RAPPORTAGE Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag NZ Voorburgwal RZ AMSTERDAM Tel.: Fax:

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006

RAPPORTAGE 2006

Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag NZ Voorburgwal 32 1012 RZ AMSTERDAM Tel.: 020 – 5230199 Fax: 020 – 6382976 Email [email protected] Dhr. M.P. Suitela; projectleider en consulent Dhr. G.J. Bakker; consulent Mw. P. Bouwknegt; secretariaat


2


VOORWOORD Het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag bewijst al sinds haar oprichting in 2001 dat zij nuttige diensten verricht voor huurders die te maken krijgen met malafide verhuurders. Helaas trekt de vastgoedmarkt mensen aan met minder goede bedoelingen, waarbij het snelle geld voorop staat en de positie van huurders niet van belang is. Het onderzoek “malafide activiteiten in de vastgoedsector” van de Erasmus Universiteit in opdracht van het Ministerie van Justitie laat zien dat een deel van de sector lijdt onder malafide en criminele invloeden, waarbij huisjesmelkerij en witwassen van criminele gelden op behoorlijke schaal voorkomen. Doel van het Meldpunt is het signaleren van ongewenst verhuurgedrag en het informeren en ondersteunen van huurders die hiermee te maken hebben. Hoewel het verschijnsel niet altijd gemakkelijk is aan te pakken, heeft het Meldpunt bewezen een rol van belang te vervullen. Geïntimideerde huurders kunnen er voor antwoord op hun hulpvragen terecht en in diverse gevallen is actieve ondersteuning geboden en zijn excessen met succes tegengegaan. Gedurende 2006 is er door huurdersorganisaties stevig geageerd tegen de liberalisatieplannen van toenmalig minister Dekker. Het Meldpunt kreeg al klachten over aanzet tot sterk verhoogde huren binnen voordat de wetswijziging was doorgevoerd. Het Meldpunt is zeer tevreden over de vernieuwde aandacht van de Dienst Wonen voor de bemiddelingsbureaus. Na jarenlang aandringen op effectievere handhaving is dat nu een prioriteit die voortvarend is opgepakt. De samenwerking met de Dienst verloopt goed. Het is nog niet gelukt om bij zeer ernstige zaken, zoals de illegale ontruiming en knokploegen in de Wilhelminastraat, alle betrokken instanties op één lijn te krijgen zodat er echt opgetreden kan worden tegen de desbetreffende eigenaar. De wetgeving geeft ons op dat punt te weinig middelen. Uiteindelijk heeft de eigenaar daar het pand leeg gekregen en de etages zonder problemen kunnen verkopen. Cynisch gezegd: ‘terreur loont’ in dit geval. Interessant is de voortgang van een al jaren slepende kwestie over een illegaal hotel in ZuiderAmstel. Een verzoek tot handhaving heeft na interventie van de VROM-inspectie geleid tot een dwangsombesluit van het bestuur van het stadsdeel. De eigenaar heeft bewaar gemaakt en ondertussen gaat het illegale gebruik onverminderd door. Positief zijn de gesprekken met verhuurders waarover, al dan niet terecht, veel klachten over binnenkwamen. Zo heeft De Vries Vastgoed besloten het beheer van haar woningen over te dragen aan een erkend makelaar. Sindsdien zijn nauwelijks meer klachten binnengekomen. De komende jaren blijven de ontwikkelingen op de zeer gespannen woningmarkt, in de regelgeving en op sociaal economische vlak, effect hebben op de positie van huurders. Het Meldpunt blijft van groot belang als registratiepunt voor onregelmatigheden, als hulpverlener voor de meest getroffen huurders en als coördinator van de inzet van de vele betrokkenen. Amsterdam, juni 2007

E. Meijerman, voorzitter Stuurgroep Huurteams

3


VOORWOORD 1. INHOUD 2. MELDINGEN 2.1 Ontwikkeling klachtenmelding 2002-2006 5 2.2 Signaleringen 2.2.1 Splitsen 6 2.2.2 Woning- en Kamerbemiddelingsbureaus 8 2.3 Meldingen en verhuurders 3. OPLOSSINGSTRAJECT 3.1 Werkwijze 3.2 Actieve ondersteuning door het Meldpunt 3.3 Advies- en verwijsfunctie 3.4 Signaleringen – geen actie Meldpunt 4. OVERIGE ACTIVITEITEN 4.1 Conferentie Oud-Zuid 4.2 Klacht bij Makelaarsvereniging Amsterdam 4.3 Tijdelijke verhuur bij verkoop corporatiewoningen 4.4 Illegale pensions – hotels – short stay 4.4.1 De Holendrechtstraat 20 4.5 De Vries Vastgoed 4.6 Verwijzingen via het Emil Blaauw proceskostenfonds 4.7 Afgegeven beleidssignaleringen 4.8 Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag en de media 5. ONDERSTEUNING HUURDERS 5.1 Ondersteuning huurders 5.2 Naar aantal en klagers 5.3 De verhuurders 27 5.3 1 De ‘vrije jongens’ 30 5.4 Aard van de meldingen 30 5.4.1 Overtreding huur(prijzen)wetgeving 31 5.4.2 Onderhoudsproblematiek 32 5.4.3 Woonruimteverdeling 33 5.4.4 Fatsoensnormen / intimidatie 33 5.4.4 Voorbeeld: Monnikenstraat 34 6. OVERZICHT MELDINGEN 6.1 Samenwerking en gemeente Amsterdam 6.2 Kerntaken Meldpunt 6.3 Personele bezetting 6.4 Positionering 6.5 Relatienetwerk en samenwerking 6.6 Financiering 7. CONCLUSIES en AANBEVELINGEN 8. OVERZICHT MELDINGEN 9. OVERZICHT DOORVERWIJZINGEN EMIL BLAAUW PROCESKOSTENFONDS 10. BIJLAGES

4

3 4 5 6 10 13 13 13 15 15 17 17 17 18 19 22 23 23 25 27 27 27

37 37 38 38 38 39 39 41 45 71 75


2.

MELDINGEN

2.1

Ontwikkeling klachtenmelding 2002-2006

De registratie van het aantal meldingen vormt een belangrijke graadmeter om te bepalen hoe het met de positie van de huurders op de Amsterdamse woningmarkt is gesteld. Uit de ontwikkeling van het aantal klachten, maar ook uit de aard van de klachten, valt af te leiden dat deze positie nog steeds stevig onder druk staat. Met name het aantal gevallen van ernstige persoonlijke intimidaties door verhuurders zijn tekenend voor de benarde positie waarin sommige huurders verkeren. Ten aanzien van de aard van de klachten valt op dat ongewenst verhuurgedrag ook zeer extreme vormen kan aannemen. Werden in 2005 nog (veel) meer meldingen geregistreerd dan in de jaren hiervoor, in 2006 zien we een kleine daling. Hoewel de stijgende ontwikkeling vorig jaar voor het eerst in jaren is omgebogen in een lichte daling, mag het probleem niet worden gebagatelliseerd. Het afgelopen jaar was ook het jaar van de invoering van de eerste Wijksteunpunt Wonen. In 2007 zullen in de meeste stadsdelen deze steunpunten zijn opgezet. De ambitie van het Meldpunt is dan ook om met deze nieuwe steunpunten een innig samenwerkingsverband op te zetten om het signaleringsnetwerk flink uit te breiden naar bijvoorbeeld ook de bewonersondersteuners en huurspreekuren. In 2007 zal een nieuw registratieprogramma ontwikkeld zijn waarbinnen de huurteams, het Emil Blaauw Proceskostenfonds en de bewonersondersteuners bij renovaties en het Meldpunt zullen werken. Delen van de verschillende databases kunnen via een koppeling aan elkaar worden verbonden. De bedoeling voor het Meldpunt hiervan is dat er meer signaleringen verzameld kunnen worden én dat de samenwerking met de WSW’s geoptimaliseerd kan worden. Meldingen over ongewenst verhuurgedrag zijn in belangrijke mate afkomstig van de huurteams. Voor het Meldpunt vormen zij de zeer belangrijke oren en ogen van de praktijk. Twee jaar geleden stelde het Meldpunt richtlijnen op waarmee medewerkers van de huurteams situaties van ongewenst verhuurgedrag beter kunnen identificeren, in 2007 zal dit worden uitgebreid richting Wijksteunpunten Wonen. In 2006 is ook het nieuwe registratieprogramma ontwikkeld waardoor de huurteammedewerkers gemakkelijker en sneller klachtmeldingen kunnen doen, komend jaar zal dit dus nog verder worden uitgewerkt. Periodiek bezoekt het Meldpunt de huurteams om informatie en ervaringen uit te wisselen over de bejegening van huurders op de woningmarkt. Nog steeds zijn er veel vragen over het splitsen van panden. De gemeenteraad heeft in 2005 naar aanleiding van de plannen van toenmalig minister Dekker het nieuw uit te geven quotum van nog te splitsen woningen opgeschort. De plannen van Dekker zouden voor Amsterdam, en dan met name de ‘populaire’ buurten, inhouden dat er zoveel betaalbare huurwoningen zouden verdwijnen dat er via splitsing niet nog meer mochten verdwijnen. Ondertussen is voorgesteld dat deze vierde tranche alleen wordt verdeeld over de stadsdelen Westerpark, Bos en Lommer, de Baarsjes, Oost-Watergraafsmeer en Zeeburg. De andere stadsdelen hebben geen nieuw quotum verkregen zodat daar alleen nog de lopende splitsingsaanvragen worden afgehandeld. Wat we als gevolg hiervan zien ontstaan is een levendige handel in panden waar een splitsingsaanvraag op zit. Ook zonder daadwerkelijk tot splitsing over te gaan zit er veel handel in deze panden. Het komt nu voor dat huurders meerdere keren per jaar worden geconfronteerd met een nieuwe huisbaas. Als de eigenaar één of meerdere huurders kan

5


uitkopen en zo lege etages kan maken wordt het pand vervolgens weer doorverkocht. Uiteindelijk zal de laatste in de keten het plan alsnog uitvoeren en daadwerkelijk tot splitsing overgaan. Het is moeilijk om deze speculatieve handel tot een stop te brengen. Door de prijsopdrijvingen zijn het uiteindelijk de kopers van de etages die er de prijs voor betalen. Een al eerder gesignaleerd probleem waar huurders mee te maken krijgen is de bescherming van hun zolderkamers en –bergingen. Veel huurders met een zolderkamer vinden die niet beschreven terug in hun huurovereenkomst. Het komt dan voor dat een nieuwe huisbaas verwijst naar de huurovereenkomst en van de huurders eist dat die hun zolderkamer leeg ter beschikking van de huisbaas levert. Huurders, waarvan sommige al veertig jaar een zolder huren, kunnen dan voor vervelende rechtzaken komen te staan als de huisbaas niet zelf al tot sloop van de zolderkamer is overgegaan. Voorheen waren de zolderetages niet interessant voor verhuurders maar tegenwoordig worden zeer veel zolderverdiepingen verbouwd tot zelfstandige woonruimte of betrokken bij de ondergelegen woning. In 2003 werd de verplichting dat elke woning een berging moest hebben geschrapt uit het bouwbesluit, begin 2007 is de discussie geopend om dit weer terug te draaien. Verhuurders zijn hier tegen, zij zien hier een mooie kans om extra woonruimte te creëren en door samenvoeging met de ondergelegen etage ook grotere woningen aan te bieden. Voor huurders zal de verplichte berging voordelen opbrengen, zij zullen minder worden geconfronteerd met eigenaren die hun zolderkamers opeisen. 2.2

Signaleringen

2.2.1

Splitsen

Hoewel eigenaren en beheerders in het splitsingsproces meestal goed met hun huurders omgaan heeft het splitsen, samenvoegen en verkopen van particuliere huurwoningen ook een keerzijde. Het aantal gevallen dat bij het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag is binnengekomen en betrekking heeft op het splitsen van woonruimte nam in 2005 substantieel toe. Werden in 2004 68 meldingen geteld, die een directe relatie hebben met het splitsen, in 2005 registreerde het Meldpunt 90 klachten. In 2006 is deze categorie weer gedaald, naar 58 meldingen. Waarschijnlijk heeft dit te maken met de tijdelijke stop op de uitgifte van een nieuw splitsingsquotum. Daarnaast zijn in de wijken met de grootste marktdruk Wijksteunpunten Wonen van start gegaan, waar huurders terecht kunnen voor ondersteuning bij hun probleem. Gebleken is dat nog niet al deze probleemgevallen ook bij het Meldpunt gesignaleerd worden. De verschillende bewonersondersteuners van de WSW’s die zich bezighouden met ondersteuning van huurders bij ingrepen in hun woning zien geen neergaande lijn in splitsingskwesties. In 2007 zal het Meldpunt de samenwerking met de WSW’s intensiveren. De ondersteuning zal waar mogelijk in de wijken zelf gebeuren waarbij het Meldpunt kan worden ingeschakeld bij zaken die nadere afstemming vergen. Wel blijft het Meldpunt de signalen uit de stadsdelen verzamelen. De klachten hebben doorgaans geen betrekking op het verkrijgen van de vergunning zelf, maar eerder op pogingen de huurder tot vertrek te bewegen of op de bouwkundige eisen waaraan de eigenaar van het pand moet voldoen. Vaak wil de eigenaar veranderingen aanbrengen en deze zijn niet altijd in het belang van de huurder, met name als de verhuurder een substantiële huurverhoging wil doorvoeren na de renovatie. Huurders zijn hier ook niet toe verplicht.

6


Een conflict is dan snel geboren. Huurders worden voor de keuze gesteld mee te werken en/of een huurprijsverhoging te accepteren, of anders te vertrekken. De huurder heeft een goede huurbescherming zodat hij in principe kan blijven wonen. Dan moet de huurder echter wel goed geïnformeerd zijn en stevig in de schoenen staan, want de druk is vaak hoog. Voordat een pand gesplitst kan worden moet het pand een basiskwaliteit hebben, er mag in ieder geval geen sprake meer zijn van achterstallig onderhoud. De huurder moet deze werkzaamheden gedogen. Voor alle overige werkzaamheden, zoals het inbouwen van extra luxe in de woning, hoeft de huurder geen medewerking te verlenen. Die weigering kan geen reden zijn voor ontbinding huurovereenkomst. Desondanks dreigen sommige eigenaren met een rechtzaak op basis van de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ of wordt de huurder alvast aansprakelijk gesteld voor elke vertraging die door zijn weigering mee te werken ontstaat. In de praktijk blijkt het regelmatig dat verhuurders geen schriftelijke afspraken willen maken mbt een opknapbeurt waarna de verhuurder of diens gemachtigde zegt dat de huurder weigert mee te werken. Vaak wordt door de eigenaar aangevoerd dat wordt gehandeld in de ‘lijn van het gemeentebeleid’: splitsen en verkopen van huurwoningen wordt van gemeentewege gestimuleerd. Als dit samenvalt met een reeks van andere drukmiddelen blijkt dat niet alle huurders deze druk aankunnen. Opvallend is dat de perikelen rond het splitsen zich relatief vaak voordoen bij de samenvoeging van de bovenste woonlaag met de zolderetage. Zolderruimtes worden soms zonder overleg met de huurder door de verhuurder ontruimd en ontnomen. Huurders die hun zolderruimte niet willen afstaan worden stevig onder druk gezet met (dreiging van) rechtzaken waarbij de zolderkamer wordt geëist en tevens ook hier een schadevergoeding voor de vertraging die de huisbaas oploopt. Uit de ervaringen van het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag kan de conclusie worden getrokken dat het splitsingsbeleid gepaard gaat met nog steeds een groot aantal conflicten tussen huurders en verhuurders over renovatieprojecten, waaraan een lopende splitsingsaanvraag ten grondslag ligt. Het is dan ook noodzakelijk dat de (bouwkundige) bewonersondersteuning in de wijken wordt versterkt. Het splitsingsbeleid vraagt om voldoende en adequate ondersteuning van huurders. Met de invoering van de Wijksteunpunten Wonen en het aanstellen van speciale bewonersondersteuners wordt dit vanaf 2007 als het goed is geregeld. Het is belangrijk dat Centrale stad en stadsdelen in hun communicatie duidelijk stelling nemen tegen ongewenst verhuurgedrag: splitsen; opknappen en verkopen is alleen mogelijk indien huurders en verhuurders in goed overleg tot overeenstemming komen. Onderzocht dient te worden in hoeverre op dit gebied voorwaarden kunnen worden gesteld bij de vergunningverlening. In het bijzonder verdient het aanbeveling dat de verschillende partijen (Makelaars, Vastgoed Belang, Gemeente Amsterdam, Huurdersvereniging) richtlijnen vast stellen ten aanzien van de onttrekking van zolderruimten die nog in gebruik zijn bij zittende huurders. In deze afspraken zou in ieder geval de volledige huurbescherming, dus óók van zolderkamers, van zittende huurders gewaarborgd moeten worden. 2.2.2

Woning- en kamerbemiddelingsbureaus

7


Het Meldpunt heeft in het verslagjaar ongeveer evenveel klachten ontvangen over de activiteiten van bemiddelingsbureaus als vorig jaar: 24 maal tegenover 23 in 2005. Doorgaans betrof het klachten over het extreme huurprijsbeleid van de bureaus en over de status van de huurcontracten die door de bureaus worden afgesloten. In veel gevallen bevatten deze contracten bepalingen die strijdig zijn met de huur(prijzen)wetgeving en daarmee met de gemeentelijke verordening. Al sinds de oprichting van het Meldpunt wordt gewezen op de noodzaak van een stringenter beleid met betrekking tot de woningen kamerbemiddelingsbureaus en voor betere en intensievere handhaving van de verordening. In 2006 heeft de gemeenteraad extra middelen vrijgemaakt voor de aanpak van misstanden bij bemiddelingsbureaus. De Dienst Wonen heeft een nieuwe projectleider aangesteld die voortvarend aan de slag is gegaan en waarmee het Meldpunt ondertussen goede contacten onderhoudt. Ook in 2006 zijn meerdere klachten tegen bemiddelaars ingediend. Het woningbureau waar veel klachten over binnenkomen is Directhousing. Dit bureau, gevestigd op de Middenweg in de Watergraafsmeer, verhuurt veelal kamers aan studenten en jongeren door alle beschikbare kamers van een zelfstandige woning aan meerdere mensen onder te verhuren. Een vierkamerwoning wordt aan vier studenten verhuurd; één ervan wordt tot hoofdbewoner gemaakt die maandelijks verantwoordelijk is voor het afdragen van de huur. Geen enkele huurder krijgt een schriftelijk huurcontract en alleen de hoofdbewoner kan door de giroafschriften aantonen dat er huur wordt betaald. Huurders die geen kamer maar een zelfstandige woning huren krijgen ook geen contract in handen, na het tekenen van een overeenkomst houdt Directhousing het exemplaar in haar eigen administratie achter. De huur moet dan elke maand in contanten worden betaald op het kantoor van het bureau, een kwitantie wordt niet afgegeven. Een kamer in een woning van corporatie Ymere werd via Directhousing onderverhuurd. Op het moment dat de kamerbewoner te laat was met de huurbetaling trof hij bij thuiskomst een lege kamer aan. Zijn inboedel was afgevoerd naar een opslag in het Westelijk Havengebied. Allereerst moest de huurder de huurachterstand betalen vermeerderd met een boete en daar bovenop nog de ontruimingskosten, pas toen kreeg hij het adres van de loods waar hij zijn spullen mocht ophalen. De kamer werd meteen aan iemand anders verhuurd zodat hij ook zijn woonruimte kwijt raakte. Ook vele andere klachten ontving het Meldpunt de afgelopen jaren over dit bedrijf, op verscheidene studentenfora op internet verschenen al tientallen waarschuwingen tegen dit bedrijf.

Veelvuldig worden huurders de dupe van oplichtingspraktijken door woningbemiddelaars. Begin 2005 vond in nauwe samenwerking met justitie en de Dienst Wonen de actie “Sienna” plaats. Bij negen illegale bemiddelaars werden invallen gedaan, bij hen werden ca. 1400 adressen gevonden, waarvan circa 700 door hen bemiddelde corporatiewoningen. Alle negen bemiddelaars zijn hierna door de rechtbank veroordeeld. De resultaten van die actie bevestigen dat de omvang en urgentie van het probleem niet moet worden genegeerd en dat blijvende aandacht noodzakelijk is om oplichtingspraktijken en misbruik van sociale huurwoningen te voorkomen en te bestrijden.

8


De samenwerkingsafspraak tussen de Dienst Wonen en het Meldpunt om middels een gezamenlijke aanpak het woningaanbod van bemiddelingbureaus te screenen, kon vanwege het grote tijdsbeslag bij de Dienst Wonen van eerder genoemde actie, niet worden uitgevoerd. In 2006 heeft de Dienst Wonen het interne werkproces rondom de handhaving aangepast zodat er slagvaardiger wordt opgetreden. De eerder gemaakte afspraak dat het Meldpunt verdachte adressen zou rapporteren is ondertussen niet meer nodig, nu de Dienst dit zelf in haar werkproces heeft opgenomen. Het Meldpunt is zeer tevreden over de verhoogde prioriteit die de bemiddelingsbureaus nu bij de Dienst Wonen hebben gekregen. We hebben er lang op aangedrongen maar de aanpak lijkt nu zijn vruchten af te gaan werpen. Uitspraak Direct Wonen Het Amsterdamse Gerechtshof1 heeft op 27 juli 2006 woningbemiddelaar Direct Wonen veroordeeld om aan een huurster € 15.000 terug te betalen wegens wanprestatie. Deze bemiddelaar had een woning aangeboden voor een huurprijs die het dubbele bedroeg van de wettelijke maximale huurprijs. Direct Wonen verdedigde zich door te stellen dat zij alleen de woning aanbood en deze niet zelf verhuurde; het was de verhuurder die de huurprijs bepaalde. Het hof oordeelde echter dat een woningzoekende die een professionele bemiddelaar inhuurt mag verwachten dat die zich aan de wet houdt. Zeker omdat de huurder het bureau inhuurt en dus ook goede service en informatie mag verwachten. Daarnaast heeft de gemeente Amsterdam een Verordening op de Woning- en Kamerbemiddelingsbureaus waarin staat dat een bureau niet mag bemiddelen als de verhuurder meer huur vraagt dan de maximale huurprijs. Nu dit wel gebeurde is het woningbureau met succes aansprakelijk gesteld voor de geleden schade. Deze bestond uit de betaalde bemiddelingskosten en de teveel betaalde huur. Deze uitspraak levert belangrijk jurisprudentie op. Duizenden (vergunningplichtige) woningen worden via legale of illegale woningbemiddelaars verhuurd. Soms in illegale onderverhuur en bijna altijd voor zeer hoge huurprijzen. Naast het recht op toetsing van de huurprijs door de huurcommissie kan de huurder nu ook de bemiddelaar aansprakelijk stellen voor de te hoge huurprijs. Deze nieuwe jurisprudentie zal waar mogelijk worden ingezet tegen alle Amsterdamse woningbemiddelaars die woningen aanbieden voor te hoge huurprijzen. Op deze manier hopen we een eind te kunnen maken aan de woekerhuren die nog op grote schaal worden gevraagd. Al jaren dringen huurdersorganisaties er bij de gemeente op aan om meer prioriteit te geven aan de aanpak van de misstanden rondom (illegale) woningbemiddelaars. Dit heeft er toe geleid dat de Dienst Wonen weer aandacht geeft aan de problematiek rondom woningbureaus. De Dienst Wonen werkt hierbij ook samen met het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag. Direct Wonen is in cassatie gegaan tegen deze uitspraak

1

Zie: www.rechtspraak.nl/ljn.asp?ljn=AY5960

9


2.3 Meldingen en verhuurders Hoewel in het algemeen kan worden gesteld dat kleine particuliere verhuurders de relatie met hun huurders op minder zakelijke wijze benaderen dan professionele verhuurders, klaagden huurders meer over een professionele verhuurder dan over een ‘kleine’ verhuurder. Wanneer een onderscheid wordt gemaakt tussen de meldingen die betrekking hebben op professionele verhuurders, woningcorporaties of op kleine particuliere verhuurders ontstaat het volgende beeld: Klachten naar onderwerp

Kleine part. vh’s Professionele vh’s 2003 2004 2005 2006 2003 2004 2005 2006 1. Overtreding huur(prijzen)wetgeving 15 24 40 34 17 29 37 43 2. Onderhoudsproblematiek 12 13 10 8 20 19 29 8 3. Woonruimteverdeling 5 5 7 7 7 3 4. Fatsoensnormen / intimidatie 69 64 102 60 84 62 97 68 5. Andere regels: verordeningen, huuropzeggingen, 19 30 woonruimteverdeling Totaal 101 106 159 121 128 117 166 148 Klachten naar onderwerp 1. Overtreding huur(prijzen)wetgeving 2. Onderhoudsproblematiek 3. Woonruimteverdeling 4. Fatsoensnormen / intimidatie 5. Andere regels: verordeningen, huuropzeggingen, woonruimteverdeling Totaal

Woningcorporaties 2003 2004 2006 6 19 38 6 4 8 4 5 10 10 14 11

2005 19 6 25

-

-

-

9

26

42

67

59

Overigens is iedere melding slechts éénmaal in een categorie ingedeeld, hoewel het soms voorkomt dat het ongewenst verhuurgedrag zich op meerdere terreinen voordoet. Bekeken is welke gedraging van de verhuurder de huurder ertoe heeft bewogen het Meldpunt te benaderen. Het aantal klachten over het overschrijden van fatsoensnormen en intimidatie is voor het eerst afgenomen. In 2004 in totaal 161, via 223 in 2005 en terug naar 166 in 2006. Er zijn over professionele verhuurders ook iets minder klachten klachten geregistreerd: 148 in 2006 tegen 166 in 2005 en 117 in 2004. Over woningcorporaties is in deze verslagperiode 59 maal een klacht gemeld. Door de jaren heen worden in de categorie klachtenmeldingen “fatsoensnormen/intimidatie” de meeste meldingen van ongewenst verhuurgedrag geregistreerd, ook in de afgelopen verslagperiode was dat weer het geval.

10


De maatschappelijke verharding die ook op andere terreinen van het maatschappelijk leven valt te bespeuren, is ook terug te vinden in de benarde woonsituatie van huurders en de bejegening door sommige eigenaren. Gelet op het totaal van de klachtenmeldingen, blijft de professionele zorg en aandacht voor de positie van huurders op de woningmarkt, al met al onmiskenbaar noodzakelijk. In de particuliere verhuursector wordt al geruime tijd gesproken over het opstellen van gedragscodes voor zowel huurders als verhuurders, omdat door alle partijen normalisatie van de verhoudingen tussen huurders en verhuurders wordt nagestreefd. De Vereniging Vastgoed Belang heeft een dergelijke gedragscode al enkele jaren geleden beloofd. Leden van de Makelaars Vereniging Amsterdam dienen zich te houden aan de erecode van de Nederlandse Vereniging van Makelaars. Bij overtreding van deze code is een tuchtreglement van toepassing. In 2006 is van deze klachtenregeling één keer gebruik van gemaakt (zie elders).

11


12


3. 3.1

HET OPLOSSINGSTRAJECT Werkwijze

Huurders kunnen zich per post, email of telefonisch tot het Meldpunt wenden. Het Meldpunt houdt geen speciale (inloop)spreekuren, maar maakt geregeld afspraken met huurders. Binnengekomen meldingen worden zoveel mogelijk telefonisch afgehandeld. Bekeken wordt of de informatie volledig is. Vervolgens wordt bekeken of de huurder voldoende kan worden geholpen door het geven van advies of het verwijzen naar een instantie die mogelijk de oplossing heeft voor het probleem. Soms blijken problemen via telefonisch contact met de verhuurder op te lossen. Wanneer het probleem specifieke ondersteuning vereist wordt de huurder uitgenodigd voor een gesprek waarin de mogelijke oplossingstrajecten worden besproken. De acties die het Meldpunt kan ondernemen worden de huurder voorgelegd, waarna afspraken worden gemaakt over het vervolg. Het Meldpunt werkt hierbij conform een privacyreglement. Persoonsgegevens worden niet uitgewisseld en actie wordt alleen ondernomen als de huurder hiermee instemt. Deze acties van het Meldpunt kunnen zeer uiteenlopend zijn. Zo kunnen zowel de verhuurder als huurder worden uitgenodigd voor een (bemiddelings)gesprek, worden er brieven gestuurd naar de verhuurder, wordt er misschien melding gemaakt bij de Dienst Wonen of stadsdeel, wordt de politie ingeschakeld of wordt de huurder uiteindelijk doorverwezen naar een advocaat. Alle stappen die het Meldpunt onderneemt worden met de melder besproken. Het Meldpunt volgt ook de te nemen vervolgstappen en houdt contact met bijvoorbeeld de advocaat. Wanneer onderscheid wordt gemaakt tussen meldingen die hebben geleid tot actieve ondersteuning, eenmalige of meerdere contacten (advisering en verwijzing) en signaleringen, ontstaat het volgende beeld. 3.1 Actieve ondersteuning door het Meldpunt De aard van de binnengekomen meldingen is zeer divers en daarmee ook het vervolgtraject. Wanneer het Meldpunt besluit een huurder actief bij te staan bij het probleem leidt dit vaak tot meerdere malen en langdurig contact met de huurder, alsook met bewonersondersteuners (bijvoorbeeld huurteams, advocatuur), gemeentelijke diensten (Dienst Wonen, stadsdeel, etc.) en verhuurders. Kenmerkend voor deze zaken is dat zij zich doorgaans niet snel laten oplossen. Vaak betreft het langlopende geschillen tussen huurders en verhuurders, waarbij het Meldpunt het probleem op zakelijke wijze benadert en het probeert terug te brengen naar de juiste proporties. De huurders die door het Meldpunt worden ondersteund staan doorgaans onder grote druk van hun verhuurders. Vrij vaak geven zij aan op zoek te zijn naar andere woonruimte vanwege de verregaande verstoring van het woongenot. De ondersteuning van het Meldpunt wordt toch als zeer positief ervaren. In sommige gevallen presenteert het Meldpunt zich aan de verhuurder als gemachtigde van de huurder, wat meestal een deëscalerend effect heeft. Het Meldpunt fungeert dan als ‘bliksemafleider’, waardoor de huurder in de luwte komt te staan. Het Meldpunt zoekt samen met de huurder naar het beste oplossingstraject. De huurder wordt steeds op de hoogte gehouden van de stappen die worden ondernomen en de ontwikkelingen die plaatsvinden. We benaderen veel gemeentelijke diensten, waaronder de verschillende Bouw en Woningtoezichten of de juridische afdelingen van stadsdelen. De ervaringen hierin

13


zijn niet eenduidig, zo ook het lokale beleid niet altijd eenduidig is. Zo is het aanschrijf- of splitsingsbeleid van de stadsdelen niet uniform en wordt vaak niet handhavend opgetreden bij achterstallig onderhoud, hoewel het dossier hiertoe aanleiding zou geven. De instrumenten die ten dienste staan van de Dienst Wonen Amsterdam, zoals bijvoorbeeld het toepassen van bestuursdwang, zijn het afgelopen verslagjaar sterk toegenomen en daardoor verbeterd. Waar enkele jaren geleden de Dienst Wonen bezig was met een terugtrekkende beweging mbt de particuliere woningvoorraad, zien we nu dat de beweging weer de andere kant opgaat. Dit maakt het voor het Meldpunt gemakkelijker om bepaalde misstanden bij de Dienst te melden. Waar enkele jaren geleden er minder prioriteit was om op te treden tegen bijvoorbeeld niet gemelde leegstand, is de Dienst nu bezig om de greep op de particuliere markt terug te krijgen. Het Meldpunt heeft in deze verslagperiode in 77 nieuwe gevallen actieve ondersteuning geboden, met de doorloop van zaken uit 2005 komt dat uit op meer dan 100 zaken.

Het Parool: Raadsvragen Wilhelminastraat 27-06-2006 Van een verslaggeefster AMSTERDAM - PvdA-gemeenteraadslid Bouwe Olij heeft vandaag schriftelijke vragen gesteld over de bedreigingen en afpersing van huurders in de Wilhelminastraat in Oud-West. Olij wil onder meer weten sinds wanneer het intimiderende gedrag van de huiseigenaar bekend is bij het college, de burgemeester, het OM, de politie, het stadsdeel en de gemeentelijke diensten. Ook vraagt hij welke stappen zij hebben gezet om de huurders te beschermen. 'Is het college met ons van mening dat het onaanvaardbaar is dat huiseigenaren hun huurders intimideren en treiteren ten einde de huurders tot huuropzegging te bewegen om vervolgens de woning leeg te kunnen verkopen of zelf te gaan bewonen, en dat dit gedrag met kracht bestreden moet worden?' aldus Olij. Verschillende huurders van de Wilhelminastraat 28 hebben na de intimidaties, bedreigingen en afpersing de huur opgezegd. De huiseigenaar, M. Butt uit Almere, wil zelf in het pand wonen, maar ontkent de huurders te hebben bedreigd. Stadsdeelvoorzitter Hans Weevers van Oud-West wil de huurders nu een urgentieverklaring geven. Olij wil weten of er bij de gemeente, het stadsdeel en het meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag, dat de zaak heeft behandeld, meer gevallen bekend zijn.

14


3.3

Advies- en verwijsfunctie

Niet in alle gevallen is het probleem van de huurder aanleiding tot actieve ondersteuning van het Meldpunt. Het Meldpunt heeft veel eenmalige contacten. Sommige huurders wenden zich bijvoorbeeld tot het Meldpunt met een huurprijsprobleem zonder dat zij eerst het huurteam in de wijk hebben geraadpleegd. Deze huurders worden vanzelfsprekend naar de teams verwezen. Het Meldpunt heeft een belangrijke verwijsfunctie. Evenwel wordt getracht het aantal verwijzingen te beperken, door in publiciteitsuitingen (o.a. in folders, website e.d.) de rol en taken van het Meldpunt duidelijk uiteen te zetten. Veel huurders vragen advies van het Meldpunt over hun rechtspositie of vragen zich af hoe te reageren op een actie van hun verhuurder. Dergelijke vragen lenen zich in het algemeen tot een eenmalig antwoord. Mocht het advies niet afdoende blijken, dan kan de huurder zich in een later stadium alsnog tot het Meldpunt wenden en eventueel verdere ondersteuning krijgen bij het probleem. Een ander deel van de eenmalige contacten wordt gevormd door huurders die een aanbod van ondersteuning afslaan. Zij geven aan slechts een melding te willen doen zodat deze als signalering wordt opgetekend. Uit terughoudendheid, soms uit angst, willen zij niet dat verdere actie wordt ondernomen. Soms ook oordeelt de huurder in samenspraak met het Meldpunt dat uit voorzorg beter geen actie kan worden ondernomen, om te voorkomen dat de zaak verder escaleert. De melding wordt natuurlijk wel geregistreerd. 3.4

Signaleringen - geen actie Meldpunt

Soms heeft de melding van ongewenst verhuurgedrag te weinig aanknopingspunten voor directe actie, dan wel geeft de melder aan dat geen actie behoeft te worden ondernomen. Af en toe wordt bovendien anoniem geklaagd, zodat actie door het Meldpunt is uitgesloten. Veel signaleringen zijn afkomstig van huurteams, die in hun dagelijkse werkzaamheden op gevallen van ongewenst verhuurgedrag stuiten en dit aan het Meldpunt doorgeven. Van het Meldpunt wordt dan geen directe actie verwacht, maar de signalering wordt gemeld zodat zicht kan worden gehouden op ongewenste ontwikkelingen op de woningmarkt. Zodoende kunnen meerdere meldingen toch aanleiding geven tot actie. Aan de hand van richtlijnen voor het vaststellen van ongewenst verhuurgedrag wordt bepaald wat relevante signaleringen zijn. Veel zaken worden in eerste instantie door de huurteams opgepakt waarbij een melding aan het Meldpunt volstaat. Daarnaast verwijzen de huurteams zeer geregeld huurders door naar het Meldpunt indien een zaak zeer complex is of als de verwachte tijdsinvestering te veel is voor het huurteam. Het grote voordeel van het signaleringssysteem is dat er bij het Meldpunt meerdere signalen uit de hele stad bijelkaar komen zodat daar actie op ondernomen kan worden. Op deze wijze blijkt al snel dat enkele ogenschijnlijk losstaande incidenten waarbij één huisbaas is betrokken onderdeel uitmaken van een vaste werkwijze. Deze kennis kan vervolgens gebruikt worden om deze eigenaar aan te spreken op zijn gedrag. In deze verslagperiode heeft het Meldpunt 233 gevallen als signalering opgetekend, tegen 197 in 2005.

15


16


4.

ANDERE ACTIVITEITEN

4.1 Conferentie Oud-Zuid In oktober heeft het Meldpunt samen met het Stadsdeel Oud-Zuid en het lokale Wijksteunpunt Wonen een conferentie georganiseerd over ongewenst verhuurgedrag. In de stadsdeelraad was eerder een motie aangenomen waarin de portefeuillehouder werd gevraagd te onderzoeken welke middelen het stadsdeel heeft om in te grijpen bij (ernstig) ongewenst verhuurgedrag. De motie-indiener werd na de gemeenteraadsverkiezingen zelf de wethouder en uiteindelijk werd gekozen voor een conferentie. De middag vond plaats in de raadszaal van het stadsdeel aan de Koninginneweg en werd bezocht door ca. 50 mensen. Aan de hand van enkele praktijkvoorbeelden werden door voorzitter Freek Salm de panelleden ondervraagd. In het panel zaten Egbert de Vries (portefeuillehouder Wonen Oud Zuid), Kees van den Brink (Woningverbetering en Toezicht Oud-West), Willy-Anne van der Heijden (Handhaving Dienst Wonen), Guido Zijlstra (coördinator WSW Oud Zuid), Hein Bos (directeur Vastgoed Belang) en Gert Jan Bakker van het Meldpunt. Door technische problemen konden enkele filmpjes niet vertoond worden. Maar dat werd snel goed gemaakt door het niveau van de discussies. Enkele onderwerpen, zoals tijdelijke verhuur en regels rondom splitsing, werden van alle kanten belicht door de panelleden en aanwezigen in de zaal. Het bleek dat stadsdelen soms (te) afwachtend zijn op de Dienst Wonen en dat de Dienst te gemakkelijk denkt dat alles voor 100% geregeld is bij de stadsdelen. Gelukkig zijn de meeste zaken natuurlijk goed geregeld, het ging hier om de zaken die nog niet geregeld zijn. Belangrijkste constatering was een gebrek aan communicatie tussen de diensten. Problemen rond de tijdelijke verhuur van de ‘Bakkerpanden’ aan het Henrick de Keijserplein konden alleen ontstaan wegens te gebrekkige communicatie tussen Dienst en stadsdeel. De Huurdersvereniging de Pijp heeft hier destijds veel aandacht voor gevraagd met het nodige succes. De Dienst heeft n.a.v. dit dossier de voorwaarden voor tijdelijke verhuur aangescherpt in nieuw beleid; het volstaat nu niet meer dat een eigenaar voornemens heeft tot ingrijpende renovatie cq sloop maar deze plannen moeten al deels op papier uitgewerkt zijn voordat de Dienst een vergunning voor tijdelijke verhuur afgeeft. Het Meldpunt zal in 2007 samen met stadsdeel en Dienst Wonen verder praten over dit thema en de voorzichtige conclusies van deze middag verder bespreken om daarna met concrete voorstellen te komen. 4.2 Klacht tegen makelaar bij MvA In juni 2006 heeft het Meldpunt namens een huurster een klacht ingediend bij de Makelaarsvereniging Amsterdam tegen makelaarskantoor Peters & Van der Vloodt. De belangrijkste punten waren het door de makelaar niet reageren op brieven van de huurster en het negeren door de makelaar van uitspraken van de huurcommissie. Nadat de huurcommissie op basis van onderhoudsgebreken de huur al had verlaagd kreeg huurster desondanks elk jaar huurverhogingvoorstellen op basis van de oude huurprijs. Huurster heeft dit elk jaar opnieuw schriftelijk proberen duidelijk te maken maar de makelaar luisterde hier niet naar en kwam vervolgens weer met een huurverhogingvoorstel. Op veel brieven van de huurster werd helemaal niet gereageerd, ook een brief van het Meldpunt naar de makelaar is onbeantwoord gebleven.

17


De makelaarsvereniging heeft de klacht tegen Peters & Van der Vloodt op beide punten gegrond verklaard en heeft de makelaar een waarschuwing gegeven. De makelaar werd ook veroordeeld tot het betalen van de kosten van de tuchtcommissie, begroot op € 2.200. De gehele uitspraak treft u aan in de bijlages. 4.3 Tijdelijke verhuur bij verkoop van corporatiewoningen Het tijdelijk verhuren van woningen op basis van de Leegstandwet is een belangrijk middel om de leefbaarheid op peil te houden in complexen waar spoedig gesloopt of gerenoveerd gaat worden. Zodoende worden woningen zo lang mogelijk bewoond en kan de verhuurder, zonder dat de tijdelijke bewoner zich op huurbescherming kan beroepen, op gemakkelijke wijze de huur beëindigen, tegen de tijd dat zij haar sloop- of renovatieplannen wil uitvoeren. Op zich een volkomen legitieme manier van verhuren. Problemen ontstaan als deze tijdelijke verhuur in een te vroeg stadium begint. De andere huurders ervaren dit als uitholling van hun rechtspositie en de kans op (te) langdurige tijdelijke verhuur is reëel aanwezig. De wetgever biedt geen mogelijkheden de Leegstandswet te gebruiken voor tijdelijke verhuur totdat de woning verkocht gaat worden. Heel begrijpelijk, want dat zou een enorme uitholling van de rechtspositie van de huurder betekenen. In principe zou elke nieuwe huurovereenkomst dan immers onder die regeling en daarmee buiten de huurbescherming kunnen vallen. Voor verhuur bij te splitsen panden dient de verhuurder een regulier huurcontract aan te bieden, na splitsing en natuurlijke mutatie kan er alsnog verkocht worden. Als de verhuurder in deze zaken van tevoren zeker wil zijn dat de ‘huurder’ vertrekt op een door hem gewenst moment kan hij tegen een geringe vergoeding een gebruikersovereenkomst aanbieden. De bewoner betaalt dan minder maar heeft ook geen recht op huurbescherming. Dit kan alleen in zeer specifieke gevallen en is meestal niet rechtsgeldig. Terwijl de kwestie van de tijdelijke verhuur door Ymere (zie kader) in 2006 vooral nog juridisch werd uitgevochten, werden over andere corporaties ook verschillende meldingen ontvangen. De constructie van tijdelijke verhuur via de Leegstandwet is niet bedoeld voor huurwoningen die zijn bestemd voor verkoop. De corporatie Ymere meende daar een oplossing voor te vinden door circa 150 van dergelijke woningen een huurovereenkomst af te sluiten die “naar zijn aard van korte duur”zou zijn. Het Meldpunt kwam in 2004 met diverse tijdelijke huurders in contact die wilden weten wat hun rechtspositie was. Ook uit verschillende signaleringen vanuit de huurteams kwam het probleem op tafel. Het Meldpunt kaartte deze kwestie aan bij de koepelorganisatie van de betreffende corporatie en bij de Huurdersvereniging Amsterdam (HA), die op haar beurt het onderwerp aan de orde stelde in het Amsterdams Volkshuisvestings Overleg (AVO). De HA stelt zich op het standpunt dat het, vanuit het grote belang van huurbescherming, uiterst bedenkelijk is dat deze constructie van tijdelijke verhuur wordt toegepast. Daarnaast vindt zij het laakbaar dat op die wijze vele woningen aan de sociale woningvoorraad worden onttrokken. In één geval wilde corporatie Ymere het tijdelijke contract beëindigen. Dit was voor het

18


Meldpunt aanleiding de huurder via het Emil Blaauw Proceskostenfonds door te verwijzen voor rechtsbijstand. Met name was het van belang om een juridische uitspraak te verkrijgen om na te gaan of deze vorm van tijdelijke verhuur rechtsgeldig is. In eerste instantie kreeg de corporatie bij de kantonrechter gelijk, maar na een appèlprocedure bij het Gerechtshof werd het vonnis in januari 2005 vernietigd en de vorderingen alsnog afgewezen. De tijdelijke huurder kreeg hierdoor volledige huurbescherming. Ymere had ondertussen een bodemprocedure aangespannen en bood halverwege die zaak in 2006 een schikking aan: de huurster zou een woning krijgen als alle juridische zaken zouden worden gestopt. De huurster is hiermee akkoord gegaan. Zij heeft de zaak gewonnen, helaas is er hierdoor geen jurisprudentie ontstaan. Ymere heeft daarna bij een aantal andere huurders een huuropzegging aangekondigd, terwijl andere huurders op een zelfde contract uiteindelijk begin 2007 zijn ‘gelegaliseerd’; zij konden hun huidige huurwoning blijven huren met een regulier huurcontract. 4.4 Illegale Pensions - hotels - short stay Sinds enkele jaren is er meer aandacht gekomen voor de vele illegale hotels en pensions in de stad. Het Meldpunt heeft de afgelopen jaren hierover meerdere keren in de jaarverslagen geschreven. Bij verscheidene stadsdelen is melding gedaan van illegale hotels cq pensions waarbij de kamers per nacht waren te reserveren via internet. Helaas werd hier niet altijd even daadkrachtig hier opgetreden. Daarbij is opvallend dat het ene stadsdeel geen mogelijkheden tot optreden zag, terwijl in andere stadsdelen voortvarend gehandhaafd wordt. De Horecabond is fel tegen deze wijze van verhuur wegens oneerlijke concurrentie en de lokale overheid is vooral bezorgd over mogelijk brandgevaarlijke situaties, het onttrekken van woonruimte en het imago van de stad. Dat dit een reële angst is, bleek in maart 2006 toen een illegaal pension aan de Valkenburgerstraat uitbrandde en waarbij een dode te betreuren viel. Bij illegale hotels wordt tevens geen toeristenbelasting afgedragen en worden waarschijnlijk de inkomsten ook niet bij de Belastingdienst opgegeven. Stadsdeel Centrum doet de laatste jaren rond het paasweekeinde invallen bij een tiental illegale hotels waarbij de eigenaren daarvan duidelijk gemaakt wordt dat deze hun bedrijf moeten sluiten. Ook de Dienst Wonen boekt in haar strijd tegen een illegale hotelkameraanbieder (Sfinx) successen. In september 2005 heeft de Horecabond nog een brandbrief gestuurd naar het college van B&W om meer prioriteit te leggen bij de aanpak van illegale hotels. In 2006 ontstond discussie onder druk van de lobbygroep van short stay aanbieders Verenigde Samenwerkende Accommodatie Bedrijven. Via raadsadressen wezen zij op het (economische) belang voor de stad van de expats. Het (stadsdeel)bestuur werd opgeroepen de handhavingsacties tegen illegale hotels te staken. Hierdoor is centraal stedelijk en in de binnenstad een discussie ontstaan over de wenselijkheid om korte verblijven te legaliseren. Daarbij is het van belang goed onderscheid te maken tussen een hotelfunctie, waarbij de bewoners vaak slechts enkele dagen in een woning verblijven, en tijdelijke verhuur voor een langere periode. In de discussie, waar het Meldpunt via de zijlijn van Dienst Wonen en Huurdersvereniging Amsterdam in participeerde, liepen een aantal zaken door elkaar. Stadsdeel Centrum deed namelijk vooral invallen bij panden die als illegaal hotel in gebruik waren zonder de benodigde vergunningen én bij vergunningplichtige woningen die als hotel

19


werden geëxploiteerd. Slechts enkele malen werd een bezoek gebracht aan vrije sector woningen. Alhoewel ook bij vrije sector woningen ingegrepen kan worden op basis van het bestemmingsplan (hotelgebruik valt niet onder de noemer ‘wonen’) is daar het probleem van een eerlijke verdeling van huisvesting niet aan de orde omdat het vergunningvrije woningen zijn. Wel spelen natuurlijk kwesties als brandveiligheid, overlast voor omwonenden en rechtsgelijkheid. In de bijlages een memo van het Meldpunt geschreven op verzoek van de Dienst Wonen. 4.4.1

De Holendrechtstraat

Al vele jaren is bekend dat eigenaar Peter Verberne een aantal woonpanden in de Holendrechtstraat op bedrijfsmatige wijze exploiteert als hotel c.q. pension. Op de panden berust een woonbestemming, zodat er sprake is van langdurige overtreding van zowel het bestemmingsplan (handhaver: Stadsdeel ZuiderAmstel) alsmede de huisvestingsverordening (handhaver: Dienst Wonen). De verhuur gaat vanaf per nacht en is openlijk via websites georganiseerd. Het onrechtmatige hotelgebruik is dan ook niet moeilijk te bewijzen. Niettemin was het volgens verantwoordelijke medewerkers van het stadsdeel zeer moeilijk om hiertegen actie te ondernemen. Een eerdere poging om hier via juridische weg iets aan te doen strandde wegens gebrek aan bewijs. Vijf jaar geleden heeft het stadsdeel voor het laatst geprobeerd aan deze illegale situatie een einde te maken maar heeft daarna de zaak opgegeven. Aanpak In het verleden strandde een juridische procedure van het stadsdeel wegens gebrek aan bewijs. We zijn echter al weer wat jaren verder waarin ondertussen het hele gedoogbeleid achter ons ligt. Door de gerichte samenwerking van enkele overheidsdiensten, waaronder Stadsdeel, Dienst Wonen en Brandweer, is het niet al te moeilijk de bewijsgaring wel goed te organiseren. Het is enkel een kwestie van prioriteit. Als basis kan natuurlijk al de website van de exploitant dienen, die laat niets aan onduidelijkheid te wensen over. Daarnaast kunnen gesprekken met de bewoners in de straat en de gasten van de panden veel helderheid verschaffen. Zo heeft een medewerker van het Huurteam in oktober 2005 gesproken met één van de tijdelijke bewoners. Deze verklaarde dat sommige bewoners er een jaar wonen en andere mensen na een paar dagen al weer weg zijn. Onzelfstandige kamers van 9m2 werden verhuurd voor € 450, de iets grotere voor € 650. Al deze gegevens zijn gewoon bij de bewoners op te vragen. Omdat verreweg de meeste bewoners er maar voor kortere periode verblijven is de bereidheid om mee te werken waarschijnlijk wel aanwezig; ze gaan immers toch weer snel weg en hebben zodoende niets te verliezen. Het stadsdeel kon, en moest, handhaven op het bestemmingsplan. Door o.a. het opleggen van dwangsommen kon aan deze situatie een einde worden gemaakt. Blijkt dat niet effectief genoeg dan kan uiteindelijk op deze gronden de panden worden dichtgetimmerd. Enkele jaren geleden heeft stadsdeel De Baarsjes ook op deze manier met succes opgetreden. De Dienst Wonen kon, en moest, handhaven op de huisvestingsverordening. Onlangs heeft de Dienst meer middelen in handen gekregen om via dwangsommen een einde te maken aan illegale verhuur. De zaak “Vorstermans” heeft aangetoond dat dat deze aanpak succesvol kan zijn.

20


De brandweer heeft de bevoegdheid om inspecties doen in de mogelijk brandgevaarlijke panden. Zoals op de website staat is er zelfs een etage die tot twaalf mensen gehuurd kan worden. In deze situatie is overduidelijk geen sprake meer van “normale” huisvesting. De verhuur Via verschillende websites worden etages en kamers te huur aangeboden, per nacht, weekend, midweek of wat de klant ook maar wenst. In totaal konden op deze 12 etages (sommige met meerdere verhuurbare eenheden) tussen de 60 (minimaal) en 134 personen bij maximale bezetting overnachten! De betrokken verhurende bedrijven staan genoemd op de websites. Verzoek Het Meldpunt heeft bij zowel de Dienst Wonen als het Stadsdeel ZuiderAmstel verzoeken tot handhaving ingediend. Het stadsdeel kan handhaven op het bestemmingsplan en de DW op de huisvestingsverordening. Toen bleek dat nadat het verzoek bij het stadsdeel was ingediend, in oktober 2005, ook na diverse herinneringen geen actie werd ondernomen heeft het Meldpunt het dossier in februari 2006 uiteindelijk ingediend bij de VROM Inspectie met het verzoek de mogelijkheden voor een effectieve aanpak te onderzoeken. Actie 2006 Uiteindelijk is de zaak vlot getrokken door tussenkomst van de VROM Inspectie. In de zomer van 2006 zijn invallen gedaan in de panden en werden er inderdaad hotelkamers aangetroffen. Hieronder het gezamenlijke persbericht van Stadsdeel ZuiderAmstel en de Dienst Wonen:

Actie tegen illegaal pension in de Rivierenbuurt Persbericht Dit is een gezamenlijk persbericht van de Dienst Wonen en het Stadsdeel ZuiderAmstel. 27 juli 2006

Vijf panden met in totaal twintig woningen worden grotendeels illegaal gebruikt als pension. Dit is vastgesteld door inspecteurs van stadsdeel ZuiderAmstel en de Dienst Wonen van de gemeente Amsterdam. De eigenaar overtreedt hiermee diverse verordeningen. Zo is de Huisvestingsverordening overtreden, omdat woningen die tot goedkopere voorraad huurwoningen behoren niet met toestemming voor dat doel worden bewoond. Verder is het bestemmingsplan en de bouwverordening overtreden. Stadsdeel ZuiderAmstel, dat toeziet op de naleving van onder meer het bestemmingsplan, gaat de eigenaar en de exploitant aanschrijven met de eis om het illegaal pensiongebruik te staken. De Dienst Wonen zal vorderen dat de woningen weer voor normaal gebruik in verhuur worden gegeven. Al langer verdacht Al veel langer bestonden er sterke vermoedens dat de eigenaar de woningen in de Holendrechtstraat op bedrijfsmatige wijze als pension exploiteert. Mede op verzoek van het Meldpunt Ongewenst Verhuurverdrag en in samenwerking met de VROM Inspectie en de dienst Wonen werd de actie van vandaag voorbereid. Ook de Dienst Persoonsgegevens van de gemeente Amsterdam deed mee. Zij hebben vastgesteld dat er van de 122 ingeschrevenen in de Gemeentelijke Basisadministratie Personen (GBA), 64 personen niet (meer) wonen. Zij worden, via de versnelde procedure, uitgeschreven als vertrokken naar `onbekend’. Van slechts 17 personen was de inschrijving akkoord. Voor de overige personen loopt het onderzoek nog door.

21


Na nog een redelijk lange voorbereidingstijd heeft het Dagelijks Bestuur van ZuiderAmstel begin 2007 uiteindelijk een besluit genomen: het illegale hotel moet gesloten worden op straffe van dwangsommen: 13 februari 2007 Dwangsombeschikking Holendrechtstraat 18, 20, 28 en 30 (DIV nr. 07.01881). Het DB besluit de eigenaar van de panden Holendrechtstraat 18, 20, 28 en 30 een last onder dwangsom op te leggen in die zin dat hij een dwangsom verbeurt van € 80.000,- (tachtigduizend) per geconstateerde overtreding met een maximum van € 400.000,- (vierhonderdduizend) indien hij niet binnen vier weken de overtreding staakt en gestaakt houdt. Dwangsombeschikking Holendrechtstraat 16, 18, 20, 28 en 30 (DIV nr. 07.01883). Het DB besluit Management en Marketing Consultants B.V. (M.M.C. BV) een last onder dwangsom op te leggen in die zin dat het een dwangsom verbeurt van €100.000,- (honderdduizend) per geconstateerde overtreding met een maximum van € 500.000,- (vijfhonderdduizend) indien het niet binnen vier weken de overtreding staakt en gestaakt houdt. Dwangsombeschikking Holendrechtstraat 16 (DIV nr. 07.01885). Het DB besluit de eigenaar van het pand Holendrechtstraat 16 een last onder dwangsom op te leggen in die zin dat hij een dwangsom verbeurt van € 20.000,- (twintigduizend) per geconstateerde overtreding met een maximum van € 100.000,- (honderdduizend) indien hij niet binnen vier weken de overtreding staakt en gestaakt houdt.

Begin 2007 vernamen we van de Dienst Wonen dat de aanpak van illegale hotels meer prioriteit bij hen krijgt en dat zij samen met de stadsdelen hier daadkrachtiger op willen handhaven. 4.5 De Vries Vastgoed In een voorgaande rapportage (2004-05) zijn enkele vastgoedbedrijven met naam genoemd in een hoofdstukje over splitsen en uitponders, waaronder De Vries Vastgoed. N.a.v. deze vermelding heeft de toenmalige gemachtigde van De Vries contact met het Meldpunt opgenomen waarna het Meldpunt het aanbod heeft gedaan om via een klanttevredenheidsonderzoek te onderzoeken hoe de huurders van De Vries zijn dienstverlening ervaren. Hierop is in eerste instantie niet gereageerd waarop het Meldpunt zelf dit onderzoekje heeft uitgevoerd. Op 20 september 2006 is er een gesprek geweest tussen De Vries en medewerkers van het Meldpunt. In dit gesprek is geconstateerd dat niet alle klachten over De Vries zoals ontvangen van onze klanten daadwerkelijk over De Vries gingen, bijvoorbeeld omdat het pand al verkocht was. Afgesproken is om de resultaten van dit onderzoek niet te gebruiken. In het betreffende jaarverslag werd onder andere De Vries genoemd als voorbeeld van een uitponder die het niet zo nauw neemt met de positie van de zittende huurders. Op dit punt blijft er een verschil van mening: De Vries vindt dat de gemelde klachten niet voldoende zijn om zijn bedrijf op deze wijze neer te zetten, zeker niet vanwege de negatieve lading die deze term krijgt in het jaarverslag, het Meldpunt is echter van mening dat gezien de meldingen er (destijds) toch sprake was van een slechte dienstverlening richting huurders. De Vries heeft dat in zoverre erkend door het beheer begin 2006 uit te besteden aan een makelaar. Sinds De Vries deze MvA-NvM makelaar heeft ingehuurd voor het beheer en de verhuur van zijn bezit zijn er bijna geen klachten meer binnengekomen. Het Meldpunt is hier zeer tevreden over. 22


In ditzelfde gesprek zijn voorts werkafspraken gemaakt waarbij deze beheerder, RWM Beheer BV, de klachtenbehandeling op zich heeft genomen.

nieuwe

4.6 Verwijzingen via het Emil Blaauw Proceskostenfonds Niet altijd leidt de ondersteuning van het Meldpunt tot een afdoende oplossing van het probleem. In sommige gevallen is de problematiek juridisch te complex of volstaan de middelen die het Meldpunt kan inzetten niet. De mogelijkheid bestaat dan het dossier over te dragen aan een advocaat. Verwijzing loopt via het Emil Blaauw Proceskostenfonds. De middelen uit dit fonds voor ongewenst verhuurgedrag zijn onderdeel van de projectbegroting van het Meldpunt en worden dus beschikbaar gesteld door de gemeente Amsterdam. De Stichting Emil Blaauw Proceskostenfonds heeft jaarlijks € 11.500,- gereserveerd ter bestrijding van ongewenst verhuurgedrag vanuit de bijdrage van de Centrale Stad. Door de toename van het aantal onvermijdelijke verwijzingen in 2004, is de druk op het beschikbare fonds fors toegenomen. Eind 2004 heeft het Meldpunt bij het bestuur van het Emil Blaauw Proceskostenfonds de dreigende knelpunten gemeld. Vervolgens heeft het bestuur en een vertegenwoordiger van de Huurdersvereniging Amsterdam, bij de wethouder de heer D. Stadig gepleit voor een structurele verhoging van gereserveerde middelen. In dat verzoek is gewezen op de kwalijke gevolgen voor de bescherming voor de rechtspositie van de huurder en de slagvaardigheid van het Meldpunt, als een verhoging uitblijft. Helaas zijn de extra gevraagde middelen niet toegekend. Dit leidde tot een tijdelijke stop op nieuwe zaken in het tweede kwartaal van 2005. Vanaf 2006 is door een deel van het Meldpunt-budget voor materiële bestedingen aan te wenden het proceskostenfonds verhoogd tot € 25.000. Dit gaat dan wel ten koste van promotionele activiteiten van het Meldpunt. In de verslagperiode zijn 31 zaken naar een advocaat van het Emil Blaauw Fonds doorverwezen. In 2005 waren dat 24 zaken, in 2004 waren dat er 43. Van de zaken die in 2006 zijn doorverwezen zijn er 9 met positief resultaat afgewikkeld, werd 1 schikking getroffen en 4 ingetrokken. Drie zaken werden (in eerste instantie) verloren. De overige zaken zijn nog in behandeling. Zie hoofdstuk negen voor een beschrijving van de naar advocaten verwezen zaken. 4.7 Afgegeven beleidssignaleringen Het Meldpunt onderhoudt op verschillende niveaus contacten met instellingen en overheden die actief zijn op het gebied van de volkshuisvesting. In de verslagperiode heeft het Meldpunt aan deze instellingen diverse signalen afgegeven en beleidsaanbevelingen gedaan, uiteraard binnen de kaders van de vigerende privacyregels. Enkele voorbeelden hiervan zijn de volgende. Bij de Dienst Wonen Amsterdam is nog herhaaldelijk het tijdelijke verhuurbeleid van corporaties aan de orde gesteld, waaronder Ymere en het Oosten. Het ging daarbij om woningen die voor verkoop zijn bestemd en in strijd met de Leegstandwet voor korte duur zijn verhuurd. Ook na de uitspraak door het Gerechtshof in januari 2005, waarbij Ymere werd teruggefloten, constateerde het Meldpunt dat Ymere zich niet aan de spelregels hield. Sommige huurders 23


werden met intimiderende brieven onder druk gezet om het tijdelijke contract om te zetten naar een gebruiksovereenkomst. Alleen dan zou voorkomen worden dat zij later aansprakelijk worden gesteld voor eventuele schadeclaims en hoge proceskosten. Ondertussen heeft de directie van Ymere toegezegd voor die huurders die nog op zo’n betwist contract zitten een goede regeling te treffen. Begin 2007 heeft dit er toe geleid dat een aantal ‘tijdelijke’ huurders alsnog een gewone huurovereenkomst hebben aangeboden gekregen terwijl anderen een opzegging kregen aangekondigd. Bij de Dienst Wonen zijn veelvuldig meldingen gedaan van klachten over woningen kamer bemiddelingsbureaus die óf actief zijn zonder de benodigde vergunning óf de regels zoals vermeld in de vergunning aan de laars lappen. Horst Housing; bemiddeling cruiseschip Rochdale One

---------------In september 2006 worden we geattendeerd op een advertentie van Horst Housing op marktplaats.nl: er worden op de Rochdale One, het voormalige cruiseschip in de Houthavens die door studentenhuisvester Duwo wordt verhuurd, veertig gemeubileerde kamers te huur aangeboden. Het Meldpunt belt met Horst, waartegen al eerder klachten bij de Dienst Wonen zijn ingediend, die bevestigt over zoveel kamers te beschikken op het cruiseschip. Via een buitenlands bedrijf, die de kamers van Duwo had gehuurd voor het huisvesten van buitenlandse studenten, kreeg Horst Housing deze kamers ter bemiddeling aangeboden. Vervolgens heeft het Meldpunt contact gelegd met Duwo die dankbaar onze signalering aannam. Aangezien deze bemiddeling volgens het Meldpunt strijdig is met de Verordening op de Woning en Kamerbemiddelingsbureaus is er bij de Dienst Wonen een klacht ingediend. De Dienst heeft nav deze klacht een onderzoek ingesteld. Horst Housing had inderdaad geen

24


schriftelijke toestemming van de eigenaar van de Rochedale One om woningen te bemiddelen. Dit is strijdig met de eerder genoemde verordening. Echter, de bepalingen van de verordening zien toe op woonruimte dat als zodanig is bestemd en is in die zin niet van toepassing op woonschepen. Dat betekende dat de handelswijze van Horst op grond van de verordening niet kon worden gesanctioneerd. Bij het onderzoek door de Dienst Wonen zijn wel andere onregelmatigheden geconstateerd waardoor Horst een officiële waarschuwing heeft gekregen. Al eerder in 2005 had Horst ook al een waarschuwing gekregen nav een klacht van het Meldpunt. Tot slot zijn bij de Dienst Wonen en enkele stadsdelen meldingen gedaan van illegale hotels in vergunningplichtige woningen. Aan het Coördinatie Team Wallen en het Van Traateam, dat zich bezighoudt met de georganiseerde criminaliteit en vastgoed, zijn signalen afgegeven over mogelijk criminele activiteiten van bepaalde verhuurders. Bij Stadsdeel Oud-West is opnieuw melding gemaakt van het illegale hotel in de Da Costastraat. Het dossier over het laatstgenoemde adres loopt al enige jaren, maar het pand is nog steeds als hotel in gebruik. Het stadsdeel is ondertussen meerdere malen in de panden geweest en heeft ook hotelgebruik aangetroffen maar is door langdurig juridisch touwtrekkerij nog niet over kunnen gaan tot sluiting. De Dienst Wonen heeft in de laatste jaren de woningen ook nog niet kunnen terug brengen in de verhuur. Bij de portefeuillehouder van het Stadsdeel ZuiderAmstel is opnieuw melding gedaan van massaal gebruik van antikraak of kraakwachten door woningcorporatie Het Oosten. Ging het in 2005 om de Uiterwaardenstraat, in 2006 werden we geconfronteerd met kraakwachten in de Bernissestraat en omgeving. Het Oosten wil dat complex op termijn na splitsing uitponden. Nadat we hierover weer aan de bel zijn gaan hangen zijn de lege woningen in dit laatste complex uiteindelijk weer via Woningnet te huur aangeboden. De contracten van de kraakwachten werden ook opgezegd om plaats te maken voor reguliere huurders. Bij dit stadsdeel is ook een verzoek tot handhaving ingediend in verband met illegaal gebruik van een aantal woningen als hotel in de Rivierenbuurt. In dat dossier kwam zo weinig schot, zodat hiervan in februari 2006 melding is gemaakt bij de VROM-inspectie. Zie voor uitgebreide casusbeschrijving elders in deze rapportage. Bij de verschillende Koepels van de woningcorporaties zijn meldingen gedaan van klachten over uitvoering van beleid. Het ging daarbij over langdurige leegstand, tijdelijke verhuur en communicatie rond servicekostenafrekeningen. Bij de Makelaars Vereniging Amsterdam is een klacht ingediend tegen een bij hen aangesloten lid. 4.8 Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag en de media In de bijlages enkele krantenknipsels, daarnaast zijn er interviews gegeven voor enkele radioen TV programma’s.

25


26


5.

ONDERSTEUNING HUURDERS

5.1 Ondersteuning huurders De belangrijkste doelstelling van het Meldpunt is het actief ondersteunen van bewoners die met ongewenst verhuurgedrag te maken hebben, zo mogelijk door een actieve, gezamenlijke aanpak van gemeentelijke diensten en bewonersorganisaties.

Actieve ondersteuning van bewoners

2002

2003

69

93(*)

2004

2005

2006

89(**) 122(***) 112 (****)

(*) Incl. doorloop van 18 zaken uit de vorige verslagperiode (**) Incl. doorloop van 12 zaken uit vorige verslagperiode (***) Incl. doorloop 19 zaken uit vorige verslagperiode (****) Incl. doorloop 35 zaken uit vorige verslagperiode

Het aantal bewoners dat in 2006 van het Meldpunt actieve ondersteuning heeft gekregen is in vergelijking met de voorgaande verslagperiode iets afgenomen, wel waren er nog veel klanten uit 2005 die ook in 2006 actief zijn ondersteund. In totaal ontving het Meldpunt 387 nieuwe meldingen tegen 419 in 2005. Het afgelopen jaar genoten 112 bewoners actieve ondersteuning (incl. een doorloop van 35 zaken uit het vorige jaar). De duur van de betrokkenheid door het Meldpunt bij een zaak is in veel gevallen tamelijk lang. Bepaalde verhuurders blijven weigerachtig om tot een passende oplossing te komen of stellen al dan niet doelbewust besluiten uit. In het bijzonder komt dit voor bij particuliere en projectmatige woningverbetering en splitsing van woonruimte. Klachten die hiermee samenhangen hebben veelal te maken met ernstige bejegeningsproblemen van huurders en renovatiewerkzaamheden die soms jarenlang duren. 5.2 Naar aantal en klagers

Fig. 1 – Behandelde meldingen, naar aantal en soort klager

Meldingen, gedaan door huurders Meldingen, gedaan door huurteams Meldingen, gedaan door andere instanties Doorloop vorig verslagjaar Totaal

2003

2004

2005

152 129 28 18 327

141 124 44 12 321

149 225 45 19 438

2006 146 233 8 35 412

Het aantal meldingen door huurteams nam tot eind 2004 iets af. In 2005 wijzigde dit in een toename als gevolg van eerdergenoemde interventie. Het aantal meldingen door andere instanties met wie het Meldpunt goede contacten onderhoudt, lijkt flink verminderd te zijn maar is een gevolg van het nieuwe registratieprogramma waar we in 2006 mee zijn gaan werken. Ook in 2006 kwamen van verschillende spreekuren, juristen en advocaten, ambtenaren en instanties geregeld meldingen binnen. Derde partijen zijn overigens belangrijker als verwijsinstantie. Zo worden huurders die problemen hebben met de huisbaas

27


bijvoorbeeld ook door de politie (buurtregisseurs) en de Bouw en Woningtoezicht verwezen naar het Meldpunt. Wanneer wordt gekeken naar de herkomst van de klachten komen deze nog steeds het meest uit de stadsdelen Oud-Zuid en Oud-West. Stadsdeel Centrum heeft de plek in de eerste drie afgestaan aan stadsdeel Oost-Watergraafsmeer. Fig. 2 – Nieuw binnengekomen meldingen, naar stadsdeel

2003

2004

2005

2006

Oud-Zuid /Pijp Oud-West Binnenstad Oost-Watergraafsmeer Zeeburg ZuiderAmstel Baarsjes Bos & Lommer Westerpark Overige stadsdelen Onbekend / buiten Amsterdam Totaal

72 52 65 24 9 33 20 9 10 10 7 311

71 61 52 15 9 23 16 12 19 26 5 309

123 89 54 16 12 26 32 7 25 28 7 419

90 67 48 58 26 22 22 9 17 28 387

De klachten zijn hoofdzakelijk afkomstig uit de vooroorlogse wijken met een grote particuliere woningvoorraad. De top drie in 2006 is voor het eerst anders dan in de voorgaande jaren, wel kan nog steeds gezegd worden dat de meeste meldingen komen uit stadsdelen waar de druk op de woningmarkt het meest gespannen is. De verschuiving binnen de eerste drie kan worden verklaard uit de nog grote splitsingsvijver in stadsdeel OostWatergraafsmeer. 5.3 De verhuurders Het oplossingstraject van ongewenst verhuurgedrag laat zich niet alleen bepalen door het soort overtreding. Het is belangrijk onderscheid te maken tussen soorten verhuurders (kleine particuliere verhuurders of professionele verhuurders, waaronder woningcorporaties) en de verhuursituatie (vergunningplichtige woonruimte of bijvoorbeeld een officieel niet bestaande zolderwoning of een bewoonde bedrijfsruimte).

Fig. 3 – Verhuurders en verhuursituatie 2003

2004

2005

2006

Professionele verhuurder van vergunningplichtige

128

117

166

148

Woonruimte Woningcorporaties

26

42

67

59

28


(Kleine) particuliere verhuurder van vergunningplichtige woonruimte Niet vergunningplichtige woonruimte

101

106

159

111

20

24

15

44

Onderverhuursituaties

8

10

6

14

Onbekend

28

10

6

11

311

309

419

387

Totaal

Hierbij moet overigens worden opgemerkt dat niet altijd met zekerheid is te zeggen of er sprake is van een professionele of een ‘kleine’ verhuurder. Een eigenaar-bewoner van een benedenhuis die de bovenliggende woningen verhuurt, wordt aangemerkt als ‘klein’, hoewel deze verhuurder elders in de stad natuurlijk eveneens als verhuurder kan optreden. Makelaars, beleggers, projectontwikkelaars, handelaren, beheerders en woningcorporaties worden als professioneel aangemerkt. Niet in alle gevallen dat een huurder klaagt over het gedrag van zijn verhuurder wordt de naam van deze verhuurder ook genoemd. Elf maal bleef de verhuurder geheel onbekend, vaak omdat de klager vreesde voor eventuele actie die het Meldpunt tegen de verhuurder zou kunnen ondernemen. Deze vrees is overigens onterecht, omdat het Meldpunt geen actie onderneemt zonder dit vooraf met de huurder te overleggen. Met name als de huurder zich slechts met een algemene informatievraag tot het Meldpunt wendt wordt het vaak niet nodig geacht om de gegevens van de verhuurder te overleggen. Bellers van buiten Amsterdam zijn niet in de telling opgenomen. Van onderverhuur was 14 maal sprake. In deze gevallen bleek de verhuurder zélf huurder van de woonruimte te zijn. In deze gevallen meldden de klagers meestal niet het feit dat werd onderverhuurd als ‘ongewenst verhuurgedrag’, maar hadden de meldingen betrekking op de gedragingen van de hoofdhuurder in zijn rol als (onder)verhuurder. Bij de overige gevallen was 207 maal een professionele verhuurder betrokken (makelaars, grote particulieren, woningcorporaties etc.) en was er sprake van vergunningplichtige woonruimte. Voor deze woonruimtes is op grond van de Huisvestingswet een huisvestingsvergunning vereist. Steeds vaker wordt melding gedaan van ongewenst verhuurgedrag door woningcorporaties. Het gaat dan bijvoorbeeld om woningen die voor vrije sector woningen worde verhuurd terwijl het vergunningplichtige woningen zijn, om afspraken mbt onderhoud die niet worden nagekomen en kwesties rondom (onterechte) tijdelijke verhuur. Veel kleine particuliere verhuurders/eigenaren geven het beheer van de woonruimte overigens uit handen aan een professionele verhuurder. In totaal zijn 148 verhuurders van vergunningplichtige woonruimte aangemerkt als ‘klein’. Deze verhuurders hebben weinig verhuureenheden. Vaak betreft het eigenaar-bewoners, die de verhuur van woonruimte niet als hoofdactiviteit hebben. Er zijn 44 meldingen gedaan die betrekking hadden op woonruimte die niet tot de vergunningplichtige voorraad behoren, een flinke stijging tov eerdere jaren. Denk hierbij aan vrije sector woningen, kamersgewijze verhuur van grote woningen, bewoonde zolderetages of bewoonde voormalige winkelruimtes. Deze woningen vallen niet onder de woningtoewijzingregels.

29


5.3.1 De vrije jongens Sinds oktober 2002 is het makkelijker geworden om panden te splitsen. Hierdoor is er ook een aantal nieuwe spelers op de Amsterdamse woningmarkt actief geworden, de zogenaamde “vrije jongens” of “uitponders”. Het uitponden van onroerend goed betekent dat de woningen afzonderlijk van elkaar verkocht worden, zodat er een maximale winst gegenereerd kan worden op de aankoop. Bijna alle vastgoedeigenaren hebben panden en/of complexen in de verkoop, ook de corporaties. Deze laatsten hebben de mogelijkheid om tot 2007 ruim 27.000 woningen te verkopen. Het gaat in dit geval om panden die zij al lang in eigendom hebben. Zodra een huurder vertrekt kan er verkocht worden. Uitponden is hier niet de hoofdactiviteit. De meeste problemen ontstaan bij die vastgoedbedrijven die het uitponden wel als hoofdactiviteit hebben. Zij kopen (slechte) huurpanden op met als doel deze te splitsen en te verkopen. Voor de zittende huurders is geen plaats meer, de etages moeten voor een flinke winst leeg op de markt worden gezet. In deze gevallen draait het vooral om omzetsnelheid: aankopen, huurders uitplaatsen, opknappen, splitsen en doorverkopen. Soms is de huurder blij met goede vervangende woonruimte. Vaak zijn huurders zich slecht bewust van hun rechten en besluiten zij zich onder druk te verhuizen. Huurders die willen blijven wonen, krijgen soms te maken met problemen. Zolderbergingen worden zonder toestemming van de huurders gesloopt, de inboedel ervan weggegooid, de standleiding wordt alvast weggehaald, lege etages worden volledig onbewoonbaar gemaakt door alles kort en klein te slaan óf het wordt tijdelijke huisvesting voor een ploeg bouwvakkers: de laatste huurders van zo’n pand wordt op die manier het leven zuur gemaakt. Uit deze voorbeelden blijkt ook een duidelijk patroon wat de zolderbergingen betreft. Bij veel panden die tegenwoordig worden opgeknapt om te kunnen splitsen wordt er op de bovenste verdieping, traditioneel de zolderbergingen van de huurders, een nieuwe woning gerealiseerd. Omdat dat niet mogelijk is als de bergingen nog in gebruik zijn bij de huurders heeft deze verhuurder het beleid om die bergingen en kamers maar gewoon te slopen en de huurder voor voldongen feiten te plaatsen. 5.4 Aard van de meldingen De aard van de problematiek waarmee de huurder zich tot het Meldpunt wendt is zeer divers. Dikwijls is sprake van een zakelijk geschil, dat in principe is op te lossen binnen de bestaande weten regelgeving. Echter, het zakelijk geschil leidt gemakkelijk tot een verregaande verstoring van de relatie tussen huurder en verhuurder, met name als hierbij een kleine verhuurder is betrokken die niet op professionele basis woningen verhuurt. De huurder kan dan te maken krijgen met uiteenlopende vormen van ongewenst verhuurgedrag, die niet allemaal even gemakkelijk zijn te bestrijden. Het Meldpunt maakt onderscheid tussen enkele hoofdcategorieën van ongewenst verhuurgedrag. De nieuw binnengekomen meldingen kunnen als volgt worden ingedeeld:

30


Fig. 4 – De aard van de meldingen Niet houden aan huur(prijzen)wetgeving / Overtreden Burgerlijk Wetboek Onderhoudsproblematiek / renovaties Woonruimteverdeling Fatsoensnormen / intimidatie Huuropzegging Andere regels (w.o. splitsen, overtredingen verordeningen, illegale pensions etc.) Totaal

2003

2004

2005

2006

46

87

126

52

42 24 199 -

38 23 161 -

49 17 223 -

16 166 28 125

311

309

419

387

5.4.1 Overtreding huur(prijzen)wetgeving / Burgerlijk Wetboek De problemen waar huurders die het Meldpunt benaderen mee te maken krijgen zijn met name het vragen van sleutelgeld, huuropzeggingen zonder wettelijke opzeggingsgrond, de problematiek rond tijdelijke huurcontracten, het afnemen van zolderkamers e.d. en nietige bepalingen in huurovereenkomsten. Het vragen van een hogere huurprijs dan maximaal is toegestaan volgens het woningwaarderingsstelsel is in principe mogelijk op grond van de contractsvrijheid die aan de huurprijzenwetgeving ten grondslag ligt. Toch wordt dit vanwege de benarde positie van de huurder op een overspannen woningmarkt als maatschappelijk ongewenst aangemerkt. Niet alleen de politiek spreekt zich onomwonden uit tegen het vragen van te hoge huren, ook de beroepsorganisatie van professionele verhuurders sporen hun leden aan zich te houden aan de regels van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte, waarin de maximale huurgrenzen zijn vastgelegd. Het aantal gevallen van te hoge huren dat het meldpunt bereikt is beperkt. Huurders met een te hoge huurprijs kunnen immers terecht bij een van de huurteams, die het probleem kunnen aankaarten middels een procedure bij de huurcommissie. Wanneer er sprake is van woekerhuren wordt dit geregeld gemeld door de huurteams. Ook indien corporaties een (veel) te hoge huurprijs vragen wordt kan dit gemeld worden. De huurteams is gevraagd gevallen van een te hoge huurprijs uitsluitend te melden, indien er sprake is van exorbitante uitponding, mogelijk in combinatie met andere overtredingen van weten regelgeving. De huurteams adviseren en ondersteunen huurders rondom huurprijzen en achterstallig onderhoud, onder meer door het voeren van procedures bij de huurcommissie. Alleen de extreme gevallen van woekerhuren worden doorgegeven aan het Meldpunt.

31


Brief aan huurster van door SP Jongeren uitgeroepen ‘huisjesmelker van het jaar 2005’: Geachte huurster, Daar ik alleen leuke en aardige huurders wil hebben, past u niet in dit profiel en daarom zeg ik u per 01-01-2007 de huur van het kamertje Amsteldijk ----- op. Uw vader presteert het mij regelmatig met brieven en faxen te belagen, wat ik allemaal moet doen en met diverse dreigementen, met tot slot dat hij bij de huurcommissie de huur heeft aangevochten. Ik heb in al deze onzin geen trek en verzoek u de sleutels per 01-01-2007 bij mij in te leveren en gaat u maar ergens anders uw gram halen, Getekend, Xxx

Van de gemelde klachten over verhuurders hadden er 52 betrekking op een overtreding van de huur(prijzen)wetgeving: het vragen van woekerhuren, onredelijke bepalingen in huurcontracten, verhuur van woningen zonder dat er een huisvestingsvergunning werd aangevraagd door de verhuurder, etc. In de jaarverslagen van de huurteams (zie www.huurteams.nl) is meer te lezen over hun werkwijze en aantallen gevoerde procedures tegen o.a. huurprijzen boven maximaal toegestaan. 5.4.2

Onderhoudsproblematiek

Veel huurders wenden zich tot het Meldpunt met een probleem over het onderhoud van de woonruimte nadat zij al het mogelijke hebben geprobeerd om de zaak op te lossen. Huurders die klachten hebben over achterstallig onderhoud in hun woning kunnen met hulp van de huurteams de klachten melden bij de verhuurder. Indien deze niet binnen zes weken de klachten verhelpt kan de huurder een procedure starten bij de huurcommissie om een tijdelijk verlaagde huurprijs te vragen. Ook benaderen veel huurders de afdelingen Bouw en Woningtoezicht van hun stadsdeel om de klachten te verhelpen. Het stadsdeel kan een (spoed)-aanschrijving uitbrengen om de eigenaar te dwingen om aan zijn onderhoudsplicht te voldoen. Indien de huurder ook na deze eerste stappen nog geen resultaat boekt kan hij zich tot het Meldpunt wenden. In hoofdzaak worden dus gevallen van verhuurders gemeld die hun onderhoudsplicht verzaken, óók na een uitspraak van de huurcommissie of na een aanschrijving van Bouw- en Woningtoezicht. Zeer regelmatig doen zich problemen voor. Partijen raken in conflict over de aan te brengen voorzieningen of de huurprijs die na renovatie zal worden overeengekomen. Steeds vaker ligt aan de opknapbeurt een splitsingsaanvraag ten grondslag: in dat geval dient de eigenaar van het pand aan strikte kwaliteitseisen te voldoen voordat een vergunning wordt verleend. Als huurders niet instemmen met het renovatieplan leidt dit niet zelden tot conflicten. Het is vooral de wijze waarop huurders door de verhuurder worden geïnformeerd of betrokken bij de planvorming en de uitvoering, wat leidt tot conflicten. 32


In totaal kwamen (nog maar) 16 meldingen voort uit de slechte staat van onderhoud van het gehuurde. De klachten in deze rubriek zijn in 2006 flink gedaald in vergelijking met de aantallen uit de voorgaande verslagperiode. Dit is een gevolg van het gewijzigde registratieprogramma dat is ingevoerd. Er was een probleem met de verschillende categorieën zodat klachten over onderhoud werden ondergebracht onder het kopje ‘andere regels’. Het gaat in veel gevallen om eigenaren die niet meer willen investeren; pas als het pand leeg is gekomen wordt het pand splitsingsklaar gemaakt door een grote renovatie. Kenmerkend voor de actieve ondersteuning door het Meldpunt van huurders met klachten uit deze categorie, is dat de begeleiding tamelijk intensief is en vaak een lange doorlooptijd heeft. Het zijn niet alleen de ongemakken van de verbouwingen aan de woning, die zwaar zijn, ook zorgt (de escalatie van) het conflict voor een behoorlijke psychische druk op de bewoners. 5.4.3

Woonruimteverdeling

Het ongewenst verhuurgedrag is in deze categorie ingedeeld wanneer redelijke vermoedens bestaan dat door de verhuurder regels m.b.t. de woonruimteverdeling worden overtreden. Dit is het geval wanneer bijvoorbeeld vergunningplichtige woonruimtes kamergewijs worden verhuurd of wanneer het de huurder wordt verboden zich op het woonadres in te schrijven bij het bevolkingsregister. Eveneens in strijd met de regels van de woonruimteverdeling handelen sommige woonruimtebemiddelaars. Het Meldpunt stuit regelmatig op vergunningplichtige woonruimtes, die door bemiddelaars tegen woekerprijzen worden aangeboden. Dit is in strijd met de gemeentelijke Verordening op de Woning en Kamerbemiddelingsbureau’s. In 2006 is deze categorie niet meer apart geteld. Dit is een gevolg van het gewijzigde registratieprogramma dat is ingevoerd. Er was een probleem met de verschillende categorieën zodat klachten over woonruimteverdeling werden ondergebracht onder het kopje ‘andere regels’. Bij het Meldpunt zijn enkele gevallen van onrechtmatige onder(ver)huur gemeld, deze zijn dan verwezen naar het Project Zoeklicht. Het gaat hierbij om huurders die zelf niet te maken hebben met ongewenst verhuurgedrag, maar vermoedens hebben van onder(ver)huur in hun naaste omgeving. Deze doorverwijzingen zijn overigens niet opgenomen in onze registratie. 5.4.4 Fatsoensnormen / intimidatie Veruit de meeste meldingen gaan over een onheuse, onjuiste of misleidende bejegening door de verhuurder. Hierbij moet worden opgemerkt dat het Meldpunt niet altijd kan controleren of de verhuurder daadwerkelijk normen van fatsoen overschrijdt. Het betreft hier immers een subjectief begrip. Huurders ervaren het gedrag van een professionele verhuurder vaak als ‘onfatsoenlijk’ als (structureel) niet wordt gereageerd op post en gemaakte afspraken niet worden nagekomen. Het gedrag van sommige verhuurders gaat echter verder. Zij maken zich schuldig aan strafbare feiten, door het dreigen met of toepassen van fysiek geweld, het afsluiten van voorzieningen, het plegen van huisvredebreuk, etc. Het Meldpunt signaleert dat de intimidatie in bepaalde gevallen zeer grove vormen aanneemt, waarbij huurders doelwit zijn geworden van lange treitercampagnes.

33


5.4.4. Voorbeeld: Monnikenstraat Praktijkvoorbeeld: bedreigingen

Feitenrelaas Monnikenstraat In 1997 heeft de eigenaar een pand in de Monnikenstraat aangekocht om het bij zijn hotel, dat om de hoek is gevestigd, te betrekken. Huurder huurt de tweede etage van het pand. Al meteen na de aankoop door eigenaar begonnen de problemen, het werd snel duidelijk dat de eigenaar zijn huurder weg wilde hebben. Bij vonnis van 7 november 2001 heeft de rechtbank besloten dat huurder volledige huurbescherming geniet en dat hij recht heeft op het dakterras. Hieronder in het chronologische feitenoverzicht wordt duidelijk dat huurder al jaren onder flinke druk wordt gezet; zowel juridisch (talloze rechtzaken), alsmede verbaal en zelfs recentelijk door fysiek geweld. 01-03-1993: Huurder neemt woning over van vorige huurder en betaald overnamesom voor dakterras en spiltrap 12-1997: Huidige eigenaar koopt pand 1999 en verder: meerdere procedures bij oa kantonrechtbank over woning en dakterras 23-09-1999: in tussenvonnis bepaalde kantonrechter dat huurder geen gebruik mocht maken van dakterras waarop eigenaar deze verwijderde. 14-03-2000: vonnis waarin bepaald werd dat huurder terras niet mocht gebruiken 07-11-2001: in hoger beroep van eigenaar tegen eerdere procedures bepaalt Arrondissementsrechtbank dat kantonrechter ten onrechte huurder verbood van het terras gebruik te maken. Eerdere vonnissen worden vernietigd. Eigenaar eiste ook ontruiming van de woning, dit werd niet toegekend. Eigenaar veroordeeld tot proceskosten. 04-03-2002: Eigenaar en twee andere mannen bedreigden huurder met toepassen van geweld 31-05-2002: Vonnis kantonrechter voorlopige voorziening. Aangespannen door huurder met eis het aanleggen van dakterras. Kantonrechter veroordeelt eigenaar tot het opnieuw aanleggen van een terras van 16m2 op straffe van een dwangsom van max. € 5000. 09-06-2002: Eigenaar blijft weigeren vonnis te effectueren en begint te schreeuwen en schelden tegen huurder. Ook heeft hij vuilniszakken in de woning van huurder gegooid waarop deze aangifte heeft gedaan bij de politie. Eigenaar heeft ondertussen hoger beroep ingesteld tegen vonnis van 31 mei. 24-10-2002: vonnis van rechtzaak eigenaar vs huurder over dakkapel. Rechtbank besloot dat kapel onder verantwoordelijkheid valt van huurder zodat hij de kapel ook moet herstellen na lekkageklachten. 13-12-2002: tijdens rechtzaak sluiten eigenaar en huurder een overeenkomst met o.a.: • De hoger beroep procedure bij het gerechtshof zal voortvarend worden afgeprocedeerd • Eigenaar zal zonder toestemming van huurder het dak, waarop het dakterras moet worden aangelegd, niet betreden • Zolang aan vorenstaande voorwaardes wordt voldaan zal geen executie van de dwangsommen plaatsvinden, totdat het hof arrest zal hebben gewezen in de zaak

34


• •

waarin dwangsommen zijn opgelegd Partijen zullen via mediation proberen hun geschillen te beslechten. Eigenaar wilde echter niet met huurder in gesprek zodat de mediation nooit een eerlijke kans van slagen heeft gekregen. 12-06-2003: vonnis van Gerechtshof Amsterdam in zaak eigenaar vs huurder. Beroep tegen vonnis kantonrechter 31-05-2002. Gerechtshof bekrachtigt eerder vonnis en veroordeelt eigenaar in de proceskosten van huurder, begroot op € 2.507,29.

27-11-2003: vonnis van Arrondissementsrechtbank Amsterdam in zaak eigenaar vs huurder. Alweer over het dakterras en de dwangsom. Eigenaar vorderde huurder te verbieden het vonnis van 31 mei 2002 (verdere) executiemaatregelen te treffen, op straffe van een dwangsom. Ook deze zaak wordt door de eigenaar verloren, alweer een kostenveroordeling. 22-07-2004: bouwaanvraag door huurder voor realiseren dakterras Monnikenstraat. 21-06-2004: Besluitenlijst Dagelijks Bestuur Stadsdeel Centrum: Advies bezwaarschriftencommissie naar aanleiding van een bezwaarschrift ingediend namens Exploitatiemaatschappij B.V van de eigenaar, gericht tegen het verlenen van een bouwvergunning voor het maken van een dakterras op het dak van het gebouwgedeelte Monnikenstraat. Advies bezwaarschriftencommissie: ongegrond. 24-11-2005: wijziging bestemmingsplan, uit Publicaties Stadsdeelbestuur 2005 Stadsdeelraad, Besluiten 24 november 2005-1: 4. opname van de aanduidingen “hotel toegestaan in de tweede en derde bouwlaag” in het voorste deel van het pand Monnikenstraat x, “hotel toegestaan in de tweede bouwlaag” in het achterste deel van het pand Monnikenstraat x en “hotel toegestaan in de eerste bouwlaag” van het pand Monnikenstraat xx; 5. vervanging van de aanduiding “horeca I toegestaan in de eerste bouwlaag” door ‘horeca IV toegestaan in de eerste bouwlaag’ op het pand Monnikenstraat xx Eigenaar wil pand Monnikenstraat xx betrekken bij zijn hotel dat hij exploiteert op de Oudezijds Achterburgwal. Voor deze uitbreiding heeft hij een bouwvergunning nodig. 07-02-2000: bouwvergunning geweigerd 22-02-2001: bezwaar ingediend en verloren 02-05-2001: zitting ivm beroep tegen weigering 05-08-2005: aangifte bij politie door huurder inzake bedreiging door eigenaar 27-06-2006: aangifte bij politie door huurder inzake bedreiging door eigenaar: • op 24 augustus 2005 liep eigenaar ongevraagd het dakterras op en gooide spullen de woning in onder bedreigingen dat hij huurder in elkaar zou gaan slaan • op 31 oktober 2005 stond eigenaar in de trapopening die huurder niet wilde laten passeren. Ook hier weer bedreigingen over fysiek geweld tegen huurder. • Ook hierna meerdere voorvallen met vooral veel verbaal geweld en bedreigingen • Op 27 maart 2006 diende een zitting bij de huurcommissie. Eigenaar en huurder 35


•

• •

•

waren beide met hun advocaat aanwezig. Na afloop bedreigde de eigenaar in het gebouw van de huurcommissie om huurder in elkaar te slaan. De gemachtigde van huurder heeft als getuige hierover een verklaring op papier gezet. Op 1 mei 2006 was huurder op bezoek in het buurpand, Monnikenstraat x, ook in eigendom van dezelfde eigenaar. Nadat de eigenaar eraan kwam en huurder zag begon hij meteen te schelden en tieren. “Ik grijp je, vuile klootzak, nietsnut, etterbak” etc. Huurder werd meteen hierna hard door de eigenaar meerdere malen in het gezicht geslagen. Op 11 juli 2006, ca 00.30 uur, stond de eigenaar wederom op het dakterras te schelden en te tieren met de, ondertussen bekend klinkende bedreiging, dat hij huurder in elkaar zou slaan als hij naar buiten zou komen. Op 27 juli 2006 kwam huurder ’s avonds thuis en zag dat er door de deur aan het dakterras (in verband met de hitte was die open) vuilnis in de woning was gegooid. Het was een vuilniszak gevuld met lege flessen. Deze gegooide zak heeft voor veel schade in de woning van huurder gezorgd, in de hele woning lagen scherven, oa van het servies waar de zak kennelijk op gevallen/gegooid was. Op 28 juli 2006, de volgende ochtend dus, ging huurder om ca. 10.00 uur naar buiten. De eigenaar was beneden, in de ruimte waar voorheen de snackbar zat, aan het werk. Eigenaar kwam meteen samen met een bouwvakker op de huurder af en hij begon weer te schreeuwen: “als je nog één keer naar de politie gaat sla ik je helemaal in elkaar” en woorden van gelijke strekking. Deze bedreiging werd gevolgd door een harde dreun op de linkerschouder van de huurder.

Zaak is in december 2006 besproken met Coördinatie Team Wallen van Stadsdeel Centrum.

6.

ORGANISATIE

36


6.1

Samenwerking Meldpunt en gemeente Amsterdam

In het projectplan van het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag is een rol weggelegd voor de gemeente Amsterdam c.q. de Dienst Wonen Amsterdam (DW) in de organisatie van het Meldpunt. Om onafhankelijk te kunnen opereren valt het Meldpunt uitsluitend onder de verantwoordelijkheid van het Amsterdams Steunpunt Wonen en de Stuurgroep Huurteams. In 2006 stond het Meldpunt opeens op de lijst van de zogenaamde “10% operatie”; voor een geplande bezuinigingsoperatie van 10% van het gemeentelijke budget had een werkgroep voorgesteld het Meldpunt geheel weg te bezuinigen. Vooral de argumentatie hierbij, dat huurders al steun kunnen halen bij huurteams, advocatuur of ombudsman, viel niet in goede aarde bij de gemeenteraadsleden die wel het belang van het Meldpunt benadrukten. Via de raad is het bezuinigingsplan van tafel gehaald. De Telegraaf August 30, 2006 HEADLINE: Meldpunt Verhuurgedrag met opheffing bedreigd door Nienke Oort AMSTERDAM, woensdag Het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag, dat vorig jaar een recordaantal meldingen te verwerken kreeg, wordt mogelijk opgeheven. De gemeente dreigt uit bezuinigingsoverwegingen de subsidiekraan dicht te draaien. De hulp van de instelling, die klachten over brutale huisbazen, buitensporig hoge huren en achterstallig onderhoud aanneemt en probeert op te lossen, werd vorig jaar meer dan vierhonderd keer ingeroepen. "Mensen weten ons na vijf jaar eindelijk goed te vinden en nu hangt sluiting boven ons hoofd. We hebben het bericht zelf ook met verbijstering ontvangen", aldus medewerker Gert-Jan Bakker. Het argument voor de opheffing is dat er in Amsterdam genoeg instanties zijn waar burgers terechtkunnen met hun klachten over mistanden in de huursector. Toch denkt Huurdersvereniging Amsterdam dat het meldpunt onmisbaar is. "De club behandelt juist de kwesties waar al die andere instanties niet de expertise of de tijd voor hebben. Dat ze niet zo veel klachten behandelen, heeft puur te maken met het feit dat het zeer complexe zaken zijn en daar ligt juist de kracht van het meldpunt", aldus woordvoerder Bastiaan van Perlo. Het meldpunt ontvangt op jaarbasis 170.000 euro aan subsidie. "En daar betalen we dan ook de juridische kosten van die we maken voor mensen die dat zelf niet kunnen dragen", zegt Bakker.

37


6.2

Kerntaken Meldpunt

In het werk van het Meldpunt worden een viertal elementen onderscheiden: A. Opname en verificatie van klachten; B. Directe ondersteuning van de gedupeerden c.q. coördinatie van ondersteuning door huurteams, opbouwwerk en advocatuur dan wel doorverwijzing als dat aan de orde is; C. Bevorderen van een integrale aanpak door betrokken diensten in samenwerking met ondergenoemde ondersteuners; D. Registratie en verslaglegging van klachten, rapporteren en het afgeven van beleidssignalen. De eerste twee taken, gericht op individuele huurders en groepen huurders, zijn ondergebracht bij het Backoffice Huurteams. De derde taak vereist het nodige gezag bij centraal-stedelijke diensten en stadsdelen en is daarom ondergebracht bij de Dienst Wonen Amsterdam. Op verschillende probleempunten wordt met de Dienst op onregelmatige basis overleg gevoerd. De vierde taak strekt zich uit over beide terreinen en is een gezamenlijke taak. 6.3

Personele bezetting

Eerder genoemde taken van het Meldpunt worden uitgevoerd door drie medewerkers in deeltijd: twee bewonersondersteuners (waaronder de projectleider) en een secretarieel medewerker bij het Backoffice Huurteams. Deze hebben regelmatig werkoverleg, waar nodig samen met de afdeling Beleid c.q. Handhaving van de Dienst Wonen. Gezien de nauwe band met de Huurteams en ook het Emil Blaauw Proceskostenfonds bevordert dit de werking van het Meldpunt. Per 1 januari 2006 was de personele bezetting van het Meldpunt als volgt: Bewonersondersteuner/projectleider (0,44 fte); Marcel Suitela Bewonersondersteuner (0,78 fte); Gert Jan Bakker Secretarieel medewerker (0,33 fte).; Petra Bouwknegt De projectleider is verantwoordelijk voor de koers die het Meldpunt vaart en ondersteunt huurders bij complexe problematiek. De directe ondersteuning aan individuele huurders is voor een belangrijk deel neergelegd bij de medewerker “bewonersondersteuner”. De secretarieel medewerker is zoveel mogelijk betrokken bij informatieverstrekking en gerichte doorverwijzing van bewoners. 6.4

Positionering

Het Meldpunt maakt deel uit van het werkteam Huurteams van het Amsterdams Steunpunt Wonen (ASW), samen met o.a. het Backoffice Huurteams, dat de huurteams in de wijken ondersteunt en het secretariaat van het Emil Blaauw Proceskostenfonds voert. Het Amsterdams Steunpunt Wonen voert het werkgeverschap van Meldpunt en Backoffice, inhoudelijk verantwoordelijk is de Stuurgroep Huurteams. De projectleider van het Meldpunt legt verantwoording af aan de Stuurgroep door te rapporteren over voortgang en knelpunten. In de Stuurgroep zijn de Dienst Wonen, de stadsdelen, de Makelaarsvereniging Amsterdam, Vereniging Vastgoed Belang, de werkgevers van de huurteams en het Amsterdams Steunpunt Wonen vertegenwoordigd. De directeur van het ASW, Eef Meijerman, treedt op als voorzitter van de Stuurgroep.

38


6.5

Relatienetwerk en samenwerking

Het Meldpunt bouwt aan een netwerk van praktijkdeskundigen die actief zijn op de werkterreinen waar het Meldpunt mee te maken heeft, dan wel deels afhankelijk van is. Het betreft onder andere de politie, advocatuur, rechtshulp en het secretariaat van de huurcommissie. Om die reden is een begeleidingsgroep in het leven geroepen. De begeleidingsgroep bestaat uit vertegenwoordigers van alle betrokken instanties – de sector Wonen van de stadsdelen, het secretariaat van de huurcommissie, de afdeling Handhaving van de Dienst Wonen Amsterdam, politie, Vereniging Vastgoedbelang, Meldpunt Zorg en Overlast, wijkcentra, Amsterdams Steunpunt Wonen, advocatuur, Makelaarsvereniging Amsterdam, sociaal raadslieden, Bureau Rechtshulp en Huurteams – en komt in principe tweemaal per jaar bijeen. Zij draagt geen inhoudelijke verantwoordelijkheid maar fungeert als denktank en klankbord en heeft een adviserende rol. Zo worden aan deze groep praktijkvoorbeelden van ongewenst verhuurgedrag voorgelegd. De samenstelling van de groep maakt dat de problematiek vanuit verschillende invalshoeken wordt bekeken, hetgeen voor de werkwijze van het Meldpunt van waarde is. Voorzitter van de begeleidingscommissie is Freek Salm, voormalig stadsdeelvoorzitter van De Baarsjes en stond aan de wieg van het Wallenteam, het huidige Van Traa-team. In 2006 is één bijeenkomst voor de begeleidingscommissie georganiseerd maar vanwege de vele afmeldingen is besloten deze middag niet door te laten gaan. 6.6

Financiering

De gemeente Amsterdam heeft in haar jaarlijkse begroting ten behoeve van het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag, ruim € 173.000 vrijgemaakt. Daarvan is ongeveer € 152.000 bedoeld voor personeels- kantoor- en managementkosten en voor materiële projectkosten is € 9.500 begroot. Voor juridische kosten is een bedrag gereserveerd van € 11.500. Dit deel van de middelen is ondergebracht bij de Stichting Emil Blaauw Proceskostenfonds. Vanuit het materiële kostenbudget is de bijdrage voor het proceskostenfonds aangevuld tot € 25.000.

39


7.

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN

40


Uit de meldingen blijkt dat nog steeds regelmatig verhuurders, zowel professionele als nietprofessionele, over de schreef gaan. De klachten over uiteenlopende vormen van ongewenst verhuurgedrag tonen aan dat het op diverse terreinen van de Amsterdamse woningmarkt behoorlijk mis gaat. Hoe meer druk op de woningmarkt ontstaat hoe groter de kans wordt dat een zittende huurder wordt geconfronteerd grootschalige plannen van de huisbaas. Renovaties zijn goed voor de stad, en dus ook voor huurders. Het is fijner een kwalitatief goede woning te huren dan een zwaar verwaarloosde. Waar voorheen huurders jarenlang bij hun verhuurder moesten aankloppen om het achterstallig onderhoud verholpen te krijgen, de laatste jaren lijkt het wel te zijn omgedraaid. Tegenwoordig moeten veel huurders hun overijverige huisbazen rustig in het gareel zien te houden/krijgen. Afgelopen jaar is er geen nieuw splitsingsquotum uitgegeven, alleen de oude voorraden mochten nog worden opgemaakt. Dit leidde enerzijds tot veel haast bij eigenaren om hun pand snel op te knappen waarbij met de (rechts)positie van de zittende huurders veelal geen rekening werd gehouden. Anderzijds leidde dit tot een zeer actieve handel in panden waar een splitsingsaanvraag op zat. Sommige panden werden in één jaar tot drie keer verkocht. Ondertussen is duidelijk geworden dat in 2007 het laatste quotum van ruim 4700 woningen wordt uitgegeven, maar enkel voor de stadsdelen Westerpark, Bos en Lommer, de Baarsjes, Oost-Watergraafsmeer en Zeeburg. 382 Splitsingsrechten van deze voorraad kunnen door de overige stadsdelen worden opgemaakt. Vaak worden er exorbitant hoge huurprijzen gevraagd. De nieuwe huurplannen van minister Dekker zijn op de valreep in december 2006 van tafel geveegd waardoor de grote liberaliseringsgolf vooralsnog uitblijft. Tijdens de discussie over ‘Dekker’ kregen sommige huurders al bericht van hun huisbaas dat ze binnenkort moesten verhuizen omdat ze het toch niet meer konden betalen. Maar die plannen zijn van de baan. Het nieuwe kabinet zet niet in op flinke huurverhogingen en heeft voor het komende huurjaar de maximale verhoging zelfs niet hoger dan 1,1% vastgesteld. Te vaak worden zittende huurders bij splitsing en verkoop van appartementen uit economische motieven zwaar onder druk gezet om te verhuizen en in bekende gevallen zelfs letterlijk hun woning uitgejaagd. Diverse renovatieprojecten (in vernieuwingsgebieden) worden voorbereid en uitgevoerd zonder de belanghebbende huurders (voldoende) erbij te betrekken en/of hen behoorlijk hierover te informeren. Huurders die gebruik maken van hun wettelijke recht om bij de huurcommissie de huurprijs te laten toetsen of onderhoudsgebreken aanhangig maken, worden niet zelden door hun verhuurder geïntimideerd of zetten daarmee onbedoeld hun huurrelatie op het spel. Malafide woningbemiddelaars, ook bekend als “huurpiraten”, zijn op grote schaal actief bij de clandestiene huur en verhuur van (sociale) huurwoningen en genereren hiermee enorme inkomsten. Huurwoningen worden zonder toestemming of zonder de vereiste vergunningen commercieel geëxploiteerd voor hotel- en pensiondoeleinden. In de woningcorporatiesector worden voor verkoop bestemde huurwoningen tijdelijk verhuurd, terwijl dit wettelijk niet altijd is toegestaan. Daarbij wordt in geval van beëindiging van het tijdelijke huurcontract geen rekening gehouden met de formele opzegbepalingen en huurbescherming van huurders. Het Gerechtshof heeft uiteindelijk bepaald dat deze constructie geen juridische basis heeft zodat de ‘tijdelijke huurders’ volledige huurbescherming krijgen. Vooral corporatie Ymere heeft zichzelf hiermee in een lastig parket gemanoeuvreerd. Het Meldpunt pleit er dan ook voor om woningen die verkocht gaan worden voor maximaal zes maanden met een gebruikscontract te beheren. Indien er na deze periode

41


nog geen koper gevonden is moet de woning weer via Woningnet te huur worden aangeboden. Het Oosten heeft na enkele brieven van het Meldpunt naar stadsdeel ZuiderAmstel besloten om in een complex dat zij wilde uitponden de kraakwachten op straat te zetten en de woningen via Woningnet weer gewoon te huur aan te bieden. Door ontwikkelingen te signaleren en misstanden aan te kaarten levert het Meldpunt een bijdrage aan de verbetering van de positie van (kwetsbare) huurders. Op grond van dit verslag volgt hierna een aantal aanbevelingen. Ondersteuning door het Meldpunt bij juridisch gecompliceerde klachtmeldingen Het aantal zaken dat het Meldpunt heeft moeten doorverwijzen naar een bij het Emil Blaauw Proceskostenfonds aangesloten advocaat, is in 2006 weer toegenomen. De mogelijkheid om dossiers over te dragen aan een fondsadvocaat is één van de belangrijke instrumenten om als Meldpunt slagvaardig te kunnen opereren. Enerzijds om huurders bij te staan die juridisch worden geïntimideerd, anderzijds om het mogelijk te maken om zélf eigenaren of verhuurders te dagvaarden bij onacceptabel verhuurgedrag. De zaken die door het Meldpunt naar een advocaat worden doorverwezen zijn vaak zeer complex; soms worden er voor één klant meerdere rechtzaken gevoerd. Gegeven het feit dat er op dit vlak een dringende en groeiende behoefte bestaat, is een structurele verhoging onontbeerlijk. Aan de gemeente is een verhoging gevraagd van het huidige budget € 11.500 naar € 25.000 waarop negatief is geantwoord. De begrote middelen die het Meldpunt jaarlijks ter beschikking stond waren hierdoor niet meer toereikend zodat er nu uit het eigen materieelbudget geld voor het fonds wordt vrijgemaakt. Dit gaat dan wel ten koste van bijvoorbeeld promotionele activiteiten. Gedragscode particuliere verhuurders In de particuliere verhuursector wordt al sinds de start van het Meldpunt in 2001 gesproken over het opstellen van een gedragscode. Helaas is de voltooiing ervan nog steeds niet in zicht. Het is de vraag of dit nog wel verwacht mag worden. De Vereniging Vastgoed Belang wordt dan ook dringend verzocht de totstandkoming van de gedragcode te bespoedigen. Stedelijke vernieuwing, splitsingsbeleid en de positie van huurders In veel delen van Amsterdam is sprake van ingrijpende stedelijke vernieuwing. Gelet op de voorkomende problemen waarmee huurders tijdens de planvorming en uitvoering van vernieuwingsprojecten kampen, is zowel meer voorlichting als meer professionele bewonersondersteuning noodzakelijk. De ambitie van de Wijksteunpunten Wonen zijn hierin helder: in alle stadsdelen zal er een goede bewonersondersteuning worden opgebouwd. Renovatie- en sloop/nieuwbouwtrajecten zijn complexe operaties. Bepaalde stadsdelen onderkennen dit gelukkig ook. Goede voorbeelden daarvan zij Oud-West, Zuid, Centrum en ZuiderAmstel. Afgelopen jaar is ook het stedelijke vernieuwingsproject van de Indische Buurt begonnen. Terwijl daar in totaal duizenden woningen worden opgeknapt vertelde het projectbureau in 2006 dat er geen bewonersondersteuning is georganiseerd, voor vragen over hun rechten en plichten kunnen huurders aankloppen bij het projectbureau. Het Wijksteunpunt Wonen Oost/Zeeburg zal in de bewonersondersteuning voorzien. De gemeente en stadsdelen worden verzocht jaarlijks voldoende middelen te reserveren voor (extra) bewonersondersteuning en voorlichting.

42


Projecten als Wijksteunpunt Wonen hebben op lokaal niveau al bewezen een belangrijke bijdrage te kunnen leveren aan de structuur voor voorlichting en participatie, integrale huurdersondersteuning en belangenbehartiging. Hoewel splitsing van een gebouw in appartementsrechten geen afbreuk doet aan de positie van zittende huurders, zijn zij in de praktijk vaak bevreesd voor beëindiging van de huurovereenkomst. Dit hangt vaak samen met de onduidelijkheid over de bedoelingen die de eigenaar - na splitsing - met het pand heeft. Regelmatig komt het voor dat bewoners opeens worden geconfronteerd met bouwvakkers die een steiger voor het pand plaatsen. Zonder vooroverleg begint de eigenaar zijn plan uit te voeren. De huurder moet meewerken als het gaat om het wegwerken van achterstallig onderhoud. Indien de eigenaar méér wil, bijvoorbeeld allerlei luxe voorzieningen inbouwen, dan heeft de eigenaar toestemming nodig van de huurder. Deze zogenaamde geriefsverbeteringen kunnen ook alleen met toestemming van de huurder leiden tot een huurverhoging. Afhankelijk van wat er in de woning moet gebeuren zal de eigenaar een wisselwoning moeten aanbieden. Ook als de huurder gewoon bereid is mee te werken aan de werkzaamheden wordt deze geadviseerd om de eventueel gemaakte afspraken met de huisbaas op papier te bevestigen. Helaas horen we regelmatig dat eigenaren helemaal geen afspraken willen maken, zij vinden de zittende huurders in zo’n geval geen partij. Omdat er bijna altijd ook ín de woning van de huurder gewerkt moet worden alvorens er een splitsingsvergunning verleend kan worden kan de huurder de deur dicht houden totdat er wel afspraken zijn. De huurder kan zijn medewerking in zo’n geval tijdelijk opschorten, pas als er harde afspraken zijn gemaakt met de eigenaar over de aard van de werkzaamheden, de tijdsduur ervan, een eventuele herinrichtingskostenvergoeding of andere zaken, kan de huurder volledig meewerken. Inzet van het splitsingsinstrument is onder meer erop gericht om door middel van investeringen de bouwen woontechnische kwaliteit van woningen te verbeteren. Het Meldpunt constateerde al eerder dat de geldende kwaliteitseisen bij splitsen niet eenduidig worden uitgelegd. Dit heeft tot gevolg dat de werkzaamheden niet altijd tot de gewenste basiskwaliteit leiden. De bedoelde verbetering kan dan zelfs een averechts effect hebben op het woongenot. Belangrijk is ook dat het toezicht op de kwaliteitseisen strak geregisseerd is. Het komt voor dat termijnen worden overschreden of vergunningen worden verstrekt terwijl de werkzaamheden nog niet zijn voltooid. Het ligt in de bedoeling om bij het vrijgeven van de vierde trance in september 2007 meer eenduidigheid in de regelgeving in te bouwen. Op dit punt verdient de voorlichting over de rechtspositie van de huurder, de regels bij herhuisvesting en financiële tegemoetkoming meer aandacht. De bewonersondersteuning speelt hierin een belangrijke rol. Maar ook de verhuurder/eigenaar dient hierin een actieve rol te hebben. Ook vanuit gemeente en stadsdelen kan hierover meer gerichte voorlichting gegeven worden. Laatstgenoemden dienen in hun communicatie ook duidelijk stelling te nemen tegen ongewenst verhuurgedrag. Splitsen, samenvoegen, opknappen en verkopen zou alleen mogelijk moeten zijn als huurder en verhuurder in goed overleg met elkaar tot overeenstemming komen. Voorts verdient het de aanbeveling richtlijnen vast te stellen ten aanzien van de onttrekking van zolderruimten die nog in gebruik zijn bij zittende huurders.

43


Een opvallende groep vastgoedexploitanten die zich op de woningmarkt begeeft en in deze rapportage wordt aangeduid als de zogenoemde ”vrije jongens” of “uitponders” zijn voor veel huurders een ware nachtmerrie. Zij zijn niet aangesloten bij een brancheorganisatie. Het enige doel dat zij nastreven is zoveel mogelijk huurwoningen aankopen en vervolgens kort daarop maximaal uitponden. Beheer en onderhoud zijn sluitposten van de begroting. Zittende huurders worden door hen vaak op agressieve of intimiderende wijze bejegend en flink onder druk gezet om in te stemmen met opzegging van de huur. Immers, een lege woning brengt bij verkoop meer op. De gemeente en de stadsdelen worden verzocht al het mogelijke te doen om hiertegen op te treden. Zo zou er stedelijk een ‘uitsluitingslijst’ kunnen worden opgesteld voor eigenaren die alle regels aan hun laars lappen. Die eigenaren kunnen vervolgens geen bouw-, sloop- of splitsingsvergunning meer krijgen. Stadsdelen moeten vaker een beroep doen op de wet BIBOB (Bevordering Integriteitsbeoordelingen door het Openbaar Bestuur) in het geval van vermoedens van malafide praktijken. Juridisch is het zeer moeilijk en waarschijnlijk over de grens van behoorlijk bestuur maar we pleiten voor het aanleggen van een zogenaamde zwarte lijst van eigenaren. Eigenaren met malafide handelswijzes en contacten, criminele eigenaren met veroordelingen op naam, eigenaren, eigenaren die continue de regels rondom de verhuur van woningen aan hun laars lappen, eigenaren die als pure huisjesmelkers opereren. Dit soort eigenaren zou uitgesloten moeten worden van actieve handel en exploitatie van onroerend goed. In 2007 wil de Dienst Wonen onderzoeken of een gedragscode kan worden ontworpen voor eigenaren die een splitsingsaanvraag indienen. Het Meldpunt ondersteunt dit natuurlijk van harte. Woning- en kamerbemiddelingsbureaus Het Meldpunt is tevreden met de vernieuwde prioriteit van de Dienst Wonen voor de aanpak van (illegale) bemiddelingsbureaus. In 2006 zijn er goede werkafspraken gemaakt met de Dienst over de verdere actieve aanpak. De Dienst heeft hiervoor extra financiële middelen gekregen die nu na een jarenlange afwachtende houding heeft geresulteerd in een actieve en voortvarende aanpak. Het blijft duidelijk dat er rond bemiddelingsbureaus een geheel eigen distributiesysteem is ontstaan. Aangezien het om duizenden woningen gaat zijn deze bureaus een bedreiging voor het Amsterdamse volkshuisvestingsbeleid. Bedrijfsmatige exploitatie van woonruimte Het Meldpunt heeft geconstateerd dat er in diverse stadsdelen een bloeiende markt gaande is waarbij huurwoningen clandestien worden ingezet voor commerciële hotel- en pensiondoeleinden. De stadsdelen worden opgeroepen strakker toezicht te houden op dit oneigenlijk gebruik van woonruimte en direct in te grijpen om dit te doen beëindigen.

44


8.

OVERZICHT MELDINGEN

Onderstaand volgt een (geanonimiseerd) extract uit het registratieprogramma van het Meldpunt. De in de verslagperiode nieuw binnengekomen meldingen zijn in het overzicht gesorteerd op stadsdeel: Meldingenoverzicht Stadsdeel Baarsjes

klachtenmelding kort Corporatie vraagt vanaf 27-01-06 € 26,90 teveel per maand en de woning heeft verscheidene onderhoudsklachten. De woning wordt sinds 19 januari 2006 gehuurd van WBV Eigen Haard, in de periode daarna zijn ernstige vochtproblemen ontstaan waardoor de kinderen problemen aan de luchtwegen hebben gekregen. Ondanks de inschakeling van de GG&GD weigert de WBV tot op heden de klachten aan te pakken. Onderhoudsprocedure is in behandeling bij de huco. € 1075,- Kale huur wordt gevraagd voor deze woning, € 546,35 is max.red. Contract is tussen beide partijen opgesteld als indeplaatsstelling. Grote woning met 7 kamers wordt aan 7 jongeren verhuurd door bemiddelingsbureau. Huurders krijgen geen kopie huurovereenkomst en geen kopieën van de kwitanties omdat de verhuurder niet wil dat men zich bij de gemeente inschrijft. Verhuurder stemt in met verlaging van de (allin) huur. Na huuropzegging weigert deze om de waarborgsom terug te betalen, om de overeengekomen verlaging als nog te compenseren. Correspondentie van huurder wordt herhaaldelijk genegeerd. In totaal worden 4 kamers in één woning verhuurd waarvan 2 zolders, iedereen betaalt teveel aan huur, servicekosten en het onderhoud van het pand is in slechte staat; huurteam heeft voor 3 huurders toetsing(+-) huurprijs en servicekosten opgestart, voor 1 zittende huurster art.18, 23 + toetsing serv.kosten. In totaal worden 4 kamers verhuurd waarvan 2 zolders, iedereen betaalt teveel aan huur, servicekosten en het onderhoud van het pand is in slechte staat; voor 3 huurders toetsing(+-)huurprijs en servicekosten opgestart, voor 1 zittende huurster art.18, 23 + toetsing servicekosten. Art.23, 18 + toetsing servicekosten opgestart. € 91,93 per maand teveel aan huur + € 421,54 stoffering, meubilering en servicekosten. Huurder huurt de woning met een all-in prijs van € 925,- sinds 1 februari 2004, per 29 september 2006 heeft huurder een huuropzeggingsbrief van verhuurder (per 31 maart 2007) ontvangen. Verhuurder is eerder veroordeeld wegens illegale woningbemiddeling en illegaal wapenbezit. Huurders hebben € 1000,- bemiddelingskosten betaald. Er wordt €800,- als kale huurprijs in rekening gebracht, de woning is echter niet meer dan € 492,55 (117pnt.) waard. Tevens zijn er veel onderhoudsklachten. Huurster heeft zich laten intimideren door werklui toe te laten om 8.00u 's ochtends die met grote spoed een opdracht van de huisbaas moesten uitvoeren. Er was inderdaad sprake van achterstallig onderhoud waar nooit iets aan gebeurde. Nu had de huisbaas opeens spoed omdat de rapporteur van de huurcommissie een paar uur later de woning kwam inspecteren. Twee huurders vormen samen één huishouding, desondanks zitten zij op drie verschillende kamercontracten. De etage boven hen is nu verhuurd aan meerdere mensen met als gevolg geluidsoverlast, mede omdat er geen goede geluidsisolatie is aangebracht tussen de etages. Makelaar sloopt doucheruimte wegens ernstige lekkage. Het blijkt dat vloerbalken al zijn aangetast. Na sloop van douche hoort huurster twee weken niets meer van makelaar. Huurder klaagt over intimidatie door verhuurder (zijn ex-schoonvader). Achterstallig onderhoud wordt niet hersteld, of verhuurder stuurt volgens huurder beunhazen op zijn dak. Jarenlange familievete lijkt basis van de problemen te zijn. Volgens BWT is verhuurder via VastgoedBelang bezig met een procedure tegen huurder. Nadat huurder een allin-procedure start bij huurcommissie bedreigt verhuurder om woning eigenhandig met wat vriendjes te ontruimen.

45

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Eigenaar wil pand splitsen en bood begin dit jaar € 17.500 uitkoopsom. Pand heeft veel onderhoudsgebreken maar wegens financiële problemen van eigenaar (huurder moet de huur nu aan de belastingdienst betalen) gebeurt er niets in het pand. Huurder moet op eigen kosten woning opknappen, kostte € 12.000. Huurder moest ook sleutelgeld betalen. Verhuurder vraagt te hoge huurverhogingen. Verhuurder dwingt huurders om hun fiets in zijn stalling, a € 17,50 p.m. te stallen. Verhuurder stuurt niet correcte afrekeningen van servicekosten naar huurders toe; bedragen kloppen niet, adressen kloppen niet, aantal verhuurder eenheden per pand klopt vaak niet etc. Huisbaas is al eerder veroordeeld wegens malversaties rondom servicekosten en het opvoeren van niet gemaakte kosten. Alle bewoners schriftelijk benaderd door Meldpunt. Sinds vorige maand een nieuwe eigenaar; de verbouwing is meteen begonnen. Sloopwerkzaamheden geven zeer veel overlast, onleefbare situatie. Huurster krijgt over twee maanden andere woning. Nieuwe eigenaar wil vier panden splitsen en horizontaal samenvoegen, huurders moeten eruit. Uitponder heeft zonder overleg zolderberging gesloopt en inboedel verwijderd omdat hij daar woonruimte van wil maken. Met huurster was voordien al deal gemaakt dat zij berging elders zou krijgen, eigenaar heeft zich niet aan afspraak gehouden. Kort geding Beheerder sluit zolder af en sloopt na het weggooien van de inboedel alle zolderkamers uit. Volgens beheerder is zolderruimte niet van huurders, volgens huurders is dat wel zo. Zij gebruiken de zolderkamers al sinds huurovereenkomst met vorige eigenaar. Centrum

Huurder klaagt over nieuw beleid van verhuurder over het stallen van rijwielen in het complex. Na jarenlang "gedoogbeleid" wordt het huurder zonder nader overleg verboden om te parkeren. Met name voor minder validen geeft dit veel ongemakken. Woning wordt verhuurd voor € 1475 pm. Eigenaar gaat naastgelegen woning opknappen maar vanwege zeer dunne scheidingswanden levert dat zeer veel overlast op. Op brieven van de huurders reageert de huisbaas niet. Huurders besluiten uiteindelijk zelf tot een korting op de huurprijs van € 450 per maand. Verhuurder geeft borg van € 1.950 niet retour terwijl er geen schade is gemaakt zoals ook blijkt uit het opleveringsrapport. Alle huurders van pand (1t/m4 hoog) zijn ieder 2 procedures gestart bij huco. Nu is de verhuurder erg kwaad geworden. Zegt dat hij zelf huurt van een eigenaar die bekent staat om zijn losse handjes. Daarnaast is hij de baas van de huurders (houdt huur in op hun loon). Huurders hebben onder druk de procedure gestopt. Hij zegt wel wat aan onderhoud te gaan doen en een andere woning voor de huurders te gaan zoeken? Huurder is op vervelende manier (intimiderend) te kennen gegeven zijn toetsingprocedure te stoppen en naar een andere woning om te zien. Verhuurder huurt zelf onder van 'onbekende' eigenaar. Huurder had idee dat verhuurder en "zijn bemiddelaar" erg louche types waren. Huurder gaat nu weg. Hij betaalde 600 huur. Onderhuurders betalen € 850 voor kamer. Eigenaar wil nu pand verkopen met lege oplevering en zegt huurovereenkomst met hoofdhuurder op. Huurders vragen zich af wat hun positie is en starten tevens een toetsingsprocedure bij Huco. Huurster heeft sinds 2002 conflict over huurprijs, via huurcommissie en rechtbank. Uiteindelijk verliest huurster en blijft de huur op € 1000. Even daarna werd huurster door de huisbaas meerdere malen in haar gezicht gegrepen en bedreigd. Nadat kamerhuurder procedure startte bij de huurcommissie werd hem de huur opgezegd. Verhuurder nam spullen van huurder in beslag, heeft deze uiteindelijk weer teruggekregen. Huurder zoekt nu nieuwe woning maar laat zich niet wegpesten. Huurder zegt huur op en krijgt goedkopere woning aangeboden van dezelfde makelaar. Net voordat huurder daar heen wil verhuizen krijgt hij bericht dat zijn inkomen te laag is voor die woning. Makelaar had weken daarvoor al zijn salarisstrook gekregen. Verhuurder verhuurt onder. En is tevens werkgever van 3 van de 4 huurders. Hij houdt de huur in op hun loon. Ook de huurverhoging waar men het niet mee eens was wordt ingehouden. Het starten van procedure zou de werkomstandigheden negatief kunnen beïnvloeden. Hoofdhuurder verhuurt mbv legaal bemiddelingsbureau woning onder. Hoofdhuurder krijgt wegens huurachterstand echter ontruimingsvonnis zodat onderhuurder er ook uit moet. Onderhuurder stelt bureau aansprakelijk.

46

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Woning wordt door voormalig werkgever voor veel te hoge prijs illegaal onderverhuurd. Nu er ook nog eens een zeer hoge huurverhoging wordt aangekondigd weigert (onder)huurder te betalen waarop (onder)verhuurder dreigt met oorlog. Verhuurder heeft per 1 januari de huur opgezegd, reden: huurster zou de woning niet optimaal onderhouden en veroorzaakt geluidsoverlast. Echte reden: Verhuurder wil de woning voor zichzelf. Verhuurder stort sinds jan 2007 huur retour. Huurster heeft advocaat in de arm genomen. Zij wordt erg zenuwachtig van de druk om te verhuizen en valse aantijgingen van overlast. Verhuurder laat op onderliggende etage groepen buitenlandse (werknemers??) personen wonen die erg veel geluids- en stankoverlast geven. Dat komt mede doordat er teveel mensen op die etage zitten en doordat er geen luchtafvoer vanuit die voormalige bedrijfswoning is. Volgens de huurster heeft eigenaar ook sloopplannen/ verbouwplannen. Nadat huurder procedure bij kantonrechter gewonnen had, begint de verhuurder opnieuw met dreiging van gang naar de rechter voor ontbinding van huurovereenkomst, als hij niet zijn zolderberging opzegt (hierover ging ook vorige kanton rechtzaak). Verhuurder maakt niet veel kans, maar huurder voelt zich geïntimideerd. Verhuurder woont in zelfde pand. Zwaar verwaarloosd pand (8 maal lekkages in oa meterkast, gaslek, plafond van schrootjes, scheuren etc.) wordt nu zonder vergunning gesloopt en gebouwd. Werk door BWT stilgelegd. Eerste verhuurder is land uitgezet wegens vermeende afpersing van vastgoedbazen. Huidige verhuurder ook dubieus, Huurster voelt zich door hem bedreigd en geïntimideerd. Achterstallig onderhoud. Verhuurder heeft op begane grond restaurant en gebruikt bovengelegen woningen als opslag. Personeel van restaurant loopt gehele dag naar boven het pand in en laat deur, ook 's nachts, altijd openstaan. Verhuurder is niet bereid onderhoud te plegen terwijl de klachten steeds erger worden. Projectontwikkelaar licht huurder niet in over plannen met pand. Hij wil op het pand een extra etage bouwen zodat voor het extra trappenhuis de woning van huurder kleiner wordt. Huurster krijgt brief van makelaar omdat zij volgens een buurman voor overlast zorgt. Het is echter deze buurman die voor de andere buren overlast veroorzaakt. Brief makelaar voor kennisgeving aangenomen. Later kwam "gemeentebelastingambtenaar" langs die allerlei rare vragen had; bleek vriend van buurman van twee hoog te zijn. Die buur is de enige eigenaar/bewoner in pand, andere zijn huurders. Nieuwe eigenaar gaat complex van vier panden splitsen en wil zonder enig overleg met de bewoners volgende week beginnen met o.a. sloopwerkzaamheden. Huurders moeten van bouwadviesbureau schriftelijk verklaren dat ze niet aan splitsing willen meewerken ivm bankgarantie die de eigenaar nodig zou hebben. Indien bewoners niet tekenen zal verhuurder de huurders dagvaarden. Stadsherstel zegt na tien jaar een 'overeenkomst voor het tijdelijk gebruik van woonruimte' op omdat ze nu willen renoveren. Aanschrijving op pand is uit 1982(!). Opzegtermijn is één maand. Meldpunt stuurt brief waarin op huurbescherming van huurder wordt gewezen, niet akkoord met opzegging. Uiteindelijk bood stadsherstel andere huurwoning en verhuisvergoeding. Huurster wordt op zeer onheuse wijze benaderd door huisbaas op een toon waar de honden geen brood van lusten. Huurster heeft in woning geen verwarming en warm water. Verhuurder wil daar niets aan doen. Nu toestemming aan verhuurder gevraagd voor plaatsen huurketel. Huurster levert sleutels 10 dagen te laat in nadat zij de huur had opgezegd. Eigenaar wil nu ook die maand huur ontvangen terwijl woning leeg blijft staan ivm verplichte opknapbeurt. Begane grond wordt grondig verbouwd, incl. funderingsherstel. Bovenwoning is van andere eigenaar, deze zegt niets aan de ontstane overlast te kunnen doen. Verhuurder tracht schikking te treffen met huurder buiten het huurteam om terwijl er een procedure bij KR loopt. Schikkingsvoorstel bevat onjuistheden en is erg negatief voor huurder. Bemiddeld door Direct Wonen. Kale huur en servicekosten te hoog. Huurder wil procedure tegen Direct Wonen om met terugwerkende kracht huurverlaging te krijgen. Huurteam gaat klacht indienen bij Dienst Wonen.

47

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Haagen & Partners is opgetreden als bemiddelaar. Vorige huurder heeft via huco flinke verlaging van huur en servicekosten verkregen. H&P hanteert nu een correcte kale huur maar rekent € 270 (of € 370) voor service. In art 261 proc vorige huurder is het voorschot servicekosten verlaagd naar ongeveer € 75,-. H&P heeft ook rekenfout gemaakt. Optelling huur + service is € 700 ipv € 800,-. Onduidelijke situatie wie de verhuurder/eigenaar nu is. Deze blijkt overleden. Advocaat van de eigenaar (maar wilde naam van eigenaar niet noemen) viel huurster in de avonduren lastig. Zei dat ze geen huur betaalde (onzin!) en dat de woning gerenoveerd ging worden en zij eruit moest. Verhuurder stelt dat huurster onderdeel is van woongroep en zich zodoende moet conformeren aan allerlei vreemde besluiten in het voordeel van verhuurder. Intimidaties (afsluiten water, telefoon, internet etc. Politie heeft verhuurder meegenomen. Sinds eigenaar pand kocht probeert hij huurder er uit te pesten. Eigenaar wil pand bij zijn hotel voegen. Huurder heeft al ettelijke rechtzaken gewonnen. Verhuurder uit al jaren bedreigingen, recentelijk is huurder nu echter ook meerdere malen geslagen en gestompt. Huurder betaalt € 550 ipv € 230 en start procedure bij huurcommissie, net als zijn buren die ook veel te veel betalen. Eigenaar heeft voor hen nooit huisvestingsvergunningen aangevraagd. Na starten procedure werd huurder bedreigend toegesproken door man van verhuurster dat als de procedure doorgaat het 'niet gezellig gaat worden'. Eigenaar wil zolderberging van huurder hebben om woonruimte op zolder te maken. Er is al een woning gerealiseerd maar de keuken van die woning moet in de berging van huurder komen. Nog geen deal over uitkoop zolderberging. Ondertussen heeft eigenaar deur geplaatst en zo de hele zolder afgesloten zodat huurder zijn berging niet meer kan bereiken. Ivm ingrijpende werkzaamheden ihkv woningsplitsing, is huurder via uitspraak KR, gedwongen tijdelijk zijn woning te verlaten. Verhuurder en huurder zijn al geruime tijd met elkaar in conflict omdat huurder slecht wordt geïnformeerd en afspraken niet worden nagekomen. Zonder vooraankondiging wordt asbest uit pand gesaneerd; huurder kan zijn woning niet meer verlaten. Al eerder een rechtzaak geweest omdat eigenaar de huurder weg wil hebben, huurder won. Huurder moet nu ook zijn zolder leegruimen. Geen afspraken gemaakt. Verhuurder verlengt jaarlijks het tijdelijke contract. Wil nu zelf weer de woning betrekken, maar neemt niet de formele opzegbepalingen in acht. Huurder beroept zich op huurbescherming. Verhuurder stelt zich dwingend op om huurder te doen vertrekken. Eigenaar wil pand grondig verbouwen. Huurder informeerde naar rechten mbt terugkeer, uitkoop of uitplaatsing via gemeente. Uiteindelijk heeft huurder vervangende woonruimte gekregen en een verhuisvergoeding van â‚¬ 4000. Eigenaar van pand met veel gebreken reageert niet op klachtenbrieven. Huurders zijn bang omdat hij voorheen vaak met bodyguards door het pand liep. Deel van pand heeft 'rode ramen' en is in gebruik bij prostituees. Huurster van etage in grachtenpand ondervindt al ruim twee jaar zeer ernstige overlast van renovatie van het pand; bouwstof, geluid, lekkages, werklieden die 7 dagen in de week bezig zijn etc. Eigenaar houdt compleet geen rekening met huurster. Telefonische bedreiging door directeur van vastgoedbedrijf. In gesprek wat huurder voerde met die directeur dreigde hij dat als huurder niet ophoud met het spelen van spelletjes, dat hij dan langskomt... Eigenaar wil pand splitsen en biedt € 50.000 aan familie aan om te vertrekken, deze willen echter gewoon blijven wonen in huidige woning. Twee panden van ontwikkelaar worden al geruime tijd bewoond door tijdelijke huurders, er wonen nog twee reguliere huurders. Eigenaar heeft splitsing aangevraagd maar er gebeurt verder niets. Speculatieobject in Binnenstad is al enkele malen doorverkocht, huidige eigenaar wil pand slopen. Café op begane grond is door stadsdeel gesloten. Bijna lege pand wordt nu kamergewijs aan groep Colombianen verhuurd. Overlast. Eigenaar wil woningen in pand aan Amstel samenvoegen en laat daartoe enkele etages jaren leeg staan. Via pesterijen wil hij laatste huurster laten verhuizen maar zij wil blijven wonen.

48

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Mevrouw woont al 70 (!) jaar aan de Leidsegracht en voelt zich nu bedreigt omdat pand onlangs is verkocht aan enkele bekende uitponders. Pand was voorheen van corporatie was maar nu van een particuliere huizenhandelaar. Deze wil huurster weg hebben om pand te renoveren en te splitsen. Eigenaar dringt nu aan op vertrek. Eigenaar heeft al sloopaanvraag ingediend bij de gemeente maar heeft zijn huurder daarvan nog niet op de hoogte gesteld. Nadat pand was verkocht kon huurder ook geen huur betalen omdat nieuwe eigenaar zich niet had voorgesteld, huurder kon uiteindelijk via kadaster eigenaar achterhalen.

Bos & Lommer

Bewoners geadviseerd ivm ongegronde huuropzegging en dreiging door verhuurder om woning binnen te treden. Verhuurder heeft woning verkocht. Huidige kamerhuurster heeft wel andere woonruimte gevonden maar kan niet binnen 24 uur pand verlaten. Haar geadviseerd schriftelijk haar voorwaarden voor vervroegde verhuizing kenbaar te maken aan verhuurder. (verhuiskostenvergoeding ad € 5000,-). Haar erop gewezen dat door opzegging niet automatisch sprake is van huurbeëindiging nu zij nog niet heeft ingestemd met verzoek van de verhuurder. Verhuurder heeft inmiddels gas en licht laten afsluiten. Huurster woont met vijf anderen samen in grote woning. Verhuurder is eerder zeer bedreigend geweest naar huurders toe als zij naar de huurcommissie gingen. Verhuurder is ook zonder toestemming in kamer binnengeweest. Huurster start nu ook procedure huurverlaging (ze betaalt € 450 voor 18m2). Huurder van drie hoog had voorheen een zolderkamer maar heeft deze afgestaan aan eigenaar. Deze verhuurt de kamer nu als zelfstandige woning, het elektra en gas wordt echter nog door de bewoner van drie hoog betaald. Huurder krijgt van verhuurder niet voldoende informatie over voorgenomen splitsing. Wil weten wat zijn rechtspositie is en in hoeverre hij verplicht is medewerking te verlenen. Huurder is ongerust over nabije toekomst. Vermoed dat verhuurder hem eruit wil hebben. Nadat deuropenerinstallatie kapot is gegaan haalt verhuurder deze weg om te repareren. Na twee maanden krijgen de bewoners opeens een brief dat er een nieuwe geplaatst zal worden indien iedereen € 2 pm extra zal betalen. Huurder wordt onder druk gezet om afstand te doen van zolderruimte ivm voorgenomen verbouwing van de ruimte tot woning. Huurder ontvangt vervolgens een brief ter ondertekening, waarin wordt vermeld dat zij akkoord is gegaan met het voorstel. Huisbaas, die advocaat is, stuurt onjuiste huurverhogingsvoorstellen en wil zolder afnemen om na splitsing een penthouse te realiseren. Makelaar biedt aan huurder wegens splitsing van pand € 25.000 als hij woning verlaat. Huurder weigert waarna hij wordt lastig gevallen door advocaat van makelaar; huurder zou badkamer op zolder moeten afbreken. Anders zal makelaar het laten doen.

Oost/ WaterGraafs meer

Corporatiemedewerker is gepikeerd dat huurder klacht over onderhoudsgebreken opstuurt en zegt nu geen dubbele beglazing meer aan te willen brengen. In gesprek met huurder, de corporatiemedewerker en meldpunt bleek dat het vooral een communicatieprobleem was geweest, alles is goed uitgepraat en daarmee opgelost. Zeer gehorig pand heeft op de begane grond een koffiehuis met een avondvergunning. Er liggen meerdere rapporten (oa van BWT) dat er zelfs op tweehoog een overschrijding is van het aantal decibellen maar de corporatie wil er niets aan doen. Geluid trilt hele pand door. De moederhaard is stuk in die zin dat de glazen plaatjes deels kapot zijn: gevolg rookgassen in de woonkamer en uitslaande vlammen. Opzichter van Eigen Haard heeft drie weken geleden gezegd dat hij op zoek gaat naar nieuwe ruitjes maar dat dat lastig zal zijn gezien de leeftijd van de haard. Sindsdien heeft huurder niets meer gehoord. Advies van opzichter aan huurder tijdens huisbezoek: indien de haard gestookt wordt moet ze het raam maar open zetten.

49

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Huurder heeft sinds oktober 2005 overlast van haar HR Ketel; bij het aanslaan maakt deze ketel een knallend ploffend geluid. Verhuurder heeft er diverse keren naar laten kijken, tot op heden zonder resultaat. Daarnaast heeft huurder de technisch-opzichter van de Key letterlijk voor rot gescholden.(huurder was de hele situatie na een half jaar vergeefs wachten spuugzat.) Met als gevolg dat verhuurder niets meer wilde doen. Huurteam heeft verhuurder er van kunnen overtuigen om alsnog actie te ondernemen en daarnaast hebben zij een klacht ingediend bij de Geschillencommissie van de Key. Corporatie sommeert huurder 15 juni 2006 om voor 1 juli a.s. de vloeren en de trap te isoleren. Nader onderzoek van het huurteam levert het volgende op: in de gehele woning is er sprake van krakende vloeren inclusief de trap en wel zodanig dat er sprake is van geluidsoverlast in de woning zelf en in de naast en ondergelegen woningen. Huurster heeft al sinds 1999 een tijdelijk contract van het Woningbedrijf. In principe geldig tot 2002 daarna is nooit verlengd of veranderd. Dit alles in het kader van een geplande renovatie/sloop. Huurder woont al sinds 30 jaar op de woning, heeft inmiddels prepensioen en verblijft derhalve regelmatig in Marokko voor enkele maanden. Reden voor de Key om in het kader van Zoeklicht huurder 20 juli een brief te sturen en te eisen dat hij per 1 augustus zijn huur opzegt. Anders gaan ze naar de rechter. Week later wordt met een kort gesprekje het verzoek tot opzegging huur wederom ingetrokken. Huurster werd om 17.30 uur 'overvallen' door 2 medewerkers van 'Team onrechtmatige bewoning' van Ymere. Huurster weigerde hen toegang waarop zij boos werden. Huurster weet niet waarom dat team bij haar langskwam, zij verhuurt niet onder. Naar aanleiding van een klachtenmelding over vochtoverlast in meerdere ruimtes reageert corporatie met dat er op termijn sloopplannen zijn en zij geen reparaties meer verrichten. Huurster heeft kale huurprijs van € 506.29. Dit is bijna twee keer zoveel als gevraagd mag worden op basis van de punten. Procedure voor huurverlaging opgestart. Huurster woont sinds 15-09-2006 in woning en betaalt maandelijks € 1215.56 aan huur. Volgens het contract van De Alliantie is geliberaliseerde woonruimte, volgens de puntentelling niet. Nieuwe eigenaar zit opeens in woonkamer van huurder en vraagt of de kamerhuurders hun woning willen verlaten wegens renovatie. Even later zitten er een aantal bouwvakkers in de woning. Huurder plaatst nieuw slot. Nieuwe eigenaar zit opeens in woonkamer van huurder en vraagt of de kamerhuurders hun woning willen verlaten wegens renovatie. Even later zitten er een aantal bouwvakkers in de woning. Huurder plaatst nieuw slot. Nadat huurster voor twee maanden een appartement had gehuurd zegde zij de huur weer op, alles was in orde en zij kon de borg van € 750 terugkrijgen. Zij had nooit een huurcontract gekregen (wel één getekend maar die hield de verhuurder voor zich zelf) en ook geen kwitanties van betalingen. Uiteindelijk is de borg nooit geretourneerd. VH woont op begane grond van pand en is volgens huurder een 'onvriendelijk persoon', VH beschuldigt H van het veroorzaken van onderhoudsgebreken. O.a. de lekkage van het dak is volgens VH door H veroorzaakt door op het dak te zitten. H ontkent dit en zegt nooit op het dak te zitten. Huurder betaalt € 650,- all-in voor een hospitakamer. Een kamer, en medegebruik van keuken en sanitair. De overige kamers in de woning zijn afgesloten door hoofdhuurder. Telling van huurteam komt uit op 78 punten/€ 135,10 max. Verhuurder is zeer onvriendelijk, beledigt huurder, dreigt met uitzetting en heeft de verwarming afgesloten. Na splitsing is er nog één huurder in het pand die tevens een zolderkamer heeft. De eigenaar heeft zelf geen woning meer en heeft zijn intrek op klein zolderkamertje genomen alwaar hij in het weekend zelfs met al zijn kinderen slaapt. Huurder van de derde etage heeft hier veel overlast van. Grote eigenaar (paar duizend woningen in Amsterdam) wil panden in straat uitponden. Het bouwadviesbureau benadert bewoners zeer agressief en intimiderend, ze willen ook meteen de zolders van de huurders afnemen. Advocaat van eigenaar stuurt ook nog even een huuropzegging op basis van volstrekte lariekoek.

50

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Nieuwe huurder na woningruil krijgt geen toegang tot woning wegens renovatiewerkzaamheden. Later blijkt dat huisbaas zegt dat huurovereenkomst door huurder was ingetrokken tegen vergoeding van € 5000, verhuurder ontkent dan ook de getekende huurovereenkomst. Verhuurder had pand verkocht en moest leeg leveren, via een truc met woningruil wilde oude eigenaar woning leeg krijgen. Huurder heeft partijen gedagvaard. Eigenaar wil pand splitsen en op zolderverdieping nieuwe woonruimte maken. Nog voordat er afspraken zijn gemaakt met de huurders worden de zolderbergingen al gesloopt. Omdat huurder nu weg wil start een onderhandeling over de uitkoop. Huurster heeft al jaren last van verschillende vochtproblemen in huis, makelaar wil nu een dag voordat rapporteur van huurcommissie komt de woning stucken. Structurele aanpak van problemen wil makelaar echter niet doen. Huurder wordt door bouwkundig- en splitsingsbureau geïntimideerd om zijn zolder af te staan. Nieuwe eigenaar, die officieel nog niet eens eigenaar is, stuurt allerlei mensen langs bij huurders op alle verdiepingen met een contract waarop staat dat huurders stadsvernieuwingsurgent kunnen worden en de woning gaan verlaten want: "de woning dient gerenoveerd te worden in verband met stadsvernieuwingsbeleid van stadsdeel". Het stadsdeel weet van niks, een van de huurders heeft inmiddels het contract getekend onder druk (een oude zieke meneer) De mensen die langskomen laten alleen een naamkaartje achter zonder telefoonnummer en adres en legitimeren zich ook niet. Huurteam zal het stadsdeel inlichten en huurder zal een brief sturen om zijn handtekening weer in te trekken. Pand is ernstig verkrot en onlangs in handen gekomen van uitponder. Op alle verdiepingen is sprake van ernstige lekkage, kunnen ramen en deuren niet open, dreigen balkonbalustrades om te vallen, ernstige scheuren, scheefstand, gaten in muren, levensgevaarlijke elektrische installatie (er is reeds brand ontstaan) enzovoort. Veel te hoge all-in huur. Verhuurder beweert dat huurder weigert mee te werken aan het verhelpen van de gebreken in/aan zijn woning en dreigt mondeling met de kantonrechter. Huurteam heeft verhuurder verteld dat de huurder wel degelijk wenst mee te werken en heeft een 7:257 procedure bij de huurcommissie gestart. Verhuurder vertelt huurder dat zij van haar woning afmoet als zij niet meewerkt aan een hoogwaardige renovatie. Werkt zij wel mee, dan kan zij uiteraard tegen een hogere huur op de woning blijven en de verhuurders zullen dan via de huurtoeslag zorgen dat haar huur betaalbaar blijft. Kale huur bij het ingaan van het huurcontract op 27 april 2006 € 462,96 i.p.v. € 416.34. Procedure toetsing nieuwe huur gestart door huurteam. Verhuurder heeft achterstallig onderhoud verholpen. Tijdens werkzaamheden kon huurder niet in woning verblijven. Heeft contract afgesloten waarin staat dat verhuurder meubels zal verplaatsen en na afronding weer zal terugplaatsen. Is niet gebeurd en ze zijn ook niet afgedekt: gevolg bank stoelen en matras zitten onder stof en stuc, er is behang van de muren gerukt, de vloerbedekking is doorgesneden en verwijderd, rolgordijnen zijn op het balkon gegooid en kapot, de kabelaansluiting tv werkt niet meer, het is uitermate smerig en er is slordig afgewerkt. Verhuurder vindt dat huurder daarvoor verantwoordelijk is. Huurder heeft onlangs 2 procedures gestart. Nadat verhuurder daarvan op de hoogte is, komen ze de woning controleren en sturen huurder een brief met allerlei zaken waaraan zijn moet voldoen: ramen wassen, balkon schoonmaken, de kat moet weg, enz enz. Huurder heeft van makelaar een rekening van € 60,69 ontvangen voor onderzoekskosten die makelaar weer heeft ontvangen van een installatiebureau. Het onderzoek is gedaan bij de onderburen nav klachten van lekkage en zou te maken hebben met een douchegordijn dat huurder zou hebben moeten plaatsen. Omdat huurder geen douchegordijn heeft wordt deze aansprakelijk gehouden voor lekkage terwijl douchevloer gewoon lekt.

De CV ketel staat op zolder. In het kader van renovatie heeft eigenaar inmiddels de zolder afgesloten. Huurders moeten erbij om cv ketel aan de praat te krijgen en hebben eigenaar om sleutel verzocht, die reageert daarop door te zeggen dat als huurders niet aan zijn renovatieplannen meewerken (er is nl. discussie over vervangende woonruimte, verhuiskostenvergoeding enz) hij niet van plan is huurders de sleutel te geven. Vooruitlopend op renovatie is de kabel gemold, de zolder afgesloten, de zolder afgepikt en van zolder uit een gat is het plafond van de woonkamer gezaagd, de gaskachels afgesloten, heeft huurder een dag zonder water gezeten.

51

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Nieuwe eigenaar wil pand uitponden, dus meteen per etage verkopen na splitsing. Huurders vragen ondersteuning bij contacten met eigenaar voor o.a. opstellen overeenkomst over renovatiewerkzaamheden (wisselwoning, uitplaatsingen, vergoedingen, huur na opknapbeurt etc.) Eigenaar wil dat huurders vertrekken zonder vervangende woonruimte en verhuispremie aan te bieden. Nieuwe eigenaar, aannemer, sloopt hele pand uit en gooit alle inboedel van de huurder (die er al 40 jaar woont) dat in de zolderberging stond weg. Uiteindelijk schikking bij rechtbank dat huurder woning verlaat voor € 17.500. Verhuurder is maanden bezig met renovatie van woningen in pand. Er wordt zes dagen per week gewerkt. Eigenaar reageert niet op klachtenmeldingen over overlast. In de enige huurwoning in het pand wordt geen onderhoud uitgevoerd, de andere woningen gaan van € 257 naar € 1300 huurprijs. Er zitten 3 huurders op 1 contract sinds 1 september 2005 voor een all-in prijs van € 1000. Huurteam start procedure. Verhuurder wil nu dat huurders een nieuw contract tekenen voor een hogere huurprijs. Op advies van huurteam hebben huurders geweigerd. Verhuurder heeft ze gebeld en gezegd dat hij contract zal verscheuren en als ze niet snel tekenen hij het gas en de elektra zal afsluiten. Verhuurder wil splitsen en heeft de huurder mondeling verkeerd ingelicht over de gang van zaken. Bij het stadsdeel is (nog) niets bekend over splitsen. Huurteam heeft huurder gerustgesteld en op de hoogte gebracht van zijn rechten en plichten. Het pand is gesplitst. De 2e etage is verkocht. Eigenaar woont zelf in huis en op 1e etage. Huurder van 3e etage wordt schriftelijk verzocht samen met de bewoners van de 2e etage het trappenhuis en de buitendeur schoon te houden. Zo niet, dan zal de eigenaar een schoonmaak bedrijf inhuren en de huurder service kosten in rekening gaan brengen. Bewoners hielden altijd zelf trappenhuis schoon. Eigenaar/verhuurder heeft onlangs de analoge tv-kabel naar de woning van de huurder onklaar gemaakt, waardoor radio en tv niet meer te ontvangen is. Huurder heeft inmiddels een abonnement met Digitenne afgesloten. Huurteam heeft de eigenaar meegedeeld dat huurder de maandelijkse servicekostenbetaling verminderd met het UPC-bedrag. Via bemiddelingsbureau Housing Partner verhuurt eigenaar de woning (=3 kamerapp) voor totaal € 1200,00 per maand. Kale huur € 750; stoffering/meubilering € 275; kabelTV/gemeente belasting € 75; voorschot gas/water/elektra € 100,00. Woning heeft 80 punten en heeft daarmee een maximale prijs van € 326. Verhuurder sommeert via zijn advocaat de huurder om de woning per 1 augustus 2006 te verlaten. Volgens verhuurder heeft de huurder huurachterstand, hetgeen niet waar is. Daarnaast beweert de verhuurder dat de huurder de huur niet kan betalen. Huurder woont sinds 1 mei 2005 op deze woning en heeft geen huurcontract. Elke maand komt de verhuurder de huur en het voorschot op de stookkosten ophalen en geeft als het hem uitkomt hiervoor een kwitantie. Huurder kan door middel van deze kwitanties en de maandelijkse geldopnames bij de bank aantonen dat hij de huur betaald heeft. Huurder belde dat verhuurder gas en elektra heeft afgesloten. Verhuurder heeft dit waarschijnlijk gedaan naar aanleiding van de Huco uitspraak all-in verlaagde huur in het voordeel van huurder. Huurder is met behulp van huurteam bezig met terugvordering van teveel betaalde huur en betaalt nu tijdelijk minder om de 'onverschuldigd betaalde huur' te verrekenen. Verhuurder is 3 weken geleden door de politierechter veroordeeld voor huisvredebreuk in woning van huurder. Huurster heeft van verhuurder brief gekregen dat zij in december de woning moet verlaten. Verhuurder is vader van een goede vriendin van huurster. Huurster heeft geen papieren huurovereenkomst maar wel afspraak tot betaling van huur + enkele betaalbewijzen (kwitanties/bankafschriften). Huurster woont een jaar op de woning en betaalt € 550,- p/maand voor een woning van ongeveer 50m2 (enkel glas, geen cv). Huurster voelt zich door verhuurster, die etage boven haar woont, geterroriseerd. Relatie ernstig verstoord. Huurster die al 45 jaar in dezelfde woning woont vraagt zich af wat haar rechten zijn nu de nieuwe eigenaar haar hele woning (incl. sous) wil verbouwen na funderingsherstel. Verhuurder voert ivm splitsingsaanvraag onderhoudswerkzaamheden uit. Voortgang verloopt erg traag. Geen overleg met huurder over planning van werkzaamheden. Verhuurder komt diverse afspraken niet na en reageert niet op klachten

52

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Huisjesmelker reageert niet op onderhoudsklachten, bewoners van twee panden zitten o.a. een maand zonder ganglicht. Eigenaar doet niets, beheerder doet ook niets. Huurster die na 15 jaar de huur even te laat betaalt ontvangt brief van makelaar waarin hij meteen al dreigt met het uitbrengen van een dagvaarding. Pand waarvan twee etages al 9 jaar door anti-kraak wordt bewoond wordt nu gesplitst. Huurster vroeg naar rechten en plichten bij de uit te voeren werkzaamheden. Eigenaar sloopt zonder overleg zolder en vernielt ook deel van zolderberging van laatste huurster in het pand. Verbouwing is gevaarlijk voor huurster en bouwvakkers intimideren en schelden huurster uit. Huuropzegging tijdelijk huurcontract nadat de periode van de leegstandwet is verstreken. Corporatie biedt vervolgens een overeenkomst aan dat huurder mag blijven en geen huur gaat betalen maar een compensatie voor huurderving dat nog hoger is dan de oorspronkelijke huurprijs. Huurster heeft toetsing nieuwe huurprijs procedure gestart bij huurcommissie vanwege aanvangshuur van €678 kaal (max. € 390). De eigenaar heeft vervolgens gebeld en tegen huurster gezegd dat ze moet stoppen met procedure anders gaat hij het huurcontract beëindigen en gaan rare dingen gebeuren. Huurder moet pand ontruimen maar kan beroep doen op huurbescherming. Verhuurder gaat niet akkoord met de uitspraak van de huurcommissie. Verhuurder wil huurovereenkomst beëindigen. Huurster wordt geïntimideerd door verhuurder n.a.v klachtenprocedure bij huurcommissie.

Oud West

Corporatie dagvaart huurster omdat deze niet zomaar haar zolderkamer wil verkleinen. Corporatie wil nieuwe woning op zolder maken en huurster moet dat mogelijk maken door deel zolder af te staan. Omdat huurster op een zeer kleine woning zit wil zij niets afstaan. Uiteindelijk verliest huurster procedure: meewerken aan ontruimen zolder óf ontruiming hele woning. In advertentie Woningnet stond huurprijs ad € 320 inclusief cv-installatie, bij tekenen contract € 390 betalen vanwege aanleg cv-installatie. Van beloofde € 4.500 verhuisvergoeding door corporatie slechts € 2.500 betaalt. De rest niet, omdat de achtergelaten woning niet verbouwd werd. Veel te hoge huurprijs en servicekosten. Niet geregistreerde woning en evenmin een woonvergunning aangevraagd. Verhuurder vraagt woekerprijs voor etage: sinds 1/9/06: huurprijs € 1200 + € 150 servicekosten. Ivm splitsing moet kamerhuurder zijn woning verlaten, eigenaar begint alvast met sloopwerkzaamheden in de kamers die al leeg staan. Huurder vraagt zich af wat zijn rechten zijn. Kamerverhuurbedrijf. Buurman van melder is na een conflict met de verhuurder, dat bestond uit allerlei treiterijen, mishandeld door vier mannen. Melder is toen uit angst vertrokken en is nu bang dat de huisbaas hem bij bevolkingsregister uitschrijft. Melder heeft nog geen ander woonadres gevonden en heeft ook inschrijfadres nodig voor zijn ID-baan. Verhuurder houdt getekende huurcontract op kantoor, huurder krijgt geen kopie. Ook krijgt huurder geen kopieën van de kwitanties bij de cash huurbetalingen. Huurder zit in kleine kamer in renovatiepand voor € 400 p.m., telkens wordt hem een betere woning beloofd. Nadat de CV voor de derde keer stuk ging schortte huurder de betaling op waarna het gas en elektra werd afgesloten. 1. Illegaal verbouwde zolder tot woonruimte, zijn als twee onzelfstandige woonruimtes verhuurd. Huurders mogen zich officieel inschrijven op 1e etage. 2. Te hoge huurprijs & servicekosten voor beide kamerhuurders 3. Bouw- en woontechnisch verkeert het hele pand in zeer slechte staat. Recente splitsingsaanvraag van december 2006. De sloopwerkzaamheden begonnen in aug.2006 en einde is niet in zicht

53

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Niet geregistreerde woning op 4hg-achter. Betreft voormalige achterdeel van de zolderruimte en is voorzien van badkamer, aparte toilet, aanrecht e.d. en voldoet aan overige voorwaarden voor zelfstandige woonruimte. Huurprijstoetsing bij huurcommissie. Verhuurder's reactie op het voorstel tot huurprijsverlaging is pesten o.a. door middel van afsluiting van de warmwatervoorziening Dubbel woonhuis wordt op internet als hotelappartement aangeboden. Huurprijzen per nacht vanaf € 150 tot € 240. Verzoek ingediend bij Stadsdeel Oud-West te handhaven, oa op bestemmingsplan. Er is sprake van onderhuurdersituatie; hoofdhuurster woont in buitenland. Haar tussenpersoon regelt betalingen in het handje (zonder kwitantie). Er is ook sprake van een all-in huurprijs. Huur wordt opgezegd wegens vermeende onderverhuur. Exorbitante all-in prijs + contract van "korte duur gemeubileerd/gestoffeerd" (van 15/5 tot 15/7/06): € 1200 p/m "basishuur" incl.stoffering en inventaris + € 100 e/g/w&kabel. Huurders (expats) kwamen aan woning via internetwoningbemiddelaar. Is vergunningplichtige woning. All-in prijs van € 1000,00 incl. GWL en "diverse belastingen". Contract van 1-5-06. Betalingen in cash. Tevens, verhuurder "raadde af" zich op het adres in te schijven. Oneigenlijke servicekosten: onder het mom van "leasebedrag" wordt €300,00 p.m. gevraagd voor aanwezige roerende prullaria. Bij aanvang bewoning (april '05) moesten ook nog drie huurmaanden vooruit worden betaald, dus in een keer € 3.135,00 (incl. € 135 contractkosten + € 750 borgsom). Huurder gedagvaard wegens huurachterstand (waarschijnlijk aangezet door gestart toetsing van het voorschot). Te hoge huur (€ 750 p/m) bij "Huurovereenkomst van korte duur ... gemeubileerd/gestoffeerd", contract ingegaan 1-5-06. Woning aangeboden aan expats via internetbemiddelingsbureau. Vergunningplichtige woning. Contract onterecht geliberaliseerd, betreft "huurovereenkomst van korte duur...gemeubileerd/gestoffeerd" vanaf 16-2005. Huurprijs € 685. Gesjoemeld met woonvergunning: onderzoek van Dienst Wonen dreigt met uitzet maar eindigt in gedoog van de inmiddels onterecht geliberaliseerde contract. Begin september opname woning door huurteam ivm ondertekening contract, deze zou kunnen ingaan op 12/9/06. Op papier staat een gevraagde huurprijs € 825 + € 20 service. Huurder had ook een half ingevulde voordrachtformulier van verhuurder bij zich waarin hij 144 punten opgeeft en max. € 624,03 (dus, net boven liberalisatiegrens van € 615,01 maar aanmerkelijk lager dan het gevraagde in contract, juist de rede waarom huurder het huurteam inschakelde). Huurder huivert, hij kent verhuurder persoonlijk en weet dat hij een driftig personage is... Na 1 jaar moest huurder zelf zorg dragen voor levering energie, doch de servicekosten hiertoe werden niet uit de huur gehaald, maar per 1 juli 2005 in de huurprijs (huur werd huurprijs). Huurster voelt zich geïntimideerd door zoon van eigenaar, die op begane grond woont. Hij scheldt en tiert dat het stinkt bij haar in de woning. Stank heeft echter met kruipruimte en riolering te maken. Verhuurder stuurt valse informatie over huurders (verdachtmakingen) aan instanties als Stadsdeel en Huurcommissie. Na toetsing huurprijs (incl onderhoud) geeft verhuurder niet thuis en dreigt in latere instantie met Siciliaanse afrekening. Huurder heeft proces verbaal laten maken. Contract van maart 2005 onterecht geliberaliseerd, aanvang huurprijs € 884,75 excl.roerende zaken € 100 en servicekosten ad € 40,25 p/m. Maximale huurprijs was € 418.45. 1. Distributiewoning aangeboden via bemiddelingsbureau aan expats voor te hoge huurprijs & servicekosten. Contract "van korte duur, gemeubileerd & gestoffeerd" ingaande op 1/6/06: huurprijs € 500 + € 250 p/m srvk/roerende zaken (extra koelkast, wasmachine en droger, tv-toestel e.d) 2. overtreding fatsoennormen: huurder had schikking getroffen met verhuurder (mede o.g.v. de door ons verstrekte gegevens) maar kort daarna (dec. '06) krijgt hij schiftelijk "verzoek" van verhuurder het contract te beëindiging per 31/3/07. Eigenaar wil zolderkamer van huurder hebben om daar woonruimte van te maken. Er zijn gesprekken en verhuurder biedt € 10.000 afkoopsom. Terwijl er verder wordt gepraat over de verbouwing (wegens splitsing) ontvangt huurder een brief van de advocaat van eigenaar: u huurt de zolder niet dus volgende week leeg opleveren anders rechtzaak en ontruiming door politie. Huurster huurt zolderkamer al 18 jaar.

54

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Nieuwe eigenaar wil pand splitsen maar geeft geen informatie over plannen, planning en werkzaamheden. Er is nog één huurder in het pand, boven hem zijn zes Roemeense bouwvakkers op een etage gezet. Nav ernstige geluidsoverlast in pand is er tussen buren een knokpartij geweest. Melder is uiteindelijk hierdoor woning kwijt, buurman wordt nu door het OM vervolgd wegens geweldpleging. Vastgoedbedrijf meldde zich bij huurders met spierballentaal om te melden dat pand over half jaar wordt verkocht en dat er voor de huidige bewoners geen plaats meer is. In eerste instantie stelden zij zich voor als medewerkers van stadsdeel Oud-West. Eigenaar van pand woont op drie hoog en wil de bovengelegen zolderverdieping illegaal bij zijn woning voegen. Daarvoor moet huurder zijn berging aan eigenaar afstaan: "gaat dat niet goedschiks dan gaat het kwaadschiks". Eigenaar heeft op drie en vier alle tussenmuren verwijderd, ook van halletje, zodat huurder nu dóór de woning van huisbaas moet om bij zijn zolderkamer te komen. Pand wordt opgeknapt in kader van particuliere woningverbetering project. Verhuurster heeft huurster verteld dat ze binnenkort de woning uit moet en dat ze zelf maar iets anders koopt en gaat verhuizen zodat hij kan opknappen. Eigenaar is aan het verbouwen, heeft trappenhuis grotendeels gesloopt, geen licht aanwezig, plafond 1e verdieping verwijderd en vloer van de 3e verdiepng verwijderd. Dus koude en gevaarlijk situatie. Woningverbetering en Toezicht van Stadsdeel is er wel mee bezig maar er gebeurt nog niets. Nieuwe eigenaar/verhuurder per 1-8-06: de heren laten via advocate brief bezorgen met dreigende taal aan het adres van huurder omdat deze niet akkoord wil gaan met "..beëindiging v/d huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde tegen betaling...ad € 26.000" (ihkv "renovatiewerkzaamheden") Verhuurder verwijt huurder geen huur te willen betalen (artikel 18/257 - woning is slecht onderhouden) en poogt onder deel restitutie uit te komen. Huurder heeft huurverlaging gekregen wegens onderhoudstoestand en heeft teveel huur betaald, verhuurder wil niet terugbetalen. Te hoge huurprijs en betalingen gaan cash. Fatsoensnormen: dreiging met uitzetting vanwege procedures bij huurcommissie. Sinds toetsing huurprijs in 2000 is verhouding met verhuurder danig gebrouilleerd. Conflict rond vervanging cvketel escaleert in 2006. Verhuurder loopt na te schreeuwen op straat, hij wilde fikse huurverhoging voor vervanging oude ketel. Verhuren eigen woning aan expat voor veel te hoge huurprijs (en servicekosten) en huurcontract moest zeer snel door huurder getekend worden (kopie werd beloofd maar is nooit gestuurd). Eigenaar/verhuurder woont zelf in buitenland. Verhuurder heeft eigen woning aan expat voor veel geld verhuurd (gestoffeerd en gemeubileerd). Fatsoensnormen: verhuurder wil contract opzeggen vanwege procedures bij huurcommissie. Verhuurder biedt, om van huurster af te komen, de sociale huurwoning van vrienden aan, omdat die een huis gekocht hebben. Ga daar maar wonen, geen probleem, je krijgt zo een woonvergunning. Te hoge huurprijs en betalingen gaan cash. Fatsoensnormen: dreiging met uitzetting vanwege procedures bij huurcommissie. Eigenaar heeft driekamer woning per kamer verhuurd, in één kamer zitten enkele Poolse werknemers van de huisbaas. Eigenaar wil etage leeg hebben ivm verkoop en hij komt om de haverklap langs in de woning. Dreigt met 'mannetjes'. Sinds er een nieuwe eigenaar is die pand heeft gesplitst en die tevens in het pand woont, heeft huurster problemen met hem. Zeer gehorig pand, maakt het er ook niet beter op. Huisbaas wil nu deel van de zolder van de huurster afnemen. Via rechtshulp onderhoudswerkzaamheden afgedwongen, eerste en derde etage staan leeg, de derde al drie jaar. Eigenaar komt vaak langs met allerlei verhaaltjes, huurders vinden dit vervelend. Eigenaar zegt dat na Dekkers plannen zij toch weg moeten.

55

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Nadat huurster een toetsing huurprijs aanvroeg bij de huurcommissie omdat zij € 400 betaalt voor een woninkje van maximaal € 163 werd de boiler in het trappenhuis gesaboteerd doordat de stekker er opeens was afgeknipt.

Huurders verzoeken restitutie van gelden na uitspraak van de huurcommissie van 27/1/06(c.q. inzake art.249 & 261). Bij geen gehoor gaan ze over tot verrekenen met de huur. Verhuurder doet alsof hij van niets weet en stuurt sommatie via advocatenkantoor. Deze sommeert tot betalen van € 10.498,44 "binnen drie dagen door middel van telefonische overboeking.." (€ 9.000 "huurachterstand" + € 129,08 "rente" en € 1369,36 "buitenrechterlijke kosten"). Dreigementen zijn begonnen bij het start van de procedures: klusjesman van verhuurder klopt aan de deur (vroeg in de ochtend)om de boodschap door te geven dat "ze moesten stoppen" met procederen en dat de zaak ook niet door kan gaan omdat verhuurder de leges niet zal betalen... e.a. wijsheden. Verhuurder bagatelliseert onderhoudsgebreken, neemt huurster haar gang naar de Huco kwalijk en beweert dat gevolgschade van lekkage van boven voor huurster is. Contract van 1/3/2005 onterecht geliberaliseerd (aanvang huurprijs € 743,35). Zaak pas aan het licht gekomen toen huurtoeslagaanvraag van huurder (begin 2006) is geweigerd. Verhuurder doet minimaal onderhoud, komt te pas en te onpas langs, vaak ruzies tussen verhuurder en huurder. Toen huurder de verhuurder eens een duwtje gaf (ga nou toch weg joh, je hebt hier niets te zoeken) dreigde verhuurder schreeuwend via kantonrechter ontbinding huurcontract te eisen. Huurder heeft zelf advocaat ingeschakeld om ook divers onderhoud afgedwongen te krijgen. Verhuurder beweert botweg, dat huurder de huurverhogingen moet betalen (ook als de Huco door verhuurder niet verzocht is uitspraak te doen). Makelaar reageert niet of nauwelijks op telefoontjes, brieven en mailtjes van huurster met betrekking tot vermeende huurachterstand (hetgeen tot incasso en rechtzaak heeft geleid). Slechts € 2.500 van de beloofde € 5.000 betaald. Verhuurder weigert € 2.300 huurtoeslag terug te betalen of te verrekenen met huurpenningen (huurster dacht er eerst goed aan te doen de huurtoeslag op rekening van verhuurder te laten storten. Verhuurder laat huurcontract tekenen voor woning en een apart huurcontract voor een buitenterras (185 euro), dat uiteraard in het WWS hoort, en ook nog eens een oude, aan drie kanten ommuurde indruk maakt (via 23 aan huco voorgelegd/ toetsing te laat). Verhuurder beweert dat het zeer ongebruikelijk is om (direct) bij overzicht servicekosten kopietjes van rekeningen mee te sturen. Huurder had hiertoe verzoek gedaan. Verhuurder beweert, dat voor servicekosten onder vorige verhuurder, huurder daar moet zijn aangezien vorige verhuurder de voorschotten ontvangen heeft. Huurder wilde in kader van splitsing zijn zolderberging niet afstaan. Prompt kreeg hij een rekening over het huren van deze berging de afgelopen 8 jaren, of hij maar even wilde betalen. Contract van korte duur, gestoffeerd en gemeubileerd, door hoogte huurprijs onterecht geliberaliseerd. Bouwbesluit: niet geregistreerde woning na bouwwerkzaamheden in kader van splitsing. € 1000 Bemiddelingskosten. Mondelinge intimidatie en grofheid jegens huurster ivm onderhoudsgebreken. Zodanig, dat huurster onderhoudsprocedure heeft stopgezet ("als we onderhoud gaan doen, dan moet de woning leeg en jij eruit"). In huurverhogingvoorstellen worden door makelaar al enige jaren de uitspraak van de huurcommissie in een onderhoudszaak ontkent. Huurder kreeg toen een huurverlaging. Al jarenlang slecht onderhoud (meer dan 4 nulpunten). Huurverhoging van € 25 claimen (onder vermelding dat u zich toch zoals iedereen aan de Nederlandse wet houdt), huurprijs wel onder € 200, maar niet onder 50 % maximaal redelijk. Onterechte huurverhoging dus. Nadat makelaar zelf puntentelling gedaan heeft toegegeven aan bezwaarschrift huurder. Huurverhoging van € 25 claimen (onder vermelding dat u zich toch zoals iedereen aan de Nederlandse wet houdt), huurprijs wel onder 200, maar niet onder 50 % maximaal redelijk. Nadat makelaar zelf puntentelling deed (uiteindelijk) toegegeven aan bezwaarschrift huurder. Huurprijzenwetgeving: makelaar wilde na toetsingsaanvraag huurders het contract opzeggen; verhuurder stort 4 maanden huur terug. Woonruimteverdeling: Verhuurder had geen voordracht gedaan. Huurders geadviseerd zelf woonvergunning aan te vragen.

56

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Na incasso (ogv uitspraak in artikel 18/257) reageerde verhuurder met onterechte herstelmelding en eis tot ontbinding huurcontract. Fatsoensnormen: huurster heeft € 5.000 sleutelgeld cash betaald. Huurprijzenwetgeving: verhuurder wil regulier huurcontract opzeggen (zogenaamde korte duur/ eigen gebruik/ verbouwing op last van W&T) omdat huurster procedures is gestart. Verhuurder verhuurt illegaal 4 kamers op zolderverdieping, waarvan de bewoners sanitair en keuken delen met genoemde huurster van drie hoog. Fatsoensnormen: verhuurder is intimiderend naar huurster toe, dreigementen van gerechtelijke en advocatenkosten. Niet geregistreerde zolderwoning. Inschrijving op 1e etage. Te hoge huurprijs en servicekosten. Er loopt aanvraag huisnummerbeschikking door huurster. Fatsoensnormen: huurster regelmatig onder druk gezet via email en telefoontjes van verhuurder. Wel geregistreerde zolderwoning. Inschrijving en woonvergunning op/voor 1e etage en te hoge huurprijs en servicekosten. Loopt procedure huurcommissie. Fatsoensnormen: huurster regelmatig onder druk gezet via email en telefoontjes van verhuurder en pesterij als afsluiten water. Huurprijzenwetgeving: Tijdelijk contract aangeboden voor veel te hoge huurprijs, Vergunningen: woning blijkt samengevoegd, maar niet geregistreerd te zijn. Fatsoensnormen: makelaar en eigenaar spelen elkaar bemiddelingsgeld en courtage toe. Tijdelijk huurcontract (als soort kraakwacht) met hoge huurprijs. Nieuwe eigenaar wil pand splitsen en de huurders eruit hebben. Verhuurder stuurt de drie kamerbewoners opeens naheffing NUON van € 1200 zonder enige specificatie. Kamerhuurder krijgt van projectontwikkelaar geen kopie van huurcontract en krijgt geen kwitanties van huurbetalingen. Na ruim 2 maanden wordt de huur mondeling opgezegd. Oorspronkelijke huurder van etage is al door eigenaar uitgekocht/uitgeplaatst. Huurster heeft al enkele jaren problemen met makelaar. Makelaar negeert uitspraken huurcommissie, reageert niet op brieven van huurster maar stuurt wel onterechte incassobrieven etc. Klacht bij makelaarsvereniging ingediend tegen makelaar. Makelaarsvereniging heeft klachten gegrond verklaard en makelaar waarschuwing gegeven. Oud Zuid

Huurder stuurt klachtbrief over beleid en dienstverlening van corporatie. Daarnaast voelt huurder zich "opgejaagd" omdat verhuurder bij renovatie geen rekening houdt met zijn bijzondere privé omstandigheden. Corporatie vervangt geisers voor ketels. Geisers werden apart gehuurd van corporatie. Nu opeens het huurbedrag van de geisers opgenomen in kale huur, men wil hier niet over discussiëren. Volgens huurders oneigenlijke huurverhoging. Corporatie verhuurt woning voor € 473,- Na toetsing blijkt maximale huur € 429,- te zijn. Woningbouwvereniging vraagt € 40,- teveel aan huur. De huurster woont al 15 jaar op de woning. Het keukenblok was toen al 2e hands (dus ws in ieder geval 20 jaar oud). Alliantie geeft toe dat het keukenblok aan vervanging toe is, maar vraagt € 150.00 eigen bijdrage, omdat mevrouw het niet goed gebruikt zou Woningbouwvereniging rekent voor woning van 83punten € 390.61 kale huur m.i.v. 01-07-06. Dit is € 55,- teveel. De woningbouwvereniging heeft de puntentelling van de woning gemaakt. De woningbouwvereniging laat de huurder een hogere huurprijs betalen dan is toegestaan volgens de berekening van de puntentelling. Huurder heeft tijdelijk contract sinds februari 2001, deze is in 2004 verlengd, in 2005 geeft ymere aan dat huurder geen tijdelijke overeenkomst meer krijgt maar een gebruiksovereenkomst (anders moet hij de woning verlaten) In januari 2007 krijgt huurder opzegging. Er is geen grote renovatie of sloop gepland. "Daar ik alleen leuke en aardige huurders wil hebben, past u niet in dit profiel en daarom zeg ik u de huur op. Uw vader presteert het mij regelmatig met brieven en faxen te belagen, wat ik allemaal moet doen en met diverse dreigementen, met tot slot dat hij bij de huurcommissie de huur heeft aangevochten. Ik heb in al deze onzin geen trek en verzoek u de sleutels bij mij in te leveren en gaat u maar ergens anders uw gram halen." De door de SP jongeren in 2005 tot huisjesmelker van het jaar uitgeroepen verhuurder heeft nog weinig geleerd.

57

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Bij woning hoorde voorheen ook zolderkamer maar huurster van etage heeft die zolderkamer nooit gehuurd, die is door makelaar aan iemand anders verhuurd. Het gas en elektra loopt echter nog wel via de meters van de eerste verdieping, huurster krijgt voor het gas- en elektragebruik door de zolderbewoner alleen een vergoeding van € 68 terwijl het gebruik veel hoger is. Huurster heeft geliberaliseerd contract 215 pt. met ingang van 1-7-05 huurt zij voor € 1910 kale huur en € 310 servicekosten. Verhuurder verhelpt na diverse meldingen lekkage niet (euvel dat op meerder gelijk gelegen etage woningen speelt) waardoor er schimmel problemen ontstaan. Omdat contract geliberaliseerd is huurster uitgelegd welke mogelijkheden er voor haar zijn. Eigenaar heeft zonder vergunning woning op zolder gemaakt en deze verhuurd. Huurder heeft geen contract, betaalt € 400 all-in contant. Eigenaar heeft pand nu verkocht en wil huurder eruit gooien ivm lege levering. Intimidatie en bedreigingen. Week later heeft huurder onder dwang bijna al zijn boedel verhuisd, eigenaar heeft meteen daarna slot vervangen, huurder staat op straat. Bemiddelingsbureau biedt woning van € 500 aan voor € 1100 en overtreedt daarmee de Verordening op de Woning- en kamerbemiddelingsbureaus 2006. Huurders worden door nieuwe eigenaar (voormalig huurder) geconfronteerd met ondertekening nieuwe huurovereenkomsten. Dit omdat situatie door huurders zelf gewijzigd is. Hij doet dit voorstel samen met een flinke huurverhoging. Woningen waren/zijn onzelfstandig. Woning gevonden via bemiddelingsbureau. Bij start verhuur zijn er aantal zaken met verhuurder mondeling besproken danwel toegezegd maar deze worden niet nagekomen. Tevens erg hoge huur in vergelijking met puntenaantal (maar ondertussen geliberaliseerd). € 400 voor stoffering en € 410 servicekosten, beide aan de zeer hoge kant. Huurster klaagt over lekkage. Kamerverhuurder reageert met: "Je betaalt toch veel te weinig huur, wanneer rot je eindelijk eens op?". Gebreken worden niet verholpen. Bovenwoning van twee etages wordt al meer dan 20 jaar als twee woningen verhuurd terwijl isolatie e.d. daar niet op berekend is. Nieuwe huurders beneden roken en dat is boven allemaal te ruiken. Eigenaar wil niets aan woning veranderen. Eigenaar wil de direct boven hem verhuurder zolderwoning leeg hebben om bij zijn eigen woning te voegen. Eigenaar biedt geen vervangende woonruimte, alleen € 4000 om te vertrekken. Huurster voelt zich bedreigd door houding van huisbaas. Vergunningplichtige woning wordt op internet voor € 120 per nacht aangeboden. Huurdersvereniging de Pijp verspreid pamflet in de buurt en spreekt stadsdeel aan op deze praktijk. Meldpunt verzoekt Dienst Wonen te handhaven waarop zij onderzoek hebben ingesteld waarna eigenaar een kandidaat bewoner moet voordragen, zoniet dan zal last onder dwangsom worden opgelegd. Mevrouw verhuurt woning van corporatie onder en woont zelf op zolderkamer. Huurprijs is ca. € 500 teveel. Geen huur- maar een "logeerovereenkomst". Contant betaling zonder kwitantie. Zodra huurster naar huco gaat begint verhuurster haar lastig te vallen, probeert valse aangifte bij de politie te doen. Claimt de woning wegens dringend eigen gebruik. Huurster start met hulp huurteam aanvangstoetsing en voorschot servicekostenprocedure. Bemiddelingsbureau HOLLAND HOUSING belt haar vervolgens boos op om te zeggen dat zij procedure moet intrekken omdat anders de verhuurder er haar wel even uit komt zetten. Verhuurder vraagt € 1500.00 huur (geen uitsplitsing serv.kost.) bij 132 pnt. Hij heeft ook de sleutels van de deuren en komt ongevraagd binnen ook met mogelijk toekomstige kopers. Reageert niet op verzoeken om onderhoudsklachten te repareren. Huurders omschrijven hem als dreigend, hij komt afspraken niet na en maakt voorlopige contracten er is de huursters meegedeeld dat zij huurteam en huurcommissie niet in mogen schakelen. Zij durven niet goed toetsing te starten, hij loopt vaak in de buurt rond en ze zijn bang voor fysiek geweld. Huurders komen mondeling overeen om contract te tekenen, tijdens ondertekening geven huurders aan dat zij niet aansprakelijk willen worden gesteld voor de slechte staat van de woning dit omdat zij 750 waarborg moeten betalen. De makelaar voelt zich aangevallen en trekt het contract weg. Hij geeft aan dat de ze niet dankbaar zijn etc. etc. Als gevolg er komt geen OVK tot stand.

58

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Huurster geeft een van haar zolderbergingen op in ruil voor 1 jaar geen huurverhoging en 3 daaropvolgende jaren: "alleen de huurverhoging volgens de normale indexatie. Dus uitdrukkelijk niet de maximale huurverhoging". Vervolgens stuurt verhuurder na 1 jaar al een huurverhogingsvoorstel. Als verhuurster hier een brief over schrijft, stelt hij eerst dat die vertegenwoordiger niet bevoegd was (terwijl die vertegenwoordiger officieel briefpapier gebruikte). In de daaropvolgende brievenwisseling met het Huurteam stelt verhuurder dat "alleen de normale indexatie" gewoon de normale jaarlijkse huurverhoging betekend. Sinds 2003 verbouwt huisbaas alle etages ivm splitsing. Grote groep bouwvakkers verblijft sindsdien ook op matrassen in de leegkomende etages wat voor zeer veel overlast zorgt. Huisbaas reageert niet op klachten, werknemers spreken geen Nederlands en houden geen rekening met de huurders in de panden. Nieuwe eigenaar benadert de bewoners van het pand en vraagt meteen wanneer ze willen verhuizen. Wanneer dat niets oplevert stuurt de eigenaar weer een ander mannetje met dezelfde vraag. Bewoners wonen plezierig en willen niet weg. Eigenaar wil opknappen ivm splitsing. Tijdens werkzaamheden op zolder ivm splitsing van pand worden er spullen van de zolderkamer gestolen. Aannemer heeft sleutel van die zolderkamer en belooft de schade á € 200 te vergoeden. Later weet de aannemer van niets en reageert niet meer op de tientallen telefoontjes van de huurder. Verhuurder reageert op brief van huurteam over voorstel tot huurverlaging wegens puntenaantal en gebreken met mededeling dat hij huurster niet kent. Vervolgens belt hij de huurster om te zeggen dat het belachelijk is en dat hij dacht dat de huurster een lief meisje was en dat ze toch wist dat het pand gebreken had en dat ze toegezegd hadden dat te herstellen (dat was 5 jr geleden). Hij wil binnen een week weten of ze van gedachten veranderd. Eigenaar intimideert huurster op allerlei manieren om de woning te kunnen bekijken. Eigenaar zegt puntentelling kwijt te zijn en staat nu onaangekondigd voor de deur, belt op en dreigt met actie van advocaat. Later belde hij weer en vroeg of huurster de woning wilde kopen. Ook de ex van de huisbaas, die verderop woont, bemoeit zich ermee. Zij vertelt dat zij in het Israëlische leger ook heeft gemoord en andere gezellige praatjes. Zij belt de laatste tijd zeer veel met pesterijen. Huurders hebben per 1-9-05 een tijdelijk contract getekend (toen all-in prijs) en per 1-3-06 hebben zij een nieuw tijdelijk huurcontract getekend zonder vermelding reden tijdelijk duur. Deze woning is ten onrechte geliberaliseerd. Huurprijs € 900 + bijkomende kosten. N.a.v. huisbezoek + advies huurteam start huurder art. 254 + 257 + 253. Makelaar reageert boos en laat weten aan huurster dat ze al wist hoe slecht de onderhoudstoestand in de woning was en dus mag ze geen aanspraak op goed onderhoud doen. Huurster voelt zich geïntimideerd en stopt art.257, huurverlaging op pnt (zo'n 135 euro teveel)laat ze wel doorgaan aangezien ze huurtoeslag ontvangt en indien ze de 254 stopt kan ze de huur niet meer betalen. Volgens uitspraak Huco is er A-nulpunt. Vh/eigenaar weigert echter te betalen. Zet er ook advocaat op, met dreiging kort geding omdat huurder volgens hem niet mee zou werken gebrek op te lossen. Aannemer belt af en toe aan/op met de mededeling morgen vroeg langs te komen. Bij renovatie sloopt verhuurder 1 van de 2 zolderbergingen van de huurder, zonder diens toestemming. Dit terwijl er duidelijk schriftelijk vastligt dat de woning 2 bergingen heeft. Vriendin van huurder vindt bij thuiskomst diens spullen uit de zolderberging tussen het bouwafval in de vuilcontainer voor de woning. Als zij verhaal gaat halen krijgt zij te horen dat ze illegaal in de woning zit, dat gesloopte berging illegaal gebruikt werd. Vervolgens krijgt ze bezoek van bureau zoeklicht. Na brief Huurteam bond de verhuurder in en deed hij een uitplaatsingsvoorstel waar huurders wel oor naar hadden.

Nadat huurster terugkwam van vakantie en naar zolder ging bleek rookafvoerkanaal te zijn weggesloopt. Huurster heeft dit aan verhuurder gemeld, deze zou er iets aan doen, weken later is nog niets gebeurt, volgens de verhuurder was het niet nodig. Al lange tijd vinden er renovatiewerkzaamheden plaats die erg veel overlast (geluid, puin en vuil) opleveren, verhuurder houdt op geen enkele manier rekening met huurder. Verhuurder (makelaar) meldt in contract dat huurder zelf zorg moet dragen voor achterstallig onderhoud wat bij aanvanghuurcontract aanwezig is. Verhuurster/eigenaar komt met naheffing gemeentebelasting vanaf 2003, tijdens gesprek blijkt dat er een aantal zaken niet deugen. Huurprijs te hoog danwel onterecht geliberaliseerd. Bijkomende kosten te hoog. Huurverhoging aanzegging telefonisch van € 50,00.

59

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Huurster wordt geconfronteerd met renovatie werkzaamheden in en om haar woning in hetzelfde pand. Werk duurt van 7.20 tot 22.00 uur, dit gaat ook met de nodige stof en lawaai overlast. Bij verzoek aannemer en verhuurder dit op fatsoenlijke tijden te laten plaats vinden wordt niet gereageerd dan wel geen aktie op ondernomen. Onderhuurster heeft per 01-01-07 contract aangeboden gekregen voor een hogere huurprijs dan maximaal redelijk. Na langdurig conflict over huurprijs wil de eigenaar nu de zolderkamer van huurster hebben om daar een woning te maken. Ook zet hij haar onder druk om maar te gaan vertrekken 'dat zou voor beide partijen beter zijn'. Na starten procedures bij huurcommissie wegens onderhoudsgebreken en weigeren huurverhoging kreeg huurder op eens allerlei vervelende brieven van de verhuurder. Nieuwe eigenaar staat opeens in de gang en meldt dat de huur nu omhoog gaat, als huurders geen â‚¬ 90,huurverhoging willen betalen dan gaat hij 'andere spelletjes spelen'. Huurder wenst geen actie van Meldpunt. Verhuurder vraagt veel te veel huur en extra kosten. Na starten procedure komt verhuurder met brede kennis langs om met dreigementen de procedures te laten stoppen. Verhuurder stond soms zomaar in de woning, nu ander slot erop. Huurders zijn geschrokken. Nadat huurster naar huurcommissie ging kwam huisbaas langs ervan uitgaande dat alleen zij aanwezig was gaat hij als een razende tekeer, vloeken, tieren en bedreiging van opzeggen huurovereenkomst. Haar vader was echter getuige, nu ontkent hij alles. Woning wordt tijdelijk verhuurd voor € 1500 allin bij maximale huurwaarde van € 492. Toetsing is aangevraagd bij huurcommissie. Huurder heeft tevens € 1785 bemiddelingskosten moeten betalen. Woning wordt tijdelijk verhuurd voor € 1000 allin elektra en stoffering. Jaar later wordt er op 01-04-05 weer een jaar contract afgesloten, nu voor € 1050. Later stelt de huisbaas de keus om € 1500 te betalen of te vertrekken. Huurders hebben een geliberaliseerd contact voor een soc. huurwoning. Kunnen niet meer naar huurcommissie. Er stond nog iemand ingeschreven, waardoor zij geen woonvergunning nodig hadden en zij wisten dit ook niet. Betalen nu € 300 meer dan max. redelijk. All-in huurprijs voor € 1300 terwijl maximaal redelijk € 456,72 bij 109 punten is. Tijdelijk contract zonder opgave van reden. Woning aangeboden door bemiddelingsbureau. Woning wordt voor € 1000 p.m. verhuurd terwijl puntentelling uitkomt op maximaal € 390. Huurteam start procedure huurcommissie. Op zolder is ook nog zonder vergunning woning gebouwd. Voormalige onderverhuurder is eigenaar geworden en dus ook officiële verhuurder. Wilde huurverhoging om de hypotheek te kunnen betalen maar volgens huurcommissie kon dat niet. Daarna ontving huurder een dagvaarding tot ontruiming omdat (onder) huurder geen contract heeft. Verhuurder verloor zaak. Daarna ontving huurder 2 x 25 euro huurverhoging: eerste verhoging op 1-10-06 en de tweede op 2-10-06.

Huurster betaalt € 1400 p.m. voor woning die vergunningplichtig is (max. € 468). Bemiddelingsbureau verzekerde dat alles legaal en in orde was. Naar nu blijkt voor huurster heeft zij dus veel te veel huur betaald zodat bemiddelaar nu naar verwijzing van Direct Wonen arrest aansprakelijk wordt gesteld voor de geleden schade, begroot op 33 maanden x 1400-468 + de bemiddelingskosten van 1400 = totaal € 32.123,33. Huurcontract per 1-2-02 voor € 558,69 en is ten onrechte geliberaliseerd. Woning kent een groot aantal onderhoudsgebreken die door de verhuurder niet worden verholpen. Hoewel huurteam niets kan betekenen i.v.m. geliberaliseerd contract toch gebreken melding naar verhuurder gestuurd in de hoop dat er nu toch iets gaat gebeuren. Huurster door huurteam verwezen naar BWT en anders advocaat. De huurprijs is te hoog maar ook daar is niets aan te doen. Nadat door huurteam diverse procedures zijn gestart begint verhuurder de huurders te bespelen. Ook nadat huurteam de verhuurder de spelregels heb uitgelegd wil deze zich niet conformeren. Er wordt een belachelijk hoge punten telling als tegenbod geleverd door verhuurder maar niet op schrift geleverd. Tevens wordt gedreigd om aanwezige spullen(stoffering) uit woning te halen.

60

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Verhuurster zegt huur op nadat huurder procedure is gestart bij huco. Inmiddels uitspraak all-in. Huurovereenkomst wordt officieel aangetekend opgezegd onder mom dat verhuurster terug in woning moet i.v.m. werk in Nederland. Verhuurder wil wel wat aan klachten doen als huurster zelf ook wat doet aan schilderwerk. Dat moet dan wel bij dezelfde aannemer gebeuren die de verhuurder gebruikt a € 50 per uur. Onder die werkzaamheden die de verhuurder bij zijn huurder wil neerleggen hoort onderhoud dat tot zijn onderhoudsverplichting behoort. Pand heeft zoveel lekkages en gebreken dat het mogelijk tot een aanschrijving zou kunnen leiden. Tijdelijke huurovereenkomst zonder vermelding van reden tijdelijke duur. Ingangsdatum 12-12-03 uiteindelijk ontruimingsdatum 24 maanden later. Het huurcontract is onterecht geliberaliseerd met 94 punten. Huurders hebben opzegging ontvangen dringend eigen gebruik. Daarnaast is hun een nieuw contract aangeboden tijdelijk met ingang van 01-01-07. De huurprijs gaat van 775 naar € 805. De huurprijs is inclusief de stoffering dus een Allin. Huurster krijgt brief dat alle verlichting in het trappenhuis wordt afgesloten, omdat het een illegale groep betreft die op het winkelpand van begane grond is aangesloten. Verhuurder weigert deze gevaarlijke situatie op te heffen omdat huurster bezwaar tegen de bouwvergunning heeft gemaakt. Contract is 9-10-2006 ingegaan, volgens huurder voor min. 6 maand met mogelijk verlenging iedere keer per maand. Verhuurder geeft geen adres en ook geen rek.nr. zodat huurders de (ernstige)gebreken niet kunnen melden en ook geen huur kunnen overmaken. Verhuurder zou iemand langs sturen om de huur op te halen maar er is nog niemand langs geweest. Als huurder probeert te bellen neemt verhuurder niet op. Huurder wil huur opzeggen maar verhuurder verbiedt huuropzegging en geeft aan dat huurder gehouden is tot eind okt 07, de kale huur a € 1400.- + € 250.- servicekosten te blijven betalen. Etage is verbouwde kleine zolder met maximale huurprijs van ca. € 280,- euro ipv € 1400,-. Huursters betalen € 700.00 wat een te hoge huur is en heeft net als bij de buren meegedeeld dat zij geen huurteam of commissie mogen inschakelen. Hij heeft sleutels van alle etages en komt ook binnen zonder te vragen. Huurders hebben wel contract ondertekend maar krijgen zelfs na meerdere keren vragen geen afschrift. Als ze vragen hebben over onderhoud e.d. hangt hij meteen de telefoon op en ze krijgen geen adres om hem schriftelijk te benaderen. Ook deze huursters vinden dat hij bedreigend is, denken erover om toch toetsing te starten. Te veel huur en € 160.00 servicekosten gevraagd zonder dat er service is. Verhuurder is volgens huursters intimiderend, heeft sleutel, en komt binnen als hij dat wil, zegt bv: jullie moeten binnenkort maar een weekje op vakantie want dan sloop ik de muren, vloer en plafond eruit, vanwege de splitsingseisen. (alles ziet er prima en opgeknapt uit). Deze en ook alle andere huursters in het pand is meegedeeld slechts een tijdelijke overeenkomst te hebben, en daarom huurteam/commissie niet in te mogen schakelen anders gaan ze er meteen uit! Huursters zijn te laat voor toetsing maar willen verlaging starten, zijn wel bang voor represailles van verhuurder. Verhuurder verhoogt bijdrage servicekosten naar € 375,-, terwijl huurcommissie uitspraak heeft gedaan over all-in huur. Servicekostendeel is vastgesteld op € 45,-. Huurster wordt gedagvaard omdat haar kat weleens buiten loopt. Al haar buren die van dezelfde eigenaar huren hebben grote problemen met die huisbaas. Huurders moeten o.a. het Wilhelmus kunnen zingen (!), huisbaas schreeuwt tegen visite etc. etc. Advocaat verhuurt woning voor € 800 incl. servicekosten. Huurcommissie verlaagt kale huurprijs van 700 naar 356. Hierna schakelt huisbaas, die advocatenkantoor heeft, een andere advocaat in om huurder wegens dringend eigen gebruik er uit te zetten. Eigenaar verbouwt deel van de zolder tot woonruimte terwijl huurster van drie hoog op zolder atelier heeft. Atelier en woning staan vol met werken van Carel Willink. Er is geen vergunning, werk geeft zeer veel overlast, waaronder stof en lekkage. Nieuwe eigenaren die pand willen uitponden benaderen huurster telkens op agressieve wijze. Tijdens inspectie bouwwerkzaamheden samen met BWT liep het zelfs uit tot een handgemeen met de huisbaas.

61

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Uitponder verhuurt woning tijdelijk, volgens contract voor € 1,- per maand. Er wordt echter in totaal € 800 betaalt. Nadat huurder juridische stappen onderneemt komt eigenaar op zondagmiddag langs en uit allerlei bedreigingen. Laatste huurder in pand, zou naar wisselwoning gaan. Week voor verhuizing wordt pand verkocht. Nieuwe eigenaar laat haar zitten. Twee weken later weer een nieuwe eigenaar, die doet niets. Huurster zit nu al weken tussen de verhuisdozen. Ook met nieuwe eigenaar is het moeilijk afspraken maken, verbouwing duurt half jaar. Pand kent al jarenlang slechte onderhoudssituatie. Nu wil men gaan splitsen en dus renoveren. Huurders wordt geen informatie gegeven, alleen verteld dat ze moeten vertrekken en dat er mogelijk wel wat woningen zijn. Splitsing en samenvoeging aangevraagd door eigenaar. Bewoonster heeft bezwaar gemaakt omdat tekeningen niet kloppen, hierna heeft stadsdeel de aanvragen afgewezen. Enkele onbekende mensen stelden zich bij de huurders voor alsof ze van de gemeente waren en die wilden kijken of er onderhuurders in het pand zaten. Uiteindelijk bleek het de nieuwe eigenaar te zijn die het pand wil splitsen en verkopen. Huurder huurt woning op 2 hoog. Heeft er 2 kamers bij gekregen op zolder die volledig gemeubileerd zijn en eigenlijk een aparte woning vormt met volledig eigen voorzieningen. Makelaar verplicht haar dit erbij te huren, desnoods gaat ze dat onderverhuren. Nieuwe eigenaar stuurt brief; geen bankrekening waar voortaan de huur aan betaald moet worden. Wel een machtigingspapier wat huurder getekend terug moet sturen zodat voortaan de huur door hun van de bankrekening kan worden gehaald. Pand al geheel uitgesloopt (begane grond eruit, vloeren, deur bg kan niet dicht etc.) voor renovatie maar een gezin woont nog in pand. Ook in de andere panden in complex wonen zo aantal mensen. Eigenaar biedt geen andere huisvesting aan. Duurt al maanden. Drie dagen voor kerst stuurt bouwbureau brieven naar huurders: over enkele dagen gaan we uw woning compleet verbouwen. Pas na bemiddeling door wijkcentrum wordt er voor wisselwoningen gezorgd. Terwijl huurster op vakantie is laat oppas de huisbaas binnen, deze bedreigt de oppas dat ze meteen de woning moet verlaten omdat ze in onderhuur zou zitten. Huisbaas zal de huur opzeggen. Huurder start onderhoudsprocedure en krijgt de klachtenbrief geretourneerd van makelaar met mededeling dat ze geen verhuurder meer is. Volgens kadaster zijn er 3 eigenaren die vervolgens allemaal een klachtenbrief ontvangen. Huurster heeft veel achterstallig onderhoud in woning. Verhuurder gaat renoveren, maar laat haar betalen voor het nieuwe keukenblok (2000,- euro) terwijl het is vergaan en trekt huur op naar maximale huurprijs. Huurder is nog als enige over in pand, rest is uitgekocht. Verhuurder bouwt balkons en stampt een aantal palen dwars door haar tuin. Zonder bouwvergunning wordt rechts van haar een serre van 5 meter diep gebouwd. Nadat huurder procedure bij huurcommissie begint neemt huisbaas contact op en weet uiteindelijk de huurder zover te krijgen dat deze de procedure intrekt. Huur was en blijft dus € 740 i.p.v. € 555. Na starten procedure toetsing huurprijs bij huurcommissie dreigt makelaar: "Jij een procedure starten, dan zal ik jullie terugpakken". Dit doet hij door incassozaak te starten omdat huur niet op juiste dag wordt betaald. Huurster betaalt op dit moment all-in 469.34 incl gas/elektra en watergeld en gemeentelijk heffingen. Verhuurder heeft vorig jaar huurster op de hoogte gebracht dat huur zal worden uitgesplitst en haar verzocht geld apart te houden voor uiteindelijke afrekening. De wijze waarop hij dit doet is niet correct, hij verhoogt de huurprijs met energie nota van € 200. Huurteam gaat uit van een huurbedrag van € 452.85 omdat dit ook door makelaar en administratie kantoor wordt gebruikt. Na het ontvangen van de onderhoudsklachtenbrief, belde een medewerker van de technische dienst van de verhuurder op. Dit was voor huurster een heel onprettig gesprek. Hij bleef maar herhalen dat een kopie van een brief naar de eigenaar ging (oom van huurster) en dat de zaak uiteindelijk wel in de rechtbank zou eindigen.

62

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Huurder betaalt ca. €125,- te veel aan huur en heeft veel onderhoudsklachten aan zijn woning. Verhuurder weigert onderhoudsklachten te verhelpen en huur te verlagen naar maximaal redelijke. Verhuurder voert de druk zo ernstig op dat huurder de procedures bij de HUCO stop zet en de huurovereenkomst opzegt. Huurster heeft eerder contract van 1-3-04 tot 1-9-04 aangeboden gekregen, verhuur is ontstaan via kennis met opmerking dat ze dan niet naar de huurcommissie moest gaan. Vervolgens is er een tweede contract getekend 19-04 die ten onrechte geliberaliseerd is. Omdat huurster nog een ander document heeft waaruit de totale huur is uitgesplitst in een lagere niet geliberaliseerde huurprijs toch een poging tot huurverlaging. Verhuurder verhelpt gebreken niet, tevens wordt er een bedrag van € 50 betaald voor onderhoud, stoffering en cv onderhoud zonder tegenprestatie hiervoor. Huurster ondervindt erg veel overlast van renovatie van 7.00 uur tot 22.00 uur 's avonds. Zij heeft door stof lawaai etc diverse gezondheidsklachten waarvoor haar dokter pregnison heeft voorgeschreven, op haar brieven en telefoontjes reageert verhuurder in totaal niet. Met de bouwvakkers is niet te communiceren omdat deze de Nederlandse taal niet spreken. Huurder heeft grote problemen met de wijze waarop de renovatie werkzaamheden worden uitgevoerd of worden aangelegd, tevens vindt de huurder geen gehoor bij verhuurder op zijn verzoeken. Huidige verhuurder wil de woning verkopen. In overleg met de huidige verhuurder wil de nieuwe eigenaar de woning van huurster zelf gaan bewonen. Ze bedreigen huurster om de woning daardoor te verlaten (ze hebben wel een aanbod gedaan voor een wisselwoning of uitkoopsom maar verhuurster wil haar woning niet kwijt). Ze zijn al meerdere malen in het pand geweest en hebben bij mevrouw aangebeld maar mevrouw doet de deur niet voor ze open. Ze zeggen bedreigende dingen als dat ze stappen zullen gaan ondernemen etc. Huurder laat huurteam weten dat er een nieuwe verhuurder is die na vele verzoeken aan diverse huurders in het pand, geen onderhoud wil plegen en huurders onder druk heeft gezet (gedreigd met uitzettingsprocedures voor huurders sous/hs/1) als de huurders niet hun etages zouden aankopen. Nadat studenten uit woning vertrekken krijgen zij niet hun € 2800 borg terug maar ook nog een rekening van â‚¬ 1500. Eindinspectie is door verhuurder niet goed gedaan, huurders claimen nu juist nog € 1500 van verhuurder. Huiseigenaar wil zolder verbouwen tot woonruimte, huurder heeft nog ca. 1/3 deel in gebruik. Enkele jaren geleden werd huurder bedreigd door huisbaas, huurder wil nu graag weg. Tuin steden

Woningcorporatie maakt afspraak met Huurteam om betwiste servicekosten vooralsnog niet te incasseren. Huurder ontvangt niettemin tot twee keer toe een dagvaarding. Corporatie is door huurteam hierop gewezen en eist intrekking en een excuus aan de huurder. Corporatie maakt afspraken met bewonerskoepel over servicekostenbeleid, maar weigert vervolgens daarnaar te handelen. Zo wordt voor ruim 900 woningen de huismeester als onderdeel in de servicekosten opgenomen zonder instemming van de huurders. Huurder klaagt over de halfslachtige aanpak van corporatie in een langslepende overlastsituatie, die steeds verder escaleert. Huurder blijft klachten indienen maar brieven worden niet eens meer beantwoord. Uitvoering van renovatiewerkzaamheden verlopen niet volgens afspraak. Werklieden komen onaangekondigd langs. Inboedel van huurder zit onder bouwstof. Renovatie is nog niet af maar huurder moet al wel haar wisselwoning verlaten. Huurder krijgt nota ivm reparatieverzoek van klacht die behoort tot verhuurderonderhoud. Zonder reactie op haar bezwaarschrift ontvangt zij toch een aanmaning. Na interventie door MOV, schort verhuurder de vordering op. De zoon van huurder wordt geconfronteerd met een onaangekondigd huisbezoek van twee personen van de afdeling 'Sociaal beheer' van de verhuurder. Zoon van huurder laat de twee binnen nadat zij gezegd hebben: "Je moet ons binnen laten". Hij wordt o.a. geconfronteerd met uitspraken als "Je wordt er uit gegooid tenzij je de woning koopt" en "We hebben bewijzen dat er hier iets niet klopt". Huurder woont al 14 jaar in de woning, de laatste tijd meestal de helft van de week (de andere helft van de week verblijft zij bij haar partner). De zoon van de huurder woont de gehele week in de woning. Huurder zegt dat deze woning haar hoofdverblijf is (zij heeft houdt er geen andere woning op na/ heeft zich nergens anders ingeschreven). Tijdens grote renovatie stelt corporatie een wisselwoning beschikbaar maar wil niet de verhuiskostenvergoeding van € 5000 betalen omdat het niet zou gaan om een ingrijpende verbouwing en de wisselwoning alleen uit coulance werd aangeboden.

63

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Corporatie heeft na jarenlange klachten over achterstallig onderhoud en optrekkend vocht de problemen eindelijk opgelost. Nu moet huurder uit de wisselwoning terugkeren naar de eigen woning maar de huurder wil dat pas als eerst ook deal gemaakt wordt over een tegemoetkoming in de materiele schade à € 2300. Corporatie dreigt met dagvaarding. Servicekosten worden zonder overeenstemming gewijzigd. Corporatie zegt dat er een akkoord bestaat. Huurders weten van niets. Corporatie blijft huurders bestoken met aanmaningen omdat zij van mening is dat er een betaalverplichting bestaat. Er wordt in bewoonde staat een ingrijpende woningverbetering uitgevoerd, dat gaat gepaard met veel ongemak. Huurder kan al twee weken geen gebruik maken van sanitair. Opzichter is slecht bereikbaar of reageert niet op terugbelverzoeken van huurder. Renovatie nog lang niet afgerond, maar huurder krijgt al wel aankondiging dat de huurverhoging voor geriefsverbeteringen ingaat. Huurder had in het jaar 2005 klachten in zijn woonruimte, die door een aannemer van Eigen Haard, toen nog Olympus, zijn verholpen. Echter bleek er gevolgschade te zijn ontstaan ten gevolge van het verhelpen van de klachten (blijkt uit het expertiserapport van Schade Centrum Nederland). Huurder heeft dit destijds schriftelijk aan zijn verhuurder gemeld om de gevolgschade (1030 euro) daar te verhalen. Eigen Haard distantieert zich van de gevolgschade op grond van de huurovereenkomst en stuurt hem naar de aannemer om daar zelf de gevolgschade te verhalen. Huurster voelt zich onheus bejegend door medeweker van corporatie naar aanleiding van gebrekenmelding. Huurster zou niet meewerken. Hierop is zij boos geworden omdat dit pertinent niet waar is. Huurteam heeft geadviseerd het hele verhaal op papier te zetten en aan verhuurder te sturen. Ymere verhuurt woning op basis van tijdelijk contract omdat zij de woning op termijn willen verkopen. In eerdere zaak heeft het Hof zich tegen deze contracten uitgesproken. Het wachten is nu op de verdere behandeling van die zaak. Huurder klaagt over de aanpak van een overlastsituatie door zijn verhuurder. Deze pakt de zaak niet adequaat aan waardoor hij ernstig wordt gestoord in zijn woongenot. Corporatiemedewerker doet onderzoek naar vermeende onrechtmatige bewoning en probeert op opdringerige wijze "huiszoeking" af te dwingen. Daarna krijgt huurder zonder argumentatie dreigbrief dat woning zal worden ontruimd als zij niet binnen 48 uur weg is Huurder betaalt op kantoor van corporatie € 5.500 en krijgt een huurcontract voor onbepaalde tijd. Als bijlage wordt er een huurovereenkomst op basis van de leegstandwet getekend, voor onbepaalde tijd dus. Na een jaar eist corporatie dat huurder de woning verlaat op basis van het tijdelijk contract, maar ze heeft echter ook nog een regulier contract. Corporatie wil renovatiewerkzaamheden uitvoeren maar komt afspraken mbt beperken overlast niet na. Zaak escaleert zodanig dat bewoners de publiciteit opzoeken om chaos aan de kaak te stellen. Daarnaast loopt er een conflict over de onkostenvergoeding. Verhuurder vraagt een allin huurprijs van € 1250,- en gebruikt daarvoor een zogenaamd contract die 'naar zijn aard van korte duur' zou zijn. Huurders wonen er al een paar jaar maar krijgen nu een opzeggingsbrief wegens vermeende overlast en dringend eigen gebruik. Huurder maakt bezwaar tegen huurverhoging. Verhuurder weigert om inhoudelijk te reageren. Negeert jaar lang correspondentie van huurder. Zaak escaleert na verzending van onterechte sommatie. Huurder ontvangt uiteindelijk excuusbrief en huur wordt verlaag Kamercontract voor onbepaalde tijd per 1 april 06. In mei verkoopt eigenaar woning plotseling en moet het pand 1 augustus leeg worden opgeleverd. Eigenaar verwacht dat huurster dan weg gaat. Nadat huurder van kamer (bij verhuurder in huis) verlaat weigert verhuurder de borg terug te betalen wegens allerlei hoge gas- en elektrarekeningen. Huurprijs was echter allin zodat borg hiervoor niet gebruikt kan worden. Via bemiddelingsbureau woning van corporatie tijdelijk gehuurd voor € 600. Na de vier maanden termijn is huurder vertrokken maar kreeg de borg van € 450 niet meer terug. Gevorderde woning, flinke huurverlaging wegens ernstige onderhoudsgebreken, eigenaar wil niets doen omdat het niet om huurders gaat wegens de vordering. Vordering houdt op over 1 1/2 jaar. Na procedure huurverlaging worden bewoners door relaties van de eigenaar bedreigd en geïntimideerd. Verhuurder heeft huurder mondeling laten weten dat de huurovereenkomst niet meer wordt voortgezet, omdat verhuurder de woning nodig heeft als opslagruimte voor het benedengelegen restaurant.

64

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Verhuur door eigenaar/"bewoner": huurprijs van € 925 met maximale huurprijs van € 460. Huurder heeft all-in-huur procedure via huurteam bij huurcommissie gestart. Huur is fors verlaagd. Nu besluit verhuurder woning zelf te betrekken en zonder opzegging van de huur is huurder per 21 november as. gedagvaard. Daarbij wordt vermeende huurachterstand als ontbindings- en ontruimingsgrond genoemd. Nadat huurder via huurcommissie huurverlaging én verlaging servicekosten heeft gekregen vordert huurder bijna € 3000 aan teveel betaalde penningen terug. Reactie huisbaas is opzegging huurovereenkomst. Tijdelijke huurster is niet tevreden over dienstverlening door bureau via wie zij tijdelijk woonruimte huurt. Huurder zegt de huur op maar bureau weigert haar de betaalde borg terug te betalen. Bureau verhuurde de woning tegen exorbitant hoge huurprijs. Wester park

Commercieel bemiddelingsbureau biedt 40 gemeubileerde kamers aan op studenten cruiseschip in Westerpark. Duwo blijkt hier niets van af te weten, ze zijn nu geïnformeerd. Klacht ingediend bij Dienst Wonen tegen bemiddelaar. Huurder heeft herhaaldelijk klacht gemeld bij verhuurder over ernstige en aanhoudende geluidsoverlast door bovenburen. Verhuurder spant zich niet in om maatregelen te treffen om overlast te doen staken. Corporatie stuurt in één maand vier afrekeningen van de servicekosten over de jaren 2002 t/m 2005. Vanwege achterstallig onderhoud in de verwarmingsinstallatie heeft de corporatie, die de panden net heeft overgenomen van een andere corporatie, een financieel gat van € 150.000 op de gasrekening. De huurders krijgen die rekening nu gepresenteerd. Twee maanden nadat er een nieuwe eigenaar is sloopt deze het halve pand uit. Alles zonder uitleg of communicatie. Uiteindelijk doen de laatste bewoners de deur dicht en schorten elke medewerking op. Week later blijkt der nieuwe eigenaar het ook alweer te hebben verkocht, levering pand over een maand. Huurders wonen op 3 hoog. Verhuurders probeerden eerst zolder in te pikken. Met zolderkamers kan een nieuw appartementje worden gerealiseerd. Is mislukt, vervolgens slecht huurverhogingsvoorstel, bezwaar niet doorgestuurd naar huurcommissie om vervolgens - slim bedacht - met nieuw huurverhogingsvoorstel te komen over een nieuwe maand. Al lang slepend conflict. Eigenaar pikt zolderkamers in en sloopt ze wederrechtelijk, verwijdert daarbij op illegale wijze aanwezig asbestmateriaal. Bouwinspecteur verleent - achteraf - toestemming en zegt dat het verwijderen volgens de regels is verlopen. Eigenaar laat groep bouwvakkers op lege etage wonen, veroorzaakt zeer veel overlast. Eigenaar benadert ook de huurders met de vraag of ze willen verhuizen en voelen zich hierdoor onder druk worden gezet. Corporatie is bezig met renovatie in straat en particulieren worden opgeroepen mee te doen. Particuliere huisbaas zet huurster nu onder druk om te verhuizen. Verhuurder heeft bureau uitplaatsing ingeschakeld. Architectenbureau zet haar ook onder druk. Tekeningen van renovatie zijn al kant en klaar incl. CV, bewoners worden hier echter niet in gekend. Huurster krijgt via bemiddelingsbureau woning aangeboden, huur € 750,00 p.m. Maar woning telt ongeveer 80 punten, € 332,24 p.m. Dienst Wonen weet ook dat de woning circa € 300,00 mag opbrengen aan huur en constateert tevens dat huurster te veel verdient. Op den duur zal zij de woning moeten verlaten. Bemiddelingsbureau had dus niet aan huurster mogen verhuren omdat zij bij DW moeten controleren of huurder wel huisvestingsvergunning kan krijgen. Renovatie duurt al van juni 2006, huurder zit tussen de dozen. Indruk dat verhuurder hem uit het huis wil hebben. Eerste aanschrijving op pand in 1994, in 2006 is pand nog steeds zeer slecht. Huurder heeft last van lekkages, tocht, vocht etc. Eigenaar wil niets doen en zegt dat huurder maar wat kit moet spuiten tegen de lekkages. Na brand in het pand is gas, water en elektra afgesloten. Ondanks herhaalde verzoeken aan verhuurder de heraansluiting te regelen komt er geen schot in de zaak. Wordt veel beloofd maar niet nagekomen. Huurder moet noodgedwongen elders verblijven. Eigenaar heeft al verschillende malen getracht huurster eruit te zetten. Is steeds mislukt. Weigert reparaties uit te voeren. Eigenaar houdt zich niet aan afspraak, pikt o.a. deel van de slaapkamer in zodat hij op de trap kasten kan plaatsen. Wil eigenlijk dat huurder 'opkrast'.

65

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Pand is na splitsing per etage verkocht, nog één etage is verhuurd. Verhuurder schrijft intimiderende brieven en wil dat huurders nu ook vertrekken. Eigenaar zegt er zelf te willen gaan wonen en verwijst huurders naar Woningnet voor vervangende woonruimte. Verhuurder repareert douche 2-hg als 1-hg op vakantie is, het water stroomt drie weken lang naar beneden. Gevolg: wateroverlast. Verhuurder geeft aan niets te zullen vergoeden, ergo, pikt de zolder ook nog eens in, tenminste, bouwt doorgang zodanig dicht dat er geen gebruik van kan worden gemaakt. In het verleden is zoiets als eens eerder voorgevallen. Zaak ligt bij advocaat. Huurder wil huur opzeggen en verzoekt om inspectie en retournering waarborgsom. Makelaarskantoor 'bepaalt zelf wel of en wanneer er inspectie en terugbetaling plaatsvindt'. Zeeburg

In opdracht van verhuurder wordt duivenoverlast bestreden door bedrijf dat gebruik maakt van verboden bestrijdingsmiddelen. Huurder krijgt hierdoor gezondheidsklachten en maakt hiervan melding bij verhuurder. Deze reageert niet op klacht van huurder. Huurster heeft sinds november 2004 huurverlaging (via toetsing nieuwe huur) op ernstige lekkageklachten oa. in woonkamer en keuken. Huurteam heeft Ymere een brief gestuurd en ze gevorderd de klachten te maken. Ymere antwoordt als volgt: "In het complex waar huurster woont zijn plannen voor renovatie. Het voorbereidingsbesluit wordt in 2007 genomen, op zijn vroegst wordt in 2009 gestart met de renovatie. Tot die tijd kunnen wij niets aan de klachten doen. Daarom heeft huurster ook huurverlaging.” Corporatie verhuurt per 27 juni een woning voor € 523 en stuurt een huurverhogingsvoorstel per 1 juli. Drie dagen na ingang overeenkomst dus al huurverhoging. De woning is in uitermate slechte toestand: in meerdere vertrekken ernstige daklekkages. Bewoners proberen al 2 maanden corporatie tot reparatie aan te zetten maar lukt niet. Huurteam heeft ze nu een week gegeven om klachten te verhelpen anders wordt advocaat ingeschakeld. Week geleden is het plafond letterlijk in de woonkamer naar beneden gestort als gevolg van ernstige daklekkages, enorme rotzooi en schade en onbewoonbaar. Nu, na een week is Eigen Haard nog steeds niet in de woning geweest. Gisteren was er een opzichter van BWT die constateerde: woning onbewoonbaar en dakbedekking is niet meer aanwezig. Twee hoog was bezig met een droogmachine haar bedden, vloerbedekking en muren weer te drogen. Volgens haar de 6e lekkage in 1 jaar. BWT heeft gisteren Eigen Haard gebeld. Deze is pas bereid volgende week te komen kijken. Corporatie voert beloofde onderhoudswerken niet uit, maakt fouten met de huurverhogingen, stuurt deurwaarder voor € 800 en dreigt met uitzetting indien niet betaald wordt en moet even later toegeven dat ze een fout heeft gemaakt. Bemiddelaar Nico, in 2005 veroordeeld wegens illegale bemiddeling en oplichting, heeft in 2006 weer opnieuw een woning bemiddeld cq verhuurd. De huur wordt cash maandelijks aan de eigenaar betaald, de bemiddelaar haalt elke maand € 100 in contanten op bij de huurder voor zogenaamde servicekosten. De eigenaar mag daar van de bemiddelaar niets vanaf weten. Huurder moest uit zijn pand omdat verhuurder meent dat het een bedrijfspand is terwijl het wel als woonruimte werd verhuurd. Woning wordt in één maand 2x onderverhuurd; de onderverhuurder verliest hierdoor zijn woning aan makelaar maar onderhuurder krijgt de betaalde € 1400 niet terug en bemiddelaar wil de betaalde € 700 niet terugbetalen. Dus € 2100 kwijt en geen huis. Rechtzaak gevoerd en bemiddelaar veroordeeld tot betalen van € 3566,64 en de proceskosten van € 462,87. Verhuurder vraagt aan huur het dubbele van wat maximaal redelijk is, nl € 1075. Ondertekent de "Gebruikersovereenkomst" met "De Woonstudent". Woning is verhuurd aan 3 studenten, waarvan er 2 zijn vertrokken, waardoor de overgebleven huurder inmiddels een fikse huurachterstand heeft. Incassobureau is al ingeschakeld. (Onder)huurster heeft € 1300 betaald aan (hoofd)verhuurder maar krijgt de woning niet. Dezelfde verhuurder heeft die woning ook nog aan iemand anders verhuurd. Oplichting. Bemiddelaar heeft courtage wel terugbetaald. Makelaar wil onderhuurster wel legaliseren. Eigenaar wil pand splitsen en zoekt argumenten om huurder eruit te kunnen zetten. Uiteindelijk deal over verhuizing. Woning in pand wordt al jaren illegaal verhuurd door eigenaar. In 2003 al door politie gesloten wegens illegaal pension en prostitutie, nu wordt woning telkens voor een paar maanden verhuurd (short stay) en is er nog steeds overlast. Dezelfde eigenaar heeft veel panden in die straat waar veel overlast vandaan komt.

66

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Huurster krijgt eind juni een brief dat per 1 juli er een nieuwe verhuurder/beheerder is. De huur had zij al betaald, maar aan de 'oude' verhuurder. Ook de nieuwe verhuurder wilde de huur zien zodat er twee keer is betaald. Meerdere malen de huur aan de oude verhuurder teruggevraagd maar deze weigert terug te betalen. Verhuurder heeft balkondeuren voorzijde gerepareerd (deuren konden niet meer worden afgesloten) en stuurt de rekening naar de huurster. Het blijkt dat huurster wel akkoord is gegaan met het betalen van een gedeelte van de kosten maar dat ze niet alles zou hoeven betalen. Toch krijgt ze gehele rekening. Verhuurder zet 'tijdelijk' boven de huurovereenkomst en vraagt huurder een kale huur van E600,- terwijl woning volgens telling 319.55 is. Huurovereenkomst(ingang 01-06-2005) is geliberaliseerd door geen tijdige toetsing aan te vragen. Huurder is expat uit Japan en zodoende niet voldoende op de hoogte van de hpw. In huurovereenkomst staat dat het om bedrijfsruimte gaat terwijl de intentie van huurder en verhuurder is dat de woning gebruikt gaat worden als woonruimte. Tevens veel te hoge huurprijs (735,00 kaal voor 30 m2). Toetsing en servicekosten gestart. Huurder is na starten hiervan bedreigd door verhuurder. Wegens opknapbeurt agv splitsing wil eigenaar alle huurders via de gemeente uitplaatsen. Eigenaar verbouwt pand en sloopt de vloer tussen trap en voordeur weg. Oudere vrouw op één hoog kan nu haar woning niet verlaten maar moet wel haar medicijnen halen. Eigenaar heeft beloofd het op te lossen maar er gebeurt niets. Huurster betaalt veel te veel huur; € 500 voor woninkje in de Celebesstraat. De eigenaar heeft een tijdelijk contract aangeboden wegens een verzoek van de eigenaar bij het stadsdeel om van het pand een hotel te maken. Stadsdeel Zeeburg weet echter van niets. Verhuurder komt op 7 juli 2006 om 8 uur 's ochtends onaangekondigd langs om huurder te vertellen dat hij het niet eens is met de aanschrijving van stadsdeel Zeeburg van afgelopen mei. Ook kunnen de bewoners volgens hem gerust in de woning blijven als hij eventueel de gebreken (32 voorzieningen aan het hele pand en 13 voorzieningen in/aan de 3e etage). Huurder ervaart dit als zeer intimiderend. Verhuurder dreigt met huisuitzetting omdat huurder sinds 1996/1997 een kamer onder verhuurt; voorts claimt verhuurder € 164.000 terug van huurder i.v.m. huurwinst. Huurteam heeft aan kunnen tonen dat verhuurder sinds 1996/1997 weet van deze kameronderverhuur en nimmer actie heeft ondernomen. Huurster is sinds 4 maanden stadsvernieuwingsurgent. Andere bewoners uit haar pand hadden ook deze status en zij hebben inmiddels een andere woning gevonden, huurster is als laatste overgebleven. Verbouwingen overige etages zijn al begonnen met veel lawaai, telefoonleiding is hierbij 2 wkn geleden kapot gegaan. Tevens is er al 4 wkn een ernstige lekkage waar verhuurder niets aan doet. Huurster wil evt wel eerder verhuizen (=tijdelijk logeren bij anderen) en vroeg zich af wat voor een bedrag zij daarvoor aan verhuurder kan vragen.

Kale huur: € 1130. Tevens contract voor korte duur (zogenaamd) en verhuurder bleek zelf huurder te zijn, dus onderhuursituatie. Contract opgesteld door bemiddelingsbureau Grand Relocation Amsterdam. Toetsing huurprijs bij HuCo. Brief naar gemachtigde verhuurder gestuurd, deze heeft huurder vervolgens dusdanig geïntimideerd (agressie), dat zij is ondergedoken en nu afziet van de toetsingsprocedure. Ze kan een andere woning krijgen. Huurder krijgt na opzegging van de huurder zijn borg niet terug. Verhuurder reageert evenmin op twee ingebrekestellingen. Zuider Amstel

Huurder van Chinese afkomst moest van corporatiemedewerkster blij zijn dat hij in de Rivierenbuurt mag wonen ipv nieuw west. Moest zich wel als goed huurder gedragen anders zou huur in 2007 van € 577 opgetrokken worden tot € 1500. Als huurster nieuwe woning betrekt komt zij erachter dat er nog veel onderhoudsgebreken zijn en dat het geen gezonde woning is (oa lekkage met rotting en asbest). Omdat zij juist wegens gezondheid nieuwe woning moest hebben heeft ze de woning weer opgezegd nadat ze tot drie keer toe schriftelijk de corporatie had benaderd zonder enkele reactie. Huurder klaagt al jaren over zeer slechte lucht in zijn woning, een 'vieze, gasachtige rottingslucht. Corporatie vindt dat huurder zich aanstelt en dat hij een psychisch geval is. Later constateert de BWT dat de rioolgasafvoerbuis in een holle ruimte ter hoogte van de slaapkamer uitkomt en niet doorvoert. Andere corporatie die pand ondertussen had overgenomen heeft uiteindelijk klacht verholpen.

67

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Manager van corporatie tijdens een overleg met een bewonerscommissie in de zomer van 2006: "We zijn hier om te overleggen, dat betekent dat ik zeg hoe het is, en jullie luisteren." Communicatie blijkt onmogelijk. Inmiddels is deze medewerker ontslagen. Corporatie heeft woningen uit een groot complex enkele jaren in gebruik gegeven vanwege splitsingsplannen. Woningenonttrekking. Na 2 1/2 jaar worden die contracten weer opgezegd om woningen weer regulier te verhuren. Brief naar stadsdeel. Circa 15 woningen in straat worden door Het Oosten in gebruik gegeven bij anti-kraak bedrijf. Vorig jaar stadsdeel op aangesproken, deze zou actie ondernemen. Nu na jaar nog steeds geen verandering in situatie. Opnieuw naar stadsdeel en Dienst Wonen. Stadsdeelvoorzitter heeft directeur van Het Oosten aangesproken dat dit niet wenselijk is. Kamerhuurders wordt de huur mondeling opgezegd over één maand wegens verkoopplannen van de eigenaar. Huurders beroepen zich op huurbescherming. Verhuurder zegt kamerhuurder de huur op omdat de "proef-periode" eindigt. Het gaat hier echter om een regulier huurcontract. Grond van de opzegging zou dat "het niet klikt" met de andere kamerbewoners in het pand. I.p.v. de moederhaard moet er een HR combi ketel worden geplaatst, er wordt een nieuwe keuken geplaatst met veel luxe inbouwapparatuur (dit terwijl de oude keuken zonder inbouwapparatuur nog prima in orde was). Tevens stijgt de kale huurprijs van de woning na deze ingrepen van 523 naar € 721.33. Huurteam heeft in de woning een telling gemaakt van de nieuwe situatie (extra aangebrachte luxe in de keuken en het verschil tussen HR-combi en moederhaard aan de telling toegevoegd). Uiteindelijk moet huurder voor het veranderen van huurovereenkomst (alleen bijschrijven naam van pleegzoon) € 100 contractskosten betalen en een borg van twee maanden huur (1.550,- , bij het afsluiten van de oorspronkelijke huurovereenkomst is er geen borg betaald). Ook de nieuwe post servicekosten van 30 euro voor waarschijnlijk alleen het onderhoud van de cv installatie zijn aan de hoge kant. Huurteam constateert dat twee panden in Rivierenbuurt als illegaal hotel/pension in gebruik zijn en vraagt stadsdeel om actie te ondernemen. Woning wordt onderverhuurd aan 4 studenten die in totaal € 1500 p.m. betalen. Nadat onderhuur werd ontdekt werd hoofdhuurder de huur opgezegd, onderhuurders willen nu voor laatste 2 maanden minder huur betalen. Omdat kale huurprijs veel te hoog is wordt er een toetsing huurprijs ingediend bij huurcommissie. Verhuurder heeft vervolgens schikkingsvoorstel gedaan: € 564 ipv € 706. Huurder accepteerde. Er werd een tijdelijk contract gebruikt hoewel de voorwaarden voor zo'n contract hier niet van toepassing zijn. Woning wordt voor € 700 verhuurd via bemiddelingsbureau terwijl maximale huurprijs niet meer dan € 424 zou bedragen. Verhuurder heeft geen huisvestingsvergunning aangevraagd voor huurder. Huurteam ZuiderAmstel claimt nu bij bemiddelaar de teveel betaalde huur terug op basis van de Verordening op de Woning en Kamerbemiddelingsbureaus 1998. Eerdere zaak tegen andere legale bemiddelaar á € 15000 was succesvol. Eigenaar is met verbouwing begonnen van drie panden ivm splitsing maar komt afspraken met huurder niet na. Aannemer komt op afgesproken data niet opdagen. Makelaar had eerst nog geprobeerd om huurder voor € 7500 uit te kopen, zonder vervangende woonruimte. Terwijl huurder en verhuurder onderhandelen over zolderruimte wordt deze door aannemer en eigenaar opengebroken. Later wordt daar excuses voor gemaakt. Eigenaar wil woning op zolder maken en biedt vervangende berging aan op derde etage. Door huurteam is op 13 nov jl een brief met onderhoudsgebreken naar verhuurder gestuurd. Huurder kreeg vervolgens verhuurder boos aan de telefoon die wilde dat de brief werd ingetrokken. Huurder is in 2002 via bemiddelingsbureau aan deze woning gekomen en betaalt € 1.200,- voor de woning (servicekosten en kale h.p.). Huurster heeft art 23 en toetsing voorschot opgestart. Huur ca. € 46 te hoog. Verhuurster heeft voorstel verlaging ontvangen en heeft vervolgens aangekondigd te denken over ontbinding contract. Te hoge huur, verhuurder heeft niet gezorgd voor woonvergunning, nooit afrekening servicekosten en ook nog onderhoudsgebreken aan woning in flatgebouw. Verhuurder weigert achterstalling onderhoud uit te voeren. Huurder betaalt verlaagde huur in kader enkele ernstige C-klachten (art 7:257).

68

Rapportage Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag 2006 Makelaar heeft ten onrechte onderzoekskosten naar een lekkage van de bovenburen hij huurder in rekening gebracht. Later werd dit als achterstallige huur gepresenteerd. Bejaarde huurder heeft maar betaald maar familie wil nu terugvorderen. De door de SP uitgeroepen slechtste verhuurder van Amsterdam 2005 stelt zich ook in dit geval intimiderend op. Hierdoor durfde huurster bijna geen huurverlaging aan te vragen terwijl zij € 200 per maand teveel betaald. Dochter van huurster woont al jaren in een kamer op de zolder. Eigenaar eist nu ontbinding huurovereenkomst wegens "onrechtmatige bewoning/onderhuur" en het feit dat dit niet in huurovereenkomst overeengekomen is.

69


9.

OVERZICHT DOORVERWIJZINGEN EMIL BLAAUW PROCESKOSTENFONDS

In de verslagperiode werden de volgende zaken verwezen via het Emil Blaauw proceskostenfonds. FOV0601 Dochter van eigenaar woont officieel op adres maar verhuurt zij met medeweten van eigenaren. Huurcontract is voor onzelfstandige woonruimte maar het gaat om hele etage. Huur wordt nu opgezegd omdat dochter er wil gaan wonen. Verhuurster brengt dagvaarding uit tot ontbinding huurovereenkomst (aard van korte duur en/of tussenhuur) maar verliest de zaak, huurster heeft volledige huurbescherming. Verhuurster kondigt beroep aan. FOV0602 Dossier met ernstig ongewenst verhuurgedrag: mishandeling, inbraak, misleiding, valsheid in geschrifte etc. etc. Zaak nog in behandeling. FOV0603

70


Verhuurder heeft zonder overleg/toestemming zolderruimte van huurder 2e etage, samengevoegd met woning op 3e verdieping en vervolgens verkocht. Zaak gesloten nadat er niets gebeurde. FOV0604 Hoger beroep na uitglijder van rechter ivm waarborgsom en eerdere zaak ontbinding huurovereenkomst. Dit hoger beroep wel weer gewonnen. FOV0605 Verhuurder verliest in eerste zaak, echter ondersteuning blijft noodzakelijk, nu verhuurder splitsing en renovatie wenst door te zetten en op huurder druk blijft uitoefenen. Positie van huurder blijft hierdoor onzeker. Huurder gedagvaard wegens meewerken werkzaamheden ivm splitsing, waaronder nieuw plafond. Uitspraak: woongenot is belangrijker dan voldoen aan splitsingseisen, verhuurder verliest in deze zaak. FOV0606 Dienst Wonen trekt Leegstandwet-vergunning in omdat Ymere helemaal niet gaat renoveren maar wil verkopen. Actie advocaat was niet nodig, na brief van Meldpunt ging Ymere overstag en geeft nu regulier huurcontract aan voormalig tijdelijk huurder. FOV0607 Verhuurder stelt in huurovereenkomst dat huurder de woning moet verlaten zodra de eigenaar het pand wil verbouwen. Geen leegstandswet vergunning. Uiteindelijk wordt huurder gedagvaard en verliest de zaak want huurder wist van bouwplannen eigenaar toen hij contract tekende. FOV0608 Na huurverlaging compenseert verhuurder - bij einde van de huur - de waarborgsom met "verlies" aan huurinkomsten op het pand. Ondanks bemoeienis van incassobureau weigert verhuurder principieel de borg te restitueren. Gelet op complexiteit van de zaak en de hoogte van de borg, wordt besloten zaak niet voort te zetten Kosten zullen de baten ver overtreffen. FOV0609 Terwijl huurster in wisselwoning zit verbouwt eigenaar niet zoals afgesproken, levert veel te laat op en betaalt contractuele boete niet. Via kort geding oplevering eigen huurwoning afdwingen. Uitslag procedure: huurder kan vóór datum voorlopige voorziening terug in de woning. FOV0610 Intimidatiezaak gaat, n.a.v. een all-in procedure. Verhuurder dreigde in eerste instantie langs te komen met een stel mensen om huurders eruit te zetten, maar probeert nu uit alle macht een inspectie plaats te laten vinden. Verder komt hij met allerlei pesterijen in de vorm van nog te betalen nota's. FOV0611 Zaak via HT Oost, door Meldpunt doorgeleid naar advocaat. Huurder kan zijn woning niet meer betreden. Verhuurder heeft toegang naar woning geblokkeerd. In kort geding is verhuurder veroordeeld de toegang te herstellen. FOV0612

71


Verhuurder wil ivm verkrijgen splitsingsvergunning in kortgeding medewerking door huurder afdwingen. Huurder wil wel meewerken als verhuurder haar juist informeert over wijze waarop e.e.a wordt uitgevoerd. Zij heeft terecht een kritische houding gekregen, nadat eerder een beunhaas/aannemer in de woning aan de slag is geweest. FOV0613 Huurder werd opgelicht door bemiddelingsbureau en onderverhuurder. Bureau heeft de schade uiteindelijk vergoed. FOV0614 Verhuurder stelt dat huurster onderdeel is van woongroep en zich zodoende moet conformeren aan allerlei (vreemde) besluiten in het voordeel van verhuurder. Intimidaties en pesterijen zoals afsluiten water, telefoon, internet etc. Politie heeft verhuurder meegenomen voor verhoor. FOV0615 Aspirant huurder betaalt € 2100,- aan malafide bemiddelaar voor een woning die ondertussen ook via een andere malafide bemiddelaar is verhuurd. Bemiddelaar weigert gedupeerde haar geld terug te betalen en wordt nu gedagvaard. Huurster wint rechtzaak en rechter veroordeelt bemiddelaar tot betaling van € 3566,64 en de proceskosten. FOV0616 Verhuurder weigert achterstallig onderhoud weg te werken en probeert huurder eruit te krijgen. BWT heeft na interventie door advocaat aanschrijving uitgebracht. FOV0617 Verhuurder gaat in beroep tegen uitspraak in eerste procedure die door huurder is gewonnen. Conflict: verhuurder wil huurovereenkomst ontbinden en woning ontruimen wegens vermeende onderverhuur van de zolderkamer. Rechter vindt dat er geen sprake is van ernstige wanprestatie. Tweede procedure, vervolg op zaak 0513, afgesloten zaak. FOV0618 Huurster wordt gedagvaard omdat haar kat weleens buiten op de daken van de tuinbebouwing loopt. Al haar buren van dezelfde verhuurster hebben grote problemen met die huisbaas. Rechtzaak verloren. Zaak met kat is uitkomst van groter conflict tussen huurders en huisbaas. FOV0619 Uitponder sloopt zolderberging van huurster zonder overleg, huurster had volgens ontwikkelaar geen recht op zolder. Kort geding om berging terug te eisen. FOV0620 Huurder is in pand en op straat bedreigd, water voor de zoveelste keer afgesloten. Pandverbod geëist. Volgens rechter deze zaak niet zwaar genoeg voor pandverbod, andere punten wel gewonnen zoals uitvoering werkzaamheden op basis van dwangsom. FOV0621 Verhuurder komt te pas en te onpas "onvrije, zelfstandige" woning binnen. Het gehuurde bevindt zich in het souterrain van een woonpand en is niet voorzien van een eigen toegangsdeur. Verhuurder probeert huurder weg te pesten door haar privacy te schenden. Politie weigert aangifte van huisvredebreuk op te nemen. Nu all-in huur met ruim € 350 is

72


verlaagd staan de verhouding helemaal op scherp. Huurder heeft onlangs scheidingswand met deur geplaatst maar moest deze na uitspraak door de rechter verwijderen. Zaak nu voorgelegd aan advocaat om maatregelen te treffen het rustig woongenot af te dwingen. FOV0622 Na jarenlang geen onderhoud uitgevoerd te hebben wil eigenaar nu dat huurders onvoorwaardelijk meewerken met werkzaamheden ihkv splitsing. Huurders hebben zelf wisselwoning gevonden maar moeten jaar later wéér tijdelijk de woning verlaten. Eigenaar wil geen regeling mbt opknappen van de woning treffen en dagvaart de huurders. Huurders winnen en hoeven zodoende niet meer mee te werken aan werkzaamheden tbv splitsing. Er kan dus geen splitsingsvergunning verleend worden terwijl de bovengelegen etages wél al zijn verkocht. FOV0623 Eigenaar wil pand splitsen en op zolderverdieping nieuwe woonruimte maken. Nog voordat er afspraken zijn gemaakt met de huurders worden de zolderbergingen al gesloopt door verhuurder. Omdat huurder nu weg wil start een onderhandeling over de uitkoop. Onderhandeling wordt plots door verhuurder beëindigd. Uiteindelijk schikking met verhuiskosten, huurrechten van huurder werden ook betwist. FOV0624 Aanvullende garantie gevraagd door advocaat. Inkomen van huurder is te hoog om voor woonvergunning in aanmerking te komen. Na huurverlaging behoort de woning tot vergunningplichtige voorraad. Zie ook FOV0514: Huurder wordt met ontruiming bedreigd door huisbaas na huurverlaging via huurteam. Woning komt onder vergunningplichtige grens. FOV0625 Huurder heeft via huurcommissie huurprijs laten toetsen. Na huurverlaging wreekt verhuurder zich op huurder door meterkast en nutsvoorzieningen af te sluiten en probeert daarmee nieuwe huurprijsafspraak te forceren. Huurder wordt telefonisch te pas en te onpas lastiggevallen. Advocaat heeft beide eigenaren aangeschreven en daarna is het rustig geworden zonder nieuwe ontwikkelingen. Zaak gesloten. FOV0626 Nadat studenten uit woning vertrekken krijgen zij niet hun € 2800 borg terug maar wel nog een rekening van € 1500. Eindinspectie is door verhuurder niet goed gedaan, huurders claimen nu juist nog € 1500 van verhuurder. FOV0627 Verhuurster terroriseert veel van haar huurders die in hetzelfde blok wonen, één huurster wordt gedagvaard omdat haar kat op het platte dak achter loopt. Zaak is verloren maar omdat verhuurster waarschijnlijk hoge kosten heeft moeten maken in deze zaak heeft buurt nu geen last meer van verhuurster. Toch positief effect van verloren rechtzaak. FOV0628 Nadat huurster voor twee maanden een appartement had gehuurd zegde zij de huur weer op, alles was in orde en zij kon de borg van € 750 terugkrijgen. Zij had nooit een huurcontract gekregen (wel één getekend maar die hield de verhuurder voor zich zelf) en ook geen kwitanties van betalingen. Uiteindelijk is de borg nooit geretourneerd.

73


FOV0629 Huurder betaalt op kantoor van corporatie € 5.500 in contanten en krijgt een huurcontract voor onbepaalde tijd. Als bijlage wordt er een huurovereenkomst op basis van de leegstandwet getekend, ook voor onbepaalde tijd. Na een jaar eist corporatie dat huurder de woning verlaat op basis van het tijdelijk contract, maar ze heeft echter ook nog een regulier contract. Wegens sloop van pand voorlopige voorziening. Het gewone huurcontract werd later door corporatie betwist, dat contract kenden zij niet. FOV0630 Corporatie heeft woning wegens verkoopplannen 'naar aard van korte duur' tijdelijk verhuurd. Bij verkoop van woning zou tijdelijke huurder op straat staan. Dus koop breekt huur in dit geval. Verwijzing naar advocaat om positie huurder vast te stellen nu huur wordt opgezegd.

10.

BIJLAGES

1. Uitspraak MvA over klacht tegen Peters & van der Vloodt 2. Memo over short stay verhuur 3. Enkele krantenknipsels

74

RAPPORTAGE Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag NZ Voorburgwal RZ AMSTERDAM Tel.: Fax:

Recommend Documents