Pécs Corso Telepítési Tanulmányterv
Alátámasztó munkarész a Pécsi Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlésének Pécs Építési Szabályzatának (PÉSZ) módosítási javaslatához
készítette: AXIS Stúdió Kft Csiha Katalin okl. építészmérnök városépítési szakmérnök TT/1 01-0781, É/1 01-0781
[email protected] +36 30 990 0365
2015. június 14.
Pécs Corso Telepítési Tanulmányterv Alátámasztó munkarész a Pécsi Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlésének Pécs Építési Szabályzatának (PÉSZ) módosítási javaslatához 1. Városszerkezeti összefüggések 1.1. Az érintett terület rövid bemutatása, tulajdonviszonyok, területfelhasználás Az érintett terület a Rákóczi út – Lánc utca – Koller utca és Nagy Lajos utca által határolt tömb, hagyományos zártsorú beépítési területen, Pécs belvárosi részén, mely jelenleg két telekből áll. A HRSZ: 16573/16 telek, mely a Hotel Corso Pécs Kft. tulajdonában áll, illetve a HRSZ: 16573/17 telek, mely a Corso Invest Pécs kft tulajdonában áll. A terület kissé trapéz alakú, lejtős, két vége között majd 5,0m-es szintkülönbség van. A PÉSZ besorolása szerint Vk-7100xx(BD) építési övezet, tehát -
központi vegyes zóna, vegyes építészeti zónacsoport, nem kialakult építési övezet, adottságtól függő beépítési mód, az építési telek minimális nagysága adottságtól függő, a megengedett legnagyobb beépítettség mértéke sajátos előírásként meghatározott, 100% a megengedett legnagyobb építménymagasság mértéke sajátos előírásként meghatározott, ezt a későbbiekben részletes vizsgálat tárgya lesz.
A tömb két telkének tulajdonosa városközponti intézményi funkciót tervezett a területére. A Hotel Corso Pécs kft megépítette a Corso Hotelt, a Corso Invest Pécs kft üzlet és irodaházának megvalósítása jogerős építési engedély alapján évekkel ezelőtt megkezdődött, a 3 szint mélygarázs megépült, azóta a kivitelezés szünetel.
1.2. A tömb és a környezet vizsgálati bemutatása 1.2.1. A tömb városszerkezetben elfoglalt helye A vizsgált terület városszerkezeti és városépítészeti szempontból is Pécs egyik fontos és izgalmas helyszíne. Városszerkezeti értelemben azért, mert itt metsződik össze a városa legfontosabb és legforgalmasabb kelet-nyugati tengelye (Zsolna Vilmos út, Rákóczi út), a történelmi belvárostól keletre eső un. északi elkerülő, a Mecsekre vezető utakat is felfűző, észak-déli tengellyel, mely a szerkezeti tervben távlatban még inkább felértékelődő fontos alternatív útvonal (Lánc utca, Sport utca). Építészeti karakterjegyek szempontjából is fontos határvonal, hiszen itt vált beépítési sűrűséget a város. A Lánc utcától nyugatra zártsorúan beépített, míg keletre a 6-os út északi oldalán jellemzően zárt, a terület felé közeledve felszabdalt, míg a déli oldalon szabadon álló a beépítés módja. A Lánc utca - Sport utca nyugati oldala mentén létesülő épületek sorával a fokozatosan épül ki az észak-déli elkerülő út városi térfala A már meglévő épületek nem a telekhatárra tett homlokzati falsíkjukkal jelölik ki, hanem a változatosan alakított épülettömegeik biztosítják a térfal látványát. 2 / 19
1.2.2. A városszerkezet és városképvédelem szempontjai A 6-os bevezető út felől érkezve a majdani Lares ház és a tervezett Corso irodaház jelenleg két foghíj, - feladata a szerkezeti tervben is meghatározott észak-déli tengely városi térfalának építészeti megvalósítása. Ez a határoló térfal ugyan nem a történelmi belváros határa, - az ettől beljebb a központ felé található -, de egy a városfalon kívül későbbi korban városiasodott, jellemzően zártsorú beépítésű városrész térfala. A város belsőbb városrészébe érkezés, illetve az elkerülő út csomópontjának építészeti hangsúlyát is biztosítaniuk szükséges a városi sziluettbe illeszkedés szabályának megtartása mellett. 1.2.3. Zöldfelületi rendszer Fontos városszerkezeti elem, hogy a 6-os számú bevezető utat a szabadon álló épületek mentén a déli oldalon egy zöldterületi sáv kíséri, mely a városi térfalnál egy tömb megszakítással egy jelentős, értékes növényállományú városi pihenő parkban folytatódik az egyetem épületéig. A parkos területek sora a Lánc utcánál az orvosi rendelő előtt az északi oldalra is kiterjed, ahol a városnak egy szintén értékes, pihenő parkja található. A vizsgált tömb a forgalmas Rákóczi és Lánc utcák mentén kapcsolódik ezekhez a városi parkokhoz. 1.2.4. Főutak, közlekedési infrastruktúra A terület egy országos főút és települési főút találkozása, mely a gépkocsis forgalmon túl fontos tömegközlekedési, csomópont is. A telek közvetlen környezetében 15 városi buszvonal megállója található. Ez a kimagasló közlekedési infrastrukturális ellátottság a terület intenzív beépítését teszi lehetővé. Ugyanakkor a Lánc utca menti járda keskenysége nem alkalmas a tömegközlekedésre várakozók és érkezők számára szükséges hely biztosítására. 1.2.5. Közműellátottság A terület közműellátottsága teljes körű. A beruházás megkezdésének idején a szükséges közműfejlesztések kiépítése megtörtént.
3 / 19
1.3. Pécs szerkezeti terv részlete
2. Az épített környezet vizsgálata 2.1. Műemlékek és helyi védett épületek A vizsgált terület közelében nem található műemléki épület és műemléki környezet sem. Helyi védett épület a Nagy Lajos utcában szemközt elhelyezkedő egységes építészeti arculatú ház, mely a 100 éves Zipernowsky Károly Műszaki Szakközépiskola A+F+2 szintes, magastetős épülete. Az iskola mellett egy lakóépület áll A+F+3 szintes, magastetős épület. Vele szemben a Rákóczi út túloldalán található a Pécsi Tudományegyetem épülete A+F+2+magastetős, rangjához méltó megjelenésű nívós épülete.
2.2. A tömb és környezetének épületei A tömbben tervezett Corso Irodaház épületéhez közvetlenül tűzfalasan kapcsolódik a pécsi Corso Hotel F+4 szintes, lapostetős épülete, mely 2010-ben készült el. A hotel épülete kimagasló színvonalú kortárs épület. A Lánc utca mentén a tömb északi oldalán található szolgáltatóház F+3 szintes, magastetős épület, melyhez a szintén nemrégiben elkészült Királyház csatlakozik F+3 beépítési magassággal. A „Királyház” a hotelnél valamivel korábban épült jó színvonalú, modern vegyes funkciójú épület. A szolgáltató ház a 90-es évek stílusjegyeit hordozza, és nem képvisel különösebben kimagasló építészeti értéket. A Sport utca mentén a telektömbtől déli irányban egy tervezett vegyes funkciójú lakó és üzletház az. un. „Lares” ház építése várható F+3 szint magassággal, enyhén lejtő tetős tömeggel. E mögött áll a Baranya Megyei Rendőr Főkapitányság A+F+2+T szintes épülete. 4 / 19
A Lares ház terve színvonalas kortárs épületet mutat, a főkapitányság nem képvisel kimagasló építészeti értéket. A 6-os út mentén valósult meg az Európa Kulturális Fővárosa (EKF) program keretében az un „Kaptár” a Megyei Könyvtár, F+4 szintes tömbje, valamint a Kodály Központ szintén tömbszerű szabadon álló épülete. Az EKF épületei, valamint a tervezett Lares ház és a Corso Hotel a 6-os főút vonalának meghatározó magas színvonalú kortárs épületei, ebbe a környezetbe kell építészeti karakterével illeszkednie az új Corso Irodaháznak. Várható távlatban a 6-os út északi oldalának a teljes átépülése, egy új építészeti arculat megjelenése egészen a megújult Zsolnay negyedig. A feladatban izgalmasnak tűnik az, hogy egy régebbi városrész határának jelzése az azt elkerülő út mentén egy nemrégiben megépült, illetve napjainkban megépítendő épületsor feladatává vált.
5 / 19
2.3. Légifotó
2.4. Szabályozási tervlap részlete:
6 / 19
2.5. Értékvédelmi tervlap a szabályozási tervből
2.6. Fotók a fenti környező épületekről
Nézet a Zsolnay utca felől (foto: google)
7 / 19
A Szolgáltatóház és Királyház tömbjének nézete (Lánc utca) (foto: google)
A Corso Hotel és a Szolgáltató ház nézete (Koller utca) (foto: google)
8 / 19
A Szakközépiskola nézete (Nagy Lajos utca) (foto: google) 3. Beépítési terv 3.1. A beépítési előzmények A terület tervezet beépítésére az EKF projektekkel párhuzamosan az építtető Corso Invest Pécs Kft jogerős építési engedélyt szerzett és a kivitelezés nagy erőkkel megindult, de a válság idején ideiglenesen megállt. A koncepció részeként azonban felépült a Pécsi Corso Hotel. A jogerős és végrehajtható építési engedély ma is hatályban van. 3.2. A beépítés koncepciója A tervezett épület 3G+F+4+T szintszámú, a földszintjén részben üzleteket és a Corso Hotelhez kapcsolódó konferencia központot tartalmazó irodaház. Homlokzati síkjait a telekhatártól elszakadva a városi tömbök folytatásába helyezi. Beépítési koncepciója és bejárati pontjainak megválasztása maximálisan figyelembe veszi a környező utcákban kialakult gyalogos útirányokat, ezek összekötésére újabb útirányokat hoz létre, egyúttal teret ad a nagy forgalmú tömegközlekedési pontokon a várakozásra és az érkező tömeg többirányú távozására. A terepszint alatti garázs bejáratait és az áruforgalmat a kisebb gyalogos és gépkocsi forgalmú Nagy Lajos utcába helyezi. A telek 100%-ban beépíthető. A beépítési terv ennek ellenére egy kisebb beépítést javasol mely egyaránt előnyös lehet a városnak és a beruházásnak is. A beépítés által szabadon hagyandó területet a Lánc utca mentén javasolja a tervező, szemben az út túloldalán lévő parkkal, annak folytatásaként. Ezzel eléri, hogy a földszinti üzletek és az irodaház főbejárata egy kis városi parkról nyílnak, mely egyben elosztja az ide gyalog és tömegközlekedéssel érkezők forgalmát. Továbbá erre a szép környezetre néznek az épület ezen oldali irodái és a konferencia központ terasza is, nem kizárólag az igen forgalmas határoló utakra. Ugyanakkor a többi utca mentén megtartja a zárt tömbös beépítés, a zárt utcák karakterét. 9 / 19
3.2.1. A városszerkezeti célok megvalósítása A tervezett épülettömeg a városszerkezeti követelményekben megfogalmazott városi határfal és építészeti hangsúly kialakítására a környező zöldfelületi rendszer folytatására és a nagy számú tömegközlekedéssel érkezők fogadására egy egységes koncepciójú tömbszerű épület megfogalmazásával ad választ. Az „U” alakú épülettömeg egységes látványa biztosítja a városszerkezetben igényelt térfalat, a parkot dél felől lezáró épületszárny építészeti megformálása pedig a belváros felé bevezető út építészeti hangsúlyát. 3.2.2.Illeszkedés az utcaképekbe és a városi sziluettbe A Corso Irodaház magassága úgy illeszkedik az utcaképekbe és a város sziluettjébe, hogy a Koller - Nagy Lajos utcák mentén azonos párkánymagasságokat tart a tömb magas pontján elhelyezkedő Corso Hotel épületével. Tetőidoma is a hotel tetőfelépítményéhez illeszkedik. A Rákóczi – Zsolnay utca irányába enyhén lejtős tetős és párkányú tömege (a tető magassága a Rákóczi úti párkányig nullára elfogy) bár a déli sarkon magasabb a Zipernowsky iskoláénál, de magassága nem haladja meg tőle nyugatra a Rákóczi utcában az iskola utáni lakóház és a vele szemközti egyetem gerincmagasságát, illetve keletre a Zsolnay utcában a Tudásközpont párkánymagasságát. Adatokkal: a Corso Irodaház Rákóczi – Nagy Lajos utca sarki párkánymagassága 20,12 m, a lakóház gerincmagassága fotogeometriával nagy pontossággal becsülve 20,60 m, az egyetem épület gerincmagassága 22,50 és 25,10 m, a Tudásközpont párkánymagassága 20.68 m. A párkánymagasság – építménymagasság adatok geodéziai felmérésen alapulnak. 3.2.3.Illeszkedés a környező épületek karakteréhez Az épület szomszédságában található helyi védett szakközépiskola épülete teljes utcahosszban és teljes tömbjében azonos építészeti karaktert formáz. A tervezett épület megjelenése igazodik ehhez. A közeli EKF projektek keretében megvalósult kortárs épületekhez is hasonlatos a tömegképzése, egy gondolat mentén alakított. Azzal az építészeti kialakítással szemben, mely az elaprózott, a terep lejtését követő lelépcsőző épülettömeggel operál, a tervezett épület tömege egy lejtős tetővel tervezett egységes tömegkompozíció. Ez a városszerkezeti elvárásoknak megfelelő és a kortárs épületek környezetébe illeszkedő tömegalakítási koncepció kívánja meg az épület számított építménymagassági értéknek módosítását az építési szabályzatban. 3.3. A javasolt beépítés várható infrastrukturális kihatásai A tervezett beépítés nem igényel közlekedési és közmű infrastruktúra fejlesztést. 3.4. A javasolt beépítés várható környezeti kihatásai A beépítés a 100%-os beépíthetőséggel szabályozott telken egy városi parkot hoz létre. Ezzel az előírt 20%-os zöldfelület nagy részét a tető helyett a terepszinten biztosítja. 3.5. Örökségi vagy környezeti érték sérülésének lehetőségei Ebben a jelentős kereszteződésben a tervezett beépítés a régóta üresen álló Lánc utcai tömb beépítésével a foghíjas városkép helyett városi utcákat, tereket hoz létre. Egyetlen 10 / 19
környezeti érték sérülésének lehetősége merül fel a javasolt beépítés kapcsán, de nem a javasolt beépítés miatt, hanem annak kivitelezése során: a Nagy Lajos utcában az építkezés ideje alatt meg kell védeni az utcai fasorokat.
3.6. Beépítési terv
11 / 19
3.7. Geodéziai felmérés
3.8. Légi fotóba illesztés
Meglévő és tervezett épületek
12 / 19
3.9. Utcai homlokzatok
Koller utca – Északi homlokzat
Rákóczi/ Zsolnay utca – Déli homlokzat
Lánc utca – Keleti homlokzat
Nagy Lajos utca – Nyugati homlokzat 13 / 19
3.10.
Utcametszet a Nagy Lajos utcán keresztül
14 / 19
3.11.
Utcaképek
15 / 19
3.12.
Látványtervek
Légifotó a távolabbi környezettel és a tervezett Láres házzal
Légifotó a hotel és a szakközépiskolával és a tervezett Lares házzal
16 / 19
Nézet a Zsolnay út felől
Nézet az egyetem felől
17 / 19
A bejárati park nézete 4. Tervtanácsi vélemény és településképi szakahatósági vélemény a beépítésről Az épület terveit mind a tervtanácsi konzultáció (08-8/333-189/2014 számú véleménye), mind a tervtanács (25-25/3-17/2015 számú véleménye) támogatta, a jegyzőkönyvek szerint az épület jól oldotta meg a fent részletezett összetett városszerkezeti és városképi feladatot, a környezetébe jól illeszkedik. Ennek alapján az előzetes szakhatósági állásfoglalásként kiadott (25-25/4-57/2015 számú) településképi vélemény engedélyezésre ajánlotta a tervet. 5. Javaslat a PÉSZ módosítására 5.1. A módosítás során elérendő célok összefoglalása A tömb a vizsgálati munkarészben bemutatott speciális helyszíne a városnak, ezért beépítési tervvel igazolt speciális szabályozást igényel. A javasolt beépítés utcaképekkel, távlati képekkel és tervtanácsi állásfoglalásokkal igazoltan teljesíti az összetett városrendezési és városképi igényeket. A módosítás célja az, hogy az érvényes szabályozás építménymasságra vonatkozó általános és speciális előírásait az alátámasztó munkarészben bemutatott beépítési terv alapján korrigálja. 5.2. A szabályozás e célból módosítandó elemei A fenti cél elérése érdekében módosítani építménymagassági előírást.
szükséges
a
tömbre
vonatkozó
5.3. Módosítási javaslat A PÉSZ IV. fejezet 39§ (5) pont, n) bekezdésének 4. alpontja jelenleg a következő szabályozási elemet tartalmazza: 4. Építménymagasság elérheti a 16,5 m-t, ezen belül a Rákóczi út felőli oldalon a homlokzatmagasság elérheti a 18,0 m-t.
18 / 19
Módosítási javaslatunk: A teljes tömb építmény magasságát javasoljuk módosítani: 4. Építménymagasság elérheti a 21,0 m-t, Az épület párkányának magassága nem haladhatja meg a tömbben hozzá csatlakozó épület párkányának magasságát. Ezzel a sajátos szabályozással a beépítési tervre alapozva biztosítani lehet, hogy a tömb mélypontján, a Rákóczi úton ne lehessen magasabb az építmény magassága 21,0 m-nél, a városi sziluettnél, melynek magasságai az egyes épületek előtti járdákhoz viszonyítva:
a Rákóczi utcában az iskolát követő lakóház gerincmagassága 20,60 m, az egyetem gerincmagasságai 22,50 és 25,10 m, a Tudásközpont párkánymagassága 20,68 m. és ugyanakkor az innen emelkedő utcákban mégse lehessen az építménymagasság a tömbre előírt 21,0 m; ott sajátos előírás szükséges, ez biztosítja, hogy a Nagy Lajos, Lánc és Koller utcákban az épület párkányának magassága a Rákóczi utcára vonatkozó maximum 21,0 m, és a tömb magasabb terepszintű oldalán, a Koller – Nagy Lajos utca sarkán álló hotel épület párkányának magassága között maradjon.
Budapest, 2015. június 14.
……………………………………………… Csiha Katalin Axis Stúdió Kft. okl. építészmérnök városépítési szakmérnök TT/1 01-0781, É/1 01-0781
19 / 19
