lAB
SiDlulatieDlodel Huisvesting Hoger Onderwijs
SiDlulatieDlodel
Huisvesting Hoger Onderwijs Het simuleren van de financiële effecten van strategische investeringsbeslissingen voor de huisvesting van Hoger-Onderwijsinstellingen Beschrijving computermodel aan de hand van een case
TNO Bouw Afdeling Beleidsstudies, kwaliteitszorg en Regelgeving Ing. K.R. Dekker
Technische Universiteit Delft Faculteit der Bouwkunde Vakgroep Bouwmanagement & Vastgoedbeheer Ir. R.G.P. van Langen
Delftse Universitaire Pers / 1995
Uitgegeven door: Delftse Universitaire Pers Stevingsweg 1 2628 CN Delft Telefoon: 015-2783254 Faxnummer: 015-2781661 In gezamenlijke opdracht van:
TNO Bouw
Afdeling Beleidsstudies, Kwaliteitszorg en Regelgeving Lange Kleijweg 5 2288 GH Rijswijk Telefoon: 015-2842164 Faxnummer: 015-2843995 Vakgroep Bouwmanagement & Vastgoedbeheer Technische Universiteit Delft Faculteit der Bouwkunde Berlageweg 1 2628 CR Delft Telefoon: 015-2784159 Faxnummer: 015-2783171
.
,
./
'
CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE BIBLIOTHEEK, DEN HAAG Dekker, K.H. Langen, H.G.P. van Simulatiemodel Huisvesting Hoger Onderwijs: Het simuleren van de fmanciële effecten van strategische investeringsbeslissingen voor de huisvesting van Hoger-Onderwijsinstellingen / K.H. Dekker en H.G.P. van Langen. - Delft: Delftse Universitaire Pers. -111. Zonder lit. opg. ISBN 90-407-1217-4 NUGI 655 Trefw.: facility management / huisvesting / fmancieel beheerinstrument / onderwijs Copyright 1995 by Delft University Press, The Netherlands No part of this book may be reproduced in any form by print, photoprint, microfilm or other means, without written permission from the publisher: Delft University Press, The Netherlands
Voorwoord De Hogeschool Gelderland, de Hogeschool Nijmegen en de HEAO Arnhem hebben zich vanaf maart 1992 op bestuursniveau verenigd in de Stichting Gelderse Hogescholen. Deze instellingen zijn thans in een veertigtal gebouwen gehuisvest, verspreid over diverse uiteenliggende lokaties. Naar aanleiding van de omkering kapitaaldienstfmanciering-systematiek (o.k.f) en de verregaande ontwikkelingen binnen de stichting heeft de Stichting Gelderse Hogescholen haar huisvestingsbeleidsplan opgesteld, wat een beschrijving geeft van de toekomstige huisvestingsbehoefte. Besloten is de vastgoedvoorraad te concentreren op twee unilokaties, waarbij voor het merendeel van de huisvestingsbehoefte nieuwbouw gerealiseerd dient te worden en een gedeelte van de bestaande huisvesting moet worden aangepakt. De omvang, het tempo en de fasering van deze grootscheepse huisvestingsoperatie wordt echter bepaald door de fmanciële mogelijkheden. Het simuleren van de financiële effecten van de te nemen investeringsbeslissingen voor de huisvesting is dan ook strikt noodzakelijk. Wanneer men zoals bij Hoger-Onderwijsinstellingen te maken heeft met meerdere opdrachtgevers (faculteiten, sectoren e.d.) en meerdere vastgoedobjecten (complexen) is het simuleren van de fmanciële consequenties, ten gevolge van de investeringen in het vastgoed, niet eenvoudig. Men heeft te maken met een zeer ingewikkelde situatie, daar niet alleen de diverse investerings- en onderhoudsprojecten elkaar beïnvloeden, maar ook de geldstromen van en naar de opdrachtgevers verschillend zijn. De complexiteit voor de planning van de diverse projecten is dan namelijk mede afhankelijk van het vermogen van de verschillende opdrachtgevers en de fmanciële speelruimte om te kunnen investeren. Doordat de opdrachtgevers gebruik maken van meerdere complexen, soms samen met anderen, ontstaat een dusdanig ingewikkelde situatie dat niet meer volstaan kan worden met een traditioneel fmancieel rekenmodel. Vandaar dat door de Stichting Gelderse Hogescholen in 1994 opdracht is verleend aan LIAG Architecten te Den Haag en KD/Consultants te Voorburg voor het ontwikkelen van: a) b)
een budgetteringsmethode voor de onderwijsgebouwen die onder de stichting ressorteren. Deze methode is op basis van een programma van eisen methodiek door LIAG ontwikkeld; een gebruiksduurkostenmodel (als zijnde een simulatiemodel) in de vorm van een computerprogramma. Dit model is als 'maatwerkmodel' door KD/Consultants (dhr. K.H. Dekker) ontwikkeld ten behoeve van het gebruik door de stichting.
Het ontwikkelde en op 'maat' gemaakte computerprogramma is vrijwel operationeel bij de Stichting Gelderse Hogescholen. Dhr. K.H. Dekker, die sinds april 1995 werkzaam is bij TNO Bouw, zal de ontwikkelde kennis medegebruiken om de problematiek van huisvestingsbeslissingen bij complexe organisaties systematisch aan te pakken. TNO Bouw zal dan ook de komende periode verder werken aan de ontwikkeling van integrale afwegingsmodellen. Daarbij zullen gebruiksduurkostenmodellen vervaardigd worden voor het vastgoed van onder andere universiteiten en grote organisaties die zijn opgebouwd uit meerdere, al dan niet zelfstandige, instituten. Tot slot dient opgemerkt te worden dat het auteursrechtelijke eigendom van het in deze brochure beschreven en als zodanig gebruikte computermodel behoort tot de Stichting Gelderse Hogescholen.
Inhoudsopgave
Inleiding ..... . .... .. .... . ..... . . ... .. . .... .. . .. . . . .. . .... . . .. . Beschrijving van het probleem ... . ... ... . ......... .... . .. . . . . .... . Een opdrachtgever, één bouwproject . . ........... .. . . . ........ . ..... Een opdrachtgever, meerdere bouwprojecten .. . . . . .. .. . .. . . . ... .. . . .. .. Meerdere opdrachtgevers, meerdere bouwprojecten ....... . . ... .......... Probleemstelling . .. .... . ......... .. ..... .... ... ...... . . . ... .. .. Opzet van het simulatiemodel . . . ................... . .......... . . .. Geldstromen binnen het simulatiemodel .. .. . ...... . . . . .. ..... .. . . . .. Inbreng van de gebouwen .... ..... . .. .. . . .. . . ..... . .. . ...... .... Exploitatie van de gebouwen ..... ........... . .. . .. . .... .. . .. ..... Verkoop van de gebouwen ..... . ........ . . . .. . . . . . .. . ..... ....... Nieuwbouwprojecten en aankoop van vastgoed . . .. ....... . ........ . . .. Financieringsbehoefte .. ..... .. .. .. ... .. ..... . .. . . ... . . . .. ... .. Invoeren van gegevens ............... . ................. .... .... Invoer parameters ... . . .. . .. . ... . . . .... ... . .... . . .. . . ........ . Invoer gegevens studenten .... .. ... . ................ . ........... Invoer nieuwe projecten .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Invoer bestaande gebouwen .. . .... ... .......... . .... . .. .. . . . .. .. Simulatie Exploitatie Projecten . .. .. .. ...... . ... .. .... .. .. ... . . .. . Simulatie Rekening Courant Instellingen .. ... . .... . .... ....... . .... Aflossingscomponenten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. Afschrijvingstechniek .. .. . . ... . .. ...... .. .. ... . . . .... . . ...... . Simulatie Financiering Projecten .. . .. . .. .. ..... . ... . .. .. .... ... . .. Simulatie Totale Financiering .... . .... . .. ... .... . ..... .. .... ... .. Menubesturing ..... .. . . .. ...... .. .. . . ... .. ... ... .. . .. . . . ..... . Resultaten .. . ... . .. .. .. . . .. .. .. .. ..... .. . . . .. . ...... . .. ... ... Optimalisatie ........ . . ...... . ... ... ..... . .................. Stroomschema ..... . .... . .. . .. . ....................... . ... . . Rekening courant per instelling . . ... .. .. .... .. ..... ...... . ... . .. ..
30 30 31 31
Bijlagen . .... ... . . . .. .. ............. .. ...... ... ... .......... . A. Gebruikte begrippen bij de exploitatiekosten ... .. ............ .. . . ... B) Schematische weergave van de resultaten . ...... .... . .. . . ... ... . .. .
32 32 33
1 2 2 3 4 5 6 8 8 8 9 10 10 11 11 12 13 14 16 20 21 22 23 26 29
Inleiding De verzelfstandiging van het Hoger Onderwijs door het Ministerie van Onderwijs, Cultuur & Wetenschappen heeft voor de onderwijsinstellingen uiteenlopende consequenties. De universiteiten en hogescholen kunnen de bedrijfsvoering autonoom uitvoeren, maar dan wel binnen de mogelijkheden van de jaarlijkse normatieve vergoedingen (lump-sum fmanciering) en de voorhanden zijnde subsidies. De verzelfstandiging stimuleert de instellingen risico's zoveel mogelijk zelf te analyseren, waarbij efficiency-verbetering een grotere prioriteit heeft gekregen. De verruimde mogelijkheden binnen de bedrijfsvoering hebben ook gevolgen voor de huisvesting. De door de decentralisatie ontstane kansen en bedreigingen leiden veelal tot een intensivering van het huidige huisvestingsbeleid. Daarnaast introduceert de decentralisatie een nieuw fenomeen binnen de besturen van de Hoger-Onderwijsinstellingen, namelijk het opstellen van een lange termijn vastgoedbeleid, met daarbij de bewerkstelliging van een flexibel en courant gebouwen bestand zonder ruimtelijke overschotten. Hierdoor zijn de argumenten voor: de locatiekeuze, de financieringswijze van investeringsprojecten, de beoordeling en waardering van de huisvesting en natuurlijk ook de interne bedrijfsvoering in een ander daglicht komen te staan. Er wordt dan ook een grote druk gelegd op het doelmatig aan- en verkopen, voorbereiden, realiseren en exploiteren van vastgoed. Er zal nu niet alleen afgevraagd moeten worden hoe met het vastgoed als gebruiksobject om te gaan, maar ook als zijnde een beleggingsobject. De strategische beslissingen op bestandsniveau dienen zoveel mogelijk te worden genomen op basis van de te verwachten (netto contante) baten en lasten, met daarbij het rendement van de individuele investeringen in ogenschouw genomen. Hierbij gaat het echter niet alleen om de fmanciële consequenties van een investering, maar dient het vastgoed ook bijvoorbeeld te worden bezien:
•
vanuit de beeldverwachtingen en het functioneren van de onderwijsorganisaties (denk hierbij aan de motivatie van het personeel en studenten, de bedrijfsstagnatie, etc.); als zijnde een middel in de concurrentiestrijd (public relation-waarde) ; uit oogpunt van de directe gebruikswaarde voor het primaire proces, gelet op de onderwijskundige en organisatorische uitgangspunten (profilering en positionering); in het kader van een vergroting van het voedingsgebied en dergelijke.
Bovengenoemde factoren dienen op enig moment in de besluitvormingsprocedure kenbaar gemaakt te worden, omdat zonder deze gegevens een gedegen financiële analyse niet mogelijk is. De hogescholen en universiteiten kunnen zich de investeringsprojecten dan ook niet zomaar permitteren. Vandaar dat een effectief huisvestingsbeleid optimaal moet zijn toegesneden op de kwantitatieve en kwalitatieve behoeften vanuit de primaire organisatie. Op basis hiervan kunnen de integrale huisvestingskosten geminimaliseerd worden, zodat er (eventueel) meer fmanciële bestedingsruimte overblijft voor het onderwijs enlof onderzoek, de benodigde leermiddelen en het personeel. Aangezien de huisvestingslasten bij de Hoger-Onderwijsinstellingen variëren tussen de 25% á 35% van de totale bedrijfslasten, is een fundamentele herijking van een onderwijsorganisatie in zowel organisatorisch als fmancieel opzicht strikt noodzakelijk. Door de meer overheidsonafhankelijke financiering van investeringsprojecten hebben de instellingen niet alleen meer keuze in de financieringswijze, maar lopen ook meer financiële risico' s. Het Simulatiemodel Huisvesting Hoger Onderwijs brengt deze risico's nauwkeurig in beeld, zodat het huisvestingsbeleid hierop effectief kan worden afgestemd.
Beschrijving van het probleem Wanneer een Hoger-Onderwijsinstelling de intentie heeft op lange termijn geld te investeren in gebouwen, terreinen enlof infrastructuur, is het voor de bestedingen van dit geld noodzakelijk een adequaat verdeelrnodel te hanteren. Het doel hiervan is niet alleen continu te weten hoeveel geld op een bepaald moment is gemvesteerd of gemvesteerd kan worden, maar vooral om inzichtelijk te maken hoe de investeringen elkaar in de loop der tijd bemvloeden. Een belangrijk aspect binnen het verdeelrnodel is dat de (huisvestings)projecten die in een later stadium zijn gepland ook daadwerkelijk worden gerealiseerd, en wel met eenzelfde investerings- en kwaliteitsniveau als de projecten die volgens het huisvestingsplan het eerst zullen worden gerealiseerd of aangepakt. Naast dit hebben de Hoger-Onderwijsinstellingen ook te maken met de volgende problemen, te weten:
• • • •
de (huisvestings)projecten bestaan uit meerdere deelprojecten, die op hun beurt weer uit meerdere kostenposten zijn opgebouwd; een onderwijsinstelling kan bestaan uit een aantal van elkaar verschillende hogescholen, faculteiten of sectoren (kostendragers); de huisvestingskosten moeten worden toegerekend naar de diverse 'kostendragers', die elkaar daarbij ook nog eens bemvloeden; pe.tijksQijdr.ag voor de 'investeri en wordt verkregen in de vorm van een jaarlijks niet constant blijvende vergoeding per functioneel netto te"meter.
De bovenstaande problemen moeten fmancieel gezien in onderlinge relatie met elkaar zichtbaar gemaakt en opgelost worden. Dit dient te geschieden met behulp van een eenvoudig en toegankelijk fmancieel beheerinstrum~nt, waarvan de noodzaak met een aantal voorbeelden gemotiveerd en aangetoond zal worden. De argumentatie wordt hierbij aan de hand van de volgende drie uitgangssituaties opgebouwd, te weten: 1. 2. 3.
een organisatie met één opdrachtgever en één bouwproject; een organisatie met één opdrachtgever en meerdere bouwprojecten, waarbij elk bouwproject een eigen planning heeft; een organisatie met meerdere opdrachtgevers en meerdere bouwprojecten, waarbij elk bouwproject een eigen planning heeft.
Een opdrachtgever, één bouwproject In deze situatie (zie figuur 1) is het noodzakelijk dat bij de voorbereiding en realisatie van een vastgoedobject wordt beschikt over de volgende financiële instrumenten, te weten: • •
een begrotingssysteem ter bepaling van het investerings- en bouwkostenbudget; , een rekenmodel voor het kunnen simuleren van de financiële exploitatie-stromen over de gehele functionele levensduur, met inachtname van de volgende parameters: de basisparameters (termijn, rente, inflatie, prijsstijgingen, etc.); het ruimtelijke programma van eisen (m 2); het vereiste kwaliteitsniveau (j/m 2 ); de fasering van het bouwproject (planning).
Op basis van deze gegevens kan worden beslist wanneer, met' welk 'programma en welk kwaliteitsniveau kan worden gebouwd. Voor het formuleren c.q. modelleren van deze 2
kwantitatieve en kwalitatieve prestatievraag kunnen verschillende consultants en adviesbureaus geraadpleegd worden.
Figuur 1 Organisatie met één opdrachtgever en één bouwproject
Een opdrachtgever, meerdere bouwprojecten In dit geval is de situatie al ingewikkelder, zeker indien de projecten elkaar onderling
beïnvloeden (zie figuur 2). De planning is voor elk bouwproject verschillend en voorkomen moet worden dat er te weinig budget overblijft voor de in de toekomst te realiseren projecten. In deze situatie worden hogere eisen gesteld aan het fmancieel instrumentarium, te weten: •
•
de berekening voor het bepalen van de investerings- en bouwkosten budgetten is complexer, vooral wanneer de bouwprojecten elkaar beiilvloeden. Er is wat dit betreft voor de verdeling van de budgetten over de (meerdere van aard) verschillende bouwprojecten een heldere systematiek nodig; er is nu voor elk bouwproject, voor de simulatie van de financiële exploitatie-stromen over de gehele functionele levensduur, een apart rekenmodel nodig met daarbij ook weer de inachtname van de volgende parameters : de basisparameters (rente, inflatie, prijsstijgingen, etc.); het ruimtelijke programma van eisen (m2); het vereiste kwaliteitsniveau (f/m 2); de fasering van het bouwproject (planning).
De resultaten van de afzonderlijke berekeningen voor de projecten moeten aan de hand van een interactief model met elkaar in samenhang worden gebracht. Voor de bestaande traditionele rekenmodellen is dit echter een moeilijke opgave.
Figuur 2 Organisatie met één opdrachtgever en meerdere bouwprojecten
3
Meerdere opdrachtgevers, meerdere bouwprojecten In het geval van meerdere opdrachtgevers en meerdere bouwprojecten is de uitgangssituatie nog
veel complexer (zie figuur 3). Naast het feit dat niet alleen de projecten elkaar beïnvloeden, zijn ook de financiële stromen van en naar de opdrachtgevers verschillend. De complexiteit voor de planning van de verschillende huisvestings- en bouwprojecten is nu mede afhankelijk van het vermogen van de diverse opdrachtgevers en de verschillen in financiële speelruimte om te kunnen investeren. Daar de opdrachtgevers gebruik maken van meerdere gebouwen, waarbij soms ook sprake is van medegebruik, ontstaat een dusdanig ingewikkelde situatie dat niet meer volstaan kan worden in een traditioneel financieel rekenmodel.
Figuur 3 Organisatie met meerdere opdrachtgevers en meerdere bouwprojecten
4
Probleemstelling De geldstromen van en naar de opdrachtgevers en financiers moeten in principe voor de functionele levensduur van een gebouw gesimuleerd kunnen worden. Daarna kan pas beslist worden voor welke opdrachtgevers, met welke programma's van eisen, volgens welke tijdschema's, met welke kwaliteitsniveaus en welke huisvestings- of bouwprojecten gerealiseerd kunnen worden. Dit schetst de noodzaak voor een uitgebreid instrumentarium, waarin ten minste op al de volgende vragen antwoord moet kunnen worden gegeven : wat zijn de reële taakstellende budgetten per bouwproject (vastgoedobject), nu en in de toekomst? hoe kan voor bijvoorbeeld de komende 30 jaar een haalbare huisvestingsplanning worden opgesteld, die daarbij eenvoudig na elke investering of tussentijdse parameterverandering geactualiseerd kan worden? hoe kan op een duidelijke wijze inzicht worden verkregen in de financiering van het totale vastgoedbestand? hoe kan inzicht worden verkregen in de fmanciële situatie per faculteit of sector en hoe kunnen deze inzichten gehandhaafd blijven? op welke wijze kan het instrumentarium worden ingezet als liquiditeitsbeheerinstrument? Uitgangspunt voor de ontwikkeling van een simulatiemodel is de vormgeving van een rekeningcourantsysteem per faculteit en wel met een dusdanige flexibiliteit, dat het systeem later ook dienst kan doen als rekening courant-model voor de sectoren (samenvoeging van faculteiten) of voor de onderwijsinstelling als geheel. Om dit op een eenvoudige en flexibele wijze te realiseren dient een interactief rekenmodel ontwikkeld te worden waarbij alle relevante geldstromen over de gehele voorbereidings-, realisatie- en gebruiksperiode gesimuleerd en bewaakt kunnen worden.
5
Opzet van het simulatiemodel Het Simulatiemodel Huisvesting Hoger Onderwijs simuleert per betrokken onderwijsinstelling de totale exploitatie van de bestaande (en geplande) vastgoedobjecten. Hiertoe is het fmancieel simulatiemodel opgesplitst in een aantal bestanden en submodellen, waarbij elk submodel een eigen functie toebedeeld heeft gekregen. De verschillende bestanden en submodellen zijn weergegeven in figuur 4.
Figuur 4 Eenvoudig schema simulatiemodel
Hieronder wordt in hoofdlijnen de inhoud c.q. werking van elk submodel en bestand omschreven. In de hoofdstukken die in deze brochure zullen volgen, zal gedetailleerder op de verschillende submodellen en bestanden worden ingegaan. Het bestand Algemene Invoer voorziet de submodellen van invoergegevens. Om de grote stroom van invoergegevens te structureren, is het bestand Algemene Invoer in een viertal hoofdgroepen opgesplitst, namelijk: de parameters, de studentenaantallen, de bestaande gebouwen en nieuwe (huisvestingslbouw) projecten. Met het submodel Simulatie Exploitatie Projecten wordt zowel de exploitatie van het bestaande gebouwenbestand als de geplande huisvestings- en bouwprojecten gesimuleerd. Hierbij betreft het zowel de eigen gebouwenvoorraad als het terrein, de infrastructuur, de centrale les- en studentfaciliteiten (bibliotheek, sportcentrum, mensa, etc.) en andere centrale voorzieningen (dienstengebouw, facilitair bedrijf, informatiecentrum, etc.). Bij de Simulatie Exploitatie Projecten worden de inkomsten uit de huurbetalingen gerelateerd aan de kapitaallasten (investeringen), de kosten van onderhoud, schoonmaak en dergelijke. Het submodel Simulatie Rekening Courant Instellingen simuleert op basis van de inkomsten en uitgaven de rekening courant per instelling. Het bepaalt dus in feite de liquiditeits- en vermogenspositie van de verschillende faculteiten en sectoren. Onder de inkomsten van deze instellingen ressorteren de rijksvergoedingen, de inbreng van gebouwen in de Stichting Huisvesting en de verkoopopbrengst van de eigen gebouwen. De uitgaven bestaan voornamelijk uit de huurbetalingen aan de Stichting Huisvesting en de te betalen overnamesom ten behoeve van de economische overdracht van het vastgoed (HBO-instellingen). De te betalen
6
--------
huurbedragen worden in het submodel Simulatie Exploitatie Projecten berekend en van hieruit ook overgenomen. Uiteindelijk worden de fmanciële tekorten of overschotten verrekend met de Interne Bank. In het submodel Simulatie Financiering Projecten wordt de geldbehoefte van de Stichting Huisvesting gesimuleerd. Hierbij wordt het kapitaal om de 'investeringen in' en de 'exploitatie van' de individuele gebouwen te kunnen fmancieren bepaald en als lening verschaft. De Interne Bank ontvangt over deze lening rente en aflossing van de Stichting Huisvesting. Met het submodel Simulatie Totale Financiering wordt de vermogens- en liquiditeitspositie (externe vermogensbehoefte) van de Interne Bank gesimuleerd. De interne bank kan bij een externe vermogens behoefte bij een gemeente of bank leningen afsluiten, die vervolgens afgelost zullen moeten worden. Het bestand Resultaten wordt zowel cijfermatig als in grafische vorm gepresenteerd. Met dit bestand is het voor de optimalisatie van de fmanciële resultaten mogelijk alle sub modellen aan te sturen. Dit geschiedt door in de volgende invoer-onderdelen variaties aan te brengen, te weten: de parameters (per parameter of verandering van scenario); de planning (tijdstip aanvang bouw, aankoop of afstoting van gebouwen, etc.); de behoefte per gebouw aan vierkante meters bruto vloeroppervlak; het vereiste kwaliteitsniveau van een gebouw, uitgedrukt in een prijs per vierkante meter.
7
-----------
Geldstromen binnen het simulatiemodel Ter verduidelijking van de samenhang tussen de verschillende submodellen, zullen de belangrijkste geldstromen in het (totale) simulatiemodel worden toegelicht. Deze geldstromen kunnen worden onderverdeeld in vijf items, namelijk: 1)
2) 3) 4) 5)
de lump-sum bedragen volgens de regeling 'omkering kapitaaldienstfinanciering' (o.kJ.) of 'integrale verantwoordelijkheid huisvesting' (Lv.h.) en de inbreng van gebouwen; de exploitatie van gebouwen; de verkoop van gebouwen; de voorfmanciering van nieuwbouwprojecten en aankoop van terreinen; de behoefte aan (externe) fmanciering.
De toelichting van de voornoemde geldstromen geschiedt aan de hand van enkele schematische weergaven. Als basisopzet voor de weergaven fungeert het schema van het simulatiemodel (figuur 4), maar nu zullen in de schema' s per item de geldstromen aan de hand van pijlen worden weergeven. Inbreng van de gebouwen In het startjaar van het simulatiemodel worden de gebouwen bij de Stichting Huisvesting
ondergebracht. Er vindt een verrekening met de gemeente plaats op basis van de o.k.f.-waarde van de gebouwen. Het Rijk ontvangt de betalingen van de (H.B.O.-) instellingen (zie figuur 5, pijll). Omdat de gebouwen bij de Stichting Huisvesting zijn ingebracht, krijgen de instellingen (faculteiten, sectoren, e.d.) een kapitaallastenvergoeding ter grootte van de te betalen o.k.f.deelnamesom (zie pijl 2). Deze betalingen worden gefmancierd aan de hand van het submodel 'Simulatie Financiering Projecten' (zie pijl 3). Vervolgens vindt er een herfinanciering plaats bij een bank of gemeente (zie pijl 4 en 5).
Figuur 5 Geldstromen bij de inbreng van gebouwen
Exploitatie van de gebouwen De onderwijsinstellingen krijgen met betrekking tot de huisvestingszaken twee vergoedingen van het Rijk (zie figuur 6, pijl 1), namelijk: 1)
een exploitatievergoeding voor het beheer (waaronder klein onderhoud) en gebruik van de gebouwen; 8
2)
een kapitaallastenvergoeding voor de investeringen in gebouwen (nieuwbouw, aankoop, renovatie, groot onderhoud, up-grading, herbestemming, etc.). Deze vergoedingen worden ook wel de o.k.f.- of i.v.h.-gelden genoemd.
De instellingen (faculteiten, sectoren) huren de gebouwen van de Stichting Huisvesting, waardoor er een huurafdracht plaatsvindt (zie pijl 2). De Stichting Huisvesting verzorgt het operationeel beheer van de gebouwen en maakt dus kosten voor klein onderhoud, schoonmaak en dergelijke (zie pijl 3). Verder betaald de Stichting Huisvesting de leningen af die door de Interne Bank zijn verstrekt. Onder deze leningen behoort bijvoorbeeld ook de lening, welke verstrekt is bij de fmanciering van de gebouwen die van het Rijk (o.k.f.-operatie) zijn overgenomen (zie pijl 4). Tenslotte betaalt de Interne Bank rente en aflossing aan de externe fmanciers ingeval er leningen bij hen zijn afgesloten (zie pijl 5).
Figuur 6 Geldstromen bij het exploiteren van gebouwen
Verkoop van de gebouwen De Stichting Huisvesting onvangt bij de verkoop van gebouwen een bepaald geldbedrag (zie figuur 7, pijll). In de huurbedragen is een afschrijvingscomponent opgenomen, zodat de gebouwen bij verkoop zijn afgeschreven. Omdat de gebruikers gedurende de exploitatieperiode huur moeten betalen, wordt de verkoopopbrengst van het gebouw aan de betreffende instelling (faculteit) overgemaakt (zie pijl 2).
Figuur 7 Geldstromen bij de verkoop van gebouwen
9
_ . -'-' -'
Nieuwbouwprojecten en aankoop van vastgoed De kosten voor de aankoop of nieuwbouw van vastgoedobjecten worden betaald door de Stichting Huisvesting (zie figuur 8, pijl I). Deze kosten worden gefinancierd door de Interne Bank, wat geschiedt in het submodel 'Simulatie Financiering Projecten' (zie pijl 2). De Interne Bank moet op haar beurt externe fmanciële middelen aantrekken, waarmee de Stichting Huisvesting de nieuwbouw of koop kan financieren (zie pijl 3 en 4). Na ingebruikname van de gebouwen ontvangt de Stichting Huisvesting van de instellingen een huurbetaling en moeten de leningen worden terugbetaald. Hiervoor kan weer worden verwezen naar figuur 6, waarin de geldstromen bij exploitatie van de gebouwen zijn weergegeven.
Figuur 8 Geldstromen bij de nieuwbouw en aankoop van gebouwen
Financieringsbehoefte De geldstromen met betrekking tot de totale fmanciering zijn reeds gedeeltelijk in de voorgaande items toegelicht. Zo zullen de tekorten bij de financiering van projecten (zie figuur 9, pijl I) indien nodig extern worden ge(her)fmancierd (zie pijl 2). Daarnaast worden ook de tekorten van de instellingen op de rekening courant door de Interne Bank gefinancierd (zie pijl 3).
Figuur 9 Geldstromen bij de totale financiering
10
....
~
Invoeren van gegevens Voor elke hoofdgroep binnen het bestand 'Algemene Invoer' is een aparte file aangemaakt. Een file is een computerbestand, waarin gegevens kunnen worden opgeslagen en bewerkt. In totaal zijn er binnen het bestand vier hoofgroepen c.q. 'invoerfiles', te weten: 1)
invoer parameters. In deze file kunnen de belangrijkste parameters worden ingevoerd, waarbij gedacht moet worden aan bijvoorbeeld de rente, de inflatie, stijgingen van de bouwkosten, stijgingen van de energieprijzen e.d.;
2)
invoer gegevens studenten. Hierbij moeten de studentenaantallen per instelling (faculteit) worden ingevoerd, waarbij een splitsing is gemaakt in voltijd, deeltijd en onderwijsvragende studenten;
3)
invoer nieuwe projecten. In de invoer nieuwe projecten worden, voor de bepaling van onder andere de exploitatielasten, de gegevens van de geplande c.q. toekomstige huisvestings- en bouwprojecten ingevoerd. Hierbij gaat het om projecten als het renoveren, herontwikkelen, up-graden, verbouwen, etc. van bestaande gebouwen en om het kopen, aan- of nieuwbouwen van onroerend goed;
4)
invoer bestaande gebouwen. De invoer van de gegevens met betrekking tot de bestaande gebouwen worden niet alleen gebruikt voor de bepaling van de bestaande exploitatielasten, maar ook voor de inschatting van de te verwachten opbrengsten bij verkoop. In dit bestand wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds de gebouwen die in portefeuille zullen worden gehouden en anderzijds de gebouwen die zullen worden afgestoten.
De benodigde gegevens uit de invoerfiles worden automatisch opgehaald door de verschillende submodellen binnen het (totale) simulatiemodel. Invoer parameters De belangrijkste parameters zijn in figuur 10 weergegeven. De ingevulde waarden zijn indicatief en kunnen volledig naar eigen inzicht worden ingevoerd. Voor het eenvoudig doorrekenen van varianten zijn in de me 'invoer parameters' een drietal scenario's opgenomen, te weten een trend-scenario, een postief en een negatief scenario. In het trend-scenario (zie cijfer 1) wordt de lijn der ontwikkelingen uit het verleden doorgetrokken naar de toekomst. Een positief scenario (zie cijfer 2) geeft in dat kader de meest gunstige ontwikkeling weer, terwijl daarentegen een negatief scenario (zie cijfer 3) de meest ongunstige ontwikkeling laat zien. Wordt in het bestand bij het vakje 'keuze' het cijfer één, twee of drie ingevoerd, dan wordt in de kolom 'keuze' het betreffende scenario automatisch ingevuld. Aan de hand van dit scenario wordt vervolgens het totale simulatiemodel doorgerekend.
11
SCENARIO'S
PARAMETERS Rente extern (rekenrente) Rente credit Rente debet inflatie Bouwkostenstijging reeel Onderhoudskosten stijging reeel Toename onderhoud per jaar Beheerkosten stij~inJ( reeel Energie prijsstijging reeel Vergoeding exploitatie totaal Vergoeding exploitatie na omslag Jaren tot omslag Periode berekening Aflossingsperiode lening Gemiddelde afschrijvingsperiode Casco 20% Schil 30% 20% lPasisinstallatie 30% i\nbouw Il\enovatiejaar start jaar voor berekeninJ(en
Keuze 1 6,45% 6,45% 645% 3,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 0,00% 0,00% 5 jaar 35 jaar 30 jaar 37 jaar 80 jaar 40 jaar 20 jaar 15 jaar 25 jaar 1994
Trend 1 6,45% 6,45% 645% 3,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 0,00% 0,00% 5 jaar 35 jaar 30 jaar 37 jaar 80 jaar 40jaar 20 jaar 15 jaar 25 jaar 1994
Positief 2 6,00% 5,50% 650% 3,00% 0,50% 1,00% 1,00% 1,00% 0,00% 0,00% 0,00% 5 jaar 35 jaar 30 jaar 37 jaar 80 jaar 40 jaar 20 jaar 15 jaar 25 jaar 1994
Negatief 3 7 .00% 6,50% 7,50% 3,00% 1,50% 1,00% 1,00% 1,00% 5,00% 0,00% 0,00% 5 jaar 35 jaar 30 jaar 37 jaar 80jaar 40 jaar 20 jaar 15 jaar 25 jaar 1994
Figuur 10 Voorbeeld invoerbestand parameters
Invoer gegevens studenten In de me 'invoer gegevens studenten' worden de aantallen onderwijsvragende, vol- en deeltijd studenten apart en per instelling ingevoerd. In figuur 10 is een invoerblok voor het aantal voltijd
studenten weergegeven. Naast de studentenaantallen kunnen ook enkele andere gegevens in het bestand worden ingevoerd, zoals: de ruimtebehoefte per instelling volgens de Ruimtebehoeftemodel voor het H.B.O. (RUMHBO) en het Wetenschappelijk Onderwijs Ruimtebehoeftemodel (WORM), de kapitaallastenvergoeding (o.kJ.- of i.v.h.-gelden) per vierkante meter functioneel netto (vloer)oppervlak en de exploitatievergoeding per onderwijsvragende student. Verder kunnen in het bestand hulpberekeningen worden uitgevoerd op basis van de ingevoerde waarden. Zo wordt bijvoorbeeld de verkregen exploitatievergoeding (lump-sum) van het ministerie van OC&W voor elke instelling afzonderlijk bepaald. AANTAL STUDENTEN VOLTUD Nr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Naam instelling
1995
1996
1997
Figuur 11 Invoerbestand gegevens (voltijd) studenten
12
1998
1999
2000
Voor de bepaling van een verdeelsleutel betreffende de afschrijving van collectieve gebouwen (bibliotheken, sportcentra, centrale lesgebouwen, etc.) en voorzieningen is ook een invoer in het bestand aanwezig, waarbij tevens per project c.q. gebouw kan worden aangegeven hoe deze verdeelsleutel is opgebouwd. Zo is de bepaling van de vastgoedwaarden in relatie tot de afschrijvingen per individuele instelling (faculteit) op zich goed mogelijk, doch bij de afschrijving van collectieve gebouwen en dergelijke is het erg gecompliceerd een heldere verdeelsleutel te formuleren. Dit vindt zijn oorsprong in het feit dat de verdeelsleutels voor de grond, de infrastructuur en de gemeenschappelijke gebouwen allen verschillend zijn en per jaar aanzienlijk kunnen variëren. Daardoor is het volgens de conventionele methoden niet mogelijk een goede definitie te geven voor de waardebepaling van een gebouw in een bepaald jaar, waarbij het tevens gerelateerd kan worden aan een bepaalde instelling. Vandaar dat in het simulatiemodel mogelijkheden zijn ingebouwd om uit de diverse bestanddelen voor de kostprijsberekening van de huurbedragen per bestaand en eigen gebouw, ook per instelling de aflossingscomponenten voor de collectieve gebouwen, de grond en de infrastructuur af te zonderen. In het hoofdstuk Simulatie Rekening Courant Instellingen wordt hierop uitgebreider ingegaan. Invoer nieuwe projecten In het bestand 'invoer nieuwe projecten' worden de gegevens betreffende de nieuw te realiseren projecten c.q. gebouwen en de aanpak van de bestaande projecten (aan- of verbouw, renovatie, groot onderhoud, herontwikkeling, etc.) opgenomen. Dit invoerbestand is voornamelijk bedoeld voor de bepaling van de stichtingskosten en de toekomstige exploitatiekosten. Hiertoe dient men in het bestand de volgende gegevens in te voeren:
•
het totale aantal vierkante meters bruto vloeroppervlak (bvo); de bouwdeelkosten per vierkante meter bruto vloeroppervlak (flm 2 bvo); de grondkosten (NEN 2631), waaronder de kosten vallen voor: verwerving; infrastructurele voorzieningen; bouwrijp maken; de bouwkosten (NEN 2631), zoals de kosten voor: bouwkundige voorzieningen; installaties; vaste inrichtingen; de bijkomende kosten (NEN 2631). Dit zijn kosten van algemene aard die gemaakt moeten worden om de realisatie van een bouwproject mogelijk te maken, zoals: voorbereidings- en begeleidingskosten, heffingen, verzekeringen, aanloopkosten, financieringskosten, risicoverrekenen en dergelijke; de toekomstige onderhouds- (inclusief schoonmaak), energie-, moderniserings- en aanpassingskosten.
In figuur 12 is één deel van het invoerbestand afgebeeld. De gegevens inzake de bouwdeelkosten voor de casco, de schil, de basisinstallaties en de inbouw zijn hierbij direct gekoppeld aan de uitvoer van een budgetteringsmodel, welke door een erkend architectenbureau is opgesteld. In de overige delen van het invoerbestand zijn de berekeningen opgenomen, die het totaal van de stichtingskosten en exploitatiekosten onderbouwen.
13
OMSCHRIJVING
NIEUWBOUWPROJECTEN
1
Bruto vloeroppervlak in m2 (bvo) totaal
2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8
KOSlENIBVO GEMIDDElD kostenindex casco kostenindex schil kostenindex basisinstallaties kostenindex inbouw prijs casco/m2 bvo prijs schillm2 bvo prijs basisinstallaties/ni2 bvo prijs inbouw/m2 bvo
3
KOSlENIBVO DRAGER KOSlENIBVO INBOUW
4 5 6 7
BOUWKOSlEN STICHTINGSKOSlEN EXPLOITATIEKOSlEN
basisprijs
index index index index
totaal
5500
2086
4200
fn~~ ~ 100 100 100 f290/m2b f250/m2bvo f20/m2 bvo f600/m2bvo
1160 100 100 100 100 290 250 2D 600
1160 100 100 100 100 290 250 20 600
1160 100 100 100 100 290 250 20 600
f 560/m2bvo f600/m2bvo
560 600
560 600
560 600
f 1160/m2 bvo f 1803/m2 bvo
6380 9828
2420 3856
4872 7554
19748
100 100 100 100
eenheid
Figuur 12 Invoerbestand bouwkostendeel nieuwe projecten
Invoer bestaande gebouwen Met het bestand 'invoer bestaande gebouwen' wordt per gebouw een groot aantal gegevens aangeleverd. Op basis van deze gegevens worden de exploitatiekosten berekend, die nodig zijn in het moduul Simulatie Exploitatie Projecten. De voornoemde gegevens hebben betrekking op de volgende aspecten:
• •
adres en (stand)plaats van het gebouw; de gebruikers in het gebouw; de juridische staat van het gebouw; het ruimterecht volgens WORM of RUMHBO (in m2); het functionele ruimterecht; de functioneel netto oppervlakte (m 2 fno); de exploitatiekosten volgens NEN 2632, zoals de: vaste kosten (rente, afschrijving, overheidsheffingen, verzekeringen, etc.); technische onderhoudskosten (cyclisch onderhoud ten behoeve van de drager, de installaties en inbouw) schoonmaakonderhoudskosten; energiekosten (nutsgebruik); administratieve beheerskosten (verhuur, bemiddeling, boekhouding, personeel); specifieke bedrijfskosten (bewaking, beveiliging, etc.) De restwaarde van het gebouw (na nieuwbouw) en de grond, alsmede de kosten voor modernisering of aanpassing zijn ook bij de exploitatiekosten onder te brengen. Deze worden echter niet als zodanig in de NEN 2632 vermeld; de exploitatiekosten per vierkante meter fno; de te ontvangen exploitatievergoeding; de huurlasten; de marktwaarde van het gebouw; de taxatiewaarde van het gebouw; de deelname-som in 1993 (ingeval het een H.B.O.-instelling betreft); de bruto en netto deelname-som; het jaar waarin het gebouw door de gebruiker(s) wordt verlaten.
14
De gegevens met betrekking tot de bestaande gebouwen zijn in principe niet onderhevig aan veranderingen en behoeven dan ook niet door de gebruiker van het simulatiemodel te worden aangepast. Indien de gebruiker wel enkele aanpassingen wil doorvoeren, dan kunnen de gegevens echter eenvoudig veranderd worden en in het simulatiemodel worden doorberekend. Uit de gewijzigde gegevens wordt informatie verkregen, welke in twee categoriën kan worden onderverdeeld, namelijk: 1) 2)
informatie over te handhaven gebouwen; informatie over af te stoten gebouwen.
De informatie over de te handhaven gebouwen kan desgewenst direct in de file 'invoer nieuwe projecten' worden opgenomen.
15
Simulatie Exploitatie Projecten Om het submodel Simulatie Exploitatie Projecten overzichtelijk te houden, is het in drie bestanden opgesplitst. Zo zijn er bestanden voor het simuleren van de exploitatie met betrekking tot (1) de bestaande gebouwen, (2) de geplande c.q. nieuwe bouw- of huisvestingsprojecten voor de instellingen en (3) de collectieve gebouwen en voorzieningen. Met de vastgoedvoorraad van een fictieve H.B.O.-instelling als voorbeeld genomen, is in figuur 13 aangegeven welke gebouwen in welk bestand worden gesimuleerd.
BESTAND BESTAANDE GEBOUWEN
BESTAND NIEUWBOUW VOOR INSTELLINGEN
BESTAND COLLECTIEVE GEBOUWENENVooIDaEMNGEN
Gebouwen Gebouwen Gebouwe n Gebouwen Gebouwen Gebouwen
Gebouwen instelling A Gebouwen instelling B Gebouwen instelling C Gebouwen instelling D Gebouwen instelling E Gebouwen instelling F
Terreinen
instelling A instelling B instelling C instelling D instelling E instelling F
aankoop terrein Infrastructu ur aanleg infrastructuur terre in aanleg infrastructuur instelling B aanleg infrastructuur parkeren instel. A Centrale lesfacimeit (congres) fase 1 van de bouw fase 2 van de bouw Nieuwbouw centrale voorzieningen centraal gebouw diensten centrum centraal gebouw facilitair centrum centraal gebouw informatie centrum
Figuur 13 Gebouwbestanden voor het simuleren van de exploitatie
De simulatie voor de exploitatie van de projecten is volgens het principe van een winst- en verliesrekening opgezet. Zo zijn er bijvoorbeeld de huurbetalingen als inkomsten en de exploitatiekosten als uitgaven. Het belangrijkste onderdeel in het submodel 'Simulatie Exploitatie Projecten' zijn de exploitatiekosten in de post uitgaven. Deze kosten zijn onder te verdelen in uitgaven voor: het schoonmaken, het onderhoud, het nutsgebruik, de gemeenschappelijke lasten, de verzekeringen, het beheer en het afbetalen van leningen (rente en aflossing) die door de Interne Bank aan de Stichting Huisvesting zijn verstrekt. De inkomsten van de Stichting Huisvesting bestaan voornamelijk uit de huurbetalingen van de diverse instellingen. Het huurbedrag wordt per instelling bepaald op basis van het resultaat van de exploitatieberekeningen van de afzonderlijke vastgoedaspecten. Het resultaat dient als specificatie voor de door te berekenen huren aan de faculteiten/sectoren en is per vastgoedaspect als volgt samengesteld (zie ook figuur 18):
d) e)
bestaande gebouwen nieuwe gebouwen centrale lesfaciliteiten centrale voorzieningen terreinen
f)
infrastructuur
a) b) c)
huur op basis van kostprijs; huur op basis van kostprijs; huur op basis van feitelijk gebruik en eigen inbreng; huur op basis van het aantal studenten; huur op basis van het totaal aan vierkante meters bruto vloeroppervlak; - huur op basis van het aantal studenten.
-
16
Doordat alle door de Stichting Huisvesting gemaakte kosten worden doorberekend in de huren, kan de stichting zelf geen positief of negatief saldo hebben. De inkomsten en uitgaven dienen ten allen tijden met elkaar in evenwicht te zijn, waarbij het saldo van de Simulatie Exploitatie Projecten jaarlijks gelijk gesteld is aan nul (zie figuur 14).
EXPLOITATIE PROJECTEN Uitgaven
Inkomsten
* *
* Huurbetalingen van instellingen * Verkoop van gebouwen
* Saldo I jaar
Rente en aflossing aan Interne Bank Exploitatiekosten Afdracht opbrengst gebouwen
o x
x
Figuur 14 Opzet submodel volgens principe van winst- en verliesrekening
In figuur 15 is een deel van het submodel 'Simulatie Exploitatie Projecten' afgebeeld, zoals dat werkelijk in het computermodel is opgenomen. In deze afbeelding zijn duidelijk de inkomsten, uitgaven en het saldo terug te vinden.
OMSCHRIJVINGEN NCW
INKOMSTEN 1.00 2.00
I Verhuur eigen gebouwen op basis van kostprijs I SUBTOTAAL NIEUWBOUWPROJECTEN
2.00
NIEUWE EIGEN GEBOUWEN Gebouwen instelling A Gebouwen instelling B Gebouwen instelling C Gebouwen instellinI! D Gebouwen instelling E Gebouwen instellinl! F
I SUBTOTAAL NIEUWBOUWPROJECTEN CASH FLOW SALDO
Ol
Ol
0
0
1996 5750 5750
NCW Cash flow x f 1000,xflooO1994 1995 26984 0 0 37877 0 0 9302 0 0 15404 0 0 5479 0 0 27567 0 0
1996 1909 2750 0 1091 0 0
122613 122613
UITGAVEN 1.00 1.10 1.20 1.30 1.40 1.50 1.60
Cash flow x f 1000,1994 1995
x f 1000-
I
1226131
Ol
Ol
5750
0
0
0
0
Figuur 15 Hoofdopzet nieuwe/geplande projecten in submodel 'Simulatie Exploitatie Projecten'
Het figuur hierboven heeft te maken met de hoofdopzet van het simulatiemodel, waarin duidelijk is te zien dat de uitgaven per gebouw worden bepaald. Een verdere uitsplitsing van de uitgaven c.q. kostenposten wordt in figuur 16 weergegeven. Als voorbeeld is gekozen voor de uitsplitsing van de exploitatiekosten betreffende de geplande nieuwbouwprojecten van instelling A. Voor ieder gepland en bestaand gebouw wordt een zelfde uitsplitsing van de exploitatiekosten gehanteerd, waarbij voor een nadere toelichting van deze kosten wordt verwezen naar bijlage A. Omdat het voorbeeld een nieuwbouwproject betreft dat in het jaar 1996 in gebruik zal worden genomen, zijn voor de jaren 1994 en 1995 de exploitatiekosten gelijk gesteld aan nul.
17
- 11 " " 11 1 lIJ,i.l l ljMI'" J
Bo
UITGAVEN
lex laaIste f
pi
p2
NCW
xflOOO1.00 NIEUWE EIGEN GEBOUWEN 1.10 1.11 1.12 1.13 1.14 1.15 1.16 1.17 1.18 1.19
GEBOUWEN INSTFLLlNG A Kapitaallasten investering yclisch ondethoud drager yclisch onderboud installaties yclisch onderhoud inbouw Bebeerkosten ABA
Scboonmaken Nutsgebruik
G=teliike belastin2en VemkJ:rini!en SUBTOfAAL
I 1214837 40455 8401 49306 44205 273191 166580 49117 14735
sWt-> 1996 jr2 jr31 jr2 ir 34 jr2 jr34 jr2 jr34 ir2 ir 34 ir2 ir 34 ir2 ir 34 ir2 ir 34 ir2 ir 34
1 I I I I I I I I
00% 5,1% 51% 51% 40% 30% 4,0% 30% 30%
00% 5,1% 51% 51% 40% 30% 4,0% 30% 30%
Cash flow xflOOO1994 I 1995 I 1996
122613
0
0 5750
14072
0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0
999 208 1218 928 4914 3496 884 265 26984
0
1215 45 9
54 48
290 180 52 0 16 0 1909
Figuur 16 Uitsplitsing exploitatiekosten bij nieuwe/geplande projecten
Hieronder volgt een korte uitleg van de gebruikte afkortingen voor de parameters (Bo, lex, etc.), zoals deze bij elke simulatie in een 'blok' zijn opgenomen (zie figuur 17). De afkortingen hebben de volgende betekenis: Bo lex laatste f
pI p2
de Netto Contante Waarde (NCW) in het startjaar (1996) van een bedrag ter grootte van de annuïteit voor de betreffende post. Bij het bepalen van deze annuïteit zijn ook de kostenstijgingen voor de duur van de exploitatieperiode meegenomen; het jaar dat het bedrag voor het eerst dient te worden opgenomen; het jaar dat het bedrag voor het laatst dient te worden opgenomen; de frequentie waarmee het bedrag voorkomt. Zo betekent een frequentie van 1 dat het bedrag ieder jaar moet worden opgenomen; de stijging van de kosten tot het jaar van omslag; de stijging van de kosten vanaf het jaar van omslag.
Voor de stijging van de kosten is een splitsing in twee delen gemaakt voor de gehele exploitatieperiode_Zo kunnen er over de eerste (pI) en tweede periode (p2) van een exploitatietermijn verschillende stijgingen worden ingevoerd. Het omslagjaar geeft aan in welk jaar periode 1 wordt afgesloten en periode 2 aanvangt.
Bo
I
lex
I
laatste
1 start -> 1996 1214837 I jr 2 I jr 31 40455 I ir2 J jr34 8401 I jr2 I jr 34
I
f
I
I J I
1 1 1
I 00% I 00% I 51% I 51% I
pI
5,1%
I I
p2
5,1%
Figuur 17 Parameterwaarden voor de simulaties
Met een cashflow worden de hoeveelheden geld (kasstromen) bedoeld die daadwerkelijk, al dan niet giraal, in de kas vloeien (baten) of uit de kas betaald moeten worden (lasten). Afschrijvingen en reserveringen worden echter niet als cashflow beschouwd, omdat het hierbij om interne administratieve handelingen gaat. De Netto Contante Waarde (NCW) is het totaal aan contante waarden voor alle in de toekomst te verwachten kasstromen, berekend op tijdstip nul 18
(hedendaags). Hierbij hoort echter ook de investering die op tijdstip nul wordt gepleegd. De toekomstige bedragen worden gedurende de gehele exploitatieperiode gecorrigeerd c.q. contant gemaakt aan de hand van een vooraf vastgesteld rentepercentage. In het algemeen wordt voor dit percentage een waarde aangehouden die gelijk is aan de rentepercentage van een alternatieve beleggingsmogelijkheid.
19
_--",-u-'U'
Simulatie Rekening Courant Instellingen Jaarlijks kunnen per instelling (faculteit, sector) de inkomsten en uitgaven op de rekening courant aanzienlijk afwijken. Hierdoor kan de rekening courant van een instelling enig jaar een positief of negatief saldo hebben. Bij een negatief saldo wordt de geldbehoefte door de Interne Bank aangezuiverd. De instellingen kunnen als het ware bij de Interne Bank in het 'rood' staan of een (spaar)tegoed hebben. Over het tegoed (overschot) of tekort wordt bij de Interne Bank, net als in het bankwezen, de rente respectievelijk vergoed of berekend (zie figuur 18).
REKENING COURANT INSTELLINGEN Uitgaven
Inkomsten
*
* * *
Huurbetalingen aan Stichting Huisvesting Overname gebouwen (O .K.F.-regeling) Rente op tekorten bij Interne B ank * Ontrekkingen door de instellingen
O .K.F.- of I.V.H.-vergoeding Exploitatievergoeding Rente op tegoeden Interne Bank Stortingen door de instellingen * Inbrengwaarde gebouw * Verkoopwaarde gebouw
* * *
Saldo I jaar
niet 0
x
x
Figuur 18 Overzicht inkomsten en uitgaven voor simulatie Rekening Courant Instellingen
Een voorbeeld van de werkelijke weergave in het computermodel betreffende het submodel 'Rekening Courant Instellingen' is in figuur 19 op de volgende bladzijde weergegeven. Dit figuur is een deel van het submodel, waarbij overzichtelijk de inkomsten en uitgaven zijn te herleiden. Sommige posten behoeven hierbij een nadere toelichting, te weten: a)
de totale o.kJ.- of i.v.h.-vergoeding (zie inkomsten, post 2.10) wordt ingelezen uit de file 'invoer studenten' en uit de invoer van de bijdragen van het Rijk, waarbij rekening wordt gehouden met de frequentie (ieder jaar of minder), het startjaar en het eindjaar van de betalingen. De vergoeding wordt berekend op basis van het ruimterecht en de vergoedingen per vierkante meter functioneel netto oppervlak. Het ruimterecht wordt weer berekend door vermenigvuldiging van het aantal voltijd en deeltijd studenten met de respectievelijke te hanteren ruimtenormen volgens het RUMHBO of WORM;
b)
het totaal aan exploitatievergoedingen (zie inkomsten, post 2.20) wordt berekend aan de hand een vermenigvuldiging van het aantalonderwijsvragende studenten met de exploitatievergoeding per student;
c)
de inbrengwaarde (netto deelnamesom) van de bestaande gebouwen (zie inkomsten, post 3.10) komt alleen in het startjaar van het model voor. De hogescholen hebben een overnamesom voor hun vastgoedvoorraad aan het Rijk moeten betalen (zie uitgaven, post 1.00), waarbij deze post is overgenomen uit de file 'invoer bestaande projecten';
d)
de verkoopopbrengst van de gebouwen (zie inkomsten, post 3.20) is gelijk gesteld aan de taxatiewaarde van de betreffende vastgoedobjecten. Deze post wordt rechtstreeks uit het submodel 'Simulatie Exploitatie Projecten' ingelezen; 20
e)
de inkomsten minus de uitgaven geeft het saldo van de rekening courant (zie uitgaven, post 10.(0). Aan de hand van het cashflow-saldo kan per jaar bepaald worden of de instellingen een tegoed of tekort aan fmanciële middelen bij de Interne Bank hebben opgebouwd. Dit wordt aangegeven als het cumulatief saldo.
OMSCHRIJVINGEN NCW xf1000,-
INKOMSTEN 1.00 1.10 1.20 2.10 2.20 3.10 3.20 4.10 5.00
BESTAANDE GEBOUWEN Kapitaal- en expl.-vergoeding in post 2.10 Totaal inkomsten derden Totaal O.K.FII.V.H.-vergoeding Totaal vergoeding overige kosten Inbrengwaarde Cis deeInamesom) Verkoop gebouwen Aanvangsstorting SUBTOTAAL INKOMSTEN
I Cashflow x i 10001 I 2 I 0 J I 1994 I 1995 I 1996
0 138944 101376 18516 10208 0 269044 NCW
xi 1000,-
UITGAVEN 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00
Totaal overnamesom gebouwen COKF.-regeling) Totaal huur bestaande gebouwen Totaal huur terrein Totaal huur infrastructuur Totaal huur eigen gebouwen Totaal huur centrale lesfaciliteiten Totaal huur centrale voorzieningen SUBTOTAAL UITGAVEN
9.00 Totaal on trekkingen rekening courant 10.00 Totaal saldi van instellingen Saldi cumulatief inclusief rente Netto Contante Waarde einde i aar x
16344 34476 8179 2907 122612 26172 22236 232926 0 36118 0 36118
0 11584 5169 19710 0 0 36463
0 10325 5282 0 0 0 15607
Cash flow x f 1000,1 0 1994 1995 17398 0 8867 9017 623 623 0 0 0 0 0 0 0 0 26888 9640 0 9575 7263 6823
0 5967 13698 12088
0 10384 5424 0 0 0 15808
2 1996 0 9172 623 0 5750 628 0 16173 0 -365 14217 11786
Figuur 19 Hoofdopzet bestaande gebouwen in submodel 'Simulatie Rekening Courant Instellingen'
Aflossingscomponenten In het simulatiemodel zijn als alternatief voor de cashflow benadering mogelijkheden ingebouwd om, net als voor de eigen gebouwen, uit de bestanddelen voor de kostprijsberekening van de huren ook aflossingscomponenten voor de collectieve gebouwen en voorzieningen te destilleren. Opgemerkt dient te worden dat het hier gaat om de bepaling van een fictief aflossingsgedeelte in de berekeningen, welke ten grondslag liggen aan de vaststelling van het huurbedrag per instelling. Het aflossingsgedeelte, dat dus onderdeel is van de te betalen huren, is hierbij te beschouwen als een maatstaf voor het aandeel van een instelling in een vastgoedobject. Ingeval na een aantal jaren aan de hand van de aflossingen de oorspronkelijk inbrengwaarde of bij nieuwbouw het investeringsbedrag is betaald, komt de opbrengst bij verkoop van het vastgoedobject volledig ten goede aan de afzonderlijke instellingen. De restantwaarde (is boekwaarde) van het vastgoed in een bepaald jaar kan volgens voornoemde werkwijze worden bepaald door de totale investeringen te verminderen met de reeds gepleegde afschrijvingen.
21
Afschrijvingstechniek Voor de afschrijvingen wordt gebruik gemaakt van een gedifferentieerde afschrijvingstechniek, omdat dit een betere bepaling van de restwaarde geeft dan de normale wijze van afschrijven. De afschrijvingstechniek is per vastgoedobject gerelateerd aan vastgestelde afschrijvingstermijnen, namelijk:
• • • • •
grond: infrastructuur: fundering en casco: gevels en schuine daken: drager en installaties: inbouw:
ojaar 40 jaar 80 jaar 40 jaar 20 jaar 20 jaar
(0,00%); (2,50%); (1,25%); (2,50%); (5,00%); (5,00%).
Het hanteren van deze afschrijvingspercentages geeft de mogelijkheid om binnen de vastgestelde termijnen fmanciële middelen te reserveren voor nieuwe investeringen in de bijbehorende onderdelen. Het is echter bij het afschrijven realistisch rekening te houden met de waarde-ontwikkeling van het vastgoed in de tijd. De waarde-ontwikkeling hangt namelijk nauw samen met de geldontwaarding en de relatieve bouwkostenontwikkeling. Voor de bepaling van de restantwaarde is het dan ook, overeenkomstig voornoemde afschrijvingsschema, mogelijk de restant-boekwaarde te verhogen met de voorspelde combinatie van inflatie en relatieve bouwkostenstijging. De op deze manier berekende restantwaarde benadert nauwkeuriger de werkelijke marktwaarde dan het op traditionele wijze bepalen van de balanswaarde volgens een lineaire afschrijving. Voorwaarde bij een gedifferentieerde afschrijvingsmethode is wel dat bij het ontwerp van een vastgoedobject reeds rekening wordt gehouden met de toekomstige functie(s). De ervaringen op het gebied van herwaardering en hergebruik van gebouwen leert ons dat: •
indien gebouwen behoorlijk voldoen aan de mogelijkheden andere functies toe te laten (herbestemming), de waarde van de grond, het terrein, de funderingen en de casco de oorspronkelijke waarde vrij nauwkeurig benadert; de waarde van de gevels in de bestaande gebouwen bij herbestemming arbitrair is. De gevels moeten vaak een aanzienlijke vernieuwing ondergaan; de waarde van de inbouwen installaties kan worden verwaarloosd. Bij herbestemming worden deze componenten meestal volledig verwijderd voordat de nieuwe functie wordt ingebracht. Bij de keuze van een bepaald type inbouwsysteem dient men dan ook zoveel mogelijk rekening te houden met een meer flexibele toepassing.
22
Simulatie Financiering Projecten Zoals reeds is vermeld wordt in het submodel 'Simulatie Financiering Projecten' de geld behoefte van de Stichting Huisvesting gesimuleerd. Deze fmancieringsbehoefte ontstaat door bijvoorbeeld: •
•
het (in het kader van de o.k.f.-regeling) betalen van overnamesommen aan de verschillende instellingen voor hun eigen gebouwen; het aankopen van bouwgrond of terreinen; de betalingen van de (nieuw)bouwprojecten; eventuele huurdervingen door leegstand van centrale lesfaciliteiten in de eerste jaren na oplevering.
Bij de Simulatie Financiering Projecten wordt ervan uit gegaan dat ieder jaar de inkomsten en uitgaven van de Stichting Huisvesting aan elkaar gelijk zijn (zie figuur 20).
FINANCIERING PROJECTEN Uitgaven
Inkomsten
*
Rente en Aflossing van de leningen aan de Stichting Huisvesting
*
Lening overname gebouwen (O.K.F.)
* Lening aankoop terrein
* Lening (nieuw)bouwprojecten
* Bijdrage leegstand centrale gebouwen
Saldo / jaar
niet 0
x
x
Figuur 20 Overzicht inkomsten en uitgaven bij simulatie Financiering Projecten
Indien er grote uitgaven moeten worden gedaan, bijvoorbeeld voor de aankoop van een stuk terrein, is bij een redelijk constant blijvend huurniveau een financieringsregeling c.q. lening noodzakelijk. Het totale bedrag voor rente en aflossing (inkomsten) is dan ook in principe gelijk aan het bedrag van de verstrekte leningen (uitgaven). Daar het bedrag van de leningen ineens wordt verstrekt en in de vorm van rente en aflossing geleidelijk wordt terugbetaald, zal in de eerste jaren een liquiditeitstekort voor de Interne Bank normaal zijn. Daarentegen zullen in een later stadium de inkomsten groter zijn dan de uitgaven (zie figuur 21).
Figuur 21 Cashflow van Interne Bank bij een financiële lening aan Stichting Huisvesting
23
Uit figuur 21 blijkt dat het saldo van de financiering per jaar niet gelijk is aan nul, terwijl gerekend over de gehele exploitatieperiode dit saldo in principe wel nul moet zijn. De leningen worden namelijk in de loop der tijd inclusief rente afgelost. Toch laat de fmanciering van de projecten over de gehele exploitatieperiode een tekort bij de Interne Bank zien. Dit tekort wordt niet veroorzaakt door de verstrekte leningen, maar door de fmanciering van eventuele leegstand (inkomstenderving) ten aanzien van de centrale lesgebouwen in de eerste jaren na oplevering. Door deze aanpak heeft men elk jaar bij het in gebruik hebben van de projecten (gebouwen) een kostendekkende exploitatie (zie ook hoofdstuk Simulatie Exploitatie Projecten). Resumerend ontstaat er dus bij de fmanciering van de (huisvestings- en bouw)projecten over de gehele exploitatieperiode een tekort ter grootte van de eventuele bijdrage aan de centrale lesgebouwen. De opzet van het submodel 'Simulatie Financiering Projecten' , zoals deze in het computermodel wordt gehanteerd, is in figuur 22 weergegeven. Hierin is duidelijk te zien dat de Netto Contante Waarde (NCW) van een lening gelijk is aan de NCW van de bijbehorende rente en aflossing. Het negatieve saldo komt overeen met de fmanciële bijdrage in de leegstand. Een aantal posten uit voornoemde figuur behoeven ter verduidelijking een nadere toelichting, te weten: a)
bij de 'rente en aflossing bestaande gebouwen' (zie inkomsten, post 1.1) wordt per gebouw, op basis van de betaalde overnamesom (O.K.F.-regeling) aan de gemeente en de resterende functionele levensduur, de rente en aflossing van de verstrekte lening bepaald. De lening voor de aankoop van het terrein wordt in dertig jaar afgelost (zie inkomsten, post 1.2);
b)
de eerste aflossing van een lening vindt plaats aan het einde van het jaar waarin de lening is verstrekt. Indien deze leningen te maken hebben met nieuwbouw, dan begint de aflossing in het jaar van ingebruikname (zie inkomsten, post 1.3 t/m 1.6);
c)
het benodigde bedrag aan leningen die te maken hebben met de (nieuw)bouwkosten van projecten, wordt aan de hand van een planning en de jaarlijks veronderstelde voortgang van de diverse projecten vastgesteld (zie uitgaven, post 1.3 t/m 1.6);
d)
de bijdrage met betrekking tot de centrale lesfaciliteit (zie uitgaven, post 2.0) is een 'schenking' voor de exploitatie van de projecten (gebouwen) ter grootte van de inkomstenderving, veroorzaakt door.de leegstand van centrale lesfaciliteiten in de eerste jaren na oplevering.
Het saldo van de cashflow voor financiering van de huisvestings- en bouwprojecten (zie uitgaven, post 4.0) verschilt per jaar. In de eerste jaren is een negatief saldo normaal, omdat in deze jaren de meeste leningen worden verstrekt. Doordat de leningen weer worden afgelost, is na een aantal jaren een positief saldo van de kasstromen normaal. Toch is het saldo voor fmanciering van de projecten over de gehele exploitatieperiode genomen negatief omdat tegenover de 'geschonken' bijdrage, ter compensering van de leegstandskosten betreffende de centrale lesfaciliteiten, geen inkomsten staan.
24
'\
OMSCHRIJVINGEN NCW x f 1000,-
INKOMSTEN 1.0 RENTE EN AFLOSSING HUISVESTING 1.l Totaal overname bestaande gebouwen{o.k.fJ 1.2 Totaal voor aankoop terrein 1.3 Totaal infrastructuur 1.4 Totaal nieuwe gebouwen 1.5 Totaal centrale lesfaciliteit(en) 1.6 ITotaal centrale geoouwen l.U :TUTAAL KhNTh hN A1
19710 8179 1221 61667
UITGAVEN 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.0
Cashflow x f 1000,0 I 1 1994 J 1995
1192~
lUH\!1 lUW\!
U
U
U
~444
~444
luu24
19710 8179 1221 61667 11925 . 10897 113599
4821 623 0 0 0
2 1996
4821 623 0 0 0
NCW x f 1000,-
LENINGEN HUISVESTING Totaal lening overname bestaande gebouwen Totaal lening aankoop terrein Totaal lening infrastructuur Totaal nieuwe gebouwen Totaal lening centrale lesfaciliteit(en) Totaal lening centrale gebouwen TOTAAL LENINGEN HUISVESTING
I I
Cash flow x f 1000,0 1 1994 1995 19710 0 0 8179 0 0 0 0 0 0 0 27889 0
4821 623 0 3844 736
2 1996 0 0 0 50464 9660 0 60124
2.0 lBiidrage centrale lesfaciliteit(en)
I
8671
Ol
Ol
664
3.0 110TAALUITGAVEN
I
11 4466 1
278891
Ol
60788
4.0 SALDO Rekenmg Courant met huisvesting
-867
-22445
Figuur 22 Overzicht financiering van de projecten door de Interne Bank
25
5444
-50764
Simulatie Totale Financiering Het submodel 'Simulatie Totale Financiering' bepaalt de behoefte aan externe fmanciering van de Interne Bank, welke in de vonn van leningen dient te worden voldaan. In het geval van de Stichting Gelderse Hogescholen zijn een deel van deze leningen vaste leningen die over een periode van dertig jaar worden afgelost. Het overige deel van de externe vennogensbehoefte wordt gefinancierd aan de hand van een flexibele lening, waarbij geen aflossingsschema wordt . gehanteerd. Indien er in een bepaald jaar sprake is van een positief cashflow saldo, dan wordt met het 'overschot' een deel van de flexibele lening afgelost. Bij een negatief cashflow saldo wordt het 'tekort' gefmancierd door vergroting van het flexibele krediet. De bepaling van de externe fmancieringsbehoefte vindt plaats op basis van de externe vennogensbehoefte van de Interne Bank, de saldi van de rekening courant betreffende de verschillende instellingen (faculteiten) en de te ontvangen of te betalen rente en aflossing (zie figuur 23). TOTAAL FINANCIERING Uitgaven
Inkomsten
*
Saldo rekening courant instellingen
* Saldo financiering projecten
leningen
* Leningen van de gemeente * Leningen van de Bank Saldo I jaar
* Rente en Aflossing van de externe
niet 0 x
x
Figuur 23 Ovenicht ter bepaling externe vermogensbehoefte van de Interne Bank
Bij externe financiering moet voor de betaling van de overnamesom voor de (H.B.O.-) gebouwen aan de gemeente of voor de betaling van de nieuwe (bouw)projecten in de eerste jaren geld worden geleend. Daar de externe lening ineens wordt verstrekt en geleidelijk door middel van rente en aflossing zal worden terugbetaald, is in de beginjaren een fmancieel overschot van de Interne Bank nonnaal. Zoals in figuur 24 is aangegeven, zijn daarentegen in de latere jaren de uitgaven groter dan de inkomsten.
Figuur 24 Cashflow van Interne Bank bij externe financiering
26
In het submodel 'Simulatie FinancieÓDg Projecten' worden alle binnen het (totale) simulatiemodel voorkomende geldstromen samengevoegd. Deze samenvoeging resulteert in een schema, welke in figuur 25 is afgebeeld. In het schema is duidelijk de samenhang te zien tussen de tekorten van de instellingen op de rekening courant en de mogelijkheid voor de Interne Bank deze tekorten extern te fmancieren. Daarnaast wordt de fmancieÓDg van de diverse (huisvestings- en bouw)projecten ook doorgeschoven naar de simulatie van de totale fmanciering, zodat eenvoudig onderzocht kan worden in hoeverre externe financieÓDg noodzakelijk is.
Figuur 25 Uitgebreid schema geldstromen in simulatiemodel
In figuur 26 is een deel van de opzet aangaande het submodel 'Simulatie Totale Financiering' weergegeven, zoals deze in het computermodel wordt weergegeven. Een aantal posten in deze figuur verdienen een nadere toelichting, te weten: a)
in de post 'saldi met huisvesting' is de financieÓDgsbehoefte vanuit de "Simulatie Financiering Projecten' opgenomen;
b)
over de tekorten van de 'Rekening Courant Instellingen' moet rente betaald worden aan de Interne Bank, die deze rente als inkomsten beschouwd (zie post 4.0). De rente op de tegoeden van de instellingen is daarentegen voor de Interne Bank als uitgaven te beschouwen (zie post 5.0);
c)
de lening verstrekt door de externe bank bedraagt als voorbeeld 20% van de totale overnamesom van de onderwijs gebouwen, welke in het kader van de o.kJ.-operatie door de hogescholen van het Rijk gekocht dienen te worden (zie post 6.0). Deze lening wordt annuïtair in 35 jaar afgelost;
d)
de lening voor de aankoop van het terrein is in twee delen gescheiden. Zo wordt er een vaste annuïtaire lening over 35 jaar en een flexibele lening gehanteerd. De flexibele lening moet gezien worden als een kredietlimiet op de rekening courant van een instelling. Indien bijvoorbeeld in een bepaald jaar externe fmanciering gewenst is, dan zou dit in de vorm van een flexibele lening kunnen worden ondergebracht bij een gemeente (zie post 7.0);
e)
bij de rente en aflossing (zie post 8.0) zijn de aflossingen van de vaste annuïtaire leningen 27
'''O'OI11lflllll1l1
en de flexibele leningen apart genomen. De betaling van rente en aflossing voor de flexibele lening is afhankelijk van het cashflow-saldo (zie post 10.0). Is er in een bepaald jaar een financieel overschot, dan wordt dit geld gebruikt om (een deel van) de flexibele lening af te lossen. Indien de flexibele lening reeds is afgelost, dan kan het overschot aan liquide middelen bijvoorbeeld extern worden belegd (zie post 11.0). Bij een financieel tekort zal echter niet worden afgelost, maar dient er (extra) geld geleend te worden bij de gemeente. Het grote voordeel van financiering aan de hand van flexibele leningen is dat met deze methode de jaarlijkse fmanciële overschotten direct kunnen worden gebruikt voor het aflossen van de externe leningen. Volgens deze werkwijze blijft de externe vermogensbehoefte minimaal, waarmee dus ook de verschuldigde rente op deze leningen.
OMSCHRIJVINGEN
Cashflow x f 1000 1 I 0 I 1994 I 1995 I
NCW xflOOO,-
CASHFLOW POSTEN 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0
STORTING DOOR INSlELLINGEN SALDI MET HUISVESTING SALDI MET REK. COURANT INSTELLINGEN ONTVANGEN RENlE INSlELLINGEN lE BETALEN RENlE AAN INSlELLINGEN LENING BANK (20% O.K.F.) LENINGEN GEMEENTE RENlE EN AFLOSSING UITKERING AAN INSlELLINGEN
10.01 SAWO CASHFLOW 11 .01 BELEGGINGSFONDS
I
2 1996
0 -721 62846 9463 -65082 2956 42189 44397 0
0 -21276 6260 0 0 2956 30000 -2352 0
0 6612 4943 147 423 0 0 -2352 0
0 -34648 12016 310 -806 0 116 -2352 0
I
155881 155881
89271 245151
-25364 -849
72541
Figuur 26 Overzicht totale financiering van huisvesting onderwijsorganisatie door Interne Bank
28
Menubesturing Om gebruiksvriendelijk met het simulatiemodel te kunnen werken, is een menubesturing in het computerprogramma opgenomen. Deze menubesturing maakt het mogelijk op eenvoudige wijze de bestanden in het simulatiemodel te openen en in te zien. Het menu (zie figuur 27) is overeenkomstig de schematische voorstelling van het simulatiemodel op bladzijde 6 vormgegeven. Met deze menubesrnring is in één oogopslag te zien welke submodellen en bestanden geactiveerd zijn, waarbij bovendien gecontroleerd kan worden of de resultaten van het (totale) simulatiemodel overeenkomen met de invoergegevens en berekeningen in de verschillende deelsimulaties. Indien er namelijk iets gewijzigd wordt met de invoer van gegevens of met één van de submodellen, dan heeft dit invloed op andere delen binnen het simulatiemodel.
Resultaten
Invoer
I Optimalisatie I I Stro scheflUl I I R.C./nstell. I
Studenten
I Projecten I Parameters
I Naamgeving I Gegevens
Figuur 27 Schematische voorstelling menu besturing simulatiemodel
De vakjes waarin de namen van de diverse bestanden staan vermeld, zijn zogenaamde 'buttons'. Indien met de muiswijzer een vakje in het beeldscherm wordt aangewezen en vervolgens op de muisknop wordt gedrukt, dan wordt het betreffende bestand van het simulatiemodel geopend. In de menubesturing worden de bestanden die open staan m aangegeven. Als voorbeeld staan in figuur 27 het bestand 'invoer projecten' en de submodellen 'Simulatie Rekening Courant Instellingen' en 'Simulatie Totale Financiering' open. Er bestaan vele relaties en interacties tussen de verschillende submodellen en bestanden van het simulatiemodel. Indien enkele bestanden of submodellen niet zijn doorgerekend met dezelfde invoergegevens, dan worden deze cursiefin de menubesturing weergegeven. In figuur 27 komen de submodellen 'Simulatie Totale Financiering' en 'Rekening Courant Instellingen' alsmede de bestanden optimalisatie en stroomschema niet in overeenstemming met de waarden van de overige bestanden. Wil het gehele simulatiemodel consistent zijn, dan moeten de submodellen eerst met de juiste gegevens doorgerekend worden. Bovengenoemde toegepaste technieken zijn reeds ontwikkeld in eerdere gebruiksduurkostenmodellen (o.a. Decim van Stichting Bouw Research).
29
Resultaten Na doorberekening van het gehele simulatiemodel kunnen de (eind)resultaten worden onderverdeeld in een drietal bestanden (zie ook figuur 27), te weten: 1) 2)
3)
optimalisatie; stroomschema; rekening courant per instelling.
Optimalisatie In het bestand Optimalisatie heeft men de mogelijkheid aan de hand van de uitkomsten van het simulatiemodel de belangrijkste parameters met betrekking tot de verschillende huisvestings- of bouwprojecten te wijzigen. De voornoemde veranderbare parameters hebben daarbij betrekking op:
het verschil in de te betalen en ontvangen rente bij de Interne Bank; het jaartal dat gebouwen in gebruik worden genomen; het aantal vierkante meters bruto vloeroppervlak (bvo) van de bestaande en nieuwe projecten; de (exploitatie)kosten per vierkante meter bruto vloeroppervlak voor de bestaande en nieuwe projecten. Naast de bovengenoemde parameters kan in dit bestand ook het te hanteren scenario worden geselecteerd. Het model kan daarna opnieuw in totaliteit met de gewijzigde data worden doorgerekend. Hiertoe dient men in het vakje 'aanzetten optimalisatie' de waarde 1 in te voeren, waarna in het bestand de melding verschijnt 'optimalisatie is actief'. Figuur 28, waarin het invoergedeelte van het bestand Optimalisatie is afgebeeld, laat zien hoe dit in het computermodel op beeldscherm wordt weergegeven. Ingeval het bestand Optimalisatie is geactiveerd, worden de in dit bestand ingevoerde waarden gebruikt als zijnde een tijdelijke invoer. Met behulp van dit bestand zijn 'gevoeligheden' eenvoudig te berekenen en inzichtelijk te maken. Indien het bestand gede-activeerd wordt, rekent het simulatiemodel gewoon weer met de 'oude' waarden. Door de invoering van het verschil in de hoogte van de rente op tegoeden en tekorten kan de Interne Bank, net als in het bankwezen, geld verdienen. Dit geld kan weer gebruikt worden om de totale last betreffende de fmanciering van projecten te verlichten. Verder kan er per project het jaar van ingebruikname worden vervroegd of uitgesteld. Zo levert bijvoorbeeld een vertraging van de nieuwbouw vaak een rente-voordeel op, daar de kosten naar een later tijdstip worden geschoven. Met het bepalen van een gunstige planning kan bovendien ook de fmancieringsbehoefte van de Interne Bank beïnvloed worden. Indien namelijk alle projecten gelijktijdig worden gerealiseerd, is de financieringsbehoefte op dat tijdstip groter dan wanneer de realisatie van deze projecten gespreid zal plaatsvinden.
30
I <- mogelijke invoer velden 1 =optimalisatie actief 2= optimalisatie niet actief Interne Bank 1 = trend 2= positief 3= negatief
tussen telrorten en tegoeden bij
1 InstellingA 2 InstellingB 3 Instelling C 4 Instelling D 5 Instelling E 6 Renovatie instelling F 7 Congres fase 1 8 Congres fase 2 9 Dienstencenlrurn 10 Faciliteitenoentrum 11 Info centrum 12 Infrastructuur I 13 Infrastructuur II 14 Infrastructuur m 15 Infrastructuur IV 16 Infrastructuur school B 17 ParkerenschoolA
1996 1997 1998 1997 1998 1999 1996 1998 1999 1998 1999 1996 1997 1998 1999 1998 1998
1996 1997 1998 1997 1998 1999 1996 1998 1999 1998 1999 1996 1997 1998 1999 1998 1998
9400 9200 4100 7300 4600
15000 5300 5300 4700 500 2200
9400
9200 4100 7300 4600 15000 5300 5300 4700 500 2200
1030 1265 1170 1110 1235 600 1290 160 1650 1365 1400
1030 1265 1170 1110 1235 600 1290 160 1650 1365 1400
Figuur 28 Schematische voorstelling invoergedeelte bestand Optimalisatie
Met het wijzigen van het aantal vierkante meters bruto vloeroppervlak (b. v.o.) of de kosten per vierkante meter b.v.o. kan zeer direct de kosten van een (nieuw-) bouwproject worden beïnvloed. Zo kan er een percentage worden ingevuld die voor alle projecten geldig is (bijvoorbeeld -3% kosten per m2 bvo), maar men kan ook per individueel project het percentage aanpassen. Tot slot kan aan de hand van het bestand Optimalisatie een aantal grafieken gegenereerd worden, die op een overzichtelijke wijze de belangrijkste resultaten c.q. uitkomsten in beeld brengen. Voor een voorbeeld van deze grafieken wordt verwezen naar bijlage C.
Stroomschema In dit bestand is een stroomschema opgenomen van de belangrijkste geldstromen in het simulatiemodel voor een bepaald jaar. Dat betekent dat het jaartal dient te worden ingevoerd waarvoor de verschillende geldstromen in beeld moeten worden gebracht. Wanneer het gewenst is, kunnen ook de Netto Contante Waarde (NCW) van de geldstromen in het stroomschema worden ingevuld. Rekening courant per instelling In dit bestand kan de rekening courant van één instelling (faculteit, sector, etc.) zichtbaar gemaakt worden. Hiertoe is het bestand geheel afgeleid van de simulatie voor de rekening courant van de instellingen in totaliteit. Nadat het nummer van de gewenste instelling in het bestand is ingevoerd, wordt deze gevuld met de juiste (geselecteerde) waarden. Voor meer .informatie over dit bestand wordt verwezen naar het hoofdstuk Simulatie Rekening Courant Instellingen.
31
Rrnn-' ~
Bijlagen
A. Gebruikte begrippen bij de exploitatiekosten Kapitaallasten De kapitaallasten vonnen de rente en aflossing van de lening, benodigd om bijvoorbeeld een gebouw te kunnen verwerven. Bij de overname van de (H.B.O.-) gebouwen in het kader van de verzelfstandigings-operatie, betreft het een lening ter grootte van de verrekening volgens de o.kJ.-regeling. Bij nieuwbouw hebben de kapitaallasten betrekking op de totale bouwkosten, inclusief de grondaankoop. Onderhoud Ten aanzien van het preventief onderhoud wordt onderscheid gemaakt tussen het bouwkundig onderhoud voor de drager, de inbouwen de installaties. De ontwikkeling van de jaarlijks optredende onderhoudskosten is van essentieel belang voor het exploitatieresultaat per gebouw of complex. Vandaar dat de post onderhoudskosten is opgedeeld naar kosten voor cyclisch onderhoud aan de drager, de installaties en de inbouw. Met een (meerjaren-) onderhoudsplanning als uitgangspunt kan het jaarbedrag voor het cyclisch onderhoud worden bepaald, waarin ook de jaarlijkse stijging van de prijzen is verdisconteerd. Dit stijgingspercentage kan in het simulatiemodel worden ingevuld bij de invoer van de parameterwaarden. Beheerkosten Gedurende de gehele exploitatieperiode zullen er kosten worden gemaakt voor de operationele beheeractiviteiten. Hierbij gaat het om kosten voor de huurincasso, de administratie van het personeel, de bemiddeling en de algemene fmanciële registratie (boekhouding). Schoonmaakkosten Hierbij gaat het om de kosten voor het schoonmaakonderhoud, wat ten gevolge van het gebruik van onroerend goed dient te worden uitgevoerd. Voor de huisvesting dient men te denken aan de normale schoonmaakwerkzaamheden, zoals bijvoorbeeld het reinigen van vloeren, ramen en buitengevels. Nutsgebruik Onder de post nutsgebruik vallen de gebruikskosten voor gas, water en elektra. In deze kosten is ook een bedrag voor het vastrecht opgenomen. Gemeentelijke belastingen Naast de Onroerende Zaak Belasting (OZB) zal er ook jaarlijks een bedrag moeten worden betaald voor het rioolrecht (Uitwaterende Sluizen), de milieuheffing en dergelijke. Deze kosten kunnen worden opgesplitst in eigenaars- en gebruikerskosten Verzekeringen Tot de post verzekeringen behoren ten minste de kosten voor verzekering tegen brand- en stonnschade.
32
.. B) Schematische weergave van de resultaten
33
TOTAALTELLING ARNHEM EN NIJMEGEN Parameters Locatie 1
Parameters Locatie 2
O~lmaJlsatie
~lmaJlsatle
Rente verschil Seena"o Exploftatle Studenten wijl. verg. Ijk na omsla afschr.lanosslnQ
acHe' 1.00% trend uit 0.00% 3.00% aflosslnQ
Rente verschil Seena"o Exploftatle Studenten wijl. verg. riJk na omsla afschr.lanosslnQ
acHet 1.00'" trend uit 0.00% 3.00% anosalnQ
Exptolatle til latlosslng
OVERZICHT INSTELLINGEN LocaHe 1 Inslelll Inslelll Inslenl InsleUi InsleUi InsleDi InsleDing
Locatie 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 t6 17 18
prolect 1 pr0lect 2 prolect 3 prolect 4 project 5 project 6 project 7 project 8 project 9 prolect 10 proleet 11 Infrastructuur 1 Infrastructuur 2 Infrastructuur 3 Infrastructuur 4 grond
name 1996 1998 2000 1998 2004 1996 1998 1999 1998 1999 1996 1997 1998 1999 1998 1998 1994
BVO F/m2BVO 1615 8874 6194 1400 3435 1400 15000 4514 4514
SOO 1750
2000
Locatie 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
pr0lect 1 project 2 project 3 project 4 project 5 project 6 project 7
name 1996 1998 2000 2002 1996 1996 1995
Infrastructuur 1 Infrastructuur 2 Infrastructuur 3 Infrastructuur 4
1994 1996 1998 2000
Igrond
1994
BVO F/m2BVO 6837 1615 3065 1615 5813 1400 2456 1615 4050 1030 894 1400 3246 1400
Investeringen totaal 120mln~----------------------~-------1
100rnln + - - - -
BI Centrale voorzlenlngn
8Omln + - - -8Omln +--
I!II Eigen gebolNlen
--
o In~as1ructuur
4Omln + - - - -
• Terrein
2Omln + - - - -
omln )...-~~--.1994
1995
1996
1997
Exploitatie uit laflossing lS.0mln
mln mln
1998
1999
2002
2003
2004
2005
Resultaaat RC totaal
~--------------------_;:::;r;:;_rr
+ - - - - - - - - - - - - - ''''-ll.I-llI-IlIlIiIHIIH L _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __
Exploitatie uit laflossing
Resuitaaat RC totaal
10 mln
~-----------------------
8 mln
+ - - - - - - = - . " , - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -4"".... k~~:"D.q,.~------------____::;;;;iji--~--
6 mln
4mln).f---------==~;::;_-------~.....~'-------
--lnsmuU11
2rn1n ~~~b=---~~---~~--~---------
'""""Ü""-
Ornln~~~~~~~~~~~~~~~~~~i!~~~~~~
InslHuU12
-lnslHuU13
-2 mln ·4 mln
-6 mln .J------------'-="""O""'''''~~~''_'S'~&~ -8 mln L.._ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ __
Exploitatie uit laflossing
TOTAAL EXTERNE FINANCIERING
80,000 , - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - 70,000 + - - - . " , . - - - - - - - - - - - - - - - - - - 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000
)W---.,IIB----..""';riHf.----jld---------------------
..
