Property Sector (Neutral)

Sector Update

Property Sector (Neutral) Samuel Equity Research

June 29, 2016

Expect relaxation soften weakening growth Akhmad Nurcahyadi, CSA +62 21 2854 8144 [email protected]

Ekspektasi aktivitas sektor yang lebih baik pada 2H16 akan didorong oleh relaksasi rasio LTV dan pelonggaran aturan pemberian KPR untuk rumah inden kedua. Sementara terbitnya tax amnesty kami perkirakan hanya memberikan optimisme sesaat atau efek domino yang minor, dan tidak akan mempengaruhi pertumbuhan demand industri secara langsung. Dari update aktivitas segmentasi, terlepas dari kontinuitas over supply segmen high rise office dan perlambatan kontrak penjualan industrial land, kami masih melihat potensi daya tahan yang lebih kuat pada segmen landed residential, retail, hotel dan high rise apartment. Neutral untuk property. Kinerja segmen properti yang masih sama. Pelemahan aktivitas sektoral masih berpotensi berlanjut hingga 2Q16, sedangkan menggunakan sudut pandang lebih optimis, perbaikan kami perkirakan paling cepat terjadi pada akhir 3Q16 atau 4Q16. Emiten dengan porsi pendapatan berulang tinggi, segmen landed house, hotel dan high rise apartment masih menjadi pilihan utama kami. Volume penjualan yang masih stagnan. Perlambatan volume penjualan masih terjadi hingga 1Q16, didorong oleh kenaikan harga rumah. Pasar rumah sekunder juga masih menunjukan kontinuitas kenaikan harganya, terutama di wilayah Jakarta Timur dan sekitarnya sejalan dengan pengembangan LRT. Kenaikan harga perumahan yang dibarengi oleh pertumbuhan permintaan kami lihat hanya akan terjadi saat stabilnya perbaikan aktivitas perekonomian semakin terlihat. Kinerja emiten 1Q16 dan ekspektasi 2Q16. Pencapaian laba 1Q16 kami lihat akan cukup menyulitkan emiten untuk mencapai target SSI maupun ekspektasi konsensus. Periode 2Q16 dan 1H16 kami jadikan sebagai batas waktu sekaligus acuan atas konfirmasi membaiknya kinerja sektor properti tahun ini, atau justru masih tertunda hingga tahun depan. Loan channeled yang masih melemah. Sejalan dengan perlambatan aktivitas dan pertumbuhan industri, loan channeled KPR maupun KPA masih mencatat pertumbuhan MoM dan YoY yang masih melemah. Ekspektasi relaksasi pengajuan KPR. Relaksasi rasio LTV dan penghapusan larangan pemberian KPR pada rumah inden kedua kami harapkan akan memberikan pengaruh yang positif. Meskipun baru akan terlihat dampaknya pada akhir 3Q16 atau periode 4Q16, namun setidaknya kedua kebijakan tersebut akan memberikan optimisme baru di tengah minimnya katalis penggerak pertumbuhan dan perlambatan aktivitas sektor yang masih terlihat. Maintain Neutral. Kami masih melihat potensi stagnasi pertumbuhan di 2Q16. Perbaikan pada 2H16 akan mendorong aktivitas sektor dan berpotensi untuk tercatat lebih baik dari tahun lalu. Tetap fokus pada emiten yang memiliki porsi recurring income tinggi, dan atau project pipeline landed house, hotel dan office apartment yang signifikan.

Ticker

Rec

Shares

EPS

Market cap Last price Target price Upside (Rp bn)

BVS

PE

PBV

(Rp)

(Rp)

(%)

16E

17E

16E

17E

16E

17E

16E

17E

BSDE

Buy

40,418

2,080

2,350

12.98

128

157

1,154

1,334

16.3

13.2

1.8

1.6

PWON

Buy

29,377

590

590

0.00

28

30

165

190

21.1

19.7

3.6

3.1

ASRI

Hold

9,668

482

390

-19.09

32

35

356

386

15.1

13.8

1.4

1.2

SMRA

Buy

25,463

1,695

1,750

3.24

62

65

553

617

27.3

26.1

3.1

2.7

www.samuel.co.id

Kinerja segmentasi yang masih sama Berlanjutnya pelemahan aktivitas sektor hingga kuartal 1Q16 dan potensi stagnasi yang masih dapat terjadi pada periode 2Q16, telah mendorong kami untuk tetap memberikan sudut pandang yang sama pada sektor property untuk segmen office (perkantoran), apartemen (apartemen), retail (mall dan pusat perbelanjaan), industrial (lahan industri) maupun segmen hotel. Di sisi lain, kami masih melihat potensi daya tahan yang lebih kuat pada segmen residential dan retail (termasuk hotel) dibandingkan dengan office (perkantoran) dan industrial land (lahan industri). Pilihan kami masih tetap pada emiten yang memiliki porsi pendapatan berulang tinggi, selain portfolio bisnis dan project pipeline yang signifikan pada segmen landed house, retail, hotel dan high rise apartment.

Kontinuitas over supply property office Kondisi segmen property perkantoran masih belum mengalami banyak perubahan. Lonjakan pipeline project office building telah mendorong nilai over supply yang berkelanjutan hingga di tiga bulan awal tahun ini. Figure 1. Highrise Office New Supply and Status Projected Completion

Location

SGA (SQM) Scheme

Status

CBD 2016

Sudirman

75,000 For Lease Under Construction

2016

Gatot Subroto


2016

Rasuna Said

36,367 For Lease & Sale Under Construction

2016

Sudirman


2016

Gatot Subroto


2016

Rasuna Said


2016

Satrio

70,000 For Lease & Sale Under Construction

2016

Satrio


2016

Gatot Subroto

56,492

For Sale

Under Construction

OUTSIDE CBD EXCLUDING TB SIMATUPANG 2016

Puri Indah

19,500

For Sale

Under Construction

2016

Puri Indah

38,500

For Sale

Under Construction

2016

Kebun Jeruk

29,000

For Sale

Under Construction

2016

Pasar Minggu

41,597

For Sale

Under Construction

2016

Pasar Minggu

27,500

For Sale

Under Construction

2016

Slipi

36,000

For Sale

Under Construction

2016

Sunter

40,000

For Sale

Under Construction

2016

Kelapa Gading


2016

Mampang


2016

Wahid Hasyim

2016

Pondok Labu


2016

Tb Simatupang


2016

Tb Simatupang


2016

Tb Simatupang


10,800

For Sale

Under Construction

TB SIMATUPANG

Source: Colliers, SSI Research

www.samuel.co.id

Page 2 of 24

Di sisi lain, pelemahan aktivitas sektor yang memberikan dampak pada penurunan kinerja beberapa developer telah mendorong beberapa proyek tertunda dari jadwal pembangunannya. Hal tersebut kami harapkan akan memberikan pengaruh yang positif pada keseimbangan penawaran dan permintaan ruang sewa perkantoran kedepannya. Namun demikian, kami juga meyakini tanpa adanya perbaikan aktivitas perekonomian yang akan mendorong kenaikan permintaan, maka potensi penurunan maupun stagnasi pertumbuhan suplai ruang perkantoran tidak akan banyak mempengaruhi tingkat harga rata-rata sewa. Keyakinan kami terbukti oleh data per 1Q16 yang menunjukan bahwa di tengah penurunan transaksi nilai hunian perkantoran (semua kelas), tingkat rata-rata harga sewa dari ruang perkantoran masih menunjukan kenaikan ke sekitar Rp345.295/m2, sebagai akibat beberapa gedung perkantoran baru menawarkan harga sewa yang tidak lebih rendah dari periode periode sebelumnya untuk menjaga marjinnya. Dengan kondisi tingkat suplai yang masih belum berkurang signifikan, dibarengi dengan tingkat permintaan yang juga masih cenderung stagnan serta kenaikan harga sewa yang masih diberlakukan oleh beberapa pemilik gedung baru, kami melihat pelemahan pertumbuhan segmen perkantoran tahun ini tidak akan jauh berbeda dengan tahun lalu. Figure 2. Asia Pacific Office property Clock 1Q11

Source: JLL - Jones Lang LaSalle Asia Pacific, SSI Research

Figure 3. Asia Pacific Office property Clock 1Q12


www.samuel.co.id

Page 3 of 24







www.samuel.co.id

Page 4 of 24



Penambahan unit baru yang massive Sementara itu dari segmen apartemen, kinerja aktivitas sektor masih dapat dikatakan lebih baik dari segmen perkantoran. Berbagai pipeline project masih tercatat berjalan sesuai dengan skedulnya. Per 1Q16 terdapat sekitar 6.013unit baru dari 6 pipeline project yang telah terselesaikan. Jumlah tersebut belum termasuk sekitar 1.154unit dari 3 Tower Apartemen yang telah diluncurkan ke pasar di periode yang sama. Hingga akhir tahun ini, dengan mengasumsikan seluruh pipeline project yang tercatat akan berjalan sesuai jadwal, maka pasar property segmen apartment akan mendapatkan supply unit baru sekitar 26.583unit dari 44 proyek tower apartment (sebagian besar berstatus under construction dan 6 diantaranya telah mulai terbangun). Terlepas dari berbagai pipeline project yang sejauh ini masih on schedule, kami melihat adanya potensi berlanjutnya pelemahan angka take up rate sebagai akibat supply yang begitu massive. Figure 8. Newly Completed Apartment Projects During Q1 2016 Name of Development Metro Park Residence Madison Park

Location

Developer

Kebun Jeruk

Agung Podomoro Land

1,451

Tanjung Duren

Agung Podomoro Land

1,200

Kemang Village (The Bloomington) Pangean Antasari Four Winds

Units

Lippo Karawaci

150

Permata Hijau Raya

Tri Tirta Permata

Green Bay Pluit (sea View)

Pluit Karang Ayu

Agung Podomoro Group

2,072

Bassura City (Tower Dahlia)

Basuki Rahmat

Synthesis Development

1,000

Total

140

6,013


Figure 9. Newly Introduced / Launched Projects During Q1 2016 Name of Development

Expected Comp

Units

The Residences at The St. Regis Jakarta Rasuna Said

2019

164

Arandra Residence (Phase I)

Cemp Putih Raya

2020

368

Fatmawati

2020

622

Fatmawati City Cente (Victoria Tower) Total

Location

1,154

Source: Colliers, SSI Research www.samuel.co.id

Page 5 of 24

Figure 10. Average Apartment Price 1Q15 & 1Q16 Average apartment price in 3 different areas 60 1Q15

1Q16

50 40

30 20

10 0 CBD

South Jakarta

Non-Prime Area


Tahun depan, supply unit apartemen diperkirakan sebanyak 24.447unit (tidak termasuk 26.583unit tahun ini) dan diproyeksikan kembali mendapatkan penambahan supply sebanyak 24.053unit pada tahun 2018. Dengan mengasumsikan pemulihan aktivitas industri membutuhkan waktu hingga akhir tahun ini, maka kami melihat angka take up rate cenderung hanya akan bertumbuh tipis atau stagnan, meskipun developer secara kontinyu tetap memberikan promosi yang intense baik dalam bentuk diskon uang muka maupun variasi pembayaran installment dan mortgage. Di sisi lain, kami juga menyadari adanya sebuah potensi pertumbuhan yang lebih signifikan masih dapat terjadi di wilayah Non-Prime. Perbedaan harga yang terpaut jauh dibarengi dengan berlanjutnya perubahan gaya hidup dari rumah tapak ke apartemen kami perkirakan akan memberikan benefit pada para emiten maupun developer yang mengembangkan proyeknya di wilayah Non-Prime.

Pertumbuhan retail (mall) yang masih kuat Ditengah upaya mengatur pertumbuhan mall, (salah satunya melalui moratorium) supply ruang perbelanjaan (mall) diperkirakan akan bertambah seiring dengan expektasi empat mall baru yang akan siap beroperasi tahun ini. Per 1Q16 supply tercatat seluas 4.45juta m2. Dengan penambahan mall baru tersebut kenaikan supply ruang diperkirakan akan naik 2.2%YoY dan akan kembali mengalami kenaikan rata-rata seluas 2.9% setiap tahunnnya hingga tahun 2018. Terlepas dari upaya pengelola dan pemilik serta investor pusat perbelanjaan (mall) untuk melakukan negosiasi terhadap kejelasan moratorium dan izin pendirian mall baru, kami tidak melihat adanya sebuah dampak yang signifikan pada penurunan permintaan ruang sewa mall. Hingga 1Q16, average asking rent mall di wilayah BoDeTaBek bahkan masih bertumbuh menjadi Rp344.353/m2 (+9%YoY), ditengah kenaikan service charges yang diberlakukan baik pada mall di CBD maupun outside CBD. Tingkat okupansi juga masih tercatat lebih tinggi dari tahun sebelumnya dan hanya satu wilayah dari BoDeTaBek yang tercatat turun (Bogor) sebesar 3.2%YoY. Keyakinan kami sejak akhir tahun lalu (lihat report SSI sebelumnya) terhadap kekuatan recurring income developer untuk menolong atau setidaknya menjaga kinerja keuangan masih sejalan dengan data total average rent yang menunjukan pertumbuhan tertinggi di seluruh Asia Pasifik (+5.4%QoQ dan +9.2%YoY). www.samuel.co.id

Page 6 of 24

Di kuartal berjalan hingga akhir tahun ini, potensi berlanjutnya pertumbuhan pendapatan berulang yang stabil akan memberikan keuntungan pada kontinuitas aktivitas properti segmen retail (mall). Hal tersebut juga kami lihat akan memberikan benefit pada emiten (under coverage SSI) yang memiliki porsi recurring income signifikan. Ditengah kemungkinan berlanjutnya pelemahan pertumbuhan sektor property secara keseluruhan, kami masih memiliki sudut pandang yang lebih positif pada segmen retail dibandingkan dengan apartemen dan lahan industri. Figure 11. Asia Pacific Shopping Centre Rents Area

Average rent 1Q16

Location

(USD / sqm / year)

QoQ

YoY

Central

15676

0.1%

0.6%

CBD

6056

0.2%

1.0%

Tianhe CBD

5756

0.3%

7.3%

Shanghai

West Nanjing Road

5127

-0.3%

0.2%

Melbourne

CBD

4809

0.2%

0.9%

Brisbane

CBD

4599

0.0%

0.0%

Singapore

Orchard Area / District 9

4320

-0.2%

-0.9%

Countries Hong Kong Sydney Guangzhou

Beijing

Growth

Growth

Wangfujing Road

3699

0.9%

2.9%

Perth

CBD

2491

0.0%

0.0%

Adelaide

CBD

2296

0.0%

0.0%

Auckland

New Market

1555

2.3%

3.4%

Mumbai

Prime South

1341

0.3%

0.4%

Delhi

Prime South

1279

0.0%

0.2%

Prime City

907

0.0%

0.2%

CBD

693

5.4%

9.2%

Chennai

Prime City

677

0.0%

0.0%

Bangkok

Central Bangkok

648

0.4%

3.9%

Mekali CBD

578

1.9%

8.9%

Bengaluru Jakarta

Manila


Figure 12. Shopping Centre New Supply Pipeline Shopping Centre

Developer

NLA

Status

Jakarta Pantai Indah Kapuk Mall

Agung Sedayu

30,000

Under Const

Shopping Mall @ Pancoran

Agung Podomoro

8,000

Under Const

New SOHO Mall (Podomoro City)

Agung Podomoro

40,000

Under Const

Synthesis Karya Pratama

15,000

Under Const

Bekasi Trade Centre 2

Gapura Prima

56,000

Under Const

Qbig

Sinarmas Land

69,000

Under Const

Mall at Bassura City BoDeTaBek


Potensi penurunan akselerasi pengembangan Segmen lain yang kami cermati selama tiga tahun terakhir adalah sektor properti segmen hotel. Kontinuitas upaya pemerintah untuk mendorong akselerasi pertumbuhan sektor pariwisata telah memberikan dampak pada massivenya pembangunan penginapan di berbagai kota. Besarnya potensi pasar dan perkiraan potensi pertumbuhan permintaan sejak beberapa tahun yang lalu telah menarik perhatian operator hotel baik domestik maupun international. www.samuel.co.id

Page 7 of 24

Konsep budget hotel sejak pertama kali diperkenalkan dan semakin menjamur hingga kini, kami lihat merupakan penjelmaan dari ekspansi masif yang dilakukan oleh beberapa developer untuk menyambut permintaan pasar pariwisata yang menjanjikan. Selayaknya sebuah industry life cycle, pertumbuhan massive yang terjadi pada masa expansion tentu pada akhirnya harus melalui tahap declining stage. Terlepas dari project pipeline dari beberapa emiten maupun developer lain, kami memperkirakan pertumbuhan pembangunan hotel akan mulai mengalami penurunan. Selain tingkat persaingan yang semakin tinggi, kami juga melihat konsentrasi hotel di sebuah wilayah tertentu akan mendorong para operator untuk melakukan tariff war. Kami juga memperkirakan, tanpa adanya pemulihan pertumbuhan ekonomi yang signfikan, beberapa project pipeline hotel berpotensi tertunda. Hal ini tentu akan mendorong penurunan pertumbuhan sektor properti segmen hotel secara keseluruhan. Data industri terkini menunjukan, untuk hotel 3-Star diperkirakan akan memberikan suplai kamar baru hingga 2.162kamar (hingga 1Q18). Sementara project pipeline untuk 4-Star memberikan suplai kamar baru 5.426kamar dan 5-Star Hotel sebanyak 2.927kamar. Dengan kata lain pasar perhotelan akan mencatat tambahan jumlah kamar baru sebanyak 10.515kamar atau rata-rata sebanyak 3.505kamar setiap tahunnya. Figure 13. Hotel Developments Pipeline 3 Star to 5 Star Star Global Eqv

Location

Rooms

Proj Completion Time

Cawang

108

2Q16

N/A

Hayam Wuruk

372

3Q16

N/A

TB Simatupang

180

3Q16

Cikini

212

2016

Hayam Wuruj

100

2016

3 Star Rating N/A

Upper Midscale Class N/A N/A

Sawah Besar

75

2016

TB Simatupang

200

2016

Pantai Indah Kapuk

200

2016

Upper Midscale Class Kelapa Gading

316

2Q16

Upper Midscale Class

Cikini

207

2Q16


Rasuna Epicentrum

323

3Q16

Hayam Wuruk

238

3Q16

Upper Midscale Class Midscale Class 4 Star Rating

Upscale Class Upper Midscale Class

Gajah Mada

420

4Q16

KH Wahid Hasyim

150

2016

Cijantung

225

2016

Pasar Baru

222

2016

Pantai Indah Kapuk

220

2016

Lebak Bulus

132

2016

Upscale Class

Kemang

150

2016

Upscale Class

Sunter

150

2016

Upper Upscale Class

Ancol

310

2016


TB Simatupang

300

2016

N/A Upscale Class N/A Upscale Class N/A

5 Star Rating Upper Upscale Class

Rasua Said

283

2Q16

Luxury Class

Pondok Indah

470

2Q16

Luxury Class

Rasua Said

365

3Q16

SCBD

250

2016

Puri Indah

208

2016

Upper Upscale Class Luxury Class Source: Colliers, SSI Research www.samuel.co.id

Page 8 of 24

Figure 14. Hotel Developments Pipeline Budget Hotel Hotel

Star Global Eqv

Location

Rooms

Proj Compl

Budget Hotel Amaris Pluit

Economy Class

Pluit Raya

112

2Q16

Oak Tree

N/A

Wahid Hasyim

120

2Q16

Fame Hotel

N/A

Grand Cakung Mall

97

3Q16

Cordela Hotel

N/A

Kramat Raya

70

3Q16

Economy Class

Tanah Abang

79

3Q16

N/A

Cipete

180

2016

NEO Kebayoran

Midscale Class

Kebayoran Lama

102

2016

POP! Hotel Pasar Baru

Economy Class

Pasar Baru

112

2016

N/A

Pecenongan

199

2016

Amaris Tanah Abang Whiz - Cipete

Luminor Source: Colliers, SSI Research

Menanti sinyal perbaikan lahan industrial Ditengah berlanjutnya pelemahan aktivitas perekonomian, telah mendorong sebagian besar pelaku usaha untuk tetap melakukan aksi wait and see, salah satunya melalui penundaan ekspansi. Hal tersebut telah memberikan dampak yang berarti pada serapan penjualan lahan industri dan berujung pada tertundanya sejumlah aktivitas pengembangan oleh pemilik lahan industrial. Data HKI menunjukan, dari target (1Q16) seluas 175ha hanya terjual dibawah 100ha. Tanpa adanya perbaikan permintaan dari para calon tenant, target tahun ini seluas 700ha kami lihat tidak akan tercapai. Bahkan dengan mengasumsikan potensi pembalikan arah yang massive atas aktivitas perekonomian domestik (unlikely) terjadi di tahun ini, kami tetap melihat pencapaian total penjualan lahan industrial akan terpaut jauh dengan masa pertumbuhan industri yang terjadi sejak separuh dekade lalu. Figure 15. Industrial Land Prices and Maintenance Costs Region

Land Price (USD / Sqm)

Maintenance Cost (USD / Sqm)

Lowest

Highest

Average

Lowest

Highest

Average

Bogor

120.00

206.99

163.50

0.06

0.06

0.06

Bekasi

192.21

236.56

221.51

0.06

0.08

0.07

Tangerang

140.46

147.85

144.16

0.03

0.08

0.06

Karawang

170.00

200.00

185.00

0.05

0.10

0.06

Serang

147.85

162.64

155.25

0.03

0.05

0.04


Tahun ini, kami memperkirakan pertumbuhan segmen lahan industri akan cenderung stagnan. Perbaikan kinerja di kuartal berjalan untuk emiten dan perusahaan lahan industri lainnya akan sangat bergantung pada peningkatan optimisme para pelaku usaha industri yang menjadi tenant maupun calon tenant. Per 1Q16 lalu, aktivitas pada lahan industri sebagian besar masih dicatat oleh pelaku usaha automotive (30.94%), sedangkan kontributor terbesar kedua adalah logistic dan atau warehousing. Kami masih belum memasukan emiten lahan industri sebagai salah satu dari coverage portfolio, mengingat sudut pandang neutral yang kami berikan pada segmen ini. Kami juga menempatkan segmen lahan industri sebagai pilihan terakhir setelah segmen lain seperti apartemen high rise, residential / landed house, retail (mall) maupun hotel. www.samuel.co.id

Page 9 of 24

Pilihan tetap pada residential Segmen terakhir dari sektor properti yang masuk kedalam pencermatan kami adalah residential atau landed house (rumah tapak). Segmen ini sempat mencatat masa boomingnya beberapa tahun yang lalu. Bahkan perkiraan atau spekulasi bubble property sebagai akibat akselerasi pertumbuhan yang massive sempat menjadi kekhawatiran para pelaku pasar. Namun demikian, pelemahan aktivitas perekonomian yang terjadi telah memberikan dampak signifikan dan mendorong segmen ini menjauh dari kekhawatiran tersebut.Kini, pertumbuhan justru diharapkan kembali seperti pada masa boomingnya. Berbagai peraturan baru diterbitkan untuk menggiatkan kembali aktivitas jual beli. Di sisi lain, dua sentimen utama yang diharapkan dapat mendorong percepatan perbaikan permintaan ternyata masih belum mampu merubah penguatan pertumbuham kinerja angka pra penjualan para developer. Penerapan LTV yang lebih rileks hingga berbagai promosi berkelanjutan dari para developer (seperti cicilan uang muka) kami lihat telah menjadi cerita lama. Sama halnya dengan trend penurunan suku bunga pinjaman, yang hingga 1Q16 masih belum mampu menunjukan buktinya sebagai salah satu kunci perbaikan pertumbuhan industri. Pernyataan kami juga didukung oleh laporan data BI yang menyatakan loan channeled untuk KPR dan KPA masih mencatat trend perlambatan. Sentimen yang berkembang seputar kepercayaan tas amnesty akan memberikan dampak signifikan pada sektor property juga kami lihat masih terlalu dini untuk disimpulkan. Dengan kata lain, terbitnya tax amnesty tidak akan secara massive dan secara langsung memberikan dampak pada pertumbuhan angka pre sales maupun kinerja emiten. Dampak yang terjadi lebih kepada perbaikan pertumbuhan ekonomi dan membaiknya aktivitas industrial secara agregat, optimisme pelaku usaha dan efek domino yang ditimbulkan pada sektor property segmen residential.

Volume penjualan yang masih stagnan Sejalan dengan ekspektasi kami (lihat report SSI sebelumnya dan yearbook tahun lalu), kinerja sektor properti segmen residential masih menunjukan volume penjualan yang stagnan. Survey IHPR Bank Indonesia menunjukan perlambatan volume penjualan masih terjadi hingga 1Q16. Penyebab utama adalah naiknya harga rumah. Dari pasar perumahan sekunder, kenaikan kembali terjadi di wilayah Jakarta, seiring dengan akselerasi pembangunan infrastruktur. Angka tertinggi dicatat oleh perumahan di wilayah Jakarta Timur dan sekitarnya, sejalan dengan pengembangan LRT. Penurunan terjadi di beberapa kota di Jawa dan luar Pulau jawa seperti Semarang, Surabaya, Makasar dan Medan. Adapun penyebabnya seperti (1) kurangnya pembangunan infrastruktur (2) pengembangan pembangunan yang melebar jauh dari daerah dengan infrastruktur yang baik (3) Kondisi daya beli masyarakat daerah yang belum membaik, serta (4) status atau legalitas milik pemerintah sehingga cukup sulit untuk diperjualbelikan. Di kuartal berjalan kami masih melihat adanya potensi perlambatan volume penjualan didorong oleh sentimen yang sama. Kenaikan harga bahan baku termasuk upah juga kami perkirakan akan ikut memberikan kontribusi yang signifikan pada naiknya harga rumah tapak.

www.samuel.co.id

Kenaikan harga perumahan yang dibarengi oleh pertumbuhan permintaan kami lihat hanya akan terjadi saat stabilnya perbaikan aktivitas perekonomian semakin terlihat. Trend penurunan tingkat suku bunga dan ragam promosi dari developer kami lihat berpotensi memberikan dampak yang positif namun tidak akan mendorong kenaikan permintaan bertumbuh seperti masa booming industry property. Page 10 of 24

Figure 16. Pertumbuhan Penjualan Rumah Pasar Primer 1Q14 (QoQ)

Source: SHPR Bank Indonesia, SSI Research





www.samuel.co.id

Page 11 of 24

Figure 19. Pertumbuhan Harga Rumah Pasar Sekunder 1Q16 (QoQ)


Figure 20. PertumbuhanHarga Tanah Pasar Sekunder 1Q16 (QoQ)


Kinerja emiten 1Q16 dan ekspektasi 2Q16 Perlambatan yang terjadi pada sektor properti tentu telah memberikan pengaruh yang negative pada para developer residential maupun pelaku usaha properti segmen lainnya (perkantoran, lahan industri dan lainnya). Kinerja emiten yang masuk kedalam coverage SSI juga menunjukan pertumbuhan yang stagnan, bahkan beberapa diantaranya tercatat dibawah ekspektasi kami. Pencapaian porsi laba 1Q16 beberapa emiten yang cukup mengkhawatirkan di 1Q16 tentu berpotensi mengancam pencapaian proyeksi FY16E SSI. Kinerja keuangan 2Q16 dan 1H16 akan kami jadikan sebagai batas waktu atau acuan atas konfirmasi membaiknya kinerja sektor properti tahun ini, atau justru masih tertunda hingga tahun depan.

Loan channeled yang masih melemah Sejalan dengan pelemahan aktivitas sektor yang masih terlihat hingga 1Q16, tingkat volume penjualan hingga angka penyaluran KPR dan KPA juga masih menunjukan pertumbuhan yang jauh dari harapan. www.samuel.co.id

Page 12 of 24

Terlepas dari relaksasi LTV yang telah dilakukan sejak lama, promosi uang muka developer, hingga trend penurunan suku bunga yang terjadi akhir akhir ini, ternyata masih belum mampu mendorong angka penyaluran KPR dan KPA mengalami kenaikan yang signfikan. Hingga April tahun ini, pertumbuhan pinjaman properti yang diberikan masih tercatat stagnan, hanya bertumbuh 8.05%YoY (April16), atau jauh dibandingkan dengan tahun lalu 12.88%YoY (April15) dan hanya naik sangat tipis dari bulan sebelumnya Mar16 sebesar 8.02%YoY. Dari sisi pertumbuhan bulanan, angka yang tercatat juga justru mengalami penurunan yang berarti, dari sekitar 1.13%QoQ pada Maret16 menjadi 0.73%QoQ di bulan April16. Kami melihat potensi stagnasi penyaluran kredit KPR maupun KPA masih dapat terjadi hingga setidaknya di pertengahan tahun ini. Potensi kenaikan kami lihat dapat terjadi saat stabilnya aktivitas perekonomian semakin terlihat. Dukungan dari relaksasi rasio LTV juga kami perkirakan akan cukup signifikan, terutama untuk harga rumah dan apartemen kurang dari Rp1bn atau Rp500juta - Rp1miliar (segmen menengah) Kenaikan angka loan channeled juga kami perkirakan akan semakin stabil dan cenderung menguat saat pemerintah telah secara resmi menerapkan peraturan relaksasi seputar perizinan pembelian rumah kedua dengan konsep “Jual Gambar” menggunakan KPR. Figure 21. Loan Channeled KPR and KPA April16

KPR dan KPA 50% 40% 30%

20% 10%

Apr-16

Dec-15

Aug-15

Apr-15

Dec-14

Aug-14

Apr-14

Dec-13

Aug-13

Apr-13

Dec-12

Aug-12

Apr-12

Dec-11

Aug-11

Apr-11

Dec-10

Aug-10

Apr-10

0%

Source:SEKI Bank Indonesia, SSI Research

Ekspektasi relaksasi pengajuan KPR Setelah melakukan relaksasi seputar rasio angka LTV dan berbagai peraturan lainnya untuk menggiatkan kembali volume penjualan properti (terutama untuk rumah tapak), Bank Indonesia kembali melakukan relaksasi untuk mendorong pertumbuhan permintaan KPR. Dalam kebijakan terbaru tersebut, kali ini BI akan memberikan kemudahan pengajuan KPR dalam bentuk perijinan untuk member rumah kedua dengan mekanisme inden. Ini berarti para pemilik rumah yang menggunakan KPR sebelumnya, dapat kembali menggunakan KPR untuk pembelian rumah berikutnya dengan metode inden. Ratio angka LTV yang lebih rendah dan penghapusan larangan pemberian KPR untuk rumah inden kedua tersebut rencananya akan dimulai pada Agustus 2016. Dampak pada permintaan kami lihat secepatnya akan terlihat pada akhir kuartal ketiga atau di 4Q tahun ini.

www.samuel.co.id

Page 13 of 24

Ceteris paribus, peraturan baru tersebut akan memberikan dampak yang positif. Dari sisi pengguna KPR rumah pertama (kebanyakan adalah pengguna dan bukan investor), kembali turunnya nilai uang muka akan memberikan sentimen positif. Sementara dari sisi pengguna KPR kedua, relaksasi menggunakan KPR untuk pembelian rumah dengan metode inden, berpotensi mendorong kenaikan permintaan yang signifikan. Selain itu, kami juga mengharapkan kedua kebijakan tersebut akan memberikan dampak positif pada optimisme pasar dan mendorong investor properti untuk kembali memainkan perannya (baik melalui pembelian cash maupun KPR) seperti saat dahulu, dikala sektor properti tengah mengalami masa booming. Figure 22. Kredit Properti & Pembiayaan Properti Ketentuan Saat Ini

Ketentuan Baru

KP & KP Syariah

KP & KP Syariah

Tipe Properti (m2)

FK I

FK II

FK III

FK I

FK II

FK III

80%

70%

60%

85%

80%

75%

Tipe 21 - 70m2

n/a

80%

70%

n/a

85%

80%

Tipe < / = 21m2

n/a

n/a

n/a

n/a

n/a

n/a

Tipe > 70m2

80%

70%

60%

85%

80%

75%

Tipe 21 - 70m2

90%

80%

70%

90%

85%

80%

Tipe < / = 21m2

n/a

80%

70%

n/a

85%

80%

Ruko / Rukan

n/a

80%

70%

n/a

85%

80%

Rumah Tapak Tipe > 70m2

Rumah Susun

Source: Siaran Pers RDG Juni 2016 Bank Indonesia, SSI Research

Figure 23. Pembiayaan Properti Syariah (Akad MMQ dan IMBT)

Tipe Properti (m2)

Ketentuan Saat Ini

Ketentuan Baru

KP & KP Syariah

KP & KP Syariah

FP I

FP II

FP III

FP I

FP II

FP III

85%

75%

65%

90%

85%

80%

Tipe 21 - 70m2

-

80%

70%

-

90%

85%

Tipe < / = 21m2

-

-

-

-

-

-

Tipe > 70m2

85%

75%

65%

90%

85%

80%

Tipe 21 - 70m2

90%

80%

70%

90%

85%

80%

Tipe < / = 21m2

-

80%

70%

-

85%

80%

Ruko / Rukan

-

80%

70%

-

80%

75%

Rumah Tapak Tipe > 70m2

Rumah Susun

Source: Siaran Pers RDG Juni 2016 Bank Indonesia, SSI Research

Valuasi dan rekomendasi Hingga menjelang result 2Q16, kami masih belum merubah rekomendasi dan target harga dari emiten under coverage SSI (lihat report update SSI 1Q16 untuk emiten emiten properti). Perbaikan aktivitas industri akan sangat bergantung pada membaiknya perekonomian. Sambil menanti sinyal stabilnya perbaikan aktivitas perekonomian, ragam peraturan, konsistensi promosi dari para developer hingga pada kontinuitas pengembangan project pipeline yang sesuai dengan permintaan pasar kami lihat masih akan menjadi katalis utama penggerak kinerja sektor. www.samuel.co.id

Page 14 of 24

Kami masih menyukai emiten dengan portfolio bisnis yang terdiversifikasi. Emiten yang memiliki fokus pada pengembangan segmen properti yang masih memiliki potensi pertumbuhan seperti residential juga menjadi salah satu pilihan kami. Selain itu, kami juga menyukai emiten yang memiliki porsi recurring income yang tinggi terhadap total pendapatan. Kebijakan baru seputar LTV dan dan pemberian KPR untuk rumah inden kedua, kami lihat akan memberikan benefit pada emiten developer yang memiliki porsi signifikan pada project pipeline landed house dan apartment seperti SMRA dan BSDE. Dampak positif juga kami lihat akan terjadi pada emiten lain (kapitalisasi pasar besar dan kecil) yang memiliki porsi proyek rumah tapak sangat signifikan, seperti ASRI dan emiten lain maupun pada developer yang belum tercatat di bursa. Rekomendasi kami untuk sektor properti tetap Neutral, dengan pilihan saham Buy kami berikan pada BSDE, SMRA dan PWON. Perubahan rekomendasi (setelah terbitnya kinerja 2Q16) sebagai akibat memburuknya kinerja sektor tidak akan menurunkan rekomendasi sektor menjadi SELL. Sama halnya dengan ketiga saham tersebut, ceteris paribus, perubahan hanya berpotensi menurunkan atau menaikan target harga emiten. Perubahan rekomendasi dari Buy menjadi Hold juga berpotensi dilakukan apabila nilai pasar telah jauh melampaui nilai wajar sahamnya.

www.samuel.co.id

Page 15 of 24

Company Update

Bumi Serpong Damai Bloomberg: BSDE.IJ | Reuters:BSDE.JK

Samuel Equity Research

June 29, 2016

Better durability compared to its peers

BUY (Maintain) Target Price

Rp 2,350

Last Price

Rp 2,080

Potential Upside

13.0%

JCI Index

4,882

Share isued (mn)

19,247

Market Cap. (Rp bn)

40,418

52-Weeks High/Low

2,210 / 1,235

Avg Daily Vol (mn)

15.10

Free Float

37.9%

Nominal Value

Rp 1,154

Relative to JCI Chart 140 JCI

BSDE

100

Dec-15

Mar-16

Jun-16

Company Background PT Bumi Serpong Damai develops real estate including housing infrastructure, commercial and industrial estates, golf courses, and public facilities.

Shareholder Structure Paraga Artamida

26.5%

Ekasentra Usahamaju

26.4%

Others

47.2%

Akhmad Nurcahyadi, CSA +62 21 2854 8144 akhmad.nurcahyadi @samuel.co.id

www.samuel.co.id

Dampak relaksasi LTV. Terlepas dari porsi penjualan KPR beberapa developer yang sempat mengalami penurunan, kedepannya (terutama BSDE) kami harapkan porsi penggunaan KPR maupun KPA akan cenderung meningkat seiring dengan relaksasi LTV yang dilakukan oleh pemerintah. Komitmen pengembangan usaha jangka panjang. Kami juga menyukai BSDE karena komitmennya terhadap pengembangan usaha jangka panjang, melalui rencana penerbitan PUB Obligasi senilai Rp3triliun, yang akan digunakan untuk untuk pembebasan tanah di area pengembangan BSD City (40%) dan pengembangan proyek BSDE (40%).

120

Sep-15

Ekspektasi membaiknya kinerja kuartal berjalan. Kami berharap pengakuan angka pra-penjualan akan membaik di kuartal berjalan. BSDE akan meluncurkan beberapa proyek baru di 2Q dan 2H16 antara lain 3 kondominium baru (Jagir Surabaya, Aerium di Jakarta Barat dan Tanjung Barat, Jakarta Selatan).

Rp 100

Book value/share ‘16

80 Jun-15

Pelemahan pertumbuhan sektor kami perkirakan masih akan berlanjut hingga 2Q16. Di sisi lain, kami meyakini BSDE masih akan menjadi emiten yang memiliki daya tahan lebih baik dibandingkan dengan peersnya. Kinerja 1H16 kami jadikan sebagai salah satu ukuran dan batas perubahan penggunaan skenario. Potensi perbaikan yang akan didorong oleh kontinuitas peluncuran beberapa proyek dan dampak dua kebijakan BI kami perkirakan akan memberikan dampak secepatnya pada akhir 3Q16 atau 4Q16. Tetap Buy untuk BSDE target Rp2.350/saham (50% discount to NAV), (18.4x PE16E, 2.1x PBV16E).

Potensi perubahan proyeksi. Katalis dua kebijakan BI telah mendorong hargsa saham BSDE mengalami akselerasi signifikan. Potensi dua kebijakan tersebut pada pertumbuhan BSDE ke depannya telah mendorong kami untuk mengembalikan nilai wajar BSDE menjad Rp2.350, setelah sempat kami turunkan menjadi Rp1.950 pada 1/21/16. Potensi perubahan detail terhadap angka pre-sales, segmen revenue hingga pada nilai recurring dan discount to NAV akan kami lakukan setelah terbitnya laporan 2Q16 Maintain BUY. Perbaikan pertumbuhan kami perkirakan akan mulai terlihat pada 3Q16. Target baru menggunakan perubahan discount to NAV dari 55% menjadi 50%. Hasil 2Q16 akan kami jadikan sebagai konfirmasi perubahan detail maupun sudut pandang bilamana diperlukan. Kami secara kontinyu juga mencermati trend pertumbuhan angka pra penjualan, perbaikan aktivitas sektoral hingga kepada update terkini data bulanan Loan Channeled sebagai sinyal pengaruh relaksasi terbaru LTV. Forecast and Valuation (at closing price Rp2,080 per share) Y/E Dec (Rpbn) 14A 15A 16E Sales 5,614 6,210 6,953 EBITDA 2,519 2,882 3,279 Net Profit 3,994 2,351 2,544 EPS (Rp/saham) 211 112 128 DPS (Rp) 15 22 19 Dividend Yield (%) 0.7% 1.0% 0.9% BV per share (Rp) 849 991 1,154 EV/EBITDA (x) 15.4 14.3 12.5 P/E Ratio (x) 9.8 18.5 16.3 P/BV Ratio (x) 2.5 2.1 1.8

17E 7,982 3,958 3,164 157 22 1.1% 1,334 10.1 13.2 1.6

Bumi Serpong Damai BSDE.IJ | BSDE.JK

Key Financials Profit and Loss Rp bn Revenue

Cash Flow 14A

15A

16E

17E

5,614

6,210

6,953

7,982

(1,447)

(1,572)

(2,428)

(2,577)

4,167

4,638

4,526

5,405

Gross margin (%)

74

75

65

68

Operating profit

2,358

2,547

2,872

3,427

42

41

41

43

2,519

2,882

3,279

3,958

45

46

47

50

(185)

(317)

(250)

COGS Gross profit

Operating margin (%) EBITDA EBITDA margin (%)

Other income (expenses) 1,640 Pre-tax profit Income tax - net Net profit Net profit margin (%)

3,997 (3)

2,362 (11)

2,555 (12)

3,177 (13)

3,994

2,351

2,544

3,164

71

38

37

40

Balance Sheet Yr-end Dec (Rp bn)

Yr-end Dec (Rp bn) Net income Depreciation & amort. Others Working capital Operating cash flow

14A

15A

16E

17E

3,994

2,351

2,544

3,164

132

196

165

214

60

24

(29)

(850)

(673)

(952)

(1,300) 2,885

(3,331) (760)

2,006

1,576

Net - Capital expenditure (1,304)

(1,511)

(1,934)

(2,328)

Investing cash flow

(5,683)

(1,576)

(2,664)

(1,742)

1,600

1,653

-

-

3,971

1,788

1,232

1,286

5,624

1,788

1,232

(1,511)

3,289

1,130

1,066

Cash at beginning

4,332

2,821

6,109

7,239

Cash at ending

2,821

6,109

7,239

8,305

Change in Capital Other financing Financing cash flow Net - Cash flow

(314)

Key Ratios 14A

15A

16E

17E

14A

15A

16E

17E

2,820

6,109

7,239

8,305

ROE (%)

26.0%

12.5%

11.6%

12.5%

134

166

168

192

ROA (%)

14.2%

6.5%

6.2%

7.0%

Inventories

5,016

6,548

7,332

8,416

Revenue growth (%)

-2.2%

10.6%

12.0%

14.8%

Others

3,198

3,967

4,432

5,087

EPS growth (%)

37.3%

-46.8%

13.7%

23.1%

11,168

16,790

19,171

22,001

6.5

5.0

4.8

5.2

3,322

4,081

4,821

5,512

26.5%

41.1%

39.2%

35.0%

Other assets

13,716

15,152

16,967

17,879

Total assets

28,207

36,022

40,958

45,392

156

317

187

223

ST. debt and curr. maturity 1,506

1,989

2,227

2,039

Other current liabilities

3,771

3,841

4,301

4,937

Housing

3,140

4,357

4,496

4,830

LT. debt

2,752

5,762

6,382

6,847

Land Plots

2,023

609

559

585

Other long term liabilities

1,582

2,018

2,259

1,795

Strata Title

317

655

697

779

Total liabilities

9,767

13,925

15,356

15,842

Industrial

103

22

24

35

18,440

22,097

25,602

29,550

Shophouse

924

1,114

1,122

1,274

Cash & cash equivalent Receivables

Total current assets Net fixed assets

Payables

Total equity

www.samuel.co.id

Yr-end Dec (Rp bn)

Interest coverage (x) Debt to equity (%) Net gearing (%)

net cashnet cashnet cashnet cash

Major assumptions 14A

15A

16E

17E

Page 17 of 24

Company Update

Summarecon Agung Bloomberg: SMRA.IJ | Reuters:SMRA.JK


June 29, 2016

Tougher road to achieve our forecast


Rp 1,750

Last Price

Rp 1,695

Potential Upside

3.2%

JCI Index

4,882

Share isued (mn)

14,426

Market Cap. (Rp bn)

25,391

52-Weeks High/Low

1,830 / 950

Avg Daily Vol (mn)

38.60

Free Float

67.6%

Nominal Value

Rp 100


Rp 553


SMRA

110 95 80 65 50 Jun-15

Sep-15

Dec-15

Mar-16

Jun-16

Company Background PT Summarecon Agung Tbk and its subsidiaries develop and invest in real estate. The Company develops and operates residential houses, apartments, shopping centers, recreational centers and office buildings. Shareholder Structure Semarop Agung Sinarmegah Jayasentosa Others

25.4% 6.6% 68.0%


www.samuel.co.id

Pasca kinerja 1Q16 yang mengecewakan kami melihat SMRA akan menghadapi pekerjaan yang tidak ringan untuk mencapai proyeksi laba SSI maupun konsensus. Angka marketing sales pada periode yang sama juga tidak jauh berbeda dengen beberapa emiten under coverage kami. Di sisi lain, pipeline project residential dengan harga terjangkau kami lihat akan memberikan keuntungan pada SMRA. Terlebih bila melihat rencana Bank Indonesia untuk kembali melakukan relaksasi LTV, selain rencana penerbitan peraturan perijinan pembelian rumah kedua dengan metode inden menggunakan KPR. Tetap BUY untuk SMRA target NAV Rp1.750/saham (26.8x PE 16E dan 3.17x PBV 16E). Tantangan perolehan laba 1H16 untuk mencapai proyeksi FY16. Rendahnya pencapaian 1Q16 akan memberikan tantangan pada perusahaan dalam mencapai proyeksi laba SSI maupun konsensus. Dalam tiga tahun terakhir rerata kontribusi laba 2Q adalah 26.21% dan laba 1H adalah 52.18%. Pencapaian laba yang hanya sebesar 3.15% dari proyeksi SSI mengakibatkan SMRA harus membukukan laba di 2Q16 sebesar 45.8%, setara dengan Rp411.miliar atau bertumbuh +46.36%YoY, sebuah jumlah yang kami rasa sangat menantang untuk dapat tercapai, ditengah perbaikan kondisi aktivitas sektor yang masih belum terlihat hingga 1Q16. Potensi perbaikan marketing sales. Per May16 perusahaan membukukan marketing sales sebesar Rp1.4triliun (31.11% dari ekspektasi SMRA tahun ini dan 31.54% angka SSI FY16E). Kami berharap marketing sales akan tercatat stabil bertumbuh di bulan berjalan didorong oleh peluncuran berbagai proyek residential maupun high rise apartment. SMRA mentargetkan SBD tahun ini akan menyumbangkan Rp1.15tn pada angka pre sales, sedangkan yang lain sebesar Rp1.95tn (SSP), Rp900miliar (SBK) dan Rp500miliar (SKG). Kami juga berharap proyek SBD dan peluncuran klaster lain untuk segmen menengah akan mendapatkan benefit dari kebijakan terbaru BI seputar LTV dan pemberian KPR rumah inden kedua. Maintain Hold. Terlepas dari dampak minor yang ditimbulkan hingga 1Q16, trend penurunan tingkat suku bunga masih kami harapkan akan memberikan pengaruh yang lebih signifikan di kuartal berjalan. Katalis penggerak lainnya kami lihat akan datang dari relaksasi Bank Indonesia terhadap LTV dan penghapusan larangan pemberian KPR untuk rumah inden kedua. Kami juga berharap investor properti akan mulai kembali memainkan peranannya seiring dengan dukungan optimisme pasar pasca terbitnya kebijakan tax amnesty dan berlakunya kedua kebijakan BI terbaru. Forecast and Valuation (at closing price Rp1,695 per share) Y/E Dec (Rpbn) 14A 15A 16E Sales 5,757 5,624 5,983 EBITDA 2,305 2,014 2,093 Net Profit 1,386 857 898 EPS (Rp/saham) 59 62 65 DPS (Rp) 23 20 22 1.4% 1.2% 1.3% Dividend Yield (%) BV per share (Rp) 445 522 553 18.1 15.4 15.8 EV/EBITDA (x) P/E Ratio (x) 17.6 28.5 27.2 P/BV Ratio (x) 3.8 3.2 3.1

17E 6,669 2,292 939 68 24 1.4% 617 14.5 26.0 2.7

Summarecon Agung SMRA.IJ | SMRA.JK

Key Financials Profit and Loss

Cash Flow

Yr-end Dec (Rp bn)

14A

15A

16E

17E

5,757

5,624

5,983

6,669

(2,700)

(2,717)

(2,897)

(3,240)

3,057

2,907

3,085

3,429

Gross margin (%)

53.1

51.7

51.6

51.4

Operating profit

2,096

1,791

1,866

2,000

36.4

31.9

31.2

30.0

2,305

2,014

2,093

2,292

40.0

35.8

35.0

34.4

Other income (expenses)

(160)

(409)

(438)

(492)

Others

Pre-tax profit

1,936

1,382

1,427

1,508

Financing cash flow

Income tax - net

(318)

(316)

(320)

(339)

Net - Cash flow

Net profit

1,386

857

898

939

24.1

15.2

15.0

14.1

Revenue COGS Gross profit


Net profit margin (%)

Balance Sheet

Yr-end Dec (Rp bn) Net income

14A

15A

16E

17E

1,618

1,066

1,107

1,169

71

18

70

107

6,030

3,057

(15)

331

(6,531)

(1,364)

Operating cash flow

1,189

2,778

151

(253)

Net - Capital expenditure

2,559

1,983

11

12

Investing cash flow

2,559

1,983

11

12

Net - Borrowings

1,881

1,815

306

606

434

235

(214)

(159)

Depreciation & amort. Others Working capital

(1,012)

(1,860)

(4,523)

(5,027)

92

447

(775)

(267)

253

205

Cash at beginning

2,545

1,771

1,504

1,757

Cash at ending

1,771

1,504

1,757

1,962

Key Ratios

Yr-end Dec (Rp bn)

14A

Cash & ST Investment

15A

16E

17E

Yr-end Dec

14A

15A

16E

17E

1,771

1,504

1,757

1,962

ROE (%)

21.60

11.38

11.27

10.54

87

152

162

180

ROA (%)

8.73

4.57

4.53

4.34

3,341

4,925

5,239

5,840

Revenue growth (%)

30.28

3.09

8.81

11.47

656

709

755

841

EPS growth (%)

25.62

(38.15)

4.80

4.54

Total current assets

5,855

7,290

7,913

8,824

Interest coverage (x)

6.36

2.86

2.49

2.13

Land for development

4,322

5,737

5,087

4,537

Debt to equity (%)

68.30

82.31

81.59

79.83

Net fixed assets

4,387

4,732

5,167

5,436

Net gearing (%)

40.70

62.35

59.55

57.80

Other assets

1,308

999

1,661

2,852

Total assets

15,873

18,758

19,827

21,649

Payables

311

367

391

435

ST. debt and curr. maturity

506

983

1,046

1,166

SSP (Serpong)

2,599

2,732

2,819

3,049

LT. debt

3,876

5,214

5,458

5,944

SBK (Bekasi)

1,301

621

667

775

Other liabilities

4,763

4,664

4,962

5,197

SKG (Kelapa Gading)

701

262

239

181

Total liabilities

9,456

11,229

11,856

12,743

SBD (Bandung)

-

735

715

682

Total equity

6,416

7,529

7,971

8,906

4,350

4,439

4,687

Receivables Inventories Others

www.samuel.co.id

Marketing sales Yr-end Dec (Rp bn)

Total

14A

4,601

15A

16E

17E

Page 19 of 24

Company Update

Pakuwon Jati Bloomberg: PWON.IJ | Reuters:PWON.JK


June 29, 2016

Optimism on strong recurring continues


Rp 590

Last Price

Rp 590

Potential Upside

0.0%

JCI Index

4,882

Share isued (mn)

48.16

Market Cap. (Rp bn)

29.38

52-Weeks High/Low

635 / 313

Avg Daily Vol (mn)

62.15

Free Float

47.8

Nominal Value

Rp 25


Rp 165


120 100 80

Sep-15

Dec-15

Mar-16

Jun-16

Company Background PT Pakuwon Jati Tbk owns, develops and manages shopping centers, business complexes, real estate, industrial estate and hotels.

Shareholder Structure Burgami Investments

20.9%

PT Pakuwon Arthaniaga

16.8%

Others

62.4%


www.samuel.co.id

Ekspektasi kontinuitas deleveraging. Terlepas dari tingginya tingkat hutang perusahaan, kami juga meyakini proses deleveraging akan kembali terjadi, seiring dengan ekspektasi kami atas berlanjutnya kekuatan pertumbuhan arus kas PWON. Angka gearing ratio sempat mengalami penurunan tajam dari tahun ke tahun bahkan hingga ke posisi hanya 7% dari 35% (FY12) dan 61% pada FY11. Kenaikan ratio menjadi sekitar 21.6% (FY14) dan kembali naik diatas 30% kami lihat masih dapat dimaklumi, terlebih bila melihat data historis yang sempat melampaui angka 100%.

PWON

140

60 Jun-15

Rendahnya pencapaian beberapa emiten property di 1Q16 kami lihat akan cukup menyulitkan untuk mencapai target akhir tahunnya. Di sisi lain, kami masih melihat beberapa segmen properti memiliki daya tahan yang lebih tinggi dibandingkan dengan segmen lainnya. Salah satunya adalah emiten yang memiliki porsi recurring income tinggi seperti PWON. Di sisi lain, kami melihat dampak relaksasi LTV dan penghapusan larangan pemberian KPR rumah inden kedua akan sangat minor untuk PWON dalam jangka pendek. Ekspektasi kami terletak pada membaiknya pertumbuhan penjualan kondominium dan stabilnya pertumbuhan bisnis recurring. Tetap Buy untuk PWON dengan target harga Rp590/saham (21.18x P/E16E dan 3.57x PBV16E).

Potensi perbaikan angka pre-sales dan terjaganya kinerja segmen bisnis. Porsi recurring income yang tinggi akan menjadi kelebihan PWON ditengah masih belum terlihatnya konfrimasi perbaikan aktivitas industri properti (tahun lalu pendapatan berulang PWON bertumbuh 29%YoY). Selama lima tahun terakhir porsi pendapatan berulang rata-rata sebesar 47.8% dan kami perkirakan akan stabil pada angka 50% di tahun berjalan. Dampak LTV jangka pendek minor namun massive jangka panjang. Dua kebijakan terbaru BI kami lihat berpotensi memberikan dampak yang minor dalam jangka pendek. Namun dalam jangka yang lebih panjang beberapa potensi pengembangan proyek landed house termasuk rencana pengembangan landed residential (205.5ha) di Pakuwon City Township maupun 160ha residential township di Grand Pakuwon, akan diuntungkan dengan adanya relaksasi tersebut. Maintain Buy. Kami masih menyukai PWON dengan kekuatan recurring incomenya. Potensi pengembangan landed residential akan menjadi katalis penambah pertumbuhan jangka panjang, seiring dengan potensi pengaruh signifikan dari dua kebijakan baru BI dan ekspektasi membaiknya aktivitas pertumbuhan sektor properti pada 2H16. Forecast and Valuation (at closing price Rp590 per share) Y/E Dec (Rpbn) 14A 15A 16E Revenue 3,872 4,625 4,867 EBITDA 2,471 2,535 2,655 Net Profit 2,516 1,262 1,342 EPS (Rp) 52 26 28 DPS (Rp) 5 11 5 Dividend Yield (%) 0.8 1.8 0.9 BV per Share (Rp) 128 150 165 EV/EBITDA (x) 12.1 12.2 11.6 P/E Ratio (x) 11.3 22.5 21.2 P/BV Ratio (x) 4.6 3.9 3.6

17E 5,174 2,779 1,448 30 6 1.0 190 11.1 19.6 3.1

Pakuwon Jati PWON.IJ | PWON.JK

Key Financials Profit and Loss Yr-end Dec (Rp bn) Revenue COGS Gross profit

Cash Flow 14A

15A

16E

17E

3,872

4,625

4,867

5,174

1,714

1,957

2,083

2,251

Yr-end Dec (Rp bn) Net income

1,448

Depreciation & amort.

581

271

301

689

Working Capital

456

(480)

284

(709)

2,923

Gross margin (%)

55.7

57.7

57.2

56.5

Operating profit

1,890

2,265

2,364

2,471

48.8

49.0

48.6

47.8

2,471

2,535

2,655

2,779

EBITDA margin (%)

63.8

54.8

54.5

53.7


720

(839)

(850)

(840)

Others

2,610

1,425

1,514

1,631

Financing cash flow

(10)

(25)

(26)

(28)

Net profit - owners

2,516

1,262

1,342

1,448

Net profit margin (%)

65.0

27.3

27.6

28.0

Income tax - net

Balance Sheet Yr-end Dec (Rp bn)

17E

1,342

2,784

Pre-tax profit

16E

1,262

2,669

EBITDA

15A

2,516

2,158

Operating margin (%)

14A

Operating cash flow

3,553

Net - Capital expenditure (6,969) Others Investing cash flow Dividend

Net - Cash flow

286

1,052

1,927

1,428

(2,208)

(1,453)

(1,115)

5

(2)

1

(6,683)

(2,203)

(1,455)

(1,114)

(236)

(525)

(263)

(280)

4,270

782

(131)

43

4,034

257

(394)

(237)

(894)

77

78

903

Cash at beginning

2,273

3,176

2,283

2,360

Cash at ending

3,176

2,283

2,360

2,438

Key Ratios Yr-end Dec

14A

15A

16E

17E

2,438

ROE (%)

30.4

13.3

12.7

12.4

317

337

ROA (%)

15.0

6.7

6.8

7.0

2,254

2,361

2,497

Revenue Growth (%)

27.8

19.4

5.2

6.3

355

570

716

761

EBITDA Growth (%)

45.4

2.6

4.7

4.7

5,507

5,409

5,755

6,034

EPS Growth (%)

122.1

-49.8

6.3

7.9

964

1,457

1,734

1,800

Interest Coverage (x)

6.3

7.9

7.8

8.6

Other assets

10,299

11,912

12,305

12,716

Debt to Equity (%)

55.5

51.9

46.1

41.4

Total assets

16,771

18,778

19,793

20,549

Net gearing (%)

17.2

27.8

23.7

20.6

Payables

134

198

136

176

ST. debt and curr. maturity

514

536

590

649

Other current liabilities

3,265

3,689

3,820

3,324

Yr-end Dec

14A

15A

16E

17E

LT. debt

4,082

4,372

4,265

4,201

GDP growth (%)

5.5

4.7

5.1

5.4

499

528

443

490

CPI (%)

8.3

3.0

4.5

5.5

Total liabilities

8,494

9,323

9,253

8,841

USD/IDR (AvG)

11,885

13,500

13,650

13,200

Total equity

8,277

9,455

10,541

11,709

USD/IDR (EoP)

12,440

14,000

13,000

12,500

Cash & ST Investment Receivables Inventories Others Total current assets Net fixed assets

Other long term liabilities

www.samuel.co.id

14A

15A

16E

17E

3,177

2,283

2,360

303

302

1,672

Major Assumption

Page 21 of 24

Company Update

Alam Sutera Realty Bloomberg: ASRI.IJ | Reuters:ASRI.JK


June 29, 2016

Hold (Maintain) Target Price

Rp 650

Last Price

Rp 492

Potential Upside

32.1%

JCI Index

4,950

Share isued (mn)

19,649

Market Cap. (Rp bn)

9.67

52-Weeks High/Low

590 / 307

Avg Daily Vol (mn)

98.88

Free Float

48.3%

Nominal Value

Rp 100


Rp 356


ASRI

100

90 80 70 60 50 Jun-15

Sep-15

Dec-15

Mar-16

Jun-16

Company Background PT Alam Sutera Realty Tbk is a full service real estate company. The Company develops and manages, residential, commercial, leisure, and recreational projects. Shareholder Structure Manunggal Prime

26.4%

Tangrang Fajar Industrial

25.2%

Others

48.4%


www.samuel.co.id

Maintain cautious stance Hingga periode 1Q16, kinerja operasional ASRI masih belum menunjukan perubahan, di tengah berlanjutnya pelemahan aktivitas industri. Catatan angka marketing sales juga masih belum mampu berada di atas periode sebelumnya. Keraguan kami atas pencapaian target marketing sales didasari oleh target nilai pra penjualan high rise office yang tinggi (bahkan lebih tinggi dari segmen pipeline project lainnya). Tetap Hold untuk ASRI dengan target Rp390/saham (12.2x PE 16E dan 1.1x PBV 16E). Potensi pencapaian marketing sales yang lebih rendah. Per April16 pre sales ASRI hanya mencapai sebesar 8.36% dari target perusahaan (Rp5tn), jauh dibawah pencapaian tahun lalu sebesar 45.51%. Catatan angka pra penjualan tersebut juga jauh di bawah rata-rata penurunan pertumbuhan selama tiga tahun terakhir (-19.77%), bahkan menjadi yang terburuk selama lebih dari separuh dekade (terendah April14 -37.15%, April16 -52.29%). Selain itu, kami juga meragukan potensi tercapainya angka pre sales ASRI seiring dengan target segmen high rise office yang tercatat paling tinggi (Rp1.7tn) dibandingkan dengan target segmen lainnya (Residential Pasar Kemis Rp1tn dan Commercial Serpong Rp1.1tn). Ekspektasi katalis baru untuk mendukung pertumbuhan pra penjualan. Pendukung kinerja tahun ini diharapkan akan datang dari klaster terbaru di Pasar Kemis dan Alam Sutera serta proyek tower di Kota Ayodhya. Selain itu, penjajakan JV dengan developer internasional juga telah dilakukan oleh ASRI untuk melakukan risk and capital sharing. Perusahaan juga berpotensi membukukan one off transaction pengembangan superblok (20ha). Selain itu, MoU dengan CFLD juga kami harapkan akan mendukung suksesnya akselerasi pengembangan proyek Pasar Kemis, sekaligus sebagai pendorong pertumbuhan di tahun berjalan. Relaksasi LTV juga kami lihat akan berdampak positif pada massivenya potensi proyek residential ASRI. Maintain Hold. Tahun ini, ekspektasi trend penurunan tingkat suku bunga berpotensi tidak memberikan dampak yang massive, ditengah aksi wait and see yang masih dilakukan oleh beberapa investor properti, menanti sinyal perbaikan aktivitas perekonomian yang stabil. Tingginya angka gearing ratio ASRI versus peersnya masih menjadi kekhawatiran utama kami, selain potensi pencapaian angka pra penjualan yang lebih rendah dari perkiraan. Ekspektasi utama masih terletak pada MoU dengan CFLD dan dampak relaksasi LTV serta penghapusan larangan pemberian KPR pada rumah inden kedua pada perbaikan angka pre-sales ASRI. Forecast and Valuation (at closing price Rp482 per share) Y/E Dec (Rpbn) 14A 15A 16E 3,631 2,784 2,822 Sales 1,944 1,671 1,637 EBITDA 915 454 516 Net Profit 56 30 32 EPS (Rp/saham) 7.0 8.2 4.5 DPS (Rp) 1.5 1.7 0.9 Dividend Yield (%) 311 328 356 BV per share (Rp) 6.4 8.1 8.8 EV/EBITDA (x) 8.6 15.9 15.1 P/E Ratio (x) 1.5 1.5 1.4 P/BV Ratio (x)

17E 2,921 1,702 564 35 4.7 1.0 386 9.5 14.0 1.2

Alam Sutera Realty ASRI.IJ | ASRI.JK

Key Financials Profit and Loss Rp bn Revenue COGS

Cash Flow 14A

15A

16E

17E

3,631

2,784

2,822

2,921

728

987

1,324

1,012

Yr-end Dec(Rpbn) Net income Depreciation & amort.

Gross profit

4,955

3,511

3,809

3,933

Others

Gross margin (%)

136.5

126.1

135.0

134.7

Working capital

Operating profit

1,908

1,628

1,586

1,644

Operating CF

52.5

58.5

56.2

56.3

1,944

1,671

1,637

1,702

53.5

60.0

58.0

58.3


(476)

(726)

(638)

(631)

Other financing

Pre-tax profit

1,249

759

835

898

Financing CF

Income tax - net

(254)

(217)

(230)

(242)

915

454

516

564

25.2

16.3

18.3

19.3


Net profit Net profit margin (%)

Balance Sheet

14A

15A

16E

17E

1,098

596

629

679

70

78

17

58

0

0

0

0

(1,291) (123)

(167)

(14)

508

632

(1,005) (268)

Net - Capital expenditure (1,739)

(1,295)

(1,620)

(1,440)

Investing CF

(1,294)

(1,573)

(1,465)

Net - Borrowings

(1,825) 185

842

268

201

1,753

(299)

885

1,552

1,938

544

1,153

1,753

Net - Cash flow

(10)

(243)

212

21

Cash at beginning

891

881

638

850

Cash at ending

881

638

850

871

14A

15A

16E

17E

Key Ratios

Yr-end Dec (Rp bn)

14A

15E

16E

17E

Yr-end Dec (Rp bn)

Cash & cash equivalent

881

638

850

871

ROE (%)

17.9%

9.2%

9.0%

8.9%

Receivables

126

118

123

128

ROA (%)

6.5%

3.2%

3.1%

2.9%

Inventories

3,751

5,550

5,244

6,699

Revenue growth (%)

-1.4%

-23.3%

1.4%

3.5%

Others

9,098

9,365

10,528

11,545

EPS growth (%)

25.2%

-45.7%

5.5%

7.9%

13,856

15,671

16,745

19,243

Interest coverage (x)

10.0

10.5

6.6

8.6

Net fixed assets

2,036

2,140

2,843

3,231

Other assets

1,032

899

851

876

Total assets

16,924

18,710

20,439

23,349

161

1,033

605

633

Sales advances

2,887

2,796

3,067

3,364

Yr-end Dec (Rp bn)

Bonds Payable

6,376

6,218

7,151

8,796

Real Estate

LT. debt

230

1,072

1,340

1,541

Town management

Other liabilities

899

988

1,110

1,248

Recreation & Sports

10,553

12,107

13,274

15,582

6,371

6,602

7,165

7,768

Total current assets

Payables

Total liabilities Total equity

www.samuel.co.id

Debt to equity (%) Net debt Net gearing (%)

108.0% 113.0% 121.3% 136.2% 5,346

6,352

7,281

9,106

87%

98%

104%

120%

14A

15A

16E

17E

Segment assumptions

Rent & Others Total

3,312

2,420

2,253

2,302

43

54

63

70

7

7

8

8

269

302

499

542

3,631

2,784

2,822

2,921

Page 23 of 24

www.samuel.co.id

Page 24 of 24

Property Sector (Neutral)

Recommend Documents