Rapport Een Spaanse gesubsidieerde koopwoning: een lot uit de loterij

Rapport

Een Spaanse gesubsidieerde koopwoning: een lot uit de loterij

Joris Hoekstra

Rapport Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van: Stichting Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting

Auteur: Joris Hoekstra

december 2005 Onderzoeksinstituut OTB Technische Universiteit Delft Jaffalaan 9, 2628 BX Delft Tel. (015) 278 30 05 Fax (015) 278 44 22 E-mail [email protected] http://www.otb.tudelft.nl  Copyright 2005 by Onderzoeksinstituut OTB No part of this report may be reproduced in any form by print, photo print, microfilm or any other means, without written permission from the copyright holder.

Inhoudsopgave

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8

4

Inleiding............................................................................................................... 1 Het Spaanse woonbeleid................................................................................... 1 Eigendomssectoren en woningbouwproductie ............................................. 2 Wat zijn gesubsidieerde koopwoningen?........................................................ 3 De prijsontwikkeling ......................................................................................... 4 Prijzen van gesubsidieerde versus niet-gesubsidieerde woningen .............. 6 Toewijzing van gesubsidieerde koopwoningen; het is een loterij............... 7 Discussie............................................................................................................ 12

Onderzoeksinstituut OTB

1

Een Spaanse gesubsidieerde koopwoning: een lot uit de loterij

1.1

Inleiding

Binnen de Nederlandse woonruimteverdeling zijn de loterijen de laatste tijd sterk in opkomst. Dit komt mede doordat de woonruimteverdeling, samen met de lage woningbouwproductie en de herstructurering, wordt gezien als veroorzaker van de vastzittende woningmarkt en het oplopen van de wachttijden. De discussie richt zich in het bijzonder op het advertentiemodel (aanbodmodel) dat in veel gemeenten van toepassing is en de daaraan gekoppelde strakke regelgeving. Hoewel deze regelgeving vaak met de beste intenties is ontworpen, kunnen de vele regels er in de praktijk toe leiden dat de doorstroming op de woningmarkt stagneert en woningzoekenden gefrustreerd raken. Als alternatief voor het advertentiemodel worden daarom nieuwe woonruimteverdelingsmodellen ontworpen. Eén van deze nieuwe modellen is het lotingmodel. Bij dit model bepaalt een verloting de rangorde van de woningzoekenden die belangstelling hebben voor een bepaalde woning (Van Daalen, Davis & Ouwehand, 2005). Nederland is zeker niet het enige Europese land waar sociale huurwoningen worden toegewezen op basis van een loterij. Ook in Ierland en Spanje worden sociale huurwoningen vaak verloot onder de woningzoekenden die in aanmerking komen (Haffner & Hoekstra, 2004). Omdat Ierland en Spanje een kleine sociale huursector hebben, gaat het bij de verlotingen echter om een zeer beperkt deel van het woningaanbod. Anders dan Nederland, waar de objectsubsidies van oudsher voornamelijk gericht zijn op de sociale huursector, heeft Spanje ook een flinke gesubsidieerde koopsector. De Spaanse gesubsidieerde koopwoningen worden door middel van loterijen aan de man gebracht. Vanwege de grote woningtekorten en de grote prijsverschillen tussen gesubsidieerde en niet-gesubsidieerde koopwoningen, zijn deze loterijen een cruciaal en een veel bediscussieerd onderdeel van het Spaanse volkshuisvestingssysteem. Daarom gaan we in deze trendwatchrapportage dieper in op de verloting van gesubsidieerde koopwoningen in Spanje. Allereerst geven we in de volgende paragraaf een korte schets van het Spaanse huisvestingssysteem. 1.2

Het Spaanse woonbeleid

Het woonbeleid in Spanje heeft zowel een nationale als een regionale component. De nationale overheid stelt beleidsplannen op waarin de nationale doelstellingen van het woonbeleid uiteen worden gezet. Op basis van deze doelstellingen worden er convenanten gesloten met de zeventien autonome regio’s waaruit Spanje bestaat. Deze convenanten bevatten onder meer afspraken over het aantal gesubsidieerde koopwoningen dat jaarlijks in de diverse autonome regio’s gerealiseerd moet worden. De autonome regio’s mogen vervolgens zelf bepalen in welke projecten de gesubsidieerde koopwoningen gebouwd worden, en aan welke exacte eisen de kopers van deze woningen moeten voldoen. Daarnaast hebben de autonome regio’s ook de mogelijkheid om het beleid van de nationale overheid aan te vullen met extra maatregelen, of om zelf geheel nieuw beleid te formuleren. Dit extra of nieuwe beleid moet dan wel worden betaald uit de begroting van de Onderzoeksinstituut OTB

1

autonome regio’s zelf, terwijl het beleid uit de nationale beleidsplannen gefinancierd wordt door de nationale overheid. Het woonbeleid van de autonome regio’s wordt vastgelegd in regionale woonplannen. 1.3

Eigendomssectoren en woningbouwproductie

De Spaanse woningvoorraad bestond in 2001 voor 81% uit koopwoningen, 10% uit particuliere huurwoningen en 2% uit sociale huurwoningen (Norris & Shields, 2004). De overige 7% betreft woningen waarvan de bewoner niet de eigenaar is, maar waarvoor ook geen huur hoeft te worden betaald (mensen die gratis wonen, bijvoorbeeld in woningen van familieleden). Zowel in de koop- als de huursector kan er onderscheid worden gemaakt tussen gesubsidieerde woningen (viviendas protegidas) en niet-gesubsidieerde woningen (viviendas libres). Het is niet precies bekend wat voor aandeel de gesubsidieerde woningen binnen de totale woningvoorraad hebben. Wel zijn er gegevens over het aandeel gesubsidieerde woningen in de totale nieuwbouwproductie. Figuur 2.1 geeft hier inzicht in. Deze figuur heeft betrekking op zowel huur- als koopwoningen. In de praktijk worden er in Spanje echter bijna alleen maar nieuwe koopwoningen gebouwd. Uit figuur 2.1 blijkt dat de nieuwbouwproductie in Spanje de afgelopen jaren een enorme groei heeft doorgemaakt. In de periode 2001 tot en met 2004 zijn er jaarlijks steeds zo’n half miljoen nieuwe woningen opgeleverd. Dit komt overeen met de jaarlijkse oplevering van 1 nieuwbouwwoning per 86 inwoners. Ter vergelijking: in Nederland werd er in de afgelopen jaren ongeveer 1 nieuwbouwwoning per 240 inwoners opgeleverd. Relatief gezien is de nieuwbouwproductie in Spanje dus bijna drie keer zo groot als in Nederland! De stijging van de Spaanse woningbouwproductie is voornamelijk te danken aan de sterk gestegen nieuwbouw van niet-gesubsidieerde woningen. De productie van gesubsidieerde woningen is al jarenlang relatief constant en is in de afgelopen jaren zelfs licht gedaald. Overigens is de nieuwe sociaal-democratische regering van Zapatero van plan om de productie van gesubsidieerde koopwoningen flink te verhogen. De effecten van dit beleid zullen de komende jaren zichtbaar moeten worden.

2


Figuur 2.1

Aantal gereedgekomen nieuwe woningen in Spanje, 1995-2003, uitgesplitst naar gesubsidieerde en niet-gesubsidieerde woningen

600000

500000

400000

300000

200000

100000

0 1995

1996

1997

1998

1999

vrije woningen

2000

2001

2002

2003

gesubsidieerde woningen

Bron: Instituto Nacional de Estadistica (INE). 1.4

Wat zijn gesubsidieerde koopwoningen?

Gesubsidieerde koopwoningen zijn woningen die onder de marktprijs worden aangeboden als gevolg van een overheidssubsidie. De doelgroep voor deze woningen bestaat uit koopstarters, grote families, immigranten, ouderen en huishoudens met een gehandicapt lid (Ministerio de Fomento, 2003). Spanje heeft twee typen gesubsidieerde koopwoningen: gesubsidieerde koopwoningen uit het speciale regime en gesubsidieerde koopwoningen uit het algemene regime. Gesubsidieerde koopwoningen uit het speciale regime worden gebouwd in opdracht van de lokale overheden (autonome regio’s of gemeenten). Deze woningen zijn specifiek bestemd voor de lagere inkomensgroepen. Alleen huishoudens met een inkomen dat lager ligt dan 2,5 keer het officiële minimuminkomen (€ 6.316 per jaar in 2003) hebben toegang tot dergelijke woningen. Overigens is het aantal gesubsidieerde koopwoningen dat door lokale overheden wordt gebouwd relatief gezien erg beperkt. De gesubsidieerde koopwoningen die worden gebouwd door particuliere projectontwikkelaars worden aangeduid met de term ‘algemeen regime’. Deze woningen zijn bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tot 5,5 maal het officiële minimuminkomen, hetgeen in de praktijk betekent dat de meeste koopstarters in aanmerking komen voor een dergelijke woning. Woningen die worden gebouwd onder het algemene regime zijn over het algemeen groter, en hebben daardoor ook een hogere verkoopprijs dan woningen die worden gebouwd onder het speciale regime. Gesubsidieerde koopwoningen (uit zowel het algemene als het speciale regime) mogen niet groter zijn dan 90 vierkante meter (behalve in het geval van grote families, dan geldt een limiet van 120 vierkante meter) en hebben een door de overheid vastgestelde maximale vierkantemeterprijs. Om rekening te kunnen


3

houden met de prijsverschillen op de markt van vrije koopwoningen, verschillen de vastgestelde maximale vierkantemeterprijzen per woningmarktgebied. De ontwikkelaars van gesubsidieerde koopwoningen hebben recht op ondersteuning van de overheid. Zo krijgen zij een korting op de grondprijs en kunnen zij gebruikmaken van speciale leningen (prestamos cualificados) en eenmalige subsidies. Overigens worden gesubsidieerde koopwoningen praktisch altijd gebouwd in bouwprojecten waarin ook niet-gesubsidieerde woningen worden gerealiseerd (vaak door dezelfde projectontwikkelaar). Hierbij geldt: hoe groter het aandeel gesubsidieerde woningen, des te hoger (zowel absoluut als relatief) het bedrag aan subsidies van de overheid. Kopers van gesubsidieerde woningen kunnen eveneens aanspraak maken op financiële overheidsondersteuning. Het gaat hierbij zowel om premies bij de aankoop van de woning (Ayuda a la entrada: AEDE) als om bijdragen in de aflossing van de hypothecaire lening. Beide subsidies zijn hoger naarmate het inkomen van het huishouden lager is. Jongeren, gehandicapten en grote families kunnen daarnaast aanspraak maken op additionele financiële ondersteuning (Ministerio de Fomento, 2003). Om speculatie tegen te gaan hebben de gesubsidieerde koopwoningen te maken met een fors antispeculatiebeding1. Zo mogen de woningen in de eerste vijftien jaar na de bouw alleen worden verkocht tegen vaste maximumprijzen (gelijk aan de maximumverkoopprijzen van vergelijkbare nieuwe gesubsidieerde woningen), die jaarlijks met een op de inflatie gebaseerde coëfficiënt worden aangepast. In een periode van vijftien tot veertig jaar na de bouw geldt een maximumverkoopprijs van 1,15 maal de genoemde maximumprijzen (Gobierno Vasco, 2002). Gesubsidieerde koopwoningen moeten in principe altijd worden terugverkocht aan de lokale overheden (autonome regio’s of provincies), die de woningen vervolgens weer opnieuw als gesubsidieerde koopwoningen kunnen aanbieden. Op de Spaanse woningmarkt vormen de gesubsidieerde koopwoningen dus structureel een aparte eigendomscategorie. Wat dit betreft zijn er veel overeenkomsten tussen de Spaanse gesubsidieerde koopsector en het Nederlandse Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE). 1.5

De prijsontwikkeling

Figuur 2.2 geeft inzicht in de prijsontwikkeling van woningen in Spanje in de periode 1995-2003. Ter illustratie van de grote regionale verschillen die er in Spanje zijn, worden behalve de cijfers voor Spanje als geheel, ook de ontwikkelingen weergegeven voor de regio’s Madrid en Baskenland (hoogste huizenprijzen van Spanje) en Galicië (relatief lage huizenprijzen). Duidelijk is dat de gemiddelde koopprijzen in de afgelopen vijf jaar meer dan verdubbeld zijn. Vooral in de meer stedelijke regio’s, zoals Madrid en Baskenland, zijn de prijzen exponentieel gestegen. Dit heeft een aantal oorzaken (Spanish Property Insight, 2005): • sterk gestegen woningvraag als gevolg van de historisch lage rentestanden; • deregulering van de Spaanse hypotheekmarkt, waardoor het makkelijker is geworden om een hoge en langlopende hypotheek af te sluiten; • inkomensstijging van de Spaanse huishoudens; Spanje heeft één van de hoogste economische groeicijfers van de gehele Europese Unie; 1 In deze paragraaf beschrijven we de situatie voor nieuwe gesubsidieerde koopwoningen in de autonome regio Baskenland. Over de antispeculatiebedingen in de andere autonome regio’s hebben we geen informatie.

4


•

demografische ontwikkelingen; toename van het aantal alleenstaanden en echtscheidingen; • toenemende woningvraag vanuit het buitenland; Noord-Europeanen die op zoek zijn naar een (tweede) woning onder de Spaanse zon; • een woning wordt in Spanje traditioneel gezien als een solide en rendabele langetermijninvestering. Toch is het de vraag of de hiervoor genoemde oorzaken een afdoende verklaring voor de prijsstijgingen zijn. Verschillende analisten wijzen erop dat de Spaanse woningmarkt steeds meer het karakter van een zeepbel aanneemt. Een belangrijk argument voor deze visie zijn de extreem hoge Spaanse woonquotes. Zo hebben de Spanjaarden die in 2004 een woning kochten een netto woonquote van gemiddeld 55 procent! (Europa Press, 2005). En dat terwijl woonquotes van boven de 30% over het algemeen al als risicovol en onaanvaardbaar worden gezien. Gemiddeld hadden de Spaanse huizenkopers in 2004 ruim acht netto jaarsalarissen aan financieringscapaciteit nodig om hun woning te kunnen kopen (Europa Press, 2005). Dit zijn cijfers die in de Nederlandse context, waar toch ook flink geklaagd wordt over de hoge huizenprijzen, vooralsnog ondenkbaar zijn. Het is dan ook volstrekt onzeker hoe de huizenprijzen in Spanje zich in de toekomst zullen ontwikkelen; stijgen ze verder, blijven ze op het huidige hoge niveau of vindt er een sterke terugval plaats? Vooralsnog lijken de prijsstijgingen gewoon door te gaan, hoewel in een iets lager tempo dan in 2004. De verwachting is dat de prijzen van nieuwe niet-gesubsidieerde woningen in 2005 tussen de 7 en 15% zullen stijgen (Euroresidentes, 2005). Figuur 2.2

Prijsontwikkeling van niet-gesubsidieerde woningen in Spanje als geheel, Galicië, Madrid en Baskenland, 1995-2004, prijzen in € per vierkante meter

3.500,00 3.000,00

€ per m2

2.500,00 Spanje

2.000,00

Galicië Madrid

1.500,00

Baskenland

1.000,00 500,00 0,00 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

jaar

Bron: Ministerio de Vivienda.


5

1.6

Prijzen van gesubsidieerde versus niet-gesubsidieerde woningen

Figuur 2.2 geeft alleen inzicht in de prijsontwikkeling van de niet-gesubsidieerde (vrije) koopwoningen. Deze ontwikkeling wordt door de marktwerking bepaald. Dit geldt echter niet voor de prijzen van de gesubsidieerde koopwoningen. Deze prijzen worden door de overheid vastgesteld en wijken soms sterk af van de marktprijzen van vergelijkbare vrije woningen. Figuur 2.3 maakt dit duidelijk. Uit deze figuur blijkt dat de prijsverschillen tussen gesubsidieerde en nietgesubsidieerde koopwoningen vooral groot zijn in de regio’s met hoge koopprijzen, zoals de autonome regio’s Madrid en Baskenland. Het volgende voorbeeld illustreert dit. In 2003 kostte een vrije koopwoning van 90 vierkante meter in de autonome regio Madrid gemiddeld € 232.000 (dit is het gemiddelde voor de autonome regio als geheel, in de stad Madrid zullen de prijzen nog veel hoger liggen), terwijl een gesubsidieerde koopwoning van dezelfde grootte maximaal € 119.000 mocht kosten. Mensen die een gesubsidieerde koopwoning toegewezen krijgen, worden dan ook vaak beschouwd als spekkopers, omdat ze een leven lang veel lagere woonlasten zullen hebben dan recente kopers van een niet-gesubsidieerde woning. Het antispeculatiebeding zorgt er weliswaar voor dat de bewoners van gesubsidieerde koopwoningen minder vermogen in hun woning opbouwen dan de bewoners van niet-gesubsidieerde koopwoningen, maar in de praktijk wordt hier niet zo zwaar aan getild. Bovendien is het nog maar zeer de vraag of de nietgesubsidieerde koopwoningen hun hoge koopprijzen gedurende een langere periode kunnen vasthouden (zie ook paragraaf 2.5). Ten slotte moet worden bedacht dat een behoorlijk deel van de woningzoekenden überhaupt niet kan kiezen tussen een gesubsidieerde of een niet-gesubsidieerde koopwoning. Gezien de hoge prijsniveaus in de niet-gesubsidieerde koopsector en de particuliere huursector, kunnen veel woningzoekenden alleen via de gesubsidieerde koopsector aan een betaalbare zelfstandige woning komen. De hierboven beschreven ontwikkelingen leggen een grote druk op de toewijzing van gesubsidieerde koopwoningen. Dit wordt nog versterkt door het feit dat er een groot tekort aan dergelijke woningen bestaat. Mede als gevolg van de relatief ruim gedefinieerde doelgroep is de vraag naar gesubsidieerde koopwoningen vele malen groter dan het aanbod.

6


Figuur 2.3

Prijzen van niet-gesubsidieerde koopwoningen (marktprijzen) en gesubsidieerde koopwoningen (maximaal toegestane prijzen) in de autonome regio’s Madrid, Baskenland en Galicië (2003, prijzen in € per vierkante meter)

B a s k e n la n d

M a d r id

G a lic ië

0

500

1000

1500

n ie t - g e s u b s id ie e r d

2000

2500

3000

g e s u b s id e e r d

Bron: Ministerio de Vivienda.

1.7

Toewijzing van gesubsidieerde koopwoningen; het is een loterij

Woningzoekenden die in aanmerking willen komen voor een gesubsidieerde koopwoning dienen in ieder geval te voldoen aan de op nationaal niveau vastgestelde eisen zoals die in paragraaf 2.4 zijn beschreven. De autonome regio’s hebben echter de bevoegdheid om deze algemene eisen nader te specificeren, of om aanvullende eisen te stellen. Gesubsidieerde koopwoningen worden toegewezen door de autonome regio’s of, in het geval van grotere steden, de gemeenten. In de rest van deze paragraaf beschrijven we de woonruimteverdeling van gesubsidieerde koopwoningen in de autonome regio Baskenland (Pais Vasco / Euskadi). Woonruimteverdeling in Baskenland In de Baskische wetgeving staat uitgebreid beschreven aan welke eisen men moet voldoen om voor een gesubsidieerde koopwoning in aanmerking te komen (Gobierno Vasco, 2002). Het gaat hierbij om de volgende eisen. • Men dient meerderjarig te zijn. • Men moet aantonen dat men daadwerkelijk een woning nodig heeft. Aan deze eis wordt voldaan indien men kan bewijzen dat men in de afgelopen twee jaar geen woning in zijn/haar bezit of in vruchtgebruik heeft gehad. Bepaalde kwetsbare groepen (zeer klein behuisden, ouderen en gehandicapten) hoeven echter niet aan deze eis te voldoen. • Men dient minstens een jaar ingeschreven te staan in het bevolkingsregister van een gemeente in de autonome regio Baskenland. Overigens betekent dit Onderzoeksinstituut OTB

7

niet dat men alleen een gesubsidieerde koopwoning kan krijgen in de gemeente waar men in het bevolkingsregister staat ingeschreven. Op het aanvraagformulier voor gesubsidieerde koopwoningen kunnen de aanvragers namelijk aangeven in welke gemeente binnen de Baskische autonome regio ze een woning wensen. Daarnaast heeft men de mogelijkheid om maximaal drie ‘reservegemeenten’ aan te duiden. • Men dient aan bepaalde minimum- en maximuminkomenseisen te voldoen. Om een gesubsidieerde woning te kunnen kopen dient het belastbaar jaarinkomen minimaal € 9.000 te bedragen en voor minstens 90% uit arbeid afkomstig te zijn. De belastbare jaarinkomens worden verder gewogen voor het aantal personen in het huishouden (coëfficiënt van 1 voor huishoudens die bestaan uit één of twee personen en lagere coëfficiënten voor grotere huishoudens) en het aantal mensen binnen het huishouden dat over arbeidsinkomsten beschikt (lagere coëfficiënten indien er twee of meer inkomensontvangers zijn). Een persoon wordt beschouwd als inkomensontvanger indien hij/zij minstens 20% bijdraagt aan het bruto gezinsinkomen. De Baskische regelgeving geeft duidelijk aan welke huishoudens in aanmerking komen voor een gesubsidieerde koopwoning, maar laat in het midden via welke systematiek de woningen uiteindelijk worden toegewezen. Tot enkele jaren terug waren de ontwikkelaars van gesubsidieerde woningen (algemeen regime) in Baskenland vrij om ten minste een deel van de door hen gebouwde gesubsidieerde woningen naar eigen inzicht toe te wijzen (mits de huishoudens die de woningen betrokken, voldeden aan de hiervoor beschreven eisen). Dit leidde tot ‘oneerlijke’, maar wel legale, situaties waarbij familieleden en kennissen van ontwikkelaars veel meer kans op een gesubsidieerde woning hadden dan anderen. Om hier het hoofd aan te bieden heeft men recentelijk besloten dat gesubsidieerde koopwoningen alleen nog mogen worden toegewezen middels een loterij, waarvoor iedereen die aan de eerder beschreven eisen voldoet zich kan inschrijven. Verloting van gesubsidieerde koopwoningen in de Baskische stad Vitoria-Gasteiz In de Baskische stad Vitoria-Gasteiz, een stad van ongeveer 220.000 inwoners, wordt enkele malen per jaar een verloting van gesubsidieerde koopwoningen gehouden. De loterijen vinden plaats onder de verantwoordelijkheid van de autonome regio of de gemeente. De laatste loterij vond plaats op 30 december 2004. Toen werden er in totaal 783 nieuwe woningen, te bouwen in de nieuwbouwwijken Salburua en Zabalgana, verloot onder de mensen die zich voor deze woningen hadden ingeschreven. De loterij vond plaats in een grote sporthal en trok behoorlijk wat belangstelling (zie foto 2.1). Om voor een woning in aanmerking te komen was het overigens niet noodzakelijk om lijfelijk bij de loterij aanwezig te zijn. Het resultaat van de loterij werd ook per post aan de ingeschreven woningzoekenden medegedeeld. Bovendien was de loterij ook live op het internet te volgen. De loterij werd geopend door de burgemeester. Verder waren er enkele andere hoogwaardigheidsbekleders, zoals wethouders en hoge ambtenaren, aanwezig (zie foto 2.2).

8


Foto 2.1

De loterij trok behoorlijk wat belangstelling

Foto: Joris Hoekstra.


9

Foto 2.2

Hoogwaardigheidsbekleders bij de verloting van gesubsidieerde koopwoningen in Vitoria-Gasteiz

Foto: Joris Hoekstra. De namen van de mensen die een woning kregen toegewezen, werden voorgelezen door de notaris en geprojecteerd op een groot scherm (zie foto 2.3). Het ging om een gestratificeerde verloting. Zo waren er aparte loterijen voor onder meer ouderen, gehandicapten en grote gezinnen. In de groep starters, verreweg de grootste groep ingeschrevenen, werd er onderscheid gemaakt naar leeftijd en inschrijvingsduur. De slaagkansen van de verschillende groepen liepen sterk uiteen. De ouderen en gehandicapten kregen bijna allemaal een woning toegewezen, maar de starters hadden gemiddeld genomen slechts een slaagkans van ongeveer 1 op 15. Foto 2.3

De namen van de ‘gelukkigen’ werden geprojecteerd op een groot scherm

Foto: Joris Hoekstra. 10


Foto 2.4

De politie haalt het spandoek van de demonstranten weg

Foto: Joris Hoekstra. Aan het begin van de verloting vond er een demonstratie plaats waarbij spandoeken werden opgehangen met de tekst ‘Wonen is een recht en rechten kun je niet verloten’. Deze tekst werd ook gescandeerd. De politie greep snel in, haalde de spandoeken weg en leidde de demonstranten naar buiten (zie foto 2.4). Tegelijkertijd klonk er vanuit de zaal een klaterend applaus ter ondersteuning van de demonstranten. Foto 2.5

Mensen die een woning toegewezen hebben gekregen, worden benaderd door de pers

Foto: Joris Hoekstra.


11

Tijdens de verloting keek de aanwezige pers voortdurend nauwlettend de zaal in, op zoek naar tekenen van emotie onder de aanwezigen. Wanneer mensen lieten blijken dat ze een woning toegewezen hadden gekregen, werden ze onmiddellijk belaagd door journalisten met microfoon en camera (foto 2.5). Overigens bleef het gedurende de hele verloting betrekkelijk rustig in de zaal. Slechts weinig mensen lieten expliciet weten tot de loterijwinnaars te behoren. Wel werd er gedurende de hele sessie druk getelefoneerd tussen de aanwezigen in de zaal en het thuisfront. In totaal duurde de verloting een kleine twee uur. 1.8

Discussie

In deze Trendwatch is de Spaanse systematiek van subsidiëring en woonruimteverdeling kort beschreven. Hierbij is duidelijk geworden dat dit systeem enkele grote problemen met zich meebrengt. Deze problemen hebben vooral betrekking op de regio’s met een gespannen woningmarkt, waar de nietgesubsidieerde koopwoningen vaak ruim twee keer zo duur zijn als de gesubsidieerde koopwoningen. Financiële en maatschappelijke effecten Het al dan niet toegewezen krijgen van een gesubsidieerde koopwoning heeft vooral een grote invloed op de toekomstige financiële situatie van jonge huishoudens. Zoals al eerder is opgemerkt, komt het grootste deel van de starters in principe in aanmerking voor een gesubsidieerde koopwoning. Het probleem is alleen dat ze niet weten of, en wanneer, ze een dergelijke woning krijgen toegewezen. Verschillende groepen starters gaan op verschillende manieren met deze onzekerheid om. Starters met een laag inkomen hebben vaak geen keus. Een vrije koopwoning is voor hen simpelweg onbetaalbaar, terwijl er ook in de huursector nauwelijks alternatieven zijn. De zeer kleine Spaanse sociale huursector is namelijk alleen toegankelijk voor de meest kwetsbare groepen, terwijl de huurprijzen in de particuliere huursector dermate hoog zijn dat ook de particuliere huurwoningen geen geschikt alternatief vormen. Starters met lage inkomens hebben dus geen andere keus dan thuis te blijven wonen totdat ze bij de loterij in de ‘prijzen vallen’. Starters met een wat hoger inkomen – meestal gaat het hier om tweepersoonshuishoudens – hebben meer keuzevrijheid, omdat ze ook een nietgesubsidieerde koopwoning kunnen betalen. Toch staat ook deze groep voor een lastig dilemma. Stellen ze hun verhuizing (en dikwijls daaraan gekoppeld hun bruiloft) uit totdat ze een gesubsidieerde koopwoning krijgen toegewezen, of kiezen ze al meteen voor een dure niet-gesubsidieerde koopwoning? Deze keuze heeft een grote invloed op hun toekomstige financiële situatie. Indien er gekozen wordt voor een vrije koopwoning ligt de woonquote bijna per definitie boven de 50%, en moeten beide partners fulltime blijven werken om de woonlasten te kunnen opbrengen. Maar ze kunnen ook geluk hebben, en snel een gesubsidieerde koopwoning toegewezen krijgen. In dat geval zien hun financiën er een stuk gunstiger uit. De Spaanse systematiek van subsidiëring en woonruimteverdeling leidt dan ook tot een structurele financiële ongelijkheid tussen huishoudens met verder gelijke inkomens. Zo schijnen het barbezoek (zeer belangrijk in Spanje) en het autobezit groter te zijn in nieuwbouwwijken met veel gesubsidieerde koopwoningen, dan in nieuwbouwwijken met veel vrije koopwoningen. Qua woonkwaliteit zijn er overigens nauwelijks verschillen tussen

12


deze beide typen buurten; het gaat om soortgelijke woningen die vaak door dezelfde projectontwikkelaars en bouwbedrijven worden gerealiseerd. Verder is het schrijnend dat een niet te verwaarlozen deel van de nieuwe gesubsidieerde koopwoningen enige tijd leegstaat voordat de woning wordt betrokken. Dit komt doordat starters zich op steeds jongere leeftijd inschrijven voor een gesubsidieerde koopwoning, omdat ze op die manier hun kansen willen vergroten. Wanneer dit resulteert in een snelle woningtoewijzing, wordt er vaak niet meteen verhuisd, maar blijft men dikwijls nog enige tijd thuis wonen om geld te sparen voor meubels en dergelijke. Ondertussen staan de ouders niet zelden garant voor de hypotheek. Ook op andere gebieden komt strategisch gedrag volop voor. Zo zijn er mensen die eigenlijk willen trouwen, maar dit uitstellen omdat ze zich dan niet meer als afzonderlijke alleenstaanden voor de loterijen kunnen inschrijven, waardoor hun kansen op een woning dalen. Ze wachten dan totdat één van de partners als alleenstaande een woning krijgt toegewezen, waarna de ene partner bij de andere intrekt. Het feit dat de woningen die alleenstaanden krijgen toegewezen vaak aan de kleine kant zijn (maximaal drie kamers) neemt men dan maar voor lief. Effecten op woningmarkt De Spaanse systematiek van objectsubsidiëring heeft eveneens grote gevolgen voor het functioneren van de woningmarkt. In de koopsector zijn twee segmenten ontstaan waartussen de doorstroming beperkt is. Zo zullen huishoudens uit een gesubsidieerde koopwoning niet snel doorstromen naar een niet-gesubsidieerde woning, omdat dit financieel gezien zeer onaantrekkelijk is (als gevolg van het antispeculatiebeding kunnen ze hun gesubsidieerde woning namelijk niet tegen marktprijzen verkopen). Tegelijkertijd kunnen huishoudens die eenmaal in een vrije koopwoning wonen eigenlijk nooit meer de overstap maken naar de gesubsidieerde koopsector (mensen die al een koopwoning hebben, kunnen zich namelijk niet inschrijven voor de loterijen). Kortom, het systeem vormt een ernstige belemmering voor de doorstroming op de woningmarkt. Daarbij komt nog dat de keuzevrijheid in het systeem uitermate beperkt is. Mensen schrijven zich in voor een loterij, en niet voor een bepaald type woning of een bepaalde woonbuurt. Ze moeten maar afwachten waar ze terechtkomen. Begrippen als ‘woonmilieu’ of ‘leefstijl’ spelen nog geen rol in de Spaanse toewijzing van gesubsidieerde koopwoningen. Conclusie Duidelijk is dat het Spaanse systeem van subsidiëring enkele serieuze nadelen met zich meebrengt. Deze nadelen worden veroorzaakt door enerzijds de objectsubsidiëring met de daaraan gekoppelde maximumprijzen in de gesubsidieerde koopsector, en anderzijds de sterke prijsontwikkeling op de markt van vrije koopwoningen. De combinatie van deze elementen heeft in sommige Spaanse regio’s geleid tot grote prijsverschillen tussen gesubsidieerde en nietgesubsidieerde koopwoningen. Hierdoor wordt de woonruimteverdeling steeds meer een subsidieverdelend instrument; het gaat niet alleen om een verloting van woningen maar ook om een verloting van zeer forse subsidies. De problemen die zijn beschreven in deze Trendwatch hebben overigens met name betrekking op het systeem van subsidiëring, en niet zozeer op de systematiek van woonruimteverdeling. De wijze van subsidiëring zorgt er wel voor dat het bij de woonruimteverdeling om grote belangen gaat. Gezien deze grote belangen is het nog niet zo gek om bij de woningtoewijzing voor een loterij te kiezen, omdat op die manier elke schijn van willekeur vermeden wordt. Bovendien kent Spanje een sterke culturele traditie op het gebied van loterijen. Onderzoeksinstituut OTB

13

Relevantie voor de Nederlandse situatie De Spaanse wijze van subsidiëring en woonruimteverdeling werkt sterk af van hetgeen in Nederland gebruikelijk is. Toch kunnen er uit deze Trendwatch enkele belangrijke conclusies worden getrokken, die ook voor Nederland relevant kunnen zijn: 1. Een systeem van objectsubsidiëring, gekoppeld aan maximumprijzen, maakt het belang van de woonruimteverdeling veel groter dan een systeem van subjectsubsidiëring. Dit legt een extra druk op het woonruimteverdelingssysteem. 2. Ieder woonruimteverdelingssysteem, dus ook de loterij, lokt bepaald strategisch gedrag uit.

14


Literatuur Daalen, G. van, Davis, S. & A. Ouwehand, 2005, Gelijke Kansen voor iedereen: Het is een loterij. Rotterdam: SEV. Gobierno Vasco, 2002, Boletin Oficial del Pais Vasco, No 249 ZK. Europa Press, 2005, El 55% del salario anual des los espanoles destinado a vivienda, http://labolsa.com. Euroresidentes, 2005, Previsiones precios en 2005, www.euroresidentes.com Haffner, M.E.A. & J.S.C.M. Hoekstra, 2004, Woonruimteverdeling in Europese context, Delft: Onderzoeksinstituut OTB. Ministerio de Fomento, 2003, Real Decreto sobre medidas de financiacion de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo del plan 2002-2005, www.mfom.es. Norris, M. & P. Shields, 2004, Regular National report on housing developments in European countries, synthesis report, Dublin: The Housing Unit. Spanish Property Insight, 2005, Is there a bubble in the Spanish property market?, www.spanishpropertyinsight.com.


15

Rapport Een Spaanse gesubsidieerde koopwoning: een lot uit de loterij

Recommend Documents