PERSBERICHT Gereglementeerde informatie 28 juli 2015 : 7.45u
Geconsolideerde resultaten op 30 juni 2015 Op het vlak van de activiteiten waren de belangrijkste gebeurtenissen van het semester:
1.
Oplevering van de Halle Secrétan in Parijs die 96% voorverhuurd is; Ondertekening van nieuwe huurovereenkomsten in de galerij Marché Saint-Germain (Parijs) zodat die 100% voorverhuurd is en start van de renovatiewerken; Ondertekening van een erfpachtovereenkomst met een Waalse gewestelijke entiteit voor een nieuw kantoorgebouw in Namen (3.000 m²); Verkoop van de vennootschap Tetris Offices, eigenaar van het Deloitte-gebouw in Gent, voor een bedrag van € 22,6 miljoen; Akkoord met de steden Namen en Verviers over de aanpassingen van de twee shopping projecten; Uitgifte van een obligatielening op 5 jaar voor een bedrag van € 44 miljoen met een coupon van 4.25%.
COMMERCIËLE EN HUURACTIVITEITEN
Wat de nieuwe verhuringen in Frankrijk betreft, heeft Banimmo een bijzonder vruchtbaar semester gekend: de oplevering van de Halle Secrétan in Parijs (4.200 m²) werd in april gerealiseerd. Vandaag zijn 96% van de handelsruimten verhuurd. De komende maanden zullen de verschillende huurders hun winkels inrichten met het oog op de opening van de galerij in september. In de Galerie Vaugirard (2.083 m² huuroppervlakte) werden verschillende huurcontracten afgesloten waardoor de bezettingsgraad meer dan 80% bedraagt.
nieuwe
De voorverhuring van Marché Saint-Germain werd afgerond aangezien huurcontracten met grote internationale merken werden getekend voor de laatste beschikbare oppervlakten. Zo werd nog voor het begin van de werken meer dan 3.800 m² in deze galerij voorverhuurd, wat getuigt van de commerciële aantrekkingskracht van de site. In België heeft de Europese Commissie beslist om haar openbare aanbesteding voor een gebouw met een oppervlakte van maximaal 27.000 m² in juni te heropenen voor de eind 2014 geselecteerde kandidaten, namelijk het consortium Banimmo/IVG enerzijds en Immobel/Vivium anderzijds. Zo heeft Banimmo/IVG begin juli een nieuw bod gedaan met betrekking tot het gebouw North Plaza NP 7/9. De beslissing van de Europese Unie zou in de loop van de zomer genomen moeten worden.
Page 1 of 9
De globale bezettingsgraad van de portefeuille is gedaald van 82,1% op 31 december 2014 tot 79,1% op 30 juni 2015. De verkoop van het volledige door Deloitte gehuurde gebouw verklaart deze daling. De enige grote leegstanden in de vastgoedportefeuille betreffen de gebouwen North Plaza (14.000 m²) en Diamond (4.000 m² op een totaal van 14.300 m²). 2.
ONTWIKKELINGS-, ACQUISITIE- EN DESINVESTERINGSACTIVITEITEN
a.
Ontwikkelingsactiviteiten
In België bouwen Banimmo en haar partner, de groep IRET, verder aan de nieuwe regionale zetel van BNP Paribas Fortis te Charleroi (7.900 m²). De oplevering is voorzien voor begin 2016. De huurder zal haar nieuwe regionale zetel in gebruik nemen op basis van een huurcontract op 15 jaar. Een verkoop tegen jaareinde is voorzien. De bouw van de nieuwe zetel van Deloitte in Gent verloopt volgens plan, de oplevering is conform de voorziene planning voorzien eind 2015 (zie ook 2.c Desinvesteringen). In Frankrijk, zijn de laatste historische huurders van Marché Saint-Germain eind maart vertrokken, waardoor Banimmo de renovatiewerken van de site begin april heeft kunnen aanvatten. Deze omvangrijke werken zullen tot het tweede semester van 2016 duren. Zoals hierboven vermeld, is deze galerij volledig voorverhuurd. Begin juli heeft Banimmo voor de site Rocquencourt (vlakbij Versailles), destijds bezet door Mercedes Benz France, de nodige vergunningen bekomen voor een hotelreconversie. Banimmo heeft een overeenkomst ondertekend met een concessionaris van één van de grootste wereldwijde hotelketens om het gebouw om te vormen tot een 4 of 5-sterrenhotel met 267 kamers. Deze overeenkomst gaat gepaard met een verbintenis van Banimmo om als gedelegeerd bouwheer voor het hotelproject op te treden. Deze overeenkomst hangt wel nog af van het verkrijgen van de financiering voor de aankoop door de hoteluitbater. Wat de joint-ventures betreft:
In Namen zijn Banimmo en haar partner Thomas & Piron Bâtiment begonnen met de bouw van een eerste kantoorgebouw (3.000 m²) op het terrein gelegen aan de Boulevard Cauchy, in de onmiddellijke nabijheid van het trein- en busstation van Namen. Er werd een erfpachtovereenkomst van 27 jaar ondertekend met een gewestelijke entiteit. De oplevering is voorzien begin 2016.
Shoppincentrum Au fil de l’Eau (Verviers) Urbanove had begin dit jaar meegedeeld het project van 29.000 m² BVO, met een uitvoerbare bouwvergunning, niet verder te zetten. Urbanove heeft een kleiner project ontworpen van 21.000 m² BVO dat beter overeenstemt met de commerciële mogelijkheden van de stad Verviers en tevens sneller uitvoerbaar is. De Stad heeft eerst studies laten uitvoeren om de grootte van het nieuw project te analyseren; deze studies hebben de aanpak van Urbanove gevalideerd. Daarna heeft Urbanove in samenspraak met, enerzijds de meerderheid (CDH-MR) van het stadsbestuur, en anderzijds de belangrijkste oppositiepartij (PS), onderhandeld over een “roadmap” voor een aantal punten die verband houden met het bouwen van het shoppingcentrum. Deze onderhandelingen hebben geleid tot de ondertekening van een overeenkomst die een consensus van alle aanwezige partijen reflecteert.
Page 2 of 9
Intussen werd de socio-economische vergunning die eind mei werd ingediend midden juli bekomen. In de herfst zal er een (wijzigende) vergunningsaanvraag worden ingediend en Urbanove verwacht dat die vergunning 6 maanden na aanvraag zal bekomen worden. Naast de toekomstige reeds voorverhuurde parking, heeft het het merendeel van de merken dat in het kader van het vorige project reeds intentiebrieven zijn interesse tekende in het nieuw project bevestigd. Deze merken vertegenwoordigen ongeveer 8.000 m² of 38% van het toekomstige centrum (zonder parking).
Shopping centrum Le Coté Verre (Namen) Het Overlegcomité, opgericht door de Stad na de volksraadpleging van februari ll. heeft, op 19 juni na 3 maanden van frequent vergaderen, haar aanbevelingen geformuleerd. Het college van burgemeester en schepenen van de Stad Namen is verheugd dat de constructieve sfeer geleid heeft tot een akkoord. De belangrijkste verbeteringen aan het project zijn:
Handelsruimtes van ongeveer 21.000 m² BVO.
De wijziging van de volledige derde verdieping (handelsruimtes) waardoor het gebouw kleiner wordt en verandert in een grote stedelijke tuin, uniek in België. Deze ruimtes zullen gecompenseerd worden door andere commerciële ruimtes in de ondergrondse verdiepingen.
Het behouden van een mooie openbare ruimte met bomen en het creëren van nieuwe gemeenschappelijke ruimtes verbonden met de Rue de Fer om zo een continuïteit te creëren tussen deze zeer commerciële straat en het shoppingcentrum.
De bevestiging van een grote parking voor ongeveer 1.000 autoparkeerplaatsen en 250 fietsplaatsen. Deze parking zal het globaal parkingaanbod van de binnenstad vervolledigen.
Urbanove zal op die basis de nodige studies aanvatten om in de herfst een vergunningsaanvraag te kunnen indienen en het herverkavelingsprogramma van de site af te werken. Net zoals voor Verviers verwacht Urbanove dat de vergunning binnen een termijn van 6 maanden na de aanvraag zal bekomen worden.
b.
Acquisities
Begin januari werd de overeenkomst voor de aankoop van het gebouw Verpantin ondertekend. Ter herinnering, dit betreft een handelsgalerij gelegen in Pantin (Seine Saint-Denis), een gemeente aan de rand van Parijs. Deze handelsgalerij maakt deel uit van een vastgoedgeheel gelegen in het stadscentrum van Pantin en omvat een veertigtal winkels, goed voor een totale oppervlakte van 9.500 m². De acquisitie betreft een oppervlakte van 4.710 m² en vertegenwoordigt de totale oppervlakte van de galerij, met uitzondering van de supermarkt Leclerc die de enige mede-eigenaar is. De jaarlijkse nettohuurinkomsten bedragen € 1,3 miljoen.
Page 3 of 9
c.
Desinvesteringen
Eind april hebben de aandeelhouders van de vennootschap Tetris Offices The Loop Building One, Banimmo (80%), Grondbank The Loop (10%) en Sogent (10%), een overeenkomst gesloten met de Gemeenschappelijke Verzekeringskas Integrale voor de verkoop van 100% van hun aandelen. Tetris Offices The Loop Building One is eigenaar van een gebouw dat ontwikkeld wordt in het Tetris Business Park Ghent. Het gebouw is verhuurd op basis van een huurovereenkomst van 15 jaar aan Deloitte in België die er haar regionale zetel zal onder brengen. De verkoopprijs van de aandelen is gebaseerd op een waarde van het gebouw van € 22,6 miljoen. Een gedeelte van de meerwaarde, met name € 3,0 miljoen, werd in de rekeningen op 30 juni 2015 opgenomen. Het saldo zal geboekt worden naargelang de werken vorderen.
Page 4 of 9
3.
COMMENTAAR OP DE RESULTATEN
Page 5 of 9
Ter herinnering: de drie belangrijkste bronnen van recurrente inkomsten van Banimmo zijn: - De netto huurinkomsten - De erelonen en beheerscommissies in het kader van partnerschappen - Het aandeel in de resultaten van de verbonden ondernemingen. De non cashelementen van deze vennootschappen worden van het economisch resultaat afgetrokken. De netto huurinkomsten bedragen € 3,9 miljoen, tegenover € 4,9 miljoen op 30 juin 2014. De daling van de huurinkomsten in dit semester met een bedrag van € 0,9 miljoen op het gebouw Marché Saint-Germain (galerij die volledig leeg staat om de start van de renovatiewerken toe te laten) verklaart deze daling. De erelonen en commissies stegen tot € 0,6 miljoen, tegenover € 0,4 miljoen voor dezelfde periode van 2014. Deze rubriek omvat, naast de erelonen ontvangen voor het beheer van de "Dolce"-activa, die van de projectvennootschappen Cauchy en Tirou. De resultaten van de verbonden ondernemingen resulteren in een winst van € 0,4 miljoen, tegenover een verlies van € 3,9 miljoen op 30 juni 2014. Deze laatste periode werd toen negatief beïnvloed door de waardevermindering van de participatie Urbanove. Dit bedrag is als volgt onderverdeeld:
Conferinvest, waarin de twee hotels Dolce La Hulpe en Dolce Chantilly zijn ondergebracht, heeft een positieve bijdrage geleverd van € 0,6 miljoen. Deze bijdrage is afkomstig van de
Page 6 of 9
site van La Hulpe waarvoor het akkoord met Deloitte, en een heroplevering van de activiteiten leiden tot een stijging van de omzet.
De vennootschappen Grondbank The Loop, Cauchy en Tirou hebben een (recurrente) negatieve bijdrage geleverd van € 0,3 miljoen, wat in lijn is met de vorige jaren.
Het aandeel in het economisch resultaat van de vennootschappen waarop vermogensmutatie is toegepast, vertegenwoordigt een winst van € 0,3 miljoen, tegenover een winst van € 0,2 miljoen op 30 juni 2014. De werkingskosten (administratieve en operationele lasten) zijn stabiel gebleven en bedragen € 4,1 miljoen tegenover € 4,0 miljoen op 30 juni 2014. De meerwaarden op de desinvesteringen bedragen € 3,5 miljoen, tegenover € 1,1 miljoen voor dezelfde periode van vorig jaar. Dit bedrag vertegenwoordigt de meerwaarden die verbonden zijn aan:
de verkoop van de vennootschap Tetris Offices (dat het gebouw Deloitte bezit) voor een bedrag van € 3,0 miljoen in verhouding tot de vordering van de werken. Er zal nog een resterende meerwaarde geboekt worden eind 2015, na het voltooien van de werkzaamheden. de verkoop van de parkings in de galerij Bagatelle in januari 2015 voor een bedrag van € 0,1 miljoen de marge geboekt op de promotieovereenkomst tussen Banimmo en de vennootschap Charleroi Tirou Promotion (ontwikkeling van een kantoorgebouw in Charleroi) voor een bedrag van € 0,3 miljoen.
Het financiële resultaat bedraagt € -3,3 miljoen tegenover € -6,0 miljoen tijdens het eerste semester van vorig jaar. Dit bedrag wordt positief beïnvloed door een waardeschommeling (niet cash) van € 1,5 miljoen op de financiële indekkingsinstrumenten naar aanleiding van de stijging van de langetermijnrentevoeten op het einde van het eerste semester. Tijdens het eerste semester van vorig jaar boekte de vennootschap een waardeverlies van € 0,95 miljoen, hetzij een verschil tussen de twee boekjaren van € 2,5 miljoen. De gemiddelde kost van de schuld vóór impact van de indekkingsinstrumenten, bedraagt 3,39% tegenover 3,45% op 30 juni 2014. Rekening houdend met de bestaande dekkingsinstrumenten bedraagt deze gemiddelde kost 4,50% tegenover 4,73%. De daling van de gemiddelde kost wordt verklaard door de daling van de korte termijn rentevoeten en door het vervallen van bepaalde ongunstige afdekkingsinstrumenten. Sommige renteafdekkingsinstrumenten (aan 2,57%) vervallen in juli 2016. Banimmo, dat profiteert van de huidige marktomstandigheden, heeft nieuwe indekkingen afgesloten tot 2022 aan een gemiddelde rente van 0,91% voor de periode juli 2018 tot juli 2020 (nominaal bedrag van € 100 miljoen) en aan een rente van 1,18% voor de periode juli 2020 tot juli 2022 (nominaal bedrag van € 50 miljoen). Banimmo heeft in februari 2015 de private plaatsing van obligaties voor een totaalbedrag van € 44 miljoen afgerond. De obligaties, die een looptijd van 5 jaar hebben, vervallen op 19 februari 2020 en genereren een vast jaarlijks brutorendement van 4,25%. De netto-opbrengst van de uitgifte zal enerzijds worden aangewend voor de terugbetaling van het saldo van de obligatieuitgifte van 2010 die in juni 2015 vervalt (coupon van 5,15%), en anderzijds ter ondersteuning van de huidige projecten. Daarnaast werd een bilaterale lijn, die in 2015 vervalt, geherfinancierd en werd ook een nieuw krediet afgesloten dat zal dienen om het programma van de werkzaamheden van Marché Saint Germain te financieren. Alle financieringen die in 2015 vervallen, zijn nu al geherfinancierd.
Page 7 of 9
De aanpassingen van de reële waarde van de vastgoedbeleggingen hebben een negatieve impact van € 3,2 miljoen op de resultaten. Deze hebben vooral betrekking op het gebouw van Colombes (verhuurd ten belope van 87%) in Frankrijk. De belastingsopbrengst bedraagt € 1,1 miljoen en omvat voor het grootste deel een courante belastingsopbrengst van € 1,0 miljoen: de belastingvoorziening die verleden jaar berekend was op de verkopen die plaatsvonden in Frankrijk kon neerwaarts worden herzien dankzij de horizontale fiscale integratie; Het geconsolideerd nettoresultaat (IFRS) van het jaar vertoont een verlies van € 1,5 miljoen, tegenover een verlies van € 7,5 miljoen in juni 2014. Zonder rekening te houden met de non cashelementen, met name de aanpassingen die verbonden zijn aan de waardeschommelingen met betrekking tot beleggingsgebouwen en afgeleide instrumenten en de uitgestelde belastingen, is het netto resultaat dichtbij een evenwicht.
4.
DE INTRINSIEKE WAARDE PER AANDEEL
De intrinsieke waarde1 per aandeel bedraagt € 10,08 vergeleken met een beurskoers van € 7,80 op 30 juni 2015. Deze waarde bedroeg op 31 december 2014 nog € 10,66. Het verschil tussen de twee boekjaren is toe te schrijven aan de waardevermindering van de beleggingsgebouwen (€ 0,30 per aandeel). In deze intrinsieke waarde zijn de verdisconteerde meerwaarden op de gebouwen in voorraad niet opgenomen.
5.
GEBEURTENISSEN NA DE AFSLUITING
Banimmo heeft op 17 juli 2015 een overeenkomst ondertekend met een institutionele belegger voor de verkoop van 100% van de aandelen van de vennootschap Rhône Arts, eigenaar van een kantoorgebouw van 3.700 m² gelegen aan de Kunstlaan in Brussel. Ter herinnering: dit kantoorgebouw werd in 2006 verworven in het kader van de vorige strategie om verouderde gebouwen te kopen en deze vervolgens te renoveren, opnieuw te verhuren en door te verkopen. Gelet op de verschillende huurgaranties die gebruikelijk zijn voor dit soort transactie, zal Banimmo een lichte winst op deze verkoop kunnen boeken. Dankzij deze verkoop worden middelen vrijgemaakt die geherinvesteerd kunnen worden in projecten aan marktvoorwaarden en die het mogelijk zullen maken om voor de toekomst marges te creëren. In Frankrijk heeft Banimmo de onderhandelingen afgerond voor de verkoop van een kantoorgebouw van 14.000 m² gelegen in Colombes, in de zogenaamde "seconde couronne" van Parijs, met een investeringsfonds dat zijn bankfinanciering heeft bekomen. Het afsluiten van deze verkoop is voorzien voor eind september na het aflopen van de wettelijke termijn van het voorkooprecht ten gunste van de Openbare Autoriteit. 1
Deze waarde wordt bepaald, op het actief rekening houdend met: - de beleggingsgebouwen (IAS 40) aan de reële waarde - de activa in voorraad (IAS 2) aan het laagste peil van ofwel hun historische aankoopwaarde ofwel hun verkoopwaarde - De financiële activa en de participaties waarop vermogensmutatie is toegepast, afhankelijk van de aard ervan, ofwel aan de expertisewaarde ofwel aan het laagste peil van ofwel i) hun historische aankoopwaarde ofwel ii) hun verkoopwaarde wanneer deze laatste lager is dan de historische aankoopkostprijs. Van deze activa wordt de netto financiële schuld voor de nominale waarde ervan afgetrokken. Tot slot wordt dit resultaat gedeeld door het aantal aandelen om zo de intrinsieke waarde per aandeel te bekomen.
Page 8 of 9
6.
VOORUITZICHTEN
In haar persbericht met de jaarresultaten voor 2014 had Banimmo een jaar 2015 aangekondigd met als doel: 1) Operaties, goed voor meer dan 100.000 m², verdeeld over zeven dossiers 2) Een verkoopdoelstelling van meer dan € 100 miljoen 3) Het in handen nemen van de dossiers met een hogere risicograad, namelijk de winkelcentraprojecten van Urbanove en het dossier van het gebouw North Plaza. De doelstellingen van het eerste punt zijn zo goed als gerealiseerd. Zes van de zeven dossiers zijn verworven. Wat het tweede punt betreft, denkt Banimmo 60% à 70% van deze doelstelling te kunnen behalen. Het realiseren van de doelstelling zal afhangen van de mate waarin vooruitgang wordt geboekt rond de verkoop van het gebouw Alma Court en de verhuur van North Plaza. Tot slot, wat het punt rond de winkelcentra betreft, dit dossier is de afgelopen zes maanden aanzienlijk geëvolueerd, in samenspraak met alle spelers. Deze evolutie draagt bij tot het vermindenren van de onzekerheden verbonden met de twee projecten van handelscentra. De vooruitgang van de dossiers Verviers en Namen, gecombineerd met het verminderen van de risico’s dragen bij tot een aanzienlijke verbetering van die projecten. 7.
FINANCIËLE KALENDER
Tussentijdse verklaring voor het derde trimester van 2015:
8.
16 november 2015
FINANCIEEL VERSLAG VOLGENS DE IAS NORM 34
Het financieel verslag opgesteld conform de IAS norm 34 inclusief het tussentijds jaarverslag en het verslag van de commissaris zal vanaf eind augustus beschikbaar zijn op de website www.banimmo.be. Voor meer informatie kan u terecht bij: Banimmo Lenneke Marelaan 8 1932 Zaventem www.banimmo.be
Christian Terlinden CEO Tel. : +32 2 710 53 11
[email protected]
Cedric De Laet CFO Tel. : +32 2 710 53 11
[email protected]
Over Banimmo Banimmo profileert zich vandaag als een speler die in staat is om vastgoedactiva, die aan de strengste eisen en normen van de institutionele eindinvesteerders voldoen, te bouwen of om te vormen, alsook built-to-suit gebouwen te ontwikkelen die aan de wensen van de huurders voldoen. Deze competentie geldt zowel voor kantoorgebouwen (waarin Banimmo historisch aanwezig is), als voor handelspanden of nichesegmenten (hotels, rusthuizen, enz.). De onderneming telt een dertigtal medewerkers. De vastgoedportefeuille heeft een totale waarde van € 384,2 miljoen eind juni 2015. België is de belangrijkste markt met een marktwaarde van 66% van de portefeuille. Frankrijk vertegenwoordigt 34% van de portefeuille van Banimmo. De portefeuille evolueert continu dankzij de voortdurende herpositionering en verkoop van activa. De vennootschap is in handen van de Franse groep Affine (49,51%) en van het management (23,28%) die een aandeelhoudersovereenkomst hebben afgesloten. De resterende 27,21% zijn in handen van het publiek.
Page 9 of 9
