REALITNÍ STATISTIKY: jediný objektivní nástroj mapování trhu
RNDr. Evžen Korec, CSc.
Představení EKOSPOL a.s. přední česká developerská společnost prodej bytů prodej parcel k výstavbě rodinných domů
18 let na trhu od roku 1992 zrealizovala 36 velkých developerských projektů patří mezi TOP4 rezidenční developery v ČR dle podílu na trhu patří mezi 100 nejstabilnějších českých společností dle ČEKIA Stability Rating 2009 2
Problémy realitních statistik Neexistuje nezávislý a komplexní zdroj informací o trhu nových bytů Neexistuje jednotné chápání pojmů „prodaný byt“ a „podíl na trhu“ Neexistuje jednotný systém stanovení ceny za metr čtvereční
3
Zdroje realitních statistik ČSÚ z hlediska prodejů sleduje pouze zápisy do katastru nemovitostí (zpoždění 1 měsíc – 2 roky od skutečného prodeje) u zápisů do katastru nemovitostí nerozlišuje novostavby a starší byty
realitní servery pracují pouze s nabídkovými cenami nemají kontrolu nad skutečnými transakcemi mohou být ovlivněny zájmy inzerentů - developerů 4
Zdroje realitních statistik realitní poradenské společnosti mají pouze omezený přístup k informacím nikdy nezmapují celý trh mohou být ovlivněny vlastními zájmy (klienty jsou také developeři)
developerské společnosti mají přesné informace pouze o vlastních transakcích rozhodně nejsou nezávislí
5
Co je vlastně „prodaný byt“? většina developerů uvádí skutečný počet prodaných bytů někteří developeři však uvádějí pouze počet prodaných „nemovitostí“ „nemovitostí“ přitom může být také: bytová jednotka garážové stání parcela rodinný dům jiný nebytový prostor atd. 6
Co je vlastně „prodaný byt“? Výsledek? Developer ve skutečnosti prodal 100 bytů (58 z nich s garážovým stáním), 20 parcel a 40 rodinných domů Na otázku novináře „Kolik jste prodali bytů?“ odpoví: „Naše společnost prodala celkem 218 nemovitostí.“ (100 + 58 + 20 + 40 = 218)
NIKDO pak není schopen uvedené číslo rozklíčovat a ověřit jeho pravdivost
7
Co je vlastně „podíl na trhu“? neexistuje jasné chápání pojmu každý developer si podíl na trhu vykládá po svém celkový počet prodaných bytů (?) celkový počet nabízených (volných) bytů (?) celkový počet bytů v prodávaných projektech (?)
podle EKOSPOL a.s. nejlépe vypovídá o skutečném podílu na trhu ABSOLUTNÍ POČET prodaných bytů každého developera kdo je vlastně největší český developer? 8
Cena za metr čtvereční Nejasná a nejednotná metodika uvádění konečné ceny za metr čtvereční bytové plochy cena za m2 = cena bytu/čistá podlahové plocha bytu cena za m2 = cena bytu/(čistá podl. plocha + plocha balkonů a teras) cena za m2 = (cena bytu - paušální cena balkonu – paušální cena garážového stání)/čistá podlahová plocha bytu ... možných kombinací je mnoho 9
Cena za metr čtvereční metodika výpočtu ceny u bytů EKOSPOL a.s. cena za m2 = cena bytu/(podlahová plocha bytu + ½ plochy balkonu)
Výsledek? Byt č. 1 (EKOSPOL a.s.): 1+kk, 33 m2, balkon: 8 m2, cena: 1 740 000 Kč vč. DPH cena za m2 = 47 027 Kč vč. DPH [1740000/(33 + ½ x 8)]
Byt č. 2 (jiný developer): 1+kk, 33 m2, balkon: 8 m2, cena: 1 800 000 Kč vč. DPH cena za m2 = 43 902 Kč vč. DPH [1800000/(33+8)]
Dražší byt je nakonec o 3 125 Kč/m2 „levnější“ 10
Tvorba statistik EKOSPOL a.s. Pravidelné sledování VŠECH developerských projektů v k.ú. Praha s více než 50 byty Prameny: webové ceníky developerských projektů, databáze EIA, mediální monitoring vyjádření a citací developerů, realitní inzertní časopisy a servery Pravidelný týdenní monitoring Sleduje se Cenová úroveň bytů Změna počtu bytů v cenících projektů za dané období Fáze zahájení prodeje, inženýrské činnosti, průběh výstavby, dokončení výstavby, doprodání projektu 11
Tvorba statistik EKOSPOL a.s. Vyhodnocování získaných dat probíhá každý měsíc Vyhodnocuje se: počet prodaných bytů, počet dokončených bytů, zahájení prodeje, zahájení výstavby, dokončení projektu, doprodání projektu Analyzují se poměrové ukazatele Prodané byty/celková nabídka developera Dokončené neprodané byty v nabídce developera Cenové úrovně dobře x špatně prodávaných bytů atd.
Výstupy pro média prezentuje EKOSPOL 1x za čtvrtletí Personální zajištění monitoringu EKOSPOL a.s.: 1 pracovník (analytik) na plný úvazek (HPP) 12
Prodej nových bytů v Praze
6000
5356
5000 4000
Poptávkové stimuly v roce 2011: - hrozba sjednocení DPH od 1.1.2012 Vývoj trhu nových bytů a jeho predikce - deregulace nájemného (celkový počet nových bytů prodaných v Praze) - relativní nedostatek malých cenově K 30.09.2010 bylo v Praze dostupných bytů... prodáno celkem 1954 3409
nových bytů. Výsledek za celý rok 2009 byl překonán.
??? ???
3000
1941
1954
2000 1000 0 2007
2008
13 Zdroj: webové ceníky developerských projektů
2009
2010*
celý rok 2010**
2011**
* období 01.01.2010 30.09.2010
** predikce EKOSPOL a.s.
** predikce EKOSPOL a.s.
Prodej nových bytů v Praze Developeři v Praze dle prodejů (celkový prodej za období 1.1.2010 - 30.09.2010) 400
361
340 295
300
257
počet bytů
247 200
104 100
85
84
83 37
31
30
Zdroj: webové ceníky developerských projektů
trh u
. P. H .A
zb yt ek
D eo sa n
G
14
ev el op Av m es en tu t s R ea lE st at e
ro up G BC D
G ro up TR C
P P
Tr ig em a
ra ha
EP C
O S EK
FI N
PO L
Z C Sk an sk a
C
EN
TR
AL
G
R
O U
P
0
Prodej nových bytů v Praze Developeři v Praze dle podílu na trhu (podíl na trhu prodaných bytů za období 1.1.2010 - 30.09.2010) 20%
18,47%
17,40% 15,10% 13,15%
počet bytů
12,64% 10%
5,32%
4,35%
4,30%
4,25% 1,89%
1,59%
1,54%
15 Zdroj: webové ceníky developerských projektů
tr h u
. .A P. H
zb yt ek
R
ea lE st at e
op m en t Av es tu s
G
eo sa n
BC
D ev el
D
G
ro up
G ro up C TR
P P C
Tr ig em a
ra ha
EP FI N
PO L EK
O S
C Z
Sk an sk a
C
EN
TR
AL
G
R
O U P
0%
Co nejde na odbyt? Developeři s největším počtem dokončených neprodaných bytů 400
356
350 300
231
250
227
200
124
150
121
117
116
115 81
100
80
78
50
0
Zdroj: webové ceníky developerských projektů
O S EK
R SI D
IC
ze ch
LO N AB
PO L
ic ep ub l
ro up G
C Z Sk an sk a
R CO
Pr ah a AD A AM
O
P R O U G AL TR
D O TP
16
C EN
ev el op m en t
EP FI N SA
ro up G
ro up
Li gh th ou se
G Se ky ra
C
P
P
ra ha
0
Co nejde na odbyt? Projekty s nejvíce dokončenými neprodanými byty 400
356 350 300 250 200 150 100
136 96
94
94
86
70
65
63
60
53
52
Bytový soubor Slatinka C (2009)
Západní město Britská čtvrť (2010)
49
49
50
47
46
43
Zelené město I (2009)
Centrum Dolní Břežany (2009)
Metropole I+J+K+L (2009)
0 Central Rezidence Residence Belarie Park Park Praha Korunní Jeseniova (2009) (2009) (2010) (2009)
Zelené město II (2010)
Slunečný vršek III (2009)
17 Zdroj: webové ceníky developerských projektů
Obytný park centrum Kbely (2009)
Prokopský vrch (2010)
Bytový Podbaba IV soubor (2010) Slatinka A+B (2008)
Rezidenční Na komplex Hvězdárně Šafránka III Velká (2010) Chuchle I (2010)
Co nejde na odbyt? Cenová úroveň dokončených neprodaných bytů méně než 50 000 Kč/m2
50 001 - 65 000 Kč/m2
14%
23%
63%
18 Zdroj: webové ceníky developerských projektů
více než 65 000 Kč/m2
RNDr. Evžen Korec, CSc.
DĚKUJI VÁM ZA POZORNOST 19
