Permasalahan Proper- untuk Millenial Jakarta #SolusiProper-Jakarta
Tumbuhnya Middle Class Indonesia sudah menjadi momentum yang dinan-
2.5
6.9
6.6
16.5 23.2
49.3 41.6
68.2
44.4
50.5 65.4 64.5
Indonesian popula-on 2012 (millions) Source: BCG, BPS, 2012
47.9 28.3 Indonesian popula-on 2020 (millions)
Elite
7.5 and more
Affluent
5.0 – 7.5
Upper Middle
3.0 – 5.0
Middle
2.0 – 3.0
Emerging Middle Aspirant
1.5 – 2.0
Poor
1.0 – 1.5 Less than 1.0 Monthly household expenditure (IDR millions)
Segmen menengah dan atas Indonesia tumbuh pesat, dan akan terus tumbuh
6.63 22.1 53
28.4
62.5
Indonesia Popula-on demographics
73.47 105 Higher Income (>10 Mio) 75.84
Upper Middle Income (5-10 Mio) Lower Middle Income (3-5 Mio)
139.23 65 59.25 17.5 2004 Source: World Bank, BPS
2009
2014
Lower Income (<3 Mio)
Salah satu kontribusinya adalah bonus demografi penduduk Indonesia
Popula-on (Mio)
Source: World Bank, BPS
Age Group
Popula-on (Mio)
Ketersediaan proper- masih didominasi segmen atas
Property for Sale Jakarta >480 Mio
>3.6 Mio / month
5%
<480 Mio
<3.6 Mio / Month
2.38%
<280 Mio
<2.15 Mio / Month
<170 Mio
<1.3 Mio / Month
95%
0.64%
Mortgage Monthly repayment Source: Business Intelligence Rumah123.com
Ketersediaan segmen proper- -dak sesuai dengan komposisi demografi Indonesia
Higher Income (>10 Mio)
62.5
105
65
17.5
Indonesia Popula-on demographics
Source: World Bank, BPS
Upper Middle Income (5-10 Mio) Lower Middle Income (3-5 Mio) Lower Income (<3 Mio)
95%
For >12M income
5%
For 7-12M Income
2.38%
For 4-7M income
0.64%
Property Supply (for sale)
For <4M income
Di Jakarta, penghasilan milenial masih menumpuk di level bawah kelas menengah
Millenial’s Salary – DKI Jakarta 6%
14%
34%
46%
>12 Mio/month
>3.6 Mio / month
7-12 Mio/month
<3.6 Mio / Month
4-7 Mio/month
<2.15 Mio / Month
<4 Mio/Month
<1.3 Mio / Month
Monthly repayment capability
Source: Karir.com, Rumah123.com
Suplai dan daya beli proper- di Jakarta terlihat -mpang
6%
14%
34%
46% Millenial’s Salary – DKI Jakarta
Source: Karir.com, Rumah123.com
>12 Mio/ month
>3.6 Mio / month
7-12 Mio/ month
<3.6 Mio / Month
5%
<480 Mio
4-7 Mio/ month
<2.15 Mio / Month
2.38%
<280 Mio
<4 Mio/ Month
<1.3 Mio / Month
0.64%
<170 Mio
Monthly repayment capability
95%
Property Supply (for sale) Jakarta
>480 Mio
Walaupun lebih baik, profil ketersediaan area penyangga Jakarta -dak jauh berbeda
Property for Sale BoDeTaBek 78%
22%
5.39%
1.09%
>480 Mio
>3.6 Mio / month
<480 Mio
<3.6 Mio / Month
<280 Mio
<2.15 Mio / Month
<170 Mio
<1.3 Mio / Month
Mortgage Monthly repayment Source: Business Intelligence Rumah123.com
Area penyangga juga -dak memberikan banyak pilihan bagi milenial Jakarta
6%
14%
34%
46% Millenial’s Salary – DKI Jakarta
Source: Karir.com, Rumah123.com
>12 Mio/ month
>3.6 Mio / month
7-12 Mio/ month
<3.6 Mio / Month
4-7 Mio/ month
<2.15 Mio / Month
<4 Mio/ Month
<1.3 Mio / Month
Monthly repayment capability
78%
22%
5.39%
1.09% Property Supply (for sale) BoDeTaBek
>480 Mio
<480 Mio
<280 Mio
<170 Mio
Milenial berpenghasilan 4 juta akan kehilangan daya belinya di tahun 2018
7,000,000
350,000,000
6,000,000
300,000,000
5,000,000
250,000,000
4,000,000
200,000,000
3,000,000
150,000,000
2,000,000
100,000,000
1,000,000
50,000,000
-
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Gaji Milenial
4,000,000
4,400,000
4,840,000
5,324,000
5,856,400
6,442,040
Kemampuan Mencicil
1,200,000
1,320,000
1,452,000
1,597,200
1,756,920
1,932,612
Cicilan KPR Harga Rumah
1,146,783
1,337,913
1,567,269
1,834,852
2,140,661
2,446,469
150,000,000
175,000,000
205,000,000
230,000,000
280,000,000
320,000,000
Asump-on: Salary annual increment 10%, Property price annual increment 17%
-
Dan join income untuk pasangan yang sudah menikah pun -dak banyak menolong 12,000,000
600,000,000
10,000,000
500,000,000
8,000,000
400,000,000
6,000,000
300,000,000
4,000,000
200,000,000
2,000,000
100,000,000
-
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Gaji Joint Income
6,800,000
7,480,000
8,228,000
9,050,800
9,955,880
10,951,468
Kemampuan Mencicil
2,040,000
2,244,000
2,468,400
2,715,240
2,986,764
3,285,440
Cicilan KPR Harga Rumah
2,064,000
2,370,000
2,752,278
3,210,991
3,287,443
3,845,000
270,000,000
310,000,000
360,000,000
420,000,000
430,000,000
503,100,000
Asump-on: Salary annual increment 10%, Property price annual increment 17%, penghasilan pasangan dihitung sebesar 70% dari penghasilan utama
-
Hal ini juga terjadi bahkan pada milenial berpenghasilan Rp 12 juta per bulan 25,000,000
1,200,000,000 1,000,000,000
20,000,000
800,000,000
15,000,000
600,000,000 10,000,000
400,000,000
5,000,000 -
200,000,000 2017
2018
2019
2020
2021
2022
Gaji Milenial
12,000,000
13,200,000
14,520,000
15,972,000
17,569,200
19,326,120
Kemampuan Mencicil
3,600,000
3,960,000
4,356,000
4,791,600
5,270,760
5,797,836
Cicilan KPR Harga Rumah
3,590,000
3975513
4587130
5366942
6,269,068
7,331,000
480,000,000
520,000,000
600,000,000
702,000,000
820,000,000
959,400,000
Asump-on: Salary annual increment 10%, Property price annual increment 17%
-
Perlu dipahami bahwa maraknya pembangunan infrastruktur juga akan menarik harga proper- ke atas lebih cepat lagi
Source: Ministry of Finance Presenta-on
Sementara kenaikan penghasilan tahunan agaknya akan menurun karena laju inflasi yang lebih terkendali
Source: Ministry of Finance Presenta-on
Kebijakan pemerintah masih fokus pada kelas berpenghasilan
masalah tempat -nggal juga dirasakan oleh kelas menengah, rendah, padahal
khususnya millenial dalam hal ini.
30% dari total penduduk Jakarta, atau kurang lebih 3 juta jiwa.
Jumlah millenial adalah
2.8 juta millenial di Jakarta yang mengalami masalah ini. Dan angkanya terus berkembang se-ap hari
Jika asumsi perhitungan di atas digunakan, ar-nya ada kurang lebih
Tantangan untuk Calon Pemimpin Jakarta
#1: Butuh waktu cukup panjang untuk menabung DP Proper- bagi milenial
12 Mio / Month
17.5
7 Mio / Month
21
31
Period of saving for Property down payment ( in months)
Assump-on: Monthly basic expenses Rp.2.9 Mio, and 50% higher for the upper group
4 Mio / Month
Monthly Salary
#2: Cicilan per bulan -dak boleh lebih 30% dari penghasilan membatasi pilihan property yang bisa mereka beli
#3: Dengan begitu besar tantangan untuk memiliki property, besar godaan bagi millenial untuk membelanjakan uangnya pada hal lain yang lebih bersifat jangka pendek. Padahal, semakin mereka menunda, semakin mereka kehilangan daya beli property.
#4: Program dan fasilitas calon pemimpin daerah yang serba menarik juga akan semakin menarik banyak orang daerah untuk datang ke Jakarta. Pada akhirnya Jakarta menjadi kota tempat yang kuat dan kaya akan bertahan karena mampu membeli property, dan yang -dak kuat akan tergeser.
#5: Tersedianya property dengan harga yang lebih terjangkau di kota sekitar Jakarta akan menambah panjang dagar masalah transportasi, karena akan banyak orang bekerja di Jakarta namun -nggal di kota-kota pinggiran Jakarta.
Info lebih lanjut:
[email protected]
