Obec: Radonice Znalecký posudek č.3327 - 9/2010 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY Nemovitost:
Rodinného domu č.p.137 na p.č.203 Radonice 137 431 55 Radonice u Kadaně
Katastrální území:
Radonice u Kadaně
Vlastník:
SJM Hejtmánek František a Hejtmánková Hana Radonice 137 431 55 Radonice u Kadaně
Objednavatel:
Exekutorský úřad Plzeň - jih JUDr.Jiří Doležal soudní exekutor Jablonského 7 326 00 Plzeň
Vypracoval :
Ing.Boguský Pavel Hrnčířská 197 431 11 Jirkov
Účel ocenění:
podklad pro dražbu
Toto ocenění obsahuje 9 stran textu včetně strany titulní a 3 příloh a předává se v dvou vyhotoveních.
V Jirkově dne 18.01.2010.
2
A. Situace l. Nemovitost byla osobně prohlédnuta 16.01..2010 za účasti majitelů. 2. Podklady pro vypracování posudku: a) Výpis z KN vyhotovený na KÚ Chomutov z LV č.235 pro k.ú.Radonice u Kadaně. b) Zákon č.151/97 Sb.ve znění pozdějších předpisů a prováděcí vyhl.č.3/2008 Sb. Ve znění pozdějších předpisů. c) Místní šetření. d) Databáze internetu. e) Databáze realitních kanceláří. f) Informace poskytnuté objednavatelem. h) Metodika používaná peněžními a oceňovacími ústavy. 3. Charakteristika obce: obec Radonice má 1192 obyvatel a má základní občanskou vybavenost. Obec má autobusové spojení do Kadaně a Chomutova. 4. Zástavba v obci: objekty pro bydlení, obchodní objekty. 5. Inženýrské sítě : elektropřípojka, veřejný vodovod a veřejná kanalizace. 6. Pracovní možnosti v obci : omezené pracovní možnosti v místě. 7. Životní prostředí : běžný hluk a prach od dopravy. 8. Příslušenství budovy : bez výrazného dopadu na cenu nemovitosti. 9. Typ stavby : zděná 10. Obyvatelstvo : průměrná hustota obyvatel. 11. Rizika nemovitosti : z technického hlediska z provedeného šetření není zde riziko 12. Věcná břemena – není 13. Omezení vlastnického práva: zástavní práva a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (č.j.16 Ex 10477/07) 14. Ocenění bude provedeno k datu vyhotovení. B. N á l e z Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p.137 na p.č.203 včetně p.č.203 a p.č.204 v obci Radonice. Dům je situován v centrální části obce, kdy okolí tvoří obytné domy. Hlavní vstup do objektu je z dvorní části a objekt je napojen na inženýrské sítě (elektřinu, vodovod a kanalizaci).Dále k nemovitosti náleží venkovní úpravy a pozemky. C) Obecná (obvyklá) cena nemovitostí Definice obvyklé ceny Obecně“ cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.
2
3
Dle zákona 151/1997 Sb. (v platném znění) : „cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,“ Pro oceňovanou nemovitost byl proveden následující rozbor: Silné stránky nemovitosti: - nejsou - Slabé stránky nemovitosti: - omezené pracovní možnosti v místě Ceny majetku zjištěné použitými metodami se podstatně liší. Cena zjištěná metodou věcné ceny a reprodukční ceny nemá vypovídající sílu, protože informuje pouze o technickém stavu a nákladové ceně majetku, nezohledňuje některé významné cenotvorné faktory, kterým jsou zejména lokalita a situace na trhu. Cena zjištěná výnosovou metodou informuje o výnosovém potenciálu za příkladu pronájmu celé budovy. Nejúplnější vypovídající schopnost má cena majetku zjištěná porovnávací metodou. Seznam oceňovaných nemovitostí 1) Rodinný dům č.p.137 2) Pozemky 1) ADMINISTRATIVNÍ CENA I.Rodinný dům č.p.137 I. Rodinný dům Jedná se o přízemní objekt podsklepený, vstup z uliční části. Základy bez vodorovné izolace, zdivo smíšené a zděné tl. 60 a 75 cm, stropy rovné, střecha sedlová s krytinou plechovou s okapy a svody, omítky vápenné, fasáda – omítka hrubá, vnitřní omítky hladké, vnější obklad - chybí, vnitřní obklady (koupelny, vany, WC, kuchyně) – ano, schody - betonové, dveře náplňové a hladké plné, okna dvojitá dřevěná, podlahy obytných místností – beton a prkna, v ostatních místnostech – beton a dlažba, vytápění – ÚT s kotlem na tuhá paliva a elektrokotel, elektroinstalace světelná a motorová, hromosvod - chybí, rozvod studené a teplé vody - ano, zdroj teplé vody – bojler,instalace plynu - chybí, odkanalizování z kuchyně koupelny a WC do veřejné kanalizace, v kuchyni plynový sporák (na základě žádosti majitele není oceněn – budou demontované), vnitřní vybavení - umyvadlo,vany – ano, WC splachovací - ano a ostatní vybavení (krb, digestoř apod ) – digestoř. Dům obsahuje v suterénu kotelnu a skladové prostory, v mezipatře vstup, chodbu, schodiště do sklepa, WC a koupelnu a v přízemí kuchyň, obývací pokoj, chodbu, halu a obývací pokoj s ložnicí.Celkový stav odpovídá stáří stanovené odhadem nad 100 roků a běžné údržbě a další životnost se předpokládá 40 roků. Obestavěný prostor pro výpočet : Výpočet dle přílohy č.1 vyhlášky . 7,05 * 19,75 * (3,46 + 2,94/2) + 2,13 * 7,65 * 3,35 + 2,69 * 5,06 * 3,50 + 4,95 * 7,05 * 3,10 + 13,00 * 6,01 * 3,10 =686,440875+54,586575+47,6399+108,18225+242,203=1139,05 m3
3
4
Základní cena za m3 obestavěného prostoru - ZC : Dle přílohy č.6 je 2130.-Kč/m3 (typ C). Koeficient vybavení stavby K4: Pol.
Konstrukce a vybavení Nadstandart
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Základy vč.zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov Krytina střech Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Záchod Ostatní Celkem Suma nadstandart = Suma standart= Suma podstandart= Suma chybějících = Celkem
Objemový podíl Standart Podstandart 0,054 0,234 0,091 0,054 0,033 0,008 0,061 0,028
Chybí
0,005 0,022 0,023 0,032 0,051 0,021 0,013 0,053 0,042 0,006 0,029 0,017 0,005 0,027 0,005 0,043 0,003 0,030 0,853
0,000 0,000 0,853 0,116 0,031 1,000
K4 = 1 + 0,54 * ( -1,852*0,031 – 0,116)= 0,9064
4
0,116
0,010 0,031
5
Koeficient polohový K5 : Dle přílohy č.14 je pro obce K5 = 0,85 Koeficient změny ceny stavby Ki: Dle přílohy č.38 je Ki = 2,173 Koeficient prodejnosti Kp: Dle přílohy č.39 je Kp = 0,825 Ocenění : 1139,05 * 2130 * 0,9064 * 2,173* 0,825=
3942357,13 Kč
snížení za opotřebení - 100/140 * 100= 71,43%
-2816025,70 Kč
Cena rodinného domu ke dni odhadu činí
1126331,43 Kč
II.Venkovní úpravy Venkovní úpravy – zpevněné plochy (zámková dlažba), vrata, ploty a přípojky inženýrských sítí. Ocenění bude provedeno dle § 10 odst.2) zjednodušeným výpočtem a to ve výši 3,50% z cen zjištěné dle § 5 a ceny staveb tvořící k nim příslušenství vyhlášky. Cena dle § 5 a staveb tvořící příslušenství: 1126331,43 Kč Ocenění : 1126331,43 * 0,035=
39421,60 Kč
Cena venkovních úprav ke dni odhadu činí
39421,60 Kč
III.Pozemky Ocenění dle § 28 vyhlášky. Dle KN a skutečnosti náleží k č.p.137 v obci Radonice, k.ú.Radonice u Kadaně tyto pozemky: - p.č.203 - zast.plocha............................…………………... 269 m2 - p.č.204 - zahrada............................…………………......... 570 m2 Cena zastavěné plochy cena pozemku bude stanovena dle § 28) a tato cena nebude upravena dle přílohy č.21. Dále bude upravena koeficienty Ki z přílohy č.38 Kp z přílohy č.39. Cena pozemku pro stav.plochu je dle § 28 odst.1k) pro obec Radonice ZC= Cp x 1,00. ZC = Cpx1,00=1,00x((35 + (1192-1000)x0,007414))=36,42 Kč/m2. Cena zahrady je cena zastavěné plochy násobena koeficientem 0,40.
5
6
Koeficient změny ceny stavby Ki: Dle přílohy č.38 je Ki = 2,173 Koeficient prodejnosti Kp: Dle přílohy č.39 je Kp = 0,825 Ocenění: 269 * 36,42 * 2,173 * 0,825=
17563,29 Kč
570 * 36,42 * 2,173 * 0,825 * 0,40=
14886,36 Kč
Cena pozemku ke dni odhadu činí
32449,65 Kč
Rekapitulace administrativní ceny: I. Rodinný dům -
1126331,43 Kč
II.Venkovní úpravy -
39421,60 Kč
III. Pozemky -
32449,65 Kč celkem
zaokrouhleno dle 46 vyhlášky
1198202,68 Kč 1198200,00 Kč
Cena administrativní včetně pozemku ke dni odhadu činí 1.198.200,- Kč Slovy:Jedenmilionjednostodevadesátosmtisícdvěstěkorunčeských.
2) CENA STANOVENA POROVNÁVACÍ METODOU
Porovnávací hodnota Tato metoda pro ocenění ceny nemovitosti (stavby) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu prodeje nemovitostí včetně pozemku. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Úkolem znalce je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro odvození výsledné obvyklé ceny. Porovnány mohou být nemovitosti stejného charakteru.
6
7
Kvalitativní (cenotvorné) parametry zahrnují: - Polohu v lokalitě - Konstrukční systémy - Vybavenost - Opotřebení fyzické, funkční a ekonomické - Architektonické působení. Přímá metoda Pro stanovení porovnávací hodnoty oceňovaného majetku byly vybrány hodnoty ze skutečně realizovaných a nabízených srovnatelných nemovitostí v čase a místě. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících znalců a databáze ARK získané prostřednictvím Internetu. Pro zjištění ceny prodávaného majetku – nemovitosti je metoda zjištěná porovnávací metodou, která má nejúplnější vypovídající schopnost.
a) Nabízíme prodej dvougeneračního RD po rekonstrukci v centru Radonic u Kadaně Lokalita: Radonice Cena: 2 200 000 Kč za nemovitost Poslední změna: 14.1.2010 | Datum vložení inzerátu: 4.1.2010 Popis: Nabízíme k prodeji dvougenerační rodinný dům v malebné vesničce Radonice u královského města Kadaň. Dům se nachází na pozemku o velikosti 651m2, s vlastním příjezdem na pozemek. Dům je částečně podsklepen. V přízemí domu se nachází zaběhlé potraviny se skladem, sociálním zázemím a kotelnou. V 1. patře domu je bytová jednotka velikosti 2+1 s velkými místnostmi a velkou koupelnou. Dům má velké podkrovní prostory vhodné na přístavbu dalších bytových místností. Možnost vybudování samostatné jednotky. Celý dům prošel kompletní rekonstrukcí všech rozvodů, nová plastová okna, nové podlahy, štuky, v koupelně vyhřívaná dlažba, rohová vana, sprchový kout.... V obchodě taktéž dlažba. Vytápění zajišteno kombinovaným ekologickým kotlem.Střecha nová a krovy ve vynikajícím stavu, materiál - šindel. Dům je velmi dobře situován, veškerá občanská vybavenost v blízkosti, náměstí, škola, školka v dosahu do 150m. Detailní informace řadový Typ objektu 120 m2 Zastavěná plocha 300 m2 Užitná plocha Počet podlaží objektu 2 651 m2 Plocha parcely patrový Typ objektu cihlová Typ budovy velmi dobrý Stav budovy 2004 Rok rekonstrukce 10 m2 Plocha sklepa Umístění nemovitosti centrum obce 550 m2 Plocha zahrady asfaltová Komunikace Užitná plocha v podkroví100 m2 Voda - rozvod studené a teplé vody Voda Kanalizace Odpad Plynovod Plyn Škola, Školka, Pošta, Supermarket Vybavenost
7
8
Telekomunikace Sítě Topení Doprava Elektřina ostatní
Internet Kabelová televize Lokální - tuhá paliva, Ústřední - plynové silnice, MHD, autobus Elektro - 230 V, Elektro - 380 V Plot
b) Rodinný dům v Radonicích u Kadaně č.p.75 Lokalita: Radonice Cena: 2.400.000 Kč za nemovitost – prodáno ( odhad 2.000.000 Kč) Popis: Jedná se o patrový objekt částečně podsklepený, vstup je z dvorní části. Základy bez vodorovné izolace, zdivo cihelné tl. 45, stropy rovné a klenbové, střecha sedlová s krytinou eternitovou s okapy a svody, omítky vápenné, fasáda – břizolitová omítka, vnější obklad - chybí, vnitřní obklady (koupelny, vany, WC, kuchyně) – ano, schody dřevěný a betonový, dveře hladké plné a prosklené, okna zdvojená dřevěná, podlahy obytných místností – beton a prkna, v ostatních místnostech – dlažba, vytápění ÚT s kotlem na tuhá paliva, elektroinstalace světelná a motorová, hromosvod – chybí, rozvod studené vody a teplé vody - ano, zdroj teplé vody – bojler,instalace plynu - PB, odkanalizování z kuchyně koupelny a WC do veřejné kanalizace, v kuchyni plynový sporák, vnitřní vybavení - vana a umyvadlo, WC splachovací - ano a ostatní vybavení (krb, digestoř apod ) – Detailní informace řadovýsamostatný Typ objektu Zastavěná plocha 120 m2 205 m2 Užitná plocha Počet podlaží objektu2 Plocha parcely 652 m2 Patrový Typ objektu Cihlová Typ budovy dobrý Stav budovy Nebytové prostory Garáž Voda - zdroj pro celý objekt Voda ÚT - tuhá paliva Topení
8
9
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI 1. ADMINISTRATIVNÍ CENA -
1.432.030,00Kč
1. CENA STANOVENA POROVNÁVACÍ METODOU - a)
2.200.000,-Kč
b)
2.400.000,-Kč
Odhad obvyklé ceny Na základě porovnání oceňované nemovitosti s připravovanými prodeji obdobných nemovitostí s inzercí realitních kanceláří na Chomutovsku a s nabízenými nemovitostmi na internetu (např.server Reality.cz), znaleckých zkušeností a s přihlédnutím ke stavu, velikosti a umístění nemovitosti odhaduji obvyklou cenu nemovitosti v daném čase přibližně v úrovni ceny zjištěné administrativním způsobem a násobeno koeficientem 1,05 až 1,10. OBVYKLOU (TRŽNÍ) CENU NEMOVITOSTI VČETNĚ POZEMKU STANOVUJI: 1.500.000,- Kč Slovy:Jedenmilionpětsettisíckorunčeských
Úkol znalce: 1) Určení ceny nemovitostí a jejího příslušenství – zvlášť cenu pozemků a cenu budov a zvlášť seznam veškerého příslušenství budovy. 2) Cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených 3) Výslednou cenu nemovitosti – zvlášť cenu pozemků a cenu budov
SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI 1) CENA PRÁV A ZÁVAD – a) věcné břemeno b) zástavních práv – výše pohledávek (dle KN)
0,- Kč 3.648.333,-Kč
2) VÝSLEDNÁ OBVYKLÁ CENA - Domu včetně pozemku
1.500.000,- Kč
3) SEZNAM NEMOVITOSTÍ a) Rodinný dům č.p.137 na p.č.203 b) Pozemky p.č.203 a p.č.204
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vyhotovil jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 26.10.1989, č.j. Spr 3994/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č.3327 – 9/2010 znaleckého deníku. V Jirkově dne 21.01.2010. Ing. B o g u s k ý Pavel
9
10
Příloha č.1
10
11
Příloha č.2
11
12
Příloha č.3
12
VSTUPNÍ OVĚŘOVACÍ DOLOŽKA o přijetí dokumentu do emailové schránky Mgr. Martin Svoboda, soudní exekutor, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice potvrzuje, že mu připojený dokument byl doručen do emailové schránky:
[email protected] Odesílatel e-mailu: ("Ing. Pavel Boguský"),
[email protected] Emailová zpráva nebyla podepsána
Ověřující osoba: Lenka Hornychová, údaje o elektronickém podpisu: číslo certifikátu P249639, obchodní firma PostSignum Qualified CA 2, "Česká pošta Vystavil: Mgr. Martin Svoboda, V Teplicích dne 05.09.2014
Signature Not Verified
Date: 2014.09.05 12:26:44 +02:00 Location: Teplice
