PERJANJIAN JUAL BELI TANAH DENGAN HAK MEMBELI KEMBALI DAN PERKEMBANGANNYA DALAM PRAKTEK (STUDI : KANTOR PERTANAHAN KOTA MEDAN) SKRIPSI

PERJANJIAN JUAL BELI TANAH DENGAN HAK MEMBELI KEMBALI DAN PERKEMBANGANNYA DALAM PRAKTEK (STUDI : KANTOR PERTANAHAN KOTA MEDAN)

SKRIPSI Diajukan Kepada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Untuk Melengkapi Tugas-Tugas dan Memenuhi Syarat-Syarat Guna Memperoleh Gelar Sarjana Hukum

Oleh : SURYA MILPAN TAMBUNAN 040200011 DEPARTEMEN HUKUM PERDATA BW

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2007

Universitas Sumatera Utara

PERJANJIAN JUAL BELI TANAH DENGAN HAK MEMBELI KEMBALI DAN PERKEMBANGANNYA DALAM PRAKTEK (STUDI : KANTOR PERTANAHAN KOTA MEDAN)

SKRIPSI

Diajukan Kepada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Untuk Melengkapi Tugas-Tugas dan Memenuhi Syarat-Syarat Guna Memperoleh Gelar Sarjana Hukum

DISUSUN OLEH : SURYA MILPAN TAMBUNAN 040200011 DEPARTEMEN HUKUM PERDATA BW

DISETUJUI OLEH : KETUA DEPARTEMEN HUKUM PERDATA BW

Prof. DR. Tan Kamello, SH., MS. NIP. 131 570 455

Pembimbing I

Idris Zainal, SH. NIP.130 802 434

Pembimbing II

Zulkarnain Mahfudz, SH.,CN. NIP.131 762 433

Universitas Sumatera Utara

KATA PENGANTAR

Segala Puji dan Syukur Penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa, karena atas segala petunjuk Rahmat dan Karunia-Nya, penulis dapat menyelesaikan Skripsi ini. Skripsi ini berjudul “Perjanjian Jual Beli Dengan Hak Membeli Kembali Dan Perkembangannya Dalam Praktek” (Studi : Kantor Pertanahan Kota Medan), yang ditulis sebagai salah satu syarat akademis untuk menyelesaikan program studi S1, program studi Hukum Perdata BW Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Dalam penulisan Skripsi ini Penulis telah banyak mendapatkan bantuan dari berbagai pihak, sehingga proses penulisan dapat berjalan lancar dan dapat diselesaikan. Untuk itu Penulis dengan segala ketulusan hati mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada : 1. Bapak Prof. DR. Tan Kamello, SH, MS, selaku Ketua Bagian Departemen Hukum Perdata Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan pengesahan judul Skripsi Penulis. 2. Bapak Idris Zainal, SH, selaku Dosen Pembimbing I Penulis. Terima kasih atas bimbingan dan pengarahannya dalam penulisan hingga skripsi ini dapat Penulis selesaikan.

Universitas Sumatera Utara

3. Bapak Zulkarnain Mahfudz, SH, CN, selaku Dosen Pembimbing II Penulis. Terima kasih atas segala perhatian dan waktu yang telah Bapak luangkan untuk membimbing Penulis dalam menyelesaikan skripsi ini. 4. Bapak Prof. DR. Runtung Sitepu, SH, MHum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 5. Bapak Prof. DR. Suhaidi, SH, MHum selaku Pembantu Dekan I Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 6. Bapak DR. M.Husni, SH, MHum selaku Pembantu Dekan III Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. 7. Bapak dan Ibu Dosen Penguji yang telah memberikan saran dan kritik. 8. Seluruh staf pengajar dan pegawai administrasi Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah mencurahkan ilmunya dan membantu Penulis selama menjalani perkuliahan. 9. Instansi terkait, dalam hal ini KANTOR PERTANAHAN KOTA MEDAN, yaitu Bapak Drs. Ronsen Pasaribu, SH, MM sebagai Kepala Kantor Pertanahan Kota Medan, Bapak Mangasi Tambunan, SH sebagai Kepala Seksi Sengketa Konflik dan Perkara, Bapak Emri, SH, MKn sebagai Kepala Sub Bagian Tata Usaha, Bapak Syafruddin Chandra, SH, SpN, MKn sebagai Koordinator Loket Kantor Pertanahan Kota Medan, serta para pejabat dan karyawan lainnya dimana Penulis melakukan wawancara, terima kasih atas bantuan dan kerjasama yang telah diberikan kepada penulis sehingga Penulis dapat menyelesaikan penyusunan skripsi ini.

Universitas Sumatera Utara

10. Kedua Orangtuaku tercinta, Mangasi Tambunan, SH, dan Dominika Marpaung yang senantiasa memberikan kasih sayang, cinta, pengorbanan, pengertian, membimbing dan menyediakan segala kebutuhan Penulis, serta memberikan bantuan moril dan materil yang tak putus-putus, semuanya itu tak akan pernah terbalas. Terima kasih atas segala doa dan nasehatnya, semoga Tuhan selalu memberkati kalian berdua orangtuaku tersayang. 11. Kepada adik-adikku yaitu Josia Dading dan Regina Maharani tersayang. Terima kasih atas segala doa dan semangat yang kalian berikan, You are the best brother and sister I ever had. Dan juga kepada sepupuku yang baik Gres Novembri Tambunan, SH, thanks for all your help. 12. Kepada kakak-kakakku tersayang: Ana, Sryanti, Sherly, Siska, Helfrida, terima kasih atas dukungan dan doa kalian. Dan abang-abangku yang kuhormati: Andry, Kibo, Raja, RoyGokma, Pirdan. 13. Kepada Margaretha “Aneth” Napitupulu, the one and only woman loves and cares me. Thanks yah buat pengertian, perhatian dan semangat yang telah diberikan selama ini. 14. Sahabat-sahabat terbaik Penulis: Sandra “Gendut”, Hyacinta “Ocien” dan Flora terima kasih atas persahabatan yang begitu indah, murni, saling pengertian dan telah membuat hari-hari Penulis penuh dengan canda tawa. I am so thankful to God that He gave me the best friends like you. Dan juga kepada Teman-teman Penulis: Nancy, Wanda, Derry, Manda, Tika, Dini, Kiki, Riko, Erik, dan Lidya thanks yah buat kenangan pertemanan kita selama ini. Love you all.

Universitas Sumatera Utara

15. Semua teman-teman Stambuk ’04 FH-USU, teman-teman Sejurusan Hukum Perdata BW dan senioran yang kenal dekat dengan Penulis. 16. Dan seluruh pihak yang telah membantu terselesaikannya skripsi ini, yang tidak dapat disebutkan satu per satu. Akhir kata, Penulis menyadari bahwa penyusunan skripsi ini masih jauh dari sempurna dan bukanlah sesuatu yang pantas dibanggakan. Dalam arti masih

banyak

kekeliruan

dan

kekhilafan

dikarenakan

keterbatasan

pengetahuan, wawasan dan kemapuan Penulis. Namun Penulis tetap berharap kelak dapat memberikan sesuatu yang bermanfaat dalam menambah wawasan dan pengetahuan bagi kita semua. Terima Kasih.

Medan, Desember 2007 Penulis

Surya Milpan Tambunan Nim : 040200011

Universitas Sumatera Utara

ABSTRAK Perjanjian disebut dengan Verbintenis. Pengertian perjanjian menurut pasal 1313 Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya dan dilaksanakan dengan itikad baik (sesuai dengan pasal 1338 KUH Perdata). Sedangkan di dalam pasal 1320 KUH Perdata mengatur tentang syarat-syarat sahnya suatu perjanjian yaitu: sepakat mereka yang mengikatkan dirinya, adanya kecakapan untuk membuat suatu perikatan, suatu hal tertentu, suatu sebab yang halal. Perjanjian jual beli dengan hak membeli kembali merupakan kekuasaan untuk membeli kembali barang yang telah dijual diterbitkan dari suatu janji, dimana si penjual diberikan hak untuk mengambil kembali barangnya yang dijual dengan mengembalikan harga pembelian asal dalam tempo waktu tertentu yang disertai dengan penggantian berupa biaya yang dikeluarkan untuk menyelenggarakan pembelian dan penyerahan, serta biaya yang diperlukan untuk melakukan pembetulan (diatur dalam pasal 1519 KUH Perdata). Objek dari perjanjian ini adalah benda tak bergerak, khusunya mengenai tanah. Perkembangan perjanjian jual beli tanah dengan hak membeli kembali di masyarakat saat ini tidak pernah terjadi lagi, karena bertentangan dengan Undang-Undang Pokok Agraria No.5/1960 maka jual beli tanah dengan hak membeli kembali dianggap batal demi hukum. Oleh karena itu, pembebanan hak tanggungan terhadap perjanjian jual beli tanah dengan hak membeli kembali tidak dapat dilakukan, hal ini berdasarkan penelitian yang dilakukan di Kantor Pertanahan Kota Medan melalui wawancara dengan beberapa pegawai Pertanahan sendiri. Dan apabila jual beli tanah dengan hak membeli kembali ini ada terjadi di masyarakat, maka lebih mengarah ke perjanjian hutang-piutang dengan jaminannya adalah tanah.

Kata kunci : Perjanjian, Hak Membeli Kembali, Hak Tanggungan.

Universitas Sumatera Utara

DAFTAR ISI

Kata Pengantar ................................................................................................. i Abstrak ............................................................................................................ v Daftar Isi .......................................................................................................... vi

BAB I

PENDAHULUAN A. Latar Belakang......................................................................... 1 B. Perumusan Masalah ................................................................. 6 C. Tujuan Penulisan...................................................................... 7 D. Keaslian Penulisan ................................................................... 8 E. Tinjauan Kepustakaan .............................................................. 8 F. Metode Penulisan ..................................................................... 10 G. Sistematika Penulisan............................................................... 12

BAB II

PENGERTIAN PERJANJIAN PADA UMUMNYA A. Pengertian dan Dasar Hukum Perjanjian .................................. 14 B. Syarat Sahnya Suatu Perjanjian ............................................... 16 C. Jenis-Jenis Perjanjian .............................................................. 21 D. Subjek dan Sifat Perjanjian...................................................... 28

Universitas Sumatera Utara

BAB III

PERJANJIAN

JUAL

BELI

DENGAN

HAK

MEMBELI

KEMBALI DI DALAM KUH PERDATA A. Arti Perjanjian Jual Beli Dengan Hak Membeli Kembali .................................................................................. 35 B. Objek Perjanjian Jual Beli Dengan Hak Membeli Kembali .................................................................................. 45 C. Hak dan Kewajiban Para Pihak Dalam Perjanjian Jual Beli Dengan Hak Membeli Kembali ............................................... 46 D. Berakhirnya Perjanjian Jual Beli Dengan Hak Membeli Kembali ................................................................... 52

BAB VI

PERJANJIAN JUAL BELI TANAH DENGAN HAK MEMBELI KEMBALI

DAN

PERKEMBANGANNYA

DI

DALAM

PRAKTEK (STUDI: KANTOR PERTANAHAN KOTA MEDAN) A. Pembebanan Hak Tanggungan Atas Perjanjian Jual Beli Tanah Dengan Hak Membeli Kembali ..................................... 57 B. Resiko Para Pihak Dalam Perjanjian Jual Beli Tanah Dengan Hak Membeli Kembali ............................................... 65 C. Perjanjian Jual Beli Tanah Dengan Hak Membeli Kembali dan Perkembangannya Di Dalam Praktek (Studi : Kantor Pertanahan Kota Medan) ......................................................... 68 D. Wawancara dan Tanggapan ..................................................... 71

Universitas Sumatera Utara

BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN A. Kesimpulan ............................................................................ 75 B. Saran ...................................................................................... 77

DAFTAR PUSTAKA ..................................................................................... ix LAMPIRAN

Universitas Sumatera Utara