Stichting Bewonerscomité
56
huizen
Akkerstraat 20 . 6135 GP Sittard .
[email protected] . 06-212 984 29
S m e e k s c h r i f t tot behoud VAN DE SPOORKOLONIE LIMBRICHTERVELD, SITTARD
2
I N
H
O
U
D
pag. 3. 1. DE SPOORKOLONIE “ALS HERBERGZAME PLEK” pag. 4. 2. DE SPOORKOLONIE EN WAT DEELNEMENDE PARTIJEN WILLEN? pag.9. 3. DE SPOORKOLONIE EN HET ACTUELE GESCHIL MET ZO WONEN pag.10. 4. DE SPOORKOLONIE EN STRIJDIGE HANDELINGEN VAN ZO WONEN pag.12. 5. DE SPOORKOLONIE EN BELANGEN VAN DE HUURDERS/BEWONERS pag.14. 6. DE SPOORKOLONIE EN GEMEENTELIJKE VERANTWOORDELIJKHEID. pag.15. 7. DE SPOORKOLONIE EN DE MONUMENTENSTATUS pag. 16. 8. DE SPOORKOLONIE EN ACTUELE CONCLUSIES pag. 18. 9. DE SPOORKOLONIE EN DE POSITIE VAN HET BEWONERSCOMITÉ
3
1. DE SPOORKOLONIE “ALS HERBERGZAME PLEK” Het citaat in de titel vonden we in Horizon (De Limburger, zaterdag 6 februari 2010). Het artikel gaat over Arnold van Hoof (Woningstichting Venlo-Blerick) die tot corporatiedirecteur van het jaar gekozen is. En dat niet voor niets! In het artikel wordt duidelijk dat van Hoof over een visie op volkshuisvesting beschikt die hem het behoud van cultureel erfgoed tot een speerpunt maakt bij het streven om in een stad herbergzaamheid en geluksgevoel terug te brengen. Twee, haast ouderwetse begrippen die hij bewust hanteert waar hij het ook zou kunnen hebben over investeren in duurzaamheid. Herbergzaamheid en geluksgevoel is ver te zoeken in de Sittardse Spoorkolonie.
> Het betreffend artikel zou voor directie en raad van commissarissen
van Zo Wonen een eyeopener moeten zijn, en ook voor de gemeenteraad en een College van B & W. Beiden zouden aan zo´n visie een voorbeeld kunnen nemen, ermee aan de slag gaan en elkaar daarop in de toekomst de maat nemen. Want wie nu het optreden van beide spelers (Zo Wonen en de gemeente) meemaakt ten opzichte van de huurders/bewoners van de Spoorkolonie (Limbrichterveld, Sittard) stuit op onbegrijpelijke nonchalance, moedeloos makende arrogantie en op een diep ongeloof in creatieve visies op sociale woningbouw.
DE SPOORKOLONIE “ALS VAN GOD VERLATEN PLEK” Het Bewonerscomité 56 huizen maakt dit “Smeekschrift” in een poging om serieuze aandacht te krijgen voor de desastreuze gevolgen van het op sloop gerichte beleid van de woningcorporatie Zo Wonen. Ook omdat dat beleid starheid demonstreert en staat voor visieloosheid (of bekrompenheid) met een hautaine houding jegens huurders die ook nog in grote mate juist op sociale woningbouw aangewezen zijn. Het comité doet daarom een beroep op alle partijen die meedingen bij de komende gemeenteraadverkiezingen om zich vanuit hun verantwoordelijkheid te verdiepen in het geschil tussen de huurders/ bewoners en Zo Wonen en zich in te zetten voor het behoud van de Spoorkolonie. Februari 2010, Stichting Bewonerscomité 56 huizen, Frits Dieteren, Jean-Pierre Overhof en Ruud Schlenger. [ De Bewonerscommissie “Stichting Bewonerscomité 56 huizen” behartigt de belangen van huurders/bewoners van de Spoorkolonie, zijnde een complex van 56 woningen in het Sittardse Limbrichterveld aan de Akkerstraat, Korenstraat en Tunnelstraat.]
4
2. DE SPOORKOLONIE EN WAT DEELNEMENDE PARTIJEN WILLEN? Wij hebben, voor zover beschikbaar, papieren verkiezingspromotie bekeken en alle websites bezocht. De Spoorkolonie wordt nergens genoemd. Dus zochten we naar programmapunten die met de situatie van de Spoorkolonie te maken hebben. Wat daarbij vooral opvalt is dat alle partijen hun programmapunten formuleren alsof er, in de afgelopen jaren niets is gebeurd*. We lezen niet wat dringend anders moet, wat nooit zo had mogen gebeuren of wat onmiddellijk teruggedraaid zou moeten worden. Het lijkt of de deelnemende partijen - op ´n paar goede voorbeelden na – zich niet realiseren hoe sturend en ingrijpende de gemeentelijke verantwoordelijkheid op volkshuisvestingsgebied kan zijn. Een kritische analyse van de (vaak) doorslaggevende macht van woningcorporaties, projectontwikkelaars (e.a.) ontbreekt volledig. Er wordt wel gesproken over plannen en visies, maar daar kunnen burgers niet veel mee als men dat niet concreet maakt, ook niet de bewoners van de Spoorkolonie. Hieronder (de partijen op alfabet) citaten uit het verkiezingsmateriaal voor zover wij dat hebben kunnen vinden. * Dat is alleen te begrijpen van partijen die voor het eerst meedingen.
> BALANS 2010-2014 Wonen en woonomgeving in de stad
Wonen en woonomgeving zijn beide aspecten die van essentieel belang zijn voor het welbevinden van inwoners van een stad. Men moet zich "thuis" kunnen voelen. "Balans" zet zich daartoe vooral in voor: * een integraal stedenbouwkundig plan (totaalvisie) voor de gemeente * duurzame woningbouw afgestemd op de behoeften van zowel jong als oud (d.w.z. betaalbare woningen voor starters, levensloop bestendige woningen - zogenaamde nultrede woningen- voor ouderen) * eigenheid van centra, kerkdorpen en buurten (voldoende primaire voorzieningen in alle woonwijken, zoals buurtwinkel, postkantoor, bank) * een zodanige bereikbaarheid van (gemeenschap- en winkel)voorzieningen dat afstand geen belemmering kan vormen voor de toegankelijkheid * goed onderhouden openbaar groen * veiligheid voor alle burgers - duurzame en veilige inrichting van verblijfgebieden * een efficiënte verwijdering en verwerking van afval tegen acceptabele tarieven door het afsluiten van contracten met afvalverwijdering - en verwerkingsbedrijven, die een efficiënte en economische bedrijfsvoering (kostenbewaking) garanderen.
5
>
BURGERPARTIJ GROOT SITTARD-GELEEN 2010-2014
De burger moet zich gehoord en gesteund voelen.
>
CDA 2010-2014
Uitbreiding van de woningvoorraad vindt primair plaats door inbreiding. Revitalisering van oudere woonwijken en industrieterreinen komen nadrukkelijk aan bod. Door revitalisering, inbreiding en het bevorderen van wonen boven winkels worden de stadscentra weer bevolkt en levendig. De bedrijvige gemeente combineert de functies van werken, zorg, welzijn, studeren, wonen, cultuur en ontspanning. Actiepunten
Huisvesting: * Uitbreiding van de woningvoorraad zoveel mogelijk door inbreiding. * Bevorderen van wonen boven winkels; * Voorkomen van een grote concentratie van doelgroepenwoningen op één locatie. * Nut en noodzaak van de welstandscommissie wordt herijkt. * Bewoners hebben een nadrukkelijke rol bij het functioneren en de kwaliteit van hun woonomgeving. Ruimtelijke ordening: * Rotte plekken in de stad worden aangepakt. * Aan de randen van het stedelijk gebied en de kernen vindt geen uitbreiding meer plaats. * De actualisatie van bestemmingsplannen wordt versneld.
>
D66 SITTARD-GELEEN 2010-2014
D66 wil de woningcorporaties hervormen en vooral commerciële neventaken en avonturen tegengaan. Ze wil de leefbaarheid bevorderen en de sociale cohesie versterken. Natuurlijk ook door een betere communicatie met de burger.
>
GOB SITTARD-GELEEN 2006-2010
Uitermate belangrijk is de mogelijkheid van doorstroming voor jonge starters in de eigen kern. Dit betekent dat uitbreiding van woningbouw voor starters enerzijds en senioren anderzijds hoofdpunt van beleid moet zijn. Het GOB heeft aangegeven bereid te zijn om
6
de grenzen van de kernen op te rekken, in die gevallen waar binnen de kernen geen ruimte voor woningbouw aanwezig is. (3.5.)
>
GROEN LINKS SITTARD-GELEEN 2010-2014
Bestaande woningvoorraad optimaal benutten (99 > 2006-2010). Harde afspraken met de woningcorporaties (100 > 2006-2010). Prestatieafspraken. Realisering betaalbare woningen. Kwaliteitsverbetering bestaande woningvoorraad (101 > 2006-2010). Alleen, indien nodig kiezen voor sloop (106 > 2006-2010). Bewoners worden betrokken bij ontwikkeling gemeentelijke woonvisie (108 > 20062010). Langdurige leegstand wordt bestreden (110 > 2006-2010). Leegstand registeren (95 > 2010-2014). Wil meer inzetten op renovatie bestaande woningvoorraad (96 > 2010-2014).
>
PVDA SITTARD-GELEEN 2010-2014
Iedereen verdient een goed dak boven zijn of haar hoofd. Voor veel mensen, of het nu starters, doorstromers of ouderen zijn, is dat onvoldoende bereikbaar. De wachttijden voor sommige huurwoningen zijn vaak te lang en koophuizen vaak onbetaalbaar. Dat vraagt naast doorstroming vooral om voldoende betaalbare woningen. De gemeente moet de vraag naar woningen en het huidige aanbod op elkaar afstemmen. Corporaties moeten er, in samenspraak met gemeenten, voor zorgen dat de kanswijken opgeknapt blijven worden. We hebben speciale aandacht voor groepen woningzoekenden die het moeilijk hebben op de woningmarkt. Het gaat daarbij om (jonge) starters, ouderen, mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking, gescheiden ouders en dak- en thuislozen. Voor hun huisvesting is de gemeente verantwoordelijk. Goed wonen is echter meer dan een dak boven je hoofd. Iedereen verdient een fijne buurt om in te wonen. Een buurt waar men zich veilig en thuis voelt, waar kinderen op straat kunnen spelen en waar mensen mét in plaats van naast elkaar leven. Een dergelijke buurt ontstaat als gemeente en bewoners de handen ineen slaan. De PvdA blijft er daarom samen met bewoners voor zorgen dat buurten er goed uitzien en vooral ook veilig zijn. Want prettig wonen gaat niet alleen over goede woningen voor iedereen, het gaat ook over schone en prettige straten, schone lucht, goed openbaar vervoer, fatsoenlijke voorzieningen, een buurtagent en een wijkverpleger. Aantrekkelijke stadscentra met goede winkels, horeca, culturele functies, gemakkelijke bereikbaarheid en adequate parkeervoorzieningen zijn van groot belang voor de tevredenheid over het wonen in onze gemeente. Investeren in de aantrekkingskracht van de centra blijft nodig.
7
Krimp biedt de kans om de kwaliteit van onze woningvoorraad te verbeteren. Deze woningvoorraad in onze regio zal op de langere termijn niet meer groeien. Eén woning erbij, één woning slopen is de opgave. Dit betekent voor de komende raadsperiode:
De PvdA wil investeren in de kwaliteit van wonen, zowel op het vlak van vervangende nieuwbouw als renovatie. Voortdurend en structureel investeren in de binnenstedelijke en in de centrumontwikkeling. Bijzondere aandacht besteden wij daarbij aan de binnenstad van Sittard (ZitterdReVisited). Ondersteuning van projecten in het kader van wonen boven winkels. We geven ruimte aan bewoners die hun eigen huis willen bouwen, aan particulier opdrachtgeverschap of aan groepen mensen die gezamenlijk initiatief nemen. Bewoners worden betrokken bij de onderdelen van de besluitvorming. Niet als inspreker, maar als volwaardige partner. Ze worden individueel aangesproken als het gaat om de directe woonomgeving. Bewoners dragen structureel bij aan de uitvoering van plannen. We willen de woningproductie stimuleren door samen met corporaties en ontwikkelaars een woonfonds te starten. Corporaties staan garant voor de afname van woningen, gemeenten bieden een uitgestelde betaling op de grondprijs en de ontwikkelaar brengt woningen tegen kostprijs in. Corporaties kunnen onverkoopbare woningen van marktpartijen aankopen en deze (tijdelijk) verhuren. De PvdA wil in samenwerking met corporaties met behulp van woongarantie- vormen woningen voor starters bereikbaar houden. Voor maatschappelijke voorzieningen en sociale huurwoningen wordt een lagere grondprijs berekend. We willen de vorming van nieuwe landgoederen stimuleren, waar wonen gecombineerd wordt met investeren in natuur en willen dergelijke landgoederen voor het brede publiek toegankelijk maken. Het regionale woningbouwprogramma zal afgestemd worden op de krimpopgave.
>
SP SITTARD-GELEEN 2010-2014
* Meer invloed van bewoners op ingrijpende gebeurtenissen. * Stoppen met onnodig slopen. * Fors investeren in beter onderhoud en kwalitatief hoogstaande en duurzame renovatie. * Meer invloed van huurders. * Bij sloopplannen zijn de wensen van de mensen in de wijk de meetlat.
>
STADSPARTIJ SITTARD-GELEEN 2010-2014
* Wijken, kernen en buurten zijn de parels van de stad. * Samen met de vertegenwoordigers van de wijken en de kernen dient de gemeente afspraken te maken, die in een jaarprogramma worden vastgelegd. * De actieve wijk- en dorpsraden moeten kunnen aangeven hoe ze hun achterban vertegenwoordigen. Alleen dan kunnen ze een goede gesprekspartner zijn voor het gemeentebestuur als het gaat over zaken die in hun wijk of dorp spelen.
8
* Om een vertegenwoordigende rol te kunnen spelen, moeten er faciliteiten worden beschikbaar gesteld door het gemeentebestuur (financieel, accommodatie en begeleiding).
>
VVD SITTARD-GELEEN 2010-2014
De burger moet zich gehoord en gesteund voelen.
9
3. DE SPOORKOLONIE EN HET ACTUELE GESCHIL MET ZO WONEN Het optreden van Zo Wonen verhindert en frustreert de uitoefening van onze wettelijke rechten bij het behartigen van de belangen van de huurders/bewoners. Deze handelswijze staat volgens ons op gespannen voet met de wet. Waar de gemeente Sittard-Geleen hierin toezicht kan houden of eventueel bemiddelend kan optreden is dit tot op heden niet of nauwelijks gebeurd. Wel wekt men soms de indruk (wellicht onbedoeld), meer begrip te hebben voor “grote speler” corporatie Zo Wonen en minder oog te hebben voor de belangen van de huurders/bewoners. Wij kunnen niet bewijzen dat ZO Wonen al een beslissing heeft genomen om te slopen, maar wij kunnen wel bewijzen dat ZO Wonen schriftelijk heeft laten weten dat er nog geen beslissing is genomen, en tegelijk wel praktisch een aantal handelingen verricht die in strijd zijn met het formele beleid, zoals dat wordt geregeld in artikel 8 lid 1 Wet op het overleg Huurders/Verhuurders (Wohv). Meermalen beroept Zo Wonen zich op afspraken met de gemeente Sittard-Geleen terwijl het hierna volgende op gespannen voet staat met de wet: a. ZO Wonen heeft in een brief van 9 december 2008 laten weten meerdere studies
te hebben laten uitvoeren naar de “toekomstmogelijkheden” van de 56 huizen in de Spoorkolonie. In deze brief stelt ZO Wonen dat voor haar “maar één haalbare toekomstmogelijkheid is: de huidige woningen vervangen door nieuwbouw”. b. In diezelfde brief stelt ZO Wonen dat zij nog geen “definitief sloopbesluit” heeft genomen. c. Hoewel ZO Wonen geen “definitief sloopbesluit” heeft genomen, voert ZO Wonen de facto handelingen uit die duiden op, of die vooruitlopen op, sloop of renovatie van de 56 huizen in de Spoorkolonie (men spreekt van “onthuren”) Zo ´n handelingen zijn in strijd met het beleid dat nog geen “definitief sloopbesluit” is genomen. d. De Wohv en artikel 7:220 Burgerlijk Wetboek (BW) geven procedureregels met betrekking tot het informeren van huurders en de zeggenschap van huurders bij sloop en renovatie. ZO Wonen heeft de vereisten voor informatieverstrekking aan huurders en de vereisten voor zeggenschap van huurders geschonden. Daardoor zijn de huurders/bewoners benadeeld.
10
4. DE SPOORKOLONIE EN STRIJDIGE HANDELINGEN VAN ZO WONEN Als beleid heeft ZO Wonen dus dat er geen “definitief sloopbesluit” is genomen omtrent eventuele sloop of renovatie van de 56 huizen in de Spoorkolonie. De handelingen die in strijd zijn met het beleid zijn: a. In een brief van 16 november 2009 schrijft ZO Wonen te hebben besloten
huurders die vertrekken / verhuizen recht hebben op de (wettelijke) verhuiskostenvergoeding. De (wettelijke) regeling waar op wordt gedoeld, stelt dat een verhuiskostenvergoeding betaald moet worden indien de verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie van de woongelegenheid. Volgens het Sociaal Plan van ZO Wonen hebben huurders recht op vergoedingen vanáf het moment dat een sloopbesluit genomen is. De beslissing van ZO Wonen om de vergoedingen nu al te betalen kan worden aangemerkt als een beslissing die past in een “sloopbesluit”. b. In de brief van 9 december 2008, stelt ZO Wonen dat “bewoners die nu al willen verhuizen aanspraak kunnen maken op de rechten die zijn vastgelegd in ons sociaal plan”. Volgens artikel 1.3 van het Sociaal Plan heeft “dit Sociaal Plan betrekking op woningcomplexen (of gedeelten daarvan) van ZO Wonen waar de volgende maatregelen plaatsvinden: het (eventueel fasegewijs) slopen van woningen al dan niet gevolgd door (vervangende) nieuwbouw of het uitvoeren van een ingrijpende opknapbeurt aan woningen waarbij sprake is van een planmatige uitvoering” . Gesteld noch gebleken is dat de 56 woningen van de Spoorkolonie, geen kwalitatief goede woningen zou betreffen. Met het van toepassing verklaren van het Sociaal Plan, handelt ZO Wonen dus alsof een “sloopbesluit” al genomen is. c. In diezelfde brief van 16 november 2009, schrijft ZO Wonen dat bij mutatie geen nieuwe huurders worden gehuisvest. Daarmee worden woningen aan de bestemming tot bewoning onttrokken. ZO Wonen gebruikt daarvoor het begrip “passief onthuren”. Het begrip “passief onthuren” is een niet bestaand begrip waarvan het de huurders in ieder geval niet bekend is welke consequenties en welke reikwijdte die heeft. Het onbekende besluit voor toepassing van het begrip “passief onthuren” berust niet op een deugdelijke motivering. De beslissing om bij mutatie geen nieuwe huurders te huisvesten vloeit niet voort uit enige wettelijke regeling. Het begrip “passief onthuren” geeft ZO Wonen geen mandaat bij mutatie geen nieuwe huurders te huisvesten. In de geschiedenis van de totstandkoming van de huurbescherming zijn geen aanknopingspunten te vinden voor het oordeel dat het gebruik van het begrip “passief onthuren” een beperking inhoudt in die zin dat met gebruikmaking van dit begrip bij mutatie geen nieuwe huurders behoeven te worden gehuisvest. Met het begrip “passief onthuren” eigent ZO Wonen zich meer bevoegdheden toe dan de wet toelaat. Met het
11
niet meer huisvesten van nieuwe huurders, handelt ZO Wonen alsof een “sloopbesluit” is genomen en ‘organiseert’ al doende leegstand. d. In de brief van 9 december 2008 schrijft ZO Wonen dat zij de vrijkomende woningen in beheer geeft aan een antikraak organisatie. Dit is een niet ongebruikelijke methode die alleen wordt toegepast bij woningen die op de nominatie staan gesloopt te worden. In dit geval worden vrijkomende woningen in beheer gegeven waarop volgens het bestemmingsplan een woonbestemming rust. Volgens het Sociaal Plan kunnen woningen met een tijdelijk huurcontract verhuurd worden. Maar met het in beheer geven van woningen aan een antikraak organisatie, handelt ZO Wonen ook hier alsof een “sloopbesluit” is genomen. e. ZO Wonen heeft het peil van het reguliere onderhoud van zowel de leegstaande als de nog bewoonde woningen aangepast. Medewerkers van ZO Wonen hebben –op intimiderende wijze- tegen bewoners gezegd dat ZO Wonen geen gelden meer beschikbaar stelt voor woningen die toch al op de nominatie staan gesloopt te worden. Hun eigen Sociaal Plan stelt dat woningen waarvan bekend is dat zij binnen een termijn van vijf jaar worden gesloopt, op sobere wijze worden onderhouden. Met het plegen van een lager onderhoudsniveau, handelt ZO Wonen alweer alsof een “sloopbesluit” is genomen. f. Verschillende woningen staan leeg. Het leeg laten staan van woningen is een handeling die past in een voorbereiding op sloop of renovatie. Ook hieraan kan worden afgeleid dat ZO Wonen handelt alsof een “sloopbesluit” is genomen. g. Uit niets blijkt dat de gemeente Sittard-Geleen hier kritisch op toe ziet. h. En beiden, Zo Wonen en de Gemeente Sittard-Geleen zijn wel in gelijke mate door nonchalance aangetast door b.v. brieven te negeren c.q. niet te beantwoorden of veel te laat*. * Het jongste voorbeeld is van de gemeente, n.l. 4 maanden. Zo´n temporisering schaadt de belangen van de huurders/bewoners.
12
5. DE SPOORKOLONIE EN BELANGEN VAN DE HUURDERS/BEWONERS Als corporatie Zo Wonen voornemens is over te gaan tot renovatie of sloop en nieuwbouw waarbij het huurcontract blijft bestaan (sloop met vervangende nieuwbouw is volgens de brief van 9 december 2008 het scenario waar ZO Wonen aan denkt), dan is deze corporatie verplicht de huurder daartoe een voorstel te doen. Dit voorstel zal onder meer elementen moeten bevatten die voor individuele huurders van belang zijn. Zoals de beoogde herhuisvesting, de inzet van wisselwoningen, de onkostenvergoeding en de voorgestelde nieuwe huurprijs. Het voorstel dient jegens de huurder redelijk te zijn. Aan de hand van dit voorstel wordt de huurder in staat gesteld zijn afweging van belangen te maken. Dit alles in een onverbrekelijke samenhang van belangen zowel die van de verhuurder als van de huurder(s). Volgens de wet moet een huurder de gelegenheid tot renovatie geven, indien de huurovereenkomst wordt voortgezet. Sloop met vervangende nieuwbouw wordt volgens dit artikel als renovatie aangemerkt. De wet ziet geen principieel bezwaar om van voortzetting van de huurovereenkomst te spreken, ook niet als het gehuurde is gesloopt en opnieuw opgetrokken, zolang maar vaststaat dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven. Ook indien alleen de gevel wordt gehandhaafd, en de rest van het gehuurde wordt vernieuwd, zou nog steeds van voortzetting van de huurovereenkomst hunnen worden gesproken Enkele specifieke belangen van de huurders die voortvloeien uit de wet: a. ZO Wonen is verplicht om, vóór dat met sloop of renovatie wordt begonnen, een schriftelijk renovatievoorstel aan de huurders voor te leggen. Zo´n voorstel biedt als onderdeel van de huurbescherming, de huurders verschillende rechten om hun belangen te beschermen. Als ZO Wonen echter geen renovatievoorstel doet, maar wel allerlei handelingen verricht alsof een “sloopbesluit” is genomen, worden de huurders in hun belangen geschaad omdat zo´n schrijftafelbeleid het gebruik maken van rechten verhinderd, in elk geval uitstelt totdat mogelijk onomkeerbare zaken zijn geschiedt. Zo worden de rechten van de huurders en hun mogelijkheden tot zeggenschap ernstig aangetast. b. Het renovatievoorstel moet schriftelijk worden gedaan. In de toelichting op de wet wordt benadrukt dat het van belang is dat verhuurder en huurder in goed overleg samen besluiten. Een schriftelijk voorstel wordt hiertoe een nuttige bijdrage geacht (op grond van de wet is een niet schriftelijk voorstel nietig, dan wel vernietigbaar). Bij een procedure moet de verhuurder stellen en bewijzen dat zijn voorstel redelijk is, en dat dit voorstel op onredelijke gronden door de huurders is geweigerd. c. ZO Wonen heeft de verplichting aan te tonen dat haar renovatievoorstel redelijk is gelet op de belangen van de huurder en de verhuurder. Als ZO Wonen echter geen renovatievoorstel doet, maar wel allerlei voorbereidende werkzaamheden gaat verrichten, negeert en bruuskeert ZO Wonen de huurdersbelangen en wordt
13
d.
e.
f.
g.
h.
deze het wettelijk recht onthouden te bepalen of de renovatie ook voor hen redelijk is. De verplichting van ZO Wonen om de huurders een schriftelijk renovatievoorstel te doen geldt alleen indien de renovatie tien of meer woningen betreft. Het niet meer verhuren van vrijgekomen woningen beperkt de kring van huurders. Niet uit te sluiten is dat ZO Wonen aldus toewerkt naar minder dan tien woningen die nog verhuurd worden, in welk geval ZO Wonen niet meer verplicht is de huurders een schriftelijk renovatievoorstel te doen. In dat geval wordt de bescherming van huurders met schrijftafelmacht ernstig aangetast. De wet gaat er van uit dat tussen ZO Wonen en huurders wordt onderhandeld over het renovatievoorstel en dat oplossingen zoveel mogelijk op basis van vrijwilligheid wordt gevonden. Die onderhandelingsruimte wordt de huurders onthouden als ze telkenmale worden geconfronteerd met voldongen feiten. Het is een algemeen volkshuisvestelijk belang om een woonruimte, die geschikt is te worden gehuurd door een huishouden, te behouden voor huisvesting. Bij het onttrekken van woningen aan de woningvoorraad ontstaat de kans dat de woningvoorraad in de wijk onevenwichtig wordt samengesteld, met als mogelijke consequentie dat mensen die afhankelijk zijn van een huurwoning in een bepaalde prijsklasse moeilijk een woning kunnen vinden. Niet alleen de (samenstelling van de) woningvoorraad of de bestaande of dreigende schaarste is een belang bij het onttrekken van een woning aan de woningvoorraad, ook de leefbaarheid in een wijk is een belang daarbij. De wetsgeschiedenis laat er geen twijfel over bestaan dat ook de bescherming van de leefbaarheid door middel van regulering van de samenstelling van de woningvoorraad, gediend wordt. Daarmee worden de negatieve effecten op de omgeving, door het op een bepaalde wijze bewonen van een woning, beperkt. Immers bij een gemengde samenstelling van huurders (bijvoorbeeld gezinnen, studenten, anti-kraak enz.) kan een botsing ontstaan tussen leefstijlen waardoor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ernstig onder druk komt te staan en spanningen gaan optreden. Uit niets blijkt dat de gemeente Sittard-Geleen hier kritisch op toe ziet.
14
6. DE SPOORKOLONIE EN GEMEENTELIJKE VERANTWOORDELIJKHEID. Behalve de goede voornemens van partijen is er dus ook de wet. En de wet(ten) regelen rechten, plichten en verantwoordelijkheden, die de gemeente mogelijkheden verschaft om duchtig invloed uit te oefenen op het beleid van woningcorporaties. Voor een buitenstaander lijkt het uitoefenen van zo´n invloed voor de gemeente Sittard-Geleen ongebruikelijk of spiksplinternieuw. Maar wij kunnen dat inmiddels moeilijk geloven: Misschien is de verwevenheid van sommige partijleden met woningcorporaties daar niet vreemd aan. Immers in heden en verleden vonden voormalige wethouders en raadsleden emplooi in het management van woningcorporaties. Vanuit zo´n functie in de politiek terecht komen, komt ook voor. En er zijn ook voorbeelden van ambtenaren die hun ambtelijke carrière verruilden voor een loopbaan bij een van de woningcorporaties. De feitelijke gang van zaken is in elk geval dat het huidige college haar verantwoordelijkheid voor het bestaansrecht van de Spoorkolonie voor zich uit is blijven schuiven, met als laatste voorbeeld het zich vier maanden de tijd nemen voor het vaag beantwoorden van vragen die het bewonerscomité op 2 oktober 2009 stelden.
>
OM DAAR IETS AAN TE DOEN ZULLEN PARTIJEN ZICH DUIDELIJK UIT MOETEN SPREKEN OVER HUN VISIE OP DE GEMEENTELIJKE VERANTWOORDELIJKHEID M.B.T. DE TOEKOMST VAN DE SPOORKOLONIE.
15
7. DE SPOORKOLONIE EN DE MONUMENTENSTATUS Op dit belangrijke punt heeft de Stichting Jacob Kritzraedt, najaar 2009 het College van B & W Sittard-Geleen verzocht om de Spoorkolonie aan te wijzen als beschermd stads-of dorpsgezicht, een verzoek dat nog in behandeling is. Een onderzoek van de Monumentenwacht Limburg blijkt opmerkelijk positief over de bouwkundige staat van de huizen in tegenstelling tot de aanhoudende, eenzijdig negatieve visie van Zo Wonen zelf. Van de zittende fracties in de huidige gemeenteraad heeft zich op dat punt alleen nog de Stadspartij klip en klaar uit gesproken (met raadslid mr. Peter Boudewijn als voorvechter). In de huidige en toekomstige raad is dat niet genoeg. Het serieus nemen van historisch erfgoed vraagt een actieve houding van alle partijenen een visie die ook de belangen van huurders/bewoners erkent. Partijen die daar geen belang aan hechten zullen dat uit moeten spreken omdat burgers het recht hebben dit te weten.
Burgemeester en Wethouders van Sittard-Geleen hebben wel bekend gemaakt dat op grond van de Verordening Cultuurhistorie Sittard-Geleen het gebied van de 56 huizen in de Spoorkolonie is aangemerkt als voorbeschermd gebied. De voorbescherming houdt in dat o.a. voor het afbreken, verplaatsen of wijzigen van bouwwerken of onderdelen in het gebied een schriftelijke vergunning moet worden gevraagd bij de gemeente. Een dergelijke vergunning is niet verleend. De huurders van de woningen hebben er belang bij dat de cultuurhistorische waarde van de zogenaamde “spoorwoningen” behouden blijft. Deze waarden zijn gelegen in de inrichting en de aanzichten aan de buitenzijde van het complex en bestaan uit karakteristieke vormgeving het materiaalgebruik, de detaillering en de gaafheid van voorgevels en dakaanzichten (verrassenderwijs aangetoond door een onderzoek van Monumentenwacht Limburg). De belangen van zowel ZO Wonen als de huurders zouden ook gediend kunnen zijn met renovatie in plaats van sloop. Renoveren is geen tweede keus. De kwaliteit van ingrijpende of hoogniveau renovatie kan zonder meer gelijkwaardig zijn aan nieuwbouw. Bepalend voor de uiteindelijke technische levensduur is de kwaliteit van het casco en dat kan technisch gezien lange tijd mee. Op kostenvergelijking tussen renoveren of sloop/nieuwbouw zijn al heel wat modellen losgelaten. Gebleken is dat de vergelijking van investeringen en baten in de tijd in veel gevallen uitvallen in het voordeel van renovatie. Voor veel bewoners wordt de aantrekkelijkheid van de Spoorkolonie bepaald door de sociale cohesie van de wijk. Nieuwbouw leidt tot sociale ontregeling door het verbreken van bestaande sociale netwerken en buurtgebondenheid van bewoners. Voor het behoud van deze verbanden is een renovatie beter en efficiënter dan nieuwbouw. Respect voor de bestaande cultuurhistorische waarden wordt gewaarborgd in renovatie en niet in nieuwbouw. Al deze aandachtspunten krijgen geen kans als ZO Wonen doorgaat met haar handelingen alsof een “sloopbesluit” is genomen en de huurders buiten spel staan. Een alternatief kan dan niet eens onderzocht worden.
>
DE PARTIJEN MOETEN ZICH IN DIT VERBAND DUIDELIJK UITSPREKEN OVER HUN STEUN AAN DE MONUMENTENSTATUS VOOR DE SPOORKOLONIE.
16
8. DE SPOORKOLONIE EN ACTUELE CONCLUSIES a. Met het de facto handelen alsof een “sloopbesluit” is genomen, wordt gehandeld in strijd met het beleid van ZO Wonen dat geen “definitief sloopbesluit” is genomen. b. Met het niet toepassen van de wet, maar het wel de facto handelen alsof een “sloopbesluit” is genomen, worden de huurders van de woningen in de Spoorkolonie rechtstreeks in hun belang getroffen en geschaad. c. Zonder een renovatievoorstel kunnen de belangen van ZO Wonen niet afgewogen worden tegen de belangen van de huurders, en kan zeker niet gezegd worden dat de belangen van ZO Wonen voorrang zouden moeten hebben boven de belangen van de huurders. De belangen van de huurders wegen dermate zwaar dat zij in redelijke afweging met de belangen van ZO Wonen, beoordeeld moeten kunnen worden. d. ZO Wonen heeft nagelaten alternatieven* te onderzoeken waarbij de 56 woningen in de Spoorkolonie behouden blijven en verhindert de huurder/bewoners op dat terrein zelf actie te ondernemen.
* ◙ Zo is niet onderzocht wat de mogelijkheden zijn bij overdracht aan een andere partij. ◙ Dat lijkt hoogst noodzakelijk omdat in beleid en visie van Zo Wonen geen beweging meer te krijgen is ◙ Want er is geen enkel onderzoek gedaan naar vernieuwende initiatieven. ◙ Zo Wonen heeft het niet eens nodig gevonden om de succesvol uitgevoerde renovatie van de Spoorkolonie in het Heerlense Eikenerveld onder loep te nemen. Daar staan nota bene - exact dezelfde woningen, van dezelfde architect en hetzelfde bouwjaar (1921). ◙ Denkend aan een andere partij zou b.v. ook de haalbaarheid van een woon-werk-wijk onderzocht kunnen worden. ◙ Idem in combinatie met vernieuwing van energie-en mlieutechnieken. ◙ Idem als een vernieuwd zelf-(ver)bouwproject.
17
>
DE PARTIJEN MOETEN ZICH DUIDELIJK UITSPREKEN OVER TOEKOMST EN BEHOUD VAN DE UNIEKE VORM VAN SOCIALE WONINGBOUW DIE DE SPOORKOLONIE ALS LAATSTE IN SITTARD IS, DOOR:
> De huurders/bewoners te ondersteunen als deze genoopt zullen zijn de hele kwestie aan de rechter voor te leggen. > Druk uit te oefenen op ZO Wonen om met voorrang vernieuwende alternatieven te onderzoeken, dan wel deze, door overdracht aan een andere partij, mogelijk te maken. > Druk uit te oefenen op ZO Wonen om onmiddellijk te stoppen met alle handelingen die duiden op uitvoering van beleid alsof er een sloopbesluit genomen zou zijn. > Van ZO Wonen te eisen om met onmiddellijke ingang te stoppen met het ontrekken van goedkope woningen aan de huurvoorraad. > Van ZO Wonen te eisen om met onmiddellijke ingang het reguliere onderhoud te hervatten van leegstaande en bewoonde woningen als wel de betrokken woonomgeving.
18
9. DE SPOORKOLONIE EN DE POSITIE VAN HET BEWONERSCOMITÉ a. In 1991 werden woningcorporaties verzelfstandigd. De rijksbemoeienis werd sterk verminderd en de corporaties kregen meer mogelijkheden om, binnen vastgestelde kaders, meer zelfstandig te werken. Eén van de voorwaarden was dat huurders via hun huurdersorganisaties meer invloed zouden krijgen. Voor een corporatie (zoals die van ZO Wonen) is het onmogelijk om met alle huurders individueel over alle voor de huurder van belang zijnde onderwerpen te overleggen. Daarom was het gewenst dat overleg plaats zou vinden met huurdersorganisaties die met mandaat van haar huurders in overleg zouden kunnen treden met de corporatie. Om de positie van de huurdersorganisaties te versterken zijn sinds 1 december 1998 de huurdersorganisaties in de Wohv erkend als vanzelfsprekende overlegpartner van de corporatie. De Wohv geeft huurdersorganisaties recht op informatie en advies over een groot aantal onderwerpen. Daarmee is de Wohv de essentiële basis voor het functioneren van de huurdersorganisaties. b. In de loop van 2007 en 2008 is de werking van de Wohv geëvalueerd. Als belangrijkste studie voor die evaluatie kan genoemd worden het rapport "Verbetering positie en zeggenschap huurders" van de commissie Zeggenschap en versterking positie huurders-(organisaties), ook wel commissie Leemhuis genoemd. Als gevolg van en op basis van die evaluatie heeft de wetgever met ingang van 1 januari 2009 de Wohv gewijzigd waarbij de positie voor de huurders-(organisaties) sterk is verbeterd. c. Belangrijk onderdeel van die verbetering van de Wohv is dat vanaf 1 januari 2009 ook de bewonerscommissies recht op informatie, overleg en advies hebben (zie artikel 1 lid 1g, Wohv). Zo heeft de bewonerscommissie informatie-, overlegen adviesrecht over het beleid en beheer van ZO Wonen dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen en de woonomgeving daarvan, dat rechtstreeks van invloed is op de woon- en leefsituatie van de betrokken huurders, alsmede dat voor hen van wezenlijk belang kan zijn (artikel 3 Wohv). Naar de stellige mening van verzoekster zijn de handelingen van ZO Wonen die duiden op sloop of renovatie, onlosmakelijk verbonden met de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen en de woonomgeving daarvan, zijn deze handelingen rechtstreeks van invloed op de woon- en leefsituatie van de betrokken huurders, en zijn de consequenties van de handelingen van ZO Wonen voor de betrokken huurders van wezenlijk belang. Voor een bewonerscommissie geldt dat zij inbreng hebben over o.a.: - Sloop en renovatie van de woningen; het huurprijzenbeleid; - het servicekostenpakket; de leefbaarheid en de herstructurering van de buurt.
19
© G.Bertholet & A. Kuijper
