Jak na koupi pozemku – rady a tipy
Chcete stavět dům? Chystáte se kupovat pozemek? Sledujete inzeráty a věříte, že když trefíte na „Prodám stavební pozemek za dobrou cenu“, máte vyhráno a teď už to bude snadné? Doufám, že ano, ale občas se můžou objevit komplikace, které je třeba řešit. Proto se teď podívejme, na co všechno by si budoucí stavebník měl dát pozor. Co musíte vědět: Lokalita: Zjistěte si co nejvíce informací o lokalitě, v níž se chcete usadit. Řeknou vám místní, že tu mají školu? Výborně, pak ale přidejte doplňující otázku – jsou zde oba stupně? Pokud se jedná o menší obec, může tu být jen první stupeň a starší děti musí dojíždět někam do okolí. Když si na webu obce najdete, že je zde knihovna, podívejte se i na provozní dobu, totéž u obchodu s potravinami. Zajděte na obecní úřad a informujte se o plánovaných investičních akcích. Dostupnost – jak často sem jezdí vlaky či autobusy? Udržuje se v zimě silnice? Pokud reagujete na nabídku realitní kanceláře, chtějte tyto informace hned při prohlídce, makléř je tu od toho, aby vám poskytl odpovědi. Nezná-li je a nenabídne vám ani, že je do hodiny/druhého dne zjistí? Trvejte na tom nebo si přiveďte svého makléře, který tato jednání povede za vás. Územní plán (případně územní rozhodnutí) Má jej každá obec. Někdy jej lze najít na internetu, na webové prezentaci obce, jindy si jej musíte vyžádat mailem či při osobní návštěvě na odboru územního plánování. Status pozemku v územním plánu je velmi důležitý – zjistíte tam, zda je pozemek určen k zástavbě i za jakých podmínek či omezení. Může se stát, že sníte o velkém, třípodlažním sídle, ale z územního plánu zjistíte, že v oblasti se dají postavit jen jednopodlažní stavby. Zeptejte se i na probíhající změny územního plánu
a zajímejte se i o okolí vašeho budoucího pozemku – to že je naproti mírně svažité pole a za ním les, takže se těšíte na krásnou vyhlídku se může změnit, pokud je místo v ÚP označeno jako lokalita určená k zástavbě obytnými domy s maximální výškou čtyři podlaží. Podmínky obce a další omezující faktory Obec může mít stanoveny další parametry, podmiňující výstavbu – tvar střechy, v jedné obci nedaleko Brna je třeba stanoveno, že v lokalitě mohou být jen domy se sedlovou střechou, přičemž hřeben musí vést rovnoběžně s komunikací, čímž se v nedohlednu ztrácí váš sen o bungalovu s rovnou střechou), uliční čáru (vzdálenost domu od chodníku či od silnice). Pokud jste si vyhlédli pozemek, za nímž je les, zpozorněte a zjistěte si také, jaká je ochranná zóna lesa. Jeden z mých klientů koupil pozemek od kamaráda a při žádosti o stavební povolení se nestačil divit – svůj vysněný pětipokojový bungalov si na pozemku postavit nemohl, protože kvůli uliční čáře – 8 metrů a ochranné zóně lesa z druhé strany se plocha, kterou by na svém osmisetmetrovém pozemku mohl zastavět, smrskla na pouhých devět metrů do hloubky. Další ochranná pásma, která je nutno sledovat – ochranné pásmo rozvodných sítí, vodních zdrojů a vodních toků, chráněná oblast, přírodní rezervace… Sousedi Ano, sousedi. Teď nemyslím na pozdější společné grilovačky, ale kvůli podpisu – musí se stavbou souhlasit. To znamená, že je třeba zjistit na katastrálním úřadu vlastníky sousedících pozemků, protože přesně jejich podpisy budete potřebovat. Pokud máte třeba ze dvou stran pozemku obecní cestu, dá vám razítko obec. A co se stane, když je soused rozhodnut nepodepsat? I to má řešení a váš makléř by vám měl poradit. Sítě Pokud u pozemku žádné přípojky nejsou, musíte prověřit, odkud byste je museli vést a nechat si
Číslo říjen 2012
Stránka |1
spočítat náklady – což by vám ale měl přímo na prohlídce vysypat z rukávu váš makléř. Pokud to neudělá, vyměňte jej. Vedou kolem pozemku elektrické sloupy a majitel pozemku či makléř vám tvrdí, že tím pádem se zde dá připojit? Možná ano, ale možná taky ne, je nutno kontaktovat poskytovatele. Jednáte přímo s majitelem a ten vám ukáže skříňku s přípojkami, které jsou přímo na hranici vašeho pozemku? A myslíte si, že máte vyhráno, když vám sousedi potvrdí, že v obci je i kanalizace? Buďte i tak opatrní. Nedávno jsem identickou situaci řešila – ano, kanalizace v obci je. Nedalo mi to, tak jsem zapátrala na internetu a našla pár článků, pojednávajících o plánovaném budování nové kanalizace. Zbystřila jsem, neboť články nebyly ještě ani rok staré, a raději jsem kontaktovala obecní úřad. Vida – kanalizace tu je, ale stará a nevyhovující a žádnou novou stavbu k ní nepřipojí. Budování nové je naplánováno asi za tři roky, budou-li finance. Pokud to zjistíte poté, co máte udělaný rozpočet, moc se vám to líbit nebude – řešení vás bude stát nějaké peníze navíc. Když máte informace před pořízením pozemku, máte vyhráno – dává vám to totiž čas na důkladnou přípravu a já se touto situací budu zabývat hned v následujícím článku. Příjezdová komunikace Vede kolem pozemku, který se vám líbí, silnice? Výborně. Vede tam úzká polní cesta a vy si myslíte, že pro vašeho offroada je to v pohodě? Ne tak docela, žádost o stavební povolení vám nemusí projít kvůli bezpečnosti, přihlíží se totiž k více faktorům, jedním z nich je třeba možnost příjezdu požárních vozidel. Dále je tu podmínka průjezdu mezi domy, kdy je jasně dána vzdálenost dvou sousedních samostatně stojících domů od sebe/od hranice pozemku. Opatrně také na koupi pozemku od developerů. Většinou už mají všechny tyto věci ošetřené, koupíte si zasíťovanou parcelu, dostanete informaci o tom, že do nějakého termínu tam bude asfaltová cesta, vyřídíte si hypotéku a začnete stavět. Pozor – může nastat situace, že příjezdová komunikace
nebude včas dokončena. Pro vás by to mohlo mít nepříjemné následky – dům vám nezkolaudují, čímž nesplníte podmínku banky, plynoucí z úvěrové smlouvy. Opět apeluji na dobrý výběr makléře, měl by vás podobných problémů uchránit. Závěrem musím poznamenat, že toto téma je tak obsažné, že bych vám opět doporučila – nenechávejte nic náhodě, neřiďte se prvním pocitem a investici do pozemku důkladně zvažte. Jedná se o vaše budoucí bydlení, o vaši spokojenost. Všechny výše uvedené rady by vám měly pomoci. Radmila Kazdová realitní makléř RE/MAX Pro
Refinancování a jak na něj?
Myslím, že už každý z nás měl možnost slyšet termín „refinancování“. Tohle slovo se v poslední době ve světe financí skloňuje snad ve všech pádech. Pojďme si ale společně říct a seznámit se s tím, co se pod tímhle termínem vlastně skrývá. Refinancování hypotéky tedy znamená, že stávající úvěr, který máme v bance, jednorázově doplatíme a nahradíme úvěrem novým, který nám poskytne jiný peněžní ústav za lepších podmínek. Příklad: Uzavřeli jsme s bankou hypoteční smlouvu na 30 let při fixaci na 3 roky. Banka po dobu fixace (v tomto případě jsou to 3 roky) garantuje klientovi úrokovou sazbu, která se po celou dobu fixace nezmění. Co ale nastane, jakmile nám fixační období u naší banky končí? Zpravidla to funguje tak, že banka
Číslo říjen 2012
Stránka |2
nabídne klientovi vyšší úrokovou sazbu, než byla původní. Také je nutno zmínit, že banka o těchto nových podmínkách klienty informuje jen pár týdnů před výročím fixačního období! Proto je důležité včas reagovat a obrátit se na odborníky, kteří mají dobrý přehled na hypotečním trhu a jsou schopni vám i v tomto krátkém časovém období zajistit tu nejlepší variantu hypotečního úvěru.
klient i nadále pokračuje v hypotečním úvěru u jiné banky pro nové fixní období.
Jestliže tedy klient nesouhlasí s novými podmínkami banky, má na výběr několik možností. V případě, že má dost volných prostředků, může celý úvěr bez jakékoliv sankce jednorázově doplatit. Pokud ale klient nedisponuje volnými finančními prostředky, může svoji situaci vyřešit právě výše zmiňovaným refinancováním.
Hlavně nezapomeňte včas reagovat na nabídku banky a nebojte se svěřit do rukou odborníků, kteří za vás nejlépe a v krátkém časovém období vyřeší, jak ušetřit co nejvíce finančních prostředků z vašich peněženek a bankovních účtů.
Po poradě s odborníkem tedy vyberou nový peněžní ústav, kde mu nabídnou výhodnější podmínky, většinou v podobě nižší úrokové sazby.
Hana Drahovzalová Gepard hypoteční makléř
Dalším důvodem pro refinancování může pro klienta představovat i fakt, že by u úvěru uvítal nové podmínky, které mu současná banka není schopná nabídnout. Může se například jednat o rozložení měsíčních splátek do delšího období, čímž si jejich výši může znatelně ponížit . V současné době se úrokové sazby na trhu pohybují velmi nízko a je tedy nejlepší doba počítat, srovnávat a ptát se po nejlepších podmínkách! Vždyť správnou volbou hypotečního úvěru můžete v období fixace ušetřit až několik desítek tisíc korun! Navíc banky přicházejí na trh s možností, že je možné již rok před koncem výročí fixace u stávající banky, vytvořit konkurenční nabídku na refinancování s aktuální výši úrokové sazby, kterou v současné době hypoteční trh nabízí. Tuto sazbu pak klientovi garantují právě až do výročí jeho stávající fixace. A s tou samou výší úrokové sazby
Vzhledem k tomu, že si nikdo z nás netroufá odhadovat, jakým směrem se hypoteční trh bude nadále vyvíjet, může být i tato možnost způsobu refinancování pro klienty velice zajímavou. Rada na závěr:
A to už stojí za trochu námahy, nemyslíte?
Investice do zemědělských pozemků (1. díl)
Možná jste si všimli, že se v poslední době často píše o nákupu zemědělských pozemků jako o výhodné investici. Čím se nejčastěji vysvětluje výhodnost této investice? Je skutečností, že ceny zemědělských pozemků jsou u nás oproti vyspělým zemím západně od našich hranic výrazně nižší. Pozemků je také konečné množství a těch zemědělských navíc ubývá zástavbou. Stejně tak je jisté, že někde je nutné produkovat potraviny. Tato fundamentální fakta nelze popřít, avšak není z nich ani možné jednoduše vyvodit, že nákup zemědělských pozemků je spekulativní tutovka v duchu „nakup levně, prodej hodně draho“.
Číslo říjen 2012
Stránka |3
Aby totiž v budoucnu vzrostla cena zemědělské půdy, musela by významně vzrůst poptávka po jejím nákupu. Pro nákup mohou existovat různé důvody. Soustředím se na dva zásadní, odpovídající dvěma druhům kupců: 1. Zemědělci – subjekty, které mají zájem vlastnit půdu a o výnos z této půdy (produkcí zemědělských plodin a čerpání dotací) se nechtějí dělit s jiným vlastníkem pozemků. 2. Investoři – subjekty, kupující pozemky z různých jiných důvodů kromě těch, které převažují u „zemědělců“. O tom, zda se zvýší nákupní tlak ze strany zemědělců (ať už stávajících nebo nových), rozhoduje mnoho faktorů. Jednoduché tržní úvahy nelze použít – trh se zemědělskými komoditami a tím i se zemědělskou půdou je zásadně a bizarně deformovaný subvencemi a regulacemi EU a zprostředkovaně naší státní politikou. Vše se navíc neustále mění a to často lobbystickým tlakem agrárních korporací. Pro drobného a středního zemědělského podnikatele to znamená obrovské bariéry a rizika při startu podikání. Je sice možné, že tento přerozdělovací model se (jako každý) jednou rozpadne v prach, nikdo ale neví, kdy se to stane a co bude následovat. Navíc se mohou potraviny produkovat někde jinde a my je můžeme vyměnit za něco, v čem jsme lepší. Snaha o „potravinovou soběstačnost“ vede jen k dalším deformacím trhu. Investoři kupují zemědělskou půdu z různých důvodů:
investice. Jako nájemník stojí proti vlastníkovi často subjekt, který se z bývalého JZD přetransformoval jen vlastnicky. Nezměnil se jeho vztah k půdě a – co je nejhorší – nezměnilo se jeho ignorování vlastnických práv k pozemkům. V místě má často monopolní postavení a je si vědom toho, že i vlastník má své povinosti, spočívající v péči o pozemky. Výsledkem je tedy nízká dohodnutá renta (v lepším případě). 2. Spekulativní záměr – nakoupit levně a prodat draho – je častou motivací investora a laik většinou právě toto považuje za princip investování. Podmínkou úspěchu je tu zvýšení poptávky. Nevíme však, jestli se to stane a kdy se to stane. Velmi důležité je neztratit hned na počátku investice – je třeba koupit levně a zároveň minimalizovat rizika. 3. Nákup za účelem ochrany kapitálu. Každý investor při své investici zvažuje nejen potenciál výnosu, ale také rizika, ať už se jedná o propad cen akcií či komodit nebo o inflaci či devalvaci měn v případě peněz. Zdá se, že v současné době – v době veliké nervozity na finančních trzích – začíná vypadat investice do zemědělských pozemků jako jakýsi „bezpečný přístav“. Právě podhodnocení zemědělské půdy oproti západním zemím lze interpretovat jako faktor, který snižuje rizika propadu cen pozemků. Určitou roli hraje také to, že úrokové míry centrálních bank jsou tak nízké, že vedle nich ani výše nájemného od JZD nevypadá tak mizerně. Až doposud jsem hovořil o rizicích při nákupu zemědělské půdy velmi obecně. To však neznamená, že při nákupu nelze udělat chybu, která rizika zvýší.
1. Vlastnictví půdy přináší rentu. Tato renta je však většinou (po odečtení daně z nemovitosti) tak nízká, že nevyváží ani inflační znehodnocení
Číslo říjen 2012
Stránka |4
Je vhodné zvážit především následující skutečnosti: 1. Tvar a velikost pozemku 2. Bonita půdy 3. Erozní ohrožení 4. Stav půdy 5. Regulativy v území 6. Proběhla v katastru komplexní pozemková úprava? 7. Přístupnost pozemku 8. Výše daně z nemovitosti 9. Výše nájemného 10. Podmínky nájemní smlouvy 11. Ekologická stabilita krajiny 12. Výskyt plevelů a invazivních druhů rostlin 13. Riziko záplav a povodní 14. Další skutečnosti Podrobněji k těmto faktorům v dalším díle. Máte-li zájem o odbornou konzultaci a případně o zajištění vhodné investice do zemědělských pozemků, neváhejte se na nás obrátit! Ing. Marek Štěpán realitní makléř RE/MAX Pro
Číslo říjen 2012
Stránka |5
