JZ 2012.0.03018+2012.0.03028/IS/RR Raad van State Afdeling bestuursrechtspraak Procedurenummer: 201201850/1+2/R4+R2
VERWEERSCHRIFT De raad van de gemeente Rotterdam, verweerder, gemachtigde: mr. K.I. Siem tegen 1. De naamloze vennootschap Groothandelsgebouwen N.V., gevestigd te Rotterdam, appellante 1, verder GHB te noemen gemachtigde: de heer mr. B.J. Walraven 2. De commanditaire vennootschap DOF Master Fund II C.V. en anderen, gevestigd te Den Haag, appellanten 2, verder DOF te noemen, gemachtigde: mr. F.H.A.M. Thunnissen
Derde – belanghebbenden: a.
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid First Rotterdam BV. ,
b.
De commanditaire vennootschap First Rotterdam C.V.
verder First te noemen, gevestigd te Amsterdam, gemachtigden: mr. A.M. Klijn.
blad: 2/11
Verweerder, die als gemachtigde aanwijst mevrouw mr. K.I. Siem, juridisch adviseur van de gemeente Rotterdam, Juridische diensten van de Servicedienst van de gemeente Rotterdam, voert het volgende verweer: 1.
onderwerp van dit geding:
Het besluit van verweerder van 24 november 2011 tot vaststelling van het bestemmingsplan ‘Weenapoint’. Aard van het bestemmingsplan: Het plangebied van dit bestemmingsplan is onderdeel van het Rotterdam Centraal District(RCD), de nieuwe naam van het stationskwartier in Rotterdam. Het RCD is een lokaal project van nationale betekenis, daartoe aangewezen in het Besluit uitvoering Crisis- en Herstelwet, artikel 9, lid b, en bij kaartbijlage 6, als bedoeld in artikel 1.1 van de Crisis-en Herstelwet(Chw). RCD, zie Structuurvisie (prod. 1) is een gebiedsontwikkeling waarin alle projecten een gemeenschappelijk doel hebben: een hoogwaardig en grootstedelijk gebied creëren dat dienst doet als comfortabel openbaarvervoersknooppunt, een aantrekkelijke entree van de stad vormt, werk gaat bieden aan duizenden werknemers, waar veel mensen aangenaam wonen, werken, verblijven en recreëren. Het bestemmingsplan en het bouwplan ‘Weenapoint’ draagt bij aan dit doel gericht op een hoogwaardig, levendig en leefbaar Stationsgebied met een zo breed mogelijk rendement voor RCD maar ook in de binnenstad en de wijken eromheen. Het bestemmingsplan ‘Weenapoint’ betreft de aanpassing van de stedenbouwkundige situatie (uit de vijftiger/zestiger jaren van de Negentiende Eeuw) aan het huidige stedenbouwkundige beleid zoals oa verwoord in de Structuurvisie en de Hoogbouwvisie 2011 van Rotterdam. Het draagt bij aan de vernieuw(en)de omstandigheden van de omgeving van het plangebied, zoals het nieuwe Centraal Station in het RCD.(a) Het bestreden besluit en het bestemmingsplan Weenapoint is naar het oordeel van verweerder van groot belang voor de Rotterdamse sociaaleconomische omstandigheden waaronder de bestrijding van werkloosheid in de stad Rotterdam.(b) Ad a. De bestemming bevat in wezen een voortzetting van de vigerende bestemming van het bestemmingsplan “het Oude Westen”. Zie www.cityportal/plattegrond/adres/bestemmingsplan: nl. KBB=kantoren+bijzondere bebouwing artikel 8 van de voorschriften van het vigerende bestemmingsplan. De bebouwingshoogten, maatvoering en locatie van de bebouwing worden bij het bestreden besluit (en het bestemmingsplan ‘Weenapoint’ ) aangepast aan de hedendaagse inzichten en behoeften. Het in de huidige situatie aantal woningen wordt met 250 uitgebreid. Het plangebied vormt een van de hoekpunten van het Stationsplein, waar aan de overzijde zich o.a. bevinden: Ten noorden(oosten): (binnen Rotterdam Central District)
blad: 3/11
·
de nieuwbouw van het Centraal Station Rotterdam, met ondergronds het nieuwste metrostation van Rotterdam, met bus- en tramverbindingen door de hele stad.
·
het gebouw van GHB, het Groothandelsgebouw, gebouwd in1947-1952, en
gerenoveerd in juli 2005, met ca. 100.000/120.000 m2 bvo. Een gebouw aangewezen als Rijksmonument. (direct t.o.v. het plangebied) ·
Het gebouwencomplex “Delftse Poort” van DOF (ten noordoosten van het stationsplein en het plangebied).
Ten zuiden: (op loopafstand) ·
Het winkelgebied met de Lijnbaan, en andere ( kleinschaliger) winkelgebieden op de Coolsingel, de Meent, en oa. de Oldenbarneveldstraat, het muziek-en congrescentrum “de Doelen”, de Schouwburg en de culturele as naar het Scheepvaartkwartier.
Ten Oosten, direct naast het plangebied: ·
Internationale hotels zoals de Manhattan, het Hilton, de Weenatoren van DOF en een parkeergarage met ca. 760 parkeerplaatsen onder het Kruisplein.
Ad b. Het Rotterdam Central District behoort tot het topsegment van het kantorengebied van Rotterdam, gezien de Mobiliteit (HSL, RandstadRail), de centrale ligging in de binnenstad en de mix van multinationals, lokale bedrijvigheid en wonen. In de toelichting van het bestemmingsplan is de keuze voor de bestemmingen en de mogelijkheden die het bestemmingsplan ‘Weenapoint’ ampel toegelicht, zie Hoofdstuk 2 van de Toelichting. vanuit het rijks- en het provinciaal beleid, en vanuit de ruimtelijke ontwikkelingsstrategie 2030 (Stadsvisie) met als missie een sterke economie en een aantrekkelijke woonstad en de Structuurvisie Rotterdam Central District ziet verweerder hier een uitgelezen kans om bestaande kantoorgebruikers in Rotterdam te behouden en van buiten Rotterdam aan te trekken, met een modern zaken- en (maritiem) dienstverleningscentrum dat inspeelt op de trends als het “Nieuwe Werken”. Het gaat in het RCD om een van de dertien gebiedsontwikkelingen die het belangrijkst zijn voor de realisatie van de doelen ‘sterke economie en aantrekkelijke woonstad’. Zie pg. 12 en 13 van de Toelichting. Verweerder legt over de beleidsnotitie van de afdeling Economie van Stadsontwikkeling Rotterdam d.d. 3 april 2012, waarin wordt ingegaan op het Rotterdams kantoren beleid in relatie met dit bestemmingsplan, waarbij toegelicht wordt de wijze waarop gekozen is tussen de ontwikkel- en groeilocaties ten opzichte van het restrictieve beleid om overaanbod tegen te gaan. Prod. A. De grond in het plangebied is in erfpacht uitgegeven aan/in eigendom van First. In het plangebied werd in 1948/1949 het Bouwcentrum opgericht, en gevestigd in een zestienkantig gebouw, welk gebouw tot monument is verklaard en -zorgvuldig ingepast- gehandhaafd zal blijven. Het Bouwcentrum is tussen 1967/1970 voorzien van een uitbreiding, een langgerekt middelhoog gebouw aan het Kruisplein, een parkeergarage en een hoogbouw van achttien verdiepingen als overgang naar de uitbreiding van 1955, deze uitbreiding uit 1955 staat op de nominatie om gesloopt te worden. Onlangs is een bouw-en sloopaanvraag ingediend bij burgemeester en wethouders van Rotterdam voor nieuwbouw van het kantoorgebouw First met voorzieningen. ( ca.46.000 m2 m2 bvo).
blad: 4/11
-
2 internationaal opererende bedrijven - Robeco en NautaDutilh- zijn met First overeengekomen hun kantoor in de geplande nieuwbouw te vestigen, waardoor het behoud van deze belangrijke hoofdkantoren met de daarmee (direct en indirect) gepaard gaande activiteiten en werkgelegenheid voor de stad behouden blijft.
Rotterdam faciliteert dit soort marktinitiatieven in het gebied door investeringen in omgevingskwaliteit met voorzieningen en door medewerking. 2.
ontvankelijkheid
Het is vaste jurisprudentie van de Afdeling dat degene wiens concurrentiebelang rechtstreeks is betrokken bij een besluit, belanghebbende is bij een besluit, zoals hier in het geding. Dit geldt ongeacht de vraag of het concurrentiebelang bij het nemen van dit besluit een rol kan spelen. GHB en DOF exploiteren kantoorgebouw(-wen) in de omgeving van het plangebied. Zij menen kennelijk dat hen concurrentie wordt aangedaan als derden in hun omgeving nieuwe kantoorgebouwen oprichten, dan wel bestaande gebouwen in het plangebied gaan renoveren met de mogelijkheden die dit nieuwe bestemmingsplan biedt. Anders dan verweerder zien zij de voorgestane ontwikkelingen in dit plangebied niet als een versterking van haar positie als vastgoedinvesteerder/exploitante. ·
Verweerder stelt dat GHB een andere doelgroep als gebruiker/huurder van de ruimten in haar monumentale pand lijkt te hebben dan First. Het betreft een verschil in kwaliteit en imago (nieuwbouw versus monument) , volume (klein oppervlak versus groot oppervlak) en prijs (huurniveau).
·
Andere typen huurders opteren voor de ingebruikname van monumentale panden, bijvoorbeeld creatieve ondernemers, starters etc. dan de huurders die in ultra-moderne nieuwe gebouwde hoogbouwkantoren trekken.
GHB heeft volgens haar eigen internetsite(consultatie d.d. 4 april 2012): nieuws voor het jaar 2011 Huuropbrengsten: + 1,9% (van € 14,2 naar € 14,5 miljoen) met een bezetting gebouw van 87,9% naar 89,1% DOF heeft volgens haar eigen website, die kantoorruimte aanbiedt,in de nabijheid van het plangebied: ·
de gebouwen Delftse Poort, waar 0 meter vrij beschikbaar is,
·
200 Weena waar zij 228 m2 kantoorruimte te huur aanbiedt,
·
de Weenatoren waar 952 m2 bvo te huur staat aangeboden,
Verweerder stelt vast dat DOF op ca.300.000 m2 bvo. een fractie van de m2 bvo te huur heeft aangeboden. (Zie internet aanbod kantoorruimte van CBRE Dutch Office Fund van 19 maart 2012) Verweerder concludeert dat : GHB geen direct belanghebbende is omdat zij als kantorenverhuurder in een ander marktsegment opereert en overigens over een uitstekende bezettingsgraad beschikt met geringe leegstand. DOF is noch direct noch in enig concreet persoonlijk belang getroffen omdat zij praktisch al haar kantoorruimte in de omgeving heeft verhuurd. Vanuit de positie als concurrenten behoren appellanten aannemelijk te maken dat het duurzame voorzieningenniveau voor de burger (hier waarschijnlijk te noemen ‘huurders van kantoorruimte) door dit bestemmingsplan ontwricht zal worden.
blad: 5/11
Noch GHB noch DOF hebben in dat kader zich iets aangetrokken van die bestuursrechtelijke ‘bewijsplicht’. Zij hebben daartoe slechts aangevoerd dat zij een probleem voorzien omdat zij vrezen dat zij last van leegstand kunnen krijgen. Leegstand is- meer in het algemeen- een probleem van verhuurders van( kantoor-)ruimten, een probleem dat van alle tijden en dat uit zijn aard een privaatrechtelijk en commerciële karakter heeft. Noch de Algemene wet bestuursrecht noch de Wet ruimtelijke ordening biedt bescherming tegen dit soort problemen. 3.
ten aanzien van de aangevoerde gronden
Nu de Chw hier toepasselijk is, moet uitgegaan worden van een toetsing van elk der beroepsgronden aan het relativiteitsbeginsel. Zie Afd.best.RvS. nr. 201109828/1/A1 van 28 maart 2011, overweging 2.5.2, waar mede de uitspraak van 19 januari 2011, 201006426/1/R2 is genoemd: ‘Uit de memorie van toelichting op het wetsvoorstel van de Chw (Kamerstukken II 2009/10, 32 127, nr. 3, blz. 49) kan worden afgeleid dat de wetgever met artikel 1.9 van de Chw de eis heeft willen stellen dat er een verband moet bestaan tussen een beroepsgrond en de daadwerkelijke (of: achterliggende) reden om een besluit in rechte aan te vechten en dat de bestuursrechter een besluit niet moet vernietigen wegens schending van een rechtsregel die niet strekt tot bescherming van een belang waarin de eisende partij feitelijk dreigt te worden geschaad.’
3.1: Het Besluit MER zou onvolledig zijn, omdat het geen betrekking heeft op de volledige activiteit, de ontwikkeling van het RCD en omdat er 2 varianten zijn onderzocht, waarbij onjuiste veronderstellingen zouden hebben plaatsgevonden. Dit argument is door GHB niet naar voren gebracht in het kader van de zienswijze procedure, en er is geen aanleiding om aan te nemen dat GHB deze stelling daar niet had kunnen inbrengen. GBH handelt hier in strijd met een goede procesorde. Uw Afdeling oordeelde bij uitspraak van 28 maart 2011 nr. 201101936/1/T1/R1, in navolging van oa de uitspraak van uw Afdeling van 20 april 2005, nr. 200406300/1, AB 2006, 113: ‘Binnen de door de wet en de goede procesorde begrensde mogelijkheden staat er geen rechtsregel aan in de weg dat bij de beoordeling van het beroep gronden worden betrokken die na het nemen van het bestreden besluit zijn aangevoerd en niet als zodanig in de uniforme openbare voorbereidingsprocedure met betrekking tot het desbetreffende besluitonderdeel naar voren zijn gebracht’. En verder oordeelde uw Afdeling in voornoemde uitspraak van 20 april 2005 onder 2.53.: De reikwijdte van zienswijzen en bedenkingen wordt bepaald door de planonderdelen,, voorschriften of aanduidingen. Nadere argumenten ter onderbouwing van zienswijzen en bedenkingen kunnen echter nog in ieder fase van de procedure naar voren worden gebracht. .argumenten in de fase van beroep moeten buiten beschouwing worden gelaten, indien een goede procesorde dat in een concreet geval vereist. Gezien laatstgenoemde overweging, vraagt verweerder zich af om welke redenen GHB dit argument bij de zienswijzen achterwege heeft gelaten. Door die omissie wordt hier de goede procesorde geschaad nu verweerder de mogelijkheid is ontnomen bij het nemen van zijn besluit met dit argument rekening te houden. GBH heeft zich bij de zienswijzen doen bijstaan door een advocaat, dwz door een juridisch professioneel deskundige, dus GHB wist dan wel kon weten dat de wetgever de indiening van alle bezwaren bij de
blad: 6/11
zienswijzenprocedure in hoofdstuk 3, afd. 3.4 Awb heeft voorgeschreven dat zij geen argumenten uit de zienswijzeprocedure weg zou mogen laten om later alsnog in de procedure aan te voeren. Verweerder stelt dat dit argument buiten de behandeling van het geding kan worden gesteld op grond van de Wro en de Chw. Voor zover uw Afdeling op de inhoud van deze stelling wenst in te gaan: Verweerder acht deze stelling juridisch en feitelijk onjuist, nu er een apart planMER is gemaakt voor het RCD, en vervolgens ten behoeve van dit bestemmingsplan een besluitMER is gemaakt, in welke laatste op elk onderdeel een inhoudelijke relatie met het planMER is gelegd
Verweerder is wel degelijk uitgegaan van de maximale invulling van de ontwikkeling van het plangebied, waarbij ook een variant “zonder woningen” onderdeel heeft uitgemaakt van het bandbreedte-onderzoek naar de milieueffecten. Verweerder legt over ter ondersteuning van zijn standpunt een reactie van het Ingenieursbureau Gemeentewerken Rotterdam d.d. 4 april 2012 waarin de deskundige inhoudelijk op de kritiek op het BesluitMer ingaat. Prod B.
3.2 : GHB acht de Structuurvisie onvolledig en stelt dat (de vermelding van) de coördinatie ontbreekt. Wederom een argument dat bij de zienswijzen niet naar voren is gebracht, hetgeen wel had moeten gebeuren. Dwz wederom een argument dat buiten behandeling gesteld behoort te worden, zie onder 3.1. Overigens stuit dit argument op de relativiteitstoets: In Lexplicatie, mr. J.G.A.A. de Jager: commentaar regeling Wro, die per 1 juli 2008 in werking trad staat o.a. : De Wro legt het Rijk, de provincies en de gemeenten weliswaar de verplichting op structuurvisies, waarin het ruimtelijk beleid wordt beschreven, vast te stellen doch deze hebben geen normatieve werking. Gemeenten kunnen bij de vaststelling van hun bestemmingsplannen van deze visies afwijken doch zij dienen deze wel bij hun belangenafweging te betrekken. De Wro maakt een onderscheid tussen instrumenten waarin ruimtelijke inzichten worden vastgelegd en instrumenten waarin ruimtelijk relevante normen worden vastgelegd, zoals het bestemmingsplan, het voorbereidingsbesluit en het exploitatieplan. Verweerder stelt dat de Structuurvisie verplicht is gesteld ter bescherming van het belang van een voldoende planmatige en spoedige realisering van het ruimtelijke beleid. Nu de Structuurvisie geen normatieve werking heeft gaat het hier niet om een rechtsplicht/rechtsregel, die de strekking heeft het belang van GHB te dienen. Artikel 1.9 van de Chw staat daarom in de weg aan een eventuele vernietiging op deze grond. Dit levert een tweede reden, naast de verstoring van de goede procesorde, op om dit argument buiten behandeling te stellen. De toelichting van GHB op deze stelling ten aanzien van de Structuurvisie, namelijk dat de structuurvisie een financiële onderbouwing, een voorlopige opzet van de grondexploitatie en de vermelding van de noodzakelijke besluiten voor de verwezenlijking van het project zou ontbreken, is feitelijk onjuist. Zie prod. 1. pg.12, 84 en 85 van de Structuurvisie RCD (prod 1). De financiële onderbouwing is duidelijk uiteengezet in het hoofdstuk Ontwikkelperspectief.
blad: 7/11
Uitdrukkelijk, en zeker bij het bestreden besluit is aangegeven dat er een anterieure overeenkomst met de projectontwikkelaar is gesloten, waardoor de financiele onderbouwing van het bestemmingsplan is gegeven. zie prod. 8(zakelijke beschrijving van de anterieure overeenkomst Weenapoint). De stelling dat hetgeen in de structuurvisie als financiële onderbouwing is opgenomen, niet zou voldoen merkt verweerder aan als een stelling van subjectieve aard, welke stelling door GHB niet aannemelijk is gemaakt. De stelling dat er geen toepassing wordt gegeven aan de gemeentelijke coördinatie is onjuist. Ten eerste wijst verweerder op de openbare bekendmakingen die uw Afdeling zijn overgelegd, welke plaatsvonden conform 3.6.1 Wro, en met name artikel 3.31, derde lid. Ten tweede wijst verweerder op pg. 12 van de Structuurvisie , waar concreet is vermeld dat de gemeentelijke coördinatieregeling wordt toegepast, zodat het verwijt dat de vermelding daarvan ontbreekt door het dossier wordt weersproken. Er wordt geheel voldaan aan artikel 2.21 Chw en paragraaf 3.6.1 Wro. Bij het Weenapoint is gekozen voor drie zgn ‘coördinatiemandjes’, nl. -
bestemmen: bestaande uit bestemmingsplan en besluit hogere waarden Wet geluidhinder.
-
bouwrijp maken: bestaande uit herstellen/wijzigen Rijksmonument Koepelgebouw, slopen Weena 760, inclusief plaatsen damwant, kappen van 3 bomen, APV vergunningen vragen ivm gebruik van de weg, vergunning voor verleggen/verplaatsen/verwijderen leidingen ingevolge de Leidingenverordening.
-
Uitvoeren: omgevingsvergunning voor bouwen, voor afwijken bestemmingsplan, plaatsen containers op openbare weg etc.
De coördinatie via deze mandjes is conform de opdracht en bedoeling van de wetgever bij de coördinatieverplichting van de Wro. Zie de uitspraak van uw Afdeling d.d. 21 maart jl. , nr. 201007818/1/R3 in overweging 2.5.1 tweede volzin: ‘Blijkens de parlementaire geschiedenis van de totstandkoming van de gemeentelijke coördinatieregeling (TK, 2002-2003, 28 916, nr. 3, blz. 60) is niet beoogd een verplichting aan te brengen in de bundeling en parallelschakeling van procedures.’ Uit die uitspraak blijkt dat de keuze van verweerder bij de Structuurvisie voor een fasering van de besluiten -mede gezien de huidige stand van de economie en oa het gebrek aan bouwinvesteringenper tranche in zgn. ‘mandjes’. voldoet aan de eisen van de Wro. Deze aanpak past overigens in het bijzonder bij de Chw. Immers de Chw is juist gericht is op het mogelijk maken van bouwwerkzaamheden in moeilijke economische tijden. Verweerder merkt tot slot op dat GHB bij deze stelling zijn opinie weergeeft, maar daarvoor geen aannemelijke onderbouwing aanlevert, en dat deze stelling feitelijk onjuist is en berust op de onjuiste/onvolledige lezing van de relevante stukken, die verweerder in het openbaar heeft bekend gemaakt. Verweerder stelt uw Afdeling voor om dit argument buiten behandeling te stellen dan wel ongegrond te verklaren. 3.3 : Het standpunt van zowel GHB als DOF dat het onverantwoord is om kantoorruimte aan de bestaande kantooruimte toe te voegen.
blad: 8/11
GHB spreekt ten onrechte van een toevoeging van 42.000 bvo kantoren. De huidige bebouwing is 42.000 m2 bvo, het bestemmingsplan ‘Weenapoint’ staat maximaal 80.000 m2 bov kantoren toe, dwz per saldo is de uitbreiding maximaal 38.000 m2 bvo, zoals DOF vermeldt.
GHB stelt dat zijn standpunt bij zienswijze , nl. dat het onverantwoord is om kantoorruimte(bvo) aan dit plangebied toe te voegen, niet door verweerder is weerlegd. De zienswijze op dit punt is zonder meer door verweerder in de zienswijzerapportage en het bestreden besluit weerlegt. Het woordgebruik dat ter onderbouwing van dit standpunt is gebruikt niet te worden weerlegd omdat eenieder het recht heeft zijn mening te geven, zodat GHB en ook DOF, vanuit hun eigen optiek hun mening/waardering kenbaar kunnen maken. Verweerder heeft een andere opinie en zelfs een geheel ander beleid voor de gehele kantorensector, zoals blijkt uit het bestreden besluit ,het dossier (toelichting van het bestemmingsplan) alsmede hetgeen hiervoor bij de toelichting op het bestreden besluit uitvoerig nader is toegelicht. Zie ook prod A. Uit prod A blijkt tevens dat in Rotterdam sprake is van zorgvuldig en gedurig geactualiseerd onderzoek naar en met inachtneming van alle relevante omstandigheden met betrekking tot de kantorenbouw, waarbij zowel het Rijks – als het provinciaal beleid als overleg met de branche een rol in spelen. De stelling van appellanten dat “er wordt gebouwd voor leegstand”, brengt in bestuurlijk opzicht bij beslissing over ‘een goede ruimtelijke ordening’ in de zin van de Wet ruimtelijke ordening, met zich mee dat de vraag naar de behoefte aan een soort bestemming aan de orde is. Onder “een goede ruimtelijke ordening” als bedoeld in artikel 3.1 Wro valt niet alleen het aspect behoefte maar vallen ook andere aspecten als ontwikkeling van een gebied, oa ter modernisering van ruimten en locaties naar de eisen van de tijd, economische aspecten, behoud van werkgelegenheid, milieu, sociaal maatschappelijke aspecten, etc. Verweerder heeft met al deze aspecten rekening gehouden, zie hetgeen hiervoor onder ‘onderwerp van dit geding’ is opgemerkt. Verweerder wijst wederom op het gestelde in Prod A. Uitgaande van zijn beleid en de aanwijzing van het RCD als ontwikkelingsgebied, is voor wat betreft de kantorenbouw nog nader onderzoek gedaan, op verzoek van het gemeentebestuur, door extern deskundigen gedaan naar de vraag naar kantoorruimte in het RCD voor de komende 10 jaar (zie rapport Kantorenmarkt Rotterdam Central District d.d. 21 april 2011, ruimtelijk economische atelier van prof.dr. P. Tordoir i.s.m. Jones Lang Lasalle, deeltijdhoogleraar Economische Geografie en Planologie aan de Universteit van Amsterdam en lid van de Vromraad Uit dit onderzoek blijkt dat de netto vraag naar toegevoegde nieuwbouw van hoogwaardige nieuwe kantoren binnen RCD gemiddeld per jaar minimaal 12.500 m2 bvo – maximaal 25.000 m2 bvo bedraagt. De onderzoekers verklaren de toename van leegstand door een verschuiving van gebouw- en locatievoorkeuren bij de kantoorgebruikers. Verschillende trends, die kunnen worden samengevat onder de noemer “het Nieuwe Werken” leiden er toe dat kantoorgebruikers in toenemende mate kiezen voor multi-modaal ontsloten locaties in een gebied met gemengde functie. Voorwaarde is dat gebieden beschikken over een up-to-date kantorenaanbod, omdat bij de vraag naar A-kwaliteit Rotterdam in concurrentie is met andere steden in binnen- en buitenland. Zonder nieuw aanbod ontstaat er daarom leegstand door krimp en vertrek van in Rotterdam (en regio) gevestigde bedrijvigheid.
blad: 9/11
3.4: GHB en DOF stellen dat het rapport van JLL en Tordoir(prod. 10) zou boterzacht/onjuist zijn en eraan voorbij gaat dat er geen rekening mee wordt gehouden dat de invulling van de bestemming voor horeca en leisure niet zal (kunnen) plaatsvinden. Er zou geen gevolg gegeven zijn aan de motie Dirkse Verweerder wijst erop dat de hoofdlijnen van dit externe deskundigenrapport worden bevestigd door andere kenners van de vastgoedmarkt. In een marktconsultatie met betrekking tot het regionale kantorenprogramma –dat de nieuwbouw in de Stadsregio op elkaar afstemt en hoofdlijnen reguleertkreeg de realisatie van de plannen voor Centraal District de hoogste prioriteit. Dit is de toplocatie van de regio, maar veel aanbod hier is verouderd/niet aansluitend op vestigingseisen, waardoor diverse bedrijven zijn vertrokken. In de recente Vastgoedvisie van DTZ Zadelhoff (De kanshebbers in de markt, januari 2012) wordt gesteld dat 28 procent van het aanbod kansarm is omdat het qua locatie, omgeving en object niet aansluit bij de vestigingseisen van kantoorgebruikers. Uit de locatie en marktbeschrijving blijkt dat Rotterdam Central District kansrijk is als de kantoren kwalitatief goed scoren. Voor deze goede kantoren is vraag van internationaal georiënteerde en grote bedrijven (Shell, Royal Bank of Scotland, Petrobras, Robeco). Voor verouderde kantoren, met langdurige leegstand blijkt transformatie perspectief te hebben (zo is het Weenahuis recent verhuurd als hotel). Verweerder legt het DTZ Zadelhoff rapport hier over . prod. C De gemeente monitort de ontwikkelingen zo goed mogelijk (Navigator Werklocaties) en bespreekt conclusies en aanpak intensief met marktpartijen (o.a. door continue afstemming met platform marktsector, waarin ook wethouder Karakus participeert). Daarnaast is de gemeente via het Rotterdam Investment Agency intensief gericht op behoud en acquisitie van grote kantoorgebruikers. De goede ruimtelijke ordening biedt hier een ‘totaalconcept’ van kantoren, met in elk geval in de plint leisure/horeca-invullingen, alsmede aan het Kruisplein de mogelijkheid om woningen te bouwen. Onderdeel van deze ontwikkeling is de ‘Mixone’, waarbij een goede plintinvulling wordt voorgestaan. Verweerder legt hier over: -
de moties die in november 2011 in de raadsvergadering van 17 maart 2011 zijn aangenomen.
-
de wethouders brief d.d. 27 april 2011 aan de raadscommissie Fysieke Infrastructuur en
prod D. Buitenruimte waarin aangegeven is dat de motie Dirkse tot uiting zal komen in de bestemmingsplannen waarbij de Structuurvisie Rotterdam Central District zal worden uitgewerkt, prod E. De bestemmingen van het bestemmingsplan Weenapoint bieden ampel ruimte om de goede plintinvulling te realiseren conform de formule ‘Mixone’, met een rijke mix aan functies en een balans tussen winkels, werken, horeca, cultuur, informatie en reizen, dwz conform de motie Dirkse. Zo komen conform de stedenbouwkundige visie van het gemeentebestuur en deze moties , in de plint van de (eerstgeplande) nieuwbouw een restaurant/café en een galerie, achter het kunstwerk van Henry Moore (dat kunstwerk zal wederom teruggeplaatst worden na voltooiing van de nieuwbouw en bevindt zich al in het plangebied). In de tweede fase van de ontwikkeling van het plangebied zal aan de Kruisplein-zijde de horeca-en leisure functie wederom aandacht kunnen krijgen, wederom een ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt door het bestemmingsplan. Er komen nog 250 woningen, kleinschalige winkels en mogelijk een hotel. In de directe omgeving bevinden zich al meerdere horeca-gelegenheden, nl. in de plint van Groothandelsgebouw, van de Delftse poort, en het gebouw “de Plaza”en dat bekend is dat in het gebouw
blad: 10/11
Calypso op een ‘steenworp’ afstand 2 horecavestigingen zullen komen, terwijl het Schouwburgplein op ongeveer 5 minuten lopen vele restaurants en cafe’s zijn gevestigd. Kortom er is een vruchtbare situatie om van de Mixone een succes te maken! Het plangebied vindt door de invulling van de ruimtelijke ordening, een goede aansluiting op het hart van de stad. Overigens is de stelling dat raadsmoties niet worden uitgevoerd hier geen relevante stelling.
Zie Afd. best.rechtspraak RvS : 201003645/1, 14 december 2011: “Weliswaar heeft de raad een motie aangenomen die inhoudt dat middels een quick scan een maatschappelijke analyse moet worden uitgevoerd naar de maatschappelijke acceptatie voor de vestiging van intensieve veehouderijen, maar een dergelijke motie alsmede de vraag of een motie naar behoren is uitgevoerd is alleen van betekenis in de verhouding tussen de raad en het college van burgemeester en wethouders. Een motie leidt derhalve niet tot een juridische verplichting. Daarnaast zijn de omwonenden door het indienen van zienswijzen betrokken bij de totstandkoming van het plan. Het betoog faalt” Appellanten hebben volstaan bij deze ‘forse’ stelling met hun eigen opvatting, zonder een daartoe strekkend expertise-rapport ter onderbouwing daarvan in te dienen dan wel op enig andere wijze haar opvatting van een onderbouwing te voorzien. GHB meldt dat zij overweegt een expertise rapport te laten maken. Verweerder tast in het duister wat GHB daarmede bedoeld te zeggen. Het zou toch niet zo zijn dat GHB vlak voor de zitting van uw Voorzitter of van uw Afdeling nog een vuistdik rapport produceert, en dat GHB meent door die (vage) aankondiging conform de goede procesorde te handelen!?! DOF volstaat met de verwijzing naar een/twee pagina’s uit de jaarrappportage van DTZ Zadelhoff, waar wat cijfers zijn opgenomen, dwz haar stelling berust op een eigen interpretatie van cijfers etc. over een jaar en komt niet overeen met de daarna verschenen vastgoedvisie ”De kanshebbers in de markt van 2012” van datzelfde makelaarskantoor. Zie hetgeen in de voorgaande alinea is opgemerkt. Verweerder komt tot de conclusie -gelet op het voorgaande- dat de stelling van appellanten dat de toevoeging van 42.000 m2 (het gaat hier om een bestaand hoeveelheid kantoorruimte waaraan 38.000 m2 bov wordt toegevoegd) onverantwoord zou zijn , niet door hem kan worden onderschreven. Integendeel in ruimtelijk opzicht het hier bestreden besluit is wel degelijk aan te merken als een bestuurlijke goed en deugdelijk, volledig en redelijk besluit. 3.5: GHB stelt dat het‘ Parkeren’ onduidelijk geregeld zou zijn door het bestemmingsplan , met name stelt GHB dat het de vraag is of het parkeren nu ondergronds dan wel bovengronds zal plaatsvinden. Appellanten beschikken beiden over meer dan voldoende parkeerruimte en worden hier niet geraakt door de norm die het bestreden besluit aan parkeren stelt. Verweerder vraagt zich verder af of enige bovengrondse parkeerruimte, die –eerst nadat een wijzigingsbesluit is genomen en van kracht is geworden, gesitueerd zal worden aan de zuidzijde van het plangebied, gezien de planologische mogelijkheid om aan de noordzijde van het plangebied hoogbouw te realiseren, wel enige invloed, visueel of zo, op de belangen van GHB en/of DOF zal kunnen hebben. De norm die artikel 3.6, eerste lid, aanhef en onder a Wro stelt aan een wijzigingsbevoegdheid, strekt er toe om uit het oogpunt van rechtszekerheid voldoende duidelijkheid te geven in welke gevallen en onder welke omstandigheden daarvan gebruik gemaakt kan worden.
blad: 11/11
Als er al sprake zou zijn van een schending van een norm, dan strekt deze niet tot bescherming van het belang van GHB, welk belang is de bestrijding van dan wel de vrees voor leegstand (in haar eigendom). Verweerder heeft de wijzigingsbevoegdheid in dit geval in het bestemmingsplan opgenomen om de ontwikkeling in de toekomst niet op “slot”te zetten. Uitgangspunt en beleid van verweerder is ondergronds parkeren op eigen terrein, dwz de hoofdregels is ondergronds parkeren. Alleen voor het geval dat bij de definitieve invulling van het bestemmingsplan ondergronds parkeren geen doorgang zou kunnen vinden, is de mogelijkheid opgenomen om hiervoor de wijzigingsbevoegdheid toe te passen en door middel van een apart bestuurlijk besluit daarvoor een grondslag dmv een wijziging van het bestemmingsplan toe te staan. Bij de eerste fase van de invulling van het plangebied wordt in elk geval voorzien in ondergrondsparkeren, zie prod 11 (de aanvraag omgevingsvergunning van First). Uit de jurisprudentie van uw Afdeling blijkt dat waar met mogelijke alternatieven rekening moet worden gehouden, de wijzigingsbevoegdheid in een bestemmingsplan op zijn plaats is. De stelling dat geen gebruik gemaakt zal worden van de mogelijkheid om ondergrondse parkeerruimten aan te leggen en dat daarom gedacht moet worden aan bovengronds parkeren, wordt door GHB niet aannemelijk gemaakt. GHB besteedt geen aandacht aan het feit dat direct naast het plangebied een uitermate grote ondergrondse parkeerruimte wordt gebouwd en binnenkort wordt geopend voor ca 760 parkeerplaatsen. In feite wordt rekening gehouden met ondergrondsparkeren in het plangebied door bij de realisatie van de Kruispleingarage, de mogelijkheid van een doorverbinding naar een ondergrondse garage van het Weenapoint in te bouwen.
De opmerking over de bepaling van de ‘Buhne’ is uitermate suggestief en verwijtend en er wordt daarvoor geen draagkrachtige motivering aan geboden. Verweerder heeft er geen enkel bezwaar tegen als de invulling van dit gebied de positie van de stad tot voordeel en tot haar bekendheid zal strekken. GHB noemt dit gebied een reclamefolder, maar verweerder geeft er de voorkeur aan om dit gebied als een trekker, het visitekaartje van de stad aan te merken. Zie Prod. A.
Met conclusie: tot ongegrond verklaring van de gronden van het beroep, voor zover die bij de behandeling kunnen worden betrokken, en voor zover appellanten ontvankelijk zijn in hun beroep.
Rotterdam, 5 april 2012
Gemachtigde
