sensor Thema: Leegstandsbeheer

In deze uitgave onder andere: Norman Klein: ‘Leegstandsbeheer en beveiliging: de ideale combinatie’ André Nijenhuis: ‘Leegstaand gebouw? Haal kunst in huis!’ Job Bonenberg: ‘Leegstaande postkantoren worden kunstgaleries’

sensor Thema:

Leegstandsbeheer

April 2008 7e jaargang

special

Teade Groen: ‘Leegstandsbeheer geeft zekerheid’

Inhoudsopgave



Norman Klein: Leegstandsbeheer en beveiliging: de ideale combinatie

Pagina 4

André Nijenhuis: Leegstaand gebouw? Haal kunst in huis!

Pagina 6

Job Bonenberg: Leegstaande postkantoren worden kunstgaleries

Pagina 7

Ronald Tol: VOF Deo Terrein ontwikkelt woningen en zorgvoorziening op oud ziekenhuisterrein

Pagina 8

Teade Groen: Leegstandsbeheer geeft zekerheid

Pagina 10

René Willemsen: Leegstandsbeheer is een preventieve maatregel

Pagina 11

Sensor | Group 4 Securicor

Leegstandsbeheer + beveiliging = optimaal toezicht Iedereen kent in zijn omgeving wel panden die al maanden leeg lijken te staan. De ramen worden niet meer gewassen, de brievenbus raakt overvol en het ruitje dat een paar weken geleden is gesneuveld, wordt ook niet meer vervangen. Vroeger zat hier misschien een winkel, of een postkantoor of mogelijk was het zelfs een woonhuis. De huurders zijn echter al lang vertrokken en de eigenaar van het pand kan of wil geen nieuwe huurders vinden. En dat kun je zien: het pand verloedert. In Nederland is het nu zo geregeld, dat een pand dat langer dan twaalf maanden leegstaat, mag worden gekraakt. Een vastgoedeigenaar moet er namelijk alles aan doen om leegstand te voorkomen, doet hij dat niet, dan kan het zo zijn dat hij na twaalf maanden ongewenst nieuwe bewoners heeft gekregen. En die kan hij er niet zomaar uitzetten. De huidige regering wil daar echter verandering in brengen. Op dit moment ligt bij de Tweede Kamer een wetsvoorstel om het kraken van panden ook ná twaalf maanden strafbaar te stellen. Evenals in de Tweede Kamer zijn ook in de vastgoed­ branche de meningen over een dergelijke wet verdeeld en wordt er druk over het voorstel gediscussieerd. Dat blijkt ook uit de artikelen in deze Sensor Special.

Feit blijft echter, dat een vastgoedeigenaar goed voor zijn eigendom hoort te zorgen. Niet alleen met het oog op toekomstige verhuur of verkoop, maar ook omdat hij een maatschappelijke verantwoordelijkheid heeft tegenover de omgeving waarin het pand staat. Leegstaande panden zijn namelijk zeker geen aanwinst voor de rest van de buurt. Leegstandsbeheer biedt deze eigenaren dan ook een goed alternatief om niet de lasten van eventuele verloedering, en de daarmee gepaard gaande waardevermindering, maar wel de lusten van tijdelijk toezicht te hebben. Soms betekent dat tijdelijke bewoning, zoals in het oude Sint Joannes de Deo ziekenhuis in Haarlem en een andere keer kiest een eigenaar er voor om in zijn leegstaande pand een galerie te vestigen, zoals Postkantoren BV.

Regelmatig wordt het toezicht dat een leegstandsbeheerder verzorgt, uitgebreid met mobiele surveillance om ook in de nachtelijke uren, waarin er bijvoorbeeld geen galeriebezoekers zijn, toch adequaat toezicht te kunnen houden. Leegstandsbeheer gecombineerd met professionele beveiliging biedt vastgoed­ eigenaren zo een optimaal pakket aan toezichtsmaatregelen. Krakers krijgen op deze manier geen kans, verloedering, en dus waardevermindering, wordt tot een minimum beperkt en de eigenaar houdt zich ook nog eens keurig aan de wet: of het nu om de oude of om de nieuwe wet gaat. n

www.g4s.nl



Leegstandsbeheer en beveiliging: de ideale combinatie

Norman Klein

Norman Klein (N.A.K. Leegstandsbeheer): ‘Je kunt niet zomaar in elk leegstaand winkel- of kantoorpand bewoners neerzetten’, begint Norman Klein, directeur van N.A.K. Leegstandsbeheer. ‘De doelstelling van een leegstands­ beheerder zou niet zozeer het huisvesten van mensen moeten zijn, maar het bieden van een aantrekkelijke oplossing. En dat is bij tijdelijke bewoning lang niet altijd het geval.’ N.A.K. bestaat sinds 2002 en zorgt voor ‘oplossingen in leegstand’, in de volks­ mond ‘anti-kraak’ genoemd. Directeur Klein is al veel langer op de leegstands­ markt actief, namelijk sinds 1993. N.A.K. werkt voor ‘het hoogste echelon’: vermogende particulieren, institutionele beleggers, zoals ING Real Estate of Achmea Vastgoed of voor project­ ontwikkelaars, zoals AM Vastgoed, LSI en AMVEST. N.A.K. kiest bij vragen over leegstands­ beheer niet voor het gebruikelijke antwoord: een paar studenten in het gebouw en je bent klaar. Het bedrijf, dat inmiddels ook actief is op de Belgische



Sensor | Group 4 Securicor

markt, richt zich naast de klassieke methode van tijdelijke bewaring door middel van bewoners, ook op de inrichting van leegstaande panden met galeries en atelierruimte voor kunstenaars. Voor de eigenaar van het pand is dit vaak voordeliger dan het gebruiksklaar maken voor bewoning: een woning, ook al is het een tijdelijke, moet aan meer eisen voldoen dan een galerie of een atelier. Zo is het installeren van een douche voor een galerie of atelier niet noodzakelijk, terwijl een eigenaar tijdelijke bewoners wel een wasgelegenheid moet bieden. Beveiliging ‘s nachts Toch zit er ook een nadeel aan deze

manier van beheer. Klein: ‘In tegenstelling tot een pand waar tijdelijke bewoners inzitten, is er bij galeries en ateliers ‘s nachts geen toezicht. Dat is een nadeel. Maar daar hebben we een goede oplossing voor gevonden. Voor het toezicht in de nachtelijke uren werken we samen met Group 4 Securicor (G4S).’ Dat toezicht kan er heel verschillend uitzien: van technische oplossingen tot mobiele surveillance en van objectbeveiligers tot een camerasysteem binnen of buiten het pand, waardoor de alarmcentrale bij een melding direct kan zien wat er gebeurt en welke actie nodig is.

Eerste contacten De eerste contacten met het beveiligingsbedrijf dateren van een aantal jaren geleden. Klein: ‘Het is drie of vier keer voorgekomen dat in een van onze panden ‘s avonds stenen door de ruiten werden gegooid. Toen ben ik in gesprek geraakt met G4S.’ Een van de grootste projecten waarbij Klein op dit moment samenwerkt met G4S betreft een groot pand op het Haagse bedrijventerrein de Binckhorst. ‘Het pand, eigendom van ING, is in onze optiek niet gebaat bij bewoning’, vertelt Klein. ‘De eigenaar vond dat bij nader inzien eigenlijk ook wel, daarom was een tijdelijke galerie precies dat wat ze zochten. Beveiligers lopen hier in de avonduren vier controlerondes. Zij kijken of er niemand zich onbevoegd op het terrein bevindt en of er bijvoorbeeld geen ruiten zijn ingegooid. Als er wel iets aan de hand is, dan nemen zij contact met ons op. Dat kan 24 uur per dag zeven dagen per week.’ En hij voegt daaraan toe: ‘Zij zijn er voor de nachtelijke signalering, wij zijn er voor de afhandeling.’ Ruimte voor kunstenaars Via het Nederlands Kunstbureau werkt N.A.K. samen met kunstenaars die tijdelijk hun werk willen tentoonstellen of op zoek zijn naar een atelier waarin zij genoeg ruimte hebben om grote schilderijen of andere imposante kunstwerken te maken. Een van de jonge kunstenaars, aan wie N.A.K. tijdelijk onderdak heeft geboden in een loods in Amersfoort, is beeldhouwer Thijs Trompert. ‘En hij heeft daarna een tentoonstelling gehad in Pulchri Studio in Den Haag’, zegt Klein. ‘Die loods bood hem de mogelijkheid om grotere installaties te maken en dat is voor hem een opstapje geweest naar een groter publiek.’ Nieuwe wet Leegstandsbeheerders als N.A.K krijgen het, als het aan het Tweede Kamer-lid Ten Hoopen ligt, in de toekomst een stuk drukker. Hij is de stuwende kracht achter de nieuwe ‘anti-kraak-wet’. Klein licht de voorgeschiedenis een beetje toe: ‘In 2002 hebben de toenmalige ministers Donner en Dekker een motie ingediend om kraken strafrechtelijk te verbieden. Kort gezegd komt de inhoud van de motie hier op neer: De eigenaar van het pand moet er alles aan doen om leegstand te voorkomen en dus eigenlijk al vanaf dag één een nieuwe huurder hebben of een leegstandsbeheerder inschakelen.

Deze motie is door de Tweede Kamer aangenomen. Maar vanaf het moment dat Donner en Dekker zijn afgetreden (naar aanleiding van het rapport over de Schipholbrand), zijn we in een soort vacuüm beland. De CDA’er Ten Hoopen heeft de zaak nu weer opgepakt en is vast besloten om de nieuwe wet nog voor de zomer door te voeren.’ Verharding ‘scene’ Is deze nieuwe wet niet de kip met de gouden eieren voor de leegstands­ beheerders? Volgens Klein commercieel gezien wel: ‘Eigenaren worden verplicht een leegstandsbeheerder in te schakelen om hun rechten te kunnen onderbouwen. Doen zij dat niet, dan wordt een pand in geval van kraak niet ontruimd.’ Een nadere beschouwing leert volgens Klein echter, dat dit aanstaande wetsvoorstel ook een keerzijde heeft. ‘Deze nieuwe wet zal volgens mij leiden tot een toename van het aantal krakers en een verharding van de ‘scene’. Daar zit niemand op te wachten. In Spanje is kraken strafrechtelijk verboden. Daar staat twee jaar celstraf op, maar toch heeft Barcelona de hardste ‘krakersscene’. Een echte kraker is niet onder de indruk van het wets­voorstel en zal blijven kraken.’ Oneigenlijk zwaar belast En Klein vervolgt: ‘Voorheen kraakte men echter één pand met z’n tienen en nu zie je dat er tien panden worden gekraakt door tien verschillende mensen. Met het oog op de aanstaande wetswijziging is het nog nooit zo druk geweest bij ons op kantoor. Dat is een teken aan de wand. De krakers zijn goed geïnformeerd en zeker niet gek. Daarnaast ben ik er van overtuigd dat het OM en het politioneel apparaat door de vele zaken die tegen krakers zullen worden aangespannen oneigenlijk zwaar belast gaan worden. Maar ook de eigenaren en beheerders van de panden worden zwaar belast met allerlei formaliteiten. Om maar een voorbeeld te geven: Voor een institutionele belegger, die aanzienlijke vastgoed­ portefeuilles in eigendom heeft, is het toch niet te doen om op de dag af bij te houden wanneer een woning of bedrijfspand is leeg komen te staan?’

deze manier de kans wordt gegeven om panden ‘in beheer’ te krijgen. Nu al duiken er in leegstaande panden wietplantages op, die overigens nooit in een kraakpand worden aangetroffen, of, zoals laatst weer, een illegale DVD fabriek in een leeg kantoor.’ En hij vervolgt: ‘Bij de politieke discussie over kraken worden die criminele activiteiten wel eens als argument gebruikt om het ook na een jaar onder het strafrecht te laten vallen. Maar dat is een oneigenlijk argument, want de politie kan bij criminele activiteiten een pand, gekraakt of niet gekraakt, altijd laten ontruimen.’ n

De huidige wetgeving Kraken is in Nederland bij wet geregeld. Kort gezegd is het mogelijk een pand te kraken als het langer dan twaalf maanden leeg staat. Krakers mogen dan dit pand in gebruik nemen als woonruimte, wat wil zeggen dat er een bed en een stoel moet staan. De eigenaar van het pand mag de krakers er dan niet zomaar uitzetten. Staat een pand korter dan twaalf maanden leeg, dan biedt het strafrecht de eigenaar formeel bescherming. Kraken is dan bij wet verboden en strafbaar. Voorstellen nieuwe wetgeving In de plannen voor nieuwe wetgeving wil men kraken nu ook strafbaar stellen ná de periode van twaalf maanden en daarmee volledig onder het Wetboek van Strafrecht laten vallen. Waarbij echter politie en justitie alleen zouden mogen optreden als de betreffende vastgoedeigenaar zelf vooraf preventieve maatregelen zou hebben genomen om leegstand van zijn pand te beperken.

Criminaliteit Een ander punt van zorg dat Klein heeft, betreft de uitwerking die zo’n nieuwe wet zal hebben op de criminaliteit. Klein: ‘Ik denk dat de georganiseerde misdaad op

www.g4s.nl



Leegstaand gebouw? Haal kunst in huis!

André Nijenhuis

André Nijenhuis (Nederlands Kunstbureau): In het oude kantoorpand van het Rotterdamse bergingsbedrijf Smit Internationale woont tegenwoordig André Nijenhuis. En hij is niet de enige bewaarder van dit 10.000 m2 grote kantoorpand. Ook een afdeling van het lingerieconcern Marlies Dekkers, projectontwikkelaar LSI en enkele kunstenaars zijn hier gehuisvest. Het vijf verdiepingen hoge pand aan de voet van de Erasmusbrug moet plaatsmaken voor de hoogste woon- en kantoortoren van Nederland. Maar wanneer hier de grote broer van de Hoge Heren, de bekende woontorens, zal verrijzen, is nog onduidelijk. Nijenhuis: ‘Ik denk dat ik hier nog wel twee jaar kan blijven wonen.’ Tot die tijd fungeren de huidige gebruikers als ‘anti-krakers’: onder de paraplu van N.A.K. Leegstandsbeheer beheren zij het pand en zorgen zij ervoor dat het niet verloedert. Nijenhuis is naast ‘anti-kraker’ ook directeur van het Nederlands Kunstbureau dat in opdracht van N.A.K. in leegstaande panden tijdelijke kunstexposities of ateliers inricht. ‘Het is eigenlijk begonnen in 1999’, vertelt hij aan de keukentafel met zicht op het statige Rotterdamse Scheepvaartkwartier. ‘Ik woonde toen nog in Barendrecht waar



Sensor | Group 4 Securicor

op dat moment veel leegstaande kantoorpanden waren. Norman Klein van Leegstandsbeheer zocht voor een aantal panden kunstenaars die tijdelijk hun atelier in die panden wilden vestigen. Vanwege mijn vele contacten met kunstenaars kwam hij toen bij mij terecht. In een grote showroom heb ik toen samen met Norman de eerste tijdelijke expositie ingericht.’ En het contact is gebleven. Als eigenaar van een kunstuitleen en een galerie heeft Nijenhuis een groot netwerk van kunstenaars waaruit hij kan putten. ‘Onder andere schilders, grafici en tekenaars. En dat is echt geen ‘zondagmiddagkunst’. Acht op de tien mensen zijn professioneel met kunst bezig’, zegt Nijenhuis, die zelf semiprofessioneel fotograaf is. Combineren met beveiliging ‘N.A.K. heeft als visie dat niet alle panden

geschikt zijn voor tijdelijke bewoning of voor een atelier’, zegt Nijenhuis. ‘In het geval van de showroom in Barendrecht was zowel tijdelijke bewoning als een atelier niet aan de orde. We hebben toen besloten er een tijdelijke expositie in te richten. Het voordeel is dat je het pand niet geschikt hoeft te maken voor tijdelijke bewoning. Het nadeel is dat er ‘s nachts niemand in het pand aanwezig is.’ Nijenhuis geeft daarvan een voorbeeld: ‘In Leusden stond een prachtige kantoorvilla leeg. Op een gegeven moment ontdekte de technisch beheerder dat men geprobeerd had een steen door de ruit te gooien en er gingen geruchten dat het pand zou worden gekraakt. Grote paniek natuurlijk. Een oplossing zou zijn: 24 uur per dag bewaking. Maar dat kost heel veel geld. Het Nederlands Kunstbureau heeft daar toen een expositie ingericht. Overdag is het pand nu in gebruik als

tentoon­stellingsruimte en ‘s nachts komt er twee tot drie keer mobiele surveillance langs.’ Een voor Nijenhuis zeer voor de hand liggende oplossing. ‘Ik snap wel dat er samenwerking wordt gezocht met een beveiligingsbedrijf ’, zegt hij. ‘Beter kun je het toch niet hebben? Overdag een expositieruimte en ‘s nachts professioneel beveiligd.’ Wisselende tentoonstelling De exposities die Nijenhuis inricht, voor het grootste gedeelte bestaand uit schilderkunst, worden een keer per maand gewisseld. Voor het ophangen van de schilderijen maakt Nijenhuis gebruik van flexibele panelen. Makkelijk in de auto mee te nemen als hij een expositie in bijvoorbeeld Emmen of Alkmaar moet inrichten. Geschikt maken voor bewoning Het pand waarin Nijenhuis zelf woont, is niet geschikt als expositieruimte: op de begane grond, de enige laag waarop het zinvol is om een tentoonstelling in te

richten, tref je namelijk garageboxen. In eerste instantie was het pand ook niet geschikt voor bewoning. Toiletten zaten er wel in, maar douches ontbraken; die heeft de leegstandsbeheerder er ingezet. De indeling maakte het wel mogelijk om huisvesting te combineren met een kantoor- en atelierfunctie. Het resultaat is nu een pand waarin vier mensen wonen, twee bedrijven tijdelijk hun werknemers hebben gevestigd en een aantal kunstenaars hun atelierruimte hebben. En dan zijn er nog veel ruimtes ongebruikt. Nijenhuis: ‘Het reclamebureau van de projectontwikkelaar LSI zit hier. Evenals Marlies Dekkers. Dat bedrijf groeit als kool en in afwachting van hun nieuwe kantoor zijn nu een paar afdelingen hier ondergebracht.’

klacht terecht komt bij de leegstands­ beheerder, die voor dit soort gevallen de verantwoordelijke is. ‘Ik heb een signalerende functie’, zegt hij over zijn rol. ‘Ik maak elke avond een rondje door het gebouw. Ik kijk of de voordeur op slot zit en of er geen ongeregeldheden zijn. Als ik een calamiteit meld, dan wordt er dezelfde dag nog actie ondernomen.’ Gevaren van brand De waarde van tijdelijke bewoning kan niet beter worden geïllustreerd dan met het voorbeeld dat Nijenhuis afgelopen jaarwisseling meemaakte. ‘Op de 31e was ik thuis en toen ik opeens een brandlucht rook ben ik in de kelder gaan kijken en bleek de garage in brand te staan’, vertelt hij. ‘Als het pand had leeggestaan, dan was het misschien wel helemaal afgebrand.’ n

Signalerende functie Voor de gebruikers en voor N.A.K. fungeert Nijenhuis als eerste aanspreekpunt. Doet de verwarming het niet, is er lekkage of zijn er problemen met de riolering, dan zorgt hij ervoor dat de

Leegstaande postkantoren worden kunstgaleries Job Bonenberg (Postkantoren bv): ‘Wij hebben relatief veel met leegstand te maken’, zegt Job Bonenberg, hoofd bedrijfsbureau van Postkantoren bv. ‘Er gaan namelijk steeds meer postkantoren dicht. Een deel van die panden hadden wij in eigendom, een ander deel hebben we gehuurd. Op dit moment staan er zo’n 270 locaties leeg, waarvan 10% ons eigendom is.’ ‘Zowel bij eigendomspanden als bij huur­ panden maken wij gebruik van leegstands­ beheer’, zegt Bonenberg. ‘De kans op schade aan leegstaande panden is groot en je eigendom verpaupert. Dat geldt ook voor huurpanden. Zo’n pand huur je vaak voor

Job Bonenberg

minimaal vijf jaar. Als het dan tussentijds leeg komt te staan, wordt het misschien gekraakt en kun je het als huurder aan het eind van de contracttijd niet meer vrij opleveren. Daarom kiezen wij voor leegstandsbeheer.’

www.g4s.nl

>>>



Maatschappelijke bijdrage ‘Ik vind dat N.A.K. Leegstandsbeheer, met wie wij op dit gebied samenwerken, ook een maatschappelijke bijdrage levert en die is niet geheel onbelangrijk’, zegt Bonenberg. ‘Leegstand geeft veel verpaupering; een leeg pand doet toch onaangenaam aan. Bovendien liggen postkantoren altijd op een centrale en dus zichtbare locatie. Ik vind dat je ook een verantwoordelijkheid hebt ten opzichte van de maatschappij om leegstand tegen te gaan.’

nodig’, zegt Bonenberg. ‘Daarom kiezen wij in onze panden voor kunstgaleries. Het voordeel is dat deze lage energielasten hebben en het geeft een aardige uitstraling. Het inrichten van leegstaande panden met kunst is een goed idee. Eigenlijk zou N.A.K. daar een patent op moeten aanvragen!’ Een mooie bijkomstigheid van zo’n tijdelijke galerie op een centrale locatie vindt Bonenberg dat je zo kunst bij het publiek kunt brengen. ‘En dat is een beetje een stokpaardje van mij’, geeft hij toe.

Kunst voor groter publiek Niet in alle postkantoren die leeg staan, mogen bewoners worden geplaatst. ‘Bewoners hebben gas, water en licht

Geen zorgen ‘Ik wil geen zorgen hebben over mijn leeg­ stand’, motiveert Bonenberg zijn keuze voor een leegstandsbeheerder. ‘Zij regelen

voor mij de afwikkeling, maken afspraken met de tijdelijke bewoners en zorgen er voor dat deze er op tijd weer uit zijn als het pand wordt verkocht of verhuurd. Wij werken hierbij al vanaf het begin dat we onroerend goed zijn gaan verkopen, zo’n acht, negen jaar geleden, samen met een en dezelfde leegstandsbeheerder.’ En hij concludeert: ‘Tot nu toe is er nog geen enkel leegstaand pand van ons gekraakt. Gelukkig maar, want op een juridisch proces om die mensen daar weer uit te krijgen zit je echt niet te wachten.’ n

VOF Deo Terrein ontwikkelt woningen en zorgvoorziening op oud ziekenhuisterrein Ronald Tol

Ronald Tol (Gebiedsontwikkelaar AM): Wie het eenzame gebouw aan de Haarlemse Maerten van Heemskerckstraat ziet staan, kan zich nauwelijks voorstellen dat op dit ruim 3 hectare grote complex ooit een ziekenhuis heeft gestaan. Van het oude Sint Joannes de Deo ziekenhuis, later onderdeel van het Kennemer Gasthuis, staat alleen nog het oude, laat negentiende eeuwse hoofdgebouw. Binnen in het pand herinnert het bordje ‘Orthopedagogie’ nog aan de vroegere functie van het gebouw. ‘De laatste patiënten



Sensor | Group 4 Securicor

zijn hier in april 2006 vertrokken’, vertelt Ronald Tol. Hij is adjunct-directeur bij gebiedsontwikkelaar AM. Voor dit terrein

werkt AM samen met De Principaal, de projectontwikkelaar van Woonstichting De Key in een speciaal daarvoor opgerichte

VOF Deo Terrein. Deze is sinds februari 2007 de nieuwe eigenaar van het terrein. AM en De Principaal hebben samen een ontwikkelingsplan voor dit stuk grond samengesteld. Nu ligt het complex er nog verlaten bij, maar als de gemeente een positief besluit neemt over het bestem­ mingsplan, start hier in het laatste kwartaal van 2008 de eerste fase: de bouw van een appartementencomplex en een aantal eengezinswoningen. Tijdelijke bewoning Helemaal verlaten is het terrein echter niet. Het historische hoofdgebouw uit 1892 met prachtige, ronde gewelven wordt tijdelijk bewoond. Tol: ‘Toen we het terrein kochten, stonden we voor de keuze: Gaan we het gebouw dichtspijkeren of gaan we er iets anders mee doen? We hebben toen besloten om het gebouw tijdelijk te laten beheren door N.A.K. Leegstandsbeheer. Daarnaast maken we hier op dit terrein ook gebruik van een ‘eigen’ technisch beheerder, die een paar keer per week het terrein inspecteert en eventuele problemen verhelpt. Hij is, zeg maar, mijn toezichthouder ter plekke.’ Technisch beheerder ter plekke De technisch beheerder is Anton Liesker. Hij werkte tot zijn pensionering als hoofd technische dienst bij het Zeewegziekenhuis in IJmuiden. Toen dat in 1991 fuseerde met onder andere het Sint Joannes de Deo ontstond het Kennemer Gasthuis. Lieskers werkzaamheden breidden zich uit naar Haarlem, daardoor kent hij het terrein als zijn broekzak. De functie van toezicht­ houder is hem op het lijf geschreven. En dat merk je gelijk. Liesker kent het pand van binnen en van buiten. Ongeregeldheden merkt hij direct op. Zo wijst hij Tol op twee jongetjes die op het terrein spelen. Die zouden daar eigenlijk niet mogen zijn, omdat delen van het terrein te gevaarlijk zijn. Het blijkt dat zij door een gat in de omheining zijn gekropen. Dat zal Liesker zo snel mogelijk laten repareren. En ook de loodgieter is voor maandag al geregeld om een lekkage in de aula te verhelpen. Water en elektra Tijdens een rondleiding door het pand vertelt Liesker: ‘Voordat tijdelijke bewoners hun intrek konden nemen, moest er nog wel het een en ander worden aangepast: er was geen water en geen elektra. Van de oude voorzieningen kon geen gebruik worden gemaakt, omdat die samen

met de rest van de panden op het terrein zijn gesloopt. Er moesten dus nieuwe aan­ sluitingen worden aangelegd. De ruimtes worden nu verwarmd door elektrische kachels.’ Anti-kraak Tol: ‘Het pand ligt op een aantrekkelijke plek in de stad en vlakbij het station, waardoor er volgens ons een direct gevaar bestond voor kraken. Eveneens wilden wij het pand natuurlijk niet verder laten vervallen en zijn daarom op zoek gegaan naar een tijdelijke beheerder. Die hebben we gevonden in N.A.K. Zij hebben gedegen ervaring, zo doen zij voor AM bijvoorbeeld ook het beheer van het oude belasting­ kantoor in Amsterdam. Zij nemen ons de zorg voor het pand uit handen.’ Beveiliging Van februari 2007, toen de VOF Deo Terrein het terrein in handen kreeg, tot het tijdstip waarop de eerste tijdelijke bewoners hun intrek konden nemen, augustus 2007, heeft het pand leeg gestaan. ‘In die periode hebben we het terrein via N.A.K. laten beveiligen door Group 4 Securicor’, zegt Tol. Geen overbodige luxe, zo blijkt uit het feit dat er in die tijd enkele ruiten zijn ingegooid. En Liesker voegt daaraan toe: ‘De bewoners in de omgeving zijn ook blij dat er nu tijdelijk mensen in het pand zitten. Zo is er leven en daarmee automatisch toezicht op het terrein. Wordt er nu bijvoorbeeld een oude bank op het terrein gedumpt, dan zorgen wij ervoor dat die een dag later is opgeruimd. Zo verloedert het terrein tenminste niet.’ Historie respecteren Naar verwachting zullen de huidige bewoners één tot maximaal twee jaar in het pand blijven wonen. Daarna gaat de boel grootscheeps op de schop. Er komen 181 nieuwe woningen, waarvan 84 appartementen en 97 eengezinswoningen. Een deel daarvan koop, een ander deel zal door Woonmaatschappij Haarlem worden verhuurd. Daarnaast komen er ook drie bedrijfsruimtes en wordt het oude hoofd­ gebouw omgetoverd tot een klassiek appartementencomplex met 25 moderne appartementen en een ‘hoed’-zorgvoor­ ziening (huisartsen onder één dak). Tol: ‘De gemeente heeft duidelijk aangegeven dat zij het, vanwege de historie van het terrein, zou waarderen als er een zorg­ voorziening zou komen. Daar hebben wij in ons ontwerp rekening mee gehouden.’ n

Anton Liesker

www.g4s.nl



Leegstandsbeheer geeft zekerheid Teade Groen (Achmea Vastgoed): ‘Ons doel is om een zo goed mogelijk rendement te halen voor onze klanten’, zegt Teade Groen, asset manager winkelbeleggingen bij Achmea Vastgoed. ‘Onze klanten zijn institutionele beleggers waaronder pensioenfondsen en financiële instellingen. Voor hen beleggen wij onder andere in Teade Groen

direct vastgoed, zoals woningen, winkels en kantoorpanden maar ook in indirect vastgoed en hypotheken.’

Het totaal belegd vermogen van Achmea Vastgoed, dat sinds kort officieel Syntrus Achmea Vastgoed heet, bedraagt ruim 13 miljard euro waarvan 9,8 miljard in vastgoed is belegd en 3,4 miljard in hypotheken. ‘Onze klanten beleggen in vastgoed vanwege de goede rendements- en risico­ karakteristieken die vastgoed als ‘asset’ in een beleggingsportefeuille biedt. Wij streven daarbij naar rendementoptimalisatie door actief management’, vertelt Groen. ‘Verhuur van onze complexen gebeurt via extern ingehuurde partijen zoals vastgoed­ managers en makelaars. En soms verkopen we ook panden als we denken dat die niet langer in onze portefeuille passen of als verkoop de voorkeur verdient boven verder exploiteren. Daarnaast moet je als vermogensbeheerder ook gebruik maken van de vastgoedcycli en durven te ‘cashen’.’ Meeste leegstand bij woningen Achmea Vastgoed maakt expliciet onder­ scheid tussen woningen, winkels en kantoorpanden. ‘Leegstand speelt overal, maar vanwege de grote omvang van de woningportefeuille, ruim 29.000 woningen, komt leegstand daar met enige regelmaat voor’, zegt Groen. ‘Niet altijd krijgen we het voor elkaar om een woning aanslui­ tend te verhuren. Dan schakelen we soms

10

Sensor | Group 4 Securicor

een leegstandsbeheerder in om tijdelijke gebruikers te regelen. Dit doen we vooral in het geval van structurele leegstand. Maar leegstandsbeheer zetten we ook in wanneer een complex gerenoveerd of gesloopt gaat worden. Voor de woningen die dan leegkomen zoek je geen nieuwe huurders, maar via een leegstandsbeheerder wordt dan tijdelijk ‘anti-kraak’ geregeld.’

dat we dan niet in allerlei procedures zijn verwikkeld om krakers er uit te krijgen. Uit ervaring weten we hoe lastig dat is: De procedures kunnen soms lang duren en het kost altijd veel geld. Bovendien is een pand met krakers moeilijker te verkopen of te verhuren. Leegstandsbeheer kan daarom ook een belangrijke bijdrage leveren in ons streven naar rendement.’

Moeilijk verkoopbaar met krakers ‘Vroeger werden leegstaande panden van Achmea nog wel eens gekraakt’, vertelt Groen. ‘Maar nu bezitten wij geen vastgoed meer dat gekraakt is. In wat leeg komt te staan en naar verwachting voor langere tijd leeg zal blijven, zetten wij in een aantal gevallen via een leegstandsbeheerder ‘anti-krakers’.’ Het samenwerken met een leegstandsbeheerder zorgt niet alleen voor sociaal toezicht binnen het complex, maar geeft ons tevens de zekerheid dat we het pand straks netjes kunnen opleveren wanneer de nieuwe huurder dat wil en

Particuliere beveiliging ‘Particuliere beveiliging voor leegstaande panden huren we niet standaard in’, zegt Groen. ‘Bij kantoren of bedrijfsruimten wordt vanuit parkmanagement vaak gebiedssurveillance ingehuurd, zodat overdag, maar met name ‘s nachts, in het gebied wordt gesurveilleerd en de in het gebied gelegen panden worden beveiligd. Verder leveren we huurders normaliter een pakket goederen en diensten waar bewaking en beveiliging ook onderdeel van kunnen vormen.’ n

Leegstandsbeheer is een preventieve maatregel René Willemsen (GMW Advocaten): ‘Onder kraken verstaan we het onrechtmatig in bezit nemen van onroerend goed’, legt René Willemsen, advocaat bij GMW Advocaten in Den Haag, uit. ‘Maar je kunt ook min of meer legaal kraken. Als een pand langer dan een jaar leeg staat, kun je het kraken zonder dat het strafrechtelijke gevolgen heeft. ’ Willemsen formuleert bewust voorzichtig. Legaal is kraken namelijk nooit. Volgens de wet zit het als volgt: De eigenaar van een gekraakt pand kan dit, of het nu korter of langer dan een jaar leeg staat, te allen tijde laten ontruimen. Staat een pand korter dan 12 maanden leeg, dan biedt het strafrecht de eigenaar formeel bescherming. Kraken is dan bij wet verboden en strafbaar. In praktijk rukt de politie echter doorgaans niet uit als er tien mensen met matrassen een leegstaand bedrijfspand zijn binnengedrongen. Staat het pand langer dan 12 maanden leeg, dan valt het kraken niet meer onder het Wetboek van Strafrecht. Er is dan nog slechts sprake van een geschil tussen de eigenaar en de krakers, en niet meer van een strafbaar feit. In dat geval kan de eigenaar van de gekraakte woning alleen langs civielrechtelijke weg proberen een einde te maken aan deze situatie.

strafbaar stellen ná de periode van één jaar en daarmee volledig onder het Wetboek van Strafrecht laten vallen. Het toenmalige kabinet heeft aangegeven deze moties te willen uitwerken. Het zei wel dat politie en justitie alleen zouden moeten optreden als de betreffende vastgoedeigenaar zelf vooraf preventieve maatregelen zou hebben genomen. ’ Willemsen denkt echter niet dat er in de praktijk veel zal veranderen. ‘Veel eigenaren van panden willen ook nu niet het risico lopen dat hun panden worden gekraakt en daardoor minder makkelijk te verhuren of verkopen zijn. Daarom schakelen zij al snel een leegstandsbeheerder in.’ Krakers uit Oost-Europa Waarom wordt er dan toch gewerkt aan een nieuwe wet, terwijl het huidige systeem goed lijkt te functioneren? Willemsen heeft daar wel een antwoord op: ‘Sommige politici denken dat er veel krakers uit vooral Oost-Europese landen naar Nederland komen. Zij zijn bang dat we daardoor met een ander soort krakers te maken zullen krijgen en willen daarop anticiperen, zodat justitie straks betere middelen heeft om hier tegen op te treden. Maar volgens mij, en dat hoor ik ook van marktpartijen, is er geen sprake van een invasie van krakers uit Oost-Europa.’

Argumenten aangeven Willemsen legt uit: ‘Een eigenaar heeft direct de mogelijkheid om bij de civiele rechter een vonnis te halen waarmee hij een gekraakt pand kan laten ontruimen. Hij moet in zo’n procedure dan wel aan­ tonen dat hij op korte termijn over het pand moet beschikken. Bijvoorbeeld dat hij wil gaan verhuren, verbouwen of het pand dringend voor eigen gebruik nodig heeft. Uit de praktijk blijkt dat dat criteria zijn die bij de rechter standhouden.’

Grote steden Ook wethouders in de vier grote steden zijn niet blij met de aangekondigde plannen, weet Willemsen. ‘Zij vrezen dat eigenaren, als gevolg van de uitbreiding van de straf­ baarheid tot na 12 maanden, achterover gaan leunen en niet meer alles in het werk zullen stellen om hun panden goed te verzorgen. De prikkel om leegstand tegen te gaan zou dan weg zijn. Maar ik zie eerlijk gezegd ook dat risico niet.’

Nieuwe anti-kraakwet ‘In 2004 en 2005 zijn er door de Tweede Kamer moties aangenomen ter verbetering van de aanpak van het kraken’, zegt Willemsen. ‘Men wil kraken nu ook

Krakers worden anti-krakers De woningnood, zoals Nederland die kende in de jaren tachtig, bestaat niet meer. Dat merkt ook Willemsen. ‘In mijn eigen praktijk zie ik dat eigenaren en krakers er

RenéWillemsen Willemsen René

tegenwoordig vaak gezamenlijk uitkomen. Leegstandsbeheerders, die de eigenaren van de panden vertegenwoordigen, praten met krakers over het legaliseren van de bewoning. Er komt dan een bruikleen­ overeenkomst en tegen een kleine vergoeding zijn de krakers verzekerd van water en elektriciteit.’ Opkomst leegstandsbeheer ‘Vroeger speculeerden eigenaren dat hun onroerend goed in de loop der tijd veel waard zou worden en lieten dit bewust lang leegstaan’, legt Willemsen uit. ‘Tegenwoordig is dat anders. De opkomst van leegstandsbeheerders heeft het voor eigenaren van leegstaande panden gemak­ kelijker gemaakt om deze te beheren en er voor te zorgen dat het gebouw niet verloedert doordat het helemaal niet of door onbevoegden wordt gebruikt. Het beheren van leegstand is een preventieve maatregel en heeft ook duidelijk een sociale component: het tegengaan van vandalisme.’ Praktijkvoorbeeld Willemsen geeft nog een recent voorbeeld van een eigenaar die door de rechter in het gelijk werd gesteld, nadat zijn pand was gekraakt. ‘Het was een modern pand midden in het centrum van de stad. Echt op een zichtlocatie. De eigenaar stapte naar de rechter om de krakers er uit te krijgen en werd door de rechter in het gelijk gesteld. De rechter liet bij zijn oordeel sterk mee­ wegen dat de mogelijke verhuur van het pand en van omliggende panden belem­ merd zou worden door het vooroordeel dat potentiële huurders nu eenmaal hebben ten aanzien van krakers, hun kleding en gedrag. Juist op een A-locatie weegt het belang van een verhuurder zwaarder dan het belang van de krakers bij, in dit geval, woon- en atelierruimte, aldus de rechter. Vooroordelen werden bij mijn weten nog niet eerder zo nadrukkelijk door de rechter meegewogen.’ n

www.g4s.nl

11

Colofon Sensor is een relatiemagazine uitgegeven door: G4S Beveiliging bv Paasheuvelweg 31, 1105 BG  Amsterdam Postbus 12630, 1100 AP  Amsterdam Redactie Fred Sanders, Wieneke de Bruin en Gerben Holwerda (Pauw Sanders Zeilstra Van Spaendonck), Cees van Dongen, Jeroen van der Poel en Afza Kalaykhan (G4S) Tekst Pauw Sanders Zeilstra Van Spaendonck Realisatie TVC reclamebureau bv Fotografie Hans Hordijk Meer informatie Afza Kalaykhan Telefoon: (020) 430 76 14 www.g4s.nl [email protected]