PANELÁKU VÝZVA PRO ARCHITEKTA REKONSTRUKCE. tepla. Problémy novostaveb. Schvalujeme refinancování. v Rozúčtování. Změny. Stavebně technické

6 2015

Změny

v Rozúčtování

tepla

Stavebně–technické

Problémy novostaveb Právní poradna:

Schvalujeme

refinancování

REKONSTRUKCE

PANELÁKU

VÝZVA PRO ARCHITEKTA

www.magazinvybor.cz









Odborný časopis pro výbory SVJ a BD

r o z h o v o r

úvěru

Obsah rozhovor

4 Ze zanedbaného domu příjemné bydlení

Úspěšná revitalizace panelového bloku v Praze od architektonického studia A plus pro vás může být inspirací, ale i praktickým návodem, jak rekonstruovat bez ztrát peněz i zdravého rozumu.

6 5× o průkazu energetické náročnosti

číslo 6/2015 dvouměsíčník www.MagazinVybor.cz

Ptáte se @

Odborný spolupracovník redakce Luděk Lošťák zodpovídá vaše dotazy.

Šéfredaktor Mgr. Olga Černá [email protected]

8 Jak zvýšit zabezpečení bytového domu Nezvaní hosté do vašeho domu nepatří!

Redakce

10 Panel 2013 12 Přesvědčila mě až zkušenost, Naše jednotky už hlídáme Zjednodušte si správu domu a předejděte škodám na nedoplatcích a dluzích.

13 Rozúčtování plateb za teplo v roce 2016

Odborní spolupracovníci redakce Ing. Luděk Lošťák [email protected]

Jaké změny přichází a jak se dotknou našich peněženek?

14 Stavebně–technické problémy novostaveb Ani nový dům nemusí být bez problému. Jak poznat, že je něco v nepořádku a jak sjednat nápravu u developera?

16 Bytové spoluvlastnictví a společenství vlastníků z pohledu NOZ

právní poradna

Schvalování refinancování úvěru. Lze ručit SVJ? Co mění zákon č. 104/2015? Jak často hlídat katastr?

19 Exekuce + insolvence = škoda, kterou zaplatí výbor Jednou z povinností výboru je včasné přihlášení pohledávek. V opačném případě se vystavuje riziku žalob a úhradě škody.

Mgr. Jan Bauer, Mgr. Michal Klusák, Mgr. Jana Obermajerová, [email protected]

reportáž

Zápisky ze semináře na téma Bytové spoluvlastnictví a společenství vlastníků, lektorovaného JUDr. Pavlínou Brzobohatou.

17 Právníci a advokáti odpovídají na vaše dotazy

Barbora Hřebečková [email protected] +420 228 226 991

Vydavatel Zákon & Pořádek s.r.o. Národní 116/20, Praha 1, 110 00 IČ: 28961854 Vydavatel a redakce neodpovídá za obsah inzerce. Použití textů a fotografií bez písemného souhlasu redakce je zakázáno Registrace MK ČR E 22262

Vá ž e ní č t e ná ř i S novým rokem nás čeká nejedna změna. V platnost vstoupila vyhláška, která mění vzorce pro výpočet úhrady tepla. Přinese kýženou spravedlnost v rozúčtování nebo se díky ní začne energiemi méně šetřit? Každý z nás zřejmě chce náklady na bydlení co nejvíce snížit. Kde je ale šetření úsporou a kde přinese jen další investice? Poradíme vám, jak poznáte správně zpracovaný průkaz energetické náročnosti, jak se opřít do revitalizace svého domu, aby dopadla úspěšně, ale také úsporně. Bereme vás proto na návštěvu za architekty, kteří z nevzhledného paneláku udělali dům, na který se okolí chodí dívat. Chystáte-li se do vašeho domu také investovat, přečtěte si, jaký postup vám radí i pro případ, že nemáte finance na komplexní proměnu. I taková rekonstrukce jde udělat chytře a úspěšně. S problémy se nepotýkají jen starší domy. Bohužel, spoustu novostaveb trápí stavebně-technické chyby, které musí nově vzniklá SVJ řešit. Ptali jsme se, co je dobré na nových domech sledovat, jak se vzniklé poškození pozná i jak žádat na developerovi nápravu. Mgr. Olga Černá, šéfredaktor

Abychom ale neřešili jen samé trable. Přejeme vám v novém roce klid od problémů, samá úspěšná rozhodnutí, dobře zvolené investice a příjemné sousedy. Protože mezi dobrými lidmi se i dobře žije. A vězte, že na vaše problémy a otázky jsme tu my, Právní magazín Výbor, a naši odborníci, kteří vám rádi poradí, jak spravovat váš dům s lehkostí a profesionalitou. Neváhejte se proto na nás obrátit, a na další číslo magazínu se těšit zdarma ve svých schránkách nebo na webu www.MagazinVybor.cz Krásný nový rok!

Rozhovor TH: Je těžké je hned na začátku přesvědčit, aby si celou rekonstrukci nechali připravit komplexně a rozdělili práce na etapy podle financí. Revitalizace domu je projekt, který má nějakou posloupnost, a je třeba ho domyslet i finančně. Nejhorší, co mohou udělat, je vyprojektovat a opravit část, a pak si vzpomenout, že by bylo možné udělat něco dalšího.

Revitalizací chtějí SVJ zvednout kvalitu domu a s tím se pojí menší náklady na energie. Chtějí tedy hlavně ušetřit své budoucí výdaje.

Ze zanedbaného domu

ˇ íjemné pR bydlení Co byste doporučili výborům, aby revitalizace jejich domu dopadla takto povedeně? JM: Největší kámen úrazu je dohoda všech zainteresovaných lidí. To u naší rekonstrukce v Lupáčově ulici odpadlo,

protože domy patří městu. To mělo jasný záměr i objem peněz. SVJ pracuje s omezeným množstvím peněz z fondu, musí si

www.MagazinVybor.cz

4

často zařídit i úvěr, a hlavně se shodnout na tom, co a za jaké peníze chtějí dělat. TH: Z našeho pohledu je tristní, když se o prodeji domu rozhodne dřív, než se opraví. To je strašná škoda, protože další plánování investic je pak daleko náročnější. Ale když už se to tak udělá, je skvělé, když se tomu v SVJ někdo skutečně věnuje, protože přesvědčit desítky vlastníků o tom, že je to dobrá cesta, bývá složité. Když se prodá dům, který je ve špatném stavu, SVJ hned zpočátku bojuje s tím, že nemají ve fondu žádné peníze. Potřebují ale dát dům rychle dohromady. Bylo by smysluplnější, domluvit se nejdříve s městem, aby dům zrenovovalo, a až poté prodalo, byť za více peněz. Spoluvlastníci pak budou pracovat už jenom se splátkami.

Rekonstrukce ale bude udělaná v celku, což je pro stavbu a kvalitu bydlení lepší. SVJ to často řeší způsobem: ‚Teď máme nějaké peníze, uděláme střechu.‘ Nebo: ‚Teď máme další peníze a můžeme udělat fasádu.‘ Lepí to bez komplexního rámce, což se ve finále prodraží.

Jaké zásadní chyby dělají SVJ při rekonstrukcích? JM: Chybou není, že se práce dělají na několik etap podle peněz. Je ale hrozné, že se nedovedou domluvit. Nastává pak, že se práce dublují, někde se musí něco dokončit, aby se část při pokračování zbourala. Často se stává, že se vymění okna a dva roky na to se zatepluje dům. Když s tím ale nepočítám dopředu, tak jsou najednou všechny parapety krátké, musím je vyhodit a objednat znovu, aby seděly přes izolaci. A to není investice stokorun. Tím, že SVJ pracují s delším časem a menším objemem peněz, než zmíněné město, je potřeba, aby hned na začátku naplánovala celou rekonstrukci, byť rozdělenou na etapy. Pokud rekonstruují střechu, tak je potřeba ji udělat tak, aby při zateplování domu byly stykové plochy co nejvíce připravené, aby se nemuselo příliš ničit před postavením dalšího. Takže, pokud nechtějí třetinu peněz investovanou do nové střechy hodit vniveč, je potřeba vědět, že třeba pět let po střeše budou chtít zateplovat.

JM: Je ale potřeba si uvědomit, že dům může mít i stavebně-technické problémy. Lidé většinou řeší hlavně zateplení jako úsporu energií. S úniky tepla ale souvisí i problémy ve fasádě, které nejsou na první pohled vidět, kdy vlivem objemových změn fasáda pracuje, zatéká do ní, korodují spoje atd. Tím, že se zateplí, nevznikne jen energetická úspora. Jde o ochranu celé konstrukce domu. Je ale pravda, že kromě zateplení se už nejčastěji řeší jen jakou barvu bude mít fasáda či jestli udělat nad vchodem stříšku. TH: Jedním ze zajímavých řešení je ale možnost přistavět nástavbu. To sice záleží na tom, jestli daná konstrukce další patra unese, ale většina jich je nadimenzovaná. Budoucí prodej bytů totiž může rekonstrukci částečně umořit.

Co všechno prošlo v Lupáčově úpravou? JM: Šlo o komplexní revitalizaci, kde kromě prodloužení životnosti domu a zvýšené užitné hodnoty bylo nutné dům upravit

tak, aby zapadl do okolní žižkovské výstavby. Kromě fasády se tedy upravovaly i vnitřní společné prostory, někde bytová jádra, dělaly se nové rozvody, přístupy do domu i třeba okolní zeleň. V posledním patře byla například konstrukce v tak špatném stavu, že jsme ji museli sundat a tyto byty vystavět znovu. Tím se ale významně zhodnotily pro budoucí prodej. Zbourali jsme také většinu lodžií. Část se přidala k bytům, čímž se zvětšila obytná plocha, a část se postavila úplně nově tak, aby se zvýšila jejich užitná hodnota, protože metr a půl do hloubky moc komfortní není. TH: Celý dům se také podkopal pro technologický kanál v přízemí nově sídlící městské policie. Tím se skvěle využily suterénní prostory, které byly tak zdevastované, že se tam lidé báli chodit.

Nevzhledný blok paneláků v  Lupáčově ulici pod Olšanským náměstím v Praze se proměnil v příjemné místo k  bydlení. Celkovou revitalizaci provedl architektonický ateliér A plus spol. s  r.o. pod vedením Ing. arch. Jakuba Míka a Tomáše Hejla jako hlavního projektanta.

Poraďte nám, s čím začít nejdříve před revitalizací domu?

Vědí vaši klienti z řad SVJ, že tohle je základ úspěšných prací?

JM: Nechat si udělat stavebně-technický průzkum a zjistit, v jakém stavu objekt je, jaké má problémy, co je potřeba řešit nyní a co počká. Následně udělat výběr projektanta a nechat si zpracovat komplexní projekt i se zadáním. Např.: ‚Jsme ochotní investovat milion ročně po dobu deseti let, rozvrhněte nám postup prací.‘ Na papíře vše musí vzniknout komplexně. Pak lze vymyslet, jak se práce rozdělí podle finančních možností.

TH: Realita je většinou taková, že lidé přijdou s tím, že si naspořili nějaké peníze a „asi“ by chtěli zateplit dům. Bez zjištění, v jakém stavu dům je, ale nejde s rekonstrukcí začít. A právě s komplexní zprávou o stavu domu je dobré zajít do nějakého architektonického studia a klidně říct: Tohle nám vyšlo a nevíme, co s tím. Poraďte. Text: Olga Černá

Je pravda, že nejvíce rekonstrukcí se dělá kvůli úspoře peněz, tedy zateplit a  vyměnit okna. Když lidé chtějí uspořit, určitě nechtějí splácet větší půjčku jen proto, že budou mít atraktivně renovovaný dům. Proto na přestavby balkonů dochází až v poslední řadě.

Klasické projekty, kdy se zrenovuje vchod, zateplí fasáda a  střecha, udělají okna, vymění zábradlí, případně zasklí lodžie a opraví společné prostory, jdou udělat bez velkých dramat. Je ale potřeba je naplánovat komplexně.

5

www.MagazinVybor.cz

P tát e s e 1

Vlastník bytu po našem SVJ požaduje energetický štítek. Máme povinnost jej nechat zpracovat? V  první řadě se jedná o  průkaz energetické náročnosti, někdy označovaný jako průkaz či štítek. Letos 1. července 2015 došlo k významné legislativní změně zákona 406/2000 Sb., o  hospodaření energií. V něm se uvádí, že SVJ či vlastník bytového domu je povinen na své náklady nechat vypracovat průkaz (PENB), pokud je k tomu vyzván jakýmkoliv vlastníkem bytové jednotky za účelem prodeje či pronájmu bytu. Na toto téma bylo vzneseno několik dotazů na Státní energetickou inspekci a zde jsme byli jednoznačně informováni, že jakmile dojde k takové výzvě, je vlastník budovy povinen tento PENB nechat obratem vypracovat. Zanedbání této věci může skončit až uložením pokuty ve výši 200 000 Kč a  tak jako tak následným zpracováním PENB.

2

Kdo může průkaz ener� getické náročnosti vypracovat? Průkaz (PENB) může vypracovat pouze autorizovaná osoba s  licencí od MPO na zpracování PENB. Jedná se o  energetické specialisty.

3

Jaká je cena obvyklá za zpracování průkazu? Ceny mohou být různé. Především se liší z hlediska podkladů, které má či nemá vlastník k  samotnému zpracování k  dispozici. Je třeba si zejména dávat pozor na zpracovatele, kteří na trhu vypracovávají PENB až podezřele levně. Myšleno v cenových hladinách za 3 000 až 5 000 Kč. Kvalitní PENB, který bude pro SVJ platný i pro dalších 10 let, je průměrně zhotovován od 9 000 do 15 000 Kč. Velkou roli zde budou hrát právě podklady k samotnému zpracování.

4

@

ného postupu, jak budou případně PENB připravovat. Mnozí dodavatelé na samotné nemovitosti ani nejezdí, nezaměřují je, a pak tedy PENB nemůže být ani po stránce zpracování v  pořádku. Dále je třeba požadovat náhled na zákonné pojištění odpovědnosti za vznik škody. Opět každý zpracovatel má povinnost toto pojištění předložit a mít je platné pro výkon své činnosti. Pouze prevencí a  vhodným výběrem dodavatele na základě referencí, způsobu vystupování a poskytnutých garancí lze získat relevantní a kvalitně zpracovaný PENB.

5

Je PENB k něčemu dobrý, nebo je to jen legislativní nesmysl? Průkaz (PENB) je technický dokument zpracovaný podle vyhlášky 78/2013, který koresponduje s  technickým řešením obálky budovy, tedy tepelnými prostupy, ztrátami a celkovým výkazem všech potřebných energií na provoz nemovitosti. Vedle toho uvádí zcela přesné výkazy veškerých rozměrů obálky budovy a jednotlivých konstrukcí, které je možné případně posuzovat samostatně, a určit tak i míru případné revitalizace ve spojení se zateplováním. PENB je také vyžadovaným dokumentem pro stavební povolení a  dotace na zateplení či revitalizaci, které se mimo jiné chystají od začátku roku 2016 pro všechny bytové domy v ČR od MŽP.

Nevíte si rady a  uvítali byste konzultaci s  odborníkem? Obraťte se na našeho kolegu Luďka Lošťáka, který vám zodpoví nejpalčivější dotazy a  témata, která se řeší napříč vlastníky bytových domů. Je vám k  dispozici na redakčním emailu [email protected], kde vám jednotlivě odpoví, a zároveň nejčastější dotazy vybere do dalšího čísla magazínu Výbor. Těšíme se na otevřenost a komunikaci s vámi!

Téma pro další číslo poradny: Dotace pro revitalizace bytových domů. Ptejte se nás na emailu

[email protected]

5×

o průkazu energetické náročnosti

Jak mohu poznat, že PENB není zpracován kvalitně? Běžný spotřebitel to zřejmě na první pohled nepozná. Nicméně je důležité při samotném poptávání cen na trhu vyžadovat od dodavatelů kromě ceny i  popis samot-

www.MagazinVybor.cz

6

Luděk Lošťák

Nejspíš jste již zažili situaci, kdy jste v bytovém domě narazili na nezvaného hosta, a když ne přímo na něj, tak minimálně na spoušť, kterou po sobě zanechal. Ať už to byl člověk, který hledal místo na přespání, nebo zloděj, který se vloupal do bytu sousedovi, jedno je spojovalo – podařilo se jim díky nedostatečně zabezpečenému vchodu dostat do míst, kam by neměli mít za žádných okolností přístup. Co dělat, aby se taková situace neopakovala? Existují různé možnosti, jak zabezpečit bytový dům proti vstupu neoprávněných osob. Liší se především funkčností a cenou.

Jak zvýšit

zabezpečení bytového domu Bezpečné dveře Základním bezpečnostním prvkem jsou kvalitní dveře opatřené zámkem odolným proti násilnému vniknutí. Takové dveře jsou v  dnešní době již celkem běžné, ne vždy však plní svou funkci dokonale. Důvodem selhání bývá nejčastěji lidský faktor, kdy nájemníci nechávají dveře otevřené. Mnoho domů

kovým kováním. Takový zámek se při zaklapnutí dveří automaticky uzamyká a přitom je možné dveře z vnitřní strany kdykoli stiskem klikyotevřít. K dostání je celá řada takových zámků v různých cenových relacích a  bezpečnostních třídách. Dalším podpůrným řešením je instalace kamerového systému se záznamem. Pokud se rozhodnete pro jeho pořízení, nezapomeňte pečlivě prostudovat všechny požadavky Úřadu pro ochranu osobních údajů.

Klasické klíče vs. čipové klíčenky

to řeší výzvami typu „Prosíme, zamykejte dům“. Takové řešení však často obyvatele spíše obtěžuje, a  tak ho nedodržují, co je ovšem nejdůležitější, toto řešení je v  rozporu s  platnou legislativou požární bezpečnosti. Vstupní dveře do bytových domů jsou totiž obvykle i požárním únikovým východem a  ten nesmí být v  případě vzniku paniky ve směru z  budovy nijak zablokován. Jednoduchým řešením, které plní oba požadavky, je samozamykací zámek s  pani-

Pokud jsou však jakékoliv dveře otvíratelné klasickým klíčem, hrozí, že někdo z nájemníků klíče ztratí, nebo že mu budou odcizeny. Při každé takové ztrátě či odcizení je vhodné neprodleně vyměnit zámek a  pořídit všem nájemníkům nový klíč, což se při zvýšené frekvenci ztrácení nebo velkém počtu nájemníků v průběhu let značně podraží. Vylepšenou variantou k  zámkům otvíraným pouze klíčem je využití přístupového systému ovládaného bezkontaktním čipem v  podobě klíčenky, nebo karty. Místo zastrčení klíče do klíčové dírky, stačí přiložit klíčenku s identifikačním čipem ke čtečce nainstalované vedle dveří. Obsluha je komfortní, bezpečnost vysoká a princip je jednoduchý. Čtečka má v sobě uloženou databázi čísel čipů, kterým má povolit přístup. Po přiložení čipu ke čtečce systém porovná číslo konkrétního čipu s celou svou databází. Během zlomku vteřiny tak systém rozhodne, zda má daného člověka

pustit dovnitř, nebo nechat dveře zamknuté. A  hlavně pokud nájemník čip ztratí, lze ho velmi rychle zablokovat a  vydat nájemníkovi nový.

Správa čipového systému

Blokování klíčenek

Nevýhodou mnoha čipových systémů je příliš obtížné nastavování a  spravování databáze čipů. Není neobvyklá nutnost kontaktovat dodavatelepokaždé, když potřebujete změnit jakákoli oprávnění, což je velmi limitující. Pokud přemýšlíte o  pořízení čipového systému, vždy se ujistěte, že budete mít oprávnění měnit údaje v  přístupové databázi, aniž byste o to museli žádat dodavatele nebo za to dokonce museli platit. S  velmi pozitivním uživatelským ohlasem se v tomto směru projevil přístupový systém PATRON -PRO, k jehož administraci správci domu postačí pouze chytrý mobilní telefon. Tento systém byl navržen na míru potřeby bytových domů. Znamená to, že v něm sice nenaleznete zbytečné drahé funkce, které by těžko hledaly uplatnění, ale zároveň splní veškeré, i  mírně nestandartní požadavky. Tento šikovný systém vyvinul český Institut Mikroelektronických Aplikací, který je špičkou v  oboru identifikačních technologií.

V  případě ztráty či odcizení klíčenky stačí kontaktovat správce budovy (obvykle pověřený vlastník SVJ), který klíčenku přes mobilní telefon zablokuje a vydá uživateli novou. Při průchodu kolem dveří pak již správce pouze krátce přiloží mobilní telefon na čtečku, čímž dojde k zapsání změn. Stará ztracená klíčenka je tak natrvalo vyřazena ze systému a nehrozí její zneužití.

Otevírání mobilem Dnešní doba je nakloněna moderním technologiím. Téměř každý již má v kapse alespoň jeden mobilní telefon. Nezaskočí tedy nejnovější statistika, že zapomenutého telefonu si průměrný uživatel všimne za jednu hodinu, zatímco zapomenutých klíčů až za hodin sedm. Moderní přístupové systémy jako je systém PATRON-PRO tento trend využívají a  umožňují nahrát identifikátor pro ovládání dveří i do mobilního telefonu. Pokud se uživatel rozhodne tuto funkci využívat, musí si stáhnout příslušnou mobilní aplikaci a  požádat správce systému o  aktivaci přístupu. Poté už může bez omezení otevírat dveře přiložením mobilu na čtečku a  klíče může, s  trochou nadsázky, nechat bez obav ležet doma.

www.patron-pro.cz +420 731 549 805

Vezměte náklady do vlastních rukou Úspora vody Vodní kámen způsobuje značné ztráty ve spotřebě vody. Úniky lze naprosto přesně spočítat, a tak víme, kolik vody nám zbytečně odteče doslova do kanálu.

Kapající kohoutek: 1 kapka = 0,05 ml. Odkapává-li kapající kohoutek s frekvencí 1 kapka za 5 sekund,je to za kalendářní rok cca 6,3 kubíku vody. Při ceně 100 Kč za 1 kubík je ztráta za rok 630 Kč. Kapou-li dva, je to už 1 260 Kč, kape-li jich více, ztráty se sčítají. Podstatně větší ztráty pak způsobuje protékající voda ve splachovači na WC. Vodním kamenem vydřená sedla vodovodních baterií,zmíněné kapající kohoutky a  protékající splachovače nás připravují ročně o  částku ve výši nejméně několika stokorun, často 1Ox více. Další náklady pak spočívají v  nutnosti výměn a  oprav zařízení.

Vysoký komfort používání vody - značná úspora peněz Všichni víme, že v  měkké vodě se pere nesrovnatelně lépe,než ve vodě tvrdé. Tvrdá voda vyžaduje

Odstranění vodního kamene

2x větší dávku pracích prostředků, což představuje i několik stokorun měsíčně navíc. Další náklady jsou nepřímé. Prádlo je hůře vyprané, je zašedlé, textilní vlákna jsou narušena. Je-li voda měkká,je tomu přesně opačně.

Všechny výše uvedené problémy ANTICALC® spolehlivě řeší, a to ve všech režimech průtoku vody. Ať teče voda plným průtokem pod tlakem,či se jen napouští nádržka splachovače, už nemáte problémy s vodním kamenem!

Zdaleka ale nejde jenom o praní. S měkkou vodou ušetříte za změkčovače do myček nádobí a tady je finanční úspora jasná. Při úklidu se netvoří mapy vodního kamene a  nepotřebujete prostředek na jeho likvidaci. Pění mýdla,šampóny,vše se dávkuje mnohem méně. Mizí nepříjemné pocity na pleti, svědění a pálení kůže,zmírňují se zdravotní potíže lidí s kožními problémy. Významný je i ekologický přínos měkké vody. Eliminací chemických prostředků na vodní kámen nezatěžujeme odpadní vody chemikáliemi.

Životnost všech zařízení dosahuje maxima – žádné výměny rozvodů a stoupaček

Máme řešení jednou provždy. Použijte fyzikální úpravnu vody ANTICALC® Jednoduché zařízení se snadno instaluje na vstup vody do objektu, obvykle za vodoměr, či na výstup čerpadla. Vaše voda bude i nadále stále stejně dobrá, dokonce ještě lepší, neboť změněná struktura a  velikost krystalů vápníku umožní její lepší využití. Voda zůstane chemicky stále tvrdá, nic jsme z ní nevyndali, technicky se ale chová jako měkká. Nebude se tvořit vodní kámen a veškeré staré inkrustace se postupně odstraní.

Velmi důležité je, že rozvody vody nejen nezarůstají, ale i staré usazeniny vodního kamene se v průběhu několika měsíců odstraní. Tím dojde k obnovení původních plných průtoků a zvýší se tlak vody v  rozvodech. Zde jsou nepřímé úspory v  řádech mnoha a mnoha tisíců,protože měnit rozvod vody je finančně náročné. Navíc je s tím spojeno bourání v  koupelnách a  následná nutnost nových obkladů,omítek atp.

Návratnost úpravny ANTICALC® I  ve velmi malé rodině je návratnost pořizovacích nákladů na fyzikální úpravnu vody ANTICALC® cca do jednoho roku. Ve větších rodinách s dětmi je návratnost podstatně rychlejší. Všechna další léta ANTICALC® přináší trvalé úspory, nemá žádné provozní náklady,nevyžaduje obsluhu ani údržbu,a  jeho životnost je mnoho desítek let. Text a foto: AQUASAR

AQUASAR Karla Štěcha 20 České Budějovice 370 05

Volejte zdarma: CZ: 8OO 195 211 [email protected]

www.aquasar.cz

Sledování změn v katastru nemovitostí na rok zdarma k nové smlouvě o správě domu

Akce platí pro nově uzavřené příkazní smlouvy na kompletní správu nemovitosti pro společenství vlastníků v termínu od 1.1.2016 do 31.12.2016. Kompletní správou se rozumí technická správa včetně vedení účetnictví. Sledování změn je v  rámci této nabídky zajištěno pro všechny bytové/nebytové jednotky v rámci společenství při podpisu příkazní smlouvy na dobu určitou a  to na dobu minimálně jednoho roku. Po ukončení ročního sledování změn v katastru nemovitostí bude zákazníkovi nabídnuto pokračování ve sledování změn dle aktuálních cenových podmínek.

M.A.N., spol. s r.o. Beranových 65 Praha 9 – Letňany

+420 281 932 598 [email protected] www.manpraha.cz www.MagazinVybor.cz

9

Program Panel 2013+ je určen pro všechny vlastníky bytových domů: družstva, SVJ, fyzické i právnické osoby. Panel 2013+ navazuje na programy Panel a Nový Panel, které byly aktivní jedenáct let (2001-2011) a jejichž cíl se dá stručně shrnout takto: pomoci vlastníkům bytových domů krýt část nákladů spojených s rekonstrukcí a modernizací. Forma podpory v programech Panel byla do roku 2011 dotační, kdy dotace byla poskyto-

vána na krytí části úroků z úvěrů poskytnutých bankami.

dotace. Majitel bytového domu má tedy jediného smluvního partnera, a tím je stát.

V programu Panel 2013+ spuštěném v roce 2013 je poskytován přímo Státním fondem rozvoje bydlení zvýhodněný úvěr, a to až do výše 90 % způsobilých výdajů. Majitel bytového domu nemusí tedy žádat o úvěr banku a následně žádat o úrokovou dotaci, jak to bylo v minulosti, ale může požádat přímo o zvýhodněný úvěr, ve kterém je přímo v nízké úrokové sazbě zahrnuta úroková

Další velkou výhodou Panelu 2013+ oproti jeho předchůdcům je rozsah podporovaných činností, kdy do způsobilých výdajů jsou zahrnuty nejen opravy a modernizace střechy, obvodového pláště a společných prostor, ale i pořízení nové kotelny, výtahu, balkonů a kompletní opravy v bytech. Výčet způsobilých výdajů je přílohou nařízení vlády č. 468/2012 Sb.

Nejlevnější topení bez starostí Příklad: Bytový dům – 6 bytů Cena kotle včetně montáže 149 000 Kč Na jeden byt 25 000 Kč

VÝHODY AUTOMATICKÉHO KOTLE NA UHLÍ A PELETY

Slovo Ing. Františka Hadáčka, ředitele SFRB

• • • • •

„Úvěrový program Panel 2013+ se zvýhodněnou úrokovou sazbou přináší majitelům bytových domů možnost zvýhodněného financování oprav a modernizací vedoucích k prodloužení životnosti bytového domu, snížení jeho energetické náročnosti, zvýšení standardu bydlení, a tím zvýšení tržní hodnoty bytů. Doposud bylo v tomto programu poskytnuto 419 úvěrů v celkovém objemu 1,54 mld. Kč.“

Jaké jsou hlavní výhody programu

Panel 2013+ • • • • •

nízká úroková sazba od 0,75 % p.a. fixace po celou dobu splácení splatnost až 30 let žádné další poplatky mimořádné splátky nebo předčasné splacení úvěru bez poplatků

UŠETŘíTE

68 % proti plynu

40 %

proti starému kotli na uhlí

Podrobné informace k programu Panel 2013+ i dalším programům SFRB naleznete na www.sfrb.cz

Automatické kotle pro bytové domy

www.eFlorian.cz

Úspora 75% při nákupu Obsluha jen 1x za 15 dní Pouze jedna revize komína Velkoobchodní slevy na uhlí Rozúčtování rozdílných spotřeb bytů

PLYN

35 000 Kč/rok UHLÍ

11 000 Kč/rok Volejte ZDARMA

800 900 370

Přesvědčila mě až zkušenost.

Naše jednotky už hlídáme! „Spočítali jsme si, že cena za hlídání jednoho bytu vyjde na 0,38 Kč na den.“

§ 159 přenesl hlavní dávku zodpovědnosti na výbory SVJ. Zodpovědní za své hospodaření jsou dokonce 3 roky zpětně. „Jsem rád, že díky hlídání od KatastrSVJ.cz nejsme přímo v ohrožení,“ svěřil hned v úvodu Radek Kvapil, předseda 72 bytových jednotek v Příbrami. Nést zodpovědnost za správu velkého bytového domu není jen tak. Zvlášť poté, co NOZ zatěžkal veškerou zodpovědností právě výbory SVJ. „Uvítal jsem, že existuje služba, která nám se správou domu pomůže. Pro výbor je podstatné vědět, co se na jednotkách děje, a mít naprosto přesný přehled, kdy se mění majitelé jednotek,“ říká o rozhodnutí zaktivovat hlídání od KatastrSVJ.cz Radek Kvapil. Důvěřuj, ale prověřuj, říká se. Kdyby všichni z nás dodržovali své povinnosti a termíny, bylo by vše mnohem jednodušší. Jenže, na koho se v tomhle můžete stoprocentně spolehnout? Možná řeknete, že u vás v domě na všechny. A nebude lepší, pro svůj vlastní klid, si vše nechat automaticky kontrolovat? „Na využití hlídání od KatastrSVJ.cz jsme se jednomyslně shodli na výboru a následně o tom informovali na shromáždění,“ pokračuje Radek Kvapil. „Spočítali jsme si, že cena za hlídání jednoho bytu vyjde na 0,38 Kč na den. Všichni na shromáždění byli rádi, že mají své byty chráněné proti zlodějům nemovitostí a úřednickým chybám. Potvrdili tím správnost našeho rozhodnutí. My ale samozřejmě vítáme, že nám služba zjednodušuje správu SVJ a pomáhá předcházet škodám v nedoplatcích nebo při případných dluzích.“

www.MagazinVybor.cz

12

y h u l D

jsou strašák pro výbor i vlastníka

od zástupců firmy Katastr pro SVJ. Já jsem Pravidelné hlídání jednotek funguje na napoprvé taky nebyl úplně přesvědčený, že principu okamžitého oznámení všech takovou službu využiji. Zkusili jsme to a po změn, které se zapíšou do katastru pár měsících používání ji mohu všem jenom nemovitostí. Výbor dostává upozordoporučit,“ hodnotí své zkušenosti nění na všechny registrované emaily, Radek Kvapil. a může začít jednat. „Jedna z našich prvotních zkušeností bylo oznámení exekuce na majitelku bytu „Já jsem napoprvé také nebyl úplně v našem domě. Popravdě, docela mě vyděsilo, přesvědčený, ale po pár měsících používání že se děje něco, s čím ji mohu všem SVJ jenom doporučit.“ jsem doposavad neměl zkušenosti. Na paní byla uvalená exekuce kvůli nezaplacení 3 500 Kč za Zjednodušení práce a okamžitý svoz odpadků Technickým službám. Ihned přehled, kterým dovedete předejít jsem vytiskl výpis a kontaktoval ji. Slíbila, že škodám, jsou zásadní devízou této „hlísituaci okamžitě vyřeší. Mně pak jen přišlo dací“ služby. Práci výboru usnadňuje oznámení, že exekuce byla stažená. Vytiskl také tisk aktuálního výpisu vlastníků. jsem tedy další výpis o vymazání exekuce, „Můžu si ho vytisknout 20 minut před schůzí a předal ho paní. Byla za včasnou informaci a vím, že je vše maximálně aktuální.“ Radek ráda a děkovala mi za ochotu. To člověka Kvapil se chystá výpis využít i dalším vždy potěší,“ popisuje svou zkušenost způsobem. „Díky procentuálnímu zobrapředseda Kvapil a dodává „Kdo ví, kam zení vlastnických podílů je skvělý třeba pro by to jinak mohlo až zajít.“ odečty energií.“ Díky hlídání od KatastrSVJ.cz se nechrání pouze výbor. Hlídá se majetek všech spoluvlastníků společenství. To pomůže zejména těm starším, kteří nepoužívají internet. Ale ruku na srdce, kdo má dnes čas a myšlenky na to denně vlastnoručně sledovat, zda nenastala v katastru nějaká změna. Proto je snazší hlídat celé SVJ dohromady a nechat se informovat emailem. „Myslím, že by si to měl nechat každý předseda vysvětlit

Radek Kvapil, předseda 72 bytových jednotek v Příbrami

rozúčtování p l at eb za teplo v roce 2016 Jak se meˇní? Od ledna čeká bytové domy změna vzorců pro výpočet úhrady za vytápění. „Každý se musí starat o vytvoření tepelné stability v domě,“ vysvětluje mluvčí ministerstva pro místní rozvoj Veronika Vároši.

Prvním krokem k  férovému rozúčtování bylo povinné zavedení měřáků pro každý byt v roce 2015. S dvouletým zpožděním přichází v platnost s lednem 2016 vyhláška 269/2015, která mění vzorce, podle nichž se peníze vypočítávají. Platí pro všechny bytové domy napojené na teplárnu nebo s  vlastní společnou kotelnou. „Vyhláška zamezí tomu, aby se zejména majitelé středových bytů nechali vytápět ostatními a neplatili za to. Je to krok k větší spravedlnosti mezi obyvateli,“ prohlašuje Jaromír Pohanka, tajemník Asociace rozúčtovatelů nákladů na teplo a vodu.

Platit budou i ti, co netopí vůbec Základní a  spotřební složka se při rozúčtování tepla dosud dělily v  poměru 40 až 50 procent částky podle podlahové plochy (základní složka) a  zbytek za skutečnou spotřebu (spotřební složka). Pohyblivá procenta u  některých bytů zohledňovala i to, že například v přízemí nebo pod střechou musí topit více. Nová vyhláška udává nový poměr, a  to až 70  % spotřební složky. V  praxi by se tak na vyúčtování mělo projevit více to,

jak topíte, než velikost bytu. Dosud byli ve výhodě ti hodně topící, kteří si v podstatě platili jen polovinu nákladů na topení. Změnou se tento výpočet projeví i  pro spořivé domácnosti, i  když více negativně. Jde o stanovenou výši maximální odchylky od průměrné ceny za teplo na metr čtvereční. Pokud v  domě stálo roční vytopení metru čtverečního například 300 korun, mohla se účtovaná cena lišit o  40  % každým směrem podle toho, jak moc lidé topili. Rozmezí tedy bylo 180 až 420 korun. Nově může oproti průměru klesnout jen o  pětinu a  stoupnout na 100  %. Tedy rozmezí se změní z  240 na 600 korun. Připlatí si tedy i ti, kteří využívali „tepla od souseda“. Teplo ale bude stát více i byty, kde se topí třeba dvakrát tolik, než je průměr domu. V  bytech, kde se netopí vůbec, se bude účtovat 80 % průměrné spotřeby v domě.

Přestane se šetřit a začne plýtvat? Úplná spravedlnost v rozúčtování tepla zřejmě nenastane nikdy. Teplotu bytu ovlivňuje i jeho ori-

2015 2016 vs.

Náklady celého domu za teplo 150 000 Kč.

Náklady celého domu za teplo 150 000 Kč.

Při deseti bytech je průměrný náklad 15 000 Kč/byt.

Při deseti bytech je průměrný náklad 15 000 Kč/byt.

Maximální odchylka ±40 %

Maximální odchylka -20 % +100 %

Maximální částku, kterou zaplatíte, bude činit 1,4 násobku průměru celého domu.

Kdo topí o hodně méně, ušetří méně než dosud. Kdo topí hodně, zaplatí až dvojnásobek průměrného nákladu.

entace k světovým stranám, základním rozdílem ale vždy bude, že někomu stačí 18  °C, jiný potřebuje 23 °C. Máte-li teplomilné sousedy, vnitřní byt a  sami si vystačíte s  méně stupni, nemusíte termostat otočit vůbec. V  tomto případě ale podle nových pravidel budete platit 80 % průměrných nákladů na 1  m2 započitatelné podlahové plochy. „Obyvatelé bytových domů s  ústředním topením by měli topit minimálně na 17  °C,“ říká tajemník Asociace rozúčtovatelů nákladů na teplo a  vodu Jaromír Pohanka. „Tato teplota je nutná k tomu, aby nedocházelo ke kondenzaci vody ve stavebních konstrukcích a tím případně i k plísním.“ Navíc 17 °C je poža-

davek na minimální výpočtovou teplotu. Vypínáte-li topení na víkend při odjezdu na chatu, v nákladech si tím nyní moc nepomůžete. Smyslem nové vyhlášky nemá být tahání peněz z  kapes lidí, ale rovnoměrné vytápění objektů. Plýtvači tepla nově mohou zaplatit až dvojnásobek dosud účtované částky. Vyhláška se tedy bude týkat rozúčtování tepla za rok 2016, rozesílaného obvykle ve druhém čtvrtletí následujícího roku. Se zvýšenými náklady ale musí počítat i  majitelé prázdných bytů. I  když v  něm topit nebudou, částka na topení se jim ve finále zvýší díky změnám ve výpočtu. Text: Barbora Hřebečková

13

www.MagazinVybor.cz

Stavebně–technické

problémy novostaveb

Umíte si poradit? Pořízení bytu v novostavbě láká svou bezproblémovostí – moderní dispozice, skutečně užitná terasa a třeba i parkování v podzemní garáži. Z prvotního štěstí ale můžete rychle vystřízlivět. Stavebně–technické problémy novostaveb trýzní spoustu nově vzniklých SVJ. Jak nedostatky odhalit a jak jednat s developerem o nápravě? Nový dům je třeba pozorovat. I když vše na první pohled vypadá, že funguje, je třeba si všímat veškerých detailů. Po nastěhování většiny vlastníků začíná konstrukce pracovat díky působení hmotnosti a pohybu v domě. V momentě, kdy není něco v pořádku, se mohou začít projevovat první závady.

Odborník radí: Do 2 let od převzetí Jako laici bohužel příliš nepoznáme, která závada souvisí s technickým problémem domu či jak moc je vážná. Všimneme si mokrého fleku na stropě, popraskané dlažby nebo plísně na oknech. Bude v nás ale pochybnost, zda jde o chybu developera a zda máme nárok na reklamaci. Často ano. Co ale závady, které nejsou ihned vidět?

Technické inspekce pro starší domy mohou přinést dotace Ve starších bytových domech jsou podobné inspekce vhodné na kontrolu kvality vody, teče-li ještě v olověných rozvodech. Odebraný vzorek pak posuzuje státní zdravotní ústav na výši hladiny olova ve vodě. Pokud jeho hodnoty přesahují povolenou normu, je možné vyřídit dotace na výměnu stoupaček ve výši 20 000 korun na byt. Ty tak pokryjí 50 % nákladů, zlepší se kvalita vody v domě a tím samozřejmě hodnota jednotlivých bytů.

„V novostavbách je třeba hlídat obálku budovy, kontrolovat, zda na ní nejsou viditelné praskliny, všímat si střechy, oplechování i atiky,“ vypočítává Václav Pelcl ze společ-

www.MagazinVybor.cz

14

nosti Comfort Space. „Většina problémů začíná na střeše, která pracuje nejvíc. Pokud je špatně udělaná hydroizolace, voda konstrukci postupně naruší tak, že za dvě tři zimy začne do domu zatýkat.“ Buď můžete kontrolu provádět sami nebo si pozvat technika nezávislé inspekce nemovitostí, který technický stav zkontroluje i pomocí termokamery. „Ideální doba na tuto kontrolu jsou dva roky po převzetí stavby,“ radí Václav Pelcl. Technik na základě kontroly vydá odborný posudek o stavebnětechnické stavu, ve kterém upozorní na problémy aktuální i ty, které by se měly hlídat. Kromě fasády a střechy je dobré pozorovat podlahy na lodžiích, oplechování jejich okrajů i obklady soklu, kde popraskání znamená, že není v pořádku odvodnění nebo izolace části domu. Další závady se mohou týkat kvality oken (plísně a rosení), připojovacích spár, vrat do garáží atd. Kontroluje se ale i nosná konstrukce a statika. „Možných chyb je opravdu velké množství. Je potřeba všímat si změn i na společných prostorách domu a skutečně to nenechávat být. Často jde o praskliny nebo vznikající vlhkost,“ dodává.

Nečekejte. Jsou to vaše peníze! Možná se i váš dům potýká s podobnými problémy. Možná už máte v ruce i zprávu nezávislého technika. Co teď? Každý developer garantuje různou dobu záruky, která může být tři, pět i sedm let. Určitě teď nechceme házet všechny developery do jednoho špatného pytle, ale připravte se, že uplatnit stavebně-technickou reklamaci nemusí být snadné ani rychlé. „Nebojte se k developerovi chovat tvrdě hned od začátku. Předejte mu nezávislý posudek a způsob řešení situace – odstra-

nění závady na jeho náklady. Stanovte jasný a ne příliš dlouhý termín k vyjádření, kdy po jeho uplynutí budete situaci řešit žalobou,“ radí ze svých zkušeností Václav Pelcl s upozorněním, že developer chce termín často záměrně zdržovat a protahovat. Situaci se nevyplácí podceňovat, ani čekat, že se nějak změní. Závada sama o sobě nezmizí a jde o vaše nemalé peníze, které jste do bydlení investovali. Chtějte tedy rychlou nápravu. Na druhou stranu existují i developerské firmy, které si právě takový nezávislý posudek stavby nechají udělat ještě před jejím předáním majitelům. „Případné opravy jsou pro ně jednodušší a levnější,“ říká Pelcl. Pro kupující může tento přístup značit dobrého developera. „My tomu říkáme ‚certifikace budovy‘, i když to oficiálně uznávaný certifikát není. Je to ale potvrzení, které můžeme vystavit na základě technického posouzení o způsobilosti budovy, a předáváme ho s kulatým razítkem.“ Právě takový dokument může být do budoucna pro zákazníka vodítkem kvality či férového přístupu. Developeři dnes už začínají přemýšlet nad studiemi hluku, výměny vzduchu nebo osvětlení budov ve srovnání s hygienickou normou. To jsou hodnoty, které zákazník při prohlídce bytu nemá šanci poznat. Ne všichni developeři tyto parametry splňují, ale nabízejí stejně ‚kvalitní‘ domy jako ti, kteří to dělají správně. Stavebně-technických problémů je opravdu spoustu a laik jejich závažnost těžko pozná. Prevencí před jejich vznikem by měla být odborná inspekce nemovitosti před jejím předáním. V případě bytového domu se pak SVJ vyplatí kontrola dva roky po začátku jeho užívání. Text: Olga Černá

15

www.MagazinVybor.cz

reportáž ze školení na téma

Bytové spoluvlastnictví a společenství vlastníků z pohledu NOZ Prvotní informace školení se týkala stále aktuálních nových stanov. Pokud je vaše SVJ ještě nemá, pak vězte, že není nutné je tvořit formou notářského zápisu v případě, že ji nevyžadují stanovy staré. V tomto názoru se JUDr. Brzobohatá přiklání k rozhodnutí Vrchního soudu v Praze, ze kterého vyplývá výše uvedené. Sjednocující stanovisko k tomu chystá senát NS.

„Bytové spoluvlastnictví patří mezi nejméně povedené kapitoly v NOZ,“ přiznala JUDr. Brzobohatá na listopadovém školení Bova. „Umožňuje několik zcela odlišných výkladů bytového spoluvlastnictví.“ Některé body, ve kterých by se SVJ mohla ztrácet, a jejichž výklad JUDr. Brzobohatá podávala, vám přinášíme ve zkrácené reportáži z tohoto dne.

Ve stanovách nemusíte nově uvádět ani statutáře, a  to proto, že již nemusejí být aktuálně vlastníky. Ani rozhodčí komise není ve stanovách nutná. JUDr. Brzobohatá radila ji do stanov spíše nedávat. Její odůvodnění plyne z toho, že spory mezi vlastníky by měl řešit soud a rozhodčí komise by tak neměla co na práci. Velká diskuze se vždy vede na téma pokuty ve stanovách a toto téma rozpoutalo poměrně živou komunikaci. Pokud jste ve vašem domě pokuty řešili či i vymáhali, jistě víte, že praxe je tady daleka teorie. JUDr. Brzobohatá proti pokutám v  zásadě není, ale radí opatrnost a  nestanovovat pokuty v absurdní výši. Pokuty ovšem musí platit i pro ty, co s nimi při hlasování nesouhlasili. Jako problém zde ale vidí vztah k  nájemníkům. Nelze totiž obejít kogentní úpravu nájmu bytu, a  to např. v  případě chování zvířat. Pokud SVJ chov zvířat v domě zakáže, platí zákaz pro vlastníka bytu, ovšem nájemník zvíře chovat může. Vlastník také nemůže ovlivnit, zda nájemník bude pokutovatelná pravidla dodržovat či nikoliv, a  mohl by za to být pokutován. Nájemce ani podle NOZ smluvní pokutu dostat nemůže.

www.MagazinVybor.cz

16

Zákazy typu kouření na balkonech, krátkodobé pronájmy apod. by mohly být zásahem do vlastnické svobody a je otázkou jejich vymahatelnost. Jiné je to v  případě dlouhodobého porušování stanov, např. hromaděním odpadků na chodbě, které stanovy pokutují. Pokud toto porušení doložíte, udělení pokuty by mělo být v pořádku. Podkladem pro žalobu pak budou stanovy a vodítkem smluvní pokuty v NOZ. Velmi praktická a vlastně naprosto jednoduchá myšlenka, která na školení zazněla, je vztah nového vlastníka bytu ke stanovám SVJ. Před koupí bytu by si měl dané stanovy přečíst. Nesouhlasí-li s  nimi, nesouhlasí ani s poměry v domě a neměl by zde byt kupovat. Všichni asi čas od času zápasíme s tím, co vše je ještě ochrana osobních údajů a  na jaké kontakty máme nárok. Zákon podle JUDr. Brzobohaté říká, že SVJ má evidovat pouze jméno a  adresu. Nemělo by tedy uchovávat datum narození a telefonní číslo. Rada tedy zní: Nedávejte tento požadavek do stanov a o telefon požádejte neformálně. Vlastníci jistě pochopí, že je to pro jednodušší komunikaci v domě. Osobně jsem se těšila na bod, který bude řešit otázku plných mocí. Mou obavu z  nejasností JUDr. Brzobohatá ale jen potvrdila a  uvedla: „Judikát 29 Cdo 3399/2010 je nešťastný. Čekáme, až k nám dojde nějaké dovolání, aby se dostalo do velkého senátu.“ Do té doby je ale třeba nějak postupovat, a tak vězte, že z diskuze vyplynulo, že stanovy nemusí k zastupování na shromáždění plné moci dovolit. Mohou je ale vyloučit. Pokud bude plná moc možná, pak by určitě měla být zvláštní, ne pouze generální. Samostatná kapitola jsou dluhy související se správou domu. V rámci školení jsme se věnovali dluhům, které zbydou při prodeji jednotky, komu patří a  jak je oznámit. Při

JUDr. Pavlína Brzobohatá je předsedkyní senátu Nejvyššího soudu ČR, rozhodující ve věcech nájmu, sporů o vyklizení bytu či domu, ve věcech nájmu nebytových prostor a pozemků, ve věcech společenství vlastníků bytových jednotek apod. Agentura Bova zajišťuje odborné semináře, kurzy a  školení především v  právních a  na právo navazujících oborech. JUDr. Brzobohatá byla lektorkou reportovaného listopadového semináře na téma Bytové spoluvlastnictví a společenství vlastníků. prodeji bytové jednotky přechází dluhy na nabyvatele. Jeho povinností je vyžádat si potvrzení, které mu může vydat osoba odpovědná za správu domu. Následovat může několik situací. Po převzetí potvrzení přejdou dluhy na nabyvatele bytové jednotky. Ty na něj ostatně přejdou i v případě, že si potvrzení nevyžádá, toto si musí nabyvatel sám hlídat. Pokud bude na potvrzení chyba, např. dluhy na něm budou vyšší než skutečné, pak tyto chybné (neexistující) dluhy na nabyvatele pochopitelně nepřecházejí. Pokud tam ale nějaké naopak budou chybět (SVJ udělá chybu), nepřechází na nabyvatele ani tyto dluhy a  ty zůstávají převodci. Je tedy důležité a  prakticky jednodušší udělat toto potvrzení skutečně správně. Jen tak získá SVJ dlužnou částku od aktuálního vlastníka jednotky. Potvrzení není třeba vystavit jen v případě dědictví, kdy se dědí i dluhy. Pozor při insolvenční a exekuční dražbě, kdy dluhy zanikají a na nabyvatele nepřechází. § 1186 poskytuje dva výklady pro vymáhání dluhů z vyúčtování/nedoplatku, a to tak, že služby nejsou součástí správy domu, nebo že naopak součástí jsou. K  tomuto druhému výkladu se přiklání i JUDr. Brzobohatá a  zdůvodňuje to tím, že v  opačném případě by vznikla dvojkolejnost. Do potvrzení je tedy třeba zahrnovat i  dluhy vzniklé na službách. Při vyúčtování vznikne přeplatek/nedoplatek, který náleží aktuálnímu vlastníkovi. Ten by si měl ale toto vypořádat v kupní smlouvě, protože podle § 1186 se z praktického důvodu nevypořádává ke dni převodu. Vyúčtování se dělá až po skončení zúčtovacího období. Odstavec 2 § 1186 říká, že přejdou veškeré dluhy. Není tedy potřeba komplikovat vyúčtování. Nezaplacené služby samozřejmě uhradí převodce ke dni převodu. Text: Jana Obermajerová

Během celého semináře padlo mnoho užitečných rad i praktických dotazů z publika, díky kterým jsem získala lepší přehled, co změny v zákoně č. 89/2012 Sb., resp. v části upravující bytové spoluvlastnictví přinášejí a jaká bude jejich judikatura.

Právní poradna Jak schvalovat při refinancovaní úvěru Dotaz: Marie K., předsedkyně Brno.

Dobrý den, ráda bych se zeptala na problém, který aktuálně v našem společenství řešíme. Chceme refinancováním úvěru ušetřit nemalou částku. Jak je to ale s odhlasováním refinancování? Je nutné mít souhlas 4/5 tak, jak pro nový úvěr vyžaduje NOZ, nebo stačí nadpoloviční většina přítomných, vzhledem k tomu, že se už o úvěru jednou rozhodlo? Má-li výbor postupovat s péčí řádného hospodáře, tak refinancováním eliminuje částku, kterou celé SVJ přeplatí, případně zkrátí dobu splatnosti a tím ušetří SVJ prostředky. Odpovídá Jan Bauer, právní analytik

Podle mého názoru je i v případě refinancování úvěru nezbytné, aby shromáždění udělilo předchozí souhlas k uzavření smlouvy o úvěru, včetně schválení výše úvěru a jeho podmínek — viz § 1208 písm. g) bod 3 NOZ, který konstatuje, že "do působnosti shromáždění patří udělování předchozího souhlasu k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím, včetně schválení výše a podmínek úvěru." Dle § 1206 odst. 2 NOZ je pak shromáždění schopné usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu hlasů, a k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. NOZ pak konkrétní výši počtu hlasů pro hlasování shromáždění neobsahuje. Je tedy zásadní, zda vyšší kvorum upravují stanovy.

Tazatelka bohužel nepíše, dle jakého zákona bylo založeno společenství, ve kterém předsedá. V této odpovědi si dovolím právně spekulovat, jelikož faktem je, že existují dva názory na to, zda pro SVJ založené dle zákona č. 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, platí nová úprava obsažená v NOZ. Rovněž je faktem, že tuto otázku dosud nepokryl žádný judikát, který by názorové proudy sjednotil, a dlužno dodat, že ani tzv. „Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy“ se touto otázkou dosud nezabývala. Upřednostnil bych tedy opatrnost a doporučil nechat úvěrovou smlouvu předem schválit. Toto řešení bych volil před pozdější argumentací, že se výbor domníval, že se řídí „starou“ úpravou, která tuto povinnost neukládala. Můj závěr tedy je, že k uzavření smlouvy o úvěru, kterou by byl refinancován stávající úvěr, je zapotřebí předchozí souhlas shromáždění, které je schopné se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu hlasů, a k přijetí rozhodnutí postačí souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek (pokud případně nové stanovy neobsahují vyšší kvorum).

Jak často má výbor kontrolovat katastr? Dotaz: Ondřej K., člen výboru Kladno.

Rád bych se zeptal na to, jak často je nutné kontrolovat katastr, když chceme mít přehled o exekucích a především insolvencích v našem domě? Odpovídá Jana Obermajerová z KatastrSVJ.cz

Nejste si jistí výkladem konkrétního zákona? Trápí vás určitá situace ve vašem domě? Chcete se poradit, abyste neudělali chybu? Právě proto tu na vaše dotazy odpovídají právníci a advokáti. Stačí, když svou otázku napíšete na adresu [email protected] a my zajistíme odpověď odborníka.

Ideální frekvencí je týden, tedy každý týden zkontrolovat všechny jednotky v domě. Důvod, proč týden a nikoli třeba měsíc, leží v potřebě reakce, pokud se na výpisu jednotky objeví kupříkladu insolvenční nebo exekuční řízení. A na správnou reakci je potřeba přeci jenom nějaký čas, který jde mnohdy ruku v ruce s právníky nebo se správcem. Konkrétně insolvenční řízení je do katastru zapisováno příslušným katastrálním úřadem na základě vyrozumění insolvenčního soudu dle § 139 odst. 1 insolvenčního zákona, který úpadek vyhlašuje. Lhůta na přihlášení pohledávek věřitelů je v případě řešení úpadku oddlužením obvykle 30 dnů od prohlášení úpadku dlužníka. Pokud tedy výbor díky pravidelné kontrole jednotek v katastru zjistí informaci o insolvenčním řízení, má k dispozici nejméně dalších 23 dnů, aby splnil svou povinnost a řádně přihlásil svou pohledávku. Při marném uplynutí lhůty nárok věřitele prakticky zaniká a vzniká přímá škoda společenství.

Může městská část ručit za úvěr soukromému subjektu (SVJ)? Dotaz: Ing. Karel M., předseda, Praha 9.

Naše SVJ vzniklo privatizací jednotlivých bytů, kdy se povedlo privatizovat 60 % domu a 40 % zůstalo v majetku městské části. Vlastníci tedy jsou fyzické, případně právnické osoby (60 %) a městská část jako veřejná instituce (40 %). Může veřejná instituce ručit za úvěr soukromému subjektu (SVJ), vzhledem k tomu, že se po jeho schválení zadluží do výše svého podílu na něm?

(pokračování na straně 18...)

17

www.MagazinVybor.cz

(...pokračování ze strany 17)

Odpovídá Michal Klusák, advokát Tuto problematiku upravuje § 38 odst. 3 a 4 zákona o obcích č. 128/2000 Sb., který stanoví, že obec nesmí ručit za závazky fyzických osob a právnických osob vyjma: a) závazků vyplývajících ze smlouvy o úvěru, jsou-li peněžní prostředky určeny pro investici uskutečňovanou s finanční podporou ze státního rozpočtu, státních fondů nebo národního fondu, b) závazků vyplývajících ze smlouvy o úvěru, jsou-li peněžní prostředky určeny pro investici do obcí vlastněných nemovitostí, c) těch, jejichž zřizovatelem je obec, kraj nebo stát, d) těch, v nichž míra účasti jí samé nebo spolu s jinou obcí nebo obcemi, krajem nebo kraji nebo státem přesahuje 50 %, e) bytových družstev, f) honebních společenstev. Odstavec 4 dále uvádí, že právní jednání učiněná v rozporu s ustanovením výše citovaného odstavce 3 jsou neplatná. Podle mého názoru je tedy přípustné, aby městská část ručila za úvěr na investice do budov, ve kterých jsou jednotky ve vlastnictví městské části.

Co se mění zákonem č. 104/2015?

se všemi nájemci v domě (SVJ), u družstevních bytů je potřeba dohoda družstva s nájemníky.

Dotaz: Viktor J., člen výboru České Budějovice.

2. Druhý způsob rozúčtování je pro případ, kdy se poskytovatel služeb s nájemníky nedohodne. Pak se úhrada v obou případech dělí na základní a spotřební složku, přičemž základní složka se počítá z podlahové plochy bytu/nebytového prostoru k celkové podlahové ploše v domě. Spotřební složka je pak závislá na naměřených hodnotách z měřičů u koncových spotřebitelů. U tepla se při výpočtu ještě počítá s různou potřebou vytápění různých bytů, např. v přízemí a v posledním patře.

Dobrý den, můžete mi prosím nějak lidsky vysvětlit, co se mění s novým zákonem 104/2015, a jak se to bude dotýkat našeho společenství? Odpovídá Jan Bauer, právní analytik Novela č. 104/2015 Sb. v zákoně č. 67/2013 Sb. upravuje pravidla rozúčtování nákladů na teplo a teplou vodu v bytech. Rozúčtování upravuje tím, že od 1. 1. 2016 nebude pro výpočet nákladů rozhodující velikost bytu, nýbrž skutečná spotřeba domácnosti. Detaily upravuje vyhláška č. 269/2015 Sb., která nahrazuje původní vyhlášku č. 372/2001 Sb., a zjednodušíme-li to, tak říká dva principy: 1. Náklady na dodávku tepla se budou rozúčtovávat vždy z náměrů měřičů tepelné energie nebo indikátorů vytápění, a náklady na společnou teplou vodu z náměrů vodoměrů, a to v případě, pokud se poskytovatel těchto služeb na tomto postupu domluví

Pokud příjemce služeb neumožní instalaci měřičů tepla a vodoměrů, nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet, bude v daném zúčtovacím období u tohoto příjemce spotřební složka nákladů činit trojnásobek průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadající na 1 m2 podlahové plochy domu. Změna rozúčtování je ale možná až po skončení zúčtovacího období. Novela č.104/2015 Sb.dále snižuje výši pokuty za prodlení s nepeněžitým plněním ze 100 Kč na 50 Kč za každý započatý den prodlení. Na straně nájemce bytu se to týká např. neoznámení změny počtu osob, u poskytovatele může jít o pozdní doručení vyúčtování.

Svěřte svou nemovitost do našich rukou

Od roku 1992 nabízíme pro naše klienty individuální služby v oblasti správy bytových domů. Správu domu si můžete sestavit přesně podle Vašich požadavků.

Vybírat můžete z následujících služeb: • vedení účetnictví včetně mzdové agendy • zpracování předpisů záloh a ročního vyúčtování záloh • možnost výhodného pojištění prostřednictvím rámcové pojistné smlouvy s Allianz (možnost úspory až 50 % oproti Vaší stávající pojistné smlouvě) • pravidelné upomínání dlužných plateb • technická správa domu • sledování změn v katastru nemovitostí • informace pro členy výboru a jednotlivé vlastníky prostřednictvím on-line portálu Správce24

M.A.N., spol. s r.o. Beranových 65 Praha 9 – Letňany

Pro správnou funkci výboru je doslova zásadní vypořádávat se řádně s exekucemi a insolvenčními řízeními spoluvlastníků. Výbor de facto zastupuje roli managementu, který má za úkol spravovat pohledávky SVJ a v případě prodlení je začít okamžitě a systematicky vymáhat. To jisté platí, pokud je na dlužníka vyhlášena insolvence. Výbor má za povinnost do insolvenčního řízení přihlásit pohledávku společenství včas, tj. bez zbytečného odkladu, jinak se vystavuje riziku žalob a úhrady škod z osobního majektu členů výboru.

Vědět a konat V obou případech platí zásada „vědět a konat“. Pokud výbor registruje dluh na platbách u některého ze spoluvlastníků a neví, že byla na dlužníka vyhlášena exekuce, je to hrubé porušení veškeré svěřené správy. To stejné platí, pokud je vyhlášena na dlužníka insolvence, a výbor o tomto úkonu neví, a v minimálně 30denní zákonné lhůtě svůj finanční nárok nepřihlásí. SVJ vzniká škoda a vzhledem k poměrně jednoduchému porovnání postupů zákonného a postupu chybného, je pochybení výborů extrémně viditelné a velmi jednoduše vymahatelné. To stejné platí, jsou-li úkony k přihlášení pohledávky společenství započaty pozdě, resp. se zbytečným odkladem, což obvykle vede k posledním místům v seznamu přihlášených věřitelů.

Řešení: Stačí sledovat katastr

+420 281 932 598 [email protected] www.manpraha.cz

Obě řízení, tedy jak exekuční, tak insolvenční, mají jednoho společného jmenovatele. Katastr nemovitostí. Není tedy vůbec komplikované, aby výbor tuto část své svěřené správy

plnil bez jakýkoliv komplikací. Zápisy exekucí jsou v dikci exekutorů postihujících majetek, tedy bytovou jednotku a zápis insolvenčních řízení do katastru nemovitostí je dán zákonnou povinností soudů, dle § 139 odst. 1 insolvenčního zákona, který úpadek vyhlašuje. Stačí tedy pouze sledovat katastr, kontrolovat jednotku po jednotce, minimálně každý týden a být řádným hospodářem.

Odepsat pohledávku? Odpis pohledávky je nejkrajnějším řešením a především účetním opatřením. Pokud se chce výbor vyhnout možným postihům, zejména pak řízení o náhradu způsobené škody nedostatečnou péčí řádného hospodáře, danou § 159 NOZ, je doslova bezpodmínečně nutné, aby postupy výboru předcházející odpisu pohledávky byly v souladu s postupy při řádné správě a patřičnou péčí řádného hospodáře, jak je definuje NOZ. Přitom nejtypičtějším

pochybením členů výboru bývá úkon, který lze paradoxně naplnit nejsnadněji. Být informován o exekucích a insolvencích včas a přihlásit se k probíhajícím řízením správně a co nejdříve, resp. bez odkladu.

Shromáždění odsouhlasilo odpis pohledávky Platí za velký omyl, že nečinnost výboru, případně chybný postup výboru při správě, je možné tzv. „posvětit“ hlasováním shromáždění, a tím výbor odpovědnosti zbavit. Každý člen výboru je za své úkony osobně odpovědný až 3 roky zpětně, tedy i vůči vlastníkům, kteří se do společenství v budoucnu teprve přistěhují. Aktem „odsouhlasení“ vznikl pouze účetní titul, resp. souhlas shromáždění s účetní operací, nikoli zlegalizování chybných nebo laxních postupů výboru vedoucích ke škodě společenství, kterou je v důsledku nutné účetně napravovat.

Více informací o službě pro výbory SVJ:

www.KatastrSVJ.cz

Nevíte si rady? Volejte telefonní číslo 214 214 862

*

Pro detailní podmínky služby KatastrSVJ.cz a BAZ navštivte stránky www.KatastrSVJ.cz/BAZ nebo volejte na tel. 214

214 862

Má-li vaše společenství aktivní službu KatastrSVJ.cz, získáváte Bezplatné Advokátní Zastoupení (BAZ) u všech soudů v ČR.* Naši advokáti se o vás postarají. I přesto přihlašujte pohledávky společenství k exekucím a insolvencím včas. Lhůty jsou krátké, sledujte pravidelně zápisy a změny v katastru na jednotkách vlastníků.

Už nemusí!

Straší vás náklady za právníky, budete-li se muset bránit žalobě za způsobenou škodu dle § 159 NOZ?

u soudů v ČR

zdarma

Advokátní zastoupení