STARTERS IN DE KNEL, OF GEWOON BUSINESS-AS-USUAL?

STARTERS

IN DE

KNEL,

O F G EW O O N

BUSINESS-AS-USUAL?

Essay, in opdracht van Het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer

ROTTERDAM SCHOOL OF MANAGEMENT, ERASMUS UNIVERSITY ROTTERDAM Dirk Brounen, en Peter Neuteboom

INLEIDING We staan aan de vooravond van een hele reeks rapporten over het functioneren van de woningmarkt. Kon de toenmalige CPB-directeur Don in 2005 nog verzuchten dat de “woningmarkt het vergeten beleidsdossier was” (Lever c.s., 2006), nu lijkt het wel dat we begonnen zijn aan een inhaalslag: eerst de VROM-raad met haar advies “Tijd voor keuzes” (november 2007), recentelijk het preadvies van de Koninklijke Vereniging voor Staathuiskunde; en komend jaar, wederom het Centraal Planbureau en ten slotte, de Sociaal Economische Raad. Overigens lijkt door de kredietcrisis het momentum voor een grote, drastische, stelselherziening te zijn weggeëbd. Dat wil zeggen de comminius opinios lijkt te zijn dat de huidige ‘woningmarktcrisis’ niet gebaat is met veel institutionele veranderingen (en zelfs de discussie zou de zaak al kunnen verergeren). De positie van starters op de woningmarkt neemt in deze discussie een specifieke positie in; zij wordt immers als een belangrijke graadmeter gezien voor het algehele functioneren van de woningmarkt. De (on)mogelijkheden van starters om te kunnen slagen op de woningmarkt vormt dan een indicatie van een tekortschietend woningaanbod (nieuwbouw), doorgeslagen verkoopprijzen op de koopwoningmarkt of algemene inertie in de huursector als gevolg van teveel bescherming van corporaties en/of huurders. Ook hier lijkt de kredietcrisis een verandering in perspectief te hebben bewerkstelligd. Het is niet meer de vraaguitval (door te hoge prijzen) die centraal staat in de analyse, maar de kennelijke (on)mogelijkheid om de wel bestaande vraag te financieren. De afgelopen periode konden starters op de woningmarkt zich dan ook regelmatig verheugen in publieke en politieke belangstelling. Belangstelling, die telkens omsloeg in een roep om - of initiatieven tot - specifieke maatregelen om starters te helpen; maatregelen die varieerde van starterleningen tot specifieke woningbouwproducties. Hoewel de reikwijdte van de feitelijk genomen maatregelen, tot op heden, zeer summier was. Daarbij wordt er impliciet van uitgaan dat niet gewacht kan worden tot de meer structurele problemen op de woningmarkt zouden zijn opgelost. Vraag hierbij is natuurlijk wel of de positie van starters op de woningmarkt daadwerkelijk een goede indicator vormt voor het functioneren van de woningmarkt. Twee kanttekeningen hierbij. Ten eerste, huishoudens maken normaliter een woningmarktcarrière door die weliswaar nauw samenhangt met de huishouden arbeidsmarktcarrière van betrokken (de zgn. life-cycle theorie, Mc Carthy, 1976); maar daarmee is nog niet gezegd dat deze ‘carrières’ in alle opzichten synchroon lopen. Vooral aan het begin, en het einde, van de woningmarktcarrière lijken de mogelijkheden en wensen niet altijd in evenwicht te zijn. Dat wil zeggen, dat voor huishoudens aan het begin van hun woningmarktcarrière hun mogelijkheden veelal tekort schieten aan hun wensen, terwijl voor ouderen het omgekeerde geldt. Ook bezien vanuit een breder woningmarktperspectief, kan een kanttekening worden geplaatst. Woningen zijn immers duurzame kapitaalgoederen; een royaal vrijstaand aanbod van woningen voor nieuwkomers op de woningmarkt (= starters) wijst op zijn minst niet op een efficiënte allocatie van middelen.

PAGE │2

Versie 3.0, d.d. Januari 2009

Kortom, de achterliggende oorzaak voor een, eventueel, problematische positie op de woningmarkt kan liggen aan de vraagkant (tekortschietend inkomen) of aan de aanbodkant (tekortschietend aanbod, in prijs en kwaliteit). En dit roept nu weer 2, meer conceptuele, vragen op. Ten eerste, of, en wanneer, er nu eigenlijk sprake is van een woningmarktprobleem (of is een vorm van ‘startersproblemetiek’ inherent aan de woningmarkt?). En ten tweede, de meer normatieve vraag, of elke wens die starters ventileren ook daadwerkelijke gehonoreerd moet worden. Op beide zaken zal later nog op worden ingegaan, nadat we eerst de feiten hebben geanalyseerd. In dit essay staat de veranderende positie van starters op de woningmarkt centraal. Voor de goede orde, dit essay is niet primair bedoeld om de actuele problemen te bediscussiëren. Centraal staat het lange termijn perspectief. Daarbij kunnen een tweetal lijnen worden onderkend. De eerste is er de vraag of daadwerkelijk sprake is van een “starterproblematiek”1 en wat kunnen daar de oorzaken van zijn. Enige nuances lijken hierbij op hun plaats. Ten tweede wordt nader ingegaan op de effectiviteit en efficiency van verschillende voorgestelde maatregelen; en waar mogelijk zullen alternatieven worden aangereikt. Dit essay is verder als volgt opgebouwd. Allereerst wordt een korte schets gegeven van starters op de Nederlandse woningmarkt; hierbij gaat het zowel om de geslaagde starters maar ook om huishoudens die de stap (vooralsnog) niet hebben kunnen maken. Vervolgens wordt dit beeld in een breder perspectief geplaatst. Aan de hand van modellen die de auteurs eerder hebben uitgewerkt wordt nader ingegaan op veranderde positie van starters over een langere periode en wordt een regionale differentiatie uitgewerkt. Aan de hand van deze resultaten zullen wij vervolgens mogelijke maatregelen bediscussiëren op efficiëntie en effectiviteit. Dit essay wordt ten slotte afgerond met een aantal conclusies en beleidsaanbevelingen. Daar zal ook nog nader ingegaan worden op de actuele woningmarktsituatie.

EEN EERSTE VERKENNING Introductie Uitzonderingen daargelaten, waren, zijn of worden we allemaal ‘starters’ op de ‘woningmarkt’. Zowel ‘starters’ als ‘woningmarkt’ zijn echter brede begrippen; om verwarring te voorkomen is enige afbakening dan ook wenselijk. Hier, in dit essay, omvat de ‘woningmarkt’ zowel de huurals ook de koopsector. Onder ‘starters’ op de woningmarkt verstaan wij huishoudens c.q. individuen die niet eerder een zelfstandige woning bewoonden (ongeacht of zij starten in de huur- of op de koopwoningmarkt). De term ‘koopstarters’ reserveren wij voor huishoudens c.q. personen die voor het eerst een woning kopen, ongeacht of zij eerder een huurwoning bewoonden.

1

Reeds in 1992, gaven Linneman en Megboluge hun artikel over de positie van starters de welsprekende titel “Housing affordability: Myth or Reality?” mee! PAGE │3


In onderstaand Schema 1 wordt een kort overzicht gegeven over de omvang van de verschillende categorieën (de gepresenteerde cijfers hebben betrekking op 2005/2006).

Schema 1 Starters op de woningmarkt: een overzicht Huursector

Koopsector

Starters Doorstromers koop

263.621 21.003

Starters Doorstromers huur

78.450 181.091

Doorstromer Overig

482.012 2.535.270

Doorstromer Overig

281.771 3.288.078

T otaal

3.301.906

T otaal

3.829.390

Bron: Woononderzoek 2006

Uit dit schema kan onder andere worden afgeleid dat, ondanks alle rumoer, in de periode 2005/2006 ruim 342-duizend starters er desondanks in slaagden om in hun eigen huisvesting te voorzien2; het merendeel daarvan werd overigens geaccommodeerd in de huursector (77 versus 23 procent). Daarnaast stroomde 181-duizend huishoudens van de huursector door naar de koopsector; het totale aantal koopstarters kwam daarmee uit 259-duizend. Hiervan waren ruim 30 procent starters, dat wil zeggen huishoudens die de eerste stap in de meer traditionele woningmarktcarrière - starten op de huurmarkt - oversloegen! De omvang van deze ‘stromen’ is in de loop der tijd niet wezenlijk veranderd, althans in relatieve termen: in de afgelopen 25 jaar is het aantal huishoudens fors gestegen (gekoppeld aan demografische ontwikkelingen) en heeft er een substantiële verschuiving plaatsgevonden binnen de woningmarkt van huren naar kopen.

Kenmerken van starters op de woningmarkt Starters op de woningmarkt zijn er natuurlijk ook in alle soorten en maten; jong en oud, rijk of arm, goed dan wel slecht opgeleid. Al deze kenmerken bepalen in hoge mate het toekomstperspectief die deze starters hebben op de woningmarkt. De literatuur leert dat starters op de woningmarkt - voor alle duidelijkheid we hebben het hier niet alleen over kopers - een heel diverse achtergrond hebben. In Tabel 1 geven wij een kort overzicht van de Nederlandse starters op de woningmarkt (anno 2005/6).

2

Wellicht dat de prijs, kwaliteit, locatie of timing anders uitviel dan hun wensen, maar daarover later meer. PAGE │4


Tabel 1 Karakteristieken van starters op de woningmarkt3 Huurders Starters

Starters wil kopen

Kopers Doorstromer vanuit huur

Starters

Leeftijd < 25 jaar 25 - 30 jaar > 30 jaar

23,7% 55,7% 20,5%

41,2% 41,9% 16,9%

24,0% 5,7% 70,3%

53,8% 16,8% 29,4%

Inkomen tot €10.000 € 15.000 € 20.000 € 25.000 € 30.000 € 35.000 € 40.000 € 45.000 € 50.000 boven €50.000

40,9% 24,5% 18,0% 6,2% 4,8% 3,2% 0,6% 0,4% 0,5% 0,9%

16,3% 20,4% 28,6% 9,5% 12,1% 6,7% 1,6% 1,8% 1,3% 1,8%

2,4% 2,1% 7,9% 14,0% 15,0% 16,6% 15,9% 9,4% 6,6% 10,3%

1,4% 5,7% 18,5% 16,5% 12,8% 19,1% 12,7% 6,3% 2,8% 4,1%

Opleiding laag middel hoog

6,1% 69,6% 24,3%

2,3% 52,4% 45,3%

1,7% 53,2% 45,1%

2,0% 57,8% 40,2%

Huishoudtype Alleenstaand Alleenstaande ouder Gezin, zonder kinderen Gezin, met kinderen

76,4% 3,0% 15,8% 4,7%

59,9% 0,2% 32,9% 7,0%

24,6% 2,7% 41,6% 31,2%

36,0% 1,5% 53,0% 9,5%

Aantal huishoudens

263.621

47.617

181.091

78.450

Bron: Woononderzoek 2006

Het profiel van de starters in de huur- en koopsector (1e resp. 4e kolom in Tabel 1) is eenvoudig te formuleren. Starters op de huurwoningmarkt zijn veelal ouder dan 25 jaar, hebben overwegend een laag netto inkomen terwijl weinigen van hen een hoge opleiding hebben gevolgd; ten slotte zijn zij overwegend alleenstaand. Starters in de koopsector echter zijn relatief jong, hebben een hoger inkomen, zijn vaker hoger opgeleid en kopen hun eerste huis 3 Het profiel van starters op de woningmarkt is, over de tijd gezien, nagenoeg stabiel gebleven. Starters op de woningmarkt zijn in de afgelopen drie decennia iets ouder, iets rijker en iets vaker alleenstaand geworden

PAGE │5


veelal niet alleen. Hierbij moet natuurlijk wel worden aangetekend het merendeel van alle starters nog steeds hun woningmarktcarrière beginnen in de huursector (zie Schema 1). Met andere woorden gemiddeld 77 procent van allen beginnen in de huursector, een beeld dat ook geldt indien ingezoomd wordt op de verschillende subcategorieën zoals gepresenteerd in Tabel 14. Koopstarters - de combinatie van ‘starters in de koopsector’ zoals hierboven besproken en huishoudens die doorstromen van de huursector naar de koopsector - hebben een eigen profiel (zie ook Tabel 1). Zoals verwacht, hebben beide subcategorieën een duidelijk herkenbaar profiel. De starters in de koopsector zijn hierboven al besproken. Doorstromers vanuit de huursector blijken relatief ouder te zijn, hebben een inkomen vergelijkbaar aan ‘echte’ starters (overigens beduidend meer dan huishoudens in de huursector) en vormen vaker een gezin. Deze uitkomst is natuurlijk niet onverwacht, omdat de woningmarktpositie van huishoudens immers nauw verweven is aan de arbeidsmarkt- en huishoudcarrière van betrokkenen.

Tabel 2 Succesvolle en niet-succesvolle starters op de woningmarkt (1995, 1995, 2006) Jaar 1985

1995

2006

Huurders onder starters

79,0%

78,8%

77,1%

Niet succesvolle Koopstarters 1 Huurstarters 2

28,3% 25,0%

32,0% 15,8%

31,9% 16,8%

Noot: 1 Niet succesvolle koopstarters zijn huurders die aangaven op zoek te zijn naar een koopwoning maar daar om een of andere reden niet in zijn geslaagd; 2 Niet succesvolle huurstarters zijn personen die een zelfstandige huurwoonruimte ambieerde maar daar niet in zijn geslaagd (en dus zijn blijven wonen bij pa&ma of in studenten huisvesting). Beide percentages zijn uitgedrukt als portie van het totaal aantal van starters en niet-succesvolle starters.

Bron:

Woononderzoek

2006

Niet suceesvolle starters - ten slotte, de categorie huishoudens die niet zijn geslaagd op de woningmarkt. Een groep huishoudens die in dit kader evenzeer relevant is; omdat deze groep huishoudens, kennelijk, heel duidelijk geconfronteerd worden met eventuele tekortkomingen op de woningmarkt of hun eigen tekortkomingen5. In Tabel 2 geven wij hier een overzicht van. Het aantal personen dat aangeeft een huurwoning te zoeken, maar daar nog niet is geslaagd is de afgelopen jaren duidelijk gedaald, de markt lijkt dus beter te voorzien in de behoeften van huishoudens. Deze groep is vrij diffuus, maar kent een oververtegenwoordiging van jongeren (< 25 jaar) en alleenstaanden. 4

De uitzondering vormen huishoudens met een netto inkomen van meer dan €35,000 die overwegend starten in de koopsector (> 64 procent). 5 Merk op dat de analyse focust op huishoudens die bepaalde wensen ventileerde (in het Woononderzoek 2006); of dit altijd realistisch was, is natuurlijk bediscussieerbaar. PAGE │6


Het aantal huishoudens dat zegt naar de koopsector te willen maar dat niet kunnen realiseren is relatief beperkt; in de periode 2005/6 ging dit om 47-duizend huishoudens die een voorkeur hadden voor een koopwoning maar daar uiteindelijk niet in slaagde. Dit aantal is overigens relatief stabiel over de jaren heen; in ieder geval heeft de sterke prijsstijgingen in de periode 1995 – 2001 niet tot een verslechtering geleid. Het profiel van deze groep huishoudens verschilt wel enigszins van de ‘geslaagde’ koopstarters (zie Tabel 1): zij zijn relatief ouder en vormen vaker een gezin (al dan niet met kinderen). Op het eerste gezicht lijkt het overigens niet dat hun inkomen te laag is om de doorstart naar de koopsector te maken, maar dat de kwaliteitswensen te hoog zijn.

Uitingsvormen van de ‘starterproblematiek’ Tot slot van deze sectie de vraag wat merken starters nu precies van eventuele onvolkomenheden van de woningmarkt? Moeten ze primair meer betalen dan ze wensen, moeten ze inboeten op de gewenste kwaliteit of moeten ze gewoonweg langer wachten tot ze überhaupt kunnen slagen op de woningmarkt (en dan tegen een ongunstiger prijskwaliteitverhouding)? En hoe zit het met regionale en sectorale verschillen? De feitelijke informatie hierover is vooral anekdotisch en fragmentarisch; zie de vele ‘diepteinterviews’ in de verschillende media. Een poging tot enige helderheid: •

De woonlastenquote van starters is - gemiddeld - 24.8 procent voor huurders en 23.1 procent voor kopers. Het aantal huishoudens echter dat een ‘problematische’ woonquote heeft is beperkt: het aandeel starters dat meer dan 35 procent van het netto inkomen aan woonlasten moet besteden, bedraagt 17 resp. 11 procent. In vergelijking met huishoudens die al langer een positie hebben op de woningmarkt zijn deze percentages - zeker voor wat betreft kopers - overigens relatief hoog.

•

Starters op de woningmarkt wonen vooral in appartementen (70 procent); de gemiddelde oppervlakte per huishouden bedraagt 75.8 m2 (119 m2 voor starters in de koopsector). Of dat voldoende is, is uiteraard in hoge mate een normatieve vraag, feit is wel dat deze uitkomsten afwijken van de gewenste kwaliteiten. Daar staat overigens wel tegenover dat ten opzichte van 1995 de kwaliteit van de woonsituatie aanmerkelijk is verbeterd: in 1985, bedroeg de gemiddelde oppervlakte per starter circa 41 m2 (overigens is deze trend ook zichtbaar voor andere groepen op de woningmarkt).

•

Gedwongen uitstel van de start van de woningmarktcarrière is voor sommige huishoudens c.q. personen een reële uitkomst. Echter, de gemiddelde leeftijd waarop huishoudens toetreden tot de woningmarkt is 26.4 jaar (voor huurders, is die leeftijd fractioneel lager 25.9 jaar). Een leeftijd overigens die nauwelijks is veranderd in de loop der tijd.

En ja, de regionale verscheidenheid is groot. Slagingskansen van starters in de Randstad en Noord-Brabant (en in het bijzonder de as Amsterdam/Utrecht)) is - het is meermalen gememoreerd in andere studies - is beperkter dan op sommige woningmarkten in het Noorden PAGE │7


en Oosten van het land. Regio’s waar leegstand niet ongewoon meer is, met dalende prijzen en ruimer aanbod tot gevolg. Deze diversiteit verdient extra aandacht, die wij ‘schenken’ in de volgende sectie. En ten slotte hoe verhouden Nederlandse ontwikkelingen zich in internationaal perspectief? In een woord: hetzelfde. Dat wil zeggen, ook elders Europa was de jaren negentig en begin deze eeuw een periode van ongekende prijsstijgingen (waarbij timing en sterkte uiteraard enige variatie toonden). En, zoals ook in Nederland, waren de starters de categorie huishoudens met de geringste slaagkansen. In het bijzonder de slaagkansen in grote stedelijke agglomeraties daalde sterk (Ball, 2004-2006; Holmans, 2006, Saunders, 2006); zodanig dat voor veel huishoudens het wonen in centrale delen van grote steden nauwelijks betaalbaar werd. Overigens was dat niet een probleem van uitsluitend een aantal grote, bekende, hoofdsteden (Londen, Parijs), maar ook een gemiddelde woning in Ljubljana was en is voor veel Slovenen onbetaalbaar (oh, ja de gemiddelde woningprijs in Ljubljana ligt hoger dan in Amsterdam). En ook in Zuid Europa - een regio met relatief geringe prijsstijgingen (behoudens Spanje) is de toegankelijkheid voor starters gering. Voor wat een vergelijking waard is - het is meer dan waarschijnlijk dat vooral sociaal-culturele factoren hier debet aan zijn - in Zuid Europese landen bedraagt de gemiddelde leeftijd waarop mensen zelfstandig gaan wonen ~36 jaar. Daarbij moet overigens wel worden aangetekend dat in een aantal Noord Europese landen de prijsstijgingen wel kon worden gefinancierd omdat de hypotheekmarkten in deze landen veel meer in staat waren om prijsstijgingen te accommoderen. In Zuid en Oost Europa was en is de hypotheekmarkt veel minder ontwikkeld waardoor deze nog effectief een rem zet om de stijging van de verkoopprijzen. Nu helder hoe de feitelijke achtergronden en volumes van starters op de Nederlandse woningmarkt eruit zien vervolgen wij het essay met een tweede blik op de feiten. Vanaf dit punt verleggen wij de focus van de uitkomst (slagingsvolume en leeftijd) naar de oorzaak (betaalbaarheid en toegankelijkheid) van eventuele startersproblematiek. Daarvoor richten wij onze aandacht op zowel relatieve financiële positie van het indivuele huishouden als op het aanbod in de lokale woningmarkt. Daarover meer in de volgende sectie.

PAGE │8


Box 1 Huizenprijzen en betaalcapaciteit De toegankelijkheid van de koopwoningmarkt komt voort uit de match tussen de financiële mogelijkheden van starters versus de prijsdistributie van Nederlandse koopwoningen. De financiële mogelijkheden van starters (en andere kopers) wordt bepaald door hun (huishoud) inkomen, de geldende rentevoet (en aanspraak op hypotheekrenteaftrek) en de door hen gekozen hypotheekvorm. De zgn. maximale leencapaciteit relateert de feitelijke netto kosten aan het netto inkomen van het huishouden; de leencapaciteiten is maximaal bij een quote van 35 procent. Een tweede verdeling geeft aan de prijzen van recent aangeboden koopwoningen (in 2005/6), woningen die potentieel beschikbaar zijn voor starters. Deze beide verdelingen staan (in logaritmische ‘transformatie’ ), in Figuur 1. Figuur 1 Frequentieverdeling huizenprijs versus betaalcapaciteit (kopers). 30% Starters

25%

Verkoopprijzen F requentie (%)

20% 15% 10% 5% 0% < 10.00

< 10.75

< 11.50

< 12.25

< 13.00

< 13.75

< 14.50

Maximale leencapaciteit / Verkoopprijzen

Op basis van Figuur 1 kan duidelijk worden geconcludeerd dat de verdeling van inkomens onder starters vlakker verloopt, dan de prijzen op de koopwoningmarkt. Waar de meest voorkomende koopprijscategorie bijna 25 procent van de markt vertegenwoordigt, behoort enkel 15 procent van de starters tot de modale inkomensgroep. Het probleem openbaart zich vooral aan de linkerzijde van Figuur 1, waar de lage inkomensgroepen staan weergegeven terwijl er nauwelijks woningen in de laagste koopprijscategorieën zijn te vinden. Dit zijn dus startergroepen die effectief worden buitengesloten op de koopmarkt. Anderzijds blijkt ook dat voor veel starters op de woningmarkt voldoende aanbod aanwezig.

PAGE │9


DE VERANDERDE POSITIE VAN STARTERS IN EEN BREDER PERSPECTIEF De bepaling van de positie van starters binnen de woningmarkt werken wij uit aan de hand van een tweetal indicatoren: •

Betaalbaarheidratio - Het aandeel koopwoningen in een specifieke regio die voor een potentiële koper betaalbaar is (gelet op zijn inkomen, de rente en normen van banken). Deze betaalbaarheidtoets is gebaseerd op de woonlastenquote. Als deze quote boven een bepaald niveau uitkomt dan wordt deze woning, voor het betreffende huishouden als niet-betaalbaar beschouwd.

•

Concurrentie-indicator - Hierbij tellen wij het aantal kopers ‘in de markt’ waarvoor een specifieke aangeboden koopwoning betaalbaar is; met andere woorden, we meten het aantal potentiële kapers op de kust. Deze maatstaf meet overigens meer dan enkel het aantal starters in een woningmarktgebied; het is tevens een functie van het aantal betaalbare woningen dat daadwerkelijk te koop staat.

De betaalbaarheidratio wordt uitgedrukt in een percentage en kan variëren tussen 0 en 100 procent. Terwijl de concurrentie-indicator is geschaald van 0 tot ∞, waarbij een waarde van minder dan 1 aangeeft dat er meer aanbod is dan vraag en omgekeerd. In deze paragraaf gaan we nader in op de toegankelijkheid van de eigen woningmarkt voor starters in de Nederlandse context. Als eerste zullen wij ingaan op de regionale dimensie van één en ander. Ten tweede zullen wij inzoomen op de karakteristieken van starters voor wie de woningmarkt toegankelijk is (en niet). Alvorens wij inzoomen op deze zaken, willen we eerst een meer algemene indruk geven (zie ook Tabel 3). Anno 2006, is voor de gemiddelde starter op de koopwoningmarkt nog immer gunstig. Circa 79 procent van alle woningen die worden aangeboden zijn voor starters betaalbaar. Over de periode 1985 – 2006 is dit percentage wel enigszins gedaald (met in totaal 14.7 procent) maar heel schokkend is dat niet; zeker niet in vergelijking met de sterke stijging van de prijzen van koopwoningen in de afgelopen jaren. Hogere inkomens, lagere rente en productinnovaties op de hypotheekmarkten zijn daar mede debet aan geweest. Wat wel significant is veranderd, is de concurrentie op de woningmarkt. In dezelfde periode is de onderlinge concurrentie min of meer verdubbeld; momenteel zijn er 1,55 huishoudens in de markt voor 1 betaalbare woning. Tezamen, levert dat het ietwat paradoxale beeld op dat er eigenlijk weinig betaalbaarheidproblemen zijn; meer dat er sprake is van tekortschietend aanbod. Met andere woorden, de vraag die starters uitoefenen op de markt zijn niet (of nauwelijks) van invloed op de algehele prijsvorming. Deze wordt immers primair bepaald door de meer koopkrachtige vragers (= doorstromers); een prijsconcurrentie waar starters per definitie niet tegen op komen! Dat neemt niet overigens weg, zie de discussie hiervoor, dat het aantal starters dat uiteindelijk niet slaagt op de woningmarkt relatief gering is.

PAGE │10


Tabel 3: Betaalbaarheidratio en concurrentie-indicator voor deelgroepen in de woningmarkt

Betaalbaarheidsindicator 95-85 06-95

Niveau 2006

Concurrentie-indicator 95-85 06-95

Niveau 2006

Alleenstaand Gezin, met kinderen Gezin zonder kinderen

-13,8% -5,4% -11,7%

-9,3% -6,8% 2,4%

0,68 0,82 0,85

60,8% 43,8% 31,0%

56,3% 30,4% 21,1%

1,86 1,50 1,38

18 - 24 jaar 25 - 34 jaar 35 - 44 jaar 45 - 54 jaar 55 - 64 jaar

-10,0% -9,7% -8,6% -4,5% -15,2%

-4,9% -6,0% -4,7% -6,0% 6,4%

0,77 0,79 0,81 0,79 0,83

44,3% 42,7% 38,6% 38,6% 37,0%

34,2% 31,6% 38,3% 39,1% 50,0%

1,53 1,54 1,59 1,60 1,50

Vrijstaand 2 ^ 1 kap Rijtjeshuis Appratement

-6,6% -9,5% -9,7% -9,2%

0,0% -4,7% -4,8% -6,3%

0,85 0,82 0,80 0,74

45,1% 36,9% 40,0% 53,2%

3,4% 11,3% 33,9% 56,2%

1,23 1,28 1,50 1,89

Starters (voormalige huurders) Starters

-8,6% -9,9%

-4,7% -7,3%

0,81 0,76

39,0% 46,3%

35,1% 35,0%

1,54 1,58

Gemiddeld

-8,7%

-6,0%

0,79

43,2%

33,6%

1,55

Uiteraard is dit macrobeeld niet voldoende om de positie van starter volledig te duiden; het is een dooddoener, maar ‘de starter’ bestaat niet. De regionale analyse en een analyse naar huishoudkarakteristieken kan dit beeld van de starter complementeren en nuanceren.

Zicht op de regio’s In Figuur 2 hebben wij de waarden van deze betaalbaarheidratio per regio berekend en weergegeven, zowel voor 1985 als voor 2006 (de regio’s zijn in dit verband 31 woningmarkten). Figuur 2 Betaalbaarheidratio per regio in 1985 en 2006 (donker is lage score)

1985

2006

Duidelijk is over de gehele linie de koopmarkt is in twintig jaar tijd in heel Nederland minder betaalbaar geworden voor starters (het rechter plaatje kleurt donkerder). Verder wordt nog eens duidelijk dat in Zeeland en het Noorden en Oosten van het land, waar woningen relatief goedkoop zijn, het aandeel betaalbare woningen hoog is. In Zuidoost Brabant en in de nabijheid van de vier grote steden zijn woningen relatief duur en zijn daardoor grotere delen van de markt voor starters onbetaalbaar. Opvallend is voorts dat in het Westen van het land, ondanks de prijsstijgingen relatief veel woningen nog steeds betaalbaar zijn; dat zijn overigens vaak meergezinswoningen die in termen van kwaliteit en specifieke locatie, vaak minder gewenst zijn. Dat is het resultaat van het ruimere aanbod in deze regio. Het is hier niet de plaats om iedere regio afzonderlijk te bespreken, maar belang is dat de betaalbaarheidindicator twee aspecten meet: (1) de prijs van het aanbod in een regio op een specifiek moment versus (2) de koopkrachtige vraag. Zo is de relatief lage toegankelijkheid in Zuidwest Friesland en Noord Limburg vooral een gevolg van tekortschietende vraag (mensen met hoge opleidingen en inkomen trekken weg), terwijl de lage betaalbaarheid in Oost Utrecht en Arnhem/Nijmegen vooral te maken heeft met een hoog geprijsd aanbod.

PAGE │12

Versie 1.0, d.d. November 2008

Net als voor de betaalbaarheidratio, hebben wij ook de concurrentie-indicator voor zowel 1985 als 2006 de resultaten per regio berekend en uitgebeeld in Figuur 4. In tegenstelling tot de betaalbaarheid, indiceert een lage waarde van de concurrentie-indicator hoge mate van toegankelijkheid van de regionale woningmarkt. Analoog aan Figuur 3, representeren de lichte kleuren in Figuur 3 een lage concurrentie en dus een hoge toegankelijkheid. Figuur 3 Concurrentie-indicator, per regio in 1985 en 2006 (donker is lage score)

1985

2006

De uitkomsten van Figuur 4 zijn helder. Het nationale gemiddelde is enorm gegroeid. Aan het einde van onze onderzoeksperiode concurreerden starters met ruim het dubbele aantal gegadigden in vergelijking tot 1985. Zo blijkt dat in het Westen van het land - in het bijzonder in de grote steden - de woningvoorraad relatief betaalbaar te zijn, maar ook dat er een behoorlijk tekort van is, resulterend in een hoge concurrentie-druk (indicator). De concurrentieindicator is daarentegen laag in delen van Zeeland en in het Noorden van het land; het gevolg van een tekortschietende vraag.

Een analyse naar huishoudkarakteristieken Zoals eerder aangegeven bestaat ‘de starter’ niet; bijvoorbeeld in termen van leeftijd en huishoudinkomen hebben de verschillende subcategorieën een sterk verschillend profiel. Daarom hebben wij starters op de Nederlandse woningmarkt opgedeeld op basis van leeftijd, type huishouden, inkomen, positie op de woningmarkt, regio en op basis van type woning. In de onderstaande Tabel 3 staan de verschillende indicatoren, berekend op basis van een woonquote van 35 procent. De analyse omspant een drietal jaren - 1985, 1995 en 2006. Met deze resultaten kunnen we laten zien of, en zo ja in welke mate, de positie van starters de afgelopen twee decennia starters is uitgehold.

PAGE │13


Ten aanzien van de betaalbaarheid laten de percentages slechts een betrekkelijk kleine verandering zien. Over het geheel genomen is de betaalbaarheid van de woningmarkt, bezien vanuit een financieel perspectief, in twintig jaar tijd met 8,7 procent gedaald. Niet verwonderlijk overigens, blijkt, dat vooral de positie van alleenstaanden (met slechts één inkomen) is verslechterd. De grootste wijziging ten aanzien van de starters in de koopwoningmarkt is vooral opgetreden op het terrein van de concurrentiedruk, welke over de periode 1985 – 2006 met 76,8 procent is gestegen. Een trend die zich in het hele land liet gevoelen en onder verschillende huishoudcategorieën (maar hier ook met namen onder alleenstaanden is de verslechtering pregnant). Overigens blijkt dat vooral onder appartementen de verslechtering significant is (zowel ten aanzien van de betaalbaarheid als ook de toegankelijkheid). Daarbij moet wel worden bedacht dat in 1985 een appartement vooral een etagewoning was in de binnensteden of een galerijflat in de ‘nieuwbouw’. Tegenwoordig is een appartement in termen van kwaliteit en locatie een veel serieuzer alternatief voor een eengezinswoning. Dat komt tot uitdrukking in de ‘gewildheid’ onder kopers, en natuurlijk ook in de prijs van de woning.

En wat betreft de huursector? Inherent aan het functioneren van de koopwoningmarkt is de zwakste partij de buitenstaander (de starter) op de markt; hij heeft niet de luxe van een bepaalde overwaarde en kan feitelijk alleen slagen als hij meer risico’s neemt, genoegen neemt met een lagere woningkwaliteit e.d. In de huursector echter, neemt een starter niet direct een achtergestelde positie in. Ja, veelal wordt gewerkt met inschrijvingsduur bij woningtoewijzing, maar dat is een probleem die ook andere huurders raken (ook huurders streven een bepaalde woningmarktcarrière, waarbij voor elke stap bepaalde regels en tijd moet worden in acht genomen). In Tabel 1 en 2 zagen we al dat het merendeel van alle starters op de woningmarkt terechtkomen in de huursector. Een percentage (77) dat in de loop der jaren nauwelijks is veranderd. Anderzijds is het aantal huishoudens (personen) dat niet slaagt op de woningmarkt in de loop der jaren wel afgenomen (van 25 procent tot circa 17 procent). Dat wil zeggen dat de huurwoningmarkt steeds efficiënter is gaan werken en veel meer starters weet te accommoderen (in absolute zin). Maar ook hier geldt dat mensen soms wat water bij de wijn moeten doen. Tijdig inschrijven is een vereiste; de gemiddelde wachttijd bedroeg in 2006 3½ jaar (in 2001 was dat nog 2½ jaar). Deze stijging6 lijkt vooral te worden veroorzaakt door de onevenwichtigheden op de woningmarkten in en rondom Amsterdam en Utrecht; in deze markten kan de wachttijd wel oplopen naar 10 jaar. Een van de oorzaken hiervan is dat door de sterke stijging van de 6

De wachttijden lijken overigens de laatste jaren af te nemen, mede omdat de ontspanning op de woningmarkten in het Noorden en Oosten sterk doorzet. PAGE │14


verkoopprijzen in die regio’s er een vraagverschuiving plaatsvindt van de vraag naar koop- naar meer huurwoningen. Een andere reden, en even tijdloos als de discussie rondom starters, is dat de doorstroming binnen de huursector stokt. Dat nu wordt mede geïndiceerd doordat kwalitatief goede eengezinswoningen, die in ieder geval in stedelijke gebieden schaars zijn, door corporaties nog immer onder de marktprijs worden verhuurd Hoewel de ‘kloof’ tussen markthuur en vraaghuur de afgelopen jaren wel gedicht lijkt te worden; maar dat gebeurt dan vooral geleidelijk, bij verhuizing.

DE

WENSELIJKHEID

VAN

OPLOSSINGEN

EN

DE

MOGELIJKHEID

VAN

WENSELIJKE

OPLOSSINGEN

Het voorgaande laat duidelijk zien dat de positie van starters op de Nederlandse woningmarkt in twee decennia tijd is veranderd. Vooral ten aanzien van de concurrentiedruk is deze positie verslechterd, wat vooral een gevolg lijkt te zijn van een tekort aan geschikt aanbod en minder van als gevolg van een terugloop in de betaalbaarheid. Verder is duidelijk dat de verandering van de positie sterk afhankelijk is van de regionale omstandigheden van de markt. De starterproblematiek is daarmee niet een eenduidig probleem en zal daarom ook niet eenvoudig door generieke maatregelen kunnen worden verholpen. Om toch een beeld van de effectiviteit van verschillende oplossingsrichtingen te onderzoeken staan wij in deze paragraaf stil bij twee verschillende benaderingen. Een vraagondersteunende maatregel, de startersubsidie (of starterlening) en aanbodverruimende maatregel, de verkoop van sociale huurwoningen. Beide maatregelen zijn al in de praktijk toegepast en worden in deze analyse vanuit het toegankelijkheidsprincipe tegen het licht gehouden.

De starterlening Deze maatregel stelt starters in staat om bovenop hun maximale leencapaciteit bij de bank een aanvullende renteloze lening aan te gaan bij de overheid. Deze faciliteit zorgt er in feite voor dat de distributie van leencapaciteit in de onderstaande Figuur 4 naar rechts wordt opgeschoven, zie de gestippelde grijze curve. Duidelijk is dat op korte termijn de overlap tussen leencapaciteit en prijsverdeling van het aanbod wordt verruimd, wanneer de grijze curve naar rechts opschuift. Dit impliceert dus een verbetering van de positie voor de groep als geheel. Deze verhoging van de leencapaciteit zal echter op langere termijn een prijsopdrijvend effect hebben, aangezien wel de vraag, maar niet het aanbod, wordt verruimd. Dit zal ertoe leiden dat ook de prijscurve (de zwarte verdeling) gaat schuiven naar de rechterkant. Prijzen zullen niet alleen aan de linkerkant van de verdeling (de onderkant van de woningmarkt) stijgen, maar door toedoen van de verhuisketen zal ook het midden en de bovenkader van de markt een impuls gaan ondervinden waardoor uiteindelijk de gehele markt naar rechts schuift. Wellicht dat de rechterzijde van de curve minder sterk zal gaan bewegen dan de onderkant van de woningmarkt, de thuismarkt van de starters. PAGE │15


Figuur 4 Frequentieverdeling huizenprijs versus betaalcapaciteit

Verdeling van maximale leencapaciteit

Prijsverdeling van actuele woningaanbod

Hoe dan ook, het resultaat van beide verschuivingen zal op termijn niet gaan zorgen voor een verbetering van de positie van starters aangezien het overlappende gebied nagenoeg dezelfde omvang zal hebben als het huidige. Het verlenen van startersubsidies lijkt in deze verkennende analyse op basis van toegankelijkheid niet erg efficiënt uit te werken.

Verkoop van sociale huurwoningen Naast het verder stimuleren van de vraag onderkopers, om zo middels de betaalbaarheid een verbetering in de toegankelijkheid te bewerkstelligen, kan de overheid ook werken met instrumenten die vanuit de aanbodzijde de situatie laten veranderen. Nederland telt momenteel ruim 2,4 miljoen huurwoningen die in het bezit zijn van woningcorporaties. Hiermee is Nederland wereldwijd kampioen sociale verhuur, wanneer wij dit aantal relateren aan de omvang van de woningmarkt als geheel. Langs deze redeneerlijn kan een uitbreiding van het aanbod worden gecreëerd door een deel van het huidige bestand van corporatiewoningen aan te bieden op de koopwoningmarkt aan starters. Deze maatregel zou geen effecten hebben op de verdeling van de leencapaciteit, en enkel aan de linkerzijde van de prijsverdeling voor een verruiming kunnen zorgen.

Figuur 5 Frequentieverdeling huizenprijs versus betaalcapaciteit Verdeling van maximale leencapaciteit


Figuur 5 schetst de effecten van deze maatregel en laat zien dat een verruiming van het aanbod aan de onderzijde van de koopwoningmarkt direct zorgt voor een vergroting van het overlapgebied tussen beide verdelingen. Doordat de inkomensverdeling niet wordt beïnvloed door deze maatregel groeit het overlappende gebied, en dus de toegankelijkheid van de PAGE │16


woningmarkt. Conform deze analyse kan dus worden geconcludeerd, dat een aanbodverruimende maatregel een meer effectieve oplossing vormt voor de waargenomen problematiek. Overigens luistert de uiteindelijke vormgeving wel nauw. Onder bv. de huidige ‘ koopgarant’ regeling (met een royale winstdeling voor de woningcorporatie) kan de eerste woning ook gelijk de laatste zijn. Dat wil zeggen, dat als de stijging van het eigen huisvermogen gedeeld moet worden dan verslechterd de relatieve positie van de starter als hij na verloop van tijd wil door verhuizen. Zonder subsidie kan hij immers geen vergelijkbare woning kopen. Alleen als zijn leencapaciteit significant is toegenomen (arbeidscarrière!) zal hij in staat zijn om dat te compenseren en te kunnen doorstromen (woningmarktcarrière invulling geven!). In de dagelijkse praktijk zijn door het Rijk, gemeenten en corporaties vele initiatieven genomen om staters, en dan voorla koopstaters te helpen. Een veelheid aan regelingen zijn hier uit ontstaat variërend van BEW+, starterleningen, koopgarant, de generatiehypotheek en vele, vele anderen. Het is hier niet de plaats om al die regelingen te inventariseren en te evalueren. Maar enkele conclusies, gelet op bovenstaande analyses, kunnen worden getrokken. Een individuele starter profiteert (uiteraard) van verstrekte vraagsubsidies en/of vergroting van het aanbod, maar het bereik/de omvang van de bestaande regelingen is zodanig dat het geen blijvende impact heeft op de (lokale) woningmarkt. Met andere woorden het probleem wordt niet echt opgelost, en dat is, enigszins paradoxaal, maar goed ook. Want een regeling met werkelijk impact - via de vraagkant - lijkt onherroepelijk tot een inefficiënte regeling (dat wil zeggen het grootste deel van de vraagsubsidies lekt weg via hogere prijzen. De case voor meer aanbod lijkt beter te scoren, maar de vraag blijft hier ook of dit een duurzame oplossing betreft.

De kredietcrisis Een ontwikkeling van geheel andere orde is de recente verandering in het sentiment op de Nederlandse woningmarkt. De kredietcrisis die in de zome rvan 2007 op de Amerikaanse woningen hypotheekmarkt werd geboren heeft gedurende 2008 ook het animo onder Nederlandse kopers op de woningmarkt verstoord. Het aantal transacties is fors gedaald de afgelopen dire kwartalen en voor het eerst in ruim twintig jaar tijd zijn de Nederlandse huizenprijzen gedaald, zij het met een bescheiden 1,8% over geheel 2008. Uiteraard heeft ook de rest van het economische stelsel te leiden onder de gevolgen van deze financiële crisis, zo daalt bijvoorbeeld momenteel ook de werkgelegenheid. Tegelijkertijd is ook de inflatie fors gedaald, waardoor de rentestand bijzonder laag blijft en zelfs verder zakt. Dit alles zorgt ervoor dat veel starters die hun baan behouden (nog steeds het overgrote merendeel) weinig merken van deze actuele economische terugval. Hun inkomen blijft behouden en dankzij de lage en dalende stand van de hypotheekrente zijn zij in staat om makkelijker te manouvreren in het groeiende aanbod aan steeds langer te koop staande woningen. Zoals in figuur 6 staat weergegeven kan de dalende rentestand in combinatie met een gehandhaafd inkomen zorgen voor een versterking van de betaalcapaciteit (verschuiving PAGE │17


naar rechts), terwijl de dalende prijzen op de gehele woningmarkt ervoor zorgt voor een prijsverschuiving naar links. Het resultaat is een groter overlappend gebied en dus een versterking van de positie van koopstarters.

Figuur 6 Frequentieverdeling huizenprijs versus betaalcapaciteit

Verdeling van maximale leencapaciteit


In zekere zin zorgt de kredietcrisis ervoor dat het aanbod wordt verruimd (meer woningen staan immers langer te koop tegen dalende prijzen) en de vraagcapaciteit door de dalende rente wordt geprikkeld.

CONCLUSIES Er is veel discussie geweest over de verslechterende positie van starters op de woningmarkt. In het bijzonder de sterke stijging van de verkoopprijzen maakte het aannemelijk dat de positie van starters drastisch is verslechterd. Uit onze analyse blijkt dat dat wel mee valt. Jaarlijs weet een groot deel van de huishoudens die willen kopen daar ook daadwerkelijk in te slagen terwijl de keuzeruimte nog relatief groot is (met een betaalbaarheidratio van bijna 80 procent van alle woningen). Daar staat tegenover dat de onderlinge concurrente - en met huishoudens die reeds in de koopwoningmarkt actief - relatief hoog is (een indicatie van een tekort schietend aanbod). Hoe moeten deze beide ogenschijnlijke tegengestelde conclusies worden geïnterpreteerd. Vooral dat, zoals eerder aangestipt, de prijsvormende kracht van starters erg gering is. Zij hebben niet het inkomen noch het vermogen om te concurreren met doorstromers op de koopwoningmarkt en worden ‘gedwongen’ om te kopen (tegen de prijzen die de markt hen dicteert) wat betaalbaar is. Dat betekent vooral dat zij in eerste instantie moeten inleveren op de door hen gewenste kwaliteit. Per saldo vindt uiteindelijk iedereen wel een voor haar/hem ‘acceptabele’ woning. Is er reden tot zorg, reden voor ingrijpen door de overheid? In algemene termen niet, maar op regionaal niveau kunnen additionele maatregelen door de (lokale) overheid wenselijk zijn. Voornamelijk aanbod stimulerende maatregelen kunnen daarbij een belangrijke rol spelen. Dat kan op middellange termijn door de woningbouwproductie te stimuleren en op korte termijn door de verkoop van huurwoningen te bevorderen. Een lastige afweging hierbij blijft wel welke woningtype nu daadwerkelijk moeten worden gebouwd c.q. op de markt gezet worden. Het komt ons voor dat nieuwbouw vooral in het duurdere segment moet plaatsvinden waarbij de

PAGE │18


huidige groep kopers verlokt moeten worden naar toe te verhuizen terwijl de verkoop van sociale huurwoningen het aanbod aan de onderkant moet vergroten. Immers, starterwoningen (zowel in de huurals kopsector) kennen een hoge doorstroming en zeker met het oog op de (komende) vergrijzing moet niet teveel geïnvesteerd worden in woningen specifiek in het lage ‘prijs’ segment. En ten slotte, we hebben ons primair gefocust om de ontwikkelingen uit het verleden en de huidige stand van zaken. We hopen dat een en ander richtinggevend kan zijn voor de formulering van het beleid. Dat neemt natuurlijk niet weg dat blind zijn voor de mogelijke economische malaise. Wellicht dat uit dien hoofde andere vraagstimulerende maatregelen bevorderlijk kunnen zijn (waarvan de effecten op langere termijn weglekken in de prijs). Hierbij denken wij bijvoorbeeld aan het verlagen van de overdrachtsbelasting voor starters. Dit zal zeker op korte termijn het aantal transacties doen bevorderen; dat positieve effecten kunnen generen voor het vertrouwen op de woningmarkt en de economie. Feit is dat momenteel de economische terugval als bijwerking een versterking van starters op de koopwoningmarkt met zich meedraaagt. Door de verruiming van het aantal te koop staande woningen (tegen een inmiddels dalende prijs) kan de starter vandaag de dag met een dalende hypotheekrente steeds beter slagen.

PAGE │19


LITERATUUR

Boelhouwer, P., 2002, Trends in Dutch housing policy and the shifting position of the social rented sector, in Urban Studies 39 (2), pp. 219 -236 Buys, A., A, Bogaerts en I. Giebers, 2007, Wonen op een rijtje. De resultaten van het Woononderzoek Nederland 2006, Rigo Research en Advies: Amsterdam Holmans, Kraan D.J. and C. Lever, In Holland staat een huis, Willem Drees stichting: Den Haag Linnenman, P.D. en I.F. Megbolugbe, 1992, Housing affordability: Myth or Reality?, in Urban Studies (29), nr. 3 & 4, blz. 369-392 McCarthy, K.F., 1976, Household lifecycle and housing choices, Papers of the Regional Science Asssociation 3, blz. 55-80 Saunders, Swank, J., J. Kakes and A.F. Tieman, 2002, The housing ladder, taxation and borrowing constraints, Amsterdam: Dutch Central Bank VROM-raad, 2007, Tijd voor keuzes. Perspectief op een woningmarkt in balans, Den Haag: VROM-raad

PAGE │20


Appendix: TOEGANKELIJKHEID VAN DE WONINGMARKT De positie van starters op de koopwoningmarkt is een uitkomst van verschillende grootheden. Enerzijds wordt deze positie bepaald door de vraag, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. Anderzijds is de positie van starters een functie van het regionale aanbod op de woningmarkt. Met andere woorden, hoeveel geschikte, betaalbare, woningen worden er aangeboden in een woningmarktgebied7? En, hoeveel concurrentie bestaat er tussen (potentiële) eigenaar-bewoners? In dit essay zullen wij de toegankelijkheid van de woningmarkt bestuderen aan de hand van een tweetal indicatoren, te weten: (1) een betaalbaarheidindicator en (2) concurrentie-indicator. Indicatoren die, tezamen, een beeld opleveren over die toegankelijkheid.

Ter toelichting zullen beide concepten aan de hand van het onderstaande Figuur verder worden toegelicht. In Figuur 2 staan twee verdelingen uitgebeeld. De linker (grijsgekleurde) distributie geeft de maximale leencapaciteit van kopers weer. Deze capaciteit is gebaseerd op de inkomens van kopers, de vigerende rentevoet en de maximale leennorm zoals banken deze toepassen. Deze normen zijn per januari 2007 geüniformeerd en vastgelegd in de gedragscode “ hypothecaire financiering”. De rechter (zwartgekleurde) distributie geeft de prijsverdeling van het actuele aanbod op de koopwoningmarkt. Het overlappende gebied staat voor de proportie van het aanbod dat betaalbaar is voor potentiële kopers. Normaliter zal de subverdeling van de maximale leencapaciteit van starters - vanwege het relatief lage inkomen van starters en het ontbreken van enig eigen huisvermogen - naar links schuiven. Indien we ons zouden richten op meer welvarende ‘doorstromers’, zou de leencapaciteitverdeling verder naar rechts doorschuiven, waardoor een groter deel van het aanbod voor deze groep als betaalbaar kan worden aangemerkt.

Figuur 7 Frequentieverdeling huizenprijs versus betaalcapaciteit Huishouden I Verdeling van maximale leencapaciteit

D


E B G

C

A

F

7

Woningen hebben een specifieke locatie, kopers zijn veelal gebonden aan een specifieke regio. Gegeven de regionale verschillen is een analyse op nationaal niveau niet zo zinvol; in het navolgende zijn dan ook 31 woningmarktgebieden als uitgangspunt genomen.

PAGE │21


Onze analyse van toegankelijkheid van de woningmarkt werkt, zoals gezegd, met twee indicatoren, die beide in Figuur 7 zijn geduid. Een voorbeeld. Stel wij gaan uit van huishouden I, dat vanwege haar inkomenspositie een vastgesteld leenmaximum kent. Voor dit specifieke huishoudens zijn uit het actuele aanbod op de koopwoningmarkt alle woningen in het gearceerde gebied ABC betaalbaar. Huishouden I is echter niet het enige huishouden dat in deze positie verkeert en zal daarom moeten concurreren met alle andere huishoudens in het gebied ACDE, de populatie die zich ook op delen van dit voor huishouden I betaalbare woningaanbod zal richten. Daarnaast zijn er ook nog huishoudens die weliswaar meer kunnen lenen dan huishouden I, maar die vanwege gegeven hun voorkeur ook woningen in het gebied ABC ‘acceptabel’ vinden. Deze relatief welvarender huishoudens complementeren de potentiële concurrentie van huishouden I; in Figuur 2 staat dit weergegeven middels het gebied AEFG. Op deze wijze kan dus worden afgeleid hoe het per huishouden binnen haar lokale woningmarkt gesteld is met de ‘betaalbaarheid’ en de ‘concurrentiedruk’ (welke een functie is van vraag en aanbod). Toegankelijkheid kan in dit voorbeeld en in Figuur 2 gezien worden als de verhouding tussen beide grootheden en kan worden berekend door de deelgebieden ABC (het betaalbare aanbod) te delen door het gebied CDFG (de potentiële concurrentie in de markt).

PAGE │22


STARTERS IN DE KNEL, OF GEWOON BUSINESS-AS-USUAL?

Recommend Documents