2010-2012 SAMENVATTING
Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis die begon in 2008 heeft een grote invloed op het functioneren van de woningmarkt. Dat blijkt ook uit de belangrijkste bewegingen op de woningmarkt in de periode 2010-2012: 1. Minder nieuwbouwwoningen opgeleverd 2. Blijvend lage doorstroming in de koopsector 3. Dynamiek op de woningmarkt voor een steeds groter deel door de huursector bepaald 4. Waarde van bestaande koopwoningen daalt 5. Leegstand langer dan een jaar neemt toe 6. Starters krijgen moeilijker toegang tot woningmarkt Ad 1: Minder nieuwbouw in de periode 2009-2011. Vooral minder nieuwe koopwoningen In vergelijking met 2009 is het aantal nieuwbouwwoningen in 2011 sterk gedaald, met ongeveer 30%. In 2009 werden er nog 2.600 nieuwe woningen opgeleverd. In 2011 waren dat er 1.760. Een kanttekening is daarbij op zijn plaats. 2009 was een topjaar voor de nieuwbouwproductie in de regio. De daling komt vooral door een sterke daling van het aantal nieuwe koopwoningen. Afbeelding 1: Aantal nieuwbouwwoningen in de regio Waalboss c.a. naar eigendom 2.000 1.500 1.000 500 0 2007
2008
2009 huur
2010
2011
koop
Ad 2: Doorstroom in koopsector blijft laag Na de forse daling in 2008-2009 van het aantal verhuizingen blijft in de periode 2010-2012 het woningaanbod door verhuizingen constant. De koopwoningmarkt heeft tot nu toe het meeste te lijden onder de crisis. De doorstroming is in 20082009 met 31% flink gedaald. In de jaren daarna is de doorstroming in de koopwoningmarkt verder gedaald, maar minder sterk. Wel heeft het hoogste prijssegment (>€350.000) het moeilijk. Want, de doorstroming in het dure koopsegment blijft dalen.
3
Afbeelding 2: Ontwikkeling van het woningaanbod door verhuizingen in Waalboss 2007-2011 (2007=100) 120 100 80 60 40 20 0 2007
2008
2009
totale aanbod uitverhuizingen
2010
2011
aanbod doorstroom uit koop
Ad 3: Helft verhuisbewegingen in huursector Doordat de doorstroming in de koopsector zo sterk is gedaald, is er een verschuiving opgetreden in de verhouding van de doorstroming op de woningmarkt. In 2007 vond 53% van alle verhuisbewegingen plaats in een koopwoning. In 2011 is dat gedaald naar 44%. De dynamiek op de woningmarkt wordt voor een groter deel door de huursector bepaald dan 5 jaar geleden. Ad 4: Woningwaarde daalt De gemiddelde woningprijs van bestaande koopwoningen daalt. Volgens het CBS zijn de prijzen van bestaande koopwoningen in de regio Noordoost-Noord-Brabant in de periode 2008-2011 met 11% gedaald. In Nederland daalde de prijzen met ongeveer 8%. Door de waardedaling vallen meer woningen in de prijsklasse van minder dan €185.000. In de regio staan dus meer betaalbare koopwoningen. Zo steeg het aandeel koopwoningen van minder dan €185.000 van 2% in 2009 (1-1-2009), naar 6% in 2012 (1-1-2012). Afbeelding 3: Prijsontwikkeling bestaande koopwoningen 115 110 105 100 95 90 2007
2008 2009 Noordoost-Noord-Brabant
2010 Nederland
2011
Bron: CBS (prijsindex bestaande koopwoningen, 2005=100)
Steeds minder goedkope huurwoningen Een tegengestelde beweging is zichtbaar in de huursector. In de regio staan steeds minder goedkope huurwoningen. Het zijn vooral goedkope huurwoningen die worden gesloopt. Terwijl in de nieuwbouw met name middeldure en dure huurwoningen worden gebouwd. Zo daalde het aantal goedkope huurwoningen (maandhuur <€366, prijspeil 1-1-2012) van 12.800 in 2009 naar 10.900 in 2012.
4
De helft van alle gesloopte goedkope huurwoningen stonden in ’s-Hertogenbosch. Ondanks de sloop ligt het aandeel goedkope huurwoningen in ’s-Hertogenbosch boven het regionale gemiddelde. Ad 5: Toenemende leegstand, vooral in middeldure en dure koopsegment De totale leegstand van woningen is in de afgelopen 2 jaar verder opgelopen. De frictieleegstand is nu 1,7%. Voor een goed functioneren van de woningmarkt is dit een prima percentage. Wat opvalt, is dat de langdurige leegstand stijgt. Daarbij zijn het vooral koopwoningen van meer dan €225.000 die steeds vaker langer dan een jaar leeg staan. Ad 6: Starters krijgen het moeilijker op woningmarkt Het aantal starters op de woningmarkt daalt vanaf 2009. In 2009 waren er nog 4.300 starters. Dat daalde naar 4.000 in 2011, een daling van 7%. Dat is een iets minder sterke daling dan de daling van het aantal doorstromers (-8%). Toch krijgen nu ook starters het lastiger om toe te treden tot de woningmarkt. In de periode 2008-2009 hebben starters geprofiteerd van de extra lucht in de woningmarkt. Ten eerste was er een ruim aanbod aan nieuwbouwwoningen. Doordat minder doorstromers zich aandienden op de woningmarkt, hadden starters wat meer ruimte. Inmiddels zijn banken terughoudend bij het geven van leningen. Bovendien is het in een neergaande markt meer risicovol om in te stappen in de koopwoningmarkt. Ook in de huursector komen starters moeilijker aan een woning. Het aanbod aan huurwoningen door verhuizingen is vanaf 2009 min of meer gelijk gebleven. Toch daalt in 2011 het aantal starters in een huurwoning met 10% ten op zichte van 2010. In verhouding komen er in 2011 vaker doorstromers in een huurwoning dan in 2009. Dus, zowel op de huur- als op de koopmarkt hebben starters het moeilijker dan twee jaar geleden. Doorwerking naar toekomst De dynamiek op de woningmarkt zal de komende jaren vooral worden bepaald door drie trends: 1. Het aantal 65-plussers zal de komende jaren flink toenemen 2. Het aantal eenpersoonshuishoudens neemt toe 3. De economische crisis zal ook komende jaren nog een drukkend effect hebben op de woningmarkt. Betaalbaarheid van het wonen wordt steeds meer van belang. Aandachtspunten voor beleid zijn: x Nadruk in bouwprogramma op woonwensen van kleine huishoudens Het aantal eenpersoonshuishoudens neemt geleidelijk aan toe, zowel in de grote gemeenten binnen de regio als in de kleinere gemeenten. Dat betekent niet dat er alleen nog kleine (huur)appartementen moeten worden gebouwd. De verschuiving van een meerderheid gezinshuishoudens naar een meerderheid van een- en tweepersoonshuishoudens zorgt wel voor een andere woningvraag. De vraag naar huurwoningen gaat toenemen net zoals – weliswaar in minder mate- de vraag naar kleinere woningen. Dit gaat ook iets betekenen voor de grens van wat nog een betaalbare woning is: deze grens ligt voor een klein huishouden lager dan voor een huishouden van drie of meer personen. De huidige woningvoorraad in vooral de kleinere kernen is hier onvoldoende op ingesteld. x Handhaven van huidige voorraad betaalbare huurwoningen De voorraad betaalbare huurwoningen neemt af; vooral het aantal goedkope huurwoningen daalt al jaren flink. Door huurverhoging, deels door kwaliteitsverbeteringen, en het beleidsmatig verwijderen van prijsgrenzen dreigen de sociale huurprijzen op te schuiven richting de liberalisatiegrens. Het Nibud berekent dat voor een groot deel van de lage inkomensgroepen een huur onder de eerste 5
aftoppingsgrens (€524) al maximaal is. Naar verwachting neemt de omvang van groep huishoudens met een laag inkomen alleen maar toe door de economische crisis en de demografische ontwikkelingen. In de meeste kleine gemeenten is de voorraad betaalbare huurwoningen laag. Het behoud van de voorraad betaalbare huurwoningen én toevoeging van betaalbare huurwoningen (tot €524) is vooral in de kleine kernen aan te raden. Mede door het lage aanbod in dit segment trekken starters nu weg naar de grotere steden. x Nadruk op starters in het belang van de doorstroming De problemen in de doorstroom zitten vooral aan het begin van de verhuisketen. Als starters meer mogelijkheden krijgen om de stap op de koopwoningmarkt te zetten, betekent dit dat er meer beweging komt in de hele verhuisketen. Dit bevordert de doorstroming. Door het verstrekken van startersleningen kunnen starters worden geholpen met hun eerste stap op de koopwoningmarkt. Door een starterslening worden de vaste kosten (tijdelijk) verlaagd, omdat over een (klein) deel van het hypotheekbedrag renteloos beschikbaar is. x Nadruk op woningbouw ten behoeve van 65-plussers De vergrijzing is al ingezet, maar zal ook de komende jaren nog flink toenemen. Ouderdom komt met gebreken. Door de vergrijzing in de regio, zullen steeds meer mensen een beroep doen op ondersteuning. Gemeenten moeten hierop anticiperen en er voor zorgdragen dat hun woningvoorraad over voldoende geschikte woningen voor ouderen beschikt. x Woningbouw in de regio blijft uit in economisch slecht tij In de kleinere gemeenten van de regio groeit de bevolking nauwelijks. De extra vraag naar woningen komt vooral door huishoudensverdunning. Maar deze huishoudensverdunning kan alleen plaats vinden bij een groeiende welvaart. Bij een lage economische groei of in een krimpende economie, zoals nu het geval is, zal de groei van het aantal huishoudens minder hoog uitvallen dan tot nu toe is aangenomen in de huishoudensprognose.
6
