POZEMEK 2. 1. Půda Pod pojmem půda všeobecně vnímáme určitou plochu, nebo prostor nacházející se nad i pod uvedenou rovinnou. Je to přírodní produkt, existující bez lidského zapříčinění, lidskou činností je pouze ovlivňován. Nelze ji zničit ani spotřebovat a to ani jednorázově nebo postupně. Přesto může dojít k znehodnocení, ať už přírodními silami nebo lidskou činností, a tím se mohou změnit vlastnosti krátkodobé nebo dlouhodobé. Bez půdy není člověk schopen vytvářet jakékoli statky ekonomické činnosti. Díky své polyfunkčnosti slouží půda mnoha účelům. Tak jako člověk ovlivňuje své okolí svou činností, půda ovlivňuje vše, bez půdy by neexistovalo vůbec nic. Zemědělství, výroba, nerostné suroviny. Bohužel pro nenasytného člověka půdu nelze vyrobit. Můžeme ovlivnit pouze její kvalitu, tím jak se o ni staráme, případně nestaráme. Přesto, že je její množství konečné a velmi omezené, stále máme nové potřeby, které lze uspokojit správným a vhodným přerozdělováním. Tím vzniká potřeba oceňování, protože půda je na trhu cenným zbožím, přestože není výrobkem v doslovném smyslu slova. To znamená, že pokud se jeden vlastník rozhodně, že již nepotřebuje svůj vlastní díl půdy, může a nabídne jej proto jiným zájemcům.
2. 2. Pozemek Pozemek je určitá ohraničená část jakéhokoli zemského povrchu, která se nachází na naší planetě Zemi a zároveň je od jiného pozemku taktéž oddělena, popřípadě i viditelnou hranicí – plot, hrazení, změna terénu, pobřeží. Z právního hlediska jsou tyto hranice – dle územního rozdělení (rozhodnutí) a účelu jeho využití, nebo hranice okresu spravované daným katastrálním úřadem, hranice podle vlastníka nebo držitele, a také hranice druhu pozemku. Existuje také hranice spůlná, jenž není viditelná, ale je vyznačena v mapě a rozděluje pozemek na dvě ideální poloviny. Vlastnická hranice se nachází mezi pozemky dvou vlastníků. Žádost o vytýčení pozemku se dělá jen tehdy, pokud jeden vlastník neví, kde jsou přesné hranice jeho pozemku v přírodě. V terénu se umísťují mezníky na vytýčení hranic a součastně se provádí dokumentace s náčrtem o provedených pracích a součastně se zapisuje i protokol, že s výsledným stavem byli seznámeni všichni vlastníci sousedních pozemků. Hranice držby je vymezena lomovými body spojených mezi pozemky dvou různých držitelů.
Pozemek nemůžeme zničit, lze jej pouze znehodnotit případnou kontaminací, ale přesto nezanikne. Mohou se změnit jeho hranice, způsob užívání – změna území, nebo se může změnit parcelní číslo. V souvislosti s pozemkem můžeme mluvit ještě o pozemkových úpravách, které obsahují podrobnější informace o úpravách hranice pozemku, jejich uspořádání, scelování nebo naopak dělení, protierozních opatřeních, komunikačnímu vedení a vodohospodářské situaci.
2. 3. Výměra Výměra pozemku je část pozemku, vedená v katastru nemovitostí jako parcela, zaokrouhlená na celé metry čtverečné. Výkaz výměry je část geometrického plánu, sloužící na vyznačení stavu před nebo po změně dosavadního stavu. V dosavadních listech je zaznamenáváno číslo parcely, výměra, druh pozemku a číslo vlastnického listu. Ve změněných listech je pak navíc popsán nový stav výměr dílů parcel a jejich označení.
2. 4. Druhy pozemku Druhy pozemku dělíme hlavně podle účelu používání pozemku, jenž je uveden v katastru nemovitostí. Zemědělské pozemky a) Zahrada – pozemek, na němž se pěstuje zelenina, plodiny, květiny, ovocné stromy a keře pro vlastní potřebu až do 0,25ha výměry, většinou souvislý pás za obytnými budovami b) Ovocný sad – je to pozemek o výměře nad 0,25ha, kde se pěstují ovocné stromy nebo keře c) Chmelnice, vinice d) Orná půda – půda, kde se pravidelně pěstují pícniny, obiloviny, technické plodiny, nebo na ni může být postaven skleník, jenž je evidován jako budova, nebo zahrnuje i louku a pastvinu
Lesní pozemky – na lesním pozemku může být postavena budova, ale jinak je to pozemek s lesním porostem i bez porostu – lesní cesta do šíře 4m, lesní průsek, nebo vykácené plochy za účelem obnovy Ostatní pozemky a) Trvalé travní porosty – tento pozemek slouží k spásávání, nebo je ziskem seno, zúrodňuje se rozoráváním b) Vodní plocha – je pozemek, na němž je rybník, vodní tok (pozemek, který tvoří koryto vodního toku, je součást vodního toku, ale v katastru se eviduje samostatně), vodní nádrž, mokřad nebo bažina c) Zastavěné plochy a nádvoří – pozemky zastavěné budovami (budova nebo stavba je vždy samostatná, ale někdy může tvořit i příslušenství – plot, garáž), i společné dvory mezi budovami, ale nepatří sem skleník postavený na zemědělském pozemku nebo budova na lesním pozemku d) Ostatní plochy – zde je vše, co nebylo uvedeno výše
2. 5. Parcela Parcela je část polohově určeného pozemku, uvedený v katastrální mapě, označen parcelním číslem a také určen polohovými body. Parcelním číslem jsou označeny všechny části písemného a měřičského aparátu v daném katastru. K pozemku patří i veškeré porosty na něm vzešlé a také ložiska nerostů nacházejících se na něm. Nerostů jsou dva druhy, buď nevyhrazené, nebo vyhrazené – které nám jako vlastníkům parcely nebo pozemku nepatří. Spravuje je horní zákon, nepatří vlastníkovi a ani na ně nemá jakýkoli nárok. Jejich výhradním vlastníkem je stát.
2.5.1. Stavební parcela Stavební parcela je územním plánem pozemek určený k zastavení. Rozdělením jedné velké parcely – parcelací – dostaneme několik pozemků menších – nejméně dva. Toto rozdělení musí být správně odsouhlaseno ve správním řízení stavebním úřadem, parcely můžeme také sloučit, více menších v jednu větší, pokud to jsou pozemky sousedící a mají stejného majitele
nebo pronajimatele a jsou stejného druhu. Ten musí vytvořit nový geometrický plán, díky kterému budou moci nově vzniklé parcely existovat a předat takto zhotovené plány katastru nemovitostí k dalšímu zpracování. Teprve potom mohou parcely samostatně fungovat. Tento plán musí obsahovat půdorysné označení pozemku, plán pozemku s jeho souřadnicovými a výškovým uspořádáním. V geometrickém plánu musí být vyčísleny výměry a ošetřeny majetkoprávní vztahy. Údaje o parcele, které se zapisují do katastru nemovitostí je příslušnost ke katastrálnímu území, druh očíslování parcel a jednotlivá parcelní čísla, druh pozemku, výměra parcely a její kvalita, možnost využití pozemku, jméno vlastníka, popsány právnické vztahy, číslo listu v katastrální mapě a v jaké části obce se nachází.
Území je část zemského povrchu, která zahrnuje budovy, technická zařízení, komunikace, vodstvo, porosty. Územní plánování funguje na principu plánovitosti, co a jak se bude používat pro uspokojení potřeb všech zainteresovaných subjektů.
2. 6. Územní plán Územní plán je plánovací dokumentace funkčního uspořádání a vymezení plochy pozemku a jeho využití, uspořádání ploch s jejich funkčním vymezením, přičemž musí dodržovat základní územní organizaci, zachovávat jeho způsob využití a další podmínky stanovené zákonem. Geometrické a polohové určení, určuje přesný tvar, rozměr a polohu pozemku s přesným ohraničením hranic zemského povrchu, za účelem vložení do mapy katastru nemovitostí, nebo také s budoucím nákresem stavby. Další užší souvislosti s územním plánem má regulační plán, což je podrobnější dokumentace územního plánu tvořený na základě stavebního zákona. Územním rozhodnutím příslušného stavebního úřadu dochází k příslušným návrhům a podmínkám v souvislosti s umístěním stavby, ochranou území a využití tohoto území. Správní orgán těmito nástroji zabezpečuje, aby uvedené návrhy byly v souladu s územním rozhodnutím, nebo je může i nadále upravovat. § 19 geodetické práce a geometrické plány 344/1992 Sb.
(1) Geometrický plán je neoddělitelnou součástí listin, podle nichž má být proveden zápis do katastru, je-li třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy. Geometrický plán není nutné vyhotovit v případě, kdy jsou do katastrální mapy doplňovány parcely na základě upřesnění či rekonstrukce přídělů provedených podle zvláštního právního předpisu. V těchto případech budou parcely do katastrální mapy zobrazeny na základě upřesněného přídělového plánu. Náležitosti upřesněného přídělového plánu stanoví prováděcí právní předpis.
(2) Geometrický plán musí být ověřen, že svými náležitostmi a přesností odpovídá platným předpisům, a opatřen souhlasem katastrálního úřadu s očíslováním parcel.
(3) Kopie geometrického plánu, zřetelně jako kopie označená, může být ověřena osobou s úředním oprávněním1
Hranice územně správních jednotek jsou spojnicemi lomových bodů n obvodu územně správní jednotky. Bývá identická s hranicemi katastrálních území, ale nemusí to být pravidlem. Pokud se jedna z těchto hranic mění, je třeba doložit zobrazení v geometrickém plánu přiloženém v dokumentaci. Nestává se tak ovšem často, jen při rozsáhlejších pracích zasahujících přes hranice jako je např. výstavba pozemní komunikace. § 14 Zjišťování průběhu hranic 344/1992 Sb.
(1) Zjišťování průběhu hranic pro obnovu katastrálního operátu novým mapováním podle skutečného stavu v terénu (dále jen "zjišťování hranic") je zjišťování průběhu hranic územních správních jednotek, hranic katastrálních území, hranic pozemků a vnějšího obvodu staveb. Při zjišťování hranic lze ověřovat i další údaje, které jsou obsahem katastru.
(2) Zjišťování hranic provádí komise složená z pracovníků katastrálního úřadu a ze zástupců obce a dalších orgánů určených katastrálním úřadem. Předsedou komise je pracovník katastrálního úřadu, určený ředitelem katastrálního úřadu.
(3) Zjišťování hranic se provádí za účasti pozvaných vlastníků a jiných oprávněných nebo jejich zástupců.
(4) Předseda komise je povinen při zjišťování hranic upozornit na nesoulad skutečného průběhu hranic s jejím vyznačením v platném katastrálním operátu všechny přítomné osoby.
(5) O výsledcích zjišťování hranic sepíše předseda komise protokol. Vlastníci a jiní oprávnění nebo jejich zástupci svým podpisem v protokolu stvrzují souhlas s průběhem a označením vlastnických hranic v terénu.
(6) Pokud dojde k rozporu v tvrzení vlastníků a jiných oprávněných o průběhu hranic pozemků, považují se za platné ty hranice, které jsou obsahem katastrálního operátu. Ve výsledcích zjišťování průběhu hranic a v obnoveném katastrálním operátu se vyznačí jako sporné.
1
§19 geodetické práce a geometrické plány 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí v České republice (katastrální zákon) – část pátá
(7) Pokud jsou hranice katastrálního území totožné se státními hranicemi, poskytne údaje o jejich průběhu Českému úřadu zeměměřickému a katastrálnímu Ministerstvo vnitra.
(8) Nepřítomnost pozvaného vlastníka a jiného oprávněného ani jejich zástupce při zjišťování hranic není na překážku využití výsledků zjišťování hranic k vyhotovení nových souborů geodetických a popisných informací 2
2. 7. Katastr nemovitostí V katastru nemovitostí se také zakreslují a porovnávají se zápisem nemovitosti vystavěné na parcele. Katastr nemovitostí je součástí informačního systému, díky kterému je umožněno jeho vedení, distribuce a údržba. Jsou zde také zaznamenány jednotlivé části propojení infrastruktury – jaké je technické vybavení energetických a telekomunikačních sítí. Každá územní jednotka má svůj katastr nemovitostí, který je také propojen informačním systémem. Máme také trigonometrickou katastrální síť, což je síť trigonometrických bodů rozmístěných ne území naší republiky, jejichž propojením se vytváří trojúhelník trigonometr.
2.7.1. Pozemkový katastr Pozemkový katastr je důležitý pro všechny vlastníky půdy. Slouží státu jako nástroj daňové politiky pro výpočet základu daně z pozemku, ale také pro ochranu našich práv na majetku, nebo případná pomoc při našich finančních operacích. Všechny podstatné informace jsou vedeny na vlastnickém listě, který obsahuje jméno vlastníka, nebo vlastníků, jejich rodná čísla s přiřazeným parcelním číslem a evidenčními údaji a jejich právnické vztahy, pokud na pozemku leží nemovitost. Do popisných informací v katastru nemovitostí se zapisují taktéž informace o parcelách, příslušnost ke katastrálnímu území o ohlášených změnách, o místních názvech a změny údajů, které se zjistily při revizích. Stavební pozemek se v katastru nemovitostí vede jako zastavěný. Výpis z katastru je výpis údajů o dané nemovitosti, nebo z vlastnického listu daného katastrálního území. Označený kolkem nám právně dokládá vlastnická a věcná práva, která se na něj vztahují – jako věcná břemena, zástavní nebo podzástavní práva, jejž můžeme potřebovat při právních jednáních.
2
§14 geodetické práce a geometrické plány 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí v České republice (katastrální zákon) – část čtvrtá
Nejjednodušší způsob jak získat pozemek je koupí, zděděním, sňatkem, vyvlastněním, majetkovým vyrovnáním. Ve všech těchto případech budeme potřebovat vědět jaká je cena našeho pozemku.
2. 8. Vlastnické právo Vlastnické právo neboli vymezení vlastnictví je naše právo vlastnit určitou věc a v rámci právních norem s ní libovolně nakládat. Vlastnické právo rozdělujeme na objektivní nebo subjektivní. Objektivní právo vychází ze společenských zásad při dodržování ekonomických vztahů a je vymezeno právními normami. Subjektivní právo je dáno zákonem, opravňuje vlastníka nakládat s věcí dle vlastního uvážení v nároku na jeho vlastnictví na danou věc dle stanovení zákona. Vlastnictví je právním vztahem, mezi určitou stranou vlastníka a ostatními subjekty, proto je obsah vlastnického práva považován za právo subjektivní. Ústavní právo vymezuje vlastnictví jako právo základní, dle zákona 23/1991 Sb. Vlastnické právo je také vymezeno v listině základních práv a svobod. Občanský zákoník č. 40/1964 Sb. má v paragrafu 123 a 124 následující: ,,Vlastník je v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, používat jeho plody a užitky a nakládat s ním“. Dále se uvádí: ,,Všichni vlastníci mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana“.3 Vlastnictví se řadí mezi absolutní práva a tím pádem je nezávislé na právech ostatních osob, ale nesmí ohrožovat nebo znemožňovat práva ostatních osob.
2.8.1. Práva omezující vlastnické právo Sousedské právo staví všechny vlastníky do rovnocenného postavení z toho pohledu, že nikdo by neměl obtěžovat své okolí nadměrným hlukem, odpadem, zplodinami,
pachem, nebezpečnými látkami, chemikáliemi, nevhodným osvětlením, volně rostoucími a neudržovanými rostlinami zasahující na sousední pozemky, volně pobíhajícími domácími zvířaty, nebo nepřiměřeným chováním, omezovat ostatní ve výkonu svých vlastních práv. Taktéž nesmí ničit sousedův majetek, nebo stavbu, či nevhodné úpravy, které by vedly k dalšímu poškozování. Nesmí bránit volnému nakládání, využívání a výkonu práva souseda na jeho vlastní vlastnické právo. Pokud se z nějakého nepochopitelného důvodu nejsou sto obě strany dohodnout, lze využít práva soudu na vyjádření stanoviska, nebo stavebního úřadu, nebo jiného příslušného orgánu. Pokud je to nezbytně nutné nebo po dobu nezbytně nutnou musí vlastník umožnit vstup na svůj vlastní pozemek, nebo do staveb jestliže je účelem 3
zákon č. 40/1964 Sb. občanský zákoník, § 123 a § 124, část 2. – věcná práva – vlastnické právo
obhospodařování nebo správa pozemku či stavby. V této době však nesmí ničit nebo poškozovat cizí majetek. Pokud by škoda přesto vznikla, musí ji nahradit v plné výši a je za ni plně zodpovědný. Vlastnické právo je také omezeno v listině lidských práv a svobod a to tím, že pokud je to ve veřejném zájmu, musí vlastník umožnit vstup na pozemek, nebo může být jeho vlastnictví vyvlastněno, ale alespoň za náhradu. Nesmí však být takové vlastnické právo, které by ohrožovalo zdraví nebo život nebo životní prostředí. Vlastník se musí o svou věc řádně starat a spravovat ji, tak aby nikoho jiného neohrožoval nebo nezpůsobil újmu jiné osobě ve výkonu jejího vlastnického práva a to i ke stejné věci.
2.8.2. Formy vlastnictví V zákoně jsou upraveny nejen vlastnictví výlučná – věc patří jen jednomu majiteli, ale i ostatní formy vlastnictví – jako spoluvlastnictví – podílové nebo společné jmění manželů. Většinou se v pojmu vlastnictví bere věc jako celek, ale například u vlastnictví bytu v bytovém domě a část bytového prostoru je předmětem občanskoprávních sporů. Tak jako pronájmy, podnájmy, domů, bytů nebo pozemku. Pozemky lze také převádět jako celek, nebo jen jeho část. Pokud převádíme jen část pozemku, musí být označen celý a vymezený jako parcela a to podle zákona 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí v ČR. Tato parcela se odděluje geometrickým plánem, protože parcela nemá doposud své parcelní číslo, díky kterému získá parcelní číslo a tak jako by vznikne nová nebo předpoklad pro vznik nové parcely. Rozdělení parcel musí být odsouhlaseno zákonem o územním plánování a stavebním řádem č. 50/1976 Sb. k rozdělování pozemku se musí vyjádřit vždy stavební úřad. Také stavby by se měli převádět celé, ale lze je rozdělit na základě kolaudačního rozhodnutí v předmětu občanskoprávního sporu. Tak vznikne z jedné budovy jakoby několik samostatných budov. Pokud jde o byty, musí být vyčleněny jako bytové jednotky. S bytovou jednotkou lze zacházet jako se samostatnou věcí, i když je vlastně součástí stavby a ne samostatná jednotka. V této souvislosti můžeme samostatně zacházet i se spoluvlastnickým podílem vázaným na nemovitost. Není to však celkové právo na nemovitost, ale pouze podíl na právu a povinnosti k nemovitosti. To znamená, že je potřeba souhlasu všech spolupodílníků, spoluvlastníkům k případným právním rozhodnutím.
2.8.3. Pozemková práva Hlavním společenským vztahem v oblasti pozemkových vztahů je půda neboli pozemek. Půda je významný výrobní faktor v naší společnosti a proto se k ní vztahují práva – soukromá i veřejná. Veškerá rozhodnutí jsou na základě občanskoprávních, veřejných práv a v jejich zájmu. Půda je základní ekonomický statek a proto by se měla správně používat, ale nejen to,
měla by se i zlepšovat její kvalitu a využitelnost. Při zachování právních vztahů dosáhnout účelu a zájmu i s ohledem na ochranu životního prostředí. Pozemková práva jsou práva regulující pozemkové vztahy. Mezi pozemkové vztahy nepatří určování hranic. Pozemková práva řeší problematiku majetkových vztahů občanskými zákoníky – právního subjektu jako celku, upravují vlastnictví a užívání, držby, zástavní práva, věcná břemena. Správní řád uplatňuje právní metody v procesním řádu. Restituční právo – vlastnictví pozemku se vrátilo původnímu majiteli, při aplikovaném restitučním nároku. Vlastnictví nabývá zpět svou úlohu. Vlastník se stává uživatelem.
2. 9. Ocenění pozemku Doposud jsme si přiblížili některé informace, které budeme nadále potřebovat, abychom se mohli zabývat oceňováním pozemku. Jsou to podstatné informace, bez kterých bychom vůbec nemohli začít. K tomu abychom byly schopni pozemek ocenit, potřebujeme cenovou dokumentaci. Cenová dokumentace zahrnuje nejrůznější informační systémy, ze kterých můžeme čerpat potřebné informace, jako jsou například katastr nemovitostí České republiky, databáze firma příslušných orgánů, nebo naše vlastní podklady. Můžeme také čerpat z cenových map, kupních smluv již uskutečněných prodejů, jejichž záznamy najdeme jak u realitních agentur, tak na katastrech. Samozřejmě vždy musíme používat takové podklady, které budou odpovídat námi zvoleným měřítkům nebo alternativám a našim potřebám. Měly bychom porovnávat pozemky v přibližně stejném prostředí, čase a prostoru, tak aby se příliš navzájem nelišily ani velikostí, umístěním, využitím, omezeními jako jsou věcná břemena nebo zástavní práva. Cenová dokumentace nám slouží především pro vlastní potřebu, jestli pracujeme správně, pro ověření vlastních zjištěných výsledků a v neposlední řadě jako věrohodný podklad toho, že naše výpočty byly opravdu správné a nezamlžené, pro ostatní účastníky.
Ocenění potřebujeme v těchto případech: a) Pro vlastní potřebu – chceme si koupit pozemek a zjistit kde a jaká cena je pro nás nejvýhodnější b) Vytváříme si databázi pro vlastní práci nebo zadavatelskou firmu
c) Pro zajištění úvěru – není to příliš obvyklé ručit pouze pozemkem, nejčastější případ je nemovitostí, ale někdy může stát nemovitost na cizím pozemku, nebo máme pouze pozemek, nebo tvoří zastavitelnou část úvěru. d) Pracujeme jako odhadci a někdo nám práci zadal, nebo jsme dostali zakázku.
2.9.1 Zajištění úvěru V tomto případě musíme brát ohled na několik podstatných věcí, na které bychom při své práci neměli zapomenout. A to hlavní je, jestli je nebo není pozemek vhodný jako zástava. Jeho vhodnost posuzujeme podle: Vlastnických práv – má-li pozemek ve vlastnictví pouze jedna osoba nebo více osob, v tom případě je potřeba souhlasu všech zúčastněných osob. Také mohou být s pozemkem vázány nájemní smlouvy. Ty musí být ošetřeny nájemními smlouvami. Územního plánu – zda nedošlo v minulosti, nebo v budoucnosti nemá dojít ke změnám v územním plánu, čímž by se změnil účel pozemku Přístupu k pozemku – zda je vyřešen přístup k pozemku z pozemní komunikace, nebo se musí ještě dodatečně vyřešit, nebo neexistuje vůbec a budou se muset řešit věcná břemena. Právního stavu – pozemek je nebo není využíván a to k účelu, ke kterému se vztahuje územní plán, například parcela je určena ke stavbě rodinného domu, ale vlastník ji pronajal jako sklad stavebního nebo jiného materiálu a třeba i na dobu určitou. Kontaminace – pozemek může být kontaminován, ať už naší činností, nebo předešlého vlastníka a je zapotřebí provést dekontaminaci, může se také vyskytnout záření, zvýšená hladina radonu, hnojiva a to zejména pokud došlo ke změně územního plánu a pozemek byl využíván k jiným účelům, proto se musíme mít na pozoru.
Věcných břemen – k pozemku se může vztahovat věcné břemeno, které podstatně snižuje jeho tržní hodnotu. Tuto skutečnost zjistíme na katastrálním úřadě a také potřebujeme vědět, jestli je na dobu určitou nebo neurčitou, zdarma nebo za úplatu Existují i pozemky, které zastavit nelze a to z důvodu, nemožnosti jakéhokoli využití – nemají tržní hodnotu nebo tak nízkou, že to nepřichází v úvahu. Na pozemku již stojí stavba, která
není v našem vlastnictví. Pozemek nelze využít k žádnému účelu, nelze provést dekontaminaci. Zastavení pozemku má tu výhodu, že pokud na něm budeme stavět i tato nemovitost bude součástí zastavení. Pozemek musíme udržovat v takovém stavu, aby odpovídal podmínkám uvedeným ve smlouvě a mi se vyhnuly případným pozdějším následkům. O veškerých změnách je lépe informovat ještě před uvedenou skutečností než nastala.
2.9.2. Podnikatelské aktivity Nejzábavnější a nejzajímavější práce nás čeká, pokud bude pozemek využíván ke komerčním nebo podnikatelským aktivitám. Zde záleží na tom co má vlastník v plánu s pozemkem. Zda jej bude využívat sám za účelem zisku, nebo jej prodá, či pronajme za účelem renty. V tomto případě musíme provést několik odhadů: Musíme zjistit jaký je součastný stav pozemku v němž se nachází. Ještě nevyužitý a stanovit jeho tržní hodnotu v porovnávání k ostatním volným pozemkům. Musíme pozemek odhadnout tržní hodnotou a ujasnit si k jakému účeli jej chceme využít. V tomto kroku zvážíme, které z možností jsou nejvýhodnější ze zamýšlených záměrů, lze-li je skutečně realizovat a nejpravděpodobnější a nejvyšší možnost zisku. V této fázi se posuzují reálné náklady za předpokladu zvoleného záměru. Který případ má de facto nejvyšší možný zisk k efektivně vynaloženým nákladům. Budeme se zabývat investičními náklady z hlediska času a prosperity. V konečném postupu budeme zjišťovat, jak můžeme ještě jinak zajistit lepší výnosnost, zda jsme využili všechny možnosti, které se nabízejí. Také musíme uvést konkrétní případy s jejich následujícím výpočtem možného budoucího zisku. Na co bychom neměly nikdy zapomenout, jsou rizika možných katastrof – jako nájemce neplatí nájem, přírodní katastrofy, vypovězení smluv, ekonomické vlivy – inflace. Recese, hospodářskou a politickou stabilitu a v nemnohých případech rodinný stav nebo zázemí. V dodatečné práci se budeme zabývat zhodnocením dané investice. Pokud se například na pozemku postaví obytná budova, vždy se navýší jeho hodnota. Už sám osobě pozemek zainventovaný inženýrskými sítěmi zvyšuje tržní hodnotu. A tak se budeme zabývat jednotlivými fázemi vývoje dané parcely v čase. Závěrečnou část oceňování je specifikace výsledné tržní hodnoty. Jakou tržní hodnotu bude mít pozemek ve výsledné fázi. Zainventovaný, vystavěné budovy, využité plochy pro reklamní účely nebo parkovací účely.
Nejspecifičtějším pozemkem je městská proluka, které jsou nedostatkovým zbožím. Mívají omezený tvar nebo rozlohu a často i vysoké technické náklady na výstavbu. Mnohdy pro nás jako jednotlivce vůbec nemají význam, ale lze je využít dle technických a finančních požadavků, na které musíme brát při oceňování ohled a při tom bychom měli znát podnikatelský záměr s přihlédnutím ke všem okolnostem. Pozemky jako takové by měli tvořit podstatnou část našich finančních prostředků. Ať už podnikatelů nebo soukromých investorů. Z hlediska dlouhodobých investic je to jedna z nejjistějších investic, a pokud nenakupujeme v období vrcholu, tato investice by se nám v nejbližší době měla vrátit. I když nemůžeme očekávat v během jediného roku dvojnásobná zisk, v pěti až deseti letém období, bývá tento zisk zpravidla dvojnásobný. Také tím omezíme náš případný finanční kolaps v důsledku špatných investic.
2.9.3. Pojištění Veškeré naše podnikatelské i soukromé aktivity bychom si měli nechat pojistit. Ať už pro případ nahodilých událostí vlivem počasí, tak i pro případ neúmyslného poškození cizí osobou. Tím, že si náš majetek pojistíme, vytváříme předpoklad, že o něj nepřijdeme z jakéhokoli důvodu. Nejdůležitějším úkolem je, že si musíme zhodnotit a rozdělit rizika. A tak pokud si platíme pojištění, vytváříme si zásobu a rezervy pro případ, že by se opravdu něco stalo. A to platí, zejména pokud máme zaměstnance a v případě pojistné události by nás zažalovali, nikdy bychom se nedoplatily, to samé platí pro soudní výlohy. To jsou asi dva nejpodstatnější důvody. A také nemovitosti. V případě, že si například vezmeme hypotéku, musí být tato nemovitost pojištěna ze zákona, povinné ručení atd. tím se vyhneme i případnému trestnímu stíhání nebo pokutě. Pojistná událost vznikne tehdy, jestliže došlo k poškození majetku. Naší povinností je tuto skutečnost nahlásit pojišťovně a můžeme nárokovat pojistné plnění. Zde je potřebné vybrat si tu správnou pojišťovnu, která také plní své podmínky a přečíst si nebo si vybrat z možností na našem trhu ta, které odpovídají našim potřebám a požadavkům. V neposlední řadě musíme stanovit také pojistnou částku, která nám bude v případě pojistné události vyplacena. Pokud možno ještě před podpisem smlouvy. Pojistné částky se stanovují několika možnými způsoby: Dohodnutá cena – tu můžeme použít v případě, že víme, na kolik si ceníme svého majetku například bytu a jeho vybavení. Tato částka je poté uvedena ve smlouvě a my platíme měsíčně, čtvrtletně, ročně v procentuální sazbě z dohodnuté částky.
Cena časová – vypočítává se z ceny nové, ale v průběhu času ji snižuje opotřebení. Tato cena se vztahuje na některé nemovitosti zpravidla starších než dvacet let, nebo auta, kdy při pojistném plnění musíme zaplatit ještě stanovenou částku jako spoluúčast, která snižuje možné měsíční splátky. Při vyšší spoluúčasti platíme nižší splátky pojistného. Cena nová – na tuto částku se zpravidla pojišťují všechny nové nemovitosti, nebo nemovitosti v dobrém stavu, které nemají žádné poškození, nebo nemovitosti po rekonstrukcích. Z pravidla tato částka zahrnuje veškeré vynaložené prostředky, které byly se stavbou nemovitosti spojeny a potřebovaly bychom je k vystavení nové v adekvátní kvalitě, místě a čase. Při pojišťování neobvyklého majetku je třeba zjišťovat dodatečné informace a vycházet z všeobecných předpokladů, které lze zjistit. V první řadě musíme určit typ stavby a její technický stav. Také stáří a stav opotřebení, které se určuje lineární, nelineární nebo analytickou metodou. Standard budovy je důležitou součástí, která zahrnuje vybavení standardní nebo nestandardní. Ještě nesmíme zapomenout na zastavěný prostor a v neposlední řadě stanovit reprodukční cenu. Nastávají někdy případy, že uvedený objekt nelze pojistit, nebo je z pojištění úplně vyloučen. A to jsou například neobydlené objekty, objekty ve špatném technickém stavu, nebo nesplňují předpoklady stavby. Objekt musí být správně vymezen i se všemi jeho částmi. K tomu se vztahuje, že zvolíme základní nebo i dodatkové pojištění.
2.9.4. Cenové předpisy Při oceňování se někdy setkáváme s potřebou pracovat s cenovým předpisem. Cenový předpis jako takový slouží především pro práci znalců, ale i odhadci jej potřebují znát ve své profesi. Například znalecké posudky již vyhotovené, můžeme požít ve své práci jako podklady pro zhotovení tržního ocenění. Dříve se používalo ocenění podle cenového předpisu zcela běžně a byl to standardní postup práce. Dnes se oceňuje především tržně, ale i do dnes se cenového předpisu užívá ještě při soudních jednáních, - jako je společné jmění manželů, majetková újma, vklad do společnosti, náhrady na vyvlastnění nebo k předpisu daně. Přesto se s postupujícím časem od některých postupů opouští. Zavádí se pojem cena obvyklá, která přibližuje skutečnou tržní hodnotu. I v tomto případě potřebujeme znát vyhlášky jako je č. 604/2004 Sb. a zákony jako je 151/1997 Sb. V našem případě bude využíván cenový předpis především ke stanovení základu daně. Protože daně by měl platit každý občan stejně.
U cenového předpisu si jako vždy musíme nejprve zjistit, k jakému účelu bude naše ocenění sloužit. Nejčastěji se oceňuje podle stavu zjištěného při místní obhlídce a šetření, i když ne vždy máme tu možnost provést řádnou obhlídku daného objektu se všemi podstatnými testy a proto musíme naše odhady vždy procentuelně zaokrouhlovat. A také si musíme uvědomit, podle kterého cenového předpisu budeme naše ocenění provádět, a proto musíme vždy uvádět čísla vyhlášky a příslušných paragrafu. K ocenění pozemku se vztahují §9 a 15 ze zákona 151/1997 Sb. a také vyhlášky §27-31. U pozemku musíme v prvé řadě určit, zda je stavební či ne. I když na pozemku nestojí žádná stavba, záleží na územním plánu a na jeho rozhodnutí, k jakému je pozemek určen. V katastru nemovitostí to může být také zahrada, která tvoří funkční celek se stavbou,
4
nebo také
zastavěná plocha či nádvoří. Nestavební pozemek jsou všechny ostatní pozemky než ty, které jsou určeny k zástavbě nebo jsou součástí stavebního pozemku. Mohou to být avšak i pozemky, které jsou zastavěny, přesto že v katastru nemovitostí nejsou takto vedeny. Pokud jsme už správně určily typ pozemku, potřebujeme nahlédnout do cenové mapy, pokud již existuje a je odsouhlasena vyšším úřadem a potom můžeme tyto údaje použít. Nadále je potřeba cenu upravovat dalšími koeficienty, které zohledňují technické vymoženosti a stav pozemku – přípojky, atraktivitu pozemku – kde se nachází v které části obce, jeho lukrativnost. V závěru je potřeba shrnout výsledné ceny pozemků, venkovních úprav nebo porostů a tyto hodnoty sečíst. Ve vlastním závěru je třeba poznačit datum, ke kterému jsme odhad prováděli, proč a kdo nám tento úkol zadal, podle jakého cenového předpisu jsme pracovaly, výslednou částku a také kolik existuje stran, příloh s výpisy z katastru, fotografie, označenou katastrální mapu a počet vyhotovení. Doložit je třeba i naše iniciály a naše personální údaje, kde jsme získaly svou licenci a naše razítko a vlastnoruční podpis. Celý odhad musí být ještě prošit a přelepen. Takto zhotovené posudky je třeba i nadále uchovávat a vést si deník, který musí obsahovat naše identifikační údaje, pořadová čísla, zákazníkovi údaje a v neposlední řadě vyúčtování celé transakce.
2.9.5. Věcná břemena Mnoho pozemků a budov má svá vlastnická práva omezena vlivem věcných břemen a to hlavně v centrech měst. Věcných břemen je mnoho druhů a je potřeba vědět o jejich existenci
4
Ing. Ort Petr, Ph.D. Oceňování nemovitostí na tržních principech, první vydání únor 2007, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007, str. 61
a počítat s nimi i při výpočtech. Věcná břemena se vztahují buď na pozemek, nebo na stavbu. S pozemkem jsou spojena břemena, která umožňují oprávněné osobě využívat těchto práv S pozemkem – jedná se o právo chůze po pozemku, například při chybějící příjezdové cestě vedoucí pouze k sousedním pozemkům. Toto právo je polohově určeno a vymezeno například dvou metrový pás o délce dvacet metrů. Podzemní stavby mohou mít například jiného vlastníka než nadzemní část. Garáže, metro, tunely, katakomby. Ten je pak omezen například zatížením povrchu při případné vlastní výstavbě, nebo otřesy, nadměrný hluk aj. Vedení rozvodů je nejčastěji využíváno ve městě, kde vedou tramvajové, trolejbusové troleje, elektrické vedení. Tyto rozvody mají i podzemní charakter, kanalizace, vodovod, plynovod. A k těmto jim musí být umístěn přístup. Požívací práva na určitou část pozemku. Tato situace může nastat při pomyslném rozdělení pozemku například při dědické řízení. Kdy každému dědici je určena jiná určitá část k využívání. Jednomu bazén a druhému broskvový sad. Se stavbou jako takovou je nejčastěji spojeno bydlení na dožití. Jde zpravidla o bezplatné věcné břemeno, kdy původní majitel odkázal svou nemovitost potomkům nebo ji již prodal novým vlastníkům, ale využívá části nebo celého objektu i pro sebe. Toto věcné břemeno zaniká smrtí původního vlastníka. Mělo by být ošetřeno i smluvně a někdy nechybí ani výčet věcí, na jejichž využívání si ponechává svá práva. Další věcné břemeno, které se často vyskytuje, existuje na vstup do objektu. Ve stavbách může nastat situace, kdy se hlavní uzávěr nachází v bytové jednotce některého z nájemníků a nájemník či majitel musí umožňovat přístup do bytu, i když nájemce není osobně přítomen. Regulované nájemné není doslovným věcným břemenem, ale z tohoto pohledu omezuje vlastníka nemovitosti výnosem. Je to zákonné opatření, jež zabraňuje vlastníkovi nemovitosti, aby nastavil takovou výši nájemného, jaká odpovídá tržním podmínkám dané lokality. Zpravidla jsou tyto nájmy omezeny na dobu určitou, jež je uvedena v zákoně.
2.9.6. Ocenění věcného břemene Jako první si musíme uvědomit, jestli je věcné břemeno poskytnuto bez náhrady, nebo za nějaký poplatek. Ten obvykle nebývá příliš vysoký a neodpovídá běžným tržním cenám. Ať
tak či tak cena pozemku nebo stavby je vždy nižší než srovnatelná nemovitost nebo pozemek bez tohoto zatížení. V některých případech neumožnuje ani samotný prodej. Příjmová – výnosová metoda. Věcné břemeno, které je zpoplatněno a odpovídá-li cena běžným cenám, počítáme automaticky příjmovou metodou. Pokud je věcné břemeno poskytnuto zdarma a nepřináší žádný finanční zisk a je-li na dobu určitou, počítá se uvedená doba vzhledem k možnosti nevyužívání prostoru jako ztráta z nájmu. Pokud je věcné břemeno bezplatné a na dobu neurčitou, využije se kapitalizační míry renty. Věcné břemeno vázané na osobu se při výpočtech využívá Halleyových tabulek, které se používají také pro výpočty životních pojistek Porovnávací metoda – tuto metodu můžeme použít, pokud máme srovnatelná věcná břemena. Tato skutečnost nenastává moc často, ale přesto ji můžeme použít například u regulovaného nájemného, kdy porovnáváme stávající nájemné k ostatním tržním nájmům na jednotku jednoho m2. Nákladová metoda – tato metoda se moc nepoužívá. Lze ji použít tehdy, pokud chceme zjistit, jaké musíme vynaložit náklady na jeho ,,odstranění“ – kdy při případné stavbě musí být používána speciální technika, nebo část objektu musí být zachována v původním stavu. Právní předpis – k tomuto ocenění se používá §18 ze zákona 151/1997 Sb. oceňuje se výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny.5 Pokud existuje smlouva nebo záznamy o řízení ve správním řízení nebo dědictví i z těchto dokumentů lze zjistit roční výnos.
5
Ing. Ort Petr, Ph.D. Oceňování nemovitostí na tržních principech, první vydání únor 2007, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007, str. 67
