Realisatiestrategie Prinsenbeek 2016-2025
Gemeente Breda, januari 2016 1
Inhoudsopgave 1.
Inleiding ........................................................................................................................................... 3
2.
Kwantitatieve opgave woningbouw ................................................................................................. 5
3.
Kwalitatieve opgave woningbouw.................................................................................................... 6
4.
Locaties ........................................................................................................................................... 9
5.
Keuzes & strategieën voor de woningbouwontwikkeling ............................................................. 16
Bijlage 1 Kwalitatieve opgave woningbouw ........................................................................................... 19
2
1. Inleiding Het dorp Prinsenbeek is een aantrekkelijk woongebied en draagt bij aan de kwaliteit van het wonen in Breda. De mensen blijven er graag wonen of willen naar verloop van tijd graag weer terugkomen. De dorpskern is vooral in de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw fors gegroeid en kent daarna een geleidelijke toename van bevolking en woningen. Momenteel telt zij ruim 10.700 inwoners. De dorpen van Breda dragen met een eigen identiteit bij aan het woon- en leefklimaat van Breda. In het gemeentelijke beleid zoals verwoord in de Structuurvisie Breda 2030 wordt gestreefd naar behoud van diversiteit van woonmilieus. Voor Prinsenbeek betekent dit behoud van een dorps woonmilieu met een historische kern. De Structuurvisie Breda 2030 vormt het ruimtelijke kader voor het wonen in Breda, waarin keuzes zijn gemaakt voor het realiseren van nieuwbouw op diverse locaties in de stad. Daarbij is nadrukkelijk ook aandacht voor de reeds bestaande voorraad. Onderstaande figuur laat de groei van Prinsenbeek zien vanaf 1856 tot heden.
Figuur 1
3
Aanleiding realisatiestrategie: Afgelopen periode is met de dorpsraad Prinsenbeek en betrokken ontwikkelaars met grondbezit in Prinsenbeek overleg gevoerd. Doel was om gezamenlijk te komen tot een realisatiestrategie met daarin een prioritering en fasering van de locaties. Daarbij zouden de bestaande voorraad, de demografische ontwikkelingen en reeds geplande ontwikkelingen meegenomen worden. In Prinsenbeek worden thans diverse locaties tot ontwikkeling gebracht en is daarnaast nog voorzien in de ontwikkeling van een aantal aanvullende locaties. De ontwikkeling van Saval, Gertudisoord, Westrik, de Neel, Heikantsestraat en de Middenweg zijn nadrukkelijk aan de orde (zie figuur 3 op blz. 1 10). Getracht is met de ontwikkelende partijen/grondeigenaren, Dorpsraad, KBO en de startersvereniging tot overeenstemming te komen over een programma waarin de kwalitatieve en kwantitatieve woonopgave worden beschreven. Gebleken is dat de gemeente hierin een sturende rol heeft moeten nemen, vooral omdat ontwikkelende partijen de eigen locatie voor in het 10-jaars programma bleven plaatsen. Vanuit de demografische ontwikkeling van Prinsenbeek is onderzocht of een aanvullend woningbouwprogramma nodig is en zo ja hoe dat er uit ziet. De realisatiestrategie is bedoeld voor de volgende aspecten: 1) Het reserveren van de benodigde programmaruimte voor Prinsenbeek in het kader van de Stedelijke Programmering; 2) Besluit over de locaties die tot ontwikkeling worden gebracht en de volgordelijkheid van de projecten; 3) Richting voor de gewenste doelgroepen en bijbehorende woningtypologieën voor de diverse locaties; 4) Wijze van inzet van het grondbeleid om de voorgestelde ontwikkelingen mogelijk te maken; 5) Als toetsingskader voor nieuwe initiatieven op het gebied van woningbouw. De realisatiestrategie is kaderstellend voor de afzonderlijke projecten en krijgt een vertaling in zowel het publiekrechtelijk (bijv. bestemmingsplan) als privaatrechtelijk instrumentarium (bijv. anterieure overeenkomsten). Leeswijzer De Realisatiestrategie Prinsenbeek 2015-2025 is opgebouwd uit totaal vijf onderdelen. Het eerste hoofdstuk is de inleiding van de realisatiestrategie. Hierin wordt de aanleiding toegelicht. In hoofdstuk 2 is de programmatische ruimte voor de komende tien jaar voor Prinsenbeek in beeld gebracht. Vervolgens biedt hoofdstuk 3 een analyse van de kwalitatieve opgave voor Prinsenbeek en sluit af met een advies over de koppeling tussen de bestaande voorraad, de demografische ontwikkelingen en marktomstandigheden. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de verschillende locaties beschreven en wordt ook aangeduid welke initiatieven er zijn. In hoofdstuk 5 worden de keuzes en de strategieën per initiatief weergegeven.
1
Katholieke Bond van Ouderen 4
2. Kwantitatieve opgave woningbouw De provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose geeft richting aan de gemeentelijke woningbehoefte. Binnen regionaal verband maken gemeenten afspraken over de programmering van de woningbouw. De meest actuele afspraken zijn eind december 2014 vastgesteld met de regiogemeenten en provincie. Voor de woningbouw in de periode 2015 tot en met 2024 heeft Breda de opgave circa 8.100 woningen toe te voegen aan haar woningvoorraad. Deze opgave is gebaseerd op de provinciale bevolkings- en woningbehoefteberekeningen. De invulling en verdeling van het programma naar locaties, de fasering en de gewenste kwaliteit is een gemeentelijke opgave. Ook voor Prinsenbeek zijn woningbehoefteberekeningen gemaakt. Voor Prinsenbeek komen de uitkomsten van de gemeentelijke prognose overeen met de Primos prognose van ABF. De prognose van Prinsenbeek gaat uit van het startjaar 2013. In onderstaande tabel zijn de cijfers van bevolking en woningen gebaseerd op dit startjaar. Tabel 1: Resultaten bevolkingsprognose Prinsenbeek volgens gemeente 2013 en Primos 2013 Bevolking Woningen Gemeente Primos 2013 10.707 10.707 4.317 2020 10.925 10.924 4.514 2025 11.124 11.101 4.659 2030 11.287 11.246 4.756 De woningbehoefte volgt de ontwikkeling van huishoudens en de veranderingen hierin. Beide prognoses wijzen op een toename van bevolking met ruim 400 inwoners tot 2025. De woningbehoefte neemt in de periode 2013-2025 toe met circa 340 woningen. Hiervan zijn in de periode 2013-2014, 36 woningen netto aan de woningvoorraad toegevoegd. Dit betekent dat er vanaf 2015 een opgave ligt om nog circa 304 woningen te realiseren tot 2025. Dit is een gemiddelde, jaarlijkse opgave van circa 30 woningen. Voor de periode 2025-2030 wordt rekening gehouden met een afnemende groeiverwachting van de bevolking (circa 140 tot 160 personen) en een lagere groeiverwachting van de woningbehoefte (circa 100 woningen extra nodig). De realisatiestrategie heeft echter een horizon tot 2025.
5
3. Kwalitatieve opgave woningbouw De gemeentelijke woonambities zijn vastgelegd in de Woonvisie Breda, welke in december 2013 is vastgesteld door de raad. De vier hoofdopgaven vanuit de Woonvisie concentreren zich op: - een aantrekkelijke en betaalbare woning voor iedereen; - aantrekkelijk wonen voor iedereen: specifieke opgaven; - een prettige woonomgeving; - duurzaam wonen en leven. Dit is vertaald naar de Uitvoeringsagenda Woonvisie Breda van december 2014. In deze Uitvoeringsagenda zijn de ambities ten aanzien van betaalbaarheid, specifieke doelgroepen, de kwaliteit van de woonomgeving en duurzaamheidsambities uitgewerkt in acties. De ambities vanuit de realisatiestrategie hebben in dit verband ook een verankering gekregen in de Uitvoeringsagenda Woonvisie. Eén van de doelen uit de uitvoeringsagenda betreft het verzorgen van een realistisch woningbouwprogramma, passend bij de vraag. In dit hoofdstuk wordt de kwalitatieve opgave voor de korte en middellange termijn beschreven. De gemeente Breda streeft naar een kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen bewoners. Dit betekent dat de huisvesting van bewoners vooral in de bestaande woningvoorraad gerealiseerd dient te worden. Nieuwbouw is aanvullend van betekenis en heeft vooral een functie in het oplossen van de kwalitatieve en kwantitatieve tekorten in de bestaande voorraad. 3.1 Verhuisonderzoek In het najaar van 2013 zijn 6.000 huishoudens binnen de gemeente Breda geënquêteerd naar hun verhuiswensen. De resultaten geven een goed beeld van de verhuisgeneigdheid van Bredase inwoners en hun belangstelling voor locatie en woningtype van de gewenste woning. De resultaten beperken zich tot inwoners uit de gemeente Breda die binnen de gemeente willen verhuizen. Uit de enquête blijkt dat ruim een kwart van de Bredase huishoudens verhuisplannen heeft binnen twee jaar (27%), maar dat het aantal huishoudens dat aangeeft zeker te willen verhuizen een stuk lager is (6% van de huishoudens). Landelijk onderzoek wijst uit dat slechts een deel van de verhuisgeneigde bewoners dit ook feitelijk realiseert. Bij belangstellenden voor een koopwoning is dit één op vijf. Bij de bewoners met belangstelling voor huren ligt het aandeel dat feitelijk slaagt iets hoger (een kwart). Hoewel er een groot verschil is tussen gewenste en feitelijke verhuizingen, geven de gewenste verhuizingen wel een goed beeld van de aantrekkelijkheid van de woongebieden in Breda en de gewenste kwaliteit bij verhuizen. Uit de enquête blijkt dat circa 730 bewoners belangstelling tonen voor verhuizen naar/binnen Prinsenbeek, waarvan 85 bewoners dit zeker willen. In bijlage 1 is een uitgebreide beschrijving opgenomen over de resultaten van het verhuisonderzoek in relatie tot Prinsenbeek. 3.2 Verhuiswens en korte termijn behoefte Uit het verhuisonderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden: a. Van de huishoudens die willen verhuizen naar/binnen Prinsenbeek zoekt 9% specifiek een nieuwbouwwoning; b. Alle bewoners die specifiek een nieuwbouwwoning zoeken bevinden zich in de leeftijdscategorie 45-64 jaar (80%) en 65 plus (20%). De leeftijdscategorie van 45-64 jaar is hierbij specifiek op zoek naar een koopappartement in het middeldure en dure koopsegment. De 65 plussers willen graag verhuizen naar een seniorenwoning in de betaalbare huurklasse (tot € 600,-); c. Van de huishoudens die willen verhuizen naar/binnen Prinsenbeek zoekt 8% specifiek een bouwkavel. Deze huishoudens bevinden zich in de leeftijdscategorie van 30-64 jaar. d. Een grote groep bewoners die willen verhuizen heeft geen voorkeur voor bestaande bouw of nieuwbouw. Binnen deze groep is de belangstelling voor een vrijstaande of twee onder een 6
kapwoning groot. Deze behoefte dient vooral te worden opgelost binnen de bestaande voorraad, aangezien dit type woningen binnen de bestaande voorraad ruim aanwezig is. Daarnaast is vanuit deze groep een grote behoefte aan een seniorenwoning (met name in het betaalbare huursegment tot € 600,-) en daarnaast zoekt een deel van deze groep een appartement. De bestaande voorraad kan hier niet in voorzien. Dit betekent dat nieuwbouw ook zal moeten voorzien in deze behoefte aan betaalbare seniorenwoningen en appartementen. 3.3 Middellange termijn nieuwbouw De behoefte aan nieuwbouw voor de (middel)lange termijn komt vooral voort uit demografische en maatschappelijke veranderingen in de vraag naar woningen waarin de bestaande voorraad niet kan voorzien. Onderstaande figuur geeft een beeld van de ontwikkeling per leeftijdsgroep in Prinsenbeek 20132030. De lijn geeft de situatie aan in 2030.
Figuur 2 Verandering van bevolking Prinsenbeek 2013-2030 (Bron: Gemeente Breda)
Terwijl het aantal huishoudens in de jongere en middelbare leeftijdsgroepen stabiliseert, neemt het aantal oudere huishoudens op termijn fors toe. Dit betekent dat de toekomstige woonvraag zal veranderen: 1. Op lange termijn zal de vraag naar eengezinswoningen voor gezinnen stabiliseren. 2. Op lange termijn zal de vraag naar voor ouderen geschikte woningen toenemen. Door de veranderingen in de financiering van de zorg blijven ouderen zo lang mogelijk zelfstandig thuis wonen. Zorg wordt naar behoefte apart ingekocht. In veel gevallen zullen op termijn aanpassingen van de woning noodzakelijk zijn om ouderen in staat te stellen in hun woning te kunnen blijven wonen. Aanpassingen aan de woningen en eventueel toepassing van slimme technologieën (domotica) kunnen hier een bijdrage aan leveren. Dit vraagt om tijdige aanpassing van woningen voor ouder wordende bewoners. Het verbeteren van de bestaande woningvoorraad in Prinsenbeek voor een ouder wordende bevolking heeft afgelopen jaren veel
7
aandacht gehad maar verdient ook de komende jaren veel aandacht. Het aanpassen van de woning is vooral een zaak van de eigenaar. Het dorp Prinsenbeek is een voorloper in het bewustzijn bij het nemen van initiatieven voor particuliere woningverbetering. Sinds enkele jaren worden projecten geïnitieerd zoals ‘Woon morgen zonder zorgen’ en ‘Wonen met gemak’. Beide projecten zijn in uitvoering en hebben als doel om middels voorlichting en bewustwording te komen tot het bieden van praktische ondersteuning bij de voorbereiding en uitvoering van woningaanpassingen. Bij oudere eigenaar-bewoners zal het met name moeten gaan om het bij elkaar brengen van diverse partijen die kennis en kunde kunnen inzetten. Voor sommige ouderen komt een moment waarop zij naar een zorginstelling moeten verhuizen. Op enig moment komen hun woningen in de verkoop en daarmee vrij voor een andere doelgroep. Vanaf 2020 zullen steeds meer ouderen hun woning te koop aanbieden, waardoor op termijn in Prinsenbeek veel grote eengezinswoningen vrijkomen. Om te voorzien in de behoefte aan woningen op langere termijn zal de nieuwbouw daarom vooral moeten voorzien in het nu bestaande tekort aan levensloopbestendige woningen en voor kleine een- en tweepersoonshuishoudens. Het migratiepatroon ziet er als volgt uit: veel jongeren trekken weg bij een instroom van jonge en middelbare gezinnen. Dit is kenmerkend voor dorpen. Het is gewenst om jongeren vast te houden. In de huisvestingsopgave betekent dit aandacht voor (semi)starters en kleine huishoudens. Gelet op de huidige maatschappelijke ontwikkelingen kan verondersteld worden dat jongeren vaak op zoek zijn naar betaalbare huisvesting. De eerste stap op de woningmarkt is voor hen vaak tijdelijk, waarna zij verder doorstromen. Om te kunnen voorzien in betaalbare huisvesting voor jongeren dienen ook de mogelijkheden van particuliere verhuur nader te worden verkend. Conclusie kwalitatieve opgave woningbouw: Nieuwbouw dient te voorzien in het toevoegen van kwaliteit die niet aanwezig is in de bestaande voorraad. Uit het verhuisonderzoek en de verwachte demografische en maatschappelijke veranderingen komt naar voren dat qua nieuwbouw met name ingezet moet worden op de volgende woningbouwcategorieën en typologieën: - Woningen voor kleinere huishoudens (oftewel één tot twee persoonshuishoudens toevoegen) om te voorzien in de behoefte aan woningen voor ouderen en starters. Dit hoeven niet per definitie seniorenwoningen te zijn, maar vooral woningen die door hun flexibele inrichting geschikt zijn voor diverse leeftijdsgroepen en voldoen aan de eisen van levensloopbestendigheid. Het betreft zowel woningen in het koopsegment als huursegment (waarbij voor de senioren met name behoefte is aan betaalbare huur); Appartementen; Kleine bouwkavels.
8
4. Locaties In Prinsenbeek zijn meerdere locaties beschikbaar die tot ontwikkeling kunnen worden gebracht om te kunnen voorzien in de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwbehoefte. Zo zijn er op dit moment al locaties waar woningen worden gerealiseerd, zoals Saval en De Neel. Om te bepalen welke locaties de aankomende jaren aanvullend tot ontwikkeling kunnen worden gebracht heeft een ruimtelijke analyse plaats gevonden. Daarnaast is het gezien de behoefte aan woningen voor senioren ook 2 wenselijk om locaties tot ontwikkeling te brengen die zijn gelegen binnen de zogeheten GWI-zone (zie figuur 3). De gemeente en maatschappelijke partners maken zich sterk voor een stad waarin wonen, welzijn en zorg goed geregeld en voor iedereen beschikbaar zijn. Daartoe zijn zogeheten GWI-zones ingesteld. Voor deze zones wordt ingezet op voldoende geschikte huisvesting, een toegankelijke woonomgeving en de aanwezigheid van basis-, zorg- en welzijnsvoorzieningen. In Prinsenbeek is deze zone geconcentreerd rond het centrum waar de meeste voorzieningen aanwezig zijn. 4.1 Ruimtelijke analyse Prinsenbeek Met de Structuurvisie Breda 2030 wordt ingezet op een compacte stad, waarbij aandacht is voor de vitaliteit van de dorpen en wijken. Prinsenbeek heeft vanuit de demografische groei nog behoefte aan woningbouwontwikkelingen. Deze ontwikkelingen geven invulling aan de vitaliteit en groei van het dorp. Deze ontwikkeling kunnen niet alleen in de bestaande kom van Prinsenbeek worden opgevangen. De Verordening Ruimte 2014 heeft rondom Prinsenbeek een aantal gebieden aangewezen als stedelijk zoekgebied. Deze gebieden liggen ten noorden, westen en zuiden van de kom van Prinsenbeek. De noordelijke en westelijke locatie zijn weliswaar aangewezen maar maken nog deel uit van het buitengebied. In de structuurvisie wordt voor dit deel voornamelijk ingezet op landschapsverbetering en behoud van de huidige waarden. De zuidelijke locatie is omsloten door woningbouw en de spoorlijn Breda Etten-Leur. Deze locatie krijgt de voorkeur boven de andere twee gebieden, omdat daarmee de kom Prinsenbeek op natuurlijke wijze langs het spoor wordt afgerond. 4.2 Ontwikkellocaties De huidige woningbouwlocaties van Prinsenbeek zijn verspreid over het dorp. Zij voorzien in het toevoegen van woonruimte voor diverse typen huishoudens. Hieronder worden de locaties zowel ruimtelijk als vanuit het grondbeleid beschreven. Figuur 3 geeft de locaties in Prinsenbeek weer.
2
Geschikt Wonen voor Iedereen 9
Figuur 3
10
1. Gertrudisoord Gertrudisoord heeft een centrale ligging in Prinsenbeek en binnen de interne hoofdverkeerontsluiting van Prinsenbeek (Velsgoed, Heikantsestraat, Molenstraat, Vianendreef, Beeksestraat, Markt). Daardoor is de plek goed bereikbaar. Gertrudisoord ligt centraal in een luwe woonbuurt met relatief veel openbaar groen in de directe nabijheid. Het plangebied heeft een omvang van circa 6.000 m². Het plan gaat uit van het ontwikkelen van grondgebonden senioren- en starterswoningen aan een doorlopende openbare ruimte met een groene uitstraling. Doordat Gertrudisoord in de GWI zone Prinsenbeek nabij het centrum ligt, voldoet de plek aan het beleid voor het huisvesten van senioren nabij voorzieningen. De loopafstand naar het centrum is ca. 550 meter. De locatie Gertrudisoord was in eigendom van de woningbouwcorporatie Laurentius die een koopovereenkomst heeft gesloten met een marktpartij die deze locatie tot ontwikkeling wil brengen. De gemeente heeft met de marktpartij die de locatie heeft gekocht een overeenkomst gesloten voor de bouw van 20 woningen in het bereikbare huursegment, oftewel de huurprijs voor de woningen ligt onder de liberalisatiegrens. Minimaal 13 van deze woningen zullen specifiek voor senioren gerealiseerd worden. Met deze overeenkomst is een koppeling gelegd met de ontwikkeling van de Westrik voor woningbouw (zie punt 5). De gemeente voert zelf geen grondexploitatie voor deze locatie. De programmering, de locatie-eisen en het kostenverhaal zullen vastgelegd worden in een anterieure overeenkomst voor deze locatie. In deze anterieure overeenkomst zullen nog nadere afspraken vastgelegd worden over de verkoop van gemeentegronden. 2. Heikantsestraat Heikantsestraat is gelegen aan de noordkant van het dorp Prinsenbeek. Het plangebied is een driehoekig gevormde ruimte van circa 2.000 m² die wordt begrensd door bestaande woonkavels, de Heikantsestraat en de Denneweg. Het plan bestaat uit een zevental patiowoningen voor senioren die 3 gerealiseerd zullen worden middels CPO. Deze woningen zijn georiënteerd op de hiervoor genoemde straten en bestaan uit één bouwlaag met een ondergeschikte tweede bouwlaag. Specifieke kwaliteit van het plangebied is de dorpse setting van de directe omgeving en ligging nabij het buitengebied. De gemeente is voornemens om bouwrijpe grond te verkopen aan het CPO. Ten behoeve van deze verkoop is inmiddels een mantelovereenkomst ondertekend. 3. Middenweg De locatie is beschikbaar voor woningbouwontwikkeling als gevolg van de verhuizing van woonzorgcentrum Hagedonk naar de Schoolstraat. Het plangebied heeft een omvang van circa 10.135 m². Aan de noordzijde van deze locatie ligt de interne hoofdverkeersontsluiting van Prinsenbeek (Haverdijk, Middenweg) en een toegangspad naar het Park Overbos (Plantsoen). Tevens ligt naast deze locatie een huisartsenpraktijk, apotheek, en voorzieningenstrip Haverdijk. Deze planlocatie heeft daardoor een dynamische/ levendige noordwestzijde en door de ligging in een woonbuurt ook een luwe zijde. Dit verschil in dynamiek en omgevingskwaliteiten biedt kansen voor een specifiek ruimtelijk ontwerp voor woningbouw en openbare ruimte. Doordat Middenweg in de GWI zone Prinsenbeek nabij het centrum ligt, voldoet de plek aan het beleid voor het huisvesten van senioren nabij voorzieningen. Het centrum (Markt) ligt op ca. 500 meter en is via een directe, rechte route (Haverdijk) goed bereikbaar. De ligging aan een hoofdontsluiting, nabij Park Overbos en nabij voorzieningen en de Markt zijn onderscheidende kwaliteiten. Woonzorg Nederland heeft basisschool Apollo in het verleden van de gemeente Breda gekocht voor de realisatie van een nieuw woonzorgcentrum. In april 2014 is het woonzorgcentrum geopend en is daarmee de oude locatie van woonzorgcentrum Hagedonk beschikbaar gekomen. Voor de vertreklocatie aan de Middenweg is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in het vigerende bestemmingsplan voor de realisatie van 75 senioren appartementen. 3
CPO = Collectief Particulier Opdrachtgeverschap 11
Woonzorg Nederland is nu voornemens om het oude pand van Hagedonk aan de Middenweg te slopen en hier appartementen te ontwikkelen in het sociale-, geliberaliseerde huursegment en een aantal koopwoningen voor senioren. De 18 aanleunwoningen die er nu al staan blijven behouden. Als herontwikkeling daadwerkelijk aan de orde is zal tussen Woonzorg Nederland en de gemeente een intentie-overeenkomst gesloten moeten worden om de haalbaarheid van de ontwikkeling te onderzoeken. 4. Saval De locatie Saval betreft een gemeentelijke grondexploitatie. De locatie dankt zijn naam aan de fabriek Saval, die hier in eerste instantie was gevestigd en in het verleden door de gemeente is aangekocht. Het plangebied heeft als oostgrens de HSL/A16 en als zuidgrens het spoor naar Roosendaal. In verband met het geluid staan op deze grenzen geluidschermen. Oorspronkelijk waren 56 dure woningen voorzien op het Saval-terrein. Als gevolg van de economische recessie is de projectmatige bouw van 40 dure woningen niet haalbaar gebleken en is de verkoop van de 16 bouwkavels gestagneerd. Sinds juli 2013 is een nieuwe koers ingezet qua programma en verkaveling voor deze locatie, waarbij naast bouwkavels ook ruimte is geboden aan diverse CPO’s om woningen in het goedkope en middeldure koopsegment te realiseren. Daarnaast is aan een marktpartij de mogelijkheid geboden om maximaal 25 woningen in de projectmatige bouw te realiseren. Het koopcontract is hier inmiddels voor ondertekend. Het totale woningbouwprogramma voor de locatie bevat thans 82 grondgebonden woningen waarvan nog 4 gemeentelijke bouwkavels verkocht moeten worden. Er zijn inmiddels 38 woningen middels cpo in aanbouw waarvan de oplevering wordt verwacht in september 2016. Op dit moment zijn geen wijzigingen voorzien in de programmering van het Savalterrein. Voor een spoedige gronduitgifte en afronding van het Savalterrein is het wenselijk om locaties die een vergelijkbaar woonproduct aanbieden, pas op te starten als de grond voor de 25 projectmatig te ontwikkelen woningen is verkocht en gestart is met de bouw van deze woningen. Op deze wijze worden verdere risico’s voor de grondexploitatie Saval beperkt en wordt voorkomen dat teveel van hetzelfde type woonproduct gelijktijdig op de markt wordt gebracht. Met name de locatie Westrik wordt qua programmering en fasering afgestemd op de locatie Saval. 5. Westrik Westrik ligt aan de zuidkant, aan de rand van Prinsenbeek. De locatie is met name bereikbaar via het lint Westrik. Spoorweggeluid en een aan te leggen ecologische verbindingszone aan het spoor spelen een rol bij de hoofdkeuzes voor de stedenbouwkundige invulling en het openbare ruimte ontwerp. De planlocatie is vrij introvert en eigenstandig gesitueerd tussen het lint Westrik (waar lintbebouwing aangevuld wordt), de spoorlijn, achterkanten van woningen en naast een park. Het plangebied wordt door middel van langzaam verkeerroutes zo veel mogelijk aangesloten op de omliggende straten. Het verlengen van de noordelijke groenstructuur van Saval door het plangebied Westrik richting het park is een kans om het plan een interne groene hoofdstructuur te geven waardoor de groenstructuur in Prinsenbeek zuid robuuster en toegankelijker wordt. Door een kwalitatieve stedenbouwkundige invulling te geven met eigenstandige identiteit kan Westrik onderscheidend zijn van zijn omgeving. Westrik zal door dezelfde marktpartij ontwikkeld worden, die ook de betaalbare woningen op de locatie Gertrudisoord zal realiseren. De afspraken omtrent de Westrik zijn vastgelegd in een overeenkomst. De gemeente heeft als randvoorwaarde gesteld dat de Westrik pas tot ontwikkeling mag worden gebracht als alle bereikbare huurwoningen op de locatie Gertrudisoord zijn gerealiseerd. De Westrik mag gerealiseerd worden als de start van de laatste 25 woningen door de huidige ontwikkelaar op de Saval locatie gegarandeerd. Dit zal worden vastgelegd in de nog te sluiten anterieure overeenkomst voor de Westrik. De gemeente heeft diverse gronden die gelegen zijn binnen het plangebied van de Westrik. Het voorstel is om geen (gezamenlijke) grondexploitatie te voeren, maar de betreffende gemeentelijke gronden tegen een marktconforme prijs te verkopen aan de marktpartij. De afspraken omtrent deze grondverkoop, programmering, locatie-eisen en het kostenverhaal zullen vastgelegd worden in een anterieure overeenkomst. Met de overige eigenaren in het gebied heeft de ontwikkelende partij consensus bereikt over de inbreng van hun grond. Ook het kostenverhaal van deze percelen dient geborgd te worden. Tot slot is het aantal van 135 woningen alleen van toepassing als het gehele 12
plangebied (inclusief de nog benodigde gronden van particulieren) tot ontwikkeling kan worden gebracht. Als de ontwikkeling beperkter qua omvang wordt, zal ook het woningaantal naar rato gereduceerd worden. 6. De Neel De ontwikkeling van de locatie De Neel is bijna afgerond en betreft een gemeentelijke grondexploitatie. In het oostelijke deel van de Neel was voorzien in de bouw van 54 woningen en in het westelijke deel was voorzien in de bouw van 70 woningen in een dorps woonmilieu Neel West heeft een ruimtelijke opbouw, waarbij aan de buitenzijde van het plangebied, aan de Neelstraat en Schutsestraat ruimte is voor vrijstaande woningen op brede kavels, passend in het bebouwingsbeeld van deze straten. Aan de binnenzijde is de bebouwingsintensiteit hoger en is er ruimte voor met name rijwoningen en twee-onder-een-kap woningen georiënteerd naar een centrale groene ruimte. De ligging van woningen in het middengebied rondom een ruime groene openbare ruimte is een specifieke kwaliteit. Voor de Neel West geldt verder dat wonen op ruime kavels en wonen aan en in de directe nabijheid van het buitengebied een onderscheidende kwaliteit is. In 2015 is grond verkocht ten behoeve van de realisatie van 14 twee-onder-een kapwoningen in het middeldure/dure koopsegment. Dan resteren nog 2 bouwkavels die nog niet verkocht zijn. Eén van deze kavels is dusdanig groot dat besloten is deze kavel te splitsen in een tweetal kleinere bouwkavels. Qua civieltechnische werkzaamheden is nog voorzien in het opnieuw asfalteren van een deel van de Schutsestraat. Naar verwachting zal de grondexploitatie De Neel per 1-1-2017 kunnen worden afgesloten. 7. Overige initiatieven Er zijn ook kleinschalige initiatieven. Bekende initiatieven zijn Beeksestraat 53, een senioren CPO met wens ontwikkeling aan de Vijverstraat, ontwikkelingen van het parochiegebouw en het vrijkomen van de ROC. Daarnaast zijn er ook nog verzoeken van kavelsplitsing. Deze initiatieven zijn nog in een zeer pril stadium. 4.3 Inventarisatie initiatieven Zoals vermeld in de inleiding is een inventarisatie gemaakt van de initiatieven in Prinsenbeek die passen binnen de gewenste ontwikkelrichting voor Prinsenbeek. Tabel 2 geeft een weergave van de momenteel initiatieven. Zoals in §4.1 en §4.2 is weergegeven passen deze locaties binnen de gewenste ruimtelijke ontwikkelingsrichting voor Prinsenbeek. Daarnaast is de helft van de locaties binnen de GWI-zone gelegen. De data die in tabel 2 zijn opgenomen betreft het moment waarop de diverse marktpartijen wensen te starten met de bouw van de betreffende woningen.
13
Tabel 2: Inventarisatie wensprogramma bekende initiatieven vanuit ontwikkelende partijen. Locatie
Gertrudisoord Westrik Middenweg
Saval
De Neel
Heikantsestraat
Aantal
Doelgroep
Koop/huur
Prijs
13 7 Max 150 18
Huur Huur
Sociaal Sociaal
Huur
Sociaal
7 23 8 25 38
Senioren Eengezinswoning Nader te bepalen Senioren appartement Senioren Eengezinswoning Vrije kavels Eengezinswoning CPO/starters
Gewenste fasering vanuit marktpartij 2016 2016 2016-2020 2016-2017
Koop koop koop koop koop
Niet bekend Niet bekend Duur Middelduur/duur Middelduur
2016-2017 2016-2017 2015-2018 2015 2015-2016
2à3 14
Vrije kavels Eengezinswoning
Koop Koop Koop
Duur Middelduur/duur
2015-2016 2015
Senioren
Koop
Middelduur
2015
7
Totaal
312
Uit deze inventarisatie kan het volgende geconcludeerd worden. Voor de periode tot 2025 is er een wens voor 312 woningen voor nieuwbouw. Er zijn 114 woningen opgenomen in de harde plancapaciteit, oftewel deze woningen liggen vast in een bestemmingsplan, en kunnen naar de realisatiefase gebracht worden (zie tabel 3). Voor 48 woningen is programmaruimte gereserveerd. Tabel 3: Overzicht kwantitatieve opgave wens ontwikkelende partijen 250
200 Toevoeging programmaruimte
150
Programmaruimte gereserveerd
150 100
50
Harde plancapaciteit 114 48
0 Uit de inventarisatie blijkt dat tot en met 2024 met deze plannen aan de kwantitatieve behoefte voor Prinsenbeek kan worden voldaan. Kijkend naar de fasering willen de marktpartijen tot en met 2018 starten met de bouw van alle voorziene woningen. Dit zorgt niet voor het gedoseerd op de markt brengen van de plannen en het sluit niet aan bij de voorziene demografische ontwikkeling. Het faseren en afstemmen van de beoogde typologie van de woningbouw voor de komende 10 jaar moet aansluiten bij de vraag. Bij een meer gelijkmatige fasering van nieuwbouw betekent dit dat een deel van het woonprogramma zal naar de periode 2020-2024 wordt geplaatst. Ten aanzien van de kwalitatieve aspecten van nieuwbouw komen de huidige plannen tegemoet aan de korte termijnbehoefte aan woningen voor senioren. De vraag van bewoners met belangstelling voor koop komt vanuit de groep 45-64 jarigen en richt zich vooral op gelijkvloerse woningen (appartement).
14
Het programma voorziet in een beperkt aantal seniorenwoningen in de koopsector. De vraag is in hoeverre de bouw van seniorenwoningen overeen komt met de behoefte aan gelijkvloerse woningen van de medioren. Het toevoegen van een beperkt aantal woningen voor starters en kavelverkoop past bij de behoefte vanuit het dorp. Mede gelet op de beperkte omvang aan huurwoningen in Prinsenbeek is het wenselijk om het beoogde programma aan te passen naar huurwoningen, zodat deze ook in de toekomst voor doelgroep beschikbaar blijven. De realisatie van eengezinswoningen sluit minder goed aan bij de specifieke behoefte aan nieuwbouw. Het toevoegen van eengezinswoningen krijgt meerwaarde indien het kan voorzien in de kwaliteit die wordt gemist binnen de bestaande voorraad. Een groot deel van het woningbouwprogramma wordt voorzien in de Westrik waar nog nadere afspraken over gemaakt moeten worden. Het gebied ligt buiten de GWI-zone. Het plangebied kan voorzien in de behoefte aan woningen voor één en tweepersoonshuishoudens (o.a. starters). Dit betekent dat de omvang van de woningen en de prijsklasse daarop afgestemd moet worden en de woningen levensloopbestendig dienen te zijn. Daarnaast kan de Westrik voorzien in de behoefte aan bouwkavels en in beperkte mate aan reguliere eengezinswoningen. Met de voorziene woningbouwplannen wordt voldaan aan de kwantitatieve opgave. Ten aanzien van de kwalitatieve opgaven worden per plan nadere afspraken gemaakt en vastgelegd. Voor de nieuwe kleinere woningbouwinitiatieven, bijvoorbeeld als gevolg van transformatie van bestaand vastgoed en minder dan 10 woningen wordt altijd een nadere afweging gemaakt. Hierbij zijn de kansen voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit leidend. Er moet worden voldaan aan de motiveringsplicht van de “ladder van duurzame verstedelijking” welke per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening is opgenomen. Conform deze motiveringseis moet getoetst worden aan drie treden: Trede 1: is er regionale behoefte, Trede 2: Is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen bestaand stedelijk gebied Trede 3: Zoek een locatie die multimodaal ontsloten is of kan worden voor de resterende regionale behoefte). De ruimtelijke kwaliteit wordt gedefinieerd aan de hand van drie waarden: gebruikswaarde (“hoe functioneert het in de dagelijkse praktijk”) belevingswaarde (“het oog wil ook wat”) toekomstwaarde (“kunnen toekomstige generaties iets met dit gebouw”). Aanvragen met een ruimtelijke kwaliteitswinst worden op basis hiervan van een positieve uitspraak voorzien en te zijner tijd wordt dan alsnog programmaruimte gereserveerd.
15
5. Keuzes & strategieën voor de woningbouwontwikkeling In dit hoofdstuk wordt een voorstel gedaan voor - de volgordelijkheid van de projecten; - richting voor de gewenste doelgroepen en bijbehorende woningtypologieën voor de diverse locaties; - de wijze van inzet van het grondbeleid om ontwikkelingen mogelijk te maken. Uit de vorige hoofdstukken blijkt dat de huidige plancapaciteit voldoende programma bevat om de aankomende jaren in de woningbehoefte te voorzien. Om aan de woningbehoefte in Prinsenbeek te voldoen zal, in overeenstemming met het GWI beleid, binnen de GWI cirkel (zie figuur 3) met name ingezet moeten worden op seniorenhuisvesting. Buiten de GWI cirkel zal met name ingezet moeten worden op levensloopgeschikte woningen, bouwkavels en nog deels voor (door)starters en kleinere huishoudens. De ruimtelijke beoordeling van de Westrik heeft na diverse verkavelingsstudies geleid dat een maximaal aantal van 135 woningen past op deze locatie. Voor het stedelijk programma komen we dan tot de volgende kwantitatieve opgave (zie tabel 4). Tabel 4: Kwantitatieve opgave in relatie tot stedelijk programma 200 180 160 140 120
Toevoeging programmaruimte
135
Programmaruimte gereserveerd
100 80 60
Harde plancapaciteit 114
40 20
48
0 De bouwproductie zal gemonitord worden zodat vraag en aanbod goed op elkaar wordt afgestemd in relatie tot bovenstaande fasering. Deze projecten worden getoetst conform de maatlaat die voor heel Breda geldt. 5.1 Volgordelijkheid projecten Een aantal projecten zijn reeds in aanbouw of eind vorig jaar gerealiseerd. Zo is het voormalige Savalterrein inmiddels bijna ontwikkeld en wordt begin 2016 gestart aan de Heikantsestraat. Voor de overige projecten dienen nog bestemmingsplanprocedures gevolgd te worden. Indicatief worden de volgende planningen verwacht:. Gertrudisoord ontwikkeling opgeleverd in 2017 Middenweg ontwikkeling opgeleverd 2017-2019 Westrik ontwikkeling in diverse fasen 2017-2021 Diverse kleinschalige ontwikkelingen 2017-2025
5.2 Doelgroep en grondbeleid per ontwikkellocatie Gertrudisoord Het plan omvat de ontwikkeling van 20 huur woningen (13 seniorenwoningen en 7 eengezinswoningen) onder de liberalisatiegrens. Dit is conform de behoefte in Prinsenbeek. Middels het bestemmingsplan en anterieure overeenkomst zal deze ontwikkeling geborgd worden.
16
Heikantsestraat Voor de ontwikkeling van deze 7 seniorenwoningen zijn alle procedures doorlopen. Dit is conform de behoefte in Prinsenbeek. De woningen worden in CPO vorm ontwikkeld. De woningen worden in het middeldure prijssegment ontwikkeld. Het kostenverhaal wordt middels gronduitgifte geborgd. Middenweg Conform het GWI beleid zal uitvoering worden gegeven aan de reeds eerder gemaakte afspraken met Woonzorg Nederland ten aanzien van de realisatie van senioren woningen. Aangestuurd wordt op huurappartementen en in beperkte mate grondgebonden woningen voor senioren, middeldure koop (tot € 350.000,-) De 20 geplande huurappartementen van Woonzorg Nederland zullen onder de liberalisatiegrens (betaalbaar) ontwikkeld worden. Met de ontwikkelende partij wordt een intentie en anterieure overeenkomst gesloten waarin afspraken over deze ontwikkeling worden opgenomen. Saval De ontwikkeling van Saval voldoet aan de marktbehoefte, namelijk deels vrije kavels en deels starterssegment. Voor de laatste delen uit te geven gronden heeft een ontwikkelaar een plan ingediend waarbij voorzien wordt in de bouw van 25 woningen. Het plan bestaat uit 12 twee-ondereen kapwoningen, 1 vrijstaande woning en 12 rijwoningen. De rijwoningen zijn geschikt voor starters. De twee-onder-een kapwoningen en vrijstaande woningen bevinden zich in een hoger prijssegment (tussen de € 3 ton en € 4 ton), waarbij bij de twee-onder-een kapwoningen ook geschikt zijn voor senioren (levensloopgeschikt). De locatie is in eigendom van de gemeente. Bij de uitgifte worden de kosten verhaald. Westrik Deze locatie wordt hoofdzakelijk ingezet voor een kwalitatieve toevoeging voor het dorp. Deze opgave bestaat vooral uit het realiseren van (kleinere) woningen voor een ouder wordende bevolking en een bevolking met een veranderende huishoudensamenstelling. De gehele locatie wordt met een dorpskarakter ontwikkeld. Om op de toekomst voorbereid te zijn zal de locatie levensloop geschikt ontwikkeld worden en tevens voorzien in woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens. Levensloopgeschiktheid moet terugkomen in zowel de openbare ruimte als in de plattegronden van de woningen. Daarnaast kunnen in beperkte mate bouwkavels worden gerealiseerd. Uit de studies blijkt dat het realistisch is om maximaal 135 woningen kunnen worden gerealiseerd. Dit maximale aantal is alleen van toepassing als het gehele plangebied tot ontwikkeling wordt gebracht (inclusief de benodigde gronden van particulieren). Er is voorkeur voor middeldure koop (tot circa € 350.000,-) en beperkte opgave voor woningen boven € 350.000,-. De gemeente heeft circa 25% van de gronden in het plangebied in bezit. Deze gronden zijn noodzakelijk om tot een goede ontsluiting en ontwikkeling van het gebied te komen. Voor de ontwikkeling zal een anterieure overeenkomst gesloten worden waarin de doelstellingen voor het gebied zullen worden geborgd. De Neel De laatste projectmatige bouw is eind 2015 opgeleverd. Het restant aan vrije kavels, de juridische splitsing van een groot kavel gaat in 2016 uitgevoerd worden. 5.3 Financiële consequenties: Voor Prinsenbeek zijn nog drie grondexploitaties actief, namelijk voor Neel Oost, Neel West en Saval. De grondexploitatie Saval kent een negatief resultaat waar een voorziening voor getroffen is binnen de zogeheten ‘voorziening negatieve planresultaten’. De grondexploitatie De Neel Oost heeft een beperkt positief planresultaat wat nadat de grondexploitatie De Neel is geliquideerd via het resultaat van het Grondbedrijf afgedragen zal worden aan de Algemene Middelen. De grondexploitatie De Neel West heeft een positief planresultaat, waarbij in 2015 voorzien is in een tussentijdse winstneming. Via intentie-overeenkomsten en anterieure overeenkomsten worden de kosten bij de particuliere ontwikkelingen verhaald.
17
Conform de Nota Grondbeleid zal voor deze locaties ook een risicokaart opgesteld moeten gaan worden om daarmee de risico’s van het faciliterend grondbeleid in beeld te krijgen. De toevoeging van 300-350 nieuwbouwwoningen in Prinsenbeek leidt niet tot de noodzaak om bovenwijkse voorzieningen te realiseren op het gebied van infrastructuur of groen.
18
Bijlage 1 Kwalitatieve opgave woningbouw 1. Inleiding In deze Bijlage wordt de kwalitatieve opgave voor de korte en middellange termijn beschreven. De gemeente Breda streeft naar een kwalitatief goede en gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad, die aansluit bij de diversiteit in de vraag vanuit de verschillende groepen bewoners. Dit betekent dat de huisvesting van bewoners vooral in de bestaande woningvoorraad gerealiseerd dient te worden. Nieuwbouw is aanvullend van betekenis en heeft vooral een functie in het oplossen van de kwalitatieve tekorten in de bestaande voorraad. 1.1 Verhuisonderzoek In het najaar van 2013 zijn 6.000 Bredase huishoudens geënquêteerd naar hun verhuiswensen. De resultaten geven een goed beeld van de verhuisgeneigdheid van Bredase inwoners en hun belangstelling voor locatie en woningtype van de gewenste woning. De resultaten beperken zich tot Bredase inwoners die binnen de gemeente Breda willen verhuizen. Uit de gegevens blijkt dat ruim een kwart van de Bredase huishoudens verhuisplannen heeft binnen twee jaar (27%), maar dat het aantal huishoudens dat aangeeft zeker te willen verhuizen een stuk lager is (6% van de huishoudens). Landelijk onderzoek wijst uit dat slechts een deel van de verhuisgeneigde bewoners dit ook feitelijk realiseert. Bij belangstellenden voor een koopwoning is dit één op vijf. Bij de bewoners met belangstelling voor huren ligt het aandeel dat feitelijk slaagt iets hoger (een kwart). Hoewel er een groot verschil is tussen gewenste en feitelijke verhuizingen, geven de gewenste verhuizingen wel een goed beeld van de aantrekkelijkheid van de woongebieden in Breda en de gewenste kwaliteit bij verhuizen. Uit de enquête blijkt dat circa 730 bewoners belangstelling tonen voor verhuizen naar/binnen Prinsenbeek, waarvan 85 bewoners dit zeker willen. Van de bewoners die willen verhuizen naar/binnen Prinsenbeek opteert 10% van de kopers specifiek voor nieuwbouw, bij de huurders wil 7% specifiek een nieuwbouwwoning. De meeste bewoners die willen verhuizen zoeken een woning in de bestaande voorraad of maakt het niet uit. 1.1.1 Verhuiswens naar leeftijdsgroep In het onderzoek zijn bewoners van 18 jaar en ouder geënquêteerd. Opmerkelijk is dat de bewoners die belangstelling tonen voor verhuizen binnen/naar Prinsenbeek vrijwel allen ouder zijn dan 30 jaar. Slechts 2% is jonger dan 30 jaar. Dit beeld is overigens kenmerkend voor een dorps woonmilieu. Tabel 1: Bewoners die willen verhuizen naar/binnen Prinsenbeek naar leeftijdsgroep 18-29 jaar 30-44 jaar 45-64 jaar 65 plus Totaal
Verhuisgeneigd binnen 2 jaar 2% 27% 39% 32%
Beslist willen verhuizen 0% 45% 20% 35%
100% (N=729)
100% (N=85)
De tabel geeft aan dat ruim tweederde van de verhuisgeneigde bewoners naar Prinsenbeek een leeftijd heeft tussen 30-64 jaar, eenderde deel ouder is dan 65 jaar. Opmerkelijk is dat de groep 30-44 jarigen sterker is vertegenwoordigd in de categorie bewoners die beslist wil verhuizen. Het ontbreken van een verhuiswens van jongeren naar Prinsenbeek vraagt om nader onderzoek. In dit verband is het gewenst om na te gaan in hoeverre dit reëel is. Mogelijk kan ook het ontbreken van goede starterswoningen een reden zijn om geen belangstelling te tonen. 1.1.2 Verhuiswens naar huur/koop en bestaande bouw/nieuwbouw Tweederde van de bewoners die wil verhuizen naar/binnen Prinsenbeek geeft de voorkeur aan een koopwoning.
19
Tabel 2: Belangstelling naar bestaande bouw/nieuwbouw Prinsenbeek Bestaande woning Nieuwbouw Geen specifieke voorkeur voor bestaand/nieuwbouw bouwkavel Weet niet / geen voorkeur Totaal
kopers 46% 10% 25%
huurders 23% 7% 60%
totaal 37% 9% 38%
11% 8%
9%
8% 8%
100% (N=501)
100% (N=188)
100% (N=729)
Bij zowel kopers als huurders is een beperkte groep specifiek op zoek naar een nieuwbouwwoning. De meeste bewoners geven de voorkeur aan bestaande bouw of maakt het niet uit. Voorkeur naar woningtype De voorkeur van bewoners die willen verhuizen verschilt sterk tussen bewoners die een woning zoeken in de bestaande woningvoorraad en bewoners die specifiek op zoek zijn naar een nieuwbouwwoning. Tabel 3: Belangstelling naar huur en koop en woningtype (Prinsenbeek) Bestaande woning
vrijstaand twee onder een kap woning in rij flat/appartement seniorenwoning woonzorg/aanleunwoning Anders Totaal
Koop 40% 36% 9% 15%
Huur
24% 76%
Geen specifieke voorkeur bestaand of nieuwbouw Koop Huur 24% 30% 6% 29%
(N=45)
(N=127)
Koop
huur
83% 100%
12% (N=228)
Nieuwbouw
100% 17%
(N=113)
(N=52)
(N=14)
De meeste bewoners met een voorkeur voor nieuwbouw koop geven aan belangstelling te hebben voor een appartement. Alle bewoners die opteren voor een nieuwbouw huurwoning zijn op zoek naar een seniorenwoning. Een groot deel van de bewoners die willen verhuizen, maar geen specifieke voorkeur uitspreken voor bestaande bouw of nieuwbouw, opteert voor een groot deel (54%) voor een vrijstaande- of twee onder een kapwoning. Deze woningen zijn ruim voorradig binnen de bestaande voorraad in Prinsenbeek, waardoor deze behoefte bij voorkeur binnen de bestaande voorraad opgevangen dient te worden. De bewoners die geen voorkeur uitspreken voor bestaand/nieuwbouw opteren ook voor seniorenwoningen (29%) en appartementen (6%). Deze typen zijn minder goed vertegenwoordigd binnen de bestaande voorraad en versterken de belangstelling voor nieuwbouw appartementen en seniorenwoningen.
20
1.1.3 Voorkeur naar prijscategorie In de enquête is ook gevraagd naar de maximale koop- en huurprijs die bewoners met verhuisplannen willen betalen. Tabel 4: Maximale koopprijs / huurprijs Bestaande woningen
Kopers nieuwbouw Goedkoop (minder dan € 186.500,-) Middelduur laag (tussen € 186.500,- en € 275.000,-) Middelduur hoog (tussen € 275.00,- en € 350.000,-) Duur (tussen € 350.000,- en € 430.000,-) Idem boven € 430.000,Totaal kopers nieuwbouw Huurders nieuwbouw Goedkope huur (minder dan € 374,-) Betaalbare huur (tussen € 374,- en € 574,-) Bereikbare huur (tussen € 574,- en € 681,-) Dure huur (boven € 681,-) Totaal huurders nieuwbouw
11% 25% 45% 15% 4% (N=228)
Geen specifieke voorkeur bestaand of nieuwbouw
Nieuwbouw
72% 18% 10%
58% 17% 25% (N=52)
80% 20%
68% 32%
100%
(N=61)
(N=124)
(N=14)
De gegevens wijzen uit dat de meeste bewoners met een voorkeur voor nieuwbouw koop een middeldure woning zoeken. Slechts een kwart zoekt een duurdere koopwoning. Alle bewoners met een voorkeur voor nieuwbouw huur zoeken een betaalbare huurwoning tot € 600,-. De belangstelling van bewoners die willen verhuizen, maar geen voorkeur hebben voor bestaande bouw of nieuwbouw bevestigt dit beeld. Ook deze bewoners zoeken bij koop vooral in het segment van de middeldure woningen, bij huur vooral in de betaalbare huur. Een klein deel van de bewoners die opteren voor een huurwoning zoekt ook in de bereikbare huur. 1.1.4 Uitwerking verhuiswens korte termijn naar leeftijdsgroep Hiervoor is reeds een beeld gegeven van de leeftijdsgroep van bewoners met verhuisplannen naar/binnen Prinsenbeek. Onderstaande tabel geeft een verdieping aan naar belangstelling voor bestaande bouw en nieuwbouw per leeftijdsgroep. Tabel 5: Belangstelling naar bestaande bouw/nieuwbouw per leeftijdsgroep (Prinsenbeek) Bestaande woning 18-29 jaar 30-44 jaar 45-64 jaar 65 plus Totaal
Nieuwbouw
37% 37% 26%
79% 21%
Geen specifieke voorkeur voor bestaand/nieuwbouw 4% 23% 30% 43%
100% (N=271)
100% (N=65)
100% (N=279)
Bouwkavel
100% (N=57)
Weet niet
Totaal
46% 54%
2% 27% 39% 32%
100% (N=56)
100% (N=728)
61% 39%
De meeste bewoners met een verhuiswens tonen belangstelling voor bestaande bouw. Driekwart behoort tot de middelbare leeftijdsgroepen, een kwart is 65 plus. Een beperkte groep bewoners opteert specifiek voor nieuwbouw. Opmerkelijk is dat deze groep uitsluitend bestaat uit 45-64 jarigen (79%) en 65 plussers (21%). Opmerkelijk is voorts de belangstelling voor een bouwkavel. De specifieke wensen en haalbaarheid van bouwen op een bouwkavel vraagt nader onderzoek. 1.2 Belangstelling 65 plussers In het onderzoek tonen 235 huishoudens van 65 plus belangstelling voor verhuizen naar/binnen Prinsenbeek. Van deze groep hebben 30 huishoudens van 65 plus een zekere verhuiswens. 1.2.1. Belangstelling 65 plus voor koop/huur naar bestaande bouw/nieuwbouw 21
De meeste 65 plussers met een verhuiswens willen een koopwoning (60%), 40% zoekt een huurwoning. Tabel 6: Belangstelling 65 plussers naar bestaande bouw/nieuwbouw (Prinsenbeek) kopers 50% 0% 25%
Bestaande woning Nieuwbouw Geen specifieke voorkeur voor bestaand/nieuwbouw Bouwkavel Weet niet / geen voorkeur
huurders 13% 17% 70%
25%
Totaal
totaal 30% 6% 51%
13%
100% (N=120)
100% (N=85)
100% (N=235)
Kopers 65 plus hebben geen specifieke voorkeur voor nieuwbouw. De meeste kopers van 65 plus zoeken een bestaande woning of hebben geen voorkeur voor bestaande bouw/nieuwbouw. Bij de 65 plussers met belangstelling voor verhuizen naar een huurwoning zegt 17% specifiek een voorkeur te hebben voor nieuwbouw. 1.2.2 Belangstelling 65 plu naar woningtype Onderstaande tabel toont aan dat de groep bewoners 65 plus met belangstelling voor een nieuwbouwwoning beperkt is (N=14). Het zijn allen huurders op zoek naar een seniorenwoning. Tabel 7: Belangstelling 65 plussers naar woningtype (Prinsenbeek) Bestaande woning
Vrijstaand twee onder een kap woning in rij flat/appartement seniorenwoning woonzorg/aanleunwoning Anders Totaal
Koop 50%
Huur
50%
100%
100% (N=60)
100% (N=11)
Geen specifieke voorkeur bestaand of nieuwbouw Koop Huur
Nieuwbouw
Koop
huur
100%
100%
100%
100% (N=30)
100% (N=60)
100% (N=14)
Het onderzoek wijst voorts uit dat alle huurders met belangstelling voor nieuwbouw op zoek zijn naar een betaalbare huurwoning met een maximale huur tot € 600,-. 1.3. Belangstelling middelbare leeftijdsgroep (30-64 jaar) Circa 480 huishoudens uit de middelbare leeftijdsgroepen hebben een verhuiswens naar/binnen Prinsenbeek, waarvan de meeste bewoners 45-64 jaar zijn (60%). Dit is grotendeels de groep van medioren van wie voor een groot deel de kinderen al wat ouder zijn of reeds het huis hebben verlaten (‘empty nesters’). Een beperkt deel van de verhuisgeneigden van middelbare leeftijd is zeker van plan te verhuizen (N=55). Opmerkelijk is dat de bewoners die zeker willen verhuizen vooral wat jonger zijn (70% is 3044 jaar). 1.3.1 Middelbare leeftijdsgoep naar koop/huur en bestaande bouw/nieuwbouw Bewoners van middelbare leeftijd die willen verhuizen naar/binnen Prinsenbeek zoeken vooral een koopwoning (ruim 80%).
22
Tabel 8: Belangstelling bewoners 30-64 jaar naar bestaande bouw/nieuwbouw (Prinsenbeek) Bestaande woning Nieuwbouw Geen specifieke voorkeur voor bestaand/nieuwbouw Bouwkavel Weet niet / geen voorkeur Totaal
kopers 45% 14% 23%
huurders 33% 0% 51%
totaal 42% 10% 31%
15% 3%
16%
12% 5%
100% (N=370)
100% (N=104)
100% (N=484)
Van de 30-64 jarigen met belangstelling voor kopen heeft 14% specifieke belangstelling voor nieuwbouw. De bewoners 30-64 jaar met belangstelling voor huren in Prinsenbeek hebben vaak geen voorkeur voor bestaande bouw of nieuwbouw of zoeken een bestaande huurwoning. 1.3.2 Middelbare leeftijdsgroep belangstelling naar woningtype Bewoners van middelbare leeftijd die willen verhuizen naar nieuwbouw willen vrijwel unaniem kopen en zijn op zoek naar een appartement. Tabel 9: Belangstelling bewoners 30-64 jaar naar woningtype (Prinsenbeek) Bestaande woning
Vrijstaand twee onder een kap woning in rij flat/appartement seniorenwoning woonzorg/aanleunwoning Anders Totaal
Koop 37% 48% 12% 3%
Huur
100%
Geen specifieke voorkeur bestaand of nieuwbouw Koop Huur 35% 31% 8% 8%
100% (N=34)
100% (N=85)
Koop
huur
83% 100%
18% 100% (N=169)
Nieuwbouw
17% 100% (N=53)
100% (N=52)
-
Uit het onderzoek blijkt dat de bewoners van middelbare leeftijd die een nieuwbouwwoning zoeken vooral op zoek zijn naar een middeldure koopwoning tussen € 186.500,- en € 275.000,- (58%), een middeldure koopwoning tussen € 275.000,- en € 350.000,- (17%) of een duurdere koopwoning boven € 350.000,- (25%). 1.4 Deel conclusies verhuiswensen en korte termijnbehoefte Van de huishoudens die willen verhuizen naar/binnen Prinsenbeek zoekt 9% specifiek een nieuwbouwwoning. Vier van de vijf bewoners met belangstelling voor nieuwbouw behoort tot de groep van medioren (45-64 jaar), een op de vijf is 65 plus. Van de huishoudens die willen verhuizen naar een nieuwbouwwoning is ruim 80% op zoek naar een koopwoning en wil 20% huren. De bewoners met een verhuiswens naar nieuwbouw in het koopsegment zijn alle medioren (45-64 jaar) met een voorkeur voor een flat/appartement in de middeldure (75%) en dure prijsklasse (25%). De bewoners met een verhuiswens naar nieuwbouw in het huursegment zijn alle 65 plussers op zoek naar een seniorenwoning in de betaalbare huurklasse (tot € 600,-). Een deel van bewoners die willen verhuizen toont specifiek interesse in een bouwkavel. Dit zijn met name 30-64 jarigen. Daarnaast is er een grote groep bewoners die willen verhuizen heeft geen voorkeur voor bestaande bouw of nieuwbouw. Binnen deze groep is de belangstelling voor een vrijstaande- of twee onder een kapwoning groot. Deze behoefte dient te worden opgelost binnen de bestaande voorraad, aangezien dit type woningen binnen de bestaande voorraad ruim voorradig is. Tevens is vanuit deze groep een grote behoefte aan een seniorenwoningen (met name in het sociale huursegment) en daarnaast zoekt een deel van deze groep een appartement. Vanuit de bestaande voorraad kan hierin niet worden voorzien. Dit betekent een versterking van het voorstel om nieuwbouw te richten op deze typen woningen.
23
1.5 Behoefte nieuwbouw (middel)lange termijn Demografische veranderingen wijzen op een toename van de oudere leeftijdsgroepen en kleinere huishoudens (met name alleenstaande oudere vrouwen). Op termijn zullen eengezinswoningen vrijkomen door oudere bewoners die overlijden of vanwege gezondheidsredenen moeten verhuizen. Nieuwbouw dient te voorzien in het toevoegen van kwaliteit die niet aanwezig is in de bestaande voorraad. Het gaat dan vooral om het toevoegen van woningen voor kleinere huishoudens. Dit hoeven niet per definitie seniorenwoningen te zijn, maar vooral woningen die door hun flexibele inrichting geschikt zijn voor diverse leeftijdsgroepen en voldoen aan de eisen van levensloopbestendigheid.
24
