ČESKÁ REPUBLIKA SLOVENSKÁ REPUBLIKA EKOSPOL VYZVAL CENTRAL GROUP K BOJI O REALITNÍ TRH S BYTY

ČESKÁ REPUBLIKA

Monitoring

d.cz

SLOVENSKÁ REPUBLIKA

REALITNÍHO TRHU

23/08 2010

EKOSPOL VYZVAL CENTRAL GROUP K BOJI O REALITNÍ TRH S BYTY A NA AKČNÍ ÚROKY Z LETÁKŮ BANK JEN TĚŽKO DOSÁHNETE

I. Rezidenční nemovitosti 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7)

Ekospol opět vyzývá do boje Central Group Na úroky z letáků zájemce o hypotéku dosáhne jen těžko Dráhy chtějí získat 800 milionů prodejen dvou tisíc bytů Pražané se neradi stěhují do jiné čtvrti Ceny nemovitostí budou i nadále klesat Slovákom sa viac oplatí bývať v satelitoch za hranicami Nové dane môžu zmeniť ceny bytov na Slovensku

II. Komerční nemovitosti 8)

Na realitním trhu v Česku začínají převládat domácí investoři 9) Dráhy se 310 milionů za palác nedočkaly 10) Nová Hlavná stanica v Bratislave

III. Realitní byznys III. Realitní byznys

11) Volksbank prodala svou realitní divizi 12) Spořitelna se zbavuje budov za miliardy korun 13) Realitní bublina v Číně ohrozí světové trhy 14) Stavebná produkcia rástla na Slovensku menej ako v EÚ

Monitoring realitního trhu ČR a SR

I. REZIDENČNÍ NEMOVITOSTI 1)

Ekospol opět vyzývá do boje Central Group

E 1 5 .CZ V marketingovém souboji o nejlepší nabídku a ceny bytů pokračují pražští realitní magnáti. Majitel developerské firmy Ekospol Evžen Korec přitvrdil a vyzývá svého rivala Dušana Kunovského z Central Group přímo na stránkách inzertních časopisů. „Ahoj Dušane, mrkni na tuhle super nabídku … tohle jsou nejprodávanější byty v Praze,“ stojí v celostránkovém inzerátu Ekospolu v Realcity.cz. Ekospol v něm v rámci své kampaně „záruka nejniţší ceny“ prezentuje pětici bytových projektů. „Inzeráty se chceme na první pohled odlišit, a to nejen komunikovanou nejnižší cenou, ale také určitou hravostí a legrací. Realitám totiž, na rozdíl od jiných oblastí inzerce, chybí vtip,“ vysvětlil deníku E15 Korec. Central Group by prý tolik smyslu pro humor u svého konkurenta nečekala. „Oceňujeme odlehčenou formu inzerátu, ale žádnou odvetu v tomto směru nechystáme,“ reagoval výkonný ředitel Aleš Novotný. Boj o zákazníky začal gradovat loni v září, když Ekospol nařkl Central Group z toho, že opsala jeho marketingovou strategii. Dva měsíce poté, co Ekospol odstartoval akci „záruka nejniţší ceny“, totiţ konkurence přišla s „garancí nejlepší ceny“. Obě fungují na principu porovnání cen s nabídkou bytových projektů od ostatních developerů. Důraz na cenu začali developeři klást na podzim 2008, tedy krátce po vypuknutí světové finanční krize. Central Group tehdy začala prodávat byty z nového projektu v Letňanech méně neţ za 40 tisíc korun za metr čtvereční s tím, ţe jde jen o zaváděcí cenu. „Za 37 tisíc korun za metr čtvereční se v

žádném případě nevyplatí stavět,“ komentoval to ředitel prodeje nemovitostí Ekospolu Karel Zeman. Dnes jsou u některých projektů pod hranicí 40 tisíc obě společnosti. Nejlevnější z projektů Kunovského firmy začíná na necelých 31 tisících korun za metr čtvereční, u Korce zhruba na 38 tisících. „Ale tahle absolutní čísla nelze srovnávat, protože máme každý jinak nastavené splátkové kalendáře,“ zdůrazňuje Korec. Podle statistik developerů, poradenských firem a realitních kanceláří se ceny bytů od vypuknutí krize sníţily v průměru o deset aţ 15 procent. V praxi ale například klesla cena téhoţ dvoupokojového bytu o rozloze 49 m2 ve Zličíně, který je stále ještě v nabídce Central Group, z původních 2,9 milionu na necelé 2,2 milionu korun, konkrétně o 735 tisíc korun.

2)

Na úroky z letáků zájemce o hypotéku dosáhne jen těžko

RE ALI TY .IH NE D .C Z Česká spořitelna přišla s akcí, která nabízí úrok až 3,59 % ročně. Hypoteční trh ožívá jen pomalu a konkurence se vyostřuje. Sílící konkurenční boj o podíl na trhu hypoték donutil ke zlevnění i největší banku v zemi z pohledu počtu klientů, Českou spořitelnu. Ta sníţila svoji základní úrokovou sazbu, od níţ se odvíjí cena hypoték, o tři desetiny procentního bodu na 4,59 %. Klientům, kteří splní další podmínky, nabídne další zvýhodnění, takţe se klienti mohou dostat aţ na 3,59 % ročně. Akce platí do 28. října letošního roku. Podle finančních poradců ale není nabídka tak výhodná, jak se na první pohled zdá. A spořitelna tím jen potvrzuje trend, že snaha prodat značně prohloubila rozdíl mezi sazbami, které banky inzerují na svých letácích a plakátech, a těmi, které klient skutečně dostane. "Inzerovanou sazbu 3,59 procenta dostane jen velmi malý počet klientů," říká specialista společnosti Golem Finance Libor Ostatek. Podmínkou je, ţe klient má u banky účet a

2

Monitoring realitního trhu ČR a SR

přijde mu na něj jedna měsíční platba ve výši alespoň 1,5násobku měsíční splátky a zároveň klient uskuteční čtyři libovolné odchozí platby. Spořitelna si navíc podle Ostatka peníze vybere jinak. "Třeba na poplatku za správu úvěru, který činí 200 korun, a rovněž na pojištění, jež si klient musí uzavřít, aby lepší úročení dostal. Při průměrné hypotéce pojistka navýší splátku o víc než 560 korun," dokládá. Další nepříjemnou podmínkou sazby 3,59 % je, že klient musí u banky zůstat minimálně 20 let a vzít si pětiletou fixaci úrokové sazby. Pokud se rozhodne odejít předčasně, byť v období konce fixace, musí bance doplatit úrokové zvýhodnění, které dostal. Sankce se tak můţe vyšplhat do desetitisíců. Při splátce mimo fixaci pak banka naúčtuje další sankce, které stanovuje individuálně. Velký rozdíl mezi reklamou a skutečností potvrzují i údaje ze serveru hypoindex.cz, jenţ monitoruje sazby, za které v Česku banky poskytují hypotéky pro občany. Přestože řada červnových akčních nabídek začínala trojkou nebo byly těsně nad hranicí čtyř procent, průměrná sazba v červnu činila 4,92 procenta ročně. Razantní krok spořitelny by přesto mohl motivovat k zlevňování nebo akcím další banky. "Možná, že na některých určitých produktech budeme na nabídku spořitelny reagovat v nejbližší době. Zatímco donedávna si banky konkurovaly především na produktech, teď si stále ostřeji konkurují úrokovou sazbou," řekl Jan Sadil, šéf Hypoteční banky, která je dnes jedničkou na trhu hypoték. Eso v rukávu má i Komerční banka. "Na konec srpna připravujeme akční nabídku na hypotéky, doplněnou řadou produktových novinek, o jejíchž detailech teprve budeme informovat," řekla Monika Truchliková, zástupkyně výkonného ředitele pro marketing a business development Komerční banky. Přesto podle ní bude vývoj sazeb na hypotékách spíš stagnovat. "V rámci konkurenčního boje ale banky budou přicházet s různými akcemi," řekla. Přestoţe hypoteční trh částečně oţil, poslední čísla prodejů jsou stále hluboko pod úrovní roku 2007. Zatímco před třemi roky v červnu poskytly české banky hypotéky za 18,72 miliardy korun, letos v červnu jen za 8,22 miliardy. To je méně neţ polovina.

3)

Dráhy chtějí získat 800 milionů prodejen dvou tisíc bytů

E 1 5 .CZ Přibližně 2 000 bytů začaly České dráhy (ČD) letos rozprodávat nájemníkům v průměru za 400 000 korun. Podle odhadu náměstka generálního ředitele pro správu majetku ČD Milana Matzenauera by prodej bytů mohl firmě vynést 800 milionů korun. Informují o tom Hospodářské noviny (HN). Společnost byty nabízí k odkupu nájemníkům, zejména z řad současných i bývalých zaměstnanců podniku. Za letošní půlrok vyuţila nabídky ČD k odkupu bytů asi stovka nájemníků. „Ty jim firma nabízí za nejnižší kupní cenu ze znaleckého odhadu,“ řekl Matzenauer. "Mezi nájemci jsou i důchodci, ti na to nebudou mít," řekl Jaroslav Pejša, předseda Odborového sdruţení ţelezničářů. Vedení drah je však odhodláno byty prodat. "Když dojde k nejhoršímu, tak to prodáme třetím osobám," řekl Matzenauer. Nájemníci budou mít na rozmyšlení, zda si byt koupí, tři měsíce. Neprodané nemovitosti ČD nabídnou na trhu. Celý proces by měl být ukončen ještě letos, uvádějí HN. České dráhy hospodařily v letošním prvním pololetí se ziskem 21 milionů korun, coţ je oproti loňsku zlepšení o 78 milionů. ČD jsou vlastněny státem, který spolu s kraji částečně přispívá na provoz vlaků.

4)

Pražané se neradi stěhují do jiné čtvrti

RE ALI T. CZ Pokud Praţané potřebují nový byt, chtějí zůstat co nejblíţe důvěrně známému prostředí. Dokazují to zkušenosti společnosti FINEP. 70 procent kupců pochází ze stejné čtvrti, ve které projekt vzniká. 50 procent zákazníků dokonce zůstává věrných stejnému developerskému projektu a byt si pořizují v nově budovaných etapách. Vyplývá to z průzkumu developerské společnosti FINEP. Bydlení bez nutnosti změnit lokalitu vyhledávají téměř všechny skupiny klientů počínaje mladými až po seniory. „Nejkonzervativnější jsou rodiny s dětmi. Svůj 1+kk

3

Monitoring realitního trhu ČR a SR

nebo 2+kk potřebují vyměnit, ale nechtějí měnit školky a školy. Neradi se také vzdávají zázemí přátel a služeb,“ říká Vladimír Zuzák, obchodní ředitel společnosti FINEP. Naopak rozvedení muţi jsou ochotni měnit své bydliště radikálněji. Podle Vladimíra Zuzáka chování lidí ukazuje, ţe lidé vnímají svoji čtvrť často jako ideální místo k ţivotu. „Ve své domovské lokalitě nejčastěji zůstávají střední třídy. Bohatší lidé vyhledávají exkluzivní projekty, často stojící stranou stávající zástavby. Lidé s nižšími příjmy se stěhují za levnými nemovitostmi a lokalitu si nemohou dovolit zohledňovat.“

5)

Ceny nemovitostí budou i nadále klesat

CZ E CH RE ALE S T A TE S .C Z Ačkoliv jarní měsíce naznačovaly zastavení propadu cen nemovitostí a nástup oživení realitního trhu, tak léto tento optimismus opět zbrzdilo. Podle průzkumu realitní sítě CENTURY 21 ceny většiny nemovitostí v celé České republice stále klesají a tento trend bude s velkou pravděpodobností pokračovat i v dalších měsících. „Dobrá nálada z dubna a května, kdy se nemovitostní obchody zase začaly více hýbat, je pryč. Poptávka ze strany kupujících je nízká, což se projevuje v dalším poklesu cen nemovitostí,“ potvrdil Petr Kouba, výkonný ředitel největší kanceláře sítě CENTURY 21 Reality 21. Podle něho budou ceny vybraných nemovitostí klesat i v dalších měsících. „Především byty v panelových domech, ale i cihlové byty v méně zajímavých lokalitách půjdou ještě o 10 až 15 procent dolů. Pokud někdo zvažuje jejich prodej, neměl by dlouho váhat,“ míní Petr Kouba. Poptávka se přitom příliš nezvedá ani po novém bydlení. „Prodávají se dobře jen kvalitní byty v atraktivních lokalitách. Většina dostavěných bytových projektů stojí na okraji zájmu a developeři pravděpodobně budou muset korigovat svou cenovou politiku,“ uvedl ředitel developerského oddělení CENTURY 21 Jan Rosák. Po prázdninách proto lze očekávat další vlnu slev a bonusů, které by měly prodej nových bytů podpořit. „Letošní podzim by měl být určitě zajímavý pro koupi nových bytů, řada developerů bude muset jít aţ na hranici ziskovosti, aby

své nově postavené byty prodali. Ceny se tak mohou dostat na nejniţší moţnou úroveň,“ dodal Jan Rosák. Stejná situace jako u panelových bytů je u komerčních nemovitostí. „Ceny komerčních nemovitostí rovněž stále klesají, od začátku roku činil propad cen kolem 5 – 15 procent v závislosti na lokalitě a podobné je to i u prodeje a pronájmů administrativních budov. Je vidět, že firmy se stále snaží šetřit a stěhují se do levnějších kanceláří. V současné době tak lze sehnat i luxusní kanceláře v centrech měst za velmi solidní ceny,“ potvrdil Petr Kouba. Z realit si tak podle zástupců CENTURY 21 drţí ceny v posledních měsících výhradně jen pozemky a také rodinné domy v atraktivních lokalitách. „Ceny pozemků ve městech samozřejmě rostou díky malé nabídce, ale mírný růst cen pozemků je téměř plošný ve všech regionech,“ dodal Petr Kouba.

6)

Slovákom sa viac oplatí bývať v satelitoch za hranicami

LIVI N G.H N ONLI NE . S K Slováci, ktorí rozmýšľajú o bývaní na vidieku v okolí hlavného mesta, sa často rozhodnú pre pohraničie Maďarska či Rakúska. Aj keď dopyt Slovákov uţ niekoľko rokov dvíha ceny, na druhej strane hranice sú stále výrazne niţšie. "V Rajke sú momentálne pozemky v cenách od 69 do 100 eur za štvorcový meter, bez inžinierskych sietí sa sporadicky dajú nájsť aj lacnejšie,“ hovorí konateľ spoločnosti Rajka real Mikuláš Rusó. V Rusovciach, ktoré sú vzdialené zhruba tri kilometre, veľmi ťažko zoženiete pozemok pod dvesto eur. Už dnes žije v dedine asi tretina Slovákov, zvyšok sú pôvodní maďarskí a chorvátski obyvatelia. Očakáva sa, ţe počet Slovákov čoskoro prelomí polovicu. Podľa Rusóa sú ceny v posledných šiestich mesiacoch pomerne stabilizované, a kopírujú hladinu z Bratislavy. Slováci ich však v minulosti veľmi pokazili. "Pred piatimi rokmi stál štvorcový meter v Rajke dvetisíc forintov, dnes je to 20-tisíc. Po zohľadnení kurzových rozdielov to pre Slovákov znamená síce len štvornásobný nárast, aj tak je to však dosť,“ vysvetľuje realitný maklér. Ak si nepotrpíte na slovenský

4

Monitoring realitního trhu ČR a SR

mobilný signál, zamierte pár kilometrov do vnútrozemia. Po 20-minútovej jazde od hraníc nájdete parcely so všetkými inţinierskymi sieťami pokojne aj za 25 eur za štvorcový meter.

Maďarsko

Rakúsko

Financovanie je zatiaľ moţné len cez maďarské banky. "V poslednom čase začali byť zaujímavé aj forintové úvery. Úrok je tu stále viac ako osem percent ročne, ale keďže maďarská mena sa oslabuje, môže sa to oplatiť,“ hovorí Rusó. Maďarské banky poskytujú aj hypotéky v eurách, sadzby sú však o niečo vyššie ako u nás, a banky sú takto ochotné prefinancovať iba 60 percent hodnoty nehnuteľnosti. Pri forintoch vedia ísť aţ na 80 percent. Lokalita

cena EUR/m2

Kittsee

90-140

Hainburg

90-140

Gattendorf

60-80

Pama

60-80

Prellenkirchen

60-80

Nickelsdorf

50-60

Rajka

70-100

Bezenye

40-50

Dunakiliti

40-50

Mosonmagyarovár

70-100

Hegyeshalom

25-30

Feketeerdö

25-30

Dunasyiget

25-30

Zdroj: vlastné spracovanie podľa hnonline.sk Pozn.: Ide o konečnú cenu s DPH, pre stavebné parcely aj s inžinierskymi sieťami. Treba k nim prirátať administratívne poplatky závisle od miestnej legislatívy.

Veľmi zaujímavé pre Slovákov je aj Rakúsko. Z dedinky Kittsee, leţiacej priamo na hraniciach, ste v centre za necelých 20 minút, veľmi populárne je aj mestečko Hainburg. Štvorcový meter stavebného pozemku sa tu aktuálne pohybuje medzi 90 a 110 eurami, k tomu si však treba pripočítať v závislosti od jeho veľkosti 25 aţ 30 eur za inţinierske siete. V Kittsee dnes ţije 2 600 obyvateľov, podľa neoficiálnych odhadov je z toho asi osemsto Slovákov.

Menej ako polovicu stoji stavebná parcela v dedinkách ďalej vo vnútrozemí, ktoré sú však stále veľmi dobre dostupné po poloprázdnych vidieckych cestách. Napríklad v Nickelsdorfe, ktorý je od centra Bratislavy asi polhodiny cesty, kúpite štvorcový meter aj s infraštruktúrou za 50 eur. V slovenských dedinách v rovnakej vzdialenosti zaplatíte dvojnásobok. Čo je však veľkou výhodou, sú štátne dotácie na bývanie, ktoré poskytujú jednotlivé krajinské vlády. Ide vlastne o nízkoúročené pôţičky. Najvýhodnejšie sú v spolkovej krajine Burgenland. "Základná suma pre rodinu je 40-tisíc, a na každé jedno dieťa ďalších 11-tisíc,“ hovorí Vaško s tým, ţe sumu môţu navýšiť nízke príjmy rodiny a podobne. Peniaze síce treba vracať, ale s úrokom oveľa niţším, ako vám dajú komerčné banky. Prvých desať rokov platíte len pol percenta ročne, potom sa suma zvýši na 1,5 percenta. "Najdôležitejšie je splniť energetické kritériá, domy stavané bežne na Slovensku tu neuspejú,“ hovorí Vaško. Nízkoenergetický dom má ďalšiu výhodu, jeho prevádzka je lacnejšia. Projekt na dom vám môţe pripraviť aj slovenský architekt, musí mať však rakúsku certifikáciu. Aj preto, ţe v Rakúsku sú mierne odchýlky oproti nášmu systému, domy väčšinou stavajú rakúske firmy. Ak sa rozhodnete pre Rakúsko, treba sa pripraviť na vyššie obstarávacie poplatky. Daň z kúpy je 3,5 percenta z ceny, notár si vypýta ďalšie dve aţ tri a kataster "zoţerie“ ďalšie percento. Realitka tieţ štandardne berie tri percentá z kúpnej ceny. Hypotéky sú tu však o niečo výhodnejšie ako u nás. Ak máte príjem porovnateľný s rakúskym, môžete pokojne dostať úrok menej ako dve percentá. Pre rodiny s beţnými slovenskými platmi sa sadzba najčastejšie pohybuje medzi tromi a štyrmi percentami ročne.

7)

Nové dane môžu zmeniť ceny bytov na Slovensku

H NO NLI NE . S K Rušenie daňových výnimiek pri predaji bytov, ktoré avizoval minister financií Ivan Mikloš, môže ešte v

5

Monitoring realitního trhu ČR a SR

tomto roku zvýšiť dopyt po novom bývaní a tak tlačiť na rast jeho ceny. Ľuďom, ktorí uvaţujú nad kúpou, sa totiţ z dlhodobého hľadiska oplatí stihnúť to do 1. januára 2011. Pri ďalšom predaji tejto nehnuteľnosti v budúcnosti by sa tak vyhli 19 percentnej dani. Tá sa doteraz neplatila, ak sa byt predával po dvoch rokoch. Pre nehnuteľnosti nadobudnuté po prvom januári bude uţ toto zvýhodnenie minulosťou. "Dá sa predpokladať, že istá časť predávajúcich začne špekulatívne kalkulovať s potenciálnym nárastom dopytu do konca roka a začne neprimerane zvyšovať ceny, “ upozornila Daniela Ráţová z Asociácie realitných maklérov.

II. KOMERČNÍ NEMOVITOSTI 8) Na realitním trhu v Česku začínají převládat domácí investoři E 1 5 .CZ Český trh s podnikatelskými nemovitostmi začíná být opět v obleţení domácích investorů. Podle zveřejněné zprávy realitní poradenské společnosti Cushman & Wakefield překročí letos poprvé od roku 1998 podíl českých investorů na trhu 50 procent. Podle konzultantské firmy DTZ vyklízí pozice v Česku hlavně fondy z Německa. „Nebýt dvojice rakouských investorů, kterým sekunduje investiční skupina ze Spojených států, vypadala by Česká republika jako lokální trh stimulovaný výhradně domácím kapitálem,“ uvedl Ryan Wray z investičního oddělení DTZ.

Zdroj: obrázok je odkaz

Rastislav Štalmach, člen predsedníctva Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, očakáva, ţe zvýšený dopyt spôsobí len mierne zdraţenie. Makléri sa však zhodujú na tom, ţe z dlhodobého hľadiska je daň zlým krokom. "Trh s realitami sa opätovne spomalí,“ poznamenala Karolína Patrvalská z košickej pobočky siete RE/MAX. Ľudia z realitného biznisu predpokladajú, ţe nová daň sa minie účinku naplniť štátny rozpočet. Slováci totiţ podľa nich nájdu cesty, ako zákon obísť a daň neplatiť. "Jedným zo spôsobov môže byť rozdelenie ceny nehnuteľnosti. Z kúpnej zmluvy sa vypustí napríklad cena zariadenia,“ načrtol Mário Glos z realitnej kancelárie MGM Group.

Zatímco v letech 2008 a 2009 podíl německých investorů na českém trhu komerčních nemovitostí přesahoval 40 procent, v prvním pololetí 2010 to bylo méně než pět procent. Zastavení nákupů je podle DTZ reakcí na nejistotu provázející změny chystané německým ministerstvem financí. Ty mají zajistit transparentnější fungování kapitálových trhů a větší ochranu pro investory. V krátkodobém horizontu je podle Wraye pravděpodobné, ţe německé otevřené podílové fondy nebudou na českém investičním trhu dále figurovat. Realitní odborník James Chapman z Cushman & Wakefield ale soudí, že bez zahraničních investorů se český realitní trh přesto neobejde. „Trh investic do nemovitostí v České republice nadále potřebuje zahraniční investory - například německé, rakouské, britské a americké fondy, aby bylo možno zajistit odpovídající úroveň likvidity a spolehlivou tvorbu cen,“ řekl Chapman. V prvním pololetí 2010 se investice do podnikatelských nemovitostí v Česku podle DTZ zvýšily meziročně o 233 procent na 215 milionů eur, tedy asi na 5,34 miliardy

6

Monitoring realitního trhu ČR a SR

korun. Čísla ale není dobré přeceňovat, uvedla DTZ. Ve srovnání s roky 2005 až 2008 je aktivita investorů podle odborníků stále velmi nízká.

9)

Dráhy se 310 milionů za palác nedočkaly

RE ALI TY .IH NE D .C Z Snaha Českých drah získat letos na účet z prodeje nepotřebných nemovitostí 960 milionů korun dostává trhliny. Investor, který v červnu v soutěži vyhrál za 310 milionů korun Sweerts-Šporkovský palác v centru Prahy má totiž zřejmě problém se zajištěním jeho financování. Tato budova je přitom největší poloţkou z balíku nemovitostí, které dráhy letos prodávají. "Často najdeme kupce, se kterým se dohodneme na ceně. Problém je ale v tom, že následně se ten kupec ocitne jako v případě paláce v Hybernské v situaci, kdy to není schopen zaplatit," řekl Milan Matzenauer, náměstek generálního ředitele pro správu majetku Českých drah. Sweerts-Šporkovský palác v Hybernské ulici České dráhy prodaly společnosti Gest - hotel, který patří italskému podnikateli Girolamu D'Agostinovi. Ten však doposud drahám za nemovitost nezaplatil. HN jej včera na telefonu nezastihly. Pokusy drah prodat palác v Hybernské v minulosti jiţ dvakrát selhaly. Sniţovala se i cena - v roce 2008 za palác dráhy chtěly půl miliardy. Podle Libora Nevšímala z draţební společnosti Naxos je cena 310 milionů korun odpovídající lokalitě, protoţe v centru Prahy není k mání tolik srovnatelných budov. Další výdaje pro budoucího majitele budou ale představovat investice do rekonstrukce paláce. Českým drahám letos podle Matzenauera přišlo za nemovitosti na účet zhruba 250 milionů korun. Kromě příjmu za palác v Hybernské mají dráhy nasmlouvánu další čtvrtmiliardu korun, která ještě není zaplacena. "Odsouhlaseného a nasmlouvaného je poměrně hodně, ale samotný příjem z těch prodejů trochu vázne," řekl Matzenauer.

Získané prostředky chce firma vloţit do rekonstrukcí zejména nádraţních budov, kterých je celkem 991. Jejich oprava si v budoucnu vyţádá 13 aţ 15 miliard korun. České dráhy vlastní celkem 6 670 budov jejichž účetní hodnota je sedm miliard korun. Až tři tisíce z nich, zejména skladišť, je však v dezolátním stavu. Hodnotnější část nemovitostí, za zhruba 30 miliard korun, je v pozemcích Českých drah v centrech větších měst. Nejlukrativnější pozemky drah se nacházejí v Praze. Jedná se o Smíchovské nádraţí, Masarykovo nádraţí a bývalé nákladové nádraţí Ţiţkov. Jejich prodej však předcházejí změny v územním plánu. Dlouho očekávaná oprava dvorany Masarykova nádraţí se podle Matzenauera zahájí ještě na podzim a dokončena bude v dubnu příštího roku. Nabídky na výběr dodavatele stavebních prací se uzavírají příští týden.

10)

Nová Hlavná stanica v Bratislave

CA S. S K Hlavná ţelezničná stanica sa konečne zrekonštruje. Investor získal územné rozhodnutie na prestavbu Predstaničného námestia, ktoré čakajú veľké zmeny. Nevkusná prístavba zmizne, pôvodná historická budova dostane novú fasádu a mestská hromadná doprava povedie pod zemou. Prvá fáza prestavby sa má začať uţ začiatkom budúceho roka. Celková dĺţka výstavby sa odhaduje na tri roky, pričom jej prvá fáza sa má začať uţ v prvom štvrťroku 2011. K výške nákladov na rekonštrukciu sa predstavitelia stavebnej spoločnosti vyjadriť nechceli, odhady sa pohybujú okolo 200 miliónov €. Pôjde o jeden z najväčších a najnáročnejších stavebných projektov Bratislavy za posledné desaťročia. Projektanti naplánovali na prvú fázu výstavby podzemnú ţelezničnú halu, administratívnu budovu, ako aj nákupné centrum s obchodmi, diskotékou, bowlingom či kinom.

7

Monitoring realitního trhu ČR a SR

a východní Evropě. „Dokud nebudou vyřešeny všechny interní záležitosti, společnost Europolis se ke svému dalšímu směřování nebude vyjadřovat,“ sdělila deníku E15 Andrea Pitronová z agentury Crest Communications, která Europolis v tuzemsku mediálně zastupuje. Téměř tři čtvrtiny portfolia komerčních budov má firma právě v Česku, Polsku a Maďarsku.

Zdroj: obrázok je odkaz

Súčasťou rekonštrukcie bude aj vybudovanie podzemných i nadzemných parkovísk s kapacitou pribliţne dve- tisíc miest.

III. REALITNÍ BYZNYS 11)

Volksbank prodala svou realitní divizi

E 1 5 .CZ Dřívější realitní divizi Volksbank, společnost Europolis, koupila rovněž rakouská firma CA Immobilien Anlagen (CA Immo) za 272 milionů eur, v přepočtu zhruba sedm miliard korun.

V Praze jí patří například komplex kancelářských budov Prague River City, z nichţ poslední Amazon Court byla dokončena loni. Společnost v tuzemsku investovala i do obchodních center – kromě Olympií v Teplicích a v Mladé Boleslavi jí patří také problémová nákupní galerie Šestka u ruzyňského letiště. Podobně jako jiné evropské banky dostala Volksbank loni miliardu eur státní pomoci s podmínkou, že se musí soustředit na svůj klíčový byznys. Prodej realitní divize proto chystala už od začátku letošního roku. Firma CA Immo je podle agentury Bloomberg druhým největším rakouským developerem. Po nákupu Europolisu tvoří nemovitosti ve střední a východní Evropě uţ 40 procent jejího portfolia. Na většině aktiv Europolisu mají podíl Evropská banka pro obnovu a rozvoj či nemovitostní fondy Union Investment a AXA REIM. Podle zveřejněné části dohody mezi Volksbank a CA Immo má být polovina z kupní ceny splacena do ledna 2011, zbývající část pak v následujících pěti letech. Banka, která Europolis před dvaceti lety zaloţila, je se 40procentním podílem jeho hlavní financující bankou.

12)

Spořitelna se zbavuje budov za miliardy korun

E 1 5 .CZ

Zdroj: obrázek je odkaz

Europolis vykazoval ke konci roku 2009 realitní aktiva v hodnotě jedné a půl miliardy eur, a to především ve střední

Rozsáhlý balík komerčních i rezidenčních nemovitostí v hodnotě několika miliard korun se snaží prodat prostřednictvím svých dvou uzavřených fondů Česká spořitelna. Jedná se například o sídlo T-Mobilu nebo Office Parku Nové Butovice. Podle informací deníku E15 uţ fondy oslovily s nabídkou investory. A to v situaci, kdy na prodej není nejvhodnější

8

Monitoring realitního trhu ČR a SR

doba – od začátku krize totiţ klesla hodnota nemovitostí zhruba o pětinu. Proč chce přesto prodávat, banka neuvedla. „Tuto informaci nebudeme komentovat,“ sdělila mluvčí banky Kristýna Havligerová. Budovy přitom realitní fondy pořídily v období těsně před krizí, tedy na cenovém vrcholu. Uţ během loňského roku Česká spořitelna odepsala ve svém účetnictví z hodnoty svých podílů v obou fondech 2,3 miliardy korun. V uvedené nabídce investorům je celé portfolio kancelářských budov uzavřeného fondu Czech and Slovak Property Fund (CSPF). Soubor čtyř administrativních komplexů v Praze dosahuje hodnoty kolem dvou a půl miliardy korun. Pátý kancelářský objekt, Stodůlky, prodal fond letos na jaře libereckému podnikateli Petru Turkovi za 250 milionů korun. Podle správce aktiv tohoto fondu, kterým je společnost Czech and Slovak Investment Advisors (CSIA), stojí za nabídkou některých nemovitostí k odprodeji vyhledávání vhodných příleţitostí. „Důvodem není požadavek České spořitelny ani dalších investorů, kteří by chtěli uvolnit kapitál vázaný v našem fondu,“ tvrdí ředitel CSIA Lukáš Schirl. Moţnost odprodeje celého balíku nemovitostí však připouští. „Vedeme jednání o prodeji jednotlivých projektů. Připouštíme i prodej celého komerčního portfolia za předpokladu, že bude existovat poptávka po stabilním portfoliu diverzifikovaném mezi kancelářské a obchodní projekty v Česku i na Slovensku,“ uvedl Schirl. Před čtyřmi lety měl fond velké plány – na obou trzích chtěl investovat přes deset miliard korun. Kromě komerčních nemovitostí investuje CSPF také do rezidenčních projektů, nyní například do Rezidence Sacre Coeur na praţském Smíchově. Druhý fond, CEE Property Development Portfolio (CPDP), dává na trh také balík převáţně kancelářských budov, například sídlo společnosti T-Mobile na praţských Roztylech či bytový a univerzitní areál Campus Park Stodůlky. Původním správcem fondu byla společnost SG Asset Management, patřící do Sekyra Group. Od této developerské firmy, která se nyní zbavuje řady svých projektů, také často nakupovala dokončené nemovitosti.

Na seznamu nemovitostí k odprodeji figurují také bratislavské adresy. Mezi nimi je i pozemek pro druhou fázi převáţně rezidenčního projektu Cubicon, jehoţ první etapu realizovala firma Sekyra Group. Česká spořitelna (ČS) není podle výroční zprávy většinovým vlastníkem zmíněných dvou fondů – v CPDP drţí desetiprocentní a v CSPF dvacetiprocentní podíl. Podle hlasovacích práv je však většinovým vlastníkem jejich majetku. Spořitelna, podobně jako někteří developeři, založila pro realitní projekty uzavřené fondy. Ty mají výhodu, že z nich vlastník platí jen srážkovou daň 15 procent, nikoli daň z příjmu. Ministr financí Miroslav Kalousek nyní podle tisku zvažuje, že se daňová zátěž fondů zvýší.

13)

Realitní bublina v Číně ohrozí světové trhy

RE ALI TY .IH NE D .C Z Čínský trh s nemovitostmi představuje bublinu a bude zajímavé sledovat, zda úřady dokáží zabránit jeho naprostému zhroucení a alespoň částečně srovnat ceny domů s příjmy občanů. Mzda průměrného Číňana absolutně nepostačuje na investici do nemovitostí a domníváme se, ţe trh v současné době podporují spekulativní nákupy. Čínská ekonomika v posledních měsících zpomalila, kdyţ vláda sundala nohu z plynu, aby roční růst inflace nepřekročil aktuálních 3,3 %. Stejně jako většina odvětví ekonomiky i realitní trh v důsledku toho zpomalil a meziroční růst cen domů se zastavil na 10,3 %, kam se propadl z dubnového maxima na úrovni 12,8 %. Panuje přesvědčení, že za růstem trhu s realitami v Číně stojí spekulativní investoři, proto při vypuknutí paniky na něm může dojít k značným ztrátám. V tomto případě lze čekat rychlý propad cen, který se odrazí na ekonomice jako celku. Dopad na čínskou ekonomiku nelze podceňovat. Na základě údajů o HDP se ukázalo, ţe Čína předstihla Japonsko a dostala se na pozici druhé největší světové ekonomiky. Proto krach trhu s bydlením bude mít značný

9

Monitoring realitního trhu ČR a SR

dopad nejen na globální trhy jako celek, ale zejména na ekonomiku Austrálie.

(10,2 %). Naopak najväčší pokles zaznamenali v Maďarsku (19,6 %), Bulharsku (17,5 %) a Slovinsku (16,9 %).

Australská ekonomika je silně závislá na vývozu komodit, a je tak zvláště náchylná na zpomalení v Číně. V scénáři slabého - pokud vůbec nějakého - růstu hlavních rozvinutých ekonomik v kombinaci s prasknutím čínské bubliny nepochybně utrpí akcie ještě více, neţ předpokládá aktuální prognóza poklesu akciových trhů. Očekává se, ţe v druhé polovině roku zamíří dolů akcie v důsledku zpomalování ekonomiky USA, eurozóny a Japonska, ale v této třídě aktiv nejde podle našeho názoru o bublinu. Je moţné, ţe jde spíše o příliš optimistické odhady budoucích zisků. Ty jsou momentálně do cen započítány, ale příliš se spoléhají na to, ţe růst marţí bude pokračovat.

14)

Stavebná produkcia rástla na Slovensku menej ako v EÚ

Společnost Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – member of BDO International Limited nepřebírá žádnou zodpovědnost za uvedené odkazy a obsah článků; obsahy článků nevyjadřují postoj společnosti Appraisal services – Znalecký ústav s.r.o. – member of BDO International Limited. Obrázek na titulní stránce: hrad Kost v Českém ráji, obec Libošovice, okr Jičín. Aleš Smeták, [email protected] Zuzana Tomková, [email protected] Pavel Klinkovský, [email protected]

E K ON O MI K A. SME .S K Sezónne upravená stavebná produkcia slovenských stavebných podnikov v júni medzimesačne vzrástla o 1,3 %, kým v rámci eurozóny sa zvýšila o 2,7 %. Stavebná produkcia celej Európskej únie sa oproti máju zväčšila o 3,5 %. Informoval o tom štatistický úrad EÚ Eurostat. V porovnaní so šiestym mesiacom minulého roka produkcia slovenského stavebníctva v júni klesla o 7 %. V eurozóne sa naopak stavebná produkcia v júni medziročne zvýšila, a to o 3,1 % a v rámci celej EÚ vzrástla o 5,4 %. V rámci členských krajín EÚ, z ktorých boli štatistické údaje k dispozícii, produkcia stavebného sektora júni vzrástla v ôsmich štátoch, klesla v šiestich. Najväčší medzimesačný rast zaznamenali v Rumunsku (16,5 %), Španielsku (7,2 %) a v Poľsku (4,5 %). Najväčší pokles v porovnaní s májom evidovali v Maďarsku (2,3 %), Holandsku (1,8 %) a v Slovinsku (1,6 %). V medziročnom porovnaní stavebná produkcia vzrástla piatich štátoch a klesla v deviatich. Najväčší medziročný rast mali v Španielsku (18,6 %), Veľkej Británii (13,6 %) a Poľsku

10