asociace realitních kanceláří české republiky
Realitní magazín
www.arkcr.cz
7 / 2016
Aktuálně
Zkoušky odborné způsobilosti Nejedná se o kurz, ale jak sám název napovídá, jde o zkoušku podle standardu NSK (Národní soustava kvalifikací). Zkoušku je možné absolvovat pouze u tzv. autorizované osoby.
Autorizovaná osoba Asociace realitních kanceláří České republiky respektive její 100% dceřiná společnost - Informační centrum ARK s.r.o. je AUTORIZOVANÁ OSOBA ve smyslu zákona na základě rozhodnutí Ministerstva pro místní rozvoj ČR č.j.: MMR 22281/2016. To znamená, že kdokoli bude mít zájem složit zkoušku odborné způsobilosti pro profesní kvalifikaci činnost obchodníka s realitami, může tak u nás učinit.
2
■■ 10. a 11. října 2016 Praha - centrála ARK ČR ■■ 29. a 30. listopadu 2016 Praha - centrála ARK ČR ■■ 7. prosince 2016 Ostrava Na sekretariátu ARK ČR je možné sjednat si individuální termíny pro zkoušku, například v případech, bude-li jednat o více zájemců z jedné realitní společnosti.
Co to je NSK a jak se řeší?
Jak se ke zkoušce přihlásit?
Naplňování Národní soustavy kvalifikací (NSK) je spojeno se dvěma projekty Ministerstva školství, mládeže a tělovýchovy ČR. Ty se zaměřují na tvorbu profesních kvalifikací jednak nižších úrovní, ale také úrovní vyšších, zejména úrovně 4, odpovídající vzdělávání v oborech vzdělání ukončených maturitní zkouškou, mezi které patří právě činnost obchodníka s realitami. Kvalifikační a hodnotící standardy vytvořené v rámci projektu a schválené MŠMT jsou dostupné v informačním systému NSK na adrese www.narodni-kvalifikace.cz. Úspěšným absolvováním této zkoušky získá realitní makléř doklad profesní způsobilosti, který: a) Slouží k prokázání profesní způsobilosti pro klienty RK b) Splňuje kritéria povinné certifikace členů ARK ČR c) Bude sloužit jako jeden z dokladů pro zápis do seznamu odborně způsobilých osob Paragrafové znění připraveného vládního zákona o realitním zprostředkování předpokládá doložení zkoušky odborné způsobilosti pro zápis do seznamu odborně způsobilých osob. Pouze osoby zapsané na seznamu odborně způsobilých osob vedeném u MMR ČR budou oprávněny ve smyslu zákona vykonávat zprostředkovatelskou činnost. Nečekejte, až bude nový realitní zákon v platnosti a absolvujte zkoušku v požadovaném rozsahu již nyní. Termíny zkoušek: ■■ 11. a 12. července 2016 Praha - centrála ARK ČR ■■ 3. a 4. srpna 2016 Praha - centrála ARK ČR ■■ 23. a 24. srpna 2016 Brno ■■ 13. a 14. září 2016 Brno
Nejlépe prostřednictvím přihlášky na www. arkcr.cz (přímý odkaz z hlavní stránky nebo rubrika kurzy). Do přihlášky uvádějte preferovaný termín. Termín zkoušky (přesný datum a čas) vám potvrdíme. Zkouška má písemnou část (test), ústní část a praktickou část (zkouška používání PC). Praktickou zkoušku je možné provést na vlastním notebooku. Doba trvání zkoušky je cca 90 min. Cena zkoušky je 4000,--Kč + DPH Cena pro členy ARK ČR je 3.000,-- Kč + DPH V případě dotazů pište na
[email protected] nebo volejte: 602 311 859, 606 639 493, 608 446 656
Jak se na zkoušku připravit? Každý, kdo vykonává činnost realitního makléře, ať už samostatně (OSVČ) nebo v týmu realitní kanceláře ví, že se jedná o náročnou profesi a to nejen časově, ale zejména potřebným rozsahem znalostí. Samotné techniky prodeje a komunikace se zákazníky jsou mimořádně důležité, nikoli však postačující! Praxí dříve nebo později zjišťujeme, že byť máme možnost spolupracovat s daňovými poradci, právníky, stavaři, odhadci nemovitostí apod., alespoň část jejich znalostí musíme při styku se zákazníky mít. Praxe nás naučí mnohé, samostatné studium zákonů, vyhlášek, či odborných skript také. S dostatečnou praxí se ke zkoušce můžete přihlásit. Nejjednodušší a hlavně časově nejméně náročné je však absolvovat kurz, jehož obsahem je vše, co zkouška profesní způsobilosti požaduje. Tím je bez pochyby rekvalifikační kurz OBCHODNÍK S REALITAMI pořádaný Asociací realitních kanceláří České republiky. Více informací získáte na www.arkcr.cz.
Jak vše v rámci NSK vznikalo? Schvalování standardů profesních kvalifikací Každý kvalifikační a hodnotící standard profesní kvalifikace prochází schvalovacím procesem, který je popsán zákonem č. 179/2006 Sb. o uznávání výsledků dalšího vzdělávání. Podle zákona schvalovací proces uzavírá Ministerstvo školství, mládeže a tělovýchovy ČR. Každý kvalifikační a hodnotící standard, který ministerstvo schválí, je vložen do informačního systému NSK a stane se dostupným na výše uvedené adrese.
Standard obchodníka s realitami Proces vytváření standardů se vyvíjí již od roku 2005. Standardy vytvářejí zástupci skupiny odborníků v sektorových radách ustavených z expertů v daném odvětví. Členy sektorové rady pro obor obchodníka s realitami byli zástupci ARK ČR. Odborná skupina nejprve analyzovala potřeby trhu práce pro odvětví, z čehož vyplynuly návrhy na vymezení profesních kvalifikace. Ve standardu se také stanovuje kvalifikační úroveň jednotlivých kompetencí i profesní kvalifikace jako celku. Výchozím zdrojem dat je Národní soustava povolání, s metodickou podporou odborného pracovníka NÚV. Finální návrh byl ještě konzultován s dalšími odborníky pro danou oblast, aby byla zajištěna jeho kvalita a transparentnost.
Schvalování standardů v NSK Proces schvalování standardů v NSK má zajistit jejich nezpochybnitelnou kvalitu. Je proto poměrně složitý. Začíná souhlasným stanoviskem sektorové rady, případně jiné reprezentace zaměstnavatelů k návrhu standardů. Doporučené návrhy přebírá Národní ústav pro vzdělávání, který standardy posuzuje z metodického hlediska, zajistí další přípravu pro schvalování profesní kvalifikace a poté předkládá standard do schvalovacího procesu na autorizující orgán (tzn. věcně příslušné ministerstvo, v tomto případě MMR ČR). V procesu je zapojeno i Ministerstvo práce a sociálních věcí a schvalovací proces zakončuje Ministerstvo školství, mládeže a tělovýchovy. Následně jsou standardy předkládány na MŠMT a po schválení poradou vedení MŠMT jsou standardy profesních kvalifikací zveřejněny v informačním systému NSK. Ing. arch. Jan Borůvka
realitní magazín ark čr ■ 7/2016
Daně
Odpisování staveb a jednotek V návaznosti na minulé číslo Realitního magazínu se ještě chvíli věnujme teorii. Následně pak příkladům z praxe. Doba odpisování staveb a jednotek se řídí § 30 a přílohou číslo 1 zákona o daních z příjmů. Většina staveb je zařazena v odpisové skupině 5, výjimky jsou v odpisových skupinách 3, 4 a 6. V odpisové skupině 4 najdeme například většinu budov ze dřeva a plastů a dále oplocení. Do odpisové skupiny 6 zařazujeme například budovy hotelů a podobných ubytovacích zařízení (penziony), budovy administrativní, budovy obchodních domů a dále jednotky, které zahrnují nebytový prostor, v administrativních budovách. Takže například sem patří ordinace lékaře v administrativní budově. V odpisové skupině 5 pak najdeme ostatní budovy, mj. bytové domy, a dále všechny jednotky v bytových domech. Doba odpisování je daná § 30 zákona o daních z příjmů:
„Co je doma, to se počítá!“ a my nevíme, jak dlouho budeme jednotku pronajímat. Odhlédněme v příkladu od slevy na dani. rok
1
2
3
4
5
6
7
odpis
100 000
193 334
186 667
180 000
173 334
166 667
160 000
zisk/ztráta
20 000
-73 334
-66 667
-60 000
-53 334
-46 667
- 40 000
daň
3 000
0
0
0
0
0
0
čistý příjem
117 000
120 000
120 000
120 000
120 000
120 000
120 000
Nepochybuji o tom, že poplatník v prvním roce vykáže základ daně nula nebo daňovou ztrátu, protože je nutné při zahájení nájmu obvykle vynaložit něco navíc, například provizi za obstarání nájemníka. Ztrátu z roku 2 je možné odečíst nejpozději za rok 7, ale zdá se, že není od čeho. Protože však nemusíme jednotku nepřetržitě odpisovat, můžeme například v roce 6 přerušit odpisování a odečíst daňovou ztrátu z minulosti: rok
1
2
3
4
5
odpis
100 000
193 334
186 667
180 000
zisk/ztráta
20 000
-73 334
-66 667
-60 000
0
0
0
odečet ztráty
6
7
173 334
0
166 667
-53 334
120 000
-46 667
0
120 000
daň
3 000
0
0
0
0
0
0
čistý příjem
117 000
120 000
120 000
120 000
120 000
120 000
120 000
Odpisová skupina
Doba odpisování
1
3 roky
2
5 let
Odpis technického zhodnocení
3
10 let
4
20 let
5
30 let
6
50 let
Nájemce může odpisovat technické zhodnocení za podmínek § 28 odst. 3 zákona od daních z příjmů. Účetní jednotka bude mít určitě jinak nastavené účetní odpisování, které vychází z jiných podmínek. Určitě bychom doporučili: 1. započít daňové odpisování hned, jak je to možné, 2. odpisování nepřerušovat, 3. zvolit zrychlený způsob odpisování, opět podle zásady „Co je doma, to se počítá!“. Pro číselnou dokumentaci vyjděme z předpokladu, že nájemce uhradil technické zhodnocení ve výši 500 000 Kč a splňuje podmínky pro daňové odpisování. Nájem trvá od 1.1. roku 1 do konce roku 10. Odhlížíme od toho, v jaké výši a zda vůbec dojde k vypořádání za tuto investici k datu skončení nájmu.
A nyní dva typové příklady z praxe. Příklad 1 se zaměřuje na odpis bytové jednotky, příklad 2 na odpis technického zhodnocení.
Odpisování bytové jednotky Často se lze v praxi setkat se situací, kdy vlastník – fyzická osoba bytovou jednotku pronajímá. Při nesprávném chápání toho, kdo může odpisy uplatňovat, může vlastník dojít k závěru, že není podnikatel a odpisy uplatňovat nemůže. Proto zvolí výdaje v paušální výši 30 % z nájemného. Například při částce 10 000 Kč měsíčního nájemného bude pak dílčí základ daně z nájmu a odpovídající daň činit Základ daně: 12 x 10 000 Kč minus 30 % = 120 000 – 36 000 = 84 000 Kč. Daň: 84 000 x 0,15 = 12 600 Kč. V případě, že vlastník uplatní odpisy bytové jednotky (bez pozemku), pak se pravděpodobně dostane do daňové ztráty. Ta může kompenzovat například zisk z podnikání nebo bude vyměřena a bude ji moci zohlednit v podobě odpočtu od základu daně v dalších až 5 letech. Ukažme si vše na příkladu odpisování jednotky v ceně 3 mil. Kč s měsíčním nájemným 10 000 Kč. Zvolme zrychlený odpis, protože
Výsledek? Při vhodném střídaní „uplatnění odpisy – odpočet daňové ztráty“ řadu let nehrozí poplatníkovi, že bude z nájmu platit daň z příjmů fyzických osob.
Rok
Zrychlené odpisování
Rovnoměrné odpisování
Rozdíl
1
16 667
7 000
9 667
2
32 223
17 000
15 223
3
31 112
17 000
14 112
4
30 000
17 000
13 000
5
28 889
17 000
11 889
6
27 778
17 000
10 778
7
26 667
17 000
9 667
8
25 556
17 000
8 556
9
24 445
17 000
7 445
10
23 333
17 000
6 333
Celkem
266 670
160 000
106 670
Myslím, že tabulka odpisů jasně ukazuje, proč volit zrychlený způsob odpisování. Zatímco u rovnoměrného způsobu odpisování se „vrátí“ z celkové investice 32 %, u zrychleného odpisování je to více než 50 %.
realitní magazín ark čr ■ 7/2016
3
Legislativa – správa nemovitostí
Povinnost společenství vlastníků přizpůsobit stanovy nové právní úpravě
jaké stanovisko zaujímají ke shora uvedeným závěrům přijatým jejich nadřízeným orgánem a výsledek byl víc než překvapivý, jak dokládá tabulka č. 1.
Aktuální norma a historická souvislost
Vzhledem ke skutečnosti, že 31.12. letošního roku končí dle občanského zákoníku lhůta pro Společenství vlastníků (SV) kdy jsou povinna upravit svoje stanovy tak, aby byly v souladu s tímto občanským zákoníkem (zák. č. 89/2012 Sb.), přinášíme článek věnovaný této problematice. Stovky, možná tisíce společenství vlastníků po celé republice (pokud již tuto úpravu stanov neuskutečnily), řeší mimo jiné otázku, zda je nutné, aby schválení novelizovaných stanov SV potvrdil notář v notářském zápisu. Také k této otázce se vyjadřuje autor tohoto článku. (red) Již téměř tři roky platí povinnost pro společenství vlastníků (dále jen SV) vzniklá před 1. 1. 2014, přizpůsobit dle ust. § 3041, odst. 2, občanského zákoníku (dále jen OZ) svoje stanovy v ustanoveních odporujících OZ, tak aby dopovídaly stávající právní úpravě. Většina SV vzniklá za účinnosti zákona o vlastnictví bytů (dále jen ZoVB) většinou přijímala vzorové stanovy vydané Nařízením vlády 371/2004 Sb., ze dne 19. května 2004, kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek. Samotná formulace v podobě odporujících ustanovení, definovaných ve shora uvedeném paragrafu vyvolávala řadu otázek mezi SV, resp. pro naplnění účelu zákona vyžadovala velmi pečlivý až analytický přístup, neboť bylo třeba prakticky každé ustanovení stanov porovnat se stávající právní úpravou a příp. je uvést v soulad. Nepomohl tomu ani preferovaný princip dispozitivnosti, jež se prolíná celou právní úpravou. Kapitolou samou pro sebe pak představoval, a dovolím si tvrdit, že i bude nadále představovat, systém přijímání změny stanov v rámci shromáždění SV. Na první pohled tuto problematiku zákonodárce v OZ nijak neupravuje, a proto začala vznikat nejen u odborné veřejnosti, ale i u laické otázka, zdali je třeba provádět notářský zápis v rámci změny stanov
přijímaných na shromáždění SV. Logicky bylo stanovisko potvrzující jeho nutnost doprovázeno nevolí, neboť, jak uvádím shora, celá řada SV přijmuvších jako svůj status vzorové stanovy, tuto otázku zde upravenu neměla. Stranou teď ponechávám SV vzniklá před novelou ZoVB č. 451/2001, která s sebou nesla i změnu předmětných vzorových stanov což mělo za následek, že ta SV, která měla tyto původní vzorové stanovy, zde měla také s velkou pravděpodobností (v souladu s tehdy platnou podobou ZoVB) ustanovení upravující proces změny stanov právě za účasti notáře a pořízení NZ. Jak je mnohdy s oblibou v odborné literatuře uváděno a to především v komentářích některých ustanovení OZ, bylo třeba vyčkat, jak se s nevymezenými otázkami OZ vypořádá soudní praxe. Ta byla, dovolím si tvrdit, především v loňském roce velmi plodná, neboť Vrchní soudy v Praze a v Olomouci v rámci svých usnesení přinesly rozporuplné názory na řešení tohoto problému. Konkrétně se jedná o Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 28. 7. 2015, sp. zn. 7 Cmo 79/2015, usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 10. 2015, 7 Cmo 229/2015 a usnesení Vrchního soudu v Olomouci, ze dne 22. 9. 2015, sp. zn. 8 Cmo 278/2015. Zatímco první dvě usnesení považují stávající právní úpravu ohledně požadavku na podobu stanov formou NZ dle ust. § 1200, odst. 3, OZ za úpravu nevztahující se na SV vzniklá dle ZoVB, tedy před 1. 1. 2014, olomoucký vrchní soud kontruje naopak a ve své argumentaci se opírá především o odstranění dvojkolejnosti v zákoně. Pro svoje další Tabulka č. 1: Postoj krajských soudů ke změně stanov společenství vlastní- účely jsem navíc ků v souvislosti s ustanovením § 3041, odst. 2 OZ ve světle aktuální judikatury. provedl vlastní Pozn.: V případě odpovědi NE byla jednot- průzkum napříč ná argumentace, že pro společenství vlastníků vzniklá do rejstříkovými sou31. 12. 2013 není třeba notářského zápisu, pokud tak neuvádějí stanovy. dy, abych zjistil,
4
Pokud bychom hledali odpověď na tuto otázku v OZ, pak povinnost SV k pořízení notářského zápisu osvědčující průběh shromáždění, nebo jinou skutečnost v OZ chybí. Nejvíce diskutovanou normou v této souvislosti je ust. § 1200, odst. 3, kde je uvedena povinnost SV tak, že Stanovy vyžadují formu veřejné listiny. To neplatí, zakládá-li se společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě. Nejprve je nutno si uvědomit, jak může být dle současné právní úpravy SV založeno. OZ rozeznává tři varianty založení SV a to: a) ujednáním ve smlouvou o výstavbě, b) prohlášením vlastníka o rozdělení vlastnického práva k domu a pozemku a c) přijetím stanov. Pouze v rámci písm. c) se jedná o situaci, na niž se vztahuje shora citovaná norma. V tomto případě se pak SV zakládá jako spolek, tedy schválením stanov, a požadavek na formu stanov v podobě veřejné listiny z SV dělá spolek sui generis, proto je vyžadována přísnější forma založení. Pro zajímavost důvodová zpráva OZ ohledně předmětného ust. § 1200, odst. 3 pouze podává, že SV je species spolkem a dále pak připodobnění ke svépomocným družstvům.17 Následně se pak u takto založených a vzniklých SV bude také v budoucnu nadále vyžadovat, aby veškeré změny týkající stanov těchto SV, byly měněny opět formou veřejné listiny. Z toho nám vyplývají v podstatě dva rozdílné režimy regulující založení SV a taktéž následné změny v rámci stanov takovýchto spolků. Stranou teď nechme zjevnou dvoukolejnost, jež je trnem v oku Vrchního soudu v Olomouci.18 Pokračování na str. 5 17
18
Svépomoc je ovšem dle mého názoru třeba chápat v souvislosti s vzájemnou solidaritou a pomocí, která měla svoje základy především v počátcích průmyslové revoluce, v Čechách ve 40. letech 19. stol. a souvisela s řešením sociálních a ekonomických problémů především dělníků a rolníků jakožto s odpovědí na sílící ekonomický tlak ze strany velkých společností na tyto skupiny obyvatel. Dnes lze najít opět obnovování této myšlenky především v regionech s vysokou nezaměstnaností a sociálními problémy. Naproti SV bylo a nadále i bude zakládáno z naprosto jiných důvodů, o to více, že SV má omezenou právní subjektivitu hlavně co do předmětu své činnosti, ergo tedy i účelu. Jinými slovy je zde naprosto jiný zájem ohledně politiky zakládání a vzniku SV, než je právě u svépomocného družstva. Usnesení Vrchního soudu v Olomouci, ze dne 22. 9. 2015, sp. zn.8 Cmo 278/2015. In: ASPI [právní informační systém]. WoltersKluwer.
realitní magazín ark čr ■ 7/2016
Legislativa – správa nemovitostí Povinnost společenství vlastníků přizpůsobit stanovy nové právní úpravě Pokračování ze str. 4 Zajímavá je pro tuto chvíli ovšem logika vysvětlující jak se tato norma vztahuje taktéž na SV řešící přizpůsobení svých stanov OZ. Komentář zákona k tomu podává, že vzhledem k nemožnosti založení SV před 1. 1. 2014 způsobem uvedeným v písm. a) a b), je tedy nemožné přizpůsobovat statusy jinak, než za účasti notáře.19 S tímto závěrem ovšem nelze souhlasit. Pokud nahlédneme do normy regulující založení SV před 1. 1. 2014, pak posloupnost byla taková, že SV vzniklo právní fikcí v okamžiku, kdy v budově s nejméně pěti jednotkami byly tři rozdílní vlastníci. O této skutečnosti tyto vlastníky vyrozuměl příslušný katastrální úřad. Z toho vyplývala povinnost původního vlastníka dle ust. § 9, odst. 8, ZoVB, účinného od 31. 12. 2001 do 31. 12. 2013, uspořádat první shromáždění, které právě mělo jako jeden z úkolů schválit obsah stanov. Tato norma definovala, co je nutné obsáhnout v rámci notářského zápisu naprosto přesně: První schůze shromáždění se musí konat nejdéle do 60 dnů po vzniku společenství (odstavec 3); svolá ji původní vlastník budovy. Na této schůzi shromáždění schvaluje stanovy společenství a volí orgány společenství podle odstavce 7 písm. b) a c). Tato schůze se může konat jen za účasti notáře, který o jejím průběhu, volbě a složení orgánů společenství a schvalování stanov pořídí notářský zápis, jehož přílohu tvoří schválené stanovy společenství. Porovnáním obou norem zjistíme, že stávající právní úprava obsažená v OZ definuje vágně to, co bylo obsaženo v předešlé právní úpravě poměrně jednoznačně, notářský zápis se pořizoval dle ust. § 77, notářského řádu (dále jen NŘ) o průběhu prvního shromáždění. Stejně tak o volbě a složení orgánů SV a o schválení stanov. V rámci komentovaného znění ust. § 9, odst. 8 ZoVB nenalezneme zdůvodnění potřeby pořízení notářského zápisu v rámci konání prvního shromáždění. O něco konkrétnější je komentované znění (Beck-online), které v návaznosti na novelu 451/2001 ZoVB uvádí jasnější důvody pro tzv. kvalifikovanou formu: V zájmu právní jistoty je zákonem stanovena kvalifikovaná forma zápisu o průběhu některých schůzí 19
Proto je třeba připomínkovat již samotný komentář WK, kde se uvádí: Z hlediska účasti notáře nově podle odstavce 3 platí, že se pořízení notářského zápisu o schválení stanov SVJ vyžaduje jen v případě, že se SVJ zakládá až po vzniku vlastnictví jednotek, tj. v případě, kdy stanovy SVJ nebyly součástí prohlášení (dohody spoluvlastníků či manželů nebo součástí ujednání ve smlouvě o výstavbě). Totéž platí pro schvalování změn stanov.
(schůzí, jimž je přikládána zvláštní důležitost). Po 31. 12. 2001 je účast notáře a forma notářského zápisu předepsána jen pro první schůzi shromáždění. Pokud je však ve vlastních stanovách společenství upravena účast notáře jako povinná, platí ustanovení těchto stanov, dokud není příslušným způsobem, včetně účasti notáře, změněno.20 Zajímavé je pozorovat odklon od předchozí právní úpravy, kdy dle ust. § p, odst. 8, ZoVB, účinného do 29. 6. 2001, kde bylo výslovně uvedeno, že O průběhu schůze shromáždění, na které jsou voleny orgány společenství a schvalovány nebo měněny stanovy společenství, musí být pořízen notářský zápis, k němuž se přikládají schválené stanovy společenství. V komentářích ani v odborném tisku tomu není věnována větší pozornost, pouze zdůvodnění evidence SV v rámci rejstříků společenství.21 V předvečer účinnosti stávající právní úpravy k tomu vydala notářská komora ve svém periodiku22 sdělení vysvětlující podobu stanov v rámci ust. § 1200, odst. 3: Bude tedy platit, že stanovy budou notářským zápisem podle § 62 not. řádu, tedy úkonem, nikoliv jako nyní osvědčením podle § 80 not. řádu, a kdy schválený text stanov tvoří přílohu notářského zápisu (srov. § 9, odst. 8 ZoVB), společenství zároveň nebude založeno ex lege, založení bude vyžadovat aktivní úkon vlastníků jednotek. Je zde vyslovena myšlenka, že u SV založených prohlášením vlastníka, či ujednáním ve smlouvě o výstavbě, k nimž je z důvodu logického požadován 100% souhlas (platí také pro také budoucích vlastníky/spoluvlastníky) spoluvlastníků, tudíž není třeba tedy NZ. Domnívám se, že jde o nesprávnou interpretaci, neboť dle shora uvedeného ustanovení OZ je třeba ke schválení stanov 100% souhlas právě v případě, kdy je SV zakládáno schválením stanov.23
Otázka první - podstata NZ a úmysl zákonodárce Nejprve bych začal s řešením problému, jež je nyní přetřásán Vrchními soudy a v rámci něhož existují tři výklady (z toho dva se vylučují) a to uvědoměním si dvou základních důvodů 20 21 22
23
Fiala Josef a kolektiv Zákon o vlastnictví bytů. 3. vydání, Praha: Nakladatelství C. H. Beck 2005, s. 96. Např. Vláčil David. Společenství vlastníků jednotek podle novely zákona o vlastnictví bytů. Právní rozhledy 10/2000, s. 440. Seemanová Jana, Pokorná Martina. Sepisování veřejných listin jako hlavní činnost notáře (podle nového občanského zákoníku). Ad Notam 4/2013, s. 6. Lze se domnívat, že jde o špatnou interpretaci ust. § 1200, odst. 1, věty poslední, za poslední čárkou.
realitní magazín ark čr ■ 7/2016
v rámci pořizování notářských zápisů jakožto veřejné listiny dle ust. § 567, OZ. Notáři pořizují notářský zápis o 1. právně významných jednáních (viz ust. §§ 62 – 71c, NŘ), 2. právně významných skutečnostech (viz ust. §§ 72 – 80h, NŘ). Pro účely SV se tedy bude jednat (jak bylo uvedeno výše) o osvědčování právně významných jednání spočívající nikoliv však v procesu přijetí stanov, jak tomu bylo dle dikce ZoVB, ale v potvrzení souladu obsahu tohoto jednání, tedy obsahu stanov, se zákonem. Pokud toto byl pravý úmysl zákonodárce, pak jej lze přivítat, neboť i když předchozí právní úprava byla co do definice zákonné povinnosti přesnější, šlo toliko o osvědčení průběhu shromáždění a nikoli obsahu stanov. Samozřejmě lze namítnout, že notář mohl za poplatek provést i kontrolu stanov, nebo že většina SV přijala stanovy vzorové, nicméně nebyl zde naplněn pravděpodobný úmysl a to, aby nejdůležitější dokument v životě každého SV, tedy stanovy jako smlouva uzavíraná všemi členy SV, byl v souladu se zákonem a byl přijat v souladu se zákonem. Dále je pozitivní, že není třeba (a to nebylo ani dříve) osvědčovat rozhodování orgánů SV v souladu s ust. § 80a, NŘ. Domnívám se, že by šlo o velmi komplikovaný a formalizovaný proces, jehož provedení by neodpovídalo potřebám SV a jak budu uvádět dále v jistých ohledech i nemožný. Pro dokreslení komplexnosti problému bych si odbočkou dovolil upozornit na nesystémovost normy v rámci ust. § 1200, odst. 3, neboť pokud jde o SV vzniknuvší ujednáním ve smlouvě o výstavbě, ergo prohlášením vlastníka, pak zde vzniká nepříjemná mezera. SV vznikající prohlášením vlastníka musí vypracovat prohlášení, jehož součástí jsou stanovy. Byla vedena diskuze, zdali samotné stanovy mohou býti přílohou? Odpověď v rámci komentovaného znění uvádí, že nikoli, ale že se musí jednat o součást prohlášení. Pak byla řešena navazující otázka v podobě změny stanov u takto vzniklých SV a to v tom smyslu, zdali je třeba tím pádem měnit při každé změně stanov také samotné prohlášení. V této souvislosti se ptejme, proč zákonodárce neupravil povinnost notářského zápisu (dále jen NZ) i pro takto vzniklá SV, neboť postup je takový, že pokud např. bytové družstvo (dále jen BD), které chce rozdělit svoje vlastnické právo k budově a pozemku, musí nejprve zpracovat prohlášení, jehož součástí jsou stanovy. Tento dokument vloží na katastr, nicméně katastr nezkoumá správnost stanov, ale pouze řeší obsahovou správnost samotného prohlášení. Následně po zapsání rozdělení práva BD může podat návrh na vznik SV k příslušnému rejstříkovému soudu, který opět nezkoumá správnost prohlášení, ale stanov. Pokud by stanovy odmítl pro rozpor se zákoPokračování na str. 6
5
Legislativa – správa nemovitostí Povinnost společenství vlastníků přizpůsobit stanovy nové právní úpravě Pokračování ze str. 5 nem, pak je možná jejich oprava, což povede ke změně i u katastru, ale ne automatické. Vlastník to musí zajistit sám. Nejde o neřešitelný problém, nebo problém, který by vedl k nemožnosti realizace prohlášení, či vzniku SV, nicméně rozhodně nepřispívá ke komfortu uživatele zákona, tedy BD a už vůbec není v souladu, se mnou předpokládaným záměrem zákonodárce, podřídit obsah určitých jednání kontrole ze strany státu. Z toho vyplývá otázka, proč vůbec je nutno osvědčovat určitá jednání, nebo skutečnosti formou NZ? Odpověď nalezneme prostým výkladem tohoto pojmu. Jde především o kvalifikované písemné jednání, vyžadovanou zákonem24 pro určité životní situace jako 24
Takto definuje notářský zápis např. Hendrych, Dušan a kol. Právnický slovník, 3. vydání, Praha: Nakladatelství C. H. Beck 2009: Notářský zápis je kvalifikovanou formou písemného právního úkonu, vyžadovanou v některých případech zákonem (např. § 40 odst. 5, § 143a, 151b odst. 3, § 476d odst. 2 ObčZ). Náležitosti N. stanoví § 62 a n. NotŘ. Splňujeli N. uvedené náležitosti, má charakter tzv. veřejné listiny (srov. § 134 OSŘ). N. může být též exekučním titulem [srov. § 274 odst. 1 písm.
jsou např. dědictví apod. Z hlediska korporací jde o nutnost pořizovat notářské zápisy především v souvislosti ze založením bytového družstva (jež je z pohledu bytové problematiky asi SV nejblíže, nicméně jde o zcela odlišný subjekt práva), kdy průběh ustavující schůze jakožto i text přijatých stanov je ověřován veřejnou listinou. Hlavním význam NZ především v korporačním právu je zachování zákonnosti vzniku korporace, jakožto i zachování rovnováhy v rámci jejího vzniku na smluvním základě. Úloha odborného a nestranného strážce zákonnosti a nezávislosti je svěřena tedy notáři.25 Pokud se tedy ztotožníme s myšlenkou, že založení a vznik SV je natolik závažným krokem, jež do budoucna ovlivní zásadním způsobem vzájemné soužití spoluvlastníků bytů, pak je bez diskuze nutnost využití notáře právě pro účely zachování uvedených politik a v neposlední řadě též z hlediska zásady prevence. Ta je spíše naplněna v rámci zakládání BD, neboť zde notář osvědčuje průběh ustavující schůze v souladu s ust. § 77, NŘ, ale již neosvědčuje obsah sta-
25
e) OSŘ]. Blíže viz Dědič Jan. Úloha notářství a jeho přínos v právu obchodních korporací. Ad Notam 6/2011, s. 14.
nov. Co ovšem nelze opomenout je naprostá odlišnost požadavku podob NZ u obou subjektů a to jak u SV, tak BD. Otázku je, proč zákonodárce rozdílně upravil požadavek na obsah NZ u BD a u SV jej ponechal v podobě již popsaného ust. § 62, NŘ. Novelou NŘ v roce 2000 byla zavedena do tohoto právního předpisu novinka v podobě čtvrtého oddílu nazvaného Notářský zápis o rozhodnutí orgánu právnické osoby, kde v rámci ust. §§ 80a - 80f nalezneme speciální typ osvědčení určitých rozhodnutí orgánů právnických osob. Použití tohoto typu notářského zápisu je omezeno pouze na případy požadované toliko právním předpisem (dnes např. ust. § 560, odst. 1 ZOK). V rámci předchozí právní úprava řešící úlohu notáře v rámci ZoVB však nebyl pro tato ustanovení prostor, neboť jak bylo uvedeno výše, vzhledem k tomu, že SV vznikala ex lege nebylo možné osvědčovat rozhodnutí orgánu (shromáždění) jakožto ustavující schůzi, osvědčoval se tedy pouze průběh. Vzhledem k tomu, že se již obě právní úpravy (OZ a ZOK) co do principů zakládání korporace přiblížily, není tedy prostor pro stejný postup z hlediska zakládání korporací a spolků (tím spíše, pokud jde o spolek sui generis)? Mgr. Ing. Bc. Tomáš Janeček http://www.proficient.cz/ pokračování příště Příspěvek byl původně uveřejněn na www.epravo.cz.
Profesní vzdělávání
Obchodník s realitami (Brno)
Obchodník s realitami (praha)
Obsah kurzu odpovídá kvalifikačnímu standardu povolání obchodníka s realitami dle Národní soustavy kvalifikací (NSK). Absolvováním tohoto kurzu splníte vstupní požadavek k certifikační zkoušce dle norem ISO u Certifikačního ústavu Vysoké školy ekonomické a Ústavu soudního inženýrství při Vysokém učení technickém v Brně. Termín konání: 6. – 23. 9. 2016 Místo konání: BRNO Bližší info a přihláška na webu ARK ČR
Obsah kurzu odpovídá kvalifikačnímu standardu povolání obchodníka s realitami dle Národní soustavy kvalifikací (NSK). Absolvováním tohoto kurzu splníte vstupní požadavek k certifikační zkoušce dle norem ISO u Certifikačního ústavu Vysoké školy ekonomické a Ústavu soudního inženýrství při Vysokém učení technickém v Brně. Termín: od 5.10. do 16.11.2016 Místo konání: sídlo ARK ČR, Praha 10, Strašnická 3165/1b Bližší info a přihláška na webu ARK ČR
Přihlášky a informace pro všechny kurzy: tel: 272 762 953, 272 771 412, mob: 608 446 656, E-mail:
[email protected], www.arkcr.cz
6
realitní magazín ark čr ■ 7/2016
Monitoring Ceny bytů v ČR proti průměru roku 2014 vzrostly o 11 procent Praha 14. června (ČTK) - Prodejní ceny bytů v Praze a krajských městech v 1. čtvrtletí vzrostly mezičtvrtletně o 1,4 procenta na 42.400 Kč za metr čtvereční. Proti průměru roku 2014 byly ceny vyšší o 11 procent. Celkem se v developerských projektech, cihlových i panelových domech prodalo 5454 bytů za 15,4 miliardy korun. Vyplývá to z indexu společnosti Deloitte, který zpracovává informace o skutečných prodejních cenách z kupních smluv evidovaných v katastru nemovitostí. Nejdražší byly byty v developerských projektech, kde metr čtvereční v průměru vyšel na 54.300 Kč. Naopak nejlevnější byly byty v panelových domech (32.800 Kč). Nejvíce vzrostly prodejní ceny v Liberci (+12,8 pct), Zlíně (+11,7 pct) a Olomouci (+8,2 pct). Nejvíce klesly v Brně (-6,6 pct), Karlových Varech (-4,7 pct) a Českých Budějovicích (-dvě pct). Téměř dvě třetiny všech transakcí zhruba za deset miliard se uskutečnily v Praze. „Rozdíly mezi metropolí a dalšími krajskými městy jsou obrovské. Celkovým objemům transakcí se nepřibližuje žádné další krajské město. U druhého Brna prodeje přesáhly 1,5 miliardy korun, v Plzni 533 milionů,“ uvedl ředitel oddělení nemovitostí Deloitte Miroslav Linhart. Nejvyšší byly prodejní ceny v Praze, kde se metr čtvereční v prvním čtvrtletí prodával v průměru za 57.700 Kč. Následují Brno (42.500 Kč) a Středočeský kraj (31.500 Kč) vypočítaný jako průměr za Benešov, Beroun, Kladno, Mladou Boleslav, okresy Praha-východ a Praha-západ. Naopak nejlevnější byty jsou v Ústí nad Labem (10.400 Kč), Ostravě (16.200 Kč) a Karlových Varech (21.300 Kč). „V celorepublikovém porovnání se nejvíce prodejů uskutečnilo v panelákové zástavbě, a to 2156 z celkových 5454. V Praze byla díky rozvinutému developerskému trhu situace opačná. Více než 1000 bytů z celkového počtu téměř 2500 bylo prodáno v developerských projektech,“ dodal manažer oddělení nemovitostí Deloitte Petr Hána. ciz jw
Průmyslové nemovitosti letos zdraží o 3,3 procenta Praha 7. června (ČTK) - Ceny průmyslových nemovitostí v ČR letos vzrostou meziročně v průměru o 3,3 procenta, důvodem je zvýšený zájem zákazníků. V roce 2017 by ceny měly vzrůst o 3,8 procenta. Vyplývá to ze studie, kterou dnes zveřejnily společnosti CEEC Research a KPMG Česká republika. V průzkumu oslovily zhruba 40 developerských společností působících na českém trhu. Nabídka průmyslových nemovitostí v Česku podle ředitelů developerských společností letos vzroste v průměru o 4,1 procenta. Růst nabídky v mimopražských regionech potvrdili všichni ředitelé, v Praze předpokládá růst 89 procent firem. Stejný vývoj očekávají developeři v roce 2017. „Průmyslovému developmentu se daří. Ekonomika roste, na trh přicházejí nové firmy a i ty stávající rozšiřují své využívané prostory. Developeři na to reagují přípravou nových projektů, proto i strana nabídky bude růst,“ uvedl ředitel CEEC Research Jiří Vacek. Zvyšovat by se měl také zájem. Letos developeři očekávají růst poptávky o 4,1 procenta v krajích a 4,9 procenta v Praze. Příští rok by měl být zájem zákazníků vyšší v regionech o 4,9 procenta, v Praze o 6,4 procenta. Poptávka po nemovitostech je tažena především přílivem nových firem ze zahraničí. Potvrdilo to sedm z deseti oslovených ředitelů. „Poptávku po průmyslových prostorech budou v následujících měsících táhnout zejména operátoři internetových obchodů, maloobchodní řetězce a automobilový průmysl,“ doplnil obchodní ředitel CTP Invest Jaroslav Kaizr. Míra neobsazenosti průmyslových nemovitostí bude letos i v příštím roce nízká. Měla by se pohybovat kolem pěti procent. Podle partnera KPMG ČR Pavla Klimenta Česká republika dále těží ze své polohy a exportně zaměřeného průmyslu, v regionu jí dokáže výrazně konkurovat pouze Polsko. „Zájem investorů o Česko by mohly v budoucnu omezit nedostatek pracovní síly a časté změny a komplikovanost legislativního prostředí,“ dodal Kliment.
Do občanského zákoníku se možná vrátí předkupní právo u realit Praha 23. června (ČTK) - Do občanského zákoníku se možná vrátí předkupní právo u nemovitostí. Sněmovní ústavně-právní výbor dnes doporučil úpravu vložit do vládní technické novely kodexu. Změny by mohly nastat i u pronájmu bytů zvláštního určení pro postižené lidi a u výživného. Předkupní právo na podíl spolumajitele existovalo pět desítek let a vlastnické podíly, když je to možné, by se měly scelovat, uváděli jeho zastánci. Odpůrci zejména z řad poslanců pravice ale poukazují na to, že nový systém by se neměl měnit už po dvou a půl letech, na zásah do vlastnictví i na problém nedosažitelných spoluvlastníků. V případě bytů zvláštního určení by je museli spolubydlící v případě, že nájemce zemře, vyklidit do půl roku od výzvy místo nynějších tří měsíců. Pokud s nájemcem v bytě žila nejméně rok jiná postižená osoba, nebo člověk starší 70 let, nájem by na ni automaticky přešel. Výbor chce například taky uzákonit úroky u dlužného výživného. Návrh na možnost prodeje pohledávky z alimentů naopak nepodpořil. Předloha kabinetu má zavést mimo jiné veřejnou evidenci svěřenských fondů rejstříkovými soudy, snížit maximální kauci na nájemní byt ze šestinásobku na trojnásobek nájemného a prodloužit ze tří na pět let lhůtu, v níž musí soud přezkoumat důvody pro omezení svéprávnosti. Novela má také znovu povolit, aby si lidé nad 15 let, kteří dosud neskončili povinnou školní docházku, mohli sjednat práci. Dále se například zruší povinnost společenství vlastníků jednotek mít v názvu společenství také slovo ‚vlastníků‘.
Jak na exkluzivní zakázky aneb jdeme s kůží na trh Předpokladem úspěchu každého realitního makléře je získávání nemovitostí do nabídky, nejlépe na základě exkluzívních (výhradních) smluv s prodávajícími, resp. pronajímateli. Přijďte se inspirovat postupy zkušené realitní makléřky Termín: 18. října 2016 (9-16 hod.) Místo konání: Praha, sídlo ARK ČR, Praha 10, Strašnická 3165/1b Bližší info a přihláška na webu ARK ČR
realitní magazín ark čr ■ 7/2016
7
Realitní trh pohledem ČNB
Zpráva České národní banky o finanční stabilitě 2015/2016
Ceny rezidenčních nemovitostí rostou také v ČR…
Zpráva je rozdělena do čtyř hlavních kapitol. Kapitola Reálná ekonomika a finanční trhy se věnuje makroekonomickému prostředí, trhům nemovitostí, podnikům a domácnostem a analyzuje celkový vývoj na finančních trzích. Čtenářům Realitního magazínu ARK ČR přinášíme část této zprávy ČNB, která je věnována realitnímu trhu. - red -
2.2 TRH NEMOVITOSTÍ Ceny rezidenčních i komerčních nemovitostí v ČR se v roce 2015 zvyšovaly, podobně jako v řadě jiných zemí. Z rezidenčních nemovitostí nejvíce rostly ceny bytů, jejichž růst v průběhu roku zrychloval. Dosud rozdílná dynamika cen bytů v Praze a ve zbytku ČR se vyrovnala. V Praze dále narostl rozdíl mezi cenami bytů nabídkovými a skutečně realizovanými. Příliš optimistická očekávání ohledně budoucího vývoje cen by mohla vést k přizpůsobení realizovaných cen cenám nabídkovým a roztočení cenové spirály. V případě nepříznivého šoku ve formě výrazného zvýšení úrokových sazeb a zhoršení příjmů dlužníků by pak mohly významně narůst úvěrové ztráty z hypotečních úvěrů. V případě nižších než plánovaných prodejních cen by mohlo docházet ke ztrátám z úvěrů developerům.
Uvolněné měnové podmínky v řadě zemí přispívají k růstu cen nemovitostí Globálně nízké úrokové sazby z úvěrů na bydlení a honba za výnosem v prostředí slabé výnosnosti alternativních aktiv motivují domácnosti i investory k nákupu nemovitostí a podporují tak oživování jejich cen. Ceny rezidenčních nemovitostí v některých zemích pokračují v dlouhodobém růstu taženém demografickým vývojem i dlouhodobým uvolňováním úvěrových standardů (SE, NL). Výrazně rostou i v některých zemích, kde v předchozích letech došlo k jejich podstatné korekci (UK, IE, EE). Na některých trzích dochází k výrazně dynamičtějšímu růstu cen v hlavním městě, příp. několika velkých aglomeracích (AT, DE, IE, DK).17 V těchto případech se zpravidla jedná o jev tažený zčásti zahraniční poptávkou. Rostou také ceny komerčních nemovitostí, resp. klesají jejich požadované výnosy. V některých zemích jsou tyto výnosy již pod předkrizovou úrovní (DE).18
17 18
8
ECB (2015): Financial Stability Review, listopad. Tamtéž.
K nárůstu cen rezidenčních nemovitostí v ČR došlo ve všech segmentech (Graf II.20).19 Realizované ceny bytů v roce 2015 rostly meziročně v průměru o 4,5 %, přičemž tempo růstu cen bytů se v průběhu roku zvyšovalo (Graf II.21). K tomu přispěl zrychlující se růst cen mimo Prahu, který dosáhl ve čtvrtém čtvrtletí 2015 podle odhadů 7,4 % meziročně a překonal tempo růstu cen v Praze (4,6 %). Podle regionálních odhadů, dostupných pro první polovinu roku, se ceny bytů zvyšovaly v převážné většině krajů. Se Základním scénářem je konzistentní další postupný růst cen bytů (Graf II.22).
… a jsou hodnoceny jako mírně nadhodnocené Metody používané ČNB indikují, že ke konci roku 2015 se ceny bytů pohybovaly na mírně nadhodnocených úrovních. Odhadované nadhodnocení se s ohledem na vývoj ekonomických fundamentů pohybovalo převážně blízko 5 %.20 V období ekonomického růstu a zrychlené úvěrové dynamiky se však samy determinanty cen nemovitostí mohou vyvíjet „lépe než udržitelně“. Přístupy k posuzování udržitelnosti cen pracující s těmito determinantami proto mohou skutečnou výši nadhodnocení podceňovat. Jednou z těchto determinant, která se v současnosti nachází na historicky nízkých úrovních, jsou úrokové sazby z úvěrů na bydlení.21Podle Základního scénáře by se mělo nadhodnocení cen bytů v následujících dvou letech dále zvyšovat.22 Pokračování na str. 9
19 20
21
22
Realizované ceny rodinných domů v některých krajích klesaly, v průměru pak stagnovaly.
Tři ze čtyř přístupů využívaných ČNB k posuzování udržitelnosti cen indikují nadhodnocení cen blízké
5 %. Čtvrtá metoda hodnotí ceny jako v souladu s fundamentálními faktory. V poměru k příjmům, tj. bez uvážení dalších faktorů, narostly realizované ceny bytů od svého posledního dna o 7 %. Předpovědi byly vytvořeny za použití modelu akcelerátoru, který je jedním z přístupů k vyhodnocování udržitelnosti aktuálních cen. Jeho výhodou je, že pracuje právě s fundamentálními proměnnými predikovanými satelitními modely ČNB.
realitní magazín ark čr ■ 7/2016
Realitní trh pohledem ČNB Zpráva České národní banky o finanční stabilitě 2015/2016 Pokračování ze str. 8
Vývoj nabídkových cen bytů se může stát jedním ze zdrojů cenové spirály… Vývoj cen bytů v Praze je i nadále charakterizován rychlejším růstem cen nabídkových než skutečně realizovaných. Zatímco nabídkové ceny v Praze zaznamenaly ke konci roku 2015 kumulativní nárůst od svých předchozích minimálních hodnot o 30 % a dostaly se tak na úrovně předchozích maximálních hodnot z roku 2008 (Graf II.21), realizované ceny byly ke stejnému období vyšší jen o 12 %.23 Oproti tomu nabídkové a realizované ceny ve zbytku ČR byly ke konci loňského roku od svých předchozích minim vyšší o blízkých 12, resp. 14 %. Podle odhadů ČNB se nabídkové ceny v Praze ke konci roku 2015 nacházely nejméně o 14 % výše než ceny skutečně realizované (Graf II.23).24 Růst nabídkových cen bytů v Praze navíc v prvním čtvrtletí 2016 dále zrychlil (na 10,2 % meziročně). Dřívější a rychlejší růst nabídkových cen oproti cenám realizovaným je typický pro počáteční fázi cenového oživení. Déletrvající nadměrný růst nabídkových cen však může vést k sebenaplňujícím očekáváním ohledně budoucího vývoje cen a k roztočení cenové spirály.
… a v případě výrazné změny úrokových sazeb vést k úvěrovým ztrátám z hypotečních úvěrů… Mírně rychlejší růst cen rezidenčních nemovitostí v porovnání s růstem mezd způsobil v roce 2015 pozvolné snižování 23
24
realitní magazín ark čr ■ 7/2016
Část tohoto nárůstu nabídkových cen v Praze byla způsobena jejich rychlým meziročním růstem v roce 2012; vzhledem k tomu, že podle alternativních odhadů ceny bytů v tomto období klesaly, se však mohlo jednat i o statistickou anomálii dat ČSÚ. Průměrný rozdíl mezi nabídkovými a realizovanými cenami v Praze není možné přesně určit – informace o těchto cenách jsou k dispozici pouze ve formě cenového indexu měřícího jejich relativní vývoj, a nikoli absolutní hladinu. Odhad proto předpokládá, že nabídkové ceny byly v době dosažení svých minimálních hodnot v pozorovaném období na úrovni cen realizovaných nebo vyšší. Nabídkové ceny v Praze podle ČSÚ byly za účelem tohoto odhadu sníženy o růst v roce 2012, který nebyl potvrzen alternativními zdroji dat.
dostupnosti koupě bytu (poměr ceny bytu a mzdy – indikátor price-to-income, PTI; Graf II.24). Zpomalení růstu nájemného nebo jeho pokles v některých regionech dále vedlo ke snižování výnosů z pronájmu bytu.25 V důsledku dalšího poklesu úrokových sazeb z úvěrů na bydlení se dále zvyšovala dostupnost úvěrů a vnímaná výhodnost koupě bytu financované na úvěr (poměr splátky úvěru a mzdy – indikátor debt service-to-income, DSTI). V případě náhlého nárůstu úrokových sazeb by však mohlo dojít ke zhoršení schopnosti části domácností tyto úvěry splácet. Za hypotetického předpokladu zvýšení úrokových sazeb z úvěrů na bydlení na 5 % by byl podíl splátek ilustrativní hypotéky26 na mzdě ke konci loňského roku o 4 p.b. vyšší.
… nebo v případě nižšího než očekávaného růstu cen ke ztrátám z úvěrů developerům Analýza počtu zahájených bytů naznačuje,27 že započatá výstavba v Praze byla v roce 2015 zhruba v souladu s průměrnou cenovou elasticitou k nabídkovým cenám pozorovanou od roku 2006 (Graf II.25). Naopak ve zbytku ČR byla zahájená výstavba relativně nižší. Jednoduchý model vztahu mezi dynamikou nabídkových a realizovaných cen28 však ukazuje, že nabídkové ceny v Praze byly ke konci roku 2015 o 7 % vyšší, než by implikoval vztah mezi těmito dvěma druhy cen pozorovaný od roku 2005. Možné přizpůsobení nabídkových cen směrem dolů by tak mohlo vést k nižším prodejním cenám projektů, než jaké odpovídají očekáváním developerů, a případně i ke ztrátám z úvěrů na jejich výstavbu. Pokračování na str. 10 25 26 27
28
Výnosy z pronájmu bytu byly získány jako poměr ročního nájemného a ceny bytu o velikosti 68 m2. Odhady vychází z předpokladu hypotečního úvěru s LTV na úrovni 65 % a splatností 20 let. Počet zahájených bytů odpovídající cenové elasticitě k nabídkovým cenám získán jako vyrovnané hodnoty z odhadu rovnice (počet zahájených bytů = a + b ⋅ změna nabídkových cen) na ročních datech za období 2006–2015 pomocí OLS. Implikovaná úroveň nabídkových cen ve vztahu k cenám realizovaným získána pomocí odhadu Johansenovy kointegrace mezi nabídkovými a realizovanými cenami na čtvrtletních datech za období 2005–2015.
9
Informace Zpráva České národní banky o finanční stabilitě 2015/2016 Pokračování ze str. 9
Ceny komerčních nemovitostí v prémiovém segmentu se rovněž zvyšovaly… V souladu s globálním vývojem na trzích komerčních nemovitostí poklesly v průběhu roku 2015 dále i požadované výnosy z nemovitostí v prémiovém segmentu v ČR (v průměru o 0,4 p.b. Nejnižší byly ke konci roku u maloobchodních nemovitostí (5 %), u kterých se snížily pod úroveň z roku 2007. Zároveň docházelo napříč typy komerčních nemovitostí k růstu
jejich kapitačních cen. 29Spolu se snižováním prostoru pro zisk se v prémiovém segmentu komerčních nemovitostí zastavil růst objemu realizovaných transakcí, který ale přetrval blízko úrovní z roku 2007.
… rizikem zůstává vysoká neobsazenost a výstavba kancelářských nemovitostí Zvýšená zůstala v roce 2015 také plánovaná výstavba logistických a průmyslových i kan29
Kapitační ceny jsou počítány jako podíl nájemného a požadovaného výnosu z nemovitosti. odpovídající cenové elasticitě k nabídkovým cenám získán jako vyrovnané hodnoty.
celářských nemovitostí, která se pohybovala na úrovni 65, resp. 56 % svých maximálních hodnot z let 2007 a 2008. I přes další výrazné navýšení ploch (o 14 % meziročně) se v roce 2015 dále výrazně snížila neobsazenost u logistických a průmyslových nemovitostí Neobsazenost nově klesla také u kancelářských budov, kde však zůstává na poměrně vysoké úrovni (15 %). Část z nové výstavby kancelářských nemovitostí může být absorbována přesunem nájemníků z nižších segmentů do prémiového. Rychlá výstavba však přináší riziko neobsazení nově dokončených ploch, příp. získání nižšího než plánovaného nájemného. V takovém případě může dojít k realizaci zvýšených ztrát z úvěrů jejich developerům. Zdroj: ČNB – Zpráva o finanční stabilitě 2015/2016
Z regionů Kasárny v Benešově získají celníci, bude tam i katastrální úřad Benešov 16. června (ČTK) - Celníci získají budovu Pražských kasáren v Benešově, v níž chtělo původně ministerstvo vnitra zřídit středisko pro běžence. Objekt budou využívat společně s katastrálním úřadem, řekla dnes ČTK mluvčí Celního úřadu pro Středočeský kraj Yvona Matějková. Rozhodl tak podle ní Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových. O bývalou armádní ubytovnu mělo zájem i město, státní správa má ale před samosprávou přednost. V budově bude podle Matějkové nutné provést nezbytné stavební úpravy. Využívat ji celníci začnou nejpozději do roka. Výhodou bude to, že nebudou muset sídlit v cizích prostorách a ušetří za nájem. Kamiony ale ke kasárnám zajíždět nebudou, celní prostor bude v jiném objektu na okraji Benešova. O armádní budovu mělo původně zájem vnitro. Proti možnému zří-
zení střediska pro migranty se ale zvedla vlna odporu ze strany radnice i místních. Lidé uspořádali protestní petici, která požadovala převod na město. Shromáždili pod ní téměř 19.000 podpisů. Vnitro nakonec oznámilo, že středisko pro azylanty v bývalých kasárnách nevznikne. Radnice chtěla do Pražských kasáren přestěhovat úředníky z budovy B městského úřadu, kde jsou přepážkové agendy a kde se tvoří velké fronty až na náměstí. Starosta Benešova Petr Hostek (ČSSD) ale už dříve uvedl, že se smiřuje s tím, že město kasárny nezíská. Podle něj by část úředníků mohla být přestěhována místo do kasáren do domu vedle hlavní radniční budovy, v němž jsou nyní byty. Nájemníci by v takovém případě měli získat náhradní ubytování v lepších prostorách než dosud. khj hj
HOME STAGING a fotografování nemovitostí Chcete mít náskok před konkurencí? S námi se vám to podaří. Naučíte se, jak úspěšně připravit nemovitost k prodeji a pronájmu, poznáte její klady a budete je umět vyzdvihnout. Dozvíte se, jak co nejlépe nafotit nabízenou nemovitost, aby zaujala každého zájemce. Vaše fotografie nabízeného bytu nebo rodinného domu musí na první pohled zaujmout v záplavě ostatních inzerátů! Dokážete vytvořit nabídku nemovitosti, která vzbudí zájem. Termín: 8. 11. 2016 (9-16 hod.) Místo konání: Praha, sídlo ARK ČR, Praha 10, Strašnická 3165/1b Bližší info a přihláška na webu ARK ČR
10
Realitní magazín ARK ČR měsíčník 7/2016 Vydává Informační centrum ARK, spol. s r. o., Strašnická 3165/1b, 102 00 Praha 10, tel: 272 762 953, mob: 608 446 656, www.arkcr.cz Redakční rada: Ing. arch. Jan Borůvka, CIPS Ing. Petr Koranda, CSc. Sazba: Pavel Borůvka MK ČR E 17369 Rozšiřuje ARK ČR. Neprodejné. Upozornění: Informační centrum ARK spol. s r. o. využívá zpravodajství z databází ČTK, jejichž obsah je chráněn autorským zákonem. Přepis, šíření, či další zpřístupňování tohoto obsahu či jeho části veřejnosti, a to jakýmkoliv způsobem, je bez předchozího souhlasu ČTK výslovně zakázáno.
realitní magazín ark čr ■ 7/2016
Z regionů Brno schválilo prodej osmi domů z předloni zastavené privatizace Brno 21. června (ČTK) - Brněnští zastupitelé dnes schválili prodej osmi bytových domů a celků z 25, u kterých město předloni pozastavilo privatizaci. Nájemníkům je prodá dohromady zhruba za 150 milionů korun. Podle radního Marka Janíčka (ANO) zbývají prodat pouze tři domy, aby se kapitola pozastavené privatizace uzavřela. Konečná částka vychází z ceny obvyklé stanovené posudkem, z níž sice město poskytlo slevu, i tak se ale kupujícím oproti původním slibům byty prodraží o stovky tisíc. Nájemníkům město poskytlo slevu 25 procent z posudkové ceny. Další čtyři procenta slevilo po dohodě s kupujícími, kteří namísto města zaplatí daň z převodu nemovitosti. Janíček doufá, že se doprodávání 25 domů uzavře na nejbližším zářijovém zastupitelstvu. Potřeba je však doladit smlouvy a technické záležitosti u posledních tří domů. V domech jsou různě velké byty, třeba dvoupokojový byt je k dostání zhruba za milion korun. Nové vedení města chtělo předloni po svém nástupu prodávat domy za cenu obvyklou, avšak lidé požadovali odkup za cenu slíbenou starým vedením. Ta byla podstatně nižší a někdy až třetinová proti ceně obvyklé. Například v Merhautově ulici vyjde nyní byt o velikosti 2+1 i se čtvrtinovou slevou zhruba na 900.000 až 1,2 milionu korun podle velikosti. Za starých podmínek by ho lidé dostali za 600.000 až 800.000 korun. Bez nynější slevy by však zaplatili kolem 1,5 milionu. „Věřím, že spokojenost je na obou stranách, protože jsme se snažili maximálně vyjít lidem
vstříc,“ uvedl Janíček. Město pozastavilo privatizaci v prosinci 2014 po nástupu koalice ANO, Žít Brno, KDU-ČSL a SZ namísto staré koalice ČSSD a ODS. Nové vedení tehdy poukazovalo na to, že nemůže byty prodávat pod cenou, protože by se nechovalo jako řádný hospodář. Lidé se bránili tím, že na vyšší ceny nebudou mít peníze. Následovaly měsíce dohadů, které skončily kompromisem v podobě čtvrtinové slevy. V současnosti chce město za cenu obvyklou prodávat pouze takové byty, u kterých se mu nevyplatí investovat do oprav. Lenka Horáková dvd
Plocha nově postavených kanceláří v Praze letos klesne o 5,1 pct Praha 7. června (ČTK) - Plocha nově postavených kanceláří v Praze letos meziročně poklesne o 5,1 procenta, v mimopražských regionech se sníží o jedno procento. V příštím roce by měla nabídka vzrůst v Praze o 4,4 procenta, mimo hlavní město o 1,5 procenta. Vyplývá to z Kvartální studie developerských společností, kterou dnes zveřejnily společnosti CEEC Research a KPMG Česká republika. V průzkumu oslovily zhruba 40 developerských společností působících na českém trhu. „Po předchozích letech intenzivního přílivu nových kancelářských prostor čeká trh kancelářských nemovitostí v Praze podstatně hubenější rok. Sektoru to ale pomůže, rostoucí poptávka způsobí pokles nevytíženosti aktuálně dostupných budov a už příští rok by se mohly mírně zvýšit i ceny nájmů,“ uvedl ředitel CEEC Research Jiří Vacek. Podle generálního ředitele firmy Crestyl Omara Koleilata roste hlavně poptávka po projektech nejvyšší třídy. „Vnímáme zájem o atraktivní a flexibilní prostředí a vysoký standard technického zázemí. Příští dva roky mají přinést více dostavěných projektů, zlepšující se ekonomická
Vedení týmu makléřů v realitní kanceláři Inspirace pro všechny šéfy v realitních kancelářích jak zvýšit efektivnost činnosti celé RK Termín: 4. 10. 2016 (9 - 16 hod.) Místo konání: sídlo ARK ČR, Praha 10, Strašnická 3165/1b Bližší info a přihláška na webu ARK ČR
realitní magazín ark čr ■ 7/2016
situace navíc otevírá dveře dalším společnostem plánujícím expanzi,“ dodal Koleilat. Téměř dvě třetiny developerů jsou přesvědčeny, že v Praze je stále prostor pro výstavbu nových kanceláří, dalších 27 však považuje tento prostor za omezený. Pouze devět procent developerů zastává názor, že prostor už je zaplněný. Míra neobsazenosti kanceláří by podle nich na konci letošního roku měla činit 15 procent, příští rok by měla klesnout o procentní bod. Zhruba třetina ředitelů developerských společností si myslí, že se počet kancelářských developerů bude snižovat, případně se firmy budou spojovat. Poptávka po kancelářích by měla podle developerů mírně růst. „V Praze očekáváme mírný převis nabídky nad poptávkou u nemovitostí starších než šest let mimo centrum. U kvalitních nemovitostí v centru a v širším centru a na dobrých adresách blízko dopravních tepen je trh vyrovnaný,“ doplnil obchodní ředitel firmy M2 real estate Jan Štembera. ciz mal
Základy realitního byznysu Seminář je určen všem začínajícím realitním makléřům nebo makléřům s kratší praxí v realitách. Úspěšní absolventi získají osvědčení „Certifikovaný realitní makléř 1. stupně“ Termín: 22. - 23. 11. 2016 (9-16 hod.) Místo konání: Praha, sídlo ARK ČR, Praha 10, Strašnická 3165/1b Bližší info a přihláška na webu ARK ČR
11
Značka kvality Nebojte se spolupracovat s realitní kanceláří!
Vybírejte mezi členy Asociace realitních kanceláří České republiky na www.arkcr.cz Asociace realitních kanceláří České republiky je největší profesní sdružení odborníků působících na trhu s nemovitostmi v České republice. Každý člen ARK ČR se zavazuje dodržovat Stanovy ARK ČR a Etický kodex realitního makléře – člena ARK ČR, je povinně pojištěn na rizika vyplývající z realitní činnosti. Povinně se vzdělává a jednou za 5 let musí podstoupit ověření svých znalostí k obnovení certifikace. Případnou nespokojenost se službami člena ARK ČR může každý klient vyjádřit formou stížnosti, kterou řeší Dozorčí rada ARK ČR.
