PERSEPSI RISIKO PENGEMBANG PERUMAHAN DI KABUPATEN BANYUMAS Basuki Partamihardja Staff Pengajar Program Studi Arsitektur Fakultas Teknik Universitas Wijaya Kusuma Purwokerto J. Raya Beji Karangsalam Purwokerto, Telp.: 081327135521 Email:
[email protected]
Abstract: This study aims to analyze the perceptions of developer and renovator on the probability and risk impact of housing development and response to risks that occur in the business of housing pengembangs . The study was conducted by distributing questionnaires to 30 respondents 30 respondents pengembangs and implementers in real estate development project in Banyumas. The analysis was performed based on the average value , probability - impact risk matrix. ANOVA test (F - test) to test the differences between groups of respondents pengembangs and implementers . The results of this study are: the risks that have a high probability and high impact are the financial risks and risk sales, the risks are rare and have a low impact is legal risk and political risk, the risk is often the case , but have a low impact is technical risk and risk management , the risk of a rare but has a high impact is the nature of risk. Responded by controlling the risk of sales through increased marketing, promotion and the selection of the right location. Technical risk and control management responded through contract clauses, control mechanisms and labor standards. Risk legality responded ceck risk aversion through legal documents. Risk responded political risk aversion through negotiation and socialization. Natural risks that climate and weather are responded to through planning control, whereas a natural disaster is a pure risk transfer of risk allocation responded with a third party such as an insurance. Financial risks such as rising prices responded to the acceptance of risk through a revision of the sales price. Keyword : probability, impact, risk, housing development Abstrak: Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis persepsipengembang dan pelaksana terhadap probabilitas dan dampak risiko pengembangan perumahan serta respon terhadap risiko yang terjadi pada usaha pengembang perumahan. Penelitian dilakukan dengan menyebarkan kuesioner terhadap 30 responden pengembang dan30 responden pelaksana pada proyek pembangunan perumahan di Kabupaten Banyumas.Analisis dilakukan berdasarkan nilai rata-rata, matriks probabilitas-dampak risiko. Uji Anava (F-test) untuk menguji ada tidaknya perbedaan antara kelompok responden pengembang dan pelaksana. Hasil yang didapat dari penelitian ini adalah: risiko yang mempunyai probabilitas tinggi dan dampak tinggi adalah risiko keuangan serta risiko penjualan, risiko yang jarang terjadi dan mempunyai dampak rendah adalah risiko legalitas dan risiko politik, risiko yang sering terjadi namun mempunyai dampak rendah adalah risiko teknis dan risiko manajemen, risiko yang jarang terjadi namun mempunyai dampak tinggi adalah risiko alam. Risiko penjualan direspon dengan pengendalian melalui peningkatan pemasaran, promosi serta pemilihan lokasi yang tepat. Risiko teknis dan manajemen direspon dengan pengendalian melalui klausul kontrak, mekanisme kontrol dan standar kerja. Risiko legalitas direspon dengan penghindaran risiko melalui ceck dokumen legalitas. Risiko politik direspon dengan penghindaran risiko melalui negosiasi dan sosialisasi. Risiko alam yaitu iklim dan cuaca direspon dengan pengendalian melalui perencanaan, sedangkan bencana alam merupakan risiko murni direspon dengan pengalihan risiko alokasi pihak ketiga seperti asuransi. Risiko keuangan seperti kenaikan harga-harga direspon dengan penerimaan risiko melalui revisi harga penjualan. Kata Kunci: probabilitas, dampak, risiko, pengembang perumahan
PENDAHULUAN Pertumbuhan
2010), namun peluang keuntungan investasi pertumbuhan
diringi dengan risiko yang besar. Hal ini
pendapatan masyarakat memberikan peluang
dikarenakan modal yang diinvestasikan cukup
keuntungan
produk
besar (Wiegelmann, 2012: 29). Investasi pada
perumahan (Kagochi et. al, 2008; Erik, et. al,
pada sektor properti merupakan investasi padat
dalam
penduduk,
penyediaan
Persepsi Risiko Pengembang Perumahan di Kabupaten Banyumas – Basuki Partamihardja
105
modal yang mengandung risiko yang tinggi.
persepsi pengembang perumahan, pelaksana
Sehingga
dan
bisnis
properti
harus
pemerintah
terhadap
probabilitas dan
mempertimbangkan pasar, sumber dana, kiat
dampak risiko pengembangan perumahan serta
pemasaran,
respon terhadap risiko yang terjadi pada usaha
serta
pengambilan
keputusan
berdasarkan prinsip security of investment.
pengembang perumahan.
Risiko penyediaan produk perumahan bagi pengembang seperti halnya produk lainnya
TINJAUAN PUSTAKA
meliputi risiko keuangan (seperti: penggunaan dana dari
investasi
dan pinjaman),
Risiko adalah suatu kondisi atau peristiwa
risiko
ketidakpastian dari apa yang direncanakan atau
legalitas (seperti: perijinan hak guna dan
diharapkan (Wiegelmann, 2012: 34). Variasi
kepemilikan
(seperti:
dapat berupa hasil positif (misal: keuntungan)
kebijakan pemerintah di bidang perumahan,
dan hasil negatif (kerugian) (Sitthiyot, 2011:11).
stabilitas
(seperti:
Menurut Kähkönen et al. (2014:29), manajemen
kegagalan konstruksi, jaminan kualitas, metode
risiko meliputi usaha untuk memaksimalkan
kerja yang kurang tepat), risiko manajemen
hasil positif dan meminimalkan konsekuensi
(seperti: kenaikan harga, kelangkaan material),
negatif (Gambar 1). Tujuan manajemen risiko
risiko penjualan (ketidakpastian permintaan dan
bukan semata-mata untuk memastikan suatu
persaingan
(seperti:
keberhasilan penyelesaian kegiatan tetapi juga
bencana alam) (Goh dan Rahman, 2013;
untuk meningkatkan harapan terhadap tujuan
Wiegelmann, 2012: 68; Dionne, 2013:8).
kegiatan. Risiko adalah inti dari seluruh bisnis
lahan),
politik),
risiko
risiko
usaha),
Manajemen
politis
teknis
risiko
risiko
alam
untuk
yang berkaitan erat dengan dengan peluang,
mengenali risiko-risiko yang dihadapi serta
semakin tinggi risiko semakin tinggi peluang
untuk meminimalisasi akibat buruk sehingga
mendapatkan keuntungan dan semakin tinggi
dapat
dampak negatif yang timbul (Wiegelmann, 2012:
mendukung
diperlukan
terwujudnya
tujuan
perusahaan (pengembang) (Wiegelmann, 2012:
35).
62). Dengan menerapkan manajemen risiko
Menurut ISO (2009:14), manajemen risiko
yang benar diharapkan pengembang maupun
sebagai proses yang meliputi tiga proses inti,
calon pengembang dapat menghindari atau
yakni identifikasi risiko, penilaian risiko risiko
setidaknya mengurangi risiko kegagalan proyek
dan respon terhadap risiko. Identifikasi risiko
investasi yang dijalankanya. Beberapa literatur
merupakan
(seperti: Puty dan Shirly, 2011; Goh dan
pengklasifikasian
Rahman, 2013; Choudhry dan Iqbal; 2012; Nieto
mengetahui reliabilitasnya.Terdapat 4 model
dan Vila, 2011) telah mengidentifikasi risiko
dalam identifikasi risiko, yaitu: (1) Exposure
penting dalam proyek konstruksi, namun produk
analysis, mencoba mengidentifikasi risiko dari
perumahan berbeda dengan produk konstruksi
sumber
secara
sumberdaya
umum.
Penelitian
ini
membahas
langkah
daya
pengenalan
resiko
mereka
organisasi
keuangan
dan
yang
seperti
untuk
meliputi kas
dan
sejauhmana probabilitas dan dampak, serta
simpanan di bank, sumberdaya fisik seperti
respon
perumahan.
tanah dan bangunan, sumberdaya manusia
Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis
yang mencakup pengetahuan dan keahlian, dan
risiko
pada
produk
106 JURNAL TEKNIK SIPIL & PERENCANAAN, Nomor 2. Volume 16 – Juli 2014, hal: 105 - 116
sumberdaya tidak berwujud seperti reputasi dan
merupakan
penguasaan informasi, (2) analisis lingkungan,
(kecenderungan
(3) analisis scenario ancaman, (4) analisis
impact/consequence (besaran dari terealisirnya
brainstorming. Menurut Dionne (2013:8), risiko
risiko). Penilaian risiko dapat menggunakan dua
dibagi menjadi lima kategori: risiko murni, risiko
teknik, yaitu: (1) qualitative techniques; dan (2)
pasar sebagian besar disebabkan oleh ketidak-
quantitative techniques. Qualitative techniques
pastian permintaan, risiko kegagalan berkaitan
menggunakan
dengan risiko penyelesaian mengacu pada
assessment
risiko teknis selama dan setelah penyelesaian
questionnaires, dan internal audit reviews.
suatu kegiatan, risiko operasional dan likuiditas
Sementara itu, quantitative techniques data
keuangan. Menurut Kähkönen et al. (2014:10)
berbentuk angka yang diperoleh dari tools
risiko adalah dibagi menjadi: risiko murni
seperti
(seperti:
models
bencana
alam),
risiko
keuangan
perkalian
antara
atau
peluang)
beberapa (low,
probability
likelihood
alat
dan
seperti
medium,
based,
(optimalkan
selfhigh),
non-probabilistic hanya
asumsi
(seperti:arus kas, risiko investasi atau risiko
consequence), dan benchmarking (Radu, 2009;
penganggaran), risiko bisnis (hampir semua
Ezell,
yang dapat terjadi di dalam suatu kegiatan),
probabilitas
risiko politis mengacu pada lingkungan politis
melalui kuesioner dengan perhitungan rating,
yang tertentu.
meliputi: 1= resiko minimal, 2= lebih rendah
2010:577). dan
Penilaian dampak
risiko dapat
tentang dilakukan
daripada resiko rata-rata, 3= resiko rata-rata, 4= lebih besar daripada resiko rata-rata, 5= resiko tinggi. Metode ini akan membuat resiko kualitatif menjadi
lebih
dapat
diukur
secara
lebih
sistimatis pada banyak kondisi. Tinggi
Kuadran II
Kuadran I
Gambar 1. Ilustrasi Pengaruh Risiko terhadap Keuntungan Sumber: Ari Kähkönen et al. (2014:29)
Setelah
resiko
dikenali,
risiko
dampak
probabilitas rendah dampak tinggi
probabilitas tinggi dampak tinggi
Kuadran IV
Kuadran III
probabilitas rendah dampak rendah
harus
probabilitas tinggi dampak rendah
dievaluasi dan dinilai berkaitan dengan peluang kejadian dan dampak.Hal ini diperlukan karena sebagian besar kegiatan mempunyai jumlah
rendah rendah
sumber daya terbatas yang dapat digunakan untuk manajemen risiko, sehingga perusahaan dapat berkonsentrasi pada risiko yang paling penting dan menjadi prioritas.Dengan demikian, besarnya risiko atas setiap kegiatan organisasi
tinggi
Probabilitas Gambar 2. Matrik Probabilitas dan Dampak Risiko Sumber: dikembangkan dari Kähkönenet al. (2014:26)
Respon terhadap langkah-langkah
Persepsi Risiko Pengembang Perumahan di Kabupaten Banyumas – Basuki Partamihardja
untuk
risiko merupakan mengatasi
risiko.
107
Kähkönen et al. (2014:69) mengklasifikasikan
Gambar 3), semua item dalam risiko keuangan
empat jenis respon risiko sebagai berikut. a)
yang terdiri dari: depresiasi/suku bunga bank,
Menghindari risiko: menghindari, menarik diri,
penurunan daya beli masyarakat, kenaikan
menghilangkan,
tidak
harga material serta fee dan biaya tak terduga
memulai aktifitas yang meningkatkan resiko, b)
merupakan risiko dengan probabilitas tinggi dan
Mengurangi
dampak tinggi (Gambar 3). Tingkat suku bunga
menghentikan
risiko:
temukan
atau
jalan
untuk
engurangi dampak atau kemungkinan resiko, c)
rendah
pada
umumnya
Memindahkan risiko: perpindahan pengambilan
pertumbuhan ekonomi sehingga menyebabkan
resiko ke pihak lain seperti asuransi, d)
peningkatan
Menerima risiko: mengambil dengan sadar
Kenaikan tingkat
resiko dan berhadapan dengan konsekwensi
beban
negatif ketika terjadi.
pengembang
permintaan
biaya
diringi dan
dengan
sebaliknya.
suku bunga memberikan
bunga
pinjaman
dan
dari
konsumen
sisi yang
menggunakan fasilitas KPR (Kredit Kepemilikan HASIL DAN ANALISIS
Rumah) (Erik, et. al, 2010; Clayton et. al, 2008).
Probabilitas dan Dampak Risiko
Ditinjau
Secara
penurunan
daya
beli
masyarakat, apabila pendapatan masyarakat
terhadap jenis risiko pada usaha pembangunan
menurun banyak anggota masyarakat tidak
perumahan dapat diklasifikasikan (lihat Tabel 1,
mampu atau menunda membeli rumah sehingga
Gambar
mempunyai
pasar properti akan tumbuh negatif dan volume
probabilitas tinggi dan dampak tinggi adalah
penjualan menurun (Sitthiyot, 2011:11;Clayton
risiko keuangan (rata-rata probabilitas=3,55;
et. al, 2008). Apabila penjualan turun maka
dampak= 3,66) serta risiko penjualan (rata-rata
properti perumahan akan terjual lebih lama. Hal
probabilitas=3,67; dampak= 3,01), (b) risiko
ini akan mempengaruhi arus kas pengembang,
yang mempunyai probabilitas kecil (jarang
sehingga dapat mengurangi keuntungan di sisi
terjadi) dan mempunyai dampak rendah adalah
pengembang karena peningkatan biaya tetap
risiko
probabilitas=2,97;
dalam pembangunan perumahan (Erik, et. al,
politik
2010;Clayton et. al, 2008). Ditinjau dari risiko
(a)
legalitas
dampak=2,77)
persepsi
risiko
pengembang
3):
umum
dari
risiko
(rata-rata dan
risiko
yang
(rata-rata
probabilitas=2,96; dampak=2,86), (c) risiko yang
kenaikan
harga
mempunyai probabilitas tinggi (sering terjadi)
material
seperti
namun mempunyai dampak rendah adalah
menaikkan biaya pembangunan perumahan
risiko
probabilitas=3.22;
(Posedel dan Vizek, 2010). Fee atau biaya tak
dampak=2,68) dan risiko manajemen (rata-rata
terduga diantaranya adalah pungutan yang tidak
probabilitas=3.17; dampak=2,64), (d) risiko yang
wajar
mempunyai probabilitas rendah (jarang terjadi)
pengembang, fee atau biaya tak terduga
namun mempunyai dampak tinggi adalah risiko
meningkatkan biaya pembangunan perumahan
alam (rata-rata probabilitas =3,18; dampak
yang tidak direncanakan dalam penyusunan tarif
=3,28).
rumah, sehingga mengurangi profit per unit
Probabilitas dan Dampak Risiko Keuangan
rumah.
teknis
(rata-rata
oleh
material, dipicu
pihak-pihak
Ditinjau dari risiko keuangan (Tabel 1,
108 JURNAL TEKNIK SIPIL & PERENCANAAN, Nomor 2. Volume 16 – Juli 2014, hal: 105 - 116
kenaikan
oleh
inflasi
tertentu
harga akan
Disisi
Probabilitas dan Dampak Risiko Legalitas
infrastruktur (Andrew et. al, 2011:2)) merupakan
Ditinjau dari risiko legalitas (Tabel 1 dan
salah satu risiko mempunyai probabilitas dan
Gambar 3), sebanyak 3 item dalam risiko
dampak tinggi.
legalitas yang terdiri dari: perbedaan interpretasi
Probabilitas dan Dampak Risiko Teknis
spesifikasi
bangunan
konsumen,
Ditinjau dari risiko teknis (Tabel 1 dan
perselisihan kontrak konsumen, perselisihan
Gambar 3), sebanyak 3 item dalam risiko teknis
kontrak
risiko
yang terdiri dari: pencurian material, gangguan
dengan probabilitas rendah namun dampaknya
lalulintas/transportasi dan desain sulit dikerjakan
juga rendah, artinya risiko tersebut merupakan
merupakan
risiko yang jarang terjadi dan tidak banyak
dampaknya rendah,
mempengaruhi proyek secara keseluruhan.
merupakan risiko yang jarang terjadi dan tidak
sub
oleh
kontraktor,
merupakan
Sebanyak 2 item risiko yang terdiri dari keterlambatan perbedaan
pembayaran
kondisi
exist
bank
dengan
artinya risiko tersebut
mempengaruhi
keseluruhan.
Hasil
probabilitas dan
proyek
secara
wawancara menemukan
gambar
bahwa gangguan lalulintas/transportasi jarang
merupakan risiko dengan probabilitas tinggi
terjadi, hal ini disebabkan pada umumnya
(sering terjadi) namun mempunyai dampak
proyek
rendah.
terlambatnya
dilakukan pada lalu lintas yang padat. Risiko
proses perijinan dapat meningkatkan biaya tak
desain merupakan risiko yang sering terjadi dan
terduga,
profit
tidak mempunyai dampak besar yang dapat
pengembang. Keterlambatan pembayaran bank
disebabkan konsultasi yang sudah dilakukan
dapat
antara pihak pengembang dan pelaksana.
Terhambatnya
dengan
dan
banyak
risiko
atau
sehingga
mengurangi
mempengaruhi
terhadap
kebutuhan
likuiditas dalam pembayaran rumah baik disi
pembangunan
perumahan
tidak
Satu risiko mempunyai probabilitas tinggi
pengembang dan pelaksana.
dan dampak tinggi yaitu risiko keterlambatan
Probabilitas dan Dampak Risiko Politik
material. Sebanyak 6 item merupakan risiko
Ditinjau
dari
1,
dengan probabilitas tinggi, namun dampak
Gambar 3), sebanyak 3 item dalam risiko politik
rendah yaitu terdiri dari: penurunan kualitas
yang
demo
pada harga yang baik, kegagalan konstruksi,
masyarakat, pergantian pejabat, merupakan
pencurian material, metoda kerja yang kurang
risiko
tepat,
terdiri
risiko
dari:
dengan
politik (Tabel
premanisme,
probabilitas
rendah
namun
kinerja
subkontraktor
jelek
dan
dampaknya juga rendah, artinya risiko tersebut
keterlambatan penyediaan utilitas (seperti: air
merupakan risiko yang jarang terjadi dan tidak
bersih, listrik, pembuangan sampah dan telepon
banyak
(Andrew et. al, 2011: 30)). Kegagalan konstruksi
mempengaruhi
proyek
secara
keseluruhan. Satu risiko mempunyai probabilitas
pada
tinggi dan dampak tinggi yaitu risiko perubahan
(seperti: saluran mampet, bocor) yang diperbaiki
kebijakan
pada tahap purna huni.
pemerintah
(skor
rata-rata
probabilitas=3,70, skor rata-rata dampak= 3,32). Perubahan
kebijakan
pemerintah
umumnya
merupakan
risiko
ringan
Probabilitas dan Dampak Risiko Manajemen
(seperti:
Ditinjau dari risiko manajemen (Gambar
kebijakan subsidi kebijakan uang muka, guna
3), item risiko kecelakaan kerja merupakan
lahan untuk, perubahan pajak dan penyediaan
risiko dengan probabilitas dan dampak rendah.
Persepsi Risiko Pengembang Perumahan di Kabupaten Banyumas – Basuki Partamihardja
109
Tabel 1. Probabilitas dan Risiko Pengembang Perumahan No.
Komponen Risiko
A. 1 2 3 4 B. 5 6 7 8 9 10 C. 11 12 13 14 D. 15 16
RISIKO KEUANGAN Peningkatan suku bunga bank Penurunan daya beli masyarakat Kenaikan harga material Fee dan biaya tak terduga RISIKO LEGALITAS Keterlambatan pembayaran bank Keterlambatan ijin Perselisihan kontrak konsumen Perselisihan kontrak sub kontraktor Perbedaan kondisi exist dgn gambar Perbedaan interpretasi spek konsumen RISIKO POLITIK Premanisme Demo masyarakat Perubahan kebijakan pemerintah Pergantian pejabat RISIKO TEKNIS Keterlambatan penyerahan lapangan Penurunan kualitas pada harga yang baik Kegagalan konstruksi Pencurian material Metoda kerja yang kurang tepat Keterlambatan material/suplayer Gangguan lalulintas/transportasi Kinerja subkontraktor jelek Desain sulit dikerjakan Keterlambatan penyediaan utilitas RISIKO MANAJEMEN Produktifitas alat rendah Produktifitas tenaga rendah Kecelakaan kerja Mutu hasil kerja tidak memenuhi syarat Manajemen proyek kurang kompeten RISIKO PENJUALAN Kurang iklan Desain kurang menarik Lokasi terhadap pasar kurang sesuai Harga jual produk Jaminan mutu Persaingan usaha RISIKO ALAM Cuaca dan iklim Bencana alam
17 18 19 20 21 22 23 24 E. 25 26 27 28 29 F. 30 31 32 33 34 35 G. 36 37
Probabilitas Skor Kategori 3.55 tinggi 3.58 tinggi 3.65 tinggi 3.9 tinggi 3.07 tinggi 2.97 rendah 3.13 tinggi 3.42 tinggi 2.78 rendah 2.75 rendah 3.02 tinggi 2.72 rendah 2.96 rendah 2.58 rendah 2.63 rendah 3.7 tinggi 2.92 rendah 3.22 tinggi 2.98 rendah 3.03 tinggi
Dampak Skor Kategori 3.66 tinggi 3.8 tinggi 3.57 tinggi 3.92 tinggi 3.37 tinggi 2.77 rendah 2.87 rendah 3.05 tinggi 2.6 rendah 2.53 rendah 2.82 rendah 2.73 rendah 2.86 rendah 2.77 rendah 2.38 rendah 3.32 tinggi 2.97 rendah 2.68 rendah 2.67 rendah 2.72 rendah
Uji Beda F-test p-value
3.15 2.95 3.48 3.83 3.2 3.78 2.72 3.08 3.17 3.25 3.45 2.32 3.38 3.45 3.67 3.67 3.7 3.87 3.65 3.53 3.58 3.18 3.22 3.15
2.58 2.5 2.93 3.03 2.73 2.92 2.32 2.4 2.64 2.73 2.88 2.25 2.68 2.67 3.01 2.73 2.68 2.9 2.98 2.87 3.9 3.28 3.4 3.15
tinggi rendah tinggi tinggi tinggi tinggi rendah tinggi tinggi tinggi tinggi rendah tinggi tinggi tinggi tinggi tinggi tinggi tinggi tinggi tinggi tinggi tinggi rendah
rendah rendah rendah tinggi rendah rendah rendah rendah rendah rendah rendah rendah rendah rendah tinggi rendah rendah rendah rendah rendah tinggi tinggi tinggi tinggi
2.889 2.199 1.515 0.541
0.064 0.120 0.228 0.585
0.510 5.290 1.671 0.242 2.401 4.076
0.603 0.008 0.197 0.786 0.100 **) 0.022
0.087 1.683 0.849 0.396
0.917 0.195 0.433 0.675
0.753 0.864
0.476 0.427
1.005 0.760 0.230 1.096 1.683 1.341 0.564 1.835
0.372 0.472 0.795 0.341 0.195 0.270 0.572 0.169
0.161 0.490 2.504 2.636 0.511
0.852 0.615 0.091 0.080 0.603
2.321 0.175 1.231 0.734 4.978 0.638
0.107 0.840 0.300 0.485 **) 0.010 0.532
1.040 2.205
0.360 0.120
Ket: **) jawaban berbeda antara responden dari pengembang dan pelaksana Sumber: kuesioner terhadap 20 responden pengembang dan 10 responden pelaksana pada proyek pengembang perumahan di Kabupaten Banyumas Jawa Tengah, 2013
110 JURNAL TEKNIK SIPIL & PERENCANAAN, Nomor 2. Volume 16 – Juli 2014, hal: 105 - 116
Gambar 3. Probabilitas dan Dampak Risiko Sumber: Diolah dari kuesioner, 2013
Persepsi Risiko Pengembang Perumahan di Kabupaten Banyumas – Basuki Partamihardja
111
Probabilitas
dan
dampak
risiko
Probabilitas dan Dampak Risiko Alam
kecelakaan kerja adalah rendah berdasarkan
Ditinjau dari risiko alam (Gambar 3), risiko
penilaian responden, artinya risiko kecelakaan
cuaca dan iklim merupakan risiko dengan
kerja jarang terjadi dan tidak banyak dialami
probabilitas dan dampak tinggi, sedangkan
pengembang
risiko bencana alam juga merupakan risiko yang
sehingga
dinilai
berdampak
rendah (skor rata-rata probabilitas= 2,32, skor
berdampak
rata-rata dampak= 2,25). Risiko kecelakaan
randah. Cuaca dan iklim dalam penelitian Goh
kerja dapat dibebankan pihak ketiga seperti
dan Rahman (2013) dapat menganggu aktivitas
asuransi, namun demikian pembebanan risiko
penyelesaian proyek yang sedang atau telah
pada pihak ketiga akan meningkatkan biaya
dikerjakan.
disisi pelaksana (Perera et. al, 2008).
perumahan, cuaca dan iklim mempengaruhi
Sedangkan item lainnya yang terdiri dari:
tinggi
namun
Pada
keterlambatan
probabilitasnya
proyek
pengembangan
waktu
penyelesaian
rumah
berpotensi
memberikan
risiko
produktifitas alat rendah, produktifitas tenaga
sehingga
rendah, mutu hasil kerja tidak memenuhi syarat
keterlambatan penyerahan rumah ke konsumen.
dan
Risiko bencana menyangkut lokasi. Lokasi
manajemen
proyek
kurang
kompeten
merupakan risiko dengan probabilitas tinggi
kawasan
perumahan
yang
rawan/rentan
namun dampaknya rendah. Risiko teknis dan
bencana dapat meningkatkan probabilitas risiko
tenaga kerja dapat mempengaruhi kinerja yang
pembangunan perumahan.
diukur dari produktivitas proyek (Goh dan Rahman,
2013).
Hasil
wawancara
dengan
beberapa responden dapat diketahui bahwa
Pengaruh
Probabilitas
Risiko
Terhadap
Dampak Pada Margin Keuntungan
meskipun permasalahan produktifitas alat dan
Hasi estimasi model regresi (Gambar 4)
produktifitas tenaga rendah, sering ditemui,
diperoleh nilai R2 paling tinggi (R2=0,736) dari
namun hal tersebut dapat dengan mudah
keempat
model
adalah
ditangani, sehingga tidak sampai berdampak
sehingga
model
tersebut
besar pada waktu, biaya dan mutu secara
mengestimasi
keseluruhan.
terhadap
Probabilitas dan Dampak Risiko Penjualan
Model persamaan logaritmik yang diperoleh
Ditinjau dari risiko penjualan (Gambar 3),
model
pengaruh
margin
logaritmik,
digunakan
untuk
probabilitas
risiko
keuntungan
pengembang.
adalah: y = -1,43ln(x) + 4,241, persamaan
sebanyak 5 item merupakan item dalam risiko
tersebut
penjualan
dengan
Kenaikan 1% risiko mengakibatkan margin
probabilitas tinggi namun dampaknya rendah,
keuntungan sebesar = -1,43ln(1) +4,241 =
yaitu terdiri dari: kurang iklan, desain kurang
4,241%. Kenaikan 5% risiko mengakibatkan
menarik, lokasi terhadap pasar kurang sesuai,
kenaikan
harga
Risiko
1,43ln(5) +4,241 = 1,939%. Kenaikan 10% risiko
yang
mengakibatkan kenaikan margin keuntungan
jual
persaingan
yang
merupakan
produk, usaha
risiko
jaminan merupakan
mutu. risiko
mempunyai probabilitas tinggi dan dampak
sebesar=
tinggi.
Kenaikan
dapat
dijelaskan
margin
keuntungan
-1,43ln(10) risiko
sebagai
sebesar=
+4,241=
menyebabkan
margin keuntungan, dan sebaliknya.
112 JURNAL TEKNIK SIPIL & PERENCANAAN, Nomor 2. Volume 16 – Juli 2014, hal: 105 - 116
berikut.
-
0,948%. penurunan
Gambar 4. Grafik pengaruh probabilitas risiko terhadap margin keuntungan pengembang Sumber: Diolah dari kuesioner, 2013
Respon risiko
memperhitungkan
Hasil wawancara
respon risiko dalam
serta
memperkirakan
pengaruh risiko keuangan. Sebagian besar
proyek pembangunan perumahan (Tabel 2)
responden
(94,64%)
dapat diketahui bahwa sebanyak 56,06% dari
penjualan
merupakan
responden menilai bahwa faktor risiko keuangan
dikendalikan. Faktor risiko penjualan merupakan
yang terdiri dari risiko kenaikan suku bunga,
risiko
ekonomi masyarakat, kenaikan harga material
pengembang
serta fee dan biaya tak terduga merupakan
merupakan
risiko
sulit
besar responden (64,64%) menilai faktor risiko
dikendalikan karena lebih merupakan faktor
legalitas dapat dihindari dengan cross ceck
diluar perusahaan, sehingga risiko keuangan
terhadap legalitas tanah dan lokasi yang ada
merupakan
pada
yang
tidak
dapat
risiko
dihindari,
yang
ditanggung
bisnis
menilai
yang
dapat
karena fungsi
pemerintah
risiko
hal
bahwa
risiko
yang
dapat
dikendalikan tersebut
pengembang.
daerah
dan
lebih
Sebagian
notaris,
pengembang. Sebanyak 43,94% dari responden
sedangkan sebanyak 30% responden menilai
menilai
risiko
bahwa
risiko
keuangan
dapat
dikendalikan dengan perencanaan. Pada proses perencanaan dan perancangan pengembang
dan
legalitas dapat
dikendalikan
dengan
perencanaan, komunikasi dan koordinasi.
seharusnya
pelaksana
telah
Persepsi Risiko Pengembang Perumahan di Kabupaten Banyumas – Basuki Partamihardja
113
Tabel 2. Persepsi Responden terhadap Respon Risiko No. 1 2 3 4 5 6
Risiko Risiko Keuangan Risiko Legalitas Risiko Politik Risiko Teknis Risiko Manajemen Risiko Penjualan Risiko Alam a. Cuaca dan Iklim b. Bencana Alam
7
menanggung 56,06 -
pengendalian 43,94 62,87 66,28 99,70 74,54 94,64
menghindari 30,32 30.21 24,32 6
mengalihkan -
-
24,32 -
74,24 -
84,85
Sumber: Diolah dari kuesioner, 2013 Semua responden sepakat bahwa faktor
mempunyai
dampak
rendah
adalah
risiko
risiko teknis merupakan risiko yang dapat
legalitas dan risiko politik. Risiko yang sering
dikendalikan. Ditinjau dari risiko manajemen,
terjadi namun mempunyai dampak rendah
kecuali untuk faktor risiko berkaitan dengan
adalah risiko teknis dan risiko manajemen.
kecelakaan kerja (24,32%), sebagian besar
Risiko yang jarang terjadi namun mempunyai
subyek wawancara (84,32%) lebih banyak
dampak tinggi adalah risiko alam.
memilih untuk ditanggung pihak ketiga seperti asuransi.
Faktor
risiko
berkaitan
dengan
Risiko
penjualan
peningkatan
direspon
pemasaran,
dengan
promosi
serta
bencana alam hampir semua subyek (99%)
pemilihan lokasi yang tepat. Risiko keuangan
lebih
ditanggung
dapat direspon dengan diversifikasi aset. Risiko
pemerintah atau pihak ketiga seperti asuransi.
teknis direspon dengan pengaturan klausul
Faktor risiko berkaitan dengan cuaca, iklim
kontrak dengan pihak lain dan kejelian memilih
sebagian besar subyek wawancara lebih banyak
sub-kontraktor.
dapat dihindari dan menjadi tanggung bersama
melalui klausul kontrak, mekanisme kontrol dan
antara Pengembang dan Pelaksana (99%).
standar kerja. Risiko legalitas direspon dengan
Dalam membuat program kerja pelaksanaan
perencanaan dan negosiasi klausul kontrak.
pekerjaan
seharusnya
Risiko politik direspon dengan negosiasi dan
pelaksana
telah
banyak
memperkirakan
memilih
untuk
pengembang
memperhitungkan
pengaruh
cuaca.
dan serta
Meskipun
demikian karena keadaan yang memaksa akibat
sosialisasi.
Risiko manajemen
Risiko
alam
direspon
direspon
dengan
pengalihan risiko alokasi pihak ketiga seperti asuransi.
faktor alam seperti cuaca, kondisi alam, hujan
Penelitian ini mempunyai keterbatasan
lebat yang terus menerus, gempa bumi,dll pihak
terutama berkaitan dengan pengukuran dampak
pengembang dapat merevisi kontrak dengan
risiko terhadap margin keuntungan yang diukur
pemilik.
bersama mutu dan waktu penyelesaian proyek secara
KESIMPULAN Jenis risiko yang mempunyai probabilitas
kualitatif.
pengembang informasi
Hal
tidak
data
ini
disebabkan
bersedia
memberikan
margin
Penelitian
keuntungan
dan dampak tinggi adalah risiko keuangan serta
diperoleh.
risiko penjualan. Risiko yang jarang terjadi dan
menggunakan sumber data alternatif untuk
114 JURNAL TEKNIK SIPIL & PERENCANAAN, Nomor 2. Volume 16 – Juli 2014, hal: 105 - 116
selanjutnya
yang dapat
mengukur margin keuntungan pengembang, seperti dari data administrasi pajak. DAFTAR PUSTAKA Andrews, D., A. Caldera Sánchez & Å. Johansson. 2011, “Housing Markets and Structural Policies in OECD Countries”, OECD Economics Department Working Papers, OECD Publishing. 836, 1-84 Choudhry, R.M. & Iqbal, K. 2012. “Identification of Risk Management System in Construction Industry in Pakistan”. Journal of Management in Engineering , 29(1), 42-49 Clayton, J., N. Miller, and L. Peng 2008, “Pricevolume correlation in the housing market: causality and co-movements”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 26, 95-111. Dionne G. 2013. “Risk Management: History, Difinition and Critique”. Working Paper CIRRELT, Canada, 17, 1-20 Erik R. , Englund, P. & Francke, M. 2010. “Price and Transaction Volume in the Dutch Housing Market”. Tinbergen Institute Discussion Paper, 39(2), 1-56 Ezell, B.C., Bennett, S.P., Winterfeldt, D., Sokolowski, J. & Collins, A.J. 2010. “Probabilistic Risk Analysis and Terrorism Risk”. Risk Analysis, 30 (4), 575-589 Goh,
C.S & Rahman, H.A. 2013. “The Identification and Management of Major Risks in the Malaysian Construction Industry”. Journal of Construction in Developing Countries, 18(1), 19–32
ISO
(International Standardization Organization). 2009. ISO 31000:2009Risk Management Guidelines on Principles and Implementation of Risk Management. Diakses pada 4-01-2014 secara on line di www.iso.org/iso/
Kagochi, J. M. Mace, Lesley M. 2008. “The determinants of demand for single family housing in Alabama urbanized areas”. International Journal of Housing Markets and Analysis, 2(2),132-144
Kahkonen, K.,Artto, K., Karjalainen, J., Martinsuo, M, Poskela, J. 2014, Management Of Uncertainty, Spring, Diakses pada 4-01-2014 secara on line di https://noppa.aalto.fi/noppa/kurssi/tu22.1432/materiaali/TU22_1432_course_book_2014_2.pdf Perera, B.A.K.S., Rathnayake, R.M.C.K. , Rameezdeen, R. 2008. “Use of insurance in managing construction risks: Evaluation of Contractors’ All Risks (CAR) insurance policy”. Built-Environment - Sri Lanka 8(2):24-31 Posedel, P. dan Vizek, M. 2010. The Nonlinear House Price Adjustment Process in Developed and Transition Countries.EIZ Working Papers, No. EIZ-WP-1001, Zagreb: The Institute of Economics, Zagreb. Puty F. M., danShirly S.L, 2011. “Persepsi Risiko Terhadap Penyediaan dan Pengelolaan Tenaga Kerja dalam International Joint Venture pada Proyek Infrastruktur”. Jurnal Teknik SipilITB 18(1), 11-30 Nieto-Morote A., Ruz-Vila F., 2011. “A Fuzzy Approach to Construction Project Risk Assessment”. Internat. Journal of Project Management, 29, 220-231 Radu, L.D. 2009. “Qualitative, Semi-Quantitative and Quantitative Methods For Risk Assessment: Case Of The Financial Audit”. RePEc:aic:journal 56, 643-657. Sitthiyot, N. 2011. Risk Management of Small Real Estate Management Firms: The Study of Residential Real Estate Market in Zurich, Switzerland. Tesis tidak diterbitkan. Department of Real Estate and Construction Management, Switzerland. Snively, S & Partner, 2010. “What is housing – (consumption good, investment good, asset class, industry, infrastructure), and, what role does it play as an automatic stabilizer?”. Working Paper, Reserve Bank of New Zealand. Diakses pada 2212-2013 secara on line di www.chranz.co.nz/pdfs/pwc-what-ishousing.pdf
Persepsi Risiko Pengembang Perumahan di Kabupaten Banyumas – Basuki Partamihardja
115
Wiegelmann, T.W. 2012.Risk Management in the Real Estate Development Industry Investigations into the application of risk management concepts in leading European real estate development organizations. Disertasi tidak diterbitkan. Institute of Sustainable Development & Architecture Bond University, Australia.
116 JURNAL TEKNIK SIPIL & PERENCANAAN, Nomor 2. Volume 16 – Juli 2014, hal: 105 - 116
