samenvatting

Samenvatting / managementletter woningmarktbericht 1142 _________________________________________________

┌┐ ││

1

││ ││ ││ ││ ││ ││ ││ ││ ││ ││ └┘ DEEL 1

Managementletter / samenvatting

Groninger Bouw- en Woningmarktbericht 2012-2013, Asree bv ________________________________________________ blad 1-0-

1


Managementletter Groninger Bouw- en Woningmarktbericht 2012-2013 Dit is het 19e gezamenlijke woningmarktbericht sinds 1993 van de samenwerkende Groninger overheden en marktpartijen. Het biedt inzicht in vraag- en aanbodontwikkelingen op de woningmarkt in de provincie Groningen en de 23 afzonderlijke Groninger gemeenten. Naast informatie over de ontwikkelingen in de afgelopen tijd tot nu toe, wordt ook toekomstgerichte informatie in beeld gebracht. Die is gebaseerd op verwachtingen van de verschillende overheden en de corporaties en andere woningmarktpartijen in het provinciale veld. Voor de lezer met beperkte leestijd is deze managementletter samengesteld en opgenomen. De lezer, die nadrukkelijker wil weten wat de afzonderlijke beroepsgroepen er van vinden, moet het interessante deel 2 van dit marktbericht raadplegen. In deel 3 is per gemeente gedetailleerde vraag- en aanbodinformatie te vinden.

Ontwikkelingen vraag en aanbod koopsector prov. Groningen 2012-2013 Algemeen beeld koopsector in de provincie Groningen 2012 en begin 2013 Het algemene beeld van de vraag en aanbod in de bestaande koopsector in de provincie Groningen wordt geschetst op basis van NVM cijfers. Daaruit blijkt dat de mate waarin de woningmarkt in de afgelopen jaren aan het ontspannen was is qua afzet, in de provincie Groningen minder sterk geworden. Heel globaal gezien stabiliseert sinds 2009 het aantal verkochte bestaande koopwoningen in de provincie Groningen op een niveau van 3.500 a 4.000 woningen per jaar. Het dieptepunt van het dal was per 1 januari 2013 nog net niet bereikt. De ontwikkeling van het aanbod (te staand volume) had dit punt per 1 januari 2013 ook nog niet bereikt, maar de jaarlijkse forse toename is in het afgelopen jaar 2012 wel opvallend afgezwakt. Dit jaar 2013 wordt het dal wel bereikt. Het volume van de verkoop neemt weer toe. De groei van de voorraad te koop staande koopwoningen stabiliseert en zal daarna afnemen. De prijsdaling zal nog even doorzetten, maar de mate van daling zal afnemen. Pas na voldoende groei van het verkoopvolume en daling van het aanbodvolume zal de verkoopprijs gaan verbeteren. Inzicht aanbodzijde in de koopsector in de provincie Groningen In de provincie Groningen heeft het totale NVM aanbod per 1-1-2013 van 6.779 koopwoningen opvallende kenmerken. Zo blijken er verschillen in de ontwikkeling van het aanbod van de afzonderlijke woningtypen in de afgelopen 12 maanden (2012). In absolute zin is het aantal goedkopere woningen (tussenwoningen en hoekwoningen) relatief gedaald. Dat is al jaren niet meer voorgekomen. De twee onder een kapwoningen zijn gelijk gebleven. De andere woningtypen (vrijstaande woningen en appartementen) kenden nog wel een toename van het aanbod. Maar de omvang van die toename is in 2012 kleiner geworden dan eerdere jaren. In voorgaande jaren zagen we dat in nagenoeg alle gemeenten het aanbod toenam. In 2012 heeft er in de markt een omslag plaatsgevonden. Want in 6 van de 23 Groninger gemeenten is het aanbod gedaald, in 12 van de Groninger gemeenten is de toename van het aanbod minder sterk geworden. En in slechts 5 gemeenten is het aanbod toch nog gestegen. Maar die stijging was minder omvangrijk dan voorgaande jaren. Ontwikkeling verkoopprijzen en verkooptijden In de periode 2003 tot 2007 is de gemiddelde verkoopprijs in de bestaande koopsector in de provincie Groningen opvallend gestegen. Vanaf 2007 (dus al voordat de kredietcrisis begon) daalde die prijs gedurende 2 jaar. In 2010 nam de gemiddelde prijs weer toe, waarna opnieuw een daling optrad. Die daling heeft zich in 2012 voortgezet. Sinds 2008 is de gemiddelde verkooptijd in de provincie Groningen gestegen. Slechts tijdens de korte marktopleving van 2010-2011 is de verkooptijd gestabiliseerd. In het afgelopen jaar 2012 is de verkooptijd weer gestegen. Zowel de daling van de gemiddelde verkoopprijs als de stijging van de gemiddelde verkooptijd worden veroorzaakt door de verstoorde markt die per 1 januari 2013 nog steeds aanwezig is. Het aanbod is nog steeds veel te groot. De in 2012 opgetreden afzwakking van de groei van het aanbodvolume en de stabilisatie van de afzet in de goedkopere woningsegmenten / typen zijn een veelbelovend begin van herstel. Inzicht vraagzijde in de koopsector in de provincie Groningen De ‘vraag’ naar woningen in de koopsector wordt uitgedrukt in het aantal woningen dat in een bepaalde periode daadwerkelijk verkocht is. In 2012 werden in de provincie Groningen door de NVM 3.454 bestaande koopwoningen verkocht. Dat verkoopvolume heeft opvallende kenmerken. Zo blijken er weinig of geen verschillen te zijn in de ontwikkeling van de verkoop van de afzonderlijke woningtypen in de afgelopen 12 maanden (2012). In absolute zin is het totaalaantal verkochte hoekwoningen, twee onder een kapwoningen en vrijstaande woningen gestabiliseerd ten opzichte van een jaar geleden. Bij de andere twee woningtypen (tussenwoningen en appartementen) is sprake van een daling van het verkoopvolume. In voorgaande jaren zagen we dat in nagenoeg alle gemeenten het aantal transacties (aantal verkochte woningen) afnam. Die ontwikkeling heeft zich in 2012 voortgezet. Dat geldt niet voor alle Groninger gemeenten. Want in 13 van de 23 Groninger gemeenten is er een verbetering opgetreden in de vraagontwikkeling (ontwikkeling afzet). In 7 van die 13 gemeenten is sprake van een groei van het aantal transacties. In de andere 6 van de 13 gemeenten is de jaarlijkse daling van de aantal transacties opvallend minder sterk geworden. In 10 van de 23 Groninger gemeenten was er in 2012 nog sprake van een sterkere daling van het aantal transacties. Groninger Bouw- en Woningmarktbericht 2012-2013, Asree bv ________________________________________________ blad 1-0-

2


Ontwikkeling relatie tussen Aanbod en Verkocht in de koopsector provincie Groningen Indien de ontwikkelingen van het aanbodvolume (blauwe lijn) en het verkoopvolume (rode lijn) in de periode 2006 t/m 2012 op een rij worden gezet ontstaat het volgende beeld. Daarin zien we niet alleen de grote omslag in 2008 naar een markt waarin teveel aan aanbod is en een gedaalde vraag. Als we de spanningsfactor (procentuele verhouding tussen aanbod en verkocht) in diezelfde periode weergeven zien we de ontspanning van de woningmarkt opvallend toenemen. In 2008 en 2009 blijkt een forse ontspanning en een lichte afvlakking in 2010 door een lichte toename van het aantal verkochte woningen. In 2012 is de daling in de afzet verder gegaan. De groei van het aanbodvolume is echter afgevlakt en dat is een gunstig teken. Ontwikkeling aanbod (te koop staand) en verkocht prov. Groningen 2006 t/m 2012

7000

200 180

6000 160 140 procenten

aantal woningen

5000

120

4000

100 3000

80 60

2000 te koop staand per einde jaar

40

verkochte koopwoningen in heel jaar

1000

percentage aanbod versus verkocht

0

20 0

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Bron: juli 2013; NVM, bewerking Asree bv

Opm. : De linker waarde-as geeft het aantal woningen x 10 weer . Deze schaal is gebruikt om de omslag in markt duidelijk te laten zien.

Ontwikkeling verkoopprijs 2003 t/m 2012

Ontwikkeling verkooptijd 2003 t/m 2012

Ontwikkeling verkoopprijs mediaan prov. Groningen 2003 t/m2012

180

250

Ontwikkeling verkooptijd gemiddeld prov. Groningen 2008 t/m2012

170

200 160

150 150

100 140

50

130

verkooptijd gemiddeld in dagen

verkoopprijs mediaan in 1.000 euro

120

0 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2008

2009

2010

2011

2012

Bron: juli 2013; NVM, bewerking Asree bv

Inzicht vraag en aanbod koopsector via spanningsbeelden van de provincie Groningen Door het aanbod (te koop staande woningen) ten opzichte van het aantal transacties van koopwoningen in relatieve cijfers te berekenen en deze cijfers in 9 beredeneerde spanningsklassen onder te brengen ontstaat een beeld van de spanning in de koopsector tussen vraag en aanbod. Zie ook de bijgevoegde spanningsbeelden koopsector. Het totale aanbod in de bestaande koopsector in de provincie Groningen had op 1-1-2013 een omvang van 6.779 woningen. In de betreffende meetperiode van 1-1-2012 tot 1-1-2013, werden in de provincie Groningen 3.454 koopwoningen verkocht. Dat wil zeggen dat er op 1-1-2013 ongeveer 196% van het totale jaarlijkse verkoopvolume op de plank lag bij de NVM makelaars en die voorraad gemiddeld 196% van een jaar zou vergen om verGroninger Bouw- en Woningmarktbericht 2012-2013, Asree bv ________________________________________________ blad 1-0-

3


kocht te worden bij gelijkblijvende verkooptijd. Vorig jaar was dat percentage 174%, het jaar daarvoor 136% en het jaar daarvoor 120%. De marktsituatie is daarmee in 2012 opnieuw achteruit gegaan ten opzichte van voorgaande jaren. Maar die achteruitgang is niet zo sterk als in het jaar 2011. In de eerste drie kwartalen van 2013 zien we een opvallende verbetering. Na een zekere aarzeling aan het begin van 2013 is een duidelijk herstel zichtbaar in de provincie Groningen. Het aantal verkopen nemen toe en de groei van het aanbod is gestopt. Een markt in evenwicht is de meest wenselijke en gezonde situatie. Daarbij is het aanbod wat kleiner dan de vraag. Uit jarenlange ervaring is gebleken dat in een woningmarkt in evenwicht het volume van aanbod beweegt tussen 60% a 75% van het verkoopvolume op jaarbasis. De verhouding tussen het volume woningen wat in 2012 verkocht is (vraagzijde) en wat er op 1 januari 2013 te koop stond (aanbodzijde) is met 196% niet als een woningmarkt in evenwicht te kwalificeren, eerder is sprake van een verstoorde markt in de bestaande koopsector, met aanzienlijk teveel aan aanbod in bepaalde segmenten. Die aanduiding is gebaseerd op het gemiddelde van de vijf woningtypen: Tussenwoningen, Hoekwoningen, Twee onder een kapwoningen, Vrijstaande woningen en Appartementen. Er zijn grote verschillen zichtbaar tussen deze vijf woningtypen. De duurdere woningen kennen een aanzienlijk te groot aanbod. Op 10 verkochte twee onder een kapwoningen in 2012 staat er per 1-1-2013 een aantal van ongeveer 18 woningen te koop. Maar ten opzichte van 12 maanden geleden is sprake van een stabilisatie. Dat is zeker nog niet het geval bij vrijstaande woningen en appartementen. Want daar is sprake van een verder gaande ontspanning. De goedkopere woningen kennen een gunstiger situatie. Op iedere 10 verkochte tussenwoningen en hoekwoningen staan er ongeveer 12 a 13 te koop. Dat is een gunstige ontwikkeling.

Ontwikkelingen vraag en aanbod in de huursector Groningen 2012-2013 Algemeen beeld ontwikkelingen sociale huursector Uit de gehouden twee enquêtes onder de corporaties in de provincie Groningen wordt de conclusie getrokken dat de sociale huursector ook in de afgelopen jaarperiode (2012) onder druk stond, maar toch een stabiele factor vormt voor het functioneren van de woningmarkt in deze provincie. Dat geldt voor gisteren, vandaag en voor de korte termijn van morgen. Vooral voor morgen zijn er flinke zorgen over de te verwachten externe factoren die van invloed zijn op het goed functioneren van de sociale huursector. Aanbod woningvoorraad sociale huursector in de provincie Groningen Per 1 januari 2013 omvat de sociale huurwoningvoorraad, van de deelnemende Groninger corporaties, ongeveer 91%. van de totaal aanwezige sociale huurwoningvoorraad in de provincie Groningen. Die deelnemende corporaties hebben gezamenlijk een werkgebied wat dekkend is voor de hele provincie. Per 1-1-2013 beheren ze tezamen 72.601 sociale huurwoningen. In de periode tussen 1-1-2005 en 1-1-2012 is de omvang van de voorraad sociale huurwoningen, in beheer bij alle corporaties in de provincie Groningen, met 5,6% afgenomen. Het is in die 7 jaar, per saldo, een daling van ongeveer 5.000 huurwoningen. Het is het resultaat van beleid en realisatie ten aanzien van: nieuwbouw, aankoop, sloop, verkoop en functiewijziging, etc. In de periode vanaf 1-1-2009 heeft de daling een beperkte omvang en zou men kunnen stellen dat de voorraad sociale huurwoningen per saldo ongeveer gelijk in omvang is gebleven. In de periode van 1-1-2010 tot en met 1-1-2013 is het aandeel in de voorraad van de ‘goedkope’ sociale huurwoningen gedaald van 35% naar 27%. Dat is een daling van 8%. In diezelfde periode is het aandeel in de voorraad van de ‘betaalbare / bereikbare’ sociale huurwoningen toegenomen van 61% naar 64%. De prijsklasse ‘duur’ is in omvang toegenomen van 3% naar 6%. Dat is een verdubbeling in 3 jaar. Sloop, verkoop, huurharmonisatie en huurverhogingen zullen de oorzaak zijn van de afname of toename van de betreffende huurprijsklassen. Ontwikkeling sociale huurvoorraad in de provincie Groningen 1-1-2005 tot 1-1-2013 85000 84000 83000 82000 81000 80000 79000 78000

totaal woningen per 1 jan.

77000 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Bron: okt. 2013; Corporaties Groningen / bewerking Asree bv Groninger Bouw- en Woningmarktbericht 2012-2013, Asree bv ________________________________________________ blad 1-0-

4


Wat is op dit moment de omvang van de vraag naar sociale huurwoningen in de provincie Groningen? Voor dit moment (medio 2013) geeft 62% van de deelnemende corporaties aan dat de vergroting van de sociale huurwoningvoorraad in hun werkgebied niet nodig is. Van die corporaties geeft bijna tweederde deel aan dat er een pas op de plaats gemaakt moet worden met uitbreiding van de voorraad en in omvang gelijk mag blijven. Het andere eenderde deel van de corporaties geeft aan dat er behoefte is aan verkleining van de sociale huurvoorraad. Van het totaal aantal corporaties geeft 38% aan dat vergroting van de voorraad wel wenselijk is. Die corporaties komen allemaal uit het centrum gedeelte van de provincie cq uit de stad Groningen. Dat zijn dus vooral corporaties uit het stedelijk gebied van de provincie. Terwijl de corporaties uit het landelijk gebied pleiten voor het gelijk blijven of verkleinen van de omvang van de sociale huurvoorraad. Hoe zal de vraag zich naar verwachting, in de sociale huursector, qua omvang ontwikkelen? Verwachting voor de komende 1 a 2 jaar: De vraag naar huurwoningen in provincie Groningen zal, volgens de helft van de deelnemende corporaties, in de komende 12 a 24 maanden naar verwachting in omvang gelijk blijven. Dat zijn corporaties met werkgebieden verspreid over de hele provincie, behalve de stad Groningen. In de stad Groningen en directe omgeving wordt een toename van de vraag naar huurwoningen verwacht. Een enkele corporatie in het noord oostelijk deel van de provincie verwacht een dalende vraag naar huurwoningen. Verwachting voor de komende 3 a 5 jaar: Een ruime meerderheid van de corporaties geeft voor de langere termijn aan dat de vergroting van de huurwoningvoorraad niet nodig is. De voorraad mag wel gelijk in omvang blijven stelt de grootste groep van deze corporaties. Een ander deel van deze groep geeft voor de komende 3 tot 5 jaar aan dat de behoefteontwikkeling een verkleining van de voorraad rechtvaardigt. Er is echter ook een duidelijke groep corporaties die vergroting van de voorraad in de komende periode wenselijk vindt. Dat zijn vooral corporaties uit de stad Groningen. Inzicht ontwikkeling vraag en aanbod via woningmutaties sociale huursector in het jaar 2012 Een goed werkende woningmarkt wordt gekenmerkt door het voldoende beschikbaar komen van gevraagde woningen. Voldoende doorstroming (mutaties t.g.v. verhuizingen ) van bewoners in de bestaande voorraad is daarvoor een belangrijk aanbodelement. In de provincie Groningen was de omvang van het aantal mutaties in 2012 ongeveer 6.225 sociale huurwoningen op een totale voorraad van ongeveer 72.601 sociale huurwoningen. Dat is 8,6% van het totaal. Het betekent dat 1 op de 11,6 sociale huurwoningen in 2012 een nieuwe huurder kreeg. In de periode tussen 2008 tot en met 2012 schommelde de omvang van het aantal woningmutaties in de sociale huurvoorraad tussen 9,7% en 8,6% van de voorraad. Heel globaal gezien is er in de afgelopen jaren sprake van een licht dalende trend in het aanbod sociale huurwoningen dat beschikbaar komt voor nieuwe huurders. In 2012 hebben minder nieuwe huurders in de provincie Groningen een beroep kunnen doen op de sociale huursector ten opzichte van het jaar daarvoor. Het komende jaar zullen we kunnen zien of die trend doorzet. Aangetekend moet worden dat de woningzoekenden aanzienlijk kritischer zijn geworden. Waardoor corporaties minder makkelijk vrijkomende huurwoningen verhuren. Woningmutaties in % soc. huurvoorraad prov. Groningen 2008-2012 9,8 9,6 9,4 9,2 9 8,8 8,6 8,4 8,2

mutaties in % tov voorraad

8 2008

2009

2010

2011

2012

Bron: okt. 2013; Corporaties Groningen / bewerking Asree bv

Inzicht in de vraagzijde via Woningzoekenden in de sociale woningvoorraad provincie Groningen in 2012 In de periode tussen 1-1-2010 en 1-1-2013 is de omvang van het aantal woningzoekenden vooral in de eerste jaren stabiel gebleven op een niveau van ongeveer 45.000 zoekenden. In de afgelopen 12 maanden (2012) is het aantal zoekenden gestegen naar het niveau van ongeveer 50.000. De groep ‘nieuwe’ woningzoekenden, dit zijn nieuwe zoekenden in de afgelopen 12 maanden, omvatte per 1-1-2013 ongeveer 39% van het totaalaantal zoekenden. Vier op de tien zoekenden zijn dus sinds kort actief op de sociale markt. Een jaar eerder (2011) was het Groninger Bouw- en Woningmarktbericht 2012-2013, Asree bv ________________________________________________ blad 1-0-

5


aantal nieuwe woningzoekenden zowel in grootte als in aandeel ongeveer even groot. Heel voorzichtig trekken we daaruit de conclusie dat er in de afgelopen jaren jaarlijks een ongeveer even grote groep nieuwe mensen zich meldt op de sociale huurmarkt in de provincie Groningen. Ontwikkeling aantal woningzoekenden soc. huursector prov. Groningen 1-1-2009 tot 1-1-2013

52000 50000 48000 46000 44000 42000 40000 38000

aantal woningzoekenden per 1 jan.

36000 2009

2010

2011

2012

2013


Inzicht in de vraagzijde via Wachttijden in de sociale woningvoorraad provincie Groningen in 2012 In 2012 moesten woningzoekenden in de provincie Groningen gemiddeld 2,14 jaar (780 dagen) wachten voordat ze een huurwoning kregen. Ten opzichte van het jaar daarvoor (2011) is de wachttijd gemiddeld 39 dagen toegenomen. In de periode 2008 tot en met 2012 is de wachttijd in de provincie Groningen in de beginperiode fors gestegen, waarna een geleidelijke daling optrad naar een niveau van 2 jaar wachttijd. Het provinciaal gemiddelde wordt sterk beïnvloed door de cijfers van de stad Groningen. Indien we bijvoorbeeld de cijfers van de stad Groningen buiten beschouwing laten dan daalt het provinciaal gemiddelde in het jaar 2012 van 780 naar 430 dagen, ofwel 1,18 jaar in plaats van 2,14 jaar. Binnen de provincie zijn er sterke verschillen in wachttijden.

3

Gemiddelde wachttijd woningzoekenden soc. huurwoningen prov. Groningen, periode 2008 t/m 2012

2,5

jaar

2 1,5 1 0,5 wachttijd in jaren 0 2008

2009

2010

2011

2012


Hoe kijken corporaties in de provincie Groningen aan tegen de vraag naar huurwoningen? De vraag naar sociale huurwoningen zal naar verwachting de komende periode in het landelijk gebied gelijk blijven of afnemen. Alleen in en bij de stad Groningen zal ze toenemen. Vergroting van de sociale huurwoningvoorraad is dan ook niet nodig, behalve in de stad Groningen. Enkele corporaties pleiten voor verkleining van de voorraad. Door deelname van alle corporaties is het mogelijk om van de afzonderlijke deelgebieden van de provincie Groningen aan te geven naar welke soort huurwoningen vraag is. Zie daarvoor het hoofdstuk 2-4 Huursector. Het algemene beeld van de corporaties, ten aanzien van de wensen van de woonconsument is dat die een pas op de plaats maakt, zeer kritisch is, geen grotere woning zoekt, niet perse een hogere kwaliteit wil en zeker niet op zoek is naar een duurdere woning qua huurniveau. Gaan de corporaties in de provincie Groningen door met de verkoop van huurwoningen? De verkoop van sociale huurwoningen is in de periode 2008 tot en met 2012 op eenzelfde niveau gebleven van Groninger Bouw- en Woningmarktbericht 2012-2013, Asree bv ________________________________________________ blad 1-0-

6


ongeveer 400 woningen per jaar (0,55% van de voorraad). De verkoop verliep gemiddeld matig tot slecht, waarbij in het afgelopen jaar 2012 vooral in en rond de stad Groningen een beter verkoopklimaat geconstateerd werd. Voor de komende periode wordt verwacht dat het volume van de verkoop op hetzelfde volumeniveau zal blijven. Gaan de corporaties door met bouwen van huur- en koopwoningen? De bouw van sociale huurwoningen is in de periode 2008 tot en met 2012 redelijk constant gebleven, op een niveau van ongeveer 1.000 woningen per jaar. In het afgelopen jaar 2012 was het volume wat lager met 912 woningen. Voor de komende periode wordt verwacht dat het bouwvolume van het aantal nieuwe sociale huurwoningen aanzienlijk zal dalen van een niveau van 1.300 naar ongeveer 250 nieuwe huurwoningen in het komende jaar. Qua sloop/vervangende nieuwbouw wordt de komende 3 a 5 jaar een niveau van 900 a 1.000 woningen verwacht. De corporaties hebben de afgelopen jaren aanzienlijk minder koopwoningen gebouwd (van 300 naar 100 won.) en zullen ook naar verwachting in de komende periode minder nieuwe koopwoningen op de markt brengen en het aantal corporaties die dat zullen doen is afgenomen t.o.v. de vorige meetperiode (van bijna 600 naar 10 won / jr). Leidt de veranderde vraag in de markt tot aanpassing van de voorraad van de corporaties? De corporaties geven in meerderheid aan dat ze door willen gaan met de aanpassing van hun voorraad op de actuele vraag in de markt. Dat omvat vervanging, verbetering en renovatie van hun voorraad. De corporaties hebben in dat kader de afgelopen jaren veel sociale huurwoningen uit de markt gehaald door sloop. De sloop van sociale huurwoningen is in de periode 2008 t/m 2012 wisselend in omvang geweest, variërend van 209 tot 681 woningen. In het jaar 2012 is dat aantal gedaald naar het laagste niveau van 209 woningen. Voor de komende periode wordt verwacht dat het sloopvolume licht zal toenemen tot een niveau van 268 woningen. De renovatie van sociale huurwoningen varieerde, in de periode 2008 tot en met 2012, in omvang tussen 1.294 en 1.967 woningen per jaar. In het afgelopen jaar 2012 werden 1.784 gerenoveerd. Voor de komende periode van 3 a 5 jaar wordt verwacht dat de omvang 2.090 a 2.130 woningen per jaar zal zijn. Investeringen in onderhoud van de sociale huurwoningen In de afgelopen 3 jaar is door de corporaties gezamenlijk jaarlijks gemiddeld 120 miljoen euro geïnvesteerd in het onderhoud van het eigen bezit. Gemiddeld is dat ongeveer 1.700,- euro per jaar per sociale huurwoning. Als we voorgaande ontwikkelingen op een rij zetten dan ontstaat een overzichtbeeld van de meerjarige trends. Gerealiseerde ontwikkelingen sociale Huursector provincie Groningen 2009 – 2013 Medio 2009 Gerealiseerd (Aantal won.) Percentage Tov voorraad

Medio 2010 Gerealiseerd (Aantal won.) Percentage Tov voorraad




Woningzoekenden

62%

60%

71%

60%

69%

Mutaties

9,7%

9,5%

8,6%

9,5%

8,6%

Renovatie

2,4%

2,1%

3,3%

1,9%

2,5%

Verkoop

0,5%

0,6%

0,5%

0,6%

0,51%

Sloop

0,6%

0,7%

1,1%

0,5%

0,29%

Nieuwbouw huur

1,6%

1,5%

1,2%

1,5%

1,28%

Nieuwbouw koop

0,5%

0,4%

0,2%

0,3%

0,15%

Investering in onderhoud in € Pm Pm 117.230.000 122.640.000 124.420.000 Bron: corporaties provincie Groningen 2009 – 2013 / bewerking Asree bv

Opm.:

gecorrigeerde cijfers

Verwachtte ontwikkelingen sociale Huursector provincie Groningen 2009 – 2013 Medio 2009 Verwachting (Aantal won.) Percentage Tov voorraad

Renovatie

Medio 2010 Verwachting (Aantal won.) Percentage Tov voorraad




pm

pm

pm

pm

2,9 a 3,0%

Verkoop

0,6%

0,7%

0,6%

0,5%

0,52%

Sloop

0,9%

0,6%

0,4%

0,7%

0,38%

Nieuwbouw huur

2,2%

2,5%

1,1%

1,9%

1,46%

0,4%

0,2%

0,01%

2,0%

2,6%

1,2 a 1,4%

0,6%

0,5%

0,5 a 0,6%

Nieuwbouw koop 0,9% 0,7% Verwachte sloop / nieuwbouw huur 3 a 5 jr 3,0% 1,2% Behoefte aan uitbreiding huurvoorraad 3 a 5 jr 2,4% 1,5% Bron: corporaties provincie Groningen 2009 – 2013 / bewerking Asree bv

Opm.:

Expliciet gevraagd vanaf medio 2013


7


De voorgaande tabel wordt onderstaand grafisch weergegeven. Verwachtingen corporaties in prov. Gron., periode crisis 2009-2013, in %voorraad 3,5% behoefte aan uitbreiding 3-5 jr Verkoop Sloop Nieuwbouw Huur Nieuwbouw Koop sloop / nieuwbouw 3-5 jr

3,0%

2,5%

2,0%

1,5%

1,0%

0,5%

0,0% 2009

2010

2011

2012

2013

Bron: corporaties provincie Groningen 2009 – 2013 / bewerking Asree bv

Ontwikkelingen aanbodzijde woningmarkt provincie Groningen 2011-2012 Ontwikkeling woningvoorraad in de provincie Groningen Op 1 januari 2013 stonden er in de provincie Groningen 267.464 woningen. De woningvoorraad in de provincie Groningen omvat 43,3% huurwoningen en 56,3% koopwoningen. Van 0,4% van de woningen weet het CBS niet of ze huur of koop zijn en registreert die onder het begrip ‘onbekend’. Dat omvat hier zo’n 1.070 woningen. Binnen de provincie varieert het aandeel koop- en huurwoningen sterk per gemeente. Gemeenten met een laag percentage huurwoningen zijn veelal landelijke gemeenten, met een hoog percentage koopwoningen. Voor meer stedelijke gemeenten geldt het tegenovergestelde beeld. Ontwikkeling totale woningvoorraad prov. Groningen 1-1-2000 tot 1-1-2013 270000 265000 260000 255000 250000 aantal woningen

245000 240000 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Bron: sept. 2013 CBS / bewerking Asree Opm. De CBS cijfers vanaf 1-1-2012 zijn gebaseerd op de BAG registratie. Dat leidt tot een aanzienlijke sprong in het aantal woningen

Ontwikkeling woningproductie in de provincie Groningen In het afgelopen jaar 2012 zijn er 803 nieuwe woningen opgeleverd. In het jaar 2012 was de productie, met 803 woningen 57,4% lager dan in het jaar 2011. In de provincie Groningen zijn in de afgelopen 13 jaren in totaal 25.974 woningen gebouwd. Dat zijn 1.998 woningen gemiddeld per jaar. De totale productie varieerde gedurende de genoemde periode van 803 nieuwe woningen in 2012 tot 2.984 woningen in 2008. In de eerste helft van 2013 werden 1.251 woningen gereed gemeld. Dat betekent dat in heel 2013 zeer aanzienlijk meer woningen gereed gemeld zullen worden dan in 2012. In 2012 werd voor 766 woningen bouwvergunning verleend door de 23 Groninger gemeenten. Van die 766 woningen was 64% van de vergunningen beschikt als huurwoning en 36% als koopwoning. In de afgelopen jaren was het aantal afgegeven vergunningen aanzienlijk Groninger Bouw- en Woningmarktbericht 2012-2013, Asree bv ________________________________________________ blad 1-0-

8


lager dan het aantal woningen dat in het betreffende jaar gereed gemeld werd. In 2012 is die negatieve ontwikkeling bijna doorbroken en is het aantal verleende bouwvergunningen voor nieuwe woningen bijna even groot als het aantal gereed gemelde woningen. In de eerste helft van 2013 werd voor 383 woningen een bouwvergunning afgegeven (ruim 12% huurwoningen en bijna 88% koopwoningen). Ten opzichte van 2012 is dat een zeer krachtig herstel voor de nieuwbouw in de koopsector. Want toen werd slecht 37% als koopwoningen beschikt. Woningproductie totaal (huur + koop) prov. Groningen 2000 t/m 2012 en 1e helft 2013

3500

aantal woningen gemiddelde productie

3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013 1e helft

Bron: okt 2013 CBS / bewerking Asree

Opm. In de eerste helft van 2013 werden 1.251 woningen gereed gemeld. Pijplijn periode 2000 tot en met 2012 Ontwikkeling vergunningverlening, bouwvolume in de pijplijn en woningproductie provincie Groningen 2000 t/m 2012 en 1e helft 2013

4205

3919

383

1000

803

767

1251

1883

1881

1613

1539

1717

2147 2007

2709

2984

3368

3634 2166

2041

1770

2006

1540

1967

1793

2924

3077

2976 2433 1758

2171

2016

1769

3000

3119

3739 3173

3085

4000

2000

3932

5000

3891

4884

6000

5043

5919

aantal woningen bouwvergunning verleend aantal woningen nog gereed te komen (pijplijn) aantal gereedgekomen woningen

2201

7000

0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2008

2009

2010

2011

2012

2013 1e

Bron: okt 2013 CBS / bewerking Asree Groninger Bouw- en Woningmarktbericht 2012-2013, Asree bv ________________________________________________ blad 1-0-

9


Onttrekkingen aan de woningvoorraad provincie Groningen Ontwikkeling onttrekkingen (sloop) aan de woningvoorraad 2000 t/m 2012 en 1e helft 2013 provincie Groningen

2500

aantal huurwoningen aantal koopwoningen totaal aantal won.

2000

1500

1000

500

0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013 1e

Bron: sept 2013 CBS / bewerking Asree Opm. per sept 2013 is de omvang van sloop van de koopsector en de huursector afzonderlijk nog niet bekend bij het CBS

Opm. in de eerste 6 maanden van 2013 werden 330 woningen in de provincie Groningen gesloopt. In heel 2012 waren dat 399 woningen.

Ontwikkelingen vraagzijde woningmarkt Groningen, demografisch bezien Ontwikkeling inwonersaantallen in de provincie Groningen In het afgelopen jaar 2012 is het aantal inwoners van de provincie Groningen gegroeid met 830 personen naar een totaalaantal van 581.705. Sinds 2008 neemt de bevolking in de provincie weer toe. Waarbij opvalt dat de groei in 2012 minder sterk was dan de daaraan voorafgaande jaren. De verwachting is dat de groei de komende jaren verder zal afzwakken. De genoemde groei van de bevolking is het uiteindelijke resultaat (saldo) van het aantal mensen dat geboren wordt en sterft en van de binnenlandse en buitenlandse migraties. De ontwikkeling van het saldo van geboorte en sterfte, in de periode 2002 tot en met 2012, laat zien dat groei van de bevolking steeds meer afneemt naar een heel bescheiden niveau. Dat de totale groei toch nog doorzet is dus afhankelijk van de migratiebewegingen. Ontwikkeling geboorte en sterfte 2002 t/ m 2012 prov Groningen 7000

buitenlands en binnenlands migratiesaldo 2002 t/ m 2012 provincie Groningen 2500

6000

Buitenlands migratiesaldo aantal mensen Binnenlands migratiesaldo aantal mensen

2000 5000

1500

4000

1000

3000

aantal geborenen aantal overledenen saldo geboorte sterfte

2000

500 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

-500 1000

-1000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012*

-1500

Bron: CBS / bewerking Asree bv, sept. 2013

Migratiestromen in provincie Groningen (vertrek en vestiging binnen en van buiten Nederland) In de periode 2000 tot 2004 was sprake van een afnemend vestigingsoverschot. In de periode daarna, van 2004 tot en met 2008 was sprake van een vertrekoverschot in de provincie Groningen. Sinds 2009 is er weer sprake van een vestigingsoverschot. Ofschoon dat overschot sinds 2010 slinkt tot een bescheiden niveau van 308 personen in 2012. Splitsen we de totale migratiestromen uit naar buitenlandse en binnenlandse stromen dan zien we opvallende verschillen. Sinds 2002 is het saldo van de binnenlandse migratie meestal negatief en pas sinds 2009 is er een klein overschot te zien. De buitenlandse migratie kende in de periode 2002 tot en met 2012 een duideGroninger Bouw- en Woningmarktbericht 2012-2013, Asree bv ________________________________________________ blad 1-0-

10


lijke en sterke golfbeweging. Die golf laat zien dat het vooral deze buitenlandse migraties zijn die zorgen voor perioden van vestigingsoverschot (bevolkingsgroei) in onze provincie. Die positieve migratiestroom is in omvang dalende sinds 2010. Ontwikkeling vestigingsoverschot in prov. Groningen 2000 t/m2012 2012 2011 2010 2009 2008 2007 prov. Groningen migratiesaldo totaal 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 -2000

-1000

0

1000

2000

3000

4000

afname(-) of toename(+) aantal mensen, per saldo

Bron: sept 2013, CBS / bewerking Asree bv. Opm.: CBS cijfers zijn voorlopige cijfers 2012, incl. correcties

Ontwikkeling aantal huishoudens In de periode 1-1-2000 tot 1-1-2013 is het aantal huishoudens in de provincie Groningen gestaag toegenomen met 23.313 huishoudens naar een aantal van 283.235 huishoudens. Dat is in die periode een toename van 9,0%. Het totaalaantal huishoudens aan het begin van 2013 omvatte ongeveer 46,7% eenpersoonshuishoudens, ongeveer 22,5% huishoudens zonder kinderen en ongeveer 30,8% huishoudens met kinderen. Uit het vergelijk tussen 1-1-2000 met 1-1-2013 valt op dat de groep meerpersoonhuishoudens zonder kinderen in omvang is gedaald. De groep meerpersoonhuishoudens met kinderen is in omvang toegenomen. Het meest opvallende is de forse groei van het aantal eenpersoonshuishoudens in de genoemde periode. Mogelijke relatie tussen de bevolkingsontwikkeling en de ontwikkeling in de bestaande koopsector De afgelopen jaren heeft de bevolkingsgroei binnen de provincie Groningen zich sterk geconcentreerd in de stad Groningen. Globaal is het beeld dat hoe verder gemeenten van de stad afliggen hoe ongunstiger de bevolkingsontwikkeling is. Achtergrond hiervan is dat de behoefte om in of dichtbij de stad te wonen toeneemt. Dit vanwege de groei van het aantal tweeverdienende huishoudens en het aantal alleenstaanden waarvoor nabijheid van werk en voorzieningen belangrijk is. En vanwege de voortgaande concentratie van voorzieningen en werkgelegenheid binnen de provincie Groningen in de stad. Dit is een ontwikkeling die zich niet alleen in de provincie Groningen voordoet maar in geheel Nederland en zelfs in de gehele wereld. Een en ander vindt ook zijn weerspiegeling in de spanning op de koopwoningenmarkt. Deze spanning is in de stad Groningen een stuk groter dan daarbuiten. Ook hier geldt: hoe verder weg van de stad hoe lager de spanning. Zie ook het hoofdstuk Koopsector. Ontwikkeling ontgroening en vergrijzing in de provincie Groningen In de provincie Groningen is in de periode tussen 1-1-2003 en 1-1-2013 daadwerkelijk ontgroening en vergrijzing opgetreden. Daarbij is de omvang van de groep jongeren (alle inwoners tussen 0 en 20 jaar) gedaald van 131.879 personen naar 125.845 personen per 1-1-2013. Dat is in 10 jaar een afname van 4,6%. Per 1-1-1993 had die groep nog een omvang van 128.668 personen. Ten opzichte van 10 jaar geleden is er een duidelijke daling opgetreden en daarmee is er sprake van ontgroening. De groep ouderen (alle inwoners van 65 jaar of ouder) is gestegen van 82.648 naar 99.732 personen tussen 1-12003 en 1-1-2013. Dat is een forse toename van 20,7%. Per 1-1-1993 had die groep nog maar 80.099 personen. Ontwikkeling bevolkingsopbouw provincie Groningen 1992-tot 2013( 23 gemeenten) Leeftijdsgroep: 0 tot 20 jaar 20 tot 65 jaar 65 jaar of ouder Totaal Bron: CBS sept 2013 / bewerking Asree bv

1-1-1993

1-1-2003

1-1-2013

Index

Aantal inwoners 128668 346630 80099 555397

aantal inwoners 131879 358470 82648 572997

aantal inwoners 125845 356128 99732 581705

2013 tov 2003 95,4% 99,3% 120,7% 101,5%


11


De middengroep (alle mensen tussen 20 en 65 jaar) daalde in de provincie Groningen tussen 1-1-2003 en 1-12013 van 358.470 naar 356.128 personen, een lichte daling van 0,7%. Er is een duidelijke ontgroeningstrend van 4,6% en een sterke vergrijzingstrend van 20,7% zichtbaar in de reeds opgetreden bevolkingsontwikkeling in de afgelopen 10 jaar. Ook de middengroep neemt in omvang af. Prognoses De prognoses voor de bevolkings- en huishoudensontwikkeling in de provincie Groningen zijn geactualiseerd voor de periode 2014 tot 2034. Die prognoses geven aan dat de totale bevolking in de periode 2014 tot 2019 zal stijgen van 581.979 tot 583.849 inwoners. Daarna zal tot 2034 het aantal inwoners dalen naar 570.468 inwoners. In de regio’s Eemsdelta, De Marne en Oost Groningen zal tussen 2014 en 2034 een continue daling optreden. In de periode 2014 tot 2029 zal in de provincie het totaalaantal huishoudens toenemen van 286.014 naar 299.360. Na 2029 zal tot 2034 het aantal afnemen naar 295.763 huishoudens. Vanaf dit jaar 2013 zal in de komende 17 jaar het aantal huishoudens in totaal in de provincie Groningen nog toenemen. In de regio’s Eemsdelta, De Marne en Oost Groningen zal tussen 2014 en 2034 naar verwachting een continue daling optreden. Prognose ontwikkeling bevolking en huishoudens 2014 – 2034, provincie Groningen Bevolking [aantal] Opm. / trend 2014 2019 2024 2029 2034 Eemsdelta dalende trend 63.437 61.067 58.991 56.874 54.673 De Marne dalende trend 10.250 9.764 9.334 8.921 8.503 Oost Groningen dalende trend 149.182 145.326 141.099 136.175 130.274 Overig Groningen 359.110 367.692 374.205 377.362 377.018 stijgende/dalende trend Totaal Provincie 581.979 583.849 583.629 579.332 570.468 stijgende/dalende trend Huishoudens [aantal] . Eemsdelta dalende trend 28.204 27.878 27.459 26.695 25.634 De Marne dalende trend 4.680 4.573 4.563 4.499 4.395 Oost Groningen dalende trend 66.644 66.426 65.448 63.669 60.930 Overig Groningen stijgende trend 186.486 194.720 201.375 204.497 204.804 Totaal Provincie: 286.014 293.597 298.845 299.360 295.763 stijgende/dalende trend Bron: Provinciale trendprognoses en Primos 2013 / provincie Groningen

Ontwikkeling consumentenvertrouwen in Nederland is een golfbeweging De ontwikkelding in de afgelopen 12 jaar van het consumentenvertrouwen, economisch klimaat en koopbereidheid laat een dynamische golfbeweging zien. De woningmarkt functioneert ook in golfbewegingen en is mede afhankelijk van deze indicatoren.

35 30 25 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 -35 -40 -45 -50 -55 -60 -65 -70 -75 -80 -85

Ontwikkeling: consumentenvertrouwen, economisch klimaat, koopbereidheid in NL 2000 t/m 3 kw 2013, per kwartaal in punten

Consumentenvertrouwen Economisch klimaat Koopbereidheid

Bron: okt. 2013 / CBS / bewerking Asree bv Groninger Bouw- en Woningmarktbericht 2012-2013, Asree bv ________________________________________________ blad 1-0-

12


Spanningsbeelden vraag en aanbod woningmarkt provincie Groningen

Woningvoorraadontwikkeling (koop+huur) tussen situatie 1-1-2000 en 1-1-2012

Intensiteit Woningproductie gemiddeld per jaar periode 1-1-2000 en 1-1-2013

█ = -5% of meer afname woningvoorraad (sterk dalend aantal won.) █ = -3% tot -5% afname woningvoorraad (dalend aantal won.) █ = 0% tot -3% afname woningvoorraad (licht dalend aantal won.) █ = 0% tot 3% groei woningvoorraad (licht stijgend aantal won.) █ = 3% tot 5% groei woningvoorraad (licht groeiend aantal won.) █ = 5% tot 10% groei woningvoorraad (sterk groeiend aantal won.) █ = 10% of meer groei voorraad heel sterk groeiend aantal won.)

█ = 0 tot 25 won. per jr (is een heel bescheiden productie) █ = 25 tot 50 won. per jr (is een bescheiden productie) █ = 50 tot 100 won. per jr (is een gemiddelde productie) █ = 100 tot 250 won. per jr (is een meer dan gemiddelde prod.) █ = 250 tot 500 won. per jr (is een omvangrijke productie) █ = 500 won. of meer per jr (is een aanzienlijk omvangrijke prod.) Wit = informatie is nog niet bekend, volgt zodra beschikbaar

Ontwik. inwonersaantal 1-1-2000 tot 1-1-2013

Ontwik. aantal huishoudens 1-1-2000 tot 1-1-2013

█ = 96% of minder groei inwonersaantal (is sterker dalend) █ = 96% tot 98% groei inwonersaantal (is dalend aantal) █ = 98% tot 100% groei inwonersaantal (is licht dalend) █ = 100% tot 102% groei inwonersaantal (is heel licht groeiend) █ = 102% tot 104% groei inwonersaantal (is licht groeiend) █ = 104% tot 106% groei inwonersaantal (is groeiend aantal) █ = 106% of meer groei inwonersaantal (is sterker groeiend)

█ = 4% of meer dalend aantal huishoudens (is sterker dalend) █ = 2% tot 4% dalend aantal huishoudens (is dalend aantal) █ = 0% tot 2% dalend aantal huishoudens (is heel licht dalend) █ = 0% tot 2% groei aantal huishoudens (is heel licht groeiend) █ = 2% tot 4% groei aantal huishoudens (is licht groeiend) █ = 4% tot 6% groei aantal huishoudens (is groeiend aantal) █ = 6% tot 8% groei aantal huishoudens (is sterker groeiend) █ = 8% of meer groei aantal huishoudens (is heel sterk groeiend)


13


Spanningsbeelden vraag en aanbod Huursector provincie Groningen Voorraadverandering 2005-2012

Spanning mutaties 2012

Omvang mutaties 2012

Verandering gemeentelijke woningvoorraad huursector periode 1-1-2005 tot 1-1-2012

Spanning vraagzijde / mutaties vergelijk aantal mutaties 2012 tov 2011 t.o.v. voorraad in %

Situatie rel. omvang mutaties 2012 tov voorraad

█ = -10% of meer afname voorrd (sterk dalend) █ = -5% tot -10% afname voorraad (dalend) █ = 0% tot -5% afname voorraad (licht dalend) █ = 0% tot 5% groei voorraad (licht stijgend) █ = 5% tot 10% groei voorraad (groeiend)

█ = toename aantal(spanning neemt af) █ = gelijkblijvend aantal (spanning gelijk) █ = afname aantal(spanning neemt toe) Wit = cijfers corporaties ontbreken

█ = 0%-3% aantal mutaties 2011 █ = 3% tot 6% aantal mutaties 2011 █ = 6% tot 9% aantal mutaties 2011 █ = 9% tot 12% aantal mutaties 2011 █ = 12% of meer aantal mutaties 2011

Ontwikkeling vraagzijde sociale huursector (totaal aantal woningzoekenden) provincie Groningen

Situatie 1-1-2009:

Situatie 1-1-2011:

Situatie 1-1-2013:

Index kaart ‘Ontwikkelingen vraagzijde sociale huursector (totaal aantal woningzoekenden)’ █ = 100% of meer woningzoekenden tov aantal bestaande corp’s huurwon. (= gespannen markt met te hoge vraag in soc. huursector) █ = 50% tot 100% woningzoekenden tov aantal bestaande corp’s huurwon. (= markt globaal in evenwicht in soc. huursector) █ = 25% tot 50% of minder woningzoekenden tov aantal bestaande corp’s huurwon. (= ontspannen markt met lagere vraag in soc. huursector) █ = 24% of minder woningzoekenden tov aantal bestaande corp’s huurwon. (= aanzienlijk ontspannen markt met lage vraag in soc. huursector) Opm.: kleur wit = informatie ontbreekt nu nog en volgt zodra beschikbaar.


14


Spanningsbeelden vraag en aanbod Koopsector provincie Groningen

Groningen - Drenthe Situatie 1-1-2007

Groningen - Drenthe Situatie 1-1-2009

Index kaart ‘Spanning tussen aanbod en vraag (transacties)’ situatie █ = 350% of meer aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= ernstig verstoorde markt met veel teveel aanbod) █ = 250% tot 350% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= zeer verstoorde markt met fors teveel aanbod) █ = 150% tot 250% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= verstoorde markt met aanzienlijk teveel aanbod) █ = 125% tot 150% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= aanzienlijk ontspannen markt met teveel aanbod) █ = 100% tot 125% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= ontspannen markt met teveel aanbod) █ = 75% tot 100% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= licht ontspannen markt met teveel aanbod) █ = 60% tot 75% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= markt ~ in evenwicht = evenveel vraag als aanbod) █ = 36% tot 60% aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= licht gespannen markt met te weinig aanbod) █ = 35% of minder aanbod t.o.v. van wat in 1 jaar verkocht is (= gespannen markt met te weinig aanbod)

Opmerking: de kleur wit betekent dat er (nog) geen waarnemingen zijn of dat de aantallen te klein zijn.

Groningen – Drenthe Situatie 1-1-2011

Groningen – Drenthe Situatie 1-1-2013


15


Spanningsbeeld per woningtype in de koopsector Groningen 1-1-2013

Vrijstaande won. 1-1-2013

Appartementen 1-1-2013

Twee onder een kap 1-1-2013



Hoekwoningen, situatie 1-1-2013

Tussenwoningen, situatie 1-1-2013




16


Scenario’s herstel bestaande koopsector provincie Groningen De werkgroep Groninger Bouw- en Woningmarktbericht heeft gevraagd om enkele scenario’s te schetsen van een mogelijk herstel van de koopsector. Want er zijn in dit jaar 2013 sterke signalen dat herstel in aantocht is. Ontwikkelingen tot 1-1-2013 (NVM cijfers) We maken dit Groninger Bouw en Woningmarktbericht vanaf 1993. Uit de verzamelde cijfers zien we dat tussen 1993 en 2007 het aanbodvolume constant ongeveer 50% a 60% is van het aantal verkochte woningen. Deze ontwikkeling resulteert in 2007 in een aanbodvolume van ongeveer 3.000 woningen en een verkoopvolume van ongeveer 6.000 woningen voor de provincie Groningen. Vanaf 2008 is die situatie gekanteld naar ruim 6.000 woningen aanbod en ruim 3.000 woningen verkoopvolume in 2012. Het zijn de duidelijke effecten van de kredietcrisis, interventies daarna en gebiedsontwikkelingen. Ontwikkelingen in 2013 tot 1-10-2013 (NVM cijfers) In de eerste 3 kwartalen van 2013 voltrekt zich een omslag in het verkoopvolume. Want van daling slaat het om in een toename. In het 1e kwartaal is de markt nog zoekende. In het 2e kwartaal van 2013 (voorjaarskwartaal) werden in de provincie Groningen 903 woningen verkocht. Dat is ongeveer 2% meer dan in het 2e kwartaal van 2012. Landelijk is in het 3e kwartaal (zomerkwartaal) 10% meer verkocht dan in het kwartaal daarvoor. Meestal wordt er in het 3e kwartaal juist minder verkocht dan in het 2e kwartaal. In de provincie Groningen is in het 3e kwartaal van 2013 het verkoopvolume gestegen van 903 woningen naar 1.039. Dat is een toename van ongeveer 18%. Ten opzichte van het 3e kwartaal in 2012 is de toename zelfs 28%. Dat is een krachtige herstelbeweging. Als jaargemiddelde 2013 ramen we een 10% groei van het verkoopvolume en 5% daling van het aanbodvolume. Al eerder hebben we aangegeven dat er latent veel vraag in de markt aanwezig is. Ook is aangegeven dat er potentieel aanbod is dat tijdens de herstelperiode op de markt zal komen. De eerste tekenen daarvan worden zichtbaar. Want in het 3e kwartaal van 2013 zien we landelijk, na een dalende trend, een stabilisatie in het volume van het nieuwe aanbod (bestaande woningen) en een daling in het volume van ingetrokken woningen die te koop stonden. In dit jaar 2013 wordt kennelijk het dal bereikt en krabbelt de markt in de koopsector weer voorzichtig op. Het volume van de verkoop neemt weer toe. De groei van het aanbod (de voorraad te koop staande bestaande koopwoningen) stabiliseert en zal daarna afnemen. De prijsdaling zal nog even doorzetten, maar de mate van die daling zal afnemen. Pas na voldoende groei van het verkoopvolume en daling van het aanbodvolume zal de verkoopprijs gaan verbeteren. Als basiskarakteristiek kent de woningmarkt in de bestaande koopsector in de provincie Groningen een verhouding van 50% a 60% aanbod ten opzichte van het verkoopvolume. Dat is zeker in de afgelopen 15 jaar zo geweest. We gaan er vanuit dat de markt in dit gebied (provincie Groningen) van nature naar deze verhouding zal blijven streven en er uiteindelijk ook naar zal terugkeren. De huidige werkelijkheid wijkt daar sterk vanaf. Dat betekent dat herstel waarschijnlijk even krachtig en snel zou kunnen plaatsvinden. Daarvoor geldt dan wel de voorwaarde dat er geen grote negatieve (overheid) interventies meer zullen plaatsvinden in de komende periode. De volumeniveaus van aanbod en verkoop zullen echter niet snel weer volledig terugkeren in de eerdere omvang. Binnen het gebied van de provincie Groningen zullen sterke verschillen in ontwikkelingen te zien zijn. Bepaalde gebieden zullen een bescheiden herstel kennen en andere gebieden zullen een middelmatig herstel ondergaan. Er zullen waarschijnlijk ook gebieden binnen de provincie zijn met een sterk herstel, zoals de stad Groningen en omgeving. Enkele scenario’s In deze scenariobenadering kijken we alleen naar de vermoedelijke ontwikkelingen van de provincie als geheel en nog niet naar de deelgebieden. De ontwikkelingen op de woningmarkt verlopen in de vorm van golfbewegingen. Lineaire ontwikkelingen komen nagenoeg niet voor. Sinds de negentiger jaren kent de woningmarkt ook steeds krachtigere schommelingen, die bovendien ook een steeds kortere cyclus kennen. Dat is een periode van 3 a 5 jaar. Dat komt ook overeen met de minimale interventieperiode in de pijplijn van nieuwbouw van woningen. De herstelperiode die nu in 2013 optreedt zal dan ook waarschijnlijk slechts enkele jaren aanhouden. Waarna weer een correctie optreedt. Bovendien worden daarbinnen meerdere aarzelingen verwacht. Om die reden zijn voor de periode 2013 tot en met 2015 mogelijke aanbodvolumes en verkoopvolumes berekend voor een tweetal scenario’s. Het eerste scenario A gaat uit van de zichtbare ontwikkelingen tot nu toe (1-10-2013) en hanteert die cijfers. Waarbij een bescheiden golfeffect (aarzelingen) gehanteerd wordt. Het tweede scenario B gaat uit van een krachtiger herstel dan in situatie A, gebaseerd op de eerdere geformuleerde gebiedskarakteristiek. Waarbij ook een wat sterker golfeffect gehanteerd wordt en na 4 jaar evenwicht is. Groninger Bouw- en Woningmarktbericht 2012-2013, Asree bv ________________________________________________ blad 1-0-

17


Enkele scenario’s van mogelijk herstel koopsector provincie Groningen, periode 2013 – 2016 Scenario

Scenario A (in 2016 terug naar 2009) 2013

2014

2015

Scenario B (in 2016 terug naar 2007)

2016

2013

2014

2015

won.

%

won.

%

won

%

won

%

won.

%

won.

-5

6440

-6,5

6021

-8

5539

-8

5096

-9

6169

-12

5429

%

won

%.

Start 2012

won

Won.

-18 3784

6779

Verkoop +10 3799 +8 4103 +7 4390 +8 4741 +10 3799 +15 4369 +15 4981 +12 5578 Aanbod / verkoop 170% 147% 126% 107% 162% 124% 93% 68% Bron: okt. 2013 / Asree bv. In de laatste kolom zijn de startvolumes voor de scenario’s aangegeven, uitgaande van het jaar 2012.

3454

Aanbod

%

Opm.

2016

-15 4615

Scenario A op basis van huidige zichtbare ontwikkelingen Ontwikkeling Aanbod (te koop staand) en Vraag (verkocht) provincie Groningen, 1993 - 2012 en scenario A tot en met 2016

8000

250

te koop staand per einde jaar verkochte koopwoningen in heel jaar percentage aanbod versus verkocht

7000

200 6000 150

perc

won

5000 4000

100

3000 2000

50 1000

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

0 1993

0

Bron: okt 2013 / Asree bv

Scenario B op basis van veronderstelling van krachtig herstel tot gebiedskarakteristiek (50% a 60%) Ontwikkeling Aanbod (te koop staand) en Vraag (verkocht) provincie Groningen, 1993 - 2012 en scenario B tot en met 2016 8000

250 te koop staand per einde jaar verkochte koopwoningen in heel jaar

7000

percentage aanbod versus verkocht

200

6000 150

perc

won

5000 4000

100

3000 2000

50 1000

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

0 1993

0

Bron: okt 2013 / Asree bv


18

196%


Prognoses ontwikkeling bevolking en huishoudens 2010 tot 2030 prognose ontwikkeling aantal huishoudens 2014-2034

prognose ontwikkeling aantal inwoners 2014-2034

225.000

400.000

375.000

200.000 350.000

325.000

175.000 300.000

275.000

Eemsdelta

Eemsdelta

150.000

De Marne Oost Groningen

Oost Groningen

Overig Groningen

Overig Groningen

huishoudens

250.000

225.000 inwoners

De Marne

200.000

125.000

100.000

175.000

150.000

75.000 125.000

100.000

50.000 75.000

50.000

25.000

25.000

0

0 2014

2019

2024

2029

2034

2014

2019

2024

2029

2034

Bron: Provinciale trendprognoses en Primos 2013 / provincie Groningen Groninger Bouw- en Woningmarktbericht 2012-2013, Asree bv ________________________________________________ blad 1-0-

19

samenvatting

Recommend Documents