Een uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars • Jaargang 9 • nr 5 • juni 2015 • zie ook: www.nvm.nl
Rapport: steden weer aantrekkelijk voor gezinnen
2
Riek Bakker: ‘Ik raakte verdwaald in de stedenbouw’
6
Nieuwe voorzitter NVM A&LV: Ard Klijsen
7
Ronald Schneider, Rotterdamse wethouder Stedelijke Ontwikkeling:
‘De reuring is weer terug in Rotterdam’
Rotterdam swingt weer. Het is weer fijn om in de stad te komen, te wonen en uit te gaan. De stad scoort hoog met nieuwbouwprojecten als het Centraal Station (Gebouw van het Jaar in 2014) en de Markthal. Zelfs The New York Times besteedde aandacht aan de positieve transformatie van de Maasstad. Rotterdam heeft de problemen, zoals de vervelende drugsproblematiek in de jaren ’80 en ’90, achter zich gelaten en mikt nu vooral op mensen met een midden- en hoger inkomen. Rotterdam wil die graag naar de stad trekken en ook vasthouden, stelt Ronald Schneider (Leefbaar Rotterdam), sinds mei vorig jaar wethouder Stedelijke Ontwikkeling en Integratie in de Maasstad. Schneider is van oorsprong econoom en heeft lang als consultant in de ICT gewerkt. Pas in 2008 is hij in de politiek terechtgekomen. Vorig jaar volgde hij wethouder Hamit Karakus (PvdA) op. Wat heeft Schneider met het onderwerp Stedelijke Ontwikkeling? “Nadat ik in 2008 in de gemeenteraad zitting heb genomen, heb ik al vrij snel de portefeuille Fysieke Infrastructuur gekregen. Van 2008 tot 2014 heb ik me hiermee beziggehouden. Bovendien woon ik al 48 jaar, op verschillende plekken, in Rotterdam. Ik ken het DNA van deze stad. Als mensen het hebben over bepaalde wijken, dan is dat voor mij meer dan een geografische plek op een kaart. Ik weet hoe een buurt voelt en wat voor mensen daar leven. Ik kan ook heel veel ontwikkelingen in historisch perspectief plaatsen en zien welke transformaties hebben plaatsgevonden”, vertelt Schneider.
Schneider vindt dat er in de loop der jaren heel veel kwaliteit aan de stad is toegevoegd. Als voorbeeld noemt hij de Meent, tegenwoordig één van de meest trendy winkelstraten in hartje Rotterdam. “Tijdens mijn studie, zo’n dertig jaar geleden, woonde ik daar. Er zat hier toentertijd een aantal onopvallende uitzendbureaus en één kroeg. Dat heb ik langzamerhand zien transformeren. Er bevinden zich nu heel veel horecazaken en er is heel veel dynamiek. Dat was er vroeger niet. Hetzelfde geldt voor het Central District, het gebied rond het station Rotterdam Centraal en ook voor bijvoorbeeld De Kop van Zuid, waar ik zelf nu woon. Er is kortom veel meer reuring in deze stad gekomen. Rotterdam bruist.” Lees verder op pagina 3
Rubrieken Makelen in een veranderende markt 4 Faits divers
5
De eerste woning van Ben Cramer
8
In de kantlijn: TivoliVredenburg in Utrecht
8
vOOrwOOrD
De groeikernen en hun nieuwe aantrekkingskracht De grote steden hebben van oudsher een grote aantrekkingskracht op jongeren. Ze vertrokken daar naartoe om te studeren, te wonen en te genieten van het uitgaansleven. Maar toen die jongeren gingen trouwen en een gezin stichtten, verlieten ze al snel weer de grote stad. Het opgroeien van kinderen en de drukte van de stad gingen niet samen. Bovendien was er geen passend aanbod. De jonge gezinnen nestelden zich in groeikernen als Almere, Zoetermeer, of Nieuwegein. De aantrekkingskracht van de grote steden op jongeren is gebleven. Nog steeds vertrekken veel jongeren naar de grote stad. Maar er is wel iets drastisch veranderd. De steden kunnen de gezinnen steeds beter vasthouden, zo blijkt uit een lezenswaardig rapport van het Planbureau voor de Leefomgeving (zie ook het artikel aan de rechterkant op deze pagina). Een belangrijke reden hiervoor in bijvoorbeeld Amsterdam blijkt de economische gebondenheid van de gezinnen aan de stad te zijn. Beide ouders zijn werkzaam in de stad en dat bindt. Ze zijn hierdoor meer bereid de onveilige kanten van het stedelijk bestaan te trotseren. Aan de andere kant zie ik de ontwikkeling dat in de groeikernen de vergrijzing toeslaat. Veel jonge inwoners hebben die verlaten en de gezinnen blijven dus in de grote steden wonen. Almere is een positieve uitzondering. Daar neemt het aantal inwoners nog wel toe. Maar andere groeikernen ontkomen niet aan een geleidelijke vergrijzing. Dat geldt voor bijvoorbeeld Purmerend, Haarlemmermeer, Capelle aan de IJssel, Spijkenisse, Nieuwegein en Zoetermeer. Door deze ontwikkeling is het volgens mij verstandig dat de voormalige groeigemeenten op zoek gaan naar een nieuwe identiteit. Wat zijn hun sterke punten, hun unique selling points, voor nieuwe bewoners? Ze moeten bijvoorbeeld de nadruk gaan leggen op de aantrekkingskracht van hun locatie. Een gemeente als Spijkenisse doet dat al en benadrukt de gunstige ligging tussen Rotterdam en het strand van de Noordzeekust. Groeikernen moeten, kortom, leren hoe ze weer aantrekkelijk voor een nieuwe aanwas kunnen worden. Ze moeten leren te verleiden. Want ook hier geldt volgens mij het spreekwoord: wie de jeugd heeft, heeft de toekomst! Ger Hukker, voorzitter NVM
Rapport Planbureau voor de Leefomgeving:
‘Steden weer aantrekkelijk voor gezinnen’ De stad is voor veel gezinnen weer een aantrekkelijke woonomgeving geworden. Ze trekken veel minder weg, zoals in de jaren ’80, maar blijven in de stad wonen. De groeikernen, waar vroeger veel gezinnen naartoe trokken, hebben daarentegen veel last van vergrijzing. “De stad fungeert ook steeds meer als een ‘spons’. De woningbezetting neemt toe en er wonen meer huishoudens op één adres”, stelt Maarten Hajer, directeur van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), Dit geldt met name voor studenten en buitenlandse migranten.
‘Het Vinex-beleid heeft het mogelijk gemaakt om weer in de stad te blijven wonen’ Het PBL heeft over de verhuisstromen tussen steden en omliggende gemeenten een rapport gepubliceerd: ‘De stad: magneet, roltrap en spons. Bevolkingsontwikkelingen in stad en stadsgewest’. Gekeken is naar zes stadsgewesten: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht, Eindhoven en Groningen. De studie werd medio mei in Utrecht gepresenteerd. De laatste vijf jaar is er sprake van een versnelling van de groei van de bevolking van de grote steden. Meer jongeren trekken naar de steden en het vertrek van gezinnen uit de stad is afgenomen. Bij de omliggende gemeenten is het omgekeerde het geval: deze groeien nauwelijks nog.
Kindonvriendelijke omgeving “In de periode 1980-1990 vestigden zich veel mensen in de grote steden. Ze gingen hier bijvoorbeeld studeren. Dit wordt ook wel de (sociaaleconomische) roltrap genoemd. Na het afronden van hun opleiding begonnen de jongeren aan een carrière, waardoor ze op de maatschappelijke ladder stegen. Maar daarna trokken ze vaak weg, om ergens anders een gezin te stichten. Eén kind kon nog wel, maar bij een tweede kind verliet men de stad. Veel gezinnen vonden de stad toen een kindonvriendelijke omgeving en stapten van de roltrap af”, meent Hajer. “In het eerste decennium van deze eeuw is deze situatie echter veranderd. Er is meer instroom dan uitstroom. De stad is aantrekkelijker voor gezinnen geworden. Ze zoeken de drukte op, die voorheen juist de reden was om uit de stad te vertrekken. Nieuwe woningen, onderwijsen uitgaansvoorzieningen maken de stad aantrekkelijk voor jong en oud. De stad blijkt als een magneet te werken, er komen weer mensen naartoe.” De keuze van - vooral hoogopgeleide stellen - om in de stad te blijven en daar hun kinderen te krijgen is deels het gevolg van de economische crisis. Hierdoor stellen ze hun verhuiswens uit. De mogelijkheden om in de stad te blijven wonen zijn echter ook verbeterd door de aanwezigheid van meer eengezinswoningen en kindvriendelijke wijken in de stad en aan de rand van de stad, zoals Leidsche Rijn in Utrecht, IJburg in Amsterdam en Ypenburg in Den Haag. “Het Vinex-beleid, ingezet in de jaren negentig, heeft het mogelijk gemaakt om weer in die stad te blijven wonen. Maar we weten niet precies wat de reden is dat gezinnen meer in de stad blijven. Enerzijds kunnen ze het door de economische crisis minder snel veroorloven, maar anderzijds waarderen ze (vooral hoogopgeleide stellen) de stedelijke omgeving meer. Het zou wel kunnen dat mensen voorzichtiger zijn geworden met het aankopen van een suburbane woning”, meent Hajer.
geveltjes en om te voorkomen dat de panden zijdelings zouden omvallen, waren er balken gemaakt. Maar die locaties zijn nu allemaal opgevuld. In Den Haag worden extra lagen op woningen gebouwd. Mensen die anders waren weggetrokken, hebben nu extra ruimte voor zichzelf georganiseerd. In de periode 1980-1990 had je in de steden nog leegstand, maar nu zie je opsplitsing, uitbreiding door dakopbouw en containerwoningen voor studenten. Allemaal aanwijzingen dat een stad als een soort spons enorm veel kan opnemen”, vindt Hajer. Of de huidige sterke groei van de steden zal voortzetten is volgens het PBL echter onzeker. De groei van nu kan nog decennia doorzetten, maar er zijn aanwijzingen dat die groei op langere termijn mogelijk stopt. Het aantal jongeren zal niet meer groeien en de participatie aan het hoger onderwijs bereikt zijn maximum. Wellicht komt ook het vertrek van gezinnen uit de grote stad weer op gang.
Minder populair In de omliggende gemeenten van de steden is momenteel de rek eruit. Nog steeds trekken veel gezinnen vanuit de stad naar deze plaatsen, maar minder dan voorheen. Vooral de voormalige groeikernen (plaatsen zoals Zoetermeer en Nieuwegein, die door de overheid begin jaren zeventig waren aangewezen om de overloop vanuit de stad op te vangen) lijken aan populariteit in te boeten. De meeste groeikernen groeien nauwelijks nog en de bevolking zal de komende decennia vergrijzen. Ook worden deze groeikernen minder welvarend: het aandeel huishoudens met een hoger inkomen daalt al sinds de eeuwwisseling. Het PBL vindt dat ‘groeikernvernieuwing’ op de agenda moet, omdat de groeikernen door hun eerste levenscyclus heen zijn. Gezien hun gunstige ligging en vaak goede ontsluiting is het volgens het PBL verstandig te denken aan herstructurering en kwaliteitsverbetering. Deze vernieuwing is niet alleen de verantwoordelijkheid van de desbetreffende gemeenten, maar moet regionaal worden gedragen. Hajer: “Iedereen let op de grote steden, maar we moeten meer op de groeikernen letten. We hebben in Nederland decennia lang veel geïnvesteerd in de groeikernen. Daar liggen investeringen die zich veel te vroeg in hun cyclus bevinden om volledig af te schrijven. De groeikernen moeten weer aantrekkelijk worden gemaakt voor de groep die er nu voor kiest om niet hier naartoe te gaan. Dat is in ons land een belangrijke beleidsopgave voor de komende jaren.”
Spons Vanaf 2008 trad er door de economische crisis een stagnatie in de woningbouw op. Toch is het inwonertal in de grote steden gestegen. De woningvoorraad in de grote steden lijkt als een ‘spons’ te fungeren: de gemiddelde woningbezetting is toegenomen. In de periode 2000 – 2014 groeide Utrecht met bijna 95.000 inwoners: Amsterdam kreeg er ongeveer 80.000 bij; Den Haag 70.000; Groningen en Rotterdam elk ruim 25.000 en Eindhoven bijna 20.000. “De stad heeft een prachtig absorberend vermogen. Toen ik begin jaren tachtig in Amsterdam ging studeren, zag ik veel ‘rotte kiezen’ in de grachtengordel. Er ontbraken veel
2
PBL-directeur Maarten Hajer: “Iedereen let op de grote steden, maar we moeten meer op de groeikernen letten
Vervolg van pagina 1
interview
‘Wij staan in de markt bekend als de stad waar dingen gebeuren’ Ronald Schneider, wethouder in Rotterdam: ‘Wij lopen niet weg voor
Een belangrijk streven van wethouder Schneider is om ‘de onbalans’ in de stad op te heffen. Hij vindt dat er te weinig mensen in Rotterdam wonen die een midden- of een hoger inkomen verdienen. De aandacht moet worden verschoven van sociale huurwoningen naar huizen voor meer kapitaalkrachtige personen. “Om deze stad economisch krachtiger en dynamischer te maken moeten we ervoor zorgen dat we deze mensen naar
New York Times De media, zowel nationaal als internationaal, hebben de afgelopen jaren meer aandacht gekregen voor Rotterdam. Zo besteedde The New York Times in september 2014 aandacht aan Rotterdam en noemde het een ‘place to go’. Op een lijst van 52 bezienswaardigheden kwam Rotterdam uit op plaats 10. Geroemd werden het Centraal Station, museum de Kunsthal en het nieuwe hotel nhow van architect Rem Koolhaas. Volgens de Amerikaanse krant heeft Rotterdam ‘eersteklas architectuur’. “Ook in toeristengidsen wordt Rotterdam genoemd als de plek waar je naartoe moet”, zegt wethouder Schneider.
gevallen waarbij sprake is van overlast’
de stad toehalen. Je moet hun de juiste woonmilieus bieden. Dat zijn bijvoorbeeld grotere woningen waar ze graag met hun kinderen wonen. Maar je moet ook zorgen voor een mooie en veilige openbare ruimte. Dat er kwalitatief goede scholen zijn. We moeten niet alleen mensen van buiten Rotterdam aantrekken, maar ook ervoor zorgen dat we mensen vasthouden. Gezinnen gingen vroeger in groeikernen als Barendrecht of Capelle aan de IJssel wonen. Met alle respect voor deze plaatsen, maar het is fijn dat het ons steeds beter lukt om gezinnen aan ons te binden.”
Enquête
Projectontwikkelaars Rotterdam streeft naar een nauwe samenwerking met projectontwikkelaars om projecten te realiseren. “Wij staan in de markt bekend als de stad waar dingen gebeuren. We willen graag meedenken met ontwikkelaars en beleggers over wat er mogelijk is. Als je kijkt naar de Markthal, dan was het niet eenvoudig om dit project van de grond te krijgen. Provast (een specialist op het gebied van (her)ontwikkelen, red.) stelt dat dit nergens anders gerealiseerd had kunnen worden, behalve in Rotterdam. Je moet een bepaalde drive hebben om zo’n groot
‘Ook in toeristengidsen wordt Rotterdam genoemd als de plek waar je naartoe moet’
‘We willen graag meedenken met ontwikkelaars en beleggers over wat er mogelijk is’ project tot een goed eind te krijgen en volgens Provast heeft het Rotterdamse bestuur zo’n mentaliteit. Dat vind ik een heel groot compliment.”
Overlast Volgens Schneider is het tegenwoordig ‘heel prettig’ wonen in Rotterdam, maar moet je daar wel aan blijven werken. “Mensen moeten zeggen: ik woon prettig, ik heb geen last van mijn buren en heb veel contact in mijn omgeving.
Maar wij lopen niet weg voor gevallen waarbij er toch sprake is van overlast. Als die overlast er is, moet je heel hard ingrijpen. Een woning moet een plek voor iemand zijn waar hij of zij in alle rust thuis kan komen. Ook een veilige plek. Dat is een basisvoorwaarde. Als dat niet het geval is, ligt er een taak voor de overheid om hier in te grijpen. Dat staat in ons coalitieprogramma en past bij ons streven om van Rotterdam een aangename stad te maken.”
Elk jaar houdt de gemeente Rotterdam een enquête onder de Rotterdammers over verschillende onderwerpen, de zogeheten Omnibusenquête. Dit jaar bleek dat 93 procent van de Rotterdammers prettig woont in de stad. Het aantal mensen dat vindt dat Rotterdam een gezinsvriendelijke stad is, neemt ook toe. 60 procent van de respondenten stelt dat Rotterdam gezinsvriendelijk is. 76 procent vindt dat het centrum een aantrekkelijke uitstraling heeft. Internationaal karakter (92 procent) en veel te beleven op cultureel gebied (91 procent) scoren ook hoog. Het aandeel Rotterdammers dat de toekomst van Rotterdam met vertrouwen tegemoet ziet, is na een daling in 2012 en 2103 weer toegenomen. Slechts 12 procent antwoordde bevestigend op de vraag of zij liever in een andere stad zouden willen wonen.
‘Neusje van de zalm’ krijgt REV-diploma uitgereikt In maart hebben de eerste NVM-taxateurs van commercieel vastgoed de REV-opleiding voltooid. Begin juni volgde de diploma-uitreiking. In totaal gaat het om achttien taxateurs die het examen met goed gevolg hebben afgelegd. REV (Recognised European Valuer) is een internationaal erkende en beschermde titel die onder voorwaarden wordt toegekend aan taxateurs van vastgoed. Eén van de voordelen is dat de REV-taxateurs ook over de grens mogen taxeren. De titel REV wordt door de NVM verleend onder auspiciën van TEGoVA, The European Group of Valuer’s Associations. De NVM is hier vorig jaar lid van geworden. “Er hebben in totaal 26 taxateurs aan het REV-examen deelgenomen, waarvan er achttien zijn geslaagd. Daar zijn wij als NVM heel blij mee”, zegt Sebastiaan Roggeveen, beleidsmedewerker Taxaties bij de NVM. “Op de vastgoedbeurs Provada in Amsterdam is op 3 juni het diploma overhandigd. Er is een strenge selectieprocedure om te kijken of de kandidaat in aanmerking komt voor de vierdaagse REV-opleiding. Hij moet twee taxatierapporten inleveren, plus een lijst van twintig taxaties van de afgelopen twee jaar. Aan de hand van die taxatierapporten krijgt hij vragen voorgelegd. Het betreft een mondeling examen van ongeveer een uur.” Volgens Roggeveen worden alleen ervaren taxateurs tot de REVopleiding toegelaten. “Je hebt minimaal tien jaar ervaring als taxateur van commercieel vastgoed. De deelnemers leren nieuwe dingen als PTA-richtlijnen (PTA staat voor Platform Taxateurs en Accountants, red.), Blue Book-richtlijnen, duurzaamheid, ethiek, hoe ga je om met de scheiding van makelen en taxeren etc.”
Juni 2015
Concurrentie Met de REV-taxateurs gaat de NVM de concurrentie aan met de RICS-taxateurs (Royal Institution of Chartered Surveyors). Roggeveen: “Het grootzakelijk vastgoed omarmt RICS. RICS gaat uit van het wereldwijde Red Book, dat is hun richtlijn. Maar TEGoVA gaat van het Blue Book. Dat is meer gestoeld op Europese regelgeving. Van TEGoVA kunnen alleen brancheorganisaties lid worden, terwijl taxateurs zich bij RICS wel individueel kunnen aanmelden. Omdat wij RICS toch wel als concurrent zien, proberen we zoveel mogelijk REV-taxateurs te ‘produceren’ en zo een tegenhanger van RICS te worden. Het is ook een soort reclame naar de opdrachtgevers, accountants, banken en particulieren toe. De REV-taxateurs worden aan hun gepresenteerd als een soort ‘neusje van de zalm’.”
De opleiding is nu alleen nog voor commercieel vastgoed opengesteld. Eind dit jaar komt daar de vakgroep Agrarisch & Landelijk Vastgoed bij.” De REV-certificaten worden twee keer per jaar uitgereikt. Geïnteresseerde taxateurs kunnen contact opnemen met de Academie voor Vastgoed (het voormalige NVM SOM) van de NVM. Begin juni werden de REV-diploma’s op de Provada aan de taxateurs uitgereikt. Dat gebeurde door NVM-voorzitter Ger Hukker.
Opdrachten Volgens Roggeveen kunnen de REV-taxateurs met het behalen van hun REV-certificaat meer opdrachten binnenslepen. “Ze kunnen laten zien dat zij voldoen aan de richtlijnen van de TEGoVA, de EVS. Ze doen mee aan de veranderende markt.
3
Serie
MAKELEN IN EEN VERANDERENDE MARKT In deze serie vertellen makelaars over hoe ze met ondernemerschap, innovaties, klantbenadering en nieuwe diensten succesvol opereren in deze veranderende markt. In dit twintigste deel een gesprek met Jan Willem Klein Wolterink van Klein Wolterink Vastgoed uit Aalten. Dit makelaarskantoor in agrarisch en landelijk vastgoed bedient de markt op vier terreinen: makelen, taxeren, wet- en regelgeving en advies in bedrijfsontwikkeling.
Jan Willem Klein Wolterink: “Onze kansen voor de toekomst liggen in een grote belangstelling voor het buitengebied.”
MAKELEN IN EEN VERANDERENDE MARKT
De combinatie van de kennis die wij in huis hebben: makelen, taxeren, wet- en regelgeving en advies in bedrijfsontwikkeling maakt ons makelaarskantoor denk ik bijzonder. We hebben hele korte lijnen, en dat maakt dat we snel en to the point kunnen adviseren. We adviseren bovendien in herbestemming en bieden dit ook aan als een apart product, omdat hier veel tijd in gaat zitten. Een belangrijke doelgroep voor ons is de stoppende agrarisch ondernemer. Voorheen probeerde je daar bouwkavels voor woningen voor terug te krijgen. Hier in Oost-Nederland worden echter vrijwel geen nieuwe bouwkavels meer uitgegeven. Dus dan zul je aan andere oplossingen moeten denken. Bijvoorbeeld nieuwe werkfuncties op een locatie en de bedrijfswoning van een stoppende boer, gecombineerd met het (deels) saneren van overtollige bebouwing. Wij bespreken dit met gemeenten en kijken hoe zij dat in hun bestemmingsplan kunnen vastleggen.
Het werk toen en nu
De markt toen en nu
Visie op de toekomst
“We zijn in 2010 als zelfstandig kantoor gestart, dus wij kennen de markt niet anders dan zoals die de laatste jaren is. Ik denk wel dat in vergelijking met voor de crisis steeds meer maatwerk geleverd moet worden, zeker in ons vak als makelaar agrarisch en landelijk vastgoed. Het werk is steeds specialistischer geworden en onze kennis van makelen en taxeren, maar ook van materie als herbestemming en milieuwetgeving combineren wij. Vroeger was het werk van de makelaar het maken van de deal, nu is het adviseren rondom de aan- of verkoop steeds belangrijker geworden. Daarin ligt een heel groot deel van ons werk. Dit vergt veel ervaring, up-to-date blijven, goed samenwerken en sparren met collega’s en informatie verkrijgen uit je eigen netwerk en dat van je klant.
De markt is steeds veeleisender geworden. De klant vraagt van ons ook veel meer een adviserende rol. Daardoor gaat er steeds meer vooraf aan een deal. Wat wij veel doen is, is het adviseren rondom de aan- of verkoop, zoals bij het omvormen van locaties naar een andere functie. Zorgen dat je waarde behoudt of waarde vermeerdert. Daarnaast zien we een toenemende vraag naar grond vanuit de melkveehouderij, ontstaan door het loslaten van het melkquotum. Dat zie je ook terug in de grondprijzen, die stijgen momenteel. Het hebben van voldoende grond en plaatsingsruimte van mest bepalen de ontwikkelingsmogelijkheden van de veehouders. Zij moeten nu overwegen of ze zullen investeren in stallen, grond, of bijvoorbeeld moeten denken aan uitbesteden. Daarin meedenken en hen adviseren, is een belangrijk en uitdagend deel van ons werk als agrarisch makelaar.
De toekomst zie ik positief in. Wij zijn begonnen in 2010 en weten wat er sindsdien gebeurd is. Als ik zie hoe de markt zich beweegt en hoe wij als makelaarskantoor daarin gefunctioneerd hebben, zie ik ook de toekomst zonnig in. Maatwerk leveren en adviseren rondom wet- en regelgeving en bedrijfsontwikkeling zal steeds belangrijker worden. Onze kansen voor de toekomst liggen in een grote belangstelling voor de rust en de ruimte in het buitengebied. Daar blijven ontwikkelingen, zowel agrarisch als in toenemende mate richting wonen en woonwerkcombinaties. Daar blijft belangstelling voor en is vraag naar. Tegelijkertijd bevinden wij ons hier in een krimpgebied. Het is dan ook van belang om goed te adviseren bij de prijsstelling en creatief te zijn in bestemmingsmogelijkheden. Kortom, realistisch blijven kijken naar de markt. Doe je dat, dan kun je zaken doen.”
‘We leveren steeds meer maatwerk’
Frans Schilder, onderzoeker bij Amsterdam School of Real Estate:
‘eeN goed Beeld vaN WoNiNgprijzeN eN de oNtWikkeliNg daarvaN’ “Zodra je iets wilt zeggen over koopwoningprijzen en de ontwikkeling daarvan, kom je automatisch uit bij de NVM-data”, stelt Frans Schilder, onderzoeker bij de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), een post-academisch opleidingsinstituut op het gebied van vastgoedkunde. “Ze gaan bovendien heel ver terug. Ze zijn tot 1985 heel goed bruikbaar. Daarvoor is het iets dunner, maar vanaf 1985 tot heden heb je een continu goede dataset. Niet alle makelaars zijn aangesloten bij de NVM, maar de dataset van de NVM geeft toch een heel goed en representatief beeld van woningprijzen en de ontwikkelingen. Niemand twijfelt daaraan.” Naast de ASRE werkt Schilder ook bij het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), waar hij gedetacheerd is als woningmarktonderzoeker. Ook is hij gastonderzoeker bij de Universiteit van Amsterdam, eveneens op het gebied van de woningmarkt. “We maken bij de ASRE niet bij elk onderzoek gebruik van de NVM-data. We gebruiken verschillende datasets,
waaronder het woningmarktbehoefteonderzoek, publieke data, gegevens van corporaties en soms ook NVM-data. Het is echt afhankelijk van het onderzoek dat we doen, welke dataset we hiervoor toepassen”, vertelt Schilder. “Als ik in Nederland iets wil vertellen over de prijsontwikkeling van huizen, dan gebruik ik altijd de cijfers van de NVM. Het laatste onderzoek waarvoor we gegevens van de NVM hebben
gebruikt, ging over het herstel van de koopwoningmarkt. Dit onderzoek vond medio vorig jaar plaats. Daarbij hebben we gekeken of de crisis nu echt voorbij was en in welke prijssegmenten het herstel het eerst had plaatsgevonden. “
Rijk Schilder beschouwt de NVM-gegevens als ‘heel rijke data’. “De data bevatten heel veel kenmerken van woningen.
‘De data van de NVM gaan heel ver terug’ 4
Ondernemen met nieuwe diensten
Niet alle kenmerken worden even goed gevuld, dat zou op zich nog wat beter kunnen. Maar het is in internationaal opzicht een heel rijke database als je iets wilt zeggen over de prijs of prijsontwikkeling.”
woningmarkt. Volgens Schilder worden ook hiervoor met enige regelmaat NVMdata gebruikt.
Schilder heeft recent, samen met het PBL, een onderzoek gedaan naar de waarde van bouwstijlen. Ook hiervoor heeft hij NVM-data gebruikt. “We hebben geanalyseerd of de architectuur van woningen van invloed is op de prijsontwikkeling. Er werd hierbij een onderscheid gemaakt tussen gewone Vinex-woningen en Vinex-woningen die in een jarendertigstijl zijn gebouwd. Dan heb je een dataset van de NVM echt nodig, om met de kenmerken daarvan alle prijsverschillen te kunnen duiden. Dan weet je zeker dat de prijsverschillen niet worden veroorzaakt door de grootte van de woning of de grootte van het kavel.” ASRE-onderzoeker Frans Schilder:
De ASRE publiceert elk kwartaal, onafhankelijk maar wel in samenspraak met de NVM, een rapportage over verschillende actuele aspecten van de
“Met de NVM-data weet je zeker dat de prijsverschillen niet worden veroorzaakt door de grootte van de woning of de grootte van het kavel.”
Onlangs kwam De Nederlandsche Bank met het bericht dat het herstel van de koopwoningmarkt doorzet. De verwachting van de bank is dat de prijsstijging verder zal toenemen tot ruim 4 procent in 2017. Sinds het dieptepunt op de koopwoningmarkt medio 2013, is eerst langzaam en vervolgens steeds duidelijker de opgaande lijn weer opgepakt. De koopprijsstijging zou de komende jaren gemiddeld 2 procentpunt boven de algemene inflatie uitkomen. Dat is mooi en zou niet veel meer moeten worden om de koopwoningmarkt in stabiel vaarwater te houden. Iets eerder was er een ander bericht waarop minder positief werd gereageerd. Het Financieel Stabiliteitscomité kwam in mei met zijn langverwachte advies over de hoogte van de ‘loan-to-value’ (LTV). Mede gebaseerd op onderzoek van eveneens De Nederlandsche Bank, adviseert het comité dat na 2018 de LTV verder verlaagd zou moeten worden tot 90 procent. Al eerder had de CommissieWijffels gepleit voor een verlaging van de LTV tot 80 procent. Sinds het verschijnen van het rapport van de CommissieWijffels waren er al verschillende onderzoeken uitgevoerd, die kritisch waren over een verdere verlaging van de LTV. De munitie lag dus klaar om meteen te reageren op het pleidooi van het Financieel Stabiliteitscomité.
Heet hangijzer
COLUMn
Het hete hangijzer is de omvang van de kredietverlening op de woningmarkt. De
solvabiliteitscriteria van banken zullen worden aangescherpt waardoor zij minder gemakkelijk hypotheken zullen kunnen verstrekken. In samenhang hiermee is het beleid al enige jaren erop gericht om via de verlaging van de LTV tot 100 procent in 2018 en de regelmatige verkrapping van de ‘loanto-income’ normen de kredietverlening aan banden te leggen. Gelet op de prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt en de stijging van het aantal transacties, is de beperking van de kredietverlening momenteel niet zo restrictief dat het een gezonde ontwikkeling van de woningmarkt in de weg staat. Het gaat echter om maatvoering. Je kunt ook overdrijven en dat is wat mij betreft aan
de hand met het advies om de LTV nog verder te verlagen naar 90 procent. Het zijn vooral de koopstarters die hierdoor worden getroffen.
COLUMn
LIEVER NIET OVERDRIJVEN
Het welvaartsverlies bij de koopstarters is niet het enige nadeel. Een verlaging van de LTV naar 90 procent heeft ook een negatief effect op de ontwikkeling van de koopprijzen en op het aantal transacties. Veel nadelen dus. En de voordelen? De financiële stabiliteit zou er door verbeteren. Alsof niet is vastgesteld dat het risico op wanbetaling bij de Nederlandse eigenaar-bewoners al jarenlang bijzonder laag is. Johan Conijn, buitengewoon hoogleraar Woningmarkt Universiteit van Amsterdam, verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate
Maar ook de doorstromers die tegen die tijd net weer boven water komen, zullen in hun verhuiswens worden belemmerd. Voor veel koopstarters is er op de Nederlandse woningmarkt geen goed alternatief. Het middensegment in de huursector is van te beperkte omvang en het zal jaren duren voordat de gewenste omvang van het middensegment is gerealiseerd. Dat koopstarters 100 procent kunnen lenen stelt hen in staat eerder een koopwoning te kopen. Anders dienen ze een flink aantal jaren te sparen, als dat nog mogelijk is in een dure huurwoning. Of uit te wijken naar een alternatieve huisvesting.
Beperkt De welvaart van de koopstarters is ermee gebaat dat zij hun woonwensen niet behoeven uit te stellen. Het risico van 100 procent LTV is beperkt door de annuïtaire aflossing die sinds 2013 plaats vindt, en de stijging van de koopprijzen.
FAitS DiverS
‘Voor veel koopstarters is er op de Nederlandse woningmarkt geen goed alternatief’
de juNgle vaN ‘Het lelijkste laNd ter Wereld’ Belgische straten zijn ‘de jungle’ van ‘het lelijkste land ter wereld’, volgens sommige Belgen zelf. Onze zuiderburen bouwen het liefste hun eigen droomhuis op een eigen stuk grond. Maar zij hebben geen welstandscommissie die straten in dezelfde bouwstijl houdt en iedereen heeft zijn eigen smaak. Dus verschillen huizen van elkaar als de dag van de nacht. is in het verleden voor lange tijd bezet geweest (Spanje, Oostenrijk, Nederland) en willen ze nu niets meer weten van het ‘organiseren van de publieke ruimte’. “België organiseert zich niet en het gevolg is dat mensen heel erg bezig zijn met hun individuele huis.”
Moderne villa’s met gevelbrede en plafondhoge ramen staan rustig naast oude landhuizen met traditionele details. Hoge gevels staan naast lage gevels, met fiks vloekende kleuren. Een grote garage staat naast een kleine voordeur. Een dakpan naast een leisteen. Rood baksteen naast beige leem. Zonnepaneel naast satellietschotel. Er zijn zelfs websites over, zoals uglybelgianhouses.tumblr.com/
Juni 2015
Baksteen Belgen zijn geboren met een baksteen in hun maag en de bouwregels zijn in België niet zo streng als bij ons. Iedereen is behoorlijk vrij zijn huis te ontwerpen naar eigen smaak, een beetje zoals in Almere. Nederlanders zeggen graag dat ze dat rommelig vinden. Volgens Peter Vandermeersch, hoofdredacteur van de NRC, heeft de gevarieerdheid te maken met de Belgische geschiedenis. “België
Maar ook Belgen kun je horen klagen over de wanorde in de straten. Het is een Belg die op internet een goed bekeken verzameling bijhoudt van lelijke huizen. En in reportages hoor je Belgen zeggen dat ze liever aan de achterkant van hun huis vertoeven, zodat ze de lelijke straat aan de voorkant niet hoeven te zien.
Karikatuur Maar, eerlijk is eerlijk, dit is ook een karikatuur. Menig Nederlander is jaloers op de vrijheid om een huis naar eigen smaak te bouwen. En misschien vinden
Belgen hun straten lelijk, de gedachte achter het zelf kunnen bouwen is typisch Belgisch. En je droomhuis uit de grond te zien verrijzen, moet iets magisch zijn. Dat kennen we in Nederland nog nauwelijks. Wij wonen nu in rijtjes van dezelfde huizen. Dat geeft het strakke straatbeeld waar wij nu zo van houden. Voor Belgen is dat vooral saai.
FAITS DIVERS
Maar misschien is het een geluk dat Nederland qua bouwregels meer op België zal gaan lijken, zoals het kabinet wil. En dan kunnen wij Nederlanders ook meedoen in de strijd om de twijfelachtige eer het lelijkste land ter wereld te zijn.
5
interview
Stedenbouwkundige Riek Bakker:
‘Ik raakte verdwaald in de stedenbouw’ ‘De Baas van de Maas’ is één van haar talrijke bijnamen. ‘De Reus van Rotterdam’ is een andere. Niet slecht voor een vrouw die ooit in Amsterdam, in de hongerwinter van ’44, is geboren. Ze stond en staat bekend als rechtlijnig, onorthodox en recht-door-zee, maar ook als een slimme onderhandelaar. Ze heeft in de praktijk geleerd hoe ze met politici moet omgaan en hen voor haar plannen kan winnen. Haar stedenbouwkundige projecten worden in de planfase door sommigen vaak bekritiseerd, maar uiteindelijk worden ze omarmd. “Riek Bakker heeft het goed gezien”, is de conclusie na verloop van tijd. Maar met pensioen gaan is niets voor haar, hoewel ze al vijf jaar de pensioengerechtigde leeftijd is gepasseerd. “Het werken houdt me fit”, aldus Bakker, die nu een eigen adviesbureau heeft. Eigenlijk wilde Riek Bakker naar de Rietveld Academie, begin jaren ’60. Ze wilde binnenhuisarchitect worden. “Bij het toelatingsexamen zetten ze op de academie een model op het podium. Dat moest ik gaan tekenen, maar daar bracht ik niets van terecht. Ik ben nu heel druk bezig met schilderen, dus het had er wel in gezeten. Toen heeft mijn moeder mij gestuurd naar een professor, die stelde dat ik absoluut iets met mijn creativiteit moest doen. Ik ben vervolgens begonnen met tuin- en landschapsarchitectuur. Maar dat vond ik niet genoeg. Ik raakte verdwaald in de stedenbouw. Mijn eerste baan was bij het stedenbouwkundig bureau Zandvoort en hun visie was dat je al die verschillende vakdisciplines aan elkaar moet koppelen en met elkaar moet laten praten. Het bleek dat landschapsarchitecten daar eigenlijk heel goed in waren. Die werden namelijk geleerd om heel erg vooruit te denken. Een plantje moet uiteindelijk een boom worden. Die twee disciplines vormden voor mij een heilzame combinatie.”
‘Wij hebben nu een klimaat gemaakt, waarin alles regelvrij is’
Alles leeg Volgens Bakker hadden stedenbouwkundigen in die tijd de opvatting dat bij nieuwe wijken ‘alles leeg’ moest zijn. Alles moest tegen de vlakte, waarna er een nieuwe buurt kon verrijzen. “Ik riep: wat is dat nou voor raars. Dan moeten we alles opnieuw bouwen. Toen ben ik in de praktijk stedenbouwkundige geworden. Ik dacht op een gegeven moment wel: moet ik niet een toets doorstaan, om te zien of ik het daadwerkelijk ben. De Bond van Stedenbouwkundigen heeft mij toen met succes getoetst.” In 1986 werd Bakker directeur Stadsontwikkeling in Rotterdam. Ze kreeg in die periode veel te maken met de politici in de Maasstad. “Je kunt hartstikke mooie plannen maken, maar als
‘Toen ben ik in de praktijk stedenbouwkundige geworden’
je ze niet door de gemeenteraad kunt krijgen, is het afgelopen. Ik heb heel goed geleerd om mensen zover te krijgen, dat ze het ook zelf willen. Soms hebben die mensen het gevoel dat ze grote risico’s nemen en dan moet je uitleggen dat het verantwoorde risico’s zijn. Het is niet altijd paaien, het is ook oprecht.” Later stond ze ook aan de wieg van de succesvolle transformatie van De Kop van Zuid (zie kader).
Roosendaal Haar meest recente project is een transformatie van het stadscentrum van Roosendaal. Dit centrum kampt, zoals ook in andere delen van het land, met leegstand van winkels en een teruglopend bezoekersaantal. De gemeenteraad wilde daarom het stadscentrum een facelift geven en huurde Riek Bakker in om een plan te bedenken. Belangrijke elementen uit haar plan zijn dat het centrum autovrij moet worden, compacter en dat er een ringweg rond het centrum moet worden aangelegd. Ook is de vestiging van winkels niet meer aan regels gebonden. Het centrum moet worden opgefleurd en weer aantrekkelijk voor bezoekers worden gemaakt. “Ik heb het plan inmiddels door de gemeenteraad gekregen en vervolgens gezegd: ik ben niet de uitvoerder. Daar moet je iemand anders voor hebben. Ze hebben daar nu andere mensen voor aangetrokken en die zijn ermee bezig. Ik zit nog in een overkoepelende club, waarin allerlei marktpartijen zitten. Wij zijn de wegbereiders van degenen die moeten uitvoeren.”
Klachten Bij haar projecten probeert Bakker altijd veel draagvlak te creëren en verschillende partijen bij het project te betrekken. Maar toch krijgt ze vaak ‘klachten’ over haar plannen en de manier van aanpak. Dat gebeurde ook in Roosendaal. “Er Riek Bakker wordt nog het meest in verband met het succesvolle De Kop van Zuid in Rotterdam.
Stedenbouwkundige Riek Bakker: “Ik heb goedgevulde dagen en een goed leven.”
waren ondernemers, die ontevreden waren over het feit dat er niets gebeurde. Maar wij hebben nu een klimaat gemaakt, waarin alles regelvrij is. Je mag doen wat je wilt. Er komt geen ambtenaar langs, die je op je vingers tikt. Als je een wijnbar wilt beginnen, kan dat. Dat hebben wij voor die ondernemer voor elkaar gekregen.” Om zo veel mogelijk draagvlak voor haar nogal ingrijpende plannen te verzamelen, richtte ze een website (hartvoordebinnenstad.nl) op en hield ook een spreekuur, waarop ze verontruste Roosendalers ontving. “Ze kwamen binnen met allerlei opmerkingen, maar na een kwartier vroeg ik: wat zou u doen? Wat is uw plan? Vervolgens gingen ze daarover nadenken en gingen ze anders weg, dan dat ze gekomen waren.” Riek Bakker (70) is nog zeer actief. Met pensioen gaan is niets voor haar. “Het werken houdt me fit. Natuurlijk doe ik het nu in een ander tempo dan vroeger, maar ik vind het fijn om nog steeds om te werken. Ik heb goedgevulde dagen en heb een aangenaam leven”, aldus Riek.
De Kop van Zuid De lijst van projecten, waarvan Riek Bakker aan de wieg heeft gestaan, is talrijk. Leidsche Rijn in Utrecht, de Beurstraverse in Rotterdam, het Utrecht City Project, het stadscentrum van Almere, de herinrichting van het Philipsterrein in Eindhoven etc. Maar ze wordt nog het meest in verband gebracht met een zeer succesvol project: De Kop van Zuid in Rotterdam. Begin jaren 90 werd voor dit destijds troosteloze gebied, gelegen aan de zuidelijke oever van de Maas, een masterplan gemaakt door Bakker en architect en stedenbouwkundige Teun Koolhaas. Dit plan werd in de loop der jaren uitgewerkt tot een stedenbouwkundig plan. Belangrijke elementen hierin zijn de verbindingen met het centrum van Rotterdam door middel van de Erasmusbrug en metrostation Wilhelminaplein, hoogstedelijk gebied met veel voorzieningen langs de rivier, en woongebieden langs de binnenhavens. Enkele historische gebouwen, zoals Hotel New York, werden gehandhaafd. Er zijn nu veel wolkenkrabbers, waaronder de hoogste wolkenkrabber van de Benelux: de Maastoren. “In Hotel New York zaten toentertijd krakers. Als Rotterdammers ergens niet van houden, is dat van krakers. Die Rotterdammers zeiden: we breken het af. Ik zei: zijn jullie niet goed geworden? Het is later weer een gewoon hotel geworden, maar het was toen helemaal leeg.” De Kop van Zuid is nu een florerend gebied, waar zelfs talrijke Rotterdammers uit ‘Noord’ zijn gaan wonen. Riek Bakker heeft geen bemoeienis meer bij het gebied. Tot vorig jaar was ze nog supervisor van het project De Kop van Zuid, maar daarmee is ze inmiddels gestopt.
6
interview
Ard Klijsen, nieuwe voorzitter NVM-vakgroep A&LV:
‘Mijn roots liggen in de agrarische sector’ Ard Klijsen is sinds 11 mei voorzitter van de NVM-vakgroep Agrarisch & Landelijk Vastgoed. Daarmee is hij ook lid van het algemeen bestuur van de NVM. Klijsen is de opvolger van Arjan van der Waaij, die zijn termijn van twee keer drie jaar volledig heeft volgemaakt. Klijsen is een Brabander, opgegroeid in een agrarische omgeving. “Ik heb er zin in”, zegt hij over zijn nieuwe functie bij de NVM. Ard Klijsen is directeur van Klijsen Makelaardij, een middelgroot makelaarskantoor gevestigd in Oosterhout. Ook zijn broer Marc is hier directeur. Het makelaarskantoor is opgericht door de vader van de twee broers en in de jaren ’90 door Ard en Marc overgenomen. “Ik ben in 1991 als makelaar begonnen. Ik kon toen terecht bij een ander makelaarskantoor, maar ik heb ervoor gekozen bij ons familiebedrijf te werken, omdat het daar enorm druk was”, zegt Klijsen. Hij stamt uit een ‘echte’ agrarische familie. “Mijn vader en moeder komen allebei van de boerderij. Ik had ook veel familieleden die in het bezit waren van een boerderij en ik ben vaak gaan logeren op de boerderij van mijn oom en tante. Ook mijn kennissen- en vriendenkring heeft een agrarische achtergrond. Ik heb dus duidelijk mijn roots in de agrarische sector. In mijn vak is dat ook van belang. Als je bij de boer aan tafel zit, moet je weten wat koeien melken is. Je moet weten waar ze mee te maken hebben. De meeste agrarisch makelaars hebben ook hun roots in de agrarische sector.”
Mooi Klijsen vindt ‘het mooie van het vak’ dat elk agrarisch bedrijf weer anders is. “Je hebt te maken met verschillende sectoren, zoals melkveehouderij, akkerbouw, tuinbouw, paardenbedrijven, varkens- en pluimveehouderij etc. Als je verder gaat differentiëren, dan kom je uit op verschillende typen bedrijven, andere ondernemers. Elke sector staat ook weer op zich. Als het slecht gaat met de varkenshouderij, betekent dat niet dat het
slecht gaat met de melkveehouderij. Je moet weten wat er in elke sector speelt. Dat vind ik gewoon hartstikke mooi.” Volgens Klijsen zijn zijn leden vaak niet alleen makelaar/taxateurs voor de ondernemers, maar ook adviseurs. “Het is voor de agrarisch ondernemers belangrijk dat ze de juiste adviseurs om hen heen hebben. Er komt zoveel regelgeving op hen af. Niet alleen fiscaal, maar ook op het gebied van de exploitatie van het bedrijf, mestwetgeving en ruimtelijke ordening. Als NVM-makelaars kunnen we echt met de boer meedenken, op bedrijfsniveau.”
Speerpunt Klijsen ziet belangenbehartiging als een belangrijk speerpunt voor de komende jaren. “Ik ben nu (1 juni, red.) bezig met het bezoeken van de regiovergaderingen. Een kort lijntje naar de leden vind ik belangrijk. Goede contacten, waardoor ik de belangen goed kan behartigen. Ook vind ik het van belang dat we de leden goed onder de aandacht brengen van de diverse opdrachtgevers. Dat zijn uiteraard de agrariërs, maar ook accountants, notarissen, overheidsinstanties en beleggers. Ik heb ook aandacht voor een aantal dossiers, waaronder het dossier plattelandswoning. Ik vind het nodig dat er hier een reparatie komt. Ik zou het erg prettig vinden als we de plattelandswoning weer kunnen gebruiken, waar hij in eerste instantie voor bedoeld was, namelijk de vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen. Het hele bedrijf zou moeten worden verkocht aan een particulier. Die kan er dan bijvoorbeeld hobbymatig paarden houden.”
‘Ik ben blij met de voortdurende groei van de vakgroep’
Nieuwe voorzitter A&LV, Ard Klijsen: “Als je bij de boer aan tafel zit, moet je weten wat koeien melken is.”
Klijsen is blij met de voortdurende groei van zijn vakgroep. “We hebben nu ongeveer 135 leden. Een belangrijke reden voor de groei van de gehele NVM is dat we heel sterk zijn in lobbyen, Ook hebben we een heel goede database. Dat maakt het zo aantrekkelijk voor makelaars om zich bij ons aan te sluiten.
ColoFoN
Recreatiewoning populair, vooral in de kustregio’s Er is een toenemende vraag naar recreatiewoningen. De lage rentestand zorgt ervoor dat het vakantiehuis als belegging weer populair is geworden. Dit geldt echter niet voor elke regio in ons land. Er is een duidelijke tweedeling tussen bijvoorbeeld het kustgebied en andere regio’s, zo blijkt uit een rapport van het Bureau Stedelijke Planning, in opdracht van de NVM, over huidige stand van zaken op de markt voor recreatiewoningen. Door de financiële en economische crisis was er na 2008 wel sprake van een afname van de groei. Maar op dit moment zijn er weer veel plannen voor de bouw van nieuwe recreatiewoningen. In het afgelopen jaar zijn er circa 1100 recreatiewoningen in Nederland gerealiseerd. Dit betekent een forse toename ten opzichte van 2012 toen er nog sprake was van 400 gerealiseerde woningen. Wel ligt dit aantal nog onder het 10-jarig gemiddelde van 1500 woningen per jaar. Opvallend is dat de nieuw opgeleverde woningen veel beter verkopen dan de verouderde voorraad. De voorraad recreatiewoningen is in de afgelopen 10 jaar met ongeveer 15 procent toegenomen.
Juni 2015
Dood geld “Recreatiewoningen zijn populair als belegging. Dit heeft te maken met de lage stand van de spaarrente. Veel mensen zien dit als dood geld. Natuurlijk zijn recreatiewoningen onderhevig aan prijsschommelingen, maar dit geeft wel een stimulans om elders te beleggen en ook leuker te beleggen. Daarnaast kun je bepaalde verhuurinkomsten hebben. Dat maakt het extra aantrekkelijk”, aldus een woordvoerder van de NVM.
Tweedeling Uit het rapport blijkt dat er duidelijk een tweedeling in de markt is. De vraag concentreert zich in de regio’s met een grote toeristische aantrekkingskracht.
Vooral de kustregio’s, Zeeland en de Waddeneilanden, zijn populair. Op de Waddeneilanden is niet alleen het prijsniveau hoog (ca. 3.250 euro/ m²), maar steeg de prijs per m² ook het meest in het afgelopen jaar (+13 procent).
markt voor Nederlands ningen 2015 recreatiewo
Ook zijn er regio’s die het moeilijk hebben, zoals Brabant, Drenthe en Limburg. Hier lopen de verkooptijden sterk op. Een aantal regio’s heeft te maken gehad met forse prijsdalingen. De prijsniveaus in deze regio’s liggen relatief laag en daarnaast was er sprake van een daling van de prijs per m² in het afgelopen jaar. In de markt van recreatiewoningen zijn vooral de kustregio’s, Zeeland en de Waddeneilanden, populair.
NVMagazine is een periodieke uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM. NVMagazine biedt nieuws, achtergronden en opinies uit de wereld van onroerend goed in de markten wonen, business en agrarisch & landelijk vastgoed. Uitgever NVM, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein, T: 030 608 5185 Hoofdredactie Roeland Kimman (
[email protected]) Bladmanagement & eindredactie PACT Public Affairs Redactie Liesbeth Kramer, Daan Keij, Sander Schilders, Peter Westhof Fotografie PACT Public Affairs, Sicco van Grieken, Bram van Risp, Amsterdam Baroque Orchestra, Bob Bronshoff, Eric Veenhuyzen, NVM, Ossip van Duivenbode - Rotterdam Image Bank Vormgeving & opmaak Koos in Vorm Druk & distributie MediaCenter Rotterdam Abonnementen NVMagazine wordt toegezonden aan personen die beroepsmatig bij de vastgoedsector betrokken zijn. Aanvragen voor een (gratis) abonnement en adreswijzigingen kunnen worden gericht aan de uitgever. Overname van artikelen uitsluitend toegestaan na toestemming van de hoofdredactie.
7
Serie
Zanger, acteur en musicalster Ben Cramer:
‘Leen verstandig en ga zeker niet boven je limiet’ Ben Cramer: “Mijn eerste woning kocht ik in 1969. Deze ruime eengezinswoning stond aan de Stoutenburg in Landsmeer, in de wijk Havezathe. Met name het vrije uitzicht over de weilanden trok mij eigenlijk meteen aan deze woning. Bovendien lag het aan het water, dus met mijn bootje kon ik eenvoudig op het IJ komen. Landsmeer was een prima locatie voor mij; ik woonde in Amsterdam en was op zoek naar een eigen woning in de buurt van Amsterdam. Ik heb dan ook niet lang getwijfeld en snel contact opgenomen met de makelaar. Want ook de prijs was aantrekkelijk; ik kocht de woning voor 90.000 gulden. Vrij uitzicht De kwaliteit van de woning was prima. Het huis had drie verdiepingen en een goede afwerking. Ik heb er dan ook weinig aan hoeven te doen. Wel heb ik een soort bar gemaakt op de bovenverdieping – dat was in die tijd namelijk helemaal in. Aan de voorzijde had je vrij uitzicht over de landerijen. Aan de achterzijde bevond zich een patiotuin met een garage.
Eigen geld Ik wilde bewust een huis kopen, omdat toen en ook nu het huren van een woning ontzettend duur was. Bovendien is het geld dat je daaraan kwijt bent ook weg. Als je een huis koopt heb je uiteraard te maken met onderhoud. Maar als je in eerste instantie wat eigen geld inbrengt, zoals ik destijds ook gedaan heb, dan is kopen verstandiger, omdat het uiteindelijk toch je eigendom wordt. Natuurlijk is het ook afhankelijk van je inkomsten, maar ik heb ervoor gekozen om nooit een hoge
Mijn eerste woning In de rubriek ‘Mijn eerste woning’ komen bekende Nederlanders aan het woord over de aankoop van hun eerste woning. Waarom werd de woning gekocht, hoe verliep de aankoop en hoe werd de woning gefinancierd? En welk advies wil de BN’er potentiële kopers van een huis meegeven? In dit twintigste deel het verhaal van zanger, acteur en musicalster Ben Cramer, die zijn eerste woning in Landsmeer heeft gekocht.
hypotheek te nemen. Dat is in mijn vak ook moeilijk, want je weet nooit of je het volgende jaar weer werk hebt. Uiteindelijk heb ik ongeveer vier jaar in deze woning gewoond. Toen ben ik verhuisd naar Hilversum. Daar heb ik gewoond tot 1985. Helaas moest ik toen mijn huis verkopen in de slechte tijd, maar ik ben er toch redelijk uitgesprongen. Sindsdien woon ik alweer 29 jaar in Baarn, in een semibungalow.
Geduld Mensen die nu op het punt staan hun eerste woning te kopen, zou ik willen aanraden een niet te hoge hypotheek te nemen. Ik zie het om me heen constant gebeuren dat mensen bij de aanschaf van een huis meteen alles verbouwd willen hebben en daardoor ook een veel hogere hypotheek afsluiten dan eigenlijk verstandig is. Veel mensen hebben niet het geduld om, terwijl ze in het huis wonen, daarvoor reserves op te bouwen. Ik ben bang dat dat mede een reden is dat sommige mensen nu zo knel komen te zitten. Want een nieuwe keuken is natuurlijk leuk, maar toch niet ten koste van alles? De aanschaf van een huis is een enorme uitgave Ben Cramer: “Ik heb er bewust voor gekozen om nooit een hoge
Wie is Ben Cramer?
‘Breng eigen geld in en heb geduld’
Ben Cramer (die eigenlijk ‘Kramer’ heet) breekt al in 1964 door, als hij met zijn groep The Sparklings een talentenjacht wint. Hij heeft daarna als solozanger diverse hits, waaronder ‘De Clown’, ‘Zai, zai, zai’ en ‘Agata’. Later is hij in een aantal musicals te bewonderen, zoals Evita. Ook heeft hij veel gastrollen in tv-series vertolkt.
in De KAntLiJn
‘muzikale stad-iN-eeN-stad’ met eeN BijzoNdere uitstraliNg Een jaar later dan gepland ging vorig jaar juni het Utrechtse muziekcentrum TivoliVredenburg open. TivoliVredenburg omschrijft zich als een ‘muzikale stad-in-eenstad’. Het herbergt vijf grote concertzalen en een aantal horecavoorzieningen. Het biedt een podium voor alle muziekstijlen: klassiek, pop, dance, jazz en alles ertussen in. TivoliVredenburg is de ‘vervanger’ van de muziekcentra Vredenburg en Tivoli. Het bevindt zich op dezelfde locatie als het oude Vredenburg, op loopafstand van het Utrechtse Centraal Station. Dat oude muziekcentrum zag er aan de buitenkant onopvallend uit. Het had geen glamour was en vooral een oase van intimiteit. Het nieuwe TivoliVredenburg heeft wel een bijzondere uitstraling. Het 45 meter hoge gebouw is een duidelijke blikvanger naast het nabij gelegen Hoog Catharijne. De buitenkant is een bonte collage van verschillende vormen en kleuren.
Knus Eén van de vijf zalen, De Grote Zaal, is nog een overblijfsel van het oude Vredenburg. Dit is een knusse achthoekige ruimte met veel hout, bordesjes en schuine wanden. De 1700 stoelen staan dicht op elkaar en
8
op het podium in het midden. Het was in 1978 een ontwerp van architect Herman Hertzberger (81). Deze architect had ook de eindregie over het ontwerp van het nieuwe centrum. Bijzonder is
hypotheek te nemen.”
waar je goed over na moet denken. Want zeker in deze tijd geldt: ook al heb je een nu vaste baan, dat kan zomaar ineens veranderen. Aan de andere kant is het met de huidige lage hypotheekrente nu wel een goede tijd om een huis te kopen. Maar nogmaals: leen verstandig en ga zeker niet boven je limiet.”
dat elke zaal door een andere architect is ontwikkeld, waardoor zij alle een eigen karakter hebben. Een uniek onderdeel van het nieuwe TivoliVredenburg is ook dat alle vijf de zalen gelijktijdig en onafhankelijk van elkaar gebruikt kunnen worden. Om dit te kunnen bewerkstelligen zijn de zalen constructief van elkaar losgekoppeld en werden er hoge eisen gesteld aan de deuren die toegang bieden tot de verschillende zalen waar klassieke muziek tot techno te horen is.
Niet over rozen De vier jaar durende bouw, die deel uitmaakt van het plan om het centrum van Utrecht een totaal ander gezicht te geven, is niet over rozen gegaan. De bouwkosten liepen steeds verder op en bedroegen uiteindelijk 150 miljoen euro. Ook gooiden archeologische vondsten roet in het eten. Tivoli wilde eerst niet meer meedoen, maar keerde later weer terug. Ook konden twee zalen toch niet tegelijkertijd worden gebruikt, omdat er geluid weglekte. En op 21 april jl. viel er ’s middags in De Grote Zaal een plafondplaat naar beneden, waardoor deze zaal gesloten moest worden. Een geluk bij een ongeluk was dat dit niet ’s ochtends gebeurde. De zaal werd toen namelijk bevolkt door duizend NVM-makelaars die het fundacongres fundament’15 bijwoonden.
