PENDAHULUAN. Tidak bisa dipungkiri, sepak bola adalah olahraga terpopuler di dunia saat ini

PENDAHULUAN

Latar Belakang Tidak bisa dipungkiri, sepak bola adalah olahraga terpopuler di dunia saat ini. Olahraga yang memang tidak memandang umur, profesi, maupun latar belakang ini semakin hari peraturan dan jenisnya juga makin berkembang. Salah satu jenis olahraga yang menjadi pengembangan sepakbola adalah futsal. Olahraga Futsal merupakan hasil perkembangan dari cabang sepak bola yang memanfaatkan arena atau lapangan lebih kecil baik indoor ataupun outdoor. Kebanyakan arena futsal banyak

menggunakan rumput sintetis, parket atau plester sebagai lantai lapangan dimana sesuai dengan aturan yang berlaku. Futsal sendiri dimainkan oleh lima orang pemain setiap timnya termasuk penjaga gawang. Futsal sebagai olahraga alternatif kini menjadi salah satu olahraga yang paling digemari di Indonesia. Terbukti dengan semakin menjamurnya arena bermain futsal di setiap sudut kota. Di sejumlah arena futsal hampir selalu padat dengan jadwal timtim yang akan berlaga. Bahkan tidak sedikit arena futsal yang membuka jam operasi hingga tengah malam. Antusiasme masyarakat dari kaum remaja hingga dewasa untuk bermain futsal makin dimanjakan dengan semakin seringnya diadakan kompetisi-kompetisi futsal baik tingkat kelompok, daerah, hingga nasional (http://www.palopopos.co.id).

1

Sejak masuk ke Indonesia pada tahun 2002 olahraga ini mulai populer di kotakota besar. Di Salatiga sendiri perkembangan futsal berawal di sekitar tahun 2007, awalnya hanya terdapat satu Gedung Olahraga (GOR) terletak di Kridanggo yang memberikan jasa layanan lapangan futsal, itupun sebenarnya untuk basket dan bulutangkis, tetapi seiring permintaan dan trend yang sedang berkembang pada saat itu pengelola membuat lapangan futsal yang menjadi satu dengan basket dan bulutangkis,

pengelola

tinggal

menyesuaikan

permintaan

penyewa

basket/bulutangkis/futsal. Di sekitar tahun 2008, peluang ini mulai dilirik dan diterapkan untuk membuat gedung futsal baru. Di Jalan Jendral Soedirman km 3 arah Solo muncullah gedung futsal baru yang memanfaatkan lahan kosong bekas dealer mobil mitsubishi yang bernama Futsal ABC, walaupun bisa dikatakan tidak layak untuk standar lapangan futsal. Alas lapangan dari kayu yang membuat pergerakan pemain tidak gesit karena licin, tidak ada pelindung jaring di sekitar lapangan menambah resiko keamanan pemain yang bisa terbentur langsung dengan tembok pembatas. Tetapi pada waktu itu permintaan lebih besar dibanding penawarannya. Setelah itu di Salatiga bermunculan gedung-gedung futsal baru, ibarat kata jamur dimusim penghujan. Pebisnis-pebisnis mulai merambah ke jasa persewaan yang satu ini. Mulai dari Centro Futsal di Randuares RW/RT 01/07 No.1 Ngawen, Planet Futsal di Jalan Kalilondo Sidorejo Kidul, disusul The Goal Futsal Jalan Jendral Soedirman No.20, Garasi Futsal Stadium di Jalan Hasanudin No.110 Ngawen, Arena Futsal Centre di Jalan Cemara Raya Kemiri, kemudian Salatiga Futsal di jalan Iman Bonjol No.24C dan GOR Hantera Wijaya di Jalan Mardi Utama Klumpit. Putra Abadi Sport

2

Center yang terletak di Mrican, Kecamatan Sidomukti, Kota Salatiga, Provinsi Jawa Tengah. Sampai November 2011 tercatat sekitar 10 lokasi penyewaan lapangan futsal di Salatiga. Pertanyaan yang muncul adalah apakah bisnis ini masih menjadi peluang yang menggiurkan seperti tahun awal-awal futsal masuk di Salatiga. Buktinya penyewaan lapangan futsal di Salatiga cenderung sepi pengunjung atau permintaan turun, bahkan lapangan futsal ABC terpaksa harus ditutup pada tahun 2010. Penyewaan lapangan futsal yang terletak di pinggir kota Salatiga seperti Centro Futsal di Ngawen, Planet Futsal Sidorejo Kidul, Garasi Futsal Stadium di Ngawen, GOR Hantera Wijaya Klumpit, jika tidak melakukan inovasi juga terancam tutup. Beberapa diantaranya sudah berusaha menarik minat masyarakat dengan cara menurunkan harga tetapi pendapatan tetap belum mengalami kemajuan. Sepinya pengunjung atau penyewa lapangan futsal ini diduga disebabkan oleh penawaran melebihi permintaan, dan karena tidak dapat bersaing dilihat dari berbagai faktor. Dari fakta tersebut pengusaha Putra Abadi Sport Center tidak hanya membuat lapangan futsal saja tetapi mengkombinasikan dengan lapangan basket yang berguna untuk mengurangi resiko dari penurunan permintaan futsal. Tentunya pemillik berharap bisa mendiversifikasi resiko, apabila permintaan futsal turun belum tentu permintaan basket juga menurun, harapannya jika permintaan futsal menurun, permintaan akan basket meningkat, atau paling tidak stabil. Bola basket adalah olahraga bola berkelompok yang terdiri atas dua tim beranggotakan masing-masing lima orang yang saling bertanding mencetak poin

3

dengan memasukkan bola ke dalam keranjang/ring lawan. Bola basket sangat cocok untuk ditonton karena biasa dimainkan di ruang olahraga tertutup dan hanya memerlukan lapangan yang relatif kecil. Selain itu, bola basket mudah dipelajari karena bentuk bolanya yang besar, sehingga tidak menyulitkan pemain ketika memantulkan atau melempar bola tersebut. Basket memang bukan hal baru dalam dunia olahraga, kebanyakan sekolahan memiliki lapangan basket sendiri tetapi masih outdoor. Sedangkan untuk basket indoor di Salatiga sendiri masih jarang, tentunya ini menjadi peluang bisnis yang layak diperhitungkan apalagi dikombinasikan dengan persewaan lapangan futsal yang sedang trend di kalangan anak muda serta luas lapangan yang tidak jauh berbeda dengan luas lapangan futsal. Kedua olahraga ini tidak harus dilakukan sore hari dan di dalam lapangan terbuka, sering kita dapati seseorang yang ingin berolahraga tetapi tidak bisa karena terikat waktu kerja atau faktor lain yang menjadi kendalanya. Tetapi di bisnis ini waktu bukan masalah karena dijalankan dari pagi siang hingga malam hari. Faktor cuaca juga tidak begitu berpengaruh terhadap permintaan bisnis ini karena olahraga ini dilakukan di dalam gedung (indoor). Futsal sedang menjadi trend olahraga baru yang sedang diminati anak muda laki-laki atau perempuan bahkan disemua kalangan. Sedangkan manfaat dari bisnis ini antara lain sebagai alternatif olahraga baru (untuk futsal) dan menggugah semangat berolahraga masyarakat khususnya warga Kota Salatiga sehingga terwujudnya masyarakat yang sehat. Mencetak bibit-bibit pemain futsal ataupun basket mengingat seringanya event-event turnamen terbuka

4

dan agenda resmi diantaranya Kejurda (Kejuaraan Daerah), Porprov (Pekan Olahraga Provinsi), PON (Pekan Olahraga Nasional), dan masih banyak yang lainnya. Suatu bisnis selalu mengandung resiko. Bagi seorang enterprenuer modal utama adalah berani menanggung resiko, resiko yang tentunya sudah diperhitungkan. Dalam perkembangannya bisnis ini mulai nampak resiko-resiko yang harus dihadapi. Kecenderungan sepinya pengunjung atau penyewa lapangan futsal karena terlalu banyaknya berdiri gedung futsal dibanding permintaan dari masyarakat dan persaingan bisnis maka perlu dianalisis kelayakan bisnis Putra Abadi sport center secara finansial apakah layak dilanjutkan atau tidak. Berdasarkan latar belakang masalah

tersebut di atas, maka penulis

merumuskan masalah: Apakah penyewaan lapangan futsal dan basket Putra Abadi Sport Center layak dilanjutkan atau dilikuidasi (diberhentikan) ? Tujuan dari penyusunan skripsi ini adalah untuk menganalisis kelayakan keberlanjutan operasional Putra Abadi Sport Center. Melalui penelitian ini, hasil yang diharapakan dapat memberikan manfaat atau kegunaan sebagai berikut: 1. Hasil penelitian ini diharapkan bisa menjadi masukan dan acuan dalam menentukan kebijakan di masa mendatang bagi Putra Abadi Sport Center. 2. Penelitian ini sebagai penerapan teori yang penulis terima dibangku kuliah untuk dapat diterapkan pada kehidupan nyata. 3. Sebagai salah satu bahan referensi pembanding bagi penelitian lain yang melakukan penelitian sejenis di masa yang akan datang.

5

Gambaran Obyek Penelitian Putra Abadi sport center adalah bisnis persewaan lapangan indoor olahraga futsal maupun basket. Gedung yang dimiliki sekaligus dikelola oleh Budi Sutrisno SH yang dibantu anaknya ini sudah beroperasi sejak bulan November 2010. Artinya bisnis ini sudah berjalan kurang lebih satu tahun. Dalam hal permodalan, Putra Abadi Sport Center seluruhnya menggunakan modal sendiri bukan utang. Memanfaatkan lahan kosong seluas 1215m² di belakang rumah pengelola untuk didirikan gedung futsal dan basket. Putra Abadi Sport Center yang terletak di Jalan Jendral Soedirman no.196 Mrican, Kecamatan Sidomukti, Kota Salatiga, Provinsi Jawa Tengah yang sudah berjalan bulan November tahun 2010 ini terdapat dua lapangan yang setiap lapangan berukuran 25m x 15m. Satu lapangan khusus futsal dan yang satu lagi disewakan untuk olahraga futsal sekaligus bisa disewakan untuk olahraga basket tergantung permintaan. Fasilitas bisnis persewaan ini terbilang lengkap dan layak dari segi kualitas lapangan dan gedungnya. Peralatan sudah tersedia disini diantaranya bola futsal maupun basket, kondisi gawang, ring basket, jaring dan plester (alas lapangan) yang bisa dikatakan

baik. Terdapatnya lahan parkir yang luas termasuk dalam

layanan untuk penyewa yang menggunakan motor atau mobil. Luas parkir diperkirakan 4m x 30m, yang berada di samping lapangan futsal. Mengingat lokasi bisnis ini terletak di area strategis

dipusat keramaian tentunya menjadi suatu

kemudahan akses kelapangan dari berbagai daerah.

6

Dalam bisnis ini yang utama adalah menyewakan lapangan futsal dan basket untuk latihan sehari-hari atau disewakan pada saat ada event turnamen yang diselenggarakan oleh pihak penyewa atau pengelola sendiri. Cara kegiatan investasi ini ditangani oleh Budi Sutrisno SH selaku pemilik sekaligus pengelola, dengan cara sewa gedung perjam. Harga sewa dibagi menjadi beberapa kriteria waktu. Untuk sewa lapangan futsal pagi jam 08.00-16.00 biaya Rp50.000/jam dan 16.00-23.00 biaya Rp70.000/jam. Sedangkan sewa lapangan basket pagi jam 08.00-16.00 biaya Rp60.000/jam dan 16.00-23.00 biaya Rp80.000/jam. Pengelola memberi potongan harga bagi penyewa yang berlangganan atau secara rutin menyewa dengan mengurangi Rp10.000/jam biaya sewa di semua kriteria waktu sewa. Tentunya ini mengurangi resiko pengelola karena penyewa relatif lebih rutin menggunakan lapangan dan biasanya diminta memberikan uang muka sewa walaupun dengan konsekuensi mengurangi pendatan sebesar Rp10.000/jam dibandingkan apabila penyewa tersebut tidak berlangganan atau secara rutin menyewa.

7

KERANGKA TEORI

Penganggaran Modal

Penganggaran modal adalah proses mengevaluasi dan menyeleksi investasi jangka panjang yang konsisten dengan tujuan perusahaan untuk memaksimalkan kesejahteraan pemiliknya (Widayanti dkk, 2006 : 117). Ada beberapa kriteria yang biasa digunakan untuk menentukan kelayakan bisnis melalui analisis manfaat finansial. Dari sekian banyak kriteria tersebut ada empat yang paling banyak digunakan, yaitu discounted payback period, net present value (NPV), modified internal rate of return (MIRR), ditambah net benefit cost ratio (Net B/C ratio). Discounted Payback Period Discounted payback period adalah lamanya waktu yang diperlukan agar present value dari arus kas bersih proyek dapat mengembalikan investasi awal (Frensidy, 2010 : 383). Untuk mengatasi salah satu kelemahan dari metode payback period, yaitu tidak memperhatikan nilai waktu uang, maka dicoba untuk memperbaiki metode tersebut dengan cara mempresent-valuekan arus kas masuk (cash inflow) dari rencana investasi tersebut kemudian baru dihitung payback period-nya. Dengan demikian arus kas yang dipakai adalah arus kas yang telah didiskontokan atas dasar biaya modal.

8

Penilaian teknik discounted payback period adalah bila discount payback period lebih kecil dari maksimum discounted payback period yang masih dapat diterima, investasi layak untuk dilanjutkan. Sedangkan, bila discounted payback period labih besar dari maksimum discounted payback period yang masih dapat diterima, investasi tidak layak untuk dilanjutkan. Net Present Value (NPV) Net Present Value secara eksplisit mempertimbangkan nilai waktu dari uang, teknik ini dianggap sebagai teknik penganggaran modal yang rumit. Net Present Value merupakan manfaat bersih yang diterima selama umur proyek pada tingkat diskonto tertentu. Dengan menggunakan NPV, semua arus kas, baik arus kas masuk maupun arus kas keluar diukur dalam nilai sekarang. Karena kita hanya berurusan dengan investasi yang mempunyai arus kas konvensional, maka nilai investasi awal secara otomatis dinyatakan dalam nilai sekarang. Bila tidak, nilai sekarang dari suatu proyek akan dihitung dengan mengurangkan nilai sekarang arus kas keluar dari nilai sekarang arus kas masuk (Widayanti dkk, 2006: 137) . Kriteria keputusan penilaian dengan pendekatan ini yaitu apabila NPV positif, maka investasi layak untuk dilanjutkan. Apabila NPV negatif, maka investasi tidak layak untuk dilanjutkan. MIRR (Modified Internal Rate of Return) Internal Rate of Return (IRR) adalah tingkat diskonto yang menyamakan nilai sekarang dari serangkaian arus kas masuk dengan investasi awal yang berkaitan

9

dengan proyek tersebut. Dengan kata lain IRR adalah tingkat diskonto yang menghasilkan NPV=0 (Widayanti dkk, 2006: 139). MIRR merupakan modifikasi atau perbaikan dari metode IRR. Asumsi yang digunakan pada metode IRR adalah bahwa tingkat pengembalian dari penginvestasian kembali sebesar IRR-nya, bukan sebesar biaya modalnya. Hal inilah yang dianggap merupakan salah satu kelemahan dari metode IRR, jika dibandingkan dengan metode NPV. Untuk memperbaiki kelemahan inilah muncul metode MIRR, yang dianggap lebih baik, karena menggabungkan antara metode IRR dengan NPV. MIRR dapat didefinisikan sebagai suatu tingkat diskonto yang menyamakan antara nilai sekarang dari terminal (terminal value) dengan investasi awalnya. (Warsono, 2002: 179). Kriteria penilaian suatu investasi dengan menggunakan metode MIRR adalah jika MIRR lebih besar dari biaya modal, maka investasi layak untuk dilanjutkan. Jika MIRR lebih kecil dari biaya modal, maka investasi tidak layak untuk dilanjutkan. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C Ratio) Menurut Rahim dan Hastuti (2007), analisis

net B/C ratio merupakan

perbandingan antara manfaat (benefit) dan biaya (cost), yang mengukur besarnya manfaat tambahan pada setiap tambahan biaya sebesar satu satuan. Kriteria penilaian dilakukan sebagai berikut: jika net B/C ratio lebih besar 1(satu) investasi layak untuk dilanjutkan, dan jika net B/C ratio lebih kecil 1(satu) investasi tidak layak untuk dilanjutkan.

10

Dalam prinsip penganggaran modal, pengertian investasi tidak dilanjutkan bukan berarti sepenuhnya dihentikan atau dilkuidasi. Ada beberapa alternatif misalnya dengan mengubah perhitungan menggunakan analisis sensitivitas, atau investasi dialihkan pada obyek investasi yang lain.

11

METODE PENELITIAN

Jenis dan Sumber data Penelitian ini menggunakan dua jenis data, yaitu data primer dan data sekunder. Data primer yaitu data yang diperoleh dari hasil wawancara dengan responden.

Data primer diperoleh dari data yang tidak terdokumentasi. Data

sekunder adalah data yang didapat tidak secara langsung dari objek penelitian. Peneliti mendapatkan data yang sudah jadi yang dikumpulkan oleh pihak lain. Data sekunder diperoleh dari catatan keuangan berupa penerimaan dan biaya operasional PASC. Metode Pengumpulan Data Metode pengumpulan data yang akan digunakan dalam penelitian ini adalah dengan metode dokumentasi, yaitu dengan mengadakan pencatatan dan penelaahan terhadap catatan keuangan atau dokumen-dokumen yang berhubungan dengan obyek dalam penelitian ini. Sedangkan data-data lain yang bersifat manajerial dan informasi keuangan yang tidak terdokumentasi dilakukan dengan teknik wawancara dengan pengelola terkait. Teknik Analisis Teknik analisis yang digunakan adalah teknik statistik deskriptif yaitu teknik analisis yang berusaha mengumpulkan, menyajikan dan menganalisis data sehingga memberikan gambaran yang jelas tentang obyek yang diteliti. Alat analisis yang

12

digunakan untuk mengolah data penelitian adalah metode penganggaran modal, menggunakan kriteria discounted payback period, net present value (NPV), modified internal rate of return (MIRR), ditambah net benefit cost ratio (Net B/C ratio). Kriteria-kriteria tersebut dapat dihitung menggunakan rumus seperti pada tabel di bawah ini : Kriteri-Kriteria Kelayakan Bisnis

Rumus

Discounted Payback Period

Net Present Value (NPV)

Modified Internal Rate of Return (MIRR) Net Benefit Cost Ratio (Net B/C Ratio)

=

Keterangan : II: initial investment CF: cash flow tahunan periode t k: biaya modal n: umur ekonomis PVIF: present value interest factor MIRR: Modified Initial rate of return PVCF: present value cash flow PVII: present value initial investment

13

Dalam analisis ini akan dilakukan dalam tiga skenario yaitu kondisi optimis diasumsikan dari penerimaan tertinggi perbulan dari catatan keuangan Putra Abadi Sport Center. Kondisi normal diasumsikan dari penerimaan rata-rata perbulan dari catatan keuangan Putra Abadi Sport Center. Dan kondisi pesimis diasumsikan dari penerimaan terendah perbulan dari catatan keuangan Putra Abadi Sport Center. Dari ketiga kondisi tersebut diberlakukan penyesuasian terhadap biaya operasional sesuai kondisi masing-masing. Pengukuran Variabel Penelitian Adapun variabel penelitian yang terkait dengan keempat kriteria tersebut adalah umur ekonomis, arus kas investasi awal, arus kas operasi, arus kas akhir, biaya modal. a) Umur Ekonomis Menurut PSAK no 30 (revisi 2007), umur ekonomis adalah: 

periode dimana suatu aset diharapkan secara ekonomis dapat digunakan oleh satu atau lebih pengguna; atau



jumlah produksi atau unit serupa yang diharapkan akan diperoleh dari aset oleh satu pengguna atau lebih.

Usia ekonomis investasi yang digunakan adalah selama bangunan utama yaitu gedung lapangan futsal dan basket masih dianggap layak selama 15 tahun. Mengingat bangunan ini adalah bangunan yang baru bukan hasil renovasi. Atap yang berkualitas baik sehingga tidak terjadi kebocoran yang bisa mempercepat kerusakan alas lapangan akibat air hujan, juga disertai perawatan yang berkala maka umur

14

ekonomis 15 tahun dirasa masuk akal. Dalam penelitian ini sisa umur ekonomis tinggal 14 tahun (November 2011- November 2025) mengingat investasi ini telah berjalan setahun. b) Arus Kas Investasi Awal Investasi awal adalah arus kas keluar yang relevan untuk dipertimbangkan ketika mengevaluasi suatu pengeluaran modal yang berprospek. Investasi awal dihitung dengan mengurangkan seluruh arus kas masuk yang terjadi pada tahun ke 0 dengan semua arus kas keluar yang terjadi pada periode yang sama (Widayanti dkk, 2006: 123). Komponen arus kas investasi awal didominasi perolehan aktiva baru (tetap), seperti gedung, perlengkapan meja kursi, peralatan kebersihan, peralatan futsal dan basket, dan sebagainya. Untuk pengecualian perijinan merupakan investasi awal yang tidak termasuk aktiva baru. Variabel Penelitian Arus kas investasi awal

Rumus Biaya perolehan aktiva baru= Biaya pembelian aktiva baru +biaya instalasi -Penerimaan setelah pajak dari aktiva lama= Penerimaan dari penjualan aktiva lama ±Pajak penjualan aktiva lama ±perubahan dalam modal kerja = Investasi awal

Dalam penelitian ini, periode awal investasi (t=0) adalah November 2011, meskipun awal usaha sejak bulan November 2010. Untuk mengatasi hal tersebut semua arus kas investasi awal yang telah dikeluarkan pada tahu 2010 difuture-

15

valuekan 1 tahun. Dan diperhitungkan penyusutan 1 tahun ke depan untuk menghitung nilai penyusutan. c) Arus Kas Operasi Arus kas masuk menggambarkan jumlah uang yang dapat dibelanjakan dan bukan hanya laba akuntansi. Perhitungan dasar membutuhkan penambahan kembali semua pengeluaran bukan tunai yang telah dianggap sebagai biaya dalam perhitungan laba setelah pajak. Karena depresiasi adalah pengeluaran bukan tunai yang sering terjadi maka untuk keperluan pembahasan berikutnya diasumsikan bahwa pengeluaran bukan kas adalah depresiasi (Widayanti dkk, 2006: 125). Dapat dihitung menggunakan rumus seperti pada tabel di bawah ini. Variabel Penelitian Arus kas operasi

Rumus Arus kas operasi = laba setelah pajak + depresiasi

Dalam investasi ini arus kas operasi diperoleh dari pendapatan sewa baik futsal maupun basket dikurangi biaya operasional seperti gaji pegawai, listrik, air, telepon, perawatan gedung, dan lain-lain. Juga dalam proyeksi arus kas operasi ke depan akan dipengaruhi oleh metode depresiasi, laju inflasi, pertumbuhan penduduk dan munculnya pesaing sejenis. Untuk pertumbuhan penduduk dan munculnya pesaing sejenis, faktor

ini dianggap konstan atau tidak mempunyai pengaruh

terhadap arus kas operasi ke depan.

16



Depresiasi Berdasarkan standar akuntansi keuangan (PSAK no 17) akuntansi penyusutan; “Depresiasi adalah alokasi sistematis jumlah aktiva yang dapat disusutkan

sepanjang masa manfaat yang bisa diestimasi. Penyusutan periode akuntansi dibebankan ke pendapatan baik secara langsung maupun tidak secara langsung.” Pengecualian tanah merupakan aktiva yang tidak dapat didepresiasi karena tidak memiliki umur ekonomis. Penyusutan merupakan cadangan yang nantinya digunakan untuk membeli aktiva baru untuk menggantikan aktiva lama yang sudah tidak produktif lagi . Dalam perhitunagan depresiasi pada investasi ini menggunakan metode garis lurus menganggap aktiva tetap akan memberikan kontribusi yang merata (tanpa fluktuasi) disepanjang masa penggunaannya, sehingga aktiva tetap akan mengalami tingkat penurunan fungsi yang sama dari periode ke periode hingga aktiva ditarik dari penggunaannya. Dapat dihitung menggunakan rumus seperti pada tabel di bawah ini.

Variabel Penelitian Depresiasi



Rumus =

Inflasi Menurut Bodie dan Marcus (2001 : 331), definisi atau pengertian inflasi

(inflation) merupakan suatu nilai di mana tingkat harga barang dan jasa secara umum

17

mengalami kenaikan. Menurut Weston dan Copeland (1998 : 250), definisi atau pengertian inflasi (inflation) adalah suatu keadaan ekonomi yang mengalami kenaikan tingkat harga tertinggi dan tidak bisa dicegah atau dikendalikan lagi. Dari beberapa definisi atau pengertian inflasi di atas, maka dapat disimpulkan bahwa inflasi merupakan suatu nilai dimana tingkat harga barang dan jasa secara umum mengalami kenaikan. Asumsi inflasi digunakan untuk penyesuaian harga sewa dan biaya operasional yang pada tahun ke depan diprediksi akan mengalami kenaikan sebesar laju inflasi. Laju inflasi yang digunakan adalah year on year (September 2010September 2011) sebesar 3,56 persen (Suaramerdeka, 04 Oktober 2011). d) Arus Kas Akhir Arus kas akhir adalah arus kas yang dihasilkan oleh penghentian dan likuidasi suatu proyek pada akhir umur ekonomisnya. Arus kas ini menunjukkan arus kas setelah pajak yang secara khusus terjadi pada akhir usia proyek (Widayanti dkk, 2006: 129). Dapat dihitung menggunakan rumus seperti pada tabel di bawah ini. Variabel Penelitian Arus kas akhir

Rumus Penerimaan setelah pajak dari penjualan aktiva baru= Penerimaan dari penjualan aktiva baru ± Pajak penjualan aktiva baru -Penerimaan setelah pajak dari penjualan aktiva lama= Penerimaan dari penjualan aktiva lama ±Pajak penjualan aktiva lama ±Perubahan dalam modal kerja bersih =Arus kas akhir

18

Diasumsikan pada bulan November tahun 2025 (14 tahun ke depan) dari November 2011 investasi tersebut diberhentikan hingga menjadi terminal value yang nantinya nilai sisa aktiva tetap akan menambah arus kas masuk. e) Biaya Modal Biaya modal disebut juga sebagai tingkat pengembalian yang diharapkan oleh penyedia dana untuk menginvestasikan dana mereka. Bila resiko dianggap tetap, suatu proyek dengan tingkat pengembalian di atas biaya modal akan meningkatkan nilai dan sebaliknya proyek dengan tingkat pengembalian di bawah biaya modal akan menurunkan nilai perusahaan (Widayanti dkk, 2006 : 153). Dapat dihitung menggunakan rumus seperti pada tabel di bawah ini. Variabel Penelitian Biaya modal

Rumus = tingkat pengembalian bebas resiko + harapan mendapatkan keuntungan di atas tingkat bunga deposito

Biaya modal yang digunakan adalah tingkat pengembalian bebas resiko (Rf) menggunakan suku bunga deposito 12 bulan bank BNI sebesar 6,25% tahun 2012 , ditambah dengan harapan mendapatkan keuntungan di atas tingkat bunga deposito terkait adanya resiko yang harus ditanggung dalam menjalankan usahanya, maka biaya modal dalam investasi ini ditetapkan 12% pertahun. Adapun asumsi tambahan diantaranya pajak dan perlakuan tanah; 

Asumsi Pajak Pajak yang digunakan adalah pajak penghasilan. Tarif pajak yang diterapkan atas Penghasilan Kena Pajak berdasarkan Undang-Undang Pajak Penghasilan

19

No.36 Tahun 2008 yang mulai berlaku tanggal 1 Januari 2009 adalah sebagai berikut; No Lapisan Penghasilan Kena Pajak

Tarif Pajak

1

sampai dengan Rp50.000.000

5%

2

di atas Rp50.000.000 sampai dengan Rp250.000.000

15%

3

Di atasi Rp250.000.000 sampai dengan Rp500.000.000

25%

4

Di atas Rp500.000.000

30%

Sedangkan Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP), wajip pajak kawin penghasilan istri digabung dan tidak memiliki tanggungan sebesar Rp33.000.000 pertahun. 

Asumsi Perlakuan Tanah Dilihat dari lokasi dan faktor lainnya maka menurut pakar tanah diasumsikan harga tanah pada tahun 2012 sebesar Rp 972,000,000. Dengan prediksi pertumbuhan harga tanah 15% pertahun, maka pada tahun 2025 harga tanah mencapai Rp 5,980,509,568. Kepemilikan tanah ini akan mempengaruhi arus kas awal dan arus kas akhir.

20

ANALISIS DAN PEMBAHASAN

Identifikasi Arus Kas Investasi Awal



Identifikasi biaya investasi PASC terdiri dari biaya investasi yang dikeluarkan sebelum memulai usaha dan biaya operasional yang dikeluarkan selama melakukan kegiatan jasa persewaan lapangan. Rincian biaya investasi awal PASC seperti terlihat pada tabel 1. Tabel 1 Biaya Investasi untuk Lapangan Futsal dan Basket PASC

No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Komponen biaya Tanah Bangunan Kursi penonton Jenset Lemari loker TV Perijinan Tempat bola Lampu lapangan Galon Pompa bola Meja kasir Gawang Ring basket Speaker active Komputer Plang PSAC Tempat duduk

Jumlah fisik

Harga persatuan 800.000

1.100.000.000

FV 1tahun suku bunga 12% (2011) 845.217.391 1.232.000.000

Jumlah biaya Rp (2010)

1

Umur ekonomis (tahun) 15

8 1 2 1 2

6.000.000 7.000.000 3.500.000 2.500.000 5.000.000 750.000

48.000.000 7.000.000 7.000.000 2.500.000 5.000.000 1.500.000

53.760.000 7.840.000 7.840.000 2.800.000 5.600.000 1.680.000

15 15 10 10 5 5

44 2 1 1 4 2 6 1 1 12

100.000 25.000 70.000 400.000 3.000.000 4.000.000 250.000 4.000.000 400.000 200.000

4.400.000 50.000 70.000 400.000 12.000.000 8.000.000 1.500.000 4.000.000 400.000 2.400.000

4.928.000 56.000 78.400 448.000 13.440.000 8.960.000 1.680.000 4.480.000 448.000 2.688.000

5 5 5 4 4 4 4 4 4 3

21

No 19 20

21 22 23 24 25 26 27 28 29

Komponen biaya Meja Lampu penerangan MMT ukuran besar MMT ukuran kecil Rompi Tong sampah Ember+gayung Gelas plastik Lampu kerlapkerlip Lompa galon Buku catatan keuangan Jumlah

Harga persatuan 800.000

Jumlah biaya Rp (2010) 2.400.000

FV 1tahun suku bunga 12% (2011) 2.688.000

12

40.000

480.000

537.600

3

5

105.000

525.000

588.000

2

6 10 6 12 20

35.000 20.000 10.000 20.000 1.000

210.000 200.000 60.000 240.000 20.000

235.200 224.000 67.200 268.800 22.400

2 2 2 2 2

1 2

200.000 30.000

200.000 60.000

224.000 67.200

1 1

2

15.000

30.000

33.600 2.198.899.791

1

Jumlah fisik 3

Umur ekonomis (tahun) 3

Pada tabel 1 perlu penyesuaian biaya investasi yang difuture-valuekan selama setahun ke depan menggunakan suku bunga 12%, diperoleh sebesar Rp2.198.899.791 yang digunakan sebagai awal perhitungan yang baru. 

Identifikasi Arus Kas Operasi Arus kas operasi tersiri dari dua komponen yaitu arus kas keluar (cash

outflow) dan arus kas masuk (cash inflow).  Arus Kas Keluar (cash outflow) Biaya operasional (cash outflow) merupakan biaya yang dikeluarkan setiap periode (1bulan) dan tahunan selama pengusahaan PASC. Tabel 2 menunjukkan ratarata biaya yang terjadi antara bulan Januari 2010 hingga Desember 2011.

22

Tabel 2 Biaya Operasional PASC No 1 2 3 4 5 6 7

Komponen biaya Tenaga kerja Telepon Air Listrik Bensin jenset Perawatan gedung Promosi

Biaya per bulan (Rp) 2.600.000 500.000 250.000 1.500.000 500.000 1.500.000 Total

Jumlah biaya tahunan (Rp) 31.200.000 6.000.000 3.000.000 18.000.000 6.000.000 18.000.000 1.000.000 83.200.000

Untuk biaya promosi pihak PASC menggunakan selebaran yang ditempel ditempat-tempat strategis, serta melalui event-event turnamen futsal maupun basket yang keduanya dilakukan secara berkala. Adapun kegiatan operasional persewaan PASC menggunakan tenaga kerja tetap dan tenaga kerja tidak tetap. Tenaga kerja tetap terdiri dari dua tenaga kasir yang bertugas mengatur jadwal persewaan serta bagian pembayaran hingga pencatatan peneriman sewa. Dua tenaga kebersihan bertugas menjaga kebersihan seluruh bagian gedung. Tenaga kerja tidak tetap yaitu diperlukan untuk perawatan gedung dan lapangan, tenaga kerja ini diperlukan ketika dibutuhkan saja. Misalnya, kerusakan pada atap, jaring lapangan, mengecat dan lain sebagainya. Pada komponen biaya perawatan gedung sudah termasuk upah tenaga kerja dengan bahan baku perawatannya, seperti cat tembok, semen, pasir, dan lain sebagainya.

23

Listrik digunakan untuk menyalakan TV, komputer, lampu penerangan, lampu hias kerlap-kerlip dan lampu penerangan lapangan. Untuk lampu hias kerlapkerlip dan lampu penerangan lapangan dihidupkan antara jam 18.00-23.00, tetapi ada kemungkinan lampu penerangan lapangan dihidupkan sebelum jam 18.00 karena cuaca mendung sehingga ruangan lapangan terlihat gelap dan mengganggu penglihatan penyewa. Tidak dipungkiri resiko pemadaman listrik terjadi ketika malam hari, hal tersebut tentunya akan mengurangi penerimaan PSAC. Untuk menanggulangi hal tersebut maka pihak PSAC menggunakan jenset. Berikut adalah tabel biaya operasional pada kondisi pesimis, normal,dan optimis. Tabel 2.1 Biaya Operasional pada Kondisi Pesimis, Normal,dan Optimis

No

1 2 3 4 5 6 7

Komponen biaya Tenaga kerja Telepon Air Listrik Bensin jenset Perawatan gedung Promosi

Kondisi pesimis Biaya Jumlah per biaya bulan tahunan 1,950,000 500,000 250,000 1,200,000 500,000 1,250,000 Total

Kondisi normal Biaya Jumlah per biaya bulan tahunan

23,400,000 2,600,000 6,000,000 500,000 3,000,000 250,000 14,400,000 1,500,000 6,000,000

500,000

15,000,000 1,500,000 1,000,000 68,800,000 Total

24

Kondisi optimis Biaya Jumlah per biaya bulan tahunan

31,200,000 3,250,000 6,000,000 500,000 3,000,000 250,000 18,000,000 1,800,000 6,000,000

39,000,000 6,000,000 3,000,000 21,600,000

500,000

6,000,000

18,000,000 1,750,000 1,000,000 83,200,000 Total

21,000,000 1,000,000 97,600,000

Tabel di atas menunjukkan penyesuaian terhadap biaya operasional pada 3 skenario. Adapun komponen yang disesuaikan antara lain tenaga kerja, listrik dan perawatan gedung. Karena ketiga komponen tersebut berbiaya tinggi maka perlu disesuaikan. Pada komponen tenaga kerja akan ada pengurangan satu karyawan pada kondisi pesimis dan penambahan satu karyawan pada kondisi optimis. Pada kondisi pesimis/optimis akan mengurangi/menambah biaya listrik sebesar Rp300.000/bulan. Sedangkan pada komponen perawatan gedung, akan mengurangi/menambah biaya sebesar Rp3.000.000/tahun. 

Arus Kas Masuk (cash inflow) Penerimaan (cash inflow) adalah segala sesuatu yang dihasilkan oleh suatu

kegiatan menggunakan sejumlah biaya. Table 3.1 menunjukkan penerimaan dari investas PSAC pada periode November 2010 hingga Desember 2011. Tabel 3.1 Penerimaan PASC No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Bulan November (2010) Desember Januari (2011) Februari Maret April Mei Juni Juli Agustus September Oktober

Penerimaan (Rp) 2.000.000 7.000.000 23.710.000 22.950.000 31.626.000 24.639.000 30.926.000 19.946.000 21.500.000 22.256.000 24.449.000 20.210.000

25

No 13 14

Bulan November Desember

Penerimaan (Rp) 35.171.000 20.470.000

Pada tabel 3.1, bulan November dan Desember 2010 menunjukkan penerimaan yang sedikit karena pada bulan-bulan tersebut merupakan tahap awal atau promosi, sehingga penerimaan jauh dari yang diharapkan. Tetapi memasuki bulan Januari 2011

investasi ini mulai menunjukkan hasil yang diharapkan hingga

Desember 2011. Untuk proyeksi, penerimaan bulan November dan Desember tahun 2010 dihilangkan, sehingga menggunakan data keuangan dari bulan Januari hingga Desember 2011. Dapat kita lihat antara bulan tersebut penerimaan berfluktuatif disebabkan liburan sekolah atau kuliah mengingat pangsa pasar investasi ini adalah kalangan mahasiswa dan anak sekolah. Perlu di ketahui mahasiswa di Salatiga sebagian besar berasal dari luar kota bahkan luar Provinsi. Sehingga dapat disimpulkan faktor liburan sekolah atau kuliah menjadi kendala terbesar dalam penerimaan investasi PASC, walaupun ada faktor faktor lain yang juga mempunyai pengaruh seperti adanya turnamen yang sedikit mempengaruhi penerimaan PASC. Skenario kondisi pesimis/normal/optimis diasumsikan dari pendapatan terendah/rata-rata/tertinggi perbulan dari catatan keuangan Putra Abadi Sport Center. Pada tabel 3.2 menunjukkan proyeksi penerimaan pada kondisi pesimis, normal dan optimis.

26

Tabel 3.2 Proyeksi Penerimaan Investasi PASC Kondisi Pesimis, Normal dan Optimis

No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Bulan Januari Februari Maret April Mei Juni Juli Agustus September Oktober November Desember Total Penerimaan Setahun

Pesimis Penerimaan (Rp) 19.946.000 19.946.000 19.946.000 19.946.000 19.946.000 19.946.000 19.946.000 19.946.000 19.946.000 19.946.000 19.946.000 19.946.000

Normal Penerimaan (Rp) 23.710.000 22.950.000 31.626.000 24.639.000 30.926.000 19.946.000 21.500.000 22.256.000 24.449.000 20.210.000 35.171.000 20.470.000

Optimis Penerimaan (Rp) 35.171.000 35.171.000 35.171.000 35.171.000 35.171.000 35.171.000 35.171.000 35.171.000 35.171.000 35.171.000 35.171.000 35.171.000

239.352.000

297.853.000

422.052.000

Penggantian aktiva adalah gambaran penggantian aktiva selama umur ekonomis investasi PASC. Pembelian aktiva tetap baru dikurangi penjualan aktiva lama maka diperoleh penggantian aktiva/reinvestasi bersih, yang nantinya akan mempengaruhi arus kas operasi. Cara untuk penggantian aktiva bisa menempuh dengan jalan menjual aktiva lama ke pengepul barang bekas/ dijual kepada konsumen yang membutuhkan/ barang yang bahan utamanya kayu dijual ke pengepul kayu untuk dijadikan kayu bakar sesuai harga pasaran tahun 2011. Tentunya hasil di atas sudah disesuaikan dengan tingkat inflasinya. Untuk pengecualian aktiva lama yang tidak direinvestasi adalah bangunan, sementara aktiva yang tidak bisa dijual antara

27

lain perijinan (aktiva tak berwujud), MMT, rompi. Tabel 4 menunjukkan total penggantian aktiva. Selengkapnya penggantian aktiva dapat dilihat pada lampiran 3. Tabel 4 Penggantian Aktiva Tahun investasi 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

Total penggantian aktiva (Rp) 296.465 1.633.482 6.064.748 29.503.800 13.352.520 8.261.993 365.700 33.935.382 7.481.093 30.756.056 420.623 46.905.785 451.105 2.487.329

Lampiran 3

Pada tabel penggantian aktiva di atas terlihat pada tahun-tahun tertentu memiliki arus kas operasi dari penggantian aktiva yang cukup besar, yaitu tahun ke-4, ke-8, ke-10, ke-12. Hal tersebut bisa terjadi karena banyak aktiva yang harus diganti karena dianggap telah habis umur ekonomisnya. Selain itu aktiva tersebut juga memliki harga yang cukup mahal. Seperti gawang, ring basket, lemari loker, perijinan, dan lain sebagainya.

28

 Identifikasi Arus Kas Akhir Arus kas akhir diperoleh dari penjualan aktiva-aktiva lama, dijual pada harga pasar tahun 2011 yang disesuaikan dengan faktor inflasi dan akan dijual pada tahun terakhir umur investasi yaitu tahun ke 15 (2025). Arus kas akhir dapat dilihat pada tabel 5. Tabel 5 Arus Kas Akhir

No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

Komponen Biaya Tanah Bangunan Kursi penonton Jenset Lemari loker TV Tempat bola Lampu penerangan lapangan Galon Pompa bola Meja kasir Gawang Ring basket Speaker active Komputer Plang PSAC Tempat duduk Meja Lampu penerangan MMT ukuran besar MMT ukuran kecil Rompi Tong sampah Ember+gayung Gelas plastic

Jumlah fisik

Kondisi Barang pada akhir tahun 15 (2025)

1 8 1 2 1 2 44 2 1 1 12 6 6 1 1 12 3 12 5 6 10 6 12 20

30% 0% 0% 50% 50% 0% 0% 0% 0% 25% 25% 25% 25% 25% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

29

Prediksi harga pasar Rp (2025) 5.980.509.568 538.520.852 3.655.414 359.014 1.305.505 1.142.317 132.182 4.308 16.319 4.406 81.594 2.423.344 1.077.042 300.000 1.631.881 376.965 97.913 73.435 1.175 0 0 0 20.643 6.265 938

No 26 27 28

Komponen Biaya Lampu kerlap-kerlip Pompa gallon Buku catatan keuangan Total

Jumlah fisik 1 2 2

Kondisi Barang pada akhir tahun 15 (2025) 0% 0% 0%

Prediksi harga pasar Rp (2025) 3,917 1,251 914 6.531.747.162

Untuk tanah diperkirakan akan mengalami pertumbuhan harga 15% pertahun maka pada tahun 2025 diperoleh Rp5.980.509.568. Sedangkan bangunan futsal dan basket diperkirakan kondisi tinggal 30% dari biaya perolehannya, yaitu sebesar Rp538.520.852 setelah disesuaikan dengan faktor inflasi. Kemudian untuk peralatan elektronik seperti komputer, TV, speaker active akan dijual dengan harga pasar barang second. Satu komputer dapat dijual dengan harga Rp1.631.881, satu TV dapat dijual dengan harga Rp1.142.317, 6 spaker active dengan harga Rp300.000. Sedangkan untuk barang-barang yang bahan baku utamanya terdiri dari besi akan dijual pengepul barang bekas perkilogram. Pipa besi 2700/kg, B&b 3300/kg, B&A 4000/kg. Delapan kursi penonton, satu jenset, dua tempat bola, satu plang PSAC, empat gawang dan dua ring basket yang masih memiliki nilai guna 25% diprediksi akan dijual ke pengepul barang bekas karena sulit menjual pada pengusaha futsal lain. Total arus kas akhir dari aktiva tetap dari barang bahan baku utama besi sebesar Rp8.023.961. Pun aktiva-aktiva yang terbuat dari bahan dasar plastik dan kaca juga akan dijual perkilogram pada pengepul barang bekas. Plastik

warna dengan harga

2300/kg, galon 5000/kg, gelas 4200/kg. Dua galon, 6 tong sampah, 12 ember dan

30

gayung, 20 gelas plastik, 2 pompa galon, dua buku catatan keuangan. Untuk kaca 600/kg lampu. Semua model lampu, (hias, penerangan ruangan, penerangan lapangan). Total arus kas akhir dari aktiva tetap kertas, plastik dan kaca sebesar Rp 55.730 . Untuk aktiva dari bahan baku kayu cara menjualnya kondisi 0% dijual ke pengepul kayu bakar; 2 tempat duduk dan 3 meja sebesar Rp 171.348, yang masih memiliki nilai guna dijual pada peminat, 2 lemari loker kondisi 25%, 1 meja kasir kondisi 25%, ditaksir senilai Rp1.427.896. Total arus kas dari aktiva tetap kayu sebesar Rp 1.558.447. Sedangkan MMT dan rompi sulit untuk dijual. Dari seluruh arus kas akhir dari aktiva tetap tersebut diperoleh nilai arus kas akhir sebesar Rp6.531.747.162.  Evaluasi Kelayakan Keberlanjutan Investasi Teknik analisis yang digunakan adalah teknik penganggaran modal. Penganggaran modal adalah proses mengevaluasi dan menyeleksi investasi jangka panjang yang konsisten dengan tujuan perusahaan untuk memaksimalkan kesejahteraan pemiliknya (Widayanti dkk, 2006 : 117). Analisis finansial PASC pada kondisi normal. Kondisi dimana diproyeksikan jumlah penerimaan pada tahun-tahun mendatang sama dengan catatan keuangan PSAC pada bulan Januari 2011 sampai Desember 2012. Tabel 5.1 menunjukkan perhitungan analisis kelayakan investasi pada kondisi normal. Selengkapnya dapat dilihat pada lampiran 4.1

31

Tabel 6.1 Cash Flow Analisis Kelayakan Investasi PASC Kondisi Normal (sisa umur investasi 14 tahun)

Tahun investasi 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Total

Arus kas masuk (2)

Arus kas keluar (1) 2.198.899.791 0 99.821.262 308.456.567 105.211.057 319.437.621 113.354.298 330.809.600 137.690.929 342.586.422 128.624.597 354.782.498 129.157.328 367.412.755 127.513.056 380.492.649 161.123.561 394.038.188 144.036.192 408.065.947 169.328.122 422.593.095 149.355.700 437.637.409 194.666.728 453.217.301 191.431.295 469.351.837 199.634.013 7.017.807.924 4.249.847.929 12.006.689.811 Discounted Payback Period (th) NPV MIRR Net B/C Ratio Lampiran 4.1

Arus kas bersih (3) = (2) - (1) -2.198.899.791 208.635.305 214.226.563 217.455.302 204.895.493 226.157.902 238.255.427 252.979.593 232.914.627 264.029.755 253.264.973 288.281.709 258.550.572 277.920.542 6.818.173.911 7.756.841.882 13,51 Rp685.396.083 14,19% 2,83

PV arus kas bersih (4)= PV(3) -2.198.899.791 186.290.464 170.781.416 154.784.684 130.211.086 128.321.993 120.700.199 114.422.670 94.074.218 95.209.130 81.551.321 82.880.991 66.369.932 63.699.388 1.394.998.382

Tabel 5.1 menunjukkan perhitungan kelayakan investasi dengan PV 12% secara finansial diperoleh Discounted Payback Period selama 13,51 tahun, artinya masih dianggap layak karena tidak melebihi sisa umur ekonomis investasi persewaan gedung PASC.

32

NPV Sebesar Rp685.396.083. Nilai NPV tersebut

berarti penanaman

investasi pada investasi persewaan gedung PASC akan memberikan keuntungan sebesar Rp685.396.083 selama sisa umur investasi 14 tahun. MIRR merupakan tingkat bunga maksimum yang dapat dibayar oleh investasi untuk sumberdaya yang digunakan karena investasi membutuhkan dana lagi untuk biaya-biaya operasional dan reinvestasi sampai pada tingkat pengembalian modal. Berdasarkan Tabel 5.1 menunjukkan nilai MIRR yang lebih besar dari tingkat suku bunga 12% atau dengan kata lain bahwa usaha ini akan memberikan pendapatan rata-rata setiap tahun dari modal yang telah diinvestasikan sebesar 14,19%. Artinya dengan biaya modal sebesar 12%, usaha ini layak dilanjutkan karena memberikan pendapatan rata-rata sebesar 14,19% per tahun dari modal yang ditanamkan. Nilai net B/C ratio yang diperoleh sebesar 2,83 berarti untuk setiap nilai sekarang dari pengeluaran 1 rupiah akan memberikan penerimaan sebesar Rp. 2,83. Nilai net B/C ratio > 1 menunjukkan bahwa usaha ini layak untuk dilanjutkan. Dari keempat kriteria kelayakan investasi pada kondisi normal didapatkan hasil yang konsisten, maka investasi PASC layak dilanjutkan selama 14tahun mendatang. Setelah itu dilakukan analisis finansial PASC pada kondisi pesimis. Skenario ini perlu dilakukan agar dapat melihat pengaruh yang akan terjadi akibat keadaan yang berubah-ubah pada masa mendatang. Tabel 5.2 menunjukkan analisis kelayakan investasi PASC pada kondisi pesimis. Selengkapnya dapat dilihat pada lampiran 4.2.

33

Tabel 6.2 Cash Flow Analisis Kelayakan Investasi PASC Kondisi Pesimis (sisa umur investasi 14 tahun) Arus kas keluar Arus kas masuk (1) (2) 2.198.899.791 0 78.057.973 247.872.931 82.672.995 256.697.208 90.013.881 265.835.628 113.519.593 275.299.377 103.592.761 285.100.034 103.234.359 295.249.596 100.667.229 305.760.481 133.322.022 316.645.554 115.244.919 327.918.136 139.511.879 339.592.022 118.477.999 351.681.498 162.689.782 364.201.359 128.315.969 377.166.927 135.339.781 6.922.341.232 3.803.560.932 10.931.361.982 Discounted Payback Period NPV MIRR Net B/C Ratio Lampiran 4.2 Tahun investasi 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Total

Arus kas bersih (3) = (2) - (1) -2.198.899.791 169.814.959 174.024.213 175.821.748 161.779.784 181.507.274 192.015.236 205.093.252 183.323.532 212.673.217 200.080.142 233.203.499 201.511.577 248.850.959 6.787.001.451 7.127.801.050 13,71 Rp392.038.190 13,32% 2,87



34

NPV Sebesar Rp392.038.190. Nilai NPV tersebut

berarti penanaman

investasi pada investasi persewaan gedung PASC akan memberikan keuntungan sebesar Rp392.038.190 selama sisa umur investasi 14 tahun. MIRR merupakan tingkat bunga maksimum yang dapat dibayar oleh investasi untuk sumberdaya yang digunakan karena investasi membutuhkan dana lagi untuk biaya-biaya operasional dan reinvestasi sampai pada tingkat pengembalian modal. Berdasarkan Tabel 5.2 menunjukkan nilai MIRR yang lebih kecil dari tingkat suku bunga 12% atau dengan kata lain bahwa usaha ini akan memberikan pendapatan rata-rata setiap tahun dari modal yang telah diinvestasikan sebesar 13,32%. Artinya dengan biaya modal sebesar 12%, usaha ini tidak layak dilanjutkan karena memberikan pendapatan rata-rata sebesar 13,32% per tahun dari modal yang ditanamkan. Nilai net B/C ratio yang diperoleh sebesar 2,87 berarti untuk setiap nilai sekarang dari pengeluaran 1 rupiah akan memberikan penerimaan sebesar Rp. 2,87. Nilai net B/C ratio > 1 menunjukkan bahwa usaha ini layak untuk dilanjutkan. Dari keempat kriteria kelayakan investasi pada kondisi optimis didapatkan hasil yang konsisten, maka investasi PASC layak dilanjutkan selama 14 tahun mendatang. Analisis finansial PASC kondisi optimis juga perlu dilakukan untuk melihat seberapa jauh pengaruh terhadap kelayakan investasi tersebut karena ketidakpastian keadaan pada masa mendatang. Tabel 5.3 menunjukkan analisis kelayakan investasi PASC pada kondisi optimis. Selengkapnya dapaat dilihat pada lampiran 4.3.

35

Tabel 6.3 Cash Flow Analisis Kelayakan Investasi PASC Kondisi Optimis (sisa umur investasi 14 tahun) Arus kas Arus kas keluar masuk Arus kas bersih (1) (2) (3) = (2) - (1) 2.198.899.791 0 -2.198.899.791 131.790.079 437.077.051 305.286.973 138.317.964 452.636.994 314.319.030 148.090.407 468.750.871 320.660.464 173.197.006 485.438.402 312.241.397 167.586.424 502.720.009 335.133.585 171.290.579 520.616.842 349.326.263 173.216.348 539.150.801 365.934.453 206.234.807 558.344.570 352.109.762 194.750.748 578.221.636 383.470.889 220.723.185 598.806.327 378.083.142 206.971.657 620.123.832 413.152.175 250.787.666 642.200.240 391.412.574 225.627.442 665.062.569 439.435.126 237.177.276 7.220.485.959 6.983.308.682 4.844.661.379 14.289.636.104 9.444.974.725 Discounted Payback Period (th) 12,06 NPV Rp1.434.577.090 MIRR 16,09% Net B/C Ratio 2,95 Lampiran 4.3 Tahun investasi 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Total



36

Diperoleh NPV Sebesar Rp1.434.577.090. Nilai NPV tersebut

berarti

penanaman investasi pada investasi persewaan gedung PASC akan memberikan keuntungan sebesar Rp1.434.577.090 selama sisa umur investasi 14 tahun. MIRR merupakan tingkat bunga maksimum yang dapat dibayar oleh investasi untuk sumberdaya yang digunakan karena investasi membutuhkan dana lagi untuk biaya-biaya operasional dan reinvestasi sampai pada tingkat pengembalian modal. Berdasarkan tabel 5.1 menunjukkan nilai MIRR yang lebih besar dari tingkat suku bunga 12% atau dengan kata lain bahwa usaha ini akan memberikan pendapatan rata-rata setiap tahun dari modal yang telah diinvestasikan sebesar 16,09%. Artinya dengan biaya modal sebesar 12%, usaha ini layak dilanjutkan karena memberikan pendapatan rata-rata sebesar 16,09% per tahun dari modal yang ditanamkan. Nilai net B/C ratio yang diperoleh sebesar 2,95 berarti untuk setiap nilai sekarang dari pengeluaran 1 rupiah akan memberikan penerimaan sebesar Rp. 2,95. Nilai net B/C ratio > 1 menunjukkan bahwa usaha ini layak untuk dilanjutkan. Dari keempat kriteria kelayakan investasi pada kondisi optimis didapatkan hasil yang konsisten, maka investasi PASC layak dilanjutkan selama 14 tahun mendatang.

37

Tabel 6.4 Perbandingan Hasil pada Tiga Kondisi (Pesimis, Normal, Optimis)

Metode Kelayakan Discounted Payback Period

Kondisi Pesimis 13,71 Rp392.038.190

NPV MIRR

Kondisi Normal 13,51

Kondisi Optimis 12,06

Rp685.396.083 Rp1.434.577.090

13,32%

14,19%

16,09%

2,87

2,83

2,95

Net B/C Ratio

Dari tabel di atas dapat dilihat bahwa hasil discounted payback period ketiga kondisi tidak jauh berbeda karena pengaruh dari besarnya nilai tanah pada komponen arus kas awal dan arus kas akhir.. Pada kondisi pesimis menunjukkan tingkat kelayakan finansial yang lebih rendah dari pada kondisi normal dan optimis. Dari tabel di atas dapat disimpulkan keempaat metode hasilnya layak atas keberlanjutan investasi PASC.

38

PENUTUP

Kesimpulan Dari hasil analisis dan pembahasan terhadap kelayakan investasi metode Discounted Payback Period, NPV, MIRR dan Net B/C ratio (kondisi normal, pesimis dan optimis) dapat dikatakan

maka secara umum bahwa investasi PASC

tersebut di anggap layak dilanjutkan, dengan data-data sebagai berikut : 1. Discounted payback period pada kondisi pesimis adalah 13,71, pada kondisi normal adalah 13,51 dan pada kondisi optimis adalah 12,06. Karena discounted payback period lebih kecil dari usia ekonomis investasi sebesar 14 tahun maka kelayakan keberlanjutan investasi dengan menggunakan metode discounted payback period pada tiga kondisi adalah layak 2. Net Present Value pada kondisi pesimis adalah Rp392.038.190 , pada kondisi normal adalah Rp685.396.083, pada kondisi optimis adalah Rp1.434.577.090 . Karena NPV bernilai positif maka kelayakan keberlanjutan investasi dengan menggunakan metode NPV pada tiga kondisi adalah layak 3. Modified Internal Rate of Return pada kondisi pesimis adalah 13,32%, pada kondisi normal adalah 14,19% , pada kondisi optimis adalah 16,09% . Karena MIRR diatas biaya modal sebesar 12% seperti yang diharapkan pemilik maka kelayakan keberlanjutan investasi dengan menggunakan metode MIRR pada tiga kondisi adalah layak.

39

4. Net B/C Ratio pada kondisi pesimis adalah 2,87, pada kondisi normal adalah 2,83, pada kondisi optimis adalah 2,95. Karena Net B/C Ratio bernilai di atas satu maka kelayakan keberlanjutan investasi dengan menggunakan metode Net B/C Ratio pada ketiga kondisi adalah layak. Keterbatasan Keterbatasan dalam penelitian ini berkaitan dengan data yang tersedia untuk perhitungan komponen – komponen biaya operasional. Hal tersebut berpengaruh terhadap arus kas keluar juga arus kas bersih. Sehingga arus kas bersih yang diperoleh setiap tahun tidak menggambarkan atau tidak mewakili kondisi yang sesungguhnya. Implikasi Terapan Dalam melaksanakan kegiatan investasi, salah satu yang menjadi perhatian adalah bagaimana agar tujuan tersebut dapat tercapai. Tujuan dari kegiatan investasi mendapatkan return yang diharapkan dalam jangka panjang secara terus–menerus. Hasil penelitian ini menunjukkan bahwa pada kondisi pesimis return yang diperoleh sangat kecil di atas return yang diharapkan, tetapi pada kondisi normal dan kondisi optimis return yang diperoleh besar di atas return yang diharapkan. Untuk mengantisipasi return kondisi pesimis, sebaiknya pihak PASC mengurangi waktu jam kerja karyawan yang awalnya jam kerja antara pukul 08.00–22.00 menjadi 10.00– 22.00, karena dianggap antara jam 08.00–10.00 hampir sering tidak ada pengguna lapangan, sehingga biaya tenaga kerja bisa dikurangi dengan adanya kebijakan tersebut. Perlu dipikirkan lagi tentang penambahan usaha baru di lokasi yang sama,

40

misalnya bulutangkis atau voli untuk mendiversifikasi resiko. Atau perlu adanya usaha penjualan peralatan olahraga di lokasi tersebut untuk menambah penerimaan.

41

DAFTAR PUSTAKA

Bodie,

Kane and Marcus, Investment, http://id.shvoong.com. 11 Januari 2012.

2006,

Irwin,Homewood.

Frensidy, Budi. 2010. Matematika Keuangan. Jakarta : Salemba Empat. Halim, Abdul. 2005. Analisis Investasi. Jakarta : PT Salemba Embat Patria. Harahap, Sofyan Syafri. 2004. Analisis Kritis atas Laporan Keuangan. Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada. Ikatan Akuntans Indonesia, 2007, Standard Akuntansi Keuangan, Jakarta, http://www.scribd.com. 11 Januari 2012. Rahim, Abd. Dan Diah Retno Dwi Hastuti. 2007. Ekonomika Pertanian. Penebar Swadaya. Jakarta. Weston, J. Fred, Copeland, Thomas E., “Manajemen Keuangan”, Edisi Kedelapan. Penerbit Erlangga, Jakarta, 1996. http://id.shvoong.com. 11 Januari 2012. Widayanti, Rita, Ekawati, Henny, Dorkas Rambu A, Apriani, Sis Sucahyo, Usil, dan Rio Rita, Maria. 2006. Manajemen Keuangan. Salatiga: Fakultas Ekonomi – UKSW. http://id.shvoong.com/writing-and-speaking (diunduh pada 1 November 2011) http://nasional.kompas.com/read/2010 (diunduh pada 1 November 2011) http://suaramerdeka.com (diunduh pada 5 November 2011)` http://www.bni.co.id/Tarif/ (diunduh pada 19 November 2011) http://www.wikiapbn.org/artikel (diunduh pada 5 November 2011)

PENDAHULUAN. Tidak bisa dipungkiri, sepak bola adalah olahraga terpopuler di dunia saat ini

Recommend Documents