14 december 2012
HET TEAM ANTWERPSE BOUWWERKEN (AB) de aannemer
SOFICOM DEVELOPMENT (ESDE) de ontwikkelaar/promotor
ABV+ ARCHITECTEN het ontwerpteam
GEMEENTE BRASSCHAAT opdrachtgever
IGEAN dienstverlening aan de gemeente Brasschaat
Inhoud 1 Voorstelling project 1.1 De context, de plannen 1.2 Ontsluiting; scheiding van functies 1.3 Beelden van de huidige realisatie 2 Betaalbaar wonen 2.1 Gehanteerde definitie 2.2 Toegepaste principes binnen het project om deze definitie te verwezenlijken 2.3 Prijsindicatie 3 Evaluatie van het project 3.1 Succesfactoren 3.2 Gemiste kansen, ervaringen 4 Slotconclusie
1 Voorstelling project 1.1 De context
1 Voorstelling project 1.1 De context
1 Voorstelling project 1.1 De context, de plannen
indeling niveau 0
indeling niveau 0
indeling niveau +2
school wonen sporthal kinderdagverblijf
indeling niveau +1
1 Voorstelling project 1.1 De context, de plannen
1 Voorstelling project 1.1 De context, de plannen
1 Voorstelling project 1.2 De ontsluiting; scheiding van functies
1 Voorstelling project 1.3 Beelden van de huidige realisatie
1 Voorstelling project 1.4 Beelden van de huidige realisatie
2 Betaalbaar wonen 2.1 Gehanteerde definitie
Bestek: ‘… een nota met uiteenzetting van de visie van de inschrijver op het concept “betaalbaar wonen” en hoe dit te realiseren …’
Inschrijving - Doelgroep - Betaalbaar? - Maximale synergie - Appartementen versus woningen - Meest optimale bouwproces - Kwaliteit, sterke basis - Sleutel - verantwoordelijkheid overheid - wat is de wens? -> Het project is zo opgebouwd dat het aanpasbaar is.
2 Betaalbaar wonen 2.1 Gehanteerde definitie Doelstellingen gemeente bij onderhandeling - Gezamenlijk prijsniveau en kwaliteitsniveau bepalen - Aansluiten op de sociale woningbouw inkomensklasse > 45.000 euro/jaar gezin, > 30.000 euro/jaar alleenstaande - Enige woning en regionale verankering - Maatregelen om de instapdrempel te verlagen (doorgroeiwoning)
2 Betaalbaar wonen 2.2 Toegepaste principes binnen het project om deze definitie te verwezenlijken
Technisch - Compact bouwen (uitz gevels) - Woningen die appartementen zijn (bruto = netto) - Beperkte gemeenschappelijke kosten (eigen meters enz.) - Verdeling van de kosten tussen school en woningen - Aanbieden van standaardafwerking (exclusief schilderwerken + vloer in leefruimte) - Elke woning identiek, rationeel bouwstramien - Aanbieden van maximale synergievoordeel (tuin …)
2 Betaalbaar wonen 2.2 Toegepaste principes binnen het project om deze definitie te verwezenlijken Financieel - Beperken van het grondaandeel - Reductie makelaarskost door inschakelen IGEAN als verkoopkantoor - Beperking kostprijs door beperking van het risico private partijen: “Principe pot grondaandeel” * leegstandrisico * herziening - Mogelijkheid tot huren van een carport (43 euro/maand) - Mogelijkheid van erfpacht op het grondaandeel (3,5%) - Een aantal maatregelen om speculatie tegen te gaan (20 jaar, recht wederinkoop)
2 Betaalbaar wonen 2.3 Prijsindicatie
Voorbeeld (prijzen exclusief kosten en BTW) Woning twee slaapkamers bruto oppervlakte 115m² + 8m² berging + 18m² terras (bewoonbare oppervlakte 98,55m² + 18m² terras) Aankoopprijs
164.500 euro
Grondaandeel
21.000 euro (of jaarlijks erfpacht 735 euro)
Carport
14.000 euro (of jaarlijks huur 516 euro) -------------------
Totaal
199.500 euro
3 Evaluatie van het project 3.1 Succesfactoren - Dynamiek van het team: publiek-privaat - Positieve benadering versus negatieve benadering - Timing: BAFO okt. 2008, ingebruikname school nov. 2010, volledig nov. 2011 - Omgevingsfactoren: stedenbouwkundig, ontsluiting - De elementen van het project raken alle belangrijke hedendaagse thema’s: * mobiliteit * duurzaamheid * school, kinderopvang * participatie van de buurt * kwalitatieve publieke ruimte
3 Evaluatie van het project 3.2 Gemiste kansen, ervaringen
- “Out of the box” … “Out of de grond” denken! - Niet echt het nagestreefde doelpubliek bereikt - Ambtelijke commercialisatie - Beperkt gebruik gemeenschappelijke ruimte - Beperkte toepassing erfpacht - Zoektocht naar optimale eigendomsstructuur - Tegenspraak van wetten en reglementeringen, bv. naschoolse opvang - Misschien een gemiste kans naar meer gemeenschapswoonvorm
4 Slotconclusie
Heeft de school de woningen nodig
of
de woningen de school?
Ruimtelijk
ja
Technisch
ja
Financieel
opportuniteit
Resultaat: een levendige ontsluiting van een binnenperceel
400 leerlingen Ca 2,5ha waarvan 0,5 bebouwd 8 uur/dag
4,5 dag/week
9 maand/jaar
14% tijdsbezetting!
