De Koningsvrouwen van Landlust
Postbus 67065 1060 JB Amsterdam (020) 6 801 801
[email protected] www.eigenhaard.nl
inhoudsopgave
voorwoord 5 Koningsvrouwen van Landlust, over het project
6
pijler 1, betrokken bewoners
11
pijler 2, duurzame energievoorziening
19
pijler 3, respect monumentale status
29
pijler 4, kwaliteit sociale huurwoningen
33
pijler 5, vitale wijken
37
voorwoord
de Koningsvrouwen van Landlust voorbeeldproject De Koningsvrouwen van Landlust is een innovatief renovatieproject van Eigen Haard waar veel professionele belangstelling voor is. Deze uitgave informeert over De Koningsvrouwen vanuit de vijf pijlers waarop het project rust.
Eigen Haard is een van de grotere woningcorporaties van Nederland. Onze missie is om als maatschappelijk ondernemer te bouwen aan vitale wijken waar het prettig wonen, werken en leven is in vastgoed van goede kwaliteit. We zijn het aan onze stand verplicht daarbij innovatieve oplossingen te zoeken en onze nek uit te steken. En dat doen we zeker bij de renovatie van De Koningsvrouwen van Landlust. We zijn innovatief op het gebied van bewonersparticipatie. We betrekken zoveel mogelijk bewonersgroepen bij het proces vanaf de planvorming. Mannen, vrouwen, kinderen; iedereen fungeert als raadgever. Op energiegebied is De Koningsvrouwen inmiddels een Europees voorbeeldproject dat in de prijzen valt. Op een duurzame manier renoveren we sociale huurwoningen die ook nog eens een monumentale status hebben. De energiebehoefte wordt meer dan gehalveerd en de CO2-uitstoot met maar liefst 80% beperkt. De komende jaren monitoren wij het energieverbuik van onze huurders in de woningen om kennis en ervaring op te doen die onze overige huurders in renovatieprojecten ten goede kunnen komen. Ook willen wij kennis en ervaring opdoen in de functionele verbetering die wij in de woning aanbrengen, zodat andere complexen hiervan kunnen meeprofiteren. Eigen Haard investeert in elke woning € 200.000, waarvan we € 100.000 niet terug krijgen via de huur. Dat betekent dat we zo’n € 25 miljoen verlies lijden op deze renovatie. Dat kunnen we natuurlijk niet overal doen. Willen we dit soort ‘bewoonde musea’ als sociale huurwoningen behouden voor onze kinderen, dan moeten we in Nederland creatieve oplossingen zien te vinden voor de problemen waar we tegenaan lopen. Eigen Haard wendt uiteraard haar innovatieve kracht aan om een flinke steen bij te dragen.
Pijler 1. Pijler 2. Pijler 3. Pijler 4. Pijler 5.
Betrokken bewoners Duurzame energievoorziening Respect voor de monumentale status Goede kwaliteit sociale huurwoningen Vitale wijken
Peter Hildering, directeur Eigen Haard. “Eigen Haard werkt aan de uitdaging om passende oplossingen te vinden van de problemen die zich voordoen bij verouderde sociale huurwoningen met of zonder monumentale status.”
“Dit is de RenovatieRaad van de Koningsvrouwen van Landlust. De RenovatieRaad geeft advies aan Eigen Haard over de renovatieplannen.”
4
Dit is de RenovatieRaad van de Koningsvrouwen van Landlust. De RenovatieRaad geeft advies aan Eigen Haard over de renovatieplannen.
5
vooruitgang in feiten en cijfers - locatie: Amsterdam-West, Vogelaarwijk Bos en Lommer; - gebouwd in 1937; - 21 nationaliteiten, veel bewoners van Turkse en Marokkaanse afkomst, relatief veel analfabetisme; - gemeentelijk monument en rijksmonument in wording.
tw he ee lft de
2012
2011
pt se
ni
em
be
r
2010
se
2009
pt
em
be
r be m ce
em pt se
ap
2008
de
ce
ril
m
be
be
r
Het project ligt aan drie straten, de Charlotte de Bourbonstraat, de Louise de Colignystraat en de Bestevaerstraat. Charlotte de Bourbon (1547 - 1582) was sinds 1575 de derde echtgenote van Willem van Oranje. Louise de Coligny (1555 - 1620) was de vierde en laatste echtgenote van prins Willem I. Vandaar de naam; Koningsvrouwen. Landlust is de naam van de buurt, genoemd naar een voormalige boerderij. Met de chique projectnaam wil Eigen Haard benadrukken dat dit een bijzonder project is waar bewoners trots op mogen zijn. De naam toont respect voor de gebouwen, de geschiedenis van de wijk en vooral ook voor de bewoners.
de
wie waren de Koningsvrouwen?
r
voor de renovatie - 245 woningen waaronder 3 bedrijfsruimten; - gemiddelde woninggrootte: 46 m2; - energielabel G; - slechte woonomstandigheden vanwege vocht, schimmel, geen isolatie, versleten infrastructuur (kabels, leidingen, riolering), gehorigheid en te klein woonoppervlak; - onbeheerbaar voor Eigen Haard onder andere vanwege asbest onder de douchevloer.
r
na de renovatie - 188 moderne en gevarieerde huurwoningen, waaronder 60 grotere woningen; - marktconforme woningdifferentiatie; - ongeveer de helft van de oorspronkelijke bewoners teruggekeerd, gebruikelijk is 17%; - monumentale gevel in oude glorie hersteld; - energielabel A, energieverbruik meer dan gehalveerd en daarbij koelingsmogelijkheid gerealiseerd; - CO2-reductie 80%; - investering € 39 miljoen, waarvan € 25 onrendabel; - ruimere woningindeling; - balansventilatie; - verbeterde brandwerendheid; - verbeterde geluidsisolatie.
ju
Koningsvrouwen van Landlust over het project
Start bouw
Startbesluit
Trappenhuis met proefwoningen Prijsvorming bouwteampartners Uitvoeringsbesluit
Oplevering laatste woning
Start huisbezoeken Voor De Koningsvrouwen van Landlust is een eigen logo ontwikkeld dat de allure van het project uitstraalt. Het logo wordt ingezet bij alle bewonerscommunicatie waardoor herkenCharlotte de Bourbon
Louise de Coligny
Woonwensenonderzoek
Dankzij de betrokken bewoners is de totale doorlooptijd ongeveer 4,5 jaar.
ning en commitment wordt gegenereerd.
6
7
cultuurhistorisch monument De cultuur historische waarde van het complex, ontworpen door vader en zoon Versteeg, kan in vier delen gedefinieerd worden: stedenbouwkundig, architectonisch, innoverend en sociaal. In die zin is deze renovatie een herhaling te noemen van de experimenten van 70 jaar geleden. De stedenbouwkundige waarde is het meest bekend en weegt het zwaarst. Het betreft namelijk de eerste stroken verkaveling voor arbeiderswoningen in Amsterdam. Het complex maakt onderdeel uit van de aanpassing van het plan Landlust van Publieke Werken uit 1928. Ben Merkelbach, architect en mede oprichter van de 8, stuurde in 1932 een aangepast stedenbouwkundig ontwerp naar de gemeente Amsterdam. Dit werd bij de afdeling Stadsontwikkeling positief ontvangen. Bij de Woningdienst was men wat minder enthousiast. Daarom werd er via een prijsvraag onderzoek gedaan naar de te realiseren woningen. De ontwerpen van de stroken, als alternatief voor de gesloten bouwblokbouw, waren eigenlijk al in 1934 klaar. Omdat de prijsvraag een publicatie tot gevolg had met hierin een nieuw eisenpakket, werd de bouw uitgesteld tot 1936. Naast de gebouwen is ook de openbare ruimte interessant. Hierin is door de inrichting van de straten - breed, met veel groen en speelplekken voor kinderen - de handtekening van Cornelis van Eesteren te zien.
Een sfeerimpressie van Landlust, de wijk waarin de Koningsvrouwen van Landlust staan.
8
9
pijler 1 betrokken bewoners breedgedragen inspraak Eigen Haard heeft gekozen om het hele renovatietraject vanaf de planvorming samen met bewoners op te pakken. Naast de Bewonerscommissie, als formeel aanspreekpunt, heeft Eigen Haard gekozen voor nieuwe participatievormen. Bewoners zijn benaderd om als raadgever hun inbreng te leveren. Vaak onderbelichte doelgroepen als (allochtone) vrouwen en kinderen zijn daardoor betrokken geraakt. Ze hebben waardevolle informatie geleverd en hebben daarnaast nieuwe contacten gelegd met hun buren.
RenovatieRaad KinderRaad buurtschool
VrouwenRaad
E i g e n Ha a r d Bewonerscommissie
bewonersondersteuning
- buurtparticipatie Stadsdeel - wijksteunpunt wonen - bewonersondersteuner via Eigen Haard
p a r t i c i p a t i e t r a j e ct individuele bewoners
excursies algemene informatieavonden
monitoringgroep proefportiek
De informatieavonden voor bewoners worden steevast druk bezocht.
10
RedactieRaad
11
bewoners zeer waardevol als raadgevers
onmogelijk in de woning kunnen blijven tijdens de renovatie. Om de vele Turkse en Marokkaanse vrouwen beter te bereiken hebben we ze twee jaar geleden op de koffie uitgenodigd. Inmiddels hebben we een VrouwenRaad met dertig enthousiaste bewoonsters! Ze hebben onder andere in workshops met de architect verrassende woningplattegronden ontworpen en nieuwe tegels voor de badkamer en keuken gekozen. Een aantal vrouwen heeft de smaak echt te pakken gekregen en is ook actief geworden in de Monitoringsgroep. Die groep bezocht tweewekelijks de eerste woningen die als proef zijn gerenoveerd. Ze zagen dat Eigen Haard de woningen renoveert volgens de afspraken met de bewoners. Het vertrouwen in Eigen Haard groeit daardoor. Bewoners merken dat hun mening telt van plan tot uitvoering.”
“Hoe wij als bewoners bij de renovatie van De Koningsvrouwen zijn betrokken is een voorbeeld voor andere renovatieprojecten”, aldus Mohamed El Yahiaoui, voorzitter van de Bewonerscommissie. “Iedereen heeft zijn zegje kunnen doen. We zijn goed geïnformeerd en we hebben de plannen echt samen ontwikkeld met Eigen Haard. En gelukkig hebben we daarbij professionele ondersteuning gekregen, die we zelf mochten uitkiezen. Natuurlijk heeft de Bewonerscommissie met Eigen Haard ook geknokt over de huur en de servicekosten, want die gaan natuurlijk wel omhoog. Gelukkig halveren de energiekosten. In het begin waren de mensen sceptisch, maar dat is omgeslagen in vertrouwen.” nieuwe participatievormen Reiny van Twillert van Bewonersparticipatie bij Eigen Haard is vanaf het begin op zoek geweest naar manieren om bewoners mee te nemen in het proces. “De Bewonerscommissie is ons formele aanspreekpunt. Met hen komen we tot overeenstemming over zaken als het sociaal plan, plattegronden, energiemaatregelen, huren en servicekosten. Dat is gebruikelijk. Daarnaast hebben we ervoor gekozen om bewoners uit zo divers mogelijke groepen bij het proces te betrekken als raadgevers. We zoeken daarbij steeds naar de juiste vorm en schuwen nieuwe vormen van participatie niet. Deze aanpak slaat aan bij de bewoners. We zijn gestart met een RenovatieRaad waar tientallen mensen op af kwamen. Ze hebben zelf aangegeven wat er niet goed was aan hun woning. We hebben gezamenlijk een woning gestript en ontdekt dat er zoveel moest gebeuren dat bewoners
zorgvuldigheid boven snelheid Van Twillert: “De basis van alles is natuurlijk echt luisteren, zorgen dat mensen zich gehoord voelen. Iedereen telt. En altijd weer de mogelijkheid bieden tot individuele aandacht van de bewonersbegeleider. Ik heb geleerd dat we echt alles goed moeten doorspreken met de bewoners. Zorgvuldigheid is belangrijker dan snelheid. Maar wat we zien is dat het planontwikkelingsproces door dit alles juist sneller is doorlopen. De tijdwinst is ongeveer 2 jaar.”
Kinderen van de Narcis-Queridoschool geven op tekeningen, kijkdozen en plattegronden aan hoe hun ideale huis er uit ziet.
12
13
buurtschool intensief betrokken bij renovatie Veel kinderen uit de Koningsvrouwen gaan naar de Narcis-Queridoschool. Daarom heeft Eigen Haard aan de school gevraagd aandacht te besteden aan de renovatie. Dat is meer dan gelukt. Alle kinderen van de school hebben meegedaan aan een groot project over wonen. Dit was goed in te passen in de leerstof. Zo zijn kleuters gaan b enoemen hoe een huis is ingericht en hoe ze het zelf z ouden inrichten. Wat groepen hoger is het project gekoppeld aan de Kinderboekenweek en zijn er teksten, raps en gedichten bedacht. De hoogste groepen hebben droomhuizen en plattegronden getekend en samen met de architect schitterende maquettes gemaakt.
prachtige renovatiefilm kinderen Van Twillert : “Een deel van de moeders komt weinig de deur uit en spreekt niet goed Nederlands. De kinderen zijn een extra ingang. De buurtschool heeft het renovatieproject fantastisch omarmd. Kinderen hebben samen met de architect woningplattegronden gemaakt en groep 7 heeft, onder begeleiding van stichting de Frisse Blik, als echte camerajournalisten hun ouders in huis gefilmd. Wat vindt u van uw huis? Hoe zou uw gerenoveerde huis er uit moeten zien? Daar is een documentaire uitgerold die op school is vertoond aan alle bewoners. Kinderen, ouders en school waren hartstikke trots.” Bewoners maken niet vaak een renovatieproject mee. Om welover wogen te kunnen beslissen over de toekomst van hun woning hebben ze informatie nodig. De Bewonerscommissie kan daarom beschikken over een zelfgekozen onafhankelijke professionele bewonersondersteuner, er zijn informatieavonden en leerzame excursies naar bijvoorbeeld een vergelijkbaar renovatieproject en een warmte/koudeopslag georganiseerd.
Leerlingen van de Narcis-Queridoschool in de buurt hebben onder begeleiding van de Schoolkinderen hebben een film gemaakt over hun woonsituatie en woonwensen.
architect maquettes gebouwd van hun ideale woning.
14
15
bewonersbegeleiding
voordeur komt en maatwerk leidend is (in bijzondere situaties wordt er tevens gebruik gemaakt van instrumenten als huurgewenning en huuraftopping) ontstaat de unieke kans een ingang te creëren om het welzijn van de bewoners inzichtelijk te krijgen. Input voor een afzonderlijk ‘achter de voordeurproject’ wat door het Stadsdeel is uitgevoerd met de bedoeling zelfredzaamheid en allerhande ondersteuning in samenhang met de herpositionering van de portiekflats te realiseren.
Alle projecten van Eigen Haard kennen een zeer intensieve bewonersbegeleiding. Zo ook de Koningsvrouwen. brede sociale aanpak Bij de Koningsvrouwen is gekozen voor een brede sociale aanpak. Dit houdt in dat niet alleen wordt gekeken naar de woonwensen, maar ook naar de rest van de persoonlijke situatie van de bewoner. Op deze manier kunnen eventuele problemen naar boven komen en worden bewoners eventueel doorverwezen. De brede sociale aanpak wordt uitgevoerd in samenwerking met het stadsdeel.
bezichtiging proefportiek In de Louise de Colignystraat 37/39 is een portiek gemaakt met een voorbeeld van de toekomstige woningen. De bewoners kregen een rondleiding en tijdens de bezichtiging konden zij een keuze maken uit verschillende tegels, handgrepen en keukenfronten.
maatwerk Bij de Koningsvrouwen van Landlust staat maatwerk centraal. Caroll Ho-A-Tham, medewerker Bewonersbegeleiding bij Eigen Haard, zet zich in om voor iedere bewoner een passende oplossing te vinden. Ze heeft hiervoor alle huishoudens bezocht die in de Koningsvrouwen wonen. Met plattegronden van de verschillende woningtypes heeft zij ieders situatie 1-op-1 bekeken waardoor bewoners die terugkeren konden kiezen voor het woningtype dat het beste bij hun gezinssituatie en financiële plaatje past. Ook advies op het gebied van huurprijs, servicekosten, huurgewenning en huurtoeslag bespreken zij met Caroll waardoor zij achteraf niet voor verrassingen komen te staan. Het maatwerk bij de Koningsvrouwen gaat echter nog een stap verder: als bewoners zelf hun verhuizing door bijzondere omstandigheden niet kunnen regelen zorgt Caroll Ho-A-Tham ervoor dat de verhuizing uitgevoerd wordt. Omdat Caroll Ho A Tham achter iedere
wel of niet terugkeren? De bewoners hebben de keuze gekregen tussen terugkeren in het complex of met hulp van Eigen Haard elders een andere woning zoeken. Voor de terugkeerders regelt Caroll Ho-A-Tham dat zij tijdelijk kunnen verblijven in een gestoffeerde wisselwoning. Het vinden van passende wisselwoningen, het stofferen daarvan en het begeleiden van de bewoners naar de wisselwoning toe is een zeer intensief traject. Ook de bewoners die niet willen terugkeren, begeleidt Caroll Ho-A-Tham intensief bij het vinden van een passende woning elders.
gegeven aan een leegstandsbeheerder. Leegstand en kraak wordt hiermee voorkomen en de leefbaarheid van de buurt blijft op peil. onmisbare schakel Individuele Bewonersbegeleiding is een onmisbare schakel voor het laten slagen van het project. Naast de bovengenoemde werkzaamheden heeft Caroll Ho-A-Tham een wekelijks spreekuur waarin ze vragen van bewoners beantwoordt, zorgt ze voor uitvoering van de financiële regelingen en is ze het eerste aanspreekpunt voor de Bewonerscommissie over specifieke vragen over bijvoorbeeld het huurprijsbeleid, toewijzing, financiële regelingen en wet- en regelgeving. Samen met opzichter Bas Pannekoek houdt zij de voortgang en planning van het project waar bewoners centraal staan op koers. Zij zorgt er ook voor dat de woningen tijdig leegkomen zodat de renovatie zonder problemen kan starten. Niet alleen de praktische kant van de bewonersbegeleiding is onmisbaar, ook bij het winnen van vertrouwen bij bewoners is Caroll Ho-A-Tham een van de sleutelfiguren.
Woningen waarvan de reguliere huurder is verhuisd, blijven niet leeg staan. Deze woningen worden tijdelijk verhuurd of in gebruik Medewerker herhuisvesting Caroll Ho-A-Tham in gesprek met een bewoner.
16
17
pijler 2 duurzame energievoorziening ongekende isolatie halveert energieverbruik
renovaties van portiekwoningen. Bij Landlust zijn uiteindelijk de installaties niet per trappenhuis opgesteld maar voor het gebouw als geheel. Dit had alles te maken met de bestaande situatie. Bovendien kunnen voor dit specifieke project dan nog efficiëntere installaties worden toegepast. Opvallend is de positionering van de dampdichte folie tussen twee, gescheiden isolatielagen, waardoor alle infra structuur binnen de box blijft en de folie niet wordt geperforeerd. De stroomvoorziening van alle semi-collectieve balansventilatiesystemen met warmteterugwinning wordt gekoppeld aan de zonnepanelen.
Duurzame herontwikkeling in de sociale sector van 32.000 portiekwoningen, waaronder honderden monumenten; dat is de uitdaging waar Eigen Haard de komende jaren voor staat. Reductie van de energiebehoefte is daarbij een belangrijk speerpunt. Enerzijds om minder CO2 uit te stoten, anderzijds om de energielasten niet onbetaalbaar te laten worden voor de huurders. Tegelijkertijd is wonen in een goed geïsoleerd huis natuurlijk veel comfortabeler. Bij De Koningsvrouwen van Landlust is op het gebied van energiemaat regelen alles uit de kast getrokken. Projectleider Frans Horst: “Vanwege de monumentale status mogen we aan de buitenzijde niet isoleren. Daarom en vanwege het staalskelet dat doorloopt in de één steens gevels passen we een volledig box-in-box isolatieconcept toe plus koeling en verwarming via het plafond. Koeling is noodzakelijk vanwege de grotendeels verglaasde gevels. Om de woningen van voldoende schone lucht te voorzien passen we gebalanceerde ventilatie toe in combinatie met een warmteterugwininstallatie. Het theoretisch berekende energieverbruik brengen we met 80% terug. We maken gebruik van de modernste installaties.”
naar energieneutraal wonen De bijzondere energiemaatregelen vallen op bij overheden. De Koningsvrouwen is geselecteerd voor de koplopersgroep van SenterNovem binnen de Unieke Kansen Regeling ‘Naar Energieneutraal Wonen’ (zie www.agentschap.nl). De regeling subsidieert organisaties die energiebesparing - tenminste 45% minder CO2uitstoot - in woningen op een vernieuwende manier aanpakken. De gemeente Amsterdam en het Europese samenwerkingsverband EFL (www.ef-l.eu) heeft De Koningsvrouwen aangewezen als innovatief voorbeeldproject.
proef met installaties per trappenhuis De geringe energiebehoefte per woning heeft geleid tot een nieuwe manier van denken. Zo is het vanwege de forse schilisolatie onzinnig om in elke woning een HR-ketel te plaatsen. Per trappenhuis volstaat één ketel. Ook is de ventilatievoorziening en daarmee de warmte terugwinning in een semicollectief te optimaliseren. In een proeftrappenhuis is dit installatieconcept beproefd met twee HRe’s (combiketels met Stirling voor de elektriciteitsopwekking). Eigen Haard gaat deze denktrant verder ontwikkelen in komende 18
In de hele woning wordt isolatiemateriaal box-in-box aangebracht.
19
geavanceerde energiezuinige installaties
zonnepanelen Op het dak staan 278 zonnepanelen (photovoltaïsch systeem) die duurzame elektriciteit opwekken. De elektriciteit wordt gebruikt voor collectieve voorzieningen zoals de warmtepomp, de pompen in het ketelhuis en de ventilatoren van de gebalanceerde ventilatieeenheden. Als de zonnepanelen te veel stroom opwekken wordt deze stroom teruggeleverd aan het net en door derden gebruikt. Dit betreft circa 30% van de jaaropbrengst.
De bestaande installatietechniek bestond oorspronkelijk uit een kolengestookte cv/ww-installatie. 40 jaar geleden is deze omgebouwd in een gasgestookt cv/ww-systeem. De energievoorziening in de gerenoveerde woningen is ongekend in de sociale sector. De nieuwste inzichten zijn toegepast in een combinatie van drie installatietechnieken. 1. warmtekoudeopslag (klimaatbeheersing) 2. gasketel (pieklast ruimteverwarming & warm tapwater) 3. zonnepanelen (elektriciteit collectieve voorzieningen)
een stroom van energiemaatregelen - box-in-box isolatie (met isolatiewaarde Rc=4 voor gevels en vloeren en Rc=7 voor het dak); - extreem geïsoleerde aluminium kozijnen met daarin verlijmd dubbel glas (structural glazing); - warmte/koudeopslag in de bodem; - photovoltaïsche zonnepanelen op het dak voor stroom opwekking collectieve voorzieningen; - individuele bemetering gekoppeld aan de huisvideofoon die inzicht geeft in het energieverbruik; - energiereductie 80% (warmtevraag berekend op 40 kw/m2 per jaar, huidige situatie 238 kw/m2 per jaar); - verwarming en koeling via plafonds; - gebalanceerde ventilatie gekoppeld aan de PV-panelen; - in één trappenhuis komen als proef twee HRe’s (Stirling) om het energieverbruik te vergelijken met de blokverwarming; - energiebox met standby-killers en spaarlampen; - voorlichting aan bewoners.
De aan- en afvoerleidingen voor lucht voor de gebalanceerde ventilatie met WTW worden onder het plafond weggewerkt.
De warmtekoudeopslag op 60-120 meter diepte in de bodem bestaat uit een zogeheten warme put en een koude put. De warmte/koude opslag voorziet in de basisbehoefte aan verwarming, in koeling en draagt ook bij aan de bereiding van warm tapwater. Het opgepompte water uit de warme put (14-15°C) wordt door een warmtepomp in de winter opgewaardeerd tot 28-35°C voor lage temperatuur ruimteverwarming. Een warmtepomp werkt als een soort omgekeerde koelkast. In de zomer wordt het water uit de koude put (9-10°C) zonder verdere behandeling gebruikt voor temperatuur ruimtekoeling. De aan het grondwater onttrokken warmte of koude voor klimaatbeheersing wordt afgegeven aan de verblijfsruimtes door het plafond. Het plafond heeft een groter vrij oppervlak dan de vloer en is bovendien effectiever bij het leveren van koeling.
De warmte of koude die onttrokken wordt aan het water kent drie bestemmingen: A. plafondverwarming met water van 25-30C; B. plafondkoeling tot een temperatuur van 4C onder buiten temperatuur. Niet kouder, want dan ontstaat er condens aan het plafond; C. water van 40C gaat naar de HR107- gascascade om verder verwarmd te worden voor gebruik als warm tapwater (>60C). De gascascade springt ook bij om de pieken in het verbruik op te vangen, bijvoorbeeld ‘s ochtends als er veel mensen douchen of ‘s winters. De vermogens van de gasketels en warmtepomp zijn zodanig gekozen dat de installatiekosten en het energieverbruik optimaal efficiënt zijn.
20
21
Nettohuur Servicekosten Energiekosten (excl. kookgas/prive elektra)
energiekosten hoger dan huur
Totale woonlasten ex. huurtoeslag Huurtoeslag (bij inkomen € 25.000 dekt 80% van de doelgroep)
PV-collector - 3e basislast
Voor dit type portiekwoningen is de huur relatief laag en zijn de energiekosten hoog vanwege de gebouwkwaliteit, ondere andere door de ongeïsoleerde massieve steens gevels. Als er niks zou gebeuren, zijn binnen enkele jaren de energiekosten hoger dan de huur. Deze ontwikkeling maakt bij dit type huurwoningen drastische energiebesparende maatregelen noodzakelijk. Bij De Koningsvrouwen gaan de energielasten dan ook met meer dan de helft omlaag. De huur stijgt echter fors, van 64% max. redelijk naar 90% max. redelijk. Maar daarmee stijgt ook de huursubsidie voor het grootste deel van de doelgroep. Voor verreweg de meeste terugkerende bewoners van De Koningsvrouwen blijven de woonlasten nagenoeg gelijk terwijl ze in een aanzienlijk comfortabeler woning komen. Een rekensom die lastig is uit te leggen. Huurders blijken vooral naar de huur te kijken en veel minder naar de totale woonlasten. Nieuw komers betalen hogere huren, 100% max. redelijk. Op het moment dat het nieuwe huurregime van kracht wordt, krijgen de woningen 32 extra huurpunten vanwege het A-label.
Totale woonlasten incl. huurtoeslag of WtW Unit 60˚C Charlotte de Bourbonstraat 40˚C 2e basislast
pieklast
Gascascade
Energie Warmtelevering Gas (verwarming, warm water) Gas (koken) Elektriciteit collectief (straks met name balansventilatie) Elektriciteit zonnepanelen
huidige situatie 2009
berekende nieuwe situatie
3 kamerwoning 92 huurpunten 42 m2
3 kamerwoning 97 huurpunten 44 m2
€ 229 € 23 € 128
€ 401 € 34 € 47
€ 380
€ 482
0
- € 85
€ 380
€ 397
0 1.894 m3 75 m3 90 kWh
15 GJ 0 75 m3 325 kWh
- 178 kWh
0
225 KW 225 KW 225 KW 18 á 20˚C
40˚C 1e basislast
Wko
3˚C
22
11˚C 100 m1 diep
Kosten huurder (2009) Energie Koeling
€ 1.220 0
€ 440 € 120
Totaal
€ 1.220
€ 560
Kosten huurder (2009-2019) Energie (6% stijging per jaar) Koeling (2% stijging per jaar)
€ 1.670 0
€ 640 € 133
Totaal
€ 1.670
€ 773
23
bestaande woning
bouwmuur kozijn
stucwerk
vensterbank originele vensterbank stucwerk houten vloer
drijfsteen klamp
duurzame aanpak bekroond
balklaag
steens metselwerk
plafondhangers
staalconstructie (loop door naar binnen)
plafond: stuc op riet
geïsoleerde woning Voortzetwand bouwmuur Dagkant afwerking
bestaande bouwmuur
nieuw aluminium kozijn
bestaand stucwerk
bestaand stelkozijn
isolatie steenwol 30mm
isolatie bluedec 10mm
isolatie steenwol 50mm tussen metalstud 50 profielen
dampremmende laag
De duurzame aanpak bij De Koningsvrouwen blijft niet onopgemerkt. Het project is bekroond met de Groene Speld van de gemeente Amsterdam en de Eneco Energietransitieprijs in 2009. Het juryrapport van de Groene Speld vermeldt: “Eigen Haard heeft geen enkele kans onbenut gelaten om duurzaamheids- en energiedoelstellingen te realiseren.” Daarnaast heeft het project naar buiten toe een grote uitstraling. Bij de uitreiking van de Eneco Energietransitieprijs klonk: “Met De Koningsvrouwen zet Eigen Haard een zeer integraal voorbeeldproject neer, o.a. door op hoger schaalniveau duurzame energie op te wekken, sociale integratie te bevorderen, monumentale waarde te behouden en uit te gaan van de behoeften van de bewoners in de aanpak die gehanteerd wordt. Zonder meer veel lof!”
dampremmende laag
dagkant afwerking mdf
gipsplaat 12,5mm
vensterbank werzalith dampremmende laag isolatie harde persing 40mm VOORZETWAND GEVEL
Vloer en plafond opbouw
ventilatie sleuf
Fermacel vloerplaten 2 x 10mm
gipsplaat 12,5mm
dampremmende laag
isolatie steenwol 50mm tussen metalstud 50 profielen
isolatie steenwol harde persing 50mm
houten regels tbv spouw ventilatie
bestaande houten vloer
dampremmende laag
leidingen plafondverwarming
isolatie PIR 60mm
bestaande balklaag
bestaand stucwerk
isolatie 60mm tussen metalstud 75 profielen
bestaand steens metselwerk
kennis delen in Europees verband Bij de planontwikkeling van De Koningsvrouwen heeft Eigen Haard via EFL expertise van Passief Huizen verworven. EFL staat voor ‘European Federation for Living’. Het is een Europees samenwerkingsverband van onder meer woningcorporaties, financiële instellingen, vastgoedbeleggers, bouwbedrijven en kennisinstituten. Eigen Haard was in 2006 medeoprichter van EFL. Centraal doel van EFL is het gemeenschappelijk realiseren van duurzame woon- en leefomgevingen door uitwisseling van kennis en ervaringen. Zie www.ef-l.eu of www.rebecee.de.
dampremmende laag
bestaand drijfsteen klamp
gipsplaten RF 2x 12,5mm
bestaande staalconstructie (loop door naar binnen)
plafondverwarmingselement RF gipsplaat 15mm
band met branwerende kit
Projectleider Frans Horst krijgt de Groene Speld uitgereikt van wethouder Marijke Vos.
24
25
renovatie Koningsvrouwen in vergelijking met standaard renovatie
bouwkundig isolatie Isolatie gevel (Rc) Isolatie inpandige berging (souterrain) (Rc) Isolatie dak (Rc) Isolatie woningsch. (Rc) Isolatie beglazing (U) via extreem thermisch ontkoppeld kozijn) Isolatie kozijn (U) Kierdichting (qv;10;kar) Zonwerend glas (ZTA) Buitenzonwering (screens noodzakelijk!)
eenheid
m2K/W m2K/W m2K/W m2K/W W/m2K W/m2K dm3/s.m2
installaties Warmteopwekking Rendement EPrimair Afgifte Koudeopwekking Rendement EPrimair Afgifte Ventilatie Warmteterugwinning PV-systeem Toegang Communicatie Bemetering (communicatie met huurders via pictogrammen via de videofoon) comfort ATG-klasse2 (aantal verversingen ruimten) energie & milieu Karakteristiek energieverbruik (warmte+koude) brandstofkosten3 CO2-emissie Labeling (anno febr. 2010) Aandeel duurzaam
ACH/jaar
bestaande situatie De Koningsvrouwen van Landlust
standaard Renovatie Eigen Haard anno 2009
berekende nieuwe situatie De Koningsvrouwen van Landlust
dak 0,6 0,5 1,3 0,1
binnen(gevel)-isolatie 2,5 2,5 2,5 0.1 / 2.51
box-in-box 4,0 3,2 7,2 2,5
3,2 ? 1,5 á 2 -
1,2 2,4 0,625 (dubbel) -
1,2 1,6 0,25 (overall) CdB-vg 0,40 (deels) Korte poot CdB-achter/zuidgevel
HR-ketel collectief
HR107-ketel collectief
85% HTV (radiator) geen Natuurlijke toe- en afvoer geen geen
95% HTV (radiator) geen Natuurlijke toevoer, mechanische afvoer geen geen
WKO (aquifer), HR107 (cascade) collectief 200% LTV (plafond) Aquifer 800% HTK (plafond) Balansventilatie individueel
Halofoon geen Elektra
Halofoon CAI Warmte (traditioneel), elektra/water/gas
?
Ventilatie 60 KWP, 2/3 eigen gebruik voor CVZ/WTW Videofoon Centrale schotel GSO Radiografisch, c.v.-verbruik gekoppeld aan videofoon
financieel Investering (meerkosten energie) per portiek (incl. BTW, incl. UKR-subsidie, excl. PV) Vaste lasten5 per jaar per portiek (gemiddeld komende 40 jaar) Variabele lasten6 (brandstof) per jaar per portiek (gemiddeld komende 40 jaar) Exploitatie (totale lasten) per jaar per portiek (gemiddeld komende 40 jaar) Servicekosten per portiekwoning per maand
eenheid
bestaande situatie De Koningsvrouwen van Landlust
standaard Renovatie Eigen Haard
nieuwe situatie De Koningsvrouwen van Landlust
€
0
112.500
176.800
€
2.324
6.658
11.570
€
19.434
9.466
2.686
€ €
21.758 20/vhe
16.124 …
14.256 39/vhe
€ 2.200/vhe € 13.550/vhe € 71.000/vhe € 6135/vhe (cv en mech. afv.)
€ € € €
aanneemsommen incl. staart Compleet box in box (binnen/buitengevelisolatie) Kozijnvervanging type DKvL (Schüco) Resterende bouwk.maatr. = nieuwe indeling Installatietechniek incl. WKO + WTW
jaarhuur 2009 versus 2012 anno nu Regiem juli 2009 versus regiem juli 2010 Totale jaarhuur model anno 2009 t.o.v. 2010
€ 2.928/bij 243 vhe’s € 727.059
ATV = Hoog temperatuur verwarming
WTW = Warmte terugwinning
CVZ = Centrale voorzieningen
LTV = Laag temperatuur verwarming
CAI = Centrale antenne installatie
ZTA = Zontoetredingsfactor
1,2 milj.= € 6.383/vhe 3 milj.= € 15.957/vhe 13,2 milj.= € 69.149/vhe 5,5 milj.= € 29.255/vhe
€ 6.036/188 vhe’s (50% huurregiem 2010) € 1.134.768
B 1. Isolatie woningschil (RC) 2,5 m2K/W alleen 1 m uit de binnenzijde van de gevel. 2. ATG-klasse toelichten in een voetnoot: A = 80-90% tevreden bewoners, B = 65-80% tevreden bewoners, C = minder dan 65% tevreden bewoners.
€/port./jr. kg/port./jr.
238 6300 20700 G 0%
1160 3250 10100 B 0%
26
40 (25 is “passief huis renovatie”) 1460 (77% reductie) 4400 (78% reductie) A-AA 50%
3. Brandstofkosten (excl. koken = 75 m3gas/j.) per portiek uitgaande van 4 (grotere) woningen type HB1 op basis van het kleinverbruikerstarief. 4. Vaste lasten bevatten afschrijving, herinvestering, rente, onderhoud & beheer, service-bijdrage koudelevering (€ 10,-/mnd/won). 5. Variabele lasten bestaan uit brandstofkosten. 6. Waarvan 50% mutatie met 32 extra huurpunten ivm A labeling 7. Incl. WTW/servicecontract/coll.ww. 27
pijler 3 respect monumentale status eerste strokenbouw van Amsterdam
de tuinzijde in architectuur en gebruik nog veel weg van de achtergevels van de gesloten bouwblokken. Hoe het ook zij, het woningcomplex Landlust is een uitermate belangrijke pionier geweest voor de latere open strokenbouw in Amsterdam en Nederland, niet voor niets is het complex genomineerd om rijksmonument te worden.
Sinds de jaren tachtig zijn De Koningsvrouwen van Landlust een gemeentelijk monument. Monumentenadviseur Hans Boonstra van Bureau Monumenten & Archeologie (BMA) geeft aan waarom: ”Het monumentale zit bovenal in het exterieur en het stedenbouwkundige plan.”
Boonstra over de inbreng van BMA: “Voor de renovatie hebben wij geadviseerd de buitengevel en de trappenhuizen in tact te laten en bij vervanging van de kozijnen, de oorspronkelijke uitstraling terug te laten komen. Dat gebeurt gelukkig met een prachtig speciaal ontworpen kozijn, dat waarderen we zeer.”
Vanaf het einde van de negentiende eeuw tot in de jaren dertig van de vorige eeuw was het gesloten bouwblok de norm in Amsterdam. Echter niet alle woningen in de gesloten woningblokken kregen evenveel zonlicht, vooral de hoekwoningen waren donker en vochtig. De tuinen in de binnenterreinen stonden vol met diverse schuttingen en bouwsels. Als reactie op de erbarmelijke woonsituatie van veel mensen rond het einde van de negentiende eeuw ontstond er een architectuurstroming, het Nieuwe Bouwen genaamd, die nadacht over meer licht en lucht in de woningen. Voor Landlust lag in 1930 een stedenbouwkundig plan klaar met gesloten bouwblokken. Echter de jonge architecten Merkelbach & Karsten die gevraagd waren een aantal van de bouwblokken te ontwerpen waren ambitieus en tekenden toch een plan met open strokenbouw. Daarmee zorgden ze voor een keerpunt in de Amsterdamse stedenbouw. Ze ontwierpen een deel van de bouwblokken zelf en vroegen daarnaast de architecten Vorkink en vader en zoon Versteeg. De laatste twee ontwierpen De Koningsvrouwen. Het experiment met de strokenbouw werd in de jaren dertig nauwlettend gevolgd. Toonaan gevende architecten hadden vooral kritiek op de oriëntatie van de woningen die grotendeels niet noord-zuid was, wat vanwege de bezonning als wenselijk werd gezien. Daarnaast hadden gevels aan
Het oorspronkelijk stedenbouwkundig plan (links) en het gerealiseerde stedenbouwkundig plan van Merkelbach en Karsten.
28
29
kozijnen met uitstraling van vroeger Op oude foto’s van De Koningsvrouwen vallen de vele te openen ramen op. Na de renovatie is de uitstraling van de kozijnen weer als vanouds, maar met de isolatie van 2020. Dat was een heel gepuzzel, want stalen kozijnen met enkel glas hebben een veel te grote koude brugwerking en dus veel te hoge stookkosten. In Duitsland zijn speciale kozijnen ontworpen, type De Koningsvrouwen. Ze hebben een aluminiumprofiel en bevatten speciaal dubbel glas met een gasvulling en een onzichtbaar metaallaagje op de binnenste ruit om de zonnewarmte zomers beter buiten te houden. Aluminium geleidt de kou, daarom is er tussen de binnenkant en de buitenkant van het profiel een dubbel kunststofkader geplaatst als ontkoppeling. Om de originele uitstraling te krijgen is het glas niet met een rubberrand in het kozijn gezet, maar gelijmd.
Op deze foto uit de jaren dertig is de voorkant van De Koningsvrouwen te zien met vele geopende ramen in stalen kozijnen.
Het witte kozijn is vervangen door een nieuw kozijn met de oorspronkelijke uitstraling.
30
Het nieuwe speciaal ontwikkelde aluminium kozijn.
31
pijler 4 kwaliteit sociale huurwoningen diversiteit in woningtypen door bewoners
De grotendeels Marokkaanse en Turkse bewoners bleken specifieke wensen te hebben, waaronder een dichte keuken. Kuipers: “De keukens zijn groter geworden en de woonkamers relatief klein gehouden. Schuifdeuren tussen woonkamer en keuken maken het gebruik van de woning flexibel en geschikt voor verschillende doelgroepen. Met de introductie van een voorportaal is een oplossing bedacht voor het beheer van de installaties en de onreine schoenen. Die mogen niet in huis, maar vormen nu soms een gevaar voor de veiligheid in de portieken. Daarnaast hebben we ook wensen ingewilligd als een aansluiting voor een douche in het toilet voor ritueel reinigen. Dankzij de bewonersparticipatie is er een veel grotere diversiteit aan woningtypen en plattegronden gekomen.”
Zorgen voor passende en betaalbare sociale huurwoningen is een basistaak voor Eigen Haard. Na de renovatie van De Koningsvrouwen blijven alle woningen sociale huur. En samen met de bewoners is onderzocht wat passende woonruimte is. Ook met als doel bewoners terug te laten keren en daarmee de sociale structuur in de buurt te behouden. Normaliter keert 17% terug, hier ongeveer 50%. Architect Frederike Kuipers van Archivolt Architecten vertelt over de workshops waarin ze bewoners en kinderen begeleidde bij het tekenen van plattegronden en het bouwen van maquettes. “Eigen Haard had dertig grote woningen gepland, waarbij twee oude woningen samen één nieuwe zouden worden. De bewoners kwamen zelf met het idee om drie woningen samen te voegen tot twee. Er was duidelijk ook behoefte aan middelgrote woningen.”
Linker plattegrond: de bestaande woningen van 46 m2 en 41 m2. In het midden een nieuwe
32
Foto links: In het voorjaar van 2010 is het proefportiek afgerond. Dit geeft de bewoners de
dubbele woning van met een woonoppervlak van 81 m2. Rechter plattegrond: een nieuwe
kans te zien hoe de verschillende woningtypen worden.
woning van 44 m2.
33
Bewoners vinden de huidige keuken en slaapkamers te klein. Ze kwamen zelf met het idee om van drie oude woningen twee nieuwe te maken.
Foto rechts: Op verschillende momenten krijgen de bewoners rondleidingen en updates over de stand van zaken in het renovatieproces.
34
35
pijler 5 vitale wijken boost voor de buurt
Ries Breek van Stadsdeel West is dan ook enthousiast over De Koningsvrouwen: “Voor de buurt is het fantastisch dat Eigen Haard zo intensief en integraal de planontwikkeling aanstuurt. De monumentale woningen worden zorgvuldig gerenoveerd en blijven 100% sociale huur, waarbij ook nog eens zestig grotere woningen worden teruggebouwd. Als stadsdeel ondersteunen we het project onder andere met subsidies voor het buurtschoolproject en excursies. Vitale wijken worden mede bepaald door de directe omgeving. Gelukkig vinden er op wijkniveau ook ontwikkelingen plaats. “Als de renovatie af is gaan we de openbare ruimte aanpakken. De inrichting van het groen en de aanleg van de speelplekken zullen wij bespreken met raadgevers, volwassenen en kinderen zodat de uiteindelijke inrichting de leefbaarheid ten volle tegemoet komt.”
Elke corporatie weet dat goede huizen in een slechte wijk hoge mutatie en dus hoge kosten met zich meebrengt. Dat laat Eigen Haard bij De Koningsvrouwen niet gebeuren. Het project is ingebed in de ‘Eigen Haard wijkaanpak’ waarbij we werken aan vitale wijken samen met bewoners, scholen, bedrijven, zorg- en welzijnsinstelling Cordaan, politie, overheid en andere corporaties. Bewoners zijn het sociale cement in de buurt en Eigen Haard streeft daarom nadrukkelijk naar terugkeer van de oorspronkelijke bewoners. De bouw van grotere woningen is daarbij een belangrijke factor net als de participatieaanpak. Bewoners leren elkaar kennen tijdens hun inspraakactiviteiten, ontdekken dat ze in monumentale woningen wonen die mede dankzij hun inbreng passend worden gerenoveerd. Dat maakt mensen trots op hun buurt. Ook kinderen betrekt Eigen Haard structureel bij hun woonomgeving. De Eigen Haard wijkbeheerders houden al jaren schoonmaakacties en lopen samen met jonge Portiekportiers wekelijks langs portieken om te inspecteren of ze schoon en funtioneel zijn. Kinderen worden mede verantwoordelijk gemaakt voor de buurt.
Buurtkinderen zijn als KinderRaad en Portiekportiers structureel betrokken bij hun woonomgeving onder begeleiding van wijkbeheerders van Eigen Haard.
36
37
Deze brochure van de Koningsvrouwen van Landlust is een uitgave van Eigen Haard. De brochure is bedoeld om informatie te verschaffen over het renovatieproject van de vooroorlogse portiekflats de Koningsvrouwen van Landlust. Jaar 2011 De Koningsvrouwen op internet De Koningsvrouwen van Landlust hebben een eigen plek op het internet: www.eigenhaard.nl -> Ik ben huurder -> Renovatie & sloop 38
39
