Vyjádření společnosti Starochodovská a.s. k článkům na téma
Prodej pozemků na Opatově, zveřejněným dne 16. 7. 2012 a v následujících dnech V Praze dne 12. 9. 2012 Společnost Starochodovská a.s., jako vlastník pozemků v lokalitě Opatov, chce touto cestou reagovat na zveřejněné informace na téma prodeje pozemků na Opatově a podat k této záležitosti bližší informace. Zároveň je třeba předem zmínit hořké pousmání nad tím, že všichni novináři pouze přepsali informace, které obdrželi od agentur, aniž by jim stálo za to si tyto informace ověřit či se na ně zeptat společnosti Starochodovská či jiných zmíněných účastníků. První jednání o využití pozemků se mezi HMP a restituenty odehrálo již před rokem 2006, následně se pak od roku 2006 přešlo z roviny úvah do roviny jednání o podmínkách. Vlastní jednání o koupi trvalo minimálně od roku 2008, předchozí jednání o směnách apod. byla postupně ukončena. Spoluvlastníci okolních pozemků, individuální investoři i sama Městská část Praha 11 se několik let intenzivně snažili lokalitu Opatova pozvednout a nastartovat v ní změny, které by ji přetvořily v moderní část města. Žádosti na prodej či směnu pozemků byly adresovány příslušnému odboru Magistrátu hl. města Prahy, konkrétně Odboru obchodních aktivit. Tento odbor zpracovává podklady, jedná se zájemci, připravuje podklady pro Odborné komise, zpracovává materiál do Rady a následně do Zastupitelstva. Zároveň prostřednictvím pracovníků je možné získat informace o aktuálních představách představitelů města o využití majetku. Původní návrhy, které se projednávaly s Odborem obchodních aktivit MHMP, zahrnovaly směnu nebo odkoupení. Ideálně odkoupení až poté, co bude schválený Koncept územního plánu hl. m. Prahy, co bude vydáno Územní rozhodnutí a Stavební povolení a až bude jasné, co na pozemcích vznikne. Důvodem této navrhované strategie nebylo oddálit povinnost investora uhradit prostředky městu, ale umožnit prodávajícímu prodej maximálně zhodnoceného území. Čím méně stabilizované území je, tím je i nižší cena. Standardní forma prodeje v privátním sektoru je formou uzavření Budoucí kupní smlouvy, která je účinná v případě splnění podmínek. Bohužel, díky zcela špatnému Zákonu o hospodaření s městským majetkem a Zákonu o zadávání veřejných zakázkách je správa a nakládání s veřejným majetkem natolik svázané formalismem, že znemožňuje efektivní správu majetku a stát či město se tak dostává do nezáviděníhodné situace špatného správce. Aby Odbor obchodních aktivit MHMP mohl žádost o odkoupení či směnu pozemků řádně posoudit, bylo třeba vyjádření několika dalších odborů MHMP včetně URM, Městské části Praha 11 a dalších městských institucí. Před vyjádřením těchto subjektů byla zpracována Studie možného využití území, ke které se následně jednotlivé Odbory a instituce vyjadřovaly. Studie byla nejdříve zpracována podle platného Územního plánu v roce 2009. V průběhu jednání však byl zveřejněn Koncept územního plánu a dotčené Odbory v r. 2010 požádaly o jeho zohlednění ve Studii. Na základě této Studie byly ke Konceptu územního plánu podány Námitky i Připomínky. Protože Koncept byl zcela novým dokumentem, který využití pozemků zcela zásadně ovlivnil /vedení tramvaje, změna koeficientů, posun hranic zelených ploch apod./, museli žadatelé objednat novou Studii /objednat a zaplatit/ a celý proces se opakoval. Metodika vlastního určení ceny byla v režii města Prahy, resp. znalců. Vlastní určení ceny vyplývalo zejména z toho, že pozemky hl. města Prahy na Opatově byly ze všech stran lemovány pozemky žadatelů. Přístup z komunikace Chilská byl tak na ně pouze přes
pozemky těchto vlastníků. Hl. město Praha neřešilo skutečnost, že pozemky jsou užívány jako veřejné prostranství při východu z metra či pro projíždění aut směrem do starého Chodova. Nikdo se nad „svévolným užíváním“ privátních pozemků nikdy nepozastavil. Hlavní město Praha vlastnilo pozemky předchozích 20 let. Po celou tuto dobu se nikomu nepovedlo jejich scelení, jejich směna či jiná úprava, která by umožnila rozvoj okolí, dnes již nejzastaralejší stanice metra Opatov. K vlastnímu prodeji pozemků bylo hl. město Praha původně formálně vyzváno vlastníky sousedních pozemků. Z důvodu podmínek, které si hl. město Praha kladlo, tzn. zejména nutnost rozvoje lokality a tedy i dalších investic, bylo při jednáních a po dohodě zúčastněných přikročeno k tomu, že pozemky nabude přímo společnost vlastněná žadateli. Tito tak budou mít lepší možnosti, jak rozvoj organizovat. K dokreslení hospodaření hl. města Prahy je možné uvést příklad, kdy na pozemcích stejných spoluvlastníků na východní straně ul. Chilské hl. m. Praha dosud provozuje parkoviště P+R, které je nezkolaudované. Za toto parkoviště hl. město Praha neplatí ani nájem, proto se musí vlastníci pozemků každoročně domáhat svého nároku soudně. Hl. město Praha mělo minimálně 10 let a více na to, aby tuto věc vyřešilo a stále nic. Rekapitulace faktů: -
-
-
-
-
Vlastníci sousedních pozemků jednali o odkoupení předmětných pozemků s HMP řadu let. K částečnému scelení pozemků došlo až 20 let po revoluci, do té doby se o ně město nestaralo, zůstaly na nich zarostlé zbytky zařízení staveniště z dob budování metra, na pozemcích se vyskytovalo mnoho černých skládek, nikdo je nesekal, volně zarůstaly nálety. Pozemky o celkové rozloze cca 38.000 m2, které společnost Starochodovská od HMP koupila, jsou zatížené (především v oblasti dopravní infrastruktury) řadou podmínek, stanovených: 1. platným Územním plánem 2. příslušnými orgány HMP - podmínkami stanovenými před prodejem 3. rozvojovými prioritami MČ Praha 11 Na dotčených pozemcích je nutno zachovat / vybudovat: Přístup ke stanici metra Opatov – veřejný prostor Prostor pro záchytné parkoviště P+R Komunikační propojení ulic Starochodovská – Bartůňkova - Chilská Komunikační propojení ulic Starochodovská – Chilská (prodloužení ul. Nad Lomy) Cyklistická trasa A22 – Braník – Háje Pěší vazby mezi stanicí metra a zástavbou rodinných domků starého Chodova Městské centrum nadmístního významu Příslušnou technickou infrastrukturu Dále se na části pozemků nachází: Vedení metra Ochranné pásmo metra Funkční plocha ZP (zeleň parková) dle ÚP, která neumožňuje jakoukoliv zástavbu V době prodeje pozemků se předpokládalo schválení Konceptu nového územního plánu HMP, který uvažoval vedení koridoru pro tramvajovou trať přes dotčené pozemky. Koncept nového ÚP nikdy nebyl schválen jako platný dokument, přesto strávila naše společnost rok času a utratila nemalé prostředky řešením tramvajové trati a dalších souvislostí v území. V současné době HMP přistoupilo k přípravě zcela jiného územně-plánovacího dokumentu, tzv. Metropolitního plánu. Vedení tramvaje se předpokládá středem ulice Chilské, ale při její západní
-
hraně je třeba na našich pozemcích zachovat nezastavěný koridor pro přeložky sítí z ulice Chilské. Z výše uvedených skutečností vyplývá, že cca 50% plochy pozemků je nevyužitelných, včetně toho, že není možné využít koeficientů, neb se jedná o plochy zeleně. Společnost Česká Půjčovna a.s., o jejíž existenci jsme se dozvěděli až doručením žaloby na hl. město Prahu a na naši společnost, již ve věci prodeje pozemků na Opatově podala žaloby u soudu I. a II. stupně a proběhlo soudní řízení na Obvodním i Městském soudě v Praze. U obou instancí byl potvrzen zákonný průběh prodeje a to bez možnosti dalšího odvolání.
Velice nás mrzí, že je na jakékoli developerské aktivity pohlíženo jako na nekalé. Development znamená rozvoj. Praha díky neustálým změnám „všeho“ a chybějícímu jasnému řízení, zaspala svoji dobu v rozvoji. Město Londýn má každý rok novou stavbu, která svoji výjimečností láká návštěvníky z celého světa. Ne nadarmo je druhým nejnavštěvovanějším místem v ČR Tančící dům, dokončený v roce 1996, tedy před 16ti lety! Je nutné, chceme-li vybřednout z české malosti, abychom byli schopni vidět dále než na konec svého nosu. Pevně věříme, že ke změnám dojde a jak současná politika, tak všeobecná veřejnost bude rozvoj a i rozvoj staveb podporovat, neb mimo pracovní příležitosti to významně pomáhá ekonomice a celé společnosti. Návštěva stanice metra Opatov je důkazem, že změna je nutná a že takto městská část a stanice s denní návštěvností cca 30.000 lidí vypadat nemá. K výši ceny, která byla v článcích zmiňována, si dovolíme tyto dvě reakce: - Pokud je tvrzeno, že existuje jiná společnost, která nabízí o 5 milionů Kč více, je nepravděpodobné, že hl. městu Praze vznikla škoda 78 milionů. - Dále je třeba říci, že Praha má z prodeje již své prostředky na účtu, zatímco společnost Starochodovská stále nemá ani Územní rozhodnutí. Vynaložili jsme ale mimo standardní náklady cca 10 milionů na řešení dopravy v lokalitě, zejména na řešení tramvajové trati ze Spořilova na Háje. Zda-li je/není toto užitečné, neumíme soudit, ale byl to požadavek hl. města Prahy a Městské části Praha 11. K celkovým nákladům, ziskům apod. si dovolíme stručnou obchodní rozvahu, aby laická veřejnost i novinářská obec byla schopna správně projekty posoudit. Obchodní rozvaha – stručný rozbor ceny: odkup 37.835 m2 pozemků od HMP Pozemky nevytvářejí sami osobě ucelenou plochu pro výstavbu a jsou zatíženy celou řadou omezení vyplývající z ÚP, polohou metra a ekologickou zátěží z dob jeho stavby (pozůstatek zařízení staveniště, betonové zarostlé neudržované plochy), neexistencí propojovacích komunikací se Starým Chodovem – blokování příjezdu okolními pozemky. Vzhledem k vizi Prahy 11 přivést na Jižní Město tramvajovou trať je v rámci výstavby nutno řešit přemístění stávajícího kolektoru na tyto pozemky. Dále jsou pozemky veřejným prostranstvím a je nutno zachovat pěší vazby a rozptylové plochy při výstupu z vestibulu metra.
[1] /// pozemky koupené od HMP
[2] platný Územní plán SÚ hl. m. Prahy
Výměra pozemků a jejich částí, které se nacházejí ve funkční ploše ZP je 6.580 m2 Z toho 6.580 m2 je v ploše ZP, která je zařazena do celoměstského systému zeleně = nelze zastavit, z této plochy 4.700 m2 připadá na komunikaci, která zajišťuje přístup k rodinným domům – nelze využít ani k parkové úpravě Výměra pozemků a jejich částí, které se nacházejí ve funkční ploše SMJ je 31.255 m2 Z toho 6.100 m2 se nachází v ochranném pásmu metra, na částech hloubených tubusů metra není možno zakládat žádné konstrukce ani umisťovat zařízení přesahující zatížení 5kN/m2 (tubusy řádově desítky cm pod terénem) Chybí propojovací komunikace mezi ulicí Chilská a Starým Chodovem – nutnost na pozemcích zřídit dvě komunikace 4.000 m2 Plovoucí značka ZP – v rámci funkční plochy SMJ 400m2 připadá na další zeleň Plovoucí značka DH – P+R s kapacitou 100 parkovacích stání Celkem je možné pro výstavbu využít 20.755 m2 - využití pozemků z 55% ! Bez úpravy Územního plánu SU hl. m. Prahy lze postavit na pozemcích 29.057 m2 HPP (kód míry využití území F – 1,4). Cena m2 skutečně zastavitelného pozemku: cca 3 500 Kč/m2 Rozsah investičního záměru:
realizace cca 140.000 m² HPP
1 m² stavby stojí: 5.000,- Kč – pozemek (každý m2 stavby je zatížen kromě ceny vlastního pozemku souvisejícími náklady – stavba veřejných ploch a vybavení, dopravních a komunikačních tras atp.) 30.000,- Kč - náklad na stavbu kanceláří kategorie „A“ 5.000,- Kč - soft costs (náklady na architekty, přípravu projektu, poradenství, pronájem apod. včetně nákladů na vlastní development) 5.000,- Kč - finanční náklady ------------------------------------Celkem minimálně 45.000 Kč/m² Příjem kanceláří je cca 13 Eur/m². Jedná se o čistý příjem při zohlednění všech kontribucí apod. Celkem za 45.000 Kč/m² je nutné realizovat 100% stavby (včetně chodeb, schodišť, zázemí, garáží), ale reálně je možné pronajmout jen cca 85% budovy. Nájem 13 Eur/ 325 Kč následně představuje cca 15ti letou a vyšší návratnost, výnos cca 8% ročně.
Společnost Starochodovská a.s. toto své vyjádření nevnímá jako obranu proti podaným trestním oznámením, ani proti vydaným článkům. Novináři rádi píší o „krvi“, bez ohledu na fakta. A politici rádi negují vše, co dělali předchozí politici. Skutečnost je ale taková, že se celé území stavbou našeho projektu zhodnotí. Místo odporné stanice bude hezčí, místo prázdných zarostlých plání budou nové domy, které umožní nové pracovní příležitosti. Celé území bude zkultivováno. Bezesporu nebudou všichni spokojeni, ale rozhodně všichni budou na tom lépe než dnes. Odpovědností naší firmy za území je, aby za 50 let toto území stále fungovalo jako centrum Městské části Praha 11. Aktivně se stavíme k řešení všech problémů, které se zde objevují. Spolupracujeme se všemi orgány státní správy i samosprávy a aktivně vyhledáváme příležitosti, jak projekt udělat lepším, vždy při zachování jeho rozumné finanční návratnosti. Pevně věříme, že i přes tato možná mediální nedorozumění bude i ze strany představitelů různých stran a spolků finálně pro náš projekt podpora tak, abychom se všichni brzy mohli těšit ze společných úspěchů a změn.
Děkuji a jsem s pozdravem Jakub Sklenka Starochodovská a.s.
