Bankovní institut vysoká škola Praha
Rekonstrukce historických objektů a jejich oceňování Bakalářská práce
Aneta Strejčková
Květen, 2011
Bankovní institut vysoká škola Praha Oceňování majetku
Rekonstrukce historických objektů a jejich oceňování (Historické posouzení domu U zvonu)
Bakalářská práce
Autor:
Aneta Strejčková Bankovnictví, Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
prof. Ing. Josef Michálek, CSc.
Květen, 2011
Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem
bakalářskou
práci
na téma „ Rekonstrukce
historických objektů a jejich oceňování“, zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Praze, dne . . . . . . . .
....................... Strejčková Aneta
Praha
Květen, 2011
Poděkování
Chtěla bych poděkovat lidem, kteří se podíleli na vzniku této bakalářské práce a to panu prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc., Doc. Ing. Michaelu Ryklovi a lidem z památkového ústavu. Dále chci poděkovat panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D., za odbornou pomoc, při tvoření praktické části této bakalářské práce.
Anotace Bakalářskou práci jsem konceptuálně rozdělila na tři části. První část, teoretická, která je zaměřena na rekonstrukce historických staveb a jejich následné
oceňování.
Jako
příklad
jsem
pouţila
dům
U
zvonu
na
Staroměstském náměstí. Druhá část, praktická, kde na dvou příkladech ukazuji principy oceňování a to příkladně na domu U zvonu a na rodinném domu v Dubečku. Třetí, poslední část, analytická, která je zaměřená na realitní trh v Praze 1.
Annotation Bachelor's work, I conceptually divided into three parts. The first part theoretical, which is focused on the restoration of historical buildings and their subsequent measurement. As an example, I used the Bell House at the Old Town Square. The second part - the practical, where two examples show the principles of valuation and exemplary of the House of the bell and the family house in Dubecek. The third part of the latest analytical - which is focused on the real estate market in Prague 1.
OBSAH Úvod ............................................................................................. 6
I. Teoretická část ....................................................... 7 1. Vývoj domu U Kamenného zvonu z hlediska času..................... 7 1.1
Historie domu U Kamenného zvonu ....................................... 7
2. Rekonstrukce domu U Kamenného zvonu ................................ 9 3. Rekonstrukce historických objektů ........................................ 13 3.1
Základní fakta ...................................................................... 14
3.2
Úřady .................................................................................... 33
4. Národní památkový ústav a péče o památky ........................... 34 4.1
Národní památkový ústav .................................................... 34
4.2
UNESCO ............................................................................... 39
5. Oceňování historické stavby ................................................... 45 Závěr teoretické části ................................................................... 48
II. Praktická část ...................................................... 49 1. Ocenění domu U Kamenného zvonu ....................................... 49 2. Ocenění rodinného domu ....................................................... 67
III. Analýza trhu s nemovitostmi ................................ 87 1. OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU ...................................... 88 2. REGIONÁLNÍ SEGMENTACE .................................................. 90 3. TRH S NEMOVITOSTMI ......................................................... 95 4. MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 1 ...................................................... 96 5. CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED ................................... 100 Závěr ........................................................................................ 102 Použitá literatura..................................................................... 103
Úvod Cílem mé bakalářské práce je objasnit čtenáři problematiku rekonstrukcí historických objektů a následně jejich oceňování, se zaměřením na dům U zvonu na Staroměstském náměstí. V první části, teoretické, seznamuji čtenáře s domem U zvonu a s jeho rekonstrukcí. Dále pak s rekonstrukcí jako takovou, její problematikou, legislativou. Své psaní soustředím i na patřičné úřady, jako památkový ústav a UNESCO. Teoretickou část uzavírám oceňováním historických objektu. Tento objekt jsem si vybrala z prostého důvodu, protoţe z mého studia na ČVUT ARCH, jsem se školou podnikla v rámci praktického cvičení z dějin architektury exkurzy za historií a rekonstrukcí tohoto objektu. Pan profesor Rykl, který se zabýval rozborem tohoto domu, mě natolik zaujal, ţe jsem se rozhodla tomuto tématu věnovat moji bakalářskou práci. A hlavně jsem si to vybrala z praktického důvodu a to, ţe jsem měla k tomu patřičné podklady. V druhé, praktické části, na příkladu domu U zvonu se snaţím, přiblíţit čtenáři obtíţnost oceňování historických objektů a na příkladě rodinného domu v Dubečku, pak samotné oceňování. Dům U zvonu, jelikoţ se jedná o speciální druh oceňování, posuzuji pouze metodou porovnávací, poněvadţ na nákladovou metodu bych musela získat přístup k nákladům na rekonstrukci z roku 1988 a to by bylo z mého hlediska nemoţné. A výnosová metodou je totéţ. V druhém případě, oceňováním rodinného domu Na Hádku 1620, jsem pouţila všechny druhy metod. Ve třetí části, analytické části, se zaměřuji na Prahu, respektive na městskou část Praha 1. Posuzuji zde prodejnost, pronájem a výskyt objektů v této městské části. V marketingovém výhledu, pak poukazuji na celkový trh v Praze a na dopad světové krize na realitní trh v této lokalitě v Praze.
6
I.
Teoretická část
1.
Vývoj domu U Kamenného zvonu z hlediska času
1.1
Historie domu U Kamenného zvonu Dům byl postaven pravděpodobně koncem 13. století jako palác pro
královskou
rodinu.
S
počátky
domu je často spojována také Eliška Přemyslovna. Z nejstarší doby pochází nejstarší část domu – sklepení. Stěny i klenby byly budovány z lomového kamene a byly zaklenuty valenou klenbou. V některých místech se dokonce dochovaly
pozůstatky
ostění
gotických
portálků.
Další
důleţitá stavba proběhla okolo
Obrázek č.1
roku 1310, kdy byla v přízemí
http://www.rozhlas.cz/leonardo/his
domu zřízena k aple s bohatou
torie/_galerie/834087?type=image&
figurální
pozice=1
a
ornamentální
výzdobou. Během další přestavby, která proběhla během 2. čtvrtiny 14. století, byl dům ozdoben bohatě členěnou fasádou. Dominantu průčelí tvořila plastická figurální výzdoba. Z této přestavby se také dochoval druhý sakrální prostor. Nachází se v prvním patře a je zaklenutý ţebrovou klenbou. Dochovaly se také zbytky trojdílného nikového oltáře. Ve druhém patře věţového
nároţí
byl
zřízen
sál,
který
dnes
slouţí
jako
Koncertní.
Pravděpodobně se zde nacházelo slavnostní sedadlo pána domu, ze kterého přijímal návštěvy. Je moţné, ţe dům během 14. století slouţil také jako občasné sídlo přestavitelů státu. Nejstarší písemná zpráva o domu pochází z roku 1363. V té době jiţ byl dům měšťanský. Patřil zlatníkovi Pecoldovi z Chebu a o něco později staroměstskému konšelovi Janu Ortlinovi. Ten se pod svým domáckým jménem Janek objevuje v románu Svatopluka Čecha Nový epochální výlet pana Broučka. Podle Starých pověstí praţských v domě 7
bydlela sv. Ludmila. Jiţ roku 1417 se dům nazýval U bílého zvonu. Domovní znamení dům získal aţ v 16. století. Jednalo se o zvon umístěný na nároţí domu. Podle pověsti ve věţičce Domu U Kamenného zvonu se nacházel zvonek, na nějţ zvonili křesťané na znamení počátku boje s pohany. Na paměť toho byl na roh domu zasazen kamenný zvon. Také proběhly barokní úpravy domu a kolem dvora byly zřízeny pavlače. Roku 1685 proběhly další přestavby, tentokrát ve stylu baroka. Roku 1899 byl dům ozdoben novobarokní fasádou. Roku 1961 proběhly historické stavební výzkumy. Na jejich základě bylo rozhodnuto o strţení novobarokní fasády. V letech 1975 – 1987 proběhla obnova gotického průčelí domu. Zároveň byla vyměněna barokní střecha za dlátovou, proběhla výměna zvětralých kamenů, vyla zrekonstruována zazděná gotická okna a také proběhlo restaurování maleb a malovaných dřevěných stropů. Rekonstrukce byla dokončena roku 1988 a 29. 2. téhoţ roku byl dům přidělen do uţívání Galerii hlavního města Prahy. Dům U Kamenného zvonu je jednou z nejstarších památek Prahy. Zároveň je také jejím nejcennějším středověkým měšťanským domem. V nároţí domu se nachází replika zvonu. Nachází
Obrázek č.2
se v něm staré sklepení, které je zčásti přístupné.
www.cz-
Přístupná část se nachází pod blokem stavby
milka.net/pamatky/10-
podél Týnské uličky a sahá aţ k průčelí domu do
praha/dum-uStaroměstského náměstí. Dále je moţné si prohlédnout kapli, ve které se kamenneho-zvonu/ nachází nástěnné malby, dřevěná plastika Černé madony, torza kamenných soch krále, královny a ozbrojenců a další památky. Za prohlídku stojí také Koncertní sál. U jeho jiţní stěny se před třemi okny nachází útvar rámovaný třemi polokruhovými oblouky. Na východní straně sálu dodnes najdeme zbytek krbové konstrukce a na západní straně směrem k náměstí tři okna s kruţbami. Při rekonstrukci domu ve 20. století, při které byla strţena novobarokní fasáda z 19. století a objeveno gotické průčelí, předcházel rozsáhlý stavebně historický průzkum. Bylo objeveno 13.000 úlomků 8
kamenické výzdoby. Sestavením úlomků vznikly sochy, které by snad mohly připomínat Jana Lucemburského, Elišku Přemyslovnu a jejich syny Jana Jindřicha a Karla. Nalezena byla také hlava divého muţe, hlavička lva se skleněnýma očima a další zbytky dekorativních předmětů. Rekonstrukce byla dokončena v roce 1988 a město přidělilo objekt GHMP, které slouţí jako výstavní prostor pro její významné výstavní projekty. V objektu je otevřená galerijní prodejna a v zadní části objektu kavárna.
2.
1
Rekonstrukce domu U Kamenného zvonu Dům U Kamenného zvonu na Staroměstském náměstí v Praze se
dochoval v barokní úpravě, ale byl regotizován. Znamenalo to otlučení barokních fasád, vybourání stropů a krovů, likvidaci poměrně hodnotných interiérů,
novou
V prováděné
střechu…
rekonstrukci,
původní
části
stavby
druhotné
části
byly
byly
zachovány
přesně
nebo
kamenosochařsky rekonstruovány. Státní
ústav
pro
rekonstrukci
památkových měst a objektů, zařadil dům čp. 605/I na Staroměstském náměstí do skupiny monumentálních věţových domů a poukázal na jeho sloţitý
stavební
vývoj,
zůstává
odhalení gotického průčelí do domu U zvonu
překvapivou
senzací,
neboť
míra zachování a monumentalita sloţité
kompozice
Obrázek č.3 Západní fasáda, po snětí nebarokních
zejména
omítek z roku 1900 - Josef Mayer, Dům U
západního průčelí přesáhla všechno
bílého zvonu, Umění, 36, 1988, č. 2, str. 97 – 126
1
Čerpáno z internetu www.cz-milka.net/pamatky/10-praha/dum-u-kamenneho-zvonu/
9
očekávání. Ke zjištění toho, co se skrývalo pod omítkami z konce 17. století a pod úpravou fasády z konce 1899, přispělo odstranění havarijního stavu omítek. Části kvádrového zdiva průčelí a zjištěná profilace některých architektonických článků po odstranění opadávajících omítek vyvolaly poţadavek památkového orgánu rozšířit odhalené plochy zdiva západního sondami. Dále byly odstraněny všechny ploché části západní fasády, přičemţ plastické články byly zatím zachovány pro případ, kdyby nebylo moţno přistoupit k rekonstrukci gotického stavu průčelí. Tím se odhalila v plné kráse náročná kompozice západního průčelí, kdysi dvoupatrového domu se třemi okenními osami, při čemţ výška jednotlivých podlaţí byla vyšší, neţli je dnešní. Ukázalo se tak, ţe původní korunní římsa byla mnohem výše, neţli je dnešní, určená v podstatě přestavbou domu z konce 17. století. Hrotitá okna s ušlechtilou profilací ostění byla zdůrazněna vysokými vimperky vrcholícími kříţovou kytkou. V ploše mezi okenním ostěním a vimperkem se zachovaly u oken původního druhého patra motivy trojlístků. Okna po obou stranách provázejí stejně vysoké štíhlejší niky hrotitě završené s trojlaločnými kruţbami. V nikách se přibliţně v polovině jejich výšky zachovaly fragmenty konzol, na nichţ nepochybně stály plastiky, jak svědčí stopy po jejich upevnění do zdiva niky. U některých oken jsou zachovány fragmenty hlavic prutů. Míra zachování uvedených částí fasády je dosti značná, i kdyţ všechny profily přesahující líc fasády byly osekány, takţe např. vimperky oken i nik a jejich kříţové kytice se projevují dnes toliko jako ploché pásy. Nejvíce jsou postiţena okna, která byla rozrušena při přepatrování západní věţové části domu koncem 17. století. V zazdívce parapetů oken z konce 17. století jsou však zachovány četné fragmenty architektonických článků, z nichţ jen některé mohly být vyňaty. Jejich zachovalá pestrá polychromie i povrchová úprava pečlivě otesaných kvádrů opukového zdiva dokumentují náročnost architektonické výzdoby tohoto městského domu, kterou moţno zatím předběţně datovat do 14. století. Výška přízemí přesahovala do poloviční výše dnešního prvního patra, kam pronikaly zejména vertikální fiálové články středního portálu. Po jeho obou stranách, byly zajištěny fragmenty ostění hrotitého i mladšího pravoúhlého okna. Jestliţe tedy dějiny 10
domu a jeho vlastníků a současně nejnovější poznatky o domě U zvonu dokumentují jeho jedinečný význam z hlediska dějin Prahy a dějin umění, bylo jistě správné rozhodnutí regenerovat dům U zvonu takovým způsobem, aby všechny jeho hodnoty byly co nejvýrazněji uplatněny. Tento úkol není lehký, neboť je zapotřebí vyřešit celou řadu obtíţných problémů, k nimţ patří zejména nutnost vrátit domu v jeho západní části původní dvě patra, oproti dnešním třem. To znamená ve svém důsledku změnit funkci současného obytného domu tak, aby bylo moţné vyuţít převýšené sálové prostory, které tak vzniknou. Tento problém se podařilo, jiţ šťastně překonat díky iniciativnímu návrhu ústavu pro rekonstrukce památkových měst a objektů, aby dům U zvonu byl vyuţit jako svatební síň s přidruţeným archívem matričních knih. Při adaptaci objektu pro účely svatební síně má být také obnoveno nádvoří s barokními pavlačemi na mohutných konzolách.2
2
Josef Mayer, Dům U bílého zvonu, Umění, 36, 1988, č. 2, str. 97 – 126
11
Obrázek č.4 Snímek J. Sadeler rok 1606
12
3.
Rekonstrukce historických objektů Rekonstrukce, tedy znovuvytvoření zaniklé památky, ať jiţ celé, nebo,
daleko častěji, jejích chybějících částí, je mimořádně závaţným tématem. V dějinách, přítomnosti a jistě i budoucnosti památkové péče bude vţdy patřit k
těm
nejdiskutovanějším,
s
nejvýraznější
polarizací
názorů
všech
zúčastněných. Pojem „rekonstrukce“ se při obnově stavebních památek uţívá často, ale ne vţdy ve správné souvislosti. Rekonstrukce se významově nepřekrývá s opravou. Má své vlastní jednoznačně definované významy. V prvním
znamená
uvedení
do
starší
nedochované
podoby
nebo
její
znázornění. V odborné literatuře například bývá ilustrována zaniklá podoba hradu kresebnou rekonstrukcí. V druhém významu označuje pojem „rekonstrukce“ přestavbu. Ve významu návratu ke staršímu nedochovanému stavu patří „rekonstrukce“ k základním nástrojům památkové péče. Otázka, kdy při péči o architektonické dědictví přistupovat k obnově zaniklého stavu fyzicky, ovšem zároveň představuje velký teoretický i praktický problém. Názory na vhodnost návratů k zaniklému stavu se různí. Na jedné straně stojí obhajoba výtvarného ideálu, na straně druhé poukaz na nevěrohodnost výsledků, napáchané škody a etickou problematičnost vytváření „nových“ památek. Při rekonstrukci starší podoby existující stavby. Snaha vrátit památce starší podobu na úkor dochovaného stavu je nejspornější polohou principu rekonstrukce. Problém spočívá v hodnotě dochovaného stavu, který je návratem ke starší podobě zničen. Do této kategorie patří i rekonstrukce starší barevnosti, které se staly zaţitým stereotypem přístupu památkové péče k obnově fasád historických staveb. Princip rekonstrukce se týká v neposlední
řadě
také
restaurování
uměleckých
děl.
Například
při
restaurování soch se v některých případech přistupuje v zájmu nerušeného vnímání celku k rekonstrukci chybějících detailů, jako jsou ulomené prsty či uraţené nosy. Ze stejných důvodů se přistupuje k rekonstrukci zničené malby v případě nástěnných a nástropních maleb. Děje se tak například v případě, ţe upadne část omítky i s malbou. Rekonstrukce se ale můţe týkat i obnovení původní povrchové úpravy (barevnosti) sochy. Přes rozmanitost 13
moţných situací a individuální charakter kaţdé památky lze pro posouzení přijatelnosti případné rekonstrukce najít několik obecně platných hledisek: Aby pro rekonstrukci bylo volné místo, to znamená, aby návrat ke starší podobě památky nebyl podmíněn zničením existujících hodnotných vrstev. Aby pro ni existovaly ještě další závaţné důvody neţ jen zjištění, ţe tomu tak v minulosti bylo. Aby byla dostatečně podloţena poznáním, to znamená, abychom historický stav bezpečně znali a nemuseli si jej domýšlet. Aby ji bylo reálné provést věrohodně. Někdy se připomíná ještě páté kritérium, a to časový odstup. Je zřejmé, ţe obnovit památku zničenou válkou či přírodní katastrofou ihned po události činí menší obtíţe neţ totéţ s odstupem několika set let. Základem moderní památkové péče je úcta k dochovanému historickému originálu.3 3.1
Základní fakta Rekonstrukce, tedy znovuvytvoření zaniklé památky – ať jiţ celé, nebo,
daleko častěji, jejích chybějících částí, je mimořádně závaţným tématem. V dějinách, přítomnosti a jistě i budoucnosti památkové péče bude vţdy patřit k
těm
nejdiskutovanějším,
s
nejvýraznější
polarizací
názorů
všech
zúčastněných. Česká památková péče v prvních třech desetiletích 20. století bezezbytku přejala protirekonstrukční názory Georga Dehia (mylně u nás připisované Rieglovi) a dovedla aţ do jisté krajnosti názor, ţe doplnit památku (případně vloţit novostavbu do historického prostředí) lze jen formami a prostředky soudobé architektury, vyjadřující Rieglovo „umělecké chtění“ doby, v níţ je doplněk či dostavba prováděna. Cituji: Rekonstrukce by nikdy neměla být samoúčelným cílem, ale pouze jedním z moţných prostředků, jak znovu uplatnit a zhodnotit především autentické, v originálu dochované hodnoty památky, nebo historického sídelního útvaru. V jejím rámci má své oprávnění především tzv. anastylóza, tedy znovusesazení článků a fragmentů, jeţ jsme získali průzkumem a jejich 3
Ing.arch. Miloš Solař – Úvod do problematiky rekonstrukce v památkové péči
14
prezentace je zpravidla bez rekonstrukčních doplňků nerealizovatelná. (Anastylóze bychom ve všech případech, kdy je dostatečně zajištěna ochrana sesazovaných článků, měli dávat přednost před jejich uloţením v lapidáriu, kde je jejich další osud často krajně nejistý a kde zůstávají trvale vytrţeny ze svého původního kompozičního a výtvarného kontextu.) Rekonstrukce musí vycházet z naprosto spolehlivého vědeckého poznání
památky,
kterou
nikdy
nesmíme
„vylepšovat“
podle
svých
hypotetických představ či dokonce dnešních estetických norem, čímţ bychom se dopouštěli záměrné mystifikace. Bez dodrţení této zásady, zdůrazněné jiţ Benátskou chartou, přestává být rekonstrukce rekonstrukcí v pravém slova smyslu a stává se de facto projevem soudobé architektury, v daném případě historizující, kterou sice můţeme podle konkrétní (např. urbanistické) situace uvítat, která však v kaţdém případě s metodou památkové péče jiţ nemá nic společného. Rekonstrukčnímu
záměru,
byť
opřenému
o
spolehlivé
vědecké
poznání, bychom nikdy neměli obětovat autentické hodnoty obnovované památky, ať jiţ tím, ţe bychom puristicky odstranili hodnotné mladší fáze jejího stavebního a uměleckého vývoje nebo bez závaţných důvodů nahrazovali její originální části kopiemi. Na rozdíl od právem odmítnutých praktik 19. století by tedy moderní rekonstrukční idea měla být vţdy neoddělitelně spjata s rieglovskou ochranou autenticity památky i s jeho postulátem, kodifikovaným později i Benátskou chartou, ţe dosaţení slohové čistoty není smyslem konzervační akce.4 Rizika a příčiny poruch Nejčastější příčiny poruch historických objektů je stárnutí materiálu vlivem
času,
přírodní
vlivy,
neuváţená
lidská
aktivita,
neznalostí,
neadekvátností technického řešení, či nevhodnou technologií. Prudké změny podmínek mikroklimatu přispívají
k rychlému rozpadu materiálu a zánik
architektonických nálezů.
4
Josef Štulc – Rekonstrukce ve vztahu k autenticitě památky – Oprávněnost a rizika
15
Velmi častou poruchou je: podmáčení stavby, statické poruchy, dějinné události (válka atd.), statické a dynamické zatíţení, zemětřesení, porušování nebo ignorování principů původního řešení. Historické stavby a jejich obnova Obnově kulturních památek včetně dalších hodnotných staveb a staveb v památkově chráněných územích předchází předprojektová a projektová příprava obnovy. Mezi předprojektovou přípravou zaujímají mimořádně důleţité postavení průzkumy památek. V rámci průzkumů dochází nejen k místnímu ohledání stavby nebo předmětu, ale rovněţ ke studiu archiválií zahrnujících písemné prameny a sbírky map, plánů i fotografií. V případě staveb je důleţitý především stavebně-historický průzkum, jehoţ závěrečnou část zpravidla tvoří popis určujících hodnot vyţadujících zachování
i
nástin
doporučeného
postupu
obnovy.
Pro
území
s archeologickými nálezy přejímá tuto funkci archeologický výzkum lokality a u movitých nebo se stavbou pevně spojených uměleckých děl restaurátorský průzkum. Další důleţitou součástí předprojektové přípravy obnovy památkově chráněné nebo hodnotné stavby je také včasná konzultace záměru s odbornými pracovníky státní památkové péče. Jedině tou lze do značné míry předejít pozdějším nedorozuměním a zabránit nehospodárnému vynakládání státních i soukromých finančních prostředků na zpracování dokumentace. Nezbytným
předpokladem
úspěšného
provedení
stavebních
i
restaurátorských prací nebo prezentace archeologických nálezů je kvalitně zpracované
zaměření
a
dokumentace
obnovy
kulturní
památky,
odsouhlasená dotčeným orgánem statní správy na základě kladného a nezávisle
zpracovaného
odborného
vyjádření
Národního
památkového
ústavu. Součástí dokumentace je nejen výkresová část zpracovaná na odpovídající úrovni zkušeným zpracovatelem, ale rovněţ podrobná textová a tabulková část s inventarizací všech hodnotných prvků a výběrem vhodné technologie obnovy.
16
Územně plánovací dokumentace a novostavby Zvlášť velkou pozornost je nutné věnovat novostavbám v památkově chráněném území (rezervace a zóny), ochranných pásmech i v prostředí kulturních památek. Předpokladem trvale udrţitelného rozvoje těchto zákonem chráněných ploch je respektování kulturních a přírodních hodnot včetně urbanistického, architektonického a archeologického dědictví, které je výrazem identity území a nositelem historických tradic. Kulturní hodnoty nepochybně představují nezastupitelné turistické atraktivity jednotlivých regionů s přímým vlivem na finanční zdroje plynoucí z cestovního ruchu i řady navazujících odvětví ve sféře ostatních sluţeb. Kromě
respektování
urbanistického
a
architektonického
kontextu
zastavované lokality by plánování novostaveb v historickém prostředí mělo vycházet z celkového charakteru sídelní nebo přírodní krajiny. Obdobně i ze širších souvislostí obsaţených v územně plánovací dokumentaci pořízené na základě územně plánovacích a analytických podkladů. Jedná se především o tzv. limity vyuţití území zohledněné na úrovni celorepublikové (Politika územního rozvoje), krajské (Zásady územního rozvoje) nebo místní (Územní plány obcí). Vedle územního plánu zpracovaného v několika stupních (zadání, koncept, návrh, posouzení návrhu, vydání) náleţí k účinným nástrojům územního plánování rovněţ územní studie, regulační plán nebo přímo pro potřeby rezervací a zón zpracovávané plány zásad a ochrany. Za nejproblematičtější lze v památkově chráněných územích povaţovat zastavování
dosud
nikdy
nezastavěných
parcel
a
to
i
v případě
architektonicky zdařilých návrhů novostaveb. Dlouhodobě uvolněné proluky v souvislé zástavbě zastavění naopak zpravidla vyţadují, přestoţe ani v těchto případech nelze zcela rezignovat na stanovení maximálního stupně zastavění parcely, stavební čáry nebo výškové hladiny nové zástavby. S rozvojovými plochami přímo souvisí i plánování změn ve vyuţití pozemků. Jako zásadní se jeví vymezování trvale nezastavitelných ploch a ochrana urbanistické kompozice (měřítko, dominanty, osy, průhledy, panoramata atd.) i hodnotných přírodních ploch a prvků včetně uměle vytvořených (aleje, vodní nádrţe atd.). 17
Stavební a restaurátorské práce (realizační práce) Památkově chráněné stavby představují natolik rozmanité, sloţité a vrstevnaté struktury, ţe pro jejich obnovu nelze stanovit univerzální návod, zejména ne takový, který by byl sloţen výhradně z „výčtu správného zacházení” s jednotlivými prvky. Obnovu stavebních památek je třeba chápat jako svébytnou interpretaci obnovovaného architektonického díla, kterou postihuje
také
výraz
prezentace
památky.
Její
specifičnost
je
dána
uplatněním řady vyhodnocovacích kritérií v průběhu průzkumových prací, projekční i vlastní stavební činnosti a tvořivou syntézou odborných dovedností, architektonické tvořivosti a výtvarného citu. Základním rámcem a „omezujícím polem” těchto interpretací jsou obecné zásady obnovy stavebních památek. Obecnými zásadami obnovy rozumíme shrnutí smyslu obnovy ve formě základních metodických poţadavků na ochranu a obnovu stavebních děl minulosti, které vycházejí z objektivní hodnoty obnovovaných děl z hlediska uměleckohistorického a z jejich specifických estetických vlastností (rovina objektová) i z řady sloţitých vazeb, které mezi jednotlivými díly vznikají v městském organismu (rovina památkového urbanismu). Tyto poţadavky – zásady – se vztahují na díla různých historických období, různých architektonických hodnot, na díla realizovaná různými postupy a v různých materiálech. Zásada šetrnosti v přístupu k dochované historické substanci Prohlášení stavby za nemovitou kulturní památku má specifické důvody spočívající v hodnotách stavby. Tyto hodnoty nemají pouze charakter abstraktních konstatování a formální obrysové identity objektu, ale jsou přímo dány především jeho dochovanou hmotnou substancí, která je nositelem kulturněhistorických, estetických a dalších významů a má i významnou hodnotu dokumentární pro další vědecké poznávání. Cílem zásahů by proto mělo být zachování této hmotné substance. Dochované materiály,
konstrukce
by
neměly
být
bezdůvodně
ani
neuváţeně
odstraňovány a nahrazovány kopiemi či dokonce novotvary. Pro jejich odstraňování musí vţdy existovat závaţný důvod, který je silnější neţ potřeba jejich zachování. Např. situace, kdy je jejich stav prokazatelně nadále fyzicky 18
neudrţitelný. Nové materiály by měly být kompatibilní a reverzibilní. Tato zásada se v projekční a stavební praxi uplatňuje nedostatečně, se silnou tendencí nahrazovat dochovanou substanci materiálem novým. Namísto jedinečného díla je tak mnohdy ve skutečnosti ochráněna a zachována pouze jakási jeho formální, navíc zkarikovaná nápodoba. Zásada respektování vývojové vrstevnatosti díla Pro významnou část památkového fondu je charakteristické prolínání jednotlivých vývojových fází s jejich slohovými a materiálově-technickými charakteristikami. Tato vývojová vrstevnatost by měla být v zásadě respektována; pozdější vrstvy by neměly být mechanicky odstraňovány, ke slohovému sjednocení díla by mělo docházet jen ve specifických a zdůvodněných případech. Například v situaci, kdy je památkově chráněné stavební dílo výrazně slohově homogenní a je zatíţeno novodobými nehodnotnými, či dokonce provizorními vrstvami, které prokazatelně sniţují jeho historickou, uměleckou a architektonickou hodnotu. Zásada bedlivého a diferencovaného rozlišování hodnot Základním
předpokladem
kvalifikovaného
návrhu
úprav
stavební
památky je perfektní porozumění jejímu stavebnímu ustrojení a vývoji a schopnost přesně identifikovat úlohu, význam a hodnotu jejích jednotlivých částí či prvků. Teprve na tomto základě je moţné navrhovat případné změny spočívající v eventuálním odstranění některých prvků anebo časových vrstev, či v hlubším návratu ke starší podobě díla. Případný návrh na odstranění kaţdého prvku musí být vţdy pečlivě prověřen z hlediska toho, zda-li odstraňované nemá památkovou hodnotu, která mohla být přehlédnuta, a musí existovat i jasná představa o tom, čím by měl být odstraňovaný prvek nahrazen (pokud nejde například o nouzové a provizorní přístavby, které je moţno odstranit bez náhrady). Totéţ platí o případném odhalení a prezentaci starších, vývojem stavby překrytých vrstev. Zásada celistvé interpretace stavebního díla Při veškerých navrhovaných úpravách je mimořádně významné vědomí toho, ţe předmětem zásahu je esteticky působící struktura, architektonické umělecké dílo, které je vţdy slohově příslušným způsobem hierarchizováno, 19
případně
má
u
některých
součástí
památkového
fondu
(pauperitní
architektura, částečně i architektura lidová) specifický charakter. Jednotlivé části památkově chráněného architektonického díla by proto měly být interpretovány vţdy s ohledem na své postavení v celku. Neměly by být z kontextu celkové struktury vytrhávány například nevhodným zdůrazněním, neopodstatněnými akcenty, odlišným pojetím prezentace materiálu apod. Zásada věrohodnosti ztvárnění Stavební památka je uměleckým dílem a zároveň historicky vzniklým útvarem. Proto
musí být chráněna, upravována i obnovována jako
sémantická struktura mající význam a výraz a zároveň i historické zakotvení. Kaţdé dílo vzniká v určité slohové etapě, případně se v následných etapách mění, a nese dobové rysy estetických, výtvarných i technologických postupů, které spoluvytvářejí jeho hodnotu a které bývají v různé míře zachovány a jsou v různé míře přesnosti doloţitelné. Obnova díla musí tyto hodnoty respektovat a nedeformovat je nepromyšlenými či přímo svévolnými interpretacemi – například omítkou nevhodné struktury, ahistorickou barevností, anebo dokonce produkty stavebního průmyslu jako jsou betonové tašky či plastová okna na historických budovách atp. Vytvářejí-li se kopie zaniklých prvků, například obchodních portálů či oken určených k výměně, je třeba dbát na kvalitní a věrohodný návrh prvků i na jeho adekvátní zpracování. Smyslem ochrany a obnovy stavebních památek je zachovat památku v její slohové podstatě či typickém Zásada kontextuálního přístupu Převáţná část památkově chráněných stavebních děl se nalézá v kontextu okolní zástavby, nezřídka v památkově chráněných souborech celoevropského kulturního významu. Nemohou být proto obnovována výhradně jako solitéry, bez zváţení jejich vazeb na širší kontext okolní zástavby. Navrhovaná výsledná podoba díla po obnově by měla být vţdy posouzena s ohledem na širší okolí, v němţ se uplatní, coţ platí nejen
20
bezvýhradně o stavebních památkách dotvářených, ale téţ o změnách dílčích – například o barevných řešeních fasád.
5
Restaurování kulturní památky Restaurování památek, děl výtvarných umění a umělecko-řemeslných prací. Kaţdé restaurování památky musí splňovat poţadavky dané v České republice zákonem č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči, v platném znění. Do systému oprav – obnovy kulturních památek – zařazuje restaurování § 14 zákona, kdyţ uvádí: „Zamýšlí-li
vlastník
kulturní
památky
provést
údrţbu,
opravu,
rekonstrukci, restaurování nebo jinou úpravu kulturní památky nebo jejího prostředí (dále jen obnova), je povinen si předem vyţádat závazné stanovisko obce…“ Oblast restaurování dále upravuje § 14a, v jeho prvním odstavci se píše: „Restaurování kulturních památek nebo jejich částí, které jsou díly výtvarných umění nebo uměleckořemeslnými pracemi, můţe provádět fyzická osoba, která je plně způsobilá k právním úkonům a bezúhonná, na základě povolení (dále jen “povolení k restaurování“).“ Způsob získávání povolení k restaurování upravují následující části odstavce § 14a; moţnosti cizích státních příslušníků pak odstavce § 14b. a 14c. Jakou lidskou činnost tedy označujeme jako „restaurování“? „Restaurování“ „výtvarných děl – památek“ lze obecně definovat jako „činnost zaměřenou na sniţování míry rozpadu jejich hmoty a z toho vyplývajícího zániku časem nesené informace a výtvarného sdělení“. „Restaurování“ výtvarných a uměleckořemeslných děl můţeme popsat jako činnost, při které jsou staré struktury ochraňovány proto, aby byly zachovány jejich autentické hodnoty. Smyslem restaurátorských zásahů je udrţet co nejvíce hodnot a funkcí těchto děl pokud moţno neporušených (intaktních). Pojmenování restaurování (v uţším slova smyslu) je moţné ve vztahu k „výtvarným dílům – památkám“ pouţít pro označení různých způsobů jejich
Václav GIRSA, Josef HOLEČEK, Pavel JERIE, Dagmar MICHOINOVÁ:Předprojektová příprava a projektová dokumentace v procesu péče o stavební památky, NPÚ 2004, 112 s. 5
21
odborného ošetření, při němţ, na rozdíl od konzervace, můţe docházet i ke změně jejich dochovaného vzhledu. Při konzervaci (v uţším slova smyslu) naproti tomu jde jen o takové odborné ošetření hmotné podstaty „výtvarného díla – památky“, jeţ má prodlouţit trvání dochované hmoty a informací, které památka pronáší časem, aniţ by při tom došlo ke změně jeho vzhledu. V oblasti „restaurování“ hraje klíčovou roli pojem autenticita, který je pouţíván jako výraz vyjadřující pravost „výtvarného díla – památky“, jeho originalitu a původnost, pokud jde o časové, autorské a místní určení a také původnost jeho hmoty. Ke všem výše uvedeným obecně formulovaným poţadavkům musí být přihlédnuto při kaţdé konkrétní restaurátorské akci. Ta musí vycházet z vyhodnocení seriozně provedeného restaurátorského průzkumu,
na
základě
tohoto
vyhodnocení
zpracovaného
záměru
restaurování a musí také přihlédnout k novým zjištěním, ke kterým můţe dojít v průběhu restaurátorského zásahu. Ve shodě s Benátskou chartou musí být restaurování uměleckých a uměleckořemeslných děl provázeno dokonalou dokumentací v podobě analytické a kritické písemné zprávy, ilustrované např. kresbami, kopiemi, fotografiemi, plány apod. Ve zprávě musí být zaznamenány podmínky, v nichţ se památka nachází, technické a formální znaky vztahující se k procesu jejího vzniku a historii. Dále by měly být dokumentovány všechny fáze restaurování a všechny uţité materiály a metody. Tato dokumentace by měla obsahovat přesné údaje o termínech průzkumů, diagnóz a jejich vyhodnocení.6 Historické omítky a barevnost fasád Historické omítky a jejich nátěry působivě dotváří věrohodný a celistvý obraz omítaných historických staveb. Do jaké míry to platí, je moţné se přesvědčit na mnoha případech, kdy byly autentické historické omítky neprofesionálně
opraveny
nebo
nahrazeny
novými
omítkami.
Přitom
estetická a architektonická působivost omítky na fasádách i v interiérech
6
Čerpáno z internetu www.npu.cz
22
historických objektů není zdaleka všechno, čím k nám mohou historické omítky promlouvat. Historická omítka je zpravidla souvrství několika dobových, přes sebe nanesených omítkových vrstev včetně dobových barevných povrchových úprav. Nezřídka omítky staveb s gotickým původem obsahují souvrství tvořená z omítek gotických, renesančních, barokních, klasicistních i omítek charakteristických pro 20. století. Historická omítka a její nátěry jsou vlastně jakýmsi archivem, který uchovává stopy po stavebním vývoji objektu a obsahuje doklady o estetickém cítění našich předků. Je to hmotný doklad jejich řemeslných dovedností a stupně jejich technické vyspělosti, zejména kdyţ si uvědomíme, ţe trvanlivost historických omítek lze počítat ne v desítkách, ale ve stovkách let. Přesto jsou historické omítky nedoceněnou součástí našeho kulturního dědictví. Proto je nezbytné připomínat, ţe historické omítky a jejich nátěry je třeba chránit. Základní východiska šetrného přístupu k ochraně historických omítek a nátěrů přináší ve stručné podobě tento příspěvek. V první řadě péče o historické omítky je mezioborová disciplína, při které je prospěšné propojit specifické odborné znalosti specialistů z řad pracovníků památkové péče, architektů, projektantů, stavařů, památkových technologů, často i restaurátorů a v neposlední řadě řemeslníků, kteří práce provádějí. Celý proces péče o historické omítané konstrukce a omítky je ovlivněn skutečností, ţe omítky jsou neoddělitelnou součástí objektu a navíc je stav omítek velmi závislý na stavebně technickém stavu objektu. Péče o historické omítky je tedy součástí komplexní péče o objekt, nelze ji navrhovat a posuzovat jako oddělený a od stavby odtrţený problém. Šetrná péče o historické omítky vychází z poznatku, ţe k poškozování omítek nedochází ve velké většině případů primárně z důvodů nedostatečné ţivotnosti omítky, ale především proto, ţe jsou v důsledku provedení druhotných nevhodných stavebních úprav (kam lze zařadit i neúdrţbu) omítky vystaveny podmínkám, které vedou k jejich destrukci. Jednou z hlavních příčin poškozování historických omítek je nadměrné zavlhání konstrukcí, které je nesou. Proto se nejčastěji projevy poškození objevují v 23
soklové partii nebo (v případě neefektivního řešení stavu) nad touto patrií, dále pak v podstřeší a v místech, kam zatéká voda. Je to zpravidla způsobeno druhotně provedenými úpravami, které brání plošnému odvodu vlhkosti z neizolovaného podzákladí (a to jak v interiéru – neprodyšné, často v několika vrstvách poloţené podlahy, tak i v exteriéru – neprodyšné úpravy blízkého okolí stavby, např. asfaltové chodníky a vozovky). Významnou negativní roli hrají také svody dešťové vody, kdyţ svádí vodu k patě objektu namísto do kanalizace, dále pak neudrţované střechy a tělesa komínů, kterými do objektů zatéká. Odstraněním nevhodných podmínek – tedy příčin poškozování omítek, dojde postupně ke stabilizaci špatného stavu. Protoţe stabilizace původně špatného stavebně technického stavu zanedbaných historických objektů je zpravidla dlouhodobý proces, je vhodné plánovat práce spojené s vlastní konzervací omítek aţ do doby, kdy se stav objektu začne viditelně zlepšovat. Za takových podmínek je pak moţná záchrana i váţně poškozených cenných originálů. Konkrétní postup a rozsah péče o historické omítky nelze uvést jako universální a obecně platný. Je to vţdy proces individuální, ovlivněný řadou činitelů, různých pro různé objekty, podmínky a vlastnosti dochovaných historických materiálů. Při návrhu postupy obnovy, který by měl vycházet z výsledků průzkumů, je třeba respektovat, ţe se bude jednat o zásahy do historických konstrukcí a materiálů, takţe jejich ochrana by měla být hlavním kritériem pro selekci postupů a materiálů. Při péči o historické omítky upřednostňujeme minimalizaci zásahů do originálu před plošnou náhradou (rekonstrukcí) omítek. To je podmíněno nejprve zlepšením stavu objektu a opravou stávajících omítek doplňky, které by se měly zapojit do celku. Doplňky musí být provedeny na vysoké řemeslné úrovni, vzorem pro postup nanášení, rukopis zpracování, strukturu a barevnost
povrchu
jsou
historické
omítky
v bezprostředním
okolí
doplňovaného místa. Rozhodně je třeba se vyvarovat postupu, který je bohuţel běţný pro současnou praxi, kdy prvním krokem obnovy historických omítek je jejich plošné otlučení. Je bláhové se domnívat, ţe nově provedené omítky budou 24
lepší a trvanlivější, ţe takto vedená obnova bude finančně méně náročná. Navíc historický objekt s nově provedenými omítkami zpravidla nepůsobí věrohodně a v případech, kdy nejsou odstraněny příčiny, které vedly k poškození historických omítek, dojde záhy k poruchám i na nových omítkách. Také výběr vhodných materiálů pro ošetřování historických omítek je ovlivněn konkrétní individuální nálezovou situací. V souladu s principy pro volbu vhodných materiálů pro doplnění historických omítek platí zásada, ţe nové doplňky musí být slučitelné (kompatibilní) s doplňovaným originálem, tj. měly by se originálu co jevíce blíţit sloţením, tak i způsobem provedení. Je tomu tak proto, ţe vlastnosti materiálů jsou dány jak jejich sloţení, tak i způsobem, jakým byly připraveny. Proto jsou upřednostňovány materiály a postupy tradičních tj. v souladu s dobovými řemesly. Navíc jsou tradiční řemesla a technologie svébytnou kulturní hodnotou a kulturním dědictvím. Jejich existence je v přímé souvislosti s existencí památek. Historické omítky jsou nejen krásné, ale mají také velkou hodnotu. Při péči o ně se často střetávají zájmy investorů se zájmy památkářů. Investoři vţdy budou prosazovat přístupy, které zajišťují prioritně trvanlivost obnovy, úkolem památkářů je chránit unikátní dochované hodnoty. Koncepčním a systematickým přístupem k péči a k ochraně historických omítek lze bezesporu
vyhovět
oběma
stranám.
Vyţaduje
to
však
konstruktivní
komunikaci obou stran a společný cíl: profesionální, důstojný, věrohodný a trvanlivý výsledek. Historická okna a dveře Okna jsou významnou součástí architektonického dědictví. Toto dědictví je váţně ohroţeno jak ztrátou dochovaných historických oken, tak rezignací na uţívání odpovídajících materiálů a architektonických forem. Smyslem památkové ochrany je proto snaha zachovat dochovaná hodnotná historická okna a ovlivňovat podobu nových oken ve prospěch zachování adekvátní architektonické podoby. Tyto poţadavky jsou v praxi památkové péče často konfliktní, protoţe se rozcházejí s očekáváním stavebníků. Konflikt má objektivní základ pouze z části, protoţe je do značné míry podněcován 25
masivní reklamou výrobců. Problém je v tom, ţe argumentace ve prospěch „nových“ oken je zjednodušena na úroveň reklamního sloganu. Představy stavebníků
tak
vycházejí
často
z neúplných
nebo
zcela
zkreslených
informací. Reklama mimo jiné nepřipomíná rizika ani nevysvětluje podstatné technické souvislosti. Posouzení návrhu na výměnu oken u památkově chráněných staveb zahrnuje dva kroky: ověření hodnoty existujících oken a rozhodnutí, zda je přijatelné je odstranit; teprve
pokud
poţadavek
na
zachování
existujících
oken
není
opodstatněný nebo přiměřený, můţe následovat posouzení návrhu nového řešení. Novým řešením nemusí být vţdy kompletní výměna. Můţe se jednat např. o výměnu pouze vnitřních či vnějších křídel špaletových oken či o přidání dalšího řádu. Při zvažování záměru obnovy oken je vhodné respektovat následující zásady: zachovat dochovaná okna tam, kde je to odůvodněné a přiměřené; v případě,
ţe
dochovaná
okna
jsou
památkově
hodnotná,
ale
nevyhovují z jiných důvodů, preferovat méně razantní opatření, neţ je celková výměna; snaţit se o zachování vzorků hodnotných příkladů tam, kde zachování celého souboru není reálné; pokud mají být měněna novodobá okna, která jsou z hlediska architektury dotčené stavby závadou, preferovat pro nová okna návrat k památkově adekvátní formě; snaţit se o prohloubení poznání průzkumy a dokumentací; vyloučit
nejen
plastová
okna,
ale
všechna
okna,
která
svým
provedením nejsou kompatibilní s ochranou kulturně-historických hodnot architektonického dědictví; u
nových
oken
respektovat
adekvátní
materiál a zpracování
26
architektonickou
formu,
konstrukce a vnější podoba okna spolu neoddělitelně souvisejí. Vzhled okenního rámu a křídel není tvořen pouze členěním a průřezem (profilací) prvků, ale také konstrukcí a způsobem otvírání. Dvojitá okna s vnějšími křídly ven otvíravými vypadají jinak neţ jeden rám s dvojsklem a s moţností sklápění. návrh nového okna proto není správné omezovat pouze na materiál a členění, ale je potřeba zabývat se i konstrukcí, způsobem otvírání, profilací, zasklením, kováním, detaily, povrchovou úpravou a barevností preferovat zachování špaletových (dvojitých) oken; chránit okna s vnějšími křídly ven otvíravými; při zvaţování osazení nových těsných oken se zabývat zároveň s náhradním způsobem zajištění větrání. Nedostatečné provětrání vede k problémům z hlediska hygieny vnitřního prostředí. Dokonalé utěsnění obytného prostoru s plynovým spotřebičem, např. karmou, můţe mít tragické důsledky. Odborníci v souvislosti osazením těsných oken preferují nucené větrání. Materiálové řešení Pro
architektonické
dědictví
je
uţívání
tradičních
materiálů
charakteristické. Je součástí jeho kulturní hodnoty. Tak jako obraz malovaný olejem nelze plnohodnotně nahradit fotografií imitující olejový obraz, tak pro zachování architektonického dědictví není moţné rezignovat na uţívání dřeva, kamene, pálené krytiny a dalších materiálů, ze kterých byly památky v minulosti postaveny a kterými byly udrţovány po dobu své existence. Soudobé materiálové alternativy mohou být srovnatelné funkčně, ale z hlediska památkové péče má uţití tradičního materiálu hodnotu samo o sobě a je v principu nenahraditelné. Proč nejsou v historickém prostředí vhodná plastová okna Uţití tradičního materiálu a jeho odpovídající zpracování má z hlediska památkové péče hodnotu samo o sobě, a mělo by proto být preferováno. Plastová okna tomuto základnímu poţadavku péče o architektonické dědictví nevyhovují.
27
Nevhodnost plastových oken nespočívá pouze v odlišném materiálu, ale také v konstrukci a charakteristických detailech. I kdyţ se uţívané typy oken v minulosti často opakovaly, přesto jsou různorodé, mívají různou profilaci a individuální výzdobné prvky. I v případě, ţe konkrétní systém plastových oken lze doplnit profilací, neznamená to, ţe tímto způsobem lze dosáhnout shodného profilu s jakoukoliv předlohou. Zhotovení tvarově shodných prvků v systému plastových rámů by totiţ vyţadovalo výrobu atypických výrobků na zařízeních v principu koncipovaných na sériovou výrobu, coţ není reálné. Dále je třeba vzít v úvahu, ţe vzhled okna není tvořen pouze průřezem (profilací) prvků, ale i konstrukcí a způsobem otvírání. Plastové rámy představují systém, pro který jsou způsob otvírání a s ním spojené detaily příznačné. Tento systém je v zásadě odlišný od podoby tradičních okenních rámů. Pro dosaţení charakteristických vlastností systémů plastových oken jsou potřeba masivnější průřezy. Členění nevychází z konstrukce vyţadující dělení křídel příčlemi pro zasklení jednotlivými tabulkami, toto členění je pouze formálně napodobováno dekoračními lištami. Okna se pohledově neuplatňují pouze zvenku, ale jsou vnímána rovněţ z interiéru. V této souvislosti je vhodné připomenout mimo jiné otázku kování. Konečně je třeba zmínit odlišnou povrchovou úpravu a odlišný způsob stárnutí. Všechny tyto systémové odlišnosti mají dopad na vzhled okenního rámu. Předpoklad, ţe plastová okna mohou vypadat shodně jako tradiční okno, není reálný. Stejně nevhodná jsou ale i dřevěná nebo kovová okna, pokud mají podobné detaily jako okna plastová (průřezy a profilace, způsob otvírání, detaily). Pro historické stavby bývají z hlediska izolačních schopností obvykle výhodnější špaletová okna neţ jeden rám. Zachování špaletových oken je u historických staveb důleţité i z hlediska architektonického, protoţe na rozdíl od jednoduchého rámu působí prostorově. Pro nezanedbatelnou část architektonického dědictví budou z památkového hlediska adekvátní vnější rámy s křídly ven otvíravými. Provedení špaletového okna nebo okna s křídly ven otvíravými v technologii plastových rámů nejenţe není reálné, ale nemělo by ani smysl o ně usilovat, protoţe uvedené architektonické formy negují 28
výhody
předmětného
architektonického
systému.
dědictví
Forem,
potřebné,
ale
které
jsou
které
pro
nejsou
zachování v technologii
plastových rámů dosaţitelné, je více. Těţko si například představit plastová okna v souvislosti s lidovou architekturou. Památková péče by měla být srozumitelná a předvídatelná. To znamená, ţe srovnatelné příklady mají být posuzovány podle shodných kritérií. Připuštění plastových oken do prostředí památkových rezervací a zón je veřejností vnímáno jako precedens. Rozdílné posouzení takové úpravy v jiném případě, i kdyţ bude objektivně zdůvodněno rozdílnou individuální situací toho kterého objektu, můţe být předmětem sporů. Předmětem památkové ochrany je v případě památkových rezervací a zón prostředí historického sídla, na kterém se podílejí i méně hodnotné budovy. Celková hodnota prostředí, pro kterou je území památkově chráněno, a vhodnost uplatňování shodného názoru na celém území památkově chráněného celku jsou důvodem, proč není ţádoucí plastové rámy připouštět ani u staveb, jejichţ individuální památková hodnota není významná. Význam špaletových oken Z architektonického hlediska má velký význam zachování špaletových (dvojitých) oken, protoţe působí na rozdíl od jednoduchých rámů prostorově. Jednoduché
okno
s dvojsklem
není
z hlediska
vzhledu
fasády
plnohodnotnou náhradou dvojitého okna, ani pokud má shodné členění. Vedle architektonických předností dvojitých oken je třeba upozornit i na jejich příznivější zvukovou izolaci. Osazení jednoduchých rámů nemusí být přínosem ani z hlediska tepelných úspor. Jeden rám nebrání ochlazování nezateplenou špaletou. To lze řešit zaizolováním špalety, ale jedná se o úpravu,
která
zmenšuje
světlost
okenního
otvoru
a
obecně
je
z architektonických důvodů problematická. Úpravy dochovaných oken V případě památkově hodnotných oken je vhodné pro lepšení izolačních vlastností preferovat úpravy před výměnami. Názor Národního památkového ústavu vyjadřuje prohlášení, které přijal 18. května 2009 spolu s Českou komorou architektů a Státním fondem ţivotního prostředí. 29
Nevyhovující vlastnosti dochovaných oken lze zlepšit nejen výměnou, ale také úpravou. Netěsnící křídla lze dotěsnit. U jednoduchých oken lze přidat druhý rám. V některých případech je dřevěný rám natolik masivní, ţe snese zvětšení dráţky a osazení dvojskla. U dvojitých oken můţe být řešením výměna vnějších či vnitřních křídel ve prospěch nových křídel s dvojsklem. Z hlediska stavební fyziky je uţití dvojskla u vnějšího okna výhodnější. Uţití dvojskla u vnitřního skla je ale technicky řešitelné. V tomto případě však musí být vnitřní okno těsné. Rozhodnutí, zda vyměnit vnější či vnitřní křídla, by se mělo odvíjet od jejich kulturní hodnoty. Pokud je například na vnitřní straně dochováno původní okno z 18. století a vnější rám s křídly je novodobý, je správné zachovat hodnotnější vnitřní okno. U oken historizující architektury jsou vnější okna obvykle bohatě zdobena profilací a řezbami, kdeţto vnitřní bývají prostší. V takovém případě je vhodné zachovat okna vnější. Tepelně izolační vlastnosti oken lze zlepšovat i pomocí tradičních prostředků, jako jsou vnitřní nebo vnější okenice a textilní závěsy. Takové řešení však není univerzální. Počet případů, kdy bude připadat v úvahu, je omezený. Ale v případech, kdy jsou okenice zachovány nebo je lze bez potíţí
doplnit,
moţnosti můţe
není
nevyuţít. být
důvod Textilní
řešením
této závěs
např.
u
funkcionalistických staveb.7 Střešní krajina Charakteristická podoba střech, přispívající k vědomí vlastní identity, pozitivní a nenahraditelná hodnota z hlediska
uchování
uchování
krásy
moravských 7
města
celku
a
českých
a
i
a
vesnic
Obrázek č.5 http://www.rozhlas.cz/leonardo/ historie/_galerie/834087?type=i mage&pozice=1
Národní památkový ústav metodiku: Ing. Alfréd Schubert: „Péče o výplně historických
okenních a dveřních otvorů“
30
v neposlední řadě i místo, které tradiční střechy zaujímají v obraze kulturní krajiny.8 Při současných opravách historických staveb jsou krovy stále jednou z nejohroţenějších konstrukcí. Šikmé střechy staveb jsou neseny různě sloţitými podpůrnými konstrukcemi – krovy. Při jejich zhotovování se tradičně pouţívalo především dřeva, jehoţ přirozené vlastnosti umoţňují navrhovat trámové prostorové soustavy o velkém rozpětí. Na základě mykologického průzkumu odborník doporučí míru a způsob rekonstrukce konkrétního objektu. Staticko-konstrukční posouzení musí být korigováno památkovou ochranou materiálu. Při posuzování opravy by měly být vytipovány pouze skutečně poškozené prvky nebo jejich části napadené hnilobou nebo dřevokazným hmyzem, které ohroţují stavebnětechnickou funkci celé konstrukce. Výměna napadených částí krovu Pokud se jedná o lokální destruktivní napadení, přistupuje se obvykle k výměně nebo opravě napadených dřevěných částí, kdy se odstraní napadená část plus navíc půl aţ jeden metr zdánlivě zdravého dřeva, a nahradí se novým dřevem. Při ověřování stavu konstrukce je nutné věnovat zvýšenou pozornost zhlaví trámů a styku dvou nebo tří konstrukčních prvků. Nové dřevěné části se dosazují tzv. tesařským spojem. Při částečné výměně prvků je nutné měněné části krovů staticky zajistit podepřením, podchycením nebo zavěšením tak, aby se nedeformovala zbylá část dřevěných konstrukcí. Poté je moţné demontovat nebo vyřezávat poškozené části dřevěných prvků. Podle vzájemné polohy spojovaných konstrukčních prvků a účelu rozlišujeme tři základní druhy tesařských spojů: podélné vazby (srazy, plátování), příčné vazby čepování přeplátování, kampování, osedlání/zadrápnutí), zesilování dřeva (zesilující vazby, rozšiřující vazby).
8
Odborná a metodická publikace – Péče o střechy historických budov, 2. doplněné vydání –
příloha časopisu Zprávy památkové péče, ročník 63, Národní památkový ústav, ústřední pracoviště, Praha 2003.
31
Veškeré dřevěné části, ať původní či nově doplněné, je třeba ošetřit chemickým přípravkem proti biotickým škůdcům – podle doporučení odborníka. Vhodné přípravky pro konkrétní stavbu jsou obvykle uvedeny ve zprávě o mykologickém průzkumu. Je-li však objekt ve vysokém stádiu destruktivního
napadení,
v případech,
kdy
by
hrozil
jeho
zánik,
přistupujeme k celkové výměně všech dřevěných stavebních prvků. Znamená to, ţe se celý krov vyrobí nově; buď podle původních plánů, nebo přímo podle původní konstrukce. Výměna celého krovu Jako první krok se provádí šetrná demontáţ stávajícího krovu, a to zejména je-li napaden dřevomorkou domácí (Serpula lacrymans), která je nejnebezpečnější
celulózovorní
houbou
z čeledi
Coniophoraceae.
Tato
dřevokazná houba se kromě rhizomorf mnoţí téţ výtrusy, které se při nešetrné manipulaci roznesou po celém objektu a hrozí jeho zamoření. V tomto případě se doporučuje napadené dřevo ihned spálit. Po rozebrání konstrukce zabezpečíme objekt speciálními stavebními plachtami proti nepřízni počasí a přistoupíme k výrobě nové konstrukce, která musí být přesnou kopií historického krovu, jedná-li se o památkově chráněný objekt, kde je kladen důraz i na nejmenší detail. Dokládají vysokou úroveň tesařského řemesla s prostorovou geometrickou a konstrukční představivostí tehdejších řemeslníků spolu s výtvarným citem a smyslem pro řemeslný detail. Z kaţdého prvku lze díky dendrochronologii vyčíst obrovské mnoţství informací. Jsme schopni přesně na rok určit, kdy byl pokácen strom, z nějţ je prvek vyroben. Podle detailů, které jsou v něm zachovány, jsme schopni poznat, zda byl na stavbu dopraven po souši na voze nebo zda byl plaven na voru po řece. Podle stop, které na něm zanechaly tesařské sekyry (99 % dřeva bylo opracováno tesařskými sekyrami), jsme schopni říct, zda byl kmen osekáván na zemi nebo ve vzduchu na tesařských kozách, jestli byl tesař levák nebo pravák, najít stopy po rozměřování jednotlivých prvků a jejich spojů a další zajímavé informace. Schopnost dřeva uchovávat tyto
32
informace po celá staletí je pozoruhodná, jiţ proto bychom měli historické krovy chránit.9 3.2
Úřady Rekonstrukce historicky cenných, respektive památkově chráněných
objektů se u nás řídí právními normami. Základní právní normou, která vymezuje péči o památky v České republice, je takzvaný Památkový zákon zákon č. 20/1987 Sb. o státní památkové péči a prováděcí vyhláška k tomuto zákonu č. 66/1988 Sb. Péče o památky musí být citlivá, především by pak nemělo při údrţbě, opravách a rekonstrukcích docházet k poškození našeho kulturního dědictví. A proto je Památkový zákon přísný. Památkový zákon Samotný zákon i vyhláška prošly uţ celou řadou novelizací. Účelem památkového zákona je zabezpečit ochranu kulturních památek jako součást
kulturního
dědictví
společnosti,
hmotného
svědectví
dějin,
významného činitele ţivotního prostředí a nenahraditelného bohatství státu. Památkový zákon vytváří podmínky pro jejich zachování a vhodné vyuţívání, vymezuje práva i povinnosti vlastníků kulturních památek a stanovuje postupy, jakými stát zabezpečuje jejich ochranu prostřednictvím příslušných správních orgánů a odborných organizací. Stavebníkům, kteří se pouští do rekonstrukcí
chráněných
památkových
objektů
jednoznačně
doporučujeme prostudovat zmíněný Památkový zákon, případně si na práci najmout odbornou firmu. Národní památkový ústav Pokud si nevíte rady se svojí stavbou, obraťte se na Ústřední pracoviště Národního památkového ústavu. Jeho pracovníci vedou ústřední seznam kulturních památek, coţ obnáší přes 38 tisíc nemovitých a 320 tisíc movitých památek. Zvláštní ochrana je věnována Národním kulturním památkám,
které
tvoří
nejvýznamnější
součást
kulturního
bohatství
národa.10 Čerpáno z internetu http://www.asb-portal.cz/stavebnictvi/konstrukce-aprvky/strechy/rekonstrukce-drevenych-krovu-historickych-objektu-1482.html 10Čerpáno z internetových stránek www.ceskestavby.cz/clanky/rekonstrukce-renovacestavebni-upravy-6292.html 9
33
4.
Národní památkový ústav a péče o památky
4.1
Národní památkový ústav Pietní vztah společnosti ke kulturnímu dědictví a snahy o uchování jeho
vybraných částí sahají hluboko do minulosti. Příklady sběratelství a uchovávání starých výtvarných a stavebních děl známe jiţ z antiky (římské sběratelství, ptolemájovské rekonstrukce staroegyptských chrámů ad.). Ve středověku k nim přistoupil kult ostatků svatých a uctívání milostných mariánských soch a obrazů. Ohleduplnost byla v minulosti téměř vţdy motivována buď určitým politickým programem či náboţenským kultem, nebo byla součástí řady uměleckých historismů a stylových revivalů. Ty se staly nedílnou součástí dynamického vývoje evropského umění aţ do současnosti. První velkou kulturní epochou, která znala památkovou péči v novodobém smyslu, byla renesance. Její umělecký individualismus, někdy aţ kult genia, vedl k přesvědčení o jedinečnosti, nenapodobitelnosti a tudíţ i nenahraditelnosti individuálních děl velkých umělců a odtud k potřebě je trvale uchovat. Její obdiv k římské antice jako inspiraci soudobého umění vedl ke studiu antických památek (Brunelleschi, Donatello, Alberti, Palladio ad.) i k prvním opatřením k jejich uchování (bula Pia II., Rafael ustavený Lvem X. prvním úředním konzervátorem). Zájem společnosti o umělecké dědictví byl ovšem omezen na úzkou vrstvu společenských a intelektuálních elit a byl velmi selektivní. Tzv. estetický dogmatismus vedl k ocenění jen době blízkých slohových projevů (antika) a negaci či pohrdání ostatními (pro Jeana Baptista Molièra představovaly například gotické katedrály „hnusné obludy z nevzdělaných věků“). Stará stavební díla byla bez lítosti bořena nebo úplně přestavována v dobově moderním duchu. Další vývoj vztahu společnosti k dědictví nejvíce ovlivnilo osvícenství a jeho společenský dopad. Šlo zejména o rozšíření obecné vzdělanosti zavedením povinné školní docházky ve vyspělých zemích (u nás dekret Marie Terezie z roku 1774), nemenší význam měl obrovský rozvoj řady vědních oborů včetně historie, archeologie a následně dějin umění (Johann Joachim
34
Winckelmann). Velká francouzská revoluce přinesla myšlenku odpovědnosti státu za kulturní dědictví (patrimoine) národa, potřebu jeho inventarizace, uchování a zpřístupnění. Průmyslová revoluce a její negativní průvodní jevy v ţivotním prostředí vedly k pocitu ztráty a potřebě ochrany. Socialistické hnutí
dodalo
ideu
celospolečenského
omezení
zájmu.
soukromých
Romantismus
vlastnických přinesl
práv
fascinaci
z
titulu
uměním
a
kulturou idealizovaného středověku (Walter Scott, Adalbert Stifter, Eugène Delacroix
ad.).
Nacionalismus
probuzený
napoleonskými
válkami
dal
ochraně památek, vnímaných jako součást národní identity, politickou a ekonomickou podporu. Díky synergickému působení všech těchto dějinných činitelů došlo během 1. poloviny 19. století téměř současně ke dvěma vzájemně souvisejícím jevům: vytváří se institucionálně a někde i legislativně zakotvená státní ochrana památek (v rakouském soustátí C. a k. Centrální komise pro průzkum a uchování stavebních a uměleckých památek ve Vídni, 1850) a dobová architektonická a umělecká tvorba se dobrovolně zřekla úsilí o sobě vlastní styl či sloh. Nastala půl století trvající éra historismů a stylových revivalů (neogotika, neorenesance, později i neobarok a v závěru 19. století stylový eklektismus). V péči o památky se kolem roku 1850 proti sobě vyhranily dva protichůdné
myšlenkové
trendy.
První
je
označován
jako
puristické
restaurování. Spočívalo v „očišťování“ památek od mladších slohových doplňků a v jejich přestavbách a dostavbách v dobově moderním stylu (tedy historismu) do fiktivní úplnosti a stylové jednoty (hlavním představitelem byl vynikající francouzský znalec středověké architektury a jejich konstrukčních systémů Eugène Emmanuel Viollet-le-Duc). Opoziční směr akcentoval hodnotu stáří památky a namísto dostaveb poţadoval preventivní péči, údrţbu a konzervaci dochovaného stavu (hlavními představiteli byli britští umělečtí kritici a sociální i výtvarní reformátoři John Ruskin a William Morris). První směr po celou 2. polovinu 19. století převládl, u nás např. v pracích Friedricha Schmidta a Josefa Mockera (dostavba katedrály sv. Víta v Praze, chrámu sv. Barbory v Kutné Hoře, hradu Karlštejna ad.). Obnova 35
památek se u nich stala jakousi vedlejší větví jejich vlastní historizující tvorby. K radikální proměně došlo aţ kolem roku 1900. Architektura a design postupně opustily historismus. Rodící se raná moderna v podobě Art Nouveau, Jugendstilu a secese usiluje vytvořit době vlastní, na historických slozích nezávislé umění („Der Zeit ihre Kunst“ vídeňské secese). Téměř současně se neméně radikálně proměnila i teorie a praxe památkové péče. Předchozí historismus a purismus v ní postupně nahrazuje zvědečtění a modernismus. Vůdčí úlohu v tom získávají historici umění, kteří v hodnocení uměleckých děl zavrhují předchozí estetický dogmatismus ve prospěch evolučního nazírání na umění minulosti a uznání stejného významu a nezastupitelnosti všech jeho slohových projevů. Georg Gottfried Dehio v Německu prosazuje historicko kritickou metodu jako východisko zkoumání a hodnocení památek a vrací se k Ruskinovi heslem „Konzervovat ne restaurovat“. Současně v Rakousku Alois Riegl staví analýzu hodnot památek a jejich vzájemných vztahů jako východisko péče o ně. Zdůrazňuje zákonitost proměn „uměleckého chtění“ a odtud i rozdílných stylových podob uměleckých děl minulosti. Rieglův český ţák Max Dvořák prosadil preferenci konzervace před restaurováním i do praxe a dává památkové péči i významnou etickou dimenzi. Vidí v ní morální povinnost vůči budoucnosti. Okruh zájmu společnosti o dědictví minulosti se v té době značně rozšiřuje (měšťanský dům, fortifikační památky, lidová architektura) a vznikají první pokusy chránit urbanistické a později i krajinné celky (u nás návrh Luboše Jeřábka kodifikovat ochranu praţských historických čtvrtí novým stavebním řádem – 1895 a vznik Klubu za Starou Prahu – 1900). Modernismus a poţadované zvědečtění památkové péče vyústily u nás v desátých aţ třicátých letech 20. století v novou doktrínu. Lze ji označit za analyticko-modernistickou. Hloubkovou sondáţní analýzou tato metoda odkrývala, s pomocí moderní chemické technologie konzervovala a analyticky prezentovala všechny slohové vývojové fáze památky a trvala na nekompromisním modernismu potřebných doplňků, dostaveb a funkčních adaptací. 36
Nová doktrína, jejímţ reprezentantem byl u nás vynikající historik umění, památkář i politik a organizátor kulturního ţivota Zdeněk Wirth, záhy začala v praxi selhávat (často přímo zhoubné účinky uţívaných chemických
konzervačních
prostředků,
porušování
výtvarných
celků
prezentovanou analýzou, nekompatibilita moderních dostaveb po nástupu funkcionalismu). Paralelně s úsilím zakladatelů tzv. České restaurátorské školy Vincence Kramáře
a
Bohuslava
Slánského
prezentovat
celistvost
poškozených
výtvarných děl pomocí tzv. reversibilních napodobivých retuší vystoupil proti analytické metodě konzervace architektonických památek historik umění a památkář
Václav
Wagner.
Jeho
holistický
přístup
označovaný
jako
syntetická metoda respektoval celistvost a výtvarný ráz nejmladší fáze stavebního vývoje památky a u doplňků opět připustil návrat k historickým tvarům. Polemický střet mezi výlučně konzervačním a syntetickým přístupem nebyl ve 40. letech rozhodnut. Zdeněk Wirth zdánlivě prosadil platnost analýzy, Wagnerův přístup však našel stovky paralel v okolní válkou zničené Evropě, kde na mnoha místech byly památky po válce pietně v historických formách obnovovány (včetně celých historických měst Varšavy a Gdaňska). Další vývoj památkové teorie i praxe směřoval ve 2. polovině 20. století k paralelnímu uţití obou protichůdných přístupů (současně realizované akce jako analytické úpravy Strahovského kláštera a vedle toho rekonstrukce Betlémské kaple, konzervace Karolína a vůči ní protikladná rekonstrukce benátských střešních štítů domů na náměstí v Novém Městě nad Metují ad.). Tento proces posléze vyústil v dnešní metodický pluralismus. Volba přístupu je dnes zaloţena na průzkumu a poznání individuálních hodnot památky. Ta je
neopakovatelnou
uměleckou
strukturou
i
historickým
dokladem
vyţadujícím vţdy individuálně zváţený metodický přístup zohledňující i její současnou funkci. (Lze připomenout, ţe tomuto metodickému pluralismu dnešní památkové péče odpovídá nemenší pluralismus ve výrazových moţnostech současné architektury, v níţ „vše je dovoleno“.)
37
Přes naznačenou vývojovou proměnlivost společenského vnímání hodnot památek i volby cest k jejich uchování lze v tomto nekončícím procesu nalézt určité konstantní zobecnitelné principy. Jejich platnost, ověřenou často trpce získanou zkušeností, lze předpokládat i pro budoucnost. Poprvé byly uceleně formulovány v mezinárodní tzv. Benátské chartě z roku 1964 doplněné pro oblast památkového urbanismu Washingtonskou chartou z roku 1978 a řadou dalších navazujících mezinárodních dokumentů. Ve značném zjednodušení a při plném vědomí neúplnosti následujícího výčtu patří k těmto principům: Preference preventivní péče, tedy průběţné údrţby památek před renovačními či dokonce rekonstrukčními intervencemi; součástí prevence je i dobrý územní plán a místo, které je v něm památkám přiznáno. Průzkum, dokumentace a objektivní všestranné poznání hodnot památky musí být východiskem jak výběru objektů k ochraně, tak způsobů péče o ně a posléze i jejich prezentace. Obnova památky musí vyváţeně spojovat uchování jejích hodnot s pochopením pro udrţení její ţivé funkce jako nejlepší záruky její trvalé existence. Vědomí nezastupitelnosti originální hmotné substance památky jako zdroje její autenticity a vypovídací hodnoty a jako nositele hodnoty stáří. Věrohodnost nepřímých podkladů o které se obnova opírá; obnova historického tvaru se musí zastavit tam, kde začíná hypotéza (Benátská charta). Památku je třeba uchovat na místě, kde byla postavena nebo pro které byla vytvořena; přemístění památky lze odůvodnit jen výjimečně, ze záchranných důvodů. O památky je nejlépe pečovat prostředky, kterými vznikly, tedy s uţitím historických technologií, postupů a materiálů, jejichţ kontinuitu je třeba udrţet. Chráníme nejen památku, ale i její prostředí a urbanistický či krajinný kontext; v urbanistickém měřítku jde o historický městský půdorys, poměr zastavěných a volných ploch včetně zeleně a historickou skladbu dominant. 38
Památková péče musí všemi prostředky obhajovat a prezentovat své cíle a aktivně komunikovat se společností.11 4.2
UNESCO Česká republika je jako nástupní stát Československa členem organizace
UNESCO od jejího zaloţení 4. 11. 1945. V současnosti má Stálou misi při UNESCO a Českou komisi pro UNESCO, která zprostředkovává mezinárodní styk mezi národními institucemi, odborníky a touto organizací. Spolupráce České republiky s organizací UNESCO v oblasti péče o kulturní dědictví je plně v kompetenci Ministerstva kultury ČR. Největší díl spolupráce je zaloţen na naplňování Úmluvy o ochraně světového kulturního a přírodního dědictví, kterou bývalé Československo ratifikovalo v roce 1991. Národní památkový ústav, ústřední pracoviště Praha, referát památek s mezinárodním statusem Na
počátku
památkového
roku
ústavu
2009
byl
na
(NPÚ)
zřízen
ústředním
pracovišti
samostatný
referát
Národního památek
s
mezinárodním statusem s cílem systematicky zajišťovat agendy vázané na kulturní dědictví s přiznaným nadnárodním významem. Úmluva o světovém dědictví UNESCO UNESCO
(United
Nations
Educational,
Scientific
and
Cultural
Organization) - Organizace spojených národů pro výchovu, vědu a kulturu je mezinárodní vládní organizace při Organizaci spojených národů, zaloţená v roce 1945 v Londýně. UNESCO má sídlo v Paříţi a jejím posláním je přispívat k
vzájemnému
porozumění
a
sbliţování
mezi
národy
na
základě
mezinárodního rozvíjení výchovné, vzdělávací, vědecké a ostatní kulturní činnosti. V roce 1972 přijaly členské země UNESCO Úmluvu o světovém dědictví, která doplňuje úpravu péče o přírodní a kulturní památky jednotlivých zemí a která směřuje k identifikaci, ochraně, obnově prezentaci nejvýznamnějších světových památek. Na základě Úmluvy byl konstituován Výbor pro světové dědictví (World Heritage Committee) a Fond světového dědictví (World Heritage Fund), které začaly pracovat v roce 1976. Spolupráce České republiky s UNESCO v oblasti péče o kulturní dědictví je v kompetenci 11
Čerpáno z internetu http://www.npu.cz/
39
Ministerstva kultury. Největší podíl spolupráce je zaloţen na naplňování Úmluvy o ochraně světového kulturního a přírodního dědictví. Jedná se o unikátní mezinárodní právně závazný dokument, který spojuje princip ochrany kulturního dědictví s ochranou přírody. Na základě Úmluvy se vytváří Seznam světového dědictví (World Heritage List), do něhoţ jsou zapisovány památky s mimořádnými univerzálními hodnotami. (Pro tento seznam se v České republice často uţívá název Seznam památek UNESCO, který však není přesný.) O zápisu do prestiţního Seznamu světového dědictví rozhoduje Výbor světového dědictví, sloţený ze zástupců smluvních stran úmluvy. Ve svých rozhodnutích se Výbor opírá o odborná stanoviska poradních organizací. V oblasti kulturního dědictví je tímto orgánem ICOMOS (International Council of Monuments and Sites) - Mezinárodní rada pro památky a sídla. ČSFR přistoupila k Úmluvě dne 15. 11. 1990 a závaznou se pro ni stala dnem 15. 2. 1991. Na základě sukcese je platná pro ČR. Text Úmluvy a oznámení o přístupu byly publikovány ve Sbírce zákonů č. 159/1991 Sb. Hlavním posláním Úmluvy je povinnost smluvního státu zabezpečit
označení,
ochranu,
zachování
a
předávání
kulturního
a
přírodního dědictví budoucím generacím. Stát to zajistí při maximálním vyuţití svých vlastních zdrojů, případně s mezinárodní pomocí a spoluprací. Základním principem výběru památek do Seznamu světového dědictví je jejich mimořádná hodnota, jedinečnost, autenticita a celistvost. Z toho vyplývá, ţe v Seznamu nemohou být všechny hodnotné památky. Seznam je reprezentativní a zapsané památky částečně symbolicky zastupují určitý stavební typ daného období v určitém širším regionu. Na druhé straně výběr podléhá i geopolitickým hlediskům, protoţe Výbor pro světové dědictví usiluje o vyváţené zastoupení jednotlivých členských států úmluvy a světadílů jako celků. Pro zápis na Seznam světového dědictví je nezbytné v nominační dokumentaci a v průběhu expertního posuzování prokázat, ţe nominovaná památka (lokalita) splňuje jednu či více z dále uvedených kritérií, splňují poţadavek maximální autenticity a je prokázána dostatečnost koncepčních materiálů, zajišťujících uchování památky do budoucnosti: 40
Kritéria pro kulturní památky jsou uvedena v článku 24 prováděcích směrnic Úmluvy. Kaţdá světová památka by měla: představovat mistrovské dílo lidského tvůrčího génia; vykazovat významnou vzájemnou výměnu lidských hodnot během určitého časového období nebo v určité kulturní oblasti světa, a to v oblasti rozvoje architektury nebo techniky, monumentálního umění, urbanismu nebo krajinářství; být nositelem jedinečného nebo alespoň výjimečného svědectví o kulturních tradicích nebo civilizaci dosud existující nebo zaniklé; být
vynikajícím
příkladem
určitého
typu
budovy
nebo
architektonického či technologického souboru nebo krajiny, jeţ ilustruje určité významné období historie lidstva; být vynikajícím příkladem tradičního lidského osídlení nebo vyuţívání půdy, typického pro určitou kulturu či kultury, a to zvláště v případě, kdy by tyto prvky mohly být narušeny v důsledku vzniku nevratných změn; být přímo či hmatatelně spojena s událostmi nebo ţivými tradicemi, myšlenkami
či
vírou,
uměleckými
a
literárními
výtvory
výjimečného
celosvětového významu (Výbor zastává názor, ţe toto kritérium by mělo být důvodem pro začlenění do Seznamu pouze za výjimečných okolností a ve spojení s dalšími kulturními nebo přírodními kritérii). Národní památkový ústav z pověření Ministerstva kultury zpracovává podklady pro nominace památek České republiky na Seznam světového dědictví v oblasti kulturního dědictví. Územní pracoviště NPÚ připravují podklady pro monitorovací zprávy o těch českých památkách, které jiţ na tomto prestiţním Seznamu zapsány jsou. V současné době (2007) má Seznam světového dědictví 851 poloţek (památek) ve 141 zemích (K říjnu 2006 bylo členy Úmluvy o ochraně světového dědictví 184 států.). Z toho je 660 památek kulturních, 166 přírodních a 25 smíšených (tj. s kulturními i přírodními hodnotami). Česká republika má na Seznamu světového dědictví 12 lokalit: Historické jádro Prahy (1992) bylo na Seznam zapsáno v rozsahu Praţské památkové rezervace. Představuje unikátní celek historických 41
praţských měst Starého Města, Josefova, Nového Města, Vyšehradu, Malé Strany a Hradčan s dominantou Praţského hradu, s Karlovým mostem a bezpočtem kostelů a paláců. Velkorysé středověké zaloţení Nového Města v návaznosti na starší urbanistickou strukturu a dochované architektonické bohatství svědčí o uměleckém, společenském a kulturním vlivu města od středověku do současnosti. Historické jádro Českého Krumlova (1992) bylo zapsáno na Seznam v rozsahu souborem
městské
památkové
významných
rezervace.
architektonických
Český
Krumlov
památek
je
s
početným
reprezentantem
mimořádně intaktně dochovaného středověkého feudálního města, které se rozvinulo podél meandrů řeky Vltavy ve vazbě na gotický hrad, postupně přestavěný na velkolepý zámek s cennými renesančními a barokními částmi. Historické jádro Telče (1992) bylo na Seznam zapsáno v rozsahu městské památkové rezervace. Telč představuje jedinečné celistvě dochované drobnější středověké město s vodním opevněním, dominantním zámkem dochovaným v podobě pozdně gotických a renesančních přestaveb a s mimořádně působivými frontami městských domů renesančního a barokního tvarosloví kolem náměstí. Poutní
kostel
sv.
Jana
Nepomuckého
na
Zelené
hoře
(1994)
Poutní kostel u Ţďáru nad Sázavou byl na počest českého světce postaven na počátku 18. století z podnětu opata zdejšího cisterciáckého kláštera. Autorem jedinečného půdorysného a hmotového řešení kostela a celého areálu byl geniální architekt Jan Blaţej Santini. Památka na Seznamu reprezentuje i originální invenci českého gotizujícího baroku 1. čtvrtiny 18. století. Kutná Hora: historické jádro města s kostelem sv. Barbory a katedrálou Panny Marie v Sedlci (1995). Pod tímto názvem byla na Seznam světového dědictví Kutná Hora zapsána a zahrnuje městskou památkovou rezervaci Kutná Hora a kostel Panny Marie v předměstí Sedlec. Kutná Hora představuje středověké královské město, jehoţ prosperita a výstavnost byla podmíněna bohatstvím stříbrných dolů. Vrcholně gotický kostel sv. Barbory katedrálního typu je jedním z pokladů pozdně středověké architektury, 42
stejně jako gotický cisterciácký chrám v Sedlci, invenčně opravený na počátku 18. století Janem Blaţejem Santinim v duchu českého gotizujícího baroku. Kulturní krajina Lednice-Valtice (1996) byla na Seznam zapsána v rozsahu krajinné památkové zóny Lednicko-Valticko a svými 200 km2 je jedním z největších člověkem koncepčně upravených areálů v Evropě. Přestavuje
dílo
vzniklé
v
průběhu
17.-20.
století
na
panství
rodu
Liechtensteinů. Spolu s barokním zámkem ve Valticích a klasicistním a novogoticky přestavěným zámkem v Lednici obsahuje mnoţství dalších cenných klasicistních a romantických usazených v krajině upravené podle principů romantického krajinářství. Vesnice Holašovice (1998) byla na Seznam světového dědictví zapsána v rozsahu památkové rezervace. Holašovice reprezentují mimořádně celistvě dochované historické jádro vesnice s pravidelným středověkým zaloţením, s početým souborem zděných vesnických staveb z 18.-19. století a zastupují v evropském regionu zcela jedinečný styl jihočeského lidového baroku. Zahrady a zámek v Kroměříţi (1998) byly na Seznam světového dědictví zapsány v rozsahu národní kulturní památky arcibiskupský zámek v Kroměříţi s Podzámeckou a Květnou zahradou. Celek reprezentuje výjimečně celistvý obraz barokního sídla olomouckého biskupství se zahradami zaloţenými podle vrcholně barokních principů a ovlivňujícími tuto tvorbu ve střední Evropě. Zámek v Litomyšli (1999) byl zapsán na Seznam světového dědictví v rozsahu národní kulturní památky zámek Litomyšl. Je charakteristickou ukázkou renesančního zámku s arkádovým nádvořím, typem sídla početně stavěného v českých zemích, se svébytným výrazem daným místními uměleckými vlivy, dále rozvíjejícími italské podněty. Zámek s kvalitní výzdobou obsahuje i mladší barokní zásahy z 18. století a spolu s komplexem hospodářských staveb dokládá obraz feudálního sídla svého druhu. Sloup Nejsvětější Trojice v Olomouci (2000) byl na Seznam světového dědictví zapsán jako část souboru národní kulturní památky Soubor sloupu 43
a kašen v Olomouci. Sloup představuje vrcholný příklad památníku morových epidemií, uměleckého díla charakteristického pro prostředí evropských měst v období baroku. Jeho monumentální zjev je přitom syntézou architektonického hmotového pojetí s vnitřní kaplí a vertikálního řešení s početnou skupinou skulptur mimořádné umělecké hodnoty. Byl postaven v polovině 18. století jako kompoziční vrchol celku barokních děl na Horním náměstí historické moravské metropole. Vila Tugendhat v Brně (2001) je zapsána v rozsahu národní kulturní památky.
Vila
je
vynikajícím
příkladem
světové
funkcionalistické
architektury, jedním z klíčových děl architekta Miese van der Rohe. Vila byla ve své době ztělesněním moderních názorů na bydlení ve vzájemně se prostupujících prostorech, s těsnou vazbou na přilehlou zahradu, s vyuţitím moderních stavebních postupů a konstrukčních principů při vysoké kvalitě pouţitých
materiálů.
Stavba
se
stala
symbolem
moderní
brněnské
architektury a ovlivnila názory na obytný prostor. Ţidovská čtvrť a bazilika sv. Prokopa v Třebíči (2003) je souborem zaujímajícím část městské památkové zóny v Třebíči. Zahrnuje bývalou ţidovskou čtvrť Zámostí, ţidovský hřbitov severně od této čtvrti a kostel sv. Prokopa jako součást bývalého kláštera benediktinů (později zámku) v Třebíči (severozápadně od ţidovské čtvrti). Soubor je vzácným příkladem dlouhodobé pokojné koexistence dvou kultur v moravském feudálním městě. Ţidovská čtvrť, mimořádně uceleně zachovaná v působivém prostředí mezi řekou a skalním masívem severně od vlastního centra Třebíče, se rozvíjela od středověku do 20. století. Její podoba dokládá urbanistický vývoj ţidovských čtvrtí, jejich postupné zahušťování i vnější proměny staveb, z nichţ řada má dochované renesanční či barokní jádro. Románsko-gotická bazilika sv. Prokopa je obdivuhodnou uměleckou syntézou konstrukčních a výtvarných principů evropské architektury 1. poloviny 13. století, svým vybavením a ztvárněním v jihomoravském prostředí této doby zcela ojedinělou.
44
5.
Oceňování historické stavby Při oceňování historické stavby nelze postupovat, dle předepsaných
pravidel, či metod. Kaţdá tato stavba je unikát a z uměleckého a kulturního hlediska neocenitelná. Dle mého úsudku, v případě takovéto situace, lze oceňovat stavbu pouze podle vlastního úsudku a zkušeností. Samozřejmě musíme vzít v potaz finanční náklady vloţené do rekonstrukce a poté přidat dle vlastního uváţení, hodnotu lokalizace a stáří uměleckého díla. Historické budovy mají své jedinečné kouzlo a zároveň kladou mnohem větší nároky na údrţbu neţ novostavby. Uzpůsobení dnešním poţadavkům a standardům navíc vyţaduje specifické a mnohdy velmi nákladné stavební úpravy. Výměnu
nevyhovujících
částí
domu
většinou
neošálíte
levnými
prefabrikovanými výrobky, které v případě novostaveb vyhoví. Vše se musí dělat na míru. Při stavebních úpravách je často nutná konzultace s odborníkem, který poradí s výběrem vhodného materiálu a toto všechno je nutné zařadit do faktorů při oceňování historického objektu. Do diskuse lze nicméně předloţit další alternativy vstupní ceny, a to buď na bázi ceny podle zákona o oceňování s přihlédnutím k umělecké a kulturní hodnotě anebo standardní pořizovací ceny, zejména u nemovitých kulturních památek nabytých koupí. Ocenění památky dle uměleckého hlediska Kaţdá historická památka dle uměleckého hlediska, je povaţována za neocenitelnou a proto je velmi diskutabilní stanovit hodnotu po této stránce. Záleţí na několika faktorech, ke kterým
lze přihlédnout při stanovení
hodnoty, a to : Stáří objektu, to znamená, čím starší památka je, tím větší má hodnotu, Stavu uměleckého díla – stavu díla vzhledem k jeho vývojovým etapám Kulturní hodnota – po této stránce neocenitelná Ocenění památky dle stavebního hlediska Při stanovování celkové stavební hodnoty díla, samozřejmě musíme započítat
nejen
stav
dochované
konstrukce,
ale
i
náklady
spojené
s rekonstrukcí. Samozřejmě záleţí na stavu dochované konstrukce, zdali je 45
poškozena nebo ne. A s tím je spojena náročnost technologie dobové konstrukce a materiálu. Finanční pomoc (financování, dotace, daně...) Podle platného památkového zákona je povinností vlastníka kulturní památky pečovat o její uchování na vlastní náklad, přičemţ ale platí ústavní zásada, ţe nuceně omezovat vlastnická práva lze pouze zákonem a za náhradu. Platná vládní Koncepce účinnější péče o památkový fond v České republice do roku 2005 (schválená usnesením vlády ze dne 22. 4. 1998 č. 278) stanovila cíl: Zajistit finanční podporu vlastníků kulturních památek různými formami obligatorní nepřímé pomoci a fakultativní přímé pomoci z veřejných rozpočtů. Proto bylo po zrušení okresních úřadů do zákona nově vtěleno zmocnění pro kraje a obce poskytovat z vlastních prostředků příspěvky vlastníkům kulturních památek. Ministerstvo kultury můţe příspěvek poskytnout pouze v takovém případě, kdy je na zachování a obnově kulturní památky mimořádný společenský zájem. Tento zájem je ministerstvem blíţe vymezen prostřednictvím specializovaných programů, které jsou koncipovány tak, aby poskytnutím finančního příspěvku bylo dosaţeno dlouhodobých cílů státu v péči o památkový fond v ČR a současně maxima multiplikačních efektů v souladu s citovanou koncepcí. Dotace na kulturní památku Velmi důleţitou otázkou při obnově kulturních památek nebo objektů v památkovém území jsou samozřejmě finanční prostředky. Tak jako u jiných věcí, včetně nemovitostí platí princip – vlastnictví zavazuje – takţe hlavní tíha odpovědnosti za stav majetku přísluší jeho vlastníkovi. Toto plně platí i v oblasti kulturního dědictví. Protoţe uchování kulturního dědictví je i veřejným zájmem, jsou kaţdoročně připravovány podmínky pro finanční pomoc vlastníků, při procesu obnovy nebo záchrany kulturního dědictví. Moţnost přiznat příspěvek je zakotvena přímo v památkovém zákoně, v jeho § 16, kde se uvádí, ţe vlastníkovi kulturní památky můţe být na základě jím připravené ţádosti poskytnut příspěvek na zvýšené náklady spojené se zachováním nebo obnovou kulturní památky za účelem jejího účinnějšího společenského uplatnění anebo tehdy, nemůţe-li vlastník 46
kulturní památky uhradit z vlastních prostředků náklady spojené se zachováním nebo obnovou kulturní památky. Příspěvky jsou poskytovány z nejrůznějších programů, z fondů krajů nebo obcí. Je potřebné vědět, ţe Národní památkový ústav ţádné příspěvky poskytovat nemůţe, není výkonným orgánem státní správy, naopak – pro objekty, které jsou v jeho péči také musí o příspěvky na obnovu ţádat. To ale neznamená, ţe NPÚ není do procesu přidělování prostředků nijak zapojen. Příspěvky jsou přiznávány samozřejmě výhradně na takové úpravy a zásahy, které jsou v souladu s metodicky správnými principy a skutečnou potřebou. Z tohoto důvodu bývá standardní součástí ţádosti buď přímo doporučení NPÚ nebo závazné stanovisko výkonného orgánu památkové péče, které je vydáváno na základě písemného podkladu NPÚ. Pracovníci NPÚ jsou také obvykle členy komisí, které jsou pro transparentnost rozdělování finančních příspěvků zřizovány těmi subjekty, které konkrétní příspěvky přidělují anebo jsou k práci takových komisí přizývaní, protoţe znají konkrétní situaci v terénu a mají i schopnost účinně spolupracovat při určování priorit. Je totiţ téměř pravidlem, ţe ţádosti o poskytnutí příspěvku v souhrnu vysoce překračují reálné moţnosti jednotlivých fondů, ze kterých jsou příspěvky poskytovány. Podrobnosti o poskytování příspěvku na zachování a obnovu kulturní památky stanoví vyhláška č. 66/1988 Sb (externí odkaz)., kde jsou blíţe popsány doklady, které je třeba doloţit k ţádosti o poskytnutí příspěvku (v § 11 – 15). Patří k nim zejména bliţší specifikace druhu, rozsahu, způsobu, plánovaného termínu provedení prací a sjednané nebo odborně odhadnuté ceny obnovy kulturní památky, včetně specifikace prací, ke kterým se váţe ţádost o příspěvek a fotodokumentace současného technického stavu kulturní památky nebo jejích částí podle druhu a rozsahu prací, ke kterým se váţe ţádost o příspěvek a další podklady podle povahy programu. Přehledné informace o aktuálních dotačních moţnostech uvádějí například stránky Ministerstva kultury v rubrice Granty a dotace.
12
Čerpáno z internetu www.npu.cz
47
12
Závěr teoretické části Shrnutí mé teoretické části této práce je, ţe rekonstrukce památek jsou velmi náročné, jak po stránce technologické, tak po stránce finanční nákladnosti a dodrţování legislativních postupů. Během zkoumání těchto staveb jsem zjistila, ţe je velmi těţké a diskutabilní je ocenit, vzhledem k posuzování nejen technického hlediska, ale i uměleckého a kulturního. Dále bych podotkla, jak je důleţité, při tomto oceňování, praxe a orientace v umělecké oblasti. V případě oceňování památky bych zvolila postup následující, nejdříve památku po technickém stavu zrekonstruovat a poté náklady na opravu zahrnout v rámci oceňování.
48
II.
Praktická část
1.
Ocenění domu U Kamenného zvonu
Objednavatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika
ZPRÁVA O HODNOCENÍ Dům U Kamenného zvonu čp. 605/13 Staroměstské náměstí 13 110 00 Praha 1
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJEKTU
Praha
Květen, 2011
49
OBSAH: Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Ocenění Závěr Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu
50
Objednavatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 4. května 2011 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako Dům U Kamenného zvonu čp. 605/I Kraj Hlavní město Praha, okres Praha 1, kú Staré město, kod kú. 727024, LV 122 Nacházejícího se na adrese Staroměstské náměstí 13, 101 00 Praha-Staré město, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva šetření vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni 4.5. 2011. Zpráva má slouţit ke zjištění trţní hodnoty majetku. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze, na listu vlastnictví č. 122, pro katastrální území Staré město, obec Praha 1, okres Praha. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Zpracovatelé chápou trţní hodnotu jako reálnou cenu v případě prodeje, či koupi majetku, bez nevýhodnosti obchodu na obou stranách. Oceňovaný majetek ke dni 4.5.2011 byl uţíván od roku 1988 výhradně jako výstavní prostor galerie hlavního města Prahy. Jedná se o kvalitní, dobře prodejnou nemovitost. Celý objekt, byl vyuţíván k pronájmu. Majetek není vázán ţádným věcným břemenem, či zástavním právem, je bez omezení na vlastnických právem. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací 51
normy definovaného jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhajícímu právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v potaz tyto faktory: Polohu, velikost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající budovy a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití budovy Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a poptávku po tomto druhu nemovitostí Náklady na pořízení majetku a opotřebení Předmětem oceňování jsou pouze budovy, stavby a pozemky, bez vnitřního zařízení, technologií apod.. Výměry budov, byly převzaty z podkladů poskytnutých majitelem a nebyly podrobně ověřovány.
POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek čp. 605/I, se nachází v samém centru Prahy, na Starém městě. Staré město Praţské (původně nazývané taktéţ Praţské město a Větší město) je nejstarší praţskou čtvrtí. Rozkládá se na pravém břehu Vltavy přímo proti Praţskému hradu a úplně obklopuje malou čtvrť Josefov. Ke Starému městu náleţí i Střelecký ostrov. První osídlení na území dnešní Prahy vzniká jiţ v pravěku, zmínky o existenci kmenových celků máme jiţ z 8. století. První doklady křesťanské architektury pocházejí ze století devátého. V 10. století je jiţ Praha centrem přemyslovského státu. Následující století se Praha stává centrem čilého obchodního ruchu. Staroměstské náměstí (původně nazývané Trţiště) je poprvé připomínáno roku 1091. Kolem Staroměstského náměstí ţivelně vyrostla síť domů a kostelů. Tím vzniká pro Staré město charakteristická nepravidelná síť ulic, která se od středověku příliš nezměnila. Dodnes je tak moţné obdivovat 52
křivolaké středověké uličky, ale také není sloţité v nich rychle ztratit orientaci. OCEŇOVANÝ MAJETEK Oceňovaný majetek ke dni 4. 5. 2011 byl uţíván výhradně jako výstavní prostor galerie hlavního města Prahy. Jedná se o historickou památku. Celá část objektu byla vyuţívána k podnikatelské činnosti. Funkční celek oceňovaného majetku je tvořen pozemkem a historickou památkou vedenou, jako objekt k bydlení. Jednotlivé části majetku budou podrobněji popsány a specifikovány v dalších částech zprávy. Historie Dům byl postaven pravděpodobně koncem 13. století jako palác pro královskou rodinu. S počátky domu je často spojována také Eliška Přemyslovna. Z nejstarší doby pochází nejstarší část domu – sklepení. Stěny i klenby byly budovány z lomového kamene a byly zaklenuty valenou klenbou. V některých místech se dokonce dochovaly pozůstatky ostění gotických portálků. Další důleţitá stavba proběhla okolo roku 1310, kdy byla v přízemí domu zřízena kaple s bohatou figurální a ornamentální výzdobou. Během další přestavby, která proběhla během 2. čtvrtiny 14. století, byl dům ozdoben bohatě členěnou fasádou. Nejstarší písemná zpráva o domu pochází z roku 1363. V té době jiţ byl dům měšťanský. Domovní znamení dům získal aţ v 16. století. Jednalo se o zvon umístěný na nároţí domu. Podle pověsti ve věţičce Domu U Kamenného zvonu se nacházel zvonek, na nějţ zvonili křesťané na znamení počátku boje s pohany. Při rekonstrukci domu ve 20. století, při které byla strţena novobarokní fasáda z 19. století a objeveno gotické
průčelí,
předcházel
rozsáhlý
stavebně
historický
průzkum.
Rekonstrukce byla dokončena v roce 1988 a město přidělilo objekt GHMP, které slouţí jako výstavní prostor pro její významné výstavní projekty. Pozemek Součástí ocenění je jeden pozemek a to : pozemek čp. 766, který slouţí jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 690m2 a jenţ je zastavěn historickým objektem čp. 605/I, Pozemek je napojen na veškeré inţenýrské sítě. 53
Historický dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o z části podsklepený historický dům o 3 nadzemních podlaţí s podkrovím a nádvořím. Dispozice je zřejmá z půdorysů v příloze. Dům má kolem 27 místností. Vnitřní dispozice domu U zvonu, tak jak vznikla ve třetí stavební etapě, tj. na časové úrovni jeho západní gotické fasády, se zachovala ve své podstatě přes všechny mladší stavební zásahy. Její jádro tvoří nároţní věţová část, k níţ se na severu přimyká prostorový útvar vřetenového schodiště, který umoţňuje propojení věţového nároţí jednak se severním ramenem příčného křídla, jeţ sahalo do dnešního paláce Kinských, jednak do jiţního křídla, které tvořilo frontu do Týnské uličky. Dispozice objektu je ve všech podlaţí v zásadě se opakující. Konstrukční řešení Jedná se o historický objekt, jenţ prošel v roce 1988 celkovou rekonstrukcí. Stavba byla postavena z kvádrového zdiva místy kámen o tl.cca 50-220 cm, není všude stejné, Podobně jako u zdiva jsou výškové rozdíly u podlah a to tl.cca 50-100cm. Podlaha v závislosti na místnostech většinou dřevěná. Okna jsou dřevěná špaletová. Omítka dle časového vývoje vápenná. Schodiště je vřetenové dřevěné. Strop místy klenutý a rovný, opět v závislosti na místnosti. Střecha věţovitého typu je z břidlice.
OCENĚNÍ POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemků, jsem předpokládala, ţe jsou volné a připravené k zastavění. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků, jsem porovnávala tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v dané lokalitě v posledním období. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnávání jsem vzala v potaz faktory jako lokalita,
dostupnost,
tvar
a
velikost
inţenýrskými sítěmi apod.
54
pozemků,
jejich
vybavenost
Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku související s rodinným domem zjištěná porovnávací metodou je: 40 246 000 Kč a je kalkulována následně: 690*58 327 = 40 246 000 Kč Příloha č.1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný Porovnávací Porovnávací pozemek pozemek pozemek A.Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 pozemku Staré Název město Malá strana Ţiţkov pozemku Praha Parcelní číslo 766 416 1 317 Adresa Staré Trţiště Koněvova pozemku město Katastrální Staré Malá strana Ţiţkov území město Obec Praha 1 Praha 1 Praha 3 Praha Okres Praha hl.m. Praha hl.m. hl.m. B.Základní údaj pro porovnání - cena za 1m2 v tisících Kč Prodejní cena X 32 250 000 21 000 000 celkem Rozloha pozemku v 690 430 462 m2 Cena za 1m2 X 75 000 45 455 Datum 15.12.2010 22.4.2011 transakce Korekce 1 1 Upravená 75 000 45 455 hodnota C.Právní údaje Druh Nabídka Nabídka transakce Korekce 0,9 0,9 Upravená 67 500 40 909 hodnota 55
Porovnávací pozemek
3 Ţiţkov
Basilejské náměstí Ţiţkov Praha 3 Praha hl.m.
24 000 000 480 50 000 21.2.2011 1 50 000
Nabídka 0,9 45 000
Vlastnická Absolutní práva vlastnictví Korekce Upravená hodnota Existence Bez věcných věcných břemen břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle Objekt k územního bydlení plánu Korekce Upravená hodnota Územní Ano rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a Nejsou závazky Korekce Upravená hodnota D.Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar Pravidelný pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Rovinný Korekce Upravená hodnota Dostupnost Kompletní inţ.sítí Korekce Upravená
Absolutní vlastnictví 1
Absolutní vlastnictví 1
Absolutní vlastnictví 1
67 500
40 909
45 000
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
Bez věcných břemen
1
1
1
67 500
40 909
45 000
Objekt k bydlení
Objekt k bydlení
Objekt k bydlení
1
1
1
67 500
40 909
45 000
Ano
Ano
Ano
1
1
1
67 500
40 909
45 000
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1
1
1
67 500
40 909
45 000
Srovnatelná 0,9
Horší 1,1
Horší 1,1
60 750
45 000
47 250
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
1
1
1
60 750
45 000
47 250
Rovinný 1
Rovinný 1
Rovinný 1
60 750
45 000
47 250
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1 60 750
1 45 000
1 47 250
56
hodnota Kontaminace Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna půdy Korekce 1 1 Upravená 60 750 45 000 hodnota Dopravní Výborná Výborná Výborná obsluţnost Korekce 1 1 Upravená 60 750 45 000 hodnota Nutnost demolice Ne Ano Ne stávajících objektů Korekce 1,1 1 Upravená 66 825 45 000 hodnota Jiná technická Neaplikována Neaplikována korekce Korekce 1 1 Upravená 66 825 45 000 hodnota E.Ostatní parametry Velikost X Menší Menší pozemku Korekce 1,1 1,1 Upravená 73 508 49 500 hodnota Moţná Neaplikována Neaplikována zastavitelnost Korekce 1 1 Upravená 73 508 49 500 hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 58 327 73 508 49 500 hod. 1 m2 Rozloha pozemku v 690 m2 Celková 40 245 porovnávací 0 0 630 hodnota Výpis oceňovaných parcel 57
Nezjištěna 1 47 250 Výborná 1 47 250 Ne 1 47 250 Neaplikována 1 47 250
Menší 1,1 51 975 Neaplikována 1 51 975
51 975
0
Pořadové číslo pozemku 1 Celkem
Číslo parcely
Výměra v m2
Jednotková hod.v Kč/m2
605/I
690
58 327
Trţní hodnota 40 245 630 40 245 630
Zaokrouhleno
40 246 000
Stanovení tržní hodnoty jako celku Při stanovení trţní hodnoty jako celku jsem vzala v potaz
historické
domy, které se nachází v okrese Praha hl.m. a v nedávné době byly prodány nebo se nabízely. Všechny nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Při stanovení trţní hodnoty jsem vzala v úvahu faktory jako lokalita,
dostupnost,
tvar
a
velikost
pozemků,
jejich
vybavenost
inţenýrskými sítěmi apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota historického domu jako celku zjištěná porovnávací metodou je: 303 651 206 Kč Podrobný popis zjištění ceny je uveden v tabulce. Příloha č.2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný Porovnávací pozemek pozemek A.Identifikační údaje Pořadové č. 1 nemovitosti Dům U Název Kamenného Nerudova nemovitosti zvonu Parcelní číslo Adresa Staroměstské Nerudova nemovitosti náměstí Katastrální Staré město Malá Strana území Obec Praha 1 Praha 1 Okres Praha hl.m. Praha hl.m.
Porovnávací pozemek
Porovnávací pozemek
2
3
Týnský dvůr
Michalská
Štrupartská
Michalská
Staré město
Staré město
Praha 1 Praha hl.m.
Praha 1 Praha hl.m.
2
3
B.Údaje o pozemku-přenos z Tabulky I Pořadové č.
1 58
nemovitosti Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem
690
236
127
180
58 327
58 327
58 327
58 327
40 246 000
13 765 172
7 407 529
10 498 860
B.Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 2 295 jednotek Prodejní X cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací X jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota C.Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická Absolutní práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných Ne břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle Objekt k územního bydlení
1 000
400
448
68 500 000
52 000 000
63 000 000
54 734 828
44 592 471
52 501 140
54 735
111 481
117 190
17.3.2011
18.32011
6.9.2010
1
1
1
54 735
111 481
117 190
Nabídka
Nabídka
Nabídka
0,9
0,9
0,9
49 261
100 333
105 471
Absolutní
Absolutní
Absolutní
1
1
1
49 261
100 333
105 471
Ne
Ano
Ne
0,9
0,9
1
44 335
90 300
105 471
Objekt k bydlení
Objekt k bydlení
Objekt k bydlení
59
plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační Ano rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a Nejsou závazky Korekce Upravená hodnota D.Technické parametry Lokalita Výborná Korekce Upravená hodnota Technický Dobrý stav objektu Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost Dobrá objektu Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Dobrá objektu Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Není nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní Metro obsluţnost
1
1
1
44 335
90 300
105 471
Ano
Ano
Ano
1
1
1
44 335
90 300
105 471
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1
1
1
44 335
90 300
105 471
Porovnatelná 1
Porovnatelná 1
Porovnatelná 1
39 902
94 815
105 471
Dobrý
Dobrý
Dobrý
1
1
1
39 902
94 815
105 471
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
39 902
94 815
105 471
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
39 902
94 815
105 471
Není
Není
Není
1
1
1
39 902
94 815
105 471
Metro
Metro
Metro
60
Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost Dobrá a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita Výborná objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická Ne korekce Korekce Upravená hodnota E.Ostatní parametry Velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota
1
1
1
39 902
94 815
105 471
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
39 902
94 815
105 471
Výborná
Výborná
Výborná
1
1
1
39 902
94 815
105 471
Ne
Ne
Ne
1
1
1
39 902
94 815
105 471
Menší
Menší
Menší
1,1
1,5
1,5
43 892
142 222
158 207
Jiná korekce
Neaplikována
Neaplikována
Neaplikována
Korekce Upravená hodnota
1
1
1
43 892
142 222
158 207
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 114 774 jednotky Celková porovnávací 263 405 206 hodnota (bez pozemku) Hodnota 40 246 000 pozemku Celková porovnávací 303 651 206 hodnota
43 892
61
142 222
158 207
PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou vykazovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. To je provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu
z pronájmu
majetku
v míře
odpovídající
investičním
rizikům
obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. Provozní náklady byly stanoveny, procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. V případě tohoto typu objektu je stanovení trţní hodnoty majetku, touto metodou nereálná a těţko zjistitelná. NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Ke stanovení trţní hodnoty majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odčítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty, vyplývající z fyzického opotřebení majetku a funkční a ekonomické nedostatečnosti. Tato metoda by byla nejlepší pro zjištění trţní hodnoty majetku tohoto typu, za předpokladu, ţe bych měla k dispozici poloţkový rozpočet jednotlivých provedených stavebních úprav.
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabízen k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 6.6.2011. Všechny pojmy pouţité v této zprávě, byly definovány v úvodní části této zprávy. Porovnání pouţitých indikovaných metod ocenění:
Porovnávací metoda
Indikace (Kč) 303 651 206
Váha (%) 100
Zaokrouhleno
Vážený průměr (Kč) 303 651 206 303 651 206
62
Oceňovaný majetek patří mezi neobvyklý posuzovaný majetek trhu, z hlediska obchodování. Jelikoţ se jedná o historický objekt z 13. Století, je velice obtíţné stanovit trţní hodnotu, protoţe nelze posuzovat majetek pouze těmito třemi metodami. Je nutné zahrnout do posuzování i uměleckou cenu díla a kulturní hodnotu majetku. Toto je zase diskutabilní, protoţe z hlediska posuzování díla jako uměleckého a kulturního, je tato stavba neocenitelná
a
pokud
budu
posuzovat
stavbu
po
stavební
stránce
(nákladovou metodou), v mém případě tedy metodou porovnávací, vţdy dostaneme nějakou trţní cenu. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše zmiňovaného majetku je reprezentována částkou: 4 286 000 Kč Tato hodnota je stanovena jako hodnota orientační, protoţe jak jsem jiţ výše zmiňovala sloţitost tohoto ocenění, musíme k této hodnotě přidat dle vlastního úsudku, ocenění po stránce umělecké a kulturní.
63
Výpis z katastru nemovitostí Stavba:
č.p. 605
Část obce:
Staré Město 400017
Číslo LV:
122
Typ stavby:
budova s číslem popisným
Způsob vyuţití:
objekt k bydlení
Katastrální území:
Staré Město 727024
Na parcele:
766
Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název
Adresa
Podíl
Hlavní město Praha Mariánské náměstí 2/2, Praha, Staré Město, 110 01
Způsob ochrany nemovitosti Název památkově chráněné území
Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení.
Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 24.06.2011 17:47:45
64
Snímek z katastru nemovitostí
65
Fotodokumentace
66
2.
Ocenění rodinného domu
Objednavatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika
ZPRÁVA O HODNOCENÍ Rodinný dům čp. 1620 Na Hádku 1620 107 00 Praha-Dubeč
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJEKTU
Praha
Květen, 2011
67
OBSAH: Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Ocenění Závěr Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace objektu
68
Objednavatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 4. května 2011 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako RODINNÝ DŮM čp. 1620 Kraj Hlavní město Praha, okres Praha 10, kú Dubeč, kod kú 633330, LV 1143 Nacházejícího se na adrese Na Hádku 1620, 107 00 Praha-Dubeč, Česká republika V této zpávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva šetření vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni 4.5. 2011. Zpráva má slouţit ke zjištění trţní hodnoty majetku. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze, na listu vlastnictví č. 1143, pro katastrální území Dubeč, obec Dubeč, okres Praha 10. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy. Zpracovatelé
chápou trţní hodnotu jako reálnou cenu
v případě
prodeje, či koupi majetku, bez nevýhodnosti obchodu na obou stranách. Oceňovaný majetek ke dni 4.5.2011 byl uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Jedná se o kvalitní, dobře prodejnou nemovitost.
Ţádná část
objektu nebyla vyuţívána k pronájmu. Majetek není vázán ţádným věcným břemenem, či zástavním právem, je bez omezení na vlastnických právem. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definovaného jako 69
vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhajícímu právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v potaz tyto faktory: Polohu, velikost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávající budovy a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití budovy Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a poptávku po tomto druhu nemovitostí Náklady na pořízení majetku a opotřebení Předmětem oceňování jsou pouze budovy, stavby a pozemky, bez vnitřního zařízení, technologií apod.. Výměry budov, byly převzaty z podkladů poskytnutých majitelem a nebyly podrobně ověřovány.
POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek čp. 1620, se nachází v okrajové části Prahy, v Dubči. První zmínky o Dubči jsou z roku 1088. Původ názvu se odvozuje od dubu. Leţí na jihovýchodě hlavního města Prahy a jeho součástí je i místní část Dubeček. K Praze byl připojen v roce 1974. Městská část Praha - Dubeč má dobré občanské vybavení - vyhovující prodejní síť, základní školu se školní jídelnou a druţinou, lékárnu, atd.. K dispozici jsou také běţné zdravotnické sluţby (praktický lékař, zubní ordinace, lékař pro děti a dorost). Předností lokality je dobrá dopravní dostupnost, a to jak autem, tak MHD. Autobusové linky spojují Dubeč s trasou metra A, B i C (stanice Skalka, Černý most a Háje). Jihovýchodní část hlavního města má však také jedinečné rekreační zázemí. V této oblasti je mnoho zelených ploch, rybníků, ale také bohaté moţnosti vyţití. Lokalita je známa především upravenými pěšími trasami,
70
cyklistickými trasami a bohatým vybitím pro milovníky bruslení a jízdy na koních. OCEŇOVANÝ MAJETEK Oceňovaný majetek ke dni 4. 5. 2011 byl uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Jedná se o kvalitní, dobře prodejnou nemovitost.
Ţádná
část objektu nebyla vyuţívána k podnikatelské činnosti. Funkční celek oceňovaného majetku je tvořen pozemkem a rodinným domem. Jednotlivé části majetku budou podrobněji popsány a specifikovány v dalších částech zprávy. Historie Oceňovaný rodinný dům, byl postaven roku 1997, jako dvojdomek se společnou dělící nosnou stěnou. Ke dni ocenění byl uţíván zásadně k bydlení. Pozemek Součástí ocenění jsou dva pozemky a to : pozemek čp. 241/49, který slouţí jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 86m2 a jenţ je zastavěn rodinným domem čp. 1620, pozemek čp. 241/34, který je veden jako orná půda o výměře 296m2 a je vyuţíván jako zahrada, je téměř v rovině Vzhledem k tomu, ţe oba pozemky tvoří jeden celek, tak budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 382m2. Pozemek je napojen na veškeré inţenýrské sítě vyjma dálkového vytápění. Venkovní úpravy Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: Přípojka vody provedena PE trouby z vodovodního řádu vedeného z ulice Na Hádku Přípojka kanalizace z trub PE, vedena z domu do uličního řádu v ulici Na Hádku Přípojka elektro, vedena zemním kabelem z uličního řádu v ulici Na Hádku Přípojka plynu, vedena z plynoměru umístěného v oplocení do domu
71
Zpevněné plochy před domem a za domem jsou provedy ze zámkové dlaţby Obrubníky z prostého betonu Plot z dřevěných planěk Vrata svařovaná z ocelových profilů Vrátka svařovaná z ocelových profilů Trvalé porosty Při výstavbě rodinného domu roku 1997 byla zahrada osazena nízkými okrasnými dřevinami. Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o polovinu nepodsklepeného rodinného dvojdomku s jedním nadzemním podlaţím a stavebně upraveným podkrovím. Dispozice je zřejmá z půdorysů v příloze a to 5+k.k./G a stavebně upravený půdní prostor. K RD náleţí ještě venkovní úpravy (přípojky, oplocení, zpevněné plochy), které však nemají podstatný vliv na trţní hodnotu majetku. V prvním nadzemním podlaţí se nachází, zádveří, garáţ, záchod, obývací pokoj s plynovým kotlem, včetně kuchyňského koutu a jídelního stolu. V druhém nadzemním podlaţí jsou 3 obytné místnosti, záchod a koupelna. V půdním prostoru je jedna obytná místnost. Konstrukční řešení a vybavenost Základy domu jsou z betonových izolovaných pasů. Nosné zdivo je zděné o tl. 450mm. Příčky jsou zděné o tl. 125mm. Stropy jsou keramické s rovným podhledem. Vnitřní omítky v celém domu jsou dvouvrstvé vápenné. Okna jsou plastové trojsklem. Dveře jsou dřevěné hladké plné nebo prosklené. Vnitřní obklady jsou keramické s listelami. Schodiště je dřevěné. Podlahy
obytných
místností
jsou
plovoucí
+
koberec
a
v ostatních
místnostech keramické dlaţby. Střecha domu je sedlová s taškovou krytinou, včetně klempířských úprav (pozic. plech). Fasáda je vápenná bílé barvy, jejíţ součástí je sokl z keramických dlaţdic. Vytápění domu je plynovým kotlem. Elektroinstalace
72
je zavedená klasická 230/400v.Dům má jeden bleskovod , rozvody vody, rozvod zemního plynu a kompletní kanalizaci.
OCENĚNÍ POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty pozemků, jsem předpokládala, ţe jsou volné a připravené k zastavění. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků, jsem porovnávala tři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v dané lokalitě v posledním období. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnávání jsem vzala v potaz faktory jako lokalita,
dostupnost,
tvar
a
velikost
pozemků,
jejich
vybavenost
inţenýrskými sítěmi apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku související s rodinným domem zjištěná porovnávací metodou je: 1 415 000 Kč a je kalkulována následně: 382*3 705 = 1 415 000 Kč Příloha č.1 - TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný Porovnávací Porovnávací pozemek pozemek pozemek A.Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 pozemku Název Dubeč-Na Dubeč-Na Dubeč-K pozemku Hádku Hádku Hádku 241/49 a Parcelní číslo 241/14 242/1 241/34 Adresa Na Hádku Na Hádku K Hádku pozemku Katastrální Dubeč Dubeč Dubeč území Obec Dubeč Dubeč Dubeč 73
Porovnávací pozemek
3 Dubeč-Netlucká 1 114 Netlucká Dubeč Dubeč
Praha Praha hl.m. Praha hl.m. Praha hl.m. hl.m. B.Základní údaj pro porovnání - cena za 1m2 v tisících Kč Prodejní cena X 4 347 796 3 699 390 2 717 400 celkem Rozloha pozemku v 382 1 073 951 647 m2 Cena za 1m2 X 4 052 3 890 4 200 Datum 1.4.2011 30.5.2011 20.3.2011 transakce Korekce 1 1 1 Upravená 4 052 3 890 4 200 hodnota C.Právní údaje Druh Nabídka Nabídka Nabídka transakce Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená 3 647 3 501 3 780 hodnota Vlastnická Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 1 Upravená 3 647 3 501 3 780 hodnota Existence Bez Bez věcných Bez věcných Bez věcných věcných věcných břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 Upravená 3 647 3 501 3 780 hodnota Vyuţití podle Rodinný územního Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům dům plánu Korekce 1 1 1 Upravená 3 647 3 501 3 780 hodnota Územní Ano Ano Ano Ano rozhodnutí Korekce 1 1 1 Upravená 3 647 3 501 3 780 hodnota Jiné právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou závazky Korekce 1 1 1 Okres
74
Upravená hodnota D.Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar Pravidelný pozemku Korekce Upravená hodnota Svaţitost Rovinný Korekce Upravená hodnota Dostupnost Kompletní inţ.sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace Nezjištěna půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní Výborná obsluţnost Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice Ne stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E.Ostatní parametry Velikost X
3 647
3 501
3 780
Lepší 0,9
Horší 1,05
Horší 1,1
3 282
3 676
4 158
Pravidelný
Pravidelný
Pravidelný
1
1
1
3 282
3 676
4 158
Rovinný 1
Rovinný 1
Rovinný 1
3 282
3 676
4 158
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1
1
1
3 282
3 676
4 158
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1
1
1
3 282
3 676
4 158
Výborná
Výborná
Výborná
1
1
1
3 282
3 676
4 158
Ne
Ne
Ne
1
1
1
3 282
3 676
4 158
Neaplikována
Neaplikována
Neaplikována
1
1
1
3 282
3 676
4 158
Obdobná
Obdobná
Obdobná
75
pozemku Korekce Upravená hodnota Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota
1
1
1
3 282
3 676
4 158
Neaplikována
Neaplikována
Neaplikována
1
1
1
3 282
3 676
4 158
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hod. 1 m2 Rozloha pozemku v m2 Celková porovnávací hodnota
3 705
3 282
3 676
4 158
0
0
0
382 1 415 310
Výpis oceňovaných parcel Pořadové číslo pozemku 1 2 Celkem
Číslo parcely 241/49 241/34
Výměra v m2
Jednotková hod.v Kč/m2
86 296 382
Trţní hodnota
3 705 3 705
Zaokrouhleno
318 630 1 096 680 1 415 310 1 415 000
Stanovení tržní hodnoty jako celku Při stanovení trţní hodnoty jako celku jsem vzala v potaz rodinné domy, které se nachází v okrese Praha hl.m. a v nedávné době byly prodány nebo se nabízely. Všechny nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Při stanovení trţní hodnoty jsem vzala v úvahu faktory jako lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota rodinného domu jako celku zjištěná porovnávací metodou je: 4 404 666 Kč Podrobný popis zjištění ceny je uveden v tabulce. 76
Příloha č.2 - TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný pozemek A.Identifikační údaje Pořadové č. nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území Obec
Dubeč-Na Hádku
Porovnávací pozemek
Porovnávací pozemek
Porovnávací pozemek
1
2
3
Dubeč-Na Hádku
Dubeč-Na Hádku
DubečStarodubečská
Dubeč
Dubeč
Dubeč
Dubeč
Dubeč
Praha hl.m.
Praha hl.m.
2
3
416
362
3 705
3 705
1 541 280
1 341 210
Na Hádku 1620 Dubeč
Dubeč Dubeč Praha Okres Praha hl.m. hl.m. B.Údaje o pozemku-přenos z Tabulky I Pořadové č. 1 nemovitosti Plocha 382 399 pozemku Hodnota za 3 705 3 705 1 m2 poz. Hodnota pozemku 1 415 000 1 478 295 celkem
B.Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce
167
169
160
150
X
5 017 615
5 155 100
3 500 000
3 539 320
3 613 820
2 158 790
20 943
22 586
14 392
31.12.2010
1.1.2011
2.5.2011
1
1
1
X
77
Upravená hodnota C.Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická Absolutní práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných Ne břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle Rodinný územního dům plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační Ano rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiné právní omezení a Nejsou závazky Korekce Upravená hodnota D.Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický Dobrý stav objektu Korekce Upravená hodnota
20 943
22 586
14 392
Nabídka
Nabídka
Nabídka
0,9
0,9
0,9
18 848
20 328
12 953
Absolutní
Absolutní
Absolutní
1
1
1
18 848
20 328
12 953
Ne
Ne
Ne
1
1
1
18 848
20 328
12 953
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
1
1
1
18 848
20 328
12 953
Ano
Ano
Ano
1
1
1
18 848
20 328
12 953
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1
1
1
18 848
20 328
12 953
Porovnatelná 1
Porovnatelná 1
Horší 1,1
16 964
21 344
14 248
Dobrý
Dobrý
Průměrný
1
1
1,2
16 964
21 344
17 098
78
Technická vybavenost Dobrá objektu Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost Dobrá objektu Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj Dobrý nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní Autobus obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost Dobrá a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita Dobrá objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická Ne korekce Korekce Upravená hodnota E.Ostatní parametry Velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
0,9
16 964
21 344
15 388
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
16 964
21 344
15 388
Dobrý
Dobrý
Dobrý
1
1
1
16 964
21 344
15 388
Autobus
Autobus
Autobus
1
1
1
16 964
21 344
15 388
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
16 964
21 344
15 388
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1
1
1
16 964
21 344
15 388
Ne
Ne
Ne
1
1
1
16 964
21 344
15 388
Obdobná
Obdobná
Obdobná
1
1
1
16 964
21 344
15 388
79
Jiná korekce
Neaplikována
Neaplikována
Neaplikována
Korekce Upravená hodnota
1
1
1
16 964
21 344
15 388
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 17 899 jednotky Celková porovnávací 2 989 466 hodnota (bez pozemku) Hodnota 1 415 000 pozemku Celková porovnávací 4 404 466 hodnota
16 964
21 344
15 388
PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou vykazovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. To je provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu
z pronájmu
majetku
v míře
odpovídající
investičním
rizikům
obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. Provozní náklady byly stanoveny, procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku zjištěná příjmovou metodou je: 3 458 000 Kč Podrobný popis zjištění ceny příjmovou metodou je uveden v tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - trţní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu
300 000 10 %
30 000 270 000 25 000
80
Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem
6 000 500 0 0 1 000
Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem
237 500 30 000 207 500
Míra kapitalizace
6%
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
3 458 333 3 458 000
NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Ke stanovení trţní hodnoty majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odčítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty, vyplývající z fyzického opotřebení majetku a funkční a ekonomické nedostatečnosti. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku zjištěná nákladovou metodou je: 4 324 096 Kč Podrobný popis zjištění ceny nákladovou metodou je uveden v tabulce. NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická ţivotnost
Rodinný dům, Na Hádku 1620, Dubeč 241/49 a 241/34 Klasická zděná 14 let 14 let 136 let
Zastavěná plocha
84,71 m2 81
Počet podlaţí
1 nadzemní, půdní vestavba
Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti
167,023 m2 0,85
Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky
145,553m2 509,17m3 5232,18 Kč/m3 2 2 2 2
14 % 5 % 0 %
Venkovní úpravy
664 626 626 626
069 772 772 772
282 324 1 415 000
Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
4 324 096
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabízen k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 6.6.2011. Všechny pojmy pouţité v této zprávě, byly definovány v úvodní části této zprávy. Porovnání pouţitých indikovaných metod ocenění:
Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena
Indikace (Kč)
Váha (%)
Vážený průměr (Kč)
4 404 466 3 458 000 4 324 096
60 10 30
2 642 680 345 800 1 297 229 4 285 708
Zaokrouhleno
4 286 000
Oceňovaný majetek patří mezi nejobvykleji posuzovaný majetek na trhu, z hlediska obchodování. Tudíţ z mého hlediska porovnávací metoda odráţí 82
nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto majetku. Přisuzuji ji tedy váhu asi 60%. Tento druh majetku je v této lokaci běţně pronajímán. Nejedná se, ale o majetek, který je běţně pořizován za tímto účelem a proto této metodě přisuzuji váhu 10% Jelikoţ je tento majetek pouze 14 let starý, dá se říci, ţe náklady na tuto stavbu stále můţeme povaţovat za aktuální obzvláště v dnešní ekonomické situaci. A proto této metodě přisuzuji váhu 30%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše zmiňovaného majetku je reprezentována částkou: 4 286 000 Kč
83
Výpis z katastru nemovitostí Stavba:
č.p. 1620
Část obce:
Dubeč 33332
Číslo LV:
1143
Typ stavby:
budova s číslem popisným
Způsob vyuţití:
rodinný dům
Katastrální území:
Dubeč 633330
Na parcele:
241/49
Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název Adresa
Podíl Na Hádku 1620, Praha, Dubeč, 107 00
Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany.
Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení.
Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Platnost k 24.06.2011 17:47:45
84
Snímek katastrální mapy
85
Fotodokumentace
86
III. Analýza trhu s nemovitostmi zaměřená na Prahu – Praha 1
MĚSTSKÝ OBVOD PRAHA 1 OKRES PRAHA
Praha
Květen, 2011
87
1.
OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU
POPIS OKRESU Praha
je
hlavní
a
současně
největší město České republiky a 14. největší město Evropské unie. Leţí mírně na sever od středu Čech na řece
Vltavě,
uvnitř
Středočeského
kraje, jehoţ je správním centrem, ale jako
samostatný
kraj
není
jeho
součástí. Je sídlem velké části státních institucí a mnoţství dalších organizací a firem. Sídlí zde prezident republiky, vláda, ústřední státní orgány a vrchní soud. V současnosti se rozkládá na území 496 čtverečních kilometrů a má 1 258 106 obyvatel k 31. březnu 2011 a je šestým nejbohatším regionem v Evropě podle statistik Eurostatu. Zároveň je Praha také vysoce ekonomicky vyspělým a bohatým regionem s výjimečně vysokou ţivotní úrovní, přičemţ tímto vyniká nejen nad české, ale i nad evropské standardy. Historické centrum města s jedinečným panoramatem Praţského hradu, největšího hradního komplexu na světě, je památkovou rezervací UNESCO. Kulturní hodnoty Historie
města
Prahy
sahá
do
hloubi
paleolitu.
Doloţeny
jsou
archeologické nálezy i z následných prehistorických období. Vývoj města navazoval na významné trasy obchodních cest a dřívější osady poměrně hustého osídlení středočeské pánve. Koncem 9. století vzniklo na levém břehu hradiště s prvním kostelem. Tak vznikl Praţský hrad. Po zaloţení druhého hradiště - Vyšehradu se od 10. století mezi nimi rozvíjelo osídlení. V Praze se dochovaly četné památky původního osídlení a zbytky hradišť, četná opida a zejména od doby budování staveb z kamene a cihel, i kdyţ celá řada z nich existuje pouze ve fragmentech. Jsou to jednak církevní stavby a jejich zbytky, paláce a měšťanské domy. Ale i technické a vojenské stavby, jakou byl i Juditin most, Karlův most, středověké opevnění, vodovody apod. 88
Historické jádro Prahy zahrnuje rozlohu středověkého souměstí v hranicích jeho opevnění včetně Nového Města zaloţeného Karlem IV. V těchto hranicích limitovaných pozdějším barokním opevněním se Praha rozvíjela aţ do počátku 19. století. Na levém, malostranském břehu byl vývoj pomalejší. Přemysl Otakar II. sem povolal v roce 1257 německé osadníky k zaloţení „Nového Menšího Města“. Praha se stala dvojměstím. Zaloţení Nového Města v r. 1346 na kompozičním principu tří os bylo natolik velkorysé, ţe s jeho potenciálem a strukturou vystačila Praha po celá staletí. Praha, na rozdíl od řady evropských měst, které utrpěly válečnými škodami a poválečným budováním, si zachovala nenarušenou strukturu i celou škálu památek od románského období přes gotiku, renesanci, barok aţ po secesi, kubismus a modernu. V Praze jsou dosud ve velké míře zachovány historické objekty vysoké kulturní a architektonické hodnoty a řada z nich slouţí svému původnímu účelu (divadla, univerzitní budovy školy, trţnice), včetně uměleckých objektů jako jsou morové sloupy, kašny pomníky apod. vhodně dotvářejících autentické prostředí města. Doprava v kraji Praha je hlavním dopravním uzlem v Česku a významnou křiţovatkou ve střední Evropě. Má rozsáhlou dopravní infrastrukturu. Praţský ţelezniční uzel je centrem dálkové i příměstské osobní dopravy. Letiště Praha-Ruzyně je hlavním praţským letištěm. Osobní vodní doprava má v Praze převáţně rekreační a turistický význam. Místní komunikace procházejí postupným rozvojem a modernizací po celou dobu vývoje města. Hlavními dálkovými silničními tahy jsou dálnice D1 (Brno, Ostrava), D5 (Plzeň), D8 (Ústí nad Labem) a D11 (Hradec Králové). Praţské metro přepraví přes milion cestujících denně. Byl vybudován praţský obchvat Prahy a další se budou realizovat v průběhu dalších let.Doprava v centru je regulována zejména systémem zón placeného stání, v okrajových částech jsou parkoviště P+R
89
zřizována
2.
REGIONÁLNÍ SEGMENTACE V roce 1960 bylo zřízeno deset městských obvodů a tyto obvody,
rozšířené o nově přidruţené obce, platí podle Zákona o územním členění státu dodnes. Původně byly i správními a samosprávnými obvody. Obyvatelé většiny území obvodů podléhali přímo obvodnímu národnímu výboru (později obvodnímu
úřadu),
v později
připojených
obcích
však
zůstaly
jako
mezičlánek místní národní výbory (místní úřady), které zároveň spadaly i pod působnost příslušného obvodu. Od roku 1990 však nejsou tyto obvody samosprávnými celky a od roku 2001 nejsou ani územně-správními obvody. Dnes jiţ podle nich jsou organizovány jen soudy, pošty nebo různé správní firmy. Seznam deseti obvodů: Praha - historické centrum Městská obvod Praha 1, se rozkládá se v centru Prahy po obou březích Vltavy a zahrnuje většinu středověkého jádra města. Značná část Prahy 1 je zapsána jako součást světového kulturního dědictví UNESCO. Na území Prahy 1 se nacházejí téměř všechny významné praţské turistické cíle, jako Praţský hrad, Staroměstské náměstí, Karlův most nebo Ţidovská čtvrť Josefov. Na Malé Straně sídlí parlament a vláda České republiky, zatímco hlavní budovy Univerzity Karlovy najdeme na Starém Městě. Zdejší nemovitosti patří k nejdraţším ve městě a adresy mají vysokou prestiţ. Městský obvod Praha 2, zahrnuje ve svých hranicích část Nového Města, Vyšehrad, část Královských Vinohrad a část Nuslí. K vytvoření tohoto celku došlo při správních rozdělení praţského území do 10 obvodů v roce 1960. Tato reorganizace rozbila tradiční městské čtvrti někdy aţ do čtyř či pěti nových obvodů a zpřetrhala četné historické vazby. Dějiny území, které Praha 2 zaujímá, sahají hluboko do české 90
minulosti. Nové Město praţské je neodmyslitelně spojeno s největším panovníkem českých dějin Karlem IV. Praha – okrajové části centra Městský obvod Praha 3, se nachází na východ od samotného centra metropole, její území tvoří praţská
čtvrť
Ţiţkov
a
část
Královských
Vinohrad. Městská část Prahy 3 nabízí celou řadu moţností, jak trávit volný čas venku v přírodě. Mezi nejoblíbenější patří Vrch svatého Kříţe, Vítkov, park na Ţidovských pecích a nově zrenovovaná Rajská zahrada. Dnešní území Ţiţkova bylo v minulosti řídce osídlenou krajinou za hranicemi Prahy. Změnu přineslo rozhodnutí Karla IV. r. 1358, aby stráně kolem Prahy v okruhu tří mílí byly posázeny vinicemi. Majitel pozemku byl povinen vinice zaloţit, a pokud tak nemohl učinit, musel povolit zakládání vinic druhým osobám. Obyvatelé „hor viničních” se řídili zvláštním viničním právem, které bylo dalšími panovníky potvrzováno (např. osvobození od berního poplatku). Nechráněné vinice několikrát zpustošily nájezdy vojsk. Jejich majitelé je proto raději přeměnili na pole a zahrady. Městský obvod
Praha 4, je správní celek
hlavního města České republiky tvořený, vyjma menších místních úprav, tradičním územím katastrálních obcí Nusle, Michle, Podolí, Braník, Hodkovičky, Krč a části obce Lhotka, dále částí katastrálních území Záběhlic a několika domů na Vinohradech. Území této městské části představuje výseč mezi tokem Vltavy na západě a strouhou Botiče na severovýchodě. Převáţně zastavěný, v podstatě trojúhelníkový prostor je na jihu
ohraničen
roklí
Hodkovického
potoka,
hornokrčským
Michelským lesem a komunikačním uzlem na pomezí s Prahou 11.
91
výběţkem,
Městský obvod Praha 5, patří svou rozlohou a počtem obyvatel k největším v Praze. Leţí na levém
břehu
Vltavy
v
těsném
sousedství
historického jádra Prahy, od kterého ji dělí z valné části zachované středověké opevnění, zvané Hladová zeď. Osídlení tohoto území se datuje jiţ od pravěku, coţ dokládá řada nalezišť. Pátou městskou část tvoří několik původně samostatných obcí
Smíchov, Košíře, Motol, Hlubočepy,
Radlice, Jinonice-Butovice , Praha-slivenec, Praha 13, Praha-Řeporyje, Praha 16, Praha-Lipence, Praha-Lochkov, Praha-Velká Chuchle, Praha-Zbraslav, Praha-Zličín a jiţní výběţek Malé Strany - Újezd. Na převáţné části území se od středověku rozkládaly vinice, chmelnice, dvory, pole a zahrady, náleţející církvi, při Vltavě stály mlýny. Jiţ od konce 16. století a zejména pak za pobytu císaře Rudolfa II. v Praze si na Smíchově zakládají praţští měšťané a šlechtici letohrádky v zahradách, které daly této městské části zvláštní ráz. Ke konci 17. století se dostává část Smíchova spolu s dalšími obcemi do majetku rodu Schwarzenberků. Několikrát v průběhu staletí se přehnaly Smíchovem válečné hordy a částečně ho poničily. Městský
obvod
katastrálním
Praha
území:
6,
je
tvořena
Suchdol,
Sedlec,
Lysolaje,
Přední
Kopanina,
Ruzyně,
Liboc,
Vokovice,
Nebušice, Veleslavín,
Břevnov, Střešovice, Dejvice, podstatná část Bubenče a malá část Hradčan. Všechna tato katastrální území, s výjimkou Hradčan, byla původně zcela samostatnými vesnicemi, Břevnov a Bubeneč městem Břevnov povýšen roku 1907 na město, Bubeneč v roce 1904. Jedná se o velmi staré vsi, Střešovice, Břevnov, Veleslavín, Liboc a Ruzyně jsou doloţeny jiţ v 10. století, Dejvice v 11. století, Bubeneč ve 12. století, Kopanina, Nebušice, Suchdol a Lysolaje ve 13. století, Sedlec ve 14. století a nejmladší jsou snad Vokovice známé aţ od počátku 15. století. Oblast Prahy 6 byla 92
osídlena jiţ v pravěku. Byly zde nalezeny pozůstatky po obyvatelích a jejich kulturách jiţ od starší doby kamenné, např. v Suchdole, Sedlci či na Jenerálce v Dejvicích. Celé území je bohaté na archeologické nálezy, významný je např. soubor valounové industrie ze Suchdola nebo cihelny v Sedlci, a snad nejdůleţitějším praţským nalezištěm je Jenerálka v Dejvicích, odkud pochází početná kolekce pazourků. Městský obvod Praha 7, jak nasvědčují četné archeologické nálezy, lidské osídlení se na území městské části nacházelo jiţ od doby kamenné. Základem Prahy 7 jsou dávné osady Holešovice a Bubny. První zmínka o Bubnech se datuje rokem 1088 ve falzu vyšehradském. Zasvěcení zdejšího kostela sv. Klimentu se objevuje sice aţ k roku 1298, ale lze nepochybně soudit, ţe jde o stavbu mnohem starší. Bubeňáci se ţivili hlavně rybařením. S Bubny souvisel i dlouhý letenský hřeben, jehoţ dominující poloha znamenala v dobách válečných přímé ohroţení Prahy. Proto zde bylo postaveno opevnění, zbořené aţ po vykoupení pozemků praţskou obcí v roce 1859. Ţivot Holešovic se rozvíjel zcela odlišně od rybářských Buben. Jednalo se o převáţně zemědělskou osadu. Jméno Holešovice se poprvé připomíná v roce 1228 jako královský majetek. Tato zemědelská víska se aţ do 16. století nijak nevyvíjela a počet usedlostí zůstával stále stejný. Teprve aţ v 18. století začalo zemědělských usedlostí ubývat a od poloviny 19. století se začaly Holešovice pozvolna přeměňovat v předměstskou čtvrť. Části Bubenče a Troji byly k Praze 7 připojeny aţ po územní reorganizaci městských obvodů v roce 1949. Městský obvod Praha 8, je jak svou plochou, tak i charakterem různorodý. Jiţní část Karlín a Libeň - se bezprostředně dotýká centra města, Dolní Chabry a Březiněves jsou pak městské části na severních hranicích města.
Charakter
obvodu
je
dán
i
tím,
ţe vznikal jako část Prahy postupně. Nejstarší 93
součástí města je katastrální území Libně. Ta byla k Praze připojena jiţ 12. září roku 1901. Nejstarší praţské předměstí Karlín se stal součástí Velké Prahy spolu s Bohnicemi, Trojou a Kobylisy roku 1922. Od roku 1960 jsou součástí obvodu Čimice, od roku 1968 pak Ďáblice a Dolní Chabry a konečně od roku 1974 Březiněves. Hranice obvodu Prahy 8 byly stanoveny v roce 1960 a v roce 1990 se tento obvod stal Městskou částí Praha 8. Území Městské části Praha 8 zahrnuje 9 katastrálních území: 4 celá (Bohnice, Kobylisy, Čimice a Karlín) a části dalších 5 (Libeň, Troja, Stříţkov, Nové Město a Ţiţkov). Městský
obvod
Praha
9,
se
skládá
z
historických čtvrtí: Vysočany, Prosek, Stříţkov, Hloubětín,
Hrdlořezy
a
část
Libně.
Název
Vysočan je patrně odvozen od charakteristiky obyvatelstva - tj. od lidí ţijících na vysokém místě. V r. 1902 byly dekretem Františka Josefa I. povýšeny na město s právem uţívat městský znak. Budova vysočanské radnice postavena v r. 1911. V r. 1922 se Vysočany staly součástí tzv. Velké Prahy. Dne 25. března 1945 byly poničeny spojeneckým náletem na Prahu. Název Hrdlořez je odvozen od místa plného nebezpečí. V okolních lesích sídlili lapkové přepadávající pocestné. Stará zájezdní hospoda. Název části Prosek zase od "prosekati" nebo "průsek". Místo s hustými lesy, kudy vedly prosekané stezky. Kostel sv. Václava, zaloţený v 11. stolení jako románská pseudobazilika. Zakladatelem podle legendy byl kníţe Boleslav na památku zavraţdění sv. Václava. Chráněný krajinný útvar "Prosecké skály". V 60. letech zde bylo postaveno sídliště Severní Město. Městský obvod Praha 10, je situována v jihovýchodní části hlavního města a zahrnuje území o rozloze přibliţně 1.900 hektarů. Jména bývalých historických obcí - Vršovice, Strašnice, Malešice, Záběhlice, Vinohrady, Michle - tvoří (po sloučení v roce 1960 a po oddělení Prahy 15 v roce 1994) jednotlivé katastry Prahy 10. 94
Některé katastry patří do Prahy 10 celou svou rozlohou, jako Vršovice, Malešice, jiné z větší či menší části, další zase jen částí okrajovou, zcela nepatrnou
a
téměř
nezalidněnou,
jako
například
Ţiţkov,
Hloubětín,
Hrdlořezy a Kyje. Na území současné Prahy 10 najdeme přibliţně 7 tisíc domů a 55 tisíc bytů, v nichţ ţije dnes přibliţně 111 tisíc obyvatel. Je tedy moţno konstatovat, ţe ačkoliv některé výše uvedené obce mají téměř tisíciletou historii - jako celek je městská část Praha 10 velmi mladá. V současné době obvod zahrnuje městské části Praha 10, Praha 15, Horní Měcholupy, Hostivař, Praha-Dolní Měcholupy, Praha-Petrovice, PrahaŠtěrboholy, Praha-Dubeč, Praha-Křeslice, Uhříněves, Praha-Benice, PrahaKolovraty, Praha-Královice, Praha-Nedvězí, Praha 22.
3.
TRH S NEMOVITOSTMI Český realitní trh prošel za poslední rok značným ochlazením. Bankovní
sektor zpřísnil parametry pro získávání úvěrů na bydlení, kupující začali vyţadovat větší slevy, prodávající chtěli udrţet ceny svých nemovitostí z předchozích let. A aby toho nebylo málo, mnohé developerské společnosti začaly s "výprodejem" svých rozestavěných bytů. Do té doby velmi atraktivní český trh s realitami značně přibrzdil své vysoké tempo. Po mnoha letech razantního rozvoje trhu s průmyslovými nemovitostmi, který se projevoval nejen neustále se zvyšující poptávkou ze strany uţivatelů, ale také vstupem nových developerů na český trh a spekulativní (tzn. bez předem sjednané nájemní smlouvy) výstavbou průmyslových hal, nás čeká nemalé zpomalení celého průmyslového sektoru. V posledních měsících však pozorujeme sníţení zájmu o centrální distribuční centra a negativní dopady v rámci automobilového sektoru, coţ má velký vliv na nájemce průmyslových nemovitostí. Těmito nájemci jsou z jedné poloviny výrobní firmy, které v současné době ztrácejí zakázky na výrobu a zaznamenávají sníţení exportu a přehodnocují tak plány své expanze. Asi jenom s cenami pozemků krize realitního trhu příliš nezahýbala. Pozemky zejména v satelitech jsou u nás velmi drahé. Například Praha patří na přední místa ţebříčků nejdraţších nemovitostí a pozemků v celé Evropě. 95
4.
MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 1
POZEMKY Proluky V této městské části se volné proluky skoro nevyskytují. Jediná moţnost v tomto sektoru města je rekonstrukce stávajících objektů nebo na místo staticky narušeného objektu, po demolici výstavba novostavby, ale to je méně obvyklé. Na václavském náměstí se nyní dostavuje výstavba v proluce firmou Hochtief a v ulici Trţiště na Malé straně je nám známa volná proluka, kterou majitel prodává za 75 000 Kč/m2. Jinak v průměru se hodnota proluky pohybuje kolem 50 000-70 000 Kč/m2 v závislosti na lokalitě. Stavební pozemky Stavební pozemky a vůbec pozemky celkově, v této části Prahy jsou nedostatkové. Tato lokalita, jakoţto nejstarší část Prahy, patří mezi nejţádanější lokality, tedy co se týče atraktivity. Proto volný stavební pozemek v této části nalezneme jen v případě odstranění stávajícího domu, budovy. Stejně jako proluky se hodnota těchto pozemků pohybuje kolem 50 000-70 000 Kč/m2 v závislosti na lokalitě. Poptávka po pozemcích v této lokalitě láká hlavně developery s bohatou klientelou, či obchodníky. BUDOVY Byty Trh s nemovitostmi postihla od roku 2008 světová krize, která zapříčinila nedostupnost hypoték. To způsobilo částečné nebo úplné obchodování s nemovitostmi tohoto typu. V rámci světové krize, se prodávali hlavně byty o dispozici 1+kk a 2+kk, o větší nebyl zájem. Ačkoliv je trh víceméně přesycen, byty se stále staví. Kupující se naopak často rekrutují z řad bank a dalších finančních institucí a velkých firem. Početní jsou také cizinci a zahraniční investiční společnosti. Realitní kanceláře totiţ památky nevnímají jako hlavní předmět svého zájmu. Trh s byty v této části není pro většinu firem nosným byznysem. Památkově chráněné bytové domy často dále plní svou původní funkci. Historické nemovitosti, tedy i byty v Praze jsou vysoce ceněny i pro svoji výjimečnost a okolní prostředí. Jde o byty v dřívějších palácích zejména 96
ve Starém Městě, Josefově, Kampě nebo Malé Straně. Samozřejmě na trhu převaţuje nabídka bytů ve staré zástavbě. Ceny bytů v této lokalitě se jiţ nejspíše nebudou zvyšovat, protoţe jde o historickou část Prahy, která si i přes světovou krizi drţí svou klientelu. Podle analýzy developerské firmy Ekospolu se má v příštích letech postavit v této části Prahy okolo 800 bytů. Starší byty se obchodují v těchto cenových intervalech Prodej bytů v Praze 1 Dispozice bytu
m2
Cena v Kč 3 200 000 - 4 500
1+kk
30
000 5 000 000 - 8 000
2+kk
60
000 7 000 000 - 14 500
3+kk
90
000 12 500 000 - 25 000
4+kk
120
000 15 500 000 - 47 000
5 a více
150
000
Nové byty se obchodují v těchto cenových intervalech Prodej bytů v Praze 1 118 000 Kč/m2 Historické vilové domy V této lokalitě nemůţe mluvit o rodinném domu, nýbrţ o vilových domech, protoţe v této části Prahy se vyskytují spíše domy typu vilového, palácového
a
zámeckého
charakteru.
Obchodování
s
těmito
druhy
nemovitostí je jen zřídka, protoţe se jedná z větší části o domy ve vlastnictví státu. Samozřejmě najdeme také nemovitosti ve vlastnictví firem, bank a fyzických osob. Tyto nemovitosti většinou stát prodává pouze v případě, ţe se jedná o kritický stav budov a ve státním fondu nezbývají peníze na obnovu této nemovitosti. Poptávka po těchto domech není nějak veliká, protoţe jak jiţ jsem zmiňovala u bytů, kupci těchto domů jsou většinou cizinci, firmy, 97
banky, které chtějí reprezentovat svůj obor v centru a hlavně mají patřičné finance, které hodlají investovat do dané lokality a nemovitosti Historické domy se obchodují v těchto cenových intervalech Prodej historických domů v Praze 1 20 000 000-180 000 000 Kč Nájemní domy Vzhledem k velikosti trhu jsou obchody s těmito nemovitostmi ojedinělé, obchoduje se jen s několika nemovitostmi ročně. Jelikoţ se také jedná o velice atraktivní lokalitu jejich hodnota je odpovídající této části Prahy a tak tyto nemovitosti dlouho hledají svého kupce. V důsledku těchto faktorů, není poptávka na trhu po těchto domech veliká. Tyto domy z větší části slouţí jako hotely, galerie s byty, restaurace s byty. Nájemní domy se obchodují v těchto cenových intervalech Nájemní domy v Praze 1 45 000 000-100 000 000 Kč Administrativní budovy Objekty tohoto typu se v této lokalitě vyskytují velmi často. Tato lokalita láká hlavně velké firmy, obchodní řetězce s oděvy a podobně. Přesto, ţe je to velice atraktivní lokalita, poptávka na trhu s těmito nemovitostmi je velmi nízká. Trh s administrativními objekty je spíše trhem pronájmu neţ obchodu. Nebytové prostory Nebytové prostory se v centru Prahy vyskytují hojně, jelikoţ se jedná o atraktivní lokalitu navštěvovanou turisty, tak je tento trh zaměřený pro obchodování. Přesto, ţe vývoj obchodování na internetu je stále objemnější, si myslím, ţe poptávka po nebytových prostorech v centru bude stále lukrativnější. Tyto prostory se v průměru pohybují v cenové hodnotě kolem 95 000 korun za metr čtvereční. Průmyslové objekty V této lokalitě se průmyslové objekty nenacházejí, nýbrţ se jedná o historické centrum Prahy, které je památkově chráněno a je na seznamu památek UNESCO. 98
NÁJMY Byty Praha1 je částí historického centra a nachází se v ní mnoho památek počínaje Praţským Hradem, Staroměstskou radnicí a mnohé jiné. Poptávka nájmu v této části Prahy je přiměřená. Cílovou klientelou, jsou spíše obchodníci a turisté. Výše nájmu odpovídá atraktivitě lokality. V případě pronájmu se hodnota u starších bytů a novostaveb téměř neliší. Byty se pronajímají v těchto cenových intervalech Nájmy bytů v Praze 1 Dispozice bytu
m2
Cenové rozpětí v Kč/měsíc
1+kk
30
15 000 - 20 000
2+kk
60
20 000 - 25 000
3+kk
90
23 000 - 40 000
4+kk
120
24 000 - 45 000
5 a více
150
30 000 - 50 000
Historické vilové domy Tyto objekty se v této lokalitě pronajímají hlavně pro účely galerií a muzeí. Většinou je pronajímatelem stát. Jen zřídka kdy se pronajímají tyto objekty fyzickým osobám pro potřeby bydlení. Domy se najímají v těchto cenových intervalech Historické domy 40 000-90 000 Kč za objekt/měsíčně Prodejní prostory Na rozdíl od bytů je na trhu vysoká poptávka po nájmu všech typů prodejních prostor a obzvláště v centru. Prodejní prostory tvoří velkou část nájmů v této lokalitě a hlavními nájemci jsou různé firmy, obchodníci, banky a státní organizace. Prodejní prostory se pronajímají v rozmezí 120-250 korun za metr čtvereční. Kanceláře Tento druh pronájmu je v této lokalitě velice vyuţívaný. Zájem o pronájem těchto prostor mají většinou nějaké firmy, obchodní řetězce, 99
knihkupci, obchodníci s oděvy. Poptávka po tomto druhu pronájmu je v závislosti na velikosti vyuţívané plochy a její hodnotě za metr čtvereční. Pronájem kanceláří na Praze jedna se pohybuje v rozmezí 250-350 korun za metr čtvereční.
5.
CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Český trh s nemovitostmi zasáhla finanční krize a to jiţ na konci roku
2008. Do této doby ceny nemovitostí rostly a v některých regionech nabraly i závratné tempo. V České republice byla před tímto rokem zvýšená poptávka, která byla dána snadnou dostupností hypoték, zvýšením sazeb DPH a stále příznivými cenami. Na určitou dobu se nástupem krize růst cen zastavil, začaly se propadat a nyní dochází ke stagnaci. Trh nemovitostí zaţije v dalších letech horší časy. To způsobila celková ekonomická recese. Dnešní hodnota nemovitosti je na stejné úrovni jako před pěti lety. Na realitním trhu se z památek objevují nejčastěji stylové měšťanské domy v historických centrech měst, ale také zámecké objekty. Výjimkou není ani původní industriální architektura. Cena za tyto památkové nemovitosti se můţe pohybovat aţ v řádech stovek milionů korun. Prodávající jsou většinou z řad restituentů nebo dědiců, kteří nedokáţou vyuţít dispozice budovy nebo ji z finančních důvodů nejsou schopni udrţovat nebo se památek zbavují také lidé, kterým v těchto objektech nevyšel podnikatelský záměr, nebo likvidátoři či konkursní správci společností v úpadku. Kupující se naopak často rekrutují z řad bank a dalších finančních institucí a velkých firem. Početní jsou také cizinci a zahraniční investiční společnosti. Realitní kanceláře totiţ památky nevnímají jako hlavní předmět svého zájmu. Ceny za některé památkové nemovitosti prodávané na realitním trhu se podle odborníků mohou vyšplhat aţ do stovek miliónů korun. K této hranici se blíţí například zámek v obci Bezno u Mladé Boleslavi, za který prodávající poţaduje 75 miliónů korun. Cena za dům U Zlatého hroznu v Praze na Malé Straně, v němţ byla dříve i pobočka Komerční banky, se vyšplhala na 145 miliónů korun. Mnoho z prodávaných památek se také v nabídce realitek neobjeví, protoţe jejich majitelé nemají o inzerci jednoduše zájem. Tyto nemovitosti se 100
většinou nenabízejí prostřednictvím klasické inzerce, ale individuálním oslovením investorů. Z památkových nemovitostí, které projdou realitním trhem, se nejčastěji stávají hotely, ale často slouţí i pro rezidenční účely. Velké společnosti tyto stavby pouţívají také například k reprezentačním účelům. Na trhu se však také objevují staré průmyslové objekty, v nichţ vznikají například atypické takzvané loftové byty. Památkově chráněné bytové domy často dále plní svou původní funkci. Historické nemovitosti v Praze jsou vysoce ceněny i pro svoji výjimečnost a okolní prostředí. Jde o činţovní domy nebo dřívější paláce zejména ve Starém Městě, Josefově, Kampě nebo Malé Straně.
101
Závěr V první části, teoretické, jsem si dala za cíl seznámit čtenáře s domem U zvonu a s jeho rekonstrukcí. Dále pak s rekonstrukcí jako takovou, její problematikou, legislativou. Své psaní jsem zaměřila na patřičné úřady, jako památkový ústav a UNESCO. Teoretickou část jsem uzavřela úvahou o oceňování historických objektů. Zde jsem rozebírala ocenění jako takové a protoţe při tomto druhu oceňování se nemůţeme obrátit na nějaké tabulky a podklady, pouze podle vyhlášky ČSN, jsem upozorňovala na sloţitost ocenění a na faktory, které musíme brát v potaz. Dům U kamenného zvonu je krásný historický objekt, ale při hledání dat a podkladů k této práci jsem si uvědomila, jak těţké je starat se o takovýto druh objektu a jak časově a finančně nákladné to můţe být. V druhé, praktické části, na příkladu domu U zvonu jsem se snaţila naznačit obtíţnost oceňování historických objektů a ukazovala jsem na tomto příkladě, jak sloţité je tento druh ocenění. Na druhém příkladě rodinného domu v Dubečku, jsem pak poukazovala na jednotlivé principy oceňování. Dům U zvonu, poněvadţ se jednalo o historickou stavbu, ke které jsem neměla patřičné podklady, abych provedla trţní ocenění metodu nákladovou a výnosovou, jsem dělala pouze metodou porovnávací, jelikoţ na nákladovou a výnosovou metodu bych musela získat přístup k nákladům na rekonstrukci z roku 1988 a to by bylo z mého hlediska nemoţné. A výnosovou metodou to nelze. V druhém případě, oceňováním rodinného domu Na Hádku 1620, jsem pouţila metodu nákladovou a porovnávací. Ve třetí části, analytické části, jsem se zaměřila na realitní trh v Praze a to na přímo na městskou část Praha 1, kde jsem zkoumala jednotlivé části realitního trhu, které se nacházejí v této lokalitě. Posuzovala jsem prodejnost, pronájem a výskyt objektů v této atraktivní lokalitě. Vzhledem k tomu, ţe se jedná o historické centrum Prahy, můţu soudit, ţe dopad světové krize na tuto lokalitu není tak vysoký jak v jiných částech Prahy.
102
Použitá literatura Petr Ort
Tvorba bakalářské práce. Praha: 2004. ISBN 80-86747-22-0
Petr Ort
Analýza realitního trhu. Praha: 2008
Petr Ort
Moderní
metody
oceňování
na
tržních
principech. Praha: 2007 Antonie
Charvátová,
Mayer
Josef Geometrická kompozice průčelí domu U zvonu na Staroměstském náměstí v Praze, Umění, 21, 1974, str. 8 – 17
Jan Bradna
Josef Mayer
Josef Štulc
Dům U kamenného zvonu. Hodnocení restaurátorské práce z odstupuj patnácti let, Zprávy památkové péče, 59, 1999, str. 227 – 232 Dům U bílého zvonu na Staroměstském náměstí v Praze, Umění, 36, 1988, č. 2, str. 97 – 126 Autenticita
památky
a
problém
její
rekonstrukce, k současným problémům péče o památky,
sborník
příspěvků
z
cyklu
přednášek Dobroslava Líbala a jeho hostů, Praha 1997, s. 28 – 33. Vojtěch Láska Klára Benešovská
Hodnota, autenticita a integrita stavebního díla minulosti – teorie a praxe, Památky středních Čech, 14, 2000 Dům U kamenného zvonu - Roč. 12, č. 30 (2001), s. 60-6 - 3 fot., 4 obr Obnova
Milan Kříţ
a
Rekonstrukce
1997. ISBN 80-214-0862-6
103
památek,
Praha
Internetové zdroje www.npu.cz
www.prazskereality.cz
www.ghmp.cz
www.praha1.cz
www.cuzk.cz
www.praha.eu
www.sreality.cz
www.posudek.com
www.rozhlas.cz/
www.cz-milka.net
Internetové zdroje Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Zákon č. 526/1991 Sb., o cenách
104
