Prince Henry Amsterdam

Prince Henry Amsterdam Rapportage brandveiligheid

Oosterstraat 43 2611 TV Delft

T: 0624230136 F: 0877843775

E: [email protected] NL48RABO0136661424

KvK 27304692 BTW NL 8505.94.297.B.01

COLOFON

Opdrachtgever Project Projectnummer Datum Status Auteur(s) Bijdrage

: : : : : : :

dhr. J. Klinkhamer Quick scan brandveiligheid Prince Henry 2013-088 november 2013 Definitief ir. H.C.M. van Egmond

2013-088 Brandveiligheid Prince Henry Amsterdam

2

november 2013 / Versie: definitief

INHOUDSOPGAVE

1.

AANLEIDING EN VRAAGSTELLING

4

2.

HET JURIDISCH KADER

5

2.1

Algemeen

5

2.2

Bed & breakfast of logies?

5

3.

BEOORDELING PRINCE HENRY

6

3.1

Beschrijving gebouw

6

3.2

Beoordeling compartimentering

7

3.3

Beoordeling vluchtwegen

8

4.

CONCLUSIES EN ADVIES

8

4.1

Aanbevelingen gebruiksfunctie en te nemen maatregelen

8

4.1.1 Alternatief 1: Bed & Breakfast als nevenfunctie van de woning

8

4.1.2 Alternatief 2: Logiesgebouw

8

4.1.3 Alternatief 3: Logiesgebouw met bovenwoning

10

4.2

10

Aanbevelingen


3


1.

AANLEIDING EN VRAAGSTELLING Prince Henry Private Suites & Gardens is een bed & breakfast gelegen aan de Prins Hendriklaan 8 te Amsterdam. De B&B bestaat uit een viertal suites op de begane grond en eerste etage en een loft op de bovenste etage. Op de tweede etage en op de helft van de bovenste (derde) etage is het woonhuis gelegen van de eigenaren van Prince Henry Suites & Gardens Historie van het pand Sinds de aanschaf van het pand (1974) zijn de begane grond en de eerste etage in gebruik als kantoorruimte en de overige etages als woonruimte. In 2011 – toen de toenmalige huurders van de begane grond vertrokken – hebben de eigenaren een B&B van gemaakt en dit gemeld bij het Stadsdeel. Dit mede omdat er onvoldoende markt was voor verhuur van kantoorruimte. Sinds het vertrek van de kantoorhuurders van de eerste etage is (omdat ook hier verhuur niet succesvol bleek) besloten deze etage voorlopig bij de B&B te trekken en het huis te koop aan te bieden (wat tot op heden niet is gelukt). Als gevolg van het teruglopen van de inkomsten van de eigenaren (Van Niftrik Traiteurs) besloten de eigenaren ook een vijfde kamer (de loft) toe te voegen aan de B&B. Vraagstelling De eigenaren willen met de gemeente in overleg over mogelijke aanpassing van de bestemming van het pand zodat een legaal logiesfunctie kan worden gevestigd in het pand. Vooruitlopend daarop is Geregeld gevraagd om op basis van een inspectie te adviseren over de brandveiligheid van het pand. Leeswijzer In hoofdstuk 2 is het wettelijk kader gegeven op grond waarvan het gebouw is beoordeeld. Vervolgens bevat hoofdstuk 3 een beschrijving van de bevindingen. In hoofdstuk 4 tenslotte wordt een drietal alternatieven besproken voor aanpassing aan de brandveiligheidsvoorschriften.


4


2.

HET JURIDISCH KADER

2.1

Algemeen Sinds 1992 gelden in Nederland landelijke regels waaraan bouwwerken moeten voldoen: het Bouwbesluit. In het (huidige) Bouwbesluit 2012 zijn voorschriften opgenomen voor nieuw te bouwen bouwwerken en voor bestaande bouwwerken. Het basisuitgangspunt is dat nieuwbouw moet voldoen aan de hoge eisen voor nieuw te bouwen bouwwerken en dat – vanaf de nieuwbouw gezien – bouwwerken langzaam in kwaliteit achteruit mogen gaan tot op het afkeurniveau bestaande bouw. Het niveau bestaande bouw in het Bouwbesluit 2012, waaraan alle bouwwerken moeten voldoen, is tevens opgenomen om een ondergrens te bepalen voor oude gebouwen. Ook gebouwen gebouwd voor 1992 moeten aan het minimum in het Bouwbesluit 2012 voldoen. De voorschriften in het Bouwbesluit 2012 zijn ingedeeld naar gebruiksfunctie. Een gebruiksfunctie is een deel van gebouw waarin het gebruik vergelijkbaar is. Een gebouw kan meerdere gebruiksfuncties hebben, waarbij dus per gebouwdeel andere eisen kunnen gelden. Worden delen van een gebouw gebruikt door meerdere gebruiksfuncties dan gelden de zwaarste eisen. Voorbeelden van gebruiksfuncties zijn de woonfunctie (woningen), logiesfunctie (hotels en pensions) en de industriefunctie (bedrijfspanden). Een bestaand gebouw wordt in eerste instantie beoordeeld aan de voorschriften voor bestaande bouw: wordt aan het absolute minimum voldaan. Daarnaast wordt gekeken naar het zogenoemde rechtens verkregen niveau, het niveau dat is vergund. Het rechtens verkregen niveau moet bij verbouwingen worden aangehouden: een gebouw mag wel ouder en daarmee slechter worden maar mag niet door een verbouwing slechter worden gemaakt. Gevolg is dat bij relatief nieuwe gebouwen veelal de oorspronkelijke vergunning bepalend is. In gevallen zoals deze (laat 19e eeuws) zijn de voorschriften bestaande bouw bepalend. In dit rapport wordt verder dan ook van dat niveau uitgegaan.

2.2

Bed & breakfast of logies? Een bed & breakfast komt in de bouwregelgeving niet voor maar wordt doorgaans gezien als een woonfunctie met als nevenfunctie het verhuren van kamer: gebruiksfunctie (in dit geval de logies) die ten dienste staat van een andere gebruiksfunctie (in dit geval de woonfunctie). De eisen waaraan een bed & breakfast daardoor moet voldoen zijn de eisen waaraan een bestaande woning moet voldoen. Het Bouwbesluit 2012 kent voor bestaande woningen nauwelijks eisen inzake brandveiligheid: de maximale loopafstand binnen de woning mag niet groter dan 45 meter zijn en de woning is een brandcompartiment met een WBDBO van ten minste 20 minuten1.

1

De weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag is 20 minuten of meer. Een brand in de ene woning mag niet binnen 20 minuten overslaan naar een naastgelegen woning. 2013-088 Brandveiligheid Prince Henry Amsterdam

5


De logiesfunctie is een verzamelnaam voor allerlei varianten van tijdelijk recreatief onderdak: hotels, motels, vakantiehuisjes, etc. Een hotel of pension wordt een logiesfunctie gelegen in een logiesgebouw genoemd waarbij de kamers logiesverblijven worden genoemd. Aan de logiesfunctie worden – afhankelijk van het vloeroppervlak van het gebouw – zware brandveiligheidseisen gesteld. Zo moeten alle logiesverblijven een eigen brandcompartiment zijn en gelden er voor logiesgebouwen strengere eisen aan vluchtwegen en alarmering bij brand. De wet kent geen harde grens tussen bed & breakfast en logies. In de toelichting op het Bouwbesluit 2012 staat: Ook een kleine «bed en breakfastgelegenheid», met bijvoorbeeld twee gastenkamers voor één of twee personen wordt niet als een logiesfunctie beschouwd maar als een woonfunctie.

Deze tekst maakt duidelijk dat een bed & breakfast niet standaard gezien moet worden als logiesfunctie maar geeft geen uitspraak over de grens: 2 kamers is geen logiesfunctie maar door het gebruik van ‘bijvoorbeeld’ kan je niet stellen dat 5 kamers wel een logiesfunctie is. Veelal zal een en ander afhangen van de locale interpretatie. Hoe de gemeente Amsterdam er over denkt blijkt uit de grens waarvoor een vergunning brandveilig gebruik nodig is: waar de landelijke grens het bieden van bedrijfsmatig nachtverblijf aan 10 personen is, heeft Amsterdam die grens via haar bouwverordening op 4 personen gesteld2. Een andere indicatie inzake de grens voor het al dan niet bedrijfsmatig nachtverblijf bieden aan personen is te vinden via antwoordvoorbedrijven.nl: deze site (van de rijksoverheid) stelt dat bij meer dan 2 kamers en / of 4 personen sprake is van een bedrijfsmatige activiteit3.

3.

BEOORDELING PRINCE HENRY

3.1

Beschrijving gebouw Het pand Prins Hendriklaan 8 bestaat 4 etages (zie hieronder) en een kelder. Het gebouw is opgebouwd uit massief baksteen metselwerk. Alle tussenwanden zijn eveneens steenachtig en massief. De privévertrekken van de eigenaren bevinden zicht op de tweede en derde etage (blauw). Op de eerste en tweede etage zijn telkens twee suites gelegen en op de derde etage is een vijfde kamer voor de verhuur gelegen (de loft).

2

De wetgeving staat op dit punt toe dat gemeenten afwijken van de landelijke norm.

3

http://www.antwoordvoorbedrijven.nl/stappenplan/bed-breakfast-starten


6


Keuken

Loft

Suite 4

Suite2

Woonruimte eigenaren

Woonruimte eigenaren

Suite1

Suite 3

Begane grond

Eerste etage

Tweede etage

Derde etage

Vanaf de derde etage loopt een centraal trappenhuis over alle etages naar de begane grond. Op de derde etage bevindt zich een dakluik waarheen door de eigenaren een trap is gemaakt. Op de eerste etage is een glazen wand aanwezig in het trappenhuis. Alle kamers komen direct uit op het trappenhuis, waarbij de suites 2 en 4 nog een soort voorportaal hebben. De (paneel) deuren zijn niet zelfsluitend uitgevoerd. In alle kamers zijn rookmelders aangebracht. Deze rookmelders zijn voorzien van accu’s en draadloos gekoppeld aan een centrale melder die in de privévertrekken van de eigenaren is geplaatst4. In de gangen hangen losse rookmelders die bij rookdetectie ook de gasten in de suites alarmeren. Op diverse plaatsen in het gebouw zijn handbrandblussers aanwezig. Wat ontbreekt is de wettelijk verplichte aanduiding van de rookmelders middels een voorgeschreven pictogram (zie hiernaast). Toegang tot de tuin aan de achterzijde is alleen mogelijk via suite 2. 3.2

Beoordeling compartimentering De compartimentering van het gehele gebouw richting de buurpanden is op orde. Er zijn in de woning geen gaten of dergelijke in de buitenmuren aangetroffen. De kamers onderling kennen geen specifieke voorzieningen. Uit de inspectie blijkt echter dat alle wanden zijn doorgetrokken tegen de plafonds en er geen zichtbare doorvoeren en dergelijke zijn. De schouw in suite 3 staat in verbinding met de overige ruimten of de kelder. De deuren verschillen per kamer deels zijn de originele paneeldeuren nog aanwezige en deels zijn deze vervangen door massieve deuren waarop ornamenten zijn aangebracht. De kozijnen hebben geen specifieke voorzieningen voor brandwerendheid. Indien er sprake is van een vereiste brandscheiding over de deuren van de kamers dan voldoen de deuren en kozijnen niet aan de minimale eis van 20 minuten WBDBO.

4

http://www.conrad.nl/ce/nl/product/752769/MEDraadloze-rookmelder-Werkt-op-batterijen?ref=list


7


3.3

Beoordeling vluchtwegen De vluchtweg loopt via de trappenhuizen en heeft een maximale lengte van ca. 40 meter, gemeten vanaf de loft naar de voordeur. De vluchtweglengte voldoet daarmee aan de voorschriften voor bestaande bouw. De breedte van de vluchtweg voldoet overal aan de vereiste minimale doorgang van 0,5 meter. Op grond van artikel 7.12 van het Bouwbesluit 2012 moeten deuren op de vluchtroute zonder sleutel geopend kunnen worden. In dit geval geldt dat dus voor alle deuren van de suites (van binnenuit) en voor de voordeur. De deur mag dus wel op nachtslot maar dan met bijvoorbeeld een knopcilinder of panieksluiting. Aan dit voorschrift wordt voldaan.

4.

CONCLUSIES EN ADVIES

4.1

Aanbevelingen gebruiksfunctie en te nemen maatregelen Kijkend naar het gebouw zouden er – in termen van het Bouwbesluit 2012 – 3 mogelijkheden zijn om naar het gehele gebouw te kijken: een woning, een logiesgebouw (vergelijkbaar met een hotel of pension) of een combinatie van beiden. Welke optie uitvoerbaar is, is afhankelijk van de specifieke situatie en de mate waarin het bevoegd gezag (de gemeente) akkoord gaat met een eventuele gelijkwaardige veiligheid. Dit laatste wil zeggen: het voldoet dan wel niet aan de letter van de wet maar het is feitelijk net zo veilig.

4.1.1

Alternatief 1: Bed & Breakfast als nevenfunctie van de woning Indien de woning gezien wordt als een bed & breakfast dan wordt voldaan aan de eisen bestaande bouw aan een woning (woonfunctie) en de nevenfunctie (logies). Teneinde de veiligheid van logees te verbeteren worden de volgende maatregelen geadviseerd: - Maak alle deuren die op het trappenhuis uitkomen zelfsluitende door deurdrangers aan te brengen. In geval van brand in één van de kamers blijft de vluchtweg (de trap) daardoor vrij van rook; - Breng vluchtplattegronden aan in de kamers. Door op een plattegrond per kamer aan te geven waar de gasten zich bevinden (in welke kamer) en wat de te volgen vluchtweg is in geval van brand wordt de vluchtveiligheid aanzien verhoogd.

4.1.2

Alternatief 2: Logiesgebouw Indien Prince Henry gezien wordt als logiesgebouw dan zullen er een aantal maatregelen ter verbetering van de brandveiligheid moeten worden getroffen. De maatregelen hebben betrekking op compartimentering en vluchtveiligheid.


8


Compartimentering Op basis van artikel 2.98 ligt een bestaand logiesverblijf in een zogenoemd beschermd subbrandcompartiment. Dit wil zeggen dat een brand in een suite niet binnen 30 minuten mag doorbreken naar een andere ruimte binnen het gebouw. Gevolg hiervan is dat de deuren tussen de gang en de suites 30 minuten brandwerend moeten zijn. Op grond van artikel 6.26 moeten de deuren van de logiesverblijven (suites en loft) en de voordeur zelfsluitend zijn. Tevens geldt dat een woning in een eigen brandcompartiment moet liggen en niet in het zelfde compartiment mag liggen als de logiesverblijven. In dit geval moet dus de blauwe lijnen in de figuur op pagina 6 brandwerend worden uitgevoerd. Ook hier geldt een eis van 30 minuten in dit geval. De huidige deuren zijn zachthout en deels voorzien van profilering die in de deuren in gefreesd. Om die reden zullen de deuren naar alle waarschijnlijk de 30 minuten brandwerendheid niet halen. Vluchtroutes Het trappenhuis is de vluchtroute voor zowel de woning als voor de logiesverblijven. Op basis van het Bouwbesluit 2012 moet de vluchtroute daarom formeel voldoen aan de eisen van zogenoemde extra beschermde vluchtroute. Dit stelt redelijk strikte eisen aan de aanwezigheid van materialen en andere zaken aanwezig in de vluchtroute. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de koeling op de begane grond en aan de garderobe bij de entree: beiden horen eigenlijk niet thuis in een extra beschermde vluchtroute. Op grond van artikel 6.24 moet in de vluchtroute vluchtrouteaanduiding aanwezig zijn (“nooduitgangbordjes”) die voldoende zichtbaar zijn vanaf iedere uitgang van een logiesverblijf. Dit kan het beste worden gedaan door de toepassing van verlichtingsarmaturen met de juiste richtingaanduiding aan de bovenzijde van de trap op iedere etage en boven de doorgang richting vestibule. Overigens is noodverlichting niet verplicht en mag ook gewerkt worden met bordjes die worden aangelicht. Een nadeel hiervan is dat deze bij stroomuitval niet zichtbaar zijn. Alarmering bij brand Indien een logiesfunctie gelegen in een logiesgebouw groter is dan 250 m2 dan is een brandmeldinstallatie (BMI) en ontruimingsalarm verplicht. Een kleiner logiesgebouw moet rookmelders hebben die op het lichtnet zijn aangesloten in alle kamers en in de vluchtroute. De rookmelders moeten verder voldoen aan de eisen die zijn opgenomen in NEN 2555. In de praktijk wil dit zeggen dat in de suites in iedere verblijfsruimte (niet de badkamers) rookmelders moeten hangen en dat in de gang er telkens minimaal twee moeten hangen. Verder moeten de rookmelders zijn doorgekoppeld: indien één van de rookmelders rook detecteert dan moeten alle rookmelders alarm geven.


9


In het geval van Prince Henry is sprake van een logiesgebouw dat een vloeroppervlakte heeft van ca. 275 m2: ca. 120 m2 per etage (1e + 2e) en 35 m2 voor de loft en de vluchtweg naar de loft. Dit wil zeggen dat formeel gezien een BMI verplicht is. Aangezien sprake is van een grensgeval zouden rookmelders als gelijkwaardig alternatief een optie zijn. 4.1.3

Alternatief 3: Logiesgebouw met bovenwoning Als laatste alternatief kan het gebouw in twee delen worden gesplitst. Langs de trap op de tweede etage moet in dat geval een 30 minuten brandwerende wand worden geplaatst. De twee etages onder de brandwerende wand moeten dan voldoen aan de eisen die bij logiesgebouw hiervoor zijn beschreven, waarbij met rookmelders kan worden volstaan. De bovenste twee etages zijn dan te zien als een woonhuis. De loft is dan de bed & breakfastkamer van het woonhuis. Voor het woonhuis gelden verder geen specifieke eisen. Qua veiligheid is het ten zeerste aan te raden om bij deze optie tenminste te zorgen voor alarmering in het woonhuisgedeelde bij brand in het logiesgedeelte (en andersom).

4.2

Aanbevelingen De meest veilige optie voor zowel de bewoners als de gasten van Prince Henry is om uit te gaan van een logiesgebouw. Dit kan echter leiden tot een forse kostenpost, met name als er een brandmeldinstallatie wordt gevraagd. Om die reden wordt geadviseerd om uit te gaan van een logiesgebouw met een gelijkwaardige oplossing voor de branddetectie. Dit leidt tot de volgende maatregelen: - Het vervangen van alle deuren die uitkomen op de gang door deuren die minimaal 30 minuten brandwerend zijn o De vuistregel is dat hiervoor massieve deuren nodig zijn met een dikte van 4 cm minimaal o De deuren moet rondom voorzien zijn van bij brand opschuimende strips o De aanslagbreedte van de deuren in het kozijn moet worden opgedikt tot minimaal 25mm - De deuren moeten zelfsluitend worden gemaakt - Er dienen rookmelders aangebracht te worden die voldoen aan NEN 2555. Dit als gelijkwaardige oplossing voor een brandmeldinstallatie. o De huidige rookmelders zullen niet voldoen aangezien er geen onderlinge koppeling aanwezig is tussen de rookmelder. Na verbetering van de brandwerendheid van de deuren zal het vereiste geluidniveau bij rookmelders op de gang waarschijnlijk in de kamers waarschijnlijk niet meer gehaald worden o Een optie kan zijn om accurookmelders te plaatsen, wat aanzienlijk scheelt in de kosten. Dit ter goedkeuring van de gemeente - Er dient vluchtwegaanduiding aangebracht te worden. Deze moet voldoen aan NEN 6088 en aan de zichtbaarheidseisen, bedoeld in de artikelen 5.2 tot en met 5.6 van


10


-

-

NEN-EN 1838. Geadviseerd wordt om noodverlichtingarmaturen te plaatsen met de juiste stickers De handbrandblussers dienen duidelijk zichtbaar ophangen te worden en voorzien van een aanduiding (bordje). Ten behoeve van de vergunning brandveilig gebruik zal het aantal en de locatie ingetekend moeten worden op de plattegrond die onderdeel uitmaakt van de aanvraag. Het aantal is niet verplicht voorgeschreven maar ter goedkeuring aan de gemeente. De handbrandblussers moeten tweejaarlijks worden onderhouden en gecontroleerd Er dienen vluchtplannen in de kamers gehangen te worden De vluchtwegen moeten worden beoordeeld op brandbare materialen en zo nodig vrijgemaakt te worden. Geadviseerd wordt om brandvertragende schuifdeuren toe te passen in de garderobekast.

Aangezien de grens voor een vergunning brandveilig gebruik in Amsterdam op 4 personen nachtverblijf ligt zal een omgevingsvergunning brandveilig gebruik aangevraagd moeten worden. Een dergelijke aanvraag bestaat uit plattegronden van alle verdiepingen met daarop de brandwerende voorzieningen aangegeven. Voor de aanvraag zal de gemeente (de brandweer) langskomen voor een inspectie. De gelijkwaardige oplossing (de rookmelders) zullen door de gemeente moeten worden geaccordeerd (wat het geval is met het verlenen van de vergunning brandveilig gebruik). Voor een vergunning brandveilig gebruik geldt een proceduretijd van maximaal 26 weken en dienen leges betaald te worden (in Amsterdam €340,40). Een verdere kostenraming is niet gemaakt aangezien het uitrustingsniveau van met name de deuren kan leiden tot forse prijsverschillen. Een zeer grove indicatie van de grootste kostenposten: - Brandwerende zelfsluitende deuren €750-€1000 per stuk - Brandmeldinstallatie ca. €15.000 - Alternatief: rookmelders NEN 2555 ca. €3500 - Noodverlichtingsarmaturen: 5 stuks ca. €800 exclusief aanpassing elektra Waarom niet het geheel zien als woning? Een korte motivatie waarom ik niet adviseer uit te gaan van ‘woning met nevenfunctie’: Juridisch In het pand Prince Henry is sprake van 1,5 etage aan woonruimte en 2,5 etage aan logies. De keuze voor een nevenfunctie van een woning ligt daarom niet voor de hand. In veel bestemmingsplannen ligt de grens op 25% wat hier ruim wordt overschreden. Veiligheid Doordat er in het gebouw sprake is van een enkele vluchtweg (de route via het dak kan en mag niet als vluchtweg worden gezien) is de optie ‘woonhuis’ in geval van brand in het trappenhuis onvoldoende veilig. Met name de rookontwikkeling zal tot gevolg heb2013-088 Brandveiligheid Prince Henry Amsterdam

11


ben dat de vluchtweg niet meer bruikbaar is, met alle gevolgen van dien. Zoals ter plaatse besproken zou minimaal gezorgd moeten worden voor zelfsluitende deuren en een goede instructie van de gasten. In aanvulling daarop is rookdetectie in het trappenhuis een absolute noodzaak om Prince Henry voldoende veilig te krijgen. Resumé De maatregelen die vanuit het oogpunt van veiligheid noodzakelijk zijn komen nagenoeg overeen met de noodzakelijk maatregelen om te voldoen aan de eisen voor een logiesfunctie. Geadviseerd wordt daarom om de maatregelen uit te voeren en vervolgens een traject van legalisatie in te gaan. Hierbij wordt de kanttekening gemaakt dat een advies is vanuit het oogpunt van brandveiligheid: eventuele risico’s van een weigering vanuit de ruimtelijke ordening zijn niet in te schatten en ook niet meergenomen in het advies.


12


Prince Henry Amsterdam

Recommend Documents