Raamsingel :

Inhoudsopgave Verslag raadsmarkt Vastgoed 26 maart 2015 (tkn) 1. Publicatieformulier 2. Collegebesluit: Tempelierstraat/Raamsingel : Vaststellingsovereenkomst nav second opinion 5. Bijlage 3: concept Zienswijze raad op vaststellingsovereenkomst 6. Bijlage 4: concept-brief aan (mediation)partijen bij de vaststellingsovereenkomst cultuur historisch onderzoek.pdf 1. Publicatieformulier 2. Collegebesluit Vaststellingsovereenkomst Raamsingel/Tempelierstraat 3. Bijlage A: Besluit raad Raadsstuk 2010 Inspreekbijdrage Stichting Belangenbehartiging Wijkraad Welgelegen Inspreekbijdrage van heer Welsenes, cie ontw 23 oktober 2014 inzake Alditerrein Zienswijze vaststellingsovereenkomst Brief aan cie Ontwikkeling van wethouder Jeroen van Spijk d.d. 26 januari 2015 inzake proces 'Tempelierstraat / Raamsingel'

p. 2 p. 6 p. 7 p. 11 p. 13 p. 15 p. 65 p. 66 p. 69 p. 75 p. 78 p. 80 p. 81

VERSLAG VAN DE RAADSMARKT VOOR DE COMMISSIE ONTWIKKELING D.D. 26 MAART 2015

Aanwezig de leden: De heren Abspoel (ChristenUnie), Berkhout (GroenLinks), Dreijer (CDA), Drost (GroenLinks), Garretsen (SP), Van Haga (VVD), Mohr (D66), Van Strien (Trots) en de dames Crul (Actiepartij), Kok (OPH), De Leeuw (OPH), Schopman (PvdA), Van der Smagt (VVD) en Van Zetten (HartvoorHaarlem) Mede aanwezig: Mevrouw Ingrid Boertjes (account- en contractmanager), de heer Jasper Huizinga (portefeuillemanager) en de heer Jelle van Wier (hoofd afdeling Vastgoed) Verslag: Mevrouw Van de Belt Opening Mevrouw Huysse opent om 20.00 uur de raadsmarkt en heet iedereen welkom. Drie mensen van de afdeling Vastgoed hebben een presentatie voorbereid: de heren Van Wier, Huizinga en mevrouw Boertjes. Mevrouw Van Zetten voegt hieraan nog toe dat er zich in het verleden nogal wat onvolkomenheden hebben voorgedaan. Ze spreekt de hoop uit dat deze raadsmarkt bijdraagt aan het herstel van vertrouwen in het vastgoedbeheer van de gemeente Haarlem. De heer Van Wier heeft altijd het volste vertrouwen gehad in zijn afdeling Vastgoed en de wijze waarop de gemeente omgaat met haar bezit. In de nieuwe organisatie van Vastgoed waren bepaalde functies nodig en die nieuwe, cruciale functies worden ingevuld door de heer Huizinga als portefeuillemanager en mevrouw Boertjes als contractmanager. Doel van deze raadsmarkt is de opzet van planmatig beheer in regie verduidelijken; doorvoeren van het contractbeheer; het strategisch advies op de portefeuille en het actief gaan verkopen van vastgoedobjecten. Met het gemeentelijk vastgoed draagt de gemeente bij aan het realiseren van maatschappelijke en bestuurlijke doelen. Maatschappelijk rendement is leidend, vastgoed is geen kerntaak. De organisatie van Vastgoed is in 2013 gescheiden in vastgoedbeheer en vastgoedontwikkeling. De ontwikkelingspoot ligt bij GOB. Vastgoed werkt ondersteunend voor het huidige bezit en onderhoud. Het vastgoedbeheer gebeurt altijd ten dienste van de gemeente. In het verleden werd vastgoed wel aangewend ter financiering. Die verknopingen zijn er inmiddels niet meer en dat betekent dat ieder verkoopresultaat ten gunste komt van Vastgoed. Daardoor kan het achterstallig onderhoud worden opgepakt. De afdeling bestaat uit verschillende gebiedsteams; elk gebiedsteam heeft een accountmanager, een technisch beheerder en een administratief beheerder. Ze zijn aanspreekbaar op de dagelijkse gang van zaken. Daarboven staan de portefeuillemanager en de accountmanager. Zij zijn verantwoordelijk voor de sturing. Daarnaast zijn er ook nog technische adviseurs die veel afstemming voor hun rekening nemen. De bijbehorende begroting van Vastgoed bedraagt 31,45 miljoen euro. Slechts een deel daarvan is direct beïnvloedbaar. De organisatie is gewijzigd van een uitvoerende organisatie naar een regisserende afdeling. In 2014 was de bemensing in de nieuwe rol op orde. Voor het werken in regie zijn randvoorwaarden opgesteld. Op dit moment is de afdeling nog niet volledig op orde. Er zijn altijd dossiers die al lang spelen en van grote invloed zijn. Een voorbeeld daarvan is het dossier Erfpacht. Dit is ingeschat in 2013 en wordt in de zomer 2015 afgerond. Dan zijn alle juridische aspecten afgehandeld. Bij Vastgoed blijven altijd risico’s en aandachtspunten. Om op orde te komen is soms toch een extra investering nodig. Risico’s verslag van de raadsmarkt Vastgoed, gehouden op 26 maart 2015

1

Desgevraagd verduidelijkt de heer Van Wier dat er nu wel een reëel beeld ligt van wat er nog op de gemeente afkomt, maar hij kan niet zeggen dat de gemeente ‘in control’ is. De basisadministratie is op orde. De gemeente weet wat ze verhuurt, welke inkomsten er binnenkomen, waar het kan gaan haperen en hoe dat kan worden hersteld. Hij staat achter de motie op de 51 contracten. Het dossier Erfpacht komt van de zomer op orde. Voor andere dossiers zouden er eigenlijk drie extra fte’s nodig zijn om alles over twee jaar op orde te hebben. De heer Huizinga werkt sinds 2013 als portefeuillemanager bij de gemeente Haarlem. Hij kijkt op langere termijn naar de vastgoedportefeuille en hoe de gemeente huisvesting kan bieden die aansluit op de beleidsdoelen. Daarnaast speelt rendement een rol. Daarbij spelen objectoverstijgende keuzes en toekomstgerichtheid een rol en hij bemoeit zich intensief met de te realiseren verkoop. De gemeente heeft een complexe portefeuille die varieert van woningen, parkeergarages, scholen, cultuurgebouwen tot zelfs een manege. Daarbij gaat het om 408 objecten en 549 verhuurbare eenheden (VHE). Niet elk object is een gebouw. Elk object in Nederland met een eigen deur heeft een zogenaamde BAG-code. Sommige objecten hebben verschillende BAG-codes, bijvoorbeeld de Drijfriemenfabriek. De boekwaarde bedraagt 220 miljoen euro, en de WOZ-waarde is ongeveer het dubbele – hoewel die niet altijd gelijk is aan de marktwaarde. Via het dynamische systeem Vastgoed Maps staan alle objecten op de kaart aangegeven. Bij de afweging welk bezit strategisch of niet-strategisch is, wordt een afwegingskader gebruikt en daarbij gaat men uit van de huidige eigendomsportefeuille. Een criterium is bijvoorbeeld of het pand een bijdrage levert aan de beleidsdoelstelling. Kan er een strategisch huisvestingsplan komen voor economie en cultuur of voor sociale zaken? Hoeveel ateliers zijn er nodig en waar dan? Gekozen is voor een dubbele aanvliegroute. Per object wordt gekeken of de huurder past in het beleid en of het pand nodig is om het beleid te kunnen uitvoeren. Per verhuurbare eenheid wordt de afweging gemaakt of het bezit al dan niet strategisch is. Daaruit is een overzicht voortgekomen. Woningen zijn niet-strategisch. Dat betreft niet de erfpachtwoningen, maar dat betreft woningen die de gemeente nog in bezit heeft. Dat is wellicht een restant van een oud gemeentelijk woningbedrijf en er zijn panden die ooit speculatief zijn aangekocht. Dat bezit ligt heel verspreid in de stad. Als de beleidsdoelen wijzigen, kan ook dit overzicht wijzigen. De selectie voor de verkooplijst is tot stand gekomen door te kijken of het maatschappelijk doel behaald wordt, of de gebruiker van het pand tevreden is, of er herontwikkelpotentie is en dan nog hoe het zit met de financiële gegevens. Uitgangspunt is dat er jaarlijks een aantal panden moet worden afgestoten. Op die verkooplijst staat nu een aantal concrete panden. Voor woningen geldt dat de gemeente die eerst aanbiedt aan de huidige bewoner. De gemeente wil de markt eerst laten waarderen wat de waarde is in de huidige staat en met het huidige gebruik en vervolgens wat de maximaal alternatieve aanwendbaarheid van een pand is, de highest best use (HBU). Dan kan verkoop plaatsvinden en daarvoor zijn makelaars geselecteerd. Dat is transparant. Als de beleidswens waardedrukkend werkt, dan moet dat wel inzichtelijk worden gemaakt. Risico’s en aandachtspunten De gemeente kent leegstand en leegstandsbeheer met daarbij het uitgangspunt dat het tijdelijk is. Er is echter weinig structurele leegstand. Soms is het leegstandsbeheer heel succesvol en dat maakt de afweging dan lastig. Een voorbeeld daarvan is de Fietznfabriek waar nu de Voedselbank zit. Het maatschappelijk doel is van belang. De afweging moet worden gemaakt tussen de hoogste prijs versus beleidsdoelen. Budgetrecht is een bevoegdheid van de raad. De procedure is als volgt: bij een verkoop tot 100.000 euro beslist de heer Van Wier; tot aan 500.000 euro beslist het college en daarboven heeft het college de actieve informatieplicht naar de raad. Mevrouw Broertjes, account- en contractmanager bij de afdeling Vastgoed, houdt zich bezig met het beheren van de bestaande contracten. Daarbij is SRO de grootste maatschappelijke partner, maar ook verslag van de raadsmarkt Vastgoed, gehouden op 26 maart 2015

2

Spaarnelanden is een partner. Vorig jaar zijn er contracten gesloten voor het onderhoud van gevels en daken en de makelaars- en taxatie-instelling. De aanbesteding voor de werktuigbouwkundige en elektrotechnische installaties (W en E) loopt nog. Gemaakte afspraken dienen in de praktijk goed te worden geïmplementeerd. Daar zit een belangrijke rol voor de contractmanager. Contracten worden geëvalueerd en beoordeeld. Voorts wil de gemeente haar huurcontracten uniformeren op basis van ROZ-modellen. In 2013 is eerst de onderhoudsbehoefte van 65 miljoen euro voor de komende tien jaar vastgesteld, waarvan 25 miljoen euro voor achterstallig onderhoud. Panden worden sober doch doelmatig onderhouden. Voor de dekking zijn eveneens afspraken gemaakt. In 2014 is van start gegaan met de aanbestedingen en de eerste onderhoudswerkzaamheden in regie. Voorts zijn de uniforme huurovereenkomsten opgesteld, maar dat heeft wel een grote tijdsinvestering gevraagd. En als laatste is aan de hand van de motie Eenmaal, andermaal gecontroleerd of de administratie datgene bevatte, wat ze zou moeten bevatten. Alle contracten zijn handmatig gecontroleerd. Gebleken is dat die verhuurcontracten eigenlijk behoorlijk goed op orde waren. In 2015 gaat Vastgoed door met de aanbesteding van de W en E-installaties, het implementeren van de contracten en het uitwerken van kostprijsdekkende huren. Pas bij afloop van een contract kan een nieuwe prijs worden gehanteerd. Aan commerciële partijen wordt uiteraard een commerciële huurprijs in rekening gebracht. Sommige objecten hebben een verhuurbare eenheid, andere niet, bijvoorbeeld een brugwachtershuisje of een trafohuisje. Er zijn circa 1200 contracten. Vastgoed heeft niet alleen panden, maar ook gronden in bezit en die worden op verschillende manieren ter beschikking gesteld aan gebruikers. Nu levert het vastgoed ruim 11 miljoen euro op uit de verhuur van panden, ruim een miljoen euro uit inkomsten uit erfpacht, een stukje verkoop – dat wisselt elk jaar – en overige baten – o.a. servicekosten. De verkooptaakstelling bedraagt 500.000 euro en idealiter moet de afdeling 2,5 miljoen euro boven boekwaarde verkopen om de reserve Vastgoed gevuld te krijgen voor het onderhoud. Die eerste 500.000 euro vloeit weg, dus Vastgoed moet voor 3 miljoen euro verkopen. Verkoop is lastig, want de gebouwen zijn heel divers en vaak moeilijk te vergelijken. Wat is bijvoorbeeld de huurprijs voor een molen? Vraag en aanbod bepalen de prijs. De gemeente heeft diverse huurovereenkomsten: winkels, bedrijfsruimte, woningen, ateliers, leegstandscontracten, tijdelijk gebruik, grondhuur, pachtovereenkomsten, erfpachtcontracten, opstal, benzinestations en dergelijke. Het is dus heel lastig. Het maken van een contract bij Vastgoed is maatwerk. De kaders liggen wel vast. Verzakelijking De gemeente is begonnen met prestatiecontracten. Daarbij gaat het om de overgang van een inspanningsverplichting naar een prestatieverplichting. Er worden kwaliteitseisen gesteld aan een aannemer en er gelden vaste prijzen. De prestatie wordt gemeten met kritische prestatie-indicatoren. Gewerkt wordt met een malus of bonus. Verkopende makelaars geven een verkoopwaarde aan. Als de geschatte verkoopwaarde van de gerealiseerde waarde boven een bepaald percentage afwijkt, krijgt de makelaar een boete. Er kan ook sprake zijn van een bonus, bijvoorbeeld verlenging van het contract na afloop. De malus kan zijn dat een makelaar 10% van de omzet moet afdragen aan de gemeente. Bij onvrede over het contract kan de gemeente het contract opzeggen. Bij de Rijksgebouwendienst is dit beleid heel gebruikelijk. Daar werkt het goed, omdat men ervan uitgaat dat de opdrachtnemer er meer verstand van heeft dan de opdrachtgever en dat levert een hogere kwaliteit op. Uitvoering naar regie Werken in regie betekent dat de gemeente een andere manier van opdrachtgeven hanteert. Nu moet een technisch beheerder van achter zijn bureau beoordelen of de gegeven offertes conform de contractafspraken zijn. Het prestatiecontract is efficiënter dan een inspanningscontract. De partij met wie wordt samengewerkt, mag zelf bedenken hoe hij het aanpakt, maar hij is er wel voor verantwoordelijk. Dan de commerciële huurprijs of een kostprijsdekkende huur (KPDH). Een kostprijsdekkende huur wordt berekend op basis van verschillende parameters waaronder de boekwaarde, maar ook de verslag van de raadsmarkt Vastgoed, gehouden op 26 maart 2015

3

afscheidingslasten, al dan niet afschrijven over de grond, een restwaarde. Sec invoeren van een KPDH leidt tot niet redelijke huurprijzen. De verzakelijking van Vastgoed vergt ook een nieuw vastgoedinformatiesysteem. Input uit andere systemen moet gekoppeld kunnen worden. De eisen van de accountant worden steeds strenger en dat betekent dat er andere parameters in het systeem moeten zitten. Er wordt geïndexeerd. Efficiency is belangrijker geworden. Er is behoefte aan een soort standenregister. Als er een nieuwe huurprijs is, als een huurder vertrekt of als er een pand is verkocht, kan dit betekenen dat er een waardeverandering is. De gemeente wil beter volgen waardoor een bepaalde huurgroei ontstaat. Dat heeft ook te maken met de vernieuwde wet- en regelgeving binnen het jaarrekeningrecht. Die koppeling dient automatisch te gebeuren, want het aanbrengen van alle wijzigingen in Excel is erg tijdrovend. Risico’s en aandachtspunten De kosten voor de bouw zijn bepalend voor de exploitatiekosten. Soms levert een iets hogere investering in de bouw later in de exploitatiefase meer op en dan is dat een verstandige keuze. De groei naar een regieorganisatie is een must voor het slagen van de contracten. Vastgoed heeft te maken met de Wet Markt en Overheid. De gemeente wordt volgend jaar VPB-plichtig en ook dat kan gevolgen hebben voor Vastgoed. Ook andere wijzigingen in wet- en regelgeving zijn van invloed. De gemeente heeft een onderhoudsdoelstelling: 2,5 miljoen euro uit de reserve om de onderhoudsdoelstelling te behalen. Een andere doelstelling is SROI. Als de gemeente geen omzet garandeert, kan een aannemer die 5% SROI niet aanhouden. Duurzaamheid is een heet hangijzer. Daarbij speelt het financiële deel een grote rol. De gemeente is eigenaar van het pand, maar de gebruiker van het pand is degene die daarvan profijt heeft. Mevrouw Van Zetten constateert dat er veel bereikt is in vijf jaar tijd. Ze bedankt mevrouw Broertjes, de heer Huizinga en de heer Van Wier voor deze boeiende presentatie.

verslag van de raadsmarkt Vastgoed, gehouden op 26 maart 2015

4

B&W besluit Publicatie Onderwerp Tempelierstraat/Raamsingel: Vaststellingsovereenkomst

Bestuurlijk behandelvoorstel (2015/88582) GOB

Collegebesluit 1. Het college verzoekt de raad zijn zienswijze te geven op het onder 2 genoemde voorgenomen besluit. 2. Het college heeft het voornemen te besluiten om in te stemmen met de “Vaststellingovereenkomst” onder voorwaarden (scenario 2). 3. Het college zendt het besluit ter advisering aan de commissie Ontwikkeling. 4. Het college besluit op grond van ex art. 55 Gemeentewet geheimhouding op te leggen voor wat betreft bijlage 1. (second opinion)

Portefeuillehouder: Spijk, J.K.N. van Auteur: Kippersluis, J. Email: [email protected] l Telefoonnr 023-5114499

Samenvatting/Doel/grond besluit

B&W vergadering

De vaststellingsovereenkomst Tempelierstraat/Raamsingel (2014341885) is besproken in de commissie ontwikkeling, waarna is besloten een second opinion te vragen. De raad wordt met deze brief geïnformeerd over het resultaat, dat betrokken kan worden bij de door de raad te geven zienswijze.

Vergadering BenW d.d. 24-3-2015

Bijlagen

Collegebesluit Onderwerp: Tempelierstraat/Raamsingel : Vaststellingsovereenkomst nav second opinion BBV nr: 2015/88582 1. Inleiding Op 7 oktober 2014 heeft het college besloten om de “Vaststellingsovereenkomst” ter instemming voor te leggen aan de gemeenteraad (registratienummer 2014/341885). Naar aanleiding van vragen van de commissie Ontwikkeling over onder andere de publiekrechtelijke bevoegdheid en de cultuurhistorie van het HKB gebouw - heeft wethouder Langenacker besloten om een second opinion aan te vragen op het juridische dossier en de cultuurhistorische waarde van het pand te laten bepalen. Wethouder Van Spijk heeft de commissie Ontwikkeling hierover bij brief van 26 januari jl. geïnformeerd. De uitvraag aan het extern bureau “Stijl advocaten” is daarin vermeld. Bestuurlijk proces Dit complexe dossier kent vier toekomstige besluitmomenten en handelingen: Vaststellingsovereenkomst Ondertekening door B&W (na instemming Raad) Anterieure overeenkomst Ondertekening door Raad (aanpassing van de grondprijs) Bestemmingplan (waaronder Vaststelling door de Raad cultuurhistorie) Omgevingsvergunning Vaststelling B&W (sloop/nieuwbouw) Deze nota gaat alleen over het eerste besluitmoment, de “Vaststellingovereenkomst”. De second opinion resulteert in drie scenario’s Scenario 1: “Vaststellingsovereenkomst” sluiten Scenario 2 : “ Vaststellingsovereenkomst” sluiten onder Voorwaarden Scenario 3: “Vaststellingsovereenkomst” niet sluiten Naar aanleiding van de uitkomst van de second opinion wijzigt het college haar eerdere standpunt. Het college wenst nog steeds in te stemmen met de “Vaststellingsovereenkomst”, maar op grond van argumenten genoemd in paragraaf 4 alleen onder voorwaarden van publiekrechtelijke bevoegdheid. 2. Besluitpunten college 1) Het college verzoekt de raad zijn zienswijze te geven op het onder 2 genoemde voorgenomen besluit. 2) Het college heeft het voornemen te besluiten om in te stemmen met de “Vaststellingovereenkomst” onder voorwaarden (scenario 2).

3) Het college zendt het besluit ter advisering aan de commissie Ontwikkeling. 4) Het college besluit op grond van ex art. 55 Gemeentewet geheimhouding op te leggen voor wat betreft bijlage 1. (second opinion) 3. Beoogd resultaat Het proces doorgang te laten vinden en daarmee te voldoen aan de inspanningsverplichting uit de realisatieovereenkomst. . 4. Argumenten In de nota van 7 oktober 2014 zijn onderstaande belangrijke punten in de “Vaststellingovereenkomst” opgenomen: - Dat er afstand wordt gedaan van de “vermeende” erfdienstbaarheid - Dat het bouwplan als volgt wordt aangepast:  De sportschool is elders gevestigd dus daarvoor in de plaats komt woningbouw  De in- en uitgang van de ondergrondse parkeergarage wordt verlegd van de Raamsingel naar de Tempelierstraat  De achtergevel van de Raamsingel wordt verlegd, waardoor het bouwvolume afneemt en de grondprijs moet worden verlaagd met € 85.651,- Realisatie van een fietsenstalling - Dat er een kostenvergoeding aan HBB wordt verstrekt van € 19.428,-- gerelateerd aan kosten voor de opheffing van de erfdienstbaarheden - Dat de gemeente in een inspanningsverplichting heeft om 2 parkeervergunningen te verlenen. Bij het niet kunnen voldoen hiervan betaalt de gemeente € 17.500,-- zijnde 50% van de kosten van een parkeerplaats. Met de instemming van het college op de “Vaststellingovereenkomst” - onder voorwaarden is het servituut (erfdienstbaarheid) opgeheven, tenzij de voorwaarden niet worden geaccepteerd door de mediationpartners. ( zie paragraaf 5) . De drie scenario’s zijn: Scenario 1: “Vaststellingsovereenkomst” sluiten Als het college besluit zonder meer met de vaststellingovereenkomst in te stemmen dan legt de gemeente zich vast op de in de vaststellingovereenkomst overeengekomen punten.(zie hierboven) Alleen op basis van zwaarwegende feiten kan het bestemmingplan niet overeenkomstig de vaststellingovereenkomst worden vastgesteld. Scenario 2 : “ Vaststellingsovereenkomst” sluiten onder Voorwaarden Door in te stemmen met de “Vaststellingovereenkomst” onder voorwaarden behoudt de gemeenteraad zijn publiekrechtelijke bevoegdheid en voldoet de gemeente aan de in de ”Realisatieovereenkomst” overeengekomen inspanningsverplichting. Op basis van de publiekrechtelijke bevoegdheid kan los van het huidige bouwplan een autonome afweging

2015/88582 Tempelierstraat/Raamsingel : Vaststellingsovereenkomst nav second opinion 2

plaatsvinden over de cultuurhistorische waarden als ook over de invulling van het bestemmingplan op ruimtelijke relevante gronden. Scenario 3: “Vaststellingsovereenkomst” niet sluiten Als door B&W niet wordt ingestemd met de vaststellingsovereenkomst geldt nog steeds de “Realisatieovereenkomst” en zijn in casu nieuwe onderhandelingen noodzakelijk om te bepalen “hoe verder”. Net als onder scenario 2 zal er sprake zijn van volledige beleidsvrijheid. Echter geldt een verzwaarde motivering als bij invulling van het bestemmingplan wordt afgeweken van de realisatieovereenkomst. De cultuurhistorische waarde kan als een nieuw feit bijdragen aan deze motivering. Dit besluit betekent met betrekking tot de erfdienstbaarheden enerzijds het doorprocederen bij de rechtbank of anderzijds een aanvraag tot royement. Dat laatste zou betekenen dat niet aan de inspanningsverplichting zoals verwoord in de realisatieovereenkomst wordt voldaan. Resumerend: Door de “Vaststellingsovereenkomst” te ondertekenen onder voorwaarden (scenario 2_ wordt voldaan aan de in de realisatieoverkomst overeengekomen inspanningsverplichting tot het opheffen van de erfdienstbaarheden. De gemeenteraad behoudt op basis van de “voorwaardelijkheid” haar beleidsvrijheid in het kader van de publiekrechtelijke bevoegdheid, waardoor de besluitvorming op onder meer het aspect cultuurhistorische waarden doorgang kan vinden. Een neveneffect is dat de rechtsgang met betrekking tot de erfdienstbaarheid kan worden stopgezet. 5. Risico’s en kanttekeningen Risico scenario 1 De raad kan het publiekrechtelijk proces - op basis van ruimtelijke relevante gronden - niet naar behoren uitvoeren. Risico scenario 2 Het voorbehoud van publiekrechtelijke bevoegdheid is niet in de “Vaststellingsovereenkomst” verwerkt alvorens dit ter tekening werd aangeboden aan de mediationpartners. Indien gekozen wordt voor scenario 2 zal de hierbij gevoegde brief aan de mediationpartners worden gezonden. Wordt dit niet geaccepteerd dan is er geen overeenstemming, en is er geen sprake van opheffing van het servituut. Risico scenario 3 Het niet tekenen van de vaststellingsovereenkomst kan gezien worden als het niet nakomen van de het licht van de inspanningsverplichting genoemd in de realisatieovereenkomst. Een claim van de contractpartij is dan niet ondenkbaar.


6. Uitvoering Vervolgstappen Uit het onderzoek blijkt dat er cultuurhistorische waarde is toegekend aan het HKB gebouw. Na ondertekening van de “Vaststellingsovereenkomst” zal een startnotitie voor de gemeenteraad worden voorbereid om een integrale afweging mogelijk te maken “hoe” in relatie tot het bestemmingplan om te gaan met de uitkomsten van dit rapport. Vooruitlopend op deze notitie wordt gedacht aan het uitwerken van de volgende drie varianten: 1) De plannen blijven zoals het is. Dat wil zeggen sloop/nieuwbouw. 2) Stedenbouwkundig kader wordt verlaten. HKB gebouw moet worden behouden en parkeerterrein blijft. 3) Stedenbouwkundig kader wordt gewijzigd waardoor nieuwe planontwikkeling plaatsvindt. Naar verwachting zal de discussie – op basis van de startnotitie - in de maand mei plaats kunnen vinden. Verder zal een “nieuwe” anterieure overeenkomst worden aangegaan in relatie tot de lagere grondopbrengsten. Na vaststelling van het bestemmingplan kan een passend bouwplan worden vergund. 7. Bijlagen 1) Second opinion (geheim ex artikel 55 Gemeentewet) 2) Cultuurhistorisch onderzoek 3) Concept zienswijze raad 4) Brief mediation partners

Het college van burgemeester en wethouders,

de secretaris

de burgemeester


Zienswijze van de Raad

De raad der gemeente Haarlem, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Maakt als zienswijze kenbaar op het collegebesluit tot het sluiten van de Vaststellingovereenkomst d.d. 30 april 2014. De gemeenteraad van Haarlem kan niet in stemmen met ondertekening van de Vaststellingovereenkomst d.d. 30 april 2014 door het college van burgemeester en wethouders, behalve indien artikel 23 van de realisatieovereenkomst inzake Bouwplan Tempelierstraat/Raamsingel van overeenkomstige toepassing is op de Vaststellingsovereenkomst d.d. 30 april 2014. Dat betekent dat de gemeente Haarlem ten opzichte van alle partijen bij de Vaststellingsovereenkomst d.d. 30 april 2014 een beroep op dat artikel kan doen, mocht dat aan de orde zijn. Voor de volledigheid is een kopie van artikel 23 van voormelde overeenkomst als bijlage aan deze zienswijze gehecht. Gedaan in de vergadering van …..(wordt ingevuld door de griffie) De griffier

De voorzitter

Retouradres

Aan

Datum Ons kenmerk Contactpersoon Doorkiesnummer E-mail Onderwerp

30 april 2015 GOB//2015/ Drs. J. Kippersluis 4499 [email protected] Vaststellingsovereenkomst 30 april 2014

Geachte mevrouw, heer, Op 23 april 2015 heeft de raad van de gemeente Haarlem zijn zienswijzen ex artikel ex artikel 169, lid 4 Gemeentewet jo het Protocol actieve informatieplicht van de gemeente over de vaststellingsovereenkomst d.d. 30 april 2014, kenbaar gemaakt aan het college van B&W. Onderdeel van die zienswijzen is dat de raad zich haar publiekrechtelijke bevoegdheden ten aanzien van het vaststellen van bestemmingsplannen nadrukkelijk wil voorbehouden en dat de vaststellingsovereenkomst en het kenbaar maken van de zienswijzen van de raad, deze bevoegdheden niet dienen te beperken. Het college van B&W respecteert die zienswijze. In dat verband heeft het college van B&W besloten om de vaststellingsovereenkomst d.d. 30 april 2014 te ondertekenen onder de nadrukkelijke voorwaarde dat artikel 23 van de realisatieovereenkomst inzake Bouwplan Tempelierstraat/Raamsingel van overeenkomstige toepassing is op de vaststellingsovereenkomst d.d. 30 april 2014. Dat betekent dat de gemeente ten opzichte van alle partijen bij de vaststellingsovereenkomst d.d. 30 april 2014 een beroep op dat artikel kan doen, mocht dat aan de orde zijn. Voor de volledigheid is een kopie van artikel 23 van voormelde overeenkomst als bijlage aan deze brief gehecht. Wij gaan ervan uit dat u hier begrip voor heeft en vertrouwen deze voorwaarde – gestoeld op de zienswijzen van de raad – dan ook akkoord.

www.haarlem.nl

2 Voor de goede orde en voor zover nodig, melden wij nog dat deze brief en het ondertekenen van de vaststellingsovereenkomst d.d. 30 april 2014 op geen enkele wijze kan worden uitgelegd als een erkenning van de erfdienstbaarheden als bedoeld in de voormelde vaststellingsovereenkomst. Dienaangaande handhaaft de gemeente onverkort haar standpunt als ingenomen in de thans nog lopende – maar aangehouden – procedure. Vertrouwende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders, De secretaris,

de burgemeester,

J. Scholten

mr. B.B. Schneiders

tempeliersstraat 35 - haarlem Cultuurhistorisch onderzoek

278|2015

34

4. Waardering

39

5. Aanbevelingen voor de toekomst

45

Noten

48

Bronnen

49

Colofon

49

l1

3. kenmerken gebied en gebouw

er t rke pa

ge

17

sin

2. Gebouw van de Haarlemse kegelbond

am

05

Ra

1. stedenbouwkundige ontwikkeling

ein

03

err

Inleiding

6a

INHOUD

Tem stra pelie at 3 r5

Locatie HKB gebouw aan de Tempeliersstraat. [Googlemaps]

2

Tempeliersstraat 35 - haarlem

INleiding Het gebouw van de Haarlemse Kegelbond (HKB-gebouw) aan de Tempeliersstraat 35 opende zijn deuren in 1923, als grootste kegelpaleis van Nederland. Het gebouw werd door de Overveense architect J.C. Dop ontworpen, in nauwe samenspraak met de voorzitter van de Haarlemse Kegelbond (HKB), B. Groenewegen. Tot 1986 was het gebouw volledig in gebruik door de verschillende Haarlemse kegelclubs die verenigd waren in de Kegelbond. Naast negen kegelbanen op de eerste verdieping had het gebouw een rijk versierde feestzaal op de begane grond. Deze zaal vormde het decor voor bijeenkomsten op lokaal en nationaal niveau, zoals tentoonstellingen, congressen en feestavonden voor honderden mensen. Tegenwoordig is het pand niet meer als kegelbaan en verenigingsgebouw in gebruik. Vanaf 1986 werd de feestzaal getransformeerd tot winkelruimte. Na het vertrek van de Haarlemse Kegelbond in 2005 is de ruimte van de kegelbaan op de eerste verdieping als snookercentrum in gebruik. Het gebouw is in de loop van de tijd aangepast, waarbij de interieurafwerking voor een groot deel verloren is gegaan. Aan de buitenzijde heeft het complex de tand des tijds beter doorstaan.

In 2011 is Haarlem Zuidwest aangewezen als beschermd stadsgezicht. De Tempeliersstraat en de Raamsingel maken deel uit van dit gezicht. De aanwijzing heeft tot doel om de karakteristieke structuur en de ruimtelijke kwaliteit en samenhang van het gebied te onderkennen als een zwaarwegend belang bij nieuwe ontwikkelingen. De bescherming van van aangewezen gezicht krijgt zijn beslag in een conserverend bestemmingsplan. Voor het gebouw van de Haarlemse Kegelbond en het belendende perceel bestaan ontwikkelplannen. In reactie op de planvorming zijn vragen gerezen over de cultuurhistorische waarde van het HKB-gebouw. Daarom heeft de gemeente Haarlem opdracht gegeven om de cultuurhistorische waarde van Tempeliersstraat 35 te bepalen. Het onderzoek is bedoeld om te komen tot een waardering van het HKB-gebouw en (vanuit cultuurhistorisch perspectief) aanbevelingen te doen voor mogelijke ontwikkelingen in en rondom het gebouw – met name voor het gemeentelijke parkeerterrein tussen de Tempeliersstraat en Raamsingel.

In de eerste twee hoofdstukken wordt de historische ontwikkeling op stedenbouwkundig en gebouwniveau beschreven en wordt de gelaagdheid van de plek en het gebouw en de nog zichtbare ‘erfenissen’ uit elke periode ontrafeld. Op basis van deze bevindingen volgt de cultuurhistorische waardering, in de vorm van een bouwhistorische waardekaart en een beschrijving van de cultuurhistorische waarde van het gebouw volgens de richtlijnen van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Tenslotte formuleren we, op basis van de waardestelling, aanbevelingen en randvoorwaarden voor nieuwe ontwikkelingen. Met andere woorden: wat kan, geredeneerd vanuit cultuurhistorie, het gebouw aan eventuele ingrepen, geleding en toevoegingen verdragen? Wat moet behouden blijven en waar zit ruimte voor verandering? Wat voor bebouwing op het belendende perceel past binnen de ruimtelijke logica van het beschermd stadsgezicht? SteenhuisMeurs, februari 2015

STEENHUISMEURS bv

3

1689 Haarlem, Romeyn de Hooge. Locatie HKB gebouw en lege kavel zijn in rood gemarkeerd. [NHA] 4


1. stedenbouwkundige ontwikkeling Dit hoofdstuk beschrijft de stedenbouwkundige context van gebouw van de Haarlemse Kegelbond op Tempeliersstraat 35. Het clubgebouw van de kegelbond werd gebouwd in wat destijds de stadsrand van Haarlem was, net buiten de voormalige vestinggracht, de Raamsingel. Begin twintigste eeuw werd in het gebied ten zuidwesten van de vestinggracht de Koninginnebuurt ontwikkeld, bedoeld voor de welgestelde inwoners van de stad. De Tempeliersstraat werd een belangrijk knooppunt voor het openbaar vervoer ten zuiden van de stad. De Haarlemse Kegelbond vestigde zijn clubgebouw op de hoek van de Tempeliersstraat en Van Eedenstraat, gunstig gelegen in een nette buurt en met een goede bereikbaarheid per tram. Aan de hand van historische kaarten wordt de ontwikkeling van het gebied beschreven.

1689, Romeyn de Hooge Het perceel van Tempeliersstraat 35 is onderdeel van de historische stadsrand van Haarlem. Het perceel ligt aan de zuidzijde van het historisch centrum, net buiten de Raamsingel. Deze voormalige vestinggracht werd eind veertiende eeuw aangelegd ter verdediging van de stad. Het Grote Houthek en de Raampoort boden in de zuidwesthoek toegang tot de stad. Via de Raamsingel en het Wijde Geldelozepad waren beide uitvalswegen met elkaar verbonden. Het Wijde Geldelozepad maakte ter hoogte van Tempelierstraat 35 een flauwe bocht, waardoor een kromming in de gevelwand ontstond.

en de Raamsingel vormde de bebouwing een meer aaneengesloten bebouwingslijn. Erfenis periode tot 1689: • De Raamsingel als onderdeel van de vestinggordel van Haarlem • De structuur van het Wijde Geldelozepad

Het gebied ten zuiden van de stad had in vergelijking met noord-, oost- en westzijde van het buitengebied een relatief stedelijk karakter. Door de aanwezigheid van de Haarlemmerhout – sinds de vijftiende eeuw in erfpacht van Haarlem – had de stad zeggenschap over een groot deel van het buitengebied. Het voormalig grafelijk domein had een belangrijke recreatieve functie voor de volgebouwde stad. De aanwezigheid van het bosgebied trok al vanaf de late middeleeuwen de vestiging van andere recreatieve functies als buitenplaatsen, herbergen en tapperijen aan. In het gebied tussen de Raamsingel en Wijde Geldelozepad lag een lappendeken van kleine kavels met uiteenlopende functies. De percelen waren in gebruik als raamland voor de lakenwevers in de stad, weiland, bloementeelt en kleine buitens. Een klein aantal straten of laantjes ontsloten de percelen. Op de kavels zijn verspreid een aantal opstallen ingetekend. Het waren woningen, speelhuisjes of theekoepels, loodsen of schuurtjes. Alleen langs het Houtplein en kleine stukken van het Wijde Geldelozepad STEENHUISMEURS bv

5

Kadastrale kaart, 1829 (naar kadastrale opmeting 1822). Locatie HKB gebouw en lege kavel zijn in rood gemarkeerd. [NHA] 6


1829, naar kadastrale opmeting 1822 Op de eerste kadastrale opmeting van het gebied valt de vergroting van de percelen op. De Raamsingel, het Houtplein en het Wijde Geldelozepad vormden nog altijd de hoofdontsluiting van het gebied. Het plangebied van Tempeliersstraat 35 is een voorbeeld van de samenvoeging van de fijnmazige verkaveling tot een groter perceel. De hoofdvorm van het huidige plangebied is op deze kaart al herkenbaar. Het perceel bestrijkt het hele gebied tussen de Raamsingel en het Wijde Geldelozepad – het ligt precies in de knik van het pad. De kavel was bij de eerste kadastrale opmeting in 1822 in gebruik voor de bloemenen bollenteelt, evenals de twee kavels aan weerszijden. De omringende percelen had vooral een recreatieve functie als klein buiten of tapperij.1 Erfenis periode tot 1829: • De structuur van de kavel, tussen de Raamsingel en de knik van het Wijde Geldelozepad

STEENHUISMEURS bv

7

Situatie 1883 Haarlem, N.F. Perk. Locatie HKB gebouw en lege kavel zijn in rood gemarkeerd. [NHA] 8


1883 N.F. Perk In de loop van de negentiende eeuw werd de noordoosthoek van het perceel bebouwd, met het huidige pand op Raamsingel 16. Het L-vormige perceel dat overbleef kreeg een recreatieve functie.2 Op de kaart uit 1883 is ook een wijziging van het verloop van het Wijde Geldelozepad ingetekend. De knik in de weg zou worden rechtgetrokken door de weg vanuit het westen in een bijna rechte lijn door te trekken naar de hoofdroute van het Houtplein. De wijziging was eerder voorzien in het plan tot verbetering en uitbreiding van Haarlem uit 1874, naar ontwerp van Jacob Ernst van den Arend en Johan David Zocher jr., en maakte onderdeel uit van de aanleg van een nieuw wegenstelsel aan de zuidwestzijde van Haarlem. Ook de aanleg van de Van Eedenweg, als noordzuidverbinding tussen de Raamsingel en Wagenweg was door Zocher en Van den Arend voorzien. De nieuwe verbinding naar het Houtplein kreeg in 1900 de naam Tempeliersstraat.3 Het oorspronkelijk verloop van de weg bleef behouden als aftakking van de Tempeliersstraat en behieldde naam Wijde Geldelozepad.

Erfenis periode tot 1883: • Bebouwing Raamsingel 16

In vergelijking met de kaart uit 1829 is de bebouwing langs het Wijde Geldelozepad en de Raamsingel verder toegenomen: de nieuwbouw van Raamsingel 16 is hier een voorbeeld van. De opstallen in het gebied vormden nog altijd een mix van kleine buitens, woninkjes en schuren. De rooilijn was nog niet aangesloten en werd afgewisseld met schuttingen. Het karakter van de bebouwing en de bebouwingsdichtheid in het gebied zou echter snel veranderen (afb.).

STEENHUISMEURS bv

9

Situatie 1920. Locatie HKB gebouw en lege kavel zijn in rood gemarkeerd. [Watwaswaar] 10


Situatie 1926. Locatie HKB gebouw en lege kavel zijn in rood gemarkeerd. [Watwaswaar]

1920-1926 Het rechttrekken van het Wijde Geldelozepad was een voorbode van de ontwikkeling van het gebied. De scherpe grens tussen de stad en de zuidelijke rand was in de loop van de negentiende eeuw langzaam vervaagd door de afbraak van de stadspoorten en vestingmuur aan de Singel en de aanleg van nieuwe, brede stenen en ijzeren bruggen.4 In de eerste decennia van de twintigste eeuw werd de zuidwestrand, tussen de Raamsingel, Leidsevaart en de Wagenweg de Koninginnebuurt gebouwd. Door zijn ligging in de buurt van de Haarlemmerhout en vele buitens kreeg de woningbouw een welgesteld karakter met villabouw en luxe herenhuizen. Op de kaarten uit 1920 en 1926 is te zien dat het gebied tussen de Raamsingel en Tempeliersstraat in de jaren twintig werd volgebouwd. De nieuwbouw van het gebouw van de Haarlemse Kegelbond paste in deze ontwikkeling. Ter ontsluiting van de uitbreiding werden nieuwe wegen aangelegd, waaronder ook de Van Eedenstraat, tussen de Raamsingel – Tempeliersstraat en de Wagenweg. De zuidelijke rand van Haarlem was vanaf de komst van de paardentram in 1878 opgenomen in het tramwegennetwerk in en rondom Haarlem. In 1899 werd een ceintuurbaan voor de elektrische tram en een lijn op Zandvoort geopend, met haltes op de hoek van de Tempeliersstraat en Koninginneweg en de hoek met het Houtplein. De Tempeliersstraat werd een belangrijk knooppunt voor het openbaar vervoer ten zuiden van de stad, met wel vier parallelle tramsporen (afb.).5

Het gebouw van Haarlemse Kegelbond werd gebouwd aan de noordzijde van de Tempeliersstraat, even van de hoek met de Van Eedenstraat. Het pand staat precies op het punt waar het Wijde Geldelozepad werd rechtgetrokken, op de plek waar de Tempeliersstraat en de oude structuur van het Geldelozepad aftakken. Het pand is niet gebouwd op de rooilijn van de straat, maar wijkt in de richting van de Van Eedenstraat iets naar binnen. De straat lijkt zich hierdoor in de richting van het kruispunt met de Van Eedenstraat te verbreden. De hoek van het HKB-gebouw aan de Van Eedenstraat is verbijzonderd door deze opnieuw vooruit te laten springen. Waarom de Kegelbond juist voor dit terrein aan de Tempeliersstraat koos is niet teruggevonden in het archief. Het Haarlems Dagblad schrijft bij de aankondiging van de nieuwbouw dat de plek zeer gunstig gelegen is en gemakkelijk per tram te bereiken.6 De goede bereikbaarheid en de ligging in een meer welgestelde buurt in ontwikkeling zullen waarschijnlijk een rol gespeeld hebben in de keuze voor het terrein. Aan de achterzijde van het HKB-gebouw werd in 1923 ook een fietsenbergplaats gebouwd. De stalling was toegankelijk via een pad langs de westgevel (zijgevel) van het HKBgebouw (zie plattegrond 1923). Op de kaart uit 1926 is goed te zien dat het plangebied ten westen van Tempeliersstraat 35 niet is bebouwd. De openheid van de plangebied –oorspronkelijk onderdeel van het perceel Raamsingel 16 – is een gevolg van een servituut of erfdienstbaarheid opgelegd door Raamsingel 16.7

Situatie plattegrond 1923. [NHA]

Erfenis periode tot 1926: • Bebouwing Tempeliersstraat 35: clubgebouw Haarlemse Kegelbond • Rechttrekken wegenloop Wijde Geldelozepad: aanleg Tempeliersstraat • Aanleg Van Eedenweg • Openheid kavel Raamsingel-Tempeliersstraat: servituut 1904

STEENHUISMEURS bv

11

Tempeliersstraat 1957. Op de foto is te zien dat de lege kavel en de tuinen van de panden aan de Van Eedenstraat met groen werden gescheiden van de straat. [NHA]

Luchtfoto 1945, Royal Air Force (Groot Brittannië). Locatie HKB gebouw is in rood gemarkeerd. De legekavel naast het gebouw lijkt op de foto afgesloten te zijn. Op de foto is te zien dat de kavel wordt afgesloten (met rode pijlen aangewezen). [Watwaswaar]

Raamsingel 1965. Ook hier is te zien dat de legekavel met groen was afgesloten van de straat, nog voordat het een parkeerterrein werd in 197. [NHA] 12


Huidige situatie Voor 1945 werd ten westen van Raamsingel 16, Raamsingel 16A gebouwd. Het perceel valt buiten de bepaling van het servituut. De overige percelen tussen de Tempeliersstraat en de Raamsingel zijn tot op dit moment onbebouwd gebleven. In de jaren zeventig werd door de gemeente op het terrein een openbaar parkeerterrein aangelegd.8 Op historische foto’s van de Tempeliersstraat en Raamsingel is te zien dat het terrein voor 1970 werd afgesloten door beplanting. Op de foto van de Raamsingel uit 1965 lijkt aan deze zijde ook een hekwerk met toegangspoort aanwezig. Door de aanleg van het parkeerterrein werd het afgesloten terrein openbaar gebied. Het onderscheid in de stedenbouwkundige structuur tussen de straat en de privégebieden achter de rooilijnen van de Raamsingel en Tempeliersstraat werd hierdoor aangetast. De tuinen van de villabebouwing aan de Van Eedenstraat kwamen direct aan de openbare ruimte te liggen. Door het verwijderen van de beplanting werd bovendien het doorzicht tussen de Van Eedenstraat en Raamsingel versterkt.

Zicht op de hoek van het HKB gebouw, 1979. [NHA]

Het HKB-gebouw en het gemeentelijk parkeerterrein ten westen daarvan zijn onderdeel van het in 2011 aangewezen beschermd stadsgezicht Haarlem Zuidwest. Het beschermd gezicht sluit aan de Raamsingel aan op het beschermd gezicht van de binnenstad van de Haarlem en de Haarlemmerhout (1990).

Raamsingel met rechts van kerk Raamsingel 16a en de lege kavel, 1979. [NHA]

Raamsingel 16a en een deel van de lege kavel,1973. [NHA]

STEENHUISMEURS bv

13

Waarderingskaart beschermd stadsgezicht Haarlem-Zuidwest, 2011. [RCE] 14


6a l1 Ra

am

sin

ge

ein err er t rke pa

De fietsenstalling die in 1923 ten noordwesten van het gebouw van de Kegelbond werd gebouwd (zie plattegrond p.11) is op dit moment niet meer aanwezig. Het is onduidelijk wanneer deze gesloopt is. Op de foto uit 1979 (bovenaan p. 13) lijkt nog een bergplaats achter het gebouw aanwezig. Te zien is dat het perceel van de HKB met hekken afgesloten wordt van het openbare parkeerterrein.

Tem s t ra p e l i e at 3 r5

Erfenis periode tot 2015: • Bebouwing Raamsingel 16A • Aanleg parkeerterrein tussen Tempeliersstraat en Raamsingel

Huidige situatie HKB gebouw en leeg kavel (nu in gebruik als parkeerterrein). [Googlemaps]

STEENHUISMEURS bv

15

impressie van het hKB gebouw in het haarlems Dagblad, 19 okt 1923. [Nha]

Geveltekeningen van het hKB gebouw uit 1923 met ingetekend de oorspronkelijke functies in het complex. [Gemeente haarlem]

16

verkeersruimte (ingang, trap, hal)

Kegelbaan

feestzaal

personeelruimtes (dienstwoning, buffet en keuken)

Zaalruimtes

Opslag en toiletten

tempeliersstraat 35 - haarlem

2. gebouw van de Haarlemse Kegelbond Op 19 oktober 1923 werd het gebouw van de Haarlemse Kegelbond aan de Tempeliersstraat feestelijk geopend. Het Haarlem’s Dagblad sprak van een mooi en statig gebouw en nam de lezer in zijn artikel mee door de ruimten van het ‘fraaie kegelhuis’.9 De Haarlemse Kegelbond hoopte door de nieuwbouw van een eigen clubgebouw verschillende ongemakken te verhelpen. Tegen de zin van het bestuur oefenden de twintig clubs die op dat moment lid waren van de bond op verschillende banen in de stad. Voor concoursen was bovendien geen geschikte gelegenheid, omdat de bond niet altijd over de banen kon beschikken. Aanvankelijk werd onderhandeld met de eigenaar van een bestaande kegelbaan, maar toen dit mislukte besloot het Haarlemse bestuur tot de bouw van een ‘eigen kegelhuis’.10 Het ontwerp van de nieuwbouw werd gemaakt door de Haarlemse architect J.C. Dop, in nauwe samenwerking met de voorzitter van de HKB, B. Groenewegen. 11 Het clubgebouw werd van baksteen uitgevoerd, op een onderbouw van beton. Voor beide bouwtechnieken werd een eigen aannemer in de arm genomen: Wernink uit Leiden voor de betonbouw en G. Wegerif uit Apeldoorn voor de baksteenbouw.12 De ambitie van de Kegelbond was groot. Het pand zou met niet minder dan negen kegelbanen het grootste ‘kegelpaleis’ in Nederland worden. Op de begane grond kwam een feestzaal met podium, met plaats voor een paar honderd mensen. Boven de feestzaal, op de verdieping, lagen de kegelbanen. De ruimte was zo groot dat 400 mensen konden komen kijken. De Haarlemse Kegelbond had hiermee ‘het bewijs geleverd (…), wat te durven’, volgens het Haarlems Dagblad.13

De verdere geschiedenis van het pand van de Haarlemse Kegelbond is onder te verdelen in drie fasen, waarin delen van het pand andere functies kregen.

1923-2005 Een eigen kegelpaleis voor de Haarlemse Kegelbond Het architectonische ontwerp van het HKB-gebouw werd toegesneden op de functie van verzamelgebouw voor de kegelverenigingen in Haarlem, met negen kegelbanen waar in clubverband of voor toernooien gespeeld kon worden, een grote feestzaal en verschillende ruimten voor vergaderingen en de administratieve taken van de kegelclub. Exterieur Het oorspronkelijke ontwerp van het gebouw was aan drie zijden vrijstaand. Alleen aan de oostzijde sloot het pand aan op de bestaande bebouwing aan de Tempeliersstraat. Door het servituut op het perceel van Raamsingel 16 (1904) was het perceel aan de westen achterzijde onbebouwd. De voor-, westen achtergevel lagen daardoor direct in de zichtlijn vanaf de Tempeliersstraat, Van Eedenstraat en Raamsingel (afb.). De voorgevel aan de Tempelierszijde was de hoofdgevel en representatief vormgegeven. De hoofdtoegang tot het gebouw bevond zich aan deze zijde. De zij- en achtergevel waren informeler. In de zijgevel lag een tweede ingang, die direct toegang gaf tot het trappenhuis naar de kegelbanen. Aan de achtergevel zat de nooduitgang uit de kegelzaal op de verdieping. De kegeljongens, die de ballen terugwierpen, mochten de kegelzaal alleen via deze toegang betreden.14

Het HKB-gebouw werd gebouwd in baksteen in een sobere zakelijke stijl. De hoofdingang en vrij liggende hoek Van Eedenstraat-Tempeliersstraat zijn door Dop geaccentueerd door de gevel hier trapsgewijs naar voren te laten springen. De hoofdingang en hoek zijn verder benadrukt door drie verticale elementen. Bakstenen pilasters, bekroond door verticaal metselwerk en, in de gevel voor de feestzaal, door een natuurstenen kop begeleiden het ritme van de raampartijen in de voorgevel. De plastische geleding van de gevel, met de verspringende kubistische bouwvolumes en de verticale gevelelementen doet denken aan de architectuur van de Nieuwe Haagsche School. De decoratie is echter relatief sober. In lijn met de verticale elementen en vooruitspringende geveldelen is het gevelbeeld verbijzonderd door verticaal metselwerk en vooruitspringende baksteenbanden. De bovenrand van de voor-, zij- en achtergevel is gedecoreerd met een baksteenmotief van verticaal metselwerk, afgesloten door een vooruitspringende horizontale baksteenband. De decoratie van de dakrand van het hoekdeel is uitbundiger door de toepassing van verticale baksteenbanden, die het horizontale metselwerk onderbreken. De hoektoren is eveneens verbijzonderd door de afsluiting met verticaal metselwerk en vooruitspringende verticale baksteenbanden. Hoofdmoment is de hoofdentree met een muurvlak van verticaal metselwerk en een getrapt toegangsportaal, die de blik van de bezoeker naar binnen sturen. De ijzeren elementen boven de entree waren zeer waarschijnlijk bedoeld als houder voor een vlaggenmast.

STEENHUISMEURS bv

17

plattegrond van de begane grond uit 1923 met ingetekend de oorspronkelijke functies in het complex. [Gemeente haarlem]

18


Kegelbaan

feestzaal

personeelruimtes (dienstwoning, buffet en keuken in kelder)

Zaalruimtes

Opslag en toiletten


plattegrond tussenverdieping haarlemse Kegelbond, 1926. [Gemeente haarlem]

plattegrond eerste verdieping haarlemse Kegelbond, 1926. [Gemeente haarlem]

plattegrond van de tussenverdieping (links) en de verdieping (rechts) uit 1923 met ingetekend de oorspronkelijke functies in het complex. [Gemeente haarlem]


Kegelbaan

feestzaal (met balkon)

personeelruimtes ( cabine van de bioscoop)

Zaalruimtes

Opslag en toiletten steeNhUismeUrs Bv

19

interieur van de feestzaal tijdens een tentoonstelling, 1927. [Nha]

interieur van de feestzaal (gezien vanuit het balkon) tijdens een tentoonstelling, 1927. [Nha]

langs- en dwarsdoorsneden uit 1923 met ingetekend de oorspronkelijke functies in het complex. [Gemeente haarlem]

20


Kegelbaan

feestzaal (met balkon)

personeelruimtes (dienstwoning, buffet en keuken in kelder)

Zaalruimtes

Opslag en toiletten


interieur van de kegelbaan tijdens een klaverjasbijeenkomst, 1950. [Nha]

Interieur Het gebouw van de HKB kreeg een rechthoekige plattegrond. De Kegelbond kon beschikken over drie verdiepingen. Op de begane grond bevond zich de feestzaal en voorzieningen voor de ontvangst en catering van de gasten. De zaal werd niet alleen gebruikt door de bond maar ook verhuurd voor congressen en tentoonstellingen. Zo konden Haarlemmers in 1927 een bezoek brengen aan de tentoonstelling van producten gemaakt door verpleegden van het Provinciaal Ziekenhuis bij Santpoort. Drie jaar later hield Nationale Christen Geheelonthouders Vereniging zijn congres in de zaal. Op foto’s van de tentoonstelling uit 1927 is te zien dat de zaal rijk was gedecoreerd met Art Deco motieven. De wanden en kolommen waren bekleed met houten betimmering, gedecoreerd tegelwerk en behang of wandschilderingen. In de bovenlichten aan weerszijden van de zaal zat glas in lood, ‘wat een eigenaardig gezellig licht in de zaal werpt’.15 De vloer was van houtgraniet. Aan de westzijde van de zaal lag een buffet, met een toegang naar de inpandige woning van de beheerder. Een trap bood toegang tot de kelder, de tussenverdieping en verdieping met de kegelbanen. In de kelder, uitgevoerd in beton, bevonden zich de keuken voor het buffet en verschillende opslagruimten: een voorraad- en bierkelder, met een aanvoerluik voor de fusten naast de toegang in de zijgevel, een koelcel, een ruimte voor de opslag van brandstof en een kelder voor de ketels van de centrale verwarming. Met een voedsellift kon het eten uit de keuken snel naar het buffet bij de feestzaal, de tussenverdieping en de kegelbanen gebracht worden.

Een tweede, open trappenhuis met marmeren trappen bracht de bezoeker naar de tussenverdieping. Het trappenhuis was ook direct toegankelijk vanaf een tweede toegang in de zijgevel. Op de tussenverdieping lagen besloten vergaderruimten, die naar behoefte met een harmonicawand in twee of vier kamers gedeeld konden worden. De gang bood ook toegang tot een groot balkon met uitzicht op de feestzaal. Bijzonder is de brandvrije ruimte tussen het trappenhuis en balkon, bestemd voor de cabine van de bioscoop. Op de verdieping bevond zich de kegelzaal: bij de opening in 1923 omschreven als ‘een juweeltje op kegelgebied’.16 De negen banen van hardhout werden door wegneembare schotten van elkaar gescheiden. De meer dan 400 toeschouwers konden een plek vinden aan de noordzijde van de banen.

Wijzingen tot 2005 De HKB heeft meer dan tachtig jaar gebruik gemaakt van haar eigen kegelpaleis. In 2005 kreeg de Bond een nieuw onderkomen in het gebouw ‘Zijdelings’ aan de Rijksstraatweg in Haarlem-Noord.17 Vanaf midden jaren tachtig maakte de kegelbond zeer waarschijnlijk alleen nog gebruik van de ruimten en kegelbanen op de verdiepingen. De feestzaal op de benedenverdieping werd na 1986 verbouwd tot winkelruimte. Over wijzigingen aan het exterieur en in het interieur in de periode tot 2005 is vrijwel geen informatie gevonden. Het jaarverslag van de Historische Vereniging Haerlem vermeld dat de Bond in 1978 in het clubgebouw aan de Tempeliersstraat een vernieuwde kegelzaal in gebruik nam.18 Een vergelijking tussen de geveltekeningen uit 1923 en de foto uit 1979 (op pagina 13) maakt duidelijk dat in deze periode alleen minimale wijzigingen in het gevelbeeld zijn aangebracht. Het lijkt erop dat de ramen van de kegelzaal en de bovenlichten van de feestzaal in 1979 zijn dichtgezet met planken. In de zij- en voorgevel zijn in enkele ramen van de kegelzaal op de verdieping ventilatieroosters aangebracht.

STEENHUISMEURS bv

21

Plattegrond van de begane grond behorend bij de bouwaanvraag tot winkelruimte van de feestzaal, 1986. [Gemeente Haarlem] 22


1986-heden Winkelruimte (begane grond) In het midden van de jaren werd de feestzaal op de begane grond verbouwd tot winkelruimte. Architect van de verbouwing was architectenbureau D. van Doorn uit Ochten. De vergunningaanvraag werd in december 1986 door Burgemeester & Wethouders goedgekeurd. Het gebruik en de inrichting van de begane grond raakte door de verbouwing losgekoppeld van het gebruik en de inrichting van de verdiepingen. In de voor-, zij en achtergevel werden op de begane grond een aantal wijzigingen doorgevoerd ten behoeve van de toegang tot de supermarkt en de aanvoer van goederen. Het publiek kreeg een nieuwe entree in de westhoek van de voorgevel – waartoe een raampartij werd vervangen door deuren. De oorspronkelijke hoofdentree in de voorgevel verloor daarmee zijn functie. De openslaande deuren naar de feestzaal en de bovenlichten werden dichtgezet. De meest rechter deurpartij maakte plaats voor een smallere toegang tot het achtergelegen magazijn, bestemd voor de aanvoer van goederen. De resterende deuropening werd dichtgemetseld. In zijgevel maakte het drievaks kozijn plaats voor een klein raam om daglicht toe te laten in de achterliggende kantine voor het winkelpersoneel.

Plattegrond van de tussenverdieping behorend bij de bouwaanvraag tot winkelruimte van de feestzaal, 1986. Hierbij wordt voorgesteld om het balkon te slopen. [Gemeente Haarlem]

De wijzigingen in het gevelbeeld correspondeerden met de wijzigingen in de plattegrond. De begane grond werd winkelruimte. De ruimte behield daarmee de maat van de feestzaal. De indeling met de voorzieningenruimten (hal en garderobe, toiletten, buffet, koffiekamer, en een deel van de woning van de beheerder) ten westen van de feestzaal verdween bij de verbouwing. Tussenwanden werden STEENHUISMEURS bv

23

Zuidgevel HKB gebouw met supermarkt op de begane grond.

Entree naar de supermarkt in het westelijk bouwdeel (voorheen een van de kleine zalen).

Dichtgezette vensters van de voormalige feestzaal op de begane grond en de kegelbaan op de eerste verdieping.

Wand tussen de supermarkt en het westelijk bouwdeel. Voorheen was deze wand onderdeel van de buffetruimte. Het uitstekend bouwdeel is de voormalige voedsellift.

Het plafond van de voormalige feestzaal is verlaagd waarbij de dubbele hoogte van de zaal is verdwenen. De wanden en kolommen zijn afgetimmerd en bekleed met plaatmateriaal en nieuwe betegeling.

Magazijn van de supermarkt (aan de oostzijde), voorheen onderdeel van de feestzaal.

24


verwijderd om één open ruimte te creëren. Alleen een aantal wanden van de gang en slaapkamer ten noorden van het trappenhuis bleven behouden, evenals de voedsellift. De oorspronkelijke slaapkamer van de beheerder werd het dagverblijf voor het personeel. De toegang vanuit de winkelruimte tot het trappenhuis naar de verdieping werd dichtgezet met een wand: de Kegelbond kon gebruik maken van de toegang in de zijgevel om de kegelbanen op de verdieping te bereiken.

West- en noordgevel van het HKB gebouw.

Zicht op de supermarkt, voorheen de feestzaal van het HKB gebouw.

Op een tekening van de tussenverdieping is aangegeven om het balkon van de feestzaal te slopen. Bij het gebouwbezoek in januari 2015 bleek het niet mogelijk om de oorspronkelijke balkonruimte te bezoeken. De gang naar het balkon was inmiddels dichtgezet en in gebruik als opslagruimte. De deur naar het balkon was bij het gebouwbezoek geblokkeerd door opgeslagen spullen. Op basis van de bouwtekening uit 1986 is het zeer waarschijnlijk dat het balkon niet meer aanwezig is. De dragende wanden onder het balkon zijn in 1986 gedeeltelijk verwijderd en vervangen door stalen liggers, die als lateien op de restanten van de dragende wanden zijn gelegd. Bij een eventueel hergebruik wordt aanbevolen om te onderzoeken of het balkon verdwenen is. Jarenlang werd de winkelruimte op de begane grond gebruikt door Aldi. Sinds de zomer van 2014 is hier een budgetsupermarkt gevestigd.

Afgetimmerde kolom. De oorspronkelijke contouren van de kolommen (met basement) zijn nog zichtbaar.

Wand van de noordgevel. De oorspronkelijk rijke interieurafwerking is grotendeels verdwenen.

STEENHUISMEURS bv

25

Plattegrond van de begane grond (westelijk bouwdeel) behorend bij de bouwaanvraag tot snooker- en poolcentrum, 2005. [Gemeente Haarlem] 26


2006-heden Snooker- en poolcentrum (verdieping)

Plattegrond van de eerste verdieping horend bij de bouwaanvraag tot snooker- en poolcentrum, 2005. [Gemeente Haarlem]

In 2005 verhuisde de HKB naar een nieuw onderkomen in Haarlem-Noord. In 2006 veranderden de kelder, tussenverdieping en de kegelzaal op de verdieping in een snooker- en poolcentrum. Bezoekers betreden het snookercentrum via de toegang in de zijdeur. De eigenaar van het centrum trof in 2006 het gebouw ‘kaal aan’: de ruimten waren gestript en leeg. Door de eigenaar werd in de kegelzaal een nieuwe vloer en een nieuw plafond aangebracht. Ook werd de elektriciteit vernieuwd. In de kelderruimte kwam een installatie voor de opslag van bier.19 Verder bleef de kelderruimte intact. Hier bevinden zich nog de oorspronkelijke voorraadkasten met deuren, een deel van de oorspronkelijke keukeninrichting en de koelcel. In het trappenhuis en op de tussenverdieping bleven nog een aantal oorspronkelijk interieuronderdelen behouden. Delen van de marmeren bekleding van het trappenhuis, de balustrade op de tussenverdieping, de deuren en deurkozijnen van de kelder en op de tussenverdieping zijn nog oorspronkelijk. Met uitzondering van een paar kleine wijzigingen (de tussenwanden in de vergaderruimten, de inbouw van een toilet en losse douche onder de trap, het dichtzetten van de gang naar het balkon) is ook de indeling van de tussenverdieping oorspronkelijk. In de kegelzaal zijn de kegelbanen verdwenen, tussen de kolommen staan op dit moment snooker- en pooltafels. De oorspronkelijke lengterichting van de kegelbanen is door de openheid van de zaal, het aftrappende plafond en de kolommenstructuur nog wel ervaarbaar. Aan de zijde van het trappenhuis zijn een afgesloten ruimte en een bar aangebracht. In de zuidoosthoek van de zaal is door de plaatsing van tussenwanden een rookruimte gemaakt. De STEENHUISMEURS bv

27

Noordgevel HKB gebouw.

Westgevel HKB gebouw met ingang tot het snooker- en poolcentrum op de eerste verdieping.

Dichtgemetselde ramen bij de westgevel.

Een van de kleine zalen op de tussenverdieping. Op de tussenverdieping bevinden zich nog de oorspronkelijke deuren en kozijnen.

Ook de plafonds in de zalen zijn verlaagd met systeemplafonds.

In het interieur van het westelijk bouwdeel bevinden zich nog oorspronkelijke interieuronderdelen zoals deuren, kozijnen, trapballustrades, plinten en vloerdelen.

28


indeling van de toiletgroepen en kasten langs de zijwanden is oorspronkelijk. Onder het systeemplafond uit 2006 zijn delen van het oude plafond behouden gebleven.

Voormalige kegelbaan nu in gebruik als snooker- en poolcentrum.

Bar (nieuw) van het snooker- poolcentrum.

Van wijzigingen aan het exterieur zijn na 1986 geen tekeningen in het bouwarchief opgenomen. Bij de gebouwopname in januari 2015 zijn echter een aantal latere wijzigingen zichtbaar. Het gaat bijvoorbeeld om het dichtzetten van de raamopeningen. Op de verdieping van de kegelbaan zijn de ramen in de voorgevel, zes ramen in de zijgevel en twee ramen in de achtergevel dichtgezet. Mogelijk zijn de oorspronkelijke kozijnen hier nog aanwezig – vanuit het interieur is dit niet zichtbaar. Op de begane grond zijn de twee meest rechter raamopeningen in de zijgevel dichtgemetseld, vermoedelijk in verband met de aanleg van een technische ruimte in de supermarkt.

Trap van de begane grond naar de verdieping met oorspronkelijke afwerking (plint en balustrade). Oorspronkelijke balustrade van de trap op de tussenverdieping. STEENHUISMEURS bv

29

Jan Steen, Kegelen, ca. 1655. [Bilddatenbank KHM]

Lustrum Amsterdamsche Kegelbond 1919. [Geheugenvannederland] 30


Kegelbaan Het Oude Loo. [Flickr]

Kegelbaan in Leiden aan de Tweede Binnenvestgracht. [Wikimedia Commons]

Het kegelspel Het kegelen – waarbij het draait om het omgooien van een aantal kegels met een bal – is al eeuwenoud. In Europa wordt de sport in ieder geval vanaf het midden van de 12e eeuw beoefend. Niet alleen onder het gewone volk, maar ook onder de geestelijkheid en aan de hoven van Europa was het spel een geliefd tijdverdrijf. Zo liet koning Willem II in de tuin van het Oude Loo een kegelbaan aanleggen.20 Op de verschillende prenten en schilderijen van het kegelspel wordt het spel vooral buiten beoefend, op een aangestampte kleibaan, of in de beslotenheid van de paleis- of kloostertuin. Met de opbloei van het verenigingsleven in de loop van de negentiende eeuw kreeg het kegelspel een meer georganiseerd karakter. De eerste kegelclubs werden veelal opgericht binnen het verband van een sociëteit of genootschap. Een van twee (voormalige) kegelbanen met een rijksmonumentale status in Nederland is de kegelbaan van de Buiten-Sociëteit Amicitia in Leiden, een ontwerp van W.C. Mulder uit 1897. De baan, die zijn oorspronkelijke

interieur nog bezit, is nog altijd in gebruik als kegelbaan.21 Door de verbeterde arbeidsomstandigheden eind negentiende eeuw kregen meer mensen tijd en geld om binnen een vereniging of sportclub actief te worden. Rond 1900 waren in Haarlem 13 kolf- en kegelverenigingen, met namen als ‘Hard gaat-ie’, ‘Het smalle pad’ en ‘Er op of er af’.22 Een jaar eerder, in 1899, verenigden de verenigingen zich in de Haarlemse Kegelbond: de HKB. De nieuwbouw van het HKB-gebouw vond plaats in de bloeiperiode van de kegelsport. In deze jaren openden verschillenden stedelijke en regionale kegelbonden een eigen clubgebouw.23 De nieuwbouw van de HKB sprong er echter uit. In 1934 memoreerde J. Laarman in het gedenkboek van de Nederlandsche Kegelbond dat het gebouw ‘ook heden ten dage nog tot één der mooiste inrichtingen behoort, welke kegelend Nederland bezit’.24

STEENHUISMEURS bv

31

Duinoordstraat 33-59 Bomenbuurt, Haarlem.

Woon winkelcomplex Stuyvesantplein, Haarlem.

Jan Haringstraat Bomenbuurt, Haarlem.

Pijnboomstraat 39-51 Bomenbuurt, Haarlem.

32


Architect: J.C. Dop

Oosterduin plan voor 33 woningen door Dop 1935 [NHA]

Architect J.C. Dop was gevestigd in Overveen, ten westen van Haarlem.25 De architect lijkt vooral lokaal actief te zijn geweest. Buiten het HKB-gebouw zijn van Dop verschillende woonhuis- en winkelontwerpen in Haarlem en Heemstede bekend.26 In de Haarlemse Bomenbuurt en de wijk Oosterduin ontwierp hij tussen 1930 en 1935 verschillende blokken met middenstandswoningen en bovenen benedenwoningen en een complex van vijf winkels met bovenwoningen aan het Stuyvesantplein in de Bomenbuurt. Voor het winkelblok en een blok bovenen benedenwoningen aan de Marnixstraat trad Dop ook als ontwikkelaar op.27 Buiten het bovenstaande is over de architect en zijn oeuvre geen informatie in het Noord-Hollandse archief en het archief van Het Nieuwe Instituut (voorheen Nederlandse Architectuurinstituut) gevonden. Dop was niet ingeschreven bij de BNA: de Bond Nederlandse architecten.28 Mogelijk was hij een aannemerarchitect, die vooral op lokaal niveau een rol heeft gespeeld.

Stuyvesantplein J.C. Dop. [Peetoom] STEENHUISMEURS bv

33

3. kenmerken gebied en gebouw

Hoekpunt Tempeliersstraat/Van Eedenstraat.

Hoekpunt Tempeliersstraat/Van Eedenstraat.

HKB gebouw als onderdeel van de hoekbebouwing

l1 ge sin am Ra

err er t rke

pa

ac

hte

r tu

ein

ine

n

6a

TEMPELIERSSTRAAT

won

Tem stra pelie at 3 r5

binn won in

ingb

ente

ouw

rrein

gbou HKB wm gebo et w inke uw a de d ls op ls on oorlo derd pend BG e e str e l v a aatw n won and ingb ouw met wink els o p BG

34


Schaal en maat De bebouwing langs de Tempeliersstraat is kleinschalig en stedelijk van karakter. De gebouwen verschillen van losse panden tot gebouwen in een blokcompositie (twee á drie panden aan elkaar geschakeld), waarbij de breedtes van de panden relatief smal zijn. Het HKB gebouw is in vergelijking met de andere gebouwen breder, maar sluit wat betreft verticale geleding aan op de kavelbreedtes van de gebouwen eromheen. Het HKB gebouw is te zien als de beëindiging van de straatwand: op de hoek van de Tempeliersstraat met het parkeerterrein wordt het gebouw verbijzonderd met hoogteaccenten en een vooruitspringende rooilijn. Gezien vanaf het kruispunt Tempeliersstraat/Van Eedenstraat is het HKB gebouw prominent onderdeel van de hoekbebouwing. Bebouwingstypologie Langs de Tempeliersstraat bevinden zich meest woonhuizen (einde negentiende/begin twintigste eeuw).

hoekverbijzondering door dakaccenten

doorlopende gootlijn

hoogte en ritme in de plint

vooruitspringend bouwdeel Profiel Tempeliersstraat gezien vanuit Houtplein.

Voormalig gebouw Haarlemse Kegelbond.

Aan de oostzijde van de Tempeliersstraat hebben de woningen op de begane grond winkels. Het gebouw van de HKB gebouw is een uitzondering te midden van alle woningbouw aan de Tempeliersstraat. Aan de andere zijde van de Tempeliersstraat, op nummer 1, is ook een utilitair gebouw te vinden. De HKB is meer dan een stuk van de gevel van de Tempeliersstraat, het gebouw heeft een overhoekse oriëntatie en is geleed. De entree is verbijzonderd, op de hoek van het pand. De begane grond valt op door de grote ramen van de (voormalige) feestzaal en ook op de eerste verdieping zijn de ramen fors van maat en schaal (voormalige zaal met kegelbanen). Daklandschap & Bouwhoogte De Tempeliersstraat heeft een gevarieerd daklandschap: afwisselend langs- en dwarskappen of gebouwen met een plat dak. Het ritme wordt geaccentueerd door dakkapellen en puntgevels. De gebouwen verschillen in bouwhoogte van één tot drie bouwlagen met én zonder kap. De gootlijn verspringt bij gebouwen met een kap en is doorlopend bij gebouwen zonder kap.

terugliggend bouwdeel

De HKB heeft een plat dak dat in bouwhoogte aansluit aan op de omliggende panden (drie bouwlagen). De hoogteaccenten van het HKB gebouw (op de hoek Tempeliersstraat/parkeerterrein) zijn als onderdeel van het gevarieerde daklandschap te zien. Ze vormen tevens een verbijzondering van de hoek. Rooijlijn De rooilijn in de Tempeliersstraat is over het algemeen strak en doorlopend. Ter hoogte van het HKB gebouw is er een knik in de straat (erfenis van het knik van het Wijde Geldelozepad). In het ontwerp van de HKB gebouw is dit vertaald in een verspringende rooilijn, waarbij de hoek van het gebouw iets naar voren springt. gevelopbouw De gevelopbouw van de plint van het HKB gebouw sluit aan op die van de omliggende bebouwing. De maat van de verticale geleding van de gevels is in het HKB gebouw doorgezet in het ritme van de grote vensters van de voormalige feestzaal, die begeleid worden door pilasters. De

Woningen oostzijde Tempeliersstraat.

plint van het HKB gebouw is dubbel hoog (door de hoogte van de feestzaal), maar de vensters volgen de doorlopende lijnen in de vensters van de aanliggende gebouwen aan de oostzijde. Door het dichtzetten van de vensters met grote (reclame) panelen wordt de ‘afleesbaarheid’ van de geledingen van de gevels en de dieptewerking van de ramen bemoeilijkt. Materiaal en kleurenpalet De meeste panden aan de Tempeliersstraat zijn gebouwd in metselwerk. De kleur van de baksteen varieert tussen rood, bruin en gele tinten. Het HKB gebouw heeft een bruinachtige tint en voegt zich wat betreft materiaal als vanzelfsprekend in de straat. In de gevels zijn bijzondere metselwerkdetails toegepast, zoals banden en vlakken in verschillende richtingen.

STEENHUISMEURS bv

35

dakopbouw

dakopbouw

plint

gootlijn

plint

gootlijn

raamsingel 28

raamsingel 16

open kavel

zic h op t van u te mp it ra elie am s rss t ra t ra a t at

Gevelaanzicht raamsingel.

6a ra

am

sin

ge

ein err er t rke

pa

won

binn

36

sChaal eN maat De bebouwing langs de raamsingel is net als die bij de tempeliersstraat kleinschalig, maar statiger van karakter. De straat is pandsgewijs opgebouwd, met woonbebouwing en zonder grote en brede bouwblokken. tussen raamsingel 16a en raamsingel 14 is een open kavel dat nu in gebruik is als parkeerterrein.

l1

n ine r tu hte ac

raamsingel


ingb

ente

ouw

rrein

BeBOUWiNGstypOlOGie langs de raamsingel bevinden zich woonhuizen gebouwd vanaf het midden van de negentiende eeuw. een van de oudste is de bebouwing van de voormalige buitenplaats (raamsingel 16). raamsingel 16a (pand tussen de voormalige buitenplaats en de open kavel) is een vooroorlogs gebouw dat in de jaren zeventig van de vorige eeuw in gebruik is geweest als garage.

Zicht op Raamsingel vanuit de lege kavel.

Zuidgevel van het HKB gebouw.

Daklandschap & Bouwhoogte De bebouwing langs de Raamsingel heeft net als de Tempeliersstraat een gevarieerd daklandschap met afwisselende langs- en dwarskappen of gebouwen met een plat dak. Ook hier wordt het ritme geaccentueerd door puntgevels of dakkapellen. De gootlijn van de gebouwen verspringt en varieert net als de bouwhoogte van de gebouwen tussen de twee á drie verdiepingen. Gebouwen met een plat dak hebben meestal een vooruitstekende gootlijn als beëindiging van de gevel. De maximale hoogte van de bebouwing is drie verdiepingen met een kap.

gevelopbouw De horizontale opbouw van de gevels aan de Raamsingel bestaat uit een duidelijke plint (begane grond) met een middendeel en een dakopbouw. De hoogtes van de plint en de dakopbouw variëren maar liggen op een vergelijkbare hoogte. Er is een uitzondering: de plint van Raamsingel 16 is de hoogste in dit deel van de Raamsingel.

Rooijlijn De rooilijn van de gebouwen langs de Raamsingel volgt de loop van de voormalige vestgracht. Op enkele plekken verspringt de rooilijn van de straatwand, zoals bij de oude gebouwen van Raamsingel 16 en 28. De gebouwen ten westen van de open kavel hebben een verspringende rooilijn doordat deze met erkers zijn gebouwd.

Materiaal en kleurenpalet Ook aan de Raamsingel zijn de gebouwen uitgevoerd in metselwerk. De kleur van de baksteen varieert tussen rood, bruin en gele tinten. De meeste panden danken hun statige uitstraling door de decoratie van de gevels met speklagen, lateien, sluitstukken en metselwerkbanden en de verfijning in de vensters, de dakkapellen, de dakgoten en daklijsten.

STEENHUISMEURS bv

37

plattegrond van de begane grond uit 1923 (rood) geprojecteerd op de huidige situatie van het hKB gebouw. 38


4. Waardering gebouw Cultuurhistorische waarde

Stedenbouwkundige waarde

Architectonische waarde

Het voormalig gebouw van de Haarlemse Kegelbond is van belang vanwege de oorspronkelijke functie van kegelbaan en zijn plaats in de geschiedenis van het verenigingsleven in Haarlem. De Haarlemse Kegelbond had in ieder geval voor de Tweede Wereldoorlog een actieve rol in de kegelsport in Nederland. Voorzitter van de HKB B. Groenewegen, opdrachtgever en samen met architect J.C. Dop verantwoordelijk voor de nieuwbouwplannen van het HKB gebouw in 1923, was van 1913 tot 1929 ook voorzitter van de Nederlandse Kegelbond.

Het gebouw is stedenbouwkundige van belang door zijn de ligging op een knikpunt in de structuur van de voormalige stadsrand van Haarlem. Het pand staat op een oude knik in het voormalige Wijde Geldelozepad, waar de middeleeuwse structuur van het pad en de rechtgetrokken Tempeliersstraat samenvallen. De Tempeliersstraat verbreedt zich in de richting van de kruising met de Van Eedenstraat licht. Het HKB gebouw is gesitueerd in de knik van de rooilijn. Het pand wijkt daarom richting de Van Eedenstraat iets naar binnen. De openheid van het perceel ten westen van het HKB gebouw versterkt de zichtbaarheid van het pand in het straatbeeld: de drie gevelwanden staan vrij en zijn zichtbaar vanuit de Tempeliersstraat, het Wijde Geldelozepad, de Van Eedenstraat en de Raamsingel.

Het HKB gebouw heeft een verzorgde en consequent doorgevoerde architectuur. In het verspringen van de kubistische bouwvolumes en de toepassing van de verticale elementen in de vorm van schoorstenen zijn invloeden van de Nieuwe Haagse School herkenbaar. Het gebouw van de Haarlemse Kegelbond is van belang als het enige bekende, niet-woningcomplex binnen het op dit moment bekende oeuvre van de architect J.C. Dop. Het gebouw uit 1923 is een vroeg ontwerp in het oeuvre van Dop: zijn woonhuisontwerpen dateren uit de eerste helft van de jaren dertig.

Het gebouw was het verzamelpunt voor de vele kegelclubs in Haarlem en bood regelmatig onderdak aan nationale concoursen. Buiten de HKB maakten ook andere partijen gebruik van de feestzaal voor recepties, tentoonstellingen of congressen. Het gebouw had daarmee een bredere sociaalculturele functie in de regio.

De ligging op de knik in het stratenpatroon en de open hoek maken het HKB gebouw en hoeksteen van de Tempeliersstraat: een herkenbaar bouwvolume in het ensemble van woonbebouwing. Gebouwelementen die van waarde zijn voor deze hoeksteenfunctie zijn: Het verspringen van de verschillende bouwvolumes: de vooruitspringende hoek, benadrukt door de verticale elementen van de schoorstenen. De vrije ligging aan drie zijden (alzijdigheid). Het volume sluit daarmee de oostelijke bebouwingswand van de Tempeliersstraat af. Het pand is prominent zichtbaar vanaf de kruising Van Eedenstraat-Tempeliersstraat.

Typologische waarde Het HKB gebouw is van belang vanwege de functionele en typologische zeldzaamheidswaarde als voormalige kegelbaan. Binnen de clubgebouwen met kegelbanen die in de jaren twintig door verschillende stedelijke en regionale kegelbonden gebouwd werden viel het HKB gebouw op door zijn omvang: met negen banen was het in 1923 het ‘grootste kegelpaleis’ in Nederland. Op het niveau van de Tempeliersstraat manifesteert de typologische waarde zich in de functie van verenigingsgebouw tussen hoofdzakelijk woonbebouwing.

STEENHUISMEURS bv

39

hoge waarde positieve waarde indifferente waarde

trap naar verdiepingen

40


huidige situatie begane grond.

Bouwhistorische waardering Voor de waardering van het gebouw zijn de Richtlijnen voor Bouwhistorisch Onderzoek uit 2009 gevolgd. Deze gaan uit van drie categorieën van waarden: hoge waarden (blauw), positieve waarden (groen) en indifferente waarden (geel). In de waardering worden detonerende onderdelen niet op kaart aangegeven. Deze komen in de aanbevelingen aan bod die volgen op de waardestelling. Uitgangspunten bij het toekennen van de waarden zijn: • Er is geen onderscheid gemaakt tussen de originele bouwsubstantie en de gereconstrueerde geveldelen die naar origineel ontwerp zijn gemaakt (soms met enkele verschillen); • Wanneer wanden worden gewaardeerd dan horen daar alle originele details en afwerking bij; • Elementen die niet origineel zijn en die afbreuk doen aan de herkenbaarheid van het gebouw zijn als indifferent gewaardeerd;

HOGE WAARDE Onderdelen die afkomstig zijn uit de bouwtijd (1923) of die naar origineel ontwerp zijn gerenoveerd en die essentieel zijn voor het herkenbaar houden van het gebouwconcept hebben een hoge waarde. Dit zijn: • de gevels van zowel het hoofd- als het nevengebouw, inclusief raam- en deuropeningen (enkel de openingen, niet de kozijnen) en decoratie, • de bouwmassa en het dak van het HKB gebouw, inclusief de constructie en schoorstenen (2x aan de voorzijde en 1x aan de achterzijde), • de gevels van het HKB gebouw, inclusief de vensters, deuropeningen in oorspronkelijke staat (niet de kozijnen, behalve die met de oorspronkelijke verdeling) en decoratie, • de kolommen in de feestzaal als onderdeel van de constructie van het gebouw (zonder de huidige afwerking). • de trap (inclusief balustrade en marmeren plint) naar de tussenverdieping en de verdieping in het westelijk bouwdeel. • de indeling en het interieur (deuren en kozijnen) op de tussenverdieping (exclusief de scheidingswanden in de voor- en achterkamer en de wand in de gang naar het voormalig balkon).

POSITIEVE WAARDE Onderdelen die dateren van latere verbouwingen en die geen verstoring vormen van de oorspronkelijke architectuur, hebben een positieve waarde. Dit zijn: de restanten van dragende wanden onder het balkon (nu kolommen); de oorspronkelijke vensters en (deur)openingen die zijn bedenkt met panelen of waarvan de kozijnen zijn vervangen. plafond op de eerste verdieping (verstopt achter het verlaagd plafond); de voedsellift in het westelijk bouwdeel tussen de trap en het buffet in de feestzaal (nu weg). de scheidingswanden tussen de voedsellift en de trap naar de verdiepingen, als herinnering de indeling van de voormalige dienstwoning en -ruimtes. Een positieve waarde betekent dat: in principe gestreefd wordt naar behoud; aanpassingen mogelijk zijn, mits deze het bestaande karakter als uitgangspunt nemen en de monumentwaarde niet verstoren of liever versterken.

Een hoge waarde betekent dat: • behoud van deze onderdelen voorop staat, • aanpassingen alleen te verantwoorden zijn wanneer deze de bestaande monumentwaarde versterken.

STEENHUISMEURS bv

41


huidige situatie eerste verdieping. 42



iNDiffereNte WaarDe Onderdelen die in authenticiteit en detail zijn aangetast of in afwijkende architectuur zijn vernieuwd, hebben een indifferente monumentwaarde. Dit zijn: • venster of deuropeningen die dichtgemetseld (na 1986) zijn in de zuiden westgevel; • puien in de zuiden westgevel; • raamkozijnen en deuren in de gevels die niet oorspronkelijk zijn; • nieuwe toevoegingen in het interieur zoals toiletblokken, kastwanden, scheidingswanden, puien en • bar op eerste verdieping (zie kaart). een indifferente waarde betekent dat: behoud geen eis is; • wijzigingen of sloop mogelijk zijn en soms zelfs wenselijk; • behoud van de herkenbaarheid van het oorspronkelijke ensemble wenselijk is.

huidige situatie tussenverdieping. steeNhUismeUrs Bv

43

44


5. Aanbevelingen voor de toekomst De waarde van het HBK gebouw zit hem in de cultuurhistorische, stedenbouwkundige, architectonische en typologische waarde. Van hieruit zijn onderstaande aanbevelingen voor de toekomst van zowel het gebied als het gebouw geformuleerd. Monument of planologisch regime De cultuurhistorische waarde van het gebouw van de kegelbond is evident (zie waardering). Het borgen van die waarde betekent allerminst dat er niets meer met het pand zou kunnen gebeuren. Transformaties zijn zeer wel mogelijk, mits dat zorgvuldig gebeurt en rekening wordt gehouden met de bestaande kwaliteiten. Om de cultuurhistorische waarde te borgen kunnen verschillende instrumenten worden gebruikt: 1. Aanwijzing tot gemeentelijk monument. Hierbij zal dan de nadruk op het exterieur van het gebouw liggen en op de structuur van het interieur. 2. Borging via het bestemmingsplan, door een waarde cultuurhistorie op te nemen. Hiermee wordt (met name) de buitenkant van het gebouw vastgelegd.

Algemeen Transformeer en ontwikkel vanuit de waarden van het gebouw, zoals ze in dit rapport zijn geformuleerd op het gebied van cultuurhistorie, stedenbouw, architectuur, typologie en herkenbaarheid.

Gebied Het HKB gebouw is een belangrijk onderdeel van het hoekpunt Tempeliersstraat, Van Eedenstraat en het Wijde Geldelozepad. Het gebouw is prominent zichtbaar vanuit deze straten en is voor deze straten beeldbepalend

omdat het een groter bouwvolume is in het ensemble van woonbebouwing. Toekomstige ontwikkelingen dienen zich te verhouden tot het beeldbepalend karakter van het HKBgebouw. Dit betekent: Behoud van de functie als hoeksteen in de Tempelierstraat, Van Eedenstraat en het Wijde Geldelozepaddie tot uiting komt in het volume, de dakvorm en de opzet van de gevels. Aandachtspunt hierbij is dat het gebouw het begin vormt van een aaneengesloten massa. Rekening houden met de alzijdigheid van het gebouw (aan drie kanten). Het gezicht van het HKB gebouw bevindt zich aan de zuidzijde bij de Tempelierstraat. Hier bevindt zich de hoofdentree van het complex en wordt de gevel verbijzonderd met een hoogteaccent en een vooruitspringend bouwdeel. Ter hoogte van de feestzaal en de kegelbaan is de gevel voorzien van grote vensters. De westgevel is prominent zichtbaar vanaf de Van Eedenstraat. In vergelijking met de noordgevel is de westgevel iets geslotener, maar bevindt zich hier de zijentree van het complex. Tot slot is de noordgevel het minst zichtbaar vanaf de straat maar is net als de zuidgevel voorzien van grote vensters ter hoogte van de feestzaal en de kegelbaan.

de Van Eedenstraat door de aanleg van het parkeerterrein (op de lege kavel naast het HKB-gebouw) vormt een aantasting van de stedenbouwkundige tructuur, waarin een helder onderscheid tussen privé gebieden en openbare ruimte bestaat. Op de locatie van het parkeerterrein is transformatie mogelijk mits deze rekening houdt met de rooilijn van de Tempeliersstraat, de Raamsingel en de achtertuinen van de panden aan de Van Eedenstraat. Het is wenselijk dat de nieuwe bebouwing aansluit bij de schaal en maat van de woongebouwen in deze straten. Dit betekent een kleinschalige opbouw of blokcompositie die niet concurreert met de schaal en maat van het HKB gebouw. Dit zou zich kunnen vertalen in een goothoogte van drie bouwlagen en een nokhoogte van drie bouwlagen met kap of zonder kap. Ontwikkelingen rondom het HKB gebouw dienen tevens rekening te houden met achterzijden en - tuinen van de gebouwen aan de Van Eedenstraat. Met name bij het hoekgebouw bij Tempeliersstraat/Van Eedenstraat is een goede overgang tussen de tuinen en eventuele nieuwe bebouwing wenselijk.

Bij ontwikkelingen rondom het HKB gebouw rekening houden met de bestaande schaal en maat van de gebouwen, het daklandschap, de bouwhoogtes, de rooilijn, de gevelopbouw en de materialisering van de Tempeliersstraat en de Raamsingel zoals ze beschreven worden bij de kenmerken (hoofdstuk 3, p. 34-37). Het open komen te liggen van de privé tuinen van de panden aan STEENHUISMEURS bv

45

46


HKB gebouw Exterieur Het HKB gebouw is met zijn gevelopbouw en architectonische verbijzondering van het westelijk bouwdeel (waarin zich onder andere de kleine zalen bevonden) een beeldbepalend element in de Tempeliersstraat, het Wijde Geldelozepad en de Van Eedenstraat. Het gebouw voegt zich in schaal en maat, bouwhoogte, gevelopbouw en materiaal als vanzelfsprekend in het bestaande. Het HKB gebouw maakt daarmee de straatwand van de Tempeliersstraat af. Behoud de samenhang en rust in het gevelbeeld, alsmede de alzijdigheid van het gebouw (naar drie zijden). Let bij eventuele wijzigingen aan de gevels op behoud van de nog aanwezige ritmiek en geleding. De dichtgezette venster- en deuropeningen (met panelen en metselwerk) doen afbreuk aan de architectonische uitstraling van het complex. Zorg dat deze openingen hersteld worden.

Interieur Behoud de nog aanwezige originele details, zoals beschreven in de bouwhistorische waardering. In de tussenverdieping bevinden zich nog interieuronderdelen die getuigen van het oorspronkelijke en rijke interieur. De huidige afwerking van het interieur doet afbreuk aan de ruimtelijkheid die het HKB gebouw oorspronkelijk had. Met name de feestzaal en de kegelbaan waren hoog en rijk versierd. Niets van dat alles is in de huidige situatie zichtbaar. Herstel de ruimtelijkheid van deze ruimtes door de verlaagde plafonds en de betimmering aan wanden en kolommen te verwijderen. Onderzoek of er nog sporen van de oorspronkelijk interieurafwerking bestaan (zoals te zien in de interieurfoto’s op p. 18). Uitgebreid bouwhistorisch onderzoek kan dit nog nader uitwijzen. TYPOLOGIE Probeer bij herbestemming van het complex de openheid en verdiepingshoogte van de kegelbaan en de feestzaal herkenbaar te houden.

Zorg dat de dubbele verdiepingshoogte van de feestzaal hersteld wordt door aan de zuiden noordgevels de vensters vrij te maken van panelen en hier de venster of kozijnen terug te brengen.

STEENHUISMEURS bv

47

Noten 1

Zie: Laarman, 1934.

Suurenbroek 2007, p. 87. 15 Haarlem’s Dagblad, 19 oktober 1923, p. 13.

2

Suurenbroek 2007, p. 141.

3

Kurtz en Temminck, 1999, p. 214.

24 Laarman, 1934, p. 143. 16 Haarlem’s Dagblad, 19 oktober 1923, p. 13. 25 Zie: http://zoeken.nai.nl/CIS/persoon/8188. 17 Jaarverslag 2005, Haerlem Jaarboek, p. 262.

4 Suurenbroek 2007, p. 137. De Grote Houtpoort werd afgebroken in 1824, de Raampoort in 1849. Zeven jaar later besloot het gemeentestuur ook het stuk vestingmuur tussen het Grote Houthek en de Infermerie vlakbij de Kinderhuissingel af te breken.

18 Jaarverslag 1978, Haerlem Jaarboek, p. 267. 19 Met dank aan dhr. Rauwendal van het Snooker en dartcentrum. 23 januari 2015.

5 Suurenbroek 2007, p. 138; Haerlem.nu [19 januari 2015].

20 http://www.kegelbond.nl/index.php/info/oorsprong-vankegelen [26 januari 2015].

6

Haarlems Dagblad, 23 januari 1923, p. 2.

7

Amer, 2011, p. 12-13.

21 De Bosatlas van het Cultureel erfgoed, 2014, p. 299; Monumentbeschrijving kegelbaan (nr. 515084), Steenstraat 2 Leiden, via: www.monumentenregister.cultureelerfgoed.nl.

8 NHA 5002 Bedrijf Openbare Werken te Haarlem, inv.nr. 1812. 9

Haarlem’s Dagblad, 19 oktober 1923, p. 13.

10 Haarlems Dagblad, 23 januari 1923, p. 2. 11 Haarlem’s Dagblad, 19 oktober 1923, p. 13. 12 Haarlem’s Dagblad, 19 oktober 1923. 13 Haarlems Dagblad, 23 januari 1923, p. 2. 14 Haarlem’s Dagblad, 19 oktober 1923, p. 13. 48


22 Koorn, Van der Maarel, Sliggers e.a., 1984, p. 122. 23 In 1922 openden drie kegelbonden, lid van de Nederlandse Kegelbond, een eigen clubgebouw. De Rotterdamse Kegelbond vestigde zich onder het nieuw gebouwde Pompenburgtheater, waar acht banen werden aangelegd. Hetzelfde jaar opende de Zuid-Limburgsche Kegelbond een eigen kegelpaleis in Maastricht. Aan het eind van het jaar vond ook de opening plaats van het ‘Kegelhuis’ van de Amsterdamsche Kegelbond aan de Weesperzijde. Op de begane grond en op de verdieping lagen beide vier kegelbanen, door schotten van elkaar gescheiden. In november 1923, een maand na de HKB, opende ook de Zwolse Kegelbond een eigen clubgebouw.

26 Zie: Gemeente Haarlem, Bestemmingsplan Bomenbuurt, lijst orde 2, via: https://www.haarlem. nl/ruimtelijkeplannen/CE8A41F8-E5E1-4FCA-8CBB55828F66CE31/tb_NL.IMRO.0392.BP6080005-0002_4. pdf; http://www.beeldbank.noord-hollandsarchief.nl/index. php?option=com_memorixbeeld&view=record&Itemid=2& id=0b139433-a6a4-10b8-ad4b-ee55c15cce82 en https:// ilibrariana.wordpress.com/2012/04/19/de-schilderswijk-inoorlogstijd/. 27 Gemeente Haarlem, Bestemmingsplan Bomenbuurt, lijst orde 2, via: https://www.haarlem.nl/ruimtelijkeplannen/ CE8A41F8-E5E1-4FCA-8CBB-55828F66CE31/tb_ NL.IMRO.0392.BP6080005-0002_4.pdf 28 J.C. Dop komt niet voor in de mappen uit het BNA archief: Biografische gegevens over Nederlandse architecten in het HNI.

Bronnen

colofon

Archieven Noord-Hollands Archief, Haarlem Het Nieuwe Instituut, Rotterdam

L. Peetoom, Haarlem, zo was het. Deel 3, Almere Haven 1995.

Literatuur

B. Speet, Historische atlas van Haarlem. 1000 jaar Spaarnestad, Nijmegen 2006.

‘Een nieuw gebouw voor den Haarlemschen Kegelbond’, Haarlem’s Dagblad 13 januari 1923. ‘Het gebouw van den Haarl. Kegelbond’, Haarlem’s Dagblad 19 oktober 1923, p. 13.

F. Suurenbroek, (On)begrensd land. De transformatie van de stadsrand van Haarlem, Bussum 2007.

Dit cultuurhistorisch onderzoek werd uitgevoerd door SteenhuisMeurs te Schiedam in opdracht van Gemeente Haarlem. Projectteam: Prof. dr. ir. Paul Meurs, drs. Minke Walda en ir. Johanna van Doorn. SteenhuisMeurs BV, Lange Haven 9, 3111 CA Schiedam www.steenhuismeurs.nl

Websites Amer Ruimtelijke ontwikkeling, Tempeliersstraat 35/ Raamsingel Haarlem. Ontwikkelingen in relatie tot het beschermd stadsgezicht, Amersfoort 2011. Historische Vereniging Haerlem, ‘Jaarverslag 1978’, in: Haarlem Jaarboek 1978, Haarlem 1979.

Database NAi/Bonas, via zoeken.nai.nl. www.haerlem.nu www.kegelbond.nl www.monumentenregister.cultureelerfgoed.nl

Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van SteenhuisMeurs. © SteenhuisMeurs BV, Schiedam

Historische Vereniging Haerlem, ‘Jaarverslag 2005’, in: Haerlem Jaarboek 2005, Haarlem 2006. F.W.J. Koorn, D.C. van der Maarel, B.C. Sliggers e.a. (red.), Ach lieve tijd. Afl. 5 750 jaar Haarlem, de Haarlemmers en hun vertier, Zwolle (Waanders) 1984. G.H. Kurtz en J.J. Temminck, De straat waarin wij wonen: alle Haarlemse straatnamen verklaard, Haarlem 1999. J. Laarman, Gedenkboek Nederlandsche Kegelbond 19091934, z.p. 1934.

STEENHUISMEURS bv

49

© SteenhuisMeurs, Februari 2015 50


B&W besluit Publicatie Onderwerp Vaststellingsovereenkomst Raamsingel / Tempelierstraat

Bestuurlijk behandelvoorstel (2014/341885) GOB/ZUIDWEST

Collegebesluit 1. Het college verzoekt de raad binnen 6 weken zijn zienswijze te geven op het onder 2 genoemde voorgenomen besluit. 2. Het college heeft het voornemen te besluiten om in te stemmen met de Vaststellingsovereenkomst d.d. 30 april 2014 (conform bijlage C). 3. Het college stemt in met een verlaging van de grondprijs van € 103.638,- incl. btw (€ 85.651,- excl. btw) (bijlage C, artikel 19). 4. De kosten van het besluit ad. € 103.638,- incl. btw te dekken uit de reserve Vastgoed. 5. Het college zend het besluit ter advisering aan de raad naar de commissie Ontwikkeling. 6. Het college bekrachtigt de geheimhouding, van de Vaststellingsovereenkomst en de financiële paragraaf (bijlagen C en D) op grond van art 55 GW.

Portefeuillehouder: Cassee, E.P. Auteur: Schneider, A.M. Email: [email protected] Telefoonnr 023-5113916

Samenvatting/Doel/grond besluit

B&W vergadering

Het college besluit valt onder de zware voorhang procedure. De raadscommissie dient binnen zes weken haar zienswijze aan het college te geven.

Vergadering BenW d.d. 7-10-2014

Bijlagen

Collegebesluit Onderwerp: Vaststellingsovereenkomst Raamsingel/Tempelierstraat Reg. Nummer: 2014341885 1. Inleiding Met de nota ‘Masterplan en Realisatieovereenkomst Raamsingel / Tempelierstraat (2010/18267 (bijlage A) heeft het college ingestemd met een herontwikkeling van deze locatie door ontwikkelaar HBB. Het project omvat de sloop/nieuwbouw van Raamsingel 16 a t/m c (voormalig Coffeeshop / eigendom HBB), Tempelierstraat 35 (voormalig Aldi / eigendom HBB) en het naastgelegen gemeentelijke parkeerterrein (te verkopen aan HBB). Het bouwplan zoals is opgenomen in de realisatieovereenkomst bestond uit ca. 40 appartementen en 1.000 m2 sport. De grondprijs bedroeg € 928.638,- excl. k.k. Na vaststelling van de realisatie overeenkomst is gestart met het plangebied vrij van erfdienstbaarheden te maken, conform artikel 25 van de realisatieovereenkomst. Deze erfdienstbaarheid omvatte uitzicht en beperkte bebouwing ten gunste van diverse aan de Raamsingel gelegen percelen. Er is hierover onderhandeld met betreffende partijen en het lukte niet om tot minnelijke overeenstemming te komen. Er is een juridische bodemprocedure gestart, waarna de zaak op 15 maart 2012 is voorgelegd aan de rechtbank. Op 19 april 2012 is de mediation overeenkomst getekend (bijlage B). Naar aanleiding van de mediation zijn de wensen en eisen van partijen in een vaststellingsovereenkomst opgenomen. Deze is op 30 april 2014 ambtelijk getekend (bijlage C) en treedt pas formeel in werking op het moment dat het college, na consultering van de gemeenteraad, heeft ondertekend (bijlage C artikel 26). De belangrijkste punten van de vaststellingsovereenkomst zijn: 1. Er wordt afstand gedaan van gevestigde erfdienstbaarheden. 2. Het bouwplan wordt aangepast:  De sportschool is inmiddels elders gevestigd (brief wethouder Cassee aan de commissie ontwikkeling, 2012/85160).  De in- en uitgang van de ondergrondse parkeergarage wordt verlegd van de Raamsingel naar de Tempelierstraat.  De achtergevel van Raamsingel wordt verlegd, het totale bouwvolume neemt hiermee 281 m2 GBO af hetgeen resulteert in een verlaging van de grondprijs ad € 84.210,- incl. btw, zoals overeengekomen in artikel 11 lid 5 van de realisatieovereenkomst (verwerkt in bijlage C, artikel 19).  Aan HBB wordt een compensatie ad € 19.428,- incl. btw verstrekt voor hetgeen HBB aan diverse werkzaamheden verschuldigd is aan partijen ter opheffing van het erfdienstbaarheid (bijlage C, artikel 19).  De totale verlaging van de grondprijs bedraagt hiermee 103.638,- incl. btw (85.651,- excl. btw).  HBB bouwt een overdekte fietsenstalling voor ca. 100 fietsen voor  rekening van de eigenaar van Raamsingel 16 (t.b.v. bedrijfsvoering). 3. Voor de gemeente geldt de inspanningsverplichting om de eigenaar van Raamsingel 16 twee parkeervergunningen op naam te verlenen tegen betaling 1

van de jaarlijkse kosten (bijlage C, artikel 15). De bedrijfsvoering van deze locatie geeft recht op 1 parkeerplaats. Indien de gemeente niet aan deze inspanningsverplichting kan voldoen, levert HBB een parkeerplaats aan de eigenaar van Raamsingel 16, waarbij de gemeente de helft van de kosten ad € 17.500,- incl. btw draagt (bijlage C, artikel 21 ). De kosten voor deze bijdrage worden verrekend met de reserve Vastgoed. Met deze nota wordt inzicht verstrekt in de vaststellingsovereenkomst en verzocht om instemming met deze overeenkomst. 2. Besluitpunten college 1. Het college verzoekt de raad binnen 6 weken zijn zienswijze te geven op het onder 2 genoemde voorgenomen besluit. 2. Het college heeft het voornemen te besluiten om in te stemmen met de Vaststellingsovereenkomst d.d. 30 april 2014 (conform bijlage C). 3. Het college stemt in met een verlaging van de grondprijs van € 103.638,incl. btw (€ 85.651,- excl. btw) (bijlage C, artikel 19). 4. De kosten van het besluit ad. € 103.638,- incl. btw te dekken uit de reserve Vastgoed. 5. Het college zend het besluit ter advisering aan de raad naar de commissie Ontwikkeling. 6. Het college bekrachtigt de geheimhouding, van de Vaststellingsovereenkomst en de financiële paragraaf (bijlagen C en D) op grond van art 55 GW. 3. Beoogd resultaat Door in te stemmen met deze vaststellingsovereenkomst kan de rechtsgang worden stopgezet, het beoogde bestemmingsplan worden uitgewerkt en de omgevingsvergunning aangevraagd worden. 4. Argumenten 1. Voldoen aan het gestelde in artikel 25 van de realisatieovereenkomst. In artikel 25 van de realisatieovereenkomst is opgenomen dat de gemeente zich zal inspannen het erfdienstbaarheid op te heffen dan wel te wijzigen. Met de ondertekening van de vaststellingsovereenkomst geeft de gemeente invulling aan deze belofte. 2. Haalbaar bouwplan HBB heeft diverse planvarianten uitgewerkt om binnen de gestelde kaders/beoogde bestemmingsplan een haalbaar bouwplan te ontwikkelen. Het huidige (aangepaste) bouwplan voldoet meer aan de wensen van de direct betrokkenen. Dit plan zal vertaald worden in een nieuw bestemmingsplan waarmee partijen vertrouwen hebben in de uitvoering van de ontwikkeling. 3. Geen verdere vertraging in afname grond voor wat het erfdienstbaarheid betreft Afname van de grond vindt plaats na het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning (conform realisatieovereenkomst). Met de vaststellingsovereenkomst wordt een juridische procedure en verdere vertraging, voor wat het erfdienstbaarheid betreft, in de afnamedatum voorkomen. 7. Financiële paragraaf

2

(Vertrouwelijk ter inzage). 5. Kanttekeningen 1. Een lagere grondopbrengst Het besluit resulteert in een verlaging van de grondprijs ad € 103.638,- incl. btw (85.651,- excl. btw) onder andere als gevolg van een vermindert bouwvolume en een financiële compensatie aan belanghebbenden. 2. Voortzetting rechtszaak / eventuele hogere grondopbrengst De reeds gestarte bodemprocedure is voorlopig in de wacht gezet. Een uitspraak van de rechtbank in het voordeel van de gemeente zou tot een hogere grondprijs leiden, maar zou de uitvoering van het bouwplan vertragen (tijdsbeslag juridische procedure). 3.Vertraging als gevolg van bestemmingsplan procedure De vaststellingsovereenkomst voorziet in het aanpassen van het bouwplan. Er kan vervolgens gestart worden met het maken van een nieuw bestemmingsplan voor deze locatie. Dit proces is onderhevig aan participatie en inspraak en kan dus nog vertragen. 4. Parkeervergunningen De bedrijfsvoering van Raamsingel 16 geeft slechts recht op 1 parkeervergunning. De gemeentelijke inspanningsverplichting betreft 2 vergunningen. De uitgifte van een extra parkeervergunning zou tot een precedentwerking kunnen leiden 6. Uitvoering 1. Na instemming met deze nota kan de vaststellingsovereenkomst worden ondertekend. 2. De vaststellingsovereenkomst wordt ingeschreven bij de Rechtbank. 3. De juridische procedure wordt gestaakt. 4. De bestemmingsplan procedure wordt z.s.m. gestart. 5. De omgevingsvergunning kan worden verleend nadat het bestemmingsplan in werking is. 6. Levering van de grond conform realisatieovereenkomst. 7. Start sloop/nieuwbouw. 7. Bijlagen 1. Bijlage A / Realisatieovereenkomst 2. Bijlage B / Mediationovereenkomst Vertrouwelijke bijlagen ter inzage 3. Bijlage C / Vaststellingsovereenkomst 4. Bijlage D / Financiële paragraaf Het college van burgemeester en wethouders de secretaris

de burgemeester

3

Raadsstuk Onderwerp: Masterplan en realisatieovereenkomst Raamsingel / Tempelierstraat Reg.nummer: WZ / GM 2010 / 18267 1. Inleiding De Aldi supermarkt en Snookercentrum aan de Tempelierstraat 35 hebben een eindig huurcontract en zullen binnen afzienbare tijd sluiten. Daarnaast heeft de voormalige Coffeeshop aan de Raamsingel 16a t/m c enkele jaren geleden zijn bedrijfsactiviteit beëindigd op deze locatie. Ontwikkelaar HBB Ontwikkeling B.V. te Heemstede heeft deze 2 locaties in Haarlem verworven. Door het verdwijnen van de supermarkt vervalt het grootste deel van de parkeerbehoefte op het naastgelegen parkeerterrein. Dit parkeerterrein is in eigendom van de Gemeente Haarlem. Hiermee ontstaat een nieuwe situatie die kansen biedt voor de stad. Recent heeft Sportschool Kenamju in een brief aan het College verzocht om een alternatieve locatie voor de sportschool in de binnenstad. Het College heeft daarop toegezegd een poging te doen daarin te faciliteren. Deze locatie lijkt daarvoor een oplossing te bieden. De ontwikkelaar HBB onderzoekt momenteel samen met de gemeente de mogelijkheid om deze locaties te ontwikkelen met een andere bestemming, namelijk woningbouw, sport en mogelijk een kleine kantoorfunctie. Hierin is inmiddels in het door de Gemeente Haarlem ter visie gelegde Ontwerp Bestemmingsplan Koninginnebuurt voorzien. De ontwikkelaar wil in goede samenwerking met gemeente het gebied herontwikkelen en heeft daartoe een Masterplan ontwikkeld, dat is bijgevoegd. In zijn oplossing is ontwikkeling op het huidige parkeerterrein inbegrepen. Het Masterplan is besproken met de gemeente en direct betrokkenen en belanghebbenden. Op basis van de beoogde ontwikkeling is een realisatieovereenkomst opgesteld, die tevens is bijgevoegd. 2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor:  in te stemmen met de samenwerking tussen de Gemeente Haarlem en HBB Ontwikkeling B.V. ten behoeve van de realisatie van het voorgestelde bouwplan middels het tekenen van de realisatieovereenkomst, tevens anterieure overeenkomst in de zin van artikel 6.24 lid 1 Wet op de ruimtelijke ordening(Wro) onder voorbehoud dat het overleg met de Commissie geen aanleiding geeft het besluit te wijzigen of in te trekken;  in te stemmen met de verkoop van grond op het gemeentelijk deel van het plangebied voor € 928.638,--, tenzij het bouwprogramma wijzigt;  de opbrengst door deze verkoop ten goede te laten komen van de reserve Vastgoed;  in te stemmen met de procedure om het gemeentelijk deel van het plangebied vrij van erfdienstbaarheden te kunnen leveren. 1

3. Beoogd resultaat Door het tekenen van de overeenkomst verplichten Gemeente Haarlem en HBB Ontwikkeling B.V. elkaar tot intensieve samenwerking om invulling te geven aan de inhoud van de anterieure overeenkomst. Op hoofdlijnen betekent dit een samenwerking met HBB Ontwikkeling B.V. ten behoeve van de realisatie van het bouwplan. Hierin bevinden zich ongeveer 40 appartementen, ongeveer 1000m2 sportfaciliteiten en ondergrondse parkeervoorzieningen voor het gehele bouwplan. Door het tekenen van de overeenkomst wordt tevens een anterieure overeenkomst in de zin van de Wro 6.24 lid 1 gesloten. Deze overeenkomst verzekert het noodzakelijk kostenverhaal ten behoeve van het vaststellen van het bestemmingsplan Koninginnenbuurt. 4. Argumenten Sport Sportschool Kenamju heeft in een brief aan het College verzocht om een alternatieve locatie voor de sportschool in de binnenstad. Om topsport binnen Haarlem te kunnen behouden is een vernieuwde locatie nodig. Het College heeft daarop toegezegd een poging te doen daarin te faciliteren. Door het uitwerken van dit voorstel lijkt deze locatie daarvoor een oplossing te bieden. Hier is de mogelijkheid om een geschikte locatie voor sport, welke voldoet aan het wensenpakket van Kenamju, te realiseren. Milieu De bodem en het grondwater onder het parkeerterrein is sterk vervuild. Uiteindelijk zal deze vervuiling aangepakt moeten worden. Hiervoor is een ingewikkelde en kostbare sanering noodzakelijk. Een ontwikkeling op deze locatie biedt hiertoe een aanleiding tot uitvoering en tevens kans tot financiering. Programma Door het uitwerken van dit voorstel ontstaat de mogelijkheid om langs de Raamsingel en de Tempelierstraat in totaal 43 kwalitatief hoogwaardige woningen te realiseren met een woonoppervlak van 80 tot 140m2. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan een gevarieerde woningbehoefte in de binnenstad en doelstellingen zoals deze geformuleerd staan in o.a. de Woonvisie 2006-2010 en de nota Grondbeleid. Ontwerp Een aantal jaren terug is voor deze locatie een stedenbouwkundig programma van eisen (SpvE) opgesteld. De ontwikkelaar heeft in overleg met betrokkenen en belanghebbenden een ‘Masterplan’ opgesteld, dat als bijlage bij deze raadsnota is gevoegd. Dit Masterplan is een voorlopig ontwerp en wordt in de komende periode uitgewerkt in een definitief ontwerp. In het ontwerp is een voorstel uitgewerkt voor een gemengde bestemming, met wonen en sport, waarbij het parkeren grotendeels ondergronds is opgelost. Het Masterplan voldoet aan het SpvE. In het kader van de bestemmingsplanprocedure is het Masterplan getoetst aan de uitgangspunten van het bestemmingsplan. Het 2

Masterplan past daar binnen. Ook voor wat betreft de goot- en bouwhoogte, waarover eerder discussie was, is nu een aanvaardbaar plan tot stand gekomen. De karakteristieken van de bestaande bebouwing aan Tempelierstraat en Raamsingel zijn onderling nogal verschillend. In het voorliggende nieuwbouwvoorstel is zorgvuldig onderzocht hoe de nieuwbouw qua verschijningsvorm zo goed mogelijk met de nabijgelegen panden zou harmoniëren. Ook al is de nieuwbouw aan de kant van de Raamsingel aan de hoge kant, toch is het bouwvoorstel ook wat betreft dit aspect beslist geslaagd. Parkeren Voor alle functies binnen het plan van HBB Groep wordt grotendeels ondergronds binnen het plangebied voorzien in de parkeerbehoefte. De te realiseren parkeerplaatsen langs de Raamsingel en de Tempelierstraat in het nieuwe plan zijn meegenomen in de toetsing aan de parkeernorm. Het huidige parkeerterrein dat zal worden bebouwd omvat circa 55 parkeerplaatsen. Deze behoren, als betaald parkeerterrein, tot het parkeeraanbod voor de binnenstad. Met het bebouwen van dit terrein verdwijnen deze plaatsen uit het binnenstadaanbod. Doordat de Aldi en het Snookercentrum als functies verdwijnen, verdwijnt daarmee ook een deel van de parkeerbehoefte. Gebaseerd op tellingen en de parkeernormen resteren 25 parkeerplekken die niet zijn toe te rekenen aan verdwijnende functies. Doordat deze plaatsen verdwijnen, dienen zo’n 25 automobilisten een andere parkeergelegenheid vinden. De Houtplein garage kan hiervoor worden gebruikt. Op termijn zullen de plaatsen worden gecompenseerd door de nieuw te bouwen parkeergarage centrum-zuid, waarmee ook het parkeeraanbod voor de binnenstad weer toeneemt. Opbrengst In het kader van de Wro artikel 6.24 is hier sprake van een anterieure overeenkomst waarin kostenverhaal in de op te stellen realisatieovereenkomst is geregeld. De opbrengst door deze overeenkomst, netto € 928.638,--, wordt geactiveerd ten behoeve van de reserve Vastgoed(hoofdstuk III). Dit bedrag is tot stand gekomen door een residuele waardebepaling van het te ontwikkelen programma. Aangezien beide partijen de helft van het oppervlak van het totale plangebied in de ontwikkeling inbrengen, is tussen partijen afgesproken de grondwaarde van het totale programma te bepalen en te halveren ter bepaling van de waarde van het gemeentelijk deel. 5. Kanttekeningen Onderhandse uitgifte “Gemeentelijk beleid is: Openbare verkoop, tenzij.” Door het aangaan van deze realisatie/anterieure overeenkomst zal te zijner tijd de grond worden uitgegeven voor een bedrag welke volgt uit de inhoud van de anterieure overeenkomst. Voor deze uitgifte is geen openbare aanbestedingsprocedure is gevolgd. Door een openbare aanbesteding te houden op deze locatie is het risico van versnippering 3

reëel, aangezien 50% van het beoogde plangebied geen eigendom is van de Gemeente. Door het aangaan van een onderhandse realisatieovereenkomst heeft de Gemeente Haarlem een goede grip op het te behalen resultaat(programma). Een marktconforme en transparante anterieure overeenkomst biedt hier een uitweg. Om het risico, dat achteraf door een partij betoogd zou kunnen worden dat op een andere wijze had moeten worden aanbesteed, te verkleinen, dient de overeenkomst te worden gesloten met inachtname van in ieder geval de volgende uitgangspunten: 1. 2. 3. 4. 5.

Uitgifte tegen marktconforme prijs; Gemeente draagt geen financieel risico; Gemeente stelt tav de ontwikkeling geen eisen die verder gaan dan de gebruikelijke publiekrechtelijke eisen; Gemeente wordt geen eigenaar van enig deel van het commercieel goed; Openbare voorzieningen worden door gemeente aangelegd cf gemeentelijk aanbestedingsbeleid.

Ten aanzien van punt 5: In de overeenkomst wordt bepaald dat HBB Ontwikkeling B.V. voor eigen rekening en risico het gehele plangebied (dus inclusief het haarlemse deel) bouwrijp maakt en de openbare voorzieningen aanlegt. Dit is verwerkt in de verkoopprijs van de grond. Bomen Door het uitvoeren van het bouwplan is het noodzakelijk om 6 bomen welke zich binnen het plangebied bevinden te kappen. Een uitgevoerde Boom-Effect-Analyse heeft onder andere uitgewezen dat verplanten van deze bomen geen optie is. Om dit plan mogelijk te maken zal het college een vergunning moeten verlenen voor het kappen van deze bomen. Er zullen door de Gemeente Haarlem nieuwe bomen geplant worden in de directe omgeving van het plan. Deze zullen bekostigd worden door de nieuwe ontwikkeling. Servituut De eigenaar van de onroerende zaak de Raamsingel 16 te Haarlem beroept zich op een in het begin van de vorige eeuw gevestigde erfdienstbaarheid van uitzicht en beperkte bebouwing ten laste van de over te dragen grond. Het bestaan van deze erfdienstbaarheid staat de uitvoering van de bouwplannen van HBB in de weg en vormt dus een risico binnen het traject. De grond kan op dit moment nog niet vrij van erfdienstbaarheden worden geleverd. De erfdienstbaarheid zal derhalve, zonodig door middel van juridische procedure, moeten worden opgeheven of gewijzigd. De uitkomst hiervan is op voorhand echter nog niet zeker zodat het risico dienaangaande is afgedekt door middel van een ontbindende voorwaarde in artikel 25 van de anterieure overeenkomst. Kort gezegd houdt deze ontbindende voorwaarde in dat de gemeente zich zal inspannen al het redelijke en mogelijke te doen om het probleem van de erfdienstbaarheid (in juridische opzicht) op te lossen uiterlijk voor 1 januari 2011 en indien dit niet lukt, kan de gemeente de overeenkomst ontbinden, zonder dat de gemeente gehouden is schade of enig ander nadeel aan HBB te vergoeden.

4

6. Uitvoering Nadat dit besluit genomen is zal door de Raad een verkoopbesluit genomen moeten worden over dit betreffende perceel. Verwacht wordt dat dit medio 2012 zal plaatsvinden aangezien in 2012 ook de daadwerkelijke levering van het haarlemse deel van het plangebied wordt verwacht. De exacte prijs wordt vastgesteld op basis van het definitieve programma. 7. Bijlagen -

Realisatieovereenkomst Tempelierstraat/Raamsingel, tevens anterieure overeenkomst in de zin van artikel 6.24 lid 1 Wet op de ruimtelijke ordening (versie 9 d.d. 26 januari 2010)

Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris

de burgemeester

5

8. Raadsbesluit De raad der gemeente Haarlem, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders Besluit:  in te stemmen met de samenwerking tussen de Gemeente Haarlem en HBB Ontwikkeling B.V. ten behoeve van de realisatie van het voorgestelde bouwplan middels het tekenen van de realisatieovereenkomst, tevens anterieure overeenkomst in de zin van artikel 6.24 lid 1 Wet op de ruimtelijke ordening(Wro) onder voorbehoud dat het overleg met de Commissie geen aanleiding geeft het besluit te wijzigen of in te trekken; 

in te stemmen met de verkoop van grond op het gemeentelijk deel van het plangebied voor € 928.638,--, tenzij het bouwprogramma wijzigt;



in te stemmen de opbrengst door deze verkoop ten goede te laten komen van de reserve Vastgoed;



in te stemmen met de procedure om het gemeentelijk deel van het plangebied vrij van erfdienstbaarheden te kunnen leveren.

Gedaan in de vergadering van … … …… De griffier

De voorzitter

6

Stichting Belangenbehartiging Wijkraad Welgelegen Inspreekreactie over het voornemen tot verkoop door de gemeente van het zogeheten Alditerrein Commissie Ontwikkeling, d.d. 23 oktober 2014 Ondanks de onduidelijke informatie met een raadsstuk uit 2010, geheimhouding van plan en financiële onderbouwing, is de casus van de verkoop duidelijk. Op hoofdlijnen: a. De gemeente krijgt te weinig geld voor haar grond b. De gemeente verkwanselt een deel van haar historische stad c. Inspraak is een wassen neus Ad a. De uitgangspunten van de verkoop zijn nadelig voor de gemeente Haarlem. Voor het gemak is vanwege de vergelijkbare grootte van de percelen de berekening in tweeën gedeeld. De oppervlakte mag dan nagenoeg even groot zijn, de potentiële waarde is dat echter niet: − Het eigendom van de gemeente heeft met haar ligging aan met name de Raamsingel een hogere potentiële opbrengst (uitzicht, bezonning) dan het eigendom van HBB aan de Tempeliersstraat (verkeerslawaai lijnbussen, buitenruimte op het noorden). Elke m2 woonprogramma – waaraan de verkoopprijs is gekoppeld - levert aan de Raamsingel zeker € 400-500,= per m2 meer op. Dit duurdere programma op eigendom van de gemeente levert een hogere opbrengst op (van € 700875.000,=, op basis van circa 14 appartementen van 100-125 m2) − Het eigendom van de gemeente is onbebouwd; dat van HBB is nagenoeg helemaal volgebouwd en heeft dus ook meer sloopkosten e.a. (van circa € 100-150.000,=) dan de gemeente − Aan de betere Raamsingel zijn grotere woningen mogelijk dan aan de Tempeliersstraat. Dat betekent dus minder gebouwde parkeerplaatsen voor het programma op het Aliditerrein. Circa 5-6 parkeerplaatsen minder dan voor een vergelijkbaar volume aan de Tempeliersstraat leidt tot minder kosten (van circa € 125-150.000,=) Samenvattend laat de gemeente hier de verrekening van zeker een miljoen euro liggen, waar de Haarlemse burger voor opdraait. Ad b. De gemeente Haarlem is hoedster van haar cultuurhistorische en economische waarden in de stad, die bestaat door afwisseling van functies en menging van oude en nieuwe gebouwen. Zij gaat hieraan voorbij en doet met deze verkoop juist afbreuk aan de kwaliteit van het gebied: − Met sloop van het HKB-gebouw verdwijnt er weer een stuk historie uit het straatbeeld. Het is onterecht om het HKB-gebouw in de huidige staat af te doen als niet waardevol, om deze planvorming mogelijk te maken. Ook de Greiner een stukje verderop, heeft er ooit zo uit gezien en is nu een parel in de buurt − Het programma aan de Tempeliersstraat bestaat uit appartementen. Vooral de begane grond van de Tempeliersstraat met het drukke busverkeer voor de deur krijgt hiermee niet de meest geschikte invulling in de zin van maximale opbrengsten. − Er gaan openbare parkeerplekken verloren. Voor het nieuwe programma is er een parkeernorm, die het gebouwd parkeren bepaalt. Omwonenden met een vergunning en bezoekers van de Schouwburg kunnen echter geen gebruik meer maken van het Alditerrein. − Het binnenterrein bestaat uit een verhoogd parkeerdek, wat de inbreuk op de privacy van de buurt verhoogt en geen recht doet aan de omschrijving van het beschermd stadsgezicht met gezinswoningen en een groen binnengebied. Zo valt de gemeente hier met haar beleid voor een beschermd stadsgezicht door de mand.! Ad c. De planologische procedure is verkeerd om. Er is nog geen bestemmingsplan, maar het plan ligt al klaar. In het collegebesluit is alleen tijd genoemd als belemmerende factor, de inhoud niet. Zo is inspraak op een (postzegel-)bestemmingsplan alleen voor de schone schijn. Kortom: er zijn betere alternatieven, die meer recht doen aan de locatie en de prijs: − Indien de gemeente haar grond zou uitgeven in een aantal kavels voor gezinswoningen met een grondprijs van circa € 500-550,= per m2 perceelsoppervlakte, brengt dit al gauw evenveel op als het verkoopbedrag van de kleine € 800.000,= uit het collegebesluit. Ter vergelijking: de 2.200 m2 grond aan het Spaarne (Scheepmakerskwartier) staat te koop voor € 1,8 mln; dit is € 800,= per m2. − Een dergelijk alternatief heeft minder bebouwing, gewone achtertuinen met echte bomen, zoals passend in dit beschermd stadsgezicht − Parkeren op maaiveld geeft minder gedoe dan volledig gebouwd parkeren, niet alleen tijdens de bouw, maar ook daarna voor het beheer van het grondwater − De instandhouding van het HKB-gebouw, met een nieuwe functie, doet recht aan de cultuurhistorische waarde van de buurt en de stad als geheel.!

!

Het vervallen van Kenamju is een stap in de goede richting; sloop van het HKB-gebouw blijft echter niet wenselijk en voor deze prijs heeft de gemeente HBB niet nodig.

Pagina 1 van 1

Inspreek tekst A.J. van Welsenes bij de commissie ontwikkeling vergadering 23-10-2014 Ik heb bezwaar aan tegen de vaststellingsovereenkomst no 2014341885 betreffende het plan om het Aldiparkeerterrein te verkopen aan HBB om de volgende redenen. 1. De gemeente verzuimt wederom beleid te maken voor dit stukje Haarlem, en laat de invulling hierover aan HBB waarbij de belangen van burgers en de stad verkwanseld worden. 2. Bij de onderhandelingen (mediation) betreffende het Servituut heeft de gemeente ook HBB betrokken waardoor er een vervlechting van belangen is ontstaan. 3. Met het goedkeuren van de verkoop, worden impliciet keuzes gemaakt, die men niet kan overzien en die nog onderhevig zijn aan inspraak en men daarom eigenlijk apart zou moeten maken. In de inleiding van voornoemde vaststellingsovereenkomst Raamsingel/Tempelierstraat wordt de nota Masterplan en realisatie overeenstemming Raamsingel 2010 (bijlage A aangehaald.) Dit document dateert van 2010, en is achterhaald, omdat in dit plan nog sprake van het onderbrengen van Sportschool Kenamju. De planvorming kon echter geen doorgang vinden doordat er enerzijds nog een servituut op de gemeentegrond lag die grootschalige bouw niet toestond, en anderzijds is het bestemmingsplan door de Raad van State afgekeurd (medio 2012) Terug naar Af dus. Ad 1) De gemeente is voorzichtig begonnen met het opstellen van een bestemmingsplan (begin dit jaar heeft het ter visie gelegen, echter nog geen nadere besluitvorming), maar zij heeft niet de moed om zelf voor dit stukje Raamsingel/Tempelierstraat visie te ontwikkelen (ondanks aansporingen van Wijkraad en omwonenden), en kiest daarom voor voortzetting van de huidige functie als parkeerterrein. Indien in de toekomst bouwplannen een definitievere vorm hebben gekregen zal opnieuw voor - alleen dit stukje - een nieuw bestemmingsplan gebaseerd op de invulling van HBB opgesteld worden. De fundamentele vraag die er daarom ligt is waarom de gemeente geen beleid wil maken- na zoveel jaren!, maar de ruimtelijke inrichting als speelbal in de handen van HBB legt. Dit wordt letterlijk in punt 4 van het collegebesluit vermeld. Ik citeer. 'HBB heeft diverse planvarianten uitgewerkt om binnen de gestelde kaders/beoogde bestemmingsplan een haalbaar bouwplan te ontwikkelen Het huidige (aangepaste) bouwplan voldoet meer aan de wensen van de direct betrokkenen (dat is een aanname er is geen overleg geweest.) Dit plan zal vertaald worden in een nieuw bestemmingsplan waarmee de partijen vertrouwen hebben in de uitvoering van de ontwikkeling' En bij punt 5 'De vaststellingsovereenkomst voorziet in het aanpassen van het bouwplan. Er kan vervolgens gestart worden met het maken van een nieuw bestemmingsplan voor deze locatie Dit proces is onderhevig aan participatie en inspraak kan dus nog vertragen' Ik krijg hier de indruk dat participatie als lastig wordt ervaren Frappant als je bedenkt dat wedhouder Cassee in een interview in het HD 13-10-2010 juist pleite voor een tegenovergestelde volgorde. Ad 2) De gemeente is met de houder van het servituut om de tafel gaan zitten (verplichte mediation door de rechter) en heeft de keuze gemaakt om ook project ontwikkelaar HBB hierbij te betrekken. Hierdoor is er een onduidelijke en ongewenste vervlechting van belangen betreffende planvorming en kostprijs ontstaan, en was er geen evenwichtig platform voor onderhandeling. Ad 3) Impliciet liggen er in het onderhavige collegebesluit een aantal keuzes die men eigenlijk apart van elkaar zou moeten maken. Door akkoord te gaan met dit besluit, kiest men:

  

impliciet voor een nieuw (door HBB ingevuld) bestemmingsplan, waaraan de gemeente oneigenlijk grote financieel bijdrage geeft (zie inbreng Wijkraad Welgelegen), impliciet voor de sloop van Het HKB gebouw, Impliciet sluit men andere, mogelijk voor de stad betere opties uit.

IK ontraad dan ook goedkeuring van dit collegebesluit, omdat het te veel onduidelijke beslissingen bevat die niet overzien kunnen worden, zeker gezien het feit dat er ook nog geen bestemmingsplan ligt. en men bij het vaststellen van het bestemmingsplan voor al gemaakte keuzes komt te staan Houd het helder en maak keuzes die men kan overzien. Een mogelijkheid hiervoor is het plan in tweeën te knippen, met aparte ontwikkeling voor parkeerterrein van voor de percelen van HBB. Kortom: ik raad nog steeds aan om eerst beleid te maken en kaders te scheppen met wat het college met dit stukje Haarlem wil . En dan pas in overleg met een projectontwikkelaar in zee te gaan om te kijken hoe de kaders ingevuld kunnen worden, ipv de omgekeerde weg te bewandelen.

A.J. van Welsenes Raamsingel 14 2012DS Haarlem e-mail [email protected]

8. Zienswijze van de Raad

De raad der gemeente Haarlem, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders Maakt haar zienswijze kenbaar op het collegebesluit tot . 1. Het voornemen van het college te besluiten om in te stemmen met de Vaststellingsovereenkomst d.d. 30 april 2014 (conform bijlage C). 2. De instemming van het college met een verlaging van de grondprijs van € 103.638,- incl. btw (€ 85.651,- excl. btw) (bijlage C, artikel 19). 3. De kosten van het besluit ad. € 103.638,- incl. btw te dekken uit de reserve Vastgoed. 4. Het college bekrachtigt de geheimhouding, van de Vaststellings-overeenkomst en de financiële paragraaf (bijlagen C en D) op grond van art 55 GW.

Gedaan in de vergadering van …..(wordt ingevuld door de griffie) De griffier

De voorzitter

Gemeente Haarlem

Jeroen van Spijk wethouder ruimtelijke ordening en monumenten, MRA, financiën, dienstverlening en burgerparticipatie

Haarlem

Retouradres Postbus 511, 2003PB Haarlem

Aan de leden van de commissie Ontwikkeling

I I

Datum Contactpersoon

26 januari 2015 Drs. J. Kippersluis

Doorkiesnummer 023-5114499 E-mail [email protected] Onderwerp proces "Tempelierstraat/Raamsingel"

Geachte leden,

Graag stuur ik u ter informatie het op korte termijn te doorlopen proces voor wat betreft het project "Tempelierstraat/Raamsingel. Op 7 oktober 2014 heeft het college besloten om de vaststellingsovereenkomst ter instemming voor te leggen aan de gemeenteraad. Naar aanleiding van vragen van de commissie heeft interim wethouder Joyce Langenacker besloten om een second opinion aan te laten vragen op het juridisch dossier, om de positie van de gemeente te bepalen. De uitvraag van de second opinion luidt als volgt: •

•

•

Werkt het tekenen van de vaststellingsovereenkomst beperkend op het publiekrechtelijk handelen zoals weergegeven in de realisatieovereenkomst? Daarbij en hiermee samenhangend: Wat zijn de gevolgen (publiek-en privaatrechtelijk) indien de overeenkomst niet wordt getekend dan wel indien ondertekening tot nader order wordt uitgesteld? Voortschrijdend inzicht ten opzichte van de plannen uit 2009/2010 heeft er toe geleid dat mogelijk een van de panden, welke in handen is van HBB (kegelbaan), van cultuurhistorische waarde is. Indien zo, is dit een nieuw feit en heeft dit invloed op zowel de realisatie- alsook de vaststellingsovereenkomst?

Naar verwachting wordt de second opinion in februari afgerond. Aan de hand van de uitkomst wordt aan aantal scenario's uitgewerkt. Het college stuurt de scenario's uiterlijk half maart aan de gemeenteraad teneinde instemming te verkrijgen voor het ondertekenen van de vaststellingovereenkomst.

Gaarne bij beantwoording ons kenmerk vermelden. Bezoekadres: Grote Markt 2, Haarlem - telefoon 14 023 www.haarlem.nl

***

Haarlem Rechtelijk proces Het proces om te komen tot de vaststellingsovereenkomst is lang en intensief geweest. Dit blijk uit het feit dat, sinds de rechtbank vanaf 15 maart 2012 opteerde voor mediation, de zaak 10 keer is aangehouden. Op het laatste rolformulier van de rechtbank staat geschreven "laatste aanhouding" tot 1 april 2015. Navraag leert dat dit betekent dat de rechtbank nader uitstel niet zal toestaan: partijen besluiten tot royement of er moet verder worden geprocedeerd. Cultureel historisch waarde Vooruitlopend op de bestemmingplanprocedure is een onderzoek uitgezet om de cultuurhistorische waarde van het pand te bepalen. Om u een beeld te geven van het pand heeft HBB woensdag 21 januari j l . een rondleiding georganiseerd. Ik hoop dat ik u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet.

Jeroen van Spijk

I •

Raamsingel :

Recommend Documents