Rapport. van de. Commissie Vastgoed PGV. aan de. Kerkenraad van de. Protestantse Gemeente te Voorschoten

Rapport van de Commissie Vastgoed PGV aan de Kerkenraad van de Protestantse Gemeente te Voorschoten

F. Breedveld C. Buijs C.J.P. Prudhomme van Reine (voorzitter) C.J.C. Timmer Voorschoten, augustus 2011

Voorwoord en inleiding In haar vergadering van 26 maart 2008 heeft de Algemene Kerkenraad een aantal commissies ingesteld, w.o. Commissie IV, de Commissie Vastgoed PGV. Deze commissie ontving daarbij de in bijlage I bij dit rapport opgenomen opdracht. Vrijwel direct na de instelling werd duidelijk dat de heer Van Oosten geen mogelijkheid had om namens de Wijkkerkenraad Kruispunt tot de commissie toe te treden. Helaas bleek het niet mogelijk in deze vacature te voorzien. Dat was wel het geval met de vacature Dorpskerk. Deze kon al snel worden vervuld door toetreding van de heer C. Buijs. De heer J.J. Verschoor heeft tot september 2010 namens de Diaconie deel uitgemaakt van de commissie. Omdat hij thans geen voorzitter van de Daconie meer is, heeft hij in september 2010 laten weten de commissie te willen verlaten. Deze vacature is nog niet vervuld, zodat de commissie thans wordt gevormd door de heren Breedveld, Buijs, Timmer en Prudhomme van Reine. In de eerste vergaderingen hebben vooral een aantal algemeen beschouwende gesprekken plaats gevonden. Die mondden uit in een korte presentatie voor de AK in november 2008, waarbij de commissie een eerste denkrichting en stappenplan presenteerde. Tegelijkertijd was de commissie van mening dat de opdracht eigenlijk pas zou kunnen worden uitgevoerd nadat meer bekend was over de resultaten van de drie andere commissies. Pas dan zou duidelijker worden welk programma van behoeften zou kunnen worden opgesteld. Voor de bepaling van het benodigde vastgoed voor een geloofsgemeenschap als de PGV dienen immers de beleidsinhoudelijke keuzes bepalend te zijn en niet omgekeerd. Om deze reden is uiteindelijk niet aan de voorwaarde van het door de AK gestelde tijdpad voldaan. De tussenliggende tijd is wel benut om advies in te winnen bij bureau KKG, gespecialiseerd in advisering en taxatie van kerkelijk onroerende goederen. De rapportage van KKG is in dit rapport verwerkt. De rapportage is voor belangstellenden in te zien. Met de inmiddels gepresenteerde resultaten van de andere commissies in gedachten heeft de commissie vervolgens een inventarisatie gemaakt van: 1.Bezittingen onroerend goed. Vaststelling van de conditie van deze gebouwen en de waarde hiervan in het economisch verkeer. 2.Capaciteit en bezetting van de drie kerkgebouwen bij reguliere en bijzondere kerkdiensten. 3.Capaciteit en bezetting van de bijgebouwen. 4.Financiële baten en lasten van het onroerend goed. 5.Ontwikkeling van het ledental. 6.Ontwikkeling van de Vrijwillige Bijdragen van de leden van de PGV. Op basis van de keuzes die zijn gemaakt in het beleidsplan en in de rapporten van de andere drie commissies, werden de huidige bezittingen gespiegeld aan de uitgangspunten en doelstellingen van de PGV. Op basis hiervan zijn een aantal voorlopige conclusies getrokken, welke in dit rapport worden verwoord. Op basis hiervan wordt een aantal randvoorwaarden geschetst, die uitmonden in een aantal mogelijke scenario‟s. Rapport commissie “Vastgoed PGV”

versie augustus 2011

Blad 2 van 30

Dit rapport is als volgt ingedeeld. Hoofdstuk 1 bevat een beschrijving van de huidige situatie wat betreft - de huidige gebouwen, hun staat van onderhoud en hun gebruik - de ontwikkelingen wat betreft ledentallen en financiën In bijlage II is een uitvoeriger bouwkundige beschrijving van met name de gebouwen Dorpskerk en Kruispunt opgenomen. Dit betreft een samenvatting op grond van de door KKG opgestelde taxatierapporten. In Hoofdstuk 2 wordt de gewenste situatie in het kader van het beleidsplan „Groeiend Geloof in de toekomst‟ gerelateerd aan de huidige situatie zoals beschreven in hoofdstuk 1. Dit resulteert in een aantal voorlopige conclusies van de commissie. In Hoofdstuk 3 werkt de commissie vervolgens een aantal mogelijke scenario‟s uit, volgend op de conclusies uit hoofdstuk 2. De commissie heeft er voor gekozen de mogelijke scenario‟s zo volledig mogelijk op te sommen om niet bij voorbaat mogelijke keuzerichtingen uit te sluiten. Bij ieder scenario voegt de commissie een onderbouwd oordeel, waarmee in dit hoofdstuk tevens een oplossingsrichting wordt aangeduid. In Hoofdstuk 4 tenslotte, schetst de commissie wenselijk stappenplan, waarmee aan dit rapport een concreet vervolg kan worden gegeven.

Rapport commissie “Vastgoed PGV”


Blad 3 van 30

Hoofdstuk 1: Beschrijving huidige situatie en verwachte ontwikkelingen 1.1. Bezittingen: Kerkgebouwen: - Dorpskerk. Het gebouw dateert van 1868. Alleen de toren is ouder, maar deze is eigendom van de burgerlijke gemeente. Het aangebouwde gebouw De Hoeksteen dateert van 1961. Renovaties en vernieuwingen (m.n. in 2001) hebben gezorgd dat het gebouw momenteel in goede staat verkeert, gerelateerd aan de ouderdom ervan. Kerk, kerkplein en aangrenzende begraafplaats zijn in bezit. Het kerkgebouw is aangemerkt als gemeentelijk monument. De toren is aangemerkt als rijksmonument. Een deel van de begraafplaats is aangemerkt als oorlogsmonument. De grond waarop de Dorpskerk is gebouwd is in eigendom. - Het Kruispunt. Het gebouw, inclusief kosterswoning, is gebouwd in 1924. In 1958 is een aanbouw van zalen aan de zijkant gerealiseerd. Begin jaren zestig is de voorzijde van het pand uitgebouwd. Het gebouw is relatief goed onderhouden, maar er zijn wel enige scheuren en vochtplekken geconstateerd. Het Kruispunt is aangemerkt als gemeentelijk monument. De grond waarop Het Kruispunt is gebouwd is in eigendom, incl. het voor het gebouw liggende kerkplein, tot aan de gemarkeerde gedeeltes. - De Ontmoeting is gebouwd in 1981. De aangebouwde ruimten van het Pluspunt dateren van 1993. De kerkelijke ruimten vormen één complex met het gebouw van het Gezondheidscentrum, dat echter niet in eigendom van de PGV is. Het grondeigendom van het complex is gesplitst, waarbij alleen het gronddeel waarop het kerkgebouw en het Pluspunt staan (incl. toegang en plaats bij het Pluspunt) eigendom is van de PGV. Het parkeerterrein is openbaar, gemeentelijk, terrein. Staat van onderhoud van het gebouw en aanbouw is goed. Pastorieën: o Van Heemskerklaan 81 (ds. Boter) o Krimkade 47 (ds. Smit) o Koningin Wilhelminalaan 12 (ds. Peper) Overige gebouwen - De Groene Kikker is een eenvoudig gebouw, opgetrokken in de jaren 60/70 van de vorige eeuw als clubhuis van de Evangelisatiecommissie van de Gereformeerde Kerk. Hier werden activiteiten ontplooit voor niet kerkelijke jeugd en voor ouderen. Het gebouw vormt een geheel met het clubhuis van Duivensportvereniging „De Zwerver‟ en valt het best te vergelijken met een clubhuis van een sportvereniging. Het gebouw is eigendom van de PGV maar staat niet op eigen grond. Deze wordt gepacht van de gemeente Voorschoten. Thans wordt het gebouw in beperkte mate gebruikt door de commissie Missionaire Gemeente voor clubwerk. Tevens wordt het gebruikt voor Provider- en Rock Solid bijeenkomsten, is het gebouw verhuurd aan enkele bandjes, die het gebruiken als repetitieruimte, en wordt het af en toe verhuurd als feestruimte. Voor aankoop van het gebouw hebben in de loop van de tijd diverse organisaties belangstelling getoond. Rapport commissie “Vastgoed PGV”


Blad 4 van 30

-

In bezit Diaconie: 9 woningen Schoolstraat/Willibrordusstraat Dit bezit wordt hier pro memorie en voor de volledigheid genoemd, en is eveneens de beschrijving van KKG in bijlage II opgenomen. Omdat het diaconaal bezit betreft heeft het geen onderdeel gevormd van onderzoek en rapportage door deze commissie.

Overige bezittingen Tenslotte heeft de PKV bezittingen in de vorm van instrumenten, inventaris, kunstvoorwerpen en kerkzilver. Onderstaand een overzicht van de verzekerde sommen hiervan in de huidige staat: Dorpskerk: * Orgel * Koororgel * Kabinetorgel * Inventaris * Avondmaal- en doopzilver * Glas in loodramen

€ 450.600 € 28.900 € 9.100 € 291.600 € 28.500 niet nader gespecificeerd

Kruispunt * Orgel * Vleugel * Inventaris * Avondmaal- en doopzilver

€ 344.500 € 25.000 € 267.100 € 14.600

Ontmoeting * Orgel € * Inventaris € * Avondmaal- en doopzilver €

77.200 96.200 7.700

Staat van onderhoud van alle orgels is goed. De aangegeven verzekerde waarden vertegenwoordigen niet noodzakelijkerwijs de marktwaarde bij eventuele verkoop. Afhankelijk van marktomstandigheden kan die sterk fluctueren en is momenteel, vanwege relatief veel aanbod, doorgaans lager. Bovendien dient rekening te worden gehouden met verplaatsingskosten. De commissie is overigens van mening dat de gegevens m.b.t. de overige bezittingen in de uiteindelijke afwegingen slechts een beperkte rol zullen kunnen spelen. 1.2. Capaciteit en gemiddelde bezetting Kerkgebouwen Onderstaande aantallen betreffende de gemiddelde bezetting gedurende een reeks van normale wekelijkse kerkdiensten in 2007. Capaciteit

Bezetting

Dorpskerk Kruispunt Ontmoeting

330 400 200

135 155 115

Totaal

930

405



Blad 5 van 30

Op te merken valt dat bij bijzondere kerkelijke gelegenheden (kerken schooldiensten, hoogtijdagen, evenementen (bijv. een musical), rouwen trouwdiensten) de bezetting incidenteel hoger kan liggen en zelfs de maximale capaciteit van een gebouw kan overschrijden. Dit betreft echter uitzonderingen. Voorts merkt de commissie op dat een grove inschatting eind 2010 leert dat de wekelijkse bezetting inmiddels waarschijnlijk gedaald is t.o.v. bovenstaande cijfers. Daarnaast worden de drie gebouwen ook voor andere activiteiten gebruikt dan voor kerkdiensten. Daarbij gaat het om activiteiten van de PGV zelf, maar ook om gebruik door derden. Onderstaand staatje geeft een grove inschatting van het gemiddeld gebruik tijdens een reguliere week van de drie kerkgebouwen. Gem. gebruik per week Dorpskerk Hoeksteen Consistorie Kruispunt Zalen Ontmoeting Pluspunt De Groene Kikker

Gebruik PGV 1 4 1 2 2 1 4 2

Gebruik derden minder dan 1 nihil nihil 2 6 2 3 3

De Commissie is van mening dat voor dit rapport alleen het gebruik door de PGV zelf van belang is. Alleen de eigen activiteiten dienen immers (mede) bepalend te zijn voor de vraag welke gebouwen in eerste instantie in eigendom gehouden dienen te worden. Verhuur en beschikbaarstelling van ruimte aan derden kan zinvol zijn, maar is niet een zelfstandige doelstelling van de PGV. Daar komt bij dat de inkomsten hieruit momenteel slechts in geringe mate bijdragen aan de exploitatie van de PGV als geheel en zeker niet kostendekkend zijn. 1.3. Financiële baten en lasten huidig vastgoed Met het oog op het bezit van vastgoed valt de vraag te stellen of de exploitatie hiervan kostendekkend is, los van meer inhoudelijke vragen over welk vastgoed de PGV zou willen hebben in het licht van het eigen beleidsplan. Onderstaand staatje helpt bij het beoordelen van deze vraag:



Blad 6 van 30

Financiële baten en lasten Vastgoed PGV 2006

Jaarrekening 2007 2008 2009

Begroot 2011

2010

Huur kerkgebouwen en nevenruimtes

31.145

33.772

32.424

34.595

35.838

32.000

Opbrengst huishuren (pastorieën/kosterswoning)

28.044

28.828

33.628

24.988

19.028

18.440

Totaal

59.189

62.600

66.052

59.583

54.866

50.440

Klein onderhoud Kerk en nevengebouwen

15.926

10.473

17.415

20.935

12.608

9.800

Groot onderhoud Kerk en nevengebouwen

10.179

17.377

29.308 253.459

24.385

36.800

Energie- en waterkosten

18.575

20.585

18.268

22.538

26.155

21.140

Schoonmaakkosten

7.793

7.980

8.653

7.632

8.370

9.860

Belastingen/Verzekeringen

6.924

6.721

7.806

8.943

10.883

11.365

Klein onderhoud pastorieën / kosterswoning

1.192

5.608

3.837

1.241

2.115

2.700

Groot onderhoud pastorieën / kosterswoning

2.316

3.867

2.093

0

30.395

0

Belastingen/Verzekeringen

2.453

2.253

2.252

2.470

2.576

1.975

62.905

72.611

87.380 314.748 114.911

91.665

Baten

Lasten

Totaal

Uit dit overzicht wordt duidelijk dat de afgelopen jaren de baten niet opwogen tegen de lasten voor wat zover die rechtstreeks toegerekend kunnen worden aan het vastgoed. Bij nadere beschouwing wordt de conclusie nog negatiever. Immers: - indien ook bijkomende kosten t.b.v. de exploitatie aan het vastgoed worden toegerekend (denk aan (personele) beheerskosten, energiekosten etc.) dan is de jaarlijkse exploitatie nog minder kostendekkend. - groot onderhoud kan niet gedekt worden uit de reguliere baten. De jaarlijkse dotatie aan de onderhoudsvoorziening dekt in veel jaren de uitgaven uit de voorziening Groot onderhoud, maar op langere termijn gaan deze uitgaven de voorziening ver te boven. Over meerdere jaren is het saldo daardoor negatief. - de kosten van groot onderhoud konden alleen gedragen worden dankzij incidentele bijdragen, acties en subsidies Rapport commissie “Vastgoed PGV”


Blad 7 van 30

-

gelet op leeftijd, bouwstaat en aard van de gebouwen, met name Kruispunt en Dorpskerk, moet er rekening mee worden gehouden dat zeker één maal per vijf jaar sprake is van een situatie van groot onderhoud aan één van de gebouwen. In 2009 ging het om de vernieuwing van het dak van de Dorpskerk. In 2002/2003 (dus voorafgaand aan dit overzicht) ging het om eveneens aanzienlijke bedragen voor de restauratie en herinrichting van het interieur van de Dorpskerk. Zouden ook deze bedragen zijn meegerekend, dan zou het beeld opnieuw negatiever worden. Bovendien valt te verwachten dat binnen enkele jaren opnieuw vergelijkbare grote bedragen aan groot onderhoud moeten worden besteed. Conclusie is dan ook dat alleen indien en zo lang zich geen substantieel groot onderhoud voordoet én indien niet alle gebruikskosten aan het vastgoed worden toegerekend, de baten van het vastgoed enigszins, maar nog steeds niet volledig, opwegen tegen de kosten. Houden we wel met genoemde kosten rekening dan is de exploitatie van het vastgoed van de PGV op langere termijn niet kostendekkend. 1.4 Ontwikkeling ledental Het ledental van de PGV daalt jaarlijks en gestaag. Over de periode 2006 – 2009 verloor onze kerk 397 leden: totaal ruim 13% van het bestand. Het beeld in Voorschoten sluit daarmee aan bij het landelijke beeld binnen de PKN.

Belijdende leden

2006 1.574

2007 1.522

2008 1.475

2009 1.434

2010 1.405

Doopleden

1.360

1.346

1.308

1.290

1.247

Totaal

2.934

2.868

2.783

2.724

2.652

-115

-66

-85

-59

-72

In mindering

Omdat de meeste bijdragen per huishouden, lees per Pastorale Eenheid, worden betaald is ook het verloop hiervan relevant. We zien een vergelijkbaar beeld: Aantal Pastorale Eenheden PGV Voorschoten 31/12/05 31/12/06 31/12/07 Aantal PE's:

2,107

(PE=Pastorale Eenheden) Afname

31/12/08

31/12/09 31/12/10

2,068

2,055

2,001

1,983

39

13

54

18

124

Daarbij valt bovendien op dat het aantal belijdende leden sterker daalt dan het aantal doopleden.



Blad 8 van 30

Aantal leden Protestantse Gemeente Voorschoten 3.500

Aantal leden

3.000 2.500 Belijdende leden

2.000

Doopleden 1.500

Totaal aantal leden

1.000 500 0 2005

2006

2007

2008

2009

Jaartal (per 31/12)

Het ledenverlies zal de komende jaren niet eenvoudig omgebogen kunnen worden tot stabilisering of groei. De leeftijdsopbouw van degenen die een vaste vrijwillige bijdrage (vvb) toezegden (zie het hierna volgende overzicht) toont waarom. - Ruim 67% van de toezeggingen komt van personen ouder dan 55 jaar - Ruim 32% van de toezeggingen komt van personen ouder dan 75 jaar - De PGV zal op demografische gronden alleen al vanwege overlijden de komende 5 tot 10 jaar 10 tot 20% van de huidige aantallen toezeggingen verliezen. Met de huidige beperkte aanwas valt niet te verwachten dat dit verlies de komende jaren gecompenseerd zal worden met geboorten of nieuwe ledenaanwas.



Blad 9 van 30

Jaar

Toegezegd

2010

Aantal

bedrag

t/m 24 jaar

3

0,25%

1.675

0,47%

25 - 34

51

4,21%

2.795

0,79%

35 - 44

128

10,58%

20.390

5,77%

45 - 54

207

17,11%

39.357

11,14%

389

32,15%

64.217

18,17%

55 - 64

215

17,77%

73.722

20,86%

65 - 74

215

17,77%

72.665

20,56%

75 - 84

258

21,32%

98.920

28,00%

85 - e.v.

133

10,99%

43.829

12,41%

821

67,85%

sub

289.136

81,83%

sub

353.353

sub

sub

sub

Div. / giften / afronding

Totaal

16.647

1.210

100,00%

370.000 (Begroot)

Per 01-01-2010 Doopleden

1.290

Belijdende leden

1.434

Totaal

2.724

1.5. Werkelijke resp. verwachte algemene financiële ontwikkeling PGV De resultaatontwikkeling van de PGV geeft over de afgelopen vijf jaar een licht verlies te zien, aansluitend bij het gestage verlies aan leden. Zie het hierna volgende overzicht.

College van Kerkrentmeesters PGV Rapport commissie “Vastgoed PGV”


Blad 10 van 30

PGV Resultatenrekening Jaren 2006 t/m 2010

Totaal Jaar 2006

Jaar 2007

PGV Jaar 2008

Jaar 2009

Jaar 2010

Samenvatting Baten Opbrengsten Onroerende Zaken / Rentebaten / Akties / Diversen Bijdragen Levend Geld Vrijwillige Bijdragen Leden

Lasten Kosten Kerk- en nevengebouwen Kosten Pastorieën Kosten Pastoraat Salarissen en Personeelskosten Dotatie Onderhoudsvoorziening Overige Baten en Lasten

Saldo exploitatie PGV

71.124

78.810

75.975

76.221

73.377

43.512 380.892

45.501 377.731

43.916 376.879

33.270 370.583

38.429 359.314

495.528

502.042

496.770

480.074

471.120

52.556 4.249 265.161

46.877 4.017 280.729

53.350 3.130 242.792

61.305 3.055 221.620

59.834 2.919 230.756

75.270

75.414

81.481

84.360

90.672

36.250 71.509

36.250 66.050

36.250 76.347

36.250 60.141

36.250 65.257

504.995

509.337

493.351

466.731

485.688

9.467-

7.295-

3.419

13.343

14.568-

* Noot in 2008 e.v. 1 dominee minder

Trekken we dit beeld door naar de komende vijf jaar dan ontstaat het volgende beeld. Daarin wordt duidelijk dat het verlies langzaam maar zeker verder zal toenemen, en het vermogen navenant zal dalen:



Blad 11 van 30

College van Kerkrentmeesters PGV PGV Resultatenrekening Jaren 2011 t/m 2015

Begroting Prognose Jaar 2011 Jaar 2012 Jaar 2013 Jaar 2014 Jaar 2015

Samenvatting Baten Opbrengsten Onroerende Zaken / Rentebaten / Akties / Diversen Bijdragen Levend Geld Vrijwillige Bijdragen Leden

Lasten Kosten Kerk- en nevengebouwen Kosten Pastorieën Kosten Pastoraat Salarissen en Personeelskosten Dotatie Onderhoudsvoorziening Overige Baten en Lasten

Saldo exploitatie PGV

67.070

67.500

68.000

68.500

69.000

34.750 360.000

37.000 358.000

37.000 354.000

37.000 350.000

37.000 346.000

461.820

462.500

459.000

455.500

452.000

54.665 2.000 257.745

60.000 2.000 263.000

61.200 2.000 268.000

62.400 2.000 273.000

63.650 2.000 278.800

89.815

92.500

94.350

96.200

98.100

36.250 61.828

36.250 64.540

36.250 65.300

36.250 66.520

36.250 67.260

502.303

518.290

527.100

536.370

546.060

40.483-

55.790-

68.100-

80.870-

94.060-

353.872-

Noot: Bij stabiel aantal predikantsplaatsen en kostenstijgingen van ongeveer 2% per jaar

Belijdende leden Doopleden Totaal In mindering

2.592

2.532

2.472

2.412

2.352

-60

-60

-60

-60

-60

-300

Conclusie bij deze cijfers is dat op korte tot middellange termijn de financiële tekorten waarschijnlijk verder zullen oplopen. Zeker op een termijn van vijf jaar en verder zijn drastische maatregelen noodzakelijk. Het afstoten van één gebouw zal daarbij hoogstwaarschijnlijk niet toereikend zijn.



Blad 12 van 30

Hoofdstuk 2: Gewenste situatie in het kader van het beleidsplan ‘Groeiend Geloof in de toekomst’ 2.1. Waar kiezen we voor in het beleidsplan? In de opdrachtbrief aan de Commissie Vastgoed worden de keuzes vanuit het beleidsplan van de PGV als volgt vertaald naar de consequenties voor de benodigde gebouwen. 1. Gebouwen voor erediensten, kleine diensten, getijden, gebeden, rouwen trouwdiensten waar veel mensen zijn, maar ook een kerkruimte voor kleine diensten en andere kerkelijke en niet kerkelijke samenkomsten in kleine kring. 2. Open en gastvrije gebouwen, met veelzijdige zalen en accommodatie voor het leren, vergaderen, kerkelijk bureau en jeugdactiviteiten. 3. Als uiteindelijk alle activiteiten in één gebouw zouden moeten worden geconcentreerd, is het wenselijk dat gebouw zo centraal mogelijk in de gemeente te positioneren. Daarnaast valt uit het beleidsplan af te leiden dat zichtbare en herkenbare aanwezigheid van de PGV in de Voorschotense samenleving van belang is. Met deze uitgangspunten zegt het beleidsplan iets over de aard van de gebouwen: - Flexibiliteit in gebruik is van belang, omdat soms grote, en soms kleine ruimten nodig zijn. - Openheid en toegankelijkheid zijn van belang, want de kerk wil laagdrempelig en gastvrij zijn. - De ligging zal van belang worden, omdat het nodig kan zijn op termijn slechts één gebouw over te houden, dat dan wel centraal gelegen, goed bereikbaar en voor iedereen herkenbaar moet zijn. - Alternatieve, kleinschalige en zichtbare aanwezigheid kan tegelijkertijd een andere consequentie zijn. De PGV zal mogelijk op termijn de erediensten concentreren op één plek, maar tevens met andere, kleinschalige, activiteiten zichtbaar aanwezig zijn in andere wijken van Voorschoten. De commissie meent dat, vanuit het beleidsplan redenerend, hier nog een aantal aspecten aan toegevoegd kan worden: - Niet alle gewenste functies hoeven perse in één gebouw verenigd te zijn. Denkbaar is dat meerdere plaatsen binnen de gemeente Voorschoten de kerk present is. Niet bij iedere locatie hoeft het dan om een volledig kerkgebouw te gaan. - Kosten van het gebruik moeten op termijn substantieel lager zijn dan nu. Daarmee is niet gezegd dat de PGV eigenaar zou moeten zijn van het te gebruiken vastgoed. Huren is ook een optie. - Gebouwen die de PGV gebruikt moeten zo veel als mogelijk milieuvriendelijk te beheren zijn. Voor de kerk is goed rentmeesterschap immers van belang.



Blad 13 van 30

2.2. De huidige bezittingen in het licht van het beleidsplan Capaciteit Volgens opgave is het aantal bezoekers bij reguliere zondagsdiensten in de Dorpskerk ca. 135 en in het Kruispunt ca. 155. Bij het aanhouden van één van de twee gebouwen is er op grond van deze aantallen een capaciteit benodigd voor maximaal 435 bezoekers (te weten 135 plus 155, vermeerderd met een marge van 50%). Indien ook de gegevens van de Ontmoeting bij deze berekening betrokken zouden worden stijgt de benodigde maximale capaciteit tot 600 zitplaatsen. Dit is gebaseerd op gegevens van bureau KKG, waaruit blijkt dat er bij speciale diensten gemiddeld 50% meer bezoekers aanwezig zijn. Bij het getal van 600 benodigde zitplaatsen kan de kanttekening geplaatst worden dat met name de ligging van de Ontmoeting relatief excentrisch is ten opzichte van de beide andere gebouwen. Bovendien ligt dit gebouw met omliggende wijken relatief dicht bij kerkgebouwen binnen de gemeente Leiden. Niet uit te sluiten valt dat bij een samengaan van alle drie de kerkgebouwen relatief veel bewoners van het noordelijk deel van Voorschoten kiezen voor de in Leiden geboden mogelijkheden voor kerkgang. De benodigde capaciteit zou daarmee lager kunnen zijn. Een tweede kanttekening kan zijn dat bij bovenstaande getallen geen rekening wordt gehouden met bijzondere gelegenheden zoals bijvoorbeeld rouwen trouw-bijeenkomsten. Naast betrokken gemeenteleden maken incidenteel ook rand- of niet-kerkelijken van de mogelijkheid gebruik om huwelijkssluitingen of uitvaartdiensten in één van de gebouwen van de PGV te houden. Ook vieringen en bijzondere activiteiten van de drie protestantse scholen in Voorschoten vinden veelal plaats in één van de kerkgebouwen. Bij al die gelegenheden wordt de maximale capaciteit van de gebouwen zeer incidenteel gehaald of overschreden. De Dorpskerk heeft een capaciteit van 330 zitplaatsen en het Kruispunt heeft een capaciteit van 400 zitplaatsen. In de kerkzaal van de Dorpskerk is vrij vloeroppervlak beschikbaar om extra zitplaatsen te creëren. Zou dat vrije vloeroppervlak hiervoor worden benut dan is het verschil in zitplaatscapaciteit tussen de twee kerkzalen heel gering. De Ontmoeting heeft een capaciteit van 200 zitplaatsen. Indien het aantal beschikbare zitplaatsen bij vieringen op hoogtijdagen geringer is dan het aantal bezoekers, hoeft dat niet te betekenen dat de kerkzalen niet geschikt zijn. Vraag is immers of men het beleid moet baseren op één of twee diensten per jaar met het maximale aantal bezoekers. Denkbaar is om in deze minder voorkomende gevallen te kiezen voor het houden van twee erediensten op een hoogtijdag (bv. Kerst). Voor rouwen trouwdiensten is normaliter de zitplaatscapaciteit in alle drie de huidige kerkgebouwen voldoende, uitzonderingen daargelaten. Flexibele en brede inzetbaarheid Alle drie de gebouwen beschikken over nevenruimten ten behoeve van activiteiten als catechese, vergaderen, cursussen, kringwerk, koffie na de dienst, jeugdwerk, e.d. Rapport commissie “Vastgoed PGV”


Blad 14 van 30

Bij het Kruispunt zijn deze ruimten geconcentreerd in het zalencentrum dat tegen het kerkgebouw is aangebouwd. Bij de Dorpskerk zijn deze ruimten deels gelegen in het aangebouwde gebouw De Hoeksteen en deels in de Dorpskerk zelf. Bij de Ontmoeting zijn deze ruimten gelegen in het aangebouwde gebouw Het Pluspunt. Daarnaast wordt soms gebruik gemaakt van het aangebouwde Gezondheidscentrum, dat overigens niet in eigendom is. De indeling en ligging van het zalencentrum bij het Kruispunt is zodanig dat er, anders dan bij de Dorpskerk, ongestoord door meerdere groepen gelijktijdig van de zalen gebruik gemaakt kan worden. Het aantal zalen en het totale vloeroppervlak van de zalen bij het Kruispunt zijn aanzienlijk groter dan deze bij de Dorpskerk. Bij de Ontmoeting zijn twee zalen beschikbaar. Beide zalen zijn redelijk, rekening houdend met enige geluidshinder, geschikt voor gelijktijdig gebruik, ook tijdens kerkdiensten. Toegankelijkheid De toegankelijkheid van alle drie de kerkzalen (het Kruispunt, de Dorpskerk en de Ontmoeting) is voor rolstoelgebruikers goed. Voor wat betreft de nevenruimten is dit anders. Bij de Dorpskerk is een deel van de nevenruimten alleen via een trap bereikbaar (naar de op de 1e verdieping gelegen ruimten). Bij het Kruispunt zijn alle nevenruimten (in de kelder en op de boven straatniveau gelegen ruimten) uitsluitend via een trap bereikbaar. Een deel van deze ruimten is ook toegankelijk te maken via een hellingbaan. Bij het Kruispunt is het mogelijk om een aantal auto‟s op eigen terrein te parkeren. Bij de Dorpskerk is dit beperkt het geval. Voor zowel de Dorpskerk als het Kruispunt geldt dat het parkeren hoofdzakelijk plaats vindt op of aan de openbare weg. In de directe nabijheid van het Kruispunt bevinden zich openbare parkeerplaatsen. Dat geldt ook voor de Dorpskerk, maar daar bevinden de parkeerplaatsen zich iets verder (op zo‟n 300 meter) weg. Deze parkeergelegenheid betreft deels een blauwe zone waar gedurende een groot deel van de week (maar niet op zondag) alleen geparkeerd mag worden met een parkeerkaart. Van belang is te vermelden dat de Diaconiewoningen geen onderdeel van het onderzoek van de commissie Vastgoed hebben gevormd, hoewel deze in theorie wel in een gedeelte van de oplossing zouden kunnen voorzien. Een aantal van deze woningen zou immers vrij gemakkelijk ingericht kunnen worden als vergaderruimten. De nevenruimten bij de Dorpskerk kunnen dan gebruikt (blijven) worden voor catechese, zondagsschool of ontmoetingsruimte voor en na de dienst. Ligging en herkenbaarheid Ten aanzien van de ligging en herkenbaarheid van de gebouwen geldt dat zowel de Dorpskerk als het Kruispunt markante gebouwen zijn die bovendien op een in het oog springende locatie in het dorp staan. Beide gebouwen zijn ook zeer herkenbaar als kerk. De huidige publieksfunctie van beide gebouwen is overigens, buiten de tijden van kerkdiensten, beperkt. Ze zijn alleen gedurende beperkte tijden open voor voorbijgangers. Rapport commissie “Vastgoed PGV”


Blad 15 van 30

De Ontmoeting is als kerkgebouw aanzienlijk minder herkenbaar, zowel vanwege de wat verscholen ligging in de wijk als vanwege de minder opvallende bouw. Het gebouw ligt ook niet in of bij een winkelgebied, zoals beide andere gebouwen. Veel niet-kerkgangers associëren de locatie daardoor meer met het aanpalende Gezondheidscentrum dan met de kerkelijke functie. Momenteel vervullen alle drie de kerkgebouwen alle wenselijk geachte functies voor de PGV. Erediensten, bijzonder vieringen en evenementen, kleine vieringen, vergaderingen, koffie-ontmoetingen, jeugdwerk: alle voorkomende activiteiten worden op alle drie de locaties georganiseerd, deels ook tegelijkertijd. De mogelijkheden die het Kruispunt daarvoor biedt zijn het grootst, hetgeen tevens een reden is dat alleen deze kerk een volwaardige koster in dienst heeft. In de beide andere kerken wordt het kosterschap merendeels door vrijwilligers verricht. Kosten en milieu-aspecten Over de kosten van het gebouwenbeheer en –onderhoud is elders al het één en ander gemeld. Ten aanzien van de milieu-aspecten valt te melden dat de Ontmoeting als relatief nieuw gebouw het beste scoort. De Dorpskerk en het Kruispunt zijn beide oudere gebouwen met nog relatief weinig voorzieningen rond isolatie en energiezuinig gebruik. Bovendien levert de karakteristieke kerkbouw van deze gebouwen relatief onvoordelig te stoken kerkruimtes op. Aan de Groene Kikker wordt in deze paragraaf geen verdere aandacht besteed. De commissie is van mening dat dit gebouw een marginale rol speelt in het gehele vraagstuk rond het vastgoed van de PGV. Het eigen gebruik van de Groene Kikker is zinvol, maar beperkt. De kosten van het gebouw zijn eveneens beperkt, maar dat geldt ook voor de faciliteiten die dit gebouw biedt. Bij verkoop wordt ingeschat dat de opbrengst van de Groene Kikker relatief gering zal zijn. 2.3. Voorlopige constateringen Bij de tussentijdse presentatie voor de AK in november 2008 kwam de Commissie Vastgoed al tot de volgende voorlopige constateringen: 1. Binnen de PGV is de gemiddelde bezetting van de kerkgebouwen per kerkdienst minder dan de helft van de capaciteit. 2. Volgens het rapport Toekomstvisie zou er in de dorpskern één kerkgebouw nodig zijn met een capaciteit van ± 400 personen. 3. Dorpskerk en Kruispunt zijn oude onderhoudsgevoelige gebouwen,die om aan de eisen van de tijd te blijven voldoen veel geld aan onderhoud en reparatie zullen blijven vergen. Dit geldt in mindere mate voor De Ontmoeting. 4. Het beleidsplan vraagt om flexibiliteit in gebruik van gebouwen en mogelijk andere locaties. 5. Het beleidsplan vraag om zichtbare aanwezigheid, bij voorkeur verspreid over de wijken van Voorschoten



Blad 16 van 30

2.4. Gewenste eindsituatie incl. randvoorwaarden De commissie destilleerde hieruit destijds de volgende gewenste eindsituatie die in de periode 2013 – 2018 bereikt zou moeten worden: • Eén kerkzaal met voldoende grote capaciteit, centraal gelegen in het dorp en met een herkenbare uitstraling • Sluiting van (één) kerkgebouw(en) • Verspreid over het dorp een aantal flexibel te gebruiken (neven)ruimten /huiskamers. • Aantal pastorieën in eigendom komt overeen met het aantal (fulltime) predikantsplaatsen. • Zo nodig aanpassen van de locatie Ontmoeting aan nieuwe situatie, mogelijk door herindeling gebouw • Mogelijkheid van enige kantoorruimte in één van de gebouwen i.v.m. de huisvesting van het kerkelijk bureau (behalve indien tot uitbesteding van deze taken wordt besloten). Los van de vraag welke eindsituatie uiteindelijk gewenst is, zal die eindsituatie uiteindelijk moeten voldoen aan de volgende randvoorwaarden: • Een, binnen de verwachte financiële kaders van de PGV, betaalbare exploitatie of huur van accommodaties; • Gebruikte accomodaties moeten structureel stabiel in gebruik en modern zijn en aan de huidige gebruikseisen voldoen; • Het dient te gaan om klimaat neutraal te gebruiken accommodaties die efficiënt gebruikt kunnen worden en op flexibele wijze voldoen aan de wisselende ruimtebehoeften in de toekomst. • De keuze tussen eigendom of huur van de verschillende accommodaties is nader te bepalen, dusdanig dat enerzijds zekerheid voor basale functies wordt bereikt, en anderzijds flexibiliteit om nieuw inhoudelijk beleid te kunnen blijven ontwikkelen, ook bij krimpende financiële middelen.



Blad 17 van 30

Hoofdstuk 3: Mogelijke scenario’s Met de verzamelde informatie uit de voorgaande hoofdstukken in gedachte heeft de Commissie Vastgoed de verschillende scenario‟s die in theorie mogelijk zijn op een rij gezet. 3.1. Scenario I: Beperkt schuiven - Groene Kikker verkopen - Huidige kerkgebouwen verder handhaven Gevolgen indien de Kerkenraad hiervoor kiest waarschijnlijk: - Door beperkte opbrengsten uit vastgoed tijdelijk enige financiële armslag - Wellicht beperkt minder kosten - Verlies van een eigen flexibel inzetbare plaats voor het organiseren van nieuwe activiteiten - Geen structurele oplossing voor financiële problemen - Geen structurele oplossing in het licht van de inhoudelijke wensen uit het beleidsplan - Behoud herkenbare aanwezigheid met markante gebouwen Oordeel commissie over waarschijnlijkheid van dit scenario: Deze is groot. Indien er geen besluiten worden genomen zal dit het meest waarschijnlijke scenario zijn. Dit scenario biedt tegelijkertijd de beste garantie dat de wal het schip keert: weinig tot niets doen leidt er vrijwel zeker toe dat de financiële situatie de PGV alsnog binnen tien jaar dwingt tot verregaande maatregelen. Oordeel commissie over de wenselijkheid van dit scenario: Negatief. Er wordt in dit scenario immers niet voldaan aan de gestelde voorwaarden en eisen, terwijl evenmin wordt voldaan aan de gestelde randvoorwaarden. 3.2.Scenario II: Kruispunt ontwikkelen tot multifunctioneel kerkelijk centrum - Dorpskerk wordt, al dan niet onder gestelde randvoorwaarden, afgestoten, bijvoorbeeld t.b.v. de exploitatie door derden - Kruispunt blijft behouden als kerk, bijgebouwen worden herontwikkeld t.b.v. flexibeler eigen gebruik en/of t.b.v. functies voor derden - Ontmoeting wordt heringedeeld om als kleinere, flexibeler locatie dienst te doen, of wordt vervangen voor een nieuwe, kleinere locatie (op dezelfde of een andere plaats) - Mogelijkheid nieuwe kleine locatie(s) in andere wijken zoals bijv. Starrenburg wordt onderzocht - Behoud herkenbare aanwezigheid met één eigen markant gebouw Gevolgen indien de Kerkenraad hiervoor kiest waarschijnlijk: - Indien verkoop of exploitatie Dorpskerk lukt (enige) financiële armslag - Deel financiële armslag is nodig voor herontwikkeling Kruispunt Rapport commissie “Vastgoed PGV”


Blad 18 van 30

-

Herontwikkeling Kruispunt vergt forse investeringen en/of een kapitaalkrachtige partner Herindeling Ontmoeting en/of ontwikkelen/huren kleine deellocaties in Noord Hofland en/of Starrenburg vergt relatief weinig investeringen Alleen bij gunstige omstandigheden structurele oplossing voor financiële problemen Inhoudelijk wel mogelijke structurele oplossing in het licht van de inhoudelijke wensen uit het beleidsplan.

Oordeel commissie over waarschijnlijkheid van dit scenario: Bedrijfseconomisch wellicht aantrekkelijk, maar de haalbaarheid valt te betwijfelen. De inschatting (mede op grond van de rapportage van KKG) is dat de Dorpskerk lastig verkoopbaar is, o.a. vanwege de monumentale status van het gebouw en de geringe mogelijkheden tot aanpassing aan ander gebruik. Indien die mogelijkheden er wel zijn, zullen deze bovendien waarschijnlijk duur zijn. Ook een kostendekkende exploitatie van het gebouw door derden is op korte termijn niet waarschijnlijk. Voorbeelden uit grotere steden (zie bijv. de Pieterskerk in Leiden) leren dat het zelfs daar lastig is. De kans dat verkoop dan wel op afstand plaatsen van de Dorpskerk tot een verbetering van de financiële positie van de PGV leidt lijkt daarmee niet groot. Tegelijkertijd zal het verbouwen van het Kruispunt en/of het herontwikkelen van de locatie van het Kruispunt tot een multifunctioneel centrum in de huidige vastgoedmarkt een risicovolle operatie zijn. Verkoop aan en ontwikkeling door een derde partij kan dat risico voor de PGV beperken, maar zal tevens ook de toekomstige gebruiksmogelijkheden van het gebouw voor de activiteiten van de PGV zelf beperken. Eventuele plannen in Noord Hofland en/of Starrenburg hebben per saldo weinig invloed op het oordeel van de commissie over dit scenario: de daarmee gepaard gaande kosten zijn relatief gering. Oordeel van de commissie over de wenselijkheid van dit scenario: Negatief. Inhoudelijk kan dit scenario er op termijn toe leiden dat aan de wensen uit het beleidsplan wordt voldaan, dat aan de randvoorwaarden wordt voldaan, en dat de financiële situatie van de PGV verbetert. De weg die daartoe moet leiden is in dit scenario echter zeer risicovol. Die weg hangt af van veel onvoorspelbare factoren. De PGV is daarbij sterk afhankelijk van externe partijen zoals een mogelijke koper of exploitant van de Dorpskerk of een ontwikkelaar van de locatie het Kruispunt. De kans is bovendien groot dat dit scenario leidt tot de situatie dat de PGV aanzienlijke kosten maakt voor Het Kruispunt zonder de zekerheid dat de kosten voor de Dorpskerk verminderen of wegvallen. 3.3. Scenario III: Dorpskerk wordt multifunctioneel kerkelijk centrum - Kruispunt wordt afgestoten, al dan niet t.b.v. herontwikkeling door en voor derden. Variant binnen dit scenario kan zijn dat een deel van de herontwikkeling plaatsvindt t.b.v. gebruik door de PGV zelf. - Dorpskerk wordt voor zover mogelijk aangepast aan de wensen van het beleidsplan. Te onderzoeken valt bijv. een beperkte onderkeldering (Hoeksteen) of het betrekken van de diaconale woningen bij een plan.



Blad 19 van 30

-

Ontmoeting wordt heringedeeld om als kleinere, flexibeler locatie dienst te doen, of wordt vervangen voor een nieuwe, kleinere locatie (op dezelfde of een andere plaats) Mogelijkheid nieuwe kleine locatie(s) in andere wijk(en) zoals bijv. Starrenburg wordt onderzocht

Gevolgen indien de Kerkenraad hiervoor kiest waarschijnlijk: - Indien afstoten Kruispunt lukt voldoende financiële armslag - Deel financiële armslag is nodig voor herontwikkeling Dorpskerk - Herontwikkeling Dorpskerk vergt forse investeringen en/of een kapitaalkrachtige partner, maar zal tegelijkertijd maar beperkt tegemoet kunnen komen aan de eisen vanuit het beleidsplan, vanwege de ligging en monumentale status van het gebouw - Herindeling Ontmoeting en/of ontwikkelen/huren kleine deellocaties in Noord Hofland en/of Starrenburg vergt relatief weinig investeringen - Alleen bij gunstige omstandigheden structurele oplossing voor financiële problemen - Inhoudelijk slechts ten dele een structurele oplossing in het licht van de inhoudelijke wensen uit het beleidsplan. - Behoud herkenbare aanwezigheid met één eigen markant gebouw. Oordeel commissie over waarschijnlijkheid: Wellicht haalbaar. De commissie schat in dat voor de locatie van het Kruispunt zeker geïnteresseerde partijen te vinden zijn. Het gaat immers om een relatief groot stuk grond dat bovendien zeer gunstig is gelegen is binnen Voorschoten. De kans dat het gebouw door een nieuwe eigenaar in de huidige status gehandhaafd zal blijven lijkt dan overigens gering. Verkoop kan daardoor afhangen van de mate waarin de gemeente aan de gemeentelijke monumentenstatus wil vasthouden. Naast de betere verkoopmogelijkheden van de locatie van het Kruispunt staat dat de Dorpskerk als monumentaal en herkenbaar kerkgebouw direct als centrale kerk in te zetten is. De ontwikkelingsmogelijkheden van dit gebouw zijn echter gering. Aan- en verbouw is nauwelijks mogelijk vanwege de ligging en vanwege de monumentale status van het gebouw en/of zal relatief duur zijn. Eventuele plannen in Noord Hofland en/of Starrenburg hebben per saldo weinig invloed op het oordeel van de commissie over dit scenario: de daarmee gepaard gaande kosten zijn relatief gering. Oordeel commissie over wenselijkheid: Negatief. Financieel lijkt dit alternatief aanzienlijk beter te scoren dan de vorige scenario‟s. De kans is aanzienlijk dat er een goede verkoopprijs voor de locatie van het Kruispunt valt te bedingen. Liquiditeit en vermogenspositie van de PGV kunnen daarmee verbeteren. De exploitatiekosten van de Dorpskerk blijven tegelijkertijd onverminderd hoog, of worden door nieuwe investeringen wellicht zelfs hoger, al zijn deze wel beter te dragen door het wegvallen van de exploitatiekosten van het Kruispunt. De beperkte mogelijkheden tot (her)ontwikkeling van de Dorpskerk blijven echter een knelpunt. Inhoudelijk voldoet dit scenario daardoor evenmin aan de randvoorwaarden, terwijl ook lang niet aan alle wensen uit het beleidsplan wordt voldaan. Er resteert Rapport commissie “Vastgoed PGV”


Blad 20 van 30

weliswaar één grote kerkzaal, maar de multifunctionele inzetbaarheid van de Dorpskerk zal waarschijnlijk gering blijven. 3.4.Scenario IV: Dorpskerk, Kruispunt en Ontmoeting afstoten en gezamenlijk nieuw gebouw realiseren - Kruispunt afstoten, al dan niet t.b.v. herontwikkeling - Dorpskerk afstoten en/of voor exploitatie aan derden ter beschikking stellen - Ontmoeting afstoten - Op te bepalen locatie nieuwbouw plegen of bestaand gebouw aankopen en herontwikkelen, al dan niet in overleg met de burgerlijke gemeente - Alternatief binnen dit scenario kan zijn de nieuwe locatie niet te kopen, maar te huren, en derde partij als ontwikkelaar aan te trekken - Mogelijkheid nieuwe kleine deellocatie in Noord Hofland en in bijv. Starrenburg wordt onderzocht - Behoud herkenbare aanwezigheid met markant gebouw sterk afhankelijk van plaats en aard van te realiseren nieuw gebouw. Gevolgen indien de Kerkenraad hiervoor kiest waarschijnlijk: - Indien verkoop Kruispunt lukt voldoende financiële armslag - Indien verkoop Dorpskerk lukt nog meer financiële armslag - Indien verkoop Ontmoeting lukt opnieuw meer financiële armslag - Indien verkoop Dorpskerk niet, maar andere vorm van exploitatie wel lukt, in ieder geval enige beperking van financiële lasten - Deel financiële armslag is nodig voor ontwikkeling en/of huur nieuwe locatie - Inrichting nieuwe locatie biedt de vrijheid om zo veel mogelijk aan te sluiten bij de wensen en eisen uit het beleidsplan - Inhoudelijk, juridisch en procedureel complex proces rond het vastgoed, waarover goede afspraken nodig zijn - Herindeling Ontmoeting en/of ontwikkelen/huren kleine deellocaties in Noord Hofland en/of Starrenburg vergt relatief weinig investeringen - Vrij waarschijnlijk een structurele oplossing voor financiële problemen - Goede kans op een structurele oplossing in het licht van de inhoudelijke wensen uit het beleidsplan. Oordeel commissie over waarschijnlijkheid: Haalbaar maar complex. Zoals eerder gemeld schat de commissie in dat het Kruispunt verkoopbaar zal zijn. Voor de Dorpskerk geldt dat veel minder, maar dat gebouw heeft beperkte mogelijkheden in het licht van de beleidsinhoudelijke wensen van de gemeente. De locatie van de Ontmoeting zou aantrekkelijk kunnen blijken te zijn voor verkoop. Daarnaast ziet de commissie binnen een zekere straal rond het centrum van Voorschoten voldoende mogelijkheden om een nieuw breed inzetbaar en goed herkenbaar gebouw te realiseren. Daarbij is goed denkbaar dat de PGV samenwerkt met de burgerlijke gemeente en/of met andere partijen. De commissie realiseert zich wel dat met de keuze voor dit scenario een complex proces wordt ingezet waarmee vele jaren gemoeid zijn en waarin vele beslissingen genomen moeten worden. Oordeel commissie over wenselijkheid: Rapport commissie “Vastgoed PGV”


Blad 21 van 30

Positief. De commissie schat in dat met dit scenario het kerkelijke vermogen optimaal kan worden ingezet t.b.v. de verwezenlijking van het beleidsplan zonder de beperkende voorwaarden van huidige gebouwen. Bijkomend voordeel kan zijn dat met dit scenario een pijnlijke keuze tussen gebouwen wordt omgezet in een positieve nieuwe start in een breed inzetbaar nieuw gebouw. Voorbeelden elders laten zien dat hiermee veel nieuw elan binnen een gemeente kan ontstaan en daarmee de aantrekkingskracht voor derden kan toenemen.



Blad 22 van 30

Hoofdstuk 4: Hoe nu verder? De keuze tussen de in hoofdstuk 3 geschetste scenario‟s is uiteraard aan de Algemene Kerkenraad. De commissie meent tegelijkertijd dat de PGV het zich niet kan permitteren om besluitvorming lang voor zich uit te schuiven. De commissie stelt daarom na overleg met het Breed Moderamen de volgende procedure voor: 1. Kerkenraad geeft een voorkeur aan binnen de geschetste scenario‟s. Denkbaar is dat naast een eerste voorkeur ook een „één na best‟ scenario wordt gekozen waarop zo nodig kan worden teruggevallen. Varianten tussen de geschetste scenario‟s zijn beperkt mogelijk. Gewenste tijdslijn: Eerste bespreking van dit rapport door de Kerkenraad op dindsdag 24 mei 2011. 2. Op grond van de bespreking van 24 mei stelt het Breed Moderamen een concept onderzoeksopdracht op t.b.v. een vervolg commissie. Deze commissie van maximaal 4 personen onderzoekt één of meer door de Kerkenraad te kiezen scenario‟s op haalbaarheid en uitvoerbaarheid. Deze commissie kan tevens door de Kerkenraad gemachtigd worden om in gesprek te treden met de gemeente Voorschoten, met andere relevante partijen binnen Voorschoten en/of met relevante vastgoedpartijen. Gewenste tijdslijn: Het Breed Moderamen stelt in de vergadering van dinsdag 31 mei 2011 de concept onderzoeksopdracht en een eventueel aangepast procedurevoorstel vast. 3. In de periode vanaf 31 mei is het noodzakelijk dat het Breed Moderamen de regie neemt in de informatievoorziening naar de gemeente. In juni zal daarvoor in de Kerkklok een artikel worden geplaatst waarin op hoofdlijnen de problematiek en oplossingsdenkrichtingen uiteen worden gezet. Bij eventuele benadering door de pers of andere extern geïnteresseerden treedt de voorzitter van de Kerkenraad op als enige woordvoerder. 4. In een extra Kerkenraadsvergadering vindt een tweede bespreking van het rapport plaats, alsmede van de concept onderzoeksopdracht. Gewenste tijdslijn: Tweede bespreking in Kerkenraad op woensdag 7 september 2011. 5. Het Breed Moderamen bereid op grond van de uitkomst van de Kerkenraadsvergadering een Gemeenteavond over het rapport voor. Gewenste tijdslijn: Breed Moderamen op woensdag 21 september 2011. 6. In een Gemeenteavond wordt de gemeente geïnformeerd over de inhoud van het rapport door Kerkenraad en Commissie. Tevens wordt de concept onderzoeksopdracht en de verdere procedure toegelicht. De Gemeenteavond is bedoel voor het horen van de gemeente; er vindt geen besluitvorming plaats. Gewenste tijdslijn: Gemeenteavond op woensdag 5 oktober 2011. 7. Het Breed Moderamen bereidt, gehoord hebbende de gemeente, de definitieve besluitvorming voor t.a.v. de conclusies over en afhandeling van het rapport en t.a.v. de opdrachtverstrekking aan een vervolgcommissie. Gewenste tijdslijn: Breed Moderamen op woensdag 26 oktober 2011. Rapport commissie “Vastgoed PGV”


Blad 23 van 30

8. Finale besluitvorming t.a.v. de voorbereide besluiten door de Kerkenraad; mogelijke instelling vervolg commissie. Gewenste tijdslijn: Kerkenraad op woensdag 9 november 2011. 9. Indien een vervolgcommissie van de Kerkenraad fiat krijgt tot het voeren van onderhandelingen doet zij dit onder voorbehoud van het doorlopen van de noodzakelijke (juridische) besluitvormingsprocedures. Het volgende zal daarbij noodzakelijk zijn: - bij verkoop van een kerkgebouw: horen van de gemeentevergadering van de PGV, voorgenomen besluitvorming van de AK, advisering en toestemming van het Regionaal College voor de Behandeling van Beheerszaken (RCBB) Zuid Holland van de PKN; tenslotte besluitvorming Kerkenraad PGV. - bij verkoop en/of functiewijziging Dorpskerk en/of Kruispunt: overleg met gemeente Voorschoten i.v.m. monumentale status beide gebouwen. Wellicht rekening te houden met besluitvorming in gemeenteraad. - bij verkoop van ander onroerend goed: advisering en toestemming van de RCBB Zuid Holland van de PKN; besluitvorming Kerkenraad PGV. - bij besluitvorming over aankoop onroerend goed, aangaan van langdurige verplichtingen i.v.m. nieuw te gebruiken onroerend goed etc.: horen van de gemeentevergadering van de PGV, voorgenomen besluitvorming van de Kerkenraad, advisering en toestemming van de RCBB Zuid Holland van de PKN, tenslotte besluitvorming Kerkenraad PGV. De eventueel in te stellen commissie voert gesprekken en zo mogelijk onderhandelingen die er in resulteren dat het gekozen scenario, of eventueel het eerste alternatieve scenario, zo nauwgezet mogelijk wordt gevolgd. Gewenste tijdslijn: Vanwege de voortschrijdende financiële situatie van de PGV zou het wenselijk zijn dit proces van besluitvorming in 2012 volledig af te ronden. De haalbaarheid daarvan zal echter sterk afhangen van externe factoren (vastgoedmarkt, besluitvormingstrajecten). Het wil bovendien geenszins zeggen dat er in 2012 al concrete resultaten gerealiseerd kunnen worden: er dient slechts besluitvorming plaats te vinden over te realiseren veranderingen. De effectuering van het gekozen scenario dient volgens de commissie binnen een periode van 2 tot 10 jaar, dus tussen 2013 en 2020, zijn beslag te krijgen. Indien gekozen wordt voor één van de meer complexe scenario‟s zal deze periode noodzakelijk zijn i.v.m. doorlooptijden van de betreffende processen.



Blad 24 van 30

Bijlage I: Opdracht Commissie Vastgoed PGV Inleiding Onderzoek aan de hand van het rapport “Groeiend Geloof in de toekomst”, over welke accommodaties de Protestantse Gemeente te Voorschoten in de komende 5 à 10 jaar zou moeten kunnen beschikken. In het beleidsplan wordt gesproken over: 1. Gebouwen voor erediensten, kleine diensten, getijden, gebeden, rouwen trouwdiensten waar veel mensen zijn, maar ook een kerkruimte voor kleine diensten en andere kerkelijke en niet kerkelijke samenkomsten in kleine kring. 2. Open en gastvrije gebouwen, met veelzijdige zalen en accommodatie voor leren, vergaderen, kerkelijk bureau en jeugdactiviteiten. 3. Als uiteindelijk alle activiteiten in één gebouw zouden moeten worden geconcentreerd, is het wenselijk dat gebouw zo centraal mogelijk in de gemeente te positioneren. Opdracht Stel aan de hand hiervan een programma van behoeften op voor alle kerkelijke accommodaties, jeugdruimten, vergaderruimten, ontmoetingsruimten, de bijbehorende keukens en overige utilitaire ruimten en pastorieën. Bekijk of de gebouwen geschikt zijn voor de beschreven doelen en indien er nog slechts sprake zal kunnen zijn van één gebouw op een centrale plaats, welke van de bestaande gebouwen daarvoor in de toekomst het meest in aanmerking komt. Ga vervolgens na of het mogelijk c.q. wenselijk is dit gebouw door aanbouw/verbouw geschikt te maken. Als wordt vastgesteld dat een of meer gebouwen zou moeten worden verkocht, ga na aan welke procedures dan moet worden voldaan. Maak een financiële prognose van de exploitatie van het kerkelijke vastgoedbezit in de komende 5 à 10 jaar, evenals van de mate waarin hierop in de komende jaren bezuinigd zou moeten worden. Tijdpad. Kom voor begin september 2008 met een voorstel, zodat begin 2009 met de implementatie kan worden begonnen. Commissieleden: F. Breedveld K. van Oosten Vacature – namens Wijkkerkenraad Dorpskerk C.J.C.. Timmer J.J. Verschoor C.J.P. Prudhomme van Reine (voorzitter)



Blad 25 van 30

Bijlage II: Bouwkundige beschrijving kerkgebouwen door KKG Dorpskerk a.

Bouwjaar Het object is gebouwd in 1868. In 1961 is de aanbouw („Hoeksteen‟) bijgebouwd. Het dak van de kerk is in 1988/1989 opnieuw gedekt met gedeeltelijk nieuwe en gedeeltelijk gebruikte leien. Het plafond van de kerkzaal is in 2001 geheel gerenoveerd en voorzien van isolatie. In de Hoeksteen zijn in 2007 geïsoleerde dakplaten aangebracht.

b.

Bouwaard, constructie Dorpskerk : Uit baksteen opgetrokken muren gefundeerd op staal. De binnenmuren zijn gestuced of met hout afgewerkt. Het object heeft een zadeldak afgedekt met leien. De begane grond van het object is voorzien van betonnen vloeren waarbij als afwerking : zeil of vloertegels zijn gebruikt. De raamopeningen in de kerkzaal zijn voorzien van gietijzeren ramen voorzien van gebrandschilderd glas. Het plafond in de kerkzaal heeft een houten spantconstructie afgewerkt met planken (beschoten kap). In de overig vertrekken zijn de plafonds met gipsplaten afgewerkt of gestuced (op steengaas). De Hoeksteen : Uit baksteen opgetrokken spouwmuren gefundeerd op staal. De binnenmuren zijn gesausd. Het verhoogde piramidedak is gedekt met leien en het platte gedeelte met bitumen. Er is een betonnen vloer aangebracht afgewerkt met linoleum. De Hoeksteen heeft hardhouten kozijnen en ramen welke voorzien zijn van dubbel glas. De plafonds zijn met geïsoleerde dakplaten afgewerkt of van een systeemplafond voorzien..

c.

Globale inhoud van de opstallen Het object heeft een inhoud van : kerk ca. 8.300 m³ en de Hoeksteen ca. 473m³. Totaal : ca. 8.773m³.

d.

Indeling Entree(ca.3m²) met aansluitend ontmoetingsruimte(ca. 13m²). Doorgang naar Hoeksteen(ca. 72m²) waarin eenvoudige keuken is ondergebracht voorzien van inbouwapparatuur en bar. Berging(ca.6m²), een heren- en gecombineerd dames/invalidentoilet(totaal ca. 5m²). Doorgang naar kerkzaal (ca. 378m²). Onder orgel doorgang naar entree(ca. 35m²) in oude gedeelte van de kerk met consistoriekamer(ca. 32m²) en meterkast(gedeeltelijk vernieuwd en voorzien van krachtstroom). De entree heeft twee trapopgangen naar de bovenverdieping waar zich aan de ene zijde het kerkelijk bureau(ca. 15m²) met afgetimmerde kastruimte(ca. 10m²) en de orgelgalerij(ca. 14m²) bevindt en aan de andere zijde de jeugdruimte(ca. 30m²)

e.

Sanitair/c.v./isolatie Sanitair:



Blad 26 van 30

In de Hoeksteen is 1 volledig betegelde toiletgroep aanwezig bestaande uit : een herentoilet met 1 closet en 1 fontein en een gecombineerd dames/invalidentoilet met 1 closet en 1 wastafel. De toiletten zijn voorzien van een systeemplafond. Centrale verwarming: De kerkzaal wordt verwarmd middels radiatoren en heteluchtverwarming. De overige ruimten worden middels radiatoren(Hoeksteen) of via gaskachels (Kerkelijk Bureau, consistorie, jeugdruimte) verwarmd. De cvinstallatie is voorzien van een Buderus Logana G305 ketel uit 1988 . Isolatie: De isolerende voorzieningen bestaan uit : geïsoleerde dakplaten(Hoeksteen) en een geïsoleerd plafond in de kerkzaal. Daarnaast is er in de Hoeksteen gedeeltelijk dubbele beglazing aangebracht en is er in dit gedeelte sprake van spouwmuren. f.

Algemeen De kerk en de begraafplaats zijn aangemerkt als gemeentelijk monument (niet bij Kadaster vermeld). De toren uit 1868, welke in eigendom is van de burgerlijke gemeente Voorschoten, is aangemerkt als rijksmonument. Het kerkhof rondom de kerk is nog in functie. Er zijn geen parkeerplaatsen in eigendom. Parkeren vindt plaats in de aangrenzende straten(o.a. Treubstraat). Af en toe wordt er op de aanwezige begraafplaats, met baarhuis, nog begraven. Dit in het kader van het bijzetten in een familiegraf. Het object is voorzien van een noodverlichtingsinstallatie en ringleiding(kerkzaal). Daarnaast is er een bliksemafleidingsinstallatie aanwezig.

Het Kruispunt a.

Bouwjaar Het object is gebouwd in 1924. In 1958 is de eerste aanbouw gerealiseerd(zijkant). Begin jaren zestig heeft er nog een tweede uitbreiding plaatsgevonden(voorkant). Er hebben zich sindsdien geen bouwkundige veranderingen voorgedaan.

b.

Bouwaard, constructie Uit baksteen opgetrokken muren gefundeerd op staal. De binnenmuren zijn gestuced(kerkzaal) , gesausd, betegeld(toiletten) of met hout afgewerkt. De kerk heeft een zadeldak in kruisvorm gedekt met dakpannen. De toren is gedekt met leien. De aanbouw aan de zijkant heeft een platdak voorzien van bitumen dakbedekking. De aanbouwen, aan voor- en zijkant van het object, zijn voorzien van betonnen vloeren evenals de kelderruimte. De kerkzaal en de kosterswoning zijn voorzien van houten vloeren. Als vloerafwerking zijn in de verschillende vertrekken : linoleum, zeil, tegels, laminaat(kosterswoning) of vloerbedekking gebruikt. De raamopeningen in de kerkzaal zijn voorzien van glas-in-lood ramen voorzien van voorzetramen. De aanbouwen zijn voorzien van houten kozijnen en ramen van enkel glas. Het plafond in de kerkzaal heeft een boogvorm met een houten spantconstructie afgewerkt met planken. In de overige vertrekken zijn er



Blad 27 van 30

systeemplafonds aangebracht, zijn de plafonds met hard- of zachtboardplaten afgewerkt of voorzien van kunststofschroten(kosterswoning). c.

Globale inhoud van de opstallen Het object heeft een inhoud van: kerk en kosterswoning ca. 5.922m³ , aanbouw voorzijde ca. 283m³ en aanbouw zijkant ca. 1.384m³. Totaal : ca. 7.589m³.

d.

Indeling Entree met dubbele toegangsdeuren(ca. 6m²) uitkomend in centrale hal(ca. 48m²) met twee zijgangen. Eén gang met garderobe met aansluitend een eenvoudige keuken(ca. 10m²) met uitgifteloket en berging (ca. 5m²). Toegang tot kelderruimte, “Kelder 36” (totaal ca.165m²) met 2 aparte voorraad/opslagruimten, jeugdruimte met bar, cv-ruimte en meterkast. De kelderruimte is ook van buitenaf bereikbaar. Naast de keuken bevindt zich een toiletgroep(ca. 9m²) met 1 herentoilet en 1 damestoilet. Aan het einde van de gang bevindt zich een kleine-(ca. 39m²) en een grote vergaderzaal(ca. 86m²). Via de gang richting kerkzaal zijn nog 2 aparte ruimten toegankelijk(elk ca. 24m²) in gebruik als kopieerruimte en berging. Daartussen de cv-ruimte(ca. 6m²) en trapopgang naar kosterswoning. Aan het eind van de gang een trapopgang naar de orgelgalerij(ca. 22m²). Toegang tot kerkzaal(ca. 456m²) doorgang naar aanbouw aan voorzijde(ca. 69m²). Op de verdiepingsvloer bevindt zich de kosterswoning met centrale gang(overloop; ca. 12m²), keuken(ca.9m²), woonkamer(ca. 15m²)met uitloop naar balkon(ca.30m²) en twee slaapkamers(elk ca. 12m²). Toilet en doucheruimte(ca. 3m²).

e.

Sanitair/c.v./isolatie Sanitair: In het object zijn in totaal 4 toiletgroepen aanwezig : in aanbouw aan zijkant een herentoilet met 1 closet, 1 urinoir en 1 fontein en een damestoilet met 2 closetten en 1 fontein. In kelder een toilet met 1 closet en 1 fontein en in de kosterswoning een toilet met 1 closet en een afgescheiden doucheruimte. In de aanbouw aan de voorzijde is een invalidentoilet gesitueerd met 1 closet en 1 fontein. Alle toiletruimten zijn halfbetegeld en voorzien van een tegelvloer. Centrale verwarming: De aanbouw aan voorzijde is voorzien van heteluchtverwarming. De galerij in de kerkzaal is voorzien van buizenverwarming. De overige vertrekken(inclusief kerkzaal) worden verwarmd middels radiatoren. In de kelderruimte zijn twee Nefit Topline cv ketels met bouwjaar 2009 geplaatst. In de kosterswoning bevindt zich een Topline HR25 cv-ketel uit 2008. Per ketel worden de afzonderlijke ruimten verwarmd. Isolatie: Er zijn in het object geen bijzondere isolerende voorzieningen aangebracht.

f.

Algemeen Er is sprake van enige scheurvorming in de buitengevels. In de aanbouw aan de voorzijde zijn enkele sporen van lekkage geconstateerd. In de



Blad 28 van 30

hoek van de galerij zijn op de overgang van de stenen muur naar de houten draagconstructie van het dak vochtplekken geconstateerd. Het object is voorzien van een bliksemafleiderinstallatie. Tevens is er een ringleiding in de kerkzaal en een noodverlichtingsinstallatie aanwezig. Er is een invalidenlift in het object aanwezig.

Diaconie-woningen a.

Bouwjaar De woningen zijn gebouwd in 1939 („Delftse School‟). In 2009 zijn de dakkapellen vernieuwd.

b.

Bouwaard, constructie Algemeen :Uit bakstenen opgetrokken steensmuren gefundeerd op staal. De woningen zijn voorzien van een zadeldak welke met dakpannen is afgedekt. Er is per object een klein formaat dakraam en een rookkanaal aanwezig. In de woningen zijn houten vloeren aanwezig voorzien van tapijt, zeil of laminaat. De benedenverdieping is voorzien van houten kozijnen en ramen met enkel glas. De dakkapellen op de bovenverdieping zijn gedeeltelijk voorzien van hardhouten kozijnen en ramen met dubbele beglazing. Er is sprake van een beschoten kapconstructie waarbij de plafonds van de verschillende vertrekken zijn afgewerkt met gipsplaten of zijn voorzien van stucwerk. De muren zijn gestuced of gedeeltelijk betegeld (keuken/douche/toilet).

c.

Globale inhoud van de opstallen De getaxeerde objecten hebben een inhoud van variërend tussen ca. 115m³ en 175m³.

d.

Indeling Onderstaande omschrijving geeft de algemene indeling weer van de getaxeerde objecten : Aan voorzijde van de woning ingang naar portaal(ca. 6m²) met houten trapopgang naar verdiepingsvloer. Aparte toilet- en doucheruimte(elk ca. 1,5m²) of gecombineerd. Eenvoudige keuken(ca. 7m²) en woonkamer (ca. 12m²). Verdieping met slaapkamer/opslagruimte(ca. 14m²) en overige zolderruimte(ca. 8m²). Kleine uitbouw aansluitend op tuin aan achterzijde van de objecten. Bij onderstaande objecten is er sprake van een afwijking t.o.v. de algemene bovenstaande indeling: - Schoolstraat 45 : hierbij is aan de zijkant van het object een aparte berging (ca. 25m²) gesitueerd. De wanden bestaan uit geïmpregneerde planken en het platte dak ik voorzien van bitumen dakbedekking - Treubstraat 20 : aan de achterzijde van dit object is een serre(ca. 20m²) aangebouwd voorzien van transparante kunststof dakplaten en dubbele beglazing.

e.

Sanitair/c.v./isolatie Sanitair:



Blad 29 van 30

Alle objecten zijn voorzien van een aparte douche en 1 toilet met 1 closet en 1 fontein welke gedeeltelijk is betegeld. In de woning aan de Treubstraat 20 is sprake van een gecombineerd douche/toilet- ruimte. Alle sanitaire ruimten zijn voorzien van een betonvloer (beton op hout). Centrale verwarming: Alle objecten worden verwarmd middels gaskachels (Etna Minigas 2500). Alleen Schoolstraat 45(Wereldwinkel) is voorzien van radiatoren verwarming. Hier is een Nefit Proline HRC 24 cv-ketel geïnstalleerd met bouwjaar 2008. Warmwatervoorziening vindt plaats via geisers(exclusief Schoolstraat 45). Isolatie: Op de aanwezigheid van gedeeltelijk dubbele beglazing(dakkapel) na zijn er geen isolerende voorzieningen aanwezig.



Blad 30 van 30

Rapport. van de. Commissie Vastgoed PGV. aan de. Kerkenraad van de. Protestantse Gemeente te Voorschoten

Recommend Documents