelikoţ úroková sazba je po celou dobu smluvního vztahu neměnná. Na druhou stranu dochází k poklesu zájmu klientů o úvěry ze stavebního spoření. Úroková sazba klesá a řádné úvěry se stávají pro obyvatelstvo drahé. Svoji pozornost obrací na produkty s niţší úrokovou sazbou. I přesto tento vývoj v úrokových sazbách objem poskytnutých řádných úvěrů ze stavebního spoření roste a tento fakt dokládá i graf č.2. Graf č.2: Objem poskytnutých řádných úvěrů ze stavebního spoření v letech 1999-2010
objem (v mld. Kč)
60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0,000 1999
2001
2003
2005
2007
2009
roky
Zdroj: vlastní konstrukce, data z www.acss.cz Ovšem tento graf nic neříká o tom, zda dochází k vyuţívání stavebního spoření více jako spořícího či jako komplexního produktu. Zda lidé vyuţívají stavební spoření k financování bydlení, lze nalézt v následujícím grafu č.3, který znázorňuje poměr objemu řádných i překlenovacích poskytnutých úvěrů k objemu naspořené částky.
19
poměr objemu úvěrů k naspořené částce ( v %)
Graf č.3: Poměr objemu úvěrů k objemu naspořené částky v letech 1999-2010
80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 1999
2001
2003
2005
2007
2009
roky
Zdroj: vlastní konstrukce, data z www.acss.cz Z grafu č. 3 je moţno vyčíst, ţe obyvatelstvo od roku 2003 čerpá úvěry ze stavebního spoření ve větším poměru k naspořené částce více neţ v minulých letech a vyuţívají ho tak k řešení své bytové situace. Ale je zde, dle mého názoru, jeden problém, na kterých bych rád upozornil. Od roku 2011 dochází ke změně stavebního spoření. Změna státní podpory a nově i změna ve zdanění úroků povede ke sníţení zájmu lidí vyuţívat tento produkt jako spořící a zároveň tak vytvářet zdroje pro poskytování úvěrů ze stavebního spoření. Za rok 2010 měla být státní podpora ze stavebního spoření, podle schváleného zákona, zdaněna zvláštní daní ve výši 50 %. Tomuto zdanění zabránila opozice podáním ústavní stíţnosti, z důvodu schválení zákona v legislativní nouzi. Stíţnosti Ústavní soud vyhověl. Nicméně ostatní změny stavebního spoření nezrušil a zůstávají tak v platnosti. S tím souvisí i fakt, ţe klienti i kdyţ dosáhnou příslušného bodového ohodnocení pro poskytnutí úvěru, nemusí jím být úvěr hned poskytnut. Z toho důvodu budou muset stavební spořitelny buď prodlouţit průměrnou dobu čekání na přidělení úvěru, nebo hledat jiné zdroje financování těchto úvěrů. Jak na tento fakt budou v pozdějších letech stavební spořitelny reagovat, ukáţe aţ čas.
20
2 HYPOTEČNÍ ÚVĚR Začátky hypotečního financování nebyly tak snadné, jako tomu bylo v případě stavebního spoření. Aby mohly začít být poskytovány hypoteční úvěry, bylo potřeba mít funkční zákon o dluhopisech a kapitálový trh. Právě funkčnost kapitálového trhu zapříčinila, ţe hypoteční úvěry začaly být poskytovány aţ od roku 1995, kdy bylo vydáno první oprávnění vydávání hypotečních zástavních listů Českomoravské hypoteční bance (v současnosti Hypoteční bance, a.s.) [24]. Od roku 1995 v České republice začínalo vznikat nové bankovní odvětví. Samotné počátky byly obtíţné, zejména z důvodů učení se nový produkt konstruovat a nabízet. Vysoké úrokové sazby, přísné podmínky pro přidělení úvěru, omezená nabídka produktů a finanční krize trvající necelé tři roky od roku 1997 tomuto stavu taky příliš neprospívala. Pro klienty se slovo hypoteční úvěr stalo synonymem pro něco odpudivého, nedostupného a nepraktického. Ke zlomu dochází v roce 2000, kdy dochází ke vzniku hypotečního trhu a konkurence. Banky mění a inovují své produkty a způsoby distribuce klientům. Tím se stává hypoteční úvěr pro klienty dostupnější a nastává jeho „boom“. Toto úspěšné období bylo vystřídáno na podzim roku 2008 recesí a propadem trhu, jehoţ stav trval aţ do září roku 2010. V současné chvíli se hypoteční bankovnictví dostává do nové situace ve financování bydlení [24].
2.1 Charakteristika hypotečního úvěru Hypoteční úvěr je dlouhodobá půjčka na značně velký objem peněz, určený především na pořízení bydlení [2]. Přesnou definici hypotečního úvěru je potřeba hledat v § 28 zákona o dluhopisech č.190/2004 Sb. ve znění pozdějších předpisů, který říká: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“[14]
2.1.1 Poskytovatel hypotečních úvěrů Poskytovatelem hypotečního úvěru můţe být jakákoliv licencovaná banka, pokud vydá hypoteční zástavní listy, jejichţ výnosy budou pouţity k financování hypotečních úvěrů. V současné době je činnost vydávání hypotečních zástavních listů podřazena pod činnost přijímání vkladů od veřejnosti dle §1 odst. 1 zákona o bankách č. 21/1992Sb [17].
2.1.2 Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní listy (zkráceně „HZL“) slouţí bankám k zajištění financování hypotečních úvěrů. Přesnou definici, co jsou hypoteční zástavní listy, je nutno hledat v zákoně o dluhopisech, který je definuje jako dluhopisy, jejichţ jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě také náhradním způsobem (náhradní krytí). 21
Pro řádné krytí musí platit, ţe výše pohledávky z hypotečního úvěru nesmí převýšit 70 % zástavní hodnoty zatavených nemovitostí zajišťujících tyto pohledávky. Náhradní krytí je umoţněno pouze do výše 10 % jmenovité hodnoty závazku z HZL. K náhradnímu krytí můţe být pouţito pouze: hotovosti vkladů u ČNB Vkladů u centrální banky členského státu EU nebo jiného státu tvořícího EHS nebo ECB státních dluhopisů nebo cenných papírů vydaných ČNB dle zvláštního právního předpisu nebo vydanými bankami členských států EU nebo jiných států tvořících EHS nebo ECB dluhopisy vydanými finančními institucemi zaloţenými mezinárodní smlouvou, jejíţ smluvní stranou je ČR, nebo s nimiţ uzavřela ČR mezinárodní smlouvu [10].
2.2 Státní podpora hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry jsou státem podporovány dvěma formami a to poskytováním příspěvku k hypotečním úvěrům a daňovými úlevami.
2.2.1 Příspěvek od státu Státní podpora ve formě příspěvku od státu spočívá v poskytnutí úrokové dotace státem za předem stanovených podmínek ke splátkám úvěru. Poskytování a výše takovéto úrokové dotace se řídí nařízením vlády č. 249/2002 Sb. a nařízením vlády č. 33/2004 Sb. Státní příspěvek je poskytován ve výši rozdílu mezi výší splátky při běţném úroku a splátky při sníţeném úroku, jehoţ výše závisí na průměrné sazbě úroku z objemu úvěrů hypotečních bank poskytnutých fyzickým osobám na základě nově uzavřených smluv o hypotečním úvěru. Průměrná sazba je stanovena Ministerstvem pro místní rozvoj k 1. únoru příslušného roku a příspěvek je poskytnut při průměrné sazbě úroku, který se nachází v intervalu v procentech a to v této výši a) [8, ∞) - 4 procentní body, b) [7, 8) - 3 procentní body, c) [6, 7) - 2 procentní body, d) [5, 6) - 1 procentní bod; e) [0, 5) – příspěvek se neposkytuje [18] V roce 2011 se příspěvek neposkytuje. Podmínkou pro získání podpory je věk ţadatelů mladší 36 let, kterých nesmí dovršit v roce podání ţádosti. Současně nesmí ţadatelé vlastnit byt, rodinný dům či bytový dům. Nemovitost rovněţ nesmí být více jak 2 roky stará a musí se nacházet na území státu. Dotace je poskytnuta pouze na částky do výše 800 000 Kč u bytu a 1,5 milionu Kč u domu. Na vyšší částky není dotace poskytována [29]. 22
2.2.2 Daňová úleva Stejně jako tomu bylo u stavebního spoření, tak i hypoteční úvěry jsou podporovány odpočtem úroku od základu daně. Tato úleva na dani se řídí dle Zákona o daních z příjmu (zákon č.586/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů). V §15 odst. 3 je stanoveno, ţe poplatníkovi daně z příjmu fyzických osob je umoţněno si od základu daně za zdaňovací období zaplacené úroky na hypotečním úvěru aţ do výše 300 000 Kč. Tento odečet můţe uskutečnit pouze osoba, která je účastníkem úvěrové smlouvy. Pokud je účastníků více, mohou se na úlevě na dani podílet, a to rovným dílem [19].
2.3 Výhody a nevýhody hypotečního úvěru Mezi výhody hypotečního úvěru lze zařadit [20]: lze získat větší objem peněz není potřeba tak velký vstupní kapitál v případě 100% hypotéky peníze lze pouţít na cokoliv peníze dostupné v řádu měsíců úrokovou sazbu lze ve vhodné chvíli zafixovat na určité období podpora státu dostupnost úvěru Mezi nevýhody hypotečního úvěru patří [20]: poplatek za vyřízení úvěru poplatek za vedení úvěrového účtu výše úrokové sazby nemusí být moţné zafixovat na celou dobu splácení nutná zástava nemovitosti mimořádné splátky mohou být zpoplatněny, pokud se jedná o splácení mimo dobu konce fixace
2.4 Průběh hypotečního úvěru Cyklus hypotečního úvěru lze rozdělit do třech fází: a) Přípravná fáze b) Schvalovací fáze c) Realizační fáze
2.4.1 Přípravná fáze Na samém počátku je pro klienta důleţité si vybrat vhodnou banku, která mu bude ochotna úvěr poskytnout. Při první návštěvě banky jsou klientovi poskytnuty základní informace o hypotečním úvěru. Zároveň by měl získat potřebné informace o nutných dokladech potřebných pro schválení úvěru. Součástí této fáze by měl být i orientační propočet, zda klient je schopen splácet hypoteční úvěr. Při výběru banky se klient řídí podle výše úrokové sazby a délkou její garantované doby neboli doby fixace. Jelikoţ hypoteční trh je svou nabídkou hodně rozmanitý je můţe být pro klienta obtíţné se orientovat v nabídkách jednotlivých bank. Pomoci s výběrem vhodné banky je moţné se obrátit i na finančního poradce [21]. Pojem fixace úrokové míry znamená dohodu, na jak dlouho je úroková sazba neměnná a tím i výše splátky. Po vypršení tohoto období je bankou stanovena sazba nová, dle aktuálních podmínek na trhu [28]. Délka doby fixace tedy ovlivňuje budoucí vývoj úrokových sazeb hypoték. Delší doba fixace je vhodná pro klienty, kteří chtějí mít po delší dobu konstantní 23
splátky, nezamýšlí předčasné splacení úvěru a předpokládají, ţe úroková sazba hypoték bude růst. Naopak u klientů, kteří preferují kratší dobu fixace je výhodou moţnost mimořádných splátek či předčasné splacení úvěru bez sankčních poplatků. Klienti mají rovněţ moţnost přejít dříve k jiné bankovní instituci a předpokládají pokles úrokových sazeb v budoucnu [28]. V případě souhlasu klienta s nabídkou a po provedení kompletace potřebných dokumentů klient vyplní a podepíše ţádost o úvěr [21].
2.4.2 Schvalovací fáze Po vyplnění ţádosti o úvěr klientem si banka vyhrazuje určitou lhůtu pro zpracování ţádosti. Banka provede kontrolu správnosti, úplnosti a pravdivosti vyplněných informací. Současně si banka prověřuje schopnost klienta splácet hypoteční úvěr, tedy bonitu klienta. Zjištění proběhne tak, ţe banka od příjmů klienta odečítá splátky úvěrů a veškeré závazky. Po tomto odečtu poţaduje, aby klientovi zůstal dostatek finančních prostředků na ţivobytí, většinou několikanásobek ţivotního minima a určité procento finanční rezervy. Banka neopomene posoudit i hodnotu poskytnuté zástavy [21][27]. Po splnění všech podmínek klient podepisuje následující dokumenty [27]: úvěrovou smlouvu – dokumentu stanovující maximální výši úvěru společně s výší úrokové sazby, která zohledňuje i dobu fixace zástavní smlouvu – banka získává zástavní právo k nemovitosti [10]. smlouvu o vedení účtu – zde jsou stanoveny podmínky, za jakých je účet veden a obsahuje i sazebník poplatků Po podpisu všech tří smluv nic nebrání, aby byla započata poslední fáze, realizační fáze.
2.4.3 Realizační fáze V této fázi dochází k čerpání úvěru a následnému splácení. Čerpání úvěru probíhá bezhotovostně, a to buď jednorázově – např. při koupi nemovitosti zaplacení kupní ceny prodávajícímu, nebo postupně – typicky při výstavbě nemovitosti formou proplacení faktur. V průběhu čerpání úvěru jsou bance spláceny pouze úroky z vyčerpané částky [27][10]. V okamţiku vyčerpání celého úvěru je klientovi bankou sděleno ukončení čerpání a současně dojde k přesnému určení výše splátek, o jejichţ splácení bude banka klienta informovat prostřednictvím výpisu z účtu. Zároveň začíná běţet doba fixace [27]. Hypoteční úvěr lze splácet následujícími způsoby [10]: jednorázově – dochází k placení pouze úroků a úvěr je poté splacen jednou částkou postupně – pravidelné splátky s konstantní výší, popřípadě splátky s degresivním nebo progresivním splácením kombinované – nazývané taky jako balónové systémy – součet splátek je niţší neţ celková jistina a celá hodnota je poté splacena prodejem nemovitosti
24
2.5 Druhy hypotečních úvěrů Banky nabízejí mnoho variant hypotečních úvěrů. Pro přehled jsou zde uvedeny nejčastěji druhy poskytovaných hypotečních úvěrů klientům.
2.5.1 Klasický hypoteční úvěr Účelový hypoteční úvěr - jak uţ samotný název napovídá, tak účelový hypoteční úvěr je poskytnut bankou na předem daný účel stanovený ve smlouvě o hypotečním úvěru. Touto smlouvou je klient vázán a poskytnuté peněţní prostředky nemůţe pouţít jiným způsobem. Peněţní prostředky z účelového hypotečního úvěru mohou být čerpány za účelem, který je vyjmenován v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů [10]. Americká hypotéka – neúčelový hypoteční úvěr. Prostředky, které banka klientovi poskytne, mohou být pouţity k jakémukoliv účelu. I zde platí, ţe tato hypotéka musí být zajištěna zástavním právem k nemovitosti. Bance se nemusí dokládat, na jaký účel jsou prostředky pouţity a samotné poskytování amerických hypoték se řídí zákonem č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru [10]. Hypotéka bez doložení příjmů – jak jiţ sám název napovídá, banka nevyţaduje od klienta doloţení příjmů od zaměstnavatele, ale spokojí se s jejich čestným prohlášením. Klient si musí uvědomit, ţe pro banku je tím pádem rizikovější a banka mu poskytne hypotéku s vyšší úrokovou sazbou a většinou i na menší hodnotu ze zastavované nemovitosti [10]. Kombinovaná hypotéka – varianta hypotéky, která je svázána s kapitálovým ţivotním pojištěním či investičním ţivotním pojištěním. Tyto produkty pak zaručují splacení hypotéky na konci doby poskytnutí úvěru. Klient tak po dobu vztahu platí pouze úroky. Pro banku je pak takovýto klient povaţován za méně rizikového a nečiní jim problém nabídnout niţší úrokovou sazbu [22]. Zelená hypotéka – speciální druh hypotéky, která je poskytována klientům, kteří budou ţádat při financování svého objektu o dotaci Státní fond ţivotního prostředí – „Zelená úsporám“. Dotace je poskytována například na výstavbu budov v pasivním energetickém standardu dle normy [30]. Novomanželská hypotéka – jedná se opět o speciální druh hypotéky, která je poskytovaná bankami mladým párům, ale rovněţ i nesezdaným párům s jedním nezletilým dítětem v péči. Tento druh hypotéky je výhodný v tom, ţe umoţňuje klientům posunout začátek splácení hypotéky [30].
2.5.2 Předhypoteční úvěr Samotný předhypoteční úvěr lze chápat jako krátkodobý úvěr se splatností do jednoho roku. Moţno ho ztotoţnit s překlenovacím úvěrem u stavebního spoření. Tento typ úvěru je pouţíván v situacích, kdy dočasně není umoţněno klientovi vloţit zástavní právo ve prospěch banky. V tomto případě dluţník splácí pouze úroky z úvěru a aţ teprve po poskytnutí řádného hypotečního úvěru, kterým je tento úvěr splácen, začíná klient splácet společně s úroky i jistinu [10].
25
2.6 Stav a vývoj hypotečního trhu v ČR Vývoj na hypotečním trhu je úzce svázán s vývojem úrokové sazby. Devadesátá léta 20. století byla ve znamení nízkých objemu hypoték a vysokých úrokových sazeb. Aţ od počátku roku 2000 dochází ke sniţování úrokové sazby a v roce 2005 padají na historické minimum.[5]. Jak se vyvíjel objem poskytnutých hypotečních úvěrů, ovlivňovaný nejenom vývojem úrokových sazeb, je znázorněn v grafu č. 4.
160
7
140 120
6 5
100 80
4 3
60 40
2 1
20 0
úroková sazba v %
objem poskytnutých hypoték v mld. Kč
Graf č.4: Objem poskytnutých hypotečních úvěrů v závislosti na úrokové sazbě
0 2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
rok objem hypoték
úroková sazba
Zdroj: vlastní zpracování na základě dat MMR a hypoindexu Z grafu lze vyčíst, ţe největší objem hypoték byl poskytnut v roce 2007 a to ve výši 142,3 mld. Kč. Poté následoval propad, který byl zapříčiněn hypoteční krizí v letech 2008 a 2009. V té době docházelo k růstu úrokové sazby a rovněţ byl vývoj ovlivněn zrušením daňového osvobození úrokových výnosů z hypotečních zástavních listů. Později dochází k růstu objemu hypoték, zejména díky postupné deregulaci nájmů a postupnému konci lhůt pro fixaci úroků z hypotečních úvěrů. V době rostoucích úrokových sazeb z hypotečních úvěrů, lze předpokládat růst zájmu o úvěr ze stavebního spoření [5]. Hypoteční úvěr dříve mohli poskytovat pouze banky, které měly speciální licenci. V současné době můţe hypoteční úvěr poskytovat banka, které byla vydána bankovní licence. V České republice působí mnoho bank poskytujících hypoteční úvěry, z nichţ pouze Hypoteční banka, a.s. se na ně specializuje. Nejčastěji se klienti rozhodují mezi tříletou a pětiletou dobou fixace hypotečního úvěru, coţ potvrzuje i graf č. 5.
26
Graf č.5: Procentuální zastoupení doby fixace u poskytnutých hypoték
Zdroj: http://www.hypoindex.cz/clanky/cesky-hypotecni-trh-ovladly-strednedobe-fixace/
27
3 POSOUZENÍ VÝHOD A NEVÝHOD PRODUKTŮ PRO FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ Po představení produktů stavebního spoření a hypotečního úvěru je nyní potřeba posoudit jejich výhody a nevýhody. Při následném posuzování se zaměřím na nejčastější věci, dle kterých se klienti rozhodují při pořizování úvěru ze stavebního spoření či hypotečním úvěru.
3.1 Úroková sazba Dle průzkumu agentury OMD prováděného pro LBBW Bank v roce 2010 patří úroková sazba mezi nejčastější faktor, podle kterého se lidé rozhodují při výběru úvěru. Rozhodnutí typu čím niţší úroková sazba, tím výhodnější daný úvěr je, bývají často mylná. Mnoho lidí si bohuţel neuvědomuje, ţe se nelze rozhodovat pouze na základě úrokové sazby, protoţe zde chybí zahrnutí ostatních poplatků spojených s vyřízením, poskytnutím úvěru a správou úvěrového účtu. Zaměřím-li se na úvěr ze stavebního spoření, lze říci, ţe v tomto případě je úroková sazba řádného úvěru známa jiţ při podpisu smlouvy o stavebním spoření a její výše se po celou dobu nemění. Samotná výše úrokové sazby je stanovena na základě rozhodnutí stavební spořitelny a je regulována státem. Dalším znakem je, ţe klienti, kteří zvolí stejnou produktovou variantu stavebního spoření, mají výši úrokové sazby jednotnou. Tento fakt ale neplatí pro úvěry překlenovací, jejichţ úroková sazba se odvíjí dle situace na finančním trhu a podle délky doby trvání překlenovacího úvěru. U hypotečního úvěru je výše úrokové sazby odvozena od aktuální situace na finančním trhu. Rozhodnutí, jaká bude úroková sazba u hypotečního úvěru, záleţí na bance. Toto rozhodnutí se odvíjí nejčastěji od hodnoty zástavy, bonity klienta, délky doby fixace, doba splácení úvěru a mnoha dalších. Úroková sazba není pro všechny klienty se stejným typem hypotečního úvěru jednotná. Samozřejmě i u tohoto produktu lze zafixovat úrokovou sazbu na několik let, ale ta bývá zpravidla o několik desetin procenta vyšší. Pokud bych měl porovnat produkty úvěr ze stavebního spoření a hypoteční úvěr pouze podle výše úrokové míry, tak jednoznačně by byl výhodnější úvěr ze stavebního spoření. Výhodou je nízký úrok, který je neměnný (u řádných úvěrů) po celou dobu splácení. Můţe být zároveň i nevýhodou, pokud úrokové sazby budou dlouhodobě na nízké úrovni. V tomto případě se do výhodnějšího postavení můţe dostat hypoteční úvěr.
3.2 Poplatky Poplatky jsou dalším z faktorů, dle kterého si lidé vybírají úvěrový produkt. Řádný úvěr ze stavebního spoření je zatíţen většinou pouze poplatkem za vedení účtu a tento poplatek je v řádu stokorun ročně. Nesmím zapomenout na poplatek, který je placen všemi účastníky stavebního spoření, bez rozdílu toho, zda vyuţijí nabídku úvěru či nikoliv. Tento poplatek bývá nejčastěji ve výši 1 % z cílové částky. Některé stavební spořitelny tento poplatek v rámci akcí sniţují anebo je omezen maximální výší za uzavření smlouvy. Dalším z nákladů stavebního spoření bývá poplatek za vedení účtu, který je přibliţně ve výši 300 Kč ročně. 28
Pokud se zaměřím na překlenovací úvěr ze stavebního spoření, potom zde je navíc ještě poplatek za meziúvěr a je vypočítáván obdobně jako poplatek za uzavření smlouvy. Hypoteční úvěr je zatíţen více poplatky. Banky si účtují kromě poplatku za vedení úvěrového účtu, který bývá průměrně 150 Kč měsíčně, taky poplatek za poskytnutí úvěru, vypracování odhadu nemovitosti, vyhotovení hypotečního příslibu a řadu dalších. Některé jejich výše lze vyčíst z modelového příkladu. Provedu-li opět srovnání těchto dvou produktů, pouze na základě výše poplatků, pak opět bych došel k závěru, ţe stavební spoření je výhodnější neţ hypoteční úvěr. Tento fakt odvozuji jiţ jenom na základě poplatku za vedení úvěrového účtu. Ale ani to nemusí být jednoznačné, jelikoţ některé banky si ţádné takové poplatky neúčtují, ovšem pak to bývá většinou vykoupeno vyšší úrokovou sazbou. Na tento fakt často lidé zapomínají.
3.3 Státní podpora Státní podpora je oblíbené slovíčko, na které mnoho lidí slyší. Ale mnozí si neuvědomují, ţe to není nic jiného, neţ jejich peníze vybrané na dani vráceny části lidem zpět formou zvýhodnění. Státní podpora jednoznačně zvýhodňuje stavební spoření. Na státní podporu ve fázi spoření má nárok kaţdý, kdo splní kritéria pro její přidělení. Tato podpora je vypočítávána jako určité procento z ročního vkladu, avšak její maximální výše je omezena od roku 2011 na 2000 Kč. Pokud se zaměříme na podporu stavebního spoření ve fázi úvěrové, pak zde stát při splnění podmínek umoţňuje odečíst úroky od daňového základu. Hypoteční úvěr nemá ţádnou spořící fázi. Je podporován státem stejně jako je tomu u stavebního spoření ve fázi úvěrové, tedy moţností odečíst si zaplacené úroky od daňového základu. Pouze část lidí dosáhne na podporu státu ve formě příspěvku. Tento příspěvek má jedno z hlavních kritérií, ţe ţadatelé musí být mladší 36 let. I přesto, ţe stát v době poţádání o hypotéku neposkytuje tento typ příspěvku, lze o něj zaţádat a v době změny fixace je tento typ příspěvku poskytnut. Není zde ovšem zaručeno, ţe tento příspěvek je poskytnut na celou výši hypotéky a jeho délka trvání je maximálně deset let. Z výše popsaných výhod u produktu bych do popředí prosazoval opět stavební spoření. Je to díky podpory státu u stavebního spoření ve fázi spořící. Podpora ve fázi úvěrové ve formě odečtu úroků od základu daně je u obou produktů shodný. Sice u hypotečního úvěru je moţno dosáhnout ještě na jednu z forem podpor. Vzhledem k tomu, ţe úrokové sazby u hypoték jsou o něco vyšší, pak díky této podpoře se na omezenou dobu dostanou na úroveň úroku u stavebního spoření. Nevýhodou je, ţe tento typ podpory je určen pouze lidem do 36 let.
3.4 Výše úvěru Samotná výše úvěru nesmí být vyšší neţ investiční záměr nebo hodnota zastavené nemovitosti. V případě stavebního spoření se jiţ na začátku rozhoduje, na jakou cílovou částku se uzavře smlouva. Někdy toto rozhodnutí se musí učinit i několik let dopředu. Od výše cílové částky se poté odvíjí i výše samotného úvěru. Nevýhodou u stavebního spoření je nemoţnost získat řádný úvěr hned, ale musí účastník dosáhnout tzv. hodnotícího čísla. Samotný výpočet si 29
stanovuje stavební spořitelna sama, ale v podstatě nelze získat úvěr, pokud se naspoří minimálně dva roky a pokud se naspoří minimálně 30 – 40 % z cílové částky. Samotný úvěr tvoří rozdíl mezi cílovou částkou a naspořenými prostředky. Zdálo by se, ţe pokud má být financováno bydlení ze stavebního spoření, musí se na to myslet několik let dopředu. Ale tak tomu není. Lze ještě vyuţít překlenovacího úvěru, kdy je přidělena účastníkovi cílová částka. Ovšem tomu naspoření se nikdy účastník nevyhne, pokud chce vyuţít řádného úvěru ze stavebního spoření. Jinými slovy řečeno, řádný úvěr ze stavebního spoření se dá přirovnat k hypotečnímu úvěru, který je poskytnut ve výši max. 70 % zastavené hodnoty. Hypoteční úvěr má na rozdíl od stavebního spoření výhodu, ţe můţe být poskytnut aţ do výše 100 % zastavené nemovitosti. Tato moţnost je ovšem opět vykoupena vyšší úrokovou sazbou, jelikoţ pro banku je tato operace rizikovější. Ale ani v tomto případě klient nemá záruku, ţe mu bude úvěr poskytnut. Zda banka klientovi poskytne hypoteční úvěr nebo ne, je závislá mimo jiné na bonitě klienta. Porovnám-li výhodnost produktů na základě poskytnuté výše úvěru, lze tyto produkty ztotoţnit. Oběma produkty lze financovat jakoukoliv nemovitost v jakékoliv výši. Výhodou u stavebního spoření je fakt, ţe v případě dosáhnutí hodnotícího čísla máme nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření, zatímco u hypotečního úvěru nemáme jistotu, ţe nám bude poskytnut. Nevýhodou stavebního spoření je skutečnost, ţe bez jakýchkoliv našich naspořených financí nám nebude řádný úvěr poskytnut. V tomto případě je jednoznačně výhoda u hypotečního úvěru, kde lze získat částku aţ ve výši 100 % zastavené nemovitosti (alespoň dle nabídky bank).
3.5 Zajištění úvěru Produkt stavebního spoření umoţňuje poskytnutí úvěru i bez zástavy nemovitostí. Jakým způsobem má být zajištěn úvěr, závisí na stavební spořitelně. Způsob ručení je odvozen od výše poskytnutého úvěru. Například Českomoravská stavební spořitelna, a.s. má následující podmínky ručení: částka do 500 000 Kč - stavební spořitelna nepoţaduje ručení částka do 600 000 Kč - poţadován alespoň jeden ručitel. částka do 700 000 Kč - stavební spořitelna poţaduje alespoň dva ručitele částka nad 700 000 Kč - poţadována zástava nemovitosti. Při zajištění hypotečního úvěru klient na výběr nemá. U tohoto produktu je poţadována zástava nemovitosti vţdy. Při niţších částkách můţe být zmíněná podmínka pro některé klienty odrazující a zároveň neochota poskytnout bance zástavní právo k nemovitosti ve vyšší hodnotě, neţ jakou částku si chtějí půjčit. V případě posouzení výhod a nevýhod z hlediska zajištění úvěru, pak stavební spoření nabízí větší variabilitu. Ačkoliv při vyšších částkách jsou oba produkty nerozlišitelné z hlediska výhodnosti.
30
3.6 Tarifní varianty stavebních spořitelen působících na trhu České republiky Následující představení tarifních variant u stavebních spořitelen bude slouţit jako opěrný bod při výpočtech v modelovém příkladu rodiny. Z důvodu působení pouze pěti stavebních spořitelen v České republice jsou uvedeny všechny. V modelovém příkladu rovněţ se nacházejí výpočty pro hypoteční úvěr, ale vzhledem k velkému počtu bank poskytujících hypoteční úvěr jsou uvedeny tři banky na základě soutěţe Fincentrum Banka roku. Z toho důvodu zde nejsou představeny jako v případě stavebních spořitelen.
3.6.1 ČMSS – Českomoravská stavební spořitelna, a.s. Stavební spořitelna ČMSS nabízí svým klientům na výběr z 3 variant spoření: Tarif INVEST – tarif je určen těm klientům, kteří chtějí výhodně zhodnotit úspory Tarif PERSPEKTIV – tarif zaměřen na klienty, kteří preferují co nejniţší procentní měsíční splátku úvěru Tarif ATRAKTIV – tarif nabízející nejniţší úrokovou sazbu úvěru ze stavebního spoření V následující tabulce č.3 je uveden přehled parametrů jednotlivých tarifů, které nabízí ČMSS. Tabulka č.3: Přehled tarifů stavebního spoření u ČMSS Úroková sazba z vkladů (p.a.) Úroková sazba z úvěrů (p.a.) Min. naspořená částka (z CČ) Pravidelný min. měsíční vklad (z CČ)
INVEST 2% 4,80% 40% 0,50%
PERSPETIV 2% 4,80% 35% 0,30%
ATRAKTIV 1% 3,70% 38% 0,50%
Zdroj: Vlastní konstrukce, dle ww.cmss.cz Z výše uvedené tabulky, lze jednoznačně dovodit, ţe pokud chce klient financovat bydlení co nejniţší úrokovou sazbou, tak by si měl zvolit tarif ATRAKTIV.
3.6.2 SSČS – Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. Stavební spořitelna České spořitelny nabízí svým klientům pouze jednu variantu. V tomto případě klient získává stejnou úrokovou sazbu, ať uţ se rozhodne pouze spořit či zároveň vyuţije úvěru ze stavebního spoření. Parametry této varianty lze nalézt v tabulce č.4. Tabulka č.4: Přehled tarifů stavebního spoření u SSČS Úroková sazba z vkladů (p.a.) Úroková sazba z úvěrů (p.a.) Min. naspořená částka (z CČ) Pravidelný min. měsíční vklad (z CČ) Min. měsíční splátka úvěru (z CČ)
Standard 2% 4,75% 40% 0,45% 0,55%
Zdroj: Vlastní konstrukce, dle ww.burinka.cz 31
3.6.3 MPSS – Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Stavební spořitelna nabízí taktéţ pouze jeden tarif, nazývaný KREDIT. Avšak na rozdíl od SSČS lze vyuţít v různých variantách. Pro všechny varianty je jednotný minimální měsíční vklad ve výši 0,5 % z CČ. Další informace lze nalézt v tabulce č.5. Tabulka č.5 Přehled tarifů stavebního spoření u MPSS Varianta Rychlá Standardní Standardní Pomalá Pomalá Pomalá
Úroková sazba z vkladů (p.a.) 2% 2% 2% 2% 2% 2%
Úroková sazba z úvěrů (p.a.) 5% 5% 4% 5% 4% 3%
Min. měs. splátka úvěru (z CČ) 0,75% 0,60% 0,90% 0,45% 0,60% 0,75%
Zdroj: Vlastní konstrukce, dle www.modrapyramida.cz Při pohledu do tabulky, lze jednoznačně konstatovat, ţe nejvýhodnější varianta pro klienta z hlediska nejniţší úrokové sazby z úvěru je varianta Pomalá s úrokovou sazbou z úvěru ve výši 3 % p. a.. Kaţdá varianta má jinou hodnotu a v této výši vstupuje do výpočtu hodnotícího čísla. V případě Pomalé varianty je hodnota nejniţší.
3.6.4 RSTS – Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. Stavební spořitelna má pro své klienty v nabídce dva tarify spoření, jeden zaměřený na klienty, kteří neuvaţují o úvěru ze stavebního spoření a druhý určený pro ty, kteří se rozhodnou vyuţít úvěru ze stavebního spoření. Parametry jednotlivých variant shrnuje následující tabulka č.6. Tabulka č.6 Přehled tarifů stavebního spoření u RSTS Úroková sazba z vkladů (p.a.) Úroková sazba z úvěrů (p.a.) Min. naspořená částka (z CČ) Pravidelný min. měsíční vklad (z CČ) Min. měsíční splátka úvěru (z CČ)
Spořící 2% 4,90% 40% 0,50% 0,50%
Úvěrový 1% 3,50% 40% 0,70% 0,70%
Zdroj: Vlastní konstrukce, dle www.rsts.cz
3.6.5 WSS – Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. Poslední ze stavebních spořitelen působících na trhu ČR nabízí nejširší výběr variant pro své klienty. U všech variant se lze rozhodnout pro jednu ze dvou úrokových sazeb. Srovnání jednotlivých variant je moţno shlédnout v tabulce č.7.
32
Tabulka č.7: Přehled tarifů stavebního spoření u WSS Úroková sazba z vkladů (p.a.) Úroková sazba z úvěru (p.a.) Min. naspořená částka (z CČ) Min. měsíční vklad (z CČ) Min. měsíční splátka úvěru (z CČ)
Varianta OS 1 %; 2,2% 3,7%; 4,8% 50% 0,50%
Varianta OF 1 %; 2,2% 3,7%; 4,8% 40% 0,50%
Varianta ON 1 %; 2,2% 3,7%; 4,8% 50% 0,50%
Varianta OK 1 %; 2,2% 3,7%; 4,8% 30% 0,25%
0,60%
0,70%
0,50%
0,70%
Zdroj: Vlastní konstrukce, dle www.wustenrot.cz Z výše uvedené tabulky lze dovodit, ţe WSS, jako jediná vychází svým klientům vstříc a nabízí jim moţnost zvolit si variantu nejen dle výše úrokové sazby, případně dle minimální měsíční splátky úvěru. Nezapomíná na klienty, kteří chtějí naspořit niţší částku a zároveň tak rychleji dosáhnout na řádný úvěr ze stavebního spoření. Další výhodu spatřuji rovněţ v tom, ţe v rámci kaţdé varianty je moţno v průběhu spoření zvolit jinou úrokovou sazbu a úroky jsou dopočítány zpětně.
3.7 Modelový příklad Před samotným rozhodnutím, který z typů úvěrů si vzít, zda ze stavebního spoření nebo hypoteční anebo dokonce kombinaci těchto produktů, je důleţité poloţit si následující otázky. 1. Jakou částku na koupi nemovitosti budu potřebovat? 2. Kdy si budu danou nemovitost pořizovat? 3. Mám naspořené nějaké finanční prostředky? Pro srovnání, který produkt je výhodnější pro klienta, jsem se rozhodl sestavit modelový případ rodiny v závislosti na tom, kdy si hodlá danou nemovitost pořídit. Zadání modelové situace rodiny Všechny případy se budou vztahovat k datu 1. 7. 2011. Jedná se o mladý manţelský pár ve věku 30 let a s 3letým dítětem. Chtějí si pořídit byt o velikosti 60 m2 v Brně. Průměrná cena tohoto bytu se pohybuje v částce 2 300 000 Kč. Oba dva manţelé vydělávají částku odpovídající průměrné mzdě v Brně – tj. 18 000 Kč čistého. V současné době rodina ţije v nájmu a ţivotní měsíční náklady jsou 18 000 Kč, z čehoţ 8 000 Kč činí nájem (bez poplatku za energie a dalších poplatků). Rodina se snaţí spořit na stáří a to tak, ţe kaţdý spoří 18 000 Kč ročně na penzijní připojištění a manţel jako ţivitel rodiny má uzavřeno ţivotní pojištění, kde platí 12 000 Kč ročně. Stavební spoření uzavřené nemají a na spořicím účtu mají finanční rezervu ve výši 150 000 Kč a na běţném účtu částku 50 000 Kč. Měsíčně jim zůstává částka 14 000 Kč, se kterou mohou volně nakládat. Rodina chce mít splacen úvěr za 20 let. V další části při výpočtech budou porovnány produkty stavebních spořitelen a produkty 3 bank, které nabízejí hypoteční úvěr. Samozřejmě nebude opomenuto období, kdy si chce rodina pořídit bydlení. Porovnání výhodnosti jednotlivých produktů bude jak podle nákladů na úvěr, tak i dle délky doby splácení. V České republice působí mnoho bank, které poskytují hypoteční úvěr. V modelovém příkladu jsem se rozhodl na základě výsledků soutěţe Fincentrum Banka roku, vybrat z nabídky bank, jejichţ hypotéky byly oceněny mezi třemi nejlepšími. Mezi nimi byla Hypoteční banka, a.s., UniCredit bank, a.s., Komerční banka, a.s.. 33
3.7.1 Rodina se rozhodne pořídit si bydlení za šest let a poslední splátku uhradit za dvacet let Jaké má tedy naše rodina moţnosti a co je pro ni výhodné? a) Úvěr ze stavebního spoření Vzhledem k časovému horizontu je celkem vhodné si zaloţit stavební spoření, kde po šesti letech si klient můţe vzít řádný úvěr, pokud splní podmínky dané spořitelny. Nabídka stavebních spořitelen je téměř jednotná, ale lze najít i zde nepatrné rozdíly. Pro výpočet byla sestavena jednoduchá kalkulačka zaloţena na principu sloţeného úročení. Při zaloţení stavebního spoření je odečten poplatek za zaloţení stavebního spoření a poplatek za roční vedení účtu. Tento poplatek je odečten rovněţ pokaţdé k 1.1. Na konci dubna je připisován příspěvek od státu, pokud na něho má klient nárok. Nově od roku 2011 jsou zdaňovány úroky plynoucí ze stavebního spoření. V případě výpočtu nákladů v období splácení úvěru, není poplatek za vedení účtu nijak úročen. Při výpočtu splátky úvěru ze stavebního spoření byl pouţit následující vzorec:[7]
kde i n
a je roční výše splátky (anuity) HU je výše úvěru je výše měsíční úrokové míry je doba splatnosti v měsících
Tento vzorec bude pouţit i při výpočtu splátek u hypotečního úvěru. Shrnutí vybraných variant stavebního spoření, nabízejících stavebními spořitelnami a jejich výpočtů, které jsou uvedeny v příloze č.1, shrnuje následující tabulka. Tabulka č.8: Přeplacení úvěru ze stavebního spoření výše úvěru ČMSS 1 271 935 Kč SSČS nelze MPSS 1 240 243 Kč RSTS 1 280 011 Kč WSS 1 279 843 Kč Zdroj: vlastní konstrukce
doba trvání 6+14 let
výše měsíční splátky 9 712 Kč
přeplaceno 364 003 Kč
6+14 let 6+14 let 6+14 let
9 050 Kč 9 649 Kč 9 772 Kč
284 356 Kč 345 981 Kč 366 098 Kč
Jednotlivé výpočty jsou ovlivněny výběrem variant stavebního spoření. Z výše uvedené tabulky vyplynulo pro modelovou rodinu, ţe pokud plánuje si vzít úvěr po šesti letech ze stavebního spoření a pravidelně spoří celou disponibilní částku ve výši 14 000 Kč, pak nejméně nákladným produktem se jeví stavební spoření od Modré pyramidy (MPSS). Tento fakt podtrhává jeho úroková sazba ve fázi spořící a následně nízká sazba ve fázi úvěrové. Co se týká poplatku za vedení účtu, ten je mezi jednotlivými stavebními spořitelnami 34
srovnatelný. V tabulce není zahrnut produkt od Buřinky (SSČS). Důvodem neuvedení výpočtu je fakt, ţe tato stavební spořitelna umoţňuje splácet úvěr maximálně třináct let. A proto tento produkt nyní nesplňuje kritéria pro výpočet. b) Rodina pouţije kombinaci hypotečního úvěru a stavebního spoření Rodina 1. 7. 2011 uzavře stavební spoření s cílem za šest let naspořit co nejvyšší částku a poté vyuţije nabídky hypotečních úvěrů některé z bank. V předcházejícím případě byl úvěr brán ze stavebního spoření po šesti letech. A je zcela zřejmé, ţe za šest let lze prostřednictvím stavebního spoření naspořit minimálně 40 % poţadované hodnoty investice. Z toho důvodu rodina bude uvaţovat o hypotéce do 60 % hodnoty bytu. Současně z důvodu zjednodušení nebude poplatek za vedení účtu úročen. Výpočty jednotlivých variant stavebního spoření lze najít v příloze č.2. Zde je uvedena tabulka č.9, kde je provedeno srovnání jednotlivých variant hypotečních úvěrů. Tabulka č.9: Porovnání hypotečních úvěrů u vybraných bank Banka Typ hypotečního úvěru Výše úvěru (Kč) Úroková sazba (%) - fixace 5 let
Hypoteční banka
Unicredit bank
Komerční banka
Hypotéka po webu
Plus
Klasik
1 235 663 Kč
1 235 663 Kč
1 235 663 Kč
4,35%
4,69%
4,39%
9 834 Kč
10 046 Kč
9 858 Kč
Celkem zaplaceno (Kč) Poplatek za zpracování, vyřízení a poskytnutí úvěru (Kč) Poplatek za správu a vedení úvěru (Kč/měsíc) Zpracování odhadu ceny nemovitosti (Kč) Poplatek za poskytnutí hypotéky (Kč)
1 652 112 Kč
1 687 728 Kč
1 656 144 Kč
0 Kč
0 Kč
2900 Kč
150 Kč
0 Kč
150 Kč
900 Kč
1 000 Kč
3 500 Kč
0 Kč
00 Kč
1 000 Kč
Vyhotovení hypotečního příslibu (Kč)
0 Kč
0 Kč
2 000 Kč
Celková výše poplatků za 14 let (Kč)
26 100 Kč
1 000 Kč
34 600 Kč
Celkem (Kč)
1 678 212 Kč
1 688 728 Kč
1 690 825 Kč
Přeplaceno
442 549 Kč
453 065 Kč
455 081 Kč
Měsíční splátka (Kč)
Zdroj: vlastní výpočty na základě sazebníku jednotlivých bank Podle výpočtů nejvíce mladá rodina naspoří, pokud si vybere stavební spoření od Stavební spořitelny České spořitelny, a.s. (SSČS). Výše naspořené částky prostřednictvím stavebního spoření závisí zejména na výši úrokové sazby, výši ročního poplatku za vedení účtu a poplatkem za zaloţení stavebního spoření. V tabulce jsou vypočítány měsíční splátky úvěru při hypotéce na částku 1 235 663 Kč (54 % ceny zástavy), které neobsahují měsíční poplatek za vedení účtu a je nutno tuto částku připočítat. Z tabulky plyne, ţe za stanovených podmínek je nevýhodnější hypotéka od Hypoteční banky. Nesmím zapomenout zmínit, ţe jak u Hypoteční banky, tak i u Komerční banky je úroková sazba podmíněna vedením účtu u daných bank. Úrokovou sazbu lze samozřejmě ještě sníţit za podmínky uzavření ţivotního pojištění.
35
c) Vyuţití pouze hypotéky Rodina pokud by chtěla vyuţít k financování pouze hypoteční úvěr na 20 let, bez ţádných naspořených prostředků, tak to není moţné. Je to z důvodu vysoké částky investic a mladý pár nesplňuje kritéria bonity. Toto bylo ověřeno na kalkulačce uvedené na stránkách Hypoteční banky, a.s..7 Samozřejmě výše uvedené tvrzení je zaloţeno na uvedeném odkazu na kalkulačku bonity a ke kaţdému ţadateli přistupuje banka individuálně. Nelze jednoznačně říci, ţe by modelová rodina nemohla dostat hypoteční úvěr ve výši 100 % zástavní hodnoty. d) Vyuţití překlenovacího úvěru Vyuţít překlenovacího úvěru pro modelovou rodinu není reálné. Nejniţší úrokovou sazbu nabízí ČMSS a to jen při splnění řady podmínek (výše úvěru, akontace8, uzavření pojištění,…). Úroková sazba v akční nabídce začíná na 3,90 % p.a.. Dalo by se říct, proč nevyuţít dané nabídky? Důvodem je fakt, ţe poskytnutí překlenovacího úvěru je zatíţeno poplatkem za sjednání a dále samotné splácení překlenovacího úvěru je zaloţeno na principu splácení pouze úroků z celé cílové částky se současným spořením na stavební spoření. V tomto případě by pouhá měsíční splátka překlenovacího úvěru činila 7475 Kč. V tomto případě by sice cena nájemného pokryla úroky z překlenovacího úvěru. Nicméně je třeba upozornit, ţe úroková sazba u překlenovacího úvěru je variabilní a tedy není jisté, ţe bude ve stejné výši po dobu minimálně 66 měsíců, neţ rodina dosáhne na řádný úvěr ze stavebního spoření, který zajistí splácení překlenovacího úvěru (počet měsíců vychází z předchozích výpočtů pro poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření).
3.7.2 Rodina chce splácet co nejkratší dobu a) Vyuţití pouze stavebního spoření Rodina vyuţije úvěru ze stavebního spoření v okamţiku, jakmile naspoří minimální objem finančních prostředků a dosáhne tak hodnotícího čísla, kdy jí můţe být úvěr přidělen. U všech stavebních spořitelen je minimální částky dosaţeno aţ po 66 měsících spoření. Výjimkou je Wüstenrot (WSS), u které je dosaţeno minimální naspořené částky jiţ po 54 měsících. Při samotném výpočtu bylo postupováno následovně. Ve fázi spoření bylo postupováno jako v předcházejícím výpočtu, pouze pro výpočet délky splácení byl pouţit následující vzorec:
kde i n
7
a je roční výše splátky (anuity) HU je výše úvěru je výše měsíční úrokové míry je doba splatnosti v měsících
http://www.hypotecnibanka.cz/kalkulacky/maximalni-vyse-uveru/dle-mesicnich-prijmu/ záloha, poskytnutá prodejcem, která bude odečtena a v rozdílu cílové částky a akontace je poskytnut úvěr 36 8
Tabulka č.10: Srovnání přeplacení při nejkratší době trvání úvěru ze stavebního spoření výše úvěru ČMSS 1 362 081 Kč SSČS 1 332 113 Kč MPSS 1 334 785 Kč RSTS 1 370 123 Kč WSS 1 546 815 Kč Zdroj: vlastní výpočty
doba trvání 135 135 132 135 133
výše měsíční splátky 22 000 Kč 22 000 Kč 22 000 Kč 22 000 Kč 22 000 Kč
přeplaceno 153 543 Kč 183 597 Kč 116 402 Kč 145 658 Kč 201 039 Kč
Pokud by se rodina rozhodovala pro nejkratší dobu trvání splácení svého bydlení, doporučil bych vyuţít nabídku Modré pyramidy (MPSS). V tomto případě se splácí nejkratší dobu a zároveň dochází k nejniţšímu přeplacení úvěru. Moţná by se dalo předpokládat, ţe nejkratší doba splácení bude u Wüstenrot (WSS). Vzhledem k tomu, ţe je splácen u stavební spořitelny vyšší úvěr, je v měsíční splátce splácen vyšší úrok a z toho důvodu je splácení celé jistiny pomalejší. Samozřejmě pokud by rodina chtěla bydlet co nejdříve, tak právě díky Wüstenrot (WSS) je to umoţněno, i kdyţ s vyššími náklady. b) Rodina pouţije kombinaci hypotečního úvěru a stavebního spoření Při následujícím výpočtu bylo opět cílem naspořit prostřednictvím stavebního spoření co nejvyšší částku, která bude po uplynutí doby šesti let vybrána a v rozdílu kupní ceny nemovitosti a vyplacené částky poskytnut hypoteční úvěr. Tabulka č.11: Srovnání přeplacení při nejkratší době trvání hypotečního úvěru s kombinací stavebního spoření Banka Typ hypotečního úvěru Výše úvěru (Kč) Úroková sazba (%) - fixace 5 let Měsíční splátka (Kč) Celkem zaplaceno (Kč) Poplatek za zpracování, vyřízení a poskytnutí úvěru (Kč) Poplatek za správu a vedení úvěru (Kč/měsíc) Zpracování odhadu ceny nemovitosti (Kč) Poplatek za poskytnutí hypotéky (Kč) Vyhotovení hypotečního příslibu (Kč) Celková výše poplatků za 64 měsíce (Kč) Celkem (Kč) Přeplaceno Doba splácení celková (připočítáno 6 let spoření)
Hypoteční banka
Unicredit bank
Komerční banka
Hypotéka po webu
Plus
Klasik
1 235 663 Kč
1 235 663 Kč
1 235 663 Kč
4,35%
4,69%
4,39%
21 850 Kč 1 398 400 Kč
22 000 Kč 1 408 000 Kč
21 850 Kč 1 398 400 Kč
0 Kč
0 Kč
2900 Kč
150 Kč
0 Kč
150 Kč
900 Kč 0 Kč 0 Kč
900 Kč 0 Kč 0 Kč
900 Kč 1000 Kč 2000 Kč
10 500 Kč 1 408 900 Kč 173 237 Kč
900 Kč 1 408 900 Kč 173 237 Kč
13500 Kč 1 411 900 Kč 176 237 Kč
136 měsíců
136 měsíců
136 měsíců
Zdroj: vlastní výpočty 37
Pokud by rodina vybírala ze stavebního spoření a hypotečního úvěru produkt, který bude splácet nejkratší dobu, je moţné, ţe by bylo v podstatě jedno, který by zvolila. Podle výpočtů se jeví jako nejvhodnější produkt stavební spoření od Modré pyramidy, který bude trvat včetně doby spoření pouze 132 měsíce a zároveň u něho dochází k nejmenšímu přeplacení. Moţná za pozornost stojí v tabulce č. 11 srovnání hypotečního úvěru od Hypoteční banky, a.s. a Unicredit bank, a.s. Nelze si nevšimnout, ţe v tomto modelovém příkladě je přeplacení u obou bank stejné, ačkoliv Hypoteční banka, a.s. nabízí niţší úrokovou sazbu. Přesto produkt Unicredit bank, a.s. je srovnatelný, zejména z důvodu neplacení poplatku za měsíční vedení účtu.
38
ZÁVĚR V bakalářské práci jsem se zaměřil na produkty, které lidé nejčastěji vyuţívají při financování vlastního bydlení. Mezi tyto produkty patří zejména bankami poskytovaný hypoteční úvěr a stavebními spořitelnami poskytovaný úvěr ze stavebního spoření. Stavební spoření je produkt, který je nabízen stavebními spořitelnami. V současné době působí v České republice celkem pět stavebních spořitelen. Stavební spoření je produkt, který neslouţí pouze k financování bydlení, ale taky jako nástroj určený pouze ke spoření. I přes jeho nízkou likviditu je to produkt, který se těší velké oblibě u občanů. Svoji atraktivitu pro lidi, kteří pouze spoří, získává tento produkt díky státní podpoře, kde došlo postupně ke sníţení státní podpory z max. 4 500 Kč za rok, aţ na současnou hodnotu max. 2 000 Kč za rok. Další větší změnou bylo i zavedení zdanění úroků ze stavebního spoření. Tyto změny vedly ke sníţení výnosnosti tohoto produktu, ale i přesto se jedná o produkt, který vzhledem k jeho bezpečnosti přináší zajímavý roční výnos. Ovšem stavební spoření bylo zaloţeno zejména s cílem poskytnout levné finanční prostředky osobám, které chtějí zařídit si vlastní bydlení, od osob, které o této moţnosti zatím neuvaţují. Aby tento systém fungoval a nedošlo k destabilizaci, tak byl zaveden systém bodového ohodnocení, které slouţí stavebním spořitelnám jako rozhodující faktor pro přidělení úvěru ze stavebního spoření danému účastníkovi. Stavební spořitelny poskytují dva typy úvěrů – klasický (řádný) úvěr a překlenovací úvěr. Klasický úvěr je poskytnut účastníkovi za předpokladu, ţe dosáhne daného bodového ohodnocení (někdy označované taky jako hodnotící číslo) a to aţ do výše cílové částky, která je zvolena při prvotním sepisování smlouvy. Samotný úvěr tvoří rozdíl cílové částky a částky naspořené. Překlenovací úvěr je poskytnut účastníkovi v případě, ţe ještě nedosáhl hodnotícího čísla pro přidělení řádného úvěru, ale stavební spořitelna má finanční prostředky pro jeho poskytnutí. V tomto případě je poskytnuta částka jako úvěr celá částka cílová aţ do doby poskytnutí řádného úvěru, kterým je tento překlenovací úvěr splacen. Zatímco na řádný úvěr je právní nárok na překlenovací úvěr tomu tak není současně u řádného úvěru je úroková sazba daná jiţ při sepisování smlouvy, ale překlenovací úvěr má úrokovou sazbu pohyblivou. Hypoteční úvěr začal být poskytován v České republice aţ od roku 1995 a to pouze osobám s vyššími příjmy a ani vysoké úrokové sazby neprospívaly začátkům hypotečního úvěrování. Zlom nastal aţ v roce 2000, kdy dochází k velkému rozmachu. Poskytovat hypoteční úvěr mohou banky s licencí k tomu určenou a jejich počet je daleko více neţ je tomu v případě stavebního spoření. Hypoteční úvěr je podporován státem stejně jako stavební spoření ve fázi úvěrové a to moţností odečtu od daňového základu zaplacené úroky aţ do výše 300 000 Kč. Stát rovněţ poskytuje podporu na bydlení i mladým osobám, a to formou určenou v nařízení vlády č. 249/2002 Sb. a nařízením vlády č. 33/2004 Sb.. Banky poskytují různé varianty hypotečních úvěrů a snaţí se svoji produktovou nabídku zacílit na určitou skupinu svých klientů. Ale v jádru je to stále stejný produkt, pouze s určitými výhodami pro danou skupinu. Na poskytnutí hypotečního úvěru není právní nárok a klientovi, aby byl poskytnut hypoteční úvěr, musí splnit podmínky banky. Banka nejčastěji posuzuje bonitu klienta, výši investičního záměru a dále cenu zástavy. Na základě těchto parametrů nabídne klientovi výši hypotečního úvěru a taky úrokovou sazbu, která nepohyblivá avšak lze ji zafixovat na určitou dobu. Vše potom záleţí na rozhodnutí klienta.
39
V poslední části bakalářské práce jsem se zaměřil na posouzení výhod a nevýhod obou produktů a zároveň jsem zde uvedl i modelovou situaci rodiny při volení si správného produktu pro financování bydlení. Při zakládání jakéhokoliv produktu vţdy je pozornost lidí zaměřená na úrokovou sazbu a ani v tomto případě nemůţe být opomenut tento rozdíl. V případě úvěru ze stavebního spoření je úroková sazba pevná, neměnná a známa jiţ při sepisování smlouvy. Její výše se pohybuje v rozmezí 3 % - 4,90 % p.a.. Výše úrokové sazby z úvěru ze stavebního spoření je regulována zákonem o stavebním spoření. V případě hypotečního úvěru se úroková sazba odvíjí od mnoha faktorů, jako například od situace na finančních trzích, bonity klienta, doby splatnosti a řady dalších. Banky často podmiňují niţší úrokovou sazbu rovněţ zřízením jiného produktu u dané banky (běţný účet, ţivotní pojištění,…). Výši úrokové sazby si můţe klient zafixovat na určitou dobu, ale platí, ţe čím delší je doba fixace, tím vyšší je úroková sazba. Častým omylem bohuţel bývá, ţe se lidé domnívají, ţe čím niţší je úroková sazba, tím výhodnější je daný produkt, coţ nemusí platit. Z tohoto pohledu se jako výhodnější produkt jeví úvěr ze stavebního spoření. Dalším faktorem pro rozhodování výhodnosti by měly být právě výše zmíněné poplatky. Stavební spořitelna má většinou pouze poplatky, a to za uzavření smlouvy a roční poplatek za vedení účtu. Banky ovšem účtují poplatky za poskytnutí hypotečního úvěru, za zpracování ţádosti, měsíční poplatek za vedení účtu, za předčasné splacení úvěru, za mimořádnou splátku,… Jednotlivá výše poplatků je velmi rozdílná a banka některý z poplatků nemusí ani účtovat, jenomţe v tom případě to bývá nejčastěji vykoupeno vyšší úrokovou sazbou. I v tomto ohledu je výhodnějším produktem stavební spoření. Státní podpora je kouzelné slovíčko, na které slyší mnoho lidí. Oba produkty jsou téměř totoţně podporovány ve fázi úvěrové, ovšem stavební spoření získává svojí atraktivitu v tom, ţe je poskytována i podpora i ve fázi spořící. To vede ke zvýšení výhodnosti produktu stavebního spoření a ke sníţení nákladů na pořízení bydlení. Dalším parametrem pro porovnání výhodnosti produktu můţe být výše poskytnutého úvěru. Řádný úvěr ze stavebního spoření je poskytnut vţdy pouze do výše cílové částky. To znamená, ţe jiţ na začátku smluvního vztahu by se měl účastník rozhodnout, jakou výši bude potřebovat, coţ v případě hypotečního úvěru být nemusí. Ale zatímco úvěr ze stavebního spoření je poskytnut vţdy (i kdyţ nemusí být poskytnut vţdy v okamţiku, kdy ho potřebujeme) u hypotečního úvěru záleţí na vyhodnocení kritérií banky, jakou výši hypotečního úvěru poskytne. V tomto případě jiţ zcela záleţí na rozhodnutí samotného účastníka a nelze jednoznačně říci, ţe jeden produkt je výhodnější neţ druhý. Posledním nejvýznamnějším faktorem pro rozhodování bývá forma zajištění jednotlivého úvěru. U stavebního spoření lze do výše 700 000 Kč ručení osobami, nad tuto částku jiţ stavební spořitelna poţaduje ručení nemovitostí. U hypotečního úvěru je ručení nemovitostí vţdy. Výhodu skýtá stavební spoření u niţších částek, v případě vyšších jiţ jsou produkty srovnatelné. V závěru práce jsem uvedl modelový příklad rodiny, která se rozhoduje pro financování vlastního bydlení a rozhoduje se mezi vyuţitím stavebního spoření a hypotečním úvěrem. Rodina se rozhodla pro splacení úvěru do 20 let. Rodina si pořídila dům za šest let. Jako nejméně nákladným produktem vychází stavební spoření od Modré pyramidy stavební spořitelny, a.s., kde činil přeplatek na splacení úvěru pouze 284 356 Kč. Byla zváţena i 40
varianta pořízení si vlastní bydlení a splacení úvěru v co nejkratší době a to způsobem jak pouze díky vyuţití pouze stavebního spoření, tak i kombinací produktů. Nejkratší dobu by rodina splácela v případě volby stavebního spoření od Modré pyramidy a v případě kombinací produktů je tomu u Stavební spořitelny České spořitelny a jakéhokoliv z mých posuzovaných hypotečních produktů. Pouze v případě hypotečního úvěru od Komerční banky dojde k vyššímu přeplacení. Vzhledem k nízké bonitě rodiny, nelze vyuţít financování formou 100% hypotéky, ani formou překlenovacího úvěru. Mým názorem je, ţe cíl práce, ve formě posouzení výhod a nevýhod financování bydlení úvěrem ze stavebního spoření a hypotečním úvěrem byl naplněn. Výsledkem práce nemělo být jednoznačné určení produktu, který je lepší. Cílem bylo nabídnout čtenáři pohled na moţnosti financování některým ze dvou posuzovaných produktů a pomoci čtenáři při výběru vhodného produktu. Samotná volba produktu potom jiţ záleţí pouze na čtenáři samotném, současně s přihlédnutím k jeho aktuální finanční situaci, plánů do budoucnosti a rovněţ potřebám.
41
SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ [1] Doucha, R. Stavební spoření, Vyd. 2. Praha: Grada, 2000. 89 s. ISBN 80-7169-894-6 [2] Doucha, R. Stavební spoření – výhody a rizika, Vyd. 1. Praha: Grada, 1995. 96 s. ISBN 80-7169-182-8 [3] Kielar, P. Matematika stavebního spoření, Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2010. 142 s. ISBN 978-80-86929-63-7 [4] Lukáš, V. – Kielar,P. Stavební spoření a stavební spořitelny, Vyd. 1. Praha: Ekopress, 2007. 84 s. ISBN 978-80-86929-30-9 [5] Pánek, D. – Valová, I. Bankovní regulace a dohled, Vyd. 1. Šlapanice: Sprint, 2008. 102 s. ISBN 978-80-210-4726-6 [6] Půlpánová, S. Komerční bankovnictví v České republice, Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2007. 338 s. ISBN 978-80-245-1180-1 [7] Radová, J. – Dvořák, P. - Málek, J. Finanční matematika pro každého, Vyd.7. Praha: Grada, 2009. 296 s. ISBN 978-80-247-3291-6. [8] Syrový,P. Financování vlastního bydlení. 5. zcela přeprac. vyd. Praha : Grada, 2009. 143 s. ISBN 978-80-247-2388. [9] Vichnarová, L – Nováková, J. Financování bydlení, Vyd. 1. Brno: ERA, 2007. 90 s. ISBN 978-80-7366-079-6 [10] Krajíček, J. – Pánek, D. – Bučková, V. [online] Bankovnictví 2 Vyd. 1. Brno 2011. 52 s. Dostupné z WWW: https://is.muni.cz/auth/el/1456/podzim2010/MKF_BAN2/um/BAN2_Studijnimaterialy.pdf?fakulta=1456;obdobi=4984;studium=283447;kod=MKF_BAN2 [11] Nařízení vlády č.249/2002 o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let [12] Zákon č. 96/1993 Sb., zákona o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření [13] Zákon č.586/1992 Sb., o daních z příjmu ve znění pozdějších předpisů [14] Zákon o dluhopisech č.190/2004 Sb. ve znění pozdějších předpisů [15] Finance.cz. http://www.finance.cz [online]. [cit. 2010-11-20]. Dostupné z WWW: http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/stavebni-sporeni-radne-uvery/uverze-stavebniho-sporeni/ [16] Finance.cz. http://www.finance.cz [online]. [cit. 2010-11-20]. Dostupné z WWW: http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/stavebni-sporeni-radne-uvery/jakna-radny-uver/ [17] Finance.cz. http://www.finance.cz [online]. [cit. 2010-11-21]. Dostupné z WWW: http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/kdo-je-poskytuje/ [18] Finance.cz. http://www.finance.cz [online]. [cit. 2010-12-30]. Dostupné z WWW: http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/podpory/ [19] Finance.cz. http://www.finance.cz [online]. [cit. 2010-12-30]. Dostupné z WWW: http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/uroky-a-dane/ 42
[20] Finexpert.cz. http://www.finexpert.cz [online]. [cit. 2010-12-30]. Dostupné z WWW: http://finexpert.e15.cz/novomanzelska-pujcka-hypoteka-nebo-stavebni-sporeni [21] Finance.cz. http://www.finance.cz [online]. [cit. 2010-12-30]. Dostupné z WWW: http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/vyrizeni-uveru/ [22] Hypoexpert.cz http://www.hypoexpert.cz/ [online] [cit. 2011-1-27]. Dostupné z WWW: http://www.hypoexpert.cz/kombinovana-hypoteka/ [23] Hypoexpert.cz http://www.hypoexpert.cz/ [online] [cit. 2011-1-27]. Dostupné z WWW: http://www.hypoexpert.cz/kombinovana-hypoteka/ [24] Hypoindex.cz http://www.hypoindex.cz/ [online] [cit. 2010-11-21]. Dostupné z WWW: http://www.hypoindex.cz/clanky/hypoteky-po-15-letech-jak-se-zrodil-cesky-hypotecnitrh/ [25] Hypoindex.cz http://www.hypoindex.cz/ [online] [cit. 2010-12-30]. Dostupné z WWW: http://www.hypoindex.cz/clanky/podle-ceho-si-vybirat-dobu-fixace-hypoteky/ [26] Hypoindex.cz http://www.hypoindex.cz/ [online] [cit. 2011-1-27]. Dostupné z WWW: http://www.hypoindex.cz/clanky/hypoteka-bez-dolozeni-prijmu-priplatite-si/ [27] Hypotéky.name [online]. [cit. 2011-01-26]. http://www.hypoteky.name/proces-vyrizeni/ [28] Idnes.cz. http://www.idnes.cz [online]. [cit. http://finance.idnes.cz/_slovnik.asp?id=1251
Dostupné
2010-12-30].
z
WWW:
Dostupné
z WWW:
[29] Měšec.cz http://www.mesec.cz [online]. [cit. 2010-12-30]. Dostupné z WWW: http://www.mesec.cz/pujcky/hypoteky/pruvodce/vyse-statni-podpory-hypotecniho-uveru/ [30] Nahypoteky.cz [online]. [cit. 2011-01-27]. Dostupné http://www.nahypoteky.cz/o-hypotekach/jake-jsou-typy-hypotek/
z
WWW:
[31] Oficiální server Asociace českých stavebních spořitelen. http:// www.acss.cz/ [online]. [cit. 2010-11-17]. Dostupné z WWW: http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/historiestavebniho-sporeni/
43
SEZNAM GRAFŮ Graf č.1: Počet nově uzavřených smluv v období 1999-2010 ............................................................................... 18 Graf č.2: Objem poskytnutých řádných úvěrů ze stavebního spoření v letech 1999-2010.................................... 19 Graf č.3: Poměr objemu úvěrů k objemu naspořené částky v letech 1999-2010................................................... 20 Graf č.4: Objem poskytnutých hypotečních úvěrů v závislosti na úrokové sazbě ................................................ 26 Graf č.5: Procentuální zastoupení doby fixace u poskytnutých hypoték ............................................................... 27
SEZNAM TABULEK Tabulka č.1: Vývoj modelů stavebního spoření v České republice ....................................................................... 12 Tabulka č.2: Seznam akcionářů stavebních spořitelen působících v ČR k 31.12.2010 ......................................... 18 Tabulka č.3: Přehled tarifů stavebního spoření u ČMSS ....................................................................................... 31 Tabulka č.4: Přehled tarifů stavebního spoření u SSČS ........................................................................................ 31 Tabulka č.5 Přehled tarifů stavebního spoření u MPSS ........................................................................................ 32 Tabulka č.6 Přehled tarifů stavebního spoření u RSTS ......................................................................................... 32 Tabulka č.7: Přehled tarifů stavebního spoření u WSS ......................................................................................... 33 Tabulka č.8: Přeplacení úvěru ze stavebního spoření ............................................................................................ 34 Tabulka č.9: Porovnání hypotečních úvěrů u vybraných bank .............................................................................. 35 Tabulka č.10: Srovnání přeplacení při nejkratší době trvání úvěru ze stavebního spoření.................................... 37 Tabulka č.11: Srovnání přeplacení při nejkratší době trvání hypotečního úvěru s kombinací stavebního spoření 37
SEZNAM SCHÉMAT Schéma č.1: Cashflow fondu stavebního spoření .................................................................................................. 10
SEZNAM OBRÁZKŮ Obrázek č.1: Vzorec pro výpočet hodnotícího čísla u Modré pyramidy ............................................................... 15 Obrázek č.2: Poskytnutí řádného úvěru................................................................................................................. 16 Obrázek č.3: Poskytnutí překlenovacího úvěru ..................................................................................................... 17
44
SEZNAM PŘÍLOH Příloha č.1 – Výpočty pro úvěr ze stavebního spoření Příloha č.2 – Výpočty stavebního spoření ve spořící fázi
45
Příloha č.1 – Výpočty pro úvěr ze stavebního spoření Pro všechny smlouvy je jednotná cílová částka a to na výši hodnoty pořizované nemovitosti 2 300 000 Kč. Po dobu 6 let budou vkládány finanční prostředky ve výši 14 000 Kč a po této době bude poskytnut řádný úvěr ze stavebního spoření. V případě výpočtu nákladu u úvěru se z důvodu zjednodušení neuvaţuje úročení ČMSS – Českomoravská stavební spořitelna, a.s. Z nabídky stavební spořitelny je vybrána varianta produktu s nejniţším úrokem z úvěru – varianta Atraktiv s parametry: Minimální naspořená částka: 38 % z cílové částky Minimální výše splátky úvěru: 0,6 % z cílové částky Poplatek za uzavření stavebního spoření: 1% z CČ max. 15 000 Kč Poplatek za vedení účtu: 310 Kč ročně Výše naspořené částky Výše úvěru počet měsíců trvání úvěru Měsíční splátka úvěru úroková sazba ve fázi úvěru úroková sazba ve fázi spoření
1 028 065,25 Kč 1 271 934,75 Kč 168 9 711,89 Kč 3,70 % p.a. 1 % p.a.
Náklady: vedení úvěrového účtu 4 340 Kč Celkové přeplacení za 20 let trvání smluvního vztahu je 364 003 Kč. Klient mohl vyuţít řádného úvěru hned od 2.7. 2017, jelikoţ splnil všechny podmínky pro poskytnutí úvěru. SSČS – Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. U této společnosti je klientovy nabídnut pouze 1 produkt s následujícími parametry: Minimální naspořená částka: 40 % z cílové částky Minimální výše splátky úvěru: 0,55 % z cílové částky Poplatek za uzavření stavebního spoření: 0,5 % z CČ max. 7 500 Kč Poplatek za vedení účtu: 310 Kč ročně Výše naspořené částky Výše úvěru počet měsíců trvání úvěru Měsíční splátka úvěru úroková sazba ve fázi úvěru úroková sazba ve fázi spoření
1 062 451,73 Kč 1 237 548,27 Kč 156 10 648,01 Kč 4,75 % p.a. 2 % p.a.
Náklady: vedení úvěrového účtu 4 030 Kč Celkové přeplacení za 19 let smluvního vztahu je 427 571 Kč. V případě tohoto produktu, nelze splácet úvěr déle neţ 13 let. MPSS - Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Zde si klient zvolí produkt výhodné stavební spoření a to s následujícími parametry: Minimální naspořená částka: 40 % z cílové částky Minimální výše splátky úvěru: 0,55 % z cílové částky Poplatek za uzavření stavebního spoření: 1 % z CČ max. 10 000 Kč 46
Poplatek za vedení účtu: 300 Kč ročně Výše naspořené částky Výše úvěru počet měsíců trvání úvěru Měsíční splátka úvěru úroková sazba ve fázi úvěru úroková sazba ve fázi spoření
1 059 757,37 Kč 1 240 242,63 Kč 168 9 049,99 Kč 3,00 % p.a. 2 % p.a.
Náklady: vedení úvěrového účtu 4 200 Kč Celkové přeplacení za 20 let smluvního vztahu je 284 356 Kč. WSS - Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. Tato společnost nabízí 4 varianty produktů stavebního spoření. Vzhledem k jiţ zjištěnému, ţe klient můţe za 6 let naspořit max. částku odpovídající 40 % z CČ, tak je pro něj nejvhodnější zvolit variantu OK s následujícími parametry: Minimální naspořená částka: 30 % z cílové částky Minimální výše splátky úvěru: 0,55 % z cílové částky Poplatek za uzavření stavebního spoření: 1 % z CČ max. 30 000 Kč Poplatek za vedení účtu: 240 Kč ročně Výše naspořené částky Výše úvěru počet měsíců trvání úvěru Měsíční splátka úvěru úroková sazba ve fázi úvěru úroková sazba ve fázi spoření
1 020 157,02 Kč 1 279 842,98 Kč 168 9 772,27 Kč 3,70 % p.a. 1 % p.a.
Náklady: vedení úvěrového účtu 4 200 Kč Celkové přeplacení za 20 let smluvního vztahu je 366 098 Kč. I kdyţ tento produkt by se dal snadno srovnat s nabídkou ČMSS, tak jeho výhodnost sniţuje výše poplatku za uzavření stavebního spoření. RSTS - Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. Poslední společnost působící na trhu v ČR poskytující stavební spoření má ve své nabídce 2 varianty a pro klienta, který hodlá si brát úvěr je vhodný typ úvěrový s následujícími parametry: Minimální naspořená částka: 40 % z cílové částky Minimální výše splátky úvěru: 0,2 % z cílové částky Poplatek za uzavření stavebního spoření: 1 % z CČ Poplatek za vedení účtu: 257 Kč ročně Výše naspořené částky 1 019 989,44 Kč Výše úvěru 1 280 010,56 Kč počet měsíců trvání úvěru 168 Měsíční splátka úvěru 9 648,52 Kč úroková sazba ve fázi úvěru 3,50 % p.a. úroková sazba ve fázi spoření 1 % p.a. Náklady: vedení úvěrového účtu 5 040 Kč Celkové přeplacení za 20 let smluvního vztahu je 345 981 Kč. 47
Příloha č.2 – Výpočty stavebního spoření ve spořící fázi V následujících výpočtech je postupováno následovně. První vklad je proveden k 1. 7. 2011. Při zahájení smluvního vztahu je odečten poplatek za roční vedení účtu. Vklad je úročen a úroky jsou následně zdaněny. Vklad je vkládán na začátku měsíce a to ve výši 14 000 Kč. Vţdy k 1. 1. je odečten poplatek zavedení účtu a k 1. 5. je připisována státní podpora, která je spolu se vkladem úročena. Výsledná naspořená částka je k 1. 7. 2017. Cílová částka je z důvodů efektivity zvolena ve výši 1 100 000 Kč. ČMSS – Českomoravská stavební spořitelna, a.s. Z nabídky stavební spořitelny je vybrána varianta produktu s nejniţším úrokem z úvěru – varianta INVEST s parametry: Poplatek za uzavření stavebního spoření: 1% z CČ max. 15 000 Kč Poplatek za vedení účtu: 310 Kč ročně Roční úroková sazba: 2 % Stav k 31. 12. 2011 k 31. 12. 2012 k 31. 12. 2013 k 31. 12. 2014 k 31. 12. 2015 k 31. 12. 2016 k 1. 7. 2017
Naspořená částka 72 912 Kč 245 186 Kč 420 417 Kč 598 653 Kč 779 948 Kč 964 353 Kč 1 058 576 Kč
SSČS – Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. U této společnosti je klientovy nabídnut pouze 1 produkt s následujícími parametry: Poplatek za uzavření stavebního spoření: 0,5 % z CČ max. 7 500 Kč Poplatek za vedení účtu: 310 Kč ročně Roční úroková sazba: 2 % Stav k 31. 12. 2011 k 31. 12. 2012 k 31. 12. 2013 k 31. 12. 2014 k 31. 12. 2015 k 31. 12. 2016 k 1. 7. 2017
Naspořená částka 78 159 Kč 250 523 Kč 425 845 Kč 604 175 Kč 785 565 Kč 970 066 Kč 1 064 337 Kč
MPSS - Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Zde si klient zvolí produkt výhodné stavební spoření a to s následujícími parametry: Poplatek za uzavření stavebního spoření: 1 % z CČ max. 10 000 Kč Poplatek za vedení účtu: 300 Kč ročně Roční úroková sazba: 2 %
48
Stav k 31. 12. 2011 k 31. 12. 2012 k 31. 12. 2013 k 31. 12. 2014 k 31. 12. 2015 k 31. 12. 2016 k 1. 7. 2017
Naspořená částka 73 930 Kč 246 233 Kč 421 491 Kč 599 756 Kč 781 080 Kč 965 515 Kč 1 059 757 Kč
WSS - Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. U této společnosti je jedno pro fázi spoření, který produkt bude vybrán, jelikoţ všechny mají stejné parametr, je nutné vhodně vybrat v případě, ţe bude čerpán úvěr ze stavebního spoření. Poplatek za uzavření stavebního spoření: 1 % z CČ max. 30 000 Kč Poplatek za vedení účtu: 240 Kč ročně Roční úroková sazba: 2,20 % Stav k 31. 12. 2011 k 31. 12. 2012 k 31. 12. 2013 k 31. 12. 2014 k 31. 12. 2015 k 31. 12. 2016 k 1. 7. 2017
Naspořená částka 73 034 Kč 245 842 Kč 421 914 Kč 601 312 Kč 784 099 Kč 970 339 Kč 1 060 606 Kč
RSTS - Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. Poplatek za uzavření stavebního spoření: 1 % z CČ Poplatek za vedení účtu: 257 Kč ročně Roční úroková sazba: 2 % Stav k 31. 12. 2011 k 31. 12. 2012 k 31. 12. 2013 k 31. 12. 2014 k 31. 12. 2015 k 31. 12. 2016 k 1. 7. 2017
Naspořená částka 72 965 Kč 245 295 Kč 420 581 Kč 598 874 Kč 780 227 Kč 964 690 Kč 1 058 969 Kč
Z výše uvedených výpočtů je moţno konstatovat, ţe pokud chce klient naspořit za 6 let co nejvyšší částku při vkladu 14 000 Kč měsíčně, je nejvhodnější zvolit SSČS. Důvodem, proč prostřednictvím této spořitelny lze naspořit nejvíce, je zejména poplatek z uzavření smlouvy. Tedy ani vyšší úroková sazba neznamená, ţe lze naspořit více.
49
