Posouzení vlivu územního plánování na cenu pozemků

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančnictví a ekonomických disciplín

Posouzení vlivu územního plánování na cenu pozemků

Diplomová práce

Autor:

Bc. Jaroslav Urbánek,DiS. Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Duben, 2013

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Děčíně dne 14. dubna 2013

Jaroslav Urbánek

Poděkování: Chtěl bych poděkovat vedoucímu diplomové práce panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za vstřícnost, ochotu, pomoc při vedení a zpracování této diplomové práce.

Anotace: Tato diplomová práce se zabývá posouzením vlivu územního plánování na administrativní a trţní cenu pozemků. Pojal jsem téma práce komplexně a i přes rozsáhlost problematiky se snaţím zmapovat klíčové oblasti tématu tak, aby výsledná práce poskytovala obecný pohled na územní plánování v České republice. Práce je rozdělena do několika částí. Úvodní části se zabývají právními aspekty územního plánování a objasněním základních pojmů spojených s územním plánováním. V dalších částech práce je proveden krátký exkurz do ekonomiky území, způsobů oceňování vybraných nemovitostí (pozemků) a charakteristiky pozemků. V neposlední řadě je formou případové studie simulován vývoj cen pozemků v závislosti na vstupní územní připravenosti.

Klíčová slova: územní plánování, pozemek, administrativní cena, trţní cena, hodnota, stavební pozemek

Annotation: This thesis deals with the examination of influence of town and country planning on administrative and market prices of land. I have taken the theme of this work comprehensively and even though this theme is quite large, I wanted to take the key topic areas in the way that the final work would offer a general look at the town and country planning in the Czech Republic. The thesis is divided into a few parts. The initial parts deal with legal aspects of town and country planning and explanation of basic terms connected with that. In other parts a short excursion to economy of territory is carried out, followed by the ways of selected real estate valuation (pieces of land) and characteristics of pieces of land. Last but not least there is a simulation of development of prices of pieces of land depending on the input territorial readiness and it is done by case study.

Key words: Town and country planning, piece of land, administrative price, market price, value, building land

OBSAH ÚVOD.. ................................................................................................................................................................... 7 1

OBECNÁ ANALÝZA ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ............................................................................ 10 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

ÚZEMNÍ PLÁNOVÁNÍ JAKO PROSTŘEDEK REGULACE ZMĚN V ÚZEMÍ .............................. 10 HISTORIE PRÁVNÍ ÚPRAVY ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ ............................................................. 11 SOUČASNÁ PRÁVNÍ ÚPRAVA STAVEBNÍHO ZÁKONA ............................................................ 13 CHARAKTERISTIKA ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ ........................................................................... 14 ÚZEMNÍ ROZHODNUTÍ JAKO SOUČÁST ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ ........................................ 15 ANALÝZA STARÉHO A NOVÉHO STAVEBNÍHO ZÁKONA NA ÚSEKU ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ ....................................................................................................................................... 15 1.7 PROBLÉMY VYPLÝVAJÍCÍ ZE STARÉHO STAVEBNÍHO ZÁKONA Č. 50/1976 SB. NA ÚSEKU ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ ................................................................................................................. 16 1.8 PRNCIPY NOVÉHO STAVEBNÍHO ZÁKONA Č. 183/2006 SB. NA ÚSEKU ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ ....................................................................................................................................... 17 1.9 SROVNÁNÍ STARÉHO A NOVÉHO STAVEBNÍHO ZÁKONA NA ÚSEKU ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ ....................................................................................................................................... 18 1.9.1 Cíle a úkoly územního plánování ..................................................................................................... 18 2

EKONOMIKA ÚZEMÍ ......................................................................................................................... 21 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

3

EKONOMICKÉ UŢÍVÁNÍ ÚZEMÍ..................................................................................................... 21 EKONOMIKA ÚZEMÍ ........................................................................................................................ 22 EKONOMIKA POZEMKU ................................................................................................................. 23 CENY POZEMKU ............................................................................................................................... 24 APLIKACE ZÁKONA NABÍDKY A POPTÁVKY ............................................................................ 24 CHARAKTERISTIKA POZEMKŮ .................................................................................................... 25

3.1 POZEMEK ........................................................................................................................................... 25 3.2 POZEMEK JE VELMI DOBROU INVESTICÍ ................................................................................... 26 3.3 BEZCENNÝ POZEMEK ..................................................................................................................... 27 3.4 RIZIKA SPOJENÁ S POZEMKY ........................................................................................................ 27 3.4.1 Politická rizika................................................................................................................................. 27 3.4.2 Ekonomická rizika ........................................................................................................................... 27 3.4.3 Ostatní rizika ................................................................................................................................... 27 3.5 ČLENĚNÍ POZEMKŮ ......................................................................................................................... 28 3.5.1 Členění pozemku dle zastavění ........................................................................................................ 28 3.5.2 Členění pozemků podle zákona o oceňování majetku ...................................................................... 29 4

OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ ................................................................................................................... 30 4.1 OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ .......................................................................................................... 30 4.2 HISTORIE OCEŇOVÁNÍ V ČR .......................................................................................................... 31 4.3 VLIV NA CENU POZEMKŮ .............................................................................................................. 33 4.3.1 Poloha pozemku............................................................................................................................... 34 4.3.2 Zastavitelnost pozemku .................................................................................................................... 34 4.3.3 Velikost pozemku ............................................................................................................................. 34 4.3.4 Dostupnost inženýrských sítí............................................................................................................ 34 4.3.5 Právní stav pozemku ........................................................................................................................ 34 4.3.6 Stupeň územního plánování ............................................................................................................. 35 4.3.7 Střet nabídky a poptávky.................................................................................................................. 35 4.4 CENA VERSUS HODNOTA ............................................................................................................... 37 5

4.4.1 Cena................................................................................................................................................. 37 4.4.2 Hodnota ........................................................................................................................................... 38 4.5 METODY OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ................................................................................................. 38 4.6 POSTUPY TRŢNÍHO OCEŇOVÁNÍ .................................................................................................. 40 4.6.1 Odhad hodnoty pozemku porovnáváním.......................................................................................... 41 4.6.2 Cenová mapa ................................................................................................................................... 41 4.6.3 Výnosový přístup ............................................................................................................................. 42 4.6.4 Indexová metoda oceňování pozemků.............................................................................................. 43 4.6.5 Metoda třídy polohy......................................................................................................................... 43 4.6.6 Reziduální metoda ........................................................................................................................... 44 4.6.7 Výběr vhodných nemovitostí ............................................................................................................ 45 4.6.8 Záznam relevantních informací ....................................................................................................... 45 4.7 POSTUPY ADMINISTRATIVNÍHO OCEŇOVÁNÍ.......................................................................... 46 4.8 SHRNUTÍ OCEŇOVACÍCH METOD ................................................................................................ 47 5

VÝVOJ CEN POZEMKŮ V ZÁVISLOSTI NA VSTUPNÍ ÚZEMNÍ PŘIPRAVENOSTI ............ 48 5.1 SWOT ANALÝZA V ÚZEMNÍM PLÁNOVÁNÍ ............................................................................... 48 5.1.1 Kritická oblast - Veřejná dopravní a technická infrastruktura........................................................ 51 5.1.2 Kritická oblast - Bydlení .................................................................................................................. 52 5.1.3 Kritická oblast - Rekreace ............................................................................................................... 53 5.1.4 Kritická oblast - Hospodářské podmínky......................................................................................... 54 5.2 ANALÝZA ........................................................................................................................................... 55 5.2.1 Pozemková renta ............................................................................................................................. 55 5.2.2 Cena pozemku a cena stavby na něm realizované .......................................................................... 56 5.2.3 Obvyklá cena nemovitostí ............................................................................................................... 56 5.3 ZVOLENÝ PŘÍSTUP .......................................................................................................................... 56 5.4 LOKALITA 1 - K.Ú. DĚČÍN, CENA ZJIŠTĚNÁ ................................................................................ 58 5.4.1 Stanovení administrativní ceny zemědělského pozemku .................................................................. 58 5.4.2 Stanovení administrativní ceny pozemku určeného k zastavění dle ÚP .......................................... 58 5.4.3 Stanovení administrativní ceny stavebního pozemku ....................................................................... 59 5.5 LOKALITA 1 - K.Ú. DĚČÍN, CENA OBVYKLÁ ............................................................................... 59 5.6 LOKALITA 2 - K.Ú. KŘEŠICE U DĚČÍNA, CENA ZJIŠTĚNÁ ........................................................ 59 5.6.1 Stanovení administrativní ceny zemědělského pozemku .................................................................. 59 5.6.2 Stanovení administrativní ceny pozemku určeného k zastavění dle ÚP .......................................... 60 5.6.3 Stanovení administrativní ceny stavebního pozemku ....................................................................... 60 5.7 LOKALITA 2 - K.Ú. KŘEŠICE U DĚČÍNA, CENA OBVYKLÁ ....................................................... 60 5.8 LOKALITA 3 - K.Ú. HORNÍ OLDŘICHOV, CENA ZJIŠTĚNÁ ....................................................... 60 5.8.1 Stanovení administrativní ceny zemědělského pozemku .................................................................. 60 5.8.2 Stanovení administrativní ceny pozemku určeného k zastavění dle ÚP .......................................... 61 5.8.3 Stanovení administrativní ceny stavebního pozemku ....................................................................... 61 5.9 LOKALITA 3 - K.Ú. HORNÍ OLDŘICHOV, CENA OBVYKLÁ ...................................................... 61 5.10 VYHODNOCENÍ................................................................................................................................. 62

ZÁVĚR ................................................................................................................................................................. 65 SEZNAM POUŢITÉ LITERATUTY ................................................................................................................ 70 SEZNAM GRAFŮ ............................................................................................................................................... 73 SEZNAM TABULEK ......................................................................................................................................... 73 SEZNAM PŘÍLOH ............................................................................................................................................. 73

6

ÚVOD Tématem této diplomové práce je popsat problematiku oceňování pozemků ve zvolené lokalitě, a to v závislosti na vybraných stupních územního plánování. Jak jiţ vyplývá ze zadání diplomové práce, je její zpracování pojato tak, aby výsledná práce přinášela komplexní a ucelený pohled na dané téma. Má diplomová práce nesoucí název „Posouzení vlivu územního plánování na cenu pozemků“ by měla napomoci přiblíţit se odpovědi na tuto otázku. Na základě zjištěných obchodovatelných cen pozemků určit přibliţnou cenovou hladinu v závislosti na jednotlivých stupních územního plánování v rámci jednoho obvodu obce s rozšířenou působností a dále analyzovat vlivy, které na cenu působí. Územní plánování je poměrně mladou disciplínou, v jejímţ pozadí stojí efektivní vyuţití území. Tato disciplína se neustále dynamicky rozvíjí a svými výstupy zasahuje do ţivota občanů, ať uţ se jedná o sociální politiku, technický či ekonomický rozvoj. V současné době hraje územní plánování důleţitou roli ve vývoji kaţdého státu. Umoţňuje rozvoj území, zachovává jeho hodnoty a snaţí se pro současné i budoucí generace vytvořit příznivé podmínky

pro

ţivot.

Díky

jeho

pravidlům,

omezením

a

limitům

nedochází

k nekontrolovanému rozpínání měst a výstavbě dalších domů, komunikací a jiných objektů. Veškerá činnost v oblasti územního plánování má svůj řád a je koordinována výkonnými orgány státní správy. Jelikoţ je v současné době nutný poţadavek chránit a komplexně řešit území a jehorozvoj, je v našem právním řádu upravena řada nástrojů, jejichţ pomocí je toto řešenía

ochrana

zajišťována.

Klíčovou

roli

v

tomto

sehrává

nástroj

územního

plánování.Územní plánování jako celek je tvořeno soustavou konkrétních nástrojů, které jsouuspořádány na mezinárodní, republikové, krajské a obecní úrovni. Co se týká legislativního vymezení, je územní plánování upraveno v zákoně č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Tento zákon jeúčinný od 1.1.2007 a přináší řadu nových nástrojů a procesních postupůorgánů územního plánování. Potřeba tohoto zákona byla vyvolána především změnoupolitického klimatu v 90. letech minulého století, kdyţ starý stavební zákon nevyhovoval novým společensko-ekonomickým podmínkám. Problematika oceňování pozemků nám vyvstává po roce 1989, kdy dochází k změnám ve vlastnických právech k pozemkům. Tyto změny byly vyvolány ekonomicko-společenskými zvraty. V této 7

době dochází k moţnosti převést vlastnická práva k pozemku za cenu dohodnutou mezi stranami a nedochází k regulaci ceny ze strany státu. Jsem si plně vědom toho, ţe vzhledem k danému rozsahu se tato práce nemůţedotknout veškeré problematiky související stématem oceňování nemovitostí vyčerpávajícím způsobem. Diplomová práce je logicky strukturovaná a kromě úvodu, závěru a formálních náleţitostí rozdělena do osmi hlavních kapitol, které jsou ještě členěny do dvou úrovní. Prvníkapitola se zabývá teoretickou rovinou územního plánování. Dále je rozebráno legislativní zakotvení územního plánování včetně exkurze do historie právní úpravy na tomto úseku a nastínění cílů a úkolů územního plánování. Ve druhé kapitole jsou popsány ekonomické souvislosti územního plánování. Ve třetí a čtvrtékapitole se věnuji přiblíţení současné situace oceňování nemovitostí v České republice včetně krátkého historického exkurzu, z něhoţ je zřejmé, ţe oceňování nemovitostí se historicky podřizovalo vţdy společenské atmosféře jednotlivých období. Zároveň budou vysvětleny hlavní pojmy problematiky oceňování. Součástí této části práce bude rovněţ přehled a základní charakteristika metod pouţívaných při trţním oceňování a základní charakteristika postupů, které ukládá aktuální oceňovací vyhláška. Pátá kapitola se zabývá praktickou částí. V úvodu této kapitoly je popsána SWOT analýza územního plánování. Výstupem práce je vyhodnocení vlivu územního plánování na základě provedené analýzy. Administrativní a trţní cena pozemku je stanovena v jednotlivých stupních územního plánování. Tedy v první variantě je simulováno, ţe vybraná parcela je pozemkem zemědělským. Ve druhé variantě se předpokládá, ţe je pozemkem určeným k zastavění podle územního plánu, a v poslední variantě pozemkem stavebním. Podkladem pro vyhodnocení této praktické části jsou zpracovány jednotlivé tabulky a grafy, které se nacházejí aţ za celou prací ve formě příloh. Má diplomová práce podává souhrnnou zprávu o obrysu cen v jednotlivých druzích pozemků v obvodu obce s rozšířenou působností města Děčín. Je třeba si uvědomit, ţe cena je na volném trhu vţdy určena nabídkou a poptávkou pozemků a v důsledcích toho určují jejich aktuální cenu. Na závěr této úvodní části je nutné zmínit dostupnou literaturu, která se řešenou problematikou zabývá a byla podkladem pro zpracování této práce. Pro teoretickou rovinu územního plánování je to zejména Maier, dále pak Bártová. Problematiku související 8

s oceňováním nemovitostí uvádějí zejména Bradáč a kolektiv autorů, Dušek, Zazvonil. Některé souvislosti byly také převzaty z článků v odborném časopise (Urbanismus a územní rozvoj) a dále pak z legislativních dokumentů. Praktická část čerpá z obecně závazné vyhlášky města, územně plánovací dokumentace, z vlastních poznámek a dále postřehů při výkonu mé pracovní pozice na odboru stavebního úřadu Magistrátu města Děčín.

9

1 OBECNÁ ANALÝZA ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ 1.1 ÚZEMNÍ PLÁNOVÁNÍ JAKO PROSTŘEDEK REGULACE ZMĚN V ÚZEMÍ Tradice územního plánování a jeho právní úprava vychází ze zkušenosti, ţe změny prováděné v území a na jednotlivých pozemcích mají vţdy vliv na širší okolí, jeho kvalitu mohou významně ovlivnit a jsou i na ní závislé. Obecně řečeno, územní plánování spočívá v komplexním posuzování území jako celku. Řeší zastavěnou i krajinnou část (tzv. intravilán a extravilán). Nestačí tedy navrhnout účelné vyuţití vymezených ploch a pozemků a jejich vzájemného uspořádání, důleţité je řešení všech vazeb v území nezbytných pro jeho harmonický rozvoj se současným zajištěním ochrany veřejných zájmů, přiměřeného vyuţívání přírodních zdrojů a moţnosti rozvíjení aktivit fyzických a právnických osob. Územní plánování má současně zamezit negativním vlivům z činností lidí na ţivotní prostředí. V našich podmínkách má problematika územního plánování letitou tradici, přičemţ pro územní plánování bylo vţdy charakteristické, ţe bylo spjato s tzv. veřejným stavebním právem. Tuto vazbu si zachovala i nová právní úprava jako součást nového stavebního zákona. Proč bych se měl jako obyčejný člověk zajímat o obsah územního plánu?Kaţdý z nás chce ţít v prostředí, které mu vyhovuje. Měl by se proto zajímat o to, jaké stavby se v budoucnu v mém okolí uvaţují, pro jaké účely bude moţno vyuţívat nezastavěné pozemky, jak bude moţno změnit účely vyuţívání současných staveb a pozemků. Měl bych se zajímat o to, zda v blízkosti mého bytu nemá v budoucnu stát stavba, která bude rušit pohodu mého bydlení. Zajímat se např. o to, zda a kde se uvaţuje s výstavbou nových obytných a rodinných domů, dětského hřiště, kudy povede jaká silnice. Ještě intenzivněji bych se o územní plán měl zajímat v případě, ţe na území obce vlastním nějakou nemovitost (tedy stavbu nebo pozemek). Bez územního plánu se v podstatě nedá téměř nic postavit. A co to tedy vlastně ten územní plán je? Územní plán je závazný dokument obce schválený místním zastupitelstvem. Jedná se o soubor výkresů a dále obsahuje textovou část. Kaţdý, kdo hodlá provádět výstavbu v nějaké lokalitě, se z textové a výkresové části dozví, zda můţe svůj záměr výstavby provést.

10

1.2 HISTORIE PRÁVNÍ ÚPRAVY ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ Územní plánování má v našich podmínkách poměrně dlouhou tradici. Ačkoli výslovně o územním plánování hovoří aţ právní úprava z roku 1949, za jistý předstupeň můţeme povaţovat tzv. stavební řády,které se v naší právní úpravě nacházely od roku 1883. Vývojová etapa začíná rokem 1949 a to konkrétně zákonem č. 280/1949 Sb., o územním plánování a výstavběobcí. Zákon č. 280/1949 Sb., jeţ zaloţil pojem územního plánování, nástroje pro komplexní řešení území namísto dřívějších metod (plány polohy, regulační a zastavovací plány). Vývojovou etapu nazírání na územní plánování, započatou úpravou z roku 1949, lze tak označit za etapu, která poloţila základ zmiňovanému „komplexnějšímu“ nazírání na řešení území.1 Za druhou vývojovou etapou v tomto směru můţeme povaţovat období od roku 1958 do roku 1976. To souviselo sezákonem č. 84/1958 Sb., o územním plánování, na nějţ potom obsahově navazoval zákon č. 87/1958 Sb., o stavebním řádu. Další etapavývoje územního plánování trvala od 1.10.1976, kdy nabyl účinnostizákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, který mj. stanovil na svoji dobu poměrně kvalitní reţim územního plánování. Na úseku územního plánování uvedený stavební zákon upravil tři základnínástroje územního plánování: územně plánovací dokumentaci, územně plánovací podklady, územní rozhodnutí. Z hlediska délky navrhovaného období byla územní dokumentace rozdělena do tří kategorií (územní prognóza, územní plán a územní projekt). Z hlediska velikostiřešeného území potom do dalších tří stupňů (velký územní celek, sídelní útvar a zóna).Kombinací těchto tří kategorií a stupňů vzniklo devět druhů plánovací dokumentace.Dalšími druhy nástrojů územního plánování, jak byly v roce 1976 stavebnímzákonem zavedeny, byly územně plánovací podklady.Stavební

zákon

z

roku

1976

a

zejména

prováděcí

předpis

upravily

náleţitostijednotlivých druhů územně plánovací dokumentace a územně plánovacích

1

HAVLAN, P., A. KLIKOVÁ a P. PRŮCHA. Stavební právo: praktická příručka. Praha: Linde, 2005, 163 s. ISBN 80-7201514-1.

11

podkladů,způsob a postup jejich pořizování, projednávání a u územně plánovací dokumentacei schvalování a závaznost.Konečně posledním nástrojem územního plánování, který byl zakotven daným stavebním zákonem, bylo územní rozhodnutí.Původní znění stavebního zákona zavedlo pět druhů územních rozhodnutí: rozhodnutí o umístění stavby, rozhodnutí o vyuţití území, rozhodnutí o chráněném území nebo o ochranném pásmu, rozhodnutí o stavební uzávěře, rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků. Na přelomu roku 1989/90 došlo na našem území ke společenským změnám,které se přirozeně promítly i do tohoto zákona. Úprava tak prošla řadou novelizací,z nichţ za nejvýznamnější můţeme

povaţovat

novelizaci

provedenou

zákonem

č.262/1992

Sb.

a novelizaci provedenouzákonem č. 83/1998 Sb. V souladu s vyhodnocením pořizovatelské praxe územně plánovací dokumentace byly dále novelou definovány místo působících devíti pouze tři druhy územně plánovací dokumentace (územní plány pro velké územní celky, územní plány obcí a regulační plány) se zaměřením na stěţejní funkce a obsah územních plánů.2 Další významná skutečnost, která měla přelomový vliv na úpravu územního plánování z roku 1976, byla revitalizace územní samosprávy uskutečněná na přelomu let 1989/90. Ukončení činnosti národních výborů v roce 1990 se zákonitě muselo promítnout i do úpravy stavebního zákona. Bylo totiţ nutno nahradit národní výbory novou soustavou orgánů územnísprávy a nastavit pravomoc i působnost nových správních orgánů mj. i na úsekuúzemního plánování. Vývoj právní úpravy na úseku územního plánování byl završen vydánímzákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, který vstoupilv platnost dne 11. května 2006, s účinností od 1. ledna 2007. Závěrem tohoto historického ohlédnutí lze konstatovat, ţe cílem všechdosavadních změn právní úpravy na úseku územníhoplánování do přijetí zákona č. 183/2006 Sb. v jejich souhrnu bylo zobjektivizovánía zreálnění reţimu územního plánování a ve spojení s tím zjednodušeně vyjádřenoi zpruţnění, resp. zrychlení, procesu územního plánování při současném 2

DOLEŢAL, J., A. KLIKOVÁ a P. PRŮCHA. Stavební zákon v teorii a praxi: úplné s komentářem, souvisící a prováděcí předpisy. 11. vyd. Praha: Linde, 2005, 959 s. ISBN 80-720-1540-0.

12

znění

zákona

posíleníprávní

jistoty

všech

zainteresovaných

subjektů.

To

v

sobě

samozřejmě

obsahovalořadu dílčích, nicméně neobyčejně významných aspektů,jeţ musela právní úprava zohlednit. Dosavadní změny právní úpravy v tomto směru a jejich dopady na námi sledovanou úpravu územního plánování byly však v jistémsmyslu „předstupněm“ ţádoucího zohlednění příslušných potřeb v rámci souběţnějiţ delší dobu připravované nové právní úpravy veřejného stavebního práva.

1.3 SOUČASNÁ PRÁVNÍ ÚPRAVA STAVEBNÍHO ZÁKONA Začleňování České republiky do Evropské unie, probíhající reforma veřejné správy a tedy i potřeba efektivně a účinně řešit řadu problémů představovaly významný dopad na stávající stavební zákon. Bylo potřeba provést řadu změn stavebního zákona a v souvislosti s přípravou těchto změn bylo provedeno zhodnocení platného právního stavu. Provedenou analýzou bylo zjištěno, ţe nedostatky v zákoně jsou natolik principiální, ţe je lze odstranit jen koncepčně novou právní úpravou. Usnesením č. 612 ze dne 20. června 2001 schválila vláda věcný záměr stavebního zákona a současně uloţila ministru pro místní rozvoj zpracovat a předloţit vládě návrh nového stavebního zákona. Nová koncepce si vyţádala revizi více neţ 40 zákonů, ve kterých se v posledních 15 letech prosazovala neracionální tendence dotčených orgánů vydávat ve své působnosti samostatná podkladová správní rozhodnutí ve věci, o které se rozhoduje v postupech nebo řízeních podle stavebního zákona. Zohledněn byl rovněţ zákon č. 500/2004 Sb., správní řád, který podstatným způsobem ovlivňuje výkon veřejné správy a součinnost dotčených orgánů chránících veřejné zájmy podle zvláštních právních předpisů. Nový stavební zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) byl přijat v březnu roku 2006; dne 1.1.2007 nabyl účinnosti a nahradil tak dosavadní platnou legislativu na úseku územního plánování a stavebního řádu. Nové prováděcí předpisy a změny starých prováděcích předpisů byly přijaty v listopadu 2006 s účinností od 1.1.2007. Dne 1.10.2012 podepsal prezident republiky dlouho připravovanou novelu zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavebního zákona). Novela vyšla ve Sbírce zákonů 22. října 2012 pod číslem 350/2012 Sb., a nabyla účinnosti dne 1.1.2013.Novela stavebního zákona nemění koncepci platného zákona. Jejím účelem je

13

zpřesnit znění jednotlivých ustanovení tak, aby v praxi nevyvolávaly interpretační a aplikační problémy.3 V souvislosti s přijetím Stavebního zákona došlo k nutným úpravám stávajících právních předpisů a k vydání nových zákonů a prováděcích vyhlášek.

1.4 CHARAKTERISTIKA ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ Územní plánování můţeme charakterizovat jako souhrn opatření,vztahující se k moţnostem a mezím nakládání s územím. Je to proces, jehoţ úkolem aúčelem je ve veřejném zájmu komplexně a zároveň soustavně řešit funkční vyuţitíúzemí, stanovit zásady jeho organizace a věcně a časově koordinovat činnost v územíovlivňující jeho rozvoj, zejména výstavbu za současného zachování či rozvíjeníhodnot území. V podmínkách veřejného stavebního práva je územní plánovánípředstupněm realizace staveb a stavebního řízení. Územní plánování jako právemupravený institut, tvořený souborem nástrojů a technik, vedoucích k prostorové ačasové koordinaci rozvoje osídlení, hraje důleţitou roli jako nástroj, který chráníveřejné zájmy v území. Důleţité je ovšem i to, aby při této ochraně respektoval azohledňoval téţ zájmy soukromých subjektů. Chrání a rozvíjí přírodní, kulturní a civilizační hodnoty území včetně urbanistického, architektonického a archeologického dědictví. S ohledem na ochranu krajiny dbá na hospodárné vyuţívání zastavěného území. Územní plánování usiluje o dosaţení souladu veřejných a soukromých zájmů.Pod pojmem „vyuţití území“ v územním plánování rozumíme určení, jakým způsobem bude území vyuţito (pro jakou stavbu, činnost či jinou funkci).Pod pojem „uspořádání území“ v územním plánování rozumíme koncepci vyuţití území, a to v zastavěném území a zastavitelné ploše zejména:způsob zástavby, výšku zástavby a intenzitu zastavění (jak velká část můţe být zastavěna, se udává v procentech). V nezastavěném území zejména: způsob vyuţití pozemků v krajině, vymezení územních systémů ekologické stability (biocentra, biokoridory) apod.4

3

MISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ ČR. Místní a bytová politika – Právo a legislativa. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. [cit. 2012-09-24]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/Uzemni-planovani-a-stavebni-rad/PravoLegislativa/Legislativa/Novela-stavebniho-zakona-%281%29. 4

ÚSTAV ÚZEMNÍHO ROZVOJE. Publikační činnost a knihovna - Metodické příručky a publikační materiály. Ústav územního rozvoje [online]. © 2001 2012 [cit. 2012-09-24]. Dostupný z:http://www.uur.cz/images/publikace/metodickeprirucky/nabidka/2009/obcan2009.jpg.

14

Podstatou územního plánování je zjednodušeno řečeno dohoda všech, kteří v území ţijí, vyuţívají ho nebo chtějí vyuţívat o pravidlech a budoucím způsobu jeho vyuţití. Tyto dohody probíhají na všech úrovních od vyuţívání území kontinentu přes území států, regionů, krajů, aglomerací aţ po území obcí a jejich částí, tj. stavebních pozemků.5

1.5 ÚZEMNÍ

ROZHODNUTÍ

JAKO

SOUČÁST

ÚZEMNÍHO

PLÁNOVÁNÍ Dle stavebního zákona je územní rozhodnutí jedním ze základních nástrojů územního plánování. Umisťovat stavby nebo zařízení, jejich změny, měnit jejich vliv na vyuţití území, měnit vyuţití území a chránit důleţité zájmy v území lze jen na základě územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, nestanoví-li zákon jinak. Ze stavebního zákona lze vysledovat a dovodit následující formy územního rozhodování:6 regulační plán, veřejnoprávní smlouva, zjednodušené územní řízení, územní souhlas, územně plánovací informace. Územní rozhodnutí vymezuje území pro navrhovaný účel a stanoví podmínky k ochraně veřejných zájmů v území. Podmínkami má zejména zabezpečit soulad s cíli a záměry územního plánování včetně architektonických a urbanistických hodnot území.7

1.6 ANALÝZA STARÉHO A NOVÉHO STAVEBNÍHO ZÁKONA NA ÚSEKU ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ Územní plánování mění uspořádání území, tato činnost má enormní vliv na široké okolí a společnost, proto je nutno tuto činnost koordinovat právními normami, za účelem ochrany veřejného zájmu. Základním legislativním dokumentem, který upravuje územně plánovací činnosti je zákon ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební

5

BÁRTOVÁ, Hana a Miroslav RŮŢIČKA. Územní plánování a doprava. 1. vyd. Praha: ABF - Arch, 2008, 128 s. ISBN 97880-86905-48-8. 6 MAREK, Karel a Petr PRŮCHA. České stavební právo v evropském kontextu. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2009, 351 s. ISBN 978-80-210-4958-1. 7 HASÍK, Otakar. Územní plánování: pro rozsah studia jednoho ročníku. 1. vyd. Ostrava: Vysoká škola báňská - Technická univerzita, 2003, 96 s. ISBN 80-248-0282-1.

15

zákon), č. 183/2006 Sb. Stavební zákon 1. ledna 2007 nahradil dosud platný zákon ze dne 27. dubna 1976 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), zákon č. 50/1976 Sb.

1.7 PROBLÉMY

VYPLÝVAJÍCÍ

ZE

STARÉHO

STAVEBNÍHO

ZÁKONA Č. 50/1976 SB. NA ÚSEKU ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ Z provedené analýzy právní úpravy na úseku územního plánování vyplynuly zejména tyto problémy: jedním z hlavních problémů byla skutečnost, ţe původní koncepcez roku 1976 byla zastaralá a i přes spoustu novelizací, které navíc narušilysystematiku a jednotnost zákona, nevyhovuje současným trendům apoţadavkům, právní důsledky některých institutů byly nedostačující, jiné soubory právníchnorem v praxi zcela chyběly, byla nutná podrobná úprava územně plánovacích podkladů jakoţto nástroje proúzemní plánování, chyběl nástroj územního plánování pro koordinaci činností na úrovnimezinárodní, republikové a přeshraniční, nutné bylo zlepšit a zpřesnit koordinaci mezi pořizováním územně plánovacídokumentace samotným územním řízením, a zároveň zpřehlednit a sjednotitpostupy při pořizování ÚPD a při územním řízení, problémy při řešení rozporů mezi jednotlivými resorty, coţ často zpomalovalo azdraţovalo celý proces rozhodování pro ty, kteří čekali na výsledky řízení, v souladu s poţadavky mezinárodních úmluv bylo nutné upravit rozhodovánív území podle zásad veřejného správního řízení, a to především na úsekuţivotního prostředí, nevyhovující byly moţnosti veřejnosti podílet se na pořizování územněplánovací dokumentace a na procesu územního řízení, zároveň byly inedostačující moţnosti účasti obcí a krajů při řešení odlišných poţadavkůdotčených správních úřadů. Tento zákon v původní verzi naprosto neumoţňoval participaci veřejnosti v procesu tvorby a schvalování územního plánu, celý postup od zadání aţ pochválení byl plně organizován a zajišťován orgány státní správy. V tomto zákonu se také nepodařilo zajistit uplatnění poţadavků ochrany ţivotního prostředí.8 Starý zákon prošel za dobu své existence několika

8

KUBEŠ, Jan a Radim PERLÍN. Územní plánování pro geografy. 1. vyd. Praha: Karolinum, 1998. ISBN 80-7184-512-4.

16

novelizacemi a změnami, konkrétně jich bylo 21. Průlomovým rokem, který výrazně ovlivnil právní uspořádání starého zákona, je rok 1992, zvláště jeho novela č. 262/1992 Sb., která částečně odstranila jeho nedostatky. Kladla důraz na schvalování a projednávání územních plánů při účasti veřejnosti. Další změnou bylo, ţe územní plánování ve svých činnostech začalo brát v úvahu vliv na ţivotní prostředí. Starou právní úpravu ovlivnily další přijaté normy např. Zákon na ochranu přírody a krajiny č. 114/1992 Sb.

1.8 PRINCIPY NOVÉHO STAVEBNÍHO ZÁKONA Č. 183/2006 SB. NA ÚSEKU ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ zajištění lepšího přístupu veřejnosti k informování o území a k rozhodování o změnách v území a tím naplnění poţadavků „Úmluvy o přístupu k informacím, účasti veřejnosti na rozhodování a přístupu k právní ochraně v záleţitostech ţivotního prostředí“, územní plán stanoví zastavitelné plochy a základní poţadavky na plošné a prostorové upořádání, umisťovat stavby a jejich změny, měnit jejich účel a vliv na vyuţití území, měnit vyuţití území a chránit důleţité zájmy v území lze nejen na základě územního rozhodnutí, ale i na základě nově zavedeného institutu územního souhlasu, který představuje souhlas příslušného stavebního úřadu s oznámením poţadovaného záměru v území a nahrazuje územní rozhodnutí, vymezení zastavěného a nezastavěného území s odlišnými podmínkami povolování změn ve vyuţívání; zastavitelné plochy mimo zastavěné území je moţno stanovit pouze vymezením v územním plánu. Zastavěné území - jedná se o území, vymezené podle stavebního zákona nebo územním plánem; pokud takto vymezené nebude, platí intravilán, vymezený k 1. září 1966 a vyznačený v mapách evidence nemovitostí. Z evidence územně plánovací činnosti je známo, ţe cca 2/3 obcí má schválený územní plán, další mají územní plán v různém stupni zpracování. Pro mnohé obce, ale není účelné pořizovat územní plán. V tomto případ bude potom důleţité mít vymezeno zastavěné území obce postupem podle nového stavebního zákona. V takto vymezeném zastavěném území lze totiţ pouţít zjednodušené formy územního rozhodnutí.

17

Nezastavěné území - pozemky nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy. V nezastavěném území, které je nutno chránit před nahodilými postupnými kroky zastavování, je pouţíváno územní rozhodování jednoznačně s účastí veřejnosti. Nezastavitelné pozemky - pozemky na území obce, které nelze zastavět, pokud obec nemá vydaný územní plán. Zákon je jednoznačně určuje. Účelem jejich určení je zabránit postupnému zastavování bez koncepčního přístupu, tj. bez územního plánu. Jsou to např. případy, kdy obec nemá územní plán, uvnitř svého zastavěného území má třeba značné rozlohy polí a je nutno, aby byl zpracován územní plán, který stanoví, zda tyto nezastavitelné pozemky lze pro výstavbu pouţít a jaká zástavba zde má vzniknout. Cílem nové právní úpravy bylo zlepšení podmínek pro zohledňování různých, často protichůdných zájmů a potřeb, např. státní správy a územní samosprávy, veřejného a soukromého sektoru, zájmů investorů a veřejnosti, na kterou mají dopad. Tradice územního plánování vychází ze zkušenosti, ţe změny prováděné v uspořádání území a na jednotlivých pozemcích mají vliv na okolí, jeho kvalitu mohou významně ovlivnit a jsou i na ní závislé. Z tohoto důvodu jsou zákonem upravovány postupy, kterým se práva a povinnosti spojené s územním mohou měnit. Územní plánování, které je nezastupitelné, poskytuje veřejné správě jedinečný nástroj k vytváření předpokladů podmínek území pro udrţitelný rozvoj území. Výhrada, ţe od 1.1.2007 došlo k omezení výstavby, protoţe od tohoto data lze umístit podle § 18 odst. 5 zákona v nezastavěném území pouze stavby a zařízení slučitelné s jeho charakterem, je v mnoha případech vyvolaná tím, ţe obce, investoři, stavební firmy i vlastnící pozemků v nezastavěném území zohlednili, ať jiţ záměrně nebo z nedbalosti stavební zákon. Tento problém můţe být zčásti způsoben nedostatečnými nebo nepřesnými informacemi veřejné správy poskytovanými investorům a vlastníkům pozemků nebo také nedostatečnou znalostí o faktickém právním stavu dotčených pozemků.

1.9 SROVNÁNÍ STARÉHO A NOVÉHO STAVEBNÍHO ZÁKONA NA ÚSEKU ÚZEMNÍHO PLÁNOVÁNÍ 1.9.1

Cíle a úkoly územního plánování

V obecné charakteristice územního plánování by bylo vhodné zmínit se o tom, jakémá vlastně územní plánování cíle a jaké úkoly. Zprvu se nabízí srovnání se starouúpravou stavebního 18

zákona. V podstatě se dá říci, ţe nový stavební zákon přivymezování cílů a úkolů na starou úpravu kontinuálně navazuje, oproti staré úpravěvšak jednotlivé cíle a úkoly blíţe specifikuje. Cílem územního plánování je vytvářet předpoklady pro výstavbu a udrţitelný rozvoj území, spočívající ve vyváţeném vztahu podmínek příznivých pro ţivotní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudrţnost společenství obyvatel území a který uspokojuje potřeby současné generace, aniţ by dnešními poţadavky ohroţoval podmínky ţivota generací budoucích.9 Nová právní úprava stanoví cíle územního plánování obsáhleji a rozšiřuje cíle o ochranu urbanistického, architektonického a archeologického dědictví a o ochranu nezastavěného území. Řeší vyuţití území a zásady jeho uspořádání. Změny v ochraně nezastavěného území obce lze zaznamenat v navrhované novele stavebního zákona, kde je zpřesněn výčet staveb, které lze v takovém území umístit. Přitom chrání krajinu jako podstatnou sloţku ţivotního prostředí obyvatel a základ jejich totoţnosti. Určuje podmínky pro hospodárné vyuţívání zastavěného území a zajišťuje ochranu nezastavěného území a nezastavitelných pozemků. Zastavitelné plochy se vymezují s ohledem na potenciál rozvoje území a míru vyuţití zastavěného území. Pod pojmem „vyuţití území“ v územním plánování se rozumí určení, jakým způsobem bude území vyuţito (pro jakou stavbu, činnost či jinou funkci). Pod pojmem „uspořádání území“ v územním plánování rozumíme koncepci vyuţití území a to v zastavěném území a zastavitelné ploše zejména: způsob zástavby, výšku zástavby, intenzitu vyuţití pozemku (jak velká jeho část můţe být zastavěna). V nezastavěném území jde zejména o způsob vyuţití pozemků v krajině, vymezení územních systému ekologické stability/biocentra apod. Úkoly ve starém stavebním zákoně se však ve větší míře týkají koncepce výstavby, její koordinace, územně technických důsledků připravovaných staveb, umístění staveb a územně technického vybavení území. Nový stavební zákon se zaměřuje na koncepci rozvoje území jako celku včetně urbanistické koncepce s ohledem na hodnoty a podmínky území. Mezi úkoly územního plánování dle nové právní úpravy patří například prověřování a posuzování potřeb změn v území včetně veřejného zájmu na jejich provedení, přínosy změn v území, řešení problémů a rizik s ohledem na veřejné zdraví, ţivotní prostředí a geologickou

9

ČESKO. Zákon č. 183 ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) cenách. In: Sbírka zákonů České republiky. 2006, částka 63, s. 2233.

19

stavbu území, hospodárné vyuţívání veřejné infrastruktury, stanovení urbanistických, architektonických a estetických poţadavků na vyuţívání a prostorové uspořádání území a jeho změny, především při umístění, uspořádání a řešení staveb s ohledem na stávající charakter a hodnoty území.Mezi další úkoly pak patří ochrana území před ekologickými a přírodními katastrofami, vytváření podmínek pro zajištění civilní ochrany, pro ochranu území podle zvláštních právních předpisů, pro obnovu a rozvoj sídelní struktury a pro kvalitní bydlení.Důleţitým úkolem v nové právní úpravě je uplatňování poznatků zejména z oborů architektury, urbanismu, územního plánování, ekologie a památkové péče a vyhodnocování vlivů na udrţitelný rozvoj území, jehoţ součástí je posuzování vlivů na ţivotní prostředí a posouzení vlivu na evropsky významnou lokalitu nebo ptačí oblast. V nové právní úpravě velmi vítám rozšíření úkolů územního plánování o nutnost posuzovat území jako celek ve všech svých souvislostech - tedy posuzování plánování v území v souladu s podmínkami udrţitelného rozvoje území, ve snaze o vzájemnou rovnováhu všech jeho tří sloţek - sociální, ekonomické a ţivotního prostředí. Uvedené souvisí s novou povinností obcí - pořizováním územně analytických podkladů, jejichţ součástí je vyhodnocení stavu a vývoje území, ve vztahu k jeho hodnotám, limitům ve vyuţití území, záměrům na provedení změn v území a následné zpracování rozboru udrţitelného rozvoje území, který obsahuje okruh problémů k řešení v územně plánovacích dokumentacích. Tento komplexní elaborát o území je neocenitelnou pracovní pomůckou pro projektanty/zpracovatele při zpracování územně plánovací dokumentace. Původní zaměření územního plánování především na koncepci výstavby, její koordinaci, na vybavení území technickou a dopravní infrastrukturou s pouze omezeným posouzením ostatních sloţek prostředí a podmínek v území nemohlo být přínosem pro dané území. Jen zajištění vyváţenosti všech podmínek v území můţe vést k naplnění cílů v územním plánování. Přestoţe rozšíření úkolů v územním plánování povaţuji za jednoznačný klad nového stavebního zákona, nemyslím si, ţe v praxi dochází často k jejich naplnění. Spíše stále vnímám územní plánování jako ne zcela dobře zvládnutý nástroj v rukou územních samospráv, kde často bez potřebných znalostí a odborné způsobilosti v oboru územního plánování (i kdyţ ne vţdy se špatným úmyslem) rozhoduje o vyuţití území (bohuţel z dlouhodobého časového hlediska) skupina nekvalifikovaných zastupitelů (kvalifikovaných v jiném nesouvisejícím oboru), ovlivněných různými zájmy a lobby. Tento problém nevnímám tolik u územních plánů pořizovaných nově pro celé území, spíš u jednotlivých 20

změn, kdy dochází k drobení jednotlivých funkčních ploch a tedy k narušení udrţitelného rozvoje území.

2 EKONOMIKA ÚZEMÍ Rostoucí lidské potřeby vyţadují stále hledání nových zdrojů pro jejich uspokojování. Poněvadţ potřeby porostou rychleji neţli zdroje, bude tento nedostatek provázet lidstvo, pokud bude existovat. Plánování územního rozvoje ovlivňuje vyuţití omezených, tedy nedostatkových zdrojů - především území. Důleţitým projevem trţních vztahů v území je trh s nemovitostmi a s tím související tvorba jejich cen. V této oblasti existuje vazba mezi územním plánováním a tvorbou cen pozemků. Na jedné straně ceny ovlivňují vyuţití pozemků a lokalizaci investic, na druhé straně je ceny moţno částečně ovlivňovat velikostí nabídky území ve srovnání s poptávkou po území.

2.1 EKONOMICKÉ UŢÍVÁNÍ ÚZEMÍ Ekonomickým cílem uţívání území je dosáhnout co největšího uţitku z kaţdého pozemku, vyuţít, co nejlépe jeho potenciálu. Pozemky přitom mohou přinést dvojí druh uţitku: buď svými přírodními vlastnostmi (například svojí úrodností nebo nerostným bohatstvím), nebo jsou uţívány jako urbanizované území, pak jejich uţitek je dán činnostmi, pro které území poskytuje prostor: bydlení, výroba, veřejné sluţby, doprava atd. V prvním případě uţívání území čerpáme přírodní zdroje, jako je úrodnost půdy nebo nerostné bohatství. Způsoby, jak tyto přírodní zdroje čerpáme, popřípadě jak se staráme o jejich obnovu, velmi významně ovlivní hodnotu území v budoucnosti. V případě uţívání urbanizovaného území města a vesnic platí, ţe budoucí uţitek je ovlivněn předchozím uţíváním. Příkladem dlouhodobého neekonomického vyuţívání je znečišťování prostředí, které území znehodnocuje pro příští vyuţití: kontaminace půdy vzniklá v důsledku špatného skladování či odpadového hospodářství můţe vyloučit území jakéhokoliv vyuţívání v budoucnu. 21

Dalším příkladem jsou naše sídliště. Při výstavbě sídlišť financovaných především z veřejných zdrojů stát usiloval o to, aby pořizovací náklady byly co nejniţší. Proto se stavěly typizované mnohapodlaţní domy s malými byty a s co nejlacinějším technickým vybavením. Z krátkodobého hlediska se sice podařilo postavit poměrně lacino velké mnoţství bytů, z hlediska dlouhodobého však sídliště představují velkou ekonomickou zátěţ. Jejich provozní náklady (nároky na vytápění, dopravu, údrţbu atd.) jsou veliké, kvalita obytného prostředí nevyhovuje a technické moţnosti změn jsou omezené. Pod pojmem územní rozvoj rozumíme zhodnocování území, tj. záměrnou změnu způsobu vyuţívání území a staveb na něm, nebo intenzity jeho vyuţívání. Obecným cílem územního rozvoje je zvýšit výnos území.

2.2 EKONOMIKA ÚZEMÍ Jeden z důleţitých předpokladů hospodářského rozvoje území související zejména s jedním produkčním faktorem - půdou, je nepochybně i výše cenové hladiny pozemků. Cenovou hladinu lze částečně a nepřímo upravovat nástroji územního plánování prostřednictvím nabídky ploch pro jednotlivá funkční vyuţití v daném území. Nedostatek rozvojových ploch v území můţe mít za následek zvyšování cenové hladiny pozemků, coţ můţe přispět ke sníţení investiční aktivity v předmětném území vlivem nezájmu k vytváření nových projektů developery/investory. Z ekonomického hlediska je pozemek nereprodukovatelný přírodní zdroj jedinečný svojí polohou. Nabídka pozemků je jednou provţdy dána jejich výměrou a nelze ji dále měnit. Jediné, co dokáţeme je do jisté míry ovlivnit, je kvalitativní stránka nabídky, tedy snaha o zvýšení (přidání) hodnoty k existujícímu pozemku. Způsoby, jak pozemek zhodnotit, jsou různé a liší se jak lokací, tak moţností vyuţití pozemku z technického, právního a komerčního hlediska. U zemědělské půdy to můţe být zlepšení bonity melioracemi, u lesního pozemku racionální výsadbou porostů, u stavebních pozemků je nejčastější změnou hodnoty změna územního plánu, ke zvýšení hodnoty přispěje i vybavení inţenýrskými sítěmi apod.

22

Při hledání ekonomického optima vyuţívání území se vychází z analýzy jednotlivých segmentů trhu, tj. nabídky ploch pro jednotlivá funkční vyuţití v daném území a poptávky po nich. Vstupními daty pro ekonomickou optimalizaci vyuţití území jsou:10 druh funkčního vyuţití: bydlení, maloobchod, kancelářské prostory, výrobní objekty a sklady, standardy jednotlivých funkcí (např. bydlení v rodinných domech, luxusní nájemní bydlení), stáří výstavby: novostavby, rekonstrukce a stávající fond. Dále data o poptávce: kupní sála potenciálního zákazníka (z ní se získá horní limit poptávané ceny pro jednotlivé segmenty trhu, týká se především bydlení), územní vázanost poptávky (do jaké míry je poptávající rozhodnut investovat právě ve zkoumaném území), funkční vázanost poptávky (existuje reálná poptávka po alternativním vyuţití území nebo alternativním vyuţití standardu), předpokládaný trend poptávky (nárůst, saturace, absolutní pokles). Také data o nabídce: existence stávajících ploch pro dané funkční vyuţití v daném (spádovém) území, moţnost přeměny objektů uţívaných pro jiné vyuţití na sledované funkční vyuţití (například přeměna bydlení na kancelářské prostory), probíhající nebo reálně připravované projekty výstavby pro sledované funkční vyuţití (mnoţství, plochy, kvality), celková investiční aktivita v řešeném území.

2.3 EKONOMIKA POZEMKU Kromě pohledu územního lze na řešení území pohlíţet také vlastnicky. Nejsou-li uspokojovány nároky vlastníků na výnosy z nemovitostí v daném území, nelze očekávat úspěšný územní vývoj. Pokud je území zhodnocováno např. veřejnými investicemi (infrastrukturou), dochází ke zhodnocování nemovitostí jednotlivých vlastníků a fakticky

10

MAIER, Karel. Ekonomické č. zvláštní, s.8-26. ISSN 1211-1279.

souvislosti

v

územním

23

plánování

a

rozvoji

města.Územní

rozvoj.

1997,

dochází k dosahování vyšších výnosů u všech, kteří v území provozují aktivity spojené s nemovitostmi. Je tedy moţno ekonomiku území do určité míry srovnat s ekonomikou jednotlivé nemovitosti (pozemku). Pro vyuţití kaţdého pozemku jsou limitujícím faktorem příslušné závazné podmínky v území vyjádřené v regulativu (funkční vyuţití, počet podlaţí zástavby).

2.4 CENY POZEMKU Ceny pozemku lze rozlišovat z hlediska účelu právního úkonu, pro který znalec cenu stanovuje nebo odhaduje. Cena stanovená znalcem podle poměrně detailních ustanovení právního předpisu např. pro účely stanovení základu daně z převodu nemovitosti nebude s velkou pravděpodobností shodná s cenou prodejní, na které se svobodně dohodli smluvní strany prodeje. Jak bylo uvedeno výše, obvyklá cena pozemku se určuje trţní analýzou. Potřebné údaje o trhu s nemovitostmi jsou však velmi obtíţně dostupné. Zpracovatelé ocenění většinou vyuţívají neúplných dostupných údajů například z realitní inzerce, z výsledků draţeb, ze zpráv o situaci a trendech od společností činných na trhu nemovitostí. Legislativně je v České republice řešen monitoring cen stavebních pozemků formou cenových map. Skutečností však je, ţe tyto cenové mapy nejsou pro většinu obcí zpracovány. V těchto mapách je území obce rozděleno na oblasti s přiřazenými cenami za 1 m², přičemţ pro důvěryhodné určení ceny obvyklé jednotlivého pozemku není moţno slepě převzít tuto více či méně upravenou cenu, přestoţe vychází z realizovaných prodejů v předmětné oblasti, bez zjištění vlivů působící na konkrétní posuzovaný pozemek a bez následného porovnání se srovnatelnými pozemky v daném místě a čase. Přesnost odhadu pak závisí na mnoţství dat o cenách pro definované skupiny pozemků s podobnými vlastnostmi, kterými jsou zejména jejich poloha, vyuţití, vybavenost a velikost.

2.5 APLIKACE ZÁKONA NABÍDKY A POPTÁVKY Fixní povaze půdy jako ekonomického faktoru odpovídá malá elastičnost nabídky pozemků. Z krátkodobého hlediska se dokonce můţe jednat o fixní nabídku pozemků: v krátkém

24

časovém úseku není trh schopen nabídnout větší mnoţství pozemků připravených pro nějaké vyuţití, ať je cena, kterou jsou poptávající ochotni zaplatit, jakákoliv.11 Poptávka po pozemcích je výrazně ovlivněna jejich polohou. Obecně platí, ţe čím je snazší dostupnost pozemku, tím je poptávka po něm větší. Důvodem jsou dopravní náklady spojené s uţíváním, které rostou se vzdáleností a překáţkami, které je třeba překonávat. Při optimálním, tj. nejvýhodnějším moţném vyuţití pozemku, získává jeho majitel rentu v maximální dosaţitelné výši. I optimální vyuţití však podléhá změnám v souvislosti s pohybem

poptávky

a

nabídky

způsobenými

řadou

ekonomických,

územních

technologických, sociálních, politických, ekologických a dalších změn. Přestoţe ceny pozemky patří k nejdůleţitějším ekonomickým podmínkám vyuţitelnosti území, měla by být jako podklad ke kaţdému návrhu územně plánovací dokumentace zpracována mapa cenových a vlastnických poměrů v území. Z výše uvedeného vyplývá, ţe v České republice chybí systematická, legislativně upravená celostátní evidence cen nemovitostí, která by zprůhlednila trh, a tím usnadnila i velkou obtíţnost dosaţení důvěryhodného stanovení obvyklé ceny jednotlivého pozemku.

3 CHARAKTERISTIKA POZEMKŮ 3.1 POZEMEK Pozemek je částí zemského povrchu, oddělenou od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí údrţby, hranicí druhu pozemků, popřípadě rozhraním způsobu vyuţívání pozemků. Jeho obraz, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem se nazývá parcela. Výměra parcely je vyjádřena plošným obsahem průmětu pozemku do vodorovné roviny v plošných metrických jednotkách (zaokrouhluje se na celé čtvereční metry). Mnoţství pozemků je omezené, další charakteristikou je prakticky nekonečná ţivotnost. To samozřejmě neplatí pro všechny typy pozemků. Například pozemky jako jsou lomy, pískovny apod. svoji ţivotnost v případě těţby v čase ztrácejí. Ţivotnost pozemku mohou zkrátit rovněţ různé ekologické zátěţe. Hodnota pozemků spočívá kromě omezenosti dále ve schopnosti

11

MAIER, K.; Řezáč, V. Ekonomika v území. 1. vyd. Praha: ČVUT, 2006, 91 s. ISBN 80-010-3447-X.

25

přinášet uţitek. Ten můţe plynout z jeho vyuţití. Jiný uţitek přinášejí zemědělské a lesnické pozemky, jiný těţební prostory. Důleţitým uţitkem, který pozemky přinášejí, je moţnost výstavby na nich.12 Roztřídění pozemků do účelových kategorií upravuje zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky a jeho provádějící vyhláška č. 26/2007 Sb. ve smyslu ustanovení § 3 písm. b) katastrálního zákona je údaj o druhu pozemku jednou ze základních charakteristik pozemku. Katastrální zákon v ustanovení § 2 odst. 3 člení pozemky podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Prvních šest účelových kategorií představuje zemědělskou půdu, zbývající čtyři půdu nezemědělskou.13

3.2 POZEMEK JE VELMI DOBROU INVESTICÍ Nejčastější otázka, kterou si investoři pokládají, zní: Jaká je nejlepší investice do nemovitosti? Taková, u níţ dochází k maximálnímu zhodnocení při současné minimalizaci rizika. Na takto poloţenou otázku mohou být různé odpovědi - některý poradce doporučí nákup bytu, jiný rodinný dům v atraktivní lokalitě a třetí třeba penzion. Nejčastěji se ale v odpovědi objeví pozemek. Proč je pozemek tou nejlepší investicí? V trţním hospodářství dochází na trhu k neustálé interakci nabídky a poptávky. Pokud převaţuje nabídka nad poptávkou, cena klesá, a naopak. Jestliţe je nějakého zboţí z jeho povahy omezené mnoţství a poptávka po něm stoupá, musí zákonitě stoupat i jeho cena. Takovým zboţím je právě pozemek. Z ekonomického hlediska je pozemek nereprodukovatelný přírodní zdroj jedinečný svojí polohou. Nabídka pozemků je jednou provţdy dána jejich výměrou a nelze ji dále měnit. Jediné, co dokáţeme je do jisté míry ovlivnit, je kvalitativní stránka nabídky, tedy snaha o zvýšení hodnoty pozemku. Způsoby, jak pozemek zhodnotit, jsou různé a liší se jak lokací, tak moţností vyuţití pozemku z technického, právního a komerčního hlediska. U zemědělské půdy to můţe být zlepšení bonity, u lesního pozemku výsadbou porostů, u stavebních

12

DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Vyd. 4. Praha: Oeconomica, 2011, 138 s. ISBN 978-80-245-1818-3. DUDOVÁ, Jana. Pozemkové právo. Vyd. 1. Brno: Vysoká škola realitní - Institut Franka Dysona, 2009, 89 s. ISBN 97880-904261-1-5. 13

26

pozemků je nejčastější změnou hodnoty změna územního plánu, ke zvýšení hodnoty přispěje i vybavení inţenýrskými sítěmi apod.

3.3 BEZCENNÝ POZEMEK Výhodou pozemků je i ta skutečnost, ţe aţ na naprosté výjimky neexistují bezcenné pozemky. I pozemek vedený územním plánem jako městská zeleň má svoji hodnotu v tom, ţe svojí existencí prokazatelně zvyšuje hodnoty okolních stavebních pozemků, stačí porovnat prodejní cenu bytu s výhledem do parku a s výhledem do vnitrobloku. Například pozemky pro stavbu rodinných domů s výhledem na jezero mají o třetinu vyšší hodnotu. Lze si potom představit developera, který bude investovat do změny baţiny na jezero, a touto investicí dokáţe zvednout celou lokální cenovou hladinu.

3.4 RIZIKA SPOJENÁ S POZEMKY V trţní ekonomice nemohou existovat bezrizikové investice. Kaţdá investice se pohybuje v ploše trojúhelníku, jehoţ vrcholy jsou zisk, riziko a likvidita. Investice do pozemku je neoddělitelně spojena s riziky, která opět většinou vyplývají z jeho jedinečnosti a nepřemístitelnosti 3.4.1 Politická rizika Absolutní devastaci realitního trhu můţe přinést změna politického reţimu či ozbrojený konflikt. Pokud je investor reálně ohroţen tím, ţe jeho pozemek bude státem vyvlastněn bez náhrady, ţádnou investici neprovede. 3.4.2

Ekonomická rizika

V době ekonomické krize dochází pravidelně k jednomu, na první pohled paradoxnímu jevu. Investoři se zbavují cenných papírů a kupují do svého portfolia nemovitosti, aby sníţili celkové riziko i za cenu sníţení zisku. Propad cen nemovitostí je proto v době krize obvykle menší neţ např. u akcií. 3.4.3

Ostatní rizika

Česká republika je naštěstí zemí, kde tolik nehrozí přírodní rizika typu zemětřesení. Po roce 1997 začaly být více vnímány jako rizikový faktor povodně. Faktorem, který dokáţe ohrozit 27

investici do pozemku, můţe být změna širších vztahů, v sousedství pozemku vznikne skládka nebo dálnice, skokově můţe změnit hodnotu pozemku nebo změna způsobu ochrany pozemku typu chráněná krajinná oblast.

3.5 ČLENĚNÍ POZEMKŮ 3.5.1

Členění pozemku dle zastavění

Z tohoto hlediska se dělí pozemky na zastavěné a nezastavěné. V prvním případě můţeme dále rozlišit pozemky, na nichţ stojí stavba trvalá, dočasná, určená k odstranění, a stavba nepovolená. V případě druhém je důleţité, zda existuje moţnost zastavění.14 Dočasnou stavbou se rozumí stavba, u níţ stavební úřad omezil dobu jejího trvání, tedy dobu její existence. Doba trvání stavby je určena ve stavebním povolení a v kolaudačním rozhodnutí. Po uplynutí této doby je stavebník povinen tuto stavbu odstranit. Lze však poţádat o prodlouţení doby trvání dočasné stavby, tento úkon musí být proveden před uplynutím povolené doby trvání stavby. I stavbu dočasnou je moţné zapsat do katastru nemovitostí. Pokud však doba trvání dočasné stavby jiţ uplynula, stavba je ve špatném stavebně - technickém stavu a není zapsána v katastru nemovitostí, je vhodné tuto odstranit. Odstranění stavby nařizují stavební úřady z vlastního podnětu nebo je povoleno na ţádost vlastníka stavby. Bez ohledu na to, na čí popud k němu dochází, nese náklady na odstranění stavby vlastník stavby. Cenu pozemku v tomto případě tedy ovlivňují (kromě faktorů uvedených níţe) i náklady na odstranění stavby a uvedení pozemku do stavu přijatelného pro budoucího vlastníka (nemusí to tedy být vţdy původní stav pozemku). Nepovolená stavba je stavba postavena bez stavebního povolení nebo v rozporu s ním. Stavební úřad následně rozhodne, zda bude stavba dodatečně povolena, anebo bude nařízeno její odstranění. Mezi pozemky nezastavěné a bez moţností zastavění patří zemědělské pozemky a lesní pozemky, vodní plochy, a některé pozemky z dalších druhů pozemků.

14

HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005, 149 s. ISBN 80-245-0967-9.

28

3.5.2

Členění pozemků podle zákona o oceňování majetku

Pro účely oceňování dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů se pozemky dělí na stavební pozemky, lesní pozemky, pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky a jiné pozemky. Stavebními pozemky jsou:15 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy - staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitosti a zalesněné nelesní pozemky, pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrţe a vodní toky, jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina. Stavebním pozemkem pro účely ocenění není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není téţ

15

ČESKO. Zákon č. 151 ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54, s.2868-2877.

29

pozemek zastavěný stavbami bez základu, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami a apod.

4 OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ Volba metody, podle které je nejvhodnější pozemek ocenit, je odvislá od účelu, pro který je dané ocenění určené. Z tohoto vyplývá, ţe pozemky by bylo moţno oceňovat metodou výnosovou s tím, jako by byly pronajaty (vlastníkovi stavby na nich postavené u pozemků stavebních, zemědělci na nich hospodařícímu u pozemků zemědělských). K aplikaci výnosové metody však v řadě případů chybí podklady. Navíc bude například výnos ze stavebního pozemku kromě jeho polohy a velikosti zásadně odvislý od toho, jaká stavba je na něm postavena, u nezastavěného stavebního pozemku pak na tom, jaká v daných podmínkách reálně nejvýnosnější stavba na něm bude povolena. Existuje také řada pozemků, u nichţ výnos prakticky počítat nelze - okrasné sady, zahrady, respektive parky (zde by byla výnosová hodnota zřejmě záporná), pozemky pod veřejnými budovami, kostely, silnice a podobně. Cena pozemku se také mění v závislosti na tom, jaké je jeho předpokládané vyuţití. Lze dovodit, ţe cena zemědělského pozemku určeného pro výstavbu bude stoupat postupně s tím, jak se bude přibliţovat skutečná realizace stavby (jak následují jednotlivé stupně územního plánování, aţ po cenu pozemku ryze stavebního), tak jak je demonstrováno v grafu č. 1. Významný vliv na cenu pozemku budou mít také inţenýrské sítě, jejichţ vybudování je značně nákladné. Byla tedy vyvinuta řada metod, jeţ se snaţí nějakým způsobem cenu pozemku buď administrativně určit, nebo suplovat funkci trhu a cenu pozemku co nejpřesněji odhadnout. Částečný výčet těchto metod je popsán v kapitole 4.5.

4.1 OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ Oceňování nemovitostí se provádí za účelem zjištění (stanovení) hodnoty (ceny) danéhopozemku, objektu či stavby. Tato informace o hodnotě dále slouţí k různorodým potřebámfyzických a právnických osob, ať uţ se jedná o prodej či koupi nemovitosti nebo vypořádání v dědickém řízení. Metody oceňování úzce souvisejí s danými zákony a vyhláškami a také s katastrem nemovitostí, který poskytuje informace o dané nemovitosti.

30

V současnosti se v České republice při oceňování nemovitostí setkáváme se dvěmazcela rozličnými přístupy. Historicky v povědomí lidí zůstává oceňování dle tzv. cenovýchpředpisů, tedy podle platné oceňovací vyhlášky. Výsledkem tohoto ocenění je administrativnícena nebo, jinak řečeno, cena zjištěná. Po revoluci v roce 1989 došlo k postupnému přechoduna trţní hospodářství a postupně se začal oţivovat volný trh s nemovitostmi. Tím vznikla ipotřeba ocenění na trţních principech, jehoţ výsledkem je trţní hodnota (v české legislativěrovněţ označována jako cena obvyklá nebo cena v čase a místě obvyklá). V trţním prostředí neexistují a ani nemohou existovat přesnáschémata a vzorce, do kterých lze jednoduše dosazovat a dospět tak k výsledku. Trţníhodnotu na rozdíl od administrativní ceny nelze stanovit či zjistit, ale pouze odhadnout.Na následujících řádcích této kapitoly provedu krátký historický exkurz do oblastioceňování a znalectví na našem území, který by měl případnému čtenáři této práce poslouţitk lepší orientaci v problematice.

4.2 HISTORIE OCEŇOVÁNÍ V ČR První historické poznatky o oceňování a znalectví sahají hluboko do historie. Pro účely tétopráce se však budu podrobněji zabývat aţ posledním vývojem zhruba od přelomu 18. a 19. století, kdy s rozmachem průmyslové revoluce a hospodářským růstem vyvstala potřeba státuzavést stabilní a kontrolovatelný způsob stanovení daní. Ve druhé polovině 19. století vyplynula potřeba vyčlenění znaleckého posudku jako samostatného druhu soudního důkazu.16Nejvýznamnější oceňovací předpis této dobybylo nařízeníze dne 25. července 1897, číslo 175 o odhadu nemovitostí (odhadní řádnemovitostí), které uvádí určitá pravidla pro ustanovování soudních znalců a zásadyoceňování. Tyto principy byly vyuţívány do začátku 2. světové války, kdy dne 20. 7. 1939 bylovydáno vládní nařízení č.175/1939 Sb., o zákazu zvýšení cen (tzv. stopcenách). Účelemtohoto nařízení

bylo

zmrazit

ceny

a

zabránit

tak

nekontrolovanému

růstu

cen

a

následnémuhospodářskému kolapsu. Převody nemovitostí se těmito stopcenami řídily fakticky aţ do roku1964.

16

BRADÁČ, A., M. KLEDUS a P. KREJČÍŘ. Soudní znalectví. Vyd. 1. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2010, 242 s. ISBN 978-80-7204-704-8.

31

V období po 2. světové válce bylo započato s obnovou postiţeného hospodářství a k tomu byly zapotřebí finance. Jednou z cest jak je získat, byl výběr daní, dávek a odvodů. Do tohoto období patří zákon č. 134/1946 Sb., o dávce z majetkového přírůstku a o dávce z majetku. V tomto smyslu byly majetkem nemovitosti všeho druhu, včetně zemědělského a lesního majetku. Cenové mapy obcí se prakticky nedochovaly, stejně jako směrné ceny pozemků, a jiné prameny v zásadě neexistovaly. Ceny se zjišťovaly náhradní metodikou.17 V počátku padesátých let, která byla obdobím směrování hospodářské a politickésituace země k socialismu, bylo k tehdejšímu občanskému soudnímu řádu (zákon č. 142/1950Sb.) vydané vládní nařízení č. 177/1950 Sb., o odhadech nemovitých věcí, které bylov daném období oceňovacím předpisem. To stanovovalo, ţe nemovité věci se pro účelyvýkonu rozhodnutí odhadnou tak, ţe se zjistí cena, za kterou by bylo moţno odhadovanou věcdaného druhu v mezích cenových předpisů prodat. Pro znalce nastala výrazná změna aţ zákonem č. 47/1959 Sb., o úpravě právníchpoměrů znalců a tlumočníků, který měl podle důvodové zprávy vymýtitsoukromopodnikatelské způsoby při provádění znalečných a tlumočnických úkonů. Znalcizpracovávali posudky v rámci pracovního poměru u svého zaměstnavatele, kdy za obsahnebyli odpovědni a fakturaci prováděl zaměstnavatel. Zákon z roku 1959 se částečněobsahově vymykal znalectví (odbornosti) tím, ţe znalec měl mít nejen potřebné odbornéznalosti a zkušenosti, ale téţ potřebné znalosti „politické“. Mělo to za následek prodlouţenílhůt a pokles kvality posudků.18 V šedesátých letech, v návaznosti na nový občanský zákoník č. 40/1964 Sb., vznikávyhláška č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách přivyvlastnění nemovitostí. Charakteristickým rysem této vyhlášky, ale i pozdějších oceňovacích vyhlášek minuléhoreţimu, byla skutečnost, ţe se nesnaţila přizpůsobit trţním cenám, ale naopak se trţní cenysnaţila regulovat. Ceny podle oceňovací vyhlášky byly cenami nejvyššími a jejich překročenímělo za následek neplatnost právního úkonu. To ovšem nevedlo k ničemu jinému, neţ ţe senemovitosti nelegálně prodávaly za vyšší ceny, neţ jaké byly uvedeny v kupní smlouvě.

17

WEIGEL, Lubomír. Oceňování nemovitostí podle předchozích cenových předpisů: na území České republiky (1897-1994). 1. vyd. Brno: CERM, 2002, 161 s. ISBN 80-720-4259-9. 18 BRADÁČ, A., M. KLEDUS a P. KREJČÍŘ. Soudní znalectví. Vyd. 1. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2010, 242 s. ISBN 978-80-7204-704-8.

32

V roce 1967 došlo také k další změně pro znalce, kdy byla nově znalecká činnost upravena zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, který platí v zásadě dodnes. Po celé následující období aţ do revoluce v roce 1989 se oceňování nemovitostíodehrávalo převáţně na principu účelově zaměřených cen, které slouţily převáţně jakopolitický nástroj represe vůči soukromému vlastnictví. Poslední vyhláškou upravujícíoceňování nemovitostí v podmínkách socialistického Československa byla vyhláška č.182/1988 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení právaosobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků. Po pádu komunistického reţimu začal přechod od centrálně plánované ekonomikyk trţnímu hospodářství. Od cen, ve většině případů, regulovaných státem, docházelok přechodu k trţním cenám. Toto se zákonitě projevilo i v právní úpravě oceňování. V roce 1997 vyšel zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změněněkterých zákonů (zákon o oceňování majetku). Zákon s účinností k 1.1.1998 upravujezpůsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a sluţeb pro účely stanovenézvláštními předpisy a řídí se jím oceňování de facto dodnes.

4.3 VLIV NA CENU POZEMKŮ Existují významné faktory, které ovlivňující obvyklou cenu pozemků. Výčet jednotlivých faktorů je následující, pro úplnost jsem se snaţil nejvýznamnější faktory dále rozvinout. poloha pozemku, zastavitelnost pozemku, poloha pozemku vůči souvisle zastavěnému území obce, přístup k pozemku, velikost pozemku, záplavové území obce stanovené vodoprávním úřadem, dostupnost inţenýrských sítí, právní stav pozemku, stupeň územního plánování, střet nabídky a poptávky, stavební uzávěra, BPEJ (bonitní půdně ekologická jednotka), 33

ostatní podmínky. 4.3.1

Poloha pozemku

Poloha pozemku je nejdůleţitějším cenotvorným faktorem. Přitom je pro cenu pozemku rozhodující především poloha vzhledem k místům s největší intenzitou dopravních vztahů (náměstí, dopravní uzly). Tyto pozemky umoţňují dosaţení nejvyšších výnosů při podnikání pronájmu nemovitostí. 4.3.2

Zastavitelnost pozemku

Vliv významu zastavitelnosti pozemku (intenzity vyuţití) se odvíjí z polohy. Čím lepší poloha - vyšší základní cena pozemku, tím je intenzita zastavění významnější. 4.3.3

Velikost pozemku

Na mnoha studiích cen je patrná závislost ceny pozemku na velikosti pozemku. Malé pozemky se obvykle prodávají za ceny mnohem vyšší neţ jinak stejné pozemky v téţe poloze. Např. pokud ve městě rozprodáváme pozemky vedle sídliště na garáţe, pak dosáhneme ceny obvykle aţ několikanásobně vyšší neţ v případě, ţe by se jednalo o prodej pro rodinné domky. Vysoká cena těchto pozemků pro garáţe nám odráţí i jejich nutnost. 4.3.4

Dostupnost inţenýrských sítí

Co se týče nákladů, představují inţenýrské sítě (vedení elektřiny, plynu, kanalizace a vodovodu) často nemalou poloţku. U některých pozemků mohou náklady na vybudování inţenýrských sítí dokonce převýšit hodnotu pozemku v nezasíťovaném stavu. Existence inţenýrských sítí má proto pozitivní vliv na hodnotu pozemku. 4.3.5

Právní stav pozemku

Nejčastějším omezením vlastnického práva k pozemku je věcné břemeno a zástavníprávo. Občanský zákoník definuje věcné břemeno takto: „Věcná břemena omezují vlastníkanemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet neboněco

34

konat“19. Věcné břemeno k pozemku je většinou spojeno s nemovitostí, nikoliv s osobou. Např. výstavba dopravní infrastruktury (pozemní komunikace, dráha…)můţe způsobit pokles hodnoty nemovitosti. Nejčastěji vyskytujícím se faktorem je zřízení věcného břemene nebo ochranného pásma. Vlastní stavba pozemní komunikace nebo dráhy představuje zátěţ na okolní pozemkysvým vlastním ochranným pásmem. Nejenţe vlastníkovi pozemkuv blízkosti stavby přikazuje něco konat a ukládá mu něčeho se zdrţet a něco trpět, ale zároveňmu znesnadňuje jakoukoliv další realizaci vlastní výstavby. Při realizaci úplně nové stavbymůţou být nepřímo dotčeny i okolní pozemky, které nejsou dotčeny stavbou jako takovou. Při jejich ocenění můţe být dopravní infrastruktura negativním faktorem. Naopak při modernizacia optimalizaci stávající stavby se můţe negativní vliv sníţit (např. výměna ţelezničníhospodku vylepší hlukovou zátěţ, rozšíření vozovky o další pruh sníţí emise a hluk vlivemplynulosti provozu). 4.3.6

Stupeň územního plánování

Cena pozemku se mění v závislosti na stupni územního plánování, coţ názorněukazuje graf č. 1 (vývoj cen pozemků v závislosti na stupni územního plánování). Nejčastější vyuţití pozemků je vyuţití na stavební parcely. Proto je důleţité,aby na těchto pozemcích bylo zajištěno právo výstavby. K tomu je potřebné uzemnírozhodnutí. Zajištění moţnosti výstavby (územní rozhodnutí, stavební povolení) vyţaduje časa peníze vlastníka na straně jedné a naopak sniţuje nebo eliminuje rizika souvisejícís moţností realizace stavby, a odráţí se tak pozitivně na hodnotě daného pozemku. Proto čímvyšší stupeň územního plánování, tím vyšší cena pozemku. 4.3.7

Střet nabídky a poptávky

Trh nemovitostí, jehoţ znalost je předpokladem oceňování nemovitostí, stejně jako jiné ekonomické systémy, lze rozdělit na objekty trhu, subjekty, které se trhu účastní, a na vzájemné vazby mezi nimi. Objektem trhu nemovitostí jsou nemovitosti resp. vlastnická práva k nim. Vlastnické právo je jedním z nejdůleţitějších druhů majetkových práv. Je chráněno ústavně Listinou

19

ČESKO. Zákon č. 40 ze dne 5. března 1964 Občanský zákoník. In: Sbírka zákonů České republiky. 1990, částka 19.

35

základníchpráv a svobod, která ve svém článku 11. odst. 1 prohlašuje, ţe „Každý má právo vlastnitmajetek.“20 Základními subjekty pohybujícími se na trhu nemovitostí jsou prodávající, kteří jsou vlastníky nemovitosti a chtějí ji prodat, a kupující, kteří se naopak chtějí vlastníky nemovitosti stát. Ti spolu uzavírají kupní smlouvu a vytvářejí trh v daném čase a místě. K ustanovení trţních cen dochází na základě střetu nabídky a poptávky, který prodávající a kupující vytvářejí. Dalšími významnými subjekty na trhu nemovitostí jsou pronajímatel a nájemce. Pronajímatel nabízí k pronájmu jím nevyuţívané nemovitosti - tvoří nabídku a nájemce představuje poptávku. V případě dostatečné nabídky a poptávky zde vzniká trţní cena - trţní nájemné. Předmětem obchodu zde není vlastnické právo, ale pouze právo uţívání dané nemovitosti. Ostatní podmínky: přírodní, ztíţené zakládání, svaţitost, výskyt radonu apod. Přírodní podmínky obvykle nepředstavují významnější bariéru. Velký rozdíl omezení představují především břemena, např. ekologická, za všechna můţu uvést třeba zamoření pozemku, jehoţ odstranění můţe být nákladnější neţ pořízení jiného, podobného pozemku. Z výše jmenovaných faktorů jak uţ z hlediska kladného, tak záporného, lze pozorovat, ţe vliv územního plánu na cenu pozemků je obrovský. Kdyţ zmíním polohu, bude jisté, ţe hodnota pozemku u páteřní komunikace či dálnice bude jiná neţ na okraji klidného města. Způsob vyuţití spolu se stupněm územního plánování vypovídá o tom, ţe hodnota pozemků bude jiná u města odlehlé zahrady nebo u stavební proluky v centru města. Faktorů ovlivňujících hodnotu pozemků je nespočet, zde je uveden pouze hlavní výčet. Jako další můţeme příkladem uvést záplavové území, vedení nadzemních a podzemních inţenýrských sítí, blízkost továren, dálnic, průmyslových zón atd. Je tedy zřejmé, ţe při oceňování pozemků je třeba z mnoha hledisek přezkoumat jak je samotné, tak i jejich okolí. Dále pak i budoucnost, jak je s pozemky zamýšleno v rámci územního plánu.

20

ČESKO. Zákon č. 2 ze dne 16. prosince 1992 o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky. In: Sbírka zákonů České republiky. 1992, částka 1, s. 17-23. 36

Graf. č. 1: Vývoj cen pozemků v závislosti na stupni územního plánování

Zdroj: BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 5., přeprac. a dopl. vyd. Brno: CERM, 2001, s 293. ISBN 80-720-4188-6.

4.4 CENA VERSUS HODNOTA Při oceňování nemovitostí se lze setkat s různými druhy cen či hodnot. Nejprve je však nutné odlišit pojem cena a hodnota. 4.4.1

Cena

Pojem cena je pouţívaný pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Můţe nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Rozlišujeme různé druhy cen. V současné době se v České republice cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů. Cena je v současné době stanovena dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, toto vyplývá z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, kde v § 1 odst. 2 se uvádí: „Cena

37

jepeněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo vytvořená pro ocenění zboží k jiným účelům.“21 4.4.2

Hodnota

Od pojmu cena je důleţité odlišit pojem hodnota, který bývá s pojmem cena častomylně zaměňován. Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou či nabízenou částkou.Hodnota je ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, kterélze koupit, na straně jedné a kupujícími a prodávajícími na straně druhé.V podstatě se jedná o odhad, který vyjadřuje uţitek popř. prospěch vlastníka zboţí. Existuje řada rozdílných druhů hodnot, např. věcná, výnosová, střední, trţní atd. a kaţdá z nich můţe být vyjádřena zcela jinými čísly. Při oceňování je proto velmi důleţité správně definovat, jaká hodnota bude zjišťována.22 Podobně jako hodnota, není ani cena jednotnou kategorií a nese v sobě několikrozdílných typů, neboli - není cena jako cena.

4.5 METODY OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ Oceňování je postup, jímţ se získá cena nebo hodnota majetku. Přesnost postupu je dána potřebou, podmínkami a účelem ocenění. Obecně je postup ocenění zcela svobodný aţ na omezení, která jsou diskutována účelem nebo státem pro jednotnou a spravedlivou daňovou a poplatkovou politiku a případné další jeho úkoly a zájmy v souladu s ústavou ČR.23 V České republice se ocenění nemovitosti můţe ubírat dvěma základními směry, které v podstatě tvoří dvě naprosto odlišné disciplíny oceňování, jejichţ výsledky nelze zaměňovat. Prvním z nich je administrativní oceňování nemovitostí, jehoţ výsledkem je tzv. administrativní cena (zjištěná, úřední, podle cenového předpisu). Administrativní cena se zjišťuje vţdy podle platného oceňovacího předpisu a to povinně jen v případech, kdy stanovení takové ceny výslovně nařizují právní předpisy. Oceňování administrativní cenou se pouţívá pro účely a potřeby státní správy, zejména pro daňové účely, oceňování majetku investičních a penzijních fondů, vyvlastňování, pro případy, kdy tak rozhodne oprávněný orgán (např. soud při ocenění podílového spoluvlastnictví).Administrativním oceňováním se 21

ČESKO. Zákon č. 526 ze dne 27. listopadu 1990 o cenách. In: Sbírka zákonů České republiky. 1990, částka 526, s. 19461951. 22 BRADÁČ, A., J. FIALA a V. HLAVINKOVÁ. Nemovitosti: oceňování a právní vztahy. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: Linde, 2007, 740 s. ISBN 978-807-2016-792. 23 SEJÁK, Josef. Oceňování pozemků a přírodních zdrojů. Vyd. 1. Praha: Grada, 1999, 251 s. ISBN 80-716-9393-6.

38

rozumí zjištění ceny oceňovaného majetku některým ze způsobů či metod, které stanoví obecně závazný právní předpis, kterým je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku. Druhým přístupem je trţní oceňování nemovitostí, jehoţ výsledkem je odhad trţní hodnoty tzv. cena obvyklá (obecná, trţní). Tato cena představuje cenu, za kterou je moţné věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, definuje cenu obvyklou jako cenu „která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.“24Při trţním ocenění jde tedy o co nejpřesnější odhad reálné trţní hodnoty oceňovaného majetku. Odhady trţní hodnoty se zpracovávají především pro potřeby klientů bankovních ústavů, kteří ţádají o úvěr nebo o hypotéku. Dále pak pro zájemce o koupi nebo prodej nemovitosti, při vypořádání dědictví, soudních sporech, draţbách a exekucích.Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvykle se zjišťuje porovnáním s jiţ realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba pouţít jinou metodiku. Zcela zásadní otázkou je, jak definovat pojem „prodej stejného, popřípadě obdobného majetku“. Je nezbytné si uvědomit, ţe v případech např. projektů revitalizace jde zcela o jiné transakce, nejedná se o prodej standardních pozemků „na zelené louce“. Z tohoto pohledu není moţné pouţít jako kritérium obvyklou průměrnou cenu prodeje (prodejů) volných pozemků v okolí. Je nezbytné rovněţ analyzovat pozemky z pohledu územního plánu a z pohledu reálných zátěţí, které váznou nebo budou váznout na pozemcích. Určujícím zákonem pro oceňování nemovitostí v ČR je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Zákon určuje, kdy je pouţit reţim administrativního

24

ČESKO. Zákon č. 151 ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54, s. 2868-2877. 39

a kdy reţim trţního oceňování následujícím způsobem. V § 1 odst. 1 zákon říká, ţe administrativní reţim bude pouţit v případech, kdy se na něj (zákon č. 151/1997 Sb.) odvolávají jiné právní normy jako na cenový nebo zvláštní předpis, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany. V jiných neţ výše uvedených případů tedy zákon dává oceňovateli volnost. Pokud se provádí ocenění v administrativním reţimu, pak oceňovatel postupuje podle prováděcí vyhlášky k zákonu č. 151/1997 Sb. a vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů. Při oceňování nemovitostí v reţimu trţního oceňování, není zákonem stanoven ţádný reţim ani postup, kterým by se mělo postupovat. Oceňovatel by se měl řídit svými morálními zásadami a obecně uznávanou teorií. Současný stav je tedy velmi liberální a dává oceňovateli svobodnou volbu nad pouţitými metodami. Určitou nevýhodou u liberálního přístupu k trţnímu oceňování jsou poměrně značné rozdíly ve výsledcích ocenění, které zpracují dva různí oceňovatelé. Vţdy je však nejpodstatnější, jakým způsobem si oceňovatel dokáţe postupy a vypočtené hodnoty obhájit při případném zpochybňování jeho postupu. Obecně je doporučováno postupovat podle standardů EVS (EuropeanValuationStandards), které publikuje Evropské sdruţení asociací odhadců majetku TEGoVA (TheEuropean Group ofValuersAssociations).

4.6 POSTUPY TRŢNÍHO OCEŇOVÁNÍ V současné době se v oblasti oceňování nemovitostí ustálily tři základní přístupyk oceňování nemovitostí, přístup nákladový(stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v aktuálních cenách),

porovnávací

(statické

vyhodnocení

cen

porovnatelných

nemovitostí)a

výnosový(určuje schopnost nemovitost tvoři výnos). V rámci kaţdého z těchto přístupů je skryta celá řada konkrétních metod ocenění, jejichţ počet je vysoký. Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází ze skutečného stavu. Problém hodnoty pozemků je v oceňovací praxi jedním z nejobtíţnějších, neboť často je málo záchytných bodů a sám charakter jedinečnosti pozemku je podstatou jedinečnosti celé 40

nemovitosti. Trţní ocenění má za úkol indikovat skutečnou hodnotu. Pro stanovení trţní ceny neexistuje ţádný jednoznačný návod. Její zjištění předpokládá jednak práci s informacemi a zkušenostmi, jednak schopnost znalců aplikovat správnou metodiku výpočtu. 4.6.1

Odhadhodnoty pozemku porovnáváním

Porovnávací přístup je zaloţen na srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami comoţná nejpodobnějších nemovitostí, jejichţ prodeje jsou v současnosti jiţ realizovány, nebokteré jsou nabízeny k prodeji. Realizované či nabídkové ceny se upravují příslušnýmimultiplikátory (vlastnostmi), které zohledňují eventuální rozdíly mezi oceňovanou nemovitostí a nemovitostmipouţitými ve srovnání.V případě porovnávacího přístupu nelze v literatuře ani běţné praxi nalézt přímo odlišné metody, jedná se o stejné postupy, které se liší zejména v mnoţství a druzíchpouţitých multiplikátorů, které zohledňují případné rozdíly mezi oceňovanou nemovitostí anemovitostmi pouţitými ke srovnání. Nejčastěji pouţívanými multiplikátory (koeficienty), které tyto multiplikátory zohledňují, jsou: čas, který uplynul od realizování prodeje, nadhodnocení (podhodnocení) ceny, v případě, ţe se jedná o nabídku, poloha nemovitostí, dopravní dostupnost, dopravní obsluţnost, funkční vyuţitelnost, technický stav, vybavenost nemovitostí (inţenýrské sítě atp.). U pozemků potom lze zohlednit jejich zastavitelnost (ovlivněna tvarem pozemku, svaţitostí, ochrannými pásmy atd.) a přípustné funkční vyuţití (podle územního plánu, nebo vyjádření obce).Velikost multiplikátorů se obecně aplikuje následujícím způsobem. V případě, ţeporovnávané nemovitosti jsou v daném kritériu lepší neţ oceňovaná nemovitost, je multiplikátor menší neţ jedna, v případě rovnosti se multiplikátor rovná 1 a v případě, ţe jsou porovnávané nemovitosti horší neţ oceňovaná, je tento multiplikátor větší neţ 1. 4.6.2

Cenová mapa

Za další variantu porovnání je moţno povaţovat způsob, kdy volba vzorků je provedena na základě údajů z cenových map stavebních pozemků. Jde o grafické znázornění pozemků v měřítku 1:5000 nebo podrobnější, které umoţňuje zabezpečit identifikaci jednotlivých pozemků (usnadňuje uţivateli orientaci v mapě), s vyznačenými cenami v Kč za metr čtvereční pro grafickyvymezené skupiny parcel. Návrh cenové mapy nebo její změny předkládá obec před jejímvydáním k vyjádření na ministerstvo financí České republiky a ke zveřejnění v cenovémvěstníku. Stavební pozemky jsou v cenových mapách oceněny skutečně 41

sjednanýmicenami obsaţenými v kupních smlouvách a obce na jejich tvorbě spolupracují s katastrálními úřady, takţe ve výsledku mají podobu databáze v grafické podobě. Pro úřední oceňování administrativními cenami jsou údaje platné cenové mapy závazné a v současnosti se aplikují bez moţnosti jakýchkoli dalších korekcí.25 Cenové mapy jsou grafickým elaborátem, z něhoţ je moţno zjistit cenu pozemků(převáţně se týká pozemků stavebních). Jsou vypracovány v různém stupni odbornosti.Obvyklým způsobem vytvoření cenové mapy je získání souhrnu údajů o realizovanýchpřevodech vlastnictví pozemků v určité oblasti, jejich zpracování a vynesení do mapy.V cenové mapě je obvykle obec rozdělena podle převaţujícího charakteru zástavbyobytná,komerční, občanská vybavenost, parky, ţeleznice, rekreace a podobně. Bývají zdei území bez uvedení ceny, v takovém případě se pro ocenění úřední pouţije jednotkovázákladní cena pozemku z vyhlášky, pro ostatní případy ocenění se pouţije náhradnímetodika. Cenová mapa by v ţádném případě neměla plnit přímou regulační funkci, která je vlastní především územně plánovací dokumentaci. Cenové mapy zejména z titulu svého nepovinného zpracování orgány územních samospráv, nevytvářejí v celorepublikovém rámci systémový nástroj řešení základních ekonomických měřítek v území.26 4.6.3

Výnosový přístup

Pozemky můţeme oceňovat i metodou výnosovou, s tím jako by byly pronajaty (vlastníkovi stavby na nich postavené u pozemků stavebních, zemědělci na nich hospodařící u pozemků zemědělských), ale v řaděpřípadůk jejíaplikaci chybí podklady. Existují také pozemky, u nichţ výnos prakticky spočítat nelze - např. zahrady, parky, okrasné sady, pozemky pod veřejnými budovami, silnicemi, kostely apod. Navíc výnos ze stavebního pozemku budezáviset nejen na jeho poloze a velikosti, ale i na tom, jaká stavba je na němpostavena, a u nezastavených pozemku pak na tom, zda existuje vhodnýinvestor a jaká stavba bude na něm povolena. Významný vliv na cenu pozemkubude mít také jeho předpokládané vyuţití a inţenýrské sítě.27Základem tohoto přístupu je ekonomický pohled na nemovitosti, kdy je

25

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2007. 201 s. ISBN 978-80-245-1211-2. KADLECOVÁ, Milada a Milan POLEDNÍK. Vliv územně plánovací činnosti na vývoj cen pozemků a problematika oceňování nemovitostí v České republice. Územní rozvoj. 1997, č. zvláštní, s. 45-60. ISSN 1211-1279. 27 BRADÁČ, Albert a Josef FIALA. Nemovitosti: oceňování a právní vztahy. 1. vyd. Praha: Linde, 1996, 492 s. ISBN 80720-1017-4. 26

42

nemovitostvnímána jako zdroj příjmů. Tento přístup je koncentrován na uţitek, který z nemovitosti plynevlastníkovi, nejčastěji ve formě nájemného. Tentopřístup tedy vnímá nemovitosti spíše jako soubory pronajatelných ploch či prostor, bez ohledu na konkrétní stavební provedení. Výsledná hodnota stanovená výnosovým přístupem je součtem ekonomických efektů (zisků), které z nemovitosti plynou po dobu její ekonomické ţivotnosti. Jak jiţ bylo uvedeno výše, výnosový přístup je zaloţen na uţitku, který v budoucnostipoplyne vlastníkovi nemovitosti. Investice do nemovitosti jsou dlouhodobé a výnos z nemovitosti přináší zpravidla zisk aţ po velmi dlouhé době. Při zjišťování ceny výnosovým způsobem je při výpočtu uvaţováno více veličin (příjem z pronájmu a odpočty na opravy a údrţbu, ztráty z nepronajatých prostor, pojištění náklady na správu nemovitosti, daňové zatíţení). 4.6.4

Indexová metoda oceňování pozemků

Metoda je zaloţena na principu odvození hodnoty pozemku ze známé hodnoty jiného pozemku na základě zohlednění některých jeho odlišných vlastností. Indexovou metodu je moţno efektivně vyuţít při porovnání ceny pozemku prodaného s cenou podobného pozemku odhadovaného. Porovnání s jedním pozemkem je však zřejmě málo, pro větší objektivitu je zapotřebí provést porovnání s více pozemky prodanými resp. inzerovanými.28 4.6.5

Metoda třídy polohy

Metoda třídy polohy byla vyvinuta švýcarským architektem Wolfgangem. Podstata metody spočívá v poznání, ţe cena stavebního pozemku je ve zcela určité relaci jak k celkové ceně nemovitosti, tak k výnosu z nájmu. Výhodou je, ţe tato metoda můţe být pouţita ve všech případech, především pak tam, kde nejsou k dispozici ţádné porovnatelné oceňovací objekty. Procentuální podíl ceny pozemku je určen pomocí klíče třídy polohy, které charakterizují polohu nemovitosti a nabývají hodnot od 1 do 8, přičemţ platí, ţe čím vyšší třída polohy, tím lépe. V tomto klíči jsou obsaţena různá kritéria, která jsou popsána a charakterizována viz. níţe. Pouţíváno je 5+2 klíčů třídy polohy, podle kterých se hodnotí na základě slovního popisu.29

28

DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Vyd. 1. V Praze: Oeconomica, 2004. 113 s. ISBN 80-245-0728-5. BRADÁČ, Albert a Josef FIALA. Nemovitosti: oceňování a právní vztahy. 1. vyd. Praha: Linde, 1996, 492 s. ISBN 80720-1017-4. 29

43

1.klíč: je popis všeobecné situace, ta hodnotí polohu nemovitosti a to v závislosti na umístění (malé, rekreační nevyuţívané vesnice aţ nejlepší místa pro obchody ve velkoměstech), 2. klíč: hodnotí intenzitu vyuţití pozemku (zda jde o objekty určené k rodinné rekreaci, rodinné, bytové nebo obchodní domy), důleţitým ukazatelem je i počet podlaţí daných objektů, 3. klíč: hodnotí dopravní relaci k velkému centru (zda se jedná o pozemky odlehlé, nepříznivě dostupná místa, aţ o pozemky, které se nacházejí v centrech), 4. klíč: je obytný sektor (pouţije se u obytných budov, hotelů apod., jedná se o vybavenost a uspořádání těchto budov), 5 klíč: je pouţit pro provozní objekty - výroba, průmysl, administrativa, obchod (štěrkovny, pískovny, lomy, pily, skladovací plochy aţ luxusní obchody, velké banky, sídla koncernů), 6. klíč a 7. klíč: nám dovoluje zvýšit či sníţit třídu polohy (povyšující a redukující faktory). Výhodou je, ţe tato metoda můţe být pouţita v převáţné většině případů ocenění stavebních pozemků, především pak tam, kde nejsou k dispozici ţádné porovnatelné pozemky se známou prodejní cenou. 4.6.6

Reziduální metoda

Reziduální metoda se pouţívá například u nezastavěného pozemku, resp. pozemku zastaveného stavbou, kterou je ekonomicky výhodné odstranit a na jejím místě vystavět stavbu novou, tj. u pozemku, který vykazuje potenciál (nového) stavebního vyuţití. Nejprve je třeba stanovit hodnotu nemovitosti po jejím dokončení a od ní pak odečíst náklady na výstavbu. Jedná se o stavební a finanční náklady, náklady na demolici a na odstranění ekologické zátěţe, ale i náklady na marketing, poradenství atd. Zároveň by budoucí nemovitost měla představovat nejlepší moţné vyuţití oceňovaného pozemku. Na konci se ještě musí budoucí hodnota nemovitosti sníţit o obvyklý zisk developera z realizace daného projektu. Výsledné reziduum představuje hodnotu pozemku k datu dokončení výstavby.

44

Hledanou hodnotu pozemku, stanovenou reziduální metodou, pak dostaneme diskontováním vypočteného rezidua na současnou hodnotu.30 4.6.7

Výběr vhodných nemovitostí

Pro kvalitní vypracování databáze pro cenové porovnání je třeba dodrţet několik zásad. Jedná se zejména o výběr nemovitostí, které budou pro databázi vyuţity. Je třeba si uvědomit, ţe kaţdá nemovitost je jedinečná, neexistují dva naprosto shodné byty, domy ani pozemky. Tyto odlišnosti se samozřejmě odráţejí v ceně dané nemovitosti. Z existujících dat je třeba vybrat takové vzorky - nemovitosti, které jsou porovnatelné s oceňovanou nemovitostí. Drobné odchylky je moţné upravit pomocí koeficientů cenového porovnání. Je důleţité vyhledat všechny podstatné odlišnosti mezi oceňovanou nemovitostí a vzorky pro porovnání. Prověřují se všechny tzv. prvky porovnání, v nichţ mohou spočívat potenciální rozdíly. Nejdůleţitějšími kritérii pro výběr nemovitosti je lokalita a velikost nemovitosti. Dále samozřejmě cena, která by se neměla nijak výrazně lišit u obdobných nemovitostí. Při výběru nemovitostí pro porovnání je vhodné preferovat nemovitosti z blízkého sousedství, aby následné úpravy z důvodu odlišné polohy byly co nejmenší. Rovněţ je vhodné pouţívat vzorky co nejpodobnější oceňované nemovitosti z důvodu minimalizace cenových úprav daných odlišnostmi. Při aplikaci porovnávací analýzy je moţné vyuţít tabulky, formuláře apod. Výsledkem aplikace porovnávací metody je odhad porovnávací hodnoty nemovitosti. Vytváření databáze z dostupných údajů je tedy velmi sloţité a je třeba této problematice věnovat velkou pozornost. Hlavní zásadou je nepreferovat kvantitu informací nad jejich kvalitou. 4.6.8

Záznam relevantních informací

Cenotvorné odlišnosti (mezi oceňovanou nemovitostí a nemovitostmi pro porovnání) mohou být způsobeny odlišnými podmínkami transakcí, za nichţ byly ceny dohodnuty nebo navrhnuty, a odlišnými cenotvornými vlastnostmi nemovitostí. Čím jsou tyto rozdíly větší, tím větší bude rozdíl mezi známou cenou porovnatelných nemovitostí a hledanou hodnotou oceňované nemovitosti. Ceny porovnatelných nemovitostí je nutné vhodně upravit, korigovat, v závislosti na směru a velikosti odlišností.

30

DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Vyd. 1. V Praze: Oeconomica, 2004. 113 s. ISBN 80-245-0728-5

45

Informace získané podle předchozích bodů je potřeba vhodně zaznamenat. Nejčastěji se to děje pomocí tabulek. Při tvorbě databáze je vhodné postupovat systematicky od obecných popisů ke konkrétním údajům, které jsou důleţité pro ocenění. Nakonec jednotlivé nemovitosti porovnáme pomocí koeficientů. Koeficientů se běţně pouţívá 6. U běţných nemovitostí by se hodnoty většiny koeficientů měly pohybovat blízko okolo 1,00. Obecně se doporučuje, aby se hodnota koeficientů pohybovala mezi 0,8 a 1,2. Koeficienty se totiţ při výpočtu pronásobují a zvláště malé hodnoty by konečnou hodnotu nesmyslně zkreslovaly. V případě, ţe známe skutečnou kupní cenu nemovitosti, pouţijeme koeficient 1. Pokud jsme informace získali z realitní inzerce, musíme koeficient sníţit. Cena nemovitostí uváděných a realitních serverech zpravidla v čase klesá. Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje koeficient redukce ceny, který představuje poměr trţní ceny (tedy ceny, za kterou bude obchod nakonec realizován) a ceny nabídkové. Někdy se paušálně pouţívá hodnota 0,75. Při porovnání se snaţíme preferovat polohově blízké vzorky, aby cenové úpravy byly co nejmenší. Odlišnosti v poloze nemovitosti je moţné posuzovat jednak v rámci širších geografických vztahů a jednak v rozsahu obce nebo konkrétní lokality. V rámci širších geografických vztahů hodnotíme velikost obce (počet obyvatel, rozloha), polohu v rámci státu (vnitrozemí, pohraničí), regionu, význam obce (správa, hospodářství, obchod a sluţby, bydlení, zdravotnictví, školství, doprava, sport, kultura, příroda, kvalita ţivotního prostředí, sídlo dominantního výrobce, přírodní zdroje, vztah k zahraničí apod.). V konkrétní lokalitě porovnáváme mimo jiné umístění nemovitosti v rámci obce, urbanistické vztahy k okolí, dopravní dostupnost a parkovací moţnosti, konfiguraci terénu, tvar pozemku, vyuţití pozemku, orientaci ke světovým stranám, ostatní vlivy okolí.

4.7 POSTUPY ADMINISTARTIVNÍHO OCEŇOVÁNÍ Jak jiţ bylo výše zmíněno, pro oceňování nemovitostí v administrativním reţimu jsouzávazné postupy uvedené ve vyhlášce č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Vyhláškaje rozdělena do sedmi částí, které jsou v následujícím textu popsány. Tento popis si klade za cíl nastínit základní principy fungování vyhlášky, v ţádném případě nechce problematikuzjednodušovat, na druhé straně není smyslem následujícího textu detailně popisovat postupyuvedené ve vyhlášce.V první části jsou uvedena základní ustanovení. Nejprve je vysvětleno, ţe vyhláška slouţíke stanovení cen, koeficientů, přiráţek, sráţek k 46

cenám a postupů při oceňování nejennemovitostí. Následně jsou definovány některé pojmy, tak, jak je chápe vyhláška a jsou rovněţpopsány některé typy staveb a jejich omezení v podobě limitů obestavěného prostoru, zastavěnéplochy a dalších parametrů.Druhá část vyhlášky se zabývá oceňováním staveb a bytů a je rozdělena do tří hlav.Hlava I. se zabývá oceňováním staveb nákladovým způsobem, hlava II. oceňováním stavebkombinací nákladového a výnosového způsobu a hlava III. oceňováním staveb a bytůporovnávacím způsobem.

4.8 SHRNUTÍ OCEŇOVACÍCH METOD Kaţdá z popsaných metod pouţívaných pro oceňování pozemků má i své slabé stránky a nelzeo ţádné z nich tvrdit, ţe jistotou vede ke stanovenému cíli, kterým je trţní hodnota pozemku. Odhadce by si měl uvědomit, ţe ţádnýze zde vysvětlovaných přístupů, nelze povaţovatza naprosto dokonalé technické měřidlo, jehoţ výsledek má podobu čísla, ale ţe jde o pouhý odhad hodnoty se všemiz toho plynoucími důsledky. Oceňování na trţních principech není technickou profesí, ale disciplínou, která je zaloţena na prohlubujících se zkušenostech,utvářejících se někdy bohuţel i cestou pokusů a omylů. Trţní oceňování je procesemhledání a odhadování za pomoci různých indicií, které nemají a ani nemohou mít podobu konkrétního čísla, ale pouze naznačují, v jakých mezích či úrovních lze výsledek očekávat. Je logické, ţe čím více takových signálů jek dispozici, tím se zvyšuje šance se k cíli přiblíţit. Avšak byť by třeba byly naprostototoţné, nelze s naprostou jistotou tvrdit, ţe hledaný ideál byl opravdu nalezen. S touto situací se musí kaţdý znalec a odhadce smířit a naučit se v ní pracovat.V praxi to znamená, ţe hodnotu pozemků je zejména ve sloţitějších situacích vhodné hledat na základě více výsledků. Pak jenutno tyto výsledky analyzovat ve snaze je následně sjednotit do výsledku jediného, kterýby nejvěrohodněji a nejpádněji odpovídal příslušnému typu hledané výsledné hodnoty.V případě pozemků lze zcela jednoznačně doporučit, aby za nejvýznamnější indikátorhodnoty byly povaţovány výsledky z přímého porovnání, neboť tato procedura vycházíz přímé reflexe trhu. Její uplatnění v praxi by proto mělo být dominantním u většinyběţných stavebních pozemků, určených nebo jiţ vyuţitých pro rodinné domy, a rekreačníchaty a garáţe, jejichţ frekvence obchodů na trhu jsou nejčastější. Pokud by byly pouţityi další metody, ty pak mají spíše kontrolní či doplňkový význam, stoupající v závislostina sloţitosti a individuálnosti případu.U nezastavěných pozemků by měly mít přednost metodynepřímého porovnání, aţ následně lze 47

doporučit metody reziduální, přičemţ u jiţzastavěných pozemků mají obě metody zhruba rovnocenný význam. Pokud jde o nepříméporovnání na základě cenových map, jejichţ působnost je většinou omezenana významnější města, lze jim většinou v současných podmínkách České republikypřisoudit spíše orientační význam, zejména pro jejich menší aktuálnost a nízkou schopnost rychleji a pohotověji reagovat na měnící se podmínky vývoje.

5 VÝVOJ CEN POZEMKŮ V ZÁVISLOSTI NA VSTUPNÍ ÚZEMNÍ PŘIPRAVENOSTI 5.1 SWOT ANALÝZA V ÚZEMNÍM PLÁNOVÁNÍ SWOT analýzou chci poukázat a vyhodnotit vliv určitého regionu, v našem případě Statutárního města Děčín na hodnoty, které podstatně ovlivňují dané území, nebo které jsou značně ovlivněny a lze u nich tento vliv prokázat. Metoda SWOT analýza se v územním plánování pouţívá ke zjištění a vyhodnocení udrţitelného rozvoje území. Co se rozumí pojmem vyhodnocením vlivů územního plánování na udrţitelný rozvoj území? Vyhodnocení vlivu územního plánování na udrţitelný rozvoj území je jedním z úkolů územního plánování. Vyhodnocení se zpracovává postupem podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů. Udrţitelný rozvoj území uspokojuje potřeby současné generace, aniţ by ohroţoval podmínky ţivota generací budoucích. Vyhodnocením vlivů územního plánování na udrţitelný rozvoje území se tedy rozumí vyhodnocení vlivů koncepce území obce navrţené územním plánem na vyváţenost vztahu územních podmínek pro příznivé ţivotní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudrţnost společenství obyvatel. SWOT analýza je velmi detailně zpracovaná a zaměřená do všech podstatných oblastí (infrastruktura, doprava, ekonomické charakteristiky, ţivotní prostředí a další). Jako pozitivum lze povaţovat aplikace silných a slabých stránek na hlavní funkce města (coţ má také významnou návaznost na územní plánování) a dále vyuţitífaktorů při určování rozvojových příleţitostí a rizik. Negativa této části lze spatřovat v její poměrné sloţitosti a značné strukturovanosti, kdy se sice snaţí jednotlivé postupy a metody vysvětlit, nicméně na laika (běţného občana) můţe působit nepřehledně a sloţitě. Bodové hodnocení je nepochybně 48

dobrý nápad, zde je ovšem příliš rozsáhlé a bez konkrétního výsledku. Analýza příleţitostí a rizik nezohledňuje vnější podmínky jako právní a politické prostředí či ekonomické, sociální, technologické nebo demografické trendy na národní a krajské úrovni a je zaměřena na vnitřní problémy. Navazující scénáře jsou v podstatě totoţné, coţ by bylo moţné řešit doporučením jednoho komplexního scénáře. Kdyţ hovoříme o SWOT analýze, máme na mysli strategickou plánovací metodu, která není příliš časově náročná.Její název vznikl z počátečních písmen anglických slov: Strenghts (silné stránky) Weaknesses (slabé stránky) Opportunities (příleţitosti) Threats (hrozby) Jedná se tedy o podrobné popsání silných a slabých stránek, příleţitostí a hrozeb. Tyto faktory slouţí k tomu, abychom zjistili jakou stranou se ubírat, jak k ní přispět, případně jak velkou překáţku na cestě k ní můţeme očekávat. Jádro metody spočívá v klasifikaci a ohodnocení jednotlivých faktorů, které jsou rozděleny do 4 základních skupin (tj. faktory vyjadřující SILNÉ nebo SLABÉ vnitřní stránky a faktory vyjadřující PŘÍLEŢITOSTI a NEBEZPEČÍ jako vlastnosti vnějšího prostředí). Analýzou vzájemné interakce jednotlivých faktorů silných a slabých stránek na jedné straně vůči příleţitostem a nebezpečím na straně druhé lze získat nové kvalitativní informace, které charakterizují a hodnotí úroveň jejich vzájemného střetu. Mezi vnitřní faktory patří: Silné stránky, které mohou být důleţitým krokem k překonání překáţek. Slabé stránky jsou faktory s negativními účinky. Vnější faktory zahrnují: Příleţitosti přispívají k překonání překáţek. Hrozby mohou naopak zmařit všechny kroky k překonání překáţek. Existuje mnoho moţností, jak mezi s sebou tyto faktory kombinovat. S-O (vyuţívat silných stránek a velkých příleţitostí plynoucích z okolí). W-O (snaţit se eliminovat slabé stránky za pomoci příleţitostí z okolí tak, abychom mohli vyuţít nové příleţitosti na trhu). 49

S-T (pouţití silných stránek pro zamezení hrozeb). W-T (minimalizovat slabé stránky, vyhýbat se hrozbám). Podrobnou analýzou těchto vnějších a vnitřních faktorů zjistíme, zda se na konkrétní region zaměřit či se spíše mu vyhnout. Důkladně zpracovaná SWOT analýza nám můţe později slouţit jako přímý podklad k dalším úvahám o silných a slabých stránkách, příleţitostech a hrozbách. Pro zjištění a vyhodnocení rozvoje území s uvedením jeho silných a slabých stránek, příleţitostí a hrozeb se zaměřím v tematickém členění na tyto oblasti: veřejná dopravní a technická infrastruktura, bydlení, rekreace, hospodářské podmínky.

50

5.1.1

Kritická oblast - Veřejná dopravní a technická infrastruktura

Silné stránky napojení na hlavní regionální silniční a ţelezniční tahy, součást nadnárodního systému lodní přepravy, blízkost silničního tahu celostátního významu (dálnice D8), zajištěná obsluha veřejnou hromadnou dopravou, poloha na ţelezničním koridoru, existence vodovodní sítě, kanalizace, plynofikace. síť turistických tras. Silné stránky nedostatečná kapacita silnic I. třídy pro tranzitní dopravu, tranzitní doprava vede přímo centrem města, nedostatečná kapacita místních komunikací po realizaci výstavby v zastavitelných plochách, místní komunikace nevyhovují navýšenému automobilovému provozu, nedostatek parkovacích míst, omezená splavnost Labe. Příleţitosti zkapacitnění místních komunikací, zlepšení splavnosti Labe - návrh plavebního stupně, dokončení rekonstrukce trati ČD na Dráţďany, převádět co největší mnoţství přepravy ze silniční na ţelezniční, popř. lodní. Hrozby zkapacitnění místních komunikací

51

5.1.2

Kritická oblast - Bydlení

Silné stránky nízký počet neobydlených bytů, historické jádro města a přilehlé náměstí a parky, které slouţí i jako centrální veřejná prostranství, velká nabídka ploch pro rozvoj bydlení včetně různých typů stávajícího bydlení (rodinné domy, bytové domy několika druhů), zachovalá urbanistická struktura centrálních částí, navrţené kapacitní rozvojové plochy pro bydlení. Slabé stránky přímo do centra oblasti Děčína se sbíhá několik významných, frekventovaných komunikací. chátrající a nevyuţívané některé starší budovy (většinou výrobního charakteru), nedostatečná veřejná infrastruktura v nově realizované zástavbě v rozvojových plochách. Příleţitosti rozvoj ploch bydlení v souladu s územním plánem a rekonstrukce starších bytových jednotek, rozvoj města jako lokálního centra bydlení. Hrozby zkapacitnění místních komunikací.

52

5.1.3

Kritická oblast - Rekreace

Silné stránky atraktivní zázemí města, příleţitost pro turistiku, cykloturistiku a horolezectví, výhodná geografická poloha území v blízkosti dalších významných center a státní hranice SRN s hraničním přechodem ve Hřensku, významná oblast cestovního ruchu, plochy zahrádkářských osad na území města, dostatek ubytovacích a stravovacích kapacit. Slabé stránky omezené podmínky pro zimní rekreaci, nedostatečná kvalita nabízených sluţeb (zejména ubytování), Příleţitosti rozvoj sluţeb v oblasti rekreace a cestovního ruchu. Hrozby přílišným rozvojem turistiky můţe dojít k narušování přírodních hodnot okolí a sníţení turistické atraktivity.

53

5.1.4

Kritická oblast - Hospodářské podmínky

Silné stránky napojení na hlavní regionální silniční a ţelezniční tahy, součást nadnárodního systému lodní přepravy, blízkost silničního tahu celostátního významu (dálnice D8), zajištěná obsluha veřejnou hromadnou dopravou, poloha na ţelezničním koridoru, existence vodovodní sítě, kanalizace, plynofikace. síť turistických tras. Slabé stránky nedostatečná kapacita silnic I. třídy pro tranzitní dopravu, tranzitní doprava vede přímo centrem města, nedostatečná kapacita místních komunikací po realizaci výstavby v zastavitelných plochách, místní komunikace nevyhovují navýšenému automobilovému provozu, nedostatek parkovacích míst, omezená splavnost Labe. Příleţitosti zkapacitnění místních komunikací, zlepšení splavnosti Labe - návrh plavebního stupně, dokončení rekonstrukce trati ČD na Dráţďany, převádět co největší mnoţství přepravy ze silniční na ţelezniční, popř. lodní. Hrozby nedostatečná kapacita veřejné infrastruktury při nárůstu počtu obyvatel.

54

5.2 ANALÝZA Hlavní myšlenkou této práce je popsat vliv změny statutu pozemku na cenu pozemku v návaznosti na územní plánování. Jednotlivé fáze statutu pozemků jsou definoványnásledně: zemědělský pozemek s nevyjasněnou funkcí, pozemek nepřipravený (po zařazení mezi stavební pozemky územním plánem), stavební pozemek (po vydání územního rozhodnutí). Územně plánovací činnost je nepřetrţitým procesem, jehoţ důsledky týkající se cen nemovitostí nejsou v našich podmínkách stále ještě plně vnímány a to jak u vlastníků těchto nemovitostí, tak u odborné veřejnosti. Tato analýza si klade za cíl poněkud zprůhlednit vliv územně plánovací činnosti na ceny pozemků. Je zaměřena především na zkoumání vlivu změny statutu pozemku na jeho cenu. Statut pozemku je chápán jako jeden z významných cenotvorných faktorů. Statutem pozemku rozumíme jeho klasifikace z hlediska územně plánovací dokumentace. Obecná východiska této analýzy vycházejí ze tří základních poznatků: pozemková renta, cena pozemku a cena stavby na něm realizované, obvyklá cena nemovitostí. 5.2.1

Pozemková renta

Cena jednotlivých pozemků je na trhu dána vztahem mezi nabídkou a poptávkou, tj. vzácností pozemků. Vzácnost pozemku je dána především uţitnými vlastnostmi pozemku (výnosností), které jsou měřitelné pomocí pozemkové renty. Pozemková renta je ve většině případů v území zaloţena na zemědělském vyuţití pozemků. V urbanizovaných (zastavěných) územích je však obvykle převýšena rentou „stavební“ vyplývající z vyuţitelnosti pozemků k zástavbě. Dá se říci, ţe pro kaţdý pozemek existuje určitá cena, při jejímţ překročení nemůţe nabyvatel pozemku dosáhnout zisku. Zároveň pro kaţdý pozemek při určité jeho vzácnosti, existuje omezený počet „nejlepších moţných způsobů a intenzity jeho vyuţití“. S rostoucí cenou pozemku se způsob „nejlepšího moţného vyuţití pozemků“ projevuje jednoznačněji. Hledání způsobu nejlepšího moţného vyuţití pozemků je náplní mnohých investorských společností. Čím přesnější je odhad nemovitostí, ţe pozemek je vhodný právě pro určité konkrétní vyuţití, tím větší důchod pak investice přináší. Stanovení nejlepšího moţného způsobu vyuţití 55

pozemků je proces podnikatelský, přinášející poměrně velká rizika, ale v případě úspěšnosti, i značné zisky. Z uvedených skutečností vyplývá, ţe odhad současné a budoucí ceny pozemku lze provádět vţdy s určitou přesností a s ohledem na jeho nejlepší moţné vyuţití. Míru nepřesnosti odhadu můţe sníţit kvalitně zpracována územně plánovací dokumentace. 5.2.2

Cena pozemku a cena stavby na něm realizované

Dalším faktem je vzájemná souvislost mezi cenou pozemku a cenou stavby. Nemovitosti jsou drahé nikoliv proto, ţe jsou drahé pozemky, ale protoţe jsou drahé prostory - stavby v určité poloze (je po nich velká poptávka). Tyto zákonitosti však platí pouze tehdy, kdyţ pozemek není přeinvestován a nebo nedoinvestován, jinými slovy, je-li pozemek vyuţit přiměřeně v souladu s jeho nejlepším moţným vyuţitím v dané lokalitě. Například pokud v obci se stovkou obyvatel má bývalé druţstvo administrativní budovu s pěti podlaţími a vedle ní stojí rodinný domek, pak oba pozemky mají přibliţně stejnou cenu za metr čtvereční. Pokud v území existují stavby, o které není zájem (např. v současné době mnohdy neprodejné hotely v málo atraktivních rekreačních území), pak se obvyklou stanou břemenem, vytvářejícím dlouhodobé ztráty. Výjimku tvoří např. montované stavby, které lze s přiměřenými náklady přemístit. 5.2.3

Obvyklá cena nemovitostí

Třetí obecnou skutečností je vztah mezi obvyklou cenou nemovitostí a její reprodukční nebo výnosovou cenou. Tyto ceny mají z dlouhodobého hlediska tendenci se sbliţovat. Pokud jsou určité pozemky investičně výhodné - výnosné, nastane po nich poptávka a ceny těchto pozemků vzrostou. I v České republice je obvyklá (trţní cena) pozemků jednoznačně ovlivňována výnosností a prodejností.

5.3 ZVOLENÝ PŘÍSTUP Formou případové studie bude provedeno ocenění pozemků, podle předpokládaného budoucího způsobu vyuţití a to ve třech lokalitách Statutárního městě Děčín. Lokalita 1 - pozemek v katastrálním území Děčín, v plochách občanského vybavení (lokalita je určena pro občanskou vybavenost).

56

Lokalita 2- pozemek v katastrálním území Křešice u Děčína, v plochách výroby (lokalita je určena pro nerušící výrobu, sluţby a obchod). Lokalita 3- pozemek v katastrálním území Horní Oldřichov, v plochách bydlení (lokalita je určena pro výstavbu rodinných domů, má vazbu na stávající nezpevněnou polní cestu, zpřístupňující zahrádky, sítě technického vybavení jsou přivedeny k pozemku). Pozemky jsoudosud vedené a uţívané jako zemědělské pozemky. U parcel bude simulováno, ţe jsou nejdříve zemědělským pozemkem, v druhé variantě pozemkem určeným k zastavění dle územního plánu obce a v poslední variantě stavebním pozemkem. Pozemky budou oceněny v simulovaném reţimu tří „vývojových“ etap územního plánovací a stavební přípravy, a to jednak cenou zjištěnou podle platných oceňovacích předpisů a jednak cenou obvyklou, s vyuţitím porovnávací metody. V případech, kde není k dispozici vhodný soubor srovnávacích objektů, bude pouţita náhradní metodika, a to indexová (srovnávající cenu pozemků, u kterých je známa kupní cena). Analýza cen, kterou jsem získal a slouţí jako hlavní podklad této práce, byla vyzískána z dostupných podkladů, kterým byla současná inzertní nabídka pozemků.

Tab. č. 1: Soupis pozemků v oceňovaných lokalitách k.ú.

parcela

výměra

LV

druh

ZPF

BPEJ

Děčín Lokalita 1

2680/5

15289

2001

ovocný sad

ZPF

25800

321

orná půda

ZPF

22212

407

orná půda

ZPF

25211

Součet Křešice u Děčína Lokalita 2 Součet Horní Oldřichov Lokalita 3 Součet

15289 370/1

26575 26575

1014/9

2272 2272

Zdroj: autor

57

omezení

Tab. č. 2: Způsob stanovení ceny pozemku Lokalita 2k.ú. Křešice u Děčína

Lokalita 1k.ú. Děčín cena zjištěná způsob

etapa

cena zjištěná způsob

cena obvyklá způsob

cena obvyklá způsob

Lokalita 3k.ú. Horní Oldřichov cena zjištěná způsob

cena obvyklá způsob

1

pozemek zemědělský

§ k29

porovnáním

§ 29

porovnáním

§ 29

porovnáním

2

nezastavěný, ÚP určen k zastavění

§ 32 (1)

porovnáním

§ 32 (1)

porovnáním

§ 32 (1)

porovnáním

3

pozemek zastavěný

§ 28 (2)

indexová

§ 28 (2)

indexová

§ 28 (2)

porovnáním

Zdroj: autor

5.4 LOKALITA 1 -K.Ú. DĚČÍN, CENA ZJIŠTĚNÁ Pro administrativní ceny pozemků je ke dni ocenění platným oceňovacím předpisem zákon č. 151/1997 Sb., o oceňován majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a vyhláška č. 3/2008 Sb. Ministerstva financí ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve pozdějších předpisů (oceňovací vyhlášky). 5.4.1

Stanovení administrativní ceny zemědělského pozemku

Při stanovení administrativní ceny zemědělského pozemku se uvaţuje, ţe zvolená parcela je nestavební plochou - zemědělským pozemkem.Zemědělský pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda se ocení podle § 29 odst. 1 oceňovací vyhlášky. Základní cena, určená pomocí BPEJ (příloha č. 22) se upraví přiráţkami a sráţkami podle přílohy č. 23. Jelikoţ město Děčín je obec s počtem obyvatel nad 50 tis., pouţiji tedy v poloţce č. 1 nejvyšší přiráţku. Další přiráţky ani sráţky se neuplatní. Takto upravená základní cena se vynásobí koeficientem prodejnosti Kp z přílohy č. 39, který je podle odstavce 15 této přílohy roven 1,00. 5.4.2

Stanovení administrativní ceny pozemku určeného k zastavění dle ÚP

V paragrafu 32 odst. 1 oceňovací vyhlášky se uvádí, ţe pozemek, který prokazatelně není pozemkem stavebním, ale je zahrnut do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění, se ocení podle § 28 odst. 2 a vynásobí se koeficientem 0,30.Podle § 28 odst. 2 se 58

základní cena uvedená v odst. 1 tohoto paragrafu (500 Kč) upraví sráţkami a přiráţkami podle přílohy č. 21. V polohové poloţce č. 1.2 je uvaţována nejméně polovina přiráţky, protoţe obec Děčín má nad 50 tis. obyvatel (viz odst. 1 této přílohy). Pozemek je moţno napojit na veřejný rozvod plynu,který je umístěný přímo v komunikaci počítá se tedy v poloţce č. 2.11 s přiráţkou 10 %. Sráţku jsem udělil za to, ţe pozemek leţí v ochranném pásmu silnice. Takto upravená cena se vynásobí koeficientem změn cen staveb Ki z přílohy č. 38 a koeficientem prodejnosti Kp z přílohy č. 39. 5.4.3

Stanovení administrativní ceny stavebního pozemku

V této části se zabývám oceňováním stavebního pozemku, který není uveden v cenové mapě stavebních pozemků. Pozemek se ocenění dle § 28 vyhlášky č. 3/2008.

5.5 LOKALITA 1 - K.Ú. DĚČÍN, CENA OBVYKLÁ Pro porovnávací metodu v etapě I. jsem vytvořil databázi deseti zemědělských pozemků, které jsem vyhledal na realitních serverech. V lokalitě, která byla zvolena pro tuto práci, nebyl dostatečný počet odpovídajících pozemků, pro jsem byl nucen vyuţít pozemků z ostatních lokalit leţících v okrese města Děčín. Pro porovnávací metodu v etapě II. jsem vytvořil databázi pozemků určených k zastavění dle územního plánu, které jsem vyhledal na realitních serverech.V etapě III jsem ocenění pozemku provedl indexovou porovnávací metodou.

5.6 LOKALITA 2 - K.Ú. KŘEŠICE U DĚČÍNA, CENA ZJIŠTĚNÁ 5.6.1

Stanovení administrativní ceny zemědělského pozemku

V této kapitole se uvaţuje, ţe zvolená parcela je nestavební plochou - zemědělským pozemkem.Zemědělský pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda se ocení podle § 29 odst. 1 oceňovací vyhlášky. Základní cena, určená pomocí BPEJ, je pro tuto lokalitu 3,90 Kč (příloha č. 22) a upraví se přiráţkami a sráţkami podle přílohy č. 23. Jelikoţ město Děčín je obec s počtem obyvatel nad 50 tis., pouţiji tedy v poloţce č. 1 nejvyšší přiráţku. Další přiráţky ani sráţky se neuplatní. Takto upravená základní cena se vynásobí koeficientem prodejnosti Kp z přílohy č. 39, který je podle odstavce 15 této přílohy roven 1,00.

59

5.6.2

Stanovení administrativní ceny pozemku určeného k zastavění dle ÚP

V paragrafu 32 odst. 1 oceňovací vyhlášky se uvádí, ţe pozemek, který prokazatelně není pozemkem stavebním, ale je zahrnut do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění, se ocení podle § 28 odst. 2 a vynásobí se koeficientem 0,30. Podle § 28 odst. 2 se základní cena uvedená v odst. 1 tohoto paragrafu (500 Kč) upraví sráţkami a přiráţkami podle přílohy č. 21. V polohové poloţce č. 1.2 je uvaţována nejméně polovina přiráţky, protoţe obec Děčín má nad 50 tis. obyvatel (viz odst. 1 této přílohy). Sráţku jsem udělil za to, ţe pozemek leţí v ochranném pásmu silnice a ţeleznice. Takto upravená cena se vynásobí koeficientem změn cen staveb Ki z přílohy č. 38 a koeficientem prodejnosti Kp z přílohy č. 39. 5.6.3

Stanovení administrativní ceny stavebního pozemku

V této části se zabývám oceňováním stavebního pozemku, který není uveden v cenové mapě stavebních pozemků. Pozemek se ocenění dle § 28 vyhlášky č. 3/2008.

5.7 LOKALITA 2 - K.Ú. KŘEŠICE U DĚČÍNA, CENA OBVYKLÁ Pro porovnávací metodu v etapě I. jsem vytvořil databázi deseti zemědělských pozemků, které jsem vyhledal na realitních serverech.Obvyklá cena stanovena porovnáním je shodná s výběrem srovnávacích objektů pro lokalitu 1, včetně vyhodnocení a výsledné ceny. Pro porovnávací metodu v etapě II. jsem vytvořil databázi pozemků určených k zastavění dle územního plánu, které jsem vyhledal na realitních serverech.Obvyklá cena stanovena porovnáním je shodná s výběrem srovnávacích objektů pro lokalitu 1, včetně vyhodnocení a výsledné ceny. V etapě III jsem ocenění pozemku provedl indexovou porovnávací metodou.

5.8 LOKALITA 3 - K.Ú. HORNÍ OLDŘICHOV, CENA ZJIŠTĚNÁ 5.8.1

Stanovení administrativní ceny zemědělského pozemku

V této kapitole se uvaţuje, ţe zvolená parcela je nestavební plochou - zemědělským pozemkem.Zemědělský pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda se ocení podle § 29 odst. 1 oceňovací vyhlášky. Základní cena, určená pomocí BPEJ, je pro tuto lokalitu 4,28 Kč (příloha č. 22) a upraví se přiráţkami a sráţkami podle přílohy č. 23. Jelikoţ město Děčín je obec s počtem obyvatel nad 50 tis., pouţiji tedy v poloţce č. 1 nejvyšší 60

přiráţku. Další přiráţky ani sráţky se neuplatní. Takto upravená základní cena se vynásobí koeficientem prodejnosti Kp z přílohy č. 39, který je podle odstavce 15 této přílohy roven 1,00. 5.8.2

Stanovení administrativní ceny pozemku určeného k zastavění dle ÚP

V paragrafu 32 odst. 1 oceňovací vyhlášky se uvádí, ţe pozemek, který prokazatelně není pozemkem stavebním, ale je zahrnut do platného územního plánu jako pozemek určený k zastavění, se ocení podle § 28 odst. 2 a vynásobí se koeficientem 0,30. Podle § 28 odst. 2 se základní cena uvedená v odst. 1 tohoto paragrafu (500 Kč) upraví sráţkami a přiráţkami podle přílohy č. 21. V polohové poloţce č. 1.2 je uvaţována nejméně polovina přiráţky, protoţe obec Děčín má nad 50 tis. obyvatel (viz odst. 1 této přílohy). Sráţku jsem udělil za to, ţe pozemek je přístupný po nezpevněné polní cestě. Takto upravená cena se vynásobí koeficientem změn cen staveb Ki z přílohy č. 38 a koeficientem prodejnosti Kp z přílohy č. 39. 5.8.3

Stanovení administrativní ceny stavebního pozemku

V této části se zabývám oceňováním stavebního pozemku, který není uveden v cenové mapě stavebních pozemků. Pozemek se ocenění dle § 28 vyhlášky č. 3/2008.

5.9 LOKALITA 3 - K.Ú. HORNÍ OLDŘICHOV, CENA OBVYKLÁ Pro porovnávací metodu v etapě I jsem vytvořil databázi deseti pozemků, které jsem vyhledal na realitních serverech. Obvyklá cena stanovena porovnáním je shodná s výběrem srovnávacích objektů pro lokalitu 1, včetně vyhodnocení a výsledné ceny. Pro porovnávací metodu v etapě II jsem vytvořil databázi deseti pozemků určených k zastavění dle ÚP, které jsem vyhledal na realitních serverech. V lokalitě, která byla zvolena pro tuto práci, nebyl dostatečný počet odpovídajících pozemků, pro jsem byl nucen vyuţít pozemků z ostatních lokalit leţících v okrese města Děčín. Pro porovnávací metodu v etapě III jsem vytvořil databázi deseti stavebních pozemků, které jsem vyhledal na realitních serverech. V lokalitě, která byla zvolena pro tuto práci nebyl dostatečný počet odpovídajících pozemků, pro jsem byl nucen vyuţít pozemků z ostatních lokalit leţících v okrese města Děčín.

61

5.10 VYHODNOCENÍ V této kapitole jsou zobrazeny výsledky, které jsou prezentovány formou tabulek a grafů s příslušnými komentáři. Jednotlivé hodnoty, které jsou podkladem pro toto vyhodnocení v návaznosti na jednotlivé lokality, tak jak se mění statut pozemků jsou zobrazeny v tabulkách, které byly zpracovány a tvoří přílohu této práce. Pro lokalitu 1 - tabulky viz. příloha č. 1-12, lokalita 2 - tabulky viz. příloha č. 13-21 a pro lokalitu 3 - tabulky viz. příloha č. 22-32. V tabulce č. 3 a v grafu č. 2 jsou shrnuty zjištěné administrativní a trţní ceny pozemků. Obvyklá (trţní) cena zemědělského pozemku je 112 Kč/m², tj. čtyřnásobek ceny zjištěné. Obvyklá cena pozemků, které jsou územním plánem určeny k zastavění občanskou vybaveností, je stanovena na 518 Kč/m². Je-li tato hodnota vzata za základ, tak zastavitelný pozemek dosahuje hodnoty 1300 Kč/m², coţ je dvou a půl násobek. Tab. č.3: Rekapitulace cen pozemků v lokalitě č. 1 Lokalita č. 1, k.ú. Děčín, pozemky v plochách občanského vybavení m²

etapa

způsob

Kč/m²

cena zjištěná

cena obvyklá

Kč/m²

způsob

1 2

§ 29 § 32

27 585

415 560 8 946 460

1 716 950 7 919 700

112 518

porovnávání porovnávání

3

§ 28

1950

29 832 500

19 875 700

1300

indexová

Zdroj: autor

Graf. č. 2: Vývoj administrativní a trţní ceny pozemků v lokalitě č. 1

Zdroj: autor 62

Tak jak je patrné z následující tabulky č. 4 a grafu č. 3 je obvyklá (trţní) cena zemědělského pozemku je 112 Kč/m², tj. desetinásobek ceny zjištěné. Obvyklá cena pozemků, které jsou územním plánem určeny k zastavění výrobou, je stanovena na 518 Kč/m². Je-li tato hodnota vzata za základ, tak zastavěný pozemek dosahuje hodnoty 804 Kč/m², coţ je jeden a půl násobek. Tab. č.4: Rekapitulace cen pozemků v lokalitě č. 2 Lokalita č. 2, k.ú.Křešice u Děčína, pozemky v plochách výroby m²

etapa

způsob

Kč/m²

Cena jištěná

cena obvyklá

Kč/m²

způsob

1 2

§ 29 § 32

11 256

310 930 6 824 200

2 984 370 13 765 850

112 518

porovnávání porovnávání

3

§ 28

856

22 747 780

21 366 300

804

indexová

Zdroj: autor

Graf. č. 3: Vývoj administrativní a trţní ceny pozemků v lokalitě č. 2

Zdroj: autor

Zjištěné administrativní a trţní ceny pozemků, tak jak jsou patrné z tabulky č. 5 a grafu č. 4 je obvyklá (trţní) cena zemědělského pozemku je 112 Kč/m², tj. sedm a půl násobek ceny zjištěné. Obvyklá cena pozemků, které jsou územním plánem určeny k zastavění bytovou výstavbou, je stanovena na 521 Kč/m².

63

Tab. č.5: Rekapitulace cen pozemků v lokalitě č. 3 Lokalita č. 3, k.ú.Horní Oldřichov, pozemky v plochách bydlení m²

etapa

způsob

Kč/m²

cena jištěná

cena obvyklá

Kč/m²

způsob

1 2

§ 29 § 32

15 510

34 350 1 160 470

254 460 1 183 710

112 521

porovnávání porovnávání

3

§ 28

1703

3 868 240

1 179 170

519

porovnávání

Zdroj: autor

Graf. č. 4: Vývoj administrativní a trţní ceny pozemků v lokalitě č. 3

Zdroj: autor

64

ZÁVĚR Jak je moţné vysledovat, tak hlavní náplní územního plánování je zejména řešení otázek rozvoje území a jeho vyuţití, vytváření trvalého souladu všech hodnot v území. Hlavním cílem diplomové práce bylo popsat vlivzměny statutu pozemku na cenu pozemku v návaznosti na územní plánování.Aby tento cíl mohl být uskutečněn, bylo třeba nejdříve přistoupit a teoreticky představit jednotlivé kapitoly této práce, obecně je charakterizovat a poté přejít k samotné praktické části práce. Smyslem úvodní kapitoly práce bylo rozebrat problematiku územního plánování v návaznosti na úpravu dle nového stavebního zákona (zákon č. 183/2006 Sb.). Nový stavební zákon přesouvá své těţiště především do územního plánování, a tím klade vysoké nároky na obce a kraje v jejich připravenosti určit podobu a vyuţití území s vědomím všech souvisejících faktorů, které s sebou ten který způsob vyuţití ponese v budoucnu. Vyzdvihuji především tu skutečnost, ţe nový stavební zákon neumoţňuje vymezování nových zastavitelných ploch mimo zastavěné území bez prověření územně plánovací dokumentací. Tím by měl být omezen neţádoucí tlak na další zastavování volné krajiny. Závěrem nezbývá neţ zdůraznit především tu skutečnost, ţe územní plánování je klíčovým institutem rozvoje území, přičemţ důsledky nedostatečného zvládnutí role orgánu územního plánování negativním způsobem ovlivní vzhled prostředí.I kdyţ se lze v praxi územního plánování ze strany jednotlivých obcí setkat s podceňováním role územního plánování při realizaci rozvojových záměrů, povaţuji za nezbytné věnovat této problematice náleţitou pozornost, neboť se jedná o téma, které lépe neţ které jiné ukazuje, jak důleţitá a nezastupitelná je role obce a kraje v situacích, kdy je třeba při výkonu samosprávy váţit zájmy v území. V dalších kapitolách práce se zabývám problematikou oceňování pozemků a posouzením ekonomického hlediska na území. Oceňování je činností, kdy je určitému předmětu práv přiřazován peněţní ekvivalent. Základní legislativní normou upravující oceňování majetku v České republice je zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku společně s jeho prováděcí vyhláškou (cenový předpis). Samotný zákon má obecnou povahu, která má zaručit dlouhodobou platnost zákona a současně moţnost reagovat na změny v oceňování nemovitostí. V České republice vedle sebe působí dva systémy oceňování majetku, a to tzv. trţní přístup a administrativní přístup, neboli ocenění dle cenového předpisu. Kaţdý z těchto přístupů je vyţadován pro jiné účely ocenění a má své opodstatnění a oporu v zákoně. Výstup 65

trţního ocenění lze chápat jako názor, který je prezentován znalcem a musí být znalcem obhájitelný. Trţní přístup k ocenění je velmi svobodný. Volba metod i vlastních výpočtů závisí v prvé řadě na znalcích samotných. Existují jen doporučení a metodické postupy publikované v odborné literatuře, ty však znalce v ničem nezavazují. Výsledkem trţního ocenění by měla být trţní hodnota. Naopak cenový předpis je pevně daným oceňovacím systémem, jenţ má svá procesní pravidla. Výsledné administrativní ceny však nelze prezentovat jako trţní hodnoty. Základní snahou v současné době je přibliţování úrovně administrativních cen nemovitostí skutečné úrovni cen na trhu. V rámci znalecké obce se dokonce objevují i názory o přechodu k pouze trţnímu oceňování a zrušení tzv. administrativní ceny. Ačkoli jsem já osobně také zastáncem trţního přístupu k oceňování nemovitostí, mám za to, ţe v zemi s fungující trţní ekonomikou, kdy ceny jsou předmětem dohody a jsou téměř neomezené, musí existovat mechanismus, který je schopen zajistit ocenění pro případ spravedlivého zdanění atd., jímţ je dnes právě administrativní oceňování. Ceny pozemků v České republice závisejí na mnoha faktorech. Důleţité je, k jakému účelu chce zájemce pozemek vyuţít, zda pro výstavbu např. rodinného domu nebo pouze pro zemědělské účely. Na trhu se nachází mnoho druhů pozemků. Některé jsou určené ke stavbě, jiné se označují jako louky, zemědělská půda, dále to mohou být lesy, komerční pozemky, zahrady, ale i vodní plochy.Důleţitá je také poloha pozemku a celková atraktivita. Důleţitou roli hraje výhodné spojení venkova a zároveň relativní blízkost města. Blízký dálniční sjezd a výjezd také svým způsobem cenu pozemku zvyšuje. Trţní cenu pozemku ovlivňuje i dostupnost inţenýrských sítí, tedy kanalizace, elektřiny, plynu a vodovodu. Velkou váhou se na zvýšení ceny podílí i to, pokud je k pozemku nějakým způsobem vyřešený přístup. Dalším faktorem je infrastruktura, okolí pozemku a jeho občanská vybavenost. I moţnosti dopravy jsou zásadní. Velkou výhodou je, kdyţ je pozemek dobře dostupný z centra města. Tyto faktory jsou samozřejmě klíčové, avšak ještě podstatnější je povaha pozemku, která je určenu územním plánem. Tento dokument sdělí zájemci o pozemek přípustný způsob vyuţití pozemku. Pozor na výhodné ceny pozemků, které jsou zatím vedené například jako orná půda s tím, ţe se v budoucnosti změní územní plán a stanou se z nich pozemky stavební. V tomto případě je třeba pečlivě si ověřit, ţe se tak opravdu stane.Důleţitý je i právní stav pozemku, tedy zda je pozemek například zatíţen věcným břemenem nebo zástavním právem. Dalším zásadním kritériem je samozřejmě i rozloha pozemku. Ceny stavebních parcel za metr čtvereční se dnes zásadně liší podle výše uvedených kritérií. 66

Cena pozemku je odrazem ekonomiky územního rozvoje, mění se v závislosti na tom, jaké je jeho předpokládané vyuţití, jaká je jeho připravenost v jednotlivých etapách vývoje územně plánovací dokumentace.Nejniţší cena je zemědělského pozemku. Jakmile se mezi lidmi proslechne, ţe by se v dané oblasti mohlo v dohledné době stavět, cena pozemků stoupne, a to i přesto, ţe pozemek zatím není zainvestovaný inţenýrskými sítěmi. Nemovitost je zvláštní druh ekonomického statku. Fyzicky lze jasně vymezit pozemek i stavbu, ale z ekonomického hlediska jsou jejich vzájemné vztahy tak těsné, ţe se prakticky vţdy nutno zabývat nemovitostí jako celkem. Ekonomickou uţitečnost území (pozemku) ovlivňují jeho vlastnosti, které umoţňují různé způsoby vyuţití, ale také jeho poloha, která určuje, jaké budou náklady spojené s jeho zpřístupněním. Výrazným vlivem je stav nabídky a poptávky. Poptávka je vztah mezi cenou, která je na trhu poţadována a poptávkovým mnoţstvím (např. celkovou plochou pozemku, o jejichţ koupi je na trhu zájem). S rostoucí cenou poptávkové mnoţství klesá. V podmínkách dokonalé konkurence se trţní cena volným pohybem blíţí rovnováţnému stavu nabídky a poptávky. Protoţe se poptávka i nabídka stále mění, mění se na trhu i cena. Cílem ekonomické činnosti v území je dosáhnout co největšího prospěchu, tj. dosáhnout co největšího uţitku z kaţdého pozemku, vyuţít jeho potenciálu. Tento ekonomický pohled představuje sepjetí urbanismu a ekonomiky. Jinak řečeno, všechny projekty vţdy vyţadují odpovídající ekonomické podmínky. Cena nemovitostí je dána výsledkem interakce poptávky a nabídky. Poptávka po pozemcích (nemovitostech) těsně souvisí s jejich polohou a dostupností a tyto faktory ovlivňují i cenu. U urbanizovaných území jsou natolik významným faktorem ceny, ţe ostatní fyzické vlastnosti území zcela ustupují do pozadí. Na základě vyhodnocení silných a slabých stránek, příleţitostí a hrozeb by se mělo Statutární město Děčín zaměřit především na to, aby usilovalo o udrţení pozice významného dopravního uzlu a zlepšovalo podmínky pro rozvoj sluţeb v dopravě. Snaţilo se o zlepšení kvality technické infrastruktury na svém území. V oblasti rekreace a turismu se bude snaţit být více v povědomí, zlepšit svoji image a stát se tak cílem a zázemím turistů přicházejících na Děčínsko a poskytovatelem sluţeb cestovního ruchu. Dále se bude město snaţit nabízet plochy pro rozvoj bydlení a snaţit se co nejvíce vyuţívat nevyuţité některé starší budovy (většinou výrobního charakteru).

67

Úkolem mé diplomové práce bylo zhodnocení, jak jednotlivé stupně územního plánování ovlivňují administrativní a trţní cenu ve vybrané lokalitě. Z výsledků, je moţné pro jednotlivé fáze statutu pozemků vyvodit tyto závěry: Zemědělské pozemky s nevyjasněnou funkcí - jde o pozemky, které jsou formálně začleněny do zemědělského půdního fondu, jejich zastavitelnost je pravděpodobná. Trţní cena zemědělských pozemků je výrazně vyšší. Pravděpodobným důvodem je, ţe ceny pozemků uváděné v realitních serverech jiţ v sobě zahrnují navýšení spojené s výhledovou změnou územního plánu. Tedy neoceňují pozemky jen jako zemědělské, ale i jako moţnou investici do budoucna. Další příčinou, proč cena zemědělského pozemku určená dle cenového předpisu dnes neodpovídá ceně obvyklé, bude i skutečnost, ţe koeficient prodejnosti zemědělského pozemku je jedna a ten nekoresponduje se skutečností. Koeficient prodejnosti byl stanoven v devadesátých letech minulého století, kdy zde neexistoval rozvinutý trh s pozemky a dá se říct, ţe s pozemky zemědělskými se neobchodovalo vůbec. Dnes je realita jiná, a proto o úpravě tohoto koeficientu nebo i o změně určování této ceny, by se mělo uvaţovat. Cena dle cenového předpisu zemědělských pozemků, které se nacházejí v blízkosti měst, a lze u nich předpokládat, ţe se zde jednou bude stavět, neodpovídá skutečnosti. Tyto pozemky jsou mnohdy skupovány za niţší cenu. Jakmile se povede pozemky zahrnout do územního plánu, prodávají se jiţ jako stavební a to s velkým ziskem. Pozemek nepřipravený (po zařazení mezi stavební pozemky územním plánem) - jde o pozemky, které jsou stále ještě podle katastru nemovitostí začleněny do zemědělského půdního fondu. Jejich zastavitelnost je téměř jistá a je známá základní regulace výstavby, především funkční vyuţití. Při zařazení pozemků mezi pozemky určené k výstavbě, coţ je výsledkem schválení územního plánu dané obce, je způsoben největší cenový skok ze zemědělského pozemku na pozemek nepřipravený. Zajímavostí je, ţe obvyklá cena stavebního pozemku připraveného (po vydání územního rozhodnutí) je niţší neţ cena stanovená dle cenového předpisu. Tento fakt můţe být způsoben či ovlivněn např. nejistotou potenciálních zájemců o koupi nemovitosti. Nedostatek či ohroţení pracovních míst je poznamenáno sníţením kupní síly obyvatelstva. Při studium materiálů a získávaní potřebných informací jsem narazil i na další moţný důvod této skutečnosti. Dnešním trendem je spíše si koupit objekt k rekonstrukci. Jedná se o objekty nejen v malých obcích či v blízkosti větších měst, ale také o ty, které jsou umístěny na okraji těchto měst. Důvod, proč se tak děje, je převáţně ekonomický, protoţe v případě, kdy si daný 68

objekt koupím a opravím, dostanu se asi na investovanou třetinovou cenu, neţ by musela být investovaná do koupě pozemku a stavby nového domu. Potřebuji tedy menší částku, méně se zadluţím a je tak pro potencionálního zájemce jednodušší získat úvěr. Naskýtá se zde i moţnost objekt rekonstruovat postupně, tím se vyhnout pozdější neschopnosti splácení úvěru nebo zbytečně vysokým měsíčním splátkám. Při shrnutí poznatků je územně plánovací činnost (zpracování územně plánovací dokumentace) přibliţně stejným významným cenotvorným faktorem jako infrastrukturní příprava pozemků a nezáleţí na tom, jestli je pouţita cena administrativní nebo trţní. Vliv územně plánovací dokumentace na cenu pozemků je rozhodující zejména ve větších městech a jejich centrálních zónách. Předurčení samotné moţnosti zastavění pozemků, především v atraktivních polohách a následné stanovení intenzity zastavění představuje základní moment pro určení ceny pozemků. Proces zhodnocování pozemků, přinášející vysoké zisky přináší i velká rizika, je mnohdy limitován nereálným očekáváním vlastníků, vyplývajícími z neprůhlednosti trhu s nemovitostmi. Samotná případová studie, zpracovaná pro konkrétní lokalitu se dá na základě získaných výsledků povaţovat za uzavřenou. Avšak tato studie můţe být součástí zmapování vlivů územního plánování na ceny pozemků celého města, kraje či státu.

69

SEZNAM POUŢITÉ LITERATUTY BIBLIOGRAFIE 1. BÁRTOVÁ, Hana a Miroslav RŮŢIČKA. Územní plánování a doprava. 1. vyd. Praha: ABF - Arch, 2008, 128 s. ISBN 978-80-86905-48-8. 2. BRADÁČ, Albert a Josef FIALA. Nemovitosti: oceňování a právní vztahy. 1. vyd. Praha: Linde, 1996, 492 s. ISBN 80-720-1017-4. 3. BRADÁČ, A., J. FIALA a V. HLAVINKOVÁ. Nemovitosti: oceňování a právní vztahy. 4. přeprac. a dopl. vyd. Praha: Linde, 2007, 740 s. ISBN 978-807-2016-792. 4. BRADÁČ, A., M. KLEDUS a P. KREJČÍŘ. Soudní znalectví. Vyd. 1. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2010, 242 s. ISBN 978-80-7204-704-8. 5. DOLEŢAL, J., A. KLIKOVÁ a P. PRŮCHA. Stavební zákon v teorii a praxi: úplné znění zákona s komentářem, souvisící a prováděcí předpisy. 11. vyd. Praha: Linde, 2005, 959 s. ISBN 80-720-1540-0. 6. DUDOVÁ, Jana. Pozemkové právo. Vyd. 1. Brno: Vysoká škola realitní - Institut Franka Dysona, 2009, 89 s. ISBN 978-80-904261-1-5. 7. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Vyd. 1. V Praze: Oeconomica, 2004. 113 s. ISBN 80-245-0728-5. 8. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Vyd. 4. Praha: Oeconomica, 2011, 138 s. ISBN 978-80-245-1818-3. 9. HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2005, 149 s. ISBN 80245-0967-9. 10. HASÍK, Otakar. Územní plánování: pro rozsah studia jednoho ročníku. 1. vyd. Ostrava: Vysoká škola báňská - Technická univerzita, 2003, 96 s. ISBN 80-248-0282-1. 11. HAVLAN, P., A. KLIKOVÁ a P. PRŮCHA. Stavební právo: praktická příručka. Praha: Linde, 2005, 163 s. ISBN 80-720-1514-1. 12. KUBEŠ, Jan a Radim PERLÍN. Územní plánování pro geografy. 1. vyd. Praha: Karolinum, 1998. ISBN 80-7184-512-4. 13. MAIER, Karel. Ekonomika v území. 1. vyd. Praha: ČVUT, 2006, 91 s. ISBN 80-0103447-X.ISBN 80-010-3447-X. 14. MAREK, Karel a Petr PRŮCHA. České stavební právo v evropském kontextu. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2009, 351 s. ISBN 978-80-210-4958-1. 15. SEJÁK, Josef. Oceňování pozemků a přírodních zdrojů. Vyd. 1. Praha: Grada, 1999, 251 s. ISBN 80-716-9393-6. 70

16. WEIGEL, Lubomír. Oceňování nemovitostí podle předchozích cenových předpisů: na území České republiky (1897-1994). 1. vyd. Brno: CERM, 2002, 161 s. ISBN 80-7204259-9. 17. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Vyd. 1. Praha: Oeconomica, 2007. 201 s. ISBN 978-80-245-1211-2.

PERIODIKA 18. KADLECOVÁ, Milada a Milan POLEDNÍK. Vliv územně plánovací činnosti na vývoj cen pozemků a problematika oceňování nemovitostí v České republice.Územní rozvoj. 1997, č. zvláštní, s. 45-60. ISSN 1211-1279. 19. MAIER, Karel. Ekonomické souvislosti v územním plánování a rozvoji města.Územní rozvoj. 1997, č. zvláštní, s. 8-26. ISSN 1211-1279.

LEGISLATIVNÍ DOKUMENTY 20. ČESKO. Zákon č. 526 ze dne 27. listopadu 1990 o cenách. In: Sbírka zákonů České republiky. 1990, částka 526, s. 1946-1951.Dostupné takéz: http://aplikace.mvcr.cz/sbirkazakonu/SearchResult.aspx?q=526/1990&typeLaw=zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy 21. ČESKO. Zákon č. 151 ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54, s. 2868-2877.Dostupné také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirkazakonu/SearchResult.aspx?q=151/1997&typeLaw=zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy 22. ČESKO. Zákon č. 183 ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) cenách. In: Sbírka zákonů České republiky. 2006, částka 63, s. 2233.Dostupné takéz: http://aplikace.mvcr.cz/sbirkazakonu/SearchResult.aspx?q=183/2006&typeLaw=zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy 23. ČESKO. Zákon č. 40 ze dne 5. března 1964 Občanský zákoník. In: Sbírka zákonů České republiky. 1964, částka 19.Dostupné takéz: http://aplikace.mvcr.cz/sbirkazakonu/SearchResult.aspx?q=40/1964&typeLaw=zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy 24. ČESKO. Zákon č. 2 ze dne 16. Prosince 1992 o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky. In: Sbírka zákonů České republiky. 1992, částka 1, s. 17-23. Dostupné také z:http://aplikace.mvcr.cz/sbirkazakonu/SearchResult.aspx?q=2/1993&typeLaw=zakon&what=Cislo_zakona_smlouvy

71

INTERNETOVÉ DOKUMENTY 25. MISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ ČR. Místní a bytová politika - Právo a legislativa. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [online]. [cit. 2012-09-24]. Dostupné z: http://www.mmr.cz/Uzemni-planovani-a-stavebni-rad/PravoLegislativa/Legislativa/Novela-stavebniho-zakona-%281%29 26. ÚSTAV ÚZEMNÍHO ROZVOJE. Publikační činnost a knihovna - Metodické příručky a publikační materiály. Ústav územního rozvoje [online]. © 2001 - 2012 [cit. 2012-09-24]. Dostupné z: http://www.uur.cz/images/publikace/metodickeprirucky/nabidka/2009/obcan 2009.jpg

72

SEZNAM GRAFŮ Graf. č. 1: Vývoj cen pozemků v závislosti na stupni územního plánování .......................................................... 37 Graf. č. 2: Vývoj administrativní a trţní ceny pozemků v lokalitě č. 1 ................................................................. 62 Graf. č. 3: Vývoj administrativní a trţní ceny pozemků v lokalitě č. 2 ................................................................. 63 Graf. č. 4: Vývoj administrativní a trţní ceny pozemků v lokalitě č. 3 ................................................................. 64

SEZNAM TABULEK Tab. č. 1: Soupis pozemků v oceňovaných lokalitách ........................................................................................... 57 Tab. č. 2: Způsob stanovení ceny pozemku ........................................................................................................... 57 Tab. č. 3: Rekapitulace cen pozemků v lokalitě č. 1 ............................................................................................ 62 Tab. č. 4: Rekapitulace cen pozemků v lokalitě č. 2 ............................................................................................ 62 Tab. č. 5: Rekapitulace cen pozemků v lokalitě č. 3 ............................................................................................ 64

SEZNAM PŘÍLOH Příloha č. 1 Lokalita - Děčín, k. ú Děčín, popis pozemku .................................................................................... 75 Příloha č. 2 Pouţité koeficienty ............................................................................................................................ 76 Příloha č. 3 Úprava základní ceny ......................................................................................................................... 77 Příloha č. 4 Lokalita 1 - ocenění pozemku v I. etapě, pozemek zemědělský......................................................... 78 Příloha č. 5 Lokalita 1 - ocenění pozemku ve II. etapě, pozemky nezastavěné, ÚP občanské vybavení .............. 79 Příloha č. 6 Lokalita 1 - ocenění pozemku v III. etapě - pozemek zastavěný, občanské vybavení ....................... 80 Příloha č. 7 Lokalita 1 - Děčín, k. ú. Děčín, cena obvyklá ................................................................................... 81 Příloha č. 8 Lokalita 1 - I. etapa, zjištěné ceny přímým porovnáním pozemků .................................................... 84 Příloha č. 9 Lokalita 1 - ocenění pozemku ve II. etapě ......................................................................................... 85 Příloha č. 10 Loklalita I - II. etapa, zjištěné ceny přímým porovnáním pozemků ............................................... 88 Příloha č. 11 Koeficienty pro indeovou metodu ke stanovení ceny pozemků ...................................................... 89 Příloha č. 12 Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou ....................................................................... 90 Příloha č. 13 Lokalita 2 - Děčín, k. ú. Křešice u Děčína, popis pozemku ............................................................. 92 73

Příloha č. 14 Pouţité koeficienty .......................................................................................................................... 93 Příloha č. 15 Úprava základní ceny ...................................................................................................................... 94 Příloha č. 16 Lokalita 2 - ocenění pozemku v I. etapě, pozemek zemědělský....................................................... 95 Příloha č. 17 Lokalita 2 - ocenění pozemku ve II. etapě - pozemky nezastavěné, ÚP plocha výroby................... 96 Příloha č. 18 Lokalita 2 - ocenění pozemku ve III. etapě - pozemek zastavěný, plocha výroby ........................... 97 Příloha č. 19 Lokalita 2 - I. etapa, zjištěné ceny přímým porovnáním pozemků ................................................... 98 Příloha č. 20 Lokalita 2 - II. etapa, zjištěné ceny přímým porovnáním pozemků ................................................. 99 Příloha č. 21 Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou ..................................................................... 100 Příloha č. 22 Lokalita 3 - popis pozemku ........................................................................................................... 102 Příloha č. 23 Pouţité koeficienty ......................................................................................................................... 103 Příloha č. 24 Úprava základní ceny ..................................................................................................................... 104 Příloha č. 25 Lokalita 3 - ocenění pozemku v I. etapě - pozemek zemědělský ................................................... 105 Příloha č. 26 Lokalita 3 - ocenění pozemku ve II. etapě, pozemky nezastavěné, ÚP plocha bydlení ................. 106 Příloha č. 27 Lokalita 3 - ocenění pozemku ve III. etapě - pozemek zastavěný, plocha bydlení ........................ 107 Příloha č. 28 Lokalita 3 - I. etapa, zjištěné ceny přímým porovnáním pozemků ................................................ 108 Příloha č. 29 Lokalita 3 - ocenění pozemku ve II. etapě ..................................................................................... 109 Příloha č. 30 Lokalita 3 - II. etapa, zjištěné ceny přímým porovnáním pozemků ............................................... 112 Příloha č. 31 Lokalita 3 - ocenění pozemku ve III. etapě .................................................................................... 113 Příloha č. 32 Lokalita 3 - III. etapa, zjištěné ceny přímým porovnáním pozemků ............................................. 116

74

Příloha č. 1

Lokalita 1 - Děčín, k.ú.Děčín, popis pozemku

parcela

Pozemková parcela a výměra z LV č. 2001 k.ú. Děčín výměra druh vyuţití

2680/5

15289

ovocný sad

nezastavěný pozemek, zemědělsky obhospodařovaný, ÚP určen v plochách občanského vybavení,

Zdroj: autor

75

způsob ocenění 1. § 29 2. §32 (1) 3. § 28 (2)

Příloha č. 2

Pouţité koeficienty Ki = (CZ - CC 123, budovy pro obchod) Kp = (Děčín, sl. 2)

Příloha č. 38 Příloha č. 39

Zdroj: autor

76

2,141 0,938

Příloha č. 3

Úprava základní ceny Úpravy základní ceny podle tabulky č. 1, přílohy č. 21 Poloţka Od sráţky - 40 do přiráţky + 165 Výhodnost polohy pozemku na 1.2 území obce z hlediska účelu uţití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného

85

Celkem Omezení uţívání pozemku: ochranné pásmo silnice

85 Úpravy základní ceny podle tabulky č. 2, přílohy č. 21 Poloţka Sráţka do 7 % 2.3

Pozemek s moţností napojení na veřejný rozvod plynu

Poloţka 2.9.1

Sráţka do 5 %

Celkem

-5 10 5

Zdroj: autor

77

Příloha č. 4

Lokalita 1 - ocenění pozemku v I. etapě, pozemek zemědělský Ocenění zemědělského pozemku podle § 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb., pozdějších předpisů Parcelní číslo Umístění Druh pozemku Výměra BPEJ ZC dle příl. č. 22

Kč/m²

2680/5 k.ú. Děčín ovocný sad 15289 25800 9,06

% ano/ne

200 ne

% % % % % % %

200 0 0 0 0 0 0

% Kp Kč/m²

200 1,00 27,18

Kč Kč

415 555,02 415 560,00

m²

Úprava podle přílohy č. 23 Zvýšení – pol. 1 Je pozemek v k.ú. odděleném od vlastní obce kat. území jiné obce? (odst. 8 přílohy č. 23) Zvýšení – pol. 1 po úpravě Sníţení – pol. 2 (max. 15 %) Sníţení – pol. 3.1 (aţ 15 %) Sníţení – pol. 3.2 (aţ 25 %) Sníţení – pol. 3.3 (aţ 35 %) Sníţení – pol. 3.4 (aţ 30 %) Sníţení – pol. 3.5 (aţ 20 %) Sráţky a přiráţky celkem Koef. Prodejnosti (příl. č. 39) ZCU (min. 1,00 Kč/m² - § 29/5) Cena pozemku Cena pozemku po zaokrouhlení (§ 46) Zdroj: autor

78

ve znění

Příloha č. 5

Lokalita 1 - ocenění pozemku ve II. etapě - pozemky nezastavěné, ÚP občanské vybavení Ocenění zemědělského pozemku podle § 32 odst. 1vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku Umístění pozemku Ocenění podle Základní cena ZC Přiráţky a sráţky podle přil. č. 21 tab. 1 ZC po úpravě poloţkami tab. 1 Přiráţky a sráţky podle příl. č. 21 tab. 2 Stavba umístěna na pozemku Koeficient Ki (příloha č. 38) ZCU podle § 28 odst. 2, bez Kp Koeficient Kp (příloha č. 39) ZCU podle § 28 odst. 2, s Kp Koeficient § 32 odst. 1 ZCU upravená koeficientem 0,3, bez Kp ZCU upravená koeficientem 0,3, s Kp Minimální cena podle § 32 odst. 1 Pouţitá ZCU s Kp Cena pozemku bez Kp Cena pozemku s Kp Cena pozemku po zaokrouhlení (§ 46)

p.č.

2680/5 ovocný sad 15289 v zastavitelné části § 32 odst. 1 500 85 925 5 ţádná 2,141 2079,44 0,938 1950,52 0,30 623,83 585,15 20 585,15

m²

Kč/m² % % % Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč Kč Kč

p.č. 2680/5 p.č. 2680/5

Zdroj: autor

79

9 537 767,44 Kč 8 946 452,75 Kč 8 946 460,00 Kč

Příloha č. 6

Lokalita 1 - ocenění pozemku v III. etapě - pozemek zastavěný, občanské vybavení Ocenění zemědělského pozemku podle § 28 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku Umístění pozemku Ocenění podle Základní cena ZC Přiráţky a sráţky podle přil. č. 21 tab. 1 ZC po úpravě poloţkami tab. 1 Přiráţky a sráţky podle příl. č. 21 tab. 2

p.č.

2680/5 ovocný sad 15289 v zastavitelné části § 28 odst. 2 500 85 925 5 CZ - CC 123, budovy pro obchod

m²

Kč/m² % % %

Stavba umístěná na pozemku Koeficient Ki (příloha č. 38) ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki, bez Kp Koeficient Kp (příloha č. 39) ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki, a s Kp Minimální cena podle § 28 odst. 8 Pouţitá ZCU s Kp Cena pozemku bez Kp Cena pozemku s Kp Zaokrouhleno

2,141 2079,44 0,938 1950,52 20 1950,52 p.č. 2680/5 p.č. 2680/5

Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč Kč Kč

Zdroj: autor

80

31 792 558,16 Kč 29 832 500,28 Kč 29 832 500,00 Kč

Příloha č. 7

Lokalita 1 - ocenění pozemku v I. etapě

č.

(1) 1

Zjištěnícenypřímým porovnáním pozemků Lokalita velikost způsob pozemku vyuţití m² (2) (3) (4) 446 zahrada

2

11 194

orná půda

3

888

zahrada

81

vlastnosti

(5) Pozemek, k.ú. Děčín. Pozemek s chatkou se nachází na okraji města v zahrádkářské kolonii, kde je naprostý klid a krásná příroda v blízkosti lesa a sadů. Pozemek je vhodný k rekreačním účelům. Prodej: 214 000 Kč Pozemek, k.ú. Bynovec. Pozemek se nachází v okrajové části obce Bynovec. Parcela bez vzrostlých stromů a oplocení. V současné době není moţná výstavba RD. Prodej: 530 000 Kč Pozemek, k.ú. Huntířov u Děčína.Strmý pozemek se nacházív kouzelném koutě CHKO Labské pískovce. K pozemku lze dojet autem do vzdálenosti cca 20 m od pozemku. Prodej: 50 000 Kč

4

6 335

trvalý travní porost

5

20 786

trvalý travní porost

Pozemek, k.ú. Janov u Hřenska. Velký, rovinný, oplocený pozemek, v ţádané lokalitě Českého Švýcarska, v obci Janov u Hřenska, okr. Děčín. Jedná se prodej několika sloučených pozemků. Prodej: 2 109 555 Kč Pozemek, k.ú. Labská Stráň. Pozemky nejsou v současné době určeny k zastavění.

Prodej: 550 000 Kč 6

9 605

trvalý travní porost

Pozemek, k.ú. Malšovice. Prodej pozemku v obci Malšovice. Pozemek se nachází na okraji obce. Pozemek je ve svaţitém terénu orientovaný na jihozápad. U zpevněné komunikace. Prodej: 528 275 Kč

7

5 997

zahrada

Pozemek, k.ú. Krásný Studenec. Slunný udrţovaný pozemek se nachází na hezkém místě na okraji stávající zástavby rodinných domů. Pozemek je rovinný. Prodej: 200 000 Kč

82

8

4 517

trvalý travní porost

Pozemek, k.ú. Dolní Podluţí. Pozemek na klidném tichém místě. V současné době není určen k zástavbě. Pozemek je na pěkném tichém místě, dobře přístupný. Prodej: 438 149 Kč

9

500

trvalý travní porost

Pozemek, k.ú. Růţová. Pozemek se nachází v klidné části Růţové. Inţenýrské sítě jsou na hraně pozemku elektřina, voda, kanalizace. Vhodné pro rekreaci. Občanská vybavenost v dosahu. Prodej: 240 00 Kč

10

8 173

trvalý travní porost

Pozemky, k.ú. Ludvíkovice. Soubor pozemků v obci Ludvíkovice u Děčína se nachází na okraji obce. Pozemky jsou přístupné z vedlejší komunikace. Leţí vmírném svahu. Prodej: 122 595 Kč

Zdroj: autor

83

Příloha č. 8

Lokalita 1 - I. etapa, zjištěné ceny přímým porovnáváním pozemků

č.

Cena srovnávaného pozemku, v inzerci poţadovaná Kč celkem

Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků Koef. Cena K1 K2 K3 K4 K5 zdroje pozemku inform. x koef. Kcr Kč/m²

K6

IO (1-6)

Cena oceň. pozemku

(14) 1,0 1,0 1,2 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0

(15) 1,39 1,32 1,66 1,18 1,58 1,09 0,99 0,77 0,8 0,9

(16) 500 46 71 27,5 32 44 25 56 512 10 112 15 289

Kč/m²

(1) (6) (7) (8) (9) 1 214 000 480 0,75 360 1,1 2 530 000 47 0,75 35 1,1 3 50 000 56 0,75 42 1,2 4 2 109 555 333 0,75 25 1,1 5 550 000 26 0,75 20 1,2 6 528 275 55 0,75 41 1,1 7 200 000 33 0,75 25 1,0 8 438 149 97 0,75 73 1,1 9 240 000 480 0,75 640 1,0 10 122 595 15 0,75 11 1,0 Celkem jednotková cena – průměr Kč/m˛ oceňovaného pozemku Výměra Průměrná cena pozemku (zaokrouhlena na desetikoruny)

(10) 0,8 1,0 0,8 0,9 1,1 0,9 0,9 0,8 0,8 0,9

(11) 1,2 1,2 1,2 1,2 1,0 1,1 1,1 0,8 1,0 1,0

(12 ) 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,. 0 1,0

Kcr – koeficient redukce

Koeficient redukce na pramen ceny

K 1 - poloha

poloha konkrétního pozemku

K 2 - velikost

cena pozemku ovlivňuje velikost, neplatí, ţe větší pozemek bude mít větší jednotkovou cenu

K 3 - IS dostupnost

zda jsou inţ. sítě připravené na pozemku, nebo moţnost napojení na inţ. sítě

K 4 - dopravní dostupnost

vlak, autobus, MHD…

K 5 - přístupová cesta

zpevněná, nezpevněná, vlastní, cizí, obecní)

K 6 - úvaha znalce

ostatní zhoršující zlepšující podmínky, které cenu pozemku sniţují/zvyšují IO - index odlišnosti

Zdroj: autor

84

= K1xK2xK4xK5xK6

(13) )) 1,1 1,0 1,2 1,0 1,1 1,0 1,0 1,1 1,0 1,0

m˛ Kč

1 716 950

Rozsah koeficientu Kcr je od 0,75 do 1,2

Rozsah koeficientů K1 - K6 je od 0,8 do 1,2

Příloha č. 9

Lokalita 1 - ocenění pozemku ve II. etapě

č.

(1) 1

Zjištěnícenypřímým porovnáním pozemků Lokalita velikost způsob pozemku vyuţití m² (2) (3) (4) 16 608 komerce bez ÚR

2

19 152

komerce bez ÚR

3

1 052

komerce bez ÚR

vlastnosti

(5) Pozemky, k.ú. Děčín.Soubor pozemků určených ÚP k výstavbě komerční občanské vybavenosti. Pozemek se nachází v jihovýchodní části města Přiléhá ke komunikaci Děčín - Česká Lípa.Prodej: 14 116 800 Kč Pozemek, k.ú. Děčín.Pozemek určený ÚP k výstavbě komerční občanské vybavenosti (hobby market…) se nachází v okrajové části města Přiléhá ke komunikaci Děčín Česká Lípa. Prodej: 15 000 000 Kč Pozemek, k.ú. Horní Oldřichov. Pozemek se nachází skloněn k východu v blízkosti hl. komunikace, ul. Teplická.

Prodej: 330 000 Kč

85

4

4 471

komerce bez ÚR

Pozemek, k.ú. Horní Oldřichov. Areál bývalých dřevařských závodů v Děčíně-Oldřichov přístupný z Teplické ulice.Vhodné jako skladovací nebo manipulační plochy. Prodej: 4 500 000 Kč

5

3 700

komerce bez ÚR

Pozemek, k.ú. Boletice nad Labem.Pozemek vhodný k výstavbě se nachází v okrajové části města Děčín - Boletice nad Labem. Moţnost napojení nainţenýrské sítě.Prodej: 1 480 000 Kč

6

7 788

komerce bez ÚR

Pozemek, k.ú. DěčínStaré Město.Prodej rozsáhlého areálu v Děčíně na Starém Městě nedaleko Kauflandu. Vhodné také k výstavbě většího marketu či sídla velké firmy.Prodej: 15 354 800 Kč

7

17 256

komerce bez ÚR

Pozemek, k.ú. Česká Kamenice. Pozemek je určen dle platného územního plánu obce Česká Kamenice jako podnikatelská zóna. Moţnost napojení na veškeré inţ. sítě. Prodej: 8 628 000 Kč

86

8

16 000

komerce bez ÚR

Pozemek, k.ú.Všebořice. Pozemek ke komerční výstavbě v Ústí nad Labem. Jedná se o mírně svaţitý pozemek, nacházející se v komerční zóně Všebořice. Prodej: 16 000 000 Kč

9

24 289

komerce bez ÚR

Pozemek, k.ú. Trmice.Pozemek v Koštově u Ústí nad Labem, který leţí v těsné blízkosti dálnice D8 Praha-Dráţďany. Výhodná poloha, sjezd z dálnice je v nedalekých Trmicích.Prodej: 2 186 000 Kč

10

43 037

komerce bez ÚR

Pozemky, k.ú. Ústí nad Labem. Prodej pozemku, vedeného dle ÚP pro komerční vyuţití. Všebořice - Ústí nad Labem. Jedná se o dva pozemky v blízkosti OC VšebořiceProdej: 12 901 000 Kč

Zdroj: autor

87

Příloha č. 10

Lokalita 1 - II. etapa, zjištěné ceny přímým porovnáváním pozemků

č.

Cena srovnávaného pozemku, v inzerci poţadovaná Kč celkem

Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků Koef. Cena K1 K2 K3 K4 K5 zdroje pozemku inform. x koef. Kcr Kč/m²

K6

IO (1-6)

Cena oceň. pozemku

(14) 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0

(15) 1,88 0,99 0,72 0,8 0,8 0,9 0,8 1,00 0,64 0,96 Kč/m² m² Kč

(16) 561 581 170 604 240 1331 300 750 426 216 518 15 289

Kč/m²

(1) (6) (7) (8) (9) 1 14 116 800 850 0,75 638 1,0 15 000 000 2 783 0,75 587 1,0 330 000 3 314 0,75 236 1,0 4 500 000 4 1006 0,75 755 1,0 5 1 480 0000 400 0,75 300 1,0 15 354 800 6 1972 0,75 1479 1,0 8 628 000 7 500 0,75 375 1,0 16 000 000 8 1000 0,75 750 1,0 2 186 000 9 89 0,75 65 0,8 12 901 000 10 300 0,75 225 1,0 Celkem jednotková cena – průměr Výměra oceňovaného pozemku Průměrná cena pozemku (zaokrouhlena na desetikoruny)

(10) 1,0 1,1 0,8 0,8 0,8 0,9 1,0 1,0 1,1 1,2

(11) 0,8 0,9 0,9 1,0 1,0 1,0 0,8 1,0 0,8 0,8

(12 ) 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0

Kcr – koeficient redukce

Koeficient redukce na pramen ceny

K 1 - poloha

poloha konkrétního pozemku

K 2 - velikost

cena pozemku ovlivňuje velikost, neplatí, ţe větší pozemek bude mít větší jednotkovou cenu

K 3 - IS dostupnost

zda jsou inţ. sítě připravené na pozemku, nebo moţnost napojení na inţ. sítě

K 4 - dopravní dostupnost

vlak, autobus, MHD…

K 5 - přístupová cesta

zpevněná, nezpevněná, vlastní, cizí, obecní)

K 6 - úvaha znalce

ostatní zhoršující zlepšující podmínky, které cenu pozemku sniţují/zvyšují IO - index odlišnosti

Zdroj: autor

88

= K1xK2xK4xK5xK6

(13) )) 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0

7 919700

Rozsah koeficientu Kcr je od 0,75 do 1,2

Rozsah koeficientů K1 - K6 je od 0,8 do 1,2

Příloha č. 11

Koeficienty pro indexovoumetodu kstanovenícenypozemků Koeficienty pro indexovou metodu ke stanovení ceny pozemků A - ÚZEMNÍ STRUKTURA

od okrajových poloh obce pro společenská a obchodní centra

B - TYP STAVEBNÍHO POZEMKU

stavebně připravený nepřipravený (syrový)

1,5 0,5

jiný stavební

0,4

pod 2 000 2 000 aţ 5000

0,4 0,6

5 000 aţ 20 000

0,7

20 000 aţ 50 000

0,8

50 000 aţ 100 000 50 100 000 aţ 200 000

1,2

200 000 aţ 500 000

1,8

500 000 aţ 1 000 000

2,2

nad 1000 0000

3,5

obchodní obchodní a byty

2,5 2

obytné domy

1,3

průmyslová oblast

0,5

venkovská oblast

0,7

špatná střední

0,5 0,75

dobra

1

C - TŘÍDA VELIKOSTI OBCE PODLE POČTU OBYVATEL

D - OBCHODNÍ RESP. PRŮMYSLOVÁ POLOHA

E - ÚZEMNÍ PŘIPRAVENOST, INFRASTRUKTURA

velmi dobra F - SPEACIÁLNÍ CHARAKTRERISTIKY VOLITELNÉ

0,6-1,5

1,5

1,25

při znehodnocení imisemi, starým zatíţením apod.

0,3-0,9

při zhodnocení

1,0-1,5

Zdroj: autor

89

Příloha č. 12

Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek výměrou a cenou)

(pozemek se známou

Poloha srovnávacího pozemku:

k.ú. Děčín-Staré Město

Popis srovnávacího pozemku:

pod areálem občanské vybavenosti

Výměra srovnávacího pozemku: Cena srovnávacího pozemku: Jednotková cena srovnávacího pozemku:

m²

3200

Kč

6 500 000

Kč/m²

2030

Koeficient pro výpočet indexu A B

Územní struktura Typ stavebního pozemku

1,1 1,0

C

Třída velikost obce

1,2

D

Obchodní resp. prům. poloha

2,5

E

Územní připravenost, infraskt. Územní přst, infrastruktura Speciální charakteristiky volitelné

1,0

F

1,0

Celkový index srovnávacího pozemku Specialní charakter

-

3,30

m²

15 289

b) oceňovací pozemek

Poloha srovnávacího pozemku:

k.ú. Děčín

Popis srovnávacího pozemku: Výměra srovnávacího pozemku: Koeficient pro výpočet indexu A B

Územní struktura Typ stavebního pozemku

1,0 0,7

C

Třída velikost obce

1,2

D

Obchodní resp. prům. poloha

2,5

E

Územní připravenost, infraskt. Územní přst, infrastruktura Speciální charakteristiky volitelné

1,0

F

1,0

Celkový index oceňovaného pozemku Specialní charakter

-

90

2,10

Poměr indexů Jednotková cena oceňovaného pozemku Cena oceňovaného pozemku:

Zdroj: autor

91

Kč/m²

0,64 1300

Kč

19 875 700

Příloha č. 13

Lokalita 2 – Děčín, k.ú. Křešice u Děčína, popis pozemku

parcela

Pozemková parcela a výměra z LV č. 321 k.ú. Křešice u Děčína výměra druh vyuţití způsob ocenění

370/1

26 575

orná půda

nezastavěný pozemek, zemědělsky obhospodařovaný, ÚP určen v plochách výroby,

Zdroj: autor

92

1. § 29 2. § 32 (1) 3. § 28 (2)

Příloha č. 14

Pouţité koeficienty Ki = (CZ – CC 125, budovy pro průmysl) Kp = (Děčín, sl. 1)

Příloha č. 38 Příloha č. 39

Zdroj: autor

93

2,113 0,461

Příloha č. 15

Úprava základní ceny Úpravy základní ceny podle tabulky č. 1, přílohy č. 21 Poloţka Od sráţky –40 do přiráţky + 165 Výhodnost polohy pozemku na 1.2 území obce z hlediska účelu uţití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného Celkem

85

85 Úpravy základní ceny podle tabulky č. 2, přílohy č. 21

Omezení uţívání pozemku: ochranné pásmo silnice a ţeleznice

Poloţka 2.9.1

Sráţka do 5 %

Celkem

-5

-5

Zdroj: autor

94

Příloha č. 16

Lokalita 2 – ocenění pozemku v I. etapě, pozemek zemědělský Ocenění zemědělského pozemku podle § 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb., pozdějších předpisů

ve znění

Parcelní číslo Umístění Druh pozemku Výměra BPEJ ZC dle příl. č. 22

Kč/m²

370/1 k.ú.Křešice u Děčína orná půda 26 575 22212 3,90

Úprava podle přílohy č. 23 Zvýšení – pol. 1 Je pozemek v k.ú. odděleném od vlastní obce kat. území jiné 1obce? (odst. 8 přílohy č. 23) Zvýšení – pol. po úpravě Sníţení – pol. 2 (max. 15 %) Sníţení – pol. 3.1 (aţ 15 %) Sníţení – pol. 3.2 (aţ 25 %) Sníţení – pol. 3.3 (aţ 35 %) Sníţení – pol. 3.4 (aţ 30 %) Sníţení – pol. 3.5 (aţ 20 %)

% ano/ne % % % % % % %

200 ne 200 0 0 0 0 0 0

Sráţky a přiráţky celkem Koef. Prodejnosti (příl. č. 39) ZCU (min. 1,00 Kč/m² - § 29/5)

% Kp Kč/m²

200 1,00 11,70

Kč Kč

310 927,50 310 930,00

m²

Cena pozemku Cena pozemku po zaokrouhlení (§ 46) Zdroj: autor

95

Příloha č. 17

Lokalita 2 – ocenění pozemku ve II. etapě – pozemky nezastavěné, ÚP plocha výroby Ocenění zemědělského pozemku podle § 32 odst. 1vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku Umístění pozemku Ocenění podle Základní cena ZC Přiráţky a sráţky podle přil. Č. 21 tab. 1 ZC po úpravě poloţkami tab. 1 Přiráţky a sráţky podle příl. č. 21 tab. 2 Stavba umístěna na pozemku Koeficient Ki (příloha č. 38) ZCU podle § 28 odst. 2, bez Kp Koeficient Kp (příloha č. 39) ZCU podle § 28 odst. 2, s Kp Koeficient § 32 odst. 1 ZCU upravená koeficientem 0,3, bez Kp ZCU upravená koeficientem 0,3, s Kp Minimální cena podle § 32 odst. 1 Pouţitá ZCU s Kp Cena pozemku bez Kp Cena pozemku s Kp Cena pozemku po zaokrouhlení (§ 46)

p.č.

370/1 orná půda 26 575 v zastavitelné části § 32 odst. 1 500 85 925 -5 ţádná 2,113 1856,79 0,461 855,98 0,30 557,03 256,79 20 256,79

m²

Kč/m² % % % Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč Kč Kč

p.č. 370/1 p.č. 370/1

Zdroj: autor

96

14 803 258,28 Kč 6 824 194,25 Kč 6 824 200,00 Kč

Příloha č. 18

Lokalita 2 – ocenění pozemku ve III. etapě - pozemek zastavěný, plocha výroby Ocenění zemědělského pozemku podle § 28 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku Umístění pozemku Ocenění podle Základní cena ZC Přiráţky a sráţky podle přil. Č. 21 tab. 1 ZC po úpravě poloţkami tab. 1 Přiráţky a sráţky podle příl. č. 21 tab. 2

p.č.

370/1 orná půda 26 575 v zastavitelné části § 28 odst. 2 500 85 925 -5 CZ – CC 125, budovy pro průmysl

m²

Kč/m² % % %

Stavba umístěná na pozemku Koeficient Ki (příloha č. 38) ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki, bez Kp Koeficient Kp (příloha č. 39) ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki, a s Kp Minimální cena podle § 28 odst. 8 Pouţitá ZCU s Kp Cena pozemku bez Kp Cena pozemku s Kp Zaokrouhleno

2,113 1856,79 0,461 855,98 20 855,98 p.č. 2680/5 p.č. 2680/5

Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč Kč Kč

Zdroj: autor

97

49 344 194,24 Kč 22 747 780,75 Kč 22 747 780,00 Kč

Příloha č. 19

Lokalita 2 – I. etapa, zjištěné ceny přímým porovnáváním pozemků

č.

Cena srovnávaného pozemku, v inzerci poţadovaná Kč celkem

Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků Koef. Cena K1 K2 K3 K4 K5 Zdroje pozemku inform. x koef. Kcr Kč/m²

K6

IO (1-6)

Cena oceň. pozemku

(14) 1,0 1,0 1,2 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0

(15) 1,39 1,32 1,66 1,18 1,58 1,09 0,99 0,77 0,8 0,9 Kč/m² m² Kč

(16) 500 46 71 27,5 32 44 25 56 512 10 112 26 575

Kč/m²

(1) (6) (7) (8) (9) 1 214 000 480 0,75 360 1,1 2 530 000 47 0,75 35 1,1 3 50 000 56 0,75 42 1,2 4 2 109 555 333 0,75 25 1,1 5 550 000 26 0,75 20 1,2 6 528 275 55 0,75 41 1,1 7 200 000 33 0,75 25 1,0 8 438 149 97 0,75 73 1,1 9 240 000 480 0,75 640 1,0 10 122 595 15 0,75 11 1,0 Celkem jednotková cena – průměr Výměra oceňovaného pozemku Průměrná cena pozemku (zaokrouhlena na desetikoruny)

(10) 0,8 1,0 0,8 0,9 1,1 0,9 0,9 0,8 0,8 0,9

(11) 1,2 1,2 1,2 1,2 1,0 1,1 1,1 0,8 1,0 1,0

(12 ) 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,. 0 1,0

Kcr – koeficient redukce

Koeficient redukce na pramen ceny

K 1 – poloha

poloha konkrétního pozemku

K 2 – velikost

cena pozemku ovlivňuje velikost, neplatí, ţe větší pozemek bude mít větší jednotkovou cenu

K 3 – IS dostupnost

zda jsou inţ. sítě připravené na pozemku, nebo moţnost napojení na inţ. sítě

K 4 – dopravní dostupnost

vlak, autobus, MHD…

K 5 – přístupová cesta

zpevněná, nezpevněná, vlastní, cizí, obecní)

K 6 – úvaha znalce

ostatní zhoršující zlepšující podmínky, které cenu pozemku sniţují/zvyšují IO – index odlišnosti

Zdroj: autor

98

= K1xK2xK4xK5xK6

(13) )) 1,1 1,0 1,2 1,0 1,1 1,0 1,0 1,1 1,0 1,0

2 984370

Rozsah koeficientu Kcr je od 0,75 do 1,2

Rozsah koeficientů K1 – K6 je od 0,8 do 1,2

Příloha č. 20

Lokalita 2 – II. etapa, zjištěné ceny přímým porovnáváním pozemků

č.

Cena srovnávaného pozemku, v inzerci poţadovaná Kč celkem

Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků Koef. Cena K1 K2 K3 K4 K5 Zdroje pozemku inform. x koef. Kcr Kč/m²

K6

IO (1-6)

Cena oceň. pozemku

(14) 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0

(15) 1,88 0,99 0,72 0,8 0,8 0,9 0,8 1,00 0,64 0,96 Kč/m² m² Kč

(16) 561 581 170 604 240 1331 300 750 426 216 518 26 575

Kč/m²

(1) (6) (7) (8) (9) 1 14 116 800 850 0,75 638 1,0 15 000 000 2 783 0,75 587 1,0 330 000 3 314 0,75 236 1,0 4 500 000 4 1006 0,75 755 1,0 5 1 480 0000 400 0,75 300 1,0 15 354 800 6 1972 0,75 1479 1,0 8 628 000 7 500 0,75 375 1,0 16 000 000 8 1000 0,75 750 1,0 2 186 000 9 89 0,75 65 0,8 12 901 000 10 300 0,75 225 1,0 Celkem jednotková cena – průměr Výměra oceňovaného pozemku Průměrná cena pozemku (zaokrouhlena na desetikoruny)

(10) 1,0 1,1 0,8 0,8 0,8 0,9 1,0 1,0 1,1 1,2

(11) 0,8 0,9 0,9 1,0 1,0 1,0 0,8 1,0 0,8 0,8

(12 ) 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0

Kcr – koeficient redukce

Koeficient redukce na pramen ceny

K 1 – poloha

poloha konkrétního pozemku

K 2 – velikost

cena pozemku ovlivňuje velikost, neplatí, ţe větší pozemek bude mít větší jednotkovou cenu

K 3 – IS dostupnost

zda jsou inţ. sítě připravené na pozemku, nebo moţnost napojení na inţ. sítě

K 4 – dopravní dostupnost

vlak, autobus, MHD…

K 5 – přístupová cesta

zpevněná, nezpevněná, vlastní, cizí, obecní)

K 6 – úvaha znalce

ostatní zhoršující zlepšující podmínky, které cenu pozemku sniţují/zvyšují IO – index odlišnosti

Zdroj: autor

99

= K1xK2xK4xK5xK6

(13) )) 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0

13 765850

Rozsah koeficientu Kcr je od 0,75 do 1,2

Rozsah koeficientů K1 – K6 je od 0,8 do 1,2

Příloha č. 21

Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek výměrou a cenou)

(pozemek se známou

Poloha srovnávacího pozemku:

k.ú. Děčín-Staré Město

Popis srovnávacího pozemku:

pod areálem bývalé pekárny

Výměra srovnávacího pozemku:

m²

17 105

Kč

16 500 000

Kč/m²

965

Cena srovnávacího pozemku: Jednotková cena srovnávacího pozemku: Koeficient pro výpočet indexu A B

Územní struktura Typ stavebního pozemku

1,2 1,5

C

Třída velikost obce

1,2

D

Obchodní resp. prům. poloha

0,5

E

Územní připravenost, infraskt. Územní přst, infrastruktura Speciální charakteristiky volitelné

1,0

F

1,0

CelkovýSpecialní index srovnávacího charakter pozemku

-

1,08

m²

26 575

b) oceňovací pozemek

Poloha srovnávacího pozemku:

k.ú. Křešice u Děčína

Popis srovnávacího pozemku: Výměra srovnávacího pozemku: Koeficient pro výpočet indexu A B

Územní struktura Typ stavebního pozemku

1,0 1,5

C

Třída velikost obce

1,2

D

Obchodní resp. prům. poloha

0,5

E

Územní připravenost, infraskt. Územní přst, infrastruktura Speciální charakteristiky volitelné

1,0

F

1,0

CelkovýSpecialní index oceňovaného charakter pozemku

-

100

0,9

Poměr indexů Jednotková cena oceňovaného pozemku Cena oceňovaného pozemku:

Zdroj: autor

101

Kč/m²

0,833 804

Kč

21 366 300

Příloha č. 22

Lokalita 3 – Děčín, k.ú. Horní Oldřichov, popis pozemku

parcela 1014/9

Pozemková parcela a výměra z LV č. 407 k.ú. Horní Oldřichov výměra druh vyuţití způsob ocenění 2272

Orná půda

nezastavěný pozemek, zemědělsky obhospodařovaný, ÚP určen v plochách bydlení,

Zdroj: autor

102

1. § 29 2. §32 (1) 3. § 28 (2)

Příloha č. 23

Pouţité koeficienty Ki = (CZ - CC 111, budovy jednobytové) Kp = (Děčín, sl. 11)

Příloha č. 38 Příloha č. 39

Zdroj: autor

103

2,146 0,953

Příloha č. 24

Úprava základní ceny Úpravy základní ceny podle tabulky č. 1, přílohy č. 21 Poloţka Od sráţky - 40 do přiráţky + 165 Výhodnost polohy pozemku na 1.2 území obce z hlediska účelu uţití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného Celkem

85

85 Úpravy základní ceny podle tabulky č. 2, přílohy č. 21 Poloţka Sráţka do 5 % 2.1

Přístup po nezpevněné komunikaci (zpevněná komunikace má ţivičný, dláţděný nebo betonový povrch)

- 10

Celkem

- 10

Zdroj: autor

104

Příloha č. 25

Lokalita 3 - ocenění pozemku v I. etapě, pozemek zemědělský Ocenění zemědělského pozemku podle § 29 vyhlášky č. 3/2008 Sb., pozdějších předpisů

ve znění

Parcelní číslo Umístění Druh pozemku Výměra BPEJ ZC dle příl. č. 22

Kč/m²

1014/9 k.ú.Horní Oldřichov orná půda 2272 25211 5,04

Úprava podle přílohy č. 23 Zvýšení – pol. 1 Je pozemek v k.ú. odděleném od vlastní obce kat. území jiné 1obce? (odst. 8 přílohy č. 23) Zvýšení – pol. po úpravě Sníţení – pol. 2 (max. 15 %) Sníţení – pol. 3.1 (aţ 15 %) Sníţení – pol. 3.2 (aţ 25 %) Sníţení – pol. 3.3 (aţ 35 %) Sníţení – pol. 3.4 (aţ 30 %) Sníţení – pol. 3.5 (aţ 20 %)

% ano/ne % % % % % % %

200 ne 200 0 0 0 0 0 0

Sráţky a přiráţky celkem Koef. Prodejnosti (příl. č. 39) ZCU (min. 1,00 Kč/m² - § 29/5)

% Kp Kč/m²

200 1,00 15,2

Kč Kč

34 352,64 34 350,00

m²

Cena pozemku Cena pozemku po zaokrouhlení (§ 46) Zdroj: autor

105

Příloha č. 26

Lokalita 3 - ocenění pozemku ve II. etapě - pozemky nezastavěné, ÚP plocha bydlení Ocenění zemědělského pozemku podle § 32 odst. 1vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku Umístění pozemku Ocenění podle Základní cena ZC Přiráţky a sráţky podle přil. č. 21 tab. 1 ZC po úpravě poloţkami tab. 1 Přiráţky a sráţky podle příl. č. 21 tab. 2 Stavba umístěna na pozemku Koeficient Ki (příloha č. 38) ZCU podle § 28 odst. 2, bez Kp Koeficient Kp (příloha č. 39) ZCU podle § 28 odst. 2, s Kp Koeficient § 32 odst. 1 ZCU upravená koeficientem 0,3, bez Kp ZCU upravená koeficientem 0,3, s Kp Minimální cena podle § 32 odst. 1 Pouţitá ZCU s Kp Cena pozemku bez Kp Cena pozemku s Kp Cena pozemku po zaokrouhlení (§ 46)

p.č.

1014/9 orná půda 2272 v zastavitelné části § 32 odst. 1 500 85 925 - 10 ţádná 2,146 1786,54 0,953 1702,57 0,30 535,96 510,77 20 510,77

m²

Kč/m² % % % Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč Kč Kč

p.č. 1014/9 p.č. 1014/9

Zdroj: autor

106

1 160 469,44 Kč 1 160 470,00 Kč 1 160 470,00 Kč

Příloha č. 27

Lokalita 3 - ocenění pozemku ve III. etapě - pozemek zastavěný, plocha bydlení Ocenění zemědělského pozemku podle § 28 odst. 2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů Pozemek číslo Druh pozemku Výměra pozemku Umístění pozemku Ocenění podle Základní cena ZC Přiráţky a sráţky podle přil. č. 21 tab. 1 ZC po úpravě poloţkami tab. 1 Přiráţky a sráţky podle příl. č. 21 tab. 2

p.č.

1014/9 orná půda 2272 v zastavitelné části § 32 odst. 1 500 85 925 - 10

m²

Kč/m² % % %

Stavba umístěná na pozemku Koeficient Ki (příloha č. 38) ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki, bez Kp Koeficient Kp (příloha č. 39) ZCU podle § 28 odst. 2, s Ki, a s Kp Minimální cena podle § 28 odst. 8 Pouţitá ZCU s Kp Cena pozemku bez Kp Cena pozemku s Kp Zaokrouhleno

2,146 1786,54 0,953 1702,57 20 1702,57 p.č. 1014/9 p.č. 1014/9

Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč/m² Kč Kč Kč

Zdroj: autor

107

3 868 239,44 Kč 3 868 240,00 Kč 3 868 240,00 Kč

Příloha č. 28

Lokalita 3 - I. etapa, zjištěné ceny přímým porovnáváním pozemků

č.

Cena srovnávaného pozemku, v inzerci poţadovaná Kč celkem

Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků Koef. Cena K1 K2 K3 K4 K5 zdroje pozemku inform. x koef. Kcr Kč/m²

K6

IO (1-6)

Cena oceň. pozemku

(14) 1,0 1,0 1,2 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0

(15) 1,39 1,32 1,66 1,18 1,58 1,09 0,99 0,77 0,8 0,9 Kč/m² m² Kč

(16) 500 46 71 27,5 32 44 25 56 512 10 112 2272

Kč/m²

(1) (6) (7) (8) (9) 1 214 000 480 0,75 360 1,1 2 530 000 47 0,75 35 1,1 3 50 000 56 0,75 42 1,2 4 2 109 555 333 0,75 25 1,1 5 550 000 26 0,75 20 1,2 6 528 275 55 0,75 41 1,1 7 200 000 33 0,75 25 1,0 8 438 149 97 0,75 73 1,1 9 240 000 480 0,75 640 1,0 10 122 595 15 0,75 11 1,0 Celkem jednotková cena – průměr Výměra oceňovaného pozemku Průměrná cena pozemku (zaokrouhlena na desetikoruny)

(10) 0,8 1,0 0,8 0,9 1,1 0,9 0,9 0,8 0,8 0,9

(11) 1,2 1,2 1,2 1,2 1,0 1,1 1,1 0,8 1,0 1,0

(12 ) 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,. 0 1,0

Kcr – koeficient redukce

Koeficient redukce na pramen ceny

K 1 - poloha

poloha konkrétního pozemku

K 2 - velikost

cena pozemku ovlivňuje velikost, neplatí, ţe větší pozemek bude mít větší jednotkovou cenu

K 3 - IS dostupnost

zda jsou inţ. sítě připravené na pozemku, nebo moţnost napojení na inţ. sítě

K 4 - dopravní dostupnost

vlak, autobus, MHD…

K 5 - přístupová cesta

zpevněná, nezpevněná, vlastní, cizí, obecní)

K 6 - úvaha znalce

ostatní zhoršující zlepšující podmínky, které cenu pozemku sniţují/zvyšují IO - index odlišnosti

= K1xK2xK4xK5xK6

Zdroj: autor

108

(13) )) 1,1 1,0 1,2 1,0 1,1 1,0 1,0 1,1 1,0 1,0

254464

Rozsah koeficientu Kcr je od 0,75 do 1,2

Rozsah koeficientů K1 - K6 je od 0,8 do 1,2

Příloha č. 29

Lokalita 3 - ocenění pozemku ve II. etapě

č.

(1) 1

Zjištěnícenypřímým porovnáním pozemků Lokalita velikost způsob pozemku vyuţití m² (2) (3) (4) 884 pro bydlení bez ÚR

vlastnosti

(5) Pozemek, k.ú. Děčín. Rovinný pozemek se nachází v horní části ulice naproti čerpací stanici. Lze ho vyuţít pro výstavbu RD. Pozemek se nachází u hlavní silnice z Děčína do Liberce. Prodej: 550 000 Kč

2

1 475

pro bydlení bez ÚR

Pozemek, k.ú.Podmokly.Pozemek ve vyhledávané lokalitě s krásným výhledem do údolí Labe. Pozemek byl schválen územním plánem pro výstavbu RD.Prodej: 929 250 Kč

3

1 370

pro bydlení bez ÚR

Pozemek, k.ú. Horní Oldřichov. . Pozemek vhodný k výstavbě RD, se nachází v Děčíně. Pozemek se nachází v atraktivní lokalitě Děčín - Horní Oldřichov. Prodej: 599 000 Kč

109

4

5 002

pro bydlení bez ÚR

Pozemek, k.ú. Podmokly. Pozemek se nachází v Děčíně - Letné u lesoparku baţantnice. Pozemek je moţné rozdělit na více parcel. Občanská vybavenost v dostupnosti. Prodej: 3 501 400 Kč

5

13 397

pro bydlení bez ÚR

Pozemek, k.ú. Boletice nad Labem.Pozemek ke stavbě RD se nachází v obytné čtvrti Boletic nad Labem. Inţ. sítě jsou přivedeny k hranici pozemku, přístupný z vedlejší komunikace. Prodej: 3 885 130 Kč

6

1 000

pro bydlení bez ÚR

Pozemek, k.ú. Krásný Studenec. Pozemek ke stavbě RD se nachází v lokalitě Krásný Studenec. Inţenýrské sítě jsou na patě pozemku. Příjezdová cesta je po zpevněnékomunikaci. Prodej: 1 065 000 Kč

7

1 058

pro bydlení bez ÚR

Pozemek, k.ú. Březiny u Děčína. Rovinný pozemek se vzrostlými stromy je přístupný z hlavní i vedlejší místní komunikace. V místě se nachází obecní rozvod vody a elektřiny.Prodej: 740 600 Kč

110

8

943

pro bydlení bez ÚR

Pozemek, k.ú. Malšovice. Zasíťovaný pozemek nacházejí se na východním okraji obce Malšovice, okr.Děčín, který je určen platným Územním plánem obce k výstavbě RD. Prodej: 750 000 Kč

9

1 223

pro bydlení bez ÚR

Pozemek, k.ú. Huntířov. Pozemek na slunném místě nedaleko Děčína Huntířov. K pozemku vede zčásti zpevněná cesta, el. a vodovodní řád se nachází cca 50 m od hranice pozemku. Prodej: 403 590 Kč

10

848

pro bydlení bez ÚR

Pozemek, k.ú.Labská Stráň. Pozemek se nachází v klidné části obce L. Stráň. Dle vymezeného zastavěného území je pozemek určen k výstavbě RD. Inţ. sítě v přilehlé komunikaci.Prodej: 450 000 Kč

Zdroj: autor

111

Příloha č. 30

Lokalita 3 - II. etapa, zjištěné ceny přímým porovnáváním pozemků

č.

Cena srovnávaného pozemku, v inzerci poţadovaná Kč celkem

Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků Koef. Cena K1 K2 K3 K4 K5 zdroje pozemku inform. x koef. Kcr Kč/m²

K6

IO (1-6)

Cena oceň. pozemku

(14) 1,0 1,2 0,8 1,0 1,0 1,0 0,8 1,0 1,0 1,0

(15) 0,99 1,9 0,58 1,45 0,96 1,19 1,19 0,62 1,19 1,08

(16) 462 899 190 776 214 952 625 370 295 430 521 2272

Kč/m²

(1) (6) (7) (8) (9) 1 550 000 622 0,75 467 1,0 2 929 250 630 0,75 473 1,1 3 599 000 437 0,75 328 1,0 4 3 501 400 700 0,75 535 1,1 5 3 885 130 297 0,75 223 1,0 6 1 065 000 1065 0,75 800 1,0 7 740 600 700 0,75 525 1,2 8 750 000 795 0,75 596 1,2 700 9 403 590 330 0,75 248 1,2 10 450 000 530 0,75 398 1,2 Celkem jednotková cena – průměr Kč/m˛ oceňovaného pozemku Výměra Průměrná cena pozemku (zaokrouhlena na desetikoruny)

(10) 0,9 1,0 1,0 1,1 1,2 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9

(11) 1,1 1,2 0,8 1,2 0,8 1,1 0,8 1,1 1 1,1 1,0

(12 ) 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0

Kcr – koeficient redukce

Koeficient redukce na pramen ceny

K 1 - poloha

poloha konkrétního pozemku

K 2 - velikost

cena pozemku ovlivňuje velikost, neplatí, ţe větší pozemek bude mít větší jednotkovou cenu

K 3 - IS dostupnost

zda jsou inţ. sítě připravené na pozemku, nebo moţnost napojení na inţ. sítě

K 4 - dopravní dostupnost

vlak, autobus, MHD…

K 5 - přístupová cesta

zpevněná, nezpevněná, vlastní, cizí, obecní

K 6 - úvaha znalce

ostatní zhoršující zlepšující podmínky, které cenu pozemku sniţují/zvyšují IO - index odlišnosti

= K1xK2xK4xK5xK6

Zdroj: autor

112

(13) )) 1,0 1,2 0,9 1,0 1,1 1,0 0,9 1,0 1,0 1,0

m² Kč

1 183 710

Rozsah koeficientu Kcr je od 0,75 do 1,2

Rozsah koeficientů K1 - K6 je od 0,8 do 1,2

Příloha č. 31

Lokalita 3 - ocenění pozemku ve III. etapě

č.

(1) 1

Zjištěnícenypřímým porovnáním pozemků Lokalita velikost způsob pozemku vyuţití m² (2) (3) (4) 1 050 pro bydlení s ÚR

vlastnosti

(5) Pozemek, k.ú. Krásný Studenec.Pozemek ke stavbě RD v příjemné lokalitě v okrajové části města Děčína v Krásném Studenci. Pozemek je územním rozhodnutím určen k výstavbě RD. Prodej: 840 000 Kč

2

1 128

pro bydlení s ÚR

Pozemek, k.ú.Horní Oldřichov.Pozemek s výhledem na Sněţník, cca 5 min. jízdy do centra. Vybudované inţ. sítě na pozemku (voda, plyn, elektřina). Vydané územní rozhodnutí. Prodej: 1 060 320 Kč

3

1 554

pro bydlení s ÚR

Pozemek, k.ú.Ludvíkovice. . Pozemek ke stavbě RD v okrajové části obce Luvíkovice. Po levé straně se nachází komunikace I. třídy ve směru z Děčína na Liberec. Prodej: 1 243 200 Kč

113

4

1 844

pro bydlení s ÚR

5

850

pro bydlení s ÚR

6

2 393

pro bydlení s ÚR

Pozemek, k.ú. Podmokly. Svaţitý pozemek ke stavbě RD na základě vydaného územního rozhodnutí je orientován na JV. Příjezd po nezpevněné komunikaci. Prodej: 1 974 225 Kč

7

1 000

pro bydlení s ÚR

Pozemek, k.ú. Dobrná. Rovinný pozemek ke stavbě RD v obci Dobrná, cca 10 min, jízdy autem od Děčína. Podél hranice pozemku jsou rozvedeny páteřní rozvody inţ. sítí (elektřina a kanalizace). Prodej: 800 000 Kč

114

Pozemek, k.ú. Růţová. Pozemek v jedné z nejţádanějších okrajových oblastí Děčína v sousedství Českosaského Švýcarska v obci Růţová. Cena včetně projektové dokumentace a stavebního povolení. Prodej: 925 000 Kč Pozemek, k.ú. Arnoltice.Pozemek ke stavbě RD v obci Arnoltice. Stavebním úřadem byl vydán souhlas s provedením ohlášené stavby. Cca 15 min, jízdy autem od Děčína. Prodej: 595 000 Kč

8

4 246

pro bydlení s ÚR

Pozemek, k.ú.Maxičky. Rovinný, slunný pozemek pro výstavbu RD, bez vzrostlých stromů. Elektřina na hranici pozemku, nutno vybudovat studnu na vodu. Prodej: 1 500 000 Kč

9

840

pro bydlení s ÚR

Pozemek, k.ú. Podmokly. Pozemek s výhledem na labské údolí, klidná lokalita u lesoparku. Veškeré sítě na hranici pozemku. Povolení pro výstavbu RD. Prodej: 924 000 Kč

10

1 165

Zdroj: autor

115

pro bydlení s ÚR

Pozemek, k.ú. Horní Oldřichov.Pozemek s celodenním sluncem se nachází v rovinném terénu. Přístup přímo z místní komunikace. Na pozemku jsou jiţ základy včetně sklepa. Prodej: 1 048 500 Kč

Příloha č. 32

Lokalita 3 - III. etapa, zjištěné ceny přímým porovnáváním pozemků

č.

Cena srovnávaného pozemku, v inzerci poţadovaná Kč celkem

Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků Koef. Cena K1 K2 K3 K4 K5 zdroje pozemku inform. x koef. Kcr Kč/m²

K6

IO (1-6)

Cena oceň. pozemku

(14) 1,0 1,0 0,8 1,0 1,0 1,2 0,9 1,1 0,8 0,9

(15) 0,64 0,9 0,52 0,81 0,88 2,07 0,58 1,46 0,58 0,89 Kč/m² m² Kč

(16) 384 635 312 305 462 1281 348 387 479 601 519 2272

Kč/m²

(1) (6) (7) (8) (9) 1 840 000 800 0,75 600 0,8 2 1 060 320 940 0,75 705 1,0 3 1 243 000 800 0,75 600 0,9 4 925 000 501 0,75 376 0,9 5 595 000 700 0,75 525 1,1 6 1 974 225 825 0,75 619 1,2 7 800 000 800 0,75 600 1,0 8 1 500 000 353 0,75 265 1,1 700 9 924 000 1100 0,75 825 1,0 10 1 048 500 900 0,75 675 1,1 Celkem jednotková cena – průměr Výměra oceňovaného pozemku Průměrná cena pozemku (zaokrouhlena na desetikoruny)

(10) 0,8 0,9 0,9 0,9 0,8 0,9 0,8 1,1 0,8 0,9

(11) 1,0 1,0 1,0 1,0 0,8 1,2 1,0 1,1 1 1,0 1,0

(12 ) 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0

Kcr – koeficient redukce

Koeficient redukce na pramen ceny

K 1 - poloha

poloha konkrétního pozemku

K 2 - velikost

cena pozemku ovlivňuje velikost, neplatí, ţe větší pozemek bude mít větší jednotkovou cenu

K 3 - IS dostupnost

zda jsou inţ. sítě připravené na pozemku, nebo moţnost napojení na inţ. sítě

K 4 - dopravní dostupnost

vlak, autobus, MHD…

K 5 - přístupová cesta

zpevněná, nezpevněná, vlastní, cizí, obecní

K 6 - úvaha znalce

ostatní zhoršující zlepšující podmínky, které cenu pozemku sniţují/zvyšují IO - index odlišnosti

= K1xK2xK4xK5xK6

Zdroj: autor

116

(13) )) 1,0 1,0 0,8 1,0 1,1 1,2 0,8 1,0 0,9 1,0

1 179 170

Rozsah koeficientu Kcr je od 0,75 do 1,2

Rozsah koeficientů K1 - K6 je od 0,8 do 1,2