Ing.Petr Schwarzbach, Českých bratří 1943, Česká Třebová realitní činnost - oceňování nemovitých věcí tel. 465 534 376 e-mail:
[email protected]
OCENĚNÍ nemovitých věcí – zemědělských pozemků Odhad obvyklé ceny
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti:
Pozemky vedené v katastru nemovitostí
Katastrální údaje:
CZ0534 okres Ústí nad Orlicí, obec Sruby (580 9701), k.ú Sruby (753165); LV č. 80 Pozemky vedené v katastru nemovitostí a označené jako: p.č. 285/11, p.č. 286/1, p.č. 295/2, p.č. 333/1, p.č. 333/8, p.č. 333/9, p.č. 333/37 a p.č. 333/38
VLASTNÍK:
KORUNOMAT s.r.o, Potoční 292, 257 21 Poříčí nad Sázavou
kraj Pardubický, obec a katastrální území Sruby
285/11
Směr CHOCEŇ
286/1
295/2 333/9 333/8 333/38 333/37
Směr SRUBY
333/1
ÚČEL OCENĚNÍ:
Odhad obvyklé ceny, pozemku označených jako p.č. 285/11, p.č. 286/1, p.č. 295/2, p.č. 333/1, p.č. 333/8, p.č. 333/9, p.č. 333/37 a p.č. 333/38, v katastrálním území a obci Sruby.
OBJEDNATEL OCENĚNÍ:
Dražební kancelář Dražbaprost, s.r.o Mírové nám. 2, 400 01 Ústí nad Labem
Adresa objednatele: IČ
DIČ
Adresa zhotovitele: DIČ
telefon
11127198 Datum místního šetření: Počet stran:
15
Fax
e-mail
Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943, 560 02 Česká Třebová
ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: IČ
Telefon
Fax
e-mail
465 534 376 08.04. 2015 Počet příloh:
[email protected] Datum zpracování:
11
Počet vyhotovení:
Strana 1 / 5
10.04. 2015 1
Vyhotovení číslo:
1
Odhad ceny obvyklé Rizika nemovitosti: Výpis vlastnictví č. 80 pro v katastrálním území a obci Sruby mně nebyl předložen. Dle dostupných a přiložených Informací o pozemku, získaných z nahlížení do katastru, na oceňovaných pozemcích neváznou žádná ocenění.
Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Jako podklady pro ocenění byly použity následující informace: Agronea, a.s. Polička, ing. J. Navrátil, prodejní ceny zemědělských pozemků v Poličce a okolí, při bonitě cca 4,00 Kč/m2, ceny lehce překračují 100% navýšení, tj. více než za vyhláškovou cenu s přirážkami. Hermas, a.s. H. Heřmanice, Ota Hřebíček, v lokalitě Dolní Heřmanice je velká konkurence i menších zemědělců, prodejní ceny od minulého roku stouply až na pětinásobek bonity. Bonita v dané lokalitě kolem 2 Kč/m2, prodejní ceny až 10 Kč/m2. Firma KLAS Nerkoř, a.s. Ing. L. Říha, obvyklá cena pozemků v Semaníně se pohybuje od od 7 – 9 Kč/m2, vzhledem k lukrativitě a strategickému místu pozemku. Průměrná cena zemědělských pozemků v obci 4,58 Kč/m2.. P. Šejnoha Křenov, průměrná bonita v Boršově u MT činí 5,36 Kč/m2, prodejní ceny od 8-13 Kč/m2 . Ing. Stanislav Brunclík, Vysoké Mýto. Průměrná bonita zemědělských pozemků ve Srubech odpovídá 6,09 Kč/m2, prodejní ceny se pohybují v rozmezí 2,2 – 2,5 násobku bonity, tj. 13,40-15,20 Kč/m2 Obecně lze konstatovat, že jednotkové prodejní ceny zemědělských pozemků v posledním období stoupají, což platí i u pronájmů zemědělských pozemků. Cca před třemi lety se prodejní jednotkové ceny pohybovaly kolem ceny odpovídající bonitě pozemku, bez polohové přirážky. V současné době prodejní ceny dosahují dvojnásobku až trojnásobku ceny odpovídající bonitě. Samozřejmě záleží na umístění konkrétního pozemku a na jeho začlenění do stávajícího honu kupujícího (tzv. strategické pozemky). Také se lépe prodávají velké pozemky se zajištěným přístupem, než pozemky malé. Cena je ovlivněna zvýšeným zájmem o tyto pozemky, jak z důvodu dotace SAPS z EU na hektar, (dle dlouhodobých plánů Evropské komise by mělo být zemědělství podporováno především v letech 2014 – 2020), tak vznik nových BIOSTANIC. Průměrná jednotková cena, dle základní bonity všech oceňovaných zemědělských pozemků odpovídá 5,88 Kč/m2. Vzhledem k tomu, že pozemky jsou ve dvou samostatných celcích, dobře přístupné z okresní silnice, index prodejnosti odhaduji ve výši 2,3. Za tohoto předpokladu odhadnutá jednotková cena odpovídá 13,40 Kč/m2.
Nález Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce
Poloha pozemků a využití pozemků Nemovitost pronajata
- Informace o pozemku získané z internetových stránek CUZK.cz - Snímek z katastrální mapy z internetových stránek CUZK.cz - fotodokumentace pořízená dne 8.4.2015 Obec Sruby je klidnou zemědělskou obcí, kterou prochází železniční trať Praha – Česká Třebová a silnice I 315 spojující Choceň (4 km, pověřená obec) se silnicí první třídy I 35 (5,5 km). Obec s rozšířenou působností Vysoké Mýto (6 km). Ve Srubech se nachází MŠ, 1. stupeň ZŠ, pošta, prodejna smíšeného zboží, prodejna masa a uzenin, hostinec, sokolovna a sportovní fotbalové hřiště. Kompletní síť služeb v Chocni případně Vysokém Mýtě. Zemědělské pozemky se nacházejí cca 1,5 km východně od zastavěné části obce, směr na Choceň, po obou stranách silnice č I/ 315, před vjezdem do lesa. Byla mně předložena nájemní smlouva na oceňované pozemky. Nájemné činí 830 Kč/ha. Tato cena sed pohybuje na spodní hranici tržní volatility. Každá ze smluvních stran má možnost vypovědět tuto nájemní smlouvu a to vždy do 30.09. kalendářního roku. Pozemek se vrací po sklizni (orná půda nebo pokud není dohodnuto jinak) k 1.10. následujícího roku.
Strana 2 / 5
Odhad obvyklé ceny Při obchodování ze zemědělskou půdou, zde hraje podstatnou roli tzv. zvláštní obliba kupujícího. Kupující nakupuje pozemky s ohledem na stávající plošné uspořádání pozemků v jeho vlastnictví.
Zemědělské pozemky
Průměrná bonita zemědělských pozemků ve Srubech odpovídá 6,09 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
orná půda 286/1 trvale travní 333/1 porost trvale travní 333/1 porost trvale travní 333/1 porost orná půda 333/8 orná půda 333/9 trvale travní 333/37 porost trvale travní 333/38 porost Zemědělské pozemky Celkem:
35111 35411
Výměra [m2] 10 516,00 4 026,00
JC [Kč/m2] 6,48 5,52
36701
126,00
35111
BPEJ
Úprava] UC [Kč/m2]
Cena [Kč] 156 730,46 51 114,10
2,30 2,30
14,904 12,696
1,43
2,30
3,289
473,00
6,48
2,30
14,904
7 049,59
35411 35411 35411
2 519,00 6 686,00 3 320,00
5,52 5,52 5,52
2,30 2,30 2,30
12,696 12,696 12,696
31 981,22 84 885,46 42 150,72
35411
1 834,00
5,52
2,30
12,696
23 284,46
29 500,00 m
2
414,41
397 610,43
- obvyklá cena – zemědělských pozemků
=
397 610,43 Kč
Ostatní pozemky Jedná se o pozemky v katastru označené jako ostatní plocha. Ve terénu se jedná o pozemky užívané společně s pozemky zemědělskými, kterým také charakterově odpovídají. U těchto pozemků jsem použil průměrnou bonitu zemědělských pozemků v obci, ve výši 6,09 Kč/m2. Název Ostatní plocha – Ost. komunikace Ostatní plocha – Jiná plocha Ostatní plocha Celkem:
285/11
Výměra [m2] 631,00
JC [Kč/m2] 6,09
295/2
1 199,00
6,09
Parcelní číslo
BPEJ
1 830,00 m
2,30
14,00
Cena [Kč] 8 834,00
2,30
14,00
16 786,00
Úprava] UC [Kč/m2]
2
- obvyklá cena – ostatních pozemků
25 620,00 =
Strana 3 / 5
25 620,00 Kč
Celková rekapitulace - obvyklá cena – zemědělských pozemků
=
397 610,43 Kč
- obvyklá cena – ostatních pozemků
=
25 620,00 Kč
- obvyklá cena – celkem
=
423 230,43 Kč
- obvyklá cena – celkem - zaokrouhleno
=
420 000,00 Kč
(slovy :
V České Třebové dne 10.04.2015
Ing.Petr Schwarzbach Českých bratří 1943 Česká Třebová
Seznam příloh -
Čtyřistadvacettisíckorunčeských)
Fotodokumentace Informace o parcelách Kopie katastrální mapy
Strana 4 / 5
Strana 5 / 5
