Partiële herziening bestemmingsplan Scherphorn Uithuizermeeden
Partiële herziening bestemmingsplan Scherphorn Uithuizermeeden
Inhoud: Toelichting en bijlagen Voorschriften Plankaart nr. 090.00.02.33.00.C01
Uithuizen/Assen Projectnummer 090.00.02.33.00 22 maart 2004
..................................................................
Toelichting
................................................................... 090.00.02.33.00.toe
...................................................................
Inhoudsopgave
1
Inleiding 1.1 Algemeen 1.2 Begrenzing plangebied 1.3 Inhoud van de toelichting
3 3 3 3
2
Motivatie voor planherziening
5
3
Beleidskader 3.1 Strategische visie Eemsmond 3.2 Afstemming op het Woonplan Eemsmond
9 9 9
4
Milieuaspecten 4.1 Verkeerslawaai 4.2 Akoestisch onderzoek 4.3 Bodem 4.4 Archeologie 4.5 Waterparagraaf
11 11 11 12 12 12
5
Beeldkwaliteit
17
6
Economische uitvoerbaarheid
19
7
Inspraak en overleg 7.1 Inspraak 7.2 Overleg
21 21 21
Bijlagen
................................................................... 090.00.02.33.00.toe
...................................................................
1
Inleiding 1.1
Algemeen
Op 28 februari 2002 is het bestemmingsplan Scherphorn Uithuizermeeden door de raad van de gemeente Eemsmond vastgesteld. Het plan is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 11 september 2002. Het perceel tussen de Hoofdstraat en sporthal Scherphorn heeft in dit bestemmingsplan de bestemming “bedrijven” gekregen met de bedoeling dat hier een taxibedrijf/tankstation zou worden opgericht. Deze plannen zijn echter niet meer actueel. Vervolgens is door de gemeente afgewogen om voor deze zichtlocatie toch te komen tot een invulling met specifieke bedrijvigheid, dan wel te kiezen voor een invulling met woningbouw in aansluiting op en als afronding van het bestemmingsplan Scherphorn Uithuizermeeden. Mede gelet op de ligging aan de Hoofdstraat nabij de sporthal is gekozen voor woningbouw. Om dit mogelijk te maken, is deze partiële herziening van het bestemmingsplan Scherphorn Uithuizermeeden voorbereid. 1.2
Begrenzing plangebied
Zoals uit de vorige paragraaf al is gebleken, heeft deze partiële herziening uitsluitend betrekking op de gronden ten westen van de sporthal, die in het bestemmingsplan waren bestemd voor bedrijven met een toevoeging “Bta taxibedrijf”. Op de bijgaande overzichtskaart, schaal 1:10.000, is zowel het totale plangebied Scherphorn als het plangebied van deze partiële herziening van het bestemmingsplan Scherphorn Uithuizermeeden weergegeven, grenzend aan de Hoofdstraat en de Kastanjelaan. 1.3
Inhoud van de toelichting
In hoofdstuk 2 worden de redenen voor deze partiële herziening uitvoeriger uiteengezet nu een invulling op deze locatie voor een specifiek bedrijf niet meer nodig is. Gelet op de omvang van deze herziening wordt voor een uitvoerige beschrijving van de ontstaansgeschiedenis van Uithuizermeeden verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan Scherphorn Uithuizermeeden. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens, in aansluiting op de toelichting van bovengenoemd bestemmingsplan, ingegaan op de afstemming op het gemeentelijk Woonplan en het provinciale beleid. In hoofdstuk 4 komen de milieuaspecten aan de orde conform het oorspronkelijke bestemmingsplan en waar nodig toegespitst op deze locatie. In hoofdstuk 5 wordt in relatie met de rest van het plangebied
.................................................................... 090.00.02.33.00.toe
3
...................................................................
Scherphorn ingegaan op de gewenste beeldkwaliteit. In hoofdstuk 6 wordt kort verwezen naar de bijstelling van de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 naar de resultaten van inspraak en overleg over de voorliggende partiële herziening.
.................................................................... 090.00.02.33.00.toe
4
...................................................................
2
Motivatie voor planherziening
Drie jaar geleden werd bij de gemeente Eemsmond een verzoek ingediend door een garagebedrijf aan de Hefwalsterweg om een tankstation te mogen bouwen aan de Hoofdstraat ter hoogte van sporthal Scherphorn. De gemeente kwam tegemoet aan dit verzoek en heeft destijds een bestemmingsplanprocedure voor het gehele plangebied Scherphorn in werking gezet. Het garagebedrijf moest echter op een gegeven moment van deze plannen afzien. Hierdoor kreeg het taxibedrijf UVO de gelegenheid om te komen tot ontwikkeling van het pompstation annex stallingsruimte voor touringcars op deze locatie. Dit bedrijf heeft momenteel een tankstation aan de Bergsmastraat. Het is echter de bedoeling dat deze straat wordt heringericht, waarbij een tankstation op deze locatie niet past bij dit karakter. Bovendien voldoet het tankstation niet meer aan de huidige milieueisen waardoor er forse investeringen moeten plaatsvinden op een locatie die feitelijk ongeschikt is voor een tankstation. Dit is dan ook de reden dat verplaatsing van het tankstation aan de orde is gesteld. De gemeente heeft destijds de betreffende ondernemer meegedeeld dat hier sprake was van een zichtlocatie en dat het tankstation met bebouwing daarom voldoende beeldkwaliteit diende te hebben. Inmiddels was de bestemmingsplanprocedure gestart en is het gehele bestemmingsplan op 11 september 2002 door de provincie goedgekeurd. In dezelfde periode is de directie van het bedrijf UVO echter tot de conclusie gekomen dat deze locatie niet meer geschikt was voor de plannen van dit bedrijf, mede gezien de grootte van het perceel en de hoge kwaliteitseisen. Dit betekent dat er in het bestemmingsplan nu een bedrijfsbestemming ligt op een locatie waarvan men zich kan afvragen of het wel zinvol is om deze bestemming op deze gronden te laten liggen of dat wellicht een andere bestemming aan deze gronden zou moeten worden gegeven. Vervolgens zijn drie alternatieven bekeken. 1.
Handhaven bedrijfsbestemming zoals in het bestemmingsplan is aangegeven De bedrijvenbestemming blijft gehandhaafd; het is mogelijk dat er andere bedrijven zijn die op deze zichtlocatie iets willen realiseren. Voor de nieuwe bewoners van Scherphorn Noord is dit echter een onzekere situatie. Het is immers nooit de bedoeling geweest dat hier echt een bedrijventerreintje zou komen. De situatie was ingegeven door het oplossen van een probleem van een tankstation c.q. taxibedrijf UVO. Ruimtelijk
.................................................................... 090.00.02.33.00.toe
5
...................................................................
gezien is het handhaven van een bedrijfsbestemming op deze locatie niet het meest voor de hand liggend. Dit gezien de woonbebouwing in de buurt en het feit dat hier uitsluitend een bedrijf mogelijk is dat kan voldoen aan de benodigde beeldkwaliteit.
Conclusie
2.
Handhaven huidige situatie (groenvoorzieningen) Er wordt opnieuw een bestemming groenvoorziening aan het gebied gegeven. Het grootste deel van het betreffende gebied had in het oude bestemmingsplan Scherphorn Uithuizermeeden de bestemming “groenvoorzieningen”. Evenwel, in de exploitatie is rekening gehouden met de verkoop van deze gronden. Wanneer deze gronden uiteindelijk niet worden verkocht, zal dit een negatief effect hebben op de exploitatie. Daarbij zal de huidige exploitatie met naar verwachting een bescheiden batig saldo veranderen in een exploitatie met een tekort. In relatie met een stagnerende economie en daarmee een mogelijk beperkte uitgifte van bouwkavels is dit bepaald geen interessante financiële optie.
3.
Realiseren nieuwe woonbestemming Het bestemmingsplan wordt herzien ten behoeve van een woonbestemming. Voor de exploitatie zal dit, zoals eerder vermeld, een positief effect hebben. Ruimtelijk gezien is dit een heel aanvaardbare oplossing mits hier een kwalitatief hoogwaardig plan wordt gerealiseerd. De woningen dienen een hoge beeldkwaliteit te hebben omdat hier sprake is van een zichtlocatie. Woningbouw op deze locatie vormt een passende aanvulling op het huidige plan aan de andere kant van de Kastanjelaan en vormt daarmee een logische afronding van het plan Scherphorn.
Alles tegen elkaar afwegend, is de gemeente tot de conclusie gekomen dat handhaving van de bedrijfsbestemming de minste voorkeur heeft, omdat deze bestemming uitsluitend was bedoeld voor een tankstation om een probleem elders op te lossen. Daarbij diende wel de nodige beeldkwaliteit te worden ingebracht om te komen tot een aanvaardbare bedrijfsbestemming, iets wat met betrekking tot bedrijfsgebouwen lastiger is dan met bijvoorbeeld woonbebouwing. Een bestemming groenvoorziening, dus handhaving van de huidige situatie, is een mogelijkheid welke op zich geen afbreuk doet aan de woonomgeving, maar aan de kwaliteit van de huidige woonomgeving niets toevoegt. Financieel gezien, betekent dit echter een te grote claim op de huidige exploitatie. Een woonbestemming op deze locatie is ruimtelijk gezien een goede mogelijkheid, mits er sprake is van een
.................................................................... 090.00.02.33.00.toe
6
...................................................................
zorgvuldige inrichting waarbij met name dient te worden gelet op de beeldkwaliteit van de woningen. Op deze wijze kan het uitbreidingsplan zorgvuldig afgerond worden en eindigt het nieuwe plan minder abrupt dan nu het geval is. Daarbij moeten met name de hoeksituaties en de woningen die worden georiënteerd op de Hoofdstraat de nodige aandacht krijgen wat betreft de architectuur. Gezien vanuit het oogpunt exploitatie is dit de beste bestemming. Er wordt van uitgegaan dat op de locatie ongeveer vier woningen kunnen worden gerealiseerd met een kavelgrootte van ongeveer 900 m². Er moet daarbij rekening worden gehouden met de Wet geluidhinder. Een ontheffingsprocedure in het kader van deze wet zal in ieder geval noodzakelijk zijn. De gemeente heeft dan ook besloten om over te gaan tot een partiële herziening van het bestemmingsplan Scherphorn Uithuizermeeden om woningbouw op deze locatie mogelijk te maken.
.................................................................... 090.00.02.33.00.toe
7
...................................................................
A4 overzichtskaartje
.................................................................... 090.00.02.33.00.toe
8
...................................................................
3
Beleidskader 3.1
Strategische visie Eemsmond
In de Strategische visie Eemsmond (oktober 2002) heeft de gemeente het omgevingsbeleid uit het Provinciaal Omgevingsplan (POP) uitgewerkt. De visie geeft voor elke kern een dorpsprofiel met daarin: een historisch-ruimtelijke karakteristiek, een overzicht van de consequenties en thema’s die volgen uit de strategische visie, een beeld van de inspraakreacties die mondeling en schriftelijk zijn verkregen gedurende de dorpenronde en een koers voor het dorp voor de komende jaren. Het dorpsprofiel bevat daarmee de belangrijkste ingrediënten voor het opstellen van integrale dorpsplannen, bestemmingsplannen en uitvoeringsplannen. In het dorpsprofiel van Uithuizermeeden is sterk ingezet op het in balans brengen van wonen en werken. Uithuizermeeden heeft wat betreft wonen en werken een bovenlokale functie en daarmee een centrumkern met als accent: werken en voorzieningen. Kwaliteitsverbetering zal met name moeten worden gericht op de directe omgeving van de kern (landschappelijke inpassing), de oudere woonwijken (herstructurering en revitalisering) en de bestaande werklocaties. Voorts zal kwaliteitsverbetering betrekking moeten hebben op een betere geleiding van het verkeer door het dorp. 3.2
Afstemming op het Woonplan Eemsmond
In hoofdstuk 3 van het bestemmingsplan Scherphorn Uithuizermeeden is uitvoerig ingegaan op de relatie van het POP en de Nota Bouwen en Wonen met de planontwikkeling Scherphorn en het inmiddels vastgestelde Woonplan voor de gehele gemeente Eemsmond als uitwerking van de Strategische visie Eemsmond. Het Woonplan vermeldt dat binnen de locatie Scherphorn de gemeente in de periode 2002 tot en met 2006, 27 woningen zal realiseren en in de periode 2007, 26 woningen. De corporaties hebben in het Woonplan niet expliciet woningen gereserveerd in Scherphorn. Wel zijn meerdere zoeklocaties aangegeven. Op korte termijn is echter als enige locatie het plangebied Scherphorn beschikbaar. Een inventarisatie bij de corporaties heeft uitgewezen dat men binnen het bestemmingsplan Scherphorn Noord de volgende woningen wil realiseren: Wierden en Borgen in 2004, 6 koopwoningen (twee-onder-eenkap); Wierden en Borgen in 2004, 14 huurwoningen;
.................................................................... 090.00.02.33.00.toe
9
...................................................................
Marenland in 2006, 10 koopwoningen (twee-onder-een-kap). Deze moeten worden gerealiseerd binnen fase 2. Aan de provincie is inmiddels gevraagd het voorlopig bouwverbod op te heffen. Dit betekent echter dat, na herverkaveling, er binnen fase 2 slechts vier woningen beschikbaar zijn voor de vrije sector. Fase 1 heeft eveneens nog vier woningen voor de vrije sector beschikbaar. Naar verwachting zullen de vier woningen binnen fase 1, bij een uitgiftesnelheid van gemiddeld vier woningen per jaar, in 2003 worden uitgegeven. Resteren er vervolgens nog vier kavels in de vrije sector binnen fase 2. Deze zullen dan in 2004 worden uitgegeven. Dit betekent dat voor woningbouw in de vrije sector in 2005 geen kavels meer beschikbaar zullen zijn. Het ligt niet voor de hand dat op dat moment een ander bestemmingsplan beschikbaar is waarop woningen kunnen worden uitgegeven. Het is immers zeker dat de locatie sportvelden niet meer beschikbaar is of komt voor woningbouw. Ook de schoollocaties komen op korte termijn niet beschikbaar. De gemeente kan haar taakstelling zoals in het Woonplan is aangegeven dus na 2004 niet meer realiseren. Daarom is de ontwikkeling van deze locatie voor woningbouw juist noodzakelijk, omdat er op korte termijn geen andere locaties beschikbaar zijn. De gemeente kan het zich immers niet permitteren in verband met de voeding van het herstructureringsfonds, om een jaar lang geen kavels beschikbaar te hebben voor de verkoop. De toevoeging van de vier vrijstaande woningen binnen deze partiële herziening sluit dan ook prima aan op de uitgangspunten voor het plangebied Scherphorn in het Woonplan.
.................................................................... 090.00.02.33.00.toe
10
...................................................................
4
Milieuaspecten 4.1
Verkeerslawaai
Overeenkomstig de Wet geluidhinder (maart 1993) heeft iedere weg een zone. Uitzondering vormen die wegen waarvan redelijkerwijs mag worden aangenomen dat binnen een periode van 10 jaar de 50 dB(A)-contour op minder dan 10 m uit de as van de weg is gelegen. Dit ingevolge de nieuwe Wet geluidhinder verscherpte criterium heeft tot gevolg dat vrijwel alle wegen met een intensiteit van 750 motorvoertuigen per etmaal of meer moeten worden aangemerkt als zoneplichtig. Gezien de ligging van het plangebied is het duidelijk dat, wat betreft de binnen het plangebied gelegen woonstraten, aan de eisen van deze wet kan worden voldaan en daarmee aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). Het plangebied sluit tussen de Kastanjelaan en de sporthal aan op de Hoofdstraat, een van de hoofdverbindingen binnen de gemeente Eemsmond. Om deze reden is een akoestisch onderzoek opgesteld. 4.2
Akoestisch onderzoek
Hoewel in het bestemmingsplan van 1978 reeds was voorzien in woningbouw binnen de vlek V direct ten oosten van de Hoofdstraat, is bij de opzet van het bestemmingsplan Scherphorn een akoestisch onderzoek verricht naar de geluidsaspecten voor de woningbouw in het noordoostelijk deel van het plangebied Scherphorn. De voorkeursgrenswaarde voor nieuwbouwwoningen is 50 dB(A), maar de vraag was bij de planvorming voor het gehele plangebied Scherphorn, in hoeverre bij de geprojecteerde woningen op de hoek van de Kastanjelaan/Hoofdstraat op 32 m uit laatstgenoemde verbinding aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan. De uitkomsten geven evenwel aan dat, gelet op de hoge intensiteit ook in dit deel van de Hoofdstraat, niet aan deze norm voor gevelbelasting kan worden voldaan. Bij het onderzoek, dat integraal als bijlage is opgenomen, is uitgegaan van de volgende parameters: een weg met een asfaltverharding met fijne oppervlaktestructuur; 6.214 motorvoertuigen per etmaal in het maatgevende jaar 2010; een weghelling van minder dan 3%; geen met verkeerslichten geregelde kruispunten; een ter plaatse toegestane snelheid van 50 km/uur; een groei in de verkeersintensiteit van 2% per jaar.
.................................................................... 090.00.02.33.00.toe
11
...................................................................
Op basis van het verkeersaanbod is gekozen voor de wegtypering “gemeentelijke hoofdweg”, waarna een verdeling naar de verschillende categorieën is gemaakt. Op basis van deze indeling en eerder aangegeven uitgangspunten is een berekening gemaakt van de optredende gevelbelasting gedurende de nachtperiode. De gevelbelasting bedraagt 62 dB(A) op een afstand van 32 m uit het hart van de weg. De correctie van 5 dB(A), op grond van artikel 103 van de Wet geluidhinder, is in deze berekening nog niet verwerkt. De optredende gevelbelasting ligt boven de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A). Bij een uitvoering van de nieuwbouw, waarbij gebruik wordt gemaakt van dubbele beglazing, isolerende ventilatievoorzieningen en isolerend dak, is een binnenniveau van 35 dB(A) haalbaar. In het kader van de planologische procedure zal, met toepassing van artikel 83, lid 1 van de Wet geluidhinder, opnieuw een verzoek tot vaststelling van een hogere toegestane gevelbelasting bij de provincie Groningen worden ingediend. De gevraagde hogere waarde voor de te bouwen woningen bedraagt 62 dB(A) - 5 dB(A) (correctie artikel 103 Wet geluidhinder) = 57 dB(A). 4.3
Bodem
Het schone-grondonderzoek heeft reeds plaatsgevonden, waarbij geen verontreinigingen binnen het plangebied Scherphorn zijn aangetroffen. Ook voor het overige zal zo weinig mogelijk worden gewijzigd in de bodemsamenstelling. Omdat de drooglegging geen probleem is op deze hoger gelegen gronden, zal ophoging van bouwgrond dan ook uitsluitend plaatsvinden met vrijkomende grond uit de curetten. Hiermee kan op eenvoudige wijze inhoud worden gegeven aan een “duurzaam bouwen” aspect, namelijk werken met een gesloten grondbalans. 4.4
Archeologie
Op de indicatieve kaart archeologische waarden is deze locatie aangeduid met “lage trefkans” en is derhalve geen archeologische vervolgonderzoek nodig. 4.5 Watergangen
Waterparagraaf
In paragraaf 2 van het inmiddels goedgekeurde bestemmingsplan Scherphorn is al omschreven hoe de afwateringen van het oostelijk deel van de gemeente plaatsvinden. Het plangebied ligt in het bemalingsgebied Spijksterpompen. Langs de noordzijde van het plangebied, vanaf de toegang tot de sporthal Scherphorn en daarna in
.................................................................... 090.00.02.33.00.toe
12
...................................................................
A4-kaart archeologische waarde
.................................................................... 090.00.02.33.00.toe
13
...................................................................
oostelijke richting, is de hoofdwatergang de Stenhuisheerttocht gelegen. Deze hoofdwatergang is in beheer en onderhoud bij het Waterschap Noorderzijlvest. Door de wijziging van de bestemming ontstaat er geen wijziging op het inmiddels gewijzigde slotenpatroon. Ook nu kan eenvoudig worden aangesloten op de sloot aan de westzijde van de sporthal en daarmee op het inmiddels gewijzigde slotenpatroon binnen het plangebied Scherphorn. Peilbeheer
Voorkomen moet worden dat grondwateroverlast ontstaat. Het voeren van een flexibel peilbeheer is wenselijk. Het streefpeil in het bemalingsgebied Spijksterpompen is in de winterperiode N.A.P. – 0,69 m. In perioden van veel neerslag kan de waterstand oplopen tot N.A.P. – 0,20 m. In de zomerperiode wordt ten behoeve van de “zoetwatervoorziening” water aangevoerd in het gebied om het chloridegehalte terug te dringen. Gedurende deze periode wordt voor dit gebied een streefpeil aangehouden van N.A.P. – 0,39 m. Voor de inrichting van het gebied dient rekening te worden gehouden met een drooglegging van 1,10 m tot 1,30 m ten opzichte van het maaiveld om problemen met grondwateroverlast te voorkomen.
Waterretentie en -infiltratie
Door water langer in het gebied vast te houden, worden verdroging en afwenteling van wateroverlast tegengegaan. Door regenwater van het riool af te koppelen, wordt tevens een hoger zuiveringsrendement van rioolwaterzuiveringsinstallaties bereikt en wordt de riooloverstortproblematiek verminderd. Dit doel kan worden bereikt door een combinatie van vermindering van de oppervlakte aan verharding, afkoppeling van regenwater en drainagewater van het riool, infiltratie van dit water in de bodem en meer oppervlakteberging. Infiltratie van regenwater in de bodem is ook voor dit plan niet reëel gezien de grondslag. Het (langer) vasthouden van (hemel)water is door flexibel peilbeheer en voldoende bergingsoppervlak wel mogelijk. Voor berging van water dient in het voorliggende plan 5% van het onverharde oppervlak en 10% van het verharde oppervlak (wegen, paden, daken et cetera) uit water te bestaan. Op deze manier wordt wateroverlast voorkomen. Uit het rioleringsplan (Uitbreiding Scherphorn Noord te Uithuizermeeden, 4 mei 2001), dat is opgesteld voor het onderhavige plan, blijkt dat het onderhavige plan aan deze eis voldoet. Er is in het onderhavige plan ongeveer 490 m³ aan bergingsvolume beschikbaar. In het al eerder genoemde rioleringsplan wordt geconcludeerd dat, ondanks het feit dat minder berging beschikbaar is als gevolg van dempingen, er dus toch voldoende berging in het
.................................................................... 090.00.02.33.00.toe
14
...................................................................
gebied overblijft. In een brief van het waterschap aan de gemeente (registratienummer nn – C120010756) heeft het waterschap laten weten in te kunnen stemmen met het ontworpen rioolstelsel. Met de voorgestelde wijziging van bedrijfsdoeleinden naar vier vrijstaande woningen op ruime kavels wordt een behoorlijke reductie van het bebouwd en verhard oppervlak voorgesteld, zodat deze bestemmingswijziging een positieve bijdrage levert voor de waterhuishouding binnen het totale plangebied Scherphorn. Afvalwater
In het plangebied wordt aangesloten op het bestaande gescheiden rioolstelsel. Bij dit stelsel worden het afvalwater en het regenwater afzonderlijk afgevoerd via het droogweerafvoerriool (DWA-riool), respectievelijk het regenwaterafvoerriool (RWA-riool). Het toepassen van een gescheiden stelsel vraagt wel een bepaalde opstelling van de beheerder. Voorlichting aan bewoners over de werking van het rioolstelsel is noodzakelijk. Bijvoorbeeld wat de gevolgen kunnen zijn van verkeerde aansluitingen en het lozen van afval via straatkolken.
Duurzaam waterbeheer
Met betrekking tot duurzaam stedelijk waterbeheer wordt ook bij dit deel van de ontwikkeling van Scherphorn rekening gehouden met de te gebruiken materialen in de nog te realiseren gebouwen of bouwwerken en verhardingen. Gestreefd wordt naar het gebruik van duurzame bouwmaterialen om schoon regenwater in het gebied te conserveren.
Integraal waterbeheer
Het streven is primair gericht op hergebruik en secundair gericht op het afvoeren van teveel aan regenwater naar de sloten rondom het plangebied. Op deze wijze is het niet meer nodig het hemelwater af te voeren naar het vuilwaterriool. Zoals momenteel reeds in de uitbreidingslocatie Dingewold II in Uithuizen in praktijk wordt gebracht, wordt met de kopers van de percelen standaard de plaatsing van een watertank overeengekomen inclusief de aanleg van een tweede watercircuit. Hiermee wordt het gebruik van hemelwater als huishoudwater gestimuleerd zodat het gebruik van drinkwater kan worden gereduceerd. De gemeente Eemsmond loopt met deze consequente invoering van hergebruik van regenwater voorop binnen de provincie Groningen. Regenwater dat valt op de terreinen en openbare ruimte zal gescheiden worden afgevoerd naar de bestaande slotenstructuur. De bestaande sloten langs de Hoofdstraat zullen weliswaar worden gedempt, maar de afvoer van overtollig regenwater zal plaatsvinden middels dit gescheiden stelsel. Hierdoor zal het aanbod van vuil water in kwantitatieve zin voor de rioolzuiveringsinstallatie worden gereduceerd. Tenslotte kan nog worden vermeld dat onder de Kastanjelaan een vergrote afvoerleiding
.................................................................... 090.00.02.33.00.toe
15
...................................................................
zal worden aangelegd voor de afvoer van vuil water vanaf de woningen langs de Langelandsterweg ten westen van de Hoofdstraat naar de Tuinbouwweg. Zonne-energie
Een andere doelstelling van de gemeente is het zuinig omgaan met energie. Passieve en actieve zonne-energie kunnen hierbij goede diensten bewijzen. Hoewel er op deze locatie niet extreem rekening kon worden gehouden met het ontwerpen op de zon, zijn er door de kavelgrootte en de situering van de huizen voldoende mogelijkheden om zowel passieve zonne-energie, als actieve zonne-energie door middel van zonnecollectoren te benutten. Hiervoor zijn met name de zuidgerichte dakvlakken zeer geschikt. Voor passieve energie dient bij de inrichting van het plangebied goed te worden gekeken naar de onderlinge afstand tussen de voor- en achterkanten van de woningen. Gelijk aan Dingewold II zal ook hier aan toekomstige bewoners de mogelijkheid worden geboden voor de plaatsing van door de gemeente te leveren zonnepanelen en zonneboilers. Ook met betrekking tot de installatie van deze voorzieningen als mogelijke basisvoorzieningen onderscheidt de gemeente Eemsmond zich in positieve zin bij de implementatie van het begrip duurzaam bouwen voor locaties met vooral particuliere bouwinitiatieven.
.................................................................... 090.00.02.33.00.toe
16
...................................................................
5
Beeldkwaliteit
Aansluitend op de uitgangspunten voor de beeldkwaliteit in het plangebied Scherphorn is ook deze locatie aangeduid als “open bebouwing” om aan te geven dat zowel langs de Kastanjelaan als langs de Hoofdstraat uitsluitend vrijstaande woningen mogen worden gerealiseerd. In verband met de aanleg van een rotonde op de kruising Hoofdstraat/Kastanjelaan is er voor gekozen om de vier vrijstaande woningen op royale kavels te ontsluiten vanaf een ventweg langs de Hoofdstraat, die aansluit op de Kastanjelaan. Dit biedt de mogelijkheid om de laanbeplanting van de Kastanjelaan rond te zetten langs de Hoofdstraat, zodat het bestemmingsplan dan ook op een fraaie wijze wordt afgerond middels laanbeplanting in een forse groenstrook met een breedte van 10 m tussen de Hoofdstraat en de ventweg. Onder deze bomen, tussen de stammen, is het voorkomen om een beukenhaag aan te planten zoals dit verderop reeds de scheiding vormt tussen deze beide wegen. De groenstrook volgt de bocht naar de Kastanjelaan tot aan de bestaande sloot rond de sporthal. De voorgevelrooilijnen langs de Kastanjelaan zijn overeenkomstig het bestaande plan. Voor de situatie van de beide hoekwoningen geldt speciale aandacht. Deze dienen in de rooilijn langs de Hoofdstraat te worden gebouwd. Ten opzichte van de rooilijnen langs de Kastanjelaan dienen ze minimaal 4 m te wijken om voldoende afstand tot deze weg en de rotonde te houden (zie ook tekening). De woonfuncties van de woningen dienen te zijn gericht op de Hoofdstraat/Tjarietweg en in het geval van de beide hoekwoningen ook op de Kastanjelaan. De nokrichting staat haaks op de weg. Voor de woning aan de Kastanjelaan is dit minder dwingend. Indachtig het ambitieniveau met betrekking tot de benutting van zonne-energie is er aanleiding om te kiezen voor een overheersende nokrichting evenwijdig aan de Kastanjelaan met een overwegend lage gootlijn met name langs de Kastanjelaan en de entree naar de sporthal van maximaal 3,5 m. Voor ondergeschikte delen van het hoofdgebouw, dan wel voor bijgebouwen, kan van deze voorkeursnokrichting worden afgeweken en ook van de maximale goothoogte c.q. de verplichting om deze met kap te bouwen. Een ondergeschikt gedeelte van de bijgebouwen mag plat worden afgedekt.
.................................................................... 090.00.02.33.00.toe
17
...................................................................
Middels vrijstelling van het college kan zowel het oppervlak van bijgebouwen als het bouwvlak met de maximale bouwhoogte worden verruimd. In concreto betreft dit een verruiming tot maximaal 70 m² aan bijgebouwen voor hobby- en/of kantoorruimten, een dieper bebouwingsvlak en een verhoging van de bouwhoogte voor bijgebouwen van 3 m naar 5,5 m met handhaving van een lage goothoogte. Gelijk aan de uitgangspunten voor aangrenzende woningen ligt hierin de reden om uit te gaan van vrijstaande woningen zonder een hoge helderheidsgraad correct en aansluitend op de bestaande kleurstelling van de bestaande woningbouw langs deze zijde van de Hoofdstraat. Rechte topgevels of schilddaken genieten de voorkeur boven daken met een wolfseind. Gevelbekleding moet zoveel mogelijk worden vermeden. Wanneer dit toch wordt toegepast, dient dit in een donkere dekkende kleur te gebeurden. De woningen dienen te worden gebouwd in een rode/roodbruine baksteen. De dakbedekking voor de hellende daken is een keramische, zwarte dakpan. De gevels dienen een verticale geleding te vertonen en zijn tamelijk gesloten tot enigszins open. De detaillering van de woningen is sober tot gemiddeld. Het schilderwerk is bij voorkeur traditioneel wit/creme met donkergroen. Losstaande houten bijgebouwtjes dienen in een gedekte kleur te worden geschilderd.
.................................................................... 090.00.02.33.00.toe
18
...................................................................
6
Economische uitvoerbaarheid
Onder verwijzing naar de als bijlage toegevoegde geactualiseerde exploitatieopzet Scherphorn kan worden geconstateerd dat, uitgaande van een uitgifte van gemiddeld vier woningen per jaar, de voorliggende opzet exploitabel is.
.................................................................... 090.00.02.33.00.toe
19
...................................................................
7
Inspraak en overleg 7.1
Inspraak
Conform de gemeentelijke inspraakverordening is de mogelijkheid geboden op- en aanmerkingen over het onderhavige bestemmingsplan te maken. Daarvoor heeft het plan vanaf 14 november 2003 tot en met 12 december 2003 ter inzage gelegen. In deze periode zijn geen inspraakreacties binnengekomen. 7.2
Overleg
In het kader van het overleg ex artikel 10 Bro is het bestemmingsplan verzonden aan de verschillende overleginstanties. Van de volgende instanties is een reactie ontvangen: Commissie Bestemmingsplannen; Ministerie van Defensie; Waterschap Noorderzijlvest. Het Ministerie van Defensie ziet geen aanleiding tot het maken van opmerkingen en het Waterschap Noorderzijlvest kan instemmen met het onderhavige plan. De reactie van de Commissie Bestemmingsplannen komt hieronder aan de orde. De reacties zijn als bijlage bij het plan opgenomen.
Commissie Bestemmingsplannen Opmerking De commissie is van mening dat het bestemmingsplan tegemoet komt aan hetgeen tijdens een eerder overleg met de provincie is besproken. De commissie stemt dan ook in met het voorliggend bestemmingsplan. Reactie De gemeente is van mening dat het overleg met de provincie goede resultaten heeft opgeleverd, wat ook blijkt uit het feit dat de commissie instemt met het plan. Opmerking De commissie wijst erop dat Gedeputeerde Staten een hogere grenswaarde moeten hebben vastgesteld voordat de gemeenteraad beslist over de vaststelling van het bestemmingsplan.
.................................................................... 090.00.02.33.00.toe
21
...................................................................
Reactie De gemeente zal voor de vaststelling een hogere grenswaarde aanvragen bij Gedeputeerde Staten. Opmerking De commissie is van mening dat het bestemmingsplan kan dienen als ruimtelijke onderbouwing in het kader van de aangewezen projectprocedure als bedoeld in artikel 19 lid 2 WRO, mits wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden. Reactie De gemeente heeft hiervan kennisgenomen.
.................................................................... 090.00.02.33.00.toe
22
..................................................................
Bijlagen
...................................................................
..................................................................
...................................................................
