WERKDOCUMENT
KOOPWONINGEN AIMERF-tlAVEN door i n g . L. W . van d e r Burg d r s . F . H . van d e r Veen (Vakgroep P l a n n i n g P r o j e k t b u r o Alrnere)
1977-75Bf
R I J K S D I E N S T
V O O R
DE
januari
I J S S E L M E E R P O L D E R S
S M E D I N G H U I S L E L Y S T A D
Inleiding ti
Nu b i n n e n Almere-Haven h e t e e r d e r v a s t g e s t e l d e p e r c e n t a g e van 22% koopwoningen - a l t h a n s d e v o o r b e r e i d e n d e f a s e e r v a n - i s b e r e i k t , d i e n t antwoord gegeven te worden o p e e n v i j f t a l vragen.
..
1. Hoe hoog moet h e t u i t e i n d e l i j k e p e r c e n t a g e worden? 2 . Hoe moet d i t p e r c e n t a g e v e r d e e l d worden n a a r typen e n . p r i j s k l a s s e n ? 3. Wat z i j n d e g e v o l g e n van e e n h o g e r p e r c e n t a g e dan h e t h u i d i g e voor d e stedebouwkundige plannen? 4 . Wat z i j n d e g e v o l g e n voor h e t woningbouwtempo? 5. WaP z i j n d e g e v o l g e n voor d e t a a k s t e l l e n d e bevolkingsopbouw e n d e d a a r t o e benodigde w o n i n g t o e w i j z i n g ?
I n h e t werkdocument J'Koopwoningen i n Almere-Haven" (1975-659 Bf d o o r P. R e i t s m a ) wordt a l s gewcnst p e r c e n t a g e 40% genoemd. Uoor h e t Bureau Rietman, d a t i n o p d r a c h t van d e Amro-Wupo mcdio 1975 d i t pcrcer1tagc h e e f t bcrckend, wordt e e n p e r c e n t a g e genocmd van 25-27%. v n l . b e d o e l d voor d e hogcre inkonlens. Naar a a n l e i d i n g van voornoen~dwerkdocument i s d o o r d e Vakgroep P l a n n i n g e e n a d v i e s o p y e s t e l d (9-4-1976). I n d i t a d v i e s wordt v o o r g e s t e l d v a n u i t d e Vakgronp P l a n l ~ i n gt e b e z i e n hoe de p l a n n i n g van d e woningbouw v o o r g e h e n l Almere t o t 1385 er u i t zou kunnen zit:rr, g e l e t o p d e v e r d e l i n g o v e r kornnn, j a r c n en f i n a n c i c ringscategorieEn. Door d e u i t w e r k i n g van d e p l a n n i n g van Almerc-Haven e n Almere-Stad i s h e t b e c l d i l u n i d d c l s v e r d u i d e l i j k t , maar nog n i e t complect. L'ooruj t l o pend d a a r o p d i e ~ i tc c h i e r antwoord t e worden gegeven op d e 5 h i e r b o v e n g e s t e l . d e v r a g e n , w a a r b i j h e t a c c e n t l i g t op do v r a a g of nndere bcnad e r i n g s w i j z e n dun d e i n h u t werkdocumcnt g e b r u i l i t e ( z i t . l u t c r ) h c t p e r c e i l t n g r van 40% koopwoningen b e v < ? s t i g r : ~ i ,dan wr:l up cen a n d ( ? r pr;r.c e n t a g e u i tkomen.
Werkwi jze
Om e e n a n t w o o r d t e v e r k r i j g e n o p ' . d e v r a g e n 1 e n 2 z i j n d r i e b e n a d e r i n g s wijzen mogelijk.
1. Een i n v e n t a r i s a t i e v a n d e b e s t a a n d e ~ t i m u l e r i n ~ s m a a t r e ~ e el en nd e b e v o l k i n g s c a t e g o r i e @ n , waarop d 6 z e m a a t r e g e l e n van t o e p a s s i n g z i j n . D i t l e v e r t g e p r o j e c t e e r d o p d e t o e k o m s t i g e bevolkingssarnenstelling van ~ l m e r e - ~ a v eet.n n b e p a a l d p e r c ; n t a g e op. Deze w e r k w i j z e i s g e v o l g d i n 1 _ ' , h e t werkdocu;nent "Koopwoningen. i n ~ l m e r e - ~ a v e n ; . Het r e s u l t a a t . i s . ' e e n : . I , .., . . . a a n b e v e l i n g v a n 40% koopwoningen. . .. 2 . Een b e n a d e r f n g l a n u i t d e v r a g & n 3 , 4 e n 5: ~ e e mi l s u j i g i n g s p u n t
[email protected] ' ' p e r c e n t ? g @ ' v a H-40. Wat' z i j n d{n d e g e v o l g e n d a a r v a n . Z i j n d i e g e v o l . . .. . . . . gen aanvaardbaar. . . .. , . . ... . : 3 . Een b c n a d k r i n g v a n u i t . d e o i d e t z o e k s g n g & e n s , , d i e ' , b e s e h i k b a a r ztj,n;: . ' : . .. . . . . i .. .
.
;
. 9
,
.
.
. .
.
'.: .
,'
'
- .
H i e p o n d e r z a l worden i n g e g a a n o p . b e n a d e r i l i g s . u i j z e n 2 e n 3 . n u i d e l i j k z a l z i j r i , d a t b i j n e n u i t e i n d e l i j k e 6 o n c l u s i n ddo u i t k o m s t e n v a n a l l e d r l e b e n n d e r i n g s w i j z e n d i e n e n t e w o r d e n b e t r o k k e n . I)e d r i e m e t h o d e n z i j n n i e t e l k a a r u i t s l u i t e n d , doch z i j n a a n v u l l e n d . hlethode 2
k e t h o d e 2 b e n a d e r t h e t g e w e n s t e p e r c e n t a g e , d o o r o p b a s i s van de mogcl i j k e g e v o l g e n t o b e o o r d e l e n o f e e n p e r c e n t a g e a a n v a a r d b i ~ a ri s . l l e t i s d a a r v o o r n o d i g v a n e e n p e r c e n t a g e u i t te g a u n , w d a r b i j I r e t v o o r d e h a n d l i g t h e t v i a m e t h o d e 1 v e r k r e g e n p e r c e l r t a g e van 4 0 % tc h a n t e r e n . D e d r i e te b e a n t w o o r d e n v r a g e n 1uidr:n d a n ook:
a . W t t t z i j n d e g e v o l g e n vun 40% koopwoningen v o o r de s t e d e b o u w k u n d i g e plannen? b . Wat . z i . j n d e g e v o l g u n van 40% k o o p w o n i n g e r ~ v o o l h e 1 wo~ringbouwtempo'? c. Wat z i j n d e g e v o l g e n v a n 40% koopwoningcn v o o r d e t a a k s l e l l e n i l c j.nkomonsopbouw e n d e d a a r m e e v e r h a n d h o u d e n d c w o n i n g t o a w i J z i n g . a d a . Gevolgen&oor
. .
d c sle_debouwkundigc p l a n n e n
Om d e g e v o l g e n van h e t bouwctn v a n 40% k o o p w o n i n g ~ r no p dq: s l . c d e l ~ o u w k u n d i g e p l a n n e n 1.e lkunnen n a g a a n , l j j k t h o t v e r s t a n d i g e e r s t d c f u n k t i e v a n d e koopwoningen n a t e g a a n v a n u i t d c bewoner. Kenmerkend v o o r d e koopwoning i s z i j n i ' i n a n c i e l c b a s i s : a . D e l a s t e n van-de koopwoning h o u d e n c e n d i r e c t c f i n i l n c i s l e r c l a t i e i n met h e t inkomen van d e e i g e n a a r : nloL name vanwegc di, I ' i s c a l e f a c i l i t e i t e n , c o n t r a c t met d e b a n k i n p l a a t s van met d u h u i s b a a s r ? t c . b. D e l e n i n g houdt een langlopende v e r p l i c h r i n g i n , door de e i g e n a a r aangegaan. c . D e w i j z i g i l l g e n eri,'of v e r b e t e r i n g e n d o o r dl: bewoner/eig(,n:ial. a a n d e w o n i n g a a n g e b r a c h t bet.elinnen doorg:rans e c n w a a r d e v e n n e e r d e r i n g d i o a l t i j d t e n g u l r s t e komt v a n d e e i g e ~ i a a r . . l i o r t o m , d e e i g e n a a r , / b e w o n c r h e e f t n o g a l w a t h c l a n g e n i n d c ni
.~
'
.
.
.
.
maakt v o o r d e p l a n o n t w i k k e l l n g g e e n overwegend v e r s c h i 1 , ' z i j h e t d a t d e d i c h t h e d e n kunnen v e r s c h i l l e n . P a r t i c u l i e r e n e n b e l e g g e r s z i j n d o o r g a a n s b e r e i d e e n i d e e of p l a n v o o r s t e l o v e r te nemen. B i j h e t p e r c e n t a g e koopwoningen, d a t nu g e h a n t e e r d w o r d t i s e r i n r e l a t i e met h e t b o v e n s t a a n d e voor d e p l a n o n t w i k k e l i n g n a u w e l i j k s v e r s c h i l t e n o p z i c h t e van e e n p e r c e n t a g e van 40%. a d b. Cevolgen voor h e t bouwtempo D e g e v o l g e n voor h e t bouwtempo z u l l e n moeten worden beschouwd v a n u i t d e e i g e n s c h a p p e n e n kenmerken van d e o n d e r s c h e i d e n h u u r . r e s p . koopwoningrealisatieprocessen. B e i d e p r o c e s s e n v e r l o p e n p a r a l l e l . E c h t e r b i j koopwoningen s p e l e n u i t s l u i t e n d commerciale b e l a n g e n , e n d i e n t e n g e v o l g e z i j n d a a r d o o r overwegend d i e p a r t i j e n v e r t e g e n w o o r d i g d . I n g e v a l van koopwoningen z i j n voora 1 betrokken b i j de plantontwikkeling; . o p d r a c h t g e v e r , a r c h i t e c t , f i n a n c i e r , aannemer e n g r o n d e i g e n a a r . B i j liuurwoningen s p e l e n d e v o l g e n d e p a r t i j e n e e n d i r o c t e r o l : o p d r a c h t g e v e r ( + l e d e n van d e w o n i n g v e r e n i g h g ) , a r c h i t e c t , R i j k , financier, aannemer e n g r o n d e i g e n a a r . B i j huurwoningeli i s d e f o r m e l e v o o r b e r e i d i n g s p r o c e d u r e . w n t l a n g e r dan b i j bouw d o o r d e r d e n , d o c h i n d e p r a k t i j k b l i j k t e. e . a . v e e l a l t e worden gecompenseerd d a a r d e g r c e p o p d e p r o c e d u r e wat s t e v i g e r is. Ook d e e r v a r i n g e n van P l a n n i n g H. S. 0.W . w i j z e n i n d i e r i c h t i n g . N e g a t i e v e e f f e c t e n op d e v o o r t g a n g van h e t k o o p w o n i n g e n r e a l i s a t i e p r o c e s kunnen z i j n : - e e n k o p e r kan soms b e l a n g hcbtten b i j v e r t r a g i n g van h e t r ~ r o c c s( s p e c u l a t i e , s t a g n a t i e i n vcrkoop) - i n h e t o n t w e r p p r o c e s kunnen o p d r a c h t g e v e r e n g r o n d c i g c n a a r , d i e d e o p t i e op d e grond gegeven h e e f t h e t p r i n c i p i c o l met c l k a a r o n e e n s z i j n o v e r stedebouwkundige e n / o f bouwkundige p l a n n e n .
.
Deze n e g a t i e v e e f f e c t e n kunnen d o o r e e n zgn. s p e c u l a t i c g e d i n g : d e bouw n i e t i s g e s t a r t .
-
e n worden . e I i j k - t e r ~ i e Lg c d a a n d e g r o n d wordL n i e t o v e r g e d r a g e n a l s
De p u n t e n a e n b samenvattend kan worden g e s t e l ? , d a t h e t gecn of nauw e l i j k s g e e n v e r s c h i l maakt, of h c t p e r c e n t a g e 2 0 o f 4 0 % koopwoningen b e d r a a g t , g e l e t op d e i n v l o e d o p d e stcdebouwkundige o n t w i k k c l i n g c n h e t bouwtempo. S l e c h t s i n e e n I a t c r sLadium maakt d e beheersvorm - v e r h u r i n g o f koop v e r s c h i l . Deze v e r s c h i l l e n z i j n e c h t e r s t e e d s minder gaari s p e l e n bi,i een u i t g e w e r k t .instrumentarium. a d c . Cevolgen voor d e t a a l i s t e l l e n d e b e v o l k i n g % o - ~ h ? ~ y
A l s e r s p r a k e i s van g e v o l g e n v o o r d e t a a k s t e l l e n d e hevolkingsopbouw, d a n g e l d t d a t met name d e l a g e r e inkolnensgroepen b i n n e n d e t a a k s t e l l i n g . P e r 1 j a n u a r i 1977 b i j g e s t e l d , maakt h e t p e r c e n t a g c toL 28.000 g u l d e n 75% van d e t a a k s t e l l e n d e b e v o l k i n g u i t . \'oar e e n d e e l ( z i e "benaderingsmethode 3", z i e pag. (5) z a l , a1.s e r s p r a k e i s van koopwoningen, s p r a k e z i j n van woningen i n d e z g l ~ . !.beschutLe s f e e r v o o r d e z e inkomensgroepen. Deze woningen s t a a n i n f e i t e b u i t e n d e woningmarkt e n z i j n d a a r d o o r nauwel i j k s onderhevig aan f o r s e p r i j s s t i j g i n g e n . Bovendien v e l ' l o o p t koop en v e r k o o p v i a d e o v e r h e i d . B e s c h u t t e s f e e r koopwoningen z i j n zowel u i t h e t oogpunl van t o c w i j z i n g a l s u i t h e t oogpunt van p r i . j s o n t w i k l i e l i n g b i n n e n d e b e s t a a n d e woning-
v o o r r a a d met huurwoningen v e r g e l i j k b a a r , d . w . 2 . : d e e e r s t e 10 j a a r e n i n afnemende mate. ~ o o p w o n i n g e n i n d e b e s c h u t t e s f e e r hebben d u s - m i t s gebouwd v o l g e n s h e t i n "benaderingsmethode 3" b e r e k e n d e p e r c e n t a g e - g e e n g e v o l g e n v o o r d e t a a k s t e l l e n d e bevolkingsopbouw. A n d e r s l i g t h e t v o o r d e premiekoop e n v r i j e s e c t o r . Hier is we1 s p r a k e van e e n woningmarkt. Daardoor z a l i n d e meeste g e v a l l e n d e tweede e i g e n a a r o v e r een h o g e r inkomen moeten b e s c h i k k e n om d e woning te kunnen kopen. Zeker g e l d t d i t b i j premiekoop, d a a r d o o r verkoop h e t r e c h t o p premie v e r l o r e n g a a t . Voor nieuw t e bouwen woningen b e t e k e n t h e t d a t i n d e t i j d g e z i e n eenz e l f d e i n k o m e n s c a t e g o r i e met s t e e d s l a g e r e k w a l i t e i t ( h o e ook t o t u i td r u k k i n g komend) genoegen moet g a a n nemen. Voor d e t a a k s t e l l e n d e bevolkingsopbouw h e e f t d a t t o t g e v o l g , d a t v i a d e Lweede e i g e n a a r h e t a a n d e e l h o g e r e inkomens r e l a t i e f s t e r k e r t o e n e e a t . Voor d e woningvoorraad l e i d t h e t e r t o e d a t e r s p r a k e i s van e e n s t e c d s d u u r d e r wordend koopwoningenbestand, d a t i n d e t i j d k w a l i t a t i e f a et ct a a n d e e l koopwoningcn g r o t e r i s , t e l l e n d e z e terugloopt. N a a r ~ ~ ~ h bezwaren meer. Op k o r t e t e r m i j n z a l e c h t c r voor:ilsnog ~ i en l o b i l i t e i t b i n n e n d e koops e c t o r b e p e r k t b l i . j v c n , ell d a a r d o o r h c t e f f e c t o p d c t a a k s t e l l i n g . Concluderend kan g c s t e l d worden, d a t . v o o r wa t h e t r e l ' t vanu i t stedcbouwkundige oogpunt e n bouwtelnpo g e e n g e v o l g e n a a n w i j s b a a r z i j n [ l i e t e g e n h c t gcnoemdr? ; > c r c e n t a g e van 40% p l c i t e n . V a n u i t inkomensopbouw e n w o n i n g t o e w i j z i n g kan a l l e e n gewezen wordcn o p e e n a a n t a l bezwaren, d i e e c h t e r p a s g a a n s p c l e n b i j d e twecde e i g e n a a r ( n . b. e r wordt h i e r b i j v a n u i t g e g a a n , d a t d e e e r s t e Loewijzing p l a a t s v i n d t v o l g e n s h c t op d e t a a k s t e l l i n g g c r i c h t e t ~ e l e i d . I s d i t n i e t h e t g e v a l . , dan moet wordon g e c o n s t a t c e r d , d a t 1 0 % van h e t woningbestand v r i j w c l o n c o n t r o l c o r b a a r v o l g a a t l o p c n . Dat z a l b e t e k e n e n , d a t m i d d e l s d e o v e r l , l i j v e n d c tiO% d c t a a k s t e l l i n g moet worden g e c o r r i g c e r d . Uat z a l d c o l s n i c t c e n s m o g c l i j k z i j n . H e t i s v o o r s p c l b a a r d a t a l s g e v o l g van d e 4US koopwoningcn h c t i n d e t a a k s t e l l i n g a a n d e h o g e r e inkomcnsgroupen t o e g e d a c h t e d e e l z a l wordcn overschreden. Vanui t inkomensopbouw e n t o n w i j z i n g kiln voor wa t h o t woningbcs tand bet r e f t a l l e e n gewezen worden o p h e t f e i t , d a t e c n r c l a t i e 1 g r o o t a a n t a l koopwoningen i n h e t b e g i n i n h e t n a d e e l w e r k t van he1 up t c bouwen goedkope huurbes t a n d . hlethode 3 . Onderzoeksgegevens Het h e s c h i k b a r e o n d e r z d e k s m a t e r i a i i l i s v o o r a l s n o g bcpel'kt. 1 l e t . R u r e a u Rietman h e e f t v i a h e t N. I . P . O . i n o p d r a c h t van d e Amro-\\'up0 eon o n d e r zoek g e d a a n mcdio 1975. Het N. I . P.O. komt op 272 koopwoningen e n h e t Bureau I{ietm;kn maakl d a a r 25% van, voor h e t o v e r g r o t e d e e l te r e a l i s e r c n i n d e h o o g s t e inkomensk l a s s e d i e d o o r h e t b u r e a u t e n behoeve d a a r v a n i s opgohoogd van 15 Lot 20%. N a a s t d i t onderzoek i s e e n d r i e t a l v r a g e n met b i j b e h o r e n d c an twoorden b e s c h i k b a a r , t . n . twec v r a g e n u i t h e t ondel.zoek o n d e r b c l ~ ~ n g s t e l l c ~ r d c ~ r v o o r Hlmere - F l e v o b e r i c h t 1 1 3 , "De b e l a n g s t c l l c ~ r d e nvoor A l n ~ c r c , wic z i j n z e , wai w i l l e n zo" d o o r Van Hapc1.cn e n Schcck ( m a a r t 1976; d c e n q u g t e i s van j u n i 1 9 7 5 ) e n e e n v r a a g naal. voorkeur voor huur 01' koop, voorkomend op h c t r e t o u r k a n r t j e b i n n c n h e t t o c w i j z i n g s s y s t o t ? m ( s c p t . 1976). De e e r s t e v r a a g i n h e t voornoemd o n d e r z o e k l u i d t a l s v o l g t :
"Ervan u i t g a a n d e , d a t U v o o r e e n e i g e n woning (koopwoning) n e t z o v e e l o f i e t s meer moet b e t a l e n p e r maand d a n v o o r e e n h u u r w o n i n g , w i l t U d a n kopen of huren?". . . D a a r b i j moet worden a a n g e t e k e n d , d a t v o o r e e n d e e l v a n d e r e s p o n d e n t e n d e v r a a g n i e t r e g e l is. D e v o o r h e n r e g e l t e noemen h u u r maakt e e n koopwoning o n b e r e i k b a a r . V r a a g twee I u i d t s i m p c l w e g : " \ V i l t U h u r e t i o f k o p e n " . D a x r b i j d i e n t a a n g e t e k e n d te w o r d e n , d a t m o e i l i j k i s n a te g a a n , i n h o e v e r r e h i e r j u i s t c o f veel. te h o g e k o s t e r i v o o r h e t e i g e n h u i s met b i j t ~ e h o r e n d cl a s t e n wordeli g e s c h a t d o o r d e r e s p o n d e n t e n . B i J v r a a g 3 moet worden o p g e m e r k t , d a t u i t s l u i t c n d d c a n t w o o r d e n z i j n m e e g e t e l d , d i e z i c h u i t s p r ' e k e n v o o r lkoop. Ilegenen d i e h u u r c n k o o p h e b l ~ e no p g e g e v e n z i j l ! b u i t e n b e s c h o u w i n g g e b l e v e n . B o v c n d i e n i s w e l i s w a a r d o o r h e t o v e r g r o t e d e e l van d e b e l a n g s t e l l e n d e n , d i e t e g e l i j k met h e 1 a n t w o o r d k a a r t j e d e m e d e d e l i n g o n t v i n g e n d o eers t e a n d e r h a l f j a a r n i e t v o o r w o o n r u i m t e i n a a n m e r k i n g L e z u l l e n k o m e n , hc:t k a a r t j e i n g e v u l d g e r e t o u r n e c r d , d o c h a a n t e nemcn v a l t , d a t - g e g e v e n d e g r o 1 e t . e kanseri o p d e k o o p m a r k t i n d e t o t d l r ! r e g i o e n v e e l a l d n wens/ n o o d z a a k z o s n e l m o g e l i j k t e k o p e n - e r r e l a l i e f meer R o p e r s d n n h u u r d e r s d e antwoordkaart n i n t z u l l e n hebben t e r u g g e s t u u r d . B i j a l l e v r a g e n moeb worden a a n g e t e k e n d , d a t i i e t r c s p o n d e n t e n b e s t a n d a l ' w i j k t van d c t a a k s t e l l i n g . \Vat i n k o n ~ e nb e 1 r e f t z i j n d e a l l e r l a a g s t ? inkiunens e n d e 66n n a l a a g s t c c a l e g o r i e ondcrvcrtegenwoordigd. A l l e e n s t a a n d e n e n b e j a a r d e n z i j n ook ondcrvertcgenwoordigd. D a a r e n t e g e n i s s p r a k e van e e n o v e r v c r t c g e n w u o r d i g i n g van h c t " s u b u r b a n e " t y p e . D a t w i l z e g g e n , daL do w e i n i g k o o p l u s t i g c c n t . e g o r i c > i n h e t rc:spondentenbestand onLbreekt. H i e r o n d c r z i j n d r c i j f e r s w e e r g e g e v e n u i L h e t ondcrzoc:lk r,ndr:r. bsl.angstellenden:
1. R c s u l t a t e n b e l a n k s t e l l e n d e n o n ~ e r z o c k Inkomenscategorie
% Rcspondcnten
5 l < o p e r s h i j koopIasten-huur'lasten 3071 = 54% = 1 .
2 . D e z e l f d e b e r e k e n i n g met d c z e l f d e k o p e r s p o r c e n t a g e s p:r ntaar b i j r e a l i s e r i n g t a a k s t e l l i n g inkomens:
:
20 222 277 11!)
categorie
3. R e s u l t a t e n u i t d e w o n i n g t o e w i j z i n g n = 10.000 ~hkomenscategorie
I
Kopen
Totaal
1000
1
TO tail 1
4.
758
1
10. 000
0nlgcl.ekend n a a r d c t a a k s t e l l i n g
I l nkonlenscategorie'
I
Kopen
i Totaal
' ) Z i e i n d i t v e r b a n d lhet g e s t e l d o o p p a g i n a 5
O p v a l l e n d z i . j n de l a g e t o t z e e r l a g e p e r c e n t a g e s , d i e d e v r a a g n a a r koop s c o o r t , a l s d i r e c t n a a r koop o f h u u r g e v r a a g d w o r d t , x o n d e r irld i c a t i e over kosten. Toch z a l meer w a a r d e g e h e c h t m o e t e n worden a a n h o t p e r c e n t a g e v a n 18% d a t h e t . a n t w o o r d s c o o r t u p d e v r a a g n a a r koop h i j g e l i j k e k o s l e n a l s b i j huur. B e r e k e n i n g e n ( z i e b i j l a g e ) t o n e n a a n , d a t , mede n l e t b e h u l p v a n d e Reg e l i n g woningcn i n d e b e s c h u t t e s f e e r kopen r e e d s m e t e e n l a a g inkomen m o g e l i j k is b i j g e l i j k b l i j v e n d e l a s t e n a l s bi.j huur. Wanneer h e t c i j f e r m a t e r i a a l d e g r o e p m e t inkomen k l e i n e r d a n 1 5 . 0 0 0 g u l d e n a l s p o t e n t i e l e k o p e r b u i t e n beschouwing b l i j f t , d a n is er s p r a k e van e e n a b s o l u u t a a n t a l van 391 k o p e r s o p een b e s t a n d van 1093 ( n ) , h e t g e e n n e c r k o m t o p 36%. Herwaarderend n a a r h e t n i v e a u van 1977 e n d a a r b i j d e v e r f i j n d e i n d o l i n g a a n h o u d e n d , d . w. z . K l e i n c r d a n lG.OOO g u l d e n 18' 16-20.000 22% . 20-24.000 18% 24-28.000 17% 28-35.000 15% meer d a n 3 5 . 0 0 0 g u l d e n 10% g e e f t e e n o n d e r v e r d e l i n g v a n d i e 36% h e t v o l g e n d e b e e l d : 1. T o t 2 0 . 0 0 0 w o r d t b u i t e n b e s c h o u w i n g g e l a t e n . D . w . 2 . d a t nlensen m e t h e t minimunlinkomen o f m i n d e r n i e t a l S p o t e n t i e l e k o p e r s worden b e schouwd. 2 . Zowel t u s s e n d e 2 0 - 2 4 . 0 0 0 g u l d e n a l s t u s s e n d e 2 4 - 2 8 . 0 0 0 g u l d e n g e e f t 54% a a n t e w i l l e n k o p e n . D a t b e t e k e n t v o o r d e 1 H $ t u s s e n d e 2 0 - 2 4 . 0 0 0 g u l d e n d a t 9% wil. kopen. Tot 2 4 . 0 0 0 g ~ ~ l d ck na n d i t a l l e e n i n d e b e s c h u t t r s f e e r .
3. D e 18% t u s s e n d e 24-28.000 g u l d e n l e v e r t e v e n e e n s 9% k o p e r s o p . Te zamen met d e G9% van 15% t o t 35.000 g u l d e n = 10% k o p e r s e n d e 62% van 10%met e e n inkomen van 35.000 of meer = 7% k o p e r s , l e v e r t . d a t 9% + 10% + 7% = 26% koopwoningen op. Voor d e v e r d e l i n g t u s s e n d e huur- en koopsc2ctor i n Almere-Haven b e t e kent dat: Huur Tot 16.000 16-20.000 20-24.000 24-28.000 28-35.000 meer dan 3 5 . 0 0 0 . . Totaal
18% 22% 9% 8% 5% 3% 65%
Koop
9% i n d e b e s c h u t l e 8 f r : c r 9% premiekoop 10%premiekoop 7% premiekoop/koo'p 35%
Gegeven h e t f e i t , d a t nog geen s p r a k e i s van koopwoningen i n d e becn zo s c h u t t e s f e e r b e t e k e n t d i t voor Almere-Haven e e n o p t r e k k e n n o d i g b i j s t e l l e n qua p r i j s n i v e a u - van h e t p e r c e n t a g e koopwonittgen van 22% t o t 26%. Los d a a r v a n moet worden g e d a c h t a a n 9% koop i n d e b e s c h u t t e s f e e r .
-
B i j d i t a l l e s i s ui.tgegaan van 2 zaken:
1. Dat kopen t e g e n h u u r l a s t e n m o g e l i j k is. 2. Dat h e t kopen v e r v o l g e n s ook d e v o o r k e u r k r i j g t van d e b e l a n g s t e l l e n den voor Almere. D e p e r c e n t a g e s a l s r e s u l t a a t o p d e v r a a g n a a r kopen z o n d e r i n d i c a t i n o v e r d e m a a n d e l i j k s e l a s t e n , geven a a n d a t d e g e m i d d e l d e ondervraagcb n i e t b e s e f t , d a t kopen t e g e n g e l i j k e l a s t e n m o g e l i j k kan z i j n . E r i s b l i j k b a a r o p d i t g e b i e d s p r a k e Val: eon g r o t e matn van onwetondheid. D a a r n a a s t s p e e l t o n g e t w i j f e l d e e n r o l , d . t h e t kopen van een woning - w e l i s w a a r b i j g e b r e k a a n b e t a a l b a a r aanbod - i n Amsterdam m i n d e r voorkom t. Bovendien i s s p r a k e van e e n hoge p s y c h o l o g i s c h e drempcl b i j met name d e l a g e r e inkomensgroepen. H e t a a n g a a n van e e n v r i j hoge s c h u l d g e d u r e n d e 3 0 j a a r kan a l l e e n a l s e n i g s z i n s z e k e r h e i d b e s t a a t op een - ook op l a n g e r e t e r m i j n - r e g e l m a t i g e n z e k e r inkomen. I n t e g e n s t e l l i n g t o t b i j h u u r i s geen s p r a k e van opvang b i j f i a n c i 8 l e t e g e n s l a g e n ( d e i n d i v i d u e l e huursubsidie). E r i s voor d e l a a g s t e inkomens ook s p r a k e van minder " v o o r d e l e n " dan a n d e r e inkomensgroepen b i j koop kunnen hebbben Vooralsnog z a l - i n d e b e s c h u t t e s f e e r - s p r a k e z i j n van eon g e r i n g e k e u z e m o g e l i j k h e i d . E r i s e e n b o e t t ? b e d i t ~ gL~ijvcrkoop binnen 10 j u a r , t e n e i n d e s p e c u l a t i e tegen t e gaan. Koop e n verkoop i s aan r e g o l e n Tebonden.. Men koopt i n wezen e e n woning v e r g e l i j k b a a r met e e n huurwoning, nlaar h e e f t we1 d e b i j e e n koopwoning h o r e n d e v e r a n t w o o r d e l i j k h e i d m e t pos i t i e v e en n e g a t i e v e k a n t e n . P o s i t i e f .kan z i jn: : e e n i n t o e n e n ~ e n d emate w a a r d e v a s t e b c l c g g i n g v e r b e t e r i n g e n v a l l a n t o e a a n b
.
Naarmate h e t p e r c e n t a g e woningen i n d e b e s c h u t t e s f e e r toeneemt, komt e r a l s p o s i t i e v e f a c t o r b i j , d a t e r meer keuze z a l z i j n i n t y p e n e n s i t u e r i n g van woningen. D e "bezwaren" d i e g e l d e n voor d e l a g e r e inkomens g e l d e n n i e t v o o r - a n d e r e inkomensgroepen. Daar z a l e c h t e r h e t u i t g a n g s p u n t " g e l i j k e koop- a l s h u u r l a s t e n " t o t gev o l g kunnen hebben, d a t n i e t a l t i j d d e z e l f d e k w a l i t e i t , ( r u i m t e , a f w e r k i n g , v o o r i i e n i n g e n , t u i r ~ g r o o t t ee t c . ) a l s b i j d e huurwoning voor d e z e l f d e p r i j s , geboden z a l worden. I n d i e g e v a l l e n z a l er s p r a k e z i j n van e e n keuze t u s s e n d e z e l f d e l a s t e n of h o g e r e l a s t e n dan b i j huur. Maar d a t i s e e n v r i j w i l l i g e k e u z e , d i e m o g e l i j k i s a l s g e v o l g van eon f i n a n c i e l e marge, v o o r t k o m e n d ' u i t d e h o o g t e van h e t inkomen. B i j d e l a g e r e inkomensgronpen o n t b r e e k t d i e marge e n i s koop a l l e o n mogelijk a l s kooplasten en huurlasten g e l i j k z i j n .
Concluderend kan voor wat b e t r e f t methode 3 g e s t e l d worden, d a t 36% koopwoningen op b a s i s van d e b e s c h i k b a r e onderzoeksgegevens i s t e v e r antwoorden, m i t s 1. h e t aanbod van koopwoningen, qua typen e n p r i j s k l a s s e n h e t m o g e l i j k maakt t e kopen t e g e n h u u r l a s t e n . 2 . 9% I n d e b e s c h u t t e s f e e r wordt gebouwd. 3. A c t i e v e v o o r l i c h t i n g wordt gegeven om m i s v e r s t a n d e n d i e b e s t a a n o v e r kodp e n d a a r b i j b e h o r e n d e l a s t e n , t e l a t e n v e r d w i j n e n .
.
.
- 9 -
i
".
.
i
Slotconclusie G e c o n c l u d e e r d moet worden, d a t : - methode 1 ( h e t werkdocument Koopwoningen i n Almere-Haven) u i t k o m t o p 40% koop, waarvan 10% i n d e b e s c h u t t e s f e e r ; v i a methode 2 g e e n bezwaren kunnen worden a a n g e v o e r d op stedebouwk u n d i g e en/of bouwkundige gronden. U i t h e t oogpulit van t o e w i j z i n g moet worden gewezen o p d e bezwaren, d i e o p l a n g e r e t e r m i j n kunnen o n t s t a a n . Wanneer e r s p r a k e van is, d e k o o p s e c t o r b u i t e n h e t t o e w i j z i n g s b e l e i d t e d o e n v a l l e n , dan z i j n v a n u i t t a a k s t e l l i n g s o o g p u n t g r o t e bezwaren aan te voeren; v a n u i t d e b e s c h i k b a r e onderzoeksgegcvens, ervan u i t g a a n d e d a t tegen h u u r l a s t e n kan worden g e k o c h t h e t p e r c e n t a g e koopwoningen 36% kan b e d r a g e n cn w e 1 9% i n d c b e s c h u t t e s f e e r , 19% i n d e premiekoop e n 8% i n premiekoop of v r i j e s e c t o r ; - a n d e r e b e n a d e r i n g s w i j z e n hebben n a u w e l i j k s a a n l e i d i n g gegeven h e t e c r d e r genuemde p e r c e n t a g e u i t melhode 1 d r a s t i s c h t e h e r z i e n .
-
-
G e l c t op a l l e argumenten, d i e i n ' h e t voorgaande z i j n a a n g e v o e r d i s e e n v e r h o g i n g van 22% koopwoningen n a a r 26% i n Almere-Haven a a n v a a r d b a a r , m i t s h e t p r i j s n i v e a u zo i s , d a t 19% van d e woningen b e t a a l b a a r i s v o o r d e inkomensgroep t u s s e n d e 24.000 e n 35.000 g u l d e n . D a a r n a a s t kunnen t e n behocve van d e l a g c r e inkomens 9% koopwoningen i n d e z . g . b e s c h u t t e s f e e r worden g e r e a l i s e e r d . H e t t o t a a l a a n t a l woningen kan d a a r d o o r komen o p 35%.
H e t overnemen van d a t p e r c e n t a g e i s e e n keuze v o o r h e t u i t g a n g s p u n t : "kopen t e g e n h u u r l a s t e n " . D i t b e t e k e n t w e l , d a t a a n d e v o l g c n d e voorwaardnn moet worden v o l d a a n : 1. 9% i n d e b e s c h u t t e s f e e r ; 2 . z e e r n a u w l e t t e n d t o e z i c h t op d e p r i , j s o n t w i k k c l i n g b i j d e woningen b e d o e l d v o o r d e inkomunsgroep t u s s u n 24 35.000; 3. u i t g e b r e i d e v o o r l i c h t i n g o v e r d e m o g e l i j k c v u o r d e l e n van koop cn o v e r d e w e r k e l i j k e k o o p l a s t e p , gegeven d e a n d e r e o n d e r z r r e k s u i t koms t e n ; 4 . ook koopwoningen v i a d e op d e t a a k s t e l l i n g g e r i c h t e t o e w i j z i n g l a t e n l o p e n , om e r voor t e z o r g e n , d a t d e d i v e r s e inkomensgroepen i n d e v o o r hen b e d o e l d e woningen qua p r i j s k l a s s e kunnen komen; 5. e e n s p r e i d i n g i n d e t i j d p l a a t s v i n d t , met s t e e d s e e n breed.mog e l i j k aanbod; 6. d e v o o r g e s t e l d e p e r c e l i i a g e s worden beschouwd a l s maxima, o ~ n d a td c r e l a t i e l e e f t.ijd-inkomt?n-kredietmogvlijlihcid b u i t r n besciio~twing i s gebleven.
-
N i e t voldoeli rian d e z o voorwaarden, h e e f t d i r n c t c g e v o l g r n v o o r d e taaksrelling.
Bij l a g e
.
R e r e k e n i n g n e t t o w o o n l a s t e n van e i g e n woning i n b e s c h u t t e s f e e r
lj (x)
Pn o n d e r s t a a n d r e k e n v o o r b e e l d i s u i t g e g a a n van e e n woning waarvan d e s t i c h t i n g s k o s t e n (bouw- e n g r o n d k o s t e n ) f 7 2 . 0 0 0 , - b e d r a g e n e n d a t d e bouw van d e z e woning wordt g e f i n a n c i e r d m e t e e n l e n i n g t e g e n e e n r e n t e van 9 3/8%.. N a a s t e l k a a r g e z e t z i j n - b i j w i j z e van v o o r b e e l d - d e w o o n l a s t e n voor d e e i g e n a a r b i j e e n b e l a s t b a a r inkomen i n 1976 van r e s p . f 1 5 . 2 5 0 , - , f 1 8 . 2 5 0 , - e n f 2 1 . 2 5 0 . (Voor d e b e a n t w o o r d i n g van d e v r a a g of men i n aanmerking komt v o o r e e n l e n i n g o f e e n a a n v u l l e n d e j a a r l i j k s e b i j d r a g e worden b e p a a l d e inkomensgrenzen i n 1974 a a n g e h o u d e n . ) T n c l u s i e f hijkomende k o s t e n v o o r b e l a s t i n g e n , v e r z e k e r i n g e n , onderhoud van d e woning e n z . ( w a a r v o o r e e n t ~ e d r a gvan f 700.- i.s g e r a a m d ) , b e d r a g e n d e n e t t o - l a s t e n v o o r g e z i n n e n met 2 k i n d e r e n dan r e s p . j 1 5 4 , - , f 1 7 6 , - e n f 2 0 0 , - p e r maand i n h e t eerste j a a r . Dezc n e t t o - l a s t e n s t i j g e n e c h t e r i n d e l o o p van 10 j a r e n , omdat d e v c r l e e n d e o b j e c t s u b s i d i e ( d e normale s u b s i d i e ) g e l e i d e l i j k m i n d e r w o r d t . 'laar t e g e n o v e r d e z e l a s t e n s t i j g i n g z a l a l s r e g e l ook e e n s t i j g i n g van h e t inkomen s t a a n . S t i c i i t ingskosten f 72.000,100%F i n a n c i e r i n g met. w o n i n g w e t l e n i n g t e g e n r e n t e van '3 3,'8$. D e l a s t b a a r inkomen i n 1976 f 15.250,f 18.250,f 21.250,Rente Af l o s s i n g nijkomende l a s t e n 2,
ca
Bruto l a s t e n Af: Objectsubsidie k:xtra s u b s i d i e 3) B e l a s l i n g - , en. premievoordeel
Totaal N e t t o l a s t e n p e r maand l e j a a r
1. E x c l u s i e f h e r z i e n i r l g van o b j e c t s u b s i d i e s 1 j a n u a r i 1976. 2. G e m e e n t e l i j k e h e l a s t i n g e n , v c r z e k u r i n g e n , o n d e r h o u d , r i s i c o r e s e r vering e.d. 3. I l i t i s d e v e r m i n d e r i n g van d e v e r s c h u l d i g d c i n k o m s t e n b c l a s t i n g en AO\V-/AWIV-promie t e n g e v o l g e van d e a f t r e i i b a a r h e i d van h y p o t h e e k r c n t e .
(x)
I : N e d e r l a n d s e S t a a t s c o u r a n t , d i n s d a g 1 6 d e c e ~ ~ t h e1975. r N r . 243. A r t i k e l : ! ' o l . l i s l i u i s v e s t i t ~ ge n I ~ u i t ~ ~ l e l i j0r.deriing. ke Nieuw a a n v u l l e t i d systc.em van g e l d e l i j k e s t e u n b i J vr.lrvr.r.vjng e i g c n woning.
