RODINNÝ DŮM Č.P. 55 PASEKY U PÍSKU

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 20/84/2013 O CENĚ NEMOVITOSTÍ

RODINNÝ DŮM Č.P. 55 PASEKY U PÍSKU POVINNÝ ANTONÍN KASA 160 EX 7756/12-46

OBJEDNATEL OCENĚNÍ:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BŘECLAV MGR. MARCELA PETROŠOVÁ U TRŽIŠTĚ 9 690 02 BŘECLAV

ÚČEL OCENĚNÍ:

OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ PRO POTŘEBY EXEKUČNÍHO ŘÍZENÍ

DATUM OCENĚNÍ:

23. SRPNA 2013

OCENĚNÍ VYPRACOVAL:

ING. JAN NEUBAUER K LIPÁM 90 397 01 PÍSEK

POSUDEK OBSAHUJE 15 STRAN TEXTU A 6 STRAN PŘÍLOH. OBJEDNATELI JE PŘEDÁN VE TŘECH VYHOTOVENÍCH.

V PÍSKU V ZÁŘÍ 2013

VYHOTOVENÍ Č. 1

OBSAH 1.

ZNALECKÝ ÚKOL.................................................................................................................... 3

2.

NÁLEZ....................................................................................................................................... 3 2.1 2.2 2.3 2.4

3.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ.............................................................................................................. 3 PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ ............................................................................... 3 PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ ......................................................................... 4 PRÁVNÍ STAV ....................................................................................................................... 4

METODY OCEŇOVÁNÍ ............................................................................................................ 5 3.1 OBECNÉ METODY OCENĚNÍ .................................................................................................. 5 3.1.1 Nákladová metoda..................................................................................................... 5 3.1.2 Výnosový metoda ...................................................................................................... 5 3.1.3 Porovnávací metoda.................................................................................................. 5

4.

OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ ........................................................................................................ 6 4.1 POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ .................................................................................................. 6 4.1.1 Poloha........................................................................................................................ 6 4.1.2 Stručný popis ............................................................................................................. 6 4.2 POPIS OBJEKTU ................................................................................................................... 6 4.2.1 Budova č.p. 55 na parcele č. st. 90 ........................................................................... 6 4.2.2 Garáž s dílnou na parcele č. st. 90 ............................................................................ 7 4.2.3 Venkovní úpravy a inženýrské sítě ............................................................................ 7 4.2.4 Popis pozemků .......................................................................................................... 7 4.3 PRÁVA A ZÁVADY SPOJENÉ S NEMOVITOSTÍ .......................................................................... 7 4.3.1 Práva ......................................................................................................................... 7 4.3.2 Popis závad ............................................................................................................... 8 4.3.3 Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku .............................................................. 8 4.4 POSTUPY OCENĚNÍ .............................................................................................................. 9 4.4.1 Metoda věcné hodnoty .............................................................................................. 9 4.4.2 Metoda výnosová..................................................................................................... 10 4.4.3 Ocenění věcných břemen........................................................................................ 10 4.4.4 Metoda porovnávací ................................................................................................ 11 4.4.5 Hodnocení trhu ........................................................................................................ 13 4.4.6 Závěrečná analýza pro stanovení ceny obvyklé předmětu ocenění ........................ 13

5.

ZÁVĚR .................................................................................................................................... 14

6.

UPOZORNĚNÍ......................................................................................................................... 14

7.

PŘÍLOHY................................................................................................................................. 14

8.

ZNALECKÁ DOLOŽKA .......................................................................................................... 15

Znalecký posudek č. 20/84/2013

Rodinný dům č.p. 55, Paseky u Písku

2

1. ZNALECKÝ ÚKOL Znaleckým úkolem je stanovit obvyklou cenu ve smyslu zákona 151/1997 Sb. rodinného domu č.p. 55, k.ú. Paseky u Písku, obec Paseky včetně pozemků a příslušenství, a ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené, pro potřeby exekučního řízení. Jmenování Znalec Ing. Jan Neubauer, bytem K Lipám 90, 397 01 Písek byl usnesením č.j. 160 EX 7756/12-46 o určení znalce vyhotoveném soudním exekutorem Mgr. Marcelou Petrošovou, Exekutorský úřad Břeclav, ze dne 22.7.2013 ustanoven znalcem za účelem ocenění dále uvedených nemovitostí v majetku povinného Antonín Kasa r.č. 610207/0568.

2. NÁLEZ 2.1 PŘEDMĚT OCENĚNÍ Předmětem ocenění jsou dále uvedené nemovitosti v Pasekách, zapsané v katastru nemovitostí na LV č. 159, k.ú. Paseky u Písku, obec Paseky, okres Písek: • • •

budova č.p. 55 na pozemku p.č. st.90, pozemek p.č. st.90 o výměře 505 m2, pozemek p.č. 299/3 o výměře 1330 m2

a další dále popsané stavby nezapsané v katastru nemovitostí, které jsou příslušenstvím nebo součástí uvedených nemovitostí jako věci hlavní.

2.2 PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ Pro vypracování tohoto znaleckého posudku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady:

Podklady • výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne 22. 7. 2013, LV č. 159, k.ú. Paseky u Písku, obec Paseky, okres Písek • kopie katastrální mapy, k.ú. Paseky u Písku, vyhotovená z nahlížení do katastru nemovitostí, ze dne 31.7.2013 • usnesení o určení znalce č.j. 160 EX 7756/12-46 vyhotovené soudním exekutorem Mgr. Marcelou Petrošovou, Exekutorský úřad Břeclav, ze dne 22.7.2013 • smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 23.11.2013 • informace a sdělení poskytnutá objednatelem • informace a sdělení poskytnuté vlastníkem nemovitosti panem Antonínem Kasou Pro vypracování ocenění byly znalcem získány tyto další podklady a informace z internetové sítě: • katastr nemovitostí www.cuzk.cz • Český statistický úřad www.czso.cz • www.sreality.cz • www.reality.cz • jiho.ceskereality.cz/ • a další realitní servery Prohlídka nemovitosti byla provedeno dne 31.7.2013 bez účasti povinného a následně 23.8.2013 za přítomnosti vlastníka předmětné nemovitosti (povinného) pana Antonína Kasy (tel. 776 690 725). Znalci byla umožněna prohlídka interiéru oceňovaných staveb a jejich příslušenství. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.



3

2.3 PŘEDPOKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ OCENĚNÍ Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s Předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o Předmětu ocenění byly převzaty od zástupců objednatele, povinného a z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v kap. 1. Znalecký úkol. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé.

2.4 PRÁVNÍ STAV Vlastnictví budov Ze zápisu v katastru nemovitostí vyplývá, že oceňované nemovitosti zapsané na LV č. 159 v k.ú. Paseky u Písku jsou ve vlastnictví Antonína Kasy r.č. 610207/0568. Stavebněprávní stav Ke stavebněprávnímu stavu oceňovaných staveb nebyla objednatelem předložena žádná stavebněprávní dokumentace. Při místním šetření bylo zjištěno, že stavba garáže s dílnou na pozemku p.č. st. 90 není zapsána v katastru nemovitostí ačkoliv garáž je dle platné legislativy samostatnou stavbou. V katastrální mapě je půdorys této stavby zakreslen. Zástavní a jiná věcná práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou vlastnická práva k předmětu ocenění omezena: ¾ 1× nařízením exekuce ¾ 1× exekučním příkazem k prodeji nemovitosti ¾ 1× zástavním právem exekutorským ve prospěch PROFI CREDIT Czech, a. s. ¾ Věcné břemeno vedení, oprav a údržby vodovodní přípojky dle geometrického plánu č. 204118/2011, povinnost k pozemku p.č. 299/3 Nájemní vztahy Nebyly zjištěny. Upozornění Případná omezení vlastnických práv nezapsaná na výpise z katastru nemovitostí nebyla zohledněna.



4

3. METODY OCEŇOVÁNÍ Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako „cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

3.1 OBECNÉ METODY OCENĚNÍ Pro ocenění majetku jsou používány tři základní obecně uznávané přístupy: • nákladový, • výnosový, • porovnávací.

3.1.1 NÁKLADOVÁ METODA Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou respektive morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách.

Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitostí se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velikosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků, zjištěná na základě porovnatelných prodejů.

3.1.2 VÝNOSOVÝ METODA Výnosový metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry.

3.1.3 POROVNÁVACÍ METODA Porovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodeji majetků porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných majetcích a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky. Následně je provedena analýza těchto informací se zohledněním rozdílů mezi absolutní velikostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků, se zjistí výsledná hodnota.



5

4. OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ 4.1 POPIS PŘEDMĚTU OCENĚNÍ 4.1.1 POLOHA Předmět ocenění se nachází na jihovýchodním okraji obce Paseky. Předmětná nemovitost zakončuje zastavěnou část vesnice. Paseky je obec v okrese Písek. Spádovou obcí je 6 km vzdálený Protivín, resp. 13 km vzdálený Písek. Pracovní příležitosti v obci prakticky nejsou. Občanská vybavenost obce je základní. Je zde restaurace a obchod s omezenou otevírací dobou a základním sortimentem. Dále se v obci nachází obecní úřad. Trvale zde žije 141 obyvatel. V obci jsou provedeny veřejné rozvody elektro, vody a kanalizace. Jedná se o klidnou lokalitu, využívanou jak k trvalému, tak k rekreačnímu bydlení. Předmět ocenění je přístupný přímo z veřejné komunikace. Okolní zástavbu tvoří zejména vesnické rodinné domy a chalupy. Tato lokalita je oblíbená vzhledem k malé vzdálenosti okresního města Písek a sousedství s Píseckými horami. Z veřejných dopravních prostředků jsou k dispozici linky pravidelné autobusové dopravy.

4.1.2 STRUČNÝ POPIS Předmětem ocenění je původní vesnický rodinný dům na který konstrukčně navazuje hospodářská část skládající se ze stodoly a chléva. Součástí předmětu ocenění je dále samostatně stojící nedokončená stavba garáže s dílnou a zahrada. V severní části zahrady se dále nachází dřevěná stavba – původně včelín a následně sklad. Zahrada je prudce svažitá od severu k jihu, je porostlá trávou a vzrostlými ovocnými stromy a celá je oplocená. Nemovitost je napojena na veřejný vodovod a rozvod elektro, kanalizace je svedena do vlastní jímky.

4.2 POPIS OBJEKTU 4.2.1 BUDOVA Č.P. 55 NA PARCELE Č. ST. 90 Využití a dispozice Jedná se o jednopodlažní nepodsklepený rodinný dům obdélníkového půdorysu s hospodářskou částí. Střecha je sedlová. Dispozice obytné části: veranda s WC, chodba, koupelna, spíž, 3 pokoje a obytná kuchyně. Na východní straně navazuje na obytnou část stodola a přístavba chléva s pultovou střechou. Stodola a chlév jsou samostatně přístupné ze zahrady. Stavební popis Konstrukčně se jedná o zděnou stavbu. Nosné vodorovné konstrukce dřevěné trámové. Krov dřevěný trámový se střešní krytinou z azbestocementových šablon. Klempířské konstrukce z Pz plechu. Okna dřevěná dvojitá. Dveře dřevěné. Podlaha betonová s keramickou dlažbou a prkenná. Povrchové úpravy vnitřní vápenné hladké, vnější břízolitové. Provedeny rozvody elektro, vody a kanalizace. Zařizovací předměty jsou zastaralé a nefunkční. Ohřev TUV byl prováděn v ohřívači na tuhá paliva. Kuchyně je bez standardní kuchyňské linky, nachází se zde původní pec a plátová kamna. Vytápění lokální na tuhá paliva. Technický stav Celkový technický stav objektu je téměř havarijní. Objekt není od roku 2010 užíván a podle zjištění při místním šetření na něm ani v předešlé době nebyla prováděna řádná údržba. Nosné zdi, stropy a krov jsou stabilizované. Objekt není vybaven základními zařizovacími předměty pro současný standard (vana, WC, umyvadlo, kuchyňská linka). Vlivem rozbité střešní krytiny do objektu zatéká, následně došlo k poškození rozvodů elektro, které jsou zprovozněny jen provizorně a jen z části. V krajním pokoji na východní straně objektu byla zahájena rekonstrukce – nové omítky a podlaha, tato rekonstrukce však není ani v této částii zcela dokončena. Stáří stavby Dle informací získaných při místním šetření je objekt užívaný od počátku 20. století.



6

4.2.2 GARÁŽ S DÍLNOU NA PARCELE Č. ST. 90 Využití a dispozice Jedná se o samostatně stojící budovu garáže s dílnou na jihovýchodním okraji oceňované nemovitosti. Stavba je jednopodlažní s pultovou střechou bez využitého podkroví. Dispozice objektu je rozdělena na dvě vzájemně propojené části, tj. garáž a dílnu. Tato stavba není zapsána v katastru nemovitostí – právně neexistuje. Stavební popis Konstrukčně se jedná o zděnou stavbu. Vodorovný strop není proveden. Krov dřevěný s krytinou z azbestocementových vlnitých šablon. Klempířské konstrukce nejsou provedeny. Podlaha betonová hladká. Okna dřevěná jednoduchá. Dveře dřevěné a vrata plechová otvíravá. Objekt je napojen na rozvod elektro 220V a je ho možné vytápět lokálně kamny na tuhá paliva. Technický stav Objekt je ve zhoršeném technickém stavu, nikdy nebyly provedeny vnější povrchové úpravy, objekt je tak vystaven nepřízni klimatických vlivů a dochází k degradaci stavebních materiálů. Na objektu není prováděna žádná údržba. Stáří stavby Dle informací získaných při místním šetření je objekt užívaný přibližně 40 let.

4.2.3 VENKOVNÍ ÚPRAVY A INŽENÝRSKÉ SÍTĚ • • • • •

dřevěný včelín (sklad) oplocení přípojky inženýrských sítí (elektro, voda) kanalizační jímka studna

4.2.4 POPIS POZEMKŮ Jedná se o ocenění následujících pozemků. K.ú. Paseky u Písku, obec Paseky, okres Písek zapsané na LV č. 159: • parcela č. st. 90 o výměře 505 m2 – zapsaná jako zastavená plocha a nádvoří • parcela č. 299/3 o výměře 1330 m2 – zapsaná jako zahrada Pozemek p.č. st. 90 přímo navazuje na veřejnou komunikaci, je částečně zastavěn oceňovaným rodinným domem č.p. 55 a garáží s dílnou. Nezastavěná část tohoto pozemku je využívána jako dvůr. Pozemek je mírně svažitý od severu k jihu. Pozemek p.č. 299/3 je využíván jako zahrada. V jeho severní části je postaven dřevěný včelín (sklad), jiné stavby na něm nejsou postaveny. Je prudce svažitý od severu k jihu, porostlý trávou a ovocnými stromy. Na severní straně tento pozemek sousedí s lesem. V západní části pozemku p.č. 299/3 vede trasa vodovodní přípojky k sousednímu objektu s čímž je spojeno věcné břemeno vedení, oprav a údržby vodovodní přípojky zapsané v katastru nemovitostí, vklad práva povolen rozhodnutím č.j. V-4436/2011.

4.3 PRÁVA A ZÁVADY SPOJENÉ S NEMOVITOSTÍ 4.3.1 PRÁVA 1) Nájemní vztahy Žádné nájemní vztahy nebyly zjištěny. 2) Věcná břemena Nebyla zjištěna.



7

4.3.2 POPIS ZÁVAD 1) Věcná břemena a) Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 159 pro k.ú. Paseky u Písku ze dne 22.7.2013 je vlastnictví oceňovaného pozemku p.č. 299/3 omezeno věcným břemenem vedení, oprav a údržby vodovodní přípojky dle geometrického plánu č. 204-118/2011. Toto věcné břemeno bylo zřízeno smlouvou o zřízení věcného břemene uzavřenou mezi Antonínem Kasou vlastníkem pozemku p.č. 299/1 jako povinným a Ing. Zdeňkou Tučkovou vlastnicí pozemku p.č. 299/3 jako oprávněnou. Rozsah věcného břemene je vymezen geometrickým plánem č. 204-118/2011. Věcné břemeno je sjednáno jako věcné břemeno in rem a zavazuje tedy každého vlastníka pozemku p.č. 299/3 a opravňuje každého vlastníka pozemku p.č. 299/1. Platnost tohoto věcného břemene není časově omezena. Účelem tohoto věcného břemene mělo být zajištění práva vedení, oprav a údržby vodovodní přípojky z veřejné části vodovodu přes pozemky p.č. st. 90 a 299/3 jiného vlastníka na pozemek oprávněné p.č. 299/1. Dle předložené smlouvy o zřízení věcného břemene a geometrického plánu č. 204-118/2011 je právo vedení a údržby zajištěno pouze přes pozemek p.č. 299/3. Právo vedení, oprav a údržby není sjednáno na část přípojky vedoucí přes pozemek p.č. st. 90, tedy není zřízeno v celé trase vedení předmětné přípojky. Pro stávající stav předmětu ocenění, nepředstavuje toto věcné břemeno výrazné omezení a nemá vliv na jeho hodnotu, neboť trasa této vodovodní přípojky je vedena vedle rodinného domu v prudkém svahu. 2) Zástavní práva a) Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou vlastnická práva k předmětu ocenění omezena zástavním právem exekutorským ve prospěch PROFI CREDIT Czech, a. s. 3) Předkupní práva Nebyla zjištěna. 4) Jiné závady Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou vlastnická práva k předmětu ocenění omezena: b) 1× nařízením exekuce c) 1× exekučním příkazem k prodeji nemovitosti d) Při místním šetření bylo zjištěno, že stavebně-právní stav předmětu ocenění evidovaný v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti. Stavba garáže s dílnou na pozemku p.č. st. 90 není zapsána v katastru nemovitostí ačkoliv garáž je dle platné legislativy samostatnou stavbou. V katastrální mapě je půdorys této stavby zakreslen.

4.3.3 VLIV ZÁVAD NA HODNOTU NEMOVITÉHO MAJETKU ad 1a) Věcné břemeno vedení, oprav a údržby vodovodní přípojky nepředstavuje pro předmět ocenění výrazné omezení a nemá vliv na jeho hodnotu - zejména z důvodu vedení trasy této vodovodní přípojky mimo stavební parcelu a v prudkém svahu. ad 4d) Předmětná garáž s dílnou se nachází na stejném pozemku jako předmětný rodinný dům č.p. 55 tj. na pozemku p.č. st.90 a půdorys této stavby je v katastrální mapě zakreslen. Samostatný zápis této stavby do katastru nemovitostí by byl možný např. po provedení tzv. pasportizace objektu. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku tato vada nemá vliv na hodnotu předmětu ocenění. Zbývající výše popsané závady jsou pro potřeby tohoto znaleckého posudku bez vlivu na hodnotu předmětu ocenění.



8

4.4 POSTUPY OCENĚNÍ 4.4.1 METODA VĚCNÉ HODNOTY Stavby Reprodukční cena byla stanovena za pomoci vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku nákladovým způsobem bez použití koeficientu Kp. Reprodukční cena venkovních úprav byla stanovena procentem z reprodukční ceny hlavních staveb. Výše podílu venkovních úprav se na základě dlouhodobého sledování pohybuje v rozmezí 2 - 5%. Tento postup je rovněž využíván v platné vyhlášce č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. č. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Výpočet věcné hodnoty staveb vychází z reprodukční ceny a zohledňuje přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené nemovitosti stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Rodinný dům č.p. 55 na pozemku p.č. st.90 Zastavěná plocha Užitná (podlahová) plocha Obytná plocha Obestavěný prostor Kód CZ-CC SKP Jednotková cena koeficient polohy Koeficient vybavení Koeficient změny cen Reprodukční cena objektu Opotřebení (odborným odhadem) Věcná cena stavby

166 125 94 744 111 46.21.11 2 290 0,85 0,60 2,146 1 864 094 85 279 614

Garáž s dílnou na pozemku p.č. st.90 Zastavěná plocha Užitná (podlahová) plocha Obytná plocha Obestavěný prostor Kód CZ-CC SKP Jednotková cena koeficient polohy Koeficient vybavení Koeficient změny cen Reprodukční cena objektu Opotřebení (odborným odhadem) Věcná cena stavby

45 m2 36 m2 m2 179 m3 1274 46.21.19.9 1 375 Kč/m3 0,85 1,00 2,134 446 920 Kč 75 % 111 730 Kč

Venkovní úpravy a vedlejší stavby % z reprodukční ceny hlavních staveb Reprodukční cena venkovních úprav Opotřebení (odborným odhadem) Věcná cena venkovních úprav


3,0 69 330 85 10 400


m2 m2 m2 m3 Kč/m3 Kč % Kč

% Kč % Kč

9

Pro potřeby stanovení věcné hodnoty nemovitostí, souboru staveb a pozemků, se hodnota oceňovaných pozemků zjišťuje jako by byly nezastavěné. Hodnota pozemků byla stanovena na základě porovnání dosažitelných cen stavebních pozemků v dané lokalitě s přihlédnutím k pozitivním i negativním faktorům ovlivňujícím hodnotu oceňovaného pozemku: • atraktivita lokality, orientace ke světovým stranám, tvar pozemku a jeho velikost dopravní dostupnost, • využitelnost pozemku – inženýrské sítě, možnost a intenzita zastavění (dle územního plánu), • omezující vlivy – věcná břemena, ochranná pásma, stavební uzávěra, ekologické zátěže atd. Ceny stavebních pozemků v této lokalitě se pohybují od 400,- Kč/m2 do 600,- Kč/m2. Vzhledem k poloze, množství a využitelnosti byla výsledná hodnota stavebního pozemku stanovena na 500,- Kč/m2 a hodnota zahrady na 50,- Kč/m2. Pozemky Výměra stavebních pozemků Jednotková cena pozemků Výměra zahrady Jednotková cena zahrady Věcná hodnota pozemků

505 500 1 330 50 319 000

m2 Kč/m2 m2 Kč/m2 Kč

Metoda věcné hodnoty je v tomto případě pro stanovení ceny obvyklé pouze podpůrná, neboť nemá dostatečnou vypovídací schopnost o vývoji trhu a obchodovatelnosti s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě. Ceny za které jsou nemovitosti v této lokalitě obchodovány jsou z pravidla nižší než náklady na jejich výstavbu. Při rozhodování potenciálního kupujícího o koupi předmětu ocenění tato metoda podává informaci o potřebných nákladech na výstavbu obdobné nemovitosti v současné době a o aktuálním stavu opotřebení staveb, jak je vysvětleno v kapitole 3.1.1 Nákladový přístup.

4.4.2 METODA VÝNOSOVÁ Předmět ocenění nemá povahu komerčně využitelné nemovitosti. Na trhu se obdobné nemovitosti pronajímají jen výjimečně. Běžní investoři tento typ nemovitostí kupují pro vlastní potřebu, nikoliv pro získání výnosů z pronájmu. Z těchto důvodů nebyla výnosová metoda použita.

4.4.3 OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN Ocenění věcného břemene vedení, oprav a údržby vodovodní přípojky je provedeno dle §18 zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Věcné břemeno vedení, oprav a údržby plocha pozemku dotčená věcným břemenem jednotková hodnota pozemku doba pro kterou je věcné břemeno sjednáno odpovídající roční užitek (simulovaný nájem) za užívání pozemku dotčeného věcným břemenem (10% z ceny pozemku)

94 m2 50 Kč/m2 neurčitá

hodnota práva odpovídajícího předmětnému věcnému břemeni je v souladu s §18 zákona 151/1997 Sb. odst. 4 je desetinásobkem ročního užitku



5 Kč/m2/rok 4700 Kč

10

4.4.4 METODA POROVNÁVACÍ V porovnávací metodě byly pro stanovení výsledku použity nabídkové ceny obdobných nemovitostí v obdobných lokalitách, informace z realitní inzerce uveřejněné v uplynulých 6 kalendářních měsících a ověřené v realitních kancelářích. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů (vlastní databáze, informace v realitních kancelářích a realitní inzerce). Vybrané nemovitosti jsou porovnávány s oceňovanými zejména z hlediska polohy, objemového uspořádání, velikosti, funkční využitelnosti, technického stavu, atd. Porovnávané nemovitosti byly upraveny následujícími cenotvornými vlivy: • • • • • • •

vliv prodejnosti, který vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu a zohledňuje vyjednávací prostor nabízejícího, vliv polohy, který odráží rozdíl v atraktivitě umístění porovnávané a oceňované nemovitosti, vliv dopravní dostupnosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě dopravní dostupnosti porovnávané a oceňované nemovitosti, vliv technického stavu, který zohledňuje technický stav porovnávané a oceňované nemovitosti s ohledem na prováděnou údržbu atd., vliv vybavenosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě a rozsahu vybavení porovnávané a oceňované nemovitosti (inženýrské sítě, vytápění, atd.). vliv funkční využitelnosti, který zohledňuje stávající způsob užívání eventuelně možnost dalšího využití oceňovaných staveb k jiným účelům a z toho plynoucí funkční omezení a očekávanou výnosnost staveb, vliv velikosti pozemku, který zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry porovnávaných a oceňovaných pozemků s ohledem na jejich využitelnost ve vztahu k stavbě.

V tomto porovnání jsou uvedeny tři nemovitosti nabízené k prodeji v realitní inzerci. Pro odhad porovnávací hodnoty použit 1 m2 zastavěné plochy objektu. Hodnocení jednotlivých cenotvorných vlivů ve vztahu k předmětu ocenění je uvedeno níže na stránce č. 12. U všech porovnávaných nemovitostí se jedná o nabídkové ceny realitních kanceláří k jednání, realizované ceny prodeje bývají zpravidla nižší. Porovnávané nemovitosti jsou nabízeny za jednotkové ceny 9 773 – 11 704 Kč/m2 obytné plochy. Po zohlednění výše popsaných vlivů je pro předmět ocenění odpovídající porovnávací hodnota předmětu ocenění 550 000 Kč za celou nemovitost.



11

VÝPOČET POROVNÁVACÍ HODNOTY Popis nemovitostí Oceňovaná nemovitost Rodinný dům č.p. 55 Paseky zdroj informací:

Porovnávaná nemovitost č. 1 Rodinný dům Dolní Novosedly internet, realitní inzerce

Samostatně stojící RD 4+1 na okraji obce. Jedná se o částečně podsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s částečně plastovými okny a sedlovou střechou krytou taškami. Dům je vhodný k částečné rekonstrukci. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště na půdu, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, dva pokoje a koupelna s vanou a toaletou. V podkroví je prostorná půda. Vytápění kamny na tuhá paliva. Voda je k dispozici z vlastní studny, odpady jsou svedeny do septiku. K domu náleží garáž, zděná stodola, kotec pro zvířata a udržovaná zahrada s ovocnými stromy.

Porovnávaná nemovitost č. 2 Rodinný dům Těšínov internet, realitní inzerce

Porovnávaná nemovitost č. 3 Rodinný dům Týn nad Vltavou internet, realitní inzerce

Jednopodlažní částečně podsklepený rodinný dům se sedlovou střechou. Objekt je rozdělen na obytnou a Jedná se o přízemní dům s hospodářskou část. Rozvody částečným podsklepením a topení, elektřiny a vody byly dispozičním řešením 3+kk s instalovány v roce 1970. možností využití půdní Kanalizace je v současné době vestavby. K domu náleží malá řešena septikem. Dispozice předzahrádka a garáž. Nové vstupu přes zádveří do obytné omítky a štuky. Objekt je napojen na obecní vodovod, části původní, do přístavby odpady do jímky. Vytápění na nebo do koupelny s WC. tuhá paliva, el. 220/380V. Obytná část je tvořena Zachovalá nemovitost v klidné kuchyní, spíží, obytnou lokalitě, veškerá občanská místností tzv. ložnicí a další vybavenost v docházkové menší místností bez oken. vzdálenosti. Přístavba je tvořena kuchyní, spíží a první a druhou obytnou místností. Vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva.

Základní údaje Položka Výměra pozemku Obytná plocha Prodejní/nabídková cena Základní jednotková cena

2

(m ) (m2) (Kč) 2 (Kč/m )

Oceňovaná nemovitost 1 835 94 -

Porovnávaná nemovitost č. 1 2 878 100 999 000 9 990

Porovnávaná nemovitost č. 2 1 967 132 1 290 000 9 773

Porovnávaná nemovitost č. 3 144 68 790 000 11 704

Porovnání Položka Prodejnost Poloha Dopravní dostupnost Technický stav objektu Vybavenost budov Funkční využitelnost Velikost pozemku

Oceňovaná nemovitost ---------------

Porovnávaná nemovitost č. 1 mírně nadhodnoceno obdobná obdobná výrazně lepší výrazně lepší větší větší

Porovnávaná nemovitost č. 2 mírně nadhodnoceno méně atraktivní horší výrazně lepší výrazně lepší větší obdobná

Porovnávaná nemovitost č. 3 mírně nadhodnoceno atraktivnější výrazně lepší výrazně lepší výrazně lepší menší výrazně menší

Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost č. 1



Výsledná porovnávací hodnota Položka Základní jednotková cena Upravená jednotková cena Výsledná jednotková cena Obytná plocha Porovnávací hodnota Porovnávací hodnota

2

(Kč/m ) 2 (Kč/m ) 2

(Kč/m ) 2 (m ) (Kč) (Kč)

----5 800

9 990 5 800

11 704 5 800

94 545 922 550 000

Výsledná porovnávací hodnota


9 773 5 700

550 000 Kč


12

4.4.5 HODNOCENÍ TRHU Trh se stávajícími rodinnými domy (vesnickými chalupami) je v dané lokalitě vyrovnaný. Ceny dosažené při prodeji obdobných nemovitostí na trhu ve srovnatelných lokalitách zpravidla nedosahují hodnoty vynaložených nákladů na jejich výstavbu, tj. reprodukční ceny. V nabídce jsou původní vesnické domy určené jak pro rekreaci, tak k trvalému bydlení. Nejzásadnějším kritériem pro výběr kupujícího v takovém případě je poloha, kde je vyhledávána hezká krajina s klidem od okolních měst. Žádané jsou zejména neobsazené stavby splňující požadavky na současný standard bydlení s možností okamžitého trvalého užívání. V daném případě je předmětná nemovitost delší dobu neužívaná ve špatném technickém stavu s nutností celkové rekonstrukce. Výhodou předmětu ocenění je poloha poblíž města Písek s dobrým dopravním spojením. Potenciálním kupujícím jsou osoby hledající nemovitost pro trvalé i rekreační bydlení, nevyžadující okamžité užívání zakoupené nemovitosti a ochotné vynaložit investice na rekonstrukci objektu. Svými rozměry se předmět ocenění řadí mezi průměrné nemovitosti což je spolu s lokalitou výhodou.

4.4.6 ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA PRO STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ PŘEDMĚTU OCENĚNÍ Rekapitulace výsledků: Rekapitulace výsledných hodnot: Věcná hodnota staveb Věcná hodnota venkovních úprav Věcná hodnota pozemků Výsledná věcná hodnota celkem Porovnávací hodnota Celková hodnota práv Celková hodnota závad

391 000 Kč 10 000 Kč 319 000 Kč 720 000 Kč 550 000 Kč - Kč 4 700 Kč

Po posouzení všech získaných informací o předmětné nemovitosti, na základě provedených ocenění a zhodnocení trhu s nemovitostmi, má z výše uvedených důvodů pro daný typ nemovitosti nejvěrohodnější vypovídací schopnost o ceně obvyklé ve smyslu směnitelnosti na trhu porovnávací metoda, v souladu s kterou odhaduji výslednou cenu obvyklou předmětných nemovitostí jako celku 550 000 Kč. Cena vydraženého majetku se může od výsledné ceny obvyklé lišit podle konkrétních podmínek obchodního případu.



13

5. Závěr Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou nemovitostí popsaných v kapitole 2.1 Předmět ocenění, tj. rodinný dům č.p. 55 v k.ú. Paseky u Písku, obec Paseky, včetně pozemků a příslušenství, a ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené pro potřeby exekučního řízení.

Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh ceny obvyklé k uvedenému datu,

odhaduji cenu obvyklou předmětné nemovitosti jako celku bez zohlednění práv a závad ve výši: 550 000 Kč Slovy: pětsetpadesáttisíc korun českých

hodnota práv spojených s předmětem ocenění je odhadnuta na: 0 Kč Slovy: nula korun českých

hodnota závad váznoucích na předmětu ocenění je odhadnuta na: 4 700 Kč Slovy: čtyřitisícesedmset korun českých

6. Upozornění Omezení vlastnických práv uvedená v kapitole 4.3.2 Popis závad nemají pro potřeby tohoto znaleckého posudku vlivu na hodnotu nemovitostí a v navržené ceně obvyklé nejsou zohledněna. Znalci nebyl předložen nabývací titul k předmětné nemovitosti. Omezení vlastnických práv nezapsaná v katastru nemovitostí na výše uvedeném LV nebyla zohledněna.

7. Přílohy PŘÍLOHA

Č. 1:

FOTOKOPIE VÝPISU Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ

PŘÍLOHA

Č. 2:

FOTOKOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY

PŘÍLOHA

Č. 3:

FOTOKOPIE GEOMETRICKÉHO PLÁNU Č. 204-118/2011

PŘÍLOHA

Č. 4:

MAPA ŠIRŠÍCH VZTAHŮ

PŘÍLOHA

Č. 5:

FOTOGRAFIE



14

8. Znalecká doložka Tento znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích zn. Spr 278/2010 ze dne 15.12.2010, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 20/84/2013 znaleckého deníku. Obsahuje patnáct stran textu a šest stran příloh. Posudek vyhotovil:

Ing. Jan Neubauer K Lipám 90 397 01 Písek tel.: 776 611 392 e-mail: [email protected]

V Písku dne 9. září 2013

Ing. Jan Neubauer



15

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 22.07.2013 14:15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Soudní řízení, č.j.: 160 EX 7756/12 pro Soudní exekutor Petrošová Marcela, Mgr.

Okres:

CZ0314 Písek

Obec:

Kat.území: 765007 Paseky u Písku

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou Vlastník, jiný

A

B Nemovi tosti Pozemky Parcela

St.

159

číselných řadách

(St.

č.p.

parcela)

505

Způsob

Druh pozemku zastavěná

Podíl

610207/0568

55, 39811 Paseky

Výměra[m2]

90

= stavební

Identifikátor

oprávněný

Vlastnické právo Kasa Antonín,

562254 Paseky

List vlastnictví:

využiti

Způsob

ochrany

plocha a

nádvoří

1330 zahrada

299/3

zemědělský půdní

fond Stavby

Typ stavby

Část obce, č. budovy

Způsob

Paseky,

rod.dům

č.p.

55

Bl

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu

pro

Oprávnění

o

využití

Způsob

ochrany

Na parcele

St.

90

Povinnost k

--------_._~-----

vedení oprava údržby vodovodní přípojky dle geometrického plánu č. 204-118/2011

Parcela: 299/1 Parcela: 299/3 V-4436/2011-305

Listina Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 23.11.2011. Právní účinky

vkladu práva ke dni 25.11.2011.

V-4436/2011-305

o Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: Mgr. Marcela Petrošová, Exekutorský úřad Břeclav, U Tržiště 9, 690 02 Břeclav ( spisová značka soudního exekutora: 160 EX 7756/12 ) Kasa Antonín, č.p. 55, 39811 Z-1908/2013-305 Paseky, RČ/IČO: 610207/0568 Listína Usnesení soudu o nar1zení exekuce Okresní soud v Písku 19 EXE-34/2013 -13 ze dne 08.02.2013.; uloženo na prac. Písek Z-1908/2013-305 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Věcné břemeno

Stavba: Paseky, č.p. 55 Parcela: 299/3 Parcela: St. 90 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský -8 ze dne 25.02.2013.

úřad

Z-1909/2013-305 Z-1909/2013-305 Z-1909/2013-305 Břeclav 160EX-7756/2012

Z-1909/2013-305 o Zástavní právo exekutorské ke dni 26.2.2012 pro pohledávku ve výši 174 662,-Kč s příslušenstvím, náklady předcházejícího řízení, náklady oprávněného a náklady exekuce Z-1910/2013-305

Stavba: Paseky, č.p. 55 PROFI CREDIT Czech, a.s., Klimentská 1216/46, Nové Město, Parcela: 299/3 Z-1910/2013-305

Nemovitosti jsou v územnim obvodu, ve kterém vykonává státni správu katastru nemovitosti CR Katastrální úřad pro Jíhočeský kraj, Katastrální pracovíště Písek, kód: 305. strana 1

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 22.07.2013 14:15:02 Vyhotoveno

Okres:

bezúplatně

dálkovým přístupem pro

účel:

Soudní řízení, Marcela, Mgr.

č.j.:

160 EX 7756/12 pro Soudní exekutor Petrošová

Obec:

CZ0314 Písek

Kat.území: 765007 Paseky u Písku

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou

562254 Paseky

List vlastnictví:

159

číselných řadách

(St.

stavební parcela)

Typ vztahu Oprávnění

pro

Povínnost k

11000 Praha, RČ/IČO: 61860069 Parcela: St. 90 Z-1910/2013-305 Lístína Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Břeclav 160EX-7756/2012 -9 ze dne 25.02.2013. Z-1910/2013-305

o

Jíné zápísy - Bez zápisu

E

Nabývací títuly a jiné podklady zápisu

Listina o Usnesení soudu o dědictví Okresní soud v Písku 15D-385/2010 -42 ze dne 08.03.2011. Právní

moc ke dni 08.03.2011. Z-2640/2011-305 Pro: Kasa Antonín, o Smlouva darovací

č.p.

RČ/IČO: 610207/0568

55, 39811 Paseky

ze dne 11.05.2011. Právní

účinky

vkladu práva ke dni 11.05.2011 . . V-1781/2011-305

Pro: Kasa Antonín,

č.p.

RČ/IČO: 610207/0568

55, 39811 Paseky

r V z t a h bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela 299/3 Pokud je

výměra

-----

bonítních

dílů

BPEJ 53715

parcel menší než

Výměra [m2]

-------

1330

výměra

parcely, zbytek parcely není bonítován

Nemovitosti jsou v územnim obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrá~ní úřad

pro

Jihočeský

kraj,

Katastrá~í pracoviště

Vyhotovil:

Písek, kód: 305.

Vyhotoveno:

Český úřad zeměměřický

a katastrální -

22.07.2013

14:26:58

seo

Nemovitosti jsou v územnim obvodu, ve kterém vykonává státni správu katastru nemovitosti CR Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek, kód: 305. strana 2

Umístění nemovitostí

FOTOGRAFIE

RODINNÝ DŮM Č.P. 55 PASEKY U PÍSKU

Recommend Documents